導語：如何才能寫好一篇國有土地征收賠償細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、房地一體登記是不動產(chǎn)登記的基本原則

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要宗旨是實現(xiàn)房地一體化登記服務，從而方便于民，只需一次申請登記便獲得房地產(chǎn)權利。一體化登記可以使房地權利同時登記、同時生效，防范了風險。因此，盡管業(yè)主擁有的房地產(chǎn)中土地使用權屬于用益物權，房屋是所有權，但其權利主體基本應保持一致，也就是兩個不同權利的設立、變更、注銷一般應同步發(fā)生于房和地之上。如抵押權設定的規(guī)定很好地體現(xiàn)了此原則：房屋抵押的，其相應土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉(zhuǎn)讓時必受到土地能否分割或者能否從獨用宗轉(zhuǎn)為共用宗的限制。但是在不動產(chǎn)抵押中會出現(xiàn)房、地抵押權主體不一致的情形，這與房地權利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權利主體一致原則是指土地使用權和房屋所有權主體一致，而不要求其他權利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設立登記時房屋尚未開工建設，則土地抵押權人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權，房屋一旦建成再設定抵押權給另一個抵押權人也是法律所允許的。此時，房、地就出現(xiàn)不同的抵押權主體，在實現(xiàn)抵押權時，與其他房地產(chǎn)處分不同的是要將房和地的價值分別計算，分別為不同抵押權人優(yōu)先受償。正是由于房、地權利并非完全同步發(fā)生，特別是在土地使用權和所有權上附上抵押權后，如何堅守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。

1.無房屋之土地設立抵押后的在建工程抵押

土地使用權受讓方通常在取得土地時就以該土地設定抵押權用于支付土地出讓金或用于開發(fā)建造資金，在宗地不能分割的情況下當然是以整宗地作為抵押物，此時辦理的是土地抵押設立登記。隨著開發(fā)建設的推進，土地使用權人即建設者會繼續(xù)以在建工程設定抵押以獲取續(xù)建資金。

建設者申請在建工程抵押可依法選擇兩種途徑：一是只申請在建工程抵押設立登記。由于土地已經(jīng)抵押在先，土地抵押時尚未開工建設，因此根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定，在建工程不屬于首次設立土地抵押的抵押物范圍，此時在建工程抵押以已建成部分的造價為限進行擔保，不含土地價值。就整個房地產(chǎn)而言，土地抵押權人和在建工程抵押權人對應著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實現(xiàn)抵押權處置已建成房屋及整宗土地時，則土地抵押權人就土地價值部分進行優(yōu)先受償，在建工程抵押權人就已抵押的工程價值部分進行受償。二是土地抵押權變更為在建工程及其土地抵押。因為隨著工程形象的進度，土地逐漸分攤到在建工程中，最后竣工時土地全部隨房屋分攤完成。根據(jù)《物權法》和《擔保法》規(guī)定，房屋抵押，相應的土地隨之抵押，則申請人可以在建工程及其相應土地價值相當于整宗土地價值時，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應土地，并且可隨著工程形象進度而追加在建工程設立抵押權，這種做法不會出現(xiàn)房、地抵押權人不一致的結果，更好地實現(xiàn)了房地一體化登記原則。

2.無房屋之土地設立抵押后的房屋預售

在當前房屋交易管理和不動產(chǎn)登記分離的情況下，更加應注重交易環(huán)節(jié)與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發(fā)的土地在取得之時設立抵押權后，隨著工程的推進會進入房屋預售環(huán)節(jié)，預售則意味著房屋及其相應土地將從開發(fā)者名下轉(zhuǎn)移給購買人。為使預購人將來取得完整權利的房地產(chǎn)，則土地的抵押應在預售時予以解除。因此，當事人申請房屋預售許可時應提供土地抵押權人同意預售的證明，或者注銷土地抵押權后再申請預售許可。為更好地與預售樓盤表銜接，應如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，在預售過程中遵循在建工程抵押權每解除一套才預售一套，保證預售的房屋沒有權利限制，同時做到房地權利主體一致。

3.無房屋之土地設立抵押后的房屋首次登記

對于土地抵押沒有解除而房屋申請首次登記的，原來僅辦理房屋所有權登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個系統(tǒng)平臺上操作則會出現(xiàn)房屋所有權是完整的，相應的土地使用權因抵押而受限，對于下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移則會出現(xiàn)房屋相應的土地受限。由此，必須要求土地抵押權人出具同意轉(zhuǎn)移證明或注銷土地抵押權才能辦理轉(zhuǎn)移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動產(chǎn)權證書，應在房屋首次登記時，將土地純抵押轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續(xù)設定抵押，其他房地產(chǎn)在辦理首次登記后可辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、實踐中常見的房地區(qū)別登記類型

由于房、地權利內(nèi)容的不同，權利取得或變化、注銷時點的不同，導致現(xiàn)實中房地登記時會發(fā)生因權利不同而房和地對應的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅持一體化原則又做到不同的權利區(qū)別對待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調(diào)控（集體土地除外），因此土地使用權并不能自由地變更、轉(zhuǎn)讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會因土地和城市規(guī)劃的原因?qū)е缕渥兏娃D(zhuǎn)讓受到限制。但房屋實行所有權制度，既然所有則權利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對于特殊情形房和地的登記類型可適當?shù)赜枰詤^(qū)別，以便更好地反映權利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設用地使用權轉(zhuǎn)為國有建設用地使用權

只要土地上已建有房屋，則房地應一并登記。在土地使用權從集體所有轉(zhuǎn)為國家所有的情形下，其實經(jīng)過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權人。所以就土地而言，所有權以征用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)移即從集體所有變?yōu)閲宜?，使用權隨所有權變化而變更為國有土地使用，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，因此土地使用權應當辦理變更登記。而房屋的現(xiàn)狀和權利主體均未發(fā)生變化，因此不需要申請登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應申請辦理不動產(chǎn)變更登記。

2.房屋首次登記時土地已辦理過首次登記

所謂首次登記是指物權第一次在登記機構進行登記、登簿。而房屋所有權首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現(xiàn)為土地使用權已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規(guī)劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對應的土地已不能認為首次登記，而是變更登記。因為雖然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉(zhuǎn)為有房之地則視為發(fā)生了變更。從《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）的登記類型規(guī)定中可知，這個登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經(jīng)做過登記，但房屋登記時仍然認定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據(jù)《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)，為了國家安全和社會發(fā)展等公共利益，市、縣級人民政府可以作出征收房地產(chǎn)決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產(chǎn)權利人喪失房屋所有權和土地使用權，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權和土地使用權。由于國有土地的所有權本就屬于國家所有，使用權一旦收回后則土地所有權與使用權兩權主體合二為一，即土地使用權為土地所有權涵蓋，而國有土地所有權依法可以不登記。因此，辦理此類不動產(chǎn)登記，需要辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記和土地使用權注銷登記。此外，由于房屋所有權主體是國家（地方政府行使），而且地方政府征收國有建設用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發(fā)證。這是房、地登記類型應區(qū)別對待的一個典型。

4.房屋拆除而土地使用權未變化時的登記類型

《細則》將此類情況籠統(tǒng)歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發(fā)生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區(qū)分對待就會發(fā)現(xiàn)，對房屋而言，當其滅失時，確應辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對待房和地，還是根據(jù)地隨房走或房隨地走理論，都不能認定該情形為房地產(chǎn)注銷登記類型，《細則》在這個登記類型定位上似有不妥。

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【關鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設的迅猛推進，拆遷范圍也伴隨建設項目規(guī)模的擴展而越來越大，巨大的征地拆遷補償費用已成為領導關心、百姓關注的重點、難點和熱點問題，這些資金的測算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關系到地區(qū)社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設的第一道工序，在具體實施過程中，由于拆遷實施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費支出沒有統(tǒng)一的標準，加之拆遷人員在實施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現(xiàn)實指導性的實施方法和方案。因此，加強征地拆遷業(yè)務知識的學習，提高征地拆遷費用審核工作質(zhì)量，已勢在必行。

1.費用審核內(nèi)容

征地拆遷安置費用審核包括對征地費用補償、地上附著物費用補償、拆遷費用補償、安置房或定銷商品房購買（建設）費用、復墾費用、各種規(guī)費、管理工作經(jīng)費等費用的審核，重點審查其真實性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國家、省市有關拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項目的拆遷安置實施細則、會議紀要等，并注意政策的時效性。

1.1 征地費用重點審查征地是否符合程序、征地補償是否按規(guī)定標準，征地補償費和安置補助費是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進行分配，評估價格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定被征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法。

1.2 拆遷費用重點審查房產(chǎn)權屬、面積是否真實，房屋性質(zhì)認定是否合規(guī)，確權手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關的規(guī)定，拆遷人按房屋評估價價值的50%給予貨幣補償；而私有的營業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評估價格的100%。又比如非住宅類房屋審核時，倉庫、辦公用房、營業(yè)用房的拆遷評估價，要結合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費用重點審查安置房及定銷商品房的應收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過渡費是否按實結算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費用是否正確等。在審核建設項目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨立項，由此該安置房費用是否應列入本項目概算中是爭議的焦點。在實際操作中，由于考慮兩個項目之間會計的借貸平衡原則，一般建議列入項目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國土資源等部門的管理費、手續(xù)費以及辦理征地拆遷需要交納的其他費用，重點審查收費是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費主要是各級征地拆遷工作機構開支的經(jīng)費，包括評估服務費、拆遷服務費、項目推進獎勵費、招標費等，重點審查是否符合開支范圍、標準和審批權限。

