導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收補(bǔ)償方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、補(bǔ)償依據(jù)

1．《土地管理法》

2．《省人民政府關(guān)于修訂征地區(qū)片價(jià)的通知》

3．《市征收土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》

二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1．土地補(bǔ)償費(fèi)

按被征土地的區(qū)片價(jià)（13.3萬元/畝）乘以被征土地的面積計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)20%歸集體經(jīng)濟(jì)組織；80%歸被征地的土地使用權(quán)人或者按照家庭承包方式承包土地的農(nóng)戶。被征土地沒有土地使用權(quán)人和集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包以及實(shí)行其它方式承包的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)全部歸集體經(jīng)濟(jì)組織，由村集體經(jīng)濟(jì)組織依法分配或者使用。

2．青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

（1）地上附著物及青苗補(bǔ)償，一般按綜合補(bǔ)償?shù)霓k法給予補(bǔ)償。綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為8萬元/畝（青苗補(bǔ)償7.2萬元/畝，清拆補(bǔ)助0.2萬元/畝，按規(guī)定時(shí)間清場(chǎng)的給予0.6萬元/畝獎(jiǎng)勵(lì)），對(duì)綜合補(bǔ)償辦法持有異議的，依據(jù)《市征收土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》據(jù)實(shí)補(bǔ)償。

（2）耕地內(nèi)簡(jiǎn)易看守房的補(bǔ)償，磚混結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米，磚墻保溫頂?shù)牟输摲垦a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米，簡(jiǎn)易彩鋼房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為60元/平方米。

（3）興辦養(yǎng)殖用地并已辦理審批手續(xù)的管理和生活用房、飼料儲(chǔ)藏室用房等設(shè)施用地，按評(píng)估實(shí)施補(bǔ)償。養(yǎng)殖的畜禽等動(dòng)物類和與從事養(yǎng)殖有直接關(guān)系的可移動(dòng)生產(chǎn)設(shè)備等，給予遷移費(fèi)，不對(duì)其本身價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。與畜禽養(yǎng)殖無直接關(guān)系的建（構(gòu)）筑物等動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、超過用地期限、建設(shè)規(guī)模、改變位置和擅自改變畜禽養(yǎng)殖用地為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的不予補(bǔ)償。

篇2

為了認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的部署和要求，確保治理整頓工作取得實(shí)效，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》(國(guó)發(fā)明電〔20__〕7號(hào))以及《××省省人民政府關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序工作的通知》(魯政發(fā)〔20__〕15號(hào))要求，制定本方案。

一、檢查驗(yàn)收要求

各地要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真的態(tài)度，嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，確保治理整頓工作取得實(shí)效。

(一)檢查驗(yàn)收的重點(diǎn)是，各地對(duì)以各種名目圈占集體土地、非法占用轉(zhuǎn)讓土地的行為是否嚴(yán)肅查處，對(duì)違規(guī)建立的各地園區(qū)是否進(jìn)行清理，對(duì)土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法是否堅(jiān)決糾正。要通過治理整頓和檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題，加快整改，使違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))得到清理和規(guī)范，使經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌讓制度得到普遍推行和落實(shí)，使非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，使土地市場(chǎng)秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。

(二)檢查驗(yàn)收由各級(jí)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，逐級(jí)進(jìn)行。先由縣(市、區(qū))政府自查驗(yàn)收，然后由設(shè)區(qū)的市政府對(duì)所轄縣(市、區(qū))逐個(gè)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，在此基礎(chǔ)上，報(bào)請(qǐng)省政府檢查驗(yàn)收。

(三)檢查驗(yàn)收要從嚴(yán)掌握，不得隨意降低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)驗(yàn)收停受理當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地報(bào)件、暫停下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)。到期仍不達(dá)標(biāo)的，要通報(bào)批評(píng)并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

二、檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

檢查驗(yàn)收采用百分制，凡80分以下的為不達(dá)標(biāo)，81分至90分為基本達(dá)標(biāo)，91要以上為達(dá)標(biāo)。

(一)認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院、省政府有關(guān)會(huì)議、文件精神，扎實(shí)推進(jìn)治理整頓工作(滿分15分)

1、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，把治理整頓工作列入政府議事日程，做到了主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，其他領(lǐng)導(dǎo)積極配合，有關(guān)部門切實(shí)參與。根據(jù)要求，對(duì)本地區(qū)治理整頓工作進(jìn)行部署和安排，召開了動(dòng)員會(huì)議，制定了工作方案，并認(rèn)真進(jìn)行了督查，認(rèn)真分析本地區(qū)土地市場(chǎng)秩序中的突出問題，查找原因，采取有效措施進(jìn)行整改，取得了明顯成效(5分)。

2、對(duì)本地區(qū)出臺(tái)的有關(guān)土地市場(chǎng)的政策法規(guī)進(jìn)行了清理。與現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸的予以全部撤銷或修改(5分，發(fā)現(xiàn)1份未撤銷或未修改的文件扣1分，扣完為止)。

3、對(duì)國(guó)務(wù)院或省政府督查組提出的督查意見認(rèn)真落實(shí)，按照要求進(jìn)行了整改(5分，發(fā)現(xiàn)1條未整改的扣2分，扣完為止)。

(二)清理開發(fā)區(qū)(園區(qū))用地取得明顯成效(滿分40分)

1、根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》(明電〔20__〕30號(hào))，已停止審批設(shè)立新的開發(fā)區(qū)(園區(qū))，停止擴(kuò)區(qū)(5分。繼續(xù)違規(guī)設(shè)區(qū)、擅自擴(kuò)區(qū)的不得分)。

2、根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整理各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》〔20__〕70號(hào))和《××省省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹〔20__〕70號(hào)文件清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》(魯政辦發(fā)〔20__〕67號(hào))及國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)〈開發(fā)區(qū)(園區(qū))清理整頓核查統(tǒng)計(jì)表〉的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔20__〕94號(hào))的要求，已摸清開發(fā)區(qū)(園區(qū))底數(shù)并如實(shí)上報(bào)，對(duì)違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)采取了撤銷、合并等整改措施(10分，底數(shù)不清的扣3分，沒有如實(shí)上報(bào)和扣3分，沒有采取整改措施的扣4分)。

3、對(duì)開發(fā)區(qū)(園區(qū))違反土地利用總體規(guī)劃或者城市總體規(guī)劃圈占的土地，圈而未用的，已經(jīng)或者正在復(fù)耕、恢復(fù)原用途；開發(fā)建設(shè)的土地，不能復(fù)耕或者恢復(fù)原用途的，按照建設(shè)用地總規(guī)模不擴(kuò)大、耕地和基本農(nóng)田總量不減少的原則，已經(jīng)或者正在依法個(gè)性土地利用總體規(guī)劃，并從所在區(qū)域土地利用總體規(guī)劃剩余建設(shè)用地指標(biāo)中核減(10分，發(fā)現(xiàn)未復(fù)耕的扣5分，沒有依法修改規(guī)劃從建設(shè)用地指標(biāo)中核減的扣5分)。

4、開發(fā)區(qū)(園區(qū))用地雖經(jīng)依法批準(zhǔn)，但缺乏建設(shè)條件、項(xiàng)目資金不落實(shí)、尚未開發(fā)建設(shè)的，政府依法收回了土地，能夠復(fù)耕的，已經(jīng)或者正在組織復(fù)耕(8分，每發(fā)現(xiàn)1宗地未收回的扣4分)。

5、開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)用地實(shí)行集中統(tǒng)一管理，違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、供地審批權(quán)以及違法下放土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃管理行為得到糾正(7分，沒有糾正或繼續(xù)下放權(quán)力的不得分)。

(三)經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面落實(shí)(滿分15分)

1、對(duì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))實(shí)施前遺留的問題已認(rèn)真清理，摸清底數(shù)。對(duì)按照有關(guān)規(guī)定可以協(xié)議出讓的，已逐項(xiàng)登記并向社會(huì)公布出讓結(jié)果(4分，底數(shù)不清的扣2分，未逐項(xiàng)登記并公布的扣2分)。

2、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))實(shí)施后，設(shè)立了規(guī)范的土地交易場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格按照規(guī)定以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓(6分，沒有土地交易場(chǎng)所的扣2分，發(fā)現(xiàn)1宗應(yīng)招標(biāo)拍賣掛牌而沒有招標(biāo)拍賣掛牌的扣2分，扣完為止)。

3、領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)干預(yù)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的問題得到糾正，對(duì)造成重大經(jīng)濟(jì)損失的有關(guān)責(zé)任人按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了處理(5分，未糾正或未處理的不得分)。

(四)執(zhí)法不嚴(yán)、管理松馳問題得到糾正，依法行政水平明顯提高(滿分30分)

1、非法占用、轉(zhuǎn)讓土地的行為得到查處，查處率達(dá)到90以上，對(duì)重大典型案件進(jìn)行了通報(bào)或者曝光，本地區(qū)沒有出現(xiàn)邊整邊犯的重大土地違法行為(10分，非法占用、轉(zhuǎn)讓土地行為查處率每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣2分，扣完為止；有新發(fā)生的重大土地違法案件不得分；對(duì)重大典型案件未通報(bào)的扣2分)。

2、對(duì)未經(jīng)合法批準(zhǔn)用地行為負(fù)有責(zé)任的政府及主管 部門領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)作出深刻檢查。對(duì)違反規(guī)劃批地且造成嚴(yán)重后果的，進(jìn)行了嚴(yán)肅查處(5分，未作檢查的扣2分，未查處的不得分)。

3、對(duì)征地補(bǔ)償安置不落實(shí)等關(guān)系農(nóng)民切身利益的問題引起高度重視，并采取了有效措施(5分，未采取有效措施的扣2分，發(fā)生嚴(yán)重侵犯農(nóng)民利益、引發(fā)群眾集體到省、進(jìn)京上訪的不得分），

4、國(guó)土專項(xiàng)資金管理違反財(cái)經(jīng)經(jīng)紀(jì)律，特別是違反國(guó)家“收支兩條線”規(guī)定的問題得到糾正（5分，違規(guī)未糾正的扣2分，發(fā)生嚴(yán)重違紀(jì)的不得分）。

