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【關鍵詞】集體房地產抵押；價值評估；

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

隨著我國經濟的飛速發(fā)展以及人民生活水平的提高，我國集體土地與其上房屋抵押價值及評估的業(yè)務也隨之迅速增多。然而，在實務中卻依然存在著不少問題，因此本文就關于集體房地產及其上房屋抵押價值評估中的抵押權實現過程中集體房地產權屬轉移方式、估價方法的選擇、合法性原則的把握、估價時點的確定等各方面進行初步的分析和探討。

一．抵押集體房地產權屬轉移實現時的兩種方式

依據《擔保法》第55條中規(guī)定,如果是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的土地范圍作為使用權抵押的,在其實現抵押權之后,規(guī)定沒有經過法定程序的不得獨自改變土地用途以及土地集體所有。該法定程序包含了關于列入出讓計劃、征地計劃都必須要取得相關規(guī)劃許可等。1997年3月19日，我國國土局下達了就土地使用權抵押登記等相關問題的通知（下文簡稱通知)中第二條有著明確規(guī)定:關于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物的抵押一旦涉及集體土地使用抵押的情況,抵押人需要委托具有土地估價資格的相關責任機構進行專業(yè)地價評估,然后經由土地管理部門確認,而且還需要明確實現抵押權的方式,如果需要將其轉為國有土地,就必須同時核定出土地使用權的出讓金數額。其次,由抵押權人與抵押人共同簽訂抵押合同。依據通知中第四條明文規(guī)定,凡在辦理土地使用權登記過程中,處分抵押財產時涉及集體土地所有權轉為國有的情況時,通常按照土地管理的有關規(guī)定為準則進行辦理。從中可以看出在實現集體房地產的抵押權過程中, 在特殊情況下，經由法定程序下集體土地所有權是可以轉為國有的。

為此,房地產權屬的轉移在集體房地產抵押權實現時可以分為以下有兩種方式:第一種是在不改變土地所有權性質的前提下,依然屬于集體所有,即房屋所有權和土地使用權發(fā)生轉移；第二種是在改變土地所有權性質的情況下,將集體所有轉變?yōu)閲? 房屋所有權和土地使用權發(fā)生轉移。

抵押權實現過程中不同房地產權屬的轉移方式會造成抵押房地產的處分價格有所不同,使得處分的難易程度受到影響。因此在作估價報告中應該對轉移方式進行詳細的說明,從而方便抵押權人對抵押物的具體情況有一個全面的了解。

關于第一種轉移方式,處分的時候買受方所支付的價格稱作集體房地產的價格，也就是獲取集體土地使用權與其房屋所有權所需支付的價格；關于第二種轉移方式,買受方所支付的價格就稱作國有房地產的價格,就是獲取國有土地使用權所需出讓的價格土地征用費以及房屋所有權的價格和土地出讓金。當前許多評估人員都沒有注意到這一問題嚴重性,從而在集體房地產估價報告中關于這方面所作出作的說明不夠明確,嚴重影響了抵押權人對關于未來房地產價格變化趨勢的把握程度。與此同時，也使得抵押權人對抵押權實現過程中處分前景的預測受到影響。

二．估價方法的選擇

關于國有房地產的評估，市場中常用的四種基本評估方法分別為收益法、比較法、假設開發(fā)法、成本法。然而這些方法是否能夠都適用于集體房地產的抵押價值評估?

依據房地產抵押價值評估規(guī)范第6.4.2條中明確規(guī)定,房地產抵押價值評估應當采取公開市場價格的標準,可以通過參照設定抵押權時的相關類似房地產的市場正常價格進行評估。集體房地產抵押價值的評估其實就是集體土地使用權以及其房屋所有權所連在一起的整體價值的評估,為此也應當以設定抵押權時的相關房地產的市場正常價格為標準進行評估。然而，在方法的選擇上應該通過分析其特殊性來選擇。

第一,按照現行的明文規(guī)定,集體房地產除了兼并、非因破產或抵押等情況所導致發(fā)生權屬的轉移之外,一般情形下沒有正常的、公開的市場交易發(fā)生,往往在評估過程中難以收集到可比成交的案例,因此往往都難以直接采取市場比較法來評估。

第二,集體房地產抵押大部分企都屬于企業(yè)廠房的抵押,也就是工業(yè)用途上的房地產,按理論上講可以通過采用收益還原法。但是在收益還原法實際運用過程中,通常需要收集集體土地等類似企業(yè)的收入以及運營費用等相關資料,以便計算出客觀收益。但是往往會因為同一個供需圈內部類似的房地產不多,導致資料很少，因此也很難直接采用。

第三,國有土地所使用權價格的評估方法通常為成本，然而能否直接應用到集體土地使用權價值評估？首先，國有土地使用權的價值評估必須經過法律法規(guī)的確認,例如一級市場的內資出讓金、外資出讓金、土地使用費等都需要經由相關部門的確認才可以通過；其次就是二級市場交易活躍,存在著單純的土地使用權轉讓價問題。評估人員可以通過從成本的角度、按照轉讓價或出讓價以此來確定國有土地的使用權及取得費用。由于集體土地使用權受法律規(guī)定不得有相關類似于正常的市場轉讓、國有土地等的出讓等行為發(fā)生,因此很難直接估計集體土地使用權的取得費用。為此,成本法也很難直接用于對集體土地使用權價格上的評估工作,但是適用于對集體房屋的所有權價格評估中。

第四,假設開發(fā)法通常適用于擁有開發(fā)或者再開發(fā)潛力并且能夠即將開發(fā)或者再開發(fā)的房地產,這一方法是按照規(guī)劃中的開發(fā)條件作為前提假設的,是估價過程中最實用的估價使用原則的生動體現。所以,假設開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計劃或者以擔保為目的集體房地產的抵押評估相對而言是較不合適的。

總之，市場房地產價值評估的方法應結合實際情況，各取所長。相對而言較為結合成本法的基本思想是:先將委估房地產的土地假設為國有土地,然后用市場比較法去求出其使用權的相應價格。其次，通過減扣集體土地依法將其轉換為國有土地的費用(也就是征地費),這樣就得到了集體土地使用權的價格；最后再用成本法求出建筑物的價格之后,將兩者相加，兩者之和就被稱作委估集體房地產的抵押價格。

三．估價報告中須作的兩項說明

作為評估人員，在做集體房地產抵押價值評估報告的時候,需要在限制條件以及估價規(guī)范規(guī)定的價值評估假設這一欄中,作出如下兩項明確說明,從而以便抵押當事人作為參考,尤其是讓抵押權人了解抵押物所能擔保的債務數目時提供必要參考。具體兩項說明如下:

（一）估價結果的內涵

盡管抵押當事人希望可以了解到的是當抵押權人依法以提供擔保的房地產處分或抵押人不履行債務(變賣該房地產、折價或者拍賣) 時，該房地產所能夠實現的客觀合理評估價格折算到假設抵押權時的價值，然而因為處分時點的不確定性，致使很難準確的把握這種預期價值，依據估價規(guī)范的明確規(guī)定，實際的抵押價值評估價格就是假定的抵押權過程中的集體房地產價值。作為抵押權人應該考慮抵押權從假定時點到處分時點這一期間內的房地產市場抵押物處分的費用、變化的風險等，然后再按照估價結果中的某一比例來確定抵押房地產可用于擔保的債務數額。

（二）轉移方式對房地產處分的影響

當抵押權人采用報告的估價結果當作抵押貸款參考的時候,應該要注意到評估的結果是按照抵押房地產處分期間土地所有權并不轉為國有為前提條件的,因此如果在處分期間買受人并不是委估對象所屬的集體經濟個人或組織單位,依據規(guī)定的要求需要轉為國有土地并且買受人必須交納應支付的土地出讓金以及土地征用費，而這樣就會在一定程度上增加了對委估對象的處分難度。

結束語：

總而言之，集體房地產的價值評估的首要原則是要合法,然后依據相關法則法規(guī)來進行專業(yè)評估。選取正確使用的估價方法，才能更好的對集體房地產抵押價值進行評估。

參考文獻：

趙建,賈岐嶺. 論房地產抵押的處置權[J]. 商業(yè)文化,2010,(04) .

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為督促資產評估機構改進和提升內部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊資產評估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評估行業(yè)社會公信力的積極作用，浙江省資產評估協會組建檢查組，對省內部分評估機構執(zhí)業(yè)質量進行檢查。以下為對A評估機構出具的yh公司整體資產評估報告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權結構變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權結構變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評估的目的為核實2008 年4 月11 日股權轉讓時的市場價值，作為征收股權轉讓個人所得稅的依據，為追溯評估。

二、評估報告情況

根據yh 公司整體資產評估報告，截止評估基準日，公司資產總額1,615.79 萬元，負債總額1,413.55 萬元，所有者權益202.24萬元。

(一)評估目的：為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據。

(二)評估對象：為評估基準日yh 公司股東全部權益價值，評估范圍：為股權轉讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產負債表中所列示的全部資產和負債。

(三)價值類型及其定義：采用市場價值標準。

(四)評估基準日：2008 年3月31日。

(五)評估方法。資產評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh 公司股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評估采用成本法。

(六)評估程序實施過程和簡要情況。1.對流動資產、流動負債均按經核實后的賬面值為評估值；2.對非流動資產———固定資產，選用重置成本法，評估價值＝重置價值×成新率；3.對非流動資產———無形資產———土地使用權，選用基準地價修正法，評估價值＝基準地價×期日修正系數×年期修正系數×綜合修正系數。綜合修正系數按經分析評估對象的地理位置、商業(yè)網點集聚程度、交通條件、配套設施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評估結論。在評估基準日2008年3月31日，yh公司的凈資產評估價值為1,266.30萬元。評估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權評估增值。(八)特別事項說明。對法律權屬、實物資產的實地勘察、控股權的溢價、評估基準日至報告日之間的政策調整和其他事項、評估假設條件、可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項等6項進行了說明。

(九)評估報告日：2012 年1 月18 日。

三、檢查中發(fā)現的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款的現場調查記錄，無評估業(yè)務需要的基礎資料，對評估對象現狀和評估對象法律權屬未進行關注。

（二）底稿中無被評估企業(yè)的現狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產經營狀況的宏觀、區(qū)域經濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展狀況及發(fā)展前景、資本市場、產權交易市場的有關信息和定價依據資料。

（三）底稿中無固定資產———機器設備的詢價記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項貶值因素的確定過程和評定估算過程記錄、無被評估企業(yè)所申報的資產和負債明細表。

（四）報告中無被評估企業(yè)財務狀況。

（五）報告中未對價值類型進行定義和說明選擇該價值類型的理由。

（六）報告中未披露對生產廠房、辦公用房及傳達室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產證的狀況。

（七）報告中無被評估企業(yè)的財務分析和被評估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經濟效益狀況比較。

