導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地評估的市場法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

對584戶農(nóng)戶和98位專業(yè)人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估？”問題時(shí)，有近70％的農(nóng)戶及88％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答需要。這一問題同時(shí)也被另一問題所佐證，在“您認(rèn)為開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估重要嗎？”問題中，有近80％的農(nóng)戶和95％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答很重要。調(diào)研數(shù)據(jù)表明，人們已經(jīng)逐漸認(rèn)識到農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的重要性，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估已成為時(shí)展的潮流。

1．1建立農(nóng)村土地市場，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展改革開放30多年來，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，農(nóng)村土地市場得到逐步發(fā)展。一方面，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，農(nóng)村土地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)，以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)資源必將進(jìn)入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵(lì)農(nóng)村土地市場建立和發(fā)展。2003年3月1日實(shí)行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》標(biāo)志著國家對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)村土地市場的建立。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，涉及土地估價(jià)的問題越來越多，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出讓、租賃費(fèi)用計(jì)算，農(nóng)村土地抵押貸款、耕地復(fù)墾價(jià)值計(jì)算，新農(nóng)村建設(shè)中住房置換價(jià)值確定等，使得農(nóng)村土地資產(chǎn)評估變得日益重要。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，53．25％的農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，占被調(diào)查農(nóng)戶一半以上，表明忠縣已存在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，67．81％的農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)土地，他們普遍認(rèn)為，在社會(huì)保障體系逐步完善的條件下，土地流轉(zhuǎn)不僅不會(huì)威脅到他們的生存安全，還會(huì)給他們帶來更多的財(cái)產(chǎn)性收入。具備合理的農(nóng)村土地價(jià)格是確保農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的首要條件。目前，我國農(nóng)村土地交易價(jià)格混亂，缺乏一個(gè)明確、統(tǒng)一的土地評估標(biāo)準(zhǔn)，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠(yuǎn)來看，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。黨的十指出要深化經(jīng)濟(jì)體制改革，健全現(xiàn)代土地市場。健全現(xiàn)代土地市場，應(yīng)加快發(fā)展農(nóng)村土地市場，建立健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估。一方面，有利于實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。價(jià)格是市場的靈魂，按照價(jià)值規(guī)律建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，有利于促進(jìn)我國農(nóng)村土地資產(chǎn)流動(dòng)，引導(dǎo)土地從低效率經(jīng)營者流向高效率經(jīng)營者，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)我國農(nóng)村土地規(guī)?；?、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。我國城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)市場的二元特征明顯，主要表現(xiàn)為：土地產(chǎn)權(quán)城鄉(xiāng)二元、土地價(jià)格城鄉(xiāng)二元、土地市場城鄉(xiāng)二元、土地用途城鄉(xiāng)二元、土地規(guī)劃和管理城鄉(xiāng)二元。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，有利于建立“同地、同權(quán)、同價(jià)”的城鄉(xiāng)土地市場，促進(jìn)土地資源在城鄉(xiāng)間的合理、有序流動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場一體化發(fā)展。

1．2完善征地補(bǔ)償制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益據(jù)調(diào)查，63．18％的農(nóng)戶認(rèn)為我國現(xiàn)行征地制度不合理，73．97％的農(nóng)戶對我國現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意。黨的十指出要讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。農(nóng)村土地是農(nóng)民發(fā)展的經(jīng)濟(jì)資源，是農(nóng)民從事生產(chǎn)與維持生計(jì)的固定資產(chǎn)，也是農(nóng)民最主要的財(cái)產(chǎn)。顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)、盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、保障農(nóng)村土地平等入市、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果的有效途徑，是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)益的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。然而，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，作為弱勢群體的農(nóng)民其合法權(quán)益難以得到保障。據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2007～2011年，農(nóng)村家庭財(cái)產(chǎn)性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，土地并沒有發(fā)揮其增收的功能，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到了侵犯。一方面，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度損害了農(nóng)民權(quán)益?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”的計(jì)算方式，并且規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。這種政府壟斷和干預(yù)的土地補(bǔ)償機(jī)制并沒有以市場機(jī)制為基礎(chǔ)，農(nóng)民缺少話語權(quán)，導(dǎo)致土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，嚴(yán)重扭曲了土地真實(shí)價(jià)格，最終損害了農(nóng)民權(quán)益［5，6］。國際上通行的做法是根據(jù)土地市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計(jì)。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估是完善我國征地制度的前提條件。農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有利于實(shí)現(xiàn)“按價(jià)征地”和充分保障失地農(nóng)民權(quán)益。另一方面，我國農(nóng)村土地交易中，交易價(jià)格大多是由雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)商確定的，缺乏科學(xué)依據(jù)，作為弱勢群體的農(nóng)民，其合法權(quán)益難以得到保障。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，引入第三方專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員對交易土地進(jìn)行評估，給出獨(dú)立、客觀、公正和科學(xué)的評估價(jià)格能有效維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。

1．3規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的過程必然導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)［7］。由于我國農(nóng)村土地市場發(fā)展滯后，缺乏政府的統(tǒng)一管理，土地流轉(zhuǎn)大多是流轉(zhuǎn)雙方私下協(xié)商交易，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，在流轉(zhuǎn)中容易產(chǎn)生欺行霸市、倒買倒賣等投機(jī)行為，而土地流轉(zhuǎn)的投機(jī)性又導(dǎo)致了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的流失和農(nóng)地非農(nóng)化。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于確定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，建立農(nóng)村土地市場價(jià)格體系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)。土地既是一種重要資源，又是一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于加強(qiáng)國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學(xué)依據(jù)。第一，有助于提高耕地保護(hù)質(zhì)量。我國實(shí)行了世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，制定了包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、土地用途管制制度和耕地占補(bǔ)平衡制度在內(nèi)的一系列制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確指出“非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀瑳]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地?！遍_展農(nóng)村土地評估，建立農(nóng)村土地價(jià)格體系是促使我國耕地管理向數(shù)量質(zhì)量雙重管理轉(zhuǎn)變的重要依據(jù)。第二，有助于加強(qiáng)國家對農(nóng)村土地的監(jiān)測。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，有助于摸清全國各地農(nóng)村土地生態(tài)質(zhì)量（包括數(shù)量和質(zhì)量），實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；有助于測算我國農(nóng)村包括土地在內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值總量。第三，有助于指導(dǎo)農(nóng)村土地開發(fā)整理。應(yīng)用農(nóng)村土地資產(chǎn)評估成果，有助于合理確定土地開發(fā)整理的重點(diǎn)區(qū)域、區(qū)域土地開發(fā)整理潛力及應(yīng)采取的措施，提高農(nóng)村土地開發(fā)整理規(guī)劃編制的科學(xué)性。

2推進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)評估面臨的主要挑戰(zhàn)

2．1農(nóng)村土地制度供給不足通過調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，絕大部分的資產(chǎn)評估專業(yè)人士認(rèn)為制約我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估發(fā)展最主要的障礙是農(nóng)村土地制度供給不足。一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估在國家層面上制度設(shè)計(jì)較少，又缺少相應(yīng)層面的法律制度或規(guī)章制度，導(dǎo)致土地資產(chǎn)評估缺乏科學(xué)性，無法形成正常的市場價(jià)格表達(dá)機(jī)制，造成農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格扭曲；另一方面，現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)的評估。根據(jù)地價(jià)理論，土地價(jià)格是土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生地租的資本化。因此，推進(jìn)我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估首先應(yīng)加強(qiáng)我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)。目前，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在嚴(yán)重缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)模糊，產(chǎn)權(quán)模糊將不利于產(chǎn)權(quán)主體形成有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，并最終損害了分配機(jī)制［8］；第二，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為土地承包期及農(nóng)民對所承包土地的不穩(wěn)定性，不利于農(nóng)民對土地進(jìn)行長期投資，阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立；第三，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不完整，土地使用權(quán)具有的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)能受到法律法規(guī)的限制。正是由于殘缺的土地使用權(quán)，才導(dǎo)致了土地使用的隨意性以及土地流轉(zhuǎn)的困難性。姚洋［9］認(rèn)為土地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓，能夠使得土地使用權(quán)具有邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)與交易收益效應(yīng)，從而提高資源配置的效率。此外，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度供給不足主要表現(xiàn)為：流轉(zhuǎn)主體的障礙、流轉(zhuǎn)權(quán)利的限制、流轉(zhuǎn)規(guī)則不明。農(nóng)村土地市場制度供給不足主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地市場體系不完善，農(nóng)村土地市場管理機(jī)制缺乏。

