導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地使用權(quán)用地方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來確認(rèn)合作開發(fā)合同的效力。許多合作開發(fā)合同在簽訂時都未取得土地使用權(quán)證，此時應(yīng)分不同分階段來分析其對合作開發(fā)合同效力的影響。

關(guān)鍵詞 開發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開發(fā)

一、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響

2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因為我國房地產(chǎn)開發(fā)實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國家的土地收益權(quán)，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應(yīng)市場和二、三級市場產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開發(fā)合同無效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來確認(rèn)合作開發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，此時的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開發(fā)合同時，雙方對將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時的合作開發(fā)合同被認(rèn)定為無效，那么守約方將無法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對守約方顯然不公平，此時的合作開發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無效而不是全部無效。

三、土地使用權(quán)證的取得對合作開發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！睆脑撍痉ń忉尩囊?guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因為，未取得土地使用權(quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對該土地不具有支配權(quán)利。但在實踐中，許多合作開發(fā)合同在簽訂時都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時合作開發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？

對于此問題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來分析其對合作開發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當(dāng)事人不知，此時合作開發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因為，合作另一方在合作雙方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發(fā)合同發(fā)生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權(quán)證，此時合作開發(fā)合同應(yīng)是無效的。

第二種情況：在簽訂合作開發(fā)合同時，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開發(fā)合同中列明，合同中同時約定了供地方應(yīng)辦理下來土地使用權(quán)證的時間，即將辦理下來土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時將怎樣認(rèn)定合作開發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時的合作開發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來土地使用權(quán)證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權(quán)證的可能的；此時除合作開發(fā)內(nèi)容條款外的合作開發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對用以合作的土地使用權(quán)是沒有支配權(quán)的，合作開發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開發(fā)條款無效。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.

篇2

    以出讓方式取得國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押該國有土地上的房屋同時抵押。此規(guī)定僅適用于以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，而不適用于無償劃撥和有償征用取得。

    下列土地屬于國有土地：

    一、 國家劃撥給國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、部隊、全民所有制企事業(yè)單位、城市集體企事業(yè)單位使用的國有土地；

    二、 國家建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)征用的集體所有土地；

    三、 城市居民住宅使用的國有土地；

    四、 縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥或承包給集體、個人使用的國有土地；

    五、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民個人使用的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部隊農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)等地的國有土地；

    六、 未經(jīng)縣級以上人民政府確認(rèn)屬于集體所有的荒地、荒山、沙丘、牧地、林地、水面、灘涂等；

篇3

土地使用權(quán)到期房產(chǎn)的處理是土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理》第二十一條，土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿，如土地使用者需要繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)至遲與屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公眾利益收回該土地，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

某公司與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押合同，在辦理房地產(chǎn)抵押過程中，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)不返還某公司的國有土地使用權(quán)證書。

問：房產(chǎn)管理局的這種做法是否有法律依據(jù)？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權(quán)，為一宗土地使用權(quán)，未作分割。用于抵押的房屋所有權(quán)，位于該宗國有土地使用權(quán)之上。

二、法律分析

現(xiàn)根據(jù)某公司提供的情況及背景資料，依據(jù)現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件，進(jìn)行具體分析。

（一）房地產(chǎn)抵押登記的主管部門

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。

《房地產(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

《擔(dān)保法》第42條第2項也作了相同的規(guī)定。

根據(jù)《某市城市房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》第28條第1項規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)持土地使用證、房屋所有權(quán)證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產(chǎn)管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押登記。

《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第26條規(guī)定，抵押房地產(chǎn)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押契約，并持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規(guī)定，省建設(shè)行政主管部門是省人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)交易管理工作。

《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》第30條第1款則規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經(jīng)城建或房產(chǎn)管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第7條則規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

《擔(dān)保法解釋》第60條規(guī)定，以擔(dān)保法第42條第2項規(guī)定的不動產(chǎn)抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規(guī)，部門規(guī)章的規(guī)定均不一致。而山東省地方性法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定則基本一致，即均規(guī)定，以房地產(chǎn)抵押的，辦理抵押登記的部門為房產(chǎn)管理部門。而沒有規(guī)定房產(chǎn)和國有土地使用權(quán)同時進(jìn)行辦理抵押登記。在實務(wù)中，對房地產(chǎn)抵押登記，也只是向房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔(dān)保法》第41條規(guī)定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產(chǎn)管理法》第48條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定，辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提交下列文件或者復(fù)印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

由此可見，向房地產(chǎn)管理部門提交《國有土地使用權(quán)證》是抵押當(dāng)事人的法定義務(wù)。如果不提交，則登記機(jī)關(guān)不予辦理抵押登記手續(xù)。

經(jīng)我們向某市房產(chǎn)局咨詢，該市房產(chǎn)局辦理房地產(chǎn)抵押登記的手續(xù)與《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當(dāng)事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當(dāng)事人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復(fù)印件）；