（八）報告中未披露是否考慮了流動性對評估對象價值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評估師主要對被評估單位的建筑物、土地資產實施了相應的評估程序，因本次評估的目的為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，且為追遡評估，根據當地稅務部門的監(jiān)管，也只要求對企業(yè)的房地產等資產價值變動大的資產進行評估，稅務部門根據評估增值及賬面反映情況，直接核定應納稅所得額，對評估報告的披露要求也相對簡單。這樣便于稅務部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評估師選擇資產基礎法進行評估的理由中，是由于yh 公司股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經營不太正常，不適宜采用收益法。其實在實際操作中，有地方稅務部門對評估方法也是有要求的，有的稅務部門按市場法或收益法評估得出的企業(yè)企業(yè)價值評估結論還不予認可。

五、案例點評

（一）評估方法選擇說明過于簡單。根據《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。評估師在選擇評估方法時僅說明由于企業(yè)經營不太正常，不適宜采用收益法，同時由于股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評估采用成本法，過于簡單。評估師應對被評估企業(yè)的現狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產經營狀況的宏觀、區(qū)域經濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展狀況及發(fā)展前景、資本市場、產權交易市場的有關信息和定價依據資料進行分析，并了解被評估單位內部管理制度、會計基礎工作等情況，如實說明與被評估單位相關行業(yè)、相當規(guī)模企業(yè)轉讓股權的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預測，以致無法合理預測未來現金流量的原因。

（二）評估程序不到位，缺乏支持評估結論的工作底稿。本案例評估目的為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，評估對象為評估基準日yh 公司股東全部權益價值，評估范圍為股權轉讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產負債表中所列示的全部資產和負債。對股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，應理解為應對股東全部權益價值或股東部分權益價值為評估對象，但根據評估報告使用者———稅務部門的監(jiān)管要求，評估師實際只對非流動資產———房屋建筑物和土地使用權進行了評估，未對貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款等實施必要的評估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價值評估報告，缺乏支持評估結論的工作底稿。

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關鍵詞：抵押貸款評估；資產產權；風險防范

一、待估資產產權的風險防范

資產評估機構接受委托方的資產評估業(yè)務后，首先要確定待估資產的產權，待估的資產均應取得相應的產權證明文件。與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

3．評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親自驗證產權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而增加風險。

4．如果抵押人的產權是從別人手中轉讓的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。

抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產評估，對房地產評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產證；（2）建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產權證的相差文件資料；（3）經鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

對于產權尚未界定清晰的資產，應要求資產占有單位辦妥產權界定的有關手續(xù)，取得產權歸屬證明，方能進行評估。防范權證不齊，產權不清的風險。

二、評估方法的風險防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設前提下資產的評估，不宜評估非續(xù)用狀態(tài)下的資產。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產的抵押，實際上是資產產權的抵押，而并非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常的使用其所有的資產，但無處置權。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已牌凍結狀態(tài)。借款人將其擁有的資產處置權轉變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權換一權。借款人在合同規(guī)定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權，反之，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發(fā)生轉移，而形成最終的產權變動。該特殊目的下資產的評估價值，應該是該財產實現變現時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產的處置權和收益權。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權和收益權，不會該資產進“持續(xù)經營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產除本身因有的特點外，又產生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

1．注重預期風險。資產抵押價值評估業(yè)務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數。

2．抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需付出相應的處理費用。3．抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的額數相匹配，而企業(yè)的各類資產中往往以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產一般不用來作為抵押資產。

4．分析市場變現能力。由于抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產。

抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產持續(xù)經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產評估業(yè)務根據自身的特點，還應遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值損失。

2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

針對不同的資產抵押，應采用不同的評估方法。房地產情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數據、參數都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。評估時應從資產評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產評估的質量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權出讓，具有完全產權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發(fā)法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產企業(yè)中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現經營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，充分關注企業(yè)的經營能力，可采用市場調查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭?，采取有效的方法來防范風險。

參考文獻

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[2]田雨．商業(yè)銀行住房抵押貸款風險及其對策[J]．財經科學，2004．

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一、海南農村土地承包經營權抵押貸款的基本情況

據最新數據統計，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、海口、瓊海等14個市縣全面開展了確權登記頒證工作。全省測量農村土地面積已達466.5萬畝，占國土“二調”農村耕地面積的49%，頒發(fā)農村土地承包經營權證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作方案》，計劃于2015年底前完成確權土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農村土地確權登記。近年來隨著農業(yè)現代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進城務工的農民不斷增多，而農民又不愿放棄農村土地承包經營權，所以農民流轉土地的愿望強烈。海南省計劃建設全省統一的農村土地流轉市場及服務中心，包括1個省級流轉服務中心，22個市縣區(qū)級服務中心。同時，還將推動實行農村土地流轉合同制，健全農村土地承包經營糾紛仲裁體系，探索基準地價、公開招租競標的流轉制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉，大批的家庭農場、農民合作社、農業(yè)企業(yè)等新型農業(yè)經營主體對土地進行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產業(yè)化經營管理，但普遍存在融資困難、改造擴建經費投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經營權質押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農村土地承包經營權抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經驗和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關于深化土地制度改革，加快農村金融創(chuàng)新，全力提升以林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權“三權三證”抵押融資為重點的“三農”金融服務便利化水平的精神，為激活農村土地，促進農村土地規(guī)?；洜I及農業(yè)產業(yè)化發(fā)展，增加農民收入及農村融資渠道，解決農村融資擔保難的問題，如何開展農村土地承包經營權抵押貸款工作進行了積極的探索和思考。

海南省抓住國家推動農村產權制度改革機遇，為深入貫徹落實十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農村金融改革發(fā)展，從推動農村經濟建設和促進城鄉(xiāng)統籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農村金融綜合改革試點，為全面開展農村金融改革發(fā)展打牢基礎。為深化農村產權制度改革，創(chuàng)新金融服務方式，拓寬融資渠道，扶持“三農”發(fā)展，海南省于2012年出臺印發(fā)了《海南省農村土地承包經營權抵押融資管理辦法》，為海南農村土地承包經營權抵押貸款提供了良好的金融運行環(huán)境。有關數據顯示，截至2015年6月，海南全省累計發(fā)放土地承包經營權抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農戶及時獲得銀行金融服務。

二、發(fā)展農村土地承包經營權抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農村土地承包經營權抵押貸款的金融機構

目前，我國現有涉農金融機構主要有農業(yè)發(fā)展銀行、農業(yè)銀行以及農村合作信用社三類。農業(yè)發(fā)展銀行實力有限，且在縣級以下幾乎無分支機構，不直接面向農戶，開展農地抵押業(yè)務能力有限;農業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性不高，據調查，土地經營權處置難、難以變現是目前涉農金融機構不愿開辦土地經營權抵押貸款業(yè)務的主要原因;農村信用社是農村金融的主要力量，長期服務于農業(yè)，但實力有限，抗風險能力較弱。鑒于農村金融機構的嚴重缺失，即使法律允許土地承包經營權可以抵押貸款，但仍然難以推進。

2、農村土地承包經營權主體不明確

農村土地承包經營權權屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地順利的流轉。土地承包經營權證發(fā)放不到位，導致農村土地流轉矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經營權作為抵押的信貸業(yè)務難以開展。另外，土地承包經營權登記在法律上缺乏一定的效力，也是當前涉農金融機構不愿開辦農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務的主要原因。

3、土地價值評估困難

目前，農村土地承包經營權的價值主要由農民和金融機構協商確定，或者由地方政府有關部門工作人員進行評估，缺乏權威的第三方評估機構和評估標準，評估操作隨意性和主觀性較大。農村土地承包經營權通常期限較短（為5―20年），金融機構難以評估此類權益的價值，實際價值難以合理確定。由于土地承包經營權價值取決于土地承包經營的時間、土地經營收益，加之受自然條件、生產經營項目等因素影響較大，因此評估機構難以對土地承包經營權的實際價值做出準確判斷，土地的實際價值得不到正確定位。評估價值普遍低于土地經營權實際價值，加之評估方法不科學，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風險控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉市場

債權人接受土地承包經營權的抵押擔保的前提是，抵押權人在債務人不能履行到期債務時，可以就土地承包經營權進行拍賣、變賣，以保障自己債權的實現，這就需要農村土地承包經營權流轉市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉市場外，大部分地方沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農戶私下進行。由于流轉市場發(fā)育緩慢，流轉信息不暢通，無法對農村土地承包經營權進行公開競標、拍賣，一旦經營戶出現貸款違約的情況，金融機構處置抵押物難度較大。土地承包經營權難以變現，較大程度上制約了金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務的推廣。

5、農村土地流轉手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調查發(fā)現，大部分農村土地流轉呈零星流轉、口頭流轉、短期流轉方式。即使部分農戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續(xù)。農村土地流轉手續(xù)不完備，土地經營權的法律效用不強，導致農村土地承包經營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農金融機構也不敢以土地承包經營權作為抵押物。土地流轉部門不明確，登記制度缺失，農村土地流轉操作不規(guī)范，導致流轉權益難以得到保障，使土地承包經營權不能進行抵押登記，阻礙了土地承包經營權抵押貸款的開展。

6、風險保障機制缺失

農村土地承包經營權進行抵押貸款，需要相應的中介組織和必要的風險保障機制。因為，農業(yè)抵御自然災害和市場風險的能力相對較弱，特別是農地抵押貸款用來經營養(yǎng)殖業(yè)、農作物種植的市場風險更大。一旦發(fā)生自然災害，將造成土地上附著物出現重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導致土地上附著物市場價值大幅降低。這都會直接影響貸款經營戶的還款能力，導致信貸風險加大，進而降低了金融機構發(fā)展農村土地經營權抵押貸款的積極性。另外，農業(yè)保險發(fā)展尚不足，欠完善的農業(yè)保險不足以降低農民收入的波動性，而農民收入是農民還貸的主要資金來源。

7、相關法律法規(guī)障礙

《農村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明文規(guī)定土地承包經營權可以做抵押?！稉７ā芬?guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進農村土地經營權抵押貸款試點，但是基于目前相關法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實施這項貸款業(yè)務，即使個別地區(qū)實施了，也很難推進。

三、促進農村土地承包經營權抵押貸款發(fā)展的對策建議

十八屆三中全會公報提出要賦予農民更多財產權利，各地紛紛涌現的農村“三權”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農村經濟發(fā)展?jié)摿?，值得鼓勵和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點過程中存在著各種問題和限制。各試點地區(qū)應適當放寬對不良率的容忍度，要對農民手里的“三權”價值做科學的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風險，應針對農村金融的特殊性，推出一套適宜的風險防范機制和措施。

1、政策扶持農村金融機構，強化貸后管理

政府扶持農村金融機構發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術支持和培訓，提供財政稅收優(yōu)惠政策，建立農村金融機構服務“三農”的激勵機制，特別對涉農貸款投放比例較高的農村金融機構提供稅收減免和財政補貼等政策激勵。農村金融機構可以針對土地經營權抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時農業(yè)生產情況，不定時地進行貸后調查，凡是影響貸款到期收回的風險因素，都要引起重視并及時介入解決，最大化降低貸款收回風險。金融監(jiān)管部門應對相關金融機構增加農村土地經營權抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機構“懼貸”心理，使農村土地經營權抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統一權威的農村土地價值評估機構

