導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地征收賠償細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、房地一體登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要宗旨是實(shí)現(xiàn)房地一體化登記服務(wù)，從而方便于民，只需一次申請(qǐng)登記便獲得房地產(chǎn)權(quán)利。一體化登記可以使房地權(quán)利同時(shí)登記、同時(shí)生效，防范了風(fēng)險(xiǎn)。因此，盡管業(yè)主擁有的房地產(chǎn)中土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，房屋是所有權(quán)，但其權(quán)利主體基本應(yīng)保持一致，也就是兩個(gè)不同權(quán)利的設(shè)立、變更、注銷一般應(yīng)同步發(fā)生于房和地之上。如抵押權(quán)設(shè)定的規(guī)定很好地體現(xiàn)了此原則：房屋抵押的，其相應(yīng)土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉(zhuǎn)讓時(shí)必受到土地能否分割或者能否從獨(dú)用宗轉(zhuǎn)為共用宗的限制。但是在不動(dòng)產(chǎn)抵押中會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)主體不一致的情形，這與房地權(quán)利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權(quán)利主體一致原則是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體一致，而不要求其他權(quán)利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設(shè)立登記時(shí)房屋尚未開工建設(shè)，則土地抵押權(quán)人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權(quán)，房屋一旦建成再設(shè)定抵押權(quán)給另一個(gè)抵押權(quán)人也是法律所允許的。此時(shí)，房、地就出現(xiàn)不同的抵押權(quán)主體，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，與其他房地產(chǎn)處分不同的是要將房和地的價(jià)值分別計(jì)算，分別為不同抵押權(quán)人優(yōu)先受償。正是由于房、地權(quán)利并非完全同步發(fā)生，特別是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上附上抵押權(quán)后，如何堅(jiān)守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。

1.無房屋之土地設(shè)立抵押后的在建工程抵押

土地使用權(quán)受讓方通常在取得土地時(shí)就以該土地設(shè)定抵押權(quán)用于支付土地出讓金或用于開發(fā)建造資金，在宗地不能分割的情況下當(dāng)然是以整宗地作為抵押物，此時(shí)辦理的是土地抵押設(shè)立登記。隨著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，土地使用權(quán)人即建設(shè)者會(huì)繼續(xù)以在建工程設(shè)定抵押以獲取續(xù)建資金。

建設(shè)者申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嚎梢婪ㄟx擇兩種途徑：一是只申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅涸O(shè)立登記。由于土地已經(jīng)抵押在先，土地抵押時(shí)尚未開工建設(shè)，因此根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，在建工程不屬于首次設(shè)立土地抵押的抵押物范圍，此時(shí)在建工程抵押以已建成部分的造價(jià)為限進(jìn)行擔(dān)保，不含土地價(jià)值。就整個(gè)房地產(chǎn)而言，土地抵押權(quán)人和在建工程抵押權(quán)人對(duì)應(yīng)著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置已建成房屋及整宗土地時(shí)，則土地抵押權(quán)人就土地價(jià)值部分進(jìn)行優(yōu)先受償，在建工程抵押權(quán)人就已抵押的工程價(jià)值部分進(jìn)行受償。二是土地抵押權(quán)變更為在建工程及其土地抵押。因?yàn)殡S著工程形象的進(jìn)度，土地逐漸分?jǐn)偟皆诮üこ讨?，最后竣工時(shí)土地全部隨房屋分?jǐn)偼瓿?。根?jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，房屋抵押，相應(yīng)的土地隨之抵押，則申請(qǐng)人可以在建工程及其相應(yīng)土地價(jià)值相當(dāng)于整宗土地價(jià)值時(shí)，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應(yīng)土地，并且可隨著工程形象進(jìn)度而追加在建工程設(shè)立抵押權(quán)，這種做法不會(huì)出現(xiàn)房、地抵押權(quán)人不一致的結(jié)果，更好地實(shí)現(xiàn)了房地一體化登記原則。

2.無房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋預(yù)售

在當(dāng)前房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記分離的情況下，更加應(yīng)注重交易環(huán)節(jié)與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發(fā)的土地在取得之時(shí)設(shè)立抵押權(quán)后，隨著工程的推進(jìn)會(huì)進(jìn)入房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，預(yù)售則意味著房屋及其相應(yīng)土地將從開發(fā)者名下轉(zhuǎn)移給購買人。為使預(yù)購人將來取得完整權(quán)利的房地產(chǎn)，則土地的抵押應(yīng)在預(yù)售時(shí)予以解除。因此，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋預(yù)售許可時(shí)應(yīng)提供土地抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明，或者注銷土地抵押權(quán)后再申請(qǐng)預(yù)售許可。為更好地與預(yù)售樓盤表銜接，應(yīng)如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，在預(yù)售過程中遵循在建工程抵押權(quán)每解除一套才預(yù)售一套，保證預(yù)售的房屋沒有權(quán)利限制，同時(shí)做到房地權(quán)利主體一致。

3.無房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋首次登記

對(duì)于土地抵押沒有解除而房屋申請(qǐng)首次登記的，原來僅辦理房屋所有權(quán)登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)上操作則會(huì)出現(xiàn)房屋所有權(quán)是完整的，相應(yīng)的土地使用權(quán)因抵押而受限，對(duì)于下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移則會(huì)出現(xiàn)房屋相應(yīng)的土地受限。由此，必須要求土地抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)移證明或注銷土地抵押權(quán)才能辦理轉(zhuǎn)移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)在房屋首次登記時(shí)，將土地純抵押轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續(xù)設(shè)定抵押，其他房地產(chǎn)在辦理首次登記后可辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、實(shí)踐中常見的房地區(qū)別登記類型

由于房、地權(quán)利內(nèi)容的不同，權(quán)利取得或變化、注銷時(shí)點(diǎn)的不同，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中房地登記時(shí)會(huì)發(fā)生因權(quán)利不同而房和地對(duì)應(yīng)的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅(jiān)持一體化原則又做到不同的權(quán)利區(qū)別對(duì)待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調(diào)控（集體土地除外），因此土地使用權(quán)并不能自由地變更、轉(zhuǎn)讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會(huì)因土地和城市規(guī)劃的原因?qū)е缕渥兏娃D(zhuǎn)讓受到限制。但房屋實(shí)行所有權(quán)制度，既然所有則權(quán)利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權(quán)利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅(jiān)持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對(duì)于特殊情形房和地的登記類型可適當(dāng)?shù)赜枰詤^(qū)別，以便更好地反映權(quán)利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)

只要土地上已建有房屋，則房地應(yīng)一并登記。在土地使用權(quán)從集體所有轉(zhuǎn)為國家所有的情形下，其實(shí)經(jīng)過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權(quán)人。所以就土地而言，所有權(quán)以征用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)移即從集體所有變?yōu)閲宜?，使用?quán)隨所有權(quán)變化而變更為國有土地使用，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，因此土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。而房屋的現(xiàn)狀和權(quán)利主體均未發(fā)生變化，因此不需要申請(qǐng)登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應(yīng)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