2、房屋所有權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權(quán)證（原件、復(fù)印件）；

4、房地產(chǎn)抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應(yīng)提供：

集體企業(yè)出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業(yè)出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產(chǎn)價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認(rèn)為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內(nèi)辦理完畢。

稅費標(biāo)準(zhǔn)：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續(xù)費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續(xù)費按照抵押金額分檔累進(jìn)計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔(dān)。

（三）關(guān)于國有土地使用權(quán)抵押問題

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

《擔(dān)保法》第36條第1款的規(guī)定與上述規(guī)定相同。

《房地產(chǎn)管理法》第47條第1款規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

因此，某公司以房屋所有權(quán)抵押的，該房屋所占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之抵押。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第5條第1款規(guī)定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規(guī)定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應(yīng)辦理相應(yīng)的法律手續(xù)。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續(xù)的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定。

（四）房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)能否留置貴公司的國有土地使用權(quán)證書

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定，提交國有土地使用權(quán)證是抵押人的法定義務(wù)。但根據(jù)該辦法第34條第1款規(guī)定，以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。即貴公司在辦理完畢相應(yīng)的抵押登記手續(xù)后，《房屋他項權(quán)證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權(quán)證，其沒有任何權(quán)利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權(quán)證沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)某市房產(chǎn)局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權(quán)證的結(jié)論。

如果其不返還，可參照《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第1條第3款的規(guī)定，即土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)抵押登記的主管機(jī)關(guān)是房產(chǎn)管理部門。

提交國有土地使用權(quán)證是抵押當(dāng)事人的法定義務(wù)。

以房屋抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

篇5

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：_________

法定代表人：_________

委托人：_________

受讓方（以下簡稱乙方）：_________

法定代表人：_________

委托人：_________

甲方根據(jù)《_________》的有關(guān)規(guī)定，在_________房地產(chǎn)交易中心通過公開交易方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，乙方依照規(guī)定程序參與競買，并經(jīng)_________房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)，成為競得人。為明確有關(guān)轉(zhuǎn)讓事項，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下合同條文，以共同遵守。

第二條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、國有土地使用證號：_________

2、國有土地使用權(quán)出讓合同書號：_________

3、地號：_________

4、土地所在位置：_________

5、土地用途：_________

6、土地面積：_________平方米

7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。

8、現(xiàn)狀：已三通一平，有_________套（戶）需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應(yīng)支付臨遷費、代管房租金除四害費等_________元。

9、抵押情況：_________

第三條　公開交易情況和結(jié)果

1、公開交易方式：公開掛牌轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

2、公開交易期限：_________

3、成交確認(rèn)書編號：_________

4、轉(zhuǎn)讓份額：_________

5、成交價格：人民幣_________元，大寫人民幣_________元整。

第四條　甲方保證本合同第二條所述內(nèi)容真實，保證土地權(quán)屬清晰，符合法律法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件。

第五條　甲乙雙方完全認(rèn)可公開交易情況和交易結(jié)果，甲方同意按公開交易成交價格和轉(zhuǎn)讓份額將土地使用權(quán)（含地上建筑物、附著物）轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意接受。

第六條　依照有關(guān)規(guī)定，全額轉(zhuǎn)讓的，由受讓方單獨獲取國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證，并履行出讓合同；份額轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同擁有國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證，并共同履行出讓合同；土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。

第七條　甲乙雙方應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時間內(nèi)向_________房地產(chǎn)交易中心提交資料，辦理交易手續(xù)，向相關(guān)部門交納交易稅費后，由乙方直接領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)交易證明書》，并向土地管理部門申請土地權(quán)屬登記。

第八條　除法律規(guī)定的免責(zé)因素之外，甲乙雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的職責(zé)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。出現(xiàn)糾紛或違約行為，應(yīng)本著實事求是的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決（裁定）方式予以解決。

第九條　其他約定事項

1、土地轉(zhuǎn)讓時回遷安置義務(wù)的責(zé)任主體為受讓人。

2、付款方式及期限：《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》簽訂后5天內(nèi)一次付清。

3、移交地塊及項目的相關(guān)資料：

（1）《國有土使用證》

（2）《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

（4）《設(shè)計要點批文》

（5）回遷補(bǔ)償安置協(xié)議書

4、違約責(zé)任：

（1）甲方在收到全部成交款后5日內(nèi)不能備齊有關(guān)資料給乙方辦理交易過戶及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和交易成功后，辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以前，如因甲方的原因，（包括司法機(jī)關(guān)查封等）需要終止交易或不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方在3天內(nèi)全部退還乙方已交納的成交價款。

（2）乙方在簽訂本合同后，并在5天內(nèi)一次性付清全部成交價款給甲方，否則，視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金_________元。