1.5 當?shù)馗髯猿雠_的政策引起的增加費用，如住改非補助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補助等。我市規(guī)定當被拆遷房屋小于46平米時，為保障低收入家庭的權益，政策規(guī)定需補助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評估價格減去安置房屋重置價。

2.審核思路及要點

征地拆遷費用審核工作主要分為兩類：一類是項目立項前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎設施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標準和安置方式等等，各類費用計費基礎數(shù)據(jù)不實，也無條件加以準確核實，地塊征遷經(jīng)費審核工作準確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關補償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理條款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實踐中，認為征地拆遷費用審核工作重點，應注意以下幾個關鍵點：

2.1 全面了解征地拆遷相關政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補償以及安置補償費用標準問題。因此，為了做好這項被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關政策，堅持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時也不助長漫天要價的不法行為，合理確定征地拆遷費用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結構不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強相關業(yè)務學習，并深入拆遷現(xiàn)場，走訪群眾，要詳細了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補償?shù)臉藴?，認真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認真核實地上基礎設施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎設施等附著物賠償費用是征地拆遷經(jīng)費重要組成部分，也是經(jīng)費審核工作一個難點。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標準尚沒有明確的標準，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認，大部分都需現(xiàn)場丈量和清點，工程量核實難度較大。為此，在審核工作中需踏實做好現(xiàn)場核實工作，盡量保證工程量準確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺的激勵政策

為加快征地拆遷工作進度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺相關激勵政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎勵費、按時征地和交地工作獎勵費等，此類激勵政策一般與省、市政府出臺征地拆遷政策有一定重復和沖突，而政策涉及的獎勵經(jīng)費未明確來源，而實際執(zhí)行中都由征地單位承擔。因此，在經(jīng)費審核中我們應靈活處理，關鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項費用一般金額較大，也不符合相關征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計取。

2.5 認真復核拆遷房屋的評估報告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費標準一般以具有相應資質(zhì)房屋評估中介機構的房屋評估價為準。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評估的客觀性、公正性和真實性都無法保證。因此，我們在復核拆遷房屋的評估報告時，應重點關注拆遷建筑是否按產(chǎn)權性質(zhì)列入拆遷賠償評估范圍和房屋裝修費用賠償費用計價依據(jù)合規(guī)性兩個方面。

3.分析評論

眾所周知，征地拆遷是工程建設的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關政策和仔細核對、分析已簽訂的各項補償和安置協(xié)議基礎上，把征地拆遷費用分成征地費用、地上基礎設施等附著物拆遷補償費、被拆遷房屋拆遷安置費用和征地拆遷過程中相關服務費四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負責統(tǒng)一征地工作，征地費用也是按照現(xiàn)有相關政策收繳，該項費用只需按照相關政策進行核對方可。征地拆遷過程中相關服務費其費用總額相對較少，工作經(jīng)費支出沒有統(tǒng)一的標準，主要根據(jù)各有關單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進行分配，各類中介服務費都有相應收費政策標準。我們需要關注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺的各種激勵機制經(jīng)費，如工作經(jīng)費、加班費等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費用中即可。審核過程中，應本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點關注各項補償內(nèi)容、工程量、補償標準的真實性、準確性和合理性，最終確定總補償費用。

參考文獻

［1］ 胡信彪.土地征收與房屋拆遷.北京：中國民主法制出版社，2006.12

［2］ 鄭耀.財政項目支出案例審核.浙江省財政項目預算審核中心. 內(nèi)部資料2010.8

［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理條例 （2007年修正）

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案例展示

案例一：2006年6月，案例展示特拓公司與遼西市某銀行簽訂了五分借款合同，合計借款2100萬元，特拓公司又以自有的國有土地使用權、房產(chǎn)、設備等為上述五份借款合同提供抵押，土地使用權辦理了抵押登記，其他抵押財產(chǎn)未辦理登記。還款期限屆滿后，特拓公司未予償還。2009年6月，銀行將該公司的債權轉(zhuǎn)讓給該行關聯(lián)的資產(chǎn)管理公司。

2010年5月，因城市改造，在特拓公司所屬地域建設立交橋，遼西市城建投資公司作為拆遷部門，在拆遷現(xiàn)場張貼了拆遷公告，在遼西日報等報紙上刊登了拆遷公告，并到土地管理部門對被拆遷物的權屬狀況進行了核實，城建投資公司的管理部門確認該公司所屬土地沒有設定抵押或到期解除抵押。2010年8月，特拓公司與城建投資公司簽訂了補償協(xié)議，領取了3349萬元的動遷補償金，特拓公司將動遷補償金馬上進行了商用，并沒有償還貸款。

2011年1月，遼西資產(chǎn)管理公司提訟，要求判令特拓公司償還貸款本息3038萬元，如該公司不能清償，應以抵押物因滅失所得的拆遷補償款優(yōu)先受償；要求判令城建投資公司對上述款項承擔連帶賠償責任。二審的最高人民法院審理后僅判決特拓公司償還遼西資產(chǎn)公司貸款本息，駁回了城建投資公司對上述款項承擔連帶賠償責任的訴訟請求。

案例二：2007年4月，遼寧遼河支行與崔宏宇簽訂個人住房抵押借款合同，雙方約定遼河支行向崔宏宇發(fā)放貸款16萬元用于購買房屋，并辦理了抵押登記手續(xù)。2009年7月起，崔宏宇不按期歸還貸款本息，2010年6月，遼河支行提訟并獲勝訴。在執(zhí)行過程中，法院發(fā)現(xiàn)抵押房屋已被動遷拆除，被執(zhí)行人在接受貨幣安置后去向不明，即裁定中止執(zhí)行。遼河支行再次提起損害賠償訴訟，要求拆遷單位小娜房屋開發(fā)公司對上一個借貸糾紛判決中已經(jīng)確定的損失19萬元（包括剩余貸款本息及訴訟費等）承擔賠償責任。

法院在審理中另查明：2008年9月，小娜房屋開發(fā)公司取得該抵押房屋所在范圍的房屋拆遷許可證，并委托下屬公司具體實施。小娜房屋開發(fā)公司所在的房屋土地管理局多次在被拆遷地塊范圍內(nèi)張貼拆遷公告。2009年4月，崔宏宇與小娜房屋開發(fā)公司下屬公司簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，以貨幣方式取得補償款52萬元。

二審法院審理后，判決小娜房屋開發(fā)公司對遼河支行遭受的確定的損失承擔60%的賠償責任。

案例評析

一、銀行是否能對抵押物的代位物即拆遷補償款行使優(yōu)先受償權

最高人民法院的《擔保法司法解釋》第80條第一款規(guī)定“抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償”。同樣現(xiàn)在已經(jīng)實施的《物權法》第174條也規(guī)定：“擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等”。在案例一中，因物拓公司享有土地使用權項下的土地被征收、地上房屋被拆遷，拆遷補償款即成為抵押物的代位物，資產(chǎn)管理公司有權對拆遷補償款行使優(yōu)先受償權。但由于該項補償金已經(jīng)支付給抵押人，且其中絕大部分補償金已被抵押人轉(zhuǎn)移，從而失去了行使擔保物權所必需的財產(chǎn)的特定性。抵押權人對拆遷補償款行使優(yōu)先受償權客觀上已無實現(xiàn)的可能，因此法院沒有支持資產(chǎn)公司對拆遷補償款行使優(yōu)先受償權的主張。

二、拆遷部門是否需要承擔賠償

責任

專家認為，這一問題的關鍵是看拆遷部門是否盡到了必要的注意義務，是否存在過錯。拆遷人在對房屋實施動遷以前必須對房屋的產(chǎn)權進行查明，房屋產(chǎn)權的查明不僅應包括房屋產(chǎn)權人、房屋面積情況，也應包括房屋有否出租、有否設定抵押等情況。在案例一中，自2010年5月起，城建投資公司作為本次改造的拆遷部門，多次在當?shù)赜杏绊懙膱罂喜疬w通告和拆遷公告，并在拆遷現(xiàn)場張貼了拆遷通告，履行了必要的告知義務。在調(diào)查核實被拆遷單位房屋、土地權屬情況中，城建投資公司查驗了被拆遷單位某公司土地使用權證原件，了解到其土地使用權設定了為期一年的抵押權。雖然該公司謊稱設定為抵押物的土地使用權項下的債務已經(jīng)清償，抵押權已不存在，但城建投資公司仍然到當?shù)胤康禺a(chǎn)權屬部門作進一步的調(diào)查核實。經(jīng)核實，特拓公司享有的土地使用權和房產(chǎn)沒有設置抵押，也沒被司法機關查封、凍結。城建投資公司作為拆遷人已經(jīng)履行了法定的拆遷程序，盡到了必要的注意義務，對某資產(chǎn)公司的抵押權和債權的無法實現(xiàn)沒有過錯，因此不應承擔賠償責任。而案例二中，小娜房屋開發(fā)公司作為拆遷人，雖然其主張在目前的拆遷實施細則中并未將查詢房屋是否設定過抵押作為其義務內(nèi)容，但法院認為在對系爭房屋實施拆遷時，拆遷公司應該履行一般的注意義務，即對該房屋設定抵押的事實進行查明，現(xiàn)拆遷公司因未查詢，所以存在過錯，為此需要承擔賠償責任。