2．2評估方法技術(shù)體系不健全現(xiàn)代估價(jià)方法體系的建立是基于一套固定的政策構(gòu)架及市場環(huán)境假設(shè)，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F(xiàn)代評估方法并不完全適用于中國國情的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估市場。一方面，中國農(nóng)村土地市場是一個(gè)不完全的市場，國家政策對農(nóng)村土地的收益影響較大，預(yù)期收益成為一個(gè)難以預(yù)期的變量，導(dǎo)致現(xiàn)有估價(jià)方法需要重新考慮標(biāo)準(zhǔn)化變量的誤差問題；另一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)獨(dú)特的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障功能決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法設(shè)計(jì)需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原理，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價(jià)的方法［10］。運(yùn)用市場比較法所求取的價(jià)格與市場價(jià)格最吻合。但是，由于我國農(nóng)村土地市場不健全，流轉(zhuǎn)交易價(jià)格不規(guī)范，缺乏參照性。因此，在農(nóng)村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的方法。成本核算法一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)，在農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中應(yīng)用范圍有限。例如，運(yùn)用成本核算法對在農(nóng)村地理?xiàng)l件惡劣地區(qū)開墾的一塊貧瘠土地估價(jià)，由于投入多，估價(jià)高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。目前，學(xué)術(shù)界大都形成共識，認(rèn)為收益還原法是目前我國農(nóng)村土地估價(jià)中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數(shù)因子很難確定，阻礙了收益還原法在實(shí)際中的應(yīng)用。針對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，62％的重慶市資產(chǎn)評估專業(yè)人士認(rèn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法可以參照城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估的原理和方法進(jìn)行。還有部分人士認(rèn)為，鑒于農(nóng)村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)采取分類評估的方法，建立分類評估技術(shù)路線。他們認(rèn)為，農(nóng)用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設(shè)用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認(rèn)為，在測算農(nóng)地價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)方向進(jìn)行不同的估價(jià)，農(nóng)地轉(zhuǎn)農(nóng)地，則只需要測算其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，農(nóng)地非農(nóng)化，應(yīng)測算經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，而不同價(jià)值估價(jià)時(shí)所選擇的評估方法應(yīng)不同。

2．3土地市場服務(wù)體系不健全完善的市場服務(wù)體系是保障我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估順利開展的有利外部環(huán)境條件。目前，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系尚未建立，配套服務(wù)設(shè)施不全，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。1）缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)是重慶市主要從事土地資產(chǎn)評估的自律組織。通過對該協(xié)會(huì)及資產(chǎn)評估專業(yè)人士調(diào)研得知，目前該會(huì)從事土地資產(chǎn)評估工作的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍大多集中于城市土地，很少涉及農(nóng)村土地，有從事農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的專業(yè)人員則更少。在我國被政府認(rèn)可的具有評估資格的專業(yè)人員有注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師，國家并沒有從法律層面上明確我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農(nóng)民獲取資產(chǎn)評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產(chǎn)評估需求方與評估方的橋梁，加強(qiáng)評估雙方信息互通，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作的開展，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；另一方面有利于加強(qiáng)對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的監(jiān)督管理，保障需求方利益，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。3）缺乏政府對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的有效管理。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估處于新生事物發(fā)展階段，政府對其管理處于探索階段，導(dǎo)致部分地方缺乏有效管理，主要表現(xiàn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理缺失、出現(xiàn)過分干預(yù)現(xiàn)象等。

3有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的政策建議

3．1堅(jiān)持人民主體地位，保障農(nóng)民合法土地權(quán)益黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位。依法保障農(nóng)民合法的土地權(quán)益是貫徹落實(shí)黨的十方針的基本要求。加強(qiáng)農(nóng)村土地制度改革是保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能。一方面，通過法律制度的建設(shè)，按物權(quán)理論規(guī)范我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度，賦予農(nóng)民完整的承包權(quán)權(quán)能；另一方面豐富農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。地方政府要在不改變農(nóng)地用途，不損害農(nóng)民利益的前提下，積極探索各種土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)模式。二是依法保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。通過土地管理制度改革，實(shí)行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉(zhuǎn)讓，制定宅基地流轉(zhuǎn)制度，建立合理健康的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制，推動(dòng)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，依法保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和收益權(quán)，保護(hù)農(nóng)民利益。

3．2促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產(chǎn)評估體系，而農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作還處于試點(diǎn)階段，尚未全面開展。建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估體系，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，主要措施有：一是培育專業(yè)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，保障農(nóng)村土地價(jià)格的科學(xué)性、統(tǒng)一性和合理性；二是加快完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)性工作，盡快建立全國性的農(nóng)村土地分等定級；三是探索農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，建立具有全國性指導(dǎo)意義的評估技術(shù)路線；四是建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，建立資產(chǎn)評估信息服務(wù)平臺和仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)；五是進(jìn)一步完善農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格體系。

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【關(guān)鍵詞】土地評估職業(yè);面臨的主要風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對措施

【 abstract 】 with China's socialist the development of market economy and perfect, the land of the degree of marketization has improved. Land appraisal industry is also showing rapid development momentum. As the various reform smoothly development, our country's land market constantly get standard, the fierce market competition to the land evaluation put forward higher request, land appraisal industry assumes the social responsibility also more and more. In addition, because the market, policy and evaluate the effects of factors such as the personnel quality, land evaluation industry development and at the same time, also highlights the risks, this paper discusses the risk of the profession, and put forward the corresponding countermeasures for employees in practical work for reference.

【 keywords 】 land evaluation profession; The main risk facing; measures

中圖分類號：{F123.17} 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

1．前言

隨著我國土地市場化的逐漸完善，有著土地評估和咨詢服務(wù)功能的土地評估業(yè)逐漸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。根據(jù)國家有關(guān)政策的規(guī)定，很多土地評估機(jī)構(gòu)完成了改制工作，并按照市場經(jīng)濟(jì)的原則和發(fā)展規(guī)律，建立起適應(yīng)現(xiàn)代化市場發(fā)展的管理和運(yùn)營體制，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中需要秉承“獨(dú)立、公開、公正”原則的土地鑒證機(jī)構(gòu)。土地評估人員服務(wù)的基本理念是運(yùn)用相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)幫助客戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并維護(hù)客戶的合法利益。然而，土地評估人員職業(yè)自身存在著風(fēng)險(xiǎn)，影響著土地評估事業(yè)的發(fā)展，積極探討“風(fēng)險(xiǎn)”的形成原因，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行防范，維護(hù)土地評估人員的社會(huì)形象，是促進(jìn)土地評估事業(yè)良性發(fā)展的重要手段。

2. 土地評估職業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)

在土地評估的實(shí)際操作中，必然會(huì)存在著評估結(jié)果與土地實(shí)際價(jià)值發(fā)生較大偏差的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為土地評估風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 職業(yè)道德面臨的風(fēng)險(xiǎn)

如果土地評估人員只是精通掌握了估價(jià)理論，并且有著豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，只能說是其在技術(shù)層面上具備了成為合格的土地評估人員的基本素質(zhì)。社會(huì)上一些土地鑒證機(jī)構(gòu)在土地評估中出現(xiàn)嚴(yán)重的欺詐、違法行為，并不是由于技術(shù)不過關(guān)，而是職業(yè)道德方面存在嚴(yán)重問題，做出的評估結(jié)果不客觀、偏離土地的真實(shí)價(jià)值，損害了土地利益方的合法權(quán)益。有的土地評估人員打著“公正”旗號惡意破壞市場秩序，甚至和委托人相互勾結(jié)圖謀第三者的利益，這種行為擾亂了土地評估市場秩序，給土地評估從業(yè)人員的社會(huì)形象造成了不良影響。職業(yè)道德是任何職業(yè)的基本底線，土地評估人員要恪守職業(yè)操守，控制好職業(yè)道德方面的風(fēng)險(xiǎn)，如果職業(yè)道德的風(fēng)險(xiǎn)處于失控狀態(tài)，隨之而來的其他各種風(fēng)險(xiǎn)更難以控制。[1]

2.2 政策環(huán)境不穩(wěn)定產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

我國的經(jīng)濟(jì)改革尚不完全成熟，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律體系還沒有得到完善，市場經(jīng)驗(yàn)也比較缺乏，在諸多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，真正起作用的倒是一些行政性規(guī)章或地方性政策條例。盡管這些法律法規(guī)填補(bǔ)了不少法律上的空白，但是存在著落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)象，另外，國家和法制部門會(huì)根據(jù)市場情況的變化不斷調(diào)整或者頒布一些新的法規(guī)政策條文，這就使土地評估行業(yè)處在一個(gè)充滿不確定性的政策環(huán)境中，這種不確定性必然使土地評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)由此相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，由于不同土地評鑒機(jī)構(gòu)的發(fā)展程度和實(shí)力不同，應(yīng)對這種風(fēng)險(xiǎn)采取的措施也是不一樣的，這種風(fēng)險(xiǎn)給機(jī)構(gòu)帶來的沖擊也是不可預(yù)知的。