第十條　本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）后生效。

第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________房地產(chǎn)交易中心存一份，各份具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________

篇6

現(xiàn)將我市啟用新版《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》及《房屋他項權(quán)證》的有關(guān)事項通知如下、請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

一、由建設(shè)部監(jiān)制、全國統(tǒng)一的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》，于1998年8月15日正式在我市啟用。北京市房屋土地管理局印制的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)執(zhí)照》于1998年8月15日停止頒發(fā)使用。

二、1998年8月15日前，原北京市房地產(chǎn)管理局已頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)執(zhí)照》、《北京市房產(chǎn)所有證》、《北京市房產(chǎn)共有執(zhí)照》；北京市房屋土地管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)執(zhí)照》仍繼續(xù)有效。

三、1998年8月15日起，對北京市行政區(qū)域內(nèi)，申請房屋權(quán)屬登記的房屋所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人、房屋他項權(quán)人，頒發(fā)建設(shè)部監(jiān)制、全國統(tǒng)一的《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。

四、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)和填發(fā)單位蓋章后方有效，新啟用的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》發(fā)證機(jī)關(guān)為北京市房屋土地管理局，蓋章處套印北京市房屋土地管理局公章。各區(qū)縣房地局、市房屋土地登記事務(wù)所，根據(jù)本市房產(chǎn)確權(quán)的有關(guān)規(guī)定，同意確權(quán)發(fā)證的，在填發(fā)單位處蓋章。

五、各區(qū)縣房地局，市房屋土地登記事務(wù)所，對在經(jīng)出讓取得的國有土地上建設(shè)的房屋、建筑面積1000平方米（含一）以上的新建、轉(zhuǎn)移的房屋確權(quán)發(fā)證后，每季度必須向市局權(quán)屬處報送《房屋所有權(quán)登記發(fā)證清冊（一）》，由局權(quán)屬處按清冊所列發(fā)證件數(shù)的5％抽取檔案審核。未按上述要求報送清冊和檔案的，市局將不再向其提供空白權(quán)證。

篇7

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），計劃單列市建委：

    最近，河南、湖北、湖南、江西、江蘇等地建委（建設(shè)廳）及一些城市房地產(chǎn)管理局來人、來函反映，這些地方的土地管理部門依據(jù)國家土地管理局（1989）國土籍字第73號《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》的規(guī)定，把房地產(chǎn)管理部門管理的國有直管公房的土地使用權(quán)確認(rèn)給承租者，造成房地產(chǎn)管理秩序混亂，要求緊急制止這一做法。對此，我部曾多次發(fā)文闡述我部意見，現(xiàn)再就有關(guān)問題通知如下：

    一、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部“三定”方案和國務(wù)院國發(fā)〔1993〕31號文件，都明確規(guī)定建設(shè)部是房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門。因此，其它部門凡與我部主管業(yè)務(wù)有關(guān)的文件，必須與我部協(xié)商、會簽方屬有效。國家土地管理局所發(fā)《確定土地權(quán)屬問題的若干意見》，涉及我部房地產(chǎn)權(quán)屬管理業(yè)務(wù)而未與我部協(xié)商，且文件內(nèi)容與有關(guān)法規(guī)相抵觸。因此，地方土地管理部門按此文件精神確認(rèn)直管公房土地使用權(quán)的做法是錯誤的。

    二、解放以來，我國一貫堅持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體一致的原則。即不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進(jìn)行地上建筑；地上建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，連同所使用的房基地一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國家法律保護(hù)。我國司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)都是按照這一原則處理房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。因此，房地產(chǎn)管理部門地方人民政府行使對直管公房的房屋所有權(quán)，應(yīng)同時依法取得房基地的土地使用權(quán)。

    三、關(guān)于土地登記中的有關(guān)問題，我部已向國務(wù)院報告提出我們的意見，國務(wù)院有關(guān)部門正在進(jìn)行協(xié)調(diào)。請你們按照上述精神向地方政府匯報，及時制止地方土地管理部門將直管公房的土地使用權(quán)確認(rèn)給房屋租用單位的錯誤做法，妥善處理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的問題。

篇8

關(guān)鍵詞:安全監(jiān)管；監(jiān)理工作 ；建筑工程 ；安全管理

Abstract：Current, construction of our country is developing rapidly, but the construction accidents do not fall high, the administrative departments in charge of the management has put forward higher requirements. As management department, should closely around the construction safety production management the core ( in accordance with the" construction safety management regulations" ( hereinafter referred to as the regulations ) requirements,check the main responsibility of the parties perform" Regulations" of the situation, as the construction supervision enterprise indispensable one of the main responsibilities, in Engineering construction safety supervision plays an important role, to the construction site supervision personnel distribution line, not only to expand and enrich the construction site safety supervision force, greatly improves the safety supervision of government departments, engineering supervision quantity bedding face is wide, safety regulation is not in place, monitoring of major hazard source and inadequate situation and status. Give full play to the role of supervision in construction safety management work, will effectively build safety management of the second line of defense.