銀行應注意什么

在案例二中，雖然拆遷人存在過錯，但法院卻沒有全部支持銀行的訴請。法院認為，遼河支行向崔宏宇發(fā)放貸款后，崔宏宇于2009年7月起即未按借款合同的約定進行還款，至2010年4月崔宏宇與小娜房屋開發(fā)公司簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議時，時隔近一年，且系爭房屋自2008年9月起已開始實施拆遷，有關的拆遷信息在拆遷區(qū)域及報刊上均有公布。遼河支行作為借款出借人及抵押權人，在崔宏宇怠于履行還款義務后既不采取有力的催討措施，又對享有抵押權的抵押物狀況一無所知，疏于管理，更無從談起向拆遷人申報抵押情況、與崔宏宇協(xié)商清理債務并采取有效措施避免權利受損等。遼河支行系專業(yè)金融機構，對債權及抵押權的行使應具備比一般公民更強的意識和能力，因疏于管理抵押物和怠于行使債權、抵押權的不當行為亦是導致現(xiàn)存損害后果的原因之一。因此綜合考慮小娜房屋開發(fā)公司與遼河支行各自的過錯程度，就上述損害后果，法院酌情確定由小娜房屋開發(fā)公司承擔60%的賠償責任，遼河支行自行承擔40%的賠償責任。

分析上述兩案例，銀行在貸后監(jiān)管中應注意什么問題呢？

1、加強對抵押物的監(jiān)管力度，特別是在個人住房貸款中。對逾期的貸款一定要堅持現(xiàn)場清收，以及時掌握抵押物和借款人的最新狀況。案例二中，貸款已經(jīng)逾期2年、房屋已經(jīng)被拆遷1年，銀行貸后管理人員仍然不知拆遷的相關情況即是失職行為。

篇4

第一條  為加強城市房地產(chǎn)交易市場的管理，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易活動。

涉外房地產(chǎn)交易，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，亦適用本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)交易，是指房屋和該房屋占用的國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押和房屋典當及其他經(jīng)營活動。

第四條  承德市房產(chǎn)管理局是全市房地產(chǎn)交易管理工作的行政主管部門，縣（自治縣）房產(chǎn)管理局或城鎮(zhèn)局分別主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易工作。其主要職責是：

（一）貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)交易市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）指導房地產(chǎn)交易活動；

（三）對商品房屋預售實施管理；

（四）培育和完善房地產(chǎn)中介服務體系，對房地產(chǎn)咨詢、價格評估和經(jīng)紀機構實施行業(yè)管理；

（五）會同有關部門查處房地產(chǎn)交易活動中的違法、違章行為。

第五條  市、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門設置的房地產(chǎn)市場管理處、所是該行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易管理的職能機構，具體負責房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

其主要職責是：

（一）制定房地產(chǎn)交易活動規(guī)則；

（二）審查交易當事人資格、驗證交易標的物權屬，負責房地產(chǎn)交易登記、鑒證、審批等手續(xù)；

（三）負責房地產(chǎn)價值、價格的評估；

（四）會同有關部門調(diào)查房地產(chǎn)交易活動中的違法、違章行為，向主管部門提出處理意見；

（五）提供有關房地產(chǎn)交易法律、政策的咨詢服務。

第二章  一般規(guī)定

第六條  房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，實行權利人一致的原則。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第七條  房地產(chǎn)交易實行成交價格申報和價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估應遵循公平、公開、公正的原則。

房地產(chǎn)權利人應如實申報成交價格，不得瞞報、不報。

第八條  進行房地產(chǎn)交易，交易當事人須提交下列證件：

（一）《房屋所有權證》及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權證；

（二）當事人的身份證件或法人資格證書。委托他人的，應出示委托證件；

（三）房地產(chǎn)交易契約或合同文本；

（四）共有的房地產(chǎn)，應提供其他共有人同意的書面證明；

（五）商品房屋預售，應出具《商品房預售許可證》；

（六）應提供的其他有關批準文件或證明材料。

第九條  下列房地產(chǎn)禁止交易：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）預售商品房未取得許可證的；

（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（四）依法決定收回土地使用權的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）房地產(chǎn)權屬有爭議的；

（七）依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（八）經(jīng)鑒定確系危房的；

（九）法律、法規(guī)另有規(guī)定禁止交易的。

第十條  房地產(chǎn)交易，當事人應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同，自簽訂合同之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易審批手續(xù)。符合規(guī)定的，房地產(chǎn)交易管理部門自受理之日起30日內(nèi)予以辦理。當事人持變更后的《房屋所有權證》，在30日內(nèi)到土地行政主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第十一條  商品房屋的交易管理按承德市商品房銷（預）售管理的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十二條  房地產(chǎn)交易價格低于評估價格的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價計征稅費。

第十三條  房地產(chǎn)交易當事人應按有關規(guī)定交納稅費。

第三章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十四條  本辦法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權利人通過合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）繼承房地產(chǎn)的；

（二）買賣、贈與房地產(chǎn)的；

（三）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

（四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或聯(lián)建房屋，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

（五）企業(yè)被收購、兼并或合并、破產(chǎn)，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；

（六）以房地產(chǎn)抵債的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十五條  房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓，當事人應依法辦理有關權屬變更手續(xù)。

第十六條  以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋建設工程的，應當完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，應當形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應持有《房屋所有權證》。

第十七條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應報市、縣（自治縣）人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，市、縣（自治縣）人民政府可以決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳同級財政。

第十八條  按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售的公有住宅，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第十九條  房地產(chǎn)權利人出售租賃期限未滿的房地產(chǎn)時，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓按份額共有的房地產(chǎn)時，有權轉(zhuǎn)讓屬于自己的份額，其他共有人享有優(yōu)先購買權。

第二十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應按照下列程序辦理：

（一）轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；

（二）申請登記，交驗證件，申報成交價格；

（三）房地產(chǎn)交易管理部門對提供的有關材料進行審查，并在十五日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復；

（四）房地產(chǎn)交易管理部門核實申報的成交價格，對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查和評估；

（五）轉(zhuǎn)讓當事人按規(guī)定繳納有關稅費；

（六）核發(fā)《房地產(chǎn)交易批準書》。

第四章  房屋租賃

第二十一條  本辦法所稱房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權人出租柜臺、櫥窗、場地或以聯(lián)營、合作、承包經(jīng)營等方式，提供房地產(chǎn)或其附屬設施給他人使用，并直接或間接取得收益的，視為房屋租賃。

第二十二條  房屋租賃，當事人應當簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任條款，以及雙方約定的其他權利和義務。

第二十三條  房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理登記備案手續(xù)。

申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

（一）《房屋所有權證》；

（二）租賃合同；

（三）當事人的身份證件；

（四）其他文件。

出租共有的房屋，須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管的房屋，須提交委托代管人授權出租的證明。

第二十四條  房屋租賃申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是房屋租賃的合法證件，禁止無證租賃。

《房屋租賃證》實行年檢制度。

第二十五條  經(jīng)房屋所有權人書面同意，承租人可以轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租房屋應簽訂轉(zhuǎn)租合同，并到房地產(chǎn)市場管理部門辦理登記手續(xù)，繳納有關稅費。

未經(jīng)房屋所有權人書面同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。

第二十六條  房屋租賃的出租人或承租人，一方違反租賃合同，另一方可依法解除租賃合同，造成損失的，違約方應承擔賠償責任。

第二十七條  房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳同級財政。

第五章  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押時，當事人應當簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并自簽訂之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場管理部門申請登記。

房地產(chǎn)市場管理部門對當事人抵押登記申請進行審查，符合規(guī)定的，應自受理之日起三十日內(nèi)予以辦理。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

第三十條  依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。

第三十一條  同一處房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過房地產(chǎn)的總值。

第三十二條  已設定抵押權的房地產(chǎn)，抵押人需翻建、擴建或者改變其用途的，必須經(jīng)抵押權人書面同意。抵押合同另有規(guī)定的除外。

第三十三條  抵押合同有效期內(nèi)，抵押人未征得抵押權人書面同意，不得對抵押房地產(chǎn)進行權屬處置。

第三十四條  有下列情形之一的，抵押權人可以向房地產(chǎn)市場管理部門申請?zhí)幏值盅旱姆康禺a(chǎn)：

（一）債務人履行到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第三十五條  房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人不能清償債務的，處分抵押房地產(chǎn)所得價款，依下列順序和原則分配：

（一）支付應當繳納的土地使用權出讓金；

（二）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（三）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；

（四）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（五）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；

（六）剩余價款交還抵押人。

同一處房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權的，按抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權人有權另行追索。

第三十六條  房地產(chǎn)抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同終止。

第六章  房地產(chǎn)中介服務

第三十七條  房地產(chǎn)中介服務是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

第三十八條  從事房地產(chǎn)中介服務，應當成立相應的房地產(chǎn)中介服務機構。

第三十九條  設立房地產(chǎn)中介服務機構，應向市房產(chǎn)管理局申請辦理《房地產(chǎn)中介資格證》；憑《房地產(chǎn)中介資格證》分別向工商行政主管部門申辦《營業(yè)執(zhí)照》，向物價行政主管部門申辦《收費許可證》。