2.3 職業(yè)素質(zhì)不高帶來的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國土地市場化的推進(jìn)，對土地評估人員的職業(yè)素質(zhì)要求也逐漸提高。就目前的實(shí)際情況來看，我國土地評估行業(yè)的從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高。土地評估作為專業(yè)性特點(diǎn)很強(qiáng)的工作，要求從業(yè)者掌握多方面的知識，涉及土地、房產(chǎn)、政策法規(guī)等各個(gè)知識領(lǐng)域。土地評估工作比較繁雜，評估人員很難得到空余時(shí)間進(jìn)行知識充電，其工作往往單一地局限于一個(gè)執(zhí)業(yè)領(lǐng)域，導(dǎo)致知識水平難以得到提升。

另外，由于一些土地評估從業(yè)人員的技術(shù)水平較低，在實(shí)際的土地評估工作中，采取的評估技術(shù)和方法比較落后，從而導(dǎo)致帶來不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。由于自身的評估技術(shù)不高，對土地價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的把握不準(zhǔn)確，采取的股估價(jià)方法和估價(jià)對象不同步，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果和實(shí)際價(jià)值差距較大，引起一些不必要的商業(yè)糾紛，從業(yè)人員必須承擔(dān)因自身知識素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)的缺憾帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 應(yīng)對職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施

基于以上幾個(gè)原因和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，土地評估人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是很難避免的，但是可以采取相應(yīng)的措施將這些風(fēng)險(xiǎn)帶來的沖擊降到最低點(diǎn)，筆者認(rèn)為在實(shí)際工作中可以采取以下幾點(diǎn)措施。

3.1提高行業(yè)自律監(jiān)管和從業(yè)者的職業(yè)道德水平

篇3

關(guān)鍵詞：土地 出讓指導(dǎo)價(jià) 評估

一、研究背景

寧波市本級土地出讓權(quán)限下放后，為保證寧波市原有地價(jià)體系的持續(xù)穩(wěn)定和土地市場的健康發(fā)展，需要建立一套以土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)為主要內(nèi)容的地價(jià)綜合監(jiān)管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確測定就顯得尤為重要。相對于基準(zhǔn)地價(jià)，土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)具體區(qū)域的細(xì)化，能更清楚地顯示城市地價(jià)水平空間的區(qū)域差異，有利于土地出讓的精細(xì)化管理。作為一項(xiàng)新的研究內(nèi)容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法，對于處在健康有序發(fā)展階段的土地市場有著深遠(yuǎn)的意義。

二、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的內(nèi)涵

土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)是指某一時(shí)段、某一區(qū)域、某一用途類型的土地，在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下的土地出讓時(shí)的市場價(jià)格的合理下限。土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該按照不同用途、不同區(qū)域、不同規(guī)劃條件等測算確定，并定期公布實(shí)施。

以寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定為例，基準(zhǔn)期日為2013年7月1日，實(shí)施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內(nèi)、高新區(qū)、東部新城和東錢湖度假區(qū)，土地用途分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區(qū)包括風(fēng)景名勝設(shè)施用地）。具體設(shè)定的基準(zhǔn)條件見表1所示。

三、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定的原則

土地價(jià)格作為土地市場中最重要的杠桿，在優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國有資產(chǎn)不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定做到客觀、科學(xué)、合理，在土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定過程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場中，穩(wěn)定的商品價(jià)格通常在供給與需求的均衡點(diǎn)形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價(jià)值通常隨供給的變動(dòng)而變動(dòng)。如果某一用途土地的供給數(shù)量與需求相比變多了，均衡價(jià)值會(huì)下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價(jià)值會(huì)提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價(jià)格可能的變化趨勢，對于土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者所吸引的需求會(huì)最大。土地價(jià)格同樣也遵循替代規(guī)律，即某一地塊的價(jià)格受同一區(qū)域其他具有相同實(shí)用價(jià)值的地塊的價(jià)格所決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能性的地塊會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動(dòng)性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強(qiáng)調(diào)的是市場競爭性。

（三）變動(dòng)原則

一般商品的價(jià)格是隨價(jià)格構(gòu)成因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的，土地價(jià)格也有相同的情形。各種地價(jià)形成因素處于經(jīng)常變動(dòng)之中，土地價(jià)格也在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成。

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素總是處于時(shí)刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素也在變動(dòng)，進(jìn)而改變不動(dòng)產(chǎn)的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個(gè)別條件及有效需求，最終影響土地價(jià)值。

（四）預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則認(rèn)為，土地價(jià)值是由其未來可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生。在市場中，土地的當(dāng)前價(jià)值往往不是依據(jù)其歷史價(jià)格或生產(chǎn)成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預(yù)期。

事實(shí)上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價(jià)值的來源，無論我們采用什么方法進(jìn)行估價(jià)，都離不開土地收益這一價(jià)值本源。

（五）報(bào)酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認(rèn)為，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，生產(chǎn)的純收益會(huì)隨之增加，但當(dāng)投入達(dá)到某一數(shù)值之后，相應(yīng)的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價(jià)的報(bào)酬遞增、遞減原則認(rèn)為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價(jià)值與投資的關(guān)系存在一個(gè)理論上的均衡點(diǎn)。如果超過了這個(gè)均衡點(diǎn)，追加的費(fèi)用將不會(huì)使土地價(jià)值或收入有同樣比例的增加。

四、常見的土地價(jià)格評估方法比較

市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認(rèn)的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場比較法

市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實(shí)例可以適用，就可以評估土地價(jià)格。所以，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實(shí)例，適宜于市場比較發(fā)育的經(jīng)常易的土地價(jià)格的評估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個(gè)別性、永續(xù)性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。土地純收益測定是否準(zhǔn)確，還原利率選擇是否合適，都會(huì)直接影響土地價(jià)格評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價(jià)格，因此，它適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的評估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的評價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行評估時(shí)。但由于現(xiàn)實(shí)生活中土地價(jià)格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價(jià)中的應(yīng)用受到了一定限制。

五、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定

（一）總體思路和技術(shù)路線

土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定的基本思路是根據(jù)評估范圍內(nèi)的城市規(guī)劃確定各區(qū)域的主要利用功能和土地利用現(xiàn)狀，在資料調(diào)查和整理分析的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)地域（區(qū)片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區(qū)片內(nèi)各類用地出讓時(shí)市場價(jià)格的合理下限（區(qū)片價(jià)格）。

按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定將遵循市本級范圍內(nèi)綜合平衡、結(jié)果簡便實(shí)用、多種測算方法綜合運(yùn)用、地價(jià)連續(xù)性和動(dòng)態(tài)性的基本思想，確定“以區(qū)片為基礎(chǔ)，以土地市場交易資料為主要依據(jù)”的技術(shù)思路。具體的技術(shù)途徑如下：

1.資料調(diào)查；

2.區(qū)片劃分；

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化；

4.區(qū)片價(jià)格的測算；

5.出讓指導(dǎo)價(jià)結(jié)果的確定。

（二）樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化

寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定是以近5年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)為依據(jù)測算，而出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)期日，這就要求確定出容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)。

1.容積率修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，區(qū)分市區(qū)與東錢湖度假區(qū)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定基于出讓樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；其次，參考基準(zhǔn)地價(jià)評估成果，確定基于市場交易樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；最后，綜合上述兩種結(jié)果，確定土地出讓指導(dǎo)價(jià)容積率修正系數(shù)Rr。

2.年份修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，將其按照容積率修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別的年份與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定年份修正系數(shù)Rn。

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理

根據(jù)前述容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)，可以將出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其公式為：

式中，pi——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

piy——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)的樣點(diǎn)地價(jià)；

Rr——容積率修正系數(shù)；

Rn——年份修正系數(shù)。

（三）土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法

寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為指導(dǎo)，結(jié)合寧波市本級當(dāng)前土地市場發(fā)育、房地產(chǎn)交易資料豐富、地價(jià)樣點(diǎn)分布較廣的實(shí)際，主要采用市場地價(jià)資料直接進(jìn)行土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定，用到的方法是樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法。

1.樣點(diǎn)均值法

對于出讓樣點(diǎn)較多且分布均勻的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以通過樣點(diǎn)均值法來測算。樣點(diǎn)均值法是指將區(qū)片內(nèi)已有的出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，求取其算術(shù)平均值的方法。其測算模型為：

式中，pi——區(qū)片內(nèi)第i個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

n——區(qū)片內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化樣點(diǎn)數(shù)；

Pj——第j號區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

2.區(qū)域比較法

對于出讓樣點(diǎn)較少或者缺失的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以采用區(qū)域比較法來測算。區(qū)域比較法是根據(jù)替代原理，將未知區(qū)域與已知區(qū)域的區(qū)域因素條件進(jìn)行比較，確定一個(gè)修正系數(shù)，以已知區(qū)域的價(jià)格為基礎(chǔ)，確定未知區(qū)域的價(jià)格。其測算模型為：