5、土地市場(chǎng)建設(shè)各項(xiàng)制度未建立或者不完善的，在治理整頓期間建立或者完善，并有效得以貫徹執(zhí)行（5分，未建立和未完善制度的扣2分）。

三、檢查驗(yàn)收方法和步驟

（一）檢查驗(yàn)收方法。檢查驗(yàn)收要聽取當(dāng)?shù)卣ぷ鲄R報(bào)，召開座談會(huì)，聽取群眾意見，調(diào)閱臺(tái)帳、卷宗、圖件，核查相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，并進(jìn)行實(shí)地檢查。省國(guó)土資源廳會(huì)同有關(guān)部門對(duì)濟(jì)南、青島等重點(diǎn)城市進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

（二）檢查驗(yàn)收步驟

各市、縣（市、區(qū)）政府都要認(rèn)真按照本方案進(jìn)行自我檢查和總結(jié)，在此基礎(chǔ)上，從縣級(jí)政府開始逐級(jí)向上一級(jí)政府申請(qǐng)檢查驗(yàn)收。檢查驗(yàn)收由上一級(jí)逐市、逐縣（市、區(qū)）進(jìn)行。20％以上的縣（市、區(qū)）驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)的，該市不得向省政府申　驗(yàn)收。

各市政府應(yīng)于2003年11月底前完成自檢驗(yàn)收工作并向省政府寫出申請(qǐng)檢查驗(yàn)收的報(bào)告，同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳。省政府責(zé)成省國(guó)土資源廳會(huì)同省計(jì)委、監(jiān)察廳、建設(shè)廳、審計(jì)廳、農(nóng)業(yè)廳等部門于2003年12月上旬起組成檢查驗(yàn)收組，統(tǒng)一對(duì)各市治理整頓工作完成情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

四、省政府檢查驗(yàn)收的組織分工

這次治理整頓市場(chǎng)秩序檢查驗(yàn)收工作，由省計(jì)委、監(jiān)察廳、建設(shè)廳、審計(jì)廳、農(nóng)業(yè)廳和國(guó)土資源廳的領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)組成7個(gè)檢查驗(yàn)收組，從省法院、檢察院、計(jì)委、經(jīng)貿(mào)委、教育廳、科技廳、監(jiān)察廳、審計(jì)廳、財(cái)政廳、公安廳、外經(jīng)貿(mào)廳、農(nóng)業(yè)廳、中小企業(yè)辦公室和國(guó)土資源廳等14個(gè)單位抽調(diào)人員參加。

檢查驗(yàn)收組的組成及分工是：

第一檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省計(jì)委1名、省檢察院1名、省教育廳1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：青島市、（上級(jí)市）市

第二檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省監(jiān)察廳領(lǐng)導(dǎo)

成員：省監(jiān)察廳1名、省科技廳1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：煙臺(tái)市、威海市

第三檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)

成員：省建設(shè)左1名、省法院1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：東營(yíng)市、濱州市、德州市

第四檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省審計(jì)廳領(lǐng)導(dǎo)

成員：省審計(jì)廳1名、省公安廳1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：泰安市、萊蕪市

第五檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省農(nóng)業(yè)廳領(lǐng)導(dǎo)

成員：省農(nóng)業(yè)廳1名、省中小企業(yè)辦1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：棗莊市、臨沂市、日照市

第六檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省經(jīng)貿(mào)委1名、省外經(jīng)貿(mào)廳1名、省國(guó)土資源2名

負(fù)責(zé)：濟(jì)南市、淄博市

第七檢查驗(yàn)收組：

組長(zhǎng)：省國(guó)土資源廳領(lǐng)導(dǎo)

成員：省財(cái)政廳1名、省監(jiān)察廳1名、省國(guó)土資源廳2名

負(fù)責(zé)：濟(jì)寧市、聊城市、菏澤市

各檢查驗(yàn)收組要在每個(gè)市選擇2－3個(gè)縣（市、區(qū)）和若干個(gè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、招標(biāo)拍賣掛牌用地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)抽查和實(shí)地檢查驗(yàn)收。

五、檢查驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供的資料

（一）書面匯報(bào)材料。匯報(bào)材料應(yīng)全面真實(shí)地反映本級(jí)政府開展進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作的情況，包括采取的措施、取得的成效、經(jīng)驗(yàn)及目前尚存在的問題，查處各類非法占地用地、非法轉(zhuǎn)讓土地情況及自查自糾、制度建設(shè)的情況等。

（二）有關(guān)文件資料。圍繞開展土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作印發(fā)的文件、會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議記錄、領(lǐng)導(dǎo)講話（批示）、階段工作總結(jié)、簡(jiǎn)報(bào)、宣傳材料和其他資料。

（三）各類開發(fā)區(qū)清理整頓情況臺(tái)帳、名冊(cè)及相關(guān)資料。

（四）土地市場(chǎng)秩序治理整頓各類報(bào)表及相關(guān)資料。

（五）2003年以來本地區(qū)建設(shè)用地審批、供地審批、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批、規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌及政府土地收益等案卷資料。

（六）自查自糾的有關(guān)文件、 檔案和出臺(tái)的制度、規(guī)定及機(jī)關(guān)建設(shè)、窗口辦文、內(nèi)部會(huì)審等有關(guān)資料。

（七）開展治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作以來制止、查處的所有土地違法案件的資料，各種處罰文書等。

篇3

一、主動(dòng)對(duì)接，完善條件，加快推進(jìn)征收準(zhǔn)備工作

各區(qū)政府，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府批準(zhǔn)的2011年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實(shí)施計(jì)劃，各司其職、各負(fù)其責(zé)，相互支持、相互配合，切實(shí)做好相關(guān)征收準(zhǔn)備工作。

（一）辦理征收相關(guān)手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府下達(dá)的各類工程項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，主動(dòng)與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、征收等有關(guān)部門對(duì)接，并按計(jì)劃安排及時(shí)向有關(guān)部門書面申辦征收相關(guān)手續(xù)。各有關(guān)部門要依據(jù)各自法定職責(zé)，及時(shí)辦理相關(guān)征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發(fā)改部門向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的審查意見，對(duì)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目的公共利益性質(zhì)和名稱。

2.市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的審查意見和項(xiàng)目征收范圍圖，對(duì)項(xiàng)目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目四至范圍。

3.市國(guó)土資源部門向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的審查意見，對(duì)項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目用地中的國(guó)有土地四至范圍。

對(duì)征收需求迫切，確需集中辦理相關(guān)手續(xù)的，區(qū)政府可書面提請(qǐng)市征收辦組織有關(guān)部門集中協(xié)調(diào)、統(tǒng)一辦理。

（二）核發(fā)房屋征收通告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知。區(qū)政府在取得市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源等部門相關(guān)手續(xù)后，向市征收辦書面申請(qǐng)房屋征收通告。市征收辦在受理區(qū)政府申請(qǐng)、審查相關(guān)手續(xù)并實(shí)地踏查后，對(duì)符合條件的，依法快速核發(fā)房屋征收通告，并在征收范圍內(nèi)和《日?qǐng)?bào)》上予以公布；對(duì)不符合條件的，市征收辦指導(dǎo)區(qū)政府盡快完善、盡快。

市征收辦在核發(fā)房屋征收通告的同時(shí)，制發(fā)暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知，由區(qū)征收辦送達(dá)有關(guān)部門，并負(fù)責(zé)將回執(zhí)送返市征收辦備案。

（三）選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。區(qū)征收辦在辦理房屋征收通告時(shí)，向市征收辦提報(bào)關(guān)于確定××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)，明確項(xiàng)目所需房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量、條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于參選××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》，已在我市登記備案的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報(bào)參選申請(qǐng)；報(bào)名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格參選機(jī)構(gòu)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布；區(qū)征收辦在征收范圍內(nèi)公布合格參選機(jī)構(gòu)名單、機(jī)構(gòu)基本情況、選定方式和期限等相關(guān)事項(xiàng)；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu);在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。市征收辦、區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布選定結(jié)果，并報(bào)市征收辦備案。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》前已確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)公示房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現(xiàn)場(chǎng)向區(qū)征收辦提出意見。無重大反對(duì)意見的，可繼續(xù)承擔(dān)房屋評(píng)估工作；有重大反對(duì)意見的，由市征收辦會(huì)同區(qū)征收辦按照上述程序重新選定。

（四）組織房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)。房屋征收通告后，區(qū)征收辦向市征收辦提報(bào)關(guān)于招標(biāo)確定××項(xiàng)目房屋拆除企業(yè)的申請(qǐng)，明確項(xiàng)目設(shè)置標(biāo)段數(shù)量、參加房屋拆除企業(yè)條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于實(shí)施××項(xiàng)目房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報(bào)招投標(biāo)申請(qǐng)；報(bào)名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格投標(biāo)企業(yè)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布，同時(shí)公布招投標(biāo)方式、時(shí)間、地點(diǎn)和投標(biāo)書編制要求等事宜；合格投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)送區(qū)征收辦；市征收辦、區(qū)征收辦和項(xiàng)目提報(bào)單位共同確定標(biāo)底，組織合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)招投標(biāo)；合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)抽簽確定本企業(yè)投標(biāo)標(biāo)段，同一標(biāo)段內(nèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)最接近標(biāo)底價(jià)的為該標(biāo)段中標(biāo)企業(yè)。區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。區(qū)征收辦對(duì)中標(biāo)結(jié)果存檔，并報(bào)市征收辦備案。市征收辦在市住房局網(wǎng)站公布中標(biāo)結(jié)果。

（五）組織房屋調(diào)查登記。房屋征收通告后，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)組織征收實(shí)施單位和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并在征收范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑物，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)區(qū)政府協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房、行政執(zhí)法、監(jiān)察等部門聯(lián)合調(diào)查、認(rèn)定并處理。

對(duì)需在2011年內(nèi)實(shí)施房屋征收但尚未納入年度征收計(jì)劃的項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在區(qū)政府或項(xiàng)目提報(bào)單位向市征收辦書面提報(bào)房屋征收申請(qǐng)，市征收辦組織有關(guān)部門論證項(xiàng)目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，區(qū)政府按照上述程序申辦相關(guān)征收手續(xù)。

