導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地征收法律規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：國(guó)家征收權(quán) 公共利益 公正補(bǔ)償

土地征收是國(guó)家利用公權(quán)力強(qiáng)制性地將土地國(guó)有化，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的一種途徑。嚴(yán)格規(guī)范國(guó)家公權(quán)力和切實(shí)保障公民私權(quán)利，是土地征收制度具備合理性和可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城市化水平的快速提升，我國(guó)現(xiàn)行的土地征收制度越來(lái)越不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，制度弊端日益顯現(xiàn)，由此引發(fā)的官民糾紛頻頻發(fā)生。據(jù)浙江省人民檢察院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2008年至2011年間，浙江省檢察機(jī)關(guān)共查辦涉農(nóng)村土地管理領(lǐng)域案件800余件，其中發(fā)生在土地征收開發(fā)環(huán)節(jié)的有316件。就全國(guó)范圍而言，涉土地征收的民事案件和刑事案件多是地方政府打著“公共利益”的旗號(hào)，通過(guò)改變土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田變?yōu)槲蠢玫卦俎D(zhuǎn)為建設(shè)預(yù)留地。土地征收的過(guò)程中，地方政府、村集體與失地農(nóng)民之間的利益嚴(yán)重失衡，矛盾不斷激化。從制度層面改進(jìn)與完善現(xiàn)行土地征收制度是規(guī)范政府公權(quán)力的運(yùn)用、保障公民私權(quán)利的行使，減少、緩解社會(huì)矛盾的重要步驟。

一、國(guó)家征收權(quán)的內(nèi)涵

（一）國(guó)家征收權(quán)的含義

國(guó)家征收權(quán)在兩大權(quán)威法律詞典――《布萊克法律詞典》和《牛津法律大辭典》――中均有界定。其中，《布萊克法律辭典》將國(guó)家征收權(quán)定義為：“國(guó)家以占有財(cái)產(chǎn)或主張權(quán)利的方式，或由于消滅財(cái)產(chǎn)或嚴(yán)重?fù)p害財(cái)產(chǎn)而實(shí)際上取得私人財(cái)產(chǎn)；或者在效果上等同于取得私人財(cái)產(chǎn)。當(dāng)政府行為直接地影響或?qū)嵸|(zhì)上滋擾財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的利用、占有和收益時(shí)便構(gòu)成了征收?！痹凇杜＝蚍纱筠o典》中，國(guó)家征收權(quán)是指“為了公共的目的，在必需或至少確實(shí)需要的情況下，國(guó)家最高政權(quán)擁有以補(bǔ)償方式強(qiáng)制取得公民財(cái)產(chǎn)的權(quán)利?！焙?jiǎn)而言之，國(guó)家征收權(quán)是國(guó)家為了公共目的而占用私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)力”。

（二）國(guó)家征收權(quán)的特征

國(guó)家征收權(quán)的特點(diǎn)可以歸納為以下幾個(gè)方面：

1.征收權(quán)的權(quán)力來(lái)源是國(guó)家

“是國(guó)家或者共同體所擁有的絕對(duì)且永久的權(quán)力?！?是國(guó)家的靈魂，是國(guó)家的本質(zhì)屬性，具有絕對(duì)性、永久性、不可侵犯性等特征。征收權(quán)是國(guó)家的具體表現(xiàn)之一，在具備一定條件時(shí)，國(guó)家可以憑借其對(duì)私人所有的財(cái)產(chǎn)限制甚至剝奪。

2.征收權(quán)的實(shí)施目的是公共利益

征收權(quán)是國(guó)家的權(quán)力，只能由國(guó)家行使。然而，這一權(quán)力的行使是建立在侵犯公民私人利益的基礎(chǔ)上的，因此，國(guó)家行使這一權(quán)力必須要限制在嚴(yán)格的條件范圍之內(nèi)，征收權(quán)的行使必須要有正當(dāng)性。公共利益是征收權(quán)行使的唯一正當(dāng)理由。個(gè)人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的前提是社會(huì)公共利益的維護(hù)，當(dāng)公共利益與個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)人利益應(yīng)當(dāng)讓位于社會(huì)公共利益。因此，只有基于公共利益的需要，國(guó)家才有權(quán)力行使征收權(quán)限制甚至剝奪公民的私人權(quán)利。

3.征收權(quán)的行使前提是公正補(bǔ)償

征收權(quán)行使的后果是限制或剝奪公民的私人權(quán)利，實(shí)質(zhì)上是以犧牲公民的個(gè)人利益為代價(jià)維護(hù)社會(huì)公共利益。全體社會(huì)成員有義務(wù)通過(guò)分擔(dān)個(gè)別公民的利益犧牲緩解被征收公民的損失，以達(dá)到公共利益與個(gè)人利益之間的相對(duì)平衡。可以說(shuō)，補(bǔ)償與征收是唇齒相依的關(guān)系，無(wú)補(bǔ)償即無(wú)征收。

二、土地征收制度的立法現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題

（一）土地征收制度的立法現(xiàn)狀

美國(guó)、日本、臺(tái)灣地區(qū)等土地征收制度較為完善的國(guó)家或地區(qū)都是采用集中立法的方式規(guī)范土地征收制度，即制定統(tǒng)一的土地征收法。我國(guó)至今還沒(méi)有一部統(tǒng)一的土地征收法，土地征收制度散見于《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律及地方法規(guī)等之中。我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征收并給予補(bǔ)償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條第4款規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收?！薄段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?/p>

另外，各省市自治區(qū)在法律規(guī)定的框架內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況都會(huì)制定相關(guān)的土地征收規(guī)范。如浙江省《浙江省土地管理實(shí)施辦法》出臺(tái)之后，省內(nèi)各市還會(huì)制定相關(guān)的土地征收條例等規(guī)范。

（二）現(xiàn)行土地征收制度的立法缺陷

1.基本法對(duì)土地征收的規(guī)范缺乏可操作性

公共利益是一個(gè)很抽象的概念，解釋不當(dāng)很容易造成國(guó)家征收權(quán)行使的異化。在立法技術(shù)上，多數(shù)國(guó)家采用明確列舉的方式界定公共利益。如日本的《土地征收法》第三條以列舉的方式列出了三種可以進(jìn)行征收或者征收的土地房屋的項(xiàng)目，只有符合這三項(xiàng)的事項(xiàng)才被認(rèn)為具有高度公共性的項(xiàng)目，否則無(wú)法通過(guò)征收取得土地或房屋。在我國(guó)，《憲法》、《土地管理法》等對(duì)土地征收的規(guī)定只是從基本法的層面肯定了國(guó)家享有土地征收權(quán)；雖然提到了“公共利益”，但是并沒(méi)有對(duì)公共利益進(jìn)行具體界定。過(guò)于原則性的規(guī)定不利于約束行政機(jī)關(guān)嚴(yán)格依法實(shí)施土地征收，導(dǎo)致大量的超出“公共利益”范疇的侵權(quán)征收出現(xiàn)。

2.立法對(duì)地方政府職能定位不當(dāng)導(dǎo)致政府在土地征收中權(quán)力過(guò)分?jǐn)U張

我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，土地作為重要的生產(chǎn)要素，應(yīng)當(dāng)靠市場(chǎng)配置。然而，我國(guó)土地的供應(yīng)自1998年開始行政手段完全代替了市場(chǎng)配置，土地供應(yīng)行政化產(chǎn)生了政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，在土地征收過(guò)程中，被征收土地的農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)直接由政府支付，可見，政府此時(shí)充當(dāng)交易一方主體的角色?；痉▽?duì)土地征收具體事項(xiàng)規(guī)范的過(guò)于原則性，使得地方政府承擔(dān)制定本地區(qū)土地征收管理辦法、實(shí)施細(xì)則等具體操作規(guī)范的工作，因此，地方政府此時(shí)充當(dāng)了立法者的角色。地方政府集立法者、執(zhí)行者、交易者與一身，權(quán)力的異化與過(guò)分?jǐn)U張使得土地征收過(guò)程成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。

3.立法規(guī)定的被征收人權(quán)益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低補(bǔ)償范圍過(guò)窄

《土地管理法》中雖有規(guī)定征收耕地和其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際操作的過(guò)程中，上述相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)仍要由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。實(shí)際上，各地區(qū)規(guī)定的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既未考慮土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格上漲的因素，又未考慮人民群眾實(shí)際生活水平不斷提高的因素，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低過(guò)于死板，并不能使被征收土地的農(nóng)民保持原有的生活水平。

我國(guó)現(xiàn)行法律將土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶鷩?yán)格限定在土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及地上附著物和青苗的補(bǔ)償三個(gè)方面。顯然，這種土地征收補(bǔ)償范圍是嚴(yán)格限定在征收產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)損失范圍內(nèi)，征收所帶來(lái)的間接聯(lián)系以及延伸的附帶損失均未列入補(bǔ)償范圍。而日本土地征收法將征收經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償、少數(shù)殘存地補(bǔ)償、離職者補(bǔ)償、事業(yè)損失補(bǔ)償及延伸的附帶損失補(bǔ)償均納入到補(bǔ)償范圍；另外，德國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)也是將直接損失、間接損失及附帶損失都納入到補(bǔ)償范圍之內(nèi)。對(duì)比之下，我國(guó)的補(bǔ)償范圍明顯過(guò)窄，這對(duì)失地農(nóng)民的合法權(quán)益的保障極為不利。

三、土地征收的立法完善

一套健全的土地征收制度需要多方面配套制度的協(xié)調(diào)和配合，如土地規(guī)劃制度、土地流轉(zhuǎn)制度、土地交易制度、社會(huì)保障制度等等。然而，土地征收自身的立法完善無(wú)疑是建立健全我國(guó)土地征收制度的最重要的環(huán)節(jié)。

（一）采用列舉的方式明確界定“公共利益”的法律內(nèi)涵

公共利益是政府行使土地征收權(quán)的唯一正當(dāng)理由，也是國(guó)家公權(quán)力侵犯公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的正當(dāng)性來(lái)源。我國(guó)對(duì)“公共利益”的現(xiàn)有規(guī)定屬于概括式規(guī)范，較為原則，過(guò)于籠統(tǒng)，政府行使征收權(quán)的具體事項(xiàng)基本無(wú)法可依，難免導(dǎo)致征收權(quán)行使的異化。事實(shí)上，在我國(guó)，正是因?yàn)椤肮怖妗钡姆山缍：痪哂胁僮骺尚行?，地方政府濫用“公共利益”，任意征收土地，肆意侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，導(dǎo)致良田變成荒地，農(nóng)民被迫離開家園的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。因此，我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有概括規(guī)定的前提下，具體列舉出屬于“公共利益”的事項(xiàng)，將政府的征收行為嚴(yán)格限制在法定范圍之內(nèi)，從法律層面切斷征收權(quán)力濫用、異化的源頭。

（二）明確土地補(bǔ)償事宜的立法規(guī)定

土地補(bǔ)償是土地征收制度的核心環(huán)節(jié)，合理規(guī)定土地補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)事宜既能最大限度的安撫失地農(nóng)民，減少征收的阻力，也能為失地農(nóng)民將來(lái)的生活提供保障。對(duì)于我國(guó)而言，應(yīng)當(dāng)從立法的角度，加大土地補(bǔ)償?shù)牧Χ?。第一，提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得農(nóng)民能夠維持原有的生活水平；第二，擴(kuò)大土地補(bǔ)償?shù)姆秶瑢㈤g接損失和延伸出的附帶損失一并納入到補(bǔ)償范圍之內(nèi)；第三，明確補(bǔ)償?shù)氖找嬷黧w，改變將補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放給村集體組織，再由村集體組織分配給農(nóng)民的做法，將補(bǔ)償費(fèi)用的收益主體明確為失地農(nóng)民。減少中間環(huán)節(jié)，更有利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。第四，明確土地征收的司法救濟(jì)制度，政府在土地征收過(guò)程中處于明顯的強(qiáng)勢(shì)地位，農(nóng)民屬于較為弱勢(shì)的群體，引入司法救濟(jì)制度，能夠有效制約和糾正違法的土地征收行為，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