式中，p——樣點(diǎn)均值法測算得到的區(qū)片價(jià)格；

K——區(qū)域因素比較修正系數(shù)；

Pi——第i號區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

K值主要根據(jù)路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ葏^(qū)域因素條件之間比較而確定。

六、結(jié)論

目前，土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統(tǒng)的評估理論。為了維持土地市場的健康發(fā)展和土地資源的合理開發(fā)，必須完善土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)評估體系的建立。

本文主要結(jié)合寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定研究對土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法進(jìn)行了初步的研究探索，基本思路是依據(jù)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法來測算區(qū)片價(jià)格，具有一定的操作性。但在實(shí)際的區(qū)片價(jià)格確定過程中，需要對出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的收集與整理，并且能夠準(zhǔn)確地測定樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化處理所需的修正系數(shù)，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確完整性和實(shí)踐可用性。

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[4]馬文明，卞正富.地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定[J].中國

篇4

【關(guān)鍵詞】 拆遷補(bǔ)償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，全國各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等一系列針對性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補(bǔ)償不合理。近年來，房屋拆遷補(bǔ)償問題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補(bǔ)償對象、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償原則等領(lǐng)域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補(bǔ)償評估方法的對比實(shí)證研究，指出房地分離拆遷補(bǔ)償模式是一種更為合理的補(bǔ)償方法。

二、房屋拆遷補(bǔ)償評估方法

縱觀國內(nèi)外相關(guān)法規(guī)及實(shí)踐操作，房屋拆遷補(bǔ)償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。

（一）房地合一評估方法

房地合一評估方法是目前城市拆遷補(bǔ)償中比較通用的一種計(jì)算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、就地安置的補(bǔ)償原則，以評估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償總額。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價(jià)格

一是采用市場比較法。在評估時(shí)點(diǎn)將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價(jià)格進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理價(jià)值；二是采用收益法。該方法預(yù)計(jì)評估對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)值。

2.住宅狀況修正系數(shù)

結(jié)合我國北京、上海等地方政府出臺的相關(guān)政策，住宅狀況修正系數(shù)的計(jì)算公式是，住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù)。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照市場價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值，無法運(yùn)用比較法、收益法評估，且同等裝修價(jià)格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評估方法

在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，城市房屋拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)與被拆遷的土地市場價(jià)值緊密聯(lián)系在一起。目前我國土地價(jià)值評估的方法有基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法。成本逼近法根據(jù)土地出讓各項(xiàng)費(fèi)用的總和來確定土地的市場價(jià)值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法。基準(zhǔn)地價(jià)法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價(jià)值，計(jì)算方法較為簡單，也易于建立比較嚴(yán)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)。

1.土地評估值

評估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×［1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）］×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)

2.土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格評估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費(fèi)

地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行估算。房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積×重置價(jià)格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。水電氣等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修費(fèi)

該部分的補(bǔ)償方法與前文中房地合一評估法中相關(guān)部分的補(bǔ)償方法一致，不再重復(fù)。

（三）兩種評估方法的比較分析

房地合一評估法通過市場比較法或收益法計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額，但是，該方法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價(jià)值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價(jià)值未能得到充分的體現(xiàn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價(jià)值，因此，房地分離的評估法相對更加科學(xué)合理。土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)整系數(shù)一般由政府基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，政府需要建立一套完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動(dòng)態(tài)信息，為評估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

三、評估案例

（一）拆遷項(xiàng)目簡介

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目水、電、氣、通訊、道路五通，各項(xiàng)條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，補(bǔ)償方式選擇貨幣安置。根據(jù)沙坪壩區(qū)國土局公示函，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補(bǔ)償評估

1.同地段同用途住宅交易價(jià)格

（1）交易實(shí)例的選擇。比較實(shí)例A、B和C均緊鄰本項(xiàng)目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價(jià)分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價(jià)格的計(jì)算。上述比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，環(huán)境、配套設(shè)施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價(jià)格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數(shù)

根據(jù)被拆遷人陳××房屋的實(shí)際情況，其住宅狀況修正系數(shù)如表1，合計(jì)-10.5%。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

4.裝修補(bǔ)償費(fèi)

按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補(bǔ)償評估

1.評估樣本點(diǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評估

根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《重慶地價(jià)指南》以及《重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》等相關(guān)規(guī)定，可得下列數(shù)據(jù)（具體計(jì)算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價(jià)= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數(shù)=-0.015；（4）容積率修正系數(shù)=2.5488；（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)=0；（6）區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)= 0.1049；（7）期日修正系數(shù)=1.29738；（8）年限修正系數(shù)=1。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，單位土地使用權(quán)評估價(jià)值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權(quán)價(jià)值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格

根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對于舊城改造項(xiàng)目，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)為140元，由此可得：

（1）應(yīng)繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權(quán)價(jià)值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價(jià)格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法對地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。

（1）房屋補(bǔ)償。根據(jù)重慶房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價(jià)格為120 元/平方米，房屋補(bǔ)償金額=120×65

=7 800元。

（2）設(shè)施補(bǔ)償。按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

5.裝修補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)前文計(jì)算結(jié)果，裝修補(bǔ)償為5 190元。

6.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評估結(jié)果對比分析

上述兩種不同方法的評估結(jié)果，陳××的拆遷補(bǔ)償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結(jié)果而言，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值為6 497.8 萬元，折合樓面地價(jià)約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)，而政府也獲取多達(dá)1 258萬元的土地出讓金，同時(shí)，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補(bǔ)償費(fèi)。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方法有效實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場價(jià)值，是一種比較科學(xué)的城市經(jīng)營性土地拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估方法。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 陳路.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施手冊［M］. 北京： 北京科學(xué)技術(shù)文獻(xiàn)出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆遷實(shí)務(wù)［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 楊曉鈴，王建賓.房屋拆遷、征地補(bǔ)償全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)評估

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評估

世界上對不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價(jià)值，市場價(jià)值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進(jìn)行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復(fù)原值目的下的評估。

物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評估問題

（一）不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對市場價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認(rèn)識，以確保評估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評估的責(zé)任劃分和評估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責(zé)任由哪級政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國不動(dòng)產(chǎn)稅基評估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評估的責(zé)任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進(jìn)行評估的。確定由哪級政府承擔(dān)稅基評估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問題是：一個(gè)評估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評估值符合其市場價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來的行政成本。由較低級次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時(shí)也會(huì)帶來評估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評估由誰來進(jìn)行是值得討論的問題。國際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國家設(shè)立專門機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評估師是由州議會(huì)任命，對州長負(fù)責(zé)③；英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評估工作④。有的國家財(cái)產(chǎn)稅稅基評估的責(zé)任在較低級次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評估機(jī)構(gòu)評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評估，最主要的問題是必須明確評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評估周期

物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會(huì)引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個(gè)問題，但真正能解決這兩個(gè)問題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進(jìn)行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評估的成本。由于市場情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。

我國在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對物業(yè)稅稅基進(jìn)行評估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡單高效的申訴程序，指定專門的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術(shù)

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對這些差異對實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評估市場價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估價(jià)值。

（二）稅基評估技術(shù)——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評估，個(gè)別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的是通過運(yùn)用批量評估（massassessment）來實(shí)現(xiàn)的。

在對不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括三個(gè)步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價(jià)值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。

很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對其市場價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來。

當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時(shí)也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當(dāng)前亟待開展的工作

對應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務(wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長時(shí)期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

（1）中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評估業(yè)》，《中國資產(chǎn)評估》2000年6月。

（2）張燕“稅基評估的探討”，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則研究》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2002年版。

篇6

關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán)評估方法

中圖分類號：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一．劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵及特征

劃撥土地使用權(quán)， 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)的問題，如何開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估工作，是必須面對的一個(gè)問題。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格包括兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費(fèi)用，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)生產(chǎn)的需要，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤。

與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。 從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無盈利性質(zhì)的。因而劃撥土地使用權(quán)在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權(quán)可以占有、使用、收益，但無處分權(quán)。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規(guī)定，“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)?！?/p>

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設(shè)定為無限年期，二是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國家對企業(yè)改制、城市拆遷、抵押等方面的相關(guān)規(guī)定，為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估奠定了基礎(chǔ)，2007年頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進(jìn)行評估，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時(shí)需要評估，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第六條明確規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)聯(lián)通都是建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權(quán)的評估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤。在應(yīng)用成本法評估時(shí)應(yīng)注意，只能堅(jiān)持以區(qū)域客觀、平均的費(fèi)用作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)，而不應(yīng)去考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)實(shí)際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業(yè)投入資金購買“土地”這個(gè)特殊商品而產(chǎn)生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤則以估價(jià)對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。最后再通過對區(qū)域平均價(jià)格的修正來確定宗地的價(jià)格。