二、以人為本，尊重民意，精細(xì)制定征收補(bǔ)償方案

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收有關(guān)政策規(guī)定，緊密結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，做細(xì)、做實(shí)、做好征收補(bǔ)償方案，切實(shí)維護(hù)被征收人合法權(quán)益。

（一）擬定征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)調(diào)查登記結(jié)果擬定征收補(bǔ)償方案報(bào)區(qū)政府。征收補(bǔ)償方案內(nèi)容包括：征收范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償政策、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內(nèi)容。其中，合理確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型、面積是征收補(bǔ)償方案的核心內(nèi)容，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門提前明確并落實(shí)到位。

（二）組織論證征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將區(qū)征收辦擬定的征收補(bǔ)償方案，提前抄送給市發(fā)改、財(cái)政部門書面征求意見；邀請(qǐng)市征收和市駐區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門召開“××項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案論證會(huì)議”，就項(xiàng)目性質(zhì)和征收范圍是否準(zhǔn)確、土地權(quán)屬是否清晰、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是否落實(shí)、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)是否合適、被征收人能否接受等內(nèi)容進(jìn)行分析論證，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)形成論證決議，報(bào)市征收辦備案審核后公布。

（三）公布征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)全文公布征收補(bǔ)償方案，并在《日?qǐng)?bào)》征求意見通知（同時(shí)明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點(diǎn)及時(shí)間等），征求公眾意見。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)指定專人（至少2人）在征收現(xiàn)場(chǎng)辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)公布投訴舉報(bào)電話予以監(jiān)督。

在公布征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見的同時(shí)征求被征收人補(bǔ)償選擇意向，并由區(qū)政府組織區(qū)征收辦、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)和派出所等單位開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，市征收辦和區(qū)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。

（四）測(cè)算并存儲(chǔ)征收補(bǔ)償資金。區(qū)征收辦依據(jù)征收補(bǔ)償方案編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金測(cè)算，報(bào)市征收辦和市財(cái)政部門；市征收辦依據(jù)區(qū)征收辦提報(bào)的征收補(bǔ)償資金測(cè)算及征收補(bǔ)償方案，編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金概算，確定征收補(bǔ)償資金存儲(chǔ)額度;區(qū)政府或相關(guān)部門按照市征收辦確定的征收補(bǔ)償資金存儲(chǔ)額度，按時(shí)足額存入市征收辦征收補(bǔ)償專戶。

（五）修改征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)收集整理的公眾意見，修改征收補(bǔ)償方案報(bào)區(qū)政府，并報(bào)市征收辦備案審核后在征收范圍內(nèi)公布征求意見情況和方案修改情況。

對(duì)舊城改造，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合征收條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

（六）征收補(bǔ)償方案?jìng)浒浮Ｕ魇昭a(bǔ)償方案修改公布后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦備案。

三、依法行政，嚴(yán)格程序，及時(shí)作出房屋征收決定

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)”的基本原則，依法作出房屋征收決定。

（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估備案。區(qū)政府根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況，綜合形成《××項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估報(bào)告》報(bào)市征收辦，視情制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案及應(yīng)急預(yù)案；市征收辦綜合評(píng)價(jià)后報(bào)市局、市維穩(wěn)辦備案。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房源落實(shí)。區(qū)政府根據(jù)被征收人補(bǔ)償意向，組織落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并將征收安置地修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，或易地產(chǎn)權(quán)調(diào)換證明資料報(bào)市征收辦備案。

（三）補(bǔ)償資金存儲(chǔ)足額到位。區(qū)政府或相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)足額存儲(chǔ)征收補(bǔ)償資金。

（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區(qū)政府作出房屋征收決定報(bào)市征收辦備案審核后，在征收范圍內(nèi)和《日?qǐng)?bào)》公告。

四、深入動(dòng)員，公平補(bǔ)償，依法推進(jìn)房屋征收工作

（一）召開征收動(dòng)員大會(huì)。房屋征收決定公告后，區(qū)征收辦組織被征收人召開征收動(dòng)員大會(huì)。市征收辦和區(qū)行政執(zhí)法局、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、派出所等單位參加。

（二）簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收補(bǔ)償協(xié)議上加蓋法人章、法定代表人章、經(jīng)辦人簽字；被征收人本人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議上簽字。如被征收人本人不能到場(chǎng)簽字，需加蓋名章并按指紋。區(qū)征收辦在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，收回被征收人國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

（三）依法作出補(bǔ)償決定。對(duì)區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)征收辦報(bào)請(qǐng)區(qū)政府依照征收條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報(bào)市征收辦備案。

（四）全面履行補(bǔ)償協(xié)議。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用使用申請(qǐng)書和征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放明細(xì)表等報(bào)市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用轉(zhuǎn)款發(fā)放通知單，區(qū)征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公開自選房號(hào)工作方案和房源明細(xì)等有關(guān)資料報(bào)市征收辦備案，區(qū)征收辦組織被征收人公開選定房屋。

篇4

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論； 機(jī)會(huì)成本； 征收補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0023-02

2011年6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立“舟山群島新區(qū)”。2013年1月批準(zhǔn)《浙江舟山群島新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為舟山群島新區(qū)發(fā)展指明了方向。舟山市政府新一屆領(lǐng)導(dǎo)提出了“三年三千億”的投資目標(biāo)，為舟山發(fā)展確定了新目標(biāo)。在此背景下舟山群島新區(qū)建設(shè)如火如荼，2012年6月啟動(dòng)新城街道惠民橋地塊浙江大學(xué)海洋學(xué)院建設(shè)，2013年4月舟山快速公交一號(hào)線建設(shè)等，一批大項(xiàng)目紛紛上馬。發(fā)展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關(guān)鍵在于征收補(bǔ)償方案的合理性。一個(gè)良好的征收補(bǔ)償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設(shè)工期要求、以往補(bǔ)償政策銜接等多方面因素。本文將從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)角度，分析拆遷方案中個(gè)人將如何進(jìn)行選擇，政府如何進(jìn)行平衡，如何建立一種共贏的補(bǔ)償制度，走出雙方的“囚徒困境”。

一、集體土地房屋征收補(bǔ)償政策現(xiàn)狀

房屋征收補(bǔ)償方案中對(duì)集體土地上的私人住宅有實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指被征收的貨幣補(bǔ)償金額按房管部門登記確權(quán)面積，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照類似商品住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素評(píng)估確定，并按評(píng)估價(jià)格給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統(tǒng)一安置在統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算上，貨幣補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣評(píng)估費(fèi)、貨幣化獎(jiǎng)勵(lì)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等；產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括原房評(píng)估費(fèi)、房屋附屬物補(bǔ)償費(fèi)（裝修費(fèi)）、新舊房屋差額、簽約獎(jiǎng)、騰空搬遷獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、電話網(wǎng)絡(luò)移機(jī)等。

二、新城集體土地房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀及分析

以2012年6月新城A校區(qū)地塊為例。A校區(qū)地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個(gè)人拆遷戶數(shù)398戶。出臺(tái)的拆遷方案中，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償按評(píng)估價(jià)格再獎(jiǎng)勵(lì)20%；產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房安置在拆遷同區(qū)域的牛頭山地塊，土地屬性為國(guó)有土地用地。經(jīng)過幾個(gè)月的工作，順利完成拆遷工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數(shù)650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補(bǔ)償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3.5%的人選擇貨幣補(bǔ)償。筆者調(diào)查了近三年新城所有地塊拆遷補(bǔ)償，發(fā)現(xiàn)三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占90%強(qiáng)。成功進(jìn)行了拆遷，說明方案大家是認(rèn)可的。單一的選擇說明兩個(gè)補(bǔ)償方式是有偏頗的。拆遷方案是經(jīng)過多人，無數(shù)次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數(shù)的個(gè)人為什么選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換？筆者從個(gè)人（拆遷戶）、政府兩個(gè)角度來分析。

（一）個(gè)人（拆遷戶）的選擇

所有社會(huì)現(xiàn)象均源于個(gè)體的行為和互動(dòng)，在這些活動(dòng)中，人們基于他們期望的額外收益和成本進(jìn)行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進(jìn)行選擇，以及他們以怎樣的相對(duì)價(jià)值衡量這些收益與成本。機(jī)會(huì)成本用來強(qiáng)調(diào)一項(xiàng)行為的成本是人們賦予次優(yōu)機(jī)會(huì)的價(jià)值，人們?cè)谶x擇這一行為時(shí)，以次優(yōu)機(jī)會(huì)為代價(jià)。從個(gè)人角度選擇是要取得個(gè)人利益最大化，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區(qū)地塊，96.5%的人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，說明貨幣安置遠(yuǎn)不是次優(yōu)選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產(chǎn)權(quán)調(diào)換，土地性質(zhì)屬國(guó)有出讓土地，拆遷戶在兩種補(bǔ)償方式中可以任意轉(zhuǎn)換，而不受政策限制（國(guó)家對(duì)土地性質(zhì)屬集體土地的房屋轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制）。群眾可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時(shí)應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補(bǔ)償按每平米1.2萬元，補(bǔ)償沒有達(dá)到這一點(diǎn)。2012年市場(chǎng)價(jià)1.4萬元左右。所以大多數(shù)人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點(diǎn)嗎？

（二）政府的選擇

按上例A校區(qū)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費(fèi)用4 947萬元，平均每平米原房費(fèi)用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價(jià)格按實(shí)際支付成本375元）。貨幣補(bǔ)償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補(bǔ)償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺(tái)清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。兩個(gè)補(bǔ)償方案角度不同，利益關(guān)注點(diǎn)不同，而最終結(jié)果是一致的。所以三年來，新城拆遷補(bǔ)償90%以上選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測(cè)算只考慮了會(huì)計(jì)利潤(rùn)而沒有考慮經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

三、從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)角度對(duì)土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄗh

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，利潤(rùn)的定義是總收益減去總成本。計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)時(shí)，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的定義也是總收益減去總成本，但在計(jì)算總成本時(shí)，要把所有的機(jī)會(huì)成本都包括在內(nèi)。安置房用地放棄了商品房用地的機(jī)會(huì)成本也要作為成本支出。