（三）采用集中立法的模式建立統(tǒng)一的土地征收法

國(guó)際上通行的土地征收法的立法模式有兩種：分散式立法與集中式立法。其中，集中式立法更具優(yōu)越性，也更符合我國(guó)的基本國(guó)情。

第一，集中式立法模式有利于統(tǒng)一和明確立法目的；第二，有利于減少甚至避免不同位階規(guī)范之間的法律沖突和矛盾，維護(hù)法律的權(quán)威和嚴(yán)肅性；第三，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制是國(guó)家所有和集體所有的公有制形式，在集體土地所有權(quán)自身不完善、中央政府與地方政府之間的土地博弈日益激烈的背景下，土地征收呈現(xiàn)出異常的復(fù)雜性，集中式立法更有利于應(yīng)對(duì)這種復(fù)雜的局面。

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篇2

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地 房屋征收 公平補(bǔ)償 革新 局限性 社會(huì)影響

社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的不斷發(fā)展，需要相應(yīng)的法律法規(guī)與之相配套，在國(guó)有土地房屋征收政策方面，2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展，因此，《條例》的出臺(tái)，對(duì)國(guó)有土地的征收程序以及條件做了更加規(guī)范、嚴(yán)格的要求和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上，使我國(guó)的國(guó)有土地征收與補(bǔ)償制度從根本上發(fā)生了變化。

一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律的改革完善

（一）征收條件做了嚴(yán)格限制

《條例》中明確規(guī)定國(guó)有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商業(yè)建設(shè)對(duì)土地的征用不適用于本條例，《條例》主要維護(hù)的是被征收人的利益和社會(huì)公共利益，并在第八條里對(duì)公共利益的所涵蓋的范圍做了詳細(xì)的限制，嚴(yán)格的征收條件從一定程度上維護(hù)了國(guó)家和人民的公共利益。另外，政府對(duì)房屋進(jìn)行征收前，一定要走嚴(yán)格的法律法規(guī)程序，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（二）房屋征收部門與被征收人的關(guān)系得以明確

房屋征收的當(dāng)事人是征收部門和被征收人，兩者之間是補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，征收部門指的是縣級(jí)以上負(fù)責(zé)房屋拆遷管理的部門，而之前《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的拆遷人，包括了商業(yè)建設(shè)單位，在《條例》中規(guī)定了政府才是房屋征收的補(bǔ)償主體，避免了建設(shè)商與被征收人之間的矛盾沖突，更好的維護(hù)了被征收人的利益，促進(jìn)征收工作的順利進(jìn)行。

（三）房屋征收和補(bǔ)償程序更加規(guī)范具體

在房屋征收過(guò)程中，要堅(jiān)持民主的基本原則，要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行房屋征收，結(jié)果要公開、公示，要維護(hù)公眾的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，房屋征收部門應(yīng)該將相關(guān)征收法律和相關(guān)內(nèi)容以宣講、公告的形式傳達(dá)給被征收人，《條例》還賦予了被征收人參加聽政會(huì)、自主選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)等，公眾的意見由政府和專家認(rèn)真考慮并給出最后結(jié)果和原因，這種相對(duì)民主化的方式有效維護(hù)了被征收人的權(quán)利，提高了公平、公正、公開的透明化程度。此外，嚴(yán)格按照先補(bǔ)償、后搬遷的房屋征收原則，在走正規(guī)程序的同時(shí)，最大程度的保護(hù)了被征收的合法權(quán)益；《條例》中規(guī)定，土地被征收后，被征收人的土地所有權(quán)被收回，國(guó)有土地根據(jù)公共利益需要重新核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證。

（四）完善了補(bǔ)償機(jī)制

《條例》結(jié)合了《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容，將公平作為最基本的補(bǔ)償原則貫穿始終，只有保證了公平公正，才能使社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此，補(bǔ)償價(jià)格作為敏感問(wèn)題，一定要做到相對(duì)公平，要給被征收者最基本的公平對(duì)待，避免因賠償引起的上訴、糾紛等現(xiàn)象；之前，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)都是由拆遷人選定，容易出現(xiàn)不公平或者讓被征收者心理產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象，因此《條例》中規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)可有被征收者選定，以保證民主和公平；《條例》中還將補(bǔ)償內(nèi)容作了補(bǔ)充，被征收者可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋補(bǔ)償?shù)?，?guī)定補(bǔ)償安置資金不得挪為他用，必須?？顚Ｓ?，并確立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)被征收者積極配合，降低起抵觸情緒；對(duì)于等級(jí)范圍之外的違建建筑，堅(jiān)決維護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)，不給予補(bǔ)償。條例的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》更具體、公平，更好的保護(hù)了被征收人的合法權(quán)益，維護(hù)了社會(huì)安定。

（五）建設(shè)單位不得參與搬遷活動(dòng)

過(guò)去，建設(shè)單位為了滿足自己的利益目的，采取一些過(guò)激乃至違法等暴力行為，強(qiáng)迫拆遷人搬遷，因此引發(fā)了不少事故，影響了社會(huì)和諧，所以，《條例》中明確規(guī)定，建設(shè)單位等有利益關(guān)系的部門單位不能參與拆遷活動(dòng)。

（六）完善“行政裁決”體制，取消強(qiáng)制拆遷

《條例》中規(guī)定的房屋征收部門也就是政府既是補(bǔ)償主體也是拆遷當(dāng)事人，那么政府享有裁決權(quán)就不合理了。因此，法律規(guī)定的事項(xiàng)和被征收人對(duì)征收決定不服的情況才能申請(qǐng)行政裁決，還可以提起行政訴訟和行政復(fù)議。此外，為了維護(hù)被征收者的權(quán)益，防止強(qiáng)制拆遷激發(fā)政府與公民的矛盾，所以不保留政府強(qiáng)行拆遷的權(quán)利。

二、國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償法律制度的局限性

盡管《國(guó)有土地房上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布，進(jìn)一步規(guī)范并具體規(guī)定了一些內(nèi)容，但是仍存在一些問(wèn)題需要進(jìn)一步完善。

集體土地房屋征收未納入規(guī)定?！稐l例》中只保障了國(guó)家土地上房屋征收規(guī)范內(nèi)容，卻忽略了城中村集體土地的征收，集體土地和國(guó)有土地的性質(zhì)都是為了公共利益，但是房屋征收問(wèn)題被區(qū)別對(duì)待，而沒(méi)有確立統(tǒng)一的法律法規(guī)。

償價(jià)格是國(guó)有土地房屋征收中最受關(guān)注的問(wèn)題，《條例》中雖然規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選擇，但是最后的評(píng)估費(fèi)用都是由房屋征收部門出資，因此，評(píng)估結(jié)果存在“泡沫”，難以達(dá)到真正的公平公正。

土地使用權(quán)的相關(guān)補(bǔ)償沒(méi)有在《條例》中明確規(guī)定，而且只對(duì)房屋所有權(quán)者進(jìn)行了賠償，承租人作為受害者，沒(méi)有對(duì)其給予一定的補(bǔ)償，只能通過(guò)合同法來(lái)維護(hù)自身權(quán)益；搬遷過(guò)程中，執(zhí)行力度有待完善，《條例》中規(guī)定了防止政府的強(qiáng)制征收權(quán)利，但是遇到特定情況和緊急需要時(shí)，就會(huì)因此耽誤拆遷進(jìn)程。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，《國(guó)有土地房上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布雖然一定程度上完善革新了征收補(bǔ)償制度，一定程度上避免了糾紛，但是法律治理是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程?！稐l例》中部分補(bǔ)償價(jià)格、承租人補(bǔ)償機(jī)制和行政訴訟等相關(guān)機(jī)制還不夠完善，這些問(wèn)題都會(huì)影響公平公正，不利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。因此，新《條例》是我國(guó)法治的進(jìn)步，在此基礎(chǔ)上，國(guó)有土地房屋征收與法律制度有待進(jìn)一步完善。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

一、征收對(duì)象范圍的界定

觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲?guó)有土地的范圍。觀點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點(diǎn)一：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國(guó)有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會(huì)擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國(guó)家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場(chǎng)地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國(guó)有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢(shì)必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過(guò)大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺(tái)本身就會(huì)引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺(tái)的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會(huì)與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍

《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，專款專用于失地農(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價(jià)格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題及觀點(diǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國(guó)有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國(guó)有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對(duì)國(guó)有土地上征收不涉及的安置問(wèn)題、被征收的宅基地補(bǔ)償問(wèn)題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問(wèn)題如何解決？

筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會(huì)借鑒國(guó)有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國(guó)有土地征收條例中沒(méi)有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會(huì)以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會(huì)參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)接為社會(huì)保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問(wèn)題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會(huì)明確原則性指導(dǎo)方向；條例會(huì)明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償

由于我國(guó)法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒(méi)有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對(duì)上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價(jià)格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問(wèn)題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格，宅基地補(bǔ)償價(jià)格以區(qū)位價(jià)或者估價(jià)規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評(píng)估規(guī)范依據(jù)及價(jià)格

1.評(píng)估規(guī)范依據(jù)

已有的評(píng)估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。目前，國(guó)有土地上的評(píng)估適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；集體土地上的評(píng)估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。

選擇什么評(píng)估規(guī)范的核心問(wèn)題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價(jià)還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價(jià)，是按照征收前的集體土地估價(jià)，還是按照征收后的國(guó)有土地估價(jià)。對(duì)此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被收購(gòu)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照征收后的用途進(jìn)行估價(jià)。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，雖未明確估價(jià)規(guī)范為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但其第13條“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價(jià)技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

那么集體土地的估價(jià)規(guī)范體系會(huì)參照已有六個(gè)規(guī)程規(guī)范的哪一個(gè)？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但不會(huì)明確按照國(guó)有土地還是按照集體土地評(píng)估這類敏感問(wèn)題；抑或提出新的名稱，出臺(tái)相應(yīng)的集體土地上房屋征收評(píng)估辦法，提出新的評(píng)估技術(shù)方法。

2.與國(guó)有土地是否同地同價(jià)

集體土地征收最大的爭(zhēng)議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有建設(shè)用地同地同價(jià)或者換句話說(shuō)同房同價(jià)，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估？

對(duì)此，現(xiàn)有的各地政策千差萬(wàn)別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原則，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但江蘇省同房同價(jià)的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會(huì)明確提出集體土地與國(guó)有土地同地同價(jià)？

筆者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會(huì)明確同地同價(jià)，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺(tái)必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價(jià)款。