成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場供需關(guān)系，有時(shí)會(huì)與市場價(jià)格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價(jià)對象的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現(xiàn)實(shí)活剝土地收益價(jià)格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，可以直接作為活剝土地使用權(quán)評估的參數(shù)。

3.市場比較法：根據(jù)同類型劃撥土地實(shí)際成交價(jià)格作為比較案例，通過修正確定估價(jià)對象的價(jià)格。適用于劃撥土地作價(jià)入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費(fèi)的情況下，可假設(shè)估價(jià)對象具有完整的所有權(quán)，以同類型土地的市場交易實(shí)例（包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其他市場化方式取得的土地使用權(quán)）作為比較實(shí)例，采用市場比較法求得估價(jià)對象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場價(jià)格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價(jià)對象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價(jià)格。

5. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價(jià)，其構(gòu)成基本包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及土地所有者權(quán)益三部分，而土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對象的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數(shù)。

不管采用哪種方法評估，在具體評估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的評估目的，在評估報(bào)告中就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以說明：

1.以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地任然屬于劃撥性質(zhì)，土地評估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金

2.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。

3.以抵押價(jià)值為評估母的的，活剝土地評估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。

4.以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地使用權(quán)的評估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作中，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金做為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說明。

參考文獻(xiàn)：

[ 1 ] 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法規(guī)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編 2008年3月

[ 2 ] 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編 中國物價(jià)出版社2003年.

篇7

[關(guān)鍵詞]土地產(chǎn)權(quán)；流轉(zhuǎn)制度；證券化

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的缺陷

(一)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在入市的缺陷

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的最大缺陷在于產(chǎn)權(quán)界定不清晰，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)入市的首要條件是產(chǎn)權(quán)清晰。產(chǎn)權(quán)清晰包含兩層含義：一是財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系是清楚的，即財(cái)產(chǎn)歸誰所有，誰是財(cái)產(chǎn)的所有者或誰擁有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是明確的；二是在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體明確的情況下，產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中不同權(quán)利主體之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系是清楚的。明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地資源進(jìn)入市場的前提。當(dāng)前，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊主要表現(xiàn)在以下方面。

1　所有權(quán)主體不清晰。雖然憲法規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬國家所有即全民所有的以外，屬于集體所有，但這個(gè)“集體”太籠統(tǒng)，是指鄉(xiāng)、村，還是村民小組，不夠明確。《土地管理法》和《民法通則》雖然有較詳細(xì)的規(guī)定，但由于政府擁有對鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)的設(shè)置調(diào)整權(quán)，因此，農(nóng)村土地所有權(quán)主體依然不明確。

2　產(chǎn)權(quán)中的“權(quán)責(zé)利”關(guān)系模糊，缺乏必要的激勵(lì)和約束機(jī)制。例如，在土地承包合同中雙方的權(quán)責(zé)不清，往往只有承包方的義務(wù)，而沒有發(fā)包方的職責(zé)。對農(nóng)戶在使用土地中所造成的地力升降也沒有明確獎(jiǎng)懲辦法。

(二)土地產(chǎn)權(quán)的配套制度缺乏

由于農(nóng)村土地具備的生存和社會(huì)保障功能，在土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場后，土地資源的利用取決于資本市場的配置，必然出現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民社會(huì)保障兩大問題，需要有相應(yīng)的制度安排。在農(nóng)村勞動(dòng)力資源的使用上，由于農(nóng)村勞動(dòng)力缺乏技術(shù)基礎(chǔ)，以及現(xiàn)行的戶籍制度等障礙，導(dǎo)致農(nóng)村勞動(dòng)力在城市就業(yè)的艱巨，社會(huì)保障制度也僅僅在發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村才出現(xiàn)。沒有勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民社會(huì)保障的安排，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)難以“獨(dú)木成林”。

解決農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的努力，各地都沒有停止過，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如廣東、上海等地，對農(nóng)村勞動(dòng)力入戶城市正積極探索有效路徑。但是，農(nóng)民的社會(huì)保障，包括退休養(yǎng)老、醫(yī)療等保障，則需要政府以極大的勇氣去承擔(dān)。農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立需要政府、企業(yè)和農(nóng)民各方面的努力。國家按市場經(jīng)濟(jì)的要求建立統(tǒng)一的社會(huì)保障體系時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮農(nóng)村居民，解決他們離開土地的后顧之憂?？梢钥紤]將“以工補(bǔ)農(nóng)”的資金、土地征用安置費(fèi)等，變?yōu)橹苯友a(bǔ)貼農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和給予農(nóng)民，轉(zhuǎn)作為農(nóng)民的社會(huì)保障基金，以更利于土地的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓。

(三)土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值難以計(jì)量

曾擔(dān)任世界糧食委員會(huì)主席的j.w.羅森不拉姆，收集了richard barrows的觀點(diǎn)：在競爭市場上，生產(chǎn)資源在各種用途之間的競爭中如何分配，由價(jià)格決定。土地將通過市場交易得到最高的使用價(jià)值。也就是說，土地價(jià)值的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是通過市場競爭來決定的，這是有效市場經(jīng)濟(jì)體制下的必然結(jié)果，其他的方法可能低估或高估土地的價(jià)值。但我們也知道，靠市場來決定土地價(jià)值，就目前的農(nóng)村而言，是不現(xiàn)實(shí)的。由于產(chǎn)權(quán)問題帶來的流通和市場準(zhǔn)入，使農(nóng)村土地很難通過市場得到價(jià)值確定。鮑杰等從資產(chǎn)評估的角度出發(fā)，認(rèn)為農(nóng)村土地屬于集體所有，土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場流通。土地使用者可以依法擁有和轉(zhuǎn)讓的是特定土地一定年限的使用權(quán)，也就是說，土地價(jià)值的計(jì)量更多的只是停留在使用權(quán)層面。

2005年關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的出臺，給土地使用權(quán)商品化指明了出路，但對所有權(quán)是否商品化，則存在種種疑慮。但正如實(shí)踐往往是走在理論的前頭，南方某海濱市主管著幾十家國營農(nóng)場的企業(yè)集團(tuán)在剛跨入新世紀(jì)之際，為了防止土地資源的流失、改變財(cái)務(wù)狀況及方便籌集資金，在當(dāng)?shù)匾患視?huì)計(jì)師事務(wù)所的協(xié)助下，對所屬土地評估為3億元并據(jù)以進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這是在沒有將土地商品化的前提下的計(jì)量實(shí)踐，顯然是以土地所有權(quán)計(jì)量為目的的實(shí)踐活動(dòng)。無獨(dú)有偶，2006年，廣東韶贛高速公路建設(shè)擬嘗試“農(nóng)民土地入股”征地方式，由韶關(guān)市進(jìn)行具體操作。我們既然知道高速公路的永久性性質(zhì)，也就知道這將是涉及土地所有權(quán)計(jì)量的又一次實(shí)踐活動(dòng)。不難預(yù)計(jì)，土地價(jià)值的計(jì)量實(shí)踐必定從使用權(quán)層面上升到所有權(quán)高度，完成對土地的整體計(jì)量。

(四)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的工具沒有配備

無論是農(nóng)民私下的承包權(quán)流轉(zhuǎn)交易，還是集體經(jīng)濟(jì)組織對使用產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，或者政府對使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的引導(dǎo)，都沒有解決土地產(chǎn)權(quán)交易的媒介問題，因而很難體現(xiàn)出土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值。

二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)證券化選擇

(一)證券的功能

提供流動(dòng)性是資本市場的基本功能，產(chǎn)權(quán)必須流動(dòng)才能體現(xiàn)其價(jià)值。那么，在資本市場，或者資本產(chǎn)權(quán)市場，流轉(zhuǎn)的工具，或者說媒介，就是證券了。證券是指各類記載并代表了一定權(quán)利的法律憑證，它用以證明持有人有權(quán)依其所持憑證記載的內(nèi)容而取得應(yīng)有的權(quán)益。從一般意義上來說，證券是指用以證明或設(shè)定權(quán)利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權(quán)取得該證券擁有的特定權(quán)益，或證明其曾經(jīng)發(fā)生過的行為。證券作為資本和產(chǎn)權(quán)的運(yùn)動(dòng)載體，它具有以下兩個(gè)基本功能。

第一，籌資功能，即為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展籌措資本。通過證券籌措資本的范圍很廣，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)層次和方面都可以利用證券來籌措資本。如企業(yè)通過發(fā)行證券來籌集資本，國家通過發(fā)行國債來籌措財(cái)政資金等。