2.房屋首次登記時(shí)土地已辦理過首次登記

所謂首次登記是指物權(quán)第一次在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記、登簿。而房屋所有權(quán)首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現(xiàn)為土地使用權(quán)已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規(guī)劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對(duì)應(yīng)的土地已不能認(rèn)為首次登記，而是變更登記。因?yàn)殡m然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉(zhuǎn)為有房之地則視為發(fā)生了變更。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）的登記類型規(guī)定中可知，這個(gè)登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經(jīng)做過登記，但房屋登記時(shí)仍然認(rèn)定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據(jù)《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，為了國家安全和社會(huì)發(fā)展等公共利益，市、縣級(jí)人民政府可以作出征收房地產(chǎn)決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產(chǎn)權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。由于國有土地的所有權(quán)本就屬于國家所有，使用權(quán)一旦收回后則土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)主體合二為一，即土地使用權(quán)為土地所有權(quán)涵蓋，而國有土地所有權(quán)依法可以不登記。因此，辦理此類不動(dòng)產(chǎn)登記，需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)注銷登記。此外，由于房屋所有權(quán)主體是國家（地方政府行使），而且地方政府征收國有建設(shè)用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對(duì)于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發(fā)證。這是房、地登記類型應(yīng)區(qū)別對(duì)待的一個(gè)典型。

4.房屋拆除而土地使用權(quán)未變化時(shí)的登記類型

《細(xì)則》將此類情況籠統(tǒng)歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發(fā)生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區(qū)分對(duì)待就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)房屋而言，當(dāng)其滅失時(shí)，確應(yīng)辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對(duì)待房和地，還是根據(jù)地隨房走或房隨地走理論，都不能認(rèn)定該情形為房地產(chǎn)注銷登記類型，《細(xì)則》在這個(gè)登記類型定位上似有不妥。

篇2

【關(guān)鍵詞】征地；拆遷；審核

Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly

Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang

【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.

【Key words】land; demolition; review

隨著城市建設(shè)的迅猛推進(jìn)，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來越大，巨大的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用已成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，這些資金的測算、發(fā)放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關(guān)系到地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。征地拆遷是工程建設(shè)的第一道工序，在具體實(shí)施過程中，由于拆遷實(shí)施程序不夠規(guī)范、工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，加之拆遷人員在實(shí)施過程中不注重資料的收集、手續(xù)的完善，經(jīng)常給征地拆遷費(fèi)用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費(fèi)用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方法和方案。因此，加強(qiáng)征地拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高征地拆遷費(fèi)用審核工作質(zhì)量，已勢(shì)在必行。

1.費(fèi)用審核內(nèi)容

征地拆遷安置費(fèi)用審核包括對(duì)征地費(fèi)用補(bǔ)償、地上附著物費(fèi)用補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、安置房或定銷商品房購買（建設(shè)）費(fèi)用、復(fù)墾費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)、管理工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審核，重點(diǎn)審查其真實(shí)性、合法性和合理性。審核依據(jù)于國家、省市有關(guān)拆遷方面的法律、法規(guī)、規(guī)章制度以及項(xiàng)目的拆遷安置實(shí)施細(xì)則、會(huì)議紀(jì)要等，并注意政策的時(shí)效性。

1.1 征地費(fèi)用重點(diǎn)審查征地是否符合程序、征地補(bǔ)償是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進(jìn)行分配，評(píng)估價(jià)格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，確定被征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2007年修正）中明確規(guī)定，被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。

1.2 拆遷費(fèi)用重點(diǎn)審查房產(chǎn)權(quán)屬、面積是否真實(shí)，房屋性質(zhì)認(rèn)定是否合規(guī)，確權(quán)手續(xù)是否完整，簽訂協(xié)議是否經(jīng)過充分協(xié)商，內(nèi)容是否詳實(shí)可信。如在城市拆遷中經(jīng)常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關(guān)的規(guī)定，拆遷人按房屋評(píng)估價(jià)價(jià)值的50%給予貨幣補(bǔ)償；而私有的營業(yè)用房，拆遷戶得到的賠償是評(píng)估價(jià)格的100%。又比如非住宅類房屋審核時(shí)，倉庫、辦公用房、營業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)，要結(jié)合土地使用性質(zhì)調(diào)節(jié)。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時(shí)保留行政劃撥、土地轉(zhuǎn)為租賃和土地使用權(quán)剝離的非住宅，調(diào)節(jié)系數(shù)為－0.4。

1.3 安置費(fèi)用重點(diǎn)審查安置房及定銷商品房的應(yīng)收房款是否正確，是否有欠收或多收現(xiàn)象，過渡費(fèi)是否按實(shí)結(jié)算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費(fèi)用是否正確等。在審核建設(shè)項(xiàng)目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨(dú)立項(xiàng)，由此該安置房費(fèi)用是否應(yīng)列入本項(xiàng)目概算中是爭議的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中，由于考慮兩個(gè)項(xiàng)目之間會(huì)計(jì)的借貸平衡原則，一般建議列入項(xiàng)目概算。

1.4 征地拆遷規(guī)費(fèi)主要包括按規(guī)定辦理征地手續(xù)支付給國土資源等部門的管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)以及辦理征地拆遷需要交納的其他費(fèi)用，重點(diǎn)審查收費(fèi)是否符合規(guī)定。征地拆遷管理工作經(jīng)費(fèi)主要是各級(jí)征地拆遷工作機(jī)構(gòu)開支的經(jīng)費(fèi)，包括評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目推進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，重點(diǎn)審查是否符合開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和審批權(quán)限。

1.5 當(dāng)?shù)馗髯猿雠_(tái)的政策引起的增加費(fèi)用，如住改非補(bǔ)助、小于46平米（浙江省規(guī)定是36平米）補(bǔ)助等。我市規(guī)定當(dāng)被拆遷房屋小于46平米時(shí)，為保障低收入家庭的權(quán)益，政策規(guī)定需補(bǔ)助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評(píng)估價(jià)格減去安置房屋重置價(jià)。

2.審核思路及要點(diǎn)

征地拆遷費(fèi)用審核工作主要分為兩類：一類是項(xiàng)目立項(xiàng)前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規(guī)模和拆遷安置戶戶數(shù)外，基本上都不能詳細(xì)說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量、拆遷安置戶房屋規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)和安置方式等等，各類費(fèi)用計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)，也無條件加以準(zhǔn)確核實(shí)，地塊征遷經(jīng)費(fèi)審核工作準(zhǔn)確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結(jié)束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議也已基本簽訂完畢，各類數(shù)據(jù)基本完全，但協(xié)議中不合規(guī)、不合理?xiàng)l款難以調(diào)整，給審核數(shù)據(jù)的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實(shí)踐中，認(rèn)為征地拆遷費(fèi)用審核工作重點(diǎn)，應(yīng)注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