Keywords：Safety supervision；Supervision work；Architectural Engineering；

Safety management

中圖分類號：TU714 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2012）03-0020-02

當(dāng)前，我國建筑業(yè)發(fā)展迅猛，但是建筑施工安全事故居高不下，據(jù)統(tǒng)計，2011年，全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全事故589起、死亡738人，事故起數(shù)和死亡人數(shù)仍然比較大，隨著我國建筑業(yè)法律、法規(guī)的不斷健全，建設(shè)各方行為主體安全生產(chǎn)的法律責(zé)任更加明確，也對行政主管部門的管理提出了更高的要求。作為管理部門，應(yīng)緊緊圍繞建筑安全生產(chǎn)管理的核心（按照《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》（以下簡稱條例）的要求，檢查各方責(zé)任主體執(zhí)行《條例》的情況，通過“實物監(jiān)督向行為監(jiān)督”的轉(zhuǎn)變，把施工現(xiàn)場安全評價與日常管理水平掛鉤，把安全生產(chǎn)水平與市場信譽(yù)掛鉤，讓企業(yè)真正負(fù)起安全生產(chǎn)的責(zé)任來。 監(jiān)理企業(yè)作為工程建設(shè)不可缺少的責(zé)任主體之一,在工程建設(shè)安全監(jiān)管中發(fā)揮了重要作用。這支龐大的監(jiān)管隊伍,無論對項目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制,還是安全管理都起到極大的監(jiān)管作用。特別在安全管理方面,監(jiān)理人員分布到各施工現(xiàn)場一線,不僅壯大和充實了施工現(xiàn)場安全監(jiān)管力量,大大彌補(bǔ)和改善了政府安全監(jiān)管部門人員不足,工程監(jiān)管量大面廣,安全監(jiān)管不到位,重大危險源監(jiān)控不力的局面和狀況。同時還應(yīng)借助他們在施工現(xiàn)場的監(jiān)管和督查,有效地控制各類事故隱患、重大危險源排查和整改?，F(xiàn)就如何在建筑施工安全監(jiān)督管理工作中突出監(jiān)理管理作用，構(gòu)筑安全管理的第二道防線淺談一下自己的看法：

一、提高監(jiān)理企業(yè)安全責(zé)任意識,轉(zhuǎn)變安全監(jiān)管理念

現(xiàn)在我國大部分工程建設(shè)已實施建設(shè)監(jiān)理，但由監(jiān)理單位和監(jiān)理人員對安全生產(chǎn)工作重要性的認(rèn)識還不夠，在施工安全的監(jiān)理工作上往往只注重了施工質(zhì)量、成本及工期的控制，而忽略了把安全監(jiān)理作為一項重要內(nèi)容加以監(jiān)控。這種現(xiàn)狀，一方面與長期無監(jiān)理意識有關(guān)，另一方面是由于現(xiàn)場監(jiān)理人員安全監(jiān)理工作相關(guān)業(yè)務(wù)知識的缺乏，制約了他們更好地完成施工現(xiàn)場的安全監(jiān)理工作。因此，在施工安全環(huán)境上監(jiān)控的效果未能充分發(fā)揮出來，使施工現(xiàn)場因違章指揮、聲音作業(yè)等原因而發(fā)生的傷亡事故。

二、建筑工程中監(jiān)理單位應(yīng)承擔(dān)的安全監(jiān)理工作和任務(wù)

1.安全監(jiān)理工作是受建設(shè)單位或其他單位等的委托，按照合同規(guī)定的要求，完成授權(quán)范圍內(nèi)的工作，監(jiān)督施工單位按照國家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，審查施工單位的安全資質(zhì)，協(xié)助擬定安全生產(chǎn)協(xié)議書，審查項目施工組織設(shè)計（或施工方案）中的安全技術(shù)措施，監(jiān)理施工企業(yè)對已通過審查批準(zhǔn)的專項安全施工方案組織施工。

2.對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)情況進(jìn)行巡視檢查，審查安全技術(shù)措施和設(shè)備，如必需的大型施工機(jī)械和材料等，確保其各項安全措施檢驗合格。

3.安全監(jiān)理人員要對施工過程的安全生產(chǎn)工作進(jìn)行全面的監(jiān)理，制定項目安全監(jiān)理的職責(zé)并逐項執(zhí)行。

4.安全監(jiān)理要督促施工單位按照建筑施工安全生產(chǎn)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)組織施工，落實各項安全技術(shù)措施，有效的杜絕各類不安全隱患，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