篇4

【關(guān)鍵詞】聽證程序；公信力；責(zé)任追究制

一、我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)行土地征收聽證存在的問(wèn)題

（一）土地征收聽證沒(méi)有明確的憲法和法律依據(jù)，立法層級(jí)過(guò)低

我國(guó)憲法規(guī)定公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)受到法律的保護(hù)，物權(quán)法也規(guī)定公民的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯。土地的所有權(quán)雖然不是歸農(nóng)民個(gè)人所有，但是作為在承包期內(nèi)農(nóng)民擁有使用權(quán)的最重要的生產(chǎn)資料——土地對(duì)農(nóng)民的意義是其他任何財(cái)產(chǎn)都無(wú)法取代的，但是由于我國(guó)法治處于發(fā)展階段，對(duì)土地及其附著物的保護(hù)的規(guī)定還分散在各個(gè)法律法規(guī)中，還沒(méi)有一部專門的法律針對(duì)土地權(quán)利尤其是保護(hù)農(nóng)民土地利益的保護(hù)。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院公布了新修改的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，加強(qiáng)了對(duì)城市居民房屋權(quán)的保護(hù)，進(jìn)一步維護(hù)了城市居民的合法權(quán)利。但是對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更低、征收范圍更多的農(nóng)村集體土地的征收補(bǔ)償法律還沒(méi)有出臺(tái)。較低層次的立法造成了立法的不統(tǒng)一和權(quán)威行較低，也造成我國(guó)土地聽證立法隨意性較強(qiáng)，部門法規(guī)沖突時(shí)常顯現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害法律的威嚴(yán)、造成聽證規(guī)定的脫節(jié)，使其更無(wú)法的到應(yīng)有的重視。

（二）土地征收聽證的范圍狹窄

現(xiàn)行的土地征收聽證不包括征收目的。根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》及《征地公告辦法》的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的土地征收聽證的范圍僅限于征收補(bǔ)償安置。征收補(bǔ)償安置聽證的范圍，具體包括修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的聽證、擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的聽證。我國(guó)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》并未對(duì)征地前置的征收決策等內(nèi)容進(jìn)行是否舉行聽證進(jìn)行規(guī)定，征收聽證范圍的狹小必然會(huì)對(duì)農(nóng)民的利益產(chǎn)生影響，同時(shí)農(nóng)民的發(fā)言權(quán)也被限制，而對(duì)于征收補(bǔ)償?shù)穆犠C由于也有種種限制，這也使聽證的維護(hù)公平的效果無(wú)法體現(xiàn)。

（三）土地征收聽證利益代表缺乏廣泛性及透明性

實(shí)行土地征收聽證的目的是為了聽取利益相關(guān)人意見和建議，進(jìn)而論證征收決策的科學(xué)性和合理性。在聽證過(guò)程中選擇聽證利益代表尤為對(duì)維護(hù)農(nóng)民利益顯得非常重要，因?yàn)槁犠C利益代表是各個(gè)利益群體的代言人，他們?cè)诼犠C會(huì)上可以把農(nóng)民以及其他利益相關(guān)人的意見反映給行政機(jī)關(guān)，從而對(duì)行政機(jī)關(guān)作出土地征收決策產(chǎn)生影響。當(dāng)前，許多聽證會(huì)代表的選擇上都是既有政府部門負(fù)責(zé)人，又有社會(huì)上具有權(quán)威行的組織及專家代表，還有來(lái)自各行各業(yè)的群眾代表，這看起來(lái)利益代表具有不同群體的代表性，但是，如果這種代表性僅僅停留在人員的眾多與群體的多元表面層次上，那么就不能夠真正代表農(nóng)民及其他利益群體的利益，反而使真正的利益相關(guān)人的意見無(wú)法在聽證會(huì)上得到體現(xiàn)。

（四）土地征收聽證主持人缺乏獨(dú)立性

目前，我國(guó)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》和《征地公告辦法》雖然規(guī)定了征收聽證主持人制度，但僅僅是規(guī)定聽證主持人在聽證員中產(chǎn)生及但須是聽證機(jī)構(gòu)或者經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的有關(guān)負(fù)責(zé)人。這樣規(guī)定一方面可以避免聽證主持的不了解聽證內(nèi)容，另一方機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人能夠?qū)φ_的意見和建議能夠及時(shí)吸納。但是缺陷也是相當(dāng)明顯的，最重要的就是聽證主持人缺乏獨(dú)立性，無(wú)法做到公正“第三人”。

二、農(nóng)村土地征收聽證問(wèn)題的原因分析

（一）缺乏上位法的支持，造成土地征收聽證規(guī)則比較粗糙，內(nèi)容缺失

由于土地征收聽證在法律層面上沒(méi)有憲法和基本法的支持，我國(guó)至今沒(méi)有形成統(tǒng)一的土地征收聽證法律規(guī)定，僅僅存在國(guó)土資源部的規(guī)章中及部分地方性法規(guī)中?，F(xiàn)行土地征收聽證的依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)以及各部門的規(guī)章和地方政府制定的其他規(guī)范性文件，立法的不統(tǒng)一和層級(jí)過(guò)低使我國(guó)土地聽證規(guī)定隨意性較強(qiáng)，制度規(guī)定沖突時(shí)常顯現(xiàn)，這就造成了程序的不完善不規(guī)范，聽證規(guī)則操作性差，最重要的是給政府在土地征收過(guò)程中規(guī)避聽證程序創(chuàng)造借口，逃避聽證的約束。

（二）缺乏對(duì)土地征收聽證活動(dòng)的監(jiān)督機(jī)制和責(zé)任追究制

首先，一般來(lái)說(shuō)在土地征收聽證活動(dòng)中，聽證主體包括聽證主持人和聽證參與人兩個(gè)部分。聽證主持人負(fù)責(zé)對(duì)主持雙方的聽證活動(dòng)并對(duì)聽證現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，聽證參與人則圍繞土地征收焦點(diǎn)問(wèn)題展開辯論。但是整個(gè)聽證活動(dòng)中，缺乏公開、公平的其他組織和個(gè)人的介入監(jiān)督，沒(méi)有監(jiān)督的土地征收聽證能達(dá)到公平的效果會(huì)大打折扣。

三、完善我國(guó)農(nóng)村土地征收聽證的設(shè)想

（一）完善土地征收聽證的原則

完善土地征收的聽證的前提必須對(duì)土地征收的基本思想進(jìn)行完善與規(guī)范，要不所有的完善措施都只是“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，而不能從根本上解決土地征收存在的種種問(wèn)題。思想決定行動(dòng)，因此必須重視對(duì)原則的重視，而不是簡(jiǎn)單的從實(shí)際的措施出發(fā)去完善。從其中最重要的程序性原則上來(lái)看，在我國(guó)依法治國(guó)的的制度中，依法行政是其核心，政府的行為會(huì)對(duì)公民的利益會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，因此對(duì)政府行為的規(guī)范與約束就具有很重要的意義。但現(xiàn)代法治國(guó)家，政府行政行為能得到約束、行政相對(duì)人的利益能夠得到保障，在很大程度上歸功于法律程序的完善。如果出現(xiàn)了政府行為沒(méi)有得到有監(jiān)督的約束的現(xiàn)象，就應(yīng)當(dāng)梳理并審視其程序體制建設(shè)是否存在漏洞，這是一項(xiàng)極其重要的內(nèi)容。

（二）完善土地征收聽證保障制度建設(shè)

完善土地征收聽證不要僅僅從思想上健全，具體制度要也進(jìn)行相對(duì)的完善，這樣才能保證土地征收聽證的全面建設(shè)和完善。包括保障農(nóng)民參與權(quán)的制度建設(shè)和完善全面的監(jiān)督救濟(jì)制度建設(shè)，以及完善土地征收具體程序等三個(gè)方面，如在完善征收程序方面可具體為第一，將聽證程序前置。在征地依法經(jīng)過(guò)政府審批通過(guò)前，土地征收部門要提前將公告內(nèi)容涉及征地的用途、位置、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑的告知相關(guān)農(nóng)民，？第二，完善公告內(nèi)容。目前我國(guó)關(guān)于土地征收聽證的《國(guó)土資源聽證規(guī)定》只是原則性地規(guī)定了征地應(yīng)進(jìn)行公告，但對(duì)于公告的具體內(nèi)容事項(xiàng)、公告的具體程序缺乏明確規(guī)定。第三，完善聽證利益代表人與聽證主持人的選擇方式。當(dāng)前應(yīng)該規(guī)定聽證主持人必須在聽證程序舉行前不得擅自接觸聽證雙方利益相關(guān)人，不得接受請(qǐng)客送禮等，更重要的是賦予他們相對(duì)的獨(dú)立地位，他們的升職與薪酬有法律來(lái)具體規(guī)定。

四、結(jié) 語(yǔ)

農(nóng)村土地征收是國(guó)家、地方政府、集體組織、農(nóng)民、開發(fā)商等各方的利益“博弈”，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)問(wèn)題，這一問(wèn)題的解決關(guān)系著社會(huì)公平、公正的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)階段，作為行政程序法中的核心內(nèi)容即聽證制度，我國(guó)已在各項(xiàng)基本立法上等初步進(jìn)行了規(guī)范管理和司法實(shí)踐。土地征收是土地管理中的核心內(nèi)容。在新的土地管理法出臺(tái)前，進(jìn)一步對(duì)我國(guó)土地征收制度進(jìn)行優(yōu)化，完善聽證制度是一個(gè)非?？尚星冶匾拇胧?。

【參考文獻(xiàn)】

[1]朱光輝.我國(guó)土地征收聽證制度的反思與重構(gòu)[J].法制與社會(huì)，2009（31）.

[2]彭宗超著.聽證制度[M].清華大學(xué)出版社，2004.

篇5

關(guān)鍵詞:房屋征收；制度管理；問(wèn)題與對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：

城市房屋拆遷作為一個(gè)敏感又復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，由于涉及到公民私權(quán)利而備受關(guān)注，同時(shí)也需要得到廣大人民群眾的理解和支持。要把維護(hù)被征收人的利益作為立黨為公、執(zhí)政為民的大事來(lái)抓。不能因征收而降低老百姓的生活水平，要讓老百姓真正地感受到城市建設(shè)給他們帶來(lái)的溫暖和快樂(lè)。為此，我們要不斷探索房屋征收中的新情況、新問(wèn)題，逐步規(guī)范征收行為，依法征收。本文結(jié)合2011年出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就城市房屋征收中的若干問(wèn)題加以分析，以求能夠豐富征收管理理論，指導(dǎo)征收管理實(shí)踐。

一、制約房屋征收進(jìn)程的原因

1. 不寬松的社會(huì)環(huán)境

城市房屋征收，既有不容質(zhì)疑的法律法規(guī)，又有地方規(guī)章等政策依據(jù)，但是，理想與現(xiàn)實(shí)的反差、理論與實(shí)際的脫節(jié)，實(shí)在是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。由于一些單位征收補(bǔ)償不到位、征收安置不落實(shí)，工作方法不當(dāng)，加上一些被征收戶要求過(guò)高，滿天要價(jià)，造成因房屋征收引起的糾紛和集體上訪事件，影響著正常的生產(chǎn)生活秩序和社會(huì)的穩(wěn)定。

2. 不健全的權(quán)屬管理

城市房屋征收的矛盾和沖突的背后，其本質(zhì)反映的是利益問(wèn)題。而不同的房屋性質(zhì)將使征收補(bǔ)償價(jià)格產(chǎn)塵天壤之別”。在房屋征收實(shí)施過(guò)程中，房屋權(quán)屬不清晰、房屋用途的不確定性是造成征收難的一大癥結(jié)之一。那些因歷史原因或城市管理不到位造成的，既無(wú)合法產(chǎn)權(quán)和土地使用證明，也無(wú)其他合法建房手續(xù)的房屋，還有已被規(guī)劃主管部門認(rèn)定的違章建筑，在征收中其合法性待定，但大多數(shù)無(wú)證照房屋都是困難群眾的安身之所。另外，還有違反規(guī)劃用地、用地手續(xù)不全、欠交土地出讓金和規(guī)費(fèi)、施工資料不全、無(wú)法竣工驗(yàn)收、非法補(bǔ)辦用地手續(xù)等等，嚴(yán)重制約著房屋征收進(jìn)程。