（一）應(yīng)用經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論的分析

以上方案政府只考慮了會(huì)計(jì)利潤(rùn)。在制定方案時(shí)只關(guān)心顯性的生產(chǎn)成本，通常生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用。然而，上例中直接支付的費(fèi)用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的概念包括生產(chǎn)的顯性成本和隱性成本，即生產(chǎn)過程中涉及的所有稀缺資源的價(jià)值。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的計(jì)算不僅僅包括企業(yè)購(gòu)買商品和服務(wù)的支出（直接支出，這一部分貨幣費(fèi)用能在賬面上體現(xiàn)為會(huì)計(jì)利潤(rùn)），還要包括機(jī)會(huì)成本。安置用地的機(jī)會(huì)成本是商品房用地成本。所以在計(jì)算安置房成本時(shí)，還要包括安置用房占用土地的機(jī)會(huì)成本。上例中會(huì)計(jì)利潤(rùn)兩方案每平米相差7 340元。經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)中如果包含土地機(jī)會(huì)成本，土地價(jià)格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計(jì)算，單位地價(jià)為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換總成本并沒有比選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?。政府在用隱性的支出彌補(bǔ)。

（二）以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)理論制定征收補(bǔ)償方案的建議

制定拆遷方案應(yīng)提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結(jié)，說明政策平衡了，透明了。只有當(dāng)拆遷戶在兩個(gè)方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。

1.要提倡貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換均衡理念。方案應(yīng)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產(chǎn)權(quán)置換的隱性補(bǔ)償。低價(jià)產(chǎn)權(quán)安置是政策不透明的表現(xiàn)，也讓政府大量流失資金且不被群眾認(rèn)可。在土地稀缺的情況下，土地價(jià)格持續(xù)上漲。目前拆遷安置用地有國(guó)有劃撥用地和國(guó)有出讓用地兩種。國(guó)有劃撥用地在轉(zhuǎn)讓時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。所以在制定方案時(shí)要考慮均衡理念，體現(xiàn)不同土地屬性上不同的土地機(jī)會(huì)成本。

2.適當(dāng)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償方案。安置用房讓新城背負(fù)沉重的住宅建設(shè)壓力，新的規(guī)劃如何實(shí)施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應(yīng)讓群眾有平等選擇的權(quán)利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產(chǎn)的健康發(fā)展和人口在城市空間的合理配置。平等的補(bǔ)償政策是透明表現(xiàn)，留下規(guī)劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機(jī)更新的前提。事實(shí)上運(yùn)作得當(dāng)，資金完全能夠良性循環(huán)。再者拆遷安置用房國(guó)有運(yùn)作的效率比不上房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)中的精打細(xì)算，缺乏實(shí)質(zhì)制度和激勵(lì)。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達(dá)到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。

總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發(fā)而到全身。任何方案的出臺(tái)要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復(fù)權(quán)衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的思維來計(jì)算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 舟山市人民政府.舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法[Z].2011.

[2] 舟山市新城管理委員會(huì).舟山市新城征收集體土地房屋補(bǔ)償若干規(guī)定[Z].2012.

篇5

第一條為了加強(qiáng)和規(guī)范城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收補(bǔ)償安置行為，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥、可持續(xù)地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善人居環(huán)境，提高居民生活水平。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)有關(guān)精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條國(guó)家為了公共利益的需要，征收集體土地上單位、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人進(jìn)行公平補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

第三條集體土地房屋征收補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序規(guī)范、公開公正的原則。

第四條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、財(cái)政、工商、公安、監(jiān)察、、文物等部門，根據(jù)職責(zé)分工，互相配合，確保征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)成立具有獨(dú)立法人資格、不以營(yíng)利為目的的征收補(bǔ)償實(shí)施機(jī)構(gòu)，具體承擔(dān)各地房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第二章房屋征收管理

第六條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收集體土地房屋的，由縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))作出房屋征收決定：

(一)國(guó)防和外交的需要；

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第七條確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和其他專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)與棚戶區(qū)改造，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

第八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))在對(duì)集體土地上房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償之前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)的地上附著物及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)查登記，對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋及其建筑物的合法性予以認(rèn)定。

第九條房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)本級(jí)人民政府(管委會(huì))審查并備案。房屋征收工作必須吸納群眾代表全程參與，征收補(bǔ)償方案需經(jīng)群眾會(huì)議討論通過。

房屋補(bǔ)償與安置方案的內(nèi)容：房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法、簽約期限、房屋補(bǔ)償與安置費(fèi)用測(cè)算等。

縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。公布期限不得少于5日。

因舊城區(qū)與棚戶區(qū)改造需要征收房屋，1/2(含)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不滿意的，縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第十一條被征收人應(yīng)當(dāng)配合房屋征收機(jī)構(gòu)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人公布。

第十二條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人1000人以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級(jí)人民政府(管委會(huì))常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

第十三條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))及房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

第十四條征收實(shí)施期限應(yīng)根據(jù)房屋征收項(xiàng)目的規(guī)模等因素合理確定。征收實(shí)施期限自房屋征收決定公告之日起一般不得超過1年。

第十五條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償，并追究相關(guān)法律責(zé)任。

房屋征收機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

第三章房屋征收補(bǔ)償

第十六條房屋征收補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被征收人可以自主選擇。

第十七條對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；4.地上附著物的補(bǔ)償。

第十八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)根據(jù)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，合理確定補(bǔ)償安置房屋的具體標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條對(duì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)房屋主體的補(bǔ)償：

1.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

對(duì)縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的房屋主體，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，予以貨幣補(bǔ)償。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

2.被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：

對(duì)房屋建筑面積在縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))所認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)建筑面積(含)以內(nèi)的房屋主體，均按不超出認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積給予住房安置(人均面積不少于35平方米)。安置住房回購(gòu)價(jià)格以建安成本價(jià)計(jì)算。

被征收房屋超出面積參照《市人民政府關(guān)于印發(fā)市建設(shè)征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政〔〕42號(hào))，減半貨幣補(bǔ)償，不再安置住房。

對(duì)貨幣補(bǔ)償或安置房屋回購(gòu)價(jià)格有異議的，可以在接到房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)向作出房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。如對(duì)市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定結(jié)果仍有異議，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十條對(duì)被征收人按期搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)?？h(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))可結(jié)合實(shí)際情況，制定《搬遷獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施方案》。對(duì)被征收人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、完成搬遷、交付被征收房屋的，可按搬遷獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施方案給予不同檔次的獎(jiǎng)勵(lì)。

《搬遷獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施方案》由房屋征收機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況制訂，報(bào)同級(jí)人民政府(管委會(huì))批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十一條對(duì)非住宅房屋因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))集體土地房屋征收補(bǔ)償安置機(jī)構(gòu)，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，會(huì)同價(jià)格、工商、稅務(wù)等主管部門根據(jù)實(shí)際情況確定。

第二十二條國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程項(xiàng)目有專門征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。

第二十三條對(duì)被征收人地上其它附著物的補(bǔ)償，按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)市建設(shè)征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政〔〕42號(hào))執(zhí)行。

第二十四條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷?？h(市、區(qū))國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法建立集體土地房屋征收補(bǔ)償安置檔案。

第四章安置房屋建設(shè)與管理

第二十五條安置房屋由縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一調(diào)配安置、統(tǒng)一管理。

第二十六條房屋安置應(yīng)當(dāng)公開安置房源、公開認(rèn)定的安置面積、公開被征收人的搬遷時(shí)間等內(nèi)容。

第二十七條安置房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工程建設(shè)質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)。

第五章被征收房屋居民利益保障

第二十八條縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))要妥善安排好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)群眾在過渡安置期間的就學(xué)、困難群眾的生活等相關(guān)問題。

第二十九條村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因集體土地征收增加的就業(yè)崗位，要優(yōu)先安排原村村民。符合條件的未就業(yè)原村民，可享受有關(guān)就業(yè)扶持政策。

第三十條村民轉(zhuǎn)為城市居民后，要按照城市社區(qū)管理模式，逐步完善城市醫(yī)療、就學(xué)、養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。符合享受城市居民最低生活保障條件的，應(yīng)及時(shí)納入城鎮(zhèn)最低生活保障。

第六章法律責(zé)任

第三十一條房屋征收補(bǔ)償安置工作人員、、弄虛作假、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條任何單位、個(gè)人阻撓和破壞房屋征收補(bǔ)償安置工作的，由行政機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條被征收人不得偽造、涂改有關(guān)權(quán)屬證明文件，不得謊報(bào)瞞報(bào)有關(guān)數(shù)據(jù)、冒領(lǐng)多領(lǐng)征收安置補(bǔ)償款，一經(jīng)查實(shí)將追究相關(guān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條被征收人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾征收補(bǔ)償安置工作正常進(jìn)行的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第七章附則

篇6

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補(bǔ)償 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收補(bǔ)償?shù)幕靖艣r

土地,是人類賴以生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動(dòng)性。我國(guó)有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進(jìn)程的加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴(kuò)大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權(quán)益和解決農(nóng)民失地后的長(zhǎng)期生存問題,國(guó)家建立了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度。但《土地管理法》、《土地管理實(shí)施條例》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償救濟(jì)程序的規(guī)定存在諸多不足,導(dǎo)致實(shí)踐中引發(fā)大量土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)議,影響社會(huì)穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個(gè)強(qiáng)制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對(duì)矛盾。因此,解決好我國(guó)農(nóng)村土地的征收補(bǔ)償問題顯得非常重要和迫切。

我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度總體來說是不斷地進(jìn)步和合理,比如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐提高;審批權(quán)力不斷上收,基層政府的審批權(quán)限越來越小;土地征收補(bǔ)償程序趨于規(guī)范和細(xì)化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應(yīng)新的時(shí)代背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補(bǔ)償條款,為土地征收補(bǔ)制度提供了堅(jiān)實(shí)的憲法依據(jù)。

土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個(gè)國(guó)家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權(quán)益,保持農(nóng)村和社會(huì)穩(wěn)定,而且使國(guó)家征地工作走向市場(chǎng)化、法制化的軌道。有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。