第四十條  房地產(chǎn)管理部門對中介服務機構和中介服務人員的資格實行年審制度。

第四十一條  房地產(chǎn)評估，當事人可委托房地產(chǎn)估價機構或房地產(chǎn)估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的估價機構承辦，其他評估機構評估的，其評估行為無效。

第四十二條  房地產(chǎn)價格評估應依照下列程序進行：

（一）提出申請；

（二）交驗證件；

（三）現(xiàn)場勘估；

（四）綜合作業(yè)；

（五）出具評估結果。

第七章  法律責任

第四十三條  有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門視情節(jié)輕重依法給予處罰：

（一）未取得《預售許可證》預售商品房或挪用商品房預售款項的，責令停止預售、責令補辦手續(xù)、沒收非法所得，并可處以罰款；

（二）違反本辦法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效，沒收其違法所得，并可以處以罰款；

（三）出租房屋不按期申請、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦，并可處以罰款；

（四）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

（五）未征得出租人同意、未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款；

（六）抵押人擅自出售、出租、交換、贈與或以其他方式處理或處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第四十四條  未進入房地產(chǎn)市場進行交易的，交易行為無效，由財稅部門處以補交稅費五倍以下的罰款，具備交易條件的，責令限期補辦手續(xù)。

第四十五條  當事人對處罰決定不服的，可依法向作出處罰決定部門的同級人民政府或上一級主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十六條  妨礙、阻撓房地產(chǎn)市場管理人員執(zhí)行公務，由公安機關依《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規(guī)定處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條  房地產(chǎn)市場管理人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，情節(jié)輕微的，由所在單位或主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章  附則

篇5

（一）以進行主體功能區(qū)規(guī)劃為契機，開展國土規(guī)劃

在我國經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃中，有以經(jīng)濟發(fā)展為主導的五年計劃，有以土地利用管制和耕地保護為主的土地利用總體規(guī)劃，有以滿足城市化發(fā)展的城市建設規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃。這幾個規(guī)劃在實施過程中，各自為政，相互沖突，導致規(guī)劃的效力大打折扣。經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃以GDP等增長指標為主導，決定一個地方在一個階段的經(jīng)濟面貌，也決定地方領導的政績，因此，往往成為主導性規(guī)劃。城市建設規(guī)劃直接與一個地方的城市化程度相對應，而且城市外延的擴大也決定一個地方城市政府的財政能力，加上我國目前正處于城市化的快速發(fā)展階段，在城市建設規(guī)劃方面，出現(xiàn)2-3年各地就進行一次規(guī)劃修編，也就不奇怪了。土地利用總體規(guī)劃是在給定一個時期的經(jīng)濟發(fā)展速度和城市化程度的前提下，對一個地方土地利用結構、土地轉(zhuǎn)用和耕地保護量的指標性規(guī)劃，但是，由于各地的經(jīng)濟發(fā)展速度和城市化水平大大超過預期，另一方面，由于我國改革后的第一個土地利用規(guī)劃是1997年編定的，帶有明顯的計劃經(jīng)濟色彩，對經(jīng)濟發(fā)展預期明顯過低，造成土地利用總體規(guī)劃大大滯后，越來越失去其權威性，甚至在一些地區(qū)成為制約經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。主體功能區(qū)規(guī)劃，是國土開發(fā)戰(zhàn)略性、基礎性、約束性的規(guī)劃。要以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎，以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，以城市規(guī)劃和土地規(guī)劃為支撐，逐步建立定位清晰、功能互補的國土開發(fā)規(guī)劃體系。以推進形成主體功能區(qū)為契機，把國土規(guī)劃提上議事日程，從可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，對國土進行全面規(guī)劃，實行科學的國土開發(fā)和保護，對于優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)的土地進行科學布局，以《國土規(guī)劃法》的形式予以明確，提高規(guī)劃的科學性，減少行政干預，減少下位法之間的沖突和矛盾。

（二）有利于空間合理布局，形成區(qū)域梯度發(fā)展

改革二十多年來，區(qū)域之間的調(diào)整，土地政策起到了很重要的作用，20世紀80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展打破了國有企業(yè)一統(tǒng)天下的局面，區(qū)域朝著均衡方向發(fā)展，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之所以能全國遍地開花，在很大程度上得益于當時的政策鼓勵農(nóng)民利用集體的土地自辦企業(yè)，解決農(nóng)民的就業(yè)和收入問題。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比鄰港澳的便利外，也得益于當時廣東比較靈活的集體土地進入市場的辦法，據(jù)調(diào)查，這一區(qū)域50%以上的建設用地屬于集體建設用地，這就大大降低了企業(yè)創(chuàng)辦的門檻，為招商引資創(chuàng)造了大大便利。90年代末以后，長江三角洲的發(fā)展盡管已面臨新《土地管理法》的嚴格管理，但這一區(qū)域80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大發(fā)展時，留下了大量存量集體建設用地，為長三角工業(yè)化城市化提供了巨大的土地空間。

隨著珠三角和長三角的高度工業(yè)化，土地稀缺性大大提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢在必然，中部和西部局部地區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。土地政策的制定和實施必須要充分考慮各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不一，土地要素的角色和功能應有所差異。在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，由于土地稀缺性十分高，如果繼續(xù)沿襲政府獨家控制土地、低價供應土地支持工業(yè)和大比例行政劃撥用于基礎設施土地的思路，不僅導致土地的不集約、節(jié)約利用，而且也不利于這些地區(qū)的城市化和工業(yè)化的匹配發(fā)展；重點開發(fā)區(qū)域?qū)缪莩薪觾?yōu)化開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要角色，土地政策的制定和實施應當借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)起步和發(fā)展階段以靈活性和創(chuàng)新性支持工業(yè)化和城市化的經(jīng)驗，避免建設用地完全通過征用的傾向，給集體建設用地進入市場開辟一個通道，將對優(yōu)化開發(fā)區(qū)的發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義；限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)是以環(huán)境保護為主，土地政策的制定和實施則應以強調(diào)補償機制的完善為主，通過補償和轉(zhuǎn)移支付，縮小這兩個區(qū)域與優(yōu)化開發(fā)區(qū)和重點開發(fā)區(qū)的差距。因此，在推進形成主體功能區(qū)建設中，根據(jù)不同區(qū)域的功能定位，形成區(qū)域性的土地政策，將有利于區(qū)域發(fā)揮比較優(yōu)勢，形成區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）建立和健全補償機制，縮小區(qū)域差距，實現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展

我國經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展之所以形成各地單純追求經(jīng)濟發(fā)展，一個很重要的原因是，一個地方不抓經(jīng)濟，該地區(qū)與其他地區(qū)的差距就會不斷拉大，地方政府收入也上不來。

地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平的差距由它們之間的工業(yè)化、城市化程度決定，而工業(yè)化、城市化程度的差異又帶來政府獲得的土地收入的差距。一個地區(qū)的工業(yè)化、城市化水平越高，居民購買力越強，房地產(chǎn)業(yè)越活躍，土地市場也越發(fā)展，政府土地收入也越高。反之，一個地區(qū)的工業(yè)化、城市化程度越低，居民購買力越低，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，土地市場也無法發(fā)展，政府土地收入也極其低微。這是這一輪經(jīng)濟發(fā)展背后政府收入狀況差異的真實寫照。

盡管我們力圖通過財政轉(zhuǎn)移支付解決地區(qū)之間的平衡，但由于地區(qū)之間差距的根源在于預算外收入的差距，一個地方的產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，尤其是地方可支配的收入上不來，光靠財政轉(zhuǎn)移支付，無法帶來地方富裕和地方政府財政狀況的好轉(zhuǎn)。

解決的辦法是，根據(jù)主體功能區(qū)的區(qū)域劃分原則，對于能發(fā)展的區(qū)域（優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點開發(fā)區(qū)域）在土地政策、尤其是建設用地指標有所放松，支持優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城市化的進程和重點開發(fā)區(qū)域的工業(yè)化進程；對于限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，除了已經(jīng)實行的財政轉(zhuǎn)移支付和退耕還林、還草政策外，在財政上專辟生態(tài)和環(huán)境保護基金，給予補償；除了中央財政渠道外，還應探索區(qū)域之間發(fā)展權機會損失補償機制，即由優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點開發(fā)區(qū)域獲得了發(fā)展權的區(qū)域向被限制和禁止發(fā)展區(qū)域進行發(fā)展權補償，辦法包括建設用地指標可交易，建立政策性移民專區(qū)等等，讓限制和禁止發(fā)展區(qū)域享受工業(yè)化和城市化的成果，讓優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點開發(fā)區(qū)域享受優(yōu)良的環(huán)境，形成全局范圍的經(jīng)濟、社會、自然可持續(xù)發(fā)展。

（四）充分發(fā)揮市場機制的作用，實現(xiàn)稀缺土地資源的集約、節(jié)約利用

我國上一輪經(jīng)濟發(fā)展中，政府通過壟斷土地供應主導經(jīng)濟發(fā)展進程，這種增長模式，雖然保證了工業(yè)化和城市化的高速度，但也帶來政府經(jīng)營土地和金融的高風險，農(nóng)民權益受損，土地的粗放利用，形象工程林立，環(huán)境惡化，土地腐敗。