建立農村土地價值評估機構，制定“農村土地經營權價值評估管理辦法”，可以引入中介機構對農村土地經營權抵押價值進行評估，農村金融機構也可組建獨立的土地流轉評估部門，為開展農村土地承包權抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨立的土地流轉評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質評估人員，規(guī)范土地承包經營權價值的評估，為農村金融機構開展農村土地經營權抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，還可建立科學的農村土地資產評估體系，合理確定農村土地價值。

3、加快建設農村土地流轉市場

建立土地流轉服務中介機構，健全土地經營權爭議仲裁機制，為農村土地承包經營權流轉提供流轉平臺，并明確其相關職責，即匯集土地使用權委托流轉和受讓的信息，土地流轉供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權公開招標競投活動，促進土地使用權流轉的市場化;協調供求雙方有關事宜，促成流轉雙方達成意向，并協助辦理有關流轉手續(xù)，提供統一的合同格式，做好合同的鑒證服務;對土地流轉跟蹤服務，協助調解合同糾紛，維護土地所有者、承包者和經營者三方的合法權益。

4、逐步完善農業(yè)保障機制

加快組織成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險機制，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。政府應鼓勵和支持保險公司開展農業(yè)保險業(yè)務，對農業(yè)虧損進行適當的補償。農村金融機構要積極探索多種擔保方式，如對額度較大的農村土地承包經營權抵押貸款，推行“公司擔保+農村土地經營權抵押”，“收益保證+農村土地經營權抵押”和“基金擔保+農村土地經營權抵押”等方式，進一步降低信貸風險。

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[關鍵詞]房地產稅；房地產；稅基評估

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）08-0173-01

1 房地產稅收概述

在我國現行房地產相關的征稅環(huán)節(jié)中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產有關的稅費主要包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對開發(fā)商的稅種，按照不同的征收環(huán)節(jié)可分為土地占用環(huán)節(jié)、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產流通交易環(huán)節(jié)、房地產保有環(huán)節(jié)。其中，土地占用環(huán)節(jié)包括耕地占用稅、資源稅等；開發(fā)環(huán)節(jié)則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅，教育稅附加，企業(yè)所得稅和土地增值稅；保有環(huán)節(jié)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅。房地產相關稅收主要集中在流通交易環(huán)節(jié)，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承租人征收的一種財產稅，具體包括土地使用權的出讓、轉讓以及房屋的買賣、贈與、交換，實行3%～5%的浮動稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業(yè)稅、契稅、印花稅等，以及個人在租賃住房的時候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費。保有環(huán)節(jié)的稅種較少，負擔較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價不斷上漲，造成“供不應求”的假象；另一方面嚴重影響了市場的供需平衡，對房地產市場形成極大地沖擊；同時也造成了稅收收入的減少。因此，推進房地產稅的改革成為發(fā)展的必然趨勢。

2 房地產稅基評估

針對房地產稅基評估的研究，國外的相關機構和學者起步比較早，較早地形成了一套評估程序。稅基評估程序包括價值類型的選擇、評估的有效性周期、稅基評估方法以及數據庫的建立4個方面。

2.1 選擇價值類型

選擇價值類型時，美國通常選擇市場價值。市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現的交換價值的估計值。除此以外，各州還根據自己的實際情況，選取相應的標準，比如重置成本和銷售價格來確定稅基。在評估發(fā)展相對發(fā)達的加拿大，也是以房屋的市場價值作為房地產稅的計稅依據。而日本則是以房屋的重置成本作為計稅依據。相比美國、加拿大采取的市場價值來說，兩者都考慮了時間價值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現行的房地產價值作為評估依據。在我國，由于經濟快速發(fā)展，房地產價格不穩(wěn)定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價值相類似的價值類型，不僅有利于解決房地產評估稅基隨時間波動大的問題，同時有利于與國際房地產評估接軌，促進房地產評估業(yè)的發(fā)展。

2.2 選擇稅基評估有效性周期

稅基評估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評估周期分為全周期評估周期、部分評估周期和年度評估周期。全周期評估就是在一定時間內評估房地產的一個合理值，在未來房地產基本保持不變的前提下，評估值不需要改變。部分估價需要在一定時間內對部分房地產的價值進行更新評估。年度評估就是對房地產進行“一年一估”。在一些房地產價格變動較大的州和地方實行“一年一估”，變化相對小的地方進行“三年一估”等?？梢栽诓煌赜蚪⒉煌脑u估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產價格變動較大的地方，可以一年一評估，在小縣城或者房價變化不大的地方可以三年一評估或者五年一評估，這樣有利于稅基的現實性、準確性。但同時還應該考慮到區(qū)域內房地產價格的差異性，考慮建立浮動機制，供評估人員以及相關機構人員選擇。

2.3 選擇評估方法

選擇合理的評估方法。國際通用的評估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評估法。加拿大采用批量評估的方法，批量評估法是應用價值評估的基本方法，根據資產的特征，應用統計學多元線性回歸分析等方法以及計算機技術和地理信息系統的技術，對資產的價值做評估。其步驟如下。

（1）要確定被評估資產的特征。

（2）確定被估資產的市場區(qū)域。

（3）確定該市場區(qū)域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個影響因素之間的關系模型。

（5）根據模型結論做推論判斷。

（6）檢測結果的準確性。

可以借鑒加拿大的經驗，采用批量評估的方法評估稅基。隨著經濟的發(fā)展，該項技術得到了長足的發(fā)展，各地加快了不動產的登記，為批量評估法提供基礎；隨著房產交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評估中遇到的問題，可以借助計算機等先進技術，改善工作環(huán)境，減小壓力，同時提高工作效率。

2.4 加快不動產登記工作速度

必須加快不動產登記的工作速度，為評估稅基以及合理應用批量評估法提供一個充足的“數據庫”。這個數據庫包括區(qū)域房地產的流通交易、成本價值、增值收益、房地產產權人、產權人納稅信息、所有權變動情況、土地類型、建筑物種類、所有權變動情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進不動產電子登記的實施，建立不動產的綜合信息管理平臺，對不動產信息進行統一編號，可以實現在管理平臺上依據編號來查詢相關基本信息。

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關鍵詞: 評估土地價值 理論 市場比較法 假設法

中圖分類號： D912 文獻標識碼： A 文章編號：

1、土地價值理論研究的經濟理論基礎

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善,這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀末英國的經濟學家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2、土地價值理論構成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎，自身具有生產能力。由于各種土地產權制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產物，不是由于勞動而產生的，但是在商品經濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術、勞動、資本的投入，增強土地的生產能力，例如在土地上進行一些基礎設施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學技術的發(fā)展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強。

2.3土地使用價值

土地的使用價值主要是指土地資源給需求者帶來的經濟、環(huán)境以及社會上的價值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時土地的使用價值又分為兩個方面，一是直接的使用價值，二是間接的使用價值。直接使用價值為土地的需求者帶來的經濟效益；間接的使用價值表現為生態(tài)價值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進行評估的土地與近期已經發(fā)生交易的相似土地交易案例進行一個細致的比較，根據交易案例的價格，參照待評估土地與交易案例的土地在交易明細情況、交易日期等個別因素方面的差別，對已交易土地案例的價格進行詳細的分析，大致獲得待評估土地的價格，用此價格成為土地的比準價格。

3.2估價的步驟

市場比較法估價步驟為：

1、收集交易實例

2、選取可比實例

3、建立價格可比基礎

4、進行交易情況修正

5、進行交易日期修正

6、進行區(qū)域因素修正

7、進行個別因素修正

8、求出比準價格

3.3選擇比較實例

所選取的比較實例應符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應相同的對象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對象，主要是指比較的實例與待估對象應位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應與估價對象地塊相近。一般情況下比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，得到的估價也就越準確。

3.4比準價格的計算

實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×影響因素修正系數×年期修正系數

各實例修正后價格的差額率一般不應超過10%，如果價格差額滿足要求，根據各比較實例的情況及其與評估對象之間的關系，可以采用簡單算術平均、加權平均、中位數等方法計算比準價格。

3.5市場比較法的特點以及其應用范圍 （1）市場比較法的特點：比準價格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產市場發(fā)達且有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)；從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。

4、假設開發(fā)法

4.1假設開發(fā)法的基本原理

假設開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產估價方法之一，運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法。假設開發(fā)法又被稱為剩余法，指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。其被廣泛運用的公式為: 地價=項目開發(fā)價值-建造成本-管理費-銷售費用-利息-稅費-利潤

4.2項目開發(fā)價值的評估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價對象在估價時點的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件：法律上許可；技術上可能；經濟上可行；價值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑對材料性能，施工技術手段等能否滿足要求，如果技術達不到的則不能選用。

經濟上可行：主要分析對于法律上允許，技術上可能的每一種使用方式，主要進行經濟上可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進行折現，將兩者進行比較，只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則不能選用。

價值最大化：主要分析在所有具有經濟可行性的的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設計方案的規(guī)劃

設計方案在規(guī)劃的時候首先要考慮項目價值的最大化，主要是依據待評估的該土地在市場中的定位,在項目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項目的產品形式和空間布局。設計方案的規(guī)劃要結合當地居民的消費習慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項目的最佳開發(fā)利用方式和土地價值評估的依據。

4.3土地開發(fā)價值的評估

待估土地周邊樓盤的調查。

土地的價格定位。

預測土地的開發(fā)價值。

4.4各種成本費用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據當地的造價咨詢公司或者建筑單位所提供的造價水平來進行推算,如果市場上建筑材料的價格波動較大,需要將未來建筑材料價格的變進行預測,對建筑成本的還可以采用建筑工程預算的方法來對建造成本進行估算。

（2）管理費用

對土地價值評估還需要考慮土地的管理費用，通常情況下來說土地的管理費用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價值的比率來計算。

（3）稅費的估算

稅費的計算是根據當前的國家對土地的稅費政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費額度, 也可根據其他類似開發(fā)經營項目所需支付的稅費情況來估算, 一般是根據項目開發(fā)價值的一定比率來計算。

4.5土地利潤的計算

對于土地利潤的計算一般有兩種方法,一種方法是將項目開發(fā)的價值作為基數,乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費用和銷售費用等作為計算基數,乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據當地房地產開發(fā)的平均利潤水平以及開發(fā)商的期望水平計算的。

結束語：

對于土地價值的評估我們不能簡單地按土地的資源價值計算，而需要應充分考慮土地供求關系、經濟發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項價值指標以相應的權重，計算出合理的評估方法。