5.發(fā)生重大安全事故或突發(fā)性事件時，報告總監(jiān)理工程師簽發(fā)暫時停工令，并督促施工單位立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和有關(guān)部門報告，并積極配合有關(guān)部門、單位做好應(yīng)急救援和現(xiàn)場保護(hù)工作，協(xié)助有關(guān)部門對事故進(jìn) 行調(diào)查分析。

三、監(jiān)理單位如何開展安全監(jiān)理工作

(一)施工準(zhǔn)備階段安全監(jiān)理

1.在編制監(jiān)理規(guī)劃時把安全監(jiān)理方案作為一項重要的管理內(nèi)容納入進(jìn)去，制定專項安全監(jiān)理實施細(xì)則。編制安全監(jiān)理方案和細(xì)則時必須按《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》中“監(jiān)理規(guī)劃”和“監(jiān)理實施細(xì)則”的內(nèi)容要求。在中型項目以上工程建立以總監(jiān)理工程師為組長的安全監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)，下屬有土建工程、水電工程等安全監(jiān)理工程師；小型項目就是總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)安全監(jiān)理工作。

2.審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施、專項安全施工方案；審查總包單位、專業(yè)分包和勞務(wù)分包單位資質(zhì)，要求施工單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理安全生產(chǎn)許可證；對施工報送的安全技術(shù)措施。必須要求施工方在施工作業(yè)前編制好，對其中的內(nèi)容進(jìn)行審查，提出審核意見，對需要修改的安全措施計劃，須再經(jīng)監(jiān)理工程師審核批準(zhǔn)后方可實施，對施工組織設(shè)計中安全部分的審查主要包括以下內(nèi)容：(1)安全生產(chǎn)管理組織機(jī)構(gòu)安全技術(shù)保障體系，責(zé)任人落實到位，項目經(jīng)理、專職安全管理人員、各種特種工程作業(yè)人員持證上崗情況；(2)監(jiān)理安全生產(chǎn)責(zé)任制，安全管理規(guī)章制度，安全操作規(guī)程的制定情況；(3)現(xiàn)場文明施工，環(huán)境衛(wèi)生管理措施；(4)現(xiàn)場消防器材的準(zhǔn)備及防火措施；(5)急救器材的準(zhǔn)備及安全事故急救預(yù)案制定的措施；(6)各種起重設(shè)備、施工機(jī)械和用電設(shè)施是否合格；(7)對施工現(xiàn)場的臨時用電、基坑支護(hù)、腳手架、模板工程、大型機(jī)械設(shè)備的裝拆、起重吊裝等專項方案符合規(guī)范要求；(8)施工現(xiàn)場辦公及民工宿舍、食堂、廁所等的臨時設(shè)施是否達(dá)到要求，施工現(xiàn)場、道路及照明等條件是否符合要求。

(二)施工階段安全監(jiān)理工作

現(xiàn)場監(jiān)理人員在安全監(jiān)理工作中，應(yīng)以安全監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則為指導(dǎo)，認(rèn)真檢查施工組織設(shè)計安全措施和施工專項方案的落實情況，在施工階段監(jiān)理主要做好以下幾個方面的工作：

1.監(jiān)督施工單位按照已經(jīng)通過審查批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和專項安全施工措施組織施工。

2.對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)情況進(jìn)行巡視檢查，檢查施工單位各項安全措施的具體落實情況。發(fā)現(xiàn)存在事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位立即進(jìn)行整改；情況嚴(yán)重的，由總監(jiān)理工程師下達(dá)暫時停工令并報建設(shè)單位：施工單位拒不整改的應(yīng)及時向工程所在地建設(shè)行政主管部門報告。

3.督促施工單位對安全制度落實情況進(jìn)行自查(班組檢查、項目部檢查、公司檢查)；定期參加施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)檢查；不定期抽查現(xiàn)場相關(guān)人員持證上崗情況。

4.檢查施工現(xiàn)場使用的施工電梯、混凝土攪拌機(jī)、鋼筋加工機(jī)械等大型施工機(jī)械和安全網(wǎng)架設(shè)、臨時用電等安全設(shè)施的驗收備案情況。對未按照規(guī)定進(jìn)行檢測檢驗、驗收、備案，以及定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)的，總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)下達(dá)暫停使用指令，責(zé)令施工單位整改，并報告建設(shè)單位。施工單位拒不整改的應(yīng)當(dāng)及時報告工程所在地建設(shè)行政主管部門。

5.發(fā)生重大安全事故或突發(fā)性事件時，應(yīng)當(dāng)立即下達(dá)暫時停工令，并督促施工單位立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門及有關(guān)部門報告，并積極配合做好應(yīng)急救援和現(xiàn)場保護(hù)及對事故的調(diào)查處理工作。