我國經(jīng)濟已進入追求增長質(zhì)量和經(jīng)濟、社會與資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展新階段。土地盡管在區(qū)域發(fā)展中還將扮演重要角色，但土地啟動經(jīng)濟成長的機制必須要有根本改變。那就是，要減弱政府對土地的行政配置和獨家壟斷，發(fā)揮市場在土地配置中的基礎性作用，通過價格機制反映土地資源的稀缺性，引導土地的更集約、更節(jié)約及更有價值利用；將財產(chǎn)權在土地利益分配中的作用擺在重要位置，讓土地所有者農(nóng)民集體分享城市化工業(yè)化帶來的土地價值增值的成果，促進社會和諧和政治穩(wěn)定。

具體而言，在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，土地政策的重點是，強化市場機制的作用，政府逐步退出對土地征用和供應的壟斷，誘導目前過量的基礎設施用地和工業(yè)用地向城市用地的配置，將一些對農(nóng)民財產(chǎn)性補償?shù)膫€案探索上升到地方普適性做法，并形成地方規(guī)章，對農(nóng)民土地權益實行合法保護。在重點開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟起飛階段，一定要吸取優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗教訓，改變靠土地招商引資和以土地抵押從事城市基礎設施投資的思路，真正發(fā)揮市場在配置土地資源中的作用，既通過價格機制保證稀缺土地得到最優(yōu)利用，又通過健全市場和農(nóng)民土地產(chǎn)權保護，降低企業(yè)創(chuàng)辦門檻，實現(xiàn)農(nóng)民土地權利對土地級差收益的分享，為實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和共融提供制度空間。

二、

迄今為止，我國依然維持城鄉(xiāng)分治、政府壟斷城市土地一級市場的制度。一方面，造成農(nóng)村與城市土地分屬不同法律約束，由不同機構管理，形成不同的市場和權利體系；另一方面，形成只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO用地，就要通過政府征地，任何單位建設用地都要使用國有土地。這種制度使政府成為農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO用地的唯一決定者，成為城市土地一級市場的唯一供應商。改革提高了市場配置資源的程度，但是政府同大型國有企業(yè)壟斷上游資源一樣，對土地的壟斷卻進一步強化。中國經(jīng)濟由投資拉動的現(xiàn)狀，是與大部分投資由銀行提供以及地方政府用土地撬動金融密切相關的。法律賦予地方政府對土地的壟斷權，不僅是地方政府賴以生存和維持運轉(zhuǎn)的重要保障，而且也促成了地方政府以土地啟動經(jīng)濟增長的特殊激勵結構。政府征地、賣地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市擴張成本就越低，招商引資越便利，政府稅源越多。這種增長方式的弊端已在財政、稅收、金融、投資、價格形成機制、社會和諧、政府行為諸多方面彰顯出來。土地參與宏觀調(diào)控，其宗旨是約束地方政府行為。但是，土地調(diào)控的閘門在中央，而土地閘門的把手還在地方，加上地方財政嚴重依賴土地及其相關收入的現(xiàn)狀得不到改變，地方政府就有將閘門把手擰開甚至放閘的沖動，進而使中央政府的土地調(diào)控效果大打折扣，對經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展提出嚴峻挑戰(zhàn)。必須對現(xiàn)行土地制度進行根本改革。

本報告強調(diào)了以建設主體功能區(qū)為契機進行國土規(guī)劃的必要性，提出了主體功能區(qū)建設中制定土地政策的基本原則，并按優(yōu)化開發(fā)區(qū)域、重點開發(fā)區(qū)域、限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，設計了相應的土地政策。

三、主體功能區(qū)的土地政策設計

（一）優(yōu)化開發(fā)區(qū)的土地政策

1.優(yōu)化建設用地供應結構，促進城市化和工業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展。（1）改變優(yōu)化開發(fā)區(qū)土地供應目前工業(yè)用地比重過高，城市商業(yè)等三產(chǎn)用地比重過低的局面。應著力研究發(fā)達國家和地區(qū)同等經(jīng)濟發(fā)展水平下，城市用地與工業(yè)用地的比重關系，提高土地的集約度和利用效率，推動優(yōu)化開發(fā)區(qū)從過于依賴工業(yè)增長向依賴城市三產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，促進城市集聚效應對整個經(jīng)濟的帶動作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商業(yè)和房地產(chǎn)用地的市場供應量，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。具體途徑是，將建議（2）中提到的減少的行政性劃撥用地，轉(zhuǎn)用于通過市場方式供應于經(jīng)營性用地，以及將建議（4）中提到的工業(yè)性協(xié)議用地減少的部分直接通過市場方式供應轉(zhuǎn)用于城市經(jīng)營性用地。

2.強化市場在建設用地配置中的作用，探討政府逐步退出壟斷土地供應的途徑。（1）嚴格限定行政劃撥用地的用途和比重。目前行政劃撥用地的用途過于寬泛，占地過多，既浪費土地，又易滋生腐敗。建議對建設用地中劃撥用于公共設施建設的比重做出嚴格限定，清理一些以公共利益名義實際是營利性的用地。進行某些公共用地按市場價賠償?shù)脑圏c。減少行政劃撥的公共建設用地的用途和比重進行嚴格限定，尤其是作為所謂提升城市品位的大廣場、大馬路、豪華辦公樓等做出嚴格限定。（2）著手制定“公共利益征地否定式目錄”，明確規(guī)定以盈利性為目的的用地不得征用，土地的征用必須堅持《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的“為了公共利益的需要，可以對土地實行征收和征用”的原則，改變目前只要是經(jīng)濟建設需要就實行征用的做法。為了解決“公共利益”在法律上難以準確界定的情況，建議出臺政策明確規(guī)定，只要是以盈利為目的的用地，即可判定為非公共利益，這類用地不得通過征用獲得，并列出不屬于公共利益用地的名錄，作為將來國土部門監(jiān)察的重要內(nèi)容。（3）限定政府儲備土地為存量土地，嚴禁征用農(nóng)民集體土地納入土地儲備范圍，明確土地儲備中心主要通過對存量建設用地的收購和收回以獲取土地。

3.嚴格控制建設用地增量，把盤活存量作為土地政策的著力點。（1）出臺政策統(tǒng)一處理歷史遺留問題，在制度上堵住新的土地空閑置。抓住當前土地資產(chǎn)價格上漲的有利時機，以盤活閑置土地為目的，由國務院盡快出臺關于處置國有閑置建設用地歷史遺留問題的規(guī)定，對閑置用地的界限、類型、范圍、期限，金融機構抵債土地繳納閑置費、土地收回和相關稅費等作出明確政策規(guī)定。同時，加強土地利用制度改革，加大土地腐敗的處罰力度，進行土地保有環(huán)節(jié)的稅收征收試點，提高房地產(chǎn)商持有土地的成本，防止土地投機。（2）對存量集體建設用地的確權進行分類處理，在政策上既要給出路，又要防止違法用地合法化。對“無證用地”、“歷史用地”要視情給予專項指標支持和減免稅費，由登記機關直接按歷史用地進行確權發(fā)證。屬于舊廠房改造，須根據(jù)有關規(guī)定完善用地和規(guī)劃報建手續(xù)后方可進行。對違法用地的舊廠房拆遷，應視情給予補償。為防止地方借改造之機擴大集體建設用地范圍,建議國土部門在珠三角地區(qū)進行存量集體建設用地確權試點。（3）尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權利，構建利益共同體。政府應主要從舊物業(yè)改造帶來的產(chǎn)業(yè)升級和物業(yè)的稅收中受益，土地價值升值的絕大部分應留給農(nóng)民集體；在物業(yè)改造中，尊重農(nóng)民意愿，盡可能保持土地的集體所有；對于需要政府和社會資本介入的大型物業(yè)改造項目，要保留合理比例和位置較好的物業(yè)給農(nóng)民集體，讓農(nóng)民集體長期享有物業(yè)出租的收入。

4.實行功能區(qū)內(nèi)城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤試點。（1）由城市建設用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設用地減少區(qū)域支付土地復墾費用。（2）在建設用地掛鉤過程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設用地給原騰出建設用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地；（3）城市區(qū)域應向騰出建設用地吸納一定比例的人口進城，這部分進城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務。（4）對于整理出的閑置建設用地，可以不占用年度建設用地指標。

5.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補平衡，逐步實行功能區(qū)域之間的耕地保護與補償機制。（1）在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，既要阻止稀缺土地資源被大面積圈占，又要解決建設用地后備資源的供應瓶頸。以浙江為例，土地嚴管前，浙江省已有各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積1521平方公里，啟動開發(fā)面積484平方公里，僅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建設用地的按計劃指標控制與管理，再過5到10年，浙江的一些城市將面臨無地可用的窘?jīng)r。2000至2004年，全省建設用地平均年使用量約50萬畝，最高年份達70萬畝。土地嚴管后，2005年國家下達的建設用地指標16.5萬畝，加上已獲批準可使用的折抵指標共20多萬畝，大量已批項目等地開工。建議對優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有農(nóng)保率作出調(diào)整，以適應地方經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程。（2）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實行耕地占補平衡的辦法，改為以功能區(qū)域為單位，實行耕地占補平衡。（3）建立農(nóng)田保護的地區(qū)補償機制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地只能通過縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標的置換，解決經(jīng)濟發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護平衡，這種做法一直沒有得到中央認可。隨著經(jīng)濟發(fā)展，這種做法將越來越普遍，甚至出現(xiàn)跨省平衡。建議出臺功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標異地置換的原則、方式和補償機制等出臺有關政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補償。