2.1 全面了解征地拆遷相關(guān)政策

在農(nóng)村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補(bǔ)償以及安置補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題。因此，為了做好這項(xiàng)被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經(jīng)費(fèi)審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關(guān)政策，堅(jiān)持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎(chǔ)上，兼顧被城鎮(zhèn)居民、征地農(nóng)民既得利益，同時(shí)也不助長漫天要價(jià)的不法行為，合理確定征地拆遷費(fèi)用。

2.2 深入拆遷現(xiàn)場獲取第一手資料

房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結(jié)構(gòu)不一，面積不一。為保證證據(jù)的客觀性，相關(guān)性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并深入拆遷現(xiàn)場，走訪群眾，要詳細(xì)了解拆遷的范圍，拆遷的內(nèi)容，安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時(shí)還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。

2.3 認(rèn)真核實(shí)地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物數(shù)量

被征用土地地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物賠償費(fèi)用是征地拆遷經(jīng)費(fèi)重要組成部分，也是經(jīng)費(fèi)審核工作一個(gè)難點(diǎn)。一方面地上附著物賠償政策依據(jù)和賠付標(biāo)準(zhǔn)尚沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面地上附著物紙質(zhì)基礎(chǔ)資料少，附著物品種、規(guī)格多且不統(tǒng)一，成新率難以確認(rèn)，大部分都需現(xiàn)場丈量和清點(diǎn)，工程量核實(shí)難度較大。為此，在審核工作中需踏實(shí)做好現(xiàn)場核實(shí)工作，盡量保證工程量準(zhǔn)確性。

2.4 靈活處理基層地方政府出臺(tái)的激勵(lì)政策

為加快征地拆遷工作進(jìn)度，各區(qū)縣基層地方政府往往出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，如拆遷安置協(xié)議簽證獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、按時(shí)征地和交地工作獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，此類激勵(lì)政策一般與省、市政府出臺(tái)征地拆遷政策有一定重復(fù)和沖突，而政策涉及的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)未明確來源，而實(shí)際執(zhí)行中都由征地單位承擔(dān)。因此，在經(jīng)費(fèi)審核中我們應(yīng)靈活處理，關(guān)鍵是把握此類政策執(zhí)行效果。如通常情況下，被征地村、鎮(zhèn)集體以發(fā)展其集體經(jīng)濟(jì)為由，往往提出要求帶征一定數(shù)量農(nóng)戶房屋拆遷安置，該項(xiàng)費(fèi)用一般金額較大，也不符合相關(guān)征地拆遷政策規(guī)定，原則上不宜計(jì)取。

2.5 認(rèn)真復(fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告

根據(jù)現(xiàn)有征地拆遷補(bǔ)償政策的規(guī)定，被拆遷房屋的賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以具有相應(yīng)資質(zhì)房屋評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。但是，由于缺乏有效監(jiān)督和行業(yè)自律，目前評(píng)估的客觀性、公正性和真實(shí)性都無法保證。因此，我們?cè)趶?fù)核拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷建筑是否按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)列入拆遷賠償評(píng)估范圍和房屋裝修費(fèi)用賠償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)合規(guī)性兩個(gè)方面。

3.分析評(píng)論

眾所周知，征地拆遷是工程建設(shè)的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級(jí)地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定問題，因此，征地拆遷費(fèi)用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關(guān)政策和仔細(xì)核對(duì)、分析已簽訂的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置協(xié)議基礎(chǔ)上，把征地拆遷費(fèi)用分成征地費(fèi)用、地上基礎(chǔ)設(shè)施等附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、被拆遷房屋拆遷安置費(fèi)用和征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)四大塊。由于土地征用采用統(tǒng)一征地方式，即由所在地土地管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地工作，征地費(fèi)用也是按照現(xiàn)有相關(guān)政策收繳，該項(xiàng)費(fèi)用只需按照相關(guān)政策進(jìn)行核對(duì)方可。征地拆遷過程中相關(guān)服務(wù)費(fèi)其費(fèi)用總額相對(duì)較少，工作經(jīng)費(fèi)支出沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)各有關(guān)單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進(jìn)行分配，各類中介服務(wù)費(fèi)都有相應(yīng)收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)。我們需要關(guān)注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺(tái)的各種激勵(lì)機(jī)制經(jīng)費(fèi)，如工作經(jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等是否轉(zhuǎn)嫁到征地拆遷費(fèi)用中即可。審核過程中，應(yīng)本著合法、合規(guī)、合情的原則，在政策規(guī)定范圍內(nèi)，重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容、工程量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合理性，最終確定總補(bǔ)償費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

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［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 （2007年修正）

篇3

案例展示

案例一：2006年6月，案例展示特拓公司與遼西市某銀行簽訂了五分借款合同，合計(jì)借款2100萬元，特拓公司又以自有的國有土地使用權(quán)、房產(chǎn)、設(shè)備等為上述五份借款合同提供抵押，土地使用權(quán)辦理了抵押登記，其他抵押財(cái)產(chǎn)未辦理登記。還款期限屆滿后，特拓公司未予償還。2009年6月，銀行將該公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給該行關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司。

2010年5月，因城市改造，在特拓公司所屬地域建設(shè)立交橋，遼西市城建投資公司作為拆遷部門，在拆遷現(xiàn)場張貼了拆遷公告，在遼西日?qǐng)?bào)等報(bào)紙上刊登了拆遷公告，并到土地管理部門對(duì)被拆遷物的權(quán)屬狀況進(jìn)行了核實(shí)，城建投資公司的管理部門確認(rèn)該公司所屬土地沒有設(shè)定抵押或到期解除抵押。2010年8月，特拓公司與城建投資公司簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，領(lǐng)取了3349萬元的動(dòng)遷補(bǔ)償金，特拓公司將動(dòng)遷補(bǔ)償金馬上進(jìn)行了商用，并沒有償還貸款。

2011年1月，遼西資產(chǎn)管理公司提訟，要求判令特拓公司償還貸款本息3038萬元，如該公司不能清償，應(yīng)以抵押物因滅失所得的拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償；要求判令城建投資公司對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。二審的最高人民法院審理后僅判決特拓公司償還遼西資產(chǎn)公司貸款本息，駁回了城建投資公司對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。