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一、企業(yè)價值評估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀中后期，現代評估業(yè)就隨著歐美等國經濟的發(fā)展逐漸形成，特別是不動產評估得到充分重視和發(fā)展。由于評估實踐的發(fā)展急需理論指導，因而與評估相關的理論體系逐步從傳統經濟理論中分化獨立出來。馬歇爾成為第一個探討評估方法（尤其是不動產評估方法）的現代經濟學家，他提出和發(fā)展了許多在現代評估理論中廣為應用的概念，這些概念包括根據收益折現確定價值、建筑物和土地折舊對價值的影響、建筑物類型和土地用途對價值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎的論著的影響下，以探討評估、調查方法并提供經嚴格定義的價值為主要內容的評估理論最終與價值理論分開，形成了現代評估理論的基礎。

20世紀20—30年代，評估首先與不動產業(yè)的發(fā)展緊密聯系起來。其中一個重要因素就是土地經濟學從相關的幾門學科中獨立出來并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學。1927年，Mertzke出版了《不動產評估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點，在價值理論和評估理論之間建立起有機的聯系，將抽象的經濟理論運用到評估實務中，建立起了一個以三種評估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評估中的應用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強調了三種基本評估方法，建立起了運用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統程序。Schmuatz建立了一個評估價值的模型，并隨后將其納入到美國不動產評估師學會1951年出版的《不動產的評估》中。至此評估理論在價值理論的基礎上基本形成。

評估方法是企業(yè)價值評估的核心問題，直接影到價值評估的結果及市場交易的實施?？傮w上看，價值評估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評估企業(yè)價值；市場法（marketapproach），是從目前市場價格的角度評估企業(yè)的價值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評估企業(yè)的價值。這三大類評估方法的形成與經濟學中的價值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學者將評估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產負債表進行評估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價值進行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業(yè)的賬面價值與市場價值混淆，因此必須對賬面價值加以調整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場價值來評估企業(yè)價值，通常只適用于上市公司的評估；(3)通過與價值已知的可比企業(yè)進行比較評估企業(yè)價值。采用這種方法首先需要計算資本化比率，再用該比率乘以被評估企業(yè)的利潤，即可估算出該企業(yè)的市場價值(4)首先預測企業(yè)的未來現金流量，將這些現金流量折現后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價值。根據這些基本方法，評估師在進行評估時還會根據具體情況，設計或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對估價法、價格／帳面值比率（PVC模型）法、折現現金流量法、期權定價法等方法。

二、我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀與企業(yè)價值觀

我國的資產評估起步于上世紀80年代末期，由于我國至今尚處于經濟體制的轉軌時期，市場經濟還不夠發(fā)達，適合我國國情的評估理論體系尚未形成，在評估方法上，對于單項資產評估經過模仿和探索開始進入成熟階段，但對于企業(yè)價值評估還剛剛起步。對于相關理論和方法的探索多散見于資產評估教材中，很少有對企業(yè)價值評估的系統論述，大多是將資產評估的理論和方法移植于企業(yè)價值評估之中。

企業(yè)價值評估是資產評估的組成部分，但又不同于傳統的單項資產評估、整體資產評估。單項資產評估包括流動資產、機器設備、建筑物及在建工程、土地使用權、長期投資以及無形資產的評估；整體資產評估是以各個企業(yè)，或者企業(yè)內部的經營單位、分支機構作為一個經營實體，依據未來預期收益來評估其市場價值，它更多地考慮資產之間組合方式的協同效應帶給企業(yè)價值的增值。而企業(yè)價值評估逾越了前兩項資產評估中的“資產”項目——即傳統財務報表中涉及的項目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產品與市場分析、業(yè)務流程分析、組織結構和權限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經營績效分析和財務評價（常見的有償債能力、現金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評估體系。

1.企業(yè)價值評估的企業(yè)觀

我們研究企業(yè)價值評估，準確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價值評估的企業(yè)觀，就是要在評估中準確界定企業(yè)的內涵與本質。

在我國，關于企業(yè)的定義是運用屬加種差的方法得出的。一般認為：企業(yè)是依法設立的以盈利為目的的從事生產經營活動的獨立核算的經濟組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質上是一個依法成立的社會經濟組織，同時也揭示了企業(yè)這一社會經濟組織不同于其它社會經濟組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨立核算、以收抵支、自負盈虧，設立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。

關于企業(yè)內涵與本質的界定，理論界有不同的觀點。新古典經濟學是以市場為研究對象，主要研究市場價格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認為是一個追求利潤最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術既定、信息充分、沒有交易成本的條件下，僅面臨市場約束的追求利潤最大化的微觀經濟主體。自20世紀30年代企業(yè)理論產生以來，現代經濟學企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經濟學家為代表的交易費用學派和以“張五?！钡冉洕鷮W家為代表的契約學派對企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內涵?？扑沟日J為，企業(yè)不同于市場的“顯著特征就是作為價格機制的替代物”，在企業(yè)之外，市場是個

典型的契約組織，資源配置由價格機制來協調，而企業(yè)是一個不同于市場的“層級”組織。企業(yè)內不存在市場交易，生產要素的分配由行政或計劃機制來協調。“張五?！钡日J為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質上同市場沒有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現是由于企業(yè)團隊的生產效率高于單個生產的生產效率，或者是由于風險的重新分配，或者是由于管理勞動交易的特殊性等等。

企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個問題是進行企業(yè)價值評估的前提?；谝陨戏治?，我們對企業(yè)價值評估的企業(yè)觀的確立應運用新古典經濟學、現代經濟學等的經濟學中關于企業(yè)的理論，并結合分析國際評估界的觀點和我國的實際，界定“企業(yè)價值評估”中的“企業(yè)”內涵和本質，以此確立我國企業(yè)價值評估的企業(yè)觀。

(1)企業(yè)是一個區(qū)別于市場的經濟組織。它是由若干成員組成，有一定組織結構的有機體，其內部成員或部門間的分工協作不是通過價格機制來進行的，而是通過科層制組織進行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場的主要標志。

(2)企業(yè)是一個面向市場的經濟組織。它是產品的生產者或服務的提供者，所提供的產品（勞務）必須滿足一定的社會需要，并且受市場的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會組織和消費者的主要標志。

(3)企業(yè)是一個具有獨立經濟利益的經濟組織。企業(yè)的活動以盈利為目的，具有獨立的經濟利益，它通過交換和其他生產單位以及消費者發(fā)生聯系，它是一個獨立核算、自負盈虧的實體。

(4)企業(yè)是一個能主動發(fā)展壯大自己的經濟組織。在市場競爭機制中，企業(yè)要減少市場交易費用或提高生產經營效率，必然會形成企業(yè)的一體化趨勢，一體化的過程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過程，也是企業(yè)主動發(fā)展和壯大自己的過程。

2、企業(yè)價值評估的企業(yè)價值觀

企業(yè)價值評估是將一個企業(yè)作為一個有機整體，依據其擁有或占有的全部資產狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對企業(yè)整體公允市場價值進行的綜合性評估?？梢哉f，它是市場經濟和現代企業(yè)制度相結合的產物。關于企業(yè)價值評估，西方發(fā)達國家經過長期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國處于經濟體制的轉型期，企業(yè)的性質呈現多元化特點，企業(yè)價值評估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價值觀，對企業(yè)價值評估有著決定性的影響。

迄今，經濟發(fā)展歷經農業(yè)經濟、制造經濟、服務經濟、體驗經濟四個大的時代。不同時代，財富創(chuàng)造機制發(fā)生了重大變化，價值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應地產生了勞動價值論、資本價值論、客戶價值論和效用價值論等企業(yè)價值理論。按照價值來源的主體不同，企業(yè)可分為三種類型。一是以勞動創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價值（包括效用體現價值）為主的企業(yè)。對于企業(yè)價值評估，勞動價值論的理念主要是勞動創(chuàng)造價值。一方面，對于企業(yè)本身來說，由于它的產生和存在凝結了無差別的人類勞動，并且能夠生產具有使用價值的各種商品，商品可以上市、買賣，企業(yè)本身也可以兼并、收購、改制、重組、破產，通過市場交易來體現出自身價值的高低，企業(yè)價值＝企業(yè)的成本價格十利潤；另一方面，企業(yè)的價值是由勞動創(chuàng)造的，付出了勞動就會相應創(chuàng)造價值，企業(yè)的價值體現在企業(yè)生產的商品上，企業(yè)價值＝企業(yè)未來生產的商品價值的現值－企業(yè)生產成本的現值。資本價值理論是現代西方經濟學的主流理論之一，其核心內容是不僅活勞動創(chuàng)造價值，而且死勞動也創(chuàng)造價值。所謂死勞動，實際上就是資本，具體包括實物資本、無形資本、人力資本、資源資本等?？梢哉f，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產生價值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價值理論：企業(yè)價值＝實物資本（或其創(chuàng)造）的價值＋無形資本（或其創(chuàng)造）的價值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價值?？蛻魞r值理論認為，價值是由客戶決定的。就顧客而言，其購買的已經不完全是產品、服務本身，更重要的是一種感覺，而感覺是極具個性化的。認可才有價值，認可就是價值。客戶認可你的產品，就有價值；客戶不認可你的產品，就沒有價值?？蛻糍徺I得多，價值就高；客戶購買得少，價值就低。可見，客戶價值理論是企業(yè)從客戶的視角來看待產品的價值，這種價值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價值來源重心從企業(yè)內部轉移到了企業(yè)外部?？蛻粼诟兄獌r值時，除關注企業(yè)所提供的產品、服務本身外，還關注相互間的整體關系，客戶價值不僅來源于核心產品和附加服務，更應包括維持關系的努力，通過發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關系來創(chuàng)造企業(yè)價值。按照客戶價值理論：企業(yè)價值＝客戶對企業(yè)產品和服務的認可度。效用價值論的核心就是一切商品的價值取決于它們的用途，取決于人們對該商品的主觀評價。商品的價值是由它的效用決定，也就是由使用價值決定。這里的所謂價值，實際上就是人們對商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個層次上體驗生活，這四個層次影響著人們對產品價值的主觀判斷，形成的是一種復雜的、多層次的價值觀念。按照效用價值論：企業(yè)價值＝企業(yè)商品為消費者帶來的效用。

我國目前正處于經濟體制的轉型階段，不僅三類企業(yè)同時并存，而且還存在一些新的特點。由于勞動力資源極其豐富，我國已經成為世界的加工廠。同時，我國經濟已開始融入世界經濟洪流，產品的銷售受到世界政治、經濟形勢變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國有企業(yè)的資本構成已經呈現多元化、無形化、智能化等特點，而許多國有企業(yè)又還沒有完全市場化，承擔著許多的政府職能和社會責任。這些特點和因素的影響決定著我們的企業(yè)價值理論不能單純堅持勞動價值論，也不能簡單的套用資本價值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價值理論或效用價值理論，但我們的企業(yè)還根置于經濟尚不十分發(fā)達的市場經濟環(huán)境中，我們絕大多數人還僅僅是達到小康的生活水平，幾千年來保守的生活傳統，客戶價值理論或效用價值理論的適應性也不具普遍性。