6.進行土地財產(chǎn)稅改革試點，培植地方政府可永續(xù)利用的地方稅源。（1）啟動土地財產(chǎn)稅改革，讓城市政府有永續(xù)的收入來源。根據(jù)各國經(jīng)驗，土地財產(chǎn)稅一般作為地方政府主要稅種，可以成為地方政府可持續(xù)性收入的重要來源。在操作上先易后難，合并稅種，統(tǒng)一征收，分步實施。建議將與土地財產(chǎn)相關的稅費由多個部門征收，改為只由稅務部門征收；將現(xiàn)行的各種土地稅費合并為三個稅種，即土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。土地占用稅是對土地農(nóng)轉(zhuǎn)非行為的征稅，將現(xiàn)在的耕占稅、耕地開墾費、新增建設有償使用費合并征收，體現(xiàn)保護耕地的目的；土地保有稅是對持有建設用地者的征稅，基于土地的不可再生性和隨著經(jīng)濟發(fā)展必然升值的情況，可由中立的土地評估機構公布一個地區(qū)一定時期的土地價格，稅務部門根據(jù)地價上漲的情形對土地持有者征收一定比例的土地保有稅；土地交易稅是對建設用地的交易行為征稅，既讓地方政府可以獲得穩(wěn)定的稅源，也有利于土地轉(zhuǎn)向最有價值的使用。（2）在土地財產(chǎn)稅改革探索階段，盡快出臺土地出讓金納入地方預算管理實施辦法，并明確土地出讓金由地方使用，中央不參與其利益分配。中央可明確規(guī)定，將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理，有利于這筆資金的規(guī)范有效使用。但是，在操作上要注意以下兩點：一是，預算資金管理是年初進行預算，年終審核，而土地出讓金是政府出讓土地所得，它是一種政府壟斷下的市場行為，當年計劃出讓多少土地可以由有關機構控制，但出讓金多少則受市場左右，土地出讓金如何納入地方預算管理要有具體實施細則。二是，中央在土地出讓金預算管理的規(guī)定中，應規(guī)范和提高土地出讓金的使用效率，決不可成為主管部門在摸清地方家底后分配地方土地收入的契機。

7.嘗試工業(yè)用地和農(nóng)民宅基地進入市場，讓農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化成果。（1）嘗試政府放棄對工業(yè)用地的壟斷供應，讓農(nóng)民集體土地直接進入工業(yè)用地市場。建議政府放棄對工業(yè)用地的壟斷供應，讓農(nóng)民集體土地直接進入工業(yè)用地市場，這樣，一方面可以減輕政府的財政壓力，另一方面有利于農(nóng)民分享土地級差收益，使稀缺的建設用地按市場價格配置到更有價值的使用。廣東省政府積極推行以農(nóng)民集體建設用地直接進入市場的做法，值得推廣。（2）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟組織建造標準廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實踐證明，村留用地既有利于村級經(jīng)濟壯大，在農(nóng)村公共財政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來源，而且土地分紅也成為發(fā)達地區(qū)農(nóng)民分享土地級差收益的重要途徑。建議中央出臺專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（3）保護農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權利。在城市化進程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對宅基地的權屬沒有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財產(chǎn)的同時，對宅基地的申請、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設為名，侵犯農(nóng)民宅基地權利。

（二）重點開發(fā)區(qū)的土地政策

1.逐步加大市場在土地資源配置中的作用，警惕和防范政府經(jīng)營土地風險。（1）改變建設用地指標過于集中于大城市的局面。在重點開發(fā)區(qū)，政府在建設用地上行政配置資源的色彩濃，對經(jīng)濟發(fā)展的負面影響大。在一些省份，2/3以上的建設用地指標被集中使用于省會城市和少數(shù)幾個中等城市，不利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，應該予以改變。（2）在重點開發(fā)區(qū)，地方政府也借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)的做法，實行政府土地儲備和獨家經(jīng)營土地，但是，由于經(jīng)濟發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場發(fā)育不足，土地出讓收益不理想，政府經(jīng)營土地并非一本萬利，應減少政府獨家供應土地的局面，禁止政府將增量土地放入土地儲備。（3）在重點開發(fā)區(qū)，基礎設施用地比重過高，帶來供地結構的不合理，也影響土地收益，應當予以改變。

2.嘗試工業(yè)用地直接進入市場，維持我國制造業(yè)的全球優(yōu)勢。審慎評估政府壟斷工業(yè)用地“招、拍、掛”對我國工業(yè)化的影響，讓農(nóng)民集體土地直接進入市場。工業(yè)用地“招、拍、掛”出讓政策的出臺，可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價招商引資行為，但也會提高重點開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地的成本。我國現(xiàn)在正處在工業(yè)化的關鍵階段，農(nóng)業(yè)勞動力的轉(zhuǎn)移和工業(yè)向重點開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，都有賴工業(yè)化繼續(xù)保持一定增長速度。優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗表明，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)民直接將集體建設用地以出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等形式供應給企業(yè)，既大大降低了企業(yè)的用地成本，又保證了農(nóng)民可以長期分享土地增值收益，地方政府可以獲得企業(yè)稅收和土地使用費。推廣地方農(nóng)民集體建設用地直接進入市場的做法，有利于大量中小企業(yè)到廣大重點開發(fā)區(qū)域落戶，促進制造業(yè)向重點開發(fā)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，繼續(xù)保持我國制造業(yè)在全球的競爭優(yōu)勢。

3.維持工業(yè)化、城市化進程中集體和國有土地的“同地、同價、同權”。（1）城市化進程中的土地國有化趨勢應該有所遏制。在法律有待修改的情況下，要用好土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃這個龍頭。規(guī)劃就是法律，一切用地以規(guī)劃為藍本，不能突破規(guī)劃，也不能利用政府權力隨意修改規(guī)劃。防止地方利用村改居、市改區(qū)、區(qū)域調(diào)整、城市化改制等所謂創(chuàng)新，變相大面積圈占農(nóng)地。（2）在制度上確保建設用地兩種所有制的長期并存。我國憲法確立的土地國有制和集體土地所有制的并存，有利于維護我們這樣一個農(nóng)業(yè)人口大國的長期穩(wěn)定。但是，由于現(xiàn)行有關法律造成城市化的同時土地就必須國有化的現(xiàn)實格局，建議在憲法中可考慮修改以城鄉(xiāng)分割來劃分兩種土地所有制的提法。不僅要賦予農(nóng)民農(nóng)地農(nóng)用時的長期而有保障的土地使用權，而且要賦予農(nóng)民在農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地時的土地使用權、收益權和轉(zhuǎn)讓權。（3）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟組織建造標準廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實踐證明，村留用地既有利于村級經(jīng)濟壯大，在農(nóng)村公共財政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來源，而且土地分紅也成為發(fā)達地區(qū)農(nóng)民分享土地級差收益的重要途徑。建議中央出臺專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（4）保護農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權利。在城市化進程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對宅基地的權屬沒有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財產(chǎn)的同時，對宅基地的申請、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設為名，侵犯農(nóng)民宅基地權利。

4.盡快制定規(guī)范集體建設用地流轉(zhuǎn)的法律，結束集體建設用地大量非法流轉(zhuǎn)的局面。（1）應在符合規(guī)劃的前提下，集體土地應與國有土地一樣，可以出租，出讓，轉(zhuǎn)讓，抵押；可以獲得與國有土地具有同等權利的《集體土地使用權證》；農(nóng)民可以獲得土地流轉(zhuǎn)的絕大部分收益；集體非農(nóng)建設用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得。（2）所有非農(nóng)建設用地的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地必須在規(guī)劃的控制下，按年度用地計劃實行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，依法進行土地登記，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得轉(zhuǎn)用證書。（3）要對所轄地域的非農(nóng)建設用地作一次認真普查，制定出補辦轉(zhuǎn)用手續(xù)的最后期限和罰則，使所有非農(nóng)建設用地必須依法取得，禁止私下流轉(zhuǎn)的土地黑市；建立集體建設用地使用權交易市場。在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下，依市場原則將集體建設用地使用權進入市場進行交易，這一過程不改變集體土地所有權性質(zhì)，任何建設用地使用者都可根據(jù)市場公平交易的原則，與集體土地所有者或建設用地使用者進行等價交換。土地使用權價格應該是市場價格。(4)加強集體土地收入的管理，確保農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)收益的主要獲得者。在土地產(chǎn)權上，嚴格界定集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在土地權利，在流轉(zhuǎn)收益分配上的關系，要加強對集體經(jīng)濟組織土地收益資金的管理，將土地流轉(zhuǎn)收益最大程度地運用于農(nóng)民的社會保障，以保障農(nóng)民的長遠生計。

5.進行功能區(qū)內(nèi)城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤試點。（1）由城市建設用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設用地減少區(qū)域支付土地復墾費用。（2）在建設用地掛鉤過程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設用地給原騰出建設用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地。（3）城市區(qū)域應騰出建設用地吸納一定比例的人口進城，這部分進城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務。（4）對于整理出的閑置建設用地，可以不占用年度建設用地指標。

6.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補平衡，逐步實行功能區(qū)域之間的耕地保護與補償機制。（1）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實行耕地占補平衡的辦法，改為以功能區(qū)域為單位，實行耕地占補平衡。（2）建立農(nóng)田保護的地區(qū)補償機制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地可以通過縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標的置換，解決經(jīng)濟發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護平衡。（3）隨著經(jīng)濟發(fā)展，跨省耕地動態(tài)總量平衡將不可避免，建議出臺功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標異地置換的原則、方式和補償機制等出臺有關政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補償。