四、當(dāng)前形勢下，如何充分發(fā)揮監(jiān)理在安全生產(chǎn)監(jiān)管中的協(xié)調(diào)作用

（一）加強(qiáng)思想教育，使監(jiān)理單位和人員充分認(rèn)識到加強(qiáng)安全監(jiān)理的重要性

《建設(shè)工程安全生產(chǎn)條例》(國務(wù)院第393號令)第十四條明確規(guī)定“工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施，或者專項施工方案等是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。工程監(jiān)理單位在實施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故隱患的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位整改，情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設(shè)單位。施工單位拒不整改或不停止施工的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告。工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實施監(jiān)理，并對建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任?！边@就意味著工程監(jiān)理單位在施工安全中必將承擔(dān)越來越重的責(zé)任，并起到越來越大的作用。如何真正地貫徹落實國家安全生產(chǎn)的方針政策，督促施工單位按照建筑施工的安全生產(chǎn)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)組織施工，確保工程質(zhì)量，確保施工現(xiàn)場人與物的安全，有效消除各類不安全因素和事故隱患，努力控制和減少各種安全事故的發(fā)生，實現(xiàn)全過程的安全生產(chǎn)，為和諧社會的建設(shè)做貢獻(xiàn)，已成為安全監(jiān)理中的一項重要任務(wù)。

（二）加強(qiáng)對監(jiān)理人員的培訓(xùn)教育

每個建筑工程施工現(xiàn)場都會遇到安全監(jiān)理工作方面的細(xì)節(jié)問題，要做好施工現(xiàn)場安全監(jiān)理工作，必須了解和掌握施工安全知識、安全技能。以及各類機(jī)械設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等等。這樣才能在施工安全監(jiān)理工作中對施工作業(yè)危險點所采取的預(yù)防措施進(jìn)行預(yù)控。才能有效根據(jù)工程的專業(yè)特點對施工單位加強(qiáng)安全監(jiān)督管理，督促其健全自身施工安全生產(chǎn)保證體系，并切實搞好自控，真正達(dá)到對施工中人的不安全行為、物的不安全狀態(tài)、作業(yè)環(huán)境的不安全因素和管理缺陷進(jìn)行有針對性的控制。安全管理是一項技術(shù)性很強(qiáng)的工作，監(jiān)理在施工現(xiàn)場會遇到許多安全細(xì)節(jié)問題而往往不能得心應(yīng)手地處理好，甚至事故隱患存在卻不能及時發(fā)現(xiàn)、排除，其原因就是現(xiàn)場監(jiān)理人員缺乏相關(guān)安全知識和安全技能，因此，必須加強(qiáng)對監(jiān)理人員的培訓(xùn)和教育，這樣才能很好地完成現(xiàn)場的安全監(jiān)理工作。

（三）安全監(jiān)管部門要給予監(jiān)理安全工作充分的支持

按照《條例》要求，監(jiān)理工程師應(yīng)密切聯(lián)系建設(shè)單位、施工單位，應(yīng)定期召開安全監(jiān)理會議，不定期進(jìn)行安全施工專項檢查，定期抽查工程項目部安全資料的收集整理歸檔情況。認(rèn)真、及時、如實地記錄監(jiān)理日記和安全旁站、巡視記錄，對工作中出現(xiàn)的問題和安全隱患及時以工作聯(lián)系單、監(jiān)理通知、安全隱患整改通知書的形式明確下來，嚴(yán)格督促施工單位整改和落實。對施工單位拒不整改或者不停止施工的，要及時向有關(guān)安全監(jiān)管主管部門報告，以履行監(jiān)理職責(zé)。作為安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)一定要給予監(jiān)理安全工作充分的支持，同時在日常巡查和檢查中要按《條例》的要求檢查監(jiān)理是否履職到位，對沒有履職的監(jiān)理應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)肅處理，使監(jiān)理做到懂安全又管安全，構(gòu)筑起施工安全管理的第二道防線。

總之，建筑施工安全管理是一項具有挑戰(zhàn)性的系統(tǒng)工作。安全監(jiān)督單位普遍存在機(jī)構(gòu)編制較少，經(jīng)費緊張等問題，要做的工作比較多，我們相信在加強(qiáng)對施工單位安全管理的同時，充分調(diào)動監(jiān)理加強(qiáng)安全管理工作，一定會極大緩解我們監(jiān)管工作的壓力，開創(chuàng)一個和諧的安全生產(chǎn)新局面，為我國建筑業(yè)又好又快發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周玉選，周燕.試述建筑工程安全監(jiān)理工作［J］.甘肅科技，2008，24（14）.

[2]丁新國.步向義.建設(shè)工程安全監(jiān)理實用手冊，2009.