(一)土地征收與征用

1.土地征收的含義及特征

土地征收是指國(guó)家為了公共利益的需要,以補(bǔ)償為前提,強(qiáng)制取得其他民事主體土地所有權(quán)的行為。其法律后果是土地所有權(quán)在國(guó)家和集體之間發(fā)生變動(dòng)。從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán),重要的是對(duì)征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為,是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。

2.土地征收與征用的區(qū)別

《物權(quán)法》第44條中規(guī)定了有關(guān)征用的概念,即:“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補(bǔ)償。土地征收、土地征用雖然都是國(guó)家為建設(shè)需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權(quán)的改變,土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征用由于使用后應(yīng)當(dāng)返還給被征用人,因此是土地使用權(quán)的改變,而土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。

第二,二者所征收的對(duì)象也有所差別。我國(guó)土地的所有制形式只有國(guó)家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對(duì)象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對(duì)象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國(guó)有土地。

第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國(guó)《立法法》第八條第六項(xiàng)所要求的,即“下列事項(xiàng)只能制定法律:……(六)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收?！蓖恋卣饔玫囊罁?jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時(shí)性、緊急性,而且強(qiáng)制取得的只是使用權(quán),所以其嚴(yán)格度要低于土地征收。

第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對(duì)土地的臨時(shí)征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實(shí)施土地征收。

二.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償現(xiàn)狀及問題

(一)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}

我國(guó)以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,在一定程度上保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益,然而,征收補(bǔ)償制度也存在諸多問題和缺陷。

1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償范圍

《土地管理法》第47條規(guī)定的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)是:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍存在的問題

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補(bǔ)償范圍只是對(duì)征地造成的直接損失進(jìn)行補(bǔ)償,而對(duì)因征地形成的殘地?fù)p失及土地使用價(jià)值的下降等間接損失并未提及,事實(shí)上,這些損失是必然會(huì)發(fā)生的,如果不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權(quán)益。

(二)農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式及問題

1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式

早期征收土地補(bǔ)償機(jī)制主要采取的是“貨幣補(bǔ)償加安置”的補(bǔ)償形式,即以土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償部分,在一定程度上彌補(bǔ)了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項(xiàng)目的需要為失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設(shè)速度加快、征地?cái)?shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場(chǎng)的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀(jì)90年代以后,各地普遍采取征地時(shí)一次性地支付補(bǔ)償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補(bǔ)償機(jī)制就演化為“一次性給付貨幣補(bǔ)償”的單純經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。

2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式存在的問題

補(bǔ)償方式單一。目前的補(bǔ)償以一次性貨幣補(bǔ)償為主,一次性補(bǔ)償只能解決農(nóng)民暫時(shí)的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長(zhǎng)期生活的保障,生存將會(huì)受到極大的威脅。采取此種簡(jiǎn)單的補(bǔ)償方式只能暫時(shí)解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導(dǎo),無法為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長(zhǎng)久的保障。

(三)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序及問題

1。農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序

《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序中存在的問題

從現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實(shí)施。(1)征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)。我國(guó)有關(guān)土地征收程序的規(guī)定對(duì)于一些重要事項(xiàng)未予以明確。例如,征收行為何時(shí)發(fā)生效力,是批準(zhǔn)征收決定作出后、還是支付補(bǔ)償安置費(fèi)用后;被征收的土地所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付,”但在實(shí)踐中,征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對(duì)于未按期支付補(bǔ)償安置費(fèi)用的,征收決定是否依然有效等。(2)補(bǔ)償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定,補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)早在批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案時(shí)已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補(bǔ)償?shù)拿娣e等提出異議,對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)無權(quán)提出任何意見,補(bǔ)償過程缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽證的程序保障。(3)補(bǔ)償糾紛發(fā)生后,救濟(jì)程序缺失。對(duì)于補(bǔ)償決定,《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定將裁決權(quán)交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對(duì)補(bǔ)償決定或者補(bǔ)償裁決決定不服能否申請(qǐng)復(fù)議或提訟等問題也未作規(guī)定。

三.完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

(一)完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性與必要性

1 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性

我國(guó)的土地征收補(bǔ)償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補(bǔ)償制度是形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)行的補(bǔ)償制度越來越不適應(yīng)時(shí)展的要求,對(duì)此制度進(jìn)行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時(shí)期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個(gè)方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的時(shí)候了。

2 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的必要性

土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當(dāng)前利益,而且還損害著農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動(dòng)技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導(dǎo)致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會(huì)影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會(huì)影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補(bǔ)償制度對(duì)于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展是非常有必要的

(二)如何完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度

1.豐富補(bǔ)償制度補(bǔ)償方式

關(guān)于補(bǔ)償方式,我國(guó)社會(huì)各界要求改革的呼聲很高。有學(xué)者針對(duì)我國(guó)一次性貨幣補(bǔ)償?shù)娜秉c(diǎn),提出留地安置、工作安置等多種形式的復(fù)合安置。也有學(xué)者借鑒東南沿海征地補(bǔ)償中采用政府、集體與個(gè)人共同繳納保險(xiǎn)費(fèi)的辦法,將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障體系中的成功經(jīng)驗(yàn),提出我國(guó)應(yīng)當(dāng)重視社會(huì)保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟(jì),解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時(shí)政府應(yīng)在在政策、資金、工商、稅務(wù)等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對(duì)于被征地農(nóng)民有計(jì)劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設(shè)用地的情況,如建設(shè)大型工業(yè)項(xiàng)目需要征收農(nóng)地,而項(xiàng)目建設(shè)過程和建成后會(huì)需要大量工人,這種情況下,可以在對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行必要培訓(xùn)和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。

(3)采用社會(huì)保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補(bǔ)償費(fèi)用,而是將部分補(bǔ)償費(fèi)用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。由勞動(dòng)保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對(duì)符合條件的人員建立社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會(huì)保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,相比《土地管理法》來說,是一個(gè)可喜的進(jìn)步。今后應(yīng)將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會(huì)保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部門建立專門的土地補(bǔ)償裁決機(jī)構(gòu)

征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決案件的專業(yè)性極強(qiáng),需要由土地法律方面的專家來做這項(xiàng)工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務(wù)工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務(wù)。因此,必須設(shè)立專門的征地爭(zhēng)議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善相適應(yīng)。

3.建立完整的補(bǔ)償程序及司法救濟(jì)程序

“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國(guó)法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導(dǎo)致有關(guān)的實(shí)體法形同虛設(shè)。補(bǔ)償程序的公正是補(bǔ)償合理的重要保證,因此完善我國(guó)土地征收補(bǔ)償程序,才能切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補(bǔ)償爭(zhēng)議問題上變?yōu)橛膳鷾?zhǔn)征收土地的人民政府裁決為由批準(zhǔn)征收土地的上一級(jí)政府裁決。這樣征收土地的批準(zhǔn)方和裁決方分離,可以保證爭(zhēng)議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應(yīng)充分聽取被征收人和利害關(guān)系人的意見,使其獲得表達(dá)意見的機(jī)會(huì)增強(qiáng)征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案有不同意見,政府部門應(yīng)告知其有要求舉行聽證的權(quán)利。(3)完善復(fù)議和訴訟制度。農(nóng)民如果對(duì)征收補(bǔ)償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復(fù)議或向法院提訟。(4)改革補(bǔ)償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補(bǔ)償費(fèi)設(shè)立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補(bǔ)償金應(yīng)在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個(gè)人不得截留、克扣。同時(shí),法院應(yīng)將司法程序引入土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)端解決機(jī)制中,逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),減少政府對(duì)征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權(quán)力的行使。

結(jié)論

土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認(rèn)農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)并建立土地發(fā)展權(quán)制度、建立征地補(bǔ)償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,使補(bǔ)償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵,農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

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關(guān)鍵詞:土地征收補(bǔ)償;補(bǔ)償原則;補(bǔ)償范圍;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);救濟(jì)

中圖分類號(hào):D922.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A　文章編號(hào):1009-8631(2010)01-0034-01

隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農(nóng)用土地被征收。為了維護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益,第四次憲法修正案“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定為我國(guó)的土地征收補(bǔ)償制度提供了憲法基礎(chǔ)和保障。為了有效實(shí)施憲法確立的土地征收補(bǔ)償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權(quán)法》等法律就土地征收補(bǔ)償問題做了相對(duì)細(xì)化得規(guī)定,國(guó)務(wù)院及國(guó)土資源部實(shí)施了一系列配套的規(guī)范性文件,從而形成了系統(tǒng)的土地征收補(bǔ)償法律體系。但是,我們看到,目前我國(guó)的土地征收補(bǔ)償制度仍不完善,加之整個(gè)社會(huì)就業(yè)壓力增大,社會(huì)保障匱乏,失地農(nóng)民的生活狀況急劇下降。失地農(nóng)民補(bǔ)償問題引起了國(guó)家和社會(huì)的高度重視,成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。本文結(jié)合我國(guó)的國(guó)情,參考國(guó)外的一些做法,就我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的完善提出幾點(diǎn)建議,喚起大家對(duì)這一問題的繼續(xù)關(guān)注。

一、確立公平補(bǔ)償?shù)耐恋卣魇昭a(bǔ)償基本原則

土地征收補(bǔ)償原則是土地征收補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。不同國(guó)家和地區(qū),土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t各不相同,總的來說,主要有完全補(bǔ)償原則、不完全補(bǔ)償原則及相當(dāng)補(bǔ)償原則。完全補(bǔ)償原則認(rèn)為,對(duì)于行政相對(duì)人因公共利益受到的特別損失,國(guó)家都應(yīng)予以補(bǔ)償;不完全補(bǔ)償原則強(qiáng)調(diào),為了調(diào)和權(quán)利剝奪和社會(huì)義務(wù),應(yīng)給予臺(tái)理的補(bǔ)償,補(bǔ)償應(yīng)限于被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值;相當(dāng)補(bǔ)償原則認(rèn)為,公正的補(bǔ)償只要是按照補(bǔ)償時(shí)社會(huì)的一般觀念,算定相當(dāng)?shù)?、合理的補(bǔ)償就足夠了。雖然我國(guó)憲法中規(guī)定了土地征收必須補(bǔ)償,但是缺少對(duì)補(bǔ)償基本原則的規(guī)定,其他法律也未對(duì)土地征收補(bǔ)償基本原則做出明文規(guī)定,因而各省、各地的農(nóng)村土地征收標(biāo)準(zhǔn)不是很統(tǒng)一,補(bǔ)償結(jié)果差異性很大。