案例二：2007年4月，遼寧遼河支行與崔宏宇簽訂個(gè)人住房抵押借款合同，雙方約定遼河支行向崔宏宇發(fā)放貸款16萬元用于購買房屋，并辦理了抵押登記手續(xù)。2009年7月起，崔宏宇不按期歸還貸款本息，2010年6月，遼河支行提訟并獲勝訴。在執(zhí)行過程中，法院發(fā)現(xiàn)抵押房屋已被動(dòng)遷拆除，被執(zhí)行人在接受貨幣安置后去向不明，即裁定中止執(zhí)行。遼河支行再次提起損害賠償訴訟，要求拆遷單位小娜房屋開發(fā)公司對(duì)上一個(gè)借貸糾紛判決中已經(jīng)確定的損失19萬元（包括剩余貸款本息及訴訟費(fèi)等）承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院在審理中另查明：2008年9月，小娜房屋開發(fā)公司取得該抵押房屋所在范圍的房屋拆遷許可證，并委托下屬公司具體實(shí)施。小娜房屋開發(fā)公司所在的房屋土地管理局多次在被拆遷地塊范圍內(nèi)張貼拆遷公告。2009年4月，崔宏宇與小娜房屋開發(fā)公司下屬公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，以貨幣方式取得補(bǔ)償款52萬元。

二審法院審理后，判決小娜房屋開發(fā)公司對(duì)遼河支行遭受的確定的損失承擔(dān)60%的賠償責(zé)任。

案例評(píng)析

一、銀行是否能對(duì)抵押物的代位物即拆遷補(bǔ)償款行使優(yōu)先受償權(quán)

最高人民法院的《擔(dān)保法司法解釋》第80條第一款規(guī)定“抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償”。同樣現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)施的《物權(quán)法》第174條也規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等”。在案例一中，因物拓公司享有土地使用權(quán)項(xiàng)下的土地被征收、地上房屋被拆遷，拆遷補(bǔ)償款即成為抵押物的代位物，資產(chǎn)管理公司有權(quán)對(duì)拆遷補(bǔ)償款行使優(yōu)先受償權(quán)。但由于該項(xiàng)補(bǔ)償金已經(jīng)支付給抵押人，且其中絕大部分補(bǔ)償金已被抵押人轉(zhuǎn)移，從而失去了行使擔(dān)保物權(quán)所必需的財(cái)產(chǎn)的特定性。抵押權(quán)人對(duì)拆遷補(bǔ)償款行使優(yōu)先受償權(quán)客觀上已無實(shí)現(xiàn)的可能，因此法院沒有支持資產(chǎn)公司對(duì)拆遷補(bǔ)償款行使優(yōu)先受償權(quán)的主張。

二、拆遷部門是否需要承擔(dān)賠償

責(zé)任

專家認(rèn)為，這一問題的關(guān)鍵是看拆遷部門是否盡到了必要的注意義務(wù)，是否存在過錯(cuò)。拆遷人在對(duì)房屋實(shí)施動(dòng)遷以前必須對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查明，房屋產(chǎn)權(quán)的查明不僅應(yīng)包括房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋面積情況，也應(yīng)包括房屋有否出租、有否設(shè)定抵押等情況。在案例一中，自2010年5月起，城建投資公司作為本次改造的拆遷部門，多次在當(dāng)?shù)赜杏绊懙膱?bào)刊上拆遷通告和拆遷公告，并在拆遷現(xiàn)場張貼了拆遷通告，履行了必要的告知義務(wù)。在調(diào)查核實(shí)被拆遷單位房屋、土地權(quán)屬情況中，城建投資公司查驗(yàn)了被拆遷單位某公司土地使用權(quán)證原件，了解到其土地使用權(quán)設(shè)定了為期一年的抵押權(quán)。雖然該公司謊稱設(shè)定為抵押物的土地使用權(quán)項(xiàng)下的債務(wù)已經(jīng)清償，抵押權(quán)已不存在，但城建投資公司仍然到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)權(quán)屬部門作進(jìn)一步的調(diào)查核實(shí)。經(jīng)核實(shí)，特拓公司享有的土地使用權(quán)和房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，也沒被司法機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)。城建投資公司作為拆遷人已經(jīng)履行了法定的拆遷程序，盡到了必要的注意義務(wù)，對(duì)某資產(chǎn)公司的抵押權(quán)和債權(quán)的無法實(shí)現(xiàn)沒有過錯(cuò)，因此不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而案例二中，小娜房屋開發(fā)公司作為拆遷人，雖然其主張?jiān)谀壳暗牟疬w實(shí)施細(xì)則中并未將查詢房屋是否設(shè)定過抵押作為其義務(wù)內(nèi)容，但法院認(rèn)為在對(duì)系爭房屋實(shí)施拆遷時(shí)，拆遷公司應(yīng)該履行一般的注意義務(wù)，即對(duì)該房屋設(shè)定抵押的事實(shí)進(jìn)行查明，現(xiàn)拆遷公司因未查詢，所以存在過錯(cuò)，為此需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

銀行應(yīng)注意什么

在案例二中，雖然拆遷人存在過錯(cuò)，但法院卻沒有全部支持銀行的訴請(qǐng)。法院認(rèn)為，遼河支行向崔宏宇發(fā)放貸款后，崔宏宇于2009年7月起即未按借款合同的約定進(jìn)行還款，至2010年4月崔宏宇與小娜房屋開發(fā)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，時(shí)隔近一年，且系爭房屋自2008年9月起已開始實(shí)施拆遷，有關(guān)的拆遷信息在拆遷區(qū)域及報(bào)刊上均有公布。遼河支行作為借款出借人及抵押權(quán)人，在崔宏宇怠于履行還款義務(wù)后既不采取有力的催討措施，又對(duì)享有抵押權(quán)的抵押物狀況一無所知，疏于管理，更無從談起向拆遷人申報(bào)抵押情況、與崔宏宇協(xié)商清理債務(wù)并采取有效措施避免權(quán)利受損等。遼河支行系專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)債權(quán)及抵押權(quán)的行使應(yīng)具備比一般公民更強(qiáng)的意識(shí)和能力，因疏于管理抵押物和怠于行使債權(quán)、抵押權(quán)的不當(dāng)行為亦是導(dǎo)致現(xiàn)存損害后果的原因之一。因此綜合考慮小娜房屋開發(fā)公司與遼河支行各自的過錯(cuò)程度，就上述損害后果，法院酌情確定由小娜房屋開發(fā)公司承擔(dān)60%的賠償責(zé)任，遼河支行自行承擔(dān)40%的賠償責(zé)任。

分析上述兩案例，銀行在貸后監(jiān)管中應(yīng)注意什么問題呢？

1、加強(qiáng)對(duì)抵押物的監(jiān)管力度，特別是在個(gè)人住房貸款中。對(duì)逾期的貸款一定要堅(jiān)持現(xiàn)場清收，以及時(shí)掌握抵押物和借款人的最新狀況。案例二中，貸款已經(jīng)逾期2年、房屋已經(jīng)被拆遷1年，銀行貸后管理人員仍然不知拆遷的相關(guān)情況即是失職行為。

篇4

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易市場的管理，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

涉外房地產(chǎn)交易，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，亦適用本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)交易，是指房屋和該房屋占用的國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押和房屋典當(dāng)及其他經(jīng)營活動(dòng)。

第四條  承德市房產(chǎn)管理局是全市房地產(chǎn)交易管理工作的行政主管部門，縣（自治縣）房產(chǎn)管理局或城鎮(zhèn)局分別主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易工作。其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)交易市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）指導(dǎo)房地產(chǎn)交易活動(dòng)；