篇9

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益

中圖分類號：D08 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對鐵路企業(yè)如何保護(hù)好土地權(quán)益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。

鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運輸事業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟(jì)活動的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和周圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時，城市發(fā)展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權(quán)及其特點

我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護(hù)好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對企業(yè)的意義重大。

《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權(quán)具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權(quán)

1.土地使用權(quán)收回的定義

所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權(quán)人對使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機(jī)構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。

2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規(guī)和政策，對政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。

《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。

國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”

《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。”

3.政府收回土地使用權(quán)的理由

鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機(jī)關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機(jī)場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備?！锻恋貎涔芾磙k法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，對政府有償收回的土地，與土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲，同時政府收回的土地需經(jīng)土地儲備后進(jìn)入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補(bǔ)償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費用。但實際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時對土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。

2.劃撥土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)

前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要了，不能再機(jī)械的進(jìn)行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個人，均需給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對收回是否補(bǔ)償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償?shù)接袃敚瑒潛芡恋厥褂脵?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補(bǔ)償。同時，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時，予以土地使用權(quán)人一定的補(bǔ)償。

3.劃撥土地補(bǔ)償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。實際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估后按照評估價格給予補(bǔ)償。根據(jù)宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價格。

四、實際工作中出現(xiàn)一些問題

1.劃撥土地收回補(bǔ)償法律的缺失

目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對于出讓土地使用權(quán)較為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒有明確對劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對土地收回的補(bǔ)償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補(bǔ)償?shù)耐瑫r， 應(yīng)當(dāng)同時對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。

2.收回土地使用權(quán)的主體不清

收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補(bǔ)償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行

首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時征收。實際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時對房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

4.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不確定

相對于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦?，大多是不予補(bǔ)償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補(bǔ)償，一些地方只對征收的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對劃撥土地給予補(bǔ)償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護(hù)鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補(bǔ)償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補(bǔ)償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場進(jìn)行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補(bǔ)償方式。利用政府收回鐵路用地的契機(jī)，經(jīng)土地評估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補(bǔ)繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。

3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃

鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產(chǎn)運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。

4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)

鐵路企業(yè)及時掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時提出調(diào)劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。

篇10

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 土地征用 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán)

我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革隨著對外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大不斷深化，土地作為商品市場重要的生產(chǎn)要素更加突顯其重要性。我國實行土地的社會主義公有制，土地價值只能通過土地使用權(quán)的經(jīng)營與使用來實現(xiàn)。土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)可以通過劃撥方式取得，也可以通過國有土地使用權(quán)的出讓，租賃，作價出資或者入股等市場方式有償使用。通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)又可具體分為土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)等。在我國土地權(quán)利二元格局下，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)既有縱向流轉(zhuǎn)即集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)（如土地征用），也有橫向流轉(zhuǎn)即在兩級使用權(quán)內(nèi)部的流轉(zhuǎn)（如土地使用權(quán)的劃撥、出讓、農(nóng)村承包經(jīng)營地的轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)）。

1、國有土地使用權(quán)

1.1國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式

國有土地主要用于建設(shè)用地和公共事業(yè)用地，主要是通過出讓、劃撥等方式實現(xiàn)土地使用權(quán)與使用權(quán)分離，進(jìn)而實現(xiàn)土地的價值的。劃撥方式主要用于：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等建設(shè)用地，且經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)。劃撥是一種將國有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的行政方式。除上述情形外，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。 長期以來，學(xué)術(shù)界對出讓行為的性質(zhì)見解不一，主要存在著行政行為說、經(jīng)濟(jì)法律行為說和民事法律行為說三種觀點。

筆者認(rèn)為，通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)模乙粨芏ńK身，公民法只能自己享有該權(quán)利，而不得將權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人。顯然，以行政劃方式劃撥轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不符合市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)的性質(zhì)，不能充分發(fā)揮土地財產(chǎn)（資源）的最大化效益和價值。而以土地使用權(quán)出讓合同方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，反映了土地及土地使用權(quán)的商品性質(zhì)和財產(chǎn)性質(zhì)，同時出讓后的土使用權(quán)在土地使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈與）出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動，充分地實現(xiàn)了土地使用權(quán)的價值和效益的最大化。出讓是土地商品化的前提。土地使用權(quán)出讓的目的是改變過去劃撥體制的弊端，使土地資源進(jìn)入商品市場，并逐步形成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，使其作為一項特殊的商品進(jìn)行流通，盡管土地使用權(quán)的市場準(zhǔn)入也涉及到了行政機(jī)關(guān)的審批等行政管理問題，但這種管制只是一般性的行政事務(wù)管理并無調(diào)控經(jīng)濟(jì)和社會之目的，因此它的存在并不影響土地使用權(quán)出讓的民事法律行為性質(zhì)。土地使用權(quán)出讓的根本目的是對土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的土地用益物權(quán)的創(chuàng)設(shè)，是土地所有權(quán)的衍生，以促進(jìn)土地資源在市場規(guī)律下進(jìn)行優(yōu)化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質(zhì)是用益物權(quán)的一種取得方式，說具體些，是不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定的繼受取得方式（前權(quán)利主體仍保有其權(quán)利，而基與該權(quán)利而為另一主體設(shè)定新權(quán)利。如所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，即其適例[1]。因為在土地使用權(quán)出讓行為之前，該不動產(chǎn)用益物權(quán)在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權(quán)利（土地使用權(quán)）才得以產(chǎn)生[2]。因為“土地使用權(quán)出讓合同并不是轉(zhuǎn)移已經(jīng)存在的一項物權(quán)，而是在創(chuàng)設(shè)一種物權(quán)，而且這項新的權(quán)利是從土地所有權(quán)中分離出來的。”[3]當(dāng)然，這里應(yīng)該注意的是，由出讓行為而創(chuàng)設(shè)的土地使用權(quán)已是一項獨立的用益物權(quán)，而非簡單的使用權(quán)，不僅可以實際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動，實際上享有法律允許范圍內(nèi)的處分權(quán)。[4] 由此可見，土地使用權(quán)出讓的目的本身民事私利性質(zhì)就決定了土地使用權(quán)出讓行為的性質(zhì)是民事法律行為。