為更好地保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建,我國(guó)應(yīng)確立土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。首先,在憲法中明確規(guī)定土地征收補(bǔ)償?shù)目傇瓌t。根據(jù)我國(guó)國(guó)情,借鑒國(guó)外先進(jìn)的立法經(jīng)驗(yàn),筆者建議,在憲法中應(yīng)規(guī)定公平補(bǔ)償?shù)耐恋卣魇昭a(bǔ)償原則,為其他土地征收補(bǔ)償立法具體規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明確憲法基礎(chǔ)。公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t,更具有靈活性、適應(yīng)性和包容性,能夠規(guī)范土地征收權(quán)力的運(yùn)作,化解規(guī)范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場(chǎng)價(jià)格得到填補(bǔ)。其次,土地管理法等相關(guān)立法,在憲法公平原則的指導(dǎo)下,應(yīng)將憲法確立的公平補(bǔ)償原則具體化,使其能夠有效應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)的征地補(bǔ)償糾紛,從而實(shí)現(xiàn)社稷的安定,保障人民的福社。

二、完善土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

首先,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。我國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍狹窄,只包括土地補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)和搬遷安置費(fèi),沒有做到充分的補(bǔ)償。為了改變土地征收補(bǔ)償范圍過窄、對(duì)相對(duì)人保護(hù)不利的局面,適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)征收補(bǔ)償理論的發(fā)展要求,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。補(bǔ)償不但要包括土地征收的直接損害補(bǔ)償,還包括因征地引起的間接損害補(bǔ)償,如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)損失造成的直接經(jīng)濟(jì)利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經(jīng)濟(jì)上以及精神上的損失,從而有效地保護(hù)所有者的利益?！?/p>

其次,完善土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。明確了補(bǔ)償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收的財(cái)產(chǎn)予以補(bǔ)償回顧歷史,不少國(guó)家在征收補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候是按照財(cái)產(chǎn)所有人的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償,但是,由于所有人的價(jià)值非常復(fù)雜,很多時(shí)候難以確定財(cái)產(chǎn)所有人的具體價(jià)值。而市場(chǎng)價(jià)值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國(guó)家逐步改為以市場(chǎng)價(jià)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在我國(guó),第47條對(duì)被征收的土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了詳盡的規(guī)定,但是,該標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確這種補(bǔ)償是屬于市場(chǎng)價(jià)值還是所有人的價(jià)值,而是不僅考慮到被征地農(nóng)民的生活成本,同時(shí)還依賴政府的財(cái)政能力。這種標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)構(gòu)決定,毋需考慮財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,是高度行政化的土補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),實(shí)踐征收過程中,土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定存在層層授權(quán),甚至是無權(quán)授權(quán)現(xiàn)象,且對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償偏低。因此,完善土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),要建立以保護(hù)被征收人權(quán)利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務(wù)本位”改為“權(quán)利本位”,從法律上明確個(gè)人對(duì)集體所有土地的各項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于征地的補(bǔ)償,以土地的市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償。

三、健全土地征收補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制

“人類權(quán)利自始就是與救濟(jì)相聯(lián)系的。沒有救濟(jì)可依的權(quán)利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發(fā)端是虛飾。”隨著我國(guó)征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農(nóng)民民主法律意識(shí)的增強(qiáng),由征地引發(fā)的糾紛越來越多。遺憾的是,我國(guó)至今尚未有一部法律對(duì)行政補(bǔ)償訴訟作出專門規(guī)定。而實(shí)踐中存在著征地補(bǔ)償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區(qū),造成了行政補(bǔ)償案件的立案難、審理難和判決難,導(dǎo)致被征地相對(duì)人權(quán)利受到侵害時(shí)告狀無門,維權(quán)艱難的現(xiàn)狀。

為了維護(hù)被征地人的合法權(quán)益,規(guī)范政府行為,必須健全土地征收補(bǔ)償?shù)木葷?jì)機(jī)制。首先,建立解決土地糾紛的社會(huì)仲裁機(jī)構(gòu)。社會(huì)仲裁機(jī)構(gòu)因其具有中立性、專門性、簡(jiǎn)易性,能夠直接接受社會(huì)監(jiān)督,可在仲裁機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補(bǔ)償中的糾紛。其次,完善行政復(fù)議制度。行政復(fù)議作為土地征收及補(bǔ)償救濟(jì)的重要途徑,因其專業(yè)、效率而具有其不可取代的優(yōu)點(diǎn)?！缎姓?fù)議法》第30條的規(guī)定為土地征收補(bǔ)償糾紛提供了行政復(fù)議救濟(jì)途徑,為強(qiáng)化其糾紛解決的功能,應(yīng)從延長(zhǎng)被征收人提出行政復(fù)議申請(qǐng)的期限、行政復(fù)議期間應(yīng)停止土地征收的執(zhí)行、修改《行政復(fù)議法》關(guān)于復(fù)議終局的有關(guān)規(guī)定等方面進(jìn)行完善。最后,完善司法救濟(jì)。從法律層面明確人民法院對(duì)于土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ü茌牂?quán),法院應(yīng)逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),規(guī)定相對(duì)人對(duì)于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認(rèn)定、土地征收方案和補(bǔ)償方案是否合理、征地程序是否公正等各項(xiàng)具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關(guān)利益后作出裁決。

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篇8

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行凈地儲(chǔ)備和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

對(duì)凈地儲(chǔ)備項(xiàng)目，由轄區(qū)政府或有關(guān)部門依照城市規(guī)劃要求提請(qǐng)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)確定為土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，由市地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行調(diào)查摸底，并根據(jù)市規(guī)劃局出具的拆遷紅線和規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算論證后，納入項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，待招商后按程序?qū)嵤┩恋匾患?jí)開發(fā)。

二、項(xiàng)目論證和編制實(shí)施方案

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目確定后，由轄區(qū)政府委托相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行摸底調(diào)查，測(cè)算一級(jí)開發(fā)成本及盈虧平衡點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證并編制《土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案》經(jīng)市地產(chǎn)集團(tuán)審核后報(bào)市政府批準(zhǔn)。實(shí)施方案應(yīng)包括：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、土地及地上建筑物權(quán)屬狀況、拆遷紅線、一級(jí)開發(fā)測(cè)算成本、資金籌措及使用計(jì)劃、一級(jí)開發(fā)實(shí)施方式及時(shí)間安排、項(xiàng)目前期措施、項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置用地等內(nèi)容。

三、委托實(shí)施單位

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，由轄區(qū)政府確定實(shí)施單位并組織實(shí)施。市地產(chǎn)集團(tuán)（土地儲(chǔ)備中心）與實(shí)施單位簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議，嚴(yán)格開發(fā)工作時(shí)限，明確開發(fā)責(zé)任和義務(wù)。

四、第一輪征詢

轄區(qū)政府組織有關(guān)部門按照搬遷意愿征詢程序和方式征求居民的改造意愿。如同意征收搬遷的居民戶數(shù)達(dá)不到90%項(xiàng)目停止實(shí)施。

五、辦理相關(guān)手續(xù)

第一輪征詢通過后，由市政府下發(fā)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目房屋征收的批復(fù)；市發(fā)改委出具項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的批復(fù)；市國(guó)土局出具準(zhǔn)予一級(jí)開發(fā)的批復(fù)；市規(guī)劃局出具拆遷紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可意見和批準(zhǔn)項(xiàng)目“總規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖”

六、制定補(bǔ)償安置方案和頒發(fā)拆遷許可證

項(xiàng)目實(shí)施單位根據(jù)相關(guān)政策制定補(bǔ)償安置方案。補(bǔ)償方案要充分考慮被征收居民的利益，做到公平公正。補(bǔ)償方式上鼓勵(lì)貨幣安置，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的提倡異地安置。為公共利益進(jìn)行房屋征收實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的進(jìn)行異地安置。補(bǔ)償安置方案報(bào)市拆遷管理辦公室審核批準(zhǔn)。

市建設(shè)局依據(jù)相關(guān)手續(xù)及拆遷補(bǔ)償安置方案頒發(fā)房屋拆遷許可證。

七、第二輪征詢和簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

項(xiàng)目實(shí)施單位根據(jù)補(bǔ)償安置方案與居民簽訂附生效條件的補(bǔ)償安置協(xié)議。90天內(nèi)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)超過總戶數(shù)80%經(jīng)公證后協(xié)議生效，項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)施。如未達(dá)到規(guī)定比例，補(bǔ)償安置協(xié)議不生效，項(xiàng)目停止實(shí)施。

對(duì)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容要進(jìn)行公示，接受群眾監(jiān)督。

八、實(shí)施補(bǔ)償安置和房屋拆除

項(xiàng)目實(shí)施單位按照與居民簽訂的生效的補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行資金補(bǔ)償后，居民搬遷、交房。

居民搬遷后，實(shí)施房屋拆除，進(jìn)行土地整理。

九、成本評(píng)審

土地一級(jí)開發(fā)成本，由市地產(chǎn)集團(tuán)（土地儲(chǔ)備中心）初審后報(bào)市財(cái)政局評(píng)審中心進(jìn)行評(píng)審，出具評(píng)審報(bào)告。

篇9

一、關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償?shù)牧⒎ìF(xiàn)狀 我國(guó)立法上尚無關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定可推定其的一般類別。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，除公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)先通過征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后再在國(guó)有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上設(shè)立使用權(quán)。雖然《物權(quán)法》中所述的集體建設(shè)用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應(yīng)屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地范疇的“宅基地”使用權(quán)單獨(dú)立章入編，認(rèn)定為國(guó)家所有的土地，卻也未對(duì)集體建設(shè)用地的范圍給一個(gè)明確的界定。