3． 待理順的管理體制

在以前的城市房屋拆遷管理中，我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)要規(guī)范拆遷行為，依法拆遷。根據(jù)《行政許可法》第二條規(guī)定:“本法所稱的行政許可，是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其人事特定活動(dòng)的行為”。顯然，房屋拆遷許可行為是一種行政行為，行政行為必須由行政機(jī)關(guān)作出。而在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布實(shí)施之前，各地房屋拆遷管理辦公室均隸屬于建設(shè)部門或房管部門，拆遷管理辦公室的行政執(zhí)法主體資格不具備，因此，在實(shí)際操作中拆遷許可證的發(fā)放、拆遷聽證會(huì)的組織、拆遷的行政判決及違法拆遷的查處等都面臨著種種被動(dòng)和尷尬的局面，這不僅與行政許可法的規(guī)定不符，而且也有悖于體制改革的潮流。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院公布實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，長(zhǎng)期來(lái)倍受詬病的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》被廢止，政府從以前的拆遷補(bǔ)償安置糾紛的裁決者變?yōu)榉课菡魇张c補(bǔ)償法律關(guān)系的當(dāng)事人，直接與被征收人就房屋征收與補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。此種法律關(guān)系主體結(jié)構(gòu)的變化被認(rèn)為是對(duì)房屋征收法律關(guān)系客觀現(xiàn)實(shí)的一種真正意義的回歸，國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償關(guān)系正逐步得到理順。

二、用科學(xué)發(fā)展觀端正城市發(fā)展上的指導(dǎo)思想

要承認(rèn)，城市房屋征收中的種種矛盾和困難，是同房屋征收的力度過(guò)大有關(guān)的。而征收力度過(guò)大，同城市發(fā)展思想上的急于求成有直接的聯(lián)系。思想上的急于求成，總體上說(shuō)出于盡快改變城市面貌的良好愿望。但是，需要以科學(xué)發(fā)展觀來(lái)糾正、來(lái)統(tǒng)領(lǐng)，應(yīng)把握三個(gè)方面。

1. 城市發(fā)展和房屋征收的動(dòng)機(jī)(目的)是造福于民，而不是其他，比如說(shuō)首先是為了城市的美觀、發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施、GDP的增長(zhǎng)等。城市的美觀、發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施、GDP的增長(zhǎng)等都是需要的，但只是服從于造福于民這個(gè)首要目的。當(dāng)同造福于民這個(gè)目的相矛盾的時(shí)候，其他的要求要讓位或暫時(shí)讓位。同時(shí)，造福于民是全局和局部的統(tǒng)一長(zhǎng)遠(yuǎn)和當(dāng)前的統(tǒng)一。城市房屋征收不僅是要造福于城市全體，也要造福于被征收人;不僅要有利于長(zhǎng)期發(fā)展，也要兼顧眼前的現(xiàn)實(shí)利益。一定要防止以全局的需要忽略或否定局部人群的利益，防止以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)忽略或否定眼前利益。以全局利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為理由忽略局部利益和眼前利益，是工作中最容易犯的常見病，在城市房屋征收中也屢見不鮮，是特別需要防范的。

2. 城市發(fā)展和房屋征收的動(dòng)機(jī)(目的)是造福于民，它的過(guò)程和結(jié)果也要達(dá)到此一目的，使動(dòng)機(jī)、過(guò)程和結(jié)果三者統(tǒng)一。

3. 城市發(fā)展和房屋征收的進(jìn)度，不僅要同客觀需要相適應(yīng)，還要同客觀條件的可能相適應(yīng)。之前，地方政府為吸引外資和增加土地財(cái)政，形成了惡性競(jìng)爭(zhēng)、盲目征收的現(xiàn)象。在這種情況下，房屋征收的強(qiáng)度理應(yīng)放緩。但是，某些城市為做表面文章，樹立形象工程，繼續(xù)大興征收之風(fēng)，導(dǎo)致后續(xù)資金投入跟不上，造成安置工作嚴(yán)重滯后，就是典型的不顧客觀條件違背科學(xué)發(fā)展觀的行為。

三、房屋征收管理中，要善于利用法律武器和借助法律手段

房屋征收過(guò)程實(shí)質(zhì)上是一次利益重新分配的過(guò)程，尤其涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)的調(diào)整和分配，在多方面需要法律部門介入，依法征收是保證征收質(zhì)量和速度的有效武器。主要的做法有:

征收之前的法律宣傳

在征收之前進(jìn)行充分的法律宣傳，包括征收過(guò)程中涉及的征收條例、征收的法律依據(jù)、房屋征收部門和被征收人的權(quán)利義務(wù)、糾紛發(fā)生的處理程序、行政訴訟和行政仲裁程序內(nèi)容等，應(yīng)該由專職的法律人員進(jìn)行此項(xiàng)工作，使被征收人從心理上接受征收帶來(lái)的變化，讓被征收人充分了解自己的權(quán)利和責(zé)任，明明白白配合征收。

2. 在征收過(guò)程中的法律保障

在房屋征收過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到征收滯留戶、上訪專業(yè)戶、生活困難戶等特殊群體，以及因不能按時(shí)回遷、安置房不符合標(biāo)準(zhǔn)等損害被征收人利益的現(xiàn)象，在征收過(guò)程中的政策執(zhí)行情況、落實(shí)政策情況、合同不能兌現(xiàn)等情況，都需要有充分的法律依據(jù)和政策尺度，在合適的環(huán)節(jié)應(yīng)該請(qǐng)有關(guān)法律部門提供法律保障，依法征收。

3. 征收過(guò)程中的法律介入

每一個(gè)房屋征收項(xiàng)目，應(yīng)該聘請(qǐng)征收律師提供全程法律咨詢和法律服務(wù)，尤其是涉及有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋、有遺留問(wèn)題未解決的房屋、涉外財(cái)產(chǎn)和無(wú)主財(cái)產(chǎn)、特殊房產(chǎn)、處于訴訟過(guò)程中的房屋等情況，有專職的法律顧問(wèn)可以免除許多法律隱患，使征收工作經(jīng)得起被征收人的法律考驗(yàn)，減少上訪行為的出現(xiàn)。

四、堅(jiān)持依法征收，規(guī)范解決征收矛盾

在《拆遷條例》中，將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議視為民事合同，房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷主管部門申請(qǐng)裁決，裁決不執(zhí)行的，由拆遷主管部門向市、區(qū)、縣人民政府申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。協(xié)議簽訂后一方不履行的，通過(guò)申請(qǐng)仲裁和民事訴訟解決?！恫疬w條例》的規(guī)定完全體現(xiàn)了民事合同糾紛的解決思路。與之相對(duì)，《征收與補(bǔ)償條例》對(duì)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議得不到履行的糾紛解決途徑規(guī)定了與《拆遷條例》不同的機(jī)制。取消了選擇仲裁的規(guī)定，而只是規(guī)定在補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟；取消了行政裁決和行政強(qiáng)制拆遷等一系列不合理制度，明確了“先補(bǔ)償、后搬遷”， 從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化，保護(hù)了被征收人的合法利益。

據(jù)上分析，《征收與補(bǔ)償條例》中的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議與《拆遷條例》中的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議在締約主體、目的以及糾紛解決機(jī)制等方面都有質(zhì)的區(qū)別，在糾紛的處理方式上也作出新的規(guī)定，在今后的房屋征收實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)按照《征收與補(bǔ)償條例》規(guī)范解決爭(zhēng)議和矛盾。

五、轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹立良好形象

房屋征收屬利益再分配，涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，也是被征收群眾最關(guān)心、最實(shí)際、最容易引發(fā)各種矛盾的焦點(diǎn)問(wèn)題，它從一個(gè)側(cè)而體現(xiàn)了工作作風(fēng)的好壞和工作水平的高低。在征收管理過(guò)程中，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)在一定程度上有利于矛盾的化解，促使工作水平提高。我們只有保持優(yōu)良的工作作風(fēng)，才會(huì)得到廣大被征收群眾地理解和支持，使這項(xiàng)工作有序推進(jìn);反之就會(huì)遭到部分征收群眾的抵觸，使工作受阻。為此我們要急群眾所急，想群眾所想，以群眾利益為我們工作的立腳點(diǎn)，從而樹立起征收工作者的良好形象。

篇6

關(guān)鍵詞：集體土地 征收探討

集體土地征收是指國(guó)家為公共利益的需要，通過(guò)法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目用地已經(jīng)從原來(lái)的使用國(guó)有存量建設(shè)用地，擴(kuò)展到農(nóng)村集體土地，隨之而來(lái)，農(nóng)村集體土地的征收問(wèn)題便提到了重要的日程。土地是不可再生資源，農(nóng)村的土地更具有雙重性質(zhì)，它不光是生產(chǎn)資料，還是社會(huì)保障，被征用的土地越多就意味著農(nóng)民的生存田越少。筆者是一名基層的土地工作者，工作中頗多接觸，對(duì)集體土地征收其工作中存在的一些相關(guān)問(wèn)題和大家一起探討。

一、當(dāng)前土地征收制度需要完善的幾點(diǎn)看法

（一） 對(duì)土地征收權(quán)界定的不嚴(yán)謹(jǐn)

《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！睂?shí)際上，現(xiàn)在的土地征收已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，且大多數(shù)的土地征收都是各類項(xiàng)目建設(shè)需要，因此就出現(xiàn)了法律意義與實(shí)際操作的偏離，就存在法律界定的不嚴(yán)謹(jǐn)。

（二） 土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不盡合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有?，F(xiàn)行法律規(guī)定是按照平均產(chǎn)值的倍數(shù)來(lái)計(jì)算的。一方面這種制度受多種因素的影響，如市場(chǎng)、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收基本是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來(lái)看，單對(duì)土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場(chǎng)發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。

3、安置補(bǔ)助費(fèi)過(guò)低，解決不了勞動(dòng)力安置問(wèn)題。

現(xiàn)階段的安置補(bǔ)償，一種是社會(huì)保障措施，即對(duì)被征地農(nóng)民采取社會(huì)保障安置的方式，由政府、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人三者共同承擔(dān)。但是由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低一是存在補(bǔ)償費(fèi)不足以支付保險(xiǎn)費(fèi)；二是即便支付了保險(xiǎn)費(fèi)后，在沒(méi)到領(lǐng)取保險(xiǎn)金階段，即沒(méi)有土地收益也沒(méi)有保險(xiǎn)金，這期間沒(méi)有生活來(lái)源。還有一種安置就是企業(yè)安置，而企業(yè)現(xiàn)在都是自負(fù)盈虧的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)有自主與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的自由，強(qiáng)行向企業(yè)安排勞動(dòng)力顯然干了企業(yè)的用工自，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無(wú)法得到保障。

（三） 土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實(shí)上在征收土地的過(guò)程中，法律法規(guī)的實(shí)施與實(shí)際工作不銜接，補(bǔ)償一方與被補(bǔ)償一方之間利益沖突很多，操作起來(lái)非常棘手，這也是近年來(lái)土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

二、對(duì)農(nóng)村集體土地征收的幾點(diǎn)建議

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目前，我國(guó)的農(nóng)村土地管理中存在著一些問(wèn)題制約著農(nóng)村土地資源的合理利用，使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害，引起農(nóng)民的一些不滿。下面從一些土地利用不規(guī)范不合理的內(nèi)容來(lái)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)地說(shuō)明。