因此，我國企業(yè)價值評估的價值觀應從我國的國情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應具體情況具體分析，要綜合運用資產價值構成理論（勞動價值論、資本價值論、效應價值論等）、資產補償理論、貨幣的時間價值理論、產權理論等，結合國際評估界的觀點和我國的實際，在實踐中通過互相驗證來確立符合我國企業(yè)價值評估實際的企業(yè)價值觀。

三、我國企業(yè)價值評估的方法選擇

就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經典著作《ValuationOfProperty》描述到評估任何資產，工廠設備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時起，我們曾經修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產評估時，現在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評估時，稱為指標公司對比法。無論我們賦予現代評估方法什么名字，其本質，當我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。

對評估方法的選擇，由于各個國家的法規(guī)、商業(yè)習慣不一樣，會計制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評價的方法亦不相同。因此我們在評估方法的應用之中，應當根據我國法律法規(guī)的要求將國際通用的評估方法靈活地運用于我國的評估實踐，并在實踐中加以完善。

1、成本法的運用

成本法是指在評估一個企業(yè)價值時，把這個企業(yè)的全部資產按評估時的現時重置資本扣減各項損耗來計算企業(yè)價值的方法。成本法評估企業(yè)價值，實際上就是在資產清查和審計的基礎上將企業(yè)整體資產化整為零，以單項資產的評估為起點，對各項有形資產、無形資產分別根據各自的特點和使用狀況，用重置資本減去貶值來確定各組成要素資產的個別價值，最后將全部資產進行加和。一個企業(yè)的整體價值并不等于企業(yè)各單項資產的價值之和，單項資產組合需要組織成本，組合后的資產整體價值還會發(fā)生增值。對一個企業(yè)的價值評估，主要是對發(fā)生了增值的資產整體進行評估，是對其未來服務潛能產生的收益評估。換言之，價值評估應該是對企業(yè)內在價值、經濟價值的評估，著眼于未來。而成本法著眼于現在資產的重置價值，所以從嚴格意義上來說，成本法并不是評估企業(yè)價值的方法。當然，成本法非常適合每一單項資產的單獨評估，我國目前還處于計劃經濟向市場經濟的轉軌階段，市場經濟不完善，產權交易市場不發(fā)達，大量的國有和集體企業(yè)要進行改制重組、拍賣兼并，沒有交易活躍的市場作比較，只能對企業(yè)實有資產進行客觀的評估。在對國有資產實行全面清產核資、改組改制、理順和明晰產權關系，以及加強國有資產管理方面，需要對企業(yè)進行價值評估時成本法被大量使用。即使是這樣，這種應用也是一種有選擇的應用。比如，功能性貶值的問題，經濟性貶值的問題，土地的作用及價值問題。

2、收益法的運用

收益法通常又被稱作收益現值法。我們在進行資產評估時有一個重要的方法是收益現值法。收益現值法是指通過估算被評估資產在未來尚可使用年限內的預期收益，并采用適當的折現率折現成現值，然后累加求和，得出被評估資產的評估值的一種資產評估方法。運用收益現值法進行資產評估時，是以該資產投入使用后連續(xù)獲利為基礎的。另外，投資者投資購買該項資產時，一般要進行可行性分析，其預計的內部回報率只有在超過評估時的折現率時才肯支付相應貨幣額來購買該項資產。因此，運用收益現值法進行資產評估時，應該具備如下前提條件：

其一是被評估對象必須是經營性的資產，能獨立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產與經營收益之間存在穩(wěn)定的比例關系。由此可見收益現值法一般只能對整體資產進行評估，對于單臺機器設備無法預計它的未來收益，但有些單項資產如無形資產、房地產等可以預計其未來的收益額，所以也可以用收益現值法。

其二是未來收益值能準確的預計，能用貨幣來表示，經營風險可以預見，能夠量化。

收益法通常被認為比成本法和市場法更適用于企業(yè)價值評估，特別是在涉及為企業(yè)并購服務時。收購者投資于目標企業(yè)是預期能獲取未來收益，但是這種預期的未來收益因具有不確定性而蘊含著風險。收益法為量化影響企業(yè)價值的這些關鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價值評估均適用收益法。在運用收益法對企業(yè)價值進行評估時，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量。只有當企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計量且能夠被合理的計量時，運用收益法對企業(yè)進行價值評估才具有意義。

3、市場法的運用

經濟理論和生活常識告訴我們，類似的資產應該有類似的價格，一個理性的投資者，在一個公開透明的市場上，購買一項資產的價格，不會高于有相同效用的替代品的價格。我們對一個企業(yè)的價值進行評估，通過比較市場上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價格，經過類比分析，適當修正后得到目標企業(yè)的價值，這就是市場法。在市場經濟發(fā)達的國家，企業(yè)交易市場活躍，人們對企業(yè)價值的判斷更信賴于市場的眼光。市場交易的價格更具有說服力，它是被交易企業(yè)對于購買者的內在經濟價值，投資者購買了它，說明它能夠為購買者帶來現金流量。而用現金流量折現法計算企業(yè)的價值，當這個企業(yè)一直虧損時，無法預測其現金流量，但假若這個企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷售市場，投資人購買這個企業(yè)后進行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來滾滾財源。所以用市場法可以評估企業(yè)的真實內在價值，因基于市場導向，接近現實，故容易為當事各方所接受和理解。但運用市場法評估企業(yè)價值需要滿足兩個基本前提條件：

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關鍵詞：公允價值 資產評估 監(jiān)管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據著會計計量屬性的主導地位。但隨著資本市場的快速發(fā)展，利率、匯率、金融衍生產品價格的波動幅度日益增大，企業(yè)面臨的經營環(huán)境越來越不穩(wěn)定，所提供的信息難以如實反映企業(yè)的現時價值，也無法反映市場價格變動對企業(yè)財務狀況和經營成果的影響，財務信息的相關性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發(fā)達國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數國家普遍采用的會計準則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準則中。

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額?？梢?，公允價值不是現實交易價格，而是意欲交易的雙方達成（主要是通過評估來加以確定）現行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎分為三個層次：資產或負債有活躍市場時的報價；資產或負債有同類資產或負債活躍市場時的報價；采用評估技術（涉及現金流、折現率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質是在一個較為成熟、有效的環(huán)境中對資產或負債以當前市場為依據確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應用各種估價技術確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產的價值。因此，資產評估就是為委托者提供有關資產或負債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內涵高度一致。

公允價值環(huán)境下資產評估行業(yè)發(fā)展現狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產評估過程中，評估價值的公允性值得關注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達16569萬元，評估升值幅度高達72%，值得注意的是，該公司的抵債資產實質并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權償還對西寧特鋼的應付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產的質量呢？在對以機器設備等固定資產作為抵債資產的評估中，本應考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產的機器設備和雪苑賓館房產沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產的機器設備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務數額基本接近；雪苑賓館房產賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標等無形資產的評估價值因人而異，因此，購買商標權被很多上市公司的大股東當成了償還債務的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構是在基于較好的業(yè)績基礎上來進行估價的，但最后這些資產卻沒有達到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地損害了投資者的利益。

（二）企業(yè)合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔部分債務為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經發(fā)取得上市公司的控股權，在協議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產資產。不過，銀億房產100%股權溢價增值率為285.82%，評估后的資產溢價達到將近3倍。除了未考慮仲裁結果的影響而樂觀地將一些項目產生的長期應收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權投資評估結果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達到113%。該項資產增值成為導致凈資產最終評估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產認購*ST亞華定向增發(fā)的11.71億股股權，定向增發(fā)之后，ST亞華總股本變?yōu)?4.43億股，公司資產包括0.8億元現金及五家房地產公司股權，這五家房地產公司截止2007年9月30日凈資產9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達400％。此外，重組方注入的資產2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產市場發(fā)生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內（2007年9月30日起）實現，平均每年要實現凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業(yè)績累計僅實現凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應在2010年實現，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質疑，為何2010年的業(yè)績不予承諾？若業(yè)績發(fā)生變化，近一半的未實現收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產。根據正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業(yè)地產的估值三年基本未發(fā)生任何變化，2007年正和股份確認的投資性房地產公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業(yè)背景下，其地產估值為何沒有發(fā)生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務所又發(fā)生了變更。2007年年報披露，宜華地產于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產時被認定為非同一控制下的企業(yè)合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎的損益調整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產當時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產都發(fā)生了溢價，但宜華地產僅抬高了待開發(fā)地塊的價值，明顯壓低開發(fā)產品和開發(fā)成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產業(yè)績作了承諾，如果將開發(fā)成本或開發(fā)產品價值調上去，等于將成本調上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團及宜華地產人為壓低廣東宜華開發(fā)成本和產品，則宜華地產2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產的有87家，賬面值合計1727.89億元，經評估后的資產價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產經評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關聯交易，占總數的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產直接以評估結果定價。2009年度經并購重組委審核通過的案例中，以評估結果為基礎定價的占92.98%，其中以評估結果直接定價的占85.96%；涉及直接資產交易的上市公司重大資產重組案例100%進行了資產評估，其中92%以上的資產交易定價直接使用評估結果。不難看出，資產評估已成為上市公司資產重組定價的核心。

截止2010年4月，全國資產評估機構已達3500余家（孫樹明，2010），注冊資產評估師3萬多人，資產評估從業(yè)人員達到8萬多人，由證監(jiān)會和財政部聯合批準的從事證券期貨相關業(yè)務資格的資產評估機構有70家。就我國的價值評估行業(yè)執(zhí)業(yè)情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產評估協會進行的全行業(yè)清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產評估行業(yè)進行的全面檢查工作。2004年檢查的內容主要包括評估機構設立條件和執(zhí)業(yè)質量。檢查結果數據顯示：全國不涉及證券業(yè)務的評估機構共3355家，檢查中發(fā)現問題的就達到了1871家，占總數的55.8%，暴露的問題總數達到5130個。所有問題中，執(zhí)業(yè)質量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構不符合設立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協了82號文件，要求中國資產評估協會對其會員進行執(zhí)業(yè)質量檢查。本次檢查是資產評估行業(yè)第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產評估機構正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數的67%以上，抽查無形資產評估報告15份，占抽查報告總數的12％以上，主要根據現有的準則、規(guī)范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規(guī)范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監(jiān)會近年來對證券期貨相關業(yè)務資格資產評估機構的檢查所得出的結論來看，本次檢查中所涉及的本質問題更為突出，主要包括評估執(zhí)業(yè)質量、事務所內部治理等。隨后，在2009年全國性的資產評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產的評估增值率顯著高于出售資產的評估增值率、少數評估機構對于整體資產的評估結論以及單項資產的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權、交易的目的、資產的性質、交易的關聯性、重組方案設計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現，除了新準則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)監(jiān)管亟待加強和提高。