（三）對(duì)商品房屋預(yù)售實(shí)施管理；

（四）培育和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，對(duì)房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施行業(yè)管理；

（五）會(huì)同有關(guān)部門查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法、違章行為。

第五條  市、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)置的房地產(chǎn)市場管理處、所是該行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易管理的職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)交易活動(dòng)規(guī)則；

（二）審查交易當(dāng)事人資格、驗(yàn)證交易標(biāo)的物權(quán)屬，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易登記、鑒證、審批等手續(xù)；

（三）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評(píng)估；

（四）會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法、違章行為，向主管部門提出處理意見；

（五）提供有關(guān)房地產(chǎn)交易法律、政策的咨詢服務(wù)。

第二章  一般規(guī)定

第六條  房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，實(shí)行權(quán)利人一致的原則。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第七條  房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)和價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則。

房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)、不報(bào)。

第八條  進(jìn)行房地產(chǎn)交易，交易當(dāng)事人須提交下列證件：

（一）《房屋所有權(quán)證》及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證；

（二）當(dāng)事人的身份證件或法人資格證書。委托他人的，應(yīng)出示委托證件；

（三）房地產(chǎn)交易契約或合同文本；

（四）共有的房地產(chǎn)，應(yīng)提供其他共有人同意的書面證明；

（五）商品房屋預(yù)售，應(yīng)出具《商品房預(yù)售許可證》；

（六）應(yīng)提供的其他有關(guān)批準(zhǔn)文件或證明材料。

第九條  下列房地產(chǎn)禁止交易：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）預(yù)售商品房未取得許可證的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）依法決定收回土地使用權(quán)的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；

（七）依法公告拆遷范圍內(nèi)的；

（八）經(jīng)鑒定確系危房的；

（九）法律、法規(guī)另有規(guī)定禁止交易的。

第十條  房地產(chǎn)交易，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同，自簽訂合同之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易審批手續(xù)。符合規(guī)定的，房地產(chǎn)交易管理部門自受理之日起30日內(nèi)予以辦理。當(dāng)事人持變更后的《房屋所有權(quán)證》，在30日內(nèi)到土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十一條  商品房屋的交易管理按承德市商品房銷（預(yù)）售管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條  房地產(chǎn)交易價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)；成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，按成交價(jià)計(jì)征稅費(fèi)。

第十三條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。

第三章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十四條  本辦法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）繼承房地產(chǎn)的；

（二）買賣、贈(zèng)與房地產(chǎn)的；

（三）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或聯(lián)建房屋，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（五）企業(yè)被收購、兼并或合并、破產(chǎn)，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；

（六）以房地產(chǎn)抵債的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十五條  房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。

第十六條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)當(dāng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有《房屋所有權(quán)證》。

第十七條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)市、縣（自治縣）人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，市、縣（自治縣）人民政府可以決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第十八條  按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售的公有住宅，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條  房地產(chǎn)權(quán)利人出售租賃期限未滿的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓按份額共有的房地產(chǎn)時(shí)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于自己的份額，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二十條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照下列程序辦理：

（一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；

（二）申請(qǐng)登記，交驗(yàn)證件，申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)提供的有關(guān)材料進(jìn)行審查，并在十五日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)；

（四）房地產(chǎn)交易管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查和評(píng)估；

（五）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）核發(fā)《房地產(chǎn)交易批準(zhǔn)書》。

第四章  房屋租賃

第二十一條  本辦法所稱房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權(quán)人出租柜臺(tái)、櫥窗、場地或以聯(lián)營、合作、承包經(jīng)營等方式，提供房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施給他人使用，并直接或間接取得收益的，視為房屋租賃。

第二十二條  房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任條款，以及雙方約定的其他權(quán)利和義務(wù)。

第二十三條  房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理登記備案手續(xù)。

申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）《房屋所有權(quán)證》；

（二）租賃合同；

（三）當(dāng)事人的身份證件；

（四）其他文件。

出租共有的房屋，須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管的房屋，須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

第二十四條  房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是房屋租賃的合法證件，禁止無證租賃。

《房屋租賃證》實(shí)行年檢制度。

第二十五條  經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意，承租人可以轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并到房地產(chǎn)市場管理部門辦理登記手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

未經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。

第二十六條  房屋租賃的出租人或承租人，一方違反租賃合同，另一方可依法解除租賃合同，造成損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十七條  房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。

第五章  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并自簽訂之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)市場管理部門申請(qǐng)登記。

房地產(chǎn)市場管理部門對(duì)當(dāng)事人抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起三十日內(nèi)予以辦理。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

第三十條  依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第三十一條  同一處房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過房地產(chǎn)的總值。

第三十二條  已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，抵押人需翻建、擴(kuò)建或者改變其用途的，必須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。抵押合同另有規(guī)定的除外。

第三十三條  抵押合同有效期內(nèi)，抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬處置。

第三十四條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以向房地產(chǎn)市場管理部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅旱姆康禺a(chǎn)：

（一）債務(wù)人履行到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第三十五條  房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人不能清償債務(wù)的，處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，依下列順序和原則分配：

（一）支付應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；

（二）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（三）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（四）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（五）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失；

（六）剩余價(jià)款交還抵押人。

同一處房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按抵押登記的先后順序清償；價(jià)款不足的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。

第三十六條  房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押合同終止。

第六章  房地產(chǎn)中介服務(wù)

第三十七條  房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

第三十八條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第三十九條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)中介資格證》；憑《房地產(chǎn)中介資格證》分別向工商行政主管部門申辦《營業(yè)執(zhí)照》，向物價(jià)行政主管部門申辦《收費(fèi)許可證》。

第四十條  房地產(chǎn)管理部門對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)人員的資格實(shí)行年審制度。

第四十一條  房地產(chǎn)評(píng)估，當(dāng)事人可委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行。但涉及國家征收稅費(fèi)、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償，其估價(jià)必須由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦，其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，其評(píng)估行為無效。

第四十二條  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)依照下列程序進(jìn)行：

（一）提出申請(qǐng)；

（二）交驗(yàn)證件；

（三）現(xiàn)場勘估；

（四）綜合作業(yè)；

（五）出具評(píng)估結(jié)果。

第七章  法律責(zé)任

第四十三條  有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門視情節(jié)輕重依法給予處罰：

（一）未取得《預(yù)售許可證》預(yù)售商品房或挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、沒收非法所得，并可處以罰款；

（二）違反本辦法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效，沒收其違法所得，并可以處以罰款；

（三）出租房屋不按期申請(qǐng)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦，并可處以罰款；

（四）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

（五）未征得出租人同意、未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款；

（六）抵押人擅自出售、出租、交換、贈(zèng)與或以其他方式處理或處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第四十四條  未進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的，交易行為無效，由財(cái)稅部門處以補(bǔ)交稅費(fèi)五倍以下的罰款，具備交易條件的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)。