第一，集體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量不夠高，土地利用率比較低。根據(jù)我國(guó)的《憲法》和《土地管理法》中有關(guān)于農(nóng)村土地歸屬權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其中說(shuō)明農(nóng)村土地的所有權(quán)是屬于集體的。而集體是一個(gè)較為復(fù)合的概念，它使得土地是歸農(nóng)民所共用的，但農(nóng)民又不能自主地決定土地的使用，也不能對(duì)土地進(jìn)行隨意地處置。在農(nóng)村實(shí)施了稅費(fèi)改革等制度后，集體的經(jīng)濟(jì)模式使得農(nóng)民的收入較之前有一些降低，很多農(nóng)民在土地上得到的收入也僅僅是靠農(nóng)作物來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些收入勉強(qiáng)只夠他們的基本生活而并不能使其生活質(zhì)量有很好的改善，農(nóng)民種地的積極性不高。因此現(xiàn)在越來(lái)越多的人選擇將土地承包給他人而自己選擇外出打工或者做生意。還有一些地方有土地外包的情況，即從農(nóng)民那里以便宜的價(jià)格承包土地之后再將其進(jìn)行高價(jià)的轉(zhuǎn)讓，從中謀取暴利。這些都使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害。

第二，土地過(guò)戶流程還有一些問(wèn)題需要優(yōu)化。根據(jù)目前的相關(guān)流程，土地在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中農(nóng)民很難通過(guò)正常的途徑使自己獲得更多的利益。農(nóng)民在土地經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中主要受到國(guó)家政策的引導(dǎo)，集體經(jīng)濟(jì)的環(huán)境使得在土地承包合同中農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的落實(shí)。因此在目前，農(nóng)村很多的土地管理干部會(huì)利用這一點(diǎn)將大筆的土地轉(zhuǎn)讓金收入自己的腰包，而農(nóng)民只得到很少的一部分，使農(nóng)民的利益受到極大的損失。這也是農(nóng)村土地管理中存在的重點(diǎn)問(wèn)題。

第三，在征地的過(guò)程中存在一些不合理的現(xiàn)象。農(nóng)村的土地征用程序要按照相關(guān)的政策來(lái)執(zhí)行，但很多的農(nóng)村干部并不遵從相關(guān)的規(guī)定來(lái)進(jìn)行，反而克扣農(nóng)民的土地征收所得款。農(nóng)民對(duì)于這一現(xiàn)象有很大的不滿，希望這一問(wèn)題能夠得到有效的解決。

2.我國(guó)現(xiàn)在的土地管理法存在的一些問(wèn)題

之前論述的農(nóng)村土地管理中存在的一些問(wèn)題，在我國(guó)的土地管理法都沒(méi)有具體的規(guī)范，這也使得這一問(wèn)題解決起來(lái)較為困難，很難有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)去保障農(nóng)民的土地權(quán)益。目前土地管理法中所存在的一些問(wèn)題主要表現(xiàn)為：第一，對(duì)權(quán)力的規(guī)定缺乏相應(yīng)的說(shuō)明。比如土地法中規(guī)定財(cái)產(chǎn)在進(jìn)行分配的時(shí)候要按照所有人的利益來(lái)進(jìn)行分配，這一規(guī)定是為了解決土地權(quán)力中存在的限制問(wèn)題。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，由于我國(guó)的土地使用權(quán)是集體使用權(quán)，集體土地的最終處置權(quán)是屬于國(guó)家的。這就剝奪了農(nóng)民集體土地的出讓權(quán)，使得農(nóng)民集體所應(yīng)享受的收益不能得到落實(shí)，全部流入國(guó)庫(kù)。第二，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)國(guó)家為了公共利益而需要對(duì)土地進(jìn)行征用的時(shí)候給予一定的補(bǔ)償。但是在法律中卻并沒(méi)有對(duì)“公共利益”進(jìn)行明確的說(shuō)明。這就使得只要取得了土地征收的批文，無(wú)論其用途是什么，均認(rèn)為是符合“公共利益”的，這一法律條款被濫用。《土地管理法》和《物權(quán)法》中規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償是十分少的，一旦農(nóng)民的土地被征收，補(bǔ)償款完全不能保障農(nóng)民的生活，再加上一些部門既是權(quán)利部門又是土地征收方，這使得其根本不會(huì)考慮農(nóng)民的利益，而一味地去鉆法律的空子，減少對(duì)農(nóng)民土地的補(bǔ)償，使得土地被征收的農(nóng)民的權(quán)益被大大的損害。第三是對(duì)集體土地被征收的農(nóng)民相關(guān)的救濟(jì)政策沒(méi)有落實(shí)到位。在法律中規(guī)定了如果土地的被征收者對(duì)于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議可以經(jīng)由縣級(jí)人民政府協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成功可以由人民政府進(jìn)行裁決，但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，縣級(jí)的人民政府根本沒(méi)有依法設(shè)立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)來(lái)專門解決土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議的案例。因此這項(xiàng)條款就形同虛設(shè)，并沒(méi)有起到保護(hù)土地被征收者的權(quán)益。

3.改變農(nóng)村土地管理中問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

3.1依法行政，落實(shí)政策

土地管理法的中相關(guān)權(quán)利能否得到落實(shí)很大程度上取決于干群關(guān)系是否緊密。因此要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村干部相關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)，提升其政治覺悟，使其在工作中努力做到依法行政，運(yùn)用自己手中的權(quán)利為百姓的利益和人民的富裕盡自己的一份力。政策的落實(shí)可以使得廣大農(nóng)民的權(quán)益得到保障。

3.2努力落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)管理制度

要在農(nóng)村地區(qū)普及土地承包法的相關(guān)規(guī)定，采用多種方法和形式使農(nóng)民了解土地承包經(jīng)營(yíng)管理的制度，從而使得他們對(duì)國(guó)家的土地政策更加了解，更好地利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)也明確自己的義務(wù)。對(duì)農(nóng)村的干部要加強(qiáng)法律法規(guī)的教育，提升其法律的意識(shí)，使其工作做到有法可依，依法行政，這樣就可以使其轉(zhuǎn)變工作的思想，端正作風(fēng)，更好地維護(hù)農(nóng)民的利益。對(duì)于土地承包，要以穩(wěn)定和健全的承包關(guān)系為前提，做到有償、自愿并且依法進(jìn)行土地承包，并不斷地探索新的機(jī)制，使得土地的流轉(zhuǎn)更加順暢同時(shí)使農(nóng)民的土地利益更加有保障。

3.3做到保護(hù)耕地和發(fā)展經(jīng)濟(jì)兩手抓

現(xiàn)在，我國(guó)越來(lái)越意識(shí)到農(nóng)村土地管理的重要性，加大了土地管理的力度。因此，在這樣的大環(huán)境下，我們要努力做到既保護(hù)耕地又發(fā)展經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變?cè)械膫鹘y(tǒng)思想，與時(shí)俱進(jìn)來(lái)給農(nóng)民創(chuàng)造更多的利益，使其生活更加有保障。要積極地開發(fā)新的耕地，并加大對(duì)舊城以及老村的改造力度，將閑置的基地充分地利用起來(lái)，努力使得農(nóng)村土地的利用率得到提高。

3.4提高土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

目前征收農(nóng)村的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，并且土地增值分配非常的不合理，這使得廣大的農(nóng)民利益受到損害，引起極大的不滿。同時(shí)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低也導(dǎo)致現(xiàn)在大量的耕地被人以極低的代價(jià)征用，造成耕地的大量減少。為了解決這一問(wèn)題要盡快提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)一些政策給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償。在對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，除了要考慮到征地前幾年糧食作物的價(jià)值外還要考慮到土地這一重要資源的市場(chǎng)價(jià)值。將補(bǔ)償?shù)姆峙錂C(jī)制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母?，使得集體和農(nóng)民個(gè)人所享有的補(bǔ)償比例在一個(gè)較為合理的范圍內(nèi)。對(duì)于農(nóng)民應(yīng)該享有的補(bǔ)償費(fèi)要直接分到農(nóng)民的手里，避免層層分撥層層被克扣的情況發(fā)生。對(duì)于耕地征收要采用慎重的態(tài)度，堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，不能僅僅為了招商而大量地征收土地導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，生活失去保障。

篇8

關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補(bǔ)償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒(méi)有改動(dòng)。在城中村改造的過(guò)程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會(huì)為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做好充足的準(zhǔn)備工作。

2.居住環(huán)境的城市化

按照城市規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)切實(shí)改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時(shí)，保護(hù)好歷史文化和古跡等，切實(shí)做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動(dòng)變化的事例較少，導(dǎo)致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學(xué)校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴(yán)峻，須將城中村進(jìn)行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進(jìn)行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。

4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化

對(duì)城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進(jìn)程中，必須對(duì)城中村實(shí)行更新改造，進(jìn)而促使其能真正融入進(jìn)城市當(dāng)中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題

1.“城中村”房屋拆遷的補(bǔ)償依據(jù)不明確

按照我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補(bǔ)償與征收宅基地的補(bǔ)償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，主要是針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護(hù)農(nóng)民集體的利益而不是個(gè)人利益而制定的。

2.補(bǔ)償?shù)闹黧w不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時(shí)也是拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w。

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國(guó)家土地管理部門出讓獲得，那么國(guó)家土地管理部門應(yīng)當(dāng)先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因此補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)是國(guó)家而不是開發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒(méi)有對(duì)被拆遷者進(jìn)行補(bǔ)償，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償。

三、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)問(wèn)題的原因分析

（一）立法上的缺失

對(duì)于土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的分配，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門規(guī)章、司法解釋進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，但由于制定的部門不同，側(cè)重點(diǎn)不同，各個(gè)條文之間存在許多不一致的情況。這導(dǎo)致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行“城中村”土地征收補(bǔ)償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補(bǔ)償費(fèi)主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么之后征地補(bǔ)償費(fèi)用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問(wèn)題，法規(guī)當(dāng)中沒(méi)有具體的說(shuō)明，也沒(méi)有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能按照本村的實(shí)際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進(jìn)而容易造成補(bǔ)償費(fèi)用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會(huì)矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來(lái)，隨著全國(guó)各大中小城市改造“城中村”行動(dòng)的不斷開展，國(guó)家對(duì)各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，以規(guī)范集體和國(guó)有土地的征收和補(bǔ)償。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國(guó)土資源部也聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專項(xiàng)清理工作的通知》，要求全國(guó)各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補(bǔ)償工作制度。

但在現(xiàn)實(shí)的征地過(guò)程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過(guò)去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對(duì)地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行征地拆遷工作。有關(guān)部門對(duì)于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當(dāng)由其制定部門來(lái)做出，征地拆遷部門作為執(zhí)行部門在實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作時(shí)所適用的地方立法，如果沒(méi)有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對(duì)此十分不滿。

四、完善我國(guó)“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

征地補(bǔ)償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)是否需要做出補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因?yàn)楦鞯卣贫ǖ难a(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強(qiáng)。憲法作為我國(guó)的根本大法，應(yīng)當(dāng)對(duì)基本的問(wèn)題作出規(guī)定，對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t也應(yīng)進(jìn)行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在憲法中規(guī)定“公正補(bǔ)償”的征地補(bǔ)償原則。

篇9

關(guān)鍵詞：特權(quán)變動(dòng)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；法律文書；征收；登記公示原則

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-1605（2008）05-0052-06

物權(quán)法上物權(quán)變動(dòng)的原因，一般區(qū)別為基于法律行為和基于法律行為以外的法律事實(shí)兩類。在民法意思自治思想的光芒下，以當(dāng)事人意思表示為核心的法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)在實(shí)際生活中更為普遍和典型，也因此作為物權(quán)變動(dòng)的“常態(tài)”或重點(diǎn)進(jìn)入立法視野。對(duì)于法律行為以外的其他原因引起的物權(quán)變動(dòng)尤其是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)物權(quán)法）中，則被置于物權(quán)變動(dòng)一章的“其他規(guī)定”之中，而且立法對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題只是作了比較原則和抽象的規(guī)定。但這些并不意味法律對(duì)此不夠重視，也不能成為我們可以忽視其重要性的借口。相反，它需要我們結(jié)合理論與實(shí)踐進(jìn)一步細(xì)致探討法律規(guī)范背后的真正意旨，從而為準(zhǔn)確實(shí)施與適用法律奠定基礎(chǔ)。