1.治理結構存在缺陷，缺少獨立性。評估業(yè)務的委托主體錯位及評估機構組織結構沒有真正獨立，使得評估師在執(zhí)行業(yè)務的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經營者（被評估資產占有方）、注冊資產評估師（評估人）構成的三方契約關系中，注冊資產評估師接受委托人的委托對經營者持有的資產或負債進行評估。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產占有方與注冊資產評估師三者形成的委托關系下，注冊資產評估師相對于資產占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務所是“人”，管理當局與事務所之間不存在任何契約或利益關系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業(yè)務的委托人實際上是公司的管理當局，而董事會決定評估費用的權力又被管理當局控制，因此聘任、解聘事務所的真正權力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務所分立出來的評估機構實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構合并后治理結構沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產評估行業(yè)監(jiān)管中保持注冊資產評估師的獨立性，減少相關方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴格的監(jiān)管（既包括對“接下家”的評估機構的監(jiān)管，也包括對委托方的監(jiān)管），尤其在公允價值環(huán)境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監(jiān)管亟待解決的首要問題。

2.規(guī)范體系不完善，缺乏相應的機制。截止2009年，財政部、中評協等已陸續(xù)了包括2項基本準則、8項具體準則、2項評估指南、6項指導意見在內的18項評估準則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產評估執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（中評協[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協[2006]96號）、《資產評估行業(yè)談話提醒辦法》（中評協[2006]97號）、《資產評估執(zhí)業(yè)質量自律檢查辦法》（中評協[2006]98號）、《以財務報告為目的的評估指南》（中評協[2007]169號）、《關于從事證券期貨相關業(yè)務的資產評估機構有關管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產評估業(yè)務信息報備管理辦法》等，初步建立了統一的制度平臺，形成了較為完整的資產評估準則體系。但迄今為止，注冊資產評估師法及資產評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產評估的地位及明確權利和義務，且《資產評估準則―基本準則》、《資產評估職業(yè)道德準則―基本準則》、《資產評估準則―無形資產》、《資產評估準則―評估報告》、《資產評估準則―評估程序》、《資產評估準則―業(yè)務約定書》、《資產評估準則―工作底稿》、《資產評估準則―機器設備》、《資產評估準則―不動產》和《資產評估價值類型指導意見》等資產評估準則的內容也過于簡單，難以為評估師及評估機構的執(zhí)業(yè)行為提供真正意義上的指導、規(guī)范和監(jiān)督。因此，應抓緊制定相應的法律法規(guī)，進一步完善準入、退出和懲戒機制，繼續(xù)推動資產評估準則的建設，形成完整的法律規(guī)范體系。

加強資產評估行業(yè)監(jiān)管有效性的對策建議

（一）借鑒國際經驗以逐步完善準則體系

美、英等發(fā)達國家應用公允價值較早，在評估方面的經驗較多，因此，我國應吸收、借鑒國際資產評估行業(yè)的經驗和做法（如為了保護中小股東的合法權益，實行少數股東聘請資產評估中介機構制度），結合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協調，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協調、統一的資產評估法律法規(guī)及準則、指南等來對原則性條款進行更詳細的解釋（如，除現行準則要求外，增加披露資產評估機構、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規(guī)范評估程序，建立誠信檔案，提高行業(yè)準入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認為內部控制應實現3大目標即合理保證財務報告（financial reporting）及相關信息的可靠性、經營（operation）的效率和效果、對法律法規(guī)的遵守（compliance）等有效地實施內部控制規(guī)范，通過評估立法從根本上解決評估行業(yè)管理體制問題，增強公允價值環(huán)境下評估報告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務所或合伙人的責任比重

改變以往由事務所兼營評估業(yè)務的做法，改由專營評估機構開展評估業(yè)務，并全面實行合伙制。在推進資產評估師職業(yè)責任保險制度建立的同時，適當加大事務所及發(fā)起人或合伙人的風險責任比例，增加違規(guī)的資產評估機構和人員的賠償責任，提高違規(guī)者的投機成本，避免資產評估機構為利益驅動而與企業(yè)聯合造假的行為。

（三）促進業(yè)界合作以加大信息共享力度

從西方實踐來看，資產評估和會計之間的關系正變得日趨密切。對這種業(yè)界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業(yè)產生了重大影響，美國各大評估協會聯合起來，積極與會計界、立法界和相關經濟部門進行溝通，努力推動評估業(yè)與會計業(yè)的合作。公允價值的廣泛應用加強了資產評估與會計業(yè)務的合作，使得會計信息責任體系由以往的會計責任和審計責任的二維責任體系發(fā)展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔責任。會計是從企業(yè)內部管理出發(fā)承擔的管理層對于財務報告的編制和披露責任；注冊會計師的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發(fā)表審計意見；評估是對被重組資產評估結論的合理性、正確性、公允性承擔責任。例如，資產的會計計價和財務報告的編制需要利用資產評估專業(yè)服務提供相關公允價值結論；在采用資產基礎法對企業(yè)價值評估時，可借用審計的專業(yè)結論，參考會計數據資料；審計也可采納以財務報告為目的的單項資產公允價值評估結果。作為公允價值應用的保障，評估機構應與會計部門積極溝通，加強配套數據庫的建設，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關的操作細則，以加強對資產評估職業(yè)界的指導，促進會計界與審計界對公允價值評估結果的認可和采納。

（四）加強自律監(jiān)管并建立行業(yè)與政府的雙重監(jiān)管體系

行業(yè)內部自律監(jiān)管和政府外部監(jiān)管是保證評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質量的兩個重要手段。行業(yè)自律檢查是目前規(guī)范上市公司評估業(yè)務的最有效手段之一。公允價值環(huán)境下，評估機構應進一步提升行業(yè)自律監(jiān)管水平，完善監(jiān)管制度，強化執(zhí)業(yè)質量自律檢查，建立日常監(jiān)管長效機制，同時，加強評估行業(yè)與政府的協同監(jiān)管，實現行業(yè)自律監(jiān)管與政府監(jiān)管的有效統一。

資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環(huán)境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產、股份支付、債務重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產評估行業(yè)的緊密配合（周勤業(yè)，2009）?？v觀二十年的發(fā)展歷程，評估行業(yè)與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發(fā)展中，應大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業(yè)務相關準則的制定工作，完善涉及上市公司相關業(yè)務的評估準則，提升執(zhí)業(yè)規(guī)范化程度，規(guī)范評估實踐應用，提高評估結果的合理性，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，促進整個評估行業(yè)有序健康的發(fā)展。

參考文獻：

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關鍵詞：投資性 房地產 公允價值 企業(yè) 會計 準則

引言：考慮到中國經濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產需求，也就促進房地產市場的快速發(fā)展繁榮。根據中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經濟增長基本動力”。房地產與現代企業(yè)密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業(yè)會計準則體系，其中包含《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》, 投資性房地產是新會計準則中出現的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產運用,對企業(yè)影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。

一、《企業(yè)會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產，應滿足以下條件（1）投資性房地產所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產市場的現行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產轉換為投資性房地產，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規(guī)定

《國際會計準則第40號投資性房地產》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據獨立評估師的評估結果確定投資性房地產的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產》：公司需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經廣州羊城資產評估與土地房地產估價有限公司對上述投資性房地產采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據該評估結果，并參考房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內商業(yè)物業(yè)銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產的市場價值作為投資性房地產的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構對所持有的投資性房地產的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產公允價值的確認依據為：深圳市國政房地產評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產相近、結構及用途相同的三處房地產，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產特點，并依照湖北眾聯資產評估有限公司出具的“鄂眾聯評報字（2008）第007號資產評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據遂寧市正和房地產咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產計量，除真實反映了企業(yè)當時資產價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據投資性房地產準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業(yè)對投資性房地產在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業(yè)將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產的實際價值往往難以統一，有的企業(yè)是聘請房地產評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產經濟公司調查報告為計量依據。估值方法和技術可能導致投資性房地產價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現金流支出負擔。

根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務狀況和盈利能力，使資產增值表內化、顯性化，有利于企業(yè)在海內外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統。首先，應判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準則要求每年年末對投資性房地產進行估值，因此應隨時按照準則要求監(jiān)控周邊類似房地產價值的變動，并隨時取得確鑿證據，以支持資產負債表日對投資性房地產的估值。企業(yè)建立估值系統并持續(xù)收集相關數據，聘請相關專業(yè)機構等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產市場蕭條時，投資性房地產采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產賬面價值減少的風險。

3、根據企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現金流出。

在目前國家經濟情況和國家現行企業(yè)會計準則、相關法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權人等企業(yè)外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》2006.

篇10

關鍵詞：國有資本；重組；企業(yè)價值評估

中圖分類號：F221　文獻標識碼：A　文章編號：1003－3890(2011)11－0033－06

在社會主義市場經濟體制下，國有資本是資本性質的經營性國有資產，即投入市場運營的國有資產。國有資本通過投資企業(yè)、從事生產經營實現資本增值，實現其宏觀調控和國民經濟的主導功能。當前，我國國有經濟布局較寬，整體素質不高，資源配置也不盡合理，市場化改革對國有經濟重新布局，通過市場方式優(yōu)化資本結構、資產重組提出了要求。這是優(yōu)化國有企業(yè)資本結構的現實選擇，也是用積極市場手段實現國有經濟戰(zhàn)略調整的重要方式。企業(yè)價值評估正是伴隨著我國國有資本重組和國有企業(yè)改革產生和發(fā)展的，并日益成為國有資本重組中不可缺少的重要組成部分。在涉及國有資本重組和國有企業(yè)產權交易、股份制改造、整體上市、企業(yè)租賃或兼并收購、合資聯營等資產業(yè)務時，需要依法對企業(yè)價值進行評估，通過反映企業(yè)獨立完整的獲利能力來確定企業(yè)整體資產的價值。

一、幾個概念的界定

在我國，國有資本是指國家直接或間接出資形成的經營性國有資產，是企業(yè)中國家投資的屬于國家所有的凈資產，即國家所有的所有者權益。國有資本與國有企業(yè)、國有經濟具有高度的相關性，通過投資企業(yè)發(fā)揮其對國民經濟的控制力、帶動力和影響力。

“十二五”時期是我國加快調整經濟結構、轉變發(fā)展方式的關鍵時期，要從戰(zhàn)略上調整國有經濟布局，轉變國有企業(yè)經營機制，用市場化指導國有資本重組。國有資本重組是指從整體上改變國有資本的存量結構，提高資本質量，促進資本向高效益領域運動，并增強國有資本對社會資本的支配作用和控制能力，從而提高國有資本獲利能力的行為。