第四十五條  當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可依法向作出處罰決定部門的同級(jí)人民政府或上一級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十六條  妨礙、阻撓房地產(chǎn)市場管理人員執(zhí)行公務(wù)，由公安機(jī)關(guān)依《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定處理，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條  房地產(chǎn)市場管理人員玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊，情節(jié)輕微的，由所在單位或主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章  附則

篇5

（一）以進(jìn)行主體功能區(qū)規(guī)劃為契機(jī)，開展國土規(guī)劃

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃中，有以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主導(dǎo)的五年計(jì)劃，有以土地利用管制和耕地保護(hù)為主的土地利用總體規(guī)劃，有以滿足城市化發(fā)展的城市建設(shè)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃。這幾個(gè)規(guī)劃在實(shí)施過程中，各自為政，相互沖突，導(dǎo)致規(guī)劃的效力大打折扣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃以GDP等增長指標(biāo)為主導(dǎo)，決定一個(gè)地方在一個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)面貌，也決定地方領(lǐng)導(dǎo)的政績，因此，往往成為主導(dǎo)性規(guī)劃。城市建設(shè)規(guī)劃直接與一個(gè)地方的城市化程度相對(duì)應(yīng)，而且城市外延的擴(kuò)大也決定一個(gè)地方城市政府的財(cái)政能力，加上我國目前正處于城市化的快速發(fā)展階段，在城市建設(shè)規(guī)劃方面，出現(xiàn)2-3年各地就進(jìn)行一次規(guī)劃修編，也就不奇怪了。土地利用總體規(guī)劃是在給定一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化程度的前提下，對(duì)一個(gè)地方土地利用結(jié)構(gòu)、土地轉(zhuǎn)用和耕地保護(hù)量的指標(biāo)性規(guī)劃，但是，由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市化水平大大超過預(yù)期，另一方面，由于我國改革后的第一個(gè)土地利用規(guī)劃是1997年編定的，帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期明顯過低，造成土地利用總體規(guī)劃大大滯后，越來越失去其權(quán)威性，甚至在一些地區(qū)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。主體功能區(qū)規(guī)劃，是國土開發(fā)戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性、約束性的規(guī)劃。要以主體功能區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，以城市規(guī)劃和土地規(guī)劃為支撐，逐步建立定位清晰、功能互補(bǔ)的國土開發(fā)規(guī)劃體系。以推進(jìn)形成主體功能區(qū)為契機(jī)，把國土規(guī)劃提上議事日程，從可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，對(duì)國土進(jìn)行全面規(guī)劃，實(shí)行科學(xué)的國土開發(fā)和保護(hù)，對(duì)于優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)的土地進(jìn)行科學(xué)布局，以《國土規(guī)劃法》的形式予以明確，提高規(guī)劃的科學(xué)性，減少行政干預(yù)，減少下位法之間的沖突和矛盾。

（二）有利于空間合理布局，形成區(qū)域梯度發(fā)展

改革二十多年來，區(qū)域之間的調(diào)整，土地政策起到了很重要的作用，20世紀(jì)80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展打破了國有企業(yè)一統(tǒng)天下的局面，區(qū)域朝著均衡方向發(fā)展，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之所以能全國遍地開花，在很大程度上得益于當(dāng)時(shí)的政策鼓勵(lì)農(nóng)民利用集體的土地自辦企業(yè)，解決農(nóng)民的就業(yè)和收入問題。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比鄰港澳的便利外，也得益于當(dāng)時(shí)廣東比較靈活的集體土地進(jìn)入市場的辦法，據(jù)調(diào)查，這一區(qū)域50%以上的建設(shè)用地屬于集體建設(shè)用地，這就大大降低了企業(yè)創(chuàng)辦的門檻，為招商引資創(chuàng)造了大大便利。90年代末以后，長江三角洲的發(fā)展盡管已面臨新《土地管理法》的嚴(yán)格管理，但這一區(qū)域80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大發(fā)展時(shí)，留下了大量存量集體建設(shè)用地，為長三角工業(yè)化城市化提供了巨大的土地空間。

隨著珠三角和長三角的高度工業(yè)化，土地稀缺性大大提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勢(shì)在必然，中部和西部局部地區(qū)成為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。土地政策的制定和實(shí)施必須要充分考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一，土地要素的角色和功能應(yīng)有所差異。在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，由于土地稀缺性十分高，如果繼續(xù)沿襲政府獨(dú)家控制土地、低價(jià)供應(yīng)土地支持工業(yè)和大比例行政劃撥用于基礎(chǔ)設(shè)施土地的思路，不僅導(dǎo)致土地的不集約、節(jié)約利用，而且也不利于這些地區(qū)的城市化和工業(yè)化的匹配發(fā)展；重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)缪莩薪觾?yōu)化開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要角色，土地政策的制定和實(shí)施應(yīng)當(dāng)借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)起步和發(fā)展階段以靈活性和創(chuàng)新性支持工業(yè)化和城市化的經(jīng)驗(yàn)，避免建設(shè)用地完全通過征用的傾向，給集體建設(shè)用地進(jìn)入市場開辟一個(gè)通道，將對(duì)優(yōu)化開發(fā)區(qū)的發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義；限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)是以環(huán)境保護(hù)為主，土地政策的制定和實(shí)施則應(yīng)以強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償機(jī)制的完善為主，通過補(bǔ)償和轉(zhuǎn)移支付，縮小這兩個(gè)區(qū)域與優(yōu)化開發(fā)區(qū)和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的差距。因此，在推進(jìn)形成主體功能區(qū)建設(shè)中，根據(jù)不同區(qū)域的功能定位，形成區(qū)域性的土地政策，將有利于區(qū)域發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）建立和健全補(bǔ)償機(jī)制，縮小區(qū)域差距，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共同發(fā)展

我國經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展之所以形成各地單純追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)很重要的原因是，一個(gè)地方不抓經(jīng)濟(jì)，該地區(qū)與其他地區(qū)的差距就會(huì)不斷拉大，地方政府收入也上不來。

地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距由它們之間的工業(yè)化、城市化程度決定，而工業(yè)化、城市化程度的差異又帶來政府獲得的土地收入的差距。一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化水平越高，居民購買力越強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)越活躍，土地市場也越發(fā)展，政府土地收入也越高。反之，一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化程度越低，居民購買力越低，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，土地市場也無法發(fā)展，政府土地收入也極其低微。這是這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展背后政府收入狀況差異的真實(shí)寫照。

盡管我們力圖通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付解決地區(qū)之間的平衡，但由于地區(qū)之間差距的根源在于預(yù)算外收入的差距，一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，尤其是地方可支配的收入上不來，光靠財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，無法帶來地方富裕和地方政府財(cái)政狀況的好轉(zhuǎn)。