（三）限制開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護的財政和地區(qū)補償機制。（1）國家財政專門設立生態(tài)保護基金，作為對限制開發(fā)區(qū)域保護環(huán)境的補償。（2）繼續(xù)維持10-15年的退耕還林補償政策。這一政策在其他區(qū)域可以停止，但是對于限制開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對于生態(tài)修復將起到十分有效的作用。（3）國家出臺政策，建立發(fā)達地區(qū)向限制開發(fā)區(qū)域的環(huán)境補償辦法。

2.加大林權、草場權屬改革，增大當?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。（1）改革森林采伐制度，提高林業(yè)經(jīng)濟效益；（2）林地權屬的長期化；（3）解決草場的“公地悲劇”問題，解決草場界定中的技術和產(chǎn)權問題。

3.對于資源性利用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展予以土地政策的支持。限制開發(fā)區(qū)不可能完全脫離工業(yè)化進程，帶來當?shù)厝丝谥赂?，應該支持當?shù)刭Y源性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在建設用地指標上，改變完全集中于大中城市的格局，對于限制開發(fā)區(qū)內(nèi)一些縣發(fā)展資源性產(chǎn)業(yè)給予一定的土地指標。

（四）禁止開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護的財政補償機制。由于本區(qū)域主要是國家森林公園或自然保護區(qū)，資源的保護具有國家公共品的特性，因此，必須建立限制開發(fā)區(qū)域的土地和資源保護的受益主體已經(jīng)超越本地區(qū)人口，因此，必須由中央財政專門設立生態(tài)保護基金，作為對限制開發(fā)區(qū)域保護環(huán)境的補償。

2.繼續(xù)執(zhí)行退耕還林和生態(tài)修復補償政策。前些年實施的退耕還林還草政策，對于禁止開發(fā)區(qū)的生態(tài)恢復起到了十分積極的作用，考慮到這些地區(qū)的生態(tài)正處于修復期，當?shù)剞r(nóng)民還沒有經(jīng)濟能力承擔后續(xù)功能，繼續(xù)10-15年的中央財政支持相當關鍵，因此，這一政策對于禁止開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對于生態(tài)修復將起到十分有效的作用。不僅如此，在實施主體功能區(qū)以后，由于禁止開發(fā)區(qū)主要承擔生態(tài)功能，中央財政應對本區(qū)域生態(tài)修復以后的維護設立專門資金。

3.加大政策性移民力度，讓禁止區(qū)域人口分享工業(yè)化城市化成果。禁止開發(fā)區(qū)域多為生態(tài)脆弱區(qū)域，資源的承載力不堪重負是環(huán)境惡化的主要原因。國家應和優(yōu)化開發(fā)區(qū)域及重點開發(fā)區(qū)域協(xié)同，做好政策性移民工作，讓限制性區(qū)域的人口分享工業(yè)化和城市化的好處，尤其是分享土地級差收益帶來的好處。（1）由禁止開發(fā)區(qū)域政府與優(yōu)化和重點開發(fā)區(qū)域政府聯(lián)手，建立政策性移民專區(qū)，輸入?yún)^(qū)和輸出區(qū)政府聯(lián)合組織管理區(qū)，在土地、就業(yè)、教育、社會政策等方面形成特殊政策，利于移民長期安置；（2）輸入?yún)^(qū)和輸出區(qū)建立建設用地指標交易平臺，輸入?yún)^(qū)給予輸出區(qū)土地收益補償。

4.加大林權、草場權屬改革，增大當?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。禁止開發(fā)區(qū)域不僅要進行生態(tài)的修復，還要增加生態(tài)保護的效益，關鍵是改變在林、草方面只重保護、忽視效益的思路，應建立從保護中增加收益的制度安排。（1）改革森林采伐制度，提高林業(yè)經(jīng)濟效益；（2）林地權屬的長期化；（3）解決草場的公地悲劇問題，解決草場界定中的技術和產(chǎn)權問題。

篇6

【關鍵詞】項目管理；弊端；建議

前言

目前，我國政府投資工程基本上是延續(xù)計劃經(jīng)濟時期的管理模式。在這種模式下，許多政府投資的工程項目，投資與建設、使用、管理混為一體。各級政府直接組織工程項目建設，自己監(jiān)管自己，既當裁判員又當運動員，造成了越位。同時由使用單位組建臨時基建班子，在越位的同時又存在著缺位。臨時班子往往對基建程序和相關法律法規(guī)不夠了解，缺乏工程建設專業(yè)知識和項目管理經(jīng)驗，無法制訂合理的管理制度和完善的管理方法，致使建設任務難以完成，責任難以落實，經(jīng)驗難以積累。在這種方式下，行政權力直接介入工程項目實施，相互之間缺乏有效的監(jiān)督，極易造成決策失誤或監(jiān)督失效、失靈。建設單位往往從部門利益出發(fā)，爭項目、爭資金，千方百計擴大投資規(guī)模，導致超規(guī)模、超預算，造成社會資源的極大浪費，更導致項目投資效益低下，形成投資黑洞，嚴重影響工程質(zhì)量，并滋生腐敗。進行相關工程項目管理體制改革勢在必行。

1 目前我國政府投資工程管理的基本狀況

改革開放以來,多元化投資主體的格局逐步形成。工程管理方式也出現(xiàn)了多種形式。目前,全國各地對政府投資工程的主要管理方式有以下幾種

（1）項目法人型。按照國家計委計建設，經(jīng)營性建設項目必須組建項目法人,項目法人為依法設立的獨立性機構,對項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還和資產(chǎn)的保值、增值,實行全過程負責。

（2）工程指揮部型。該機構一般臨時從政府有關部門抽調(diào)人員組成,負責人通常為政府部門的主管領導,當工程項目完成后,即宣布解散。

（3）基建處型。各個行政部門(如教育、文化、衛(wèi)生、體育)以及一些工程項目較多的單位均設有基建處,在這種模式下,具體項目的實施一般由后者進行,前者主要是進行常規(guī)性的行政性管理。

（4）專業(yè)機構型。這是最近幾年隨著改革的不斷深化,我國各省市、地區(qū)通過探索而出現(xiàn)的對政府投資工程的新型的管理方式,按管理機構的性質(zhì)分,有政府機關型、事業(yè)單位型、企業(yè)型。

2 政府項目投資管理的弊端

2.1 為加快項目建設，政府投資管理部門放寬管理

部分審批機關對于前期及各個階段工作未給予充分重視，部分項目未進行可行性研究，或者可研未經(jīng)評估論證就直接批復立項，或初步設計工作不夠細致，深度不夠，出現(xiàn)漏項、缺項、設計不合理等問題，造成后期更多，影響了項目工期和整體運行效果；部分項目存在程序倒置的現(xiàn)象；出現(xiàn)建設規(guī)模調(diào)整，未能嚴格按照要求及時上報審批建設規(guī)模和投資調(diào)整，造成“三超”現(xiàn)象；部分項目未按照要求公開招標或者違反規(guī)定分解招標造成部分工程細項遺漏；開工前必須完成的手續(xù)未辦理；監(jiān)理、代建單位現(xiàn)場管理經(jīng)驗不足；不及時辦理項目竣工驗收及財務決算工作等。

2.2 征地拆遷成本不斷提高

2010 年12 月國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次征求意見稿）》，再度就“新拆遷條例”立法征求公眾意見，要求補償金不低于市場價，實際上目前不少地區(qū)拆遷項目的補償金遠高于相關法律、法規(guī)的標準。各別地方政府在征地拆遷上為追求時間效益，在拆遷過程中往往出現(xiàn)以金錢換時間、花錢買效率的現(xiàn)象，從而導致拆遷成本居高不下。

2.3 政府投資項目缺少系統(tǒng)的管理模式

同時，政府投資項目接受發(fā)改委、財政、審計、建設、監(jiān)察、紀委等多頭監(jiān)管，權責劃分不明確，缺乏對項目全過程、全方位的監(jiān)管，難以對投資實施有效的控制。雖然國家先后在項目法人責任制、代建制、監(jiān)理制、招標投標制和合同制等方面進行了積極的探索和實踐，但建設項目管理的專業(yè)化程度還相當?shù)汀?/p>

2.4 項目全過程的投資管理缺少合格的專業(yè)人才

項目投資管理是專業(yè)性、技術性要求很高的工作，不僅要通曉法律知識，還要熟知工程項目的運作規(guī)律和工程經(jīng)濟知識。目前我國相當部分投資管理人員存在明顯不足。

3 改進和完善項目管理的建議

3.1 嚴把設計關，強化并完善設計賠償保險制度

設計是工程管理的源頭。設計的深度、精度對工程的成功至關重要，也是工程建設過程中防止中標人工程變更的重要環(huán)節(jié)。工程實際中經(jīng)常會出現(xiàn)更改設計、追加投資的問題。一個重要原因就是施工圖的質(zhì)量和設計深度不夠，造成工程造價不斷上升。目前，各地設計院層次不一，設計人員的技術水平也良莠不齊，有些設計人員責任心不強，表現(xiàn)為設計圖紙錯、漏、碰、缺非常嚴重；有些設計院任務重、人手緊，設計圖紙就像應付差事，只設計不檢查，各專業(yè)不碰頭，其內(nèi)部校對、審核、審定制度形同虛設，以至于造成圖紙錯誤百出，應該通過強化、完善設計賠償制度和保險制度來強化執(zhí)業(yè)責任，即通過明確責任和賠償條款，要求設計單位對設計成果的質(zhì)量負責，對由于重大設計失誤造成工程造價變更，應承擔相關責任和相應賠償責任。