一、非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及其立法規(guī)制

所謂物權(quán)變動(dòng)，就物權(quán)自體而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更及消滅；若以物權(quán)權(quán)利人而言，是指物權(quán)的取得、設(shè)定、喪失與變更，我國(guó)物權(quán)法中使用的是“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就是以土地和土地上的定著物等不動(dòng)產(chǎn)為客體而設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的法律現(xiàn)象。因法律行為以外的原因與基于法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最大差異在于：前者排除了民事關(guān)系當(dāng)事人之間引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的自主意思表示，物權(quán)變動(dòng)最原始的動(dòng)因基本上不以當(dāng)事人的意愿為轉(zhuǎn)移，法律通常直接規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的重要特殊情形，如公法行為、特別事件、事實(shí)行為等。當(dāng)法律規(guī)定的特殊法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人之間直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，因而在根據(jù)法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)需要登記才有效的法律強(qiáng)制規(guī)則在這里并不適用，所以學(xué)者干脆認(rèn)為這屬于“不必公示的物權(quán)變動(dòng)”［1］188，因?yàn)橥ǔＧ闆r下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，法定的公示方法就是登記。

一些物權(quán)法立法例對(duì)法律行為以外導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因往往作出明確的列舉性規(guī)定。其中以瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法具有代表性。瑞士民法典第656條第2款規(guī)定：“取得人在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情形下，得在登記前，先取得所有權(quán)。但是，非在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記，不得處分土地。”［2］178中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第759條規(guī)定：“因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收或法院之判決，于登記前已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)?！?/p>

我國(guó)物權(quán)法總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并借鑒上述立法例，從第28條至第31條集中規(guī)定了法律行為以外發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的幾種常見法律事實(shí)，形成了我國(guó)物權(quán)法上的非因法律行為而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)則體系。物權(quán)法第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！边@屬于公權(quán)行為直接引起物權(quán)變動(dòng)的立法規(guī)范。物權(quán)法第29條規(guī)定了因自然人死亡這一特殊事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！蔽餀?quán)法第30條規(guī)定了基于事實(shí)行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！背酥?，在物權(quán)法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中曾針對(duì)民事執(zhí)行中的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題作出過(guò)特別的司法解釋，其第29條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”顯然，這是在法無(wú)明文規(guī)定時(shí)司法機(jī)關(guān)參考其他立法例作出的補(bǔ)漏性解釋。

雖然非因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為要件，但在當(dāng)事人取得物權(quán)后再行處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，各立法例對(duì)此設(shè)置了限制性要求，我國(guó)物權(quán)法也不例外。物權(quán)法第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。”

對(duì)非基于法律行為的法律事實(shí)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行立法規(guī)制，主要立足于如下幾點(diǎn)：一是明確規(guī)定法律行為以外的法律事實(shí)的基本類型；二是明確當(dāng)事人可以不經(jīng)登記直接取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；三是要求當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之后，若再向他人處分或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，必須先進(jìn)行登記，否則處分無(wú)效。

比較我國(guó)物權(quán)法與其他相關(guān)立法例對(duì)非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題的規(guī)制，有下列幾個(gè)特點(diǎn)：其一，物權(quán)法用較多篇幅即4個(gè)條文而不是只用1個(gè)條文分門別類地列舉了非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。其二，物權(quán)法增加規(guī)定了仲裁委員會(huì)的法律文書、受遺贈(zèng)、合法建造或者拆除房屋等導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形，這是物權(quán)法力爭(zhēng)全面反映我國(guó)社會(huì)實(shí)際生產(chǎn)與生活關(guān)系的體現(xiàn)。但同時(shí)物權(quán)法沒(méi)有將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為原因之一納入其中。其三，當(dāng)事人基于法律行為以外的原因依法當(dāng)然取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，只有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記后方可再行處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，否則不得處分物權(quán)，或者不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這是瑞士、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和中國(guó)大陸立法均采用登記生效主義（實(shí)質(zhì)主義登記）的立法政策的必然結(jié)果。所不同者，瑞士及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法確立的是“不登記不得處分”規(guī)則，即在處分之前當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行登記，登記意味著取得了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，之后才可以處分。而中國(guó)大陸物權(quán)法規(guī)定的著眼點(diǎn)不同，它可以被理解或解釋為：未經(jīng)登記，當(dāng)事人仍然可以處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只是這種處分依法不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。但是細(xì)究起來(lái)，這種差異僅僅是立法用語(yǔ)上的不同表述，實(shí)質(zhì)含義還是相同的，即如果當(dāng)事人登記之前處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。值得注意的是，該“處分”性質(zhì)上屬于物權(quán)處分行為，因此并不影響債權(quán)負(fù)擔(dān)行為的法律效力?！耙籽灾栽摬粍?dòng)產(chǎn)為給付內(nèi)容之債權(quán)行為仍屬有效，惟此際須于完成登記以后，方能辦理物權(quán)變動(dòng)之登記”［3］98。我國(guó)物權(quán)法第15條的規(guī)定強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，……未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的解釋適用

在我國(guó)物權(quán)法關(guān)于非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則中，第28條的規(guī)定既清晰又模糊。清晰之處在于，該條規(guī)定人民法院和仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定等，能夠引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)即“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅”；法律文書或者征收決定生效時(shí)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力。同時(shí)，“法律文書”、“法律文書生效”、“征收”、“征收決定生效”等用語(yǔ)恰恰又是需要進(jìn)一步分析解釋并澄清的模糊之處。

1.因人民法院的生效法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

法律文書是指一切具有法律效力或者法律意義的文件、文書、公文的統(tǒng)稱，分為規(guī)范性法律文書和非規(guī)范性法律文書兩類。前者是國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法制定的各種規(guī)范性法律文件或法律文本；后者是國(guó)家公檢法司機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師與公證組織、訴訟當(dāng)事人等根據(jù)法定職權(quán)或權(quán)利，在辦理各種訴訟案件或從事各類非訴訟事件活動(dòng)中，為正確運(yùn)用、實(shí)施法律解決糾紛而依法制作的具有法律效力或法律意義的各種文書。非規(guī)范性法律文書主要是訴訟文書與司法文書。

在司法實(shí)踐中，人民法院依法使用的法律文書包括判決書、裁定書、決定書、調(diào)解書及各種通知、命令等。因此，結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定，我們還應(yīng)當(dāng)具體明確兩點(diǎn)：一是人民法院作出的哪些法律文書能夠引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)轱@然并非法院所制作的全部法律文書都會(huì)引起物權(quán)變動(dòng)；二是人民法院制作的引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書的生效時(shí)間。

民事判決是指人民法院代表國(guó)家在民事案件和非訟案件審理程序終結(jié)時(shí)對(duì)案件的實(shí)體問(wèn)題作出的權(quán)威性判定。與訴的學(xué)理分類相似，根據(jù)所判定的訴的不同種類或性質(zhì)，法院判決可以分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決（變更判決）。一般認(rèn)為，能夠直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書僅限于法院作出的形成判決，而給付判決和確認(rèn)判決不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。［4］124我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法判例對(duì)此的解釋是：“惟此所謂判決，系僅指依其宣告足生物權(quán)法上取得某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效果之力，恒有拘束第三人之必要，而對(duì)于當(dāng)事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力、亦稱創(chuàng)設(shè)力）而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當(dāng)之，不包含其他判決在內(nèi)。”［5］113

究其實(shí)質(zhì)，與給付判決和確認(rèn)判決不同的是，形成判決具有法律效果上特殊的形成力，具有拘束案件當(dāng)事人和當(dāng)事人以外一切第三人的絕對(duì)效力和對(duì)世效力，形成判決確定時(shí)，不必通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段便自動(dòng)發(fā)生法律效果，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的法律關(guān)系自判決生效時(shí)發(fā)生改變或消滅。例如，法院依債權(quán)人請(qǐng)求作出撤銷債務(wù)人實(shí)施的詐害其債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的判決、分割共有物的判決等屬于形成判決，而判令被告履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記義務(wù)、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)為當(dāng)事人一方所有的判決等則不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。從實(shí)體法與程序法、當(dāng)事人意愿與人民法院判決的結(jié)合而言，形成判決體現(xiàn)的邏輯脈絡(luò)是：形成權(quán)―形成之訴―形成判決―形成力。

民事裁定是指人民法院對(duì)民事訴訟或執(zhí)行程序中的程序問(wèn)題及個(gè)別實(shí)體問(wèn)題所作出的權(quán)威性判定。裁定主要用于解決程序問(wèn)題。瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因之一，即對(duì)于債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是由第三人于拍賣程序中買受或者由債權(quán)人承受，權(quán)利人于執(zhí)行法院發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，不以登記為要件。我國(guó)大陸地區(qū)沒(méi)有專門的強(qiáng)制執(zhí)行法，法院在審理過(guò)程中作出的裁定通常情況下不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。但是根據(jù)有關(guān)司法解釋，在案件執(zhí)行過(guò)程中能夠直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法院裁定是：不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)等拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。［6］

民事決定及法院的各種通知、命令等法律文書都不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。民事決定是人民法院針對(duì)訴訟中的某些特殊事項(xiàng)作出的權(quán)威性判定，其適用范圍或?qū)ο笫翘幚碓V訟障礙、消除訴訟阻卻事項(xiàng)，不涉及案件的實(shí)體問(wèn)題和訴訟程序的變化。

調(diào)解書是人民法院在訴訟過(guò)程中根據(jù)雙方當(dāng)事人達(dá)成的調(diào)解協(xié)議制作的法律文書。調(diào)解書既是對(duì)雙方當(dāng)事人協(xié)商結(jié)果的記載，又是對(duì)人民法院認(rèn)可當(dāng)事人調(diào)解協(xié)議的證明，經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后具有法律效力。調(diào)解是人民法院審理并解決民事案件、結(jié)束訴訟程序的一種方式，調(diào)解書與生效的法院判決書具有同等的法律效力，也是法院強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)之一。盡管如此，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎{(diào)解書畢竟只是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物，不能與法院行使審判權(quán)后制作的判決書相提并論，不具有足以對(duì)世的形成力，所以仍然需要當(dāng)事人持調(diào)解書辦理登記后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)。

人民法院法律文書的生效時(shí)間就是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間。依照民事訴訟法的規(guī)定，地方各級(jí)人民法院作出的同時(shí)也是法律允許上訴的一審判決，在上訴期內(nèi)當(dāng)事人未提起上訴的，上訴期屆滿，判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間就是上訴期限屆滿之日。中級(jí)以上人民法院作出的二審判決、最高人民法院作出的一審判決、人民法院作出的不準(zhǔn)上訴的一審判決，一經(jīng)送達(dá)給當(dāng)事人時(shí)判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為判決書送達(dá)之日。此外，在民事強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)給買受人或承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

2.因仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

我國(guó)仲裁法規(guī)定仲裁機(jī)構(gòu)受理案件的范圍是“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”（第2條）?！爸俨靡婪í?dú)立進(jìn)行，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干涉”（第8條），“仲裁委員會(huì)獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)，與行政機(jī)關(guān)沒(méi)有隸屬關(guān)系。仲裁委員會(huì)之間也沒(méi)有隸屬關(guān)系”（第14條）?？梢?，仲裁委員會(huì)是具有準(zhǔn)司法性質(zhì)的民間裁決機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)關(guān)站在中立立場(chǎng)上對(duì)案件獨(dú)立進(jìn)行審理和裁決，其裁決結(jié)論是終局的。仲裁機(jī)構(gòu)常見的法律文書是仲裁裁決書和仲裁調(diào)解書。仲裁“調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力”（第51條）。仲裁調(diào)解書不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。實(shí)踐中，能夠直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的仲裁法律文書僅限于特定內(nèi)容的裁決書，即能夠變更或消滅當(dāng)事人之間原有的無(wú)爭(zhēng)議的民商事法律關(guān)系的裁決書，這種裁決書具有類似法院形成判決所具有的對(duì)世效力與形成力。依據(jù)仲裁法第57條“裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力”的規(guī)定，具有對(duì)世效力和形成效力的仲裁裁決書引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為該裁決書作出之日。