Business Valuation在20世紀90年代初引進我國時，先后被譯為商業(yè)評估、業(yè)務評估，1997年中國資產評估協會翻譯美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統一準則》(USPAP)將其譯為“企業(yè)價值評估”。2004年12月中評協《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》首次給出企業(yè)價值評估的明確定義，即企業(yè)價值評估是評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。企業(yè)價值評估是傳統評估業(yè)務的延伸，同時又有別于傳統資產評估，主要表現在：(1)評估目標企業(yè)整體的價值或股權(所有者權益)的價值，可能是全部股權，也可能是部分股權，尤其當評估標的為部分股權時，很難說這部分股權與企業(yè)的哪部分資產是對應的，因此，企業(yè)價值評估是將企業(yè)整體作為評估對象確定其評估價值，而不是對構成企業(yè)的各個單項資產的評估值的簡單加總。(2)企業(yè)價值評估是基于企業(yè)的整體盈利能力，需要根據企業(yè)的獲利能力、市場競爭條件等各因素計算確定其公允價值，企業(yè)價值評估所揭示的公允價值有別于企業(yè)的賬面價值和公司市值。(3)企業(yè)價值評估與傳統的資產評估在評估對象和評估考慮的因素等方面存在差異，因此其評估結果也會不同。這種差異主要表現在企業(yè)的評估價值中包含不可確指的無形資產――商譽的價值。商譽通常是指企業(yè)的組織成本，包括公司中人的價值，同時涵蓋客戶關系的價值(劉玉平，2007)。

二、國有資本重組的形式

在國有資本重組中，針對不同的評估目的，企業(yè)價值評估將采用不同的價值類型和評估方法，評估結論的作用也不同，因此，有必要對國有資本重組的形式進行系統探討。關于國有資本重組的形式，在不同的語言及法律背景下，有一系列相互關聯而又彼此區(qū)別的名詞和術語。在西方市場經濟發(fā)達國家，資產剝離和購并是資本重組的兩種基本形式。我國國有企業(yè)改革與國有資本重組交織在―起，既要在改革中重組，又要在重組中改革。因此，伴隨著國有企業(yè)改革的深化，資本重組的方式多種多樣，歸納起來主要有以下五種形式。

(一)國有企業(yè)公司制改組中的資本重組

國有企業(yè)改革必然伴隨著大規(guī)模的資產重組，現代企業(yè)制度有兩種主要形式：一是有限責任公司；二是股份有限公司。無論是改組為哪種形式，都不可避免地對國有企業(yè)的資產進行剝離和重新整合。在這種類型的資本重組中，主要包括新建企業(yè)進行股分制改造、擴建企業(yè)進行股份制改造、共同重組、合資聯營、通過發(fā)行股票進行股份制改造等形式。

(二)兼并收購重組

兼并是指在市場競爭機制的作用下，被兼并企業(yè)將企業(yè)全部產權一次性讓渡給兼并企業(yè)，兼并企業(yè)實現資產一體化，同時取消被兼并企業(yè)法人資格的一種經濟行為。收購是指一家企業(yè)出資收購另一家企業(yè)的資產或股權，從而獲得對該企業(yè)資本的實際控制權。由于兼并、收購往往同時進行，人們通常把兩者連在一起稱之為“并購”，是我國國有企業(yè)進行資本重組和產權重組的重要途徑。兼并收購重組類型包括投資控股兼并、資產置換并購、承擔債務式兼并、資產換股、借殼上市等形式。在實際的并購重組過程中，以上方式的應用往往并不是單一的，經常需要數種方式同時進行。

(三)國有企業(yè)資產合并重組

相對于改制重組和兼并收購重組來講，國有企業(yè)資產合并重組更多地表現為行政劃撥而非市場交易，更多地表現為政府行為而非企業(yè)行為。這種資本重組的模式主要有三種方式：授權合并重組、控股公司轉型重組(在這種模式中，政府授權的投資機構，如國有資產經營公司可以成為國家股權的持股主體，通過授權的投資機構來重組國有資本)和國有股權協議轉讓重組。盡管我國進行并購的部分案例與行政性產權劃撥有較密切的聯系，但隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展完善，這種帶有較強政府意圖的資本重組方式將會逐步減少。

(四)剝離與分立

剝離是指將公司現有的某些子公司、部門、產品生產線、固定資產等出售給其他公司，并取得現金或有價證券的行為。分立是指將原來的企業(yè)分立組成若干個具有獨立法人資格的企業(yè)。剝離和分立都是資本重組的重要方式，并且這兩種方式與并購之間存在著一定的聯系，往往在并購之后收購方會采用剝離的方式出售部分被收購公司的資產或業(yè)務以換取現金。

(五)其他重組方式

上述幾種國有資本的重組方式適合于國有大企業(yè)的資本重組，同時也是國有資本重組的主要方式。除此之外，國有資本重組還有許多其他方式，比如股份合作制重組、管理層收購、出售重組、租賃重組、托管重組、破產重組等。

三、在國有資本重組中開展企業(yè)價值評估的動因和相關法律法規(guī)

(一)基本動因

國有資本重組的中心問題是國有資本存量結構

調整所引發(fā)的利益協調，實質是通過產權交易進行利益結構的調整。在國有資本的并購重組交易中，若要實現交易，需要明確交易價格，而企業(yè)或者其部分股權并不是市場上的商品，無法獲得交易價格，交易雙方需要借助價值評估確定一個價格，最終實現企業(yè)的并購重組。在采取兼并、收購等國有資本重組方式時，支付方式主要有資產置換、股權交換和支付現金三種。在前兩種方式下，除對目標企業(yè)的價值判斷進行評估外，還要對作為支付手段的資產和股權進行價值評估。

在企業(yè)股份制改造過程中，通過企業(yè)價值評估可以明確企業(yè)資產的價值總量并明確企業(yè)資產的產權，從而為資產折股和股權劃分奠定基礎。在企業(yè)發(fā)行股票及股票上市時，為了能夠對新證券進行合理定價，也需要對企業(yè)的整體價值有一個精確的判斷。

在運用合資合作等方式進行國有資本重組中，無論是企業(yè)以整體資產或部分資產作價，如果依靠財務會計信息，只能反映企業(yè)歷史成本價值，通常不能為合資合作雙方提供公平交易的尺度，因此要進行企業(yè)價值評估，揭示企業(yè)的公允市場價值，作為企業(yè)作價合資合作的價值尺度。

國有資本重組無論采用何種方式，目的都是為了實現企業(yè)資本價值的增值。重組作為一種經營方式必然存在著經營風險，企業(yè)重組的價值也并非總是增長，因此科學、客觀地評估企業(yè)價值才是判斷企業(yè)重組價值增加與否的關鍵。在內部調整的重組中，需要通過重組前后的企業(yè)價值評估比較了解企業(yè)重組是否創(chuàng)造了績效；在涉及企業(yè)間的重組中，為了評估重組對購買公司股東的價值潛力，必須評估賣方價值和收購獲益價值，以控制賣方所要求的價格，因此，企業(yè)價值評估也是維護國有資本重組各方利益的重要依據。

(二)相關法律法規(guī)

與西方國家不同的是，我國的資產評估伊始就將企業(yè)價值評估作為重要內容。在國有資本重組和國有企業(yè)改革進程中，為維護國家對國有資本的所有者權益，防止國有資本流失，政府通過一系列行政立法強制推行評估業(yè)務的開展。1991年11月16日，國務院了《國有資產評估管理辦法》(簡稱第91號令)，其中第3條和第4條對需要開展評估業(yè)務的行為進行了規(guī)定。第3條規(guī)定，國有資產占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應當進行資產評估：(1)資產拍賣、轉讓。(2)企業(yè)兼并、出售、聯營、股份經營。(3)與外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業(yè)或者中外合作經營企業(yè)。(4)企業(yè)清算。第4條規(guī)定，占有單位如果進行資產抵押及其擔保、企業(yè)租賃，當事人認為需要時，可以進行資產評估。第91號令明確了國有資產產權變動必須進行評估，對公平維護國家所有權和其他當事人的合法權益發(fā)揮了重要作用。隨著我國企業(yè)改制和重組上市業(yè)務的開展《公司法》中強制要求以非貨幣資產出資設立公司均須進行獨立資產評估，核實資產，公允作價。這是國家通過立法，以評估作為一種獨立鑒證手段，保護公眾利益，維護資本市場正常秩序的重大舉措?，F行法規(guī)對評估結果的使用已經超出了評估咨詢的范疇，評估結果已經不僅僅是為交易價格提供―個參考數據。國務院國有資產監(jiān)督管理委員會與財政部頒布的第3號令《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》(2004年2月1日施行)指出：“評估報告經核準或者備案后，作為確定企業(yè)國有產權轉讓價格的參考依據。在產權交易過程中，當交易價格低于評估結果的90％時，應當暫停交易，在獲得相關產權轉讓批準機構同意后方可繼續(xù)進行。”《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(2005年9月1日施行)中再次明確，企業(yè)進行與資產評估相應的經濟行為時，“應當以經核準或備案的資產評估結果為作價參考依據。當交易價格低于評估結果的90％時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批準機構同意后方可繼續(xù)交易?！边@些法規(guī)的出臺，形成了交易價格基本上使用評估結果的事實。此外，證監(jiān)會公布的《上市公司重大資產重組管理辦法》(2008年5月18日施行)等監(jiān)管文件對資產評估的執(zhí)業(yè)情形、方法、信息披露、責任、監(jiān)管等進行了規(guī)定，體現了資產評估在并購重組中的定位、地位和影響。

隨著我國證券市場的不斷發(fā)展，各種市場創(chuàng)新手段層出不窮。在中國證監(jiān)會頒布的《上市公司收購管理辦法》(征求意見稿)中明確規(guī)定，在涉及管理層收購和換股時，必須評估上市公司的股權價值，因此企業(yè)價值評估進入了一個更廣闊的發(fā)展空間。2008年重新修訂并實施的《上市公司收購管理辦法》使得換股收購成為可能，換股合并須在對合并雙方的價值都進行評估的基礎上，根據雙方公司的相對價值確定一個折股比例，這將直接關系到合并雙方股東的利益并進而決定合并能否成功。此外，在上市公司定向增發(fā)時，如果是優(yōu)質龍頭公司利用自身的較高估值，通過定向增發(fā)這種新的并購手段，去并購那些估值水平較低的其他上市或未上市公司，從而實現并購式成長。在這類業(yè)務中，如果并購的資產屬于國有資產或并購主體是國有控股上市公司，按照國有資產的有關監(jiān)管規(guī)定，應當對擬定向增發(fā)購買的資產進行估值作價。綜上所述，在我國相關的法律法規(guī)規(guī)定下，涉及國有資產的重組行為大部分需要進行法定的資產評估，資產評估已是許多重要經濟活動的必備程序。

企業(yè)價值評估的誕生、成長壯大，并最終成為我國社會主義市場經濟體系中不可或缺的一項中介服務行業(yè)，得益于國有資本重組和國有企業(yè)改制，反過來，企業(yè)價值評估技術水平的不斷改進和提高又極大地促進和規(guī)范了我國國有資本重組的健康發(fā)展。隨著國有企業(yè)在進而有為、退而有序原則下進一步深化產權制度改革，企業(yè)價值評估的中介服務作用必將得到更大發(fā)揮。