解決的辦法是，根據(jù)主體功能區(qū)的區(qū)域劃分原則，對(duì)于能發(fā)展的區(qū)域（優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域）在土地政策、尤其是建設(shè)用地指標(biāo)有所放松，支持優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城市化的進(jìn)程和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的工業(yè)化進(jìn)程；對(duì)于限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，除了已經(jīng)實(shí)行的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和退耕還林、還草政策外，在財(cái)政上專辟生態(tài)和環(huán)境保護(hù)基金，給予補(bǔ)償；除了中央財(cái)政渠道外，還應(yīng)探索區(qū)域之間發(fā)展權(quán)機(jī)會(huì)損失補(bǔ)償機(jī)制，即由優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域獲得了發(fā)展權(quán)的區(qū)域向被限制和禁止發(fā)展區(qū)域進(jìn)行發(fā)展權(quán)補(bǔ)償，辦法包括建設(shè)用地指標(biāo)可交易，建立政策性移民專區(qū)等等，讓限制和禁止發(fā)展區(qū)域享受工業(yè)化和城市化的成果，讓優(yōu)化開發(fā)區(qū)域和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域享受優(yōu)良的環(huán)境，形成全局范圍的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然可持續(xù)發(fā)展。

（四）充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)稀缺土地資源的集約、節(jié)約利用

我國上一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府通過壟斷土地供應(yīng)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這種增長模式，雖然保證了工業(yè)化和城市化的高速度，但也帶來政府經(jīng)營土地和金融的高風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)民權(quán)益受損，土地的粗放利用，形象工程林立，環(huán)境惡化，土地腐敗。

我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入追求增長質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展新階段。土地盡管在區(qū)域發(fā)展中還將扮演重要角色，但土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長的機(jī)制必須要有根本改變。那就是，要減弱政府對(duì)土地的行政配置和獨(dú)家壟斷，發(fā)揮市場在土地配置中的基礎(chǔ)性作用，通過價(jià)格機(jī)制反映土地資源的稀缺性，引導(dǎo)土地的更集約、更節(jié)約及更有價(jià)值利用；將財(cái)產(chǎn)權(quán)在土地利益分配中的作用擺在重要位置，讓土地所有者農(nóng)民集體分享城市化工業(yè)化帶來的土地價(jià)值增值的成果，促進(jìn)社會(huì)和諧和政治穩(wěn)定。

具體而言，在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，土地政策的重點(diǎn)是，強(qiáng)化市場機(jī)制的作用，政府逐步退出對(duì)土地征用和供應(yīng)的壟斷，誘導(dǎo)目前過量的基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)用地向城市用地的配置，將一些對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償?shù)膫€(gè)案探索上升到地方普適性做法，并形成地方規(guī)章，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益實(shí)行合法保護(hù)。在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)起飛階段，一定要吸取優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改變靠土地招商引資和以土地抵押從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的思路，真正發(fā)揮市場在配置土地資源中的作用，既通過價(jià)格機(jī)制保證稀缺土地得到最優(yōu)利用，又通過健全市場和農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)，降低企業(yè)創(chuàng)辦門檻，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地權(quán)利對(duì)土地級(jí)差收益的分享，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和共融提供制度空間。

二、

迄今為止，我國依然維持城鄉(xiāng)分治、政府壟斷城市土地一級(jí)市場的制度。一方面，造成農(nóng)村與城市土地分屬不同法律約束，由不同機(jī)構(gòu)管理，形成不同的市場和權(quán)利體系；另一方面，形成只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，就要通過政府征地，任何單位建設(shè)用地都要使用國有土地。這種制度使政府成為農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的唯一決定者，成為城市土地一級(jí)市場的唯一供應(yīng)商。改革提高了市場配置資源的程度，但是政府同大型國有企業(yè)壟斷上游資源一樣，對(duì)土地的壟斷卻進(jìn)一步強(qiáng)化。中國經(jīng)濟(jì)由投資拉動(dòng)的現(xiàn)狀，是與大部分投資由銀行提供以及地方政府用土地撬動(dòng)金融密切相關(guān)的。法律賦予地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán)，不僅是地方政府賴以生存和維持運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障，而且也促成了地方政府以土地啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的特殊激勵(lì)結(jié)構(gòu)。政府征地、賣地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市擴(kuò)張成本就越低，招商引資越便利，政府稅源越多。這種增長方式的弊端已在財(cái)政、稅收、金融、投資、價(jià)格形成機(jī)制、社會(huì)和諧、政府行為諸多方面彰顯出來。土地參與宏觀調(diào)控，其宗旨是約束地方政府行為。但是，土地調(diào)控的閘門在中央，而土地閘門的把手還在地方，加上地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地及其相關(guān)收入的現(xiàn)狀得不到改變，地方政府就有將閘門把手?jǐn)Q開甚至放閘的沖動(dòng)，進(jìn)而使中央政府的土地調(diào)控效果大打折扣，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。必須對(duì)現(xiàn)行土地制度進(jìn)行根本改革。

本報(bào)告強(qiáng)調(diào)了以建設(shè)主體功能區(qū)為契機(jī)進(jìn)行國土規(guī)劃的必要性，提出了主體功能區(qū)建設(shè)中制定土地政策的基本原則，并按優(yōu)化開發(fā)區(qū)域、重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、限制開發(fā)區(qū)域和禁止開發(fā)區(qū)域，設(shè)計(jì)了相應(yīng)的土地政策。

三、主體功能區(qū)的土地政策設(shè)計(jì)

（一）優(yōu)化開發(fā)區(qū)的土地政策

1.優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市化和工業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展。（1）改變優(yōu)化開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)目前工業(yè)用地比重過高，城市商業(yè)等三產(chǎn)用地比重過低的局面。應(yīng)著力研究發(fā)達(dá)國家和地區(qū)同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，城市用地與工業(yè)用地的比重關(guān)系，提高土地的集約度和利用效率，推動(dòng)優(yōu)化開發(fā)區(qū)從過于依賴工業(yè)增長向依賴城市三產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)城市集聚效應(yīng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商業(yè)和房地產(chǎn)用地的市場供應(yīng)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。具體途徑是，將建議（2）中提到的減少的行政性劃撥用地，轉(zhuǎn)用于通過市場方式供應(yīng)于經(jīng)營性用地，以及將建議（4）中提到的工業(yè)性協(xié)議用地減少的部分直接通過市場方式供應(yīng)轉(zhuǎn)用于城市經(jīng)營性用地。