3.因人民政府的生效征收決定發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

物權(quán)法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)……。”征收是指政府以行政命令的方式強(qiáng)制性地將單位或者個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有再加以利用或處置的行為，它屬于行使公權(quán)力的行為，具有強(qiáng)制性，是引起物權(quán)變動(dòng)的一種特殊情形。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的征收對(duì)象限于不動(dòng)產(chǎn)，因征收導(dǎo)致變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括集體土地所有權(quán)、單位及個(gè)人的房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第132條）、建設(shè)用地使用權(quán)（第148條）等。

征收作為各國(guó)法律賦予政府強(qiáng)制取得私有財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度，在方便政府順利履行社會(huì)公共事務(wù)管理職能的同時(shí)，也導(dǎo)致私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的消滅，本質(zhì)上是一種“國(guó)有化”的措施。征收雖然是被許可的行為，但政府不得恣意妄為。尤其在我國(guó)目前社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，征收措施的運(yùn)用會(huì)越來(lái)越頻繁，因政府征收導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及相關(guān)爭(zhēng)議逐漸增多，征收給民事主體的物權(quán)造成嚴(yán)重?fù)p害的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增大。因此，我國(guó)物權(quán)法注重借鑒各國(guó)立法成果，通過(guò)規(guī)定嚴(yán)格的適用條件對(duì)政府的征收行為進(jìn)行嚴(yán)密的限制，防止政府濫用征收措施，達(dá)到保護(hù)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的目的。這些限制條件是：（1）征收必須基于公共利益的需要；（2）征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限，并嚴(yán)格遵守法律程序；（3）征收必須給被征收人的損失以公平合理的補(bǔ)償。

物權(quán)法規(guī)定人民政府的征收決定可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間以人民政府征收決定的生效時(shí)間為準(zhǔn)。但法律沒(méi)有明確規(guī)定征收決定生效的時(shí)間。那么，政府的征收決定（應(yīng)當(dāng)）何時(shí)生效呢？有一種見解認(rèn)為，人民政府進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)作出征收決定，征收決定送達(dá)被征收人時(shí)即發(fā)生法律效力，被征收的集體土地或者單位、個(gè)人的房屋、其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自征收決定送達(dá)時(shí)轉(zhuǎn)移給國(guó)家。［4］125這種觀點(diǎn)值得商榷。筆者認(rèn)為，對(duì)于政府征收決定生效時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合物權(quán)法第28條與第42條的規(guī)定來(lái)理解。具體而言，物權(quán)法第28條規(guī)定的政府征收決定必須滿足第42條規(guī)定中的三個(gè)要件時(shí)才能生效，即滿足征收的三個(gè)條件，缺一不可。試想，如果政府只是作出或了征收決定，但是在被征收人對(duì)征收決定有疑問(wèn)或異議，或有關(guān)各方就征收補(bǔ)償問(wèn)題正在協(xié)商和談判，或被征收人的補(bǔ)償費(fèi)還沒(méi)有全部發(fā)放到位等情況下，被征收人的物權(quán)就轉(zhuǎn)移給了國(guó)家，那被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)又從何談起？因此，實(shí)踐中我們要嚴(yán)格把握第42條關(guān)于征收措施的三個(gè)條件，特別是有關(guān)當(dāng)事人在對(duì)“公共利益”的認(rèn)定、征收是否“依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序”進(jìn)行、被征收人的權(quán)益是否得到合理補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，要開辟司法介入的通道，尤其是要賦予被征收人最終尋求司法救濟(jì)的權(quán)利?？傊_(dá)成下列共識(shí)是完全必要的：被征收人得到完全補(bǔ)償或全部拿到征收補(bǔ)償費(fèi)之日，就是政府的征收決定生效之時(shí)，也就是被征收不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移之時(shí)。

在這個(gè)問(wèn)題上，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得吸收。以土地征收為例，“被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止。被征收土地所有權(quán)亦應(yīng)于補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日由征收者取得。”［5］113這就是臺(tái)灣地區(qū)土地法第235條的規(guī)定：被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止，在補(bǔ)償費(fèi)未發(fā)給完竣以前，有繼續(xù)使用該土地之權(quán)。因之，因公用征收而取得被征收之不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)間，應(yīng)系補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日。［3］94

三、登記公示原則的回歸

我國(guó)物權(quán)法第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效的原則，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在物權(quán)法中，“法律另有規(guī)定的”例外情形有以下幾種：一是無(wú)須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如物權(quán)法第9條第2款的規(guī)定：“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！弊匀毁Y源如礦藏、水流、海域、城市的土地等專屬于國(guó)家所有，這些自然資源的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，也不可能設(shè)立新的所有權(quán)，可以不進(jìn)行登記。況且有些自然資源如礦藏也無(wú)法進(jìn)行登記，不登記反而更有利于保護(hù)國(guó)家所有的自然資源。二是登記并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不經(jīng)過(guò)登記也能夠發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力，如本文討論的非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。三是登記雖然不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但卻是其對(duì)抗要件。例如物權(quán)法第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”另外，物權(quán)法第158條對(duì)地役權(quán)的變動(dòng)也作出了登記對(duì)抗主義的立法規(guī)定。

在上述第二種情形即非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，為何不經(jīng)過(guò)登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力？原因在于，非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，都是以法律明確規(guī)定的特殊法律事實(shí)為依據(jù)，而法律規(guī)定本身具有與物權(quán)登記同樣甚至更強(qiáng)的公示效應(yīng)，物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)已很清晰，能夠滿足物權(quán)排他性的要求，當(dāng)事人依據(jù)法律規(guī)定取得的物權(quán)比公示行為取得的物權(quán)還要優(yōu)先。［3］189同時(shí)，對(duì)于某些本身已經(jīng)符合公示要求的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例外地承認(rèn)不以登記為其變動(dòng)的生效要件，還可以彌補(bǔ)登記生效主義過(guò)于嚴(yán)苛以至影響交易便捷的缺憾。當(dāng)然在實(shí)踐中，主張非依法律行為的原因事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，應(yīng)對(duì)于此原因事實(shí)的存在負(fù)舉證責(zé)任。［3］93

非基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不以登記為生效條件，這是物權(quán)法上登記公示原則的例外。這種例外會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記所記載的權(quán)利狀態(tài)不一致的情況出現(xiàn)，造成所謂的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)（登記物權(quán)）的分離。在這種情況下，根據(jù)物權(quán)法第31條的規(guī)定，如果事實(shí)物權(quán)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不作進(jìn)一步處分，則法律并不強(qiáng)制要求其進(jìn)行登記，物權(quán)人仍然是真正的權(quán)利人，當(dāng)然不排除物權(quán)人也會(huì)及時(shí)辦理登記使得事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)合一。但如果物權(quán)人要進(jìn)一步處分物權(quán)時(shí)，由于事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)分離，社會(huì)公眾無(wú)法確知真正的權(quán)利人是誰(shuí)，難免無(wú)所適從而躊躇不前，產(chǎn)生妨害交易第三人利益的后果，給交易秩序和交易安全帶來(lái)隱患。為消除隱患，事實(shí)物權(quán)人若要處分其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須依法先完成物權(quán)變動(dòng)登記，使登記公示原則在物權(quán)變動(dòng)中及時(shí)回歸，實(shí)現(xiàn)事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的統(tǒng)一。此時(shí)，法律限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分權(quán)的目的在于：充分貫徹登記公示原則，維護(hù)登記公示的公信力，保障財(cái)產(chǎn)交易安全。

非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，處分該物權(quán)前應(yīng)依法辦理登記過(guò)戶手續(xù)。這種登記，沒(méi)有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，性質(zhì)上不屬于登記生效意義上的登記，只是將已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)對(duì)外宣示于人，學(xué)說(shuō)上稱之為“宣示登記”，以區(qū)別于“設(shè)權(quán)登記”?！扒掖朔N登記非絕對(duì)必要，僅在于不經(jīng)登記，當(dāng)事人不得處分其物權(quán)，故亦稱為相對(duì)登記”［3］97。

當(dāng)事人未先行辦理登記而處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，“不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”或“非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)”。這里的“處分”是指物權(quán)處分行為而言，不包括債權(quán)負(fù)擔(dān)行為在內(nèi)。所以，未經(jīng)登記而處分物權(quán)者，違反了法律的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，物權(quán)處分行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。只有這樣才能在民商事交易活動(dòng)中充分貫徹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式的法律原則。這一點(diǎn)在司法實(shí)務(wù)中不能含糊。例如，在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行陜西榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行與凡光慶、陜西開源拍賣有限公司拍賣糾紛案中，［7］2006年6月開源拍賣公司接受榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的委托，拍賣位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)屬于榆陽(yáng)區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心的部分土地使用權(quán)及建筑物。該處房地產(chǎn)原是榆林市中級(jí)人民法院在2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，但該處房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)至案發(fā)時(shí)仍然登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬(wàn)元保證金后，于次日的拍賣會(huì)上以124萬(wàn)元競(jìng)買成交，并當(dāng)場(chǎng)與拍賣公司簽署了拍賣成交確認(rèn)書。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽定了拍賣成交合同書，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元。后來(lái)，由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心就房地產(chǎn)分割劃界發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，致使榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按照約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。凡光慶向榆林市中院榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，請(qǐng)求法院確認(rèn)拍賣合同有效并予以解除，由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和拍賣公司雙倍返還20萬(wàn)元定金，承擔(dān)違約責(zé)任。榆林市中院審理后判決拍賣成交合同有效并予以解除，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行向凡光慶承擔(dān)違約責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決提出上訴，稱上訴人將不擁有物權(quán)的涉案房地產(chǎn)委托拍賣公司拍賣，拍賣成交合同應(yīng)屬無(wú)效，請(qǐng)求撤銷原判，確認(rèn)拍賣合同無(wú)效。陜西高院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案與本文討論主題有關(guān)的問(wèn)題是：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行之間拍賣成交合同的效力和拍賣成交后房地產(chǎn)物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)。首先，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以拍賣法第6條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定為由，上訴主張拍賣成交合同無(wú)效。這種主張是不成立的。因?yàn)?，雖然糾紛發(fā)生時(shí)涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的物權(quán)人仍是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣公司拍賣時(shí)，該房地產(chǎn)2004年經(jīng)榆林市中院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，在榆林市中院執(zhí)行裁定生效時(shí)，該房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已經(jīng)依法對(duì)該房地產(chǎn)享有事實(shí)物權(quán)，故拍賣成交合同并不違反拍賣法中的強(qiáng)制性規(guī)定，該債權(quán)合同有效。其次，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行依法院的執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)的物權(quán)，屬于非因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，在委托拍賣公司拍賣即處分該房地產(chǎn)前，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未依法辦理登記手續(xù)，拍賣成交并不導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。由于鎮(zhèn)川貿(mào)易中心與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議，農(nóng)行不能按時(shí)向凡光慶交付房地產(chǎn)，構(gòu)成違約。本案中，作為債權(quán)合同的拍賣成交合同固然有效，但涉案的房地產(chǎn)物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)楫?dāng)事人在交易時(shí)沒(méi)有遵守不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記公示原則，違反了物權(quán)法中的強(qiáng)制性規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

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［2］殷生根譯、艾棠校.瑞士民法典［M］.北京：法律出版社，1987.