其他與農(nóng)村集體建設(shè)用地征收有關(guān)的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎(chǔ)，是一切土地征收法律規(guī)范的最高指導(dǎo)原則;二是《物權(quán)法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農(nóng)村土地承包法》第16 條規(guī)定;三是現(xiàn)行其他土地征收法規(guī)規(guī)章，是為土地征收實(shí)踐中的操作指南。如 《土地管理法實(shí)施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法》等?，F(xiàn)有的關(guān)于農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定少之又少，散見于各法律條文中只有“依照國(guó)有土地征收”、 “參照耕地征收補(bǔ)償”等字眼，缺少系統(tǒng)全面的規(guī)定。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償問題及其原因 （一）公權(quán)力的行使對(duì)私權(quán)的尊重和保護(hù)不足根據(jù)《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地征收存在爭(zhēng)議協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的人民政府按照一定的程序進(jìn)行裁決，但未規(guī)定向司法機(jī)關(guān)尋求救濟(jì)的權(quán)利。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第25 條規(guī)定，征收土地方案的實(shí)施，不論被征收征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地補(bǔ)償、安置是否有爭(zhēng)議。換言之，被征收人對(duì)行政征收行為有異議，國(guó)家仍然可以強(qiáng)制執(zhí)行，并未給被征收人提供救濟(jì)的途徑[1] 。一旦征收過程中出現(xiàn)矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑?！靶惺构珯?quán)力不得侵害合法的私權(quán)利”作為《物權(quán)法》的基本理念之一，是所有法治化國(guó)家所提倡的，在我國(guó)卻沒有被作為征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t性規(guī)范提出來[2] 。政府一方作為征收申報(bào)審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權(quán)力的行使者，一方面又是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的管理和決策者;而主體中另一方農(nóng)民或者農(nóng)民集體，在整個(gè)征收過程中都處于較為被動(dòng)服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制，公權(quán)力處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，集體土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)爭(zhēng)議，許多法院甚至不予受理，可見公權(quán)力的行使并未充分考慮對(duì)私權(quán)利的尊重和保護(hù)。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)的歸屬不明，農(nóng)民的利益常?！氨淮怼?/p>

集體建設(shè)土地征收過程中，享有集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，補(bǔ)償?shù)闹饕獙?duì)象也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有權(quán)的主體分三級(jí)，分別是：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體和村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體?，F(xiàn)實(shí)中，涉及土地征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、征地補(bǔ)償款的分配等重大利益問題時(shí)，村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)不征求村民意見，以村務(wù)公開的形式公布征地補(bǔ)償狀況及分配情況或只是向村民小組通報(bào)一下情況?！巴恋丶w所有實(shí)際上最終淪為了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有，甚至成為個(gè)別鄉(xiāng)、村干部的個(gè)人所有?！盵3] 集體的意志如何體現(xiàn)，征收補(bǔ)償協(xié)議是由村內(nèi)全體集體成員決議還是由鄉(xiāng)內(nèi)全

現(xiàn)實(shí)問題法律均未明確規(guī)定。因?yàn)樗袡?quán)的歸屬不明，造成各個(gè)組織競(jìng)相逐利，以各種名義克扣征地補(bǔ)償款，而真正的權(quán)益主體卻未得到補(bǔ)償。

（三）的范疇不明，為公共權(quán)力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據(jù)《憲法》的規(guī)定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國(guó)現(xiàn)行法律《物權(quán)法》到《土地管理法》都只是概括性地規(guī)定，并未詳細(xì)闡述關(guān)于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒有一個(gè)明確的內(nèi)涵和范疇，導(dǎo)致實(shí)踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國(guó)家可以運(yùn)用公共權(quán)力征收農(nóng)村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細(xì)的操作規(guī)范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，保障作用不強(qiáng)

依據(jù)《土地管理法》第47 條，只對(duì)耕地的征收補(bǔ)償有較為明確的規(guī)定，而集體建設(shè)用地等其他土地的征收補(bǔ)償則由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)處理。依此規(guī)定計(jì)算，征地補(bǔ)償款項(xiàng)經(jīng)歷各環(huán)節(jié)而真正最后支付到農(nóng)民個(gè)人時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的市場(chǎng)價(jià)值，且土地征用主要采用一次性現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞??？梢?，?shí)際上的征地補(bǔ)償制度不能反映土地的市場(chǎng)價(jià)值，不僅侵害了農(nóng)村集體和農(nóng)民在土地上的農(nóng)業(yè)收益，而且剝奪了農(nóng)民的土地發(fā)展的權(quán)利，乃至未來的生存保障。其次，依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，只補(bǔ)償征地所導(dǎo)致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問題。對(duì)于集體建設(shè)用地征收期間造成的企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失、失去宅基地農(nóng)戶的搬家費(fèi)和無家可歸時(shí)必要的安家費(fèi)等其他損失不予補(bǔ)償。

（五）受償?shù)闹黧w范圍窄，無法全面覆蓋所有失地農(nóng)民

依據(jù)法律的規(guī)定，集體建設(shè)用地征收受償?shù)闹黧w分為兩類：一為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;二為被征地的農(nóng)民，而受征收影響的其他權(quán)利人如集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人等無權(quán)獲得補(bǔ)償。再加上法律對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償收益分配的規(guī)定也不明確、不合理，使得本來就不多的土地收益主要?jiǎng)潥w鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等用于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)公益事業(yè)，僅地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的小部分收益用于對(duì)農(nóng)民進(jìn)行土地補(bǔ)償。

（六）征收補(bǔ)償?shù)某绦蛉狈_、公正的設(shè)置

集體土地征收補(bǔ)償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開透明的制度，缺乏相應(yīng)的社會(huì)監(jiān)督和司法救濟(jì)，并沒有給予農(nóng)民真正的參與權(quán)。具體征收補(bǔ)償?shù)姆桨赣烧块T通過行政手段單方面制定，制定后才發(fā)公告告知農(nóng)民，在此過程中，農(nóng)民沒有參與權(quán)。在確定征收補(bǔ)償方案方面，大都是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代表參加聽證會(huì)，農(nóng)民很少參與到協(xié)商談判中來，而法律規(guī)定對(duì)聽證會(huì)提出的意見“只有在確需修改的情況下”才可改動(dòng)，這使得聽證會(huì)的實(shí)際作用受限。加之在實(shí)施程序中缺乏外部監(jiān)督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來處理征收中的問題，如此非常不利于處于相對(duì)弱者地位的農(nóng)民的權(quán)益救濟(jì)。與此同時(shí)，法律并沒有為農(nóng)民提供當(dāng)出現(xiàn)征收爭(zhēng)議向人民法院的救濟(jì)途徑[1] 。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償制度的建議 （一）設(shè)立有效的私權(quán)利救濟(jì)機(jī)制 通過引入市場(chǎng)機(jī)制，確立事先補(bǔ)償制度。行政主體在

未經(jīng)事先合理補(bǔ)償?shù)那闆r下不能享有集體建設(shè)用地征收

權(quán)。提高了征收權(quán)行使的法律門檻，提高了農(nóng)民的主體地

位，更好地保證農(nóng)民的權(quán)益。其次，設(shè)立價(jià)格評(píng)估制度和價(jià)

格異議制度。以市場(chǎng)評(píng)估的方式確定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償

的最低保障標(biāo)準(zhǔn)，衡平農(nóng)民與政府之間不平等的關(guān)系，以

建立民事平等主體的關(guān)系為框架的農(nóng)村集體建設(shè)用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場(chǎng)交易價(jià) 格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行征地補(bǔ)償，經(jīng)協(xié)商確定土地補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)要 將安置補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)費(fèi)用公開，改變以往的“官本位”的做 法，力爭(zhēng)從制度設(shè)置上保障農(nóng)民的權(quán)益。 （二）明確公共利益的內(nèi)容 從理論上看，只有當(dāng)政府為了公共利益需要相對(duì)人的

財(cái)產(chǎn)權(quán)益而又不能通過私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能夠使用通過國(guó)家進(jìn)行土地征收的方 式強(qiáng)制取得。實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的征收一般 來說是為了與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀戰(zhàn)略布局的需要相吻合， 主要以城鄉(xiāng)交叉位置或者城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體建設(shè)用 地作為切口進(jìn)行集體土地征收使之轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，再對(duì) 整合起來的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃用以建設(shè)能“惠及全民”的， 如：國(guó)防設(shè)施建設(shè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫(yī)療、文化、體育等項(xiàng)目。

（三）以市場(chǎng)定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，增設(shè)其他保障 措施 1.以市場(chǎng)定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。在集體土地征收過程中，土地價(jià)格應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)應(yīng)考慮土地的增值問題。應(yīng)增設(shè)集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定不僅要參考集體建設(shè)用地原用途，還要增加考慮 “未來用途”所帶來的土地增值，以市場(chǎng)價(jià)值來設(shè)定征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)[4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權(quán)主體，集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人都應(yīng)包含在內(nèi)，以宅基地使用權(quán)最為突出，應(yīng)當(dāng)納入受償范疇。擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膿p失范圍，需要進(jìn)行在立法上予以明確。

2.以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為標(biāo)準(zhǔn)，合理增設(shè)其他的保障措施。應(yīng)強(qiáng)制建立失地農(nóng)民的最低生活保障制度，給予失地農(nóng)民生活補(bǔ)貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農(nóng)民的社會(huì)保障應(yīng)包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障三個(gè)方面。失地農(nóng)民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對(duì)于該類農(nóng)民社會(huì)保障的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦酿B(yǎng)老保障、醫(yī)療保險(xiǎn)及最低生活保障所確定的標(biāo)準(zhǔn)[5] ?；蛘呖梢圆扇〖w成員入股分紅或宅基地?fù)Q房、農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換為城市身份等的補(bǔ)償方式，并配套采取把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)體系、提供就業(yè)上崗培訓(xùn)等措施。至于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地特別是耕地和宅基地是農(nóng)民維持其基本生存的重要財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)限制對(duì)這兩類集體土地的征收，我國(guó)一向嚴(yán)格實(shí)行耕地保護(hù)政策，而對(duì)于宅基地的征收做出的限制不足以體現(xiàn)其作為農(nóng)民