第二，配置資本的功能，即通過證券的發(fā)行與交易，按利潤最大化的要求對資本進(jìn)行分配。資本是一種稀缺資源，如何有效地分配資本是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的根本目的。證券的發(fā)行與交易起著自發(fā)地分配資本的作用。通過證券的發(fā)行，可以吸收社會(huì)上閑置的貨幣資本，使其重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的再生產(chǎn)過程而發(fā)揮效用。證券的交易是在價(jià)格的誘導(dǎo)下進(jìn)行的，而價(jià)格的高低取決于證券的價(jià)值。證券的價(jià)值又取決于其所代表的資本的實(shí)際使用效益，所以，資本的使用效益越高，就越能從市場上籌集資本，使資本的流動(dòng)服從于效益最大化的原則，最終實(shí)現(xiàn)資本的優(yōu)化配置。

(二)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)證券化選擇

正因?yàn)樽C券的上述特征和功能，它

成了資本市場不可替代的交易工具。產(chǎn)權(quán)市場具備資本市場的特性，也應(yīng)當(dāng)使用證券方式，以證券代表一定的土地產(chǎn)權(quán)。實(shí)施農(nóng)村土地證券化后，在土地這種基本的經(jīng)濟(jì)資源和生產(chǎn)要素的有效合理配置的市場進(jìn)程中，借助于有價(jià)證券這種虛擬資本形式來承載擁有土地經(jīng)營權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)益，并以此來獲得未來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，將有利于真正實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。這種改革思路，就是在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶家庭承包權(quán)、放活土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)作價(jià)入股，按照自愿的原則組成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股份合作企業(yè)。企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營農(nóng)民的土地，農(nóng)民既可按股分紅，又可在企業(yè)工作，按勞取酬。在股份的構(gòu)成上，農(nóng)民主要以土地經(jīng)營權(quán)人股，也可以資金、技術(shù)、設(shè)備入股。在用人機(jī)制上，企業(yè)與農(nóng)民實(shí)行雙向選擇，企業(yè)原則上優(yōu)先招收土地股民。這是一種讓農(nóng)民變股民的農(nóng)村改革新思路，這一思路的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)家庭承包經(jīng)營責(zé)任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的順利對接，可以很好地解決目前我國農(nóng)村家庭承包經(jīng)營責(zé)任制面臨的突出問題。土地證券的持有者可以憑借其進(jìn)入資本市場，行使資本投資和資本交易的職能。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)借助土地的證券化的方式，能很好地實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)市場化的目標(biāo)。土地經(jīng)營權(quán)證券化以后，土地經(jīng)營權(quán)的價(jià)值被貨幣化，易于同其他生產(chǎn)要素(資本、技術(shù))進(jìn)行比較，突破了土地經(jīng)營權(quán)無法進(jìn)行價(jià)值和價(jià)格比較的限制。土地經(jīng)營證券化以后可以降低土地流轉(zhuǎn)中的交易費(fèi)用，大大節(jié)約流轉(zhuǎn)成本，熨平土地交易中所產(chǎn)生的沖擊和波動(dòng)，便于實(shí)現(xiàn)土地的順利交接，可以使農(nóng)業(yè)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)逐步得到完善，同時(shí)還能分散風(fēng)險(xiǎn)，便于實(shí)現(xiàn)利益的合理分配。

三、農(nóng)村土地證券化的建議

(一)繼續(xù)推動(dòng)和深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革

土地證券化的前提是土地產(chǎn)權(quán)明晰，我國應(yīng)深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，使土地產(chǎn)權(quán)真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立化、法律化、人格化、商品化。一是進(jìn)一步明晰農(nóng)村土地所有權(quán)代表。筆者認(rèn)為，農(nóng)村村民委員會(huì)作為這樣的機(jī)構(gòu)是比較合適的，也與現(xiàn)實(shí)情況比較吻合，當(dāng)前重點(diǎn)是要加強(qiáng)村委會(huì)選舉的監(jiān)督，完善村委會(huì)運(yùn)作制度。二是逐步推行農(nóng)村土地家庭“永包制”?！坝腊啤睆?qiáng)化了承包權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有利于土地承包權(quán)真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)化，既調(diào)動(dòng)了農(nóng)戶對土地保值增值的積極性，又便于所有權(quán)主體對承包權(quán)進(jìn)行調(diào)控。更為重要的是，家庭“永包制”將為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)清除制度障礙，大幅度地降低土地流轉(zhuǎn)成本。三是農(nóng)村土地所有權(quán)逐步國有化。土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜校粌H有利于統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地管理，更好地保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)，而且還有利于土地資源的市場流動(dòng)和優(yōu)化配置。四是建立農(nóng)村土地保障的替代機(jī)制。要推行土地證券化和土地市場化，就必須弱化承包土地的社會(huì)保障功能，逐步在農(nóng)村建立社會(huì)保障制度。五是精簡鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。這有助于減少農(nóng)村事務(wù)的管理成本，減少土地承載的負(fù)擔(dān)，加速農(nóng)村社會(huì)化進(jìn)程。

(二)建立健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場

完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。建立農(nóng)村土地使用權(quán)市場是土地證券化的前提和基礎(chǔ)，必須按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，建立一個(gè)開放、公平、高效、有序、有度、規(guī)范化的農(nóng)村土地使用權(quán)市場。使用權(quán)市場可以按縣、省、全國市場三級設(shè)置，縣級交易市場為本縣區(qū)域內(nèi)的土地交易服務(wù)，省級交易市場為跨縣的土地交易服務(wù)，全國市場則為跨省交易服務(wù)。為規(guī)范農(nóng)村土地交易市場，必須做好以下工作。一是要健全土地使用權(quán)市場的法律法規(guī)。土地市場交易實(shí)際上是土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的交易，這種交易一定要有法律、法規(guī)的規(guī)范和保障。我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)仍然不能適應(yīng)農(nóng)村土地市場發(fā)展的要求，必須加強(qiáng)立法，完善農(nóng)村土地市場管理的法律體系，從法律上保障土地產(chǎn)權(quán)制度的建立和土地產(chǎn)權(quán)交易的正常運(yùn)行。二是建立和規(guī)范土地使用權(quán)交易中介組織。土地使用交易是一項(xiàng)比較復(fù)雜的交易過程，必須建立相應(yīng)的中介服務(wù)組織為之服務(wù)。建立土地使用權(quán)市場信息、咨詢、預(yù)測和評估等服務(wù)系統(tǒng)，使服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化。

(三)建立健全農(nóng)村土地證券化信用擔(dān)保、信用評估體系

1　必須建立有效的信用擔(dān)保體系。土地證券化一般都需要進(jìn)行信用提升，信用提升可以有兩個(gè)途徑：內(nèi)部信用提升和外部信用提升。在我國農(nóng)村土地證券化中，相對于外部信用提升來說，內(nèi)部信用提升可能是一條更可行的路子。內(nèi)部信用提升一般是將全部農(nóng)村土地證券分為優(yōu)先級證券和次級證券兩個(gè)層次，通過弱化一部分證券的信用，來增強(qiáng)另一部分證券的信用。外部信用提升是通過信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保來獲得的。我國可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立政府農(nóng)村土地信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主、民間信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為輔的信用擔(dān)保體系。

2　必須進(jìn)一步健全信用評級制度。信用評估的意義在于可以有效降低農(nóng)村土地證券交易成本和市場投資風(fēng)險(xiǎn)，對農(nóng)村土地證券市場的發(fā)展具有重要意義。首先，必須改變政府對證券市場的管理方式，證券的評級應(yīng)該交給市場來完成，政府的任務(wù)是制定信用評估的管理法規(guī)，維護(hù)信用評估市場的秩序。其次，國際上已經(jīng)形成比較規(guī)范的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，我們有必要借鑒國外信用評級業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提高我國信用評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

(四)建立和健全相關(guān)法規(guī)，為土地證券化提供有力的法律保障

1　要修改相關(guān)的法規(guī)，消除土地證券化中的制度障礙。具體來說，應(yīng)賦予商業(yè)銀行的信托資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，允許商業(yè)銀行作為專門機(jī)構(gòu)從事土地證券的發(fā)行、投資等業(yè)務(wù)；允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、住房公積金等進(jìn)入土地證券市場；《證券法》中應(yīng)明確有關(guān)土地證券的地位，確保土地證券的合法性；稅收制度要根據(jù)土地證券發(fā)行、流通的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確相關(guān)的主要稅種及稅率，盡量合法化地減少稅收成本，設(shè)計(jì)一個(gè)有利于證券化的稅收環(huán)境。

2　著手研究和制定有關(guān)土地證券化的專業(yè)法規(guī)。在這方面，可以借鑒國外相對成熟的土地證券化立法經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建適合我國土地證券化的專業(yè)法規(guī)體系。此外，要深化投融資體制改革，培育和完善金融市場，為土地證券化提供良好的金融市場環(huán)境。

注釋：

①魏杰現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度辨析[m]，北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2000.9

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[5]馬義華，農(nóng)村土地證券化研究[d]，中國學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫

篇8

中圖分類號： F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價(jià)格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格?！?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是指在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價(jià)值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場交易的價(jià)格，這與《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

房屋征收價(jià)值完全按照市場價(jià)格，這一規(guī)定非常重要。在過去發(fā)生的強(qiáng)拆惡性事件中，一個(gè)重要的原因就是征收者與被征收者在征收價(jià)格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場價(jià)值，而是參照政府確定的征收價(jià)格，而政府參照價(jià)往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發(fā)者與地方管理者存在千絲萬縷聯(lián)系的時(shí)候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實(shí)《物權(quán)法》，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一個(gè)實(shí)質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補(bǔ)償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對私有物權(quán)的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏。”

（二）、評估機(jī)構(gòu)由被征收人選

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，它體現(xiàn)操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是，評估價(jià)通常都很低，曾引發(fā)過許多拆遷矛盾?，F(xiàn)在由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，這就不僅是對被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補(bǔ)，有利于被征收者利益的保障。指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力會(huì)在一定意義上影響征收價(jià)格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 評估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

《意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

《辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

評估方式多樣化、細(xì)致化，其進(jìn)步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動(dòng)拆遷戶的估評方式。其在補(bǔ)償中將地段價(jià)值、房屋內(nèi)裝修價(jià)值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評估范圍，相應(yīng)地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價(jià)值的合理化、人性化的評估，在征收的補(bǔ)償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價(jià)值，更給予土地價(jià)值更多的體現(xiàn)。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點(diǎn)，但《辦法》能否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現(xiàn)的問題

（一）、完全按市場價(jià)評估房屋價(jià)值的可行性

問題盡管按市場價(jià)評估房屋價(jià)值符合市場經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價(jià)評估房屋價(jià)值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。這是因?yàn)椋鞘薪ㄔO(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補(bǔ)償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補(bǔ)償。

再一方面，什么是完全的市場價(jià)也缺乏一個(gè)明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房價(jià)評估到簽訂補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款、公民重新置業(yè)有一個(gè)時(shí)間差。在房價(jià)不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場價(jià)補(bǔ)償，到購房時(shí)可能會(huì)貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價(jià)與有限面積給予他們補(bǔ)償款，他們根本達(dá)不到那樣的購買力，或者說住房條件會(huì)變得更差。

（二）、評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性問題

盡管評估機(jī)構(gòu)由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗(yàn)；二則，《辦法》規(guī)定評估費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機(jī)構(gòu)顯然會(huì)聽誰的話；三則，地方政府也是評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細(xì)節(jié)上完善《辦法》。

如何選定評估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細(xì)化，諸如評估機(jī)構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機(jī)構(gòu)與評估方法的選擇更便于評估結(jié)果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實(shí)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價(jià)定期公開機(jī)制。

社會(huì)大眾對于整個(gè)城市房價(jià)總體情況、房屋的計(jì)價(jià)內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價(jià)評估缺乏了強(qiáng)有力的、準(zhǔn)確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作支撐。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，地方政府只有拿出具有說明力的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并定期公開房地產(chǎn)市場價(jià)格，才能保證實(shí)現(xiàn)房屋征收完全按市場價(jià)評估的具體要求和目標(biāo)。

（三）、保持評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性與公平性

評估費(fèi)用支付問題，評估款項(xiàng)不能由委托人即地方政府直接支付，在費(fèi)用支付前，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評估費(fèi)用支出，政府出資，在雙方均對評估報(bào)告沒有異議的之后，再通過獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)支付。

加強(qiáng)評估資格認(rèn)定，要提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對于任何有損職業(yè)獨(dú)立性的業(yè)務(wù)建立一整套風(fēng)險(xiǎn)評估及應(yīng)對的機(jī)制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會(huì)人士組成的獨(dú)立的臨時(shí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開辟司法救濟(jì)渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價(jià)機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評估機(jī)構(gòu)評估的合理性。

篇9

關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)傭金 管理理念 拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

自1993年7月國家建設(shè)部、人事部認(rèn)定第一批房地產(chǎn)估價(jià)師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規(guī)模從幾個(gè)人發(fā)展到幾百人的大型綜合評估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉(zhuǎn)手易人。

進(jìn)入2000年以來，一些原為國有體制的評估公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接衅髽I(yè)，由于成立評估公司門檻不高，大批的民營評估公司紛紛成立，評估業(yè)務(wù)從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評估業(yè)務(wù)員上門服務(wù)，一時(shí)間，業(yè)務(wù)傭金承諾滿天飛，那時(shí)的一套普通住宅評估收費(fèi)達(dá)2000元/份，而其中的業(yè)務(wù)傭金高達(dá)70%左右，也就是說，一份評估報(bào)告的收費(fèi)中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發(fā)展。2005年，為了杜絕業(yè)務(wù)傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評估報(bào)告，不再給業(yè)務(wù)傭金，一時(shí)間，評估報(bào)告收費(fèi)成了業(yè)務(wù)競爭的焦點(diǎn)，一些靠業(yè)務(wù)傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽(yù)難與大公司相比，業(yè)務(wù)難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經(jīng)營。收入低，沒有實(shí)力引進(jìn)人才，無法對公司進(jìn)行現(xiàn)代化管理，而杜絕業(yè)務(wù)傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內(nèi)部管理機(jī)制，另一方面引進(jìn)人才，采用評估數(shù)據(jù)系統(tǒng)化建設(shè)，品牌和聲譽(yù)逐漸提升，在市場競爭愈演愈烈的評估行業(yè)，就造成了強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面。

隨著評估公司的發(fā)展，一些評估公司從加強(qiáng)公司服務(wù)意識入手，爭取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展。他們大量引進(jìn)管理與專業(yè)技術(shù)人才，加強(qiáng)對公司員工培訓(xùn)，從細(xì)節(jié)入手，提出 “做足功課”、“細(xì)節(jié)決定成敗”等。記得某公司一估價(jià)師接到一個(gè)東莞土地的評估業(yè)務(wù)，要求查勘后第二天出評估報(bào)告，估價(jià)師在接到任務(wù)后，第一時(shí)間查閱了土地的相關(guān)資料及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地政策和房地產(chǎn)市場水平，由于準(zhǔn)備得充分，現(xiàn)場查勘時(shí)便節(jié)約了許多時(shí)間，本著客戶第一的公司規(guī)定，查勘回來后加班加點(diǎn)到凌晨二點(diǎn)，第二天提交給公司技術(shù)審核，下午便提交了報(bào)告，此舉不但贏得了客戶的好評，在隨后的日子，該客戶成了公司的長期客戶，并為公司介紹的新客戶，無形中為公司做了免費(fèi)宣傳。

評估公司的業(yè)務(wù)中銀行業(yè)務(wù)占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報(bào)虛報(bào)成交價(jià)和實(shí)際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價(jià)師。例如在抵押貸款評估中，估價(jià)對象是某花園小區(qū)的臨街底商（查勘時(shí)領(lǐng)勘人故意托辭房地產(chǎn)證復(fù)印件未帶在身上），查勘時(shí)估價(jià)師被領(lǐng)到一處商業(yè)氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價(jià)師很認(rèn)真地調(diào)查了周邊商鋪的租金與售價(jià)情況，認(rèn)為該鋪能達(dá)到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報(bào)告，估價(jià)師讓其提供房地產(chǎn)證，待估價(jià)師仔細(xì)核查房地產(chǎn)證及對當(dāng)時(shí)查勘時(shí)記憶中商鋪的鋪號時(shí)發(fā)現(xiàn)，委估物業(yè)與查勘物業(yè)是不同一處物業(yè)，委估物業(yè)的市場成交價(jià)在12000元/平方米，而查勘物業(yè)的市場成交價(jià)在38000元/平方米，差別非常大。假如估價(jià)師查勘時(shí)未仔細(xì)核對鋪號，沒注重細(xì)節(jié)，若按38000元/平方米的估價(jià)出具報(bào)告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對公司造成的名譽(yù)損失是無可估量的。所以，注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗，公司理念若能深入到每個(gè)員工的心中，管理到位，公司不愁發(fā)展。

管理是手段，但業(yè)務(wù)仍是公司發(fā)展的硬道理。銀行評估業(yè)務(wù)雖然多，但分羹的也多，為了爭搶業(yè)務(wù)，各公司打起了價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)，也有公司另辟奇徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，委托筆者所在公司對該城市的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)研并針對某項(xiàng)土地進(jìn)行價(jià)值分析，項(xiàng)目任務(wù)重，但時(shí)間急，我們一到該城市，土地現(xiàn)場查勘完成后，就開始對這個(gè)土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，調(diào)研前就預(yù)備好第二天需要調(diào)查的樓盤名單及路線，白天到每個(gè)在售樓盤市場調(diào)查，晚上回到住處就整理白天市場調(diào)查的資料及預(yù)備第二天的需調(diào)查的樓盤及行走路線，三天時(shí)間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場的市場調(diào)查工作外，還完成了全市商業(yè)圈市場調(diào)查，在規(guī)定的時(shí)間里完成了委托任務(wù)，客戶對我們出具的成果十分滿意，并根據(jù)報(bào)告中該市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進(jìn)駐了該市房地產(chǎn)開發(fā)市場，取得非常好的效益。