此外，在國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中要進(jìn)一步明確和把握以劃撥方式和出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地范圍，筆者認(rèn)為應(yīng)該嚴(yán)格控制國有土地使用權(quán)的劃撥取得，堅持以有償取得方式為主，更好的適應(yīng)市場規(guī)律，實現(xiàn)土地資源效益的最大化。

1.2土地征用問題

在我國現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會城市化的加速進(jìn)行城市對土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市除了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發(fā)展社會公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據(jù)。

國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國以來經(jīng)歷了一個發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。但我們要充分認(rèn)識到，我國是一個農(nóng)業(yè)大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護(hù)耕地”作為我們的一項基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實十分明顯，這成為導(dǎo)致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必影響到作為我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。在土地征用過程中要嚴(yán)格限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場，確實需要的，必須履行國家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國有后有償出讓取得。

由于我國土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用過程中出現(xiàn)了一系列導(dǎo)致權(quán)利失衡的問題：

第一，土地征用范圍過寬，國家征用土地具有很大的隨意性，雖然我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，致使一些政府濫征土地，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民、集體的土地權(quán)益。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

第二，土地征用程序不夠透明，土地使用權(quán)作為集體重要的財產(chǎn)權(quán)利，即使是為公共利益的需要，也應(yīng)該被告知權(quán)利被處分的具體情態(tài)，應(yīng)給予陳述自己意見的機(jī)會。而在現(xiàn)實中土地強(qiáng)行征用，強(qiáng)行甚至暴力拆遷等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成了對公民財產(chǎn)權(quán)乃至人身權(quán)的嚴(yán)重踐踏。

第三，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，土地補(bǔ)償費不到位。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權(quán)、高價出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。據(jù)了解，一塊農(nóng)地，一旦成為城鎮(zhèn)或工業(yè)用地，其市值上升幾十倍甚至百倍。根據(jù)現(xiàn)行法律，如果農(nóng)民的土地按合法途徑由國家征用，相關(guān)補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費。其中，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和，按規(guī)定最高不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。而按照我國東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計算，每畝土地補(bǔ)償費至多2萬多元，僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一兩年的工資收入。土地在農(nóng)村起著社會基本生活保障的作用，土地征用的補(bǔ)償收入則是他們的“養(yǎng)老錢”、“保命錢”，但他們目前所得到的這筆錢還不足以承擔(dān)這兩項職責(zé)。

基于上述問題，筆者認(rèn)為土地征用應(yīng)該從以下幾個方面進(jìn)行整改：

第一，嚴(yán)格明確、限定土地征用范圍。土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國實際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。政府不可以為增加財政收入，人為的擴(kuò)大“公共利益”的范圍，堅決摒制“尋租”現(xiàn)象。

第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用過程中引進(jìn)聽政制度，它源于英國1215年《自由大》的自然公正這一普通法的古老立法原則。自然公正原則在普通法中確立了兩個最基本的程序規(guī)則，其中一個是：任何人或團(tuán)體在行使權(quán)力可能使別人受到不利影響時，必須聽取對方意見，每個人都有為自己辯護(hù)和防衛(wèi)的權(quán)利。[5]我國行政征用補(bǔ)償也應(yīng)遵循這個重要基本規(guī)則。因為我國目前仍沒有把聽政程序作為土地征用決定和補(bǔ)償過程中的重要程序，具體權(quán)利的不到落實，權(quán)力濫用不能很好的被管制。我國應(yīng)對行政決定的作出、補(bǔ)償?shù)闹贫ㄟ^程，補(bǔ)償?shù)木唧w執(zhí)行過程，告知補(bǔ)償?shù)木葷?jì)途徑等都作明確的規(guī)定，改變以往條款上的籠統(tǒng)抽象與無序。