據(jù)以生存的私權(quán)的重要地位。

（四）完善土地征收救濟(jì)機(jī)制

“法律的目的是保護(hù)和救濟(jì)無辜者?！庇斜匾谡魇昭a(bǔ)償制度中建立有效的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制，保證農(nóng)民的合法權(quán)益。在《憲法》中把“行使公權(quán)力的同時(shí)不得侵害合法的私權(quán)利”理念納入農(nóng)村土地征收的原則，其次，對(duì)《物權(quán)法》和《土地管理法》中征收的內(nèi)容及被征收主體的權(quán)利救濟(jì)深入明確具體化?？梢詮幕鶎诱{(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解制度的建立和完善入手進(jìn)行分析，農(nóng)村基層調(diào)解組織可以由村委會(huì)主任或書記及其他成員兼任。由于基層調(diào)解組織對(duì)于失地農(nóng)民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農(nóng)民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調(diào)解組織。其次，建立仲裁制度，公開開庭，接受公眾的監(jiān)督，保證救濟(jì)的公正性。

（五）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償程序

1.完善征地審批程序，設(shè)立公共利益認(rèn)定環(huán)節(jié)。只有保證審查程序和審查結(jié)果公開化，受外部的監(jiān)督和制約，才能有效地保證征地權(quán)的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內(nèi)容，是土地征收、補(bǔ)償?shù)瘸绦虻膯?dòng)程序。公共利益認(rèn)定程序應(yīng)由申請(qǐng)、調(diào)查、舉行聽證會(huì)、審查、認(rèn)定、公告等幾個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，申請(qǐng)人需就征地的目的、條件進(jìn)行自我論證說明。為保證農(nóng)民權(quán)益不受侵犯，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在做出公共利益認(rèn)定決定之前公開進(jìn)行調(diào)查，接受公眾的質(zhì)疑和監(jiān)督，聽取意見。對(duì)于范圍較大的土地征收，還開舉行由土地申請(qǐng)人、被征收集體和有關(guān)專家組成的聽證會(huì)。對(duì)征收決定應(yīng)及時(shí)向土地權(quán)益人進(jìn)行公告。對(duì)于公共利益的正當(dāng)性、合法性的論述，應(yīng)有理有據(jù)，確認(rèn)所實(shí)現(xiàn)的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內(nèi)容應(yīng)包含土地征收的目的、范圍、用途以及補(bǔ)償方案，并列明有關(guān)權(quán)益人陳述意見的權(quán)利及時(shí)限。

2.健全補(bǔ)償安置程序。將補(bǔ)償安置程序作為征收?qǐng)?zhí)行程序的前置程序進(jìn)行獨(dú)立設(shè)置。若征地補(bǔ)償安置程序設(shè)計(jì)科學(xué)合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會(huì)大量減少。其次，增設(shè)補(bǔ)償安置方案中的民主協(xié)商環(huán)節(jié)。行政主體負(fù)責(zé)查明并通知所有的征收補(bǔ)償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補(bǔ)償金額進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，再可選擇者其他途徑確定補(bǔ)償金額。

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篇10

關(guān)鍵詞：城中村；土地征收補(bǔ)償制度；完善對(duì)策

一、確定以“公正補(bǔ)償”為征地補(bǔ)償原則

征地補(bǔ)償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)是否需要做出補(bǔ)償?shù)膯栴}。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因?yàn)楦鞯卣贫ǖ难a(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強(qiáng)。憲法作為我國(guó)的根本大法，應(yīng)當(dāng)對(duì)基本的問題作出規(guī)定，對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t也應(yīng)進(jìn)行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在憲法中規(guī)定“公正補(bǔ)償”的征地補(bǔ)償原則。

2012年12月對(duì)《土地管理法》的修改內(nèi)容中刪除了現(xiàn)行法律中“按土地原有用途補(bǔ)償”和“30倍上限”的規(guī)定，確定了“公平補(bǔ)償”原則，這顯然是一大進(jìn)步，但如何確定“公平補(bǔ)償”卻是不太容易的事。首先，“公平補(bǔ)償”應(yīng)該是市場(chǎng)化補(bǔ)償。即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由市場(chǎng)來定價(jià)，由征地方和被征地方直接來談判。其次，“公正補(bǔ)償”應(yīng)該包含保障化補(bǔ)償，因?yàn)橥恋厥寝r(nóng)民最有效的生存保障，其失去土地后前途會(huì)充滿不確定性。所以，在以市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償農(nóng)民的同時(shí)，還應(yīng)該把失地農(nóng)民納入社保。最后，“公平補(bǔ)償”應(yīng)該包括長(zhǎng)期化補(bǔ)償。隨著土地升值，農(nóng)民應(yīng)該得到相應(yīng)的土地增值收益[1]。

另外，公正補(bǔ)償是法治社會(huì)的基本要求。通過運(yùn)用國(guó)家公權(quán)力重新分配社會(huì)資源，給社會(huì)的弱勢(shì)群體物質(zhì)保障、精神保障，是現(xiàn)代法治理念的應(yīng)有之意。既然土地征收政策的實(shí)施導(dǎo)致了大量失地農(nóng)民的出現(xiàn)，那么只有對(duì)失地農(nóng)民的物質(zhì)生活、精神生活進(jìn)行關(guān)愛和幫助才能真正健全我國(guó)的法制。

二、明確土地征收補(bǔ)償?shù)氖芤嬷黧w

通過分析我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定可以得知，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。我國(guó)集體所有的土地主體是不明確的。從法律上看，農(nóng)村集體所有的土地屬于集體所有，但到底是屬于集體中的哪一級(jí)組織所有是不明確的，這樣的土地所有的主體是虛設(shè)的，這導(dǎo)致土地征收過程中產(chǎn)生了大量的矛盾[2]。只有在法律上對(duì)集體土地的主體進(jìn)行明確的規(guī)定，才能明確收益的主體，才能在“城中村”改造的過程中，協(xié)調(diào)好各方的利益，減少?zèng)_突的發(fā)生。

三、保證土地征收程序公正公開

我國(guó)的現(xiàn)行法律沒有對(duì)公共利益的含義做出明確的解釋，政府在對(duì)土地征收行為進(jìn)行審批的時(shí)候，沒有專門針對(duì)征收目的的合法性的審查，這導(dǎo)致在觀念上以及在實(shí)踐過程中都淡化了對(duì)土地征收合法性的重視，而征收目的的合法性卻是做出土地征收決定的基本前提[3]。因此，許多并不是為了公共利益的用地也使用征地的方式，侵害集體土地所有權(quán)和農(nóng)民的利益。其次，對(duì)征地決定機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。行政機(jī)關(guān)在征地的過程中占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，極易造成其濫用權(quán)力，侵害失地農(nóng)民的利益。再次，征地程序的公示程度不夠。公正嚴(yán)格的征地程序，能夠保護(hù)被征地人的知情權(quán)和產(chǎn)權(quán)。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定在征地方案和征地補(bǔ)償安置方案獲得批準(zhǔn)后，分別有兩次公告，但其他事項(xiàng)是否公開并不明確，對(duì)此應(yīng)當(dāng)予以改進(jìn)。例如將征收土地的方案獲得批準(zhǔn)的公告由事后公開改為事前公開，即征地報(bào)批階段或國(guó)土資源部門預(yù)審階段，并且將征收土地的位置、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等提前告知被征收人，這樣能夠充分發(fā)揮信息公開制度的監(jiān)督作用，增加程序的透明度；如果被征收人對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、范圍、補(bǔ)償對(duì)象、方式以及安置方式產(chǎn)生爭(zhēng)議，則應(yīng)當(dāng)增加聽證程序，使公眾參加進(jìn)來，傾聽人民的心聲。最后，對(duì)征地者的救濟(jì)措施規(guī)定的不夠詳細(xì)。《土地管理法》及其《實(shí)施條例》中規(guī)定，被征地者在征地范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等存在爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上地方政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的政府進(jìn)行裁決，但并未規(guī)定其向司法機(jī)關(guān)獲得救濟(jì)的權(quán)力，這樣的規(guī)定對(duì)保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的[4]。

四、以就業(yè)安置為主，其他補(bǔ)償方式相結(jié)合

我國(guó)目前采用的征地補(bǔ)償方式主要是貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，而且一次性的貨幣補(bǔ)償己經(jīng)成為主要的征地補(bǔ)償方式，但是這種方式根本無法為失地農(nóng)民提供充分的生活保障。建議把一次性貨幣補(bǔ)償改為分期和終身的貨幣補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，這樣能夠?yàn)槭У剞r(nóng)民提供長(zhǎng)期的保障。對(duì)于公益經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，如果農(nóng)民自愿，用地單位可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，把土地征收補(bǔ)償費(fèi)作價(jià)入股，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民個(gè)人與用地單位共同經(jīng)營(yíng)，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，可以學(xué)習(xí)溫州的征地補(bǔ)償實(shí)踐，即留地安置，將被征收土地中的一部分土地給被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織，用于從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)，這種方式適用于人地矛盾尖銳，市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)。

五、建立被征地農(nóng)民的社會(huì)保障制度

我國(guó)《物權(quán)法》第一次在法律上明確規(guī)定了征收集體土地，不僅要給予足額補(bǔ)償，而且還要保證被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活[5]。我國(guó)應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善《社會(huì)保障法》，將失地農(nóng)民納入到社會(huì)保障的范圍。

土地作為農(nóng)民的基本生活來源，是農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，失去土地意味著農(nóng)民失去了生活保障。現(xiàn)行的貨幣安置操作簡(jiǎn)單，不利于解決各個(gè)年齡段和各類被征地人員的實(shí)際需要，農(nóng)民的長(zhǎng)久生活是不能依靠政府一次性的貨幣安置來解決的。要為農(nóng)民提供社會(huì)保障，最切實(shí)的就是為他們提供生活和就業(yè)的保障。如上文的留地安置所述，被征地的“城中村”居民可以在被征的土地上從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。用地單位應(yīng)當(dāng)對(duì)被征地農(nóng)民予以優(yōu)先錄用。另外，土地行政主管單位可以在經(jīng)失地農(nóng)民同意后，將其補(bǔ)償費(fèi)的一部分或者全部交付保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司為其辦理醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保障，為失地農(nóng)民的生活提供長(zhǎng)期的保障。

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