房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展總體來說已經(jīng)有二十年了，這在二十年中，每個(gè)公司或多或少都已經(jīng)儲(chǔ)存了大量的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，筆者從一個(gè)估價(jià)師的角度來看，評估公司的發(fā)展良好的因素眾多，但以下幾個(gè)方面眾多因素中需優(yōu)先考慮的：

1.杜絕回扣，健康行業(yè)形象

“回扣”不利于房地產(chǎn)評估業(yè)自身的發(fā)展。如果房地產(chǎn)評估業(yè)“回扣”盛行，互相攀比，導(dǎo)致回扣比例越來越高，這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)評估行業(yè)的收入越來越少，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)減低，不能吸引到優(yōu)秀人才，導(dǎo)致某些估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，不能為客戶提供公正、獨(dú)立的評估服務(wù)，也導(dǎo)致對該行業(yè)的信譽(yù)的懷疑，損害房地產(chǎn)評估業(yè)的形象，從而，嚴(yán)重?fù)p害該行業(yè)的健康發(fā)展。

2.向管理要效益，走專業(yè)化、品牌化道路

公司內(nèi)部完善管理制度，引進(jìn)管理及專業(yè)化人才，加強(qiáng)估價(jià)師隊(duì)伍培訓(xùn)，提高素質(zhì)教育，從細(xì)節(jié)做起，用專業(yè)技術(shù)來服務(wù)客戶。

3.開拓并壯大新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域―房地產(chǎn)咨詢顧問

在銀行、法院、拆遷等行業(yè)的評估業(yè)務(wù)競爭日趨激烈的市場情形下，另辟捷徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個(gè)階段，房地產(chǎn)咨詢顧問的角色非常重要，這個(gè)階段，可以幫助企業(yè)是否拿地、以什么價(jià)位拿地、可以開發(fā)什么類型的產(chǎn)品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場調(diào)研、策劃、開發(fā)貸款等類型的研究，幫助企業(yè)進(jìn)行決策，土地建成完工時(shí)，還可提供價(jià)格定位、按揭分析、項(xiàng)目銷售方案、商業(yè)項(xiàng)目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產(chǎn)咨詢顧問可開發(fā)產(chǎn)品類型具有連續(xù)性、多樣性的特點(diǎn)。

其次，政府在土地出讓、區(qū)域房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)研究等方面，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，也就是說，房地產(chǎn)咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其業(yè)務(wù)來源廣泛，品種多。

篇10

一、建立健全地價(jià)管理制度，合理確定地價(jià)。地價(jià)按照區(qū)別不同供地、用地性質(zhì)采取國家定價(jià)和國家指導(dǎo)下的市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的原則確定。

地價(jià)實(shí)行省、市、縣三級管理，以市、縣管理為主。省國土廳會(huì)同物價(jià)、國有資產(chǎn)管理等部門負(fù)責(zé)制定地價(jià)管理辦法和作價(jià)原則，宏觀協(xié)調(diào)各地地價(jià)水平，糾正不合理地價(jià)；市、縣國土局會(huì)同物價(jià)、國有資產(chǎn)管理等部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施地價(jià)管理辦法，對本地區(qū)土地進(jìn)行分等定級和制定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)。

（一）基準(zhǔn)地價(jià)的制定與管理基準(zhǔn)地價(jià)由各市、縣國土部門會(huì)同物價(jià)等有關(guān)部門制定方案，經(jīng)同級政府批準(zhǔn)，并報(bào)上一級政府審核平衡后向社會(huì)公布實(shí)施?；鶞?zhǔn)地價(jià)可根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況選擇剩余法、收益還原法、市場比較法或采用多種方法綜合測算確定。未具備條件對土地進(jìn)行分等定級估價(jià)的，可根據(jù)國家土地管理局的有關(guān)規(guī)定，采用簡易方法制定臨時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)。

（二） 標(biāo)定地價(jià)的制訂和管理標(biāo)定地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)地塊大小、形狀、區(qū)位、容積率、土地使用年限、市場行情和國家政策等條件制定。標(biāo)定地價(jià)由市、縣國土部門會(huì)物價(jià)部門制定方案，報(bào)同級政府批準(zhǔn)。

（三） 出讓底價(jià)的確定與管理出讓底價(jià)是在標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和市場行情以及各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而確定的最低出讓價(jià)格。出讓底價(jià)的構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)利潤，政府規(guī)定的其他稅費(fèi)，政府未實(shí)行統(tǒng)一開發(fā)的土地，應(yīng)減除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)利潤。

土地出讓底價(jià)由國土部門會(huì)同物價(jià)部門制定方案、經(jīng)同級政府批準(zhǔn)。土地出讓時(shí)根據(jù)其不同的使用性質(zhì)實(shí)行協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓。

未經(jīng)地價(jià)評估的土地，不予辦理出讓、轉(zhuǎn)讓等變更手續(xù)。

二、對不同用途的土地實(shí)行不同的地價(jià)政策。

（一） 高科技項(xiàng)目，市政公共設(shè)施項(xiàng)目以及國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、文教、衛(wèi)生、體育、科研單位的非營利建設(shè)項(xiàng)目用地，由用地單位提出申請，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上國土、物價(jià)部門審核報(bào)同級政府批準(zhǔn)后，可通過協(xié)議出讓或行政劃撥，地價(jià)減免。

（二） 金融、商業(yè)、工業(yè)交通、旅游、服務(wù)業(yè)等營利性項(xiàng)目用地，土地使用權(quán)出讓方式以招標(biāo)為主，也可采取拍賣方式，一般不采取協(xié)議方式。

（三） 住宅建設(shè)用地，應(yīng)按照商品房、微利房、解困房的不同性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格。商品房用地主要采取招標(biāo)、拍賣方式出讓；微利房、解困房應(yīng)以協(xié)議或行政劃撥方式供地，經(jīng)同級政府批準(zhǔn)，地價(jià)減免。

（四） 屬于行政劃撥和減免地價(jià)取得土地使用權(quán)的土地，經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)改變用途和轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及作價(jià)入股的，必須按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)定地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款。

（五）股份制試點(diǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，必須按國家土地管理局和國家體改委聯(lián)合下發(fā)的《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，對其使用的土地資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

三、土地出讓金由國土部門收取，除按規(guī)定提取土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)外，全部上交當(dāng)?shù)刎?cái)政，再由當(dāng)?shù)刎?cái)政按規(guī)定比例上繳上級財(cái)政。土地出讓金應(yīng)專項(xiàng)用于城鎮(zhèn)建設(shè)和土地開發(fā)。

四、加強(qiáng)供地計(jì)劃管理和地價(jià)評估管理工作。

（一） 各地要根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以及產(chǎn)業(yè)的布局安排，編制土地出讓計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃供地，每年向社會(huì)公布。

（二） 各市、縣可根據(jù)需要，建立地價(jià)評估機(jī)構(gòu)，承辦本轄區(qū)內(nèi)的地價(jià)評估。設(shè)立地價(jià)評估機(jī)構(gòu)，由省國土廳進(jìn)行資質(zhì)評審并頒發(fā)許可證。凡未經(jīng)資質(zhì)認(rèn)證，未領(lǐng)取許可證的，其評估結(jié)果無效。外省或境外的地價(jià)評估機(jī)構(gòu)在廣東境內(nèi)進(jìn)行地價(jià)評估的，必須經(jīng)省國土廳資格認(rèn)證并頒發(fā)許可證。

（三） 地價(jià)評估可由市、縣地價(jià)評估機(jī)構(gòu)評估，也可由省地價(jià)評估機(jī)構(gòu)評估。地價(jià)評估結(jié)果接受國土、物價(jià)部門監(jiān)督。對地價(jià)評估結(jié)果發(fā)生爭議的，可提交當(dāng)?shù)貒?、物價(jià)部門監(jiān)督。對地價(jià)評估結(jié)果發(fā)生爭議的，可提交當(dāng)?shù)貒?、物價(jià)部門裁決。對裁決不服的，提交省國土廳會(huì)同物價(jià)局作最終裁決。

（四） 開展地價(jià)評估業(yè)務(wù)，可適當(dāng)收取服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法由省物價(jià)局會(huì)同有關(guān)部門審定。

以上請示如無不妥，請批轉(zhuǎn)各地、各有關(guān)部門貫徹執(zhí)行。

                                                                        　廣東省國土廳