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［5］王澤鑒.民法物權(quán)•通則•所有權(quán)［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.

篇10

【關(guān)鍵詞】 房屋拆遷暴力拆遷行政程序

近年來(lái)，由拆遷而引發(fā)的沖突、已經(jīng)成為公眾高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。城市房屋拆遷是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象，但房屋拆遷中存在的 “強(qiáng)制拆遷”、“暴力拆遷”引發(fā)的暴力抗拆現(xiàn)象屢見不鮮，已經(jīng)違反了社會(huì)常態(tài)。這些事件損害了政府的形象，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。從法律角度來(lái)看，程序上的缺陷，尤其是行政程序上的缺陷是產(chǎn)生諸多房屋拆遷問(wèn)題的主要原因。本文旨在通過(guò)對(duì)我國(guó)房屋拆遷行政程序的分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)有關(guān)房屋拆遷的規(guī)范性文件及其實(shí)施效果來(lái)研究如何規(guī)范政府行為，完善房屋拆遷的程序和制度；同時(shí)借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，提出了相關(guān)參考性建議，以期城市房屋拆遷的行政程序得到進(jìn)一步規(guī)范和完善。

一、我國(guó)城市房屋拆遷的行政程序

1、我國(guó)城市房屋拆遷的一般程序

（1）準(zhǔn)備相應(yīng)的文件材料。這些材料包括：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

（2）確定拆遷計(jì)劃和方案。確定房屋拆遷范圍，獲取居住人口和房產(chǎn)情況資料，編制拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

（3）主管部門30日內(nèi)審查。房屋拆遷主管部門在收到拆遷申請(qǐng)30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，審查內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件是否合法；拆遷計(jì)劃和方案是否合理；拆遷范圍與批準(zhǔn)的用地范圍是否一致。

（4）獲得拆遷許可證。

（5）拆遷公告。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)制作拆遷公告，確定公告的內(nèi)容，包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限和拆遷實(shí)施單位，在特定的比較醒目和易于公眾閱讀的地方張貼、宣傳，并通知有關(guān)部門停止辦理拆遷范圍內(nèi)的居民或居民分戶戶口的遷入。

（6）履行拆遷協(xié)議。由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人的產(chǎn)權(quán)和附屬物進(jìn)行評(píng)估，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

（7）實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)完成拆遷。被拆遷人在房屋拆遷公告規(guī)定的或者拆遷主管部門裁決做出的拆遷期限內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

2、我國(guó)城市房屋拆遷中的行政行為

我國(guó)城市房屋拆遷現(xiàn)行適用的法律依據(jù)是2011年國(guó)務(wù)院制定的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，頒發(fā)房屋拆遷許可證，公布房屋拆遷公告，做好宣傳、解釋工作，對(duì)違法進(jìn)行行政處罰。歸納起來(lái)，政府的行為主要有行政許可行為、行政合同行為、行政處罰行為、行政復(fù)議行為、行政監(jiān)督和管理行為等，其中行政征用和行政裁決是土地征收和解決爭(zhēng)議的重要環(huán)節(jié)，也是城市房屋拆遷能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。只有規(guī)范城市房屋拆遷中政府的行政行為，制定嚴(yán)格合法的行政程序才能避免暴力抗遷等惡性事件的發(fā)生，使城市房屋拆遷順利進(jìn)行。

二、國(guó)外城市房屋拆遷行政程序的特點(diǎn)

通過(guò)國(guó)際的眼光來(lái)研究中國(guó)的問(wèn)題，對(duì)于彌補(bǔ)現(xiàn)行城市房屋拆遷制度的缺陷，避免因拆遷引發(fā)的沖突、的發(fā)生無(wú)疑具有積極的作用。

1、西方各國(guó)公用土地行政征用程序的特點(diǎn)

西方各國(guó)憲法明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)權(quán)不受非法剝奪，對(duì)行政征用行為進(jìn)行法律上的規(guī)制。各國(guó)法律在明確授予政府財(cái)產(chǎn)征用權(quán)之外，對(duì)政府行政征用程序予以嚴(yán)格規(guī)定，強(qiáng)調(diào)行政征用的正當(dāng)程序。具體包括行政征用立法程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序、救濟(jì)程序、行政裁決程序和訴訟程序等。以下是歐美主要國(guó)家的行政征收程序。

（1）美國(guó)。在美國(guó)，政府行政征用私人財(cái)產(chǎn)必須具備三個(gè)條件：正當(dāng)?shù)姆沙绦?；公平合理的補(bǔ)償；為公共目的使用。美國(guó)憲法第五修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！逼湫姓饔玫姆沙绦虬ǎ阂皇穷A(yù)告；二是政府對(duì)擬征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；三是向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約，被征方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會(huì)，說(shuō)明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對(duì)政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無(wú)法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理；六是法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換；七是雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭(zhēng)取最后的努力；八是如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來(lái)確定合理的補(bǔ)償金；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。

（2）加拿大。在加拿大，政府行政征用土地必須遵循以下程序：一是土地征收機(jī)關(guān)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出征地申請(qǐng)，土地征收機(jī)關(guān)通知被征收的正式登記的土地所有者，并在當(dāng)?shù)氐亩ㄆ趫?bào)紙上每周1次連續(xù)3周公告有關(guān)征地內(nèi)容；二是土地所有者可以在接到正式郵件或第一次公告3日后向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)要求舉行聽證會(huì)；三是調(diào)查委員會(huì)要在舉行聽證會(huì)前2周到現(xiàn)場(chǎng)察看并準(zhǔn)備相關(guān)資料；四是調(diào)查官向批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)提交報(bào)告，要綜合雙方的證據(jù)、意見，分析征地是否公平、正確、合理、必要性。

（3）法國(guó)。法國(guó)《人權(quán)宣言》第17 條確定了征收必須公平補(bǔ)償被征收人的損失，且必須在占有被征收財(cái)產(chǎn)之前事先支付補(bǔ)償。其的土地征收行政程序包括事前調(diào)查、批準(zhǔn)公用目的、具置調(diào)查和可轉(zhuǎn)讓決定等幾個(gè)部分。

一是事前調(diào)查。作為行政征用程序的開始，調(diào)查的目的是收集必要的信息和咨詢意見，沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)先調(diào)查程序而批準(zhǔn)的行政征用視為無(wú)效。二是批準(zhǔn)公用目的。批準(zhǔn)公用目的可以確定行政征用目的的合法性，但不具體規(guī)定可以轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，其決定作為行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政征用和法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移、確定行政征用補(bǔ)償金額的合法依據(jù)。三是具置調(diào)查。為了確定可以轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，還必須由省長(zhǎng)通過(guò)調(diào)查確定可轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的具置以及應(yīng)受補(bǔ)償?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和有關(guān)利害關(guān)系人。四是可轉(zhuǎn)讓決定。省長(zhǎng)依據(jù)具置調(diào)查的結(jié)論來(lái)決定可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的界限，同時(shí)宣布可以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。但決定僅規(guī)定可轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的具置，并不產(chǎn)生實(shí)際轉(zhuǎn)讓效力，當(dāng)事人也可以提起越權(quán)訴訟。

2、西方各國(guó)征地拆遷爭(zhēng)議的解決程序

城市房屋拆遷中關(guān)于補(bǔ)償、安置問(wèn)題所產(chǎn)生的糾紛是目前我國(guó)城市房屋拆遷中一系列暴力沖突事件出現(xiàn)的主要原因。西方各國(guó)征地拆遷的爭(zhēng)議主要是通過(guò)司法救助、聽證等形式來(lái)解決的。

（1）美國(guó)。美國(guó)非常重視以司法程序來(lái)解決政府行政機(jī)關(guān)與公民之間的拆遷糾紛。美國(guó)實(shí)施城市房屋拆遷的主要法律依據(jù)是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對(duì)私人財(cái)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制征收。但是，其法律同時(shí)又規(guī)定，政府和公民具有平等的主體地位，如果政府和被征收人無(wú)法達(dá)成令雙方滿意的補(bǔ)償金額協(xié)議，則由政府將案件送交法院處理。這樣，就保證了居民上訴和對(duì)拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。

（2）加拿大。加拿大的征地機(jī)構(gòu)組織征地具體事務(wù)的進(jìn)行，征地的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)則調(diào)解和決定征地批準(zhǔn)、補(bǔ)償、進(jìn)入或使用土地等方面的問(wèn)題。如若預(yù)征中產(chǎn)生異議，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)組織舉行聽證會(huì)。批準(zhǔn)機(jī)關(guān)調(diào)查征地機(jī)構(gòu)和被征者，兩者地位是平等的，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)在綜合考慮各方的意見后做出裁決。征地機(jī)構(gòu)在征地批準(zhǔn)后進(jìn)行規(guī)劃登記、補(bǔ)償評(píng)估，若補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧，則由政府組織成立協(xié)調(diào)委員會(huì)，調(diào)查協(xié)調(diào)過(guò)程中的事務(wù)性和技術(shù)性工作則由專家承擔(dān)，批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)則行使協(xié)調(diào)、裁判的職能。

（3）法國(guó)。法國(guó)對(duì)征地拆遷的糾紛處理方式值得我們借鑒，主要體現(xiàn)在兩方面，一方面是對(duì)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)公用目的的決定不服，或者以違反公用目的征收程序、超越批準(zhǔn)權(quán)限的行為由行政法院提起越權(quán)。另一方面是向普通法院請(qǐng)求轉(zhuǎn)移被征收財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和確定補(bǔ)償金額的行為，由公用征收法庭和法官專門處理。

三、完善城市房屋拆遷行政程序制度的建議

1、完善行政征用的程序規(guī)定

在我國(guó)當(dāng)前的行政管理實(shí)踐中，程序問(wèn)題是行政征用的核心，包括事前的調(diào)查、審批和命令，事中的執(zhí)行程序和當(dāng)事人異議，以及事前或事后的補(bǔ)償。國(guó)家應(yīng)對(duì)征收征用的程序進(jìn)行設(shè)計(jì)，如是否需要進(jìn)行聽證等作出統(tǒng)一規(guī)定。行政征用程序設(shè)計(jì)應(yīng)明確規(guī)定行政征用的基本原則、指導(dǎo)思想、根本目標(biāo)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)征用的一般法律程序，如依法設(shè)定征用權(quán)，作出征用決定、公告、聽證、調(diào)查、補(bǔ)償、實(shí)施、強(qiáng)制、異議或訴訟、責(zé)任承擔(dān)等。

2、建立健全有關(guān)拆遷的司法救濟(jì)制度

一是建立司法最終審查制度來(lái)確定“公共利益”。在立法上，通過(guò)概括和列舉并用的方式賦予公眾對(duì)政府拆遷行為是否基于公共利益目的的訴權(quán)，由法院最終判定政府的拆遷行為的合法性。二是由司法機(jī)關(guān)裁決補(bǔ)償安置糾紛，通過(guò)司法救濟(jì)保障公民的權(quán)利。三是變行政強(qiáng)制拆遷為司法強(qiáng)制拆遷。非經(jīng)人民法院的裁定或判決，任何人不得對(duì)公民的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷。法院要對(duì)政府強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審查，確定是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆遷。

3、完善聽證制度，并發(fā)揮其作用

城市房屋拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽證制度，增加征地過(guò)程中的聽證程序，擴(kuò)大聽證適用范圍，公開聽證程序結(jié)果，說(shuō)明征收土地的必要性和合法性。拆遷管理部門在頒發(fā)拆遷許可證前開聽證會(huì)，論證拆遷的必要性和可行性。

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