四、完善國有資本重組中企業(yè)價值評估的建議

(一)建立完善的制度與法律法規(guī)體系。明確企業(yè)價值評估的功能與定位

關于評估的屬性，國內有關方面存在不同的意見，有人認為評估是咨詢性的，因為評估結果只是專業(yè)評估師向委托方提供的專家意見，委托方可以選擇是否采用。但有的人認為評估是鑒證性的，因為根據有關法律法規(guī)，在涉及國有資本產權交易的諸多經濟活動中，評估是法定的，評估結果對交易價格也有重要參考價值。作為市場經濟的重要參與者，評估作為一項重要的中介服務業(yè)務，需要一套完善的規(guī)章制度體系明確其業(yè)務領域、作用及法律定位，從而更好地引導和推動評估行業(yè)的發(fā)展。

迄今為止，財政部門、國資監(jiān)管部門和中國資產評估協會已經相繼制定出臺了一系列法規(guī)、準則、指南和指導意見，覆蓋了評估業(yè)務的主要領域，對規(guī)范評估執(zhí)業(yè)發(fā)揮了重要作用。市場經濟是法制經濟，評估業(yè)務的開展必須建立在法制的基礎上。因此，應繼續(xù)重視加強制度、法律法規(guī)建設，努力為我國評估行業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。首先，應從源頭上通過制度安排，發(fā)揮企業(yè)價值評估在國有資本重組中的功能，在兼并、收購、股權轉讓等交易中判斷和確定標的企業(yè)的價值，在企業(yè)股份制改造發(fā)行股票時發(fā)現企業(yè)價值及確定股票價格，積極拓展評估服務領域，繼續(xù)

鞏固企業(yè)改制、兼并重組、產權交易等傳統評估業(yè)務，積極開拓金融資產管理、企業(yè)財務報告評估等新興業(yè)務。其次，加快推進評估法的立法工作，通過立法，解決評估行業(yè)的法律地位、管理體制和法律責任等根本問題。最后，針對評估行業(yè)當前存在的多部門管理問題，建議加快形成統一的準則規(guī)范體系，解決專業(yè)準則之間的銜接和協調問題。

(二)加強企業(yè)價值評估技術研究

1.合理界定企業(yè)價值評估的內容。在進行企業(yè)價值評估時，從產權角度，評估范圍應該包括企業(yè)的全部資產和負債。在界定企業(yè)價值評估的具體內容時，應注意以下兩點：一方面，對評估師而言，國有資本重組方案是評估工作順利開展的關鍵因素之一，應積極參與方案的討論與制定。根據重組方案，確定重組的范圍，特別是土地使用權、商標、專利等無形資產的處置；確定各項債權、債務關系的調整，特別要注意或然負債的責任；由于歷史原因，有的企業(yè)產權關系不清楚，應通過資產或股權的認購、置換等方式予以規(guī)范。另一方面，企業(yè)價值評估是基于企業(yè)的盈利能力，對盈利能力形成貢獻的視為有效資產，因此，要正確揭示企業(yè)的價值，就是要將有效資產作為企業(yè)價值評估的具體資產范圍。將企業(yè)中的有效資產和無效資產進行必要合理的區(qū)分，是進行企業(yè)價值評估的重要前提。對無效資產通常有兩種處理方式：一是進行“資產剝離”，將企業(yè)的無效資產在進行企業(yè)價值評估前剝離出去，不列入企業(yè)價值評估的范圍；二是當企業(yè)出售方擬通過“填平補齊”的方式對影響企業(yè)盈利能力的薄弱環(huán)節(jié)進行改進時，評估人員應在無形資產不影響盈利能力的前提下，用適當方法對其進行單獨評估并單獨列示。

2.清晰界定價值類型?！镀髽I(yè)價值評估指導意見》中第13條對價值類型有所表述：注冊資產評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型。在《資產評估準則――基本準則》及其釋義中關于價值類型的表述為：價值類型分為市場價值及非市場價值，并列舉了主要的非市場價值類型，即在用價值、投資價值、持續(xù)經營價值、保險價值、課稅價值、清算價值等。任何一項價值評估結果，都是質和量的統一。所謂質，即其價值類型，也就是價值評估值的內涵?！秶H評估準則》中指出：“專業(yè)評估師應避免使用未經限定的‘價值’概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述。”從實務來講，明確價值類型，對于評估方法的選擇、評估報告使用者合理理解評估結論尤為重要。

在國有資本重組中，根據不同的重組目的和企業(yè)的狀況，總是存在著某種交易模式，這種交易模式與作為交易對象的資產相對接，往往內生地決定價值類型，作為產權交易的價值尺度。評估目的決定適用的價值類型和對價值的定義，因此，研究與把握價值類型，必須正確認識價值類型與資本重組交易形式的關系，被評估的資產發(fā)生的經濟行為是決定價值類型的重要依據。每一種價值類型所反映的評估結論，都是資產在一定市場條件下的價值反映。價值類型是由注冊資產評估師與評估委托方共同討論確定的，注冊評估師應恰當選擇價值類型，并對選用的價值類型進行定義，明確其價值含義。

3.科學選擇評估方法。在我國，對于企業(yè)價值評估方法一直以來有嚴格的規(guī)定。中國資產評估協會頒布的《企業(yè)價值評估指導意見》中第23條規(guī)定，企業(yè)價值評估方法有收益法、市場法和成本法，并由注冊資產評估師根據具體情況選擇一種或多種資產評估基本方法。同時第33條規(guī)定，“以持續(xù)經營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法?！逼髽I(yè)價值評估本質上是一種主觀判斷，但并不是隨意的，需要按一定的科學方法和長期經驗驗證的原則進行判斷，可以使用多種方法對目標企業(yè)的價值進行評估。評估機構應依據評估目的及對應的價值類型、企業(yè)所處的行業(yè)和產業(yè)生命周期、競爭環(huán)境、外部條件、股權結構、交易控制權和可獲得資料的充分度等來確定合適的評估方法。

改革開放以來，大量的國有企業(yè)戰(zhàn)略性重組和規(guī)范化股份制改革成了資產評估機構的主要業(yè)務來源。由于評估經驗和技術的缺乏，傳統的成本法成為主要的評估方法。選擇成本法的另一目的是為了防止國有資產流失，確保國有資產保值?？傮w而言，以賬面價值為主要依據的成本法能夠站在公正的立場上，較為客觀地反映出資產和企業(yè)的價值，較好地完成歷史賦予的使命。盡管成本法已不能作為惟一使用的評估方法，但是也不能簡單否定成本法，我國企業(yè)價值評估長期使用此法，說明其具有一定的適用性。在采用成本法時，應注意以下幾個問題：評估時應當考慮被評估企業(yè)所擁有的全部有形資產、無形資產以及應當承擔的負債；應在分別就企業(yè)資產進行分類、清查的基礎上，科學分析各類資產對于企業(yè)價值的貢獻；當對外投資占被投資企業(yè)股權比例很高時，應對被投資企業(yè)進行評估，然后按股權比例確定對外投資價值；對負債的評估原則應與流動資產中債權類資產評估的原則保持一致性，保證評估結果的合理。

收益法是通過預測目標企業(yè)未來所能產生的收益，并根據獲取這些收益所面臨的風險及所要求的回報率，對其進行折現，得到目標企業(yè)的當前價值。運用收益法的必要前提是企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力。在收益法應用中，有三個重點，一是科學估測收益額，包括收益額的涵義和類別；二是收益期限的確定；三是折現率的確定。收益法中的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等多種口徑表示。目前，國際上通常的做法是現金流量口徑。收益期限應根據資產未來獲利情況、損耗情況或法律、契約和合同規(guī)定而確定，如果企業(yè)經營正常且沒有對影響企業(yè)繼續(xù)經營的某項資產的使用年限進行限定，即可確定收益期限為無限期限。折現率是直接影響收益法評估結果的重要參數，根據所對應的不同類別現金流，折現率主要涉及權益報酬率和企業(yè)資本報酬率兩類，相關的確定模型或方法主要有資本資產定價模型、風險累加法和加權平均資本成本模型等。數據顯示，2010年我國上市公司重大資產重組中，運用收益法進行企業(yè)價值評估的比例為85％，以收益法作為最終評估結論采用方法的比例為45％?？梢娛找娣ㄒ殉蔀椴①徶亟M企業(yè)價值評估很重要的評估方法。目前，評估機構對于應用中大部分參數的確定方法，特別是通用性參數的確定已達成共識。評估行業(yè)應進一步提高評估師對于評估參數最終選取的專業(yè)判斷水平，并規(guī)范收益法應用參數確定規(guī)范及細則性指引，從而為企業(yè)價值評估提供更為科學的價值參考。

市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法，是一種最直觀、有效的方法。在企業(yè)整體價值評估方面，國際上較為通用。其估值模型主要有市盈率評估模型、市凈率評估模型和收入乘數評估模型。應用市場法對資本市場的完善和發(fā)育程度，與評估對象相同或相似的參考企業(yè)或交易案例的數量，以及參考企業(yè)和案例的市場信息、財務信息等資料的可搜集

程度等都有一定的要求。我國資本市場發(fā)展歷史較短，市場法應用過程中不同主體之間的“可比性”判斷也缺乏統一標準，使得目前市場法在企業(yè)價值評估方面的應用比例仍然較低。

收益法、市場法和資產基礎法是從三種途徑對企業(yè)價值進行考量的手段，根據委托方需求，選用適當的評估方法對目標資產進行科學、合理的估值是國有資本重組中維護和平衡多方利益的價值標尺和重要手段，是推動國有資本重組順利開展的基礎性保障。

(三)重視無形資產，完善無形資產評估程序

企業(yè)價值由諸多價值貢獻因子組成，一個持續(xù)經營并能獲利的企業(yè)是有形資產和無形資產的組合體。無形資產作為由企業(yè)創(chuàng)新活動、組織設計和人力資源實踐所形成的非物質形態(tài)的價值創(chuàng)造來源，具體表現在企業(yè)的顧客成本、組織資本和人力資本等三方面。隨著科技的發(fā)展，無形資產價值占企業(yè)資產價值的比重越來越大。然而，由于受會計歷史成本計價原則的影響，企業(yè)會計報表并不能反映無形資產的真實價值。在國有企業(yè)改制和國有資本重組過程中，如何揭示和計量過去被掩蓋和隱藏的無形資產，從而還原國有企業(yè)價值完整的本來面目，是企業(yè)價值評估需研究的重要領域。

無形資產的評估是指以無形資產作為投資手段或確認的轉讓對象所進行的評估，或者說，是將無形資產作為獲利能力進行的評估。因此，無形資產能夠帶來超額利潤或壟斷利潤，才可以作為獨立的轉讓、投資對象。無形資產評估通常按下列程序進行：首先，明確評估目的。即判斷無形資產是用于轉讓、投資、股份制改造、清算、納稅或保險等需要。其次，鑒定無形資產，需解決以下問題：一是證明無形資產存在；二是確定無形資產種類；三是確認其有效期限。然后選擇確定評估方法，可以采用成本法、市場法，但根據無形資產的特性，通常使用收益現值法。它是將評估對象剩余經濟壽命期間每年的預期收益用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算被評估資產價值的方法。最后，整理報告，做出評估結論。

(四)科學使用企業(yè)價值評估結果