可選聘一些經(jīng)驗豐富、有責任心的專業(yè)技術人員，按專業(yè)分組，負責各專業(yè)圖紙的審核校驗。對每一份圖紙進行嚴格審查，消除圖紙中的錯、漏、碰、缺，嚴格把關新產(chǎn)品、新工藝及獨一無二產(chǎn)品的使用；要審核圖紙的設計內(nèi)容是否符合設計規(guī)范和施工驗收規(guī)程的規(guī)定，設計方案能否施工，使用的新材料和特殊材料的規(guī)格、品種能否滿足實際要求等等。

3.2 完善施工企業(yè)信用評價體系

一些施工企業(yè)常有拖延工期、克扣或拖欠工人工資、挪用安全技術措施費等損害工程質(zhì)量和工人利益的行為，甚至偷工減料造成工程質(zhì)量事故，給建設單位造成無法挽回的損失。一些施工單位缺乏專業(yè)、科學的報價機制，對預期的施工難度和工程復雜性等估計不足，盲目壓價，使報價遠低于成本，以至于中標后根本無法完成任務，甚至工程建設到一半退場，導致建設單位重新招標承包商，嚴重影響工程進度，給雙方都造成巨大損失。一些管理不規(guī)范、管理成本較低、不太正規(guī)的企業(yè)，為拿到承建項目，不惜競相壓價，甚至虧本經(jīng)營，嚴重擾亂建筑市場秩序。建筑市場的圍標串標、轉(zhuǎn)包掛靠等屢禁不止。

一個好的施工單位有較高的項目管理經(jīng)驗、管理水平、技術水平和管理團隊，將給項目的成功帶來很大的保證。針對建筑市場發(fā)育不完善，政府監(jiān)管不到位的問題，建議應繼續(xù)通過加快行業(yè)市場化改革進程，完善建筑法規(guī)，培育信用體系，通過逐步建立和完善各項改革措施，創(chuàng)造依法者生、違法者亡的市場環(huán)境，培育、完善社會信用體系，體現(xiàn)誠實信用獲得價值和失信違約必付代價，以此營造相互信任和恪守信約的執(zhí)業(yè)氛圍。

3.3 完善監(jiān)理企業(yè)的信用評價體系

由于目前監(jiān)理單位良

莠不齊，監(jiān)理人員水平高低不一，僅靠監(jiān)理單位預選名錄還無法真正約束監(jiān)理單位，且監(jiān)理人員流動性較大，即使約束了單位，也難以約束個人。因此目前深圳市建筑工務署正在與相關部門溝通，建議政府在完善監(jiān)理企業(yè)信用制度和評價體系的基礎上，完善監(jiān)理工程師個人的執(zhí)業(yè)履約情況，此履約評價以工程管理中容易出現(xiàn)的問題作為評價細則，比如監(jiān)理工程師管理水平、技術水平、協(xié)調(diào)能力、工作質(zhì)量，是否存在失職瀆職行為等等，并建立相應獎罰措施。相應評價信息公開并方便查詢，以加大對監(jiān)理人員的執(zhí)業(yè)約束。

3.4 成立質(zhì)量檢查小組，把關工程施工質(zhì)量

工程質(zhì)量是百年大計，必須堅持質(zhì)量第一，確保萬無一失。除了通過監(jiān)理單位來加強工程質(zhì)量監(jiān)控外，工務署還通過項目組各專業(yè)技術人員來把控工程質(zhì)量。同時聘請知名的退休老專家、監(jiān)理公司總工等技術人才組成質(zhì)量檢查小組，制定質(zhì)量檢查細則，使質(zhì)量檢查常態(tài)化并為此建立長效機制。

篇7

論文關鍵詞 商品房 預售 消費者 權益

一、商品房預售制度概況

關于房屋預售之條件,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權出讓金,并取得土地使用權證書,土地使用權也必須未經(jīng)抵押。對此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權,惟有土地使用權之用益物權。其二,持有建設工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售,真正受到損失的將會是善意購買人。其三,按提供預售的商品房計算,房產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進度和完成交付之期限。此項規(guī)定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設,以實現(xiàn)土地利用價值以及消費者之消費目的。其四,業(yè)已和金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費者之間形成一種特殊關系,在不動產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,還應當同時取得向境外銷售的批準文件。這是房屋預售之形式要件,我國物權變動才債權形式主義,惟已辦理登記之公示,不動產(chǎn)所有權之變動不可稱之已發(fā)生。

在房屋預售的特征方面,有以下幾點值得注意。首先,房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預售制度對消費者權益之影響

(一)房屋預售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實施細則,而究其房產(chǎn)市場緣何持續(xù)過熱,商品房預售制度自應是重要推手。在房屋預售制度之下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔房屋的存貨成本。豎所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象,實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。而預售制度更大的危害在于,當開發(fā)商提前拿到預收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件,因為在房價上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動下,人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。中國房屋預售制的潛在風險:風險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。

(二)消費者購買預售房的法律風險鑒于房屋預售合同雙方顯然在經(jīng)濟狀況和信息咨詢方面處于不對等的地位,而相關職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過程中也難免會受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應的認知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的“道德風險”大量存在,消費者則無可避免地成為承受風險更大的一方。這些風險主要有如下幾個方面:

1.開發(fā)商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發(fā)資質(zhì)或無商品房預售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗開發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工證、商品房銷(預)售許可證。這些證書就是用來證明開發(fā)商、銷售商資格的關鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預購人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預購人已履行了房款價金債務,通常情況下難以取得預定房屋之所有權。而在合同被法院宣告為無效時,更是只能請求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責任,則另當別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權利也絕無實現(xiàn)之可能性。豏購房人仍務必須留心的是,以上證書中所列的項目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費者訂定預售合同之時的名稱相同。若非如此,我們極有上當受騙之虞,蒙受經(jīng)濟損害,甚至于要承擔更為嚴苛的法律責任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務。

2.動產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動產(chǎn)本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動產(chǎn)常常被房開商拿來預售,以至于預購人購房后不能正常取得不動產(chǎn)之所有權的情形屢見不鮮。故而消費者在購買此類不動產(chǎn)時更應尤其留意以下風險。首先,放開企業(yè)在集體土地上建設的不動產(chǎn),《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴禁在集體土地之上進行商品房的開發(fā)建設和銷售經(jīng)營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發(fā)商投標競標得到建設用地使用權之后,方可在此土地之上進行商品房開發(fā)建設。是故,若知道此預售不動產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費者切勿與房開商簽訂預售合同。其次,有些房產(chǎn)開發(fā)商純粹投機炒房,并無房開企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關國家 機關的許可取得營業(yè)執(zhí)照,才能進行不動產(chǎn)的開發(fā)建設和銷售經(jīng)營。而那些并無房產(chǎn)開發(fā)資格者建設的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預售之房屋將來很可能無法辦理不動產(chǎn)權屬證書,消費者購買此類房產(chǎn)之風險,自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關于商品房銷售廣告之法律效力,應作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費者發(fā)出之要約邀請,于情于理都實為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當然要受其內(nèi)容之約束。由于開發(fā)商為了市場競爭和盡快吸引消費者之購房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實信用之基本原則的情況下,對所售物業(yè)進行適當宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對其宣傳要約邀請有足夠興趣,就應該再與銷售方進行實質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實質(zhì)性條款達成合意,然后訂立正式的商品房預售合同。

4.單方面變更設計方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預售之不動產(chǎn)標的在消費者訂立合同時尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來交付的房屋和預售合同中約定的設計方案不同的情形。開發(fā)商此種做法實際上已構成根本違約,但現(xiàn)實中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責任方面通常對消費者并不有利,如僅規(guī)定開發(fā)商返還已支付房款價金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設計而解除商品房預售合同時,往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機會,或者要面對房產(chǎn)市場已經(jīng)價格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴利益之損失很難在預售合同中找到救濟手段,損害賠償?shù)恼埱髾嗷A不甚明了。

5.預售中的定金風險定金乃保證合同目的之實現(xiàn)的很好的擔保手段,但在實務中也往往成為糾紛之所在。如在消費者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請到銀行的貸款,某些開發(fā)商往往就會從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實毫無法律依據(jù)。理由在于,實在無法期望所有預購房者都能順利申請到銀行的按揭貸款。為預先防范此類糾紛,購房者在與開發(fā)商的預售合同中應作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請到銀行按揭貸款時,應返還已付購房款和定金。之于是否應當合理扣除少許手續(xù)費,自有商議的余地。

三、行政機關對于商品房預售中的消費者之保護

鑒于房開商和消費者之間的“信息不對稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風險”這就使得房屋預售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對房地產(chǎn)市場的干預力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜,普通消費者也應增強保護意識,這樣房地產(chǎn)市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過立法對房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立資格和條件進行嚴格把關,盡可能保證房開商資產(chǎn)雄厚、信譽良好。并通過市場杠桿和行政行為維護不動產(chǎn)開發(fā)市場環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產(chǎn)開發(fā)商“拒之門外”。