2.強(qiáng)化市場在建設(shè)用地配置中的作用，探討政府逐步退出壟斷土地供應(yīng)的途徑。（1）嚴(yán)格限定行政劃撥用地的用途和比重。目前行政劃撥用地的用途過于寬泛，占地過多，既浪費(fèi)土地，又易滋生腐敗。建議對(duì)建設(shè)用地中劃撥用于公共設(shè)施建設(shè)的比重做出嚴(yán)格限定，清理一些以公共利益名義實(shí)際是營利性的用地。進(jìn)行某些公共用地按市場價(jià)賠償?shù)脑圏c(diǎn)。減少行政劃撥的公共建設(shè)用地的用途和比重進(jìn)行嚴(yán)格限定，尤其是作為所謂提升城市品位的大廣場、大馬路、豪華辦公樓等做出嚴(yán)格限定。（2）著手制定“公共利益征地否定式目錄”，明確規(guī)定以盈利性為目的的用地不得征用，土地的征用必須堅(jiān)持《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的“為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收和征用”的原則，改變目前只要是經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要就實(shí)行征用的做法。為了解決“公共利益”在法律上難以準(zhǔn)確界定的情況，建議出臺(tái)政策明確規(guī)定，只要是以盈利為目的的用地，即可判定為非公共利益，這類用地不得通過征用獲得，并列出不屬于公共利益用地的名錄，作為將來國土部門監(jiān)察的重要內(nèi)容。（3）限定政府儲(chǔ)備土地為存量土地，嚴(yán)禁征用農(nóng)民集體土地納入土地儲(chǔ)備范圍，明確土地儲(chǔ)備中心主要通過對(duì)存量建設(shè)用地的收購和收回以獲取土地。

3.嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，把盤活存量作為土地政策的著力點(diǎn)。（1）出臺(tái)政策統(tǒng)一處理歷史遺留問題，在制度上堵住新的土地空閑置。抓住當(dāng)前土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的有利時(shí)機(jī)，以盤活閑置土地為目的，由國務(wù)院盡快出臺(tái)關(guān)于處置國有閑置建設(shè)用地歷史遺留問題的規(guī)定，對(duì)閑置用地的界限、類型、范圍、期限，金融機(jī)構(gòu)抵債土地繳納閑置費(fèi)、土地收回和相關(guān)稅費(fèi)等作出明確政策規(guī)定。同時(shí)，加強(qiáng)土地利用制度改革，加大土地腐敗的處罰力度，進(jìn)行土地保有環(huán)節(jié)的稅收征收試點(diǎn)，提高房地產(chǎn)商持有土地的成本，防止土地投機(jī)。（2）對(duì)存量集體建設(shè)用地的確權(quán)進(jìn)行分類處理，在政策上既要給出路，又要防止違法用地合法化。對(duì)“無證用地”、“歷史用地”要視情給予專項(xiàng)指標(biāo)支持和減免稅費(fèi)，由登記機(jī)關(guān)直接按歷史用地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證。屬于舊廠房改造，須根據(jù)有關(guān)規(guī)定完善用地和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后方可進(jìn)行。對(duì)違法用地的舊廠房拆遷，應(yīng)視情給予補(bǔ)償。為防止地方借改造之機(jī)擴(kuò)大集體建設(shè)用地范圍,建議國土部門在珠三角地區(qū)進(jìn)行存量集體建設(shè)用地確權(quán)試點(diǎn)。（3）尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，構(gòu)建利益共同體。政府應(yīng)主要從舊物業(yè)改造帶來的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和物業(yè)的稅收中受益，土地價(jià)值升值的絕大部分應(yīng)留給農(nóng)民集體；在物業(yè)改造中，尊重農(nóng)民意愿，盡可能保持土地的集體所有；對(duì)于需要政府和社會(huì)資本介入的大型物業(yè)改造項(xiàng)目，要保留合理比例和位置較好的物業(yè)給農(nóng)民集體，讓農(nóng)民集體長期享有物業(yè)出租的收入。

4.實(shí)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。（1）由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。（2）在建設(shè)用地掛鉤過程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地；（3）城市區(qū)域應(yīng)向騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城，這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。（4）對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地，可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

5.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡，逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。（1）在優(yōu)化開發(fā)區(qū)，既要阻止稀缺土地資源被大面積圈占，又要解決建設(shè)用地后備資源的供應(yīng)瓶頸。以浙江為例，土地嚴(yán)管前，浙江省已有各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積1521平方公里，啟動(dòng)開發(fā)面積484平方公里，僅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建設(shè)用地的按計(jì)劃指標(biāo)控制與管理，再過5到10年，浙江的一些城市將面臨無地可用的窘?jīng)r。2000至2004年，全省建設(shè)用地平均年使用量約50萬畝，最高年份達(dá)70萬畝。土地嚴(yán)管后，2005年國家下達(dá)的建設(shè)用地指標(biāo)16.5萬畝，加上已獲批準(zhǔn)可使用的折抵指標(biāo)共20多萬畝，大量已批項(xiàng)目等地開工。建議對(duì)優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有農(nóng)保率作出調(diào)整，以適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。（2）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法，改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝?，?shí)行耕地占補(bǔ)平衡。（3）建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地只能通過縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡，這種做法一直沒有得到中央認(rèn)可。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種做法將越來越普遍，甚至出現(xiàn)跨省平衡。建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

6.進(jìn)行土地財(cái)產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，培植地方政府可永續(xù)利用的地方稅源。（1）啟動(dòng)土地財(cái)產(chǎn)稅改革，讓城市政府有永續(xù)的收入來源。根據(jù)各國經(jīng)驗(yàn)，土地財(cái)產(chǎn)稅一般作為地方政府主要稅種，可以成為地方政府可持續(xù)性收入的重要來源。在操作上先易后難，合并稅種，統(tǒng)一征收，分步實(shí)施。建議將與土地財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)由多個(gè)部門征收，改為只由稅務(wù)部門征收；將現(xiàn)行的各種土地稅費(fèi)合并為三個(gè)稅種，即土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。土地占用稅是對(duì)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非行為的征稅，將現(xiàn)在的耕占稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)有償使用費(fèi)合并征收，體現(xiàn)保護(hù)耕地的目的；土地保有稅是對(duì)持有建設(shè)用地者的征稅，基于土地的不可再生性和隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然升值的情況，可由中立的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)公布一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期的土地價(jià)格，稅務(wù)部門根據(jù)地價(jià)上漲的情形對(duì)土地持有者征收一定比例的土地保有稅；土地交易稅是對(duì)建設(shè)用地的交易行為征稅，既讓地方政府可以獲得穩(wěn)定的稅源，也有利于土地轉(zhuǎn)向最有價(jià)值的使用。（2）在土地財(cái)產(chǎn)稅改革探索階段，盡快出臺(tái)土地出讓金納入地方預(yù)算管理實(shí)施辦法，并明確土地出讓金由地方使用，中央不參與其利益分配。中央可明確規(guī)定，將國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理，有利于這筆資金的規(guī)范有效使用。但是，在操作上要注意以下兩點(diǎn)：一是，預(yù)算資金管理是年初進(jìn)行預(yù)算，年終審核，而土地出讓金是政府出讓土地所得，它是一種政府壟斷下的市場行為，當(dāng)年計(jì)劃出讓多少土地可以由有關(guān)機(jī)構(gòu)控制，但出讓金多少則受市場左右，土地出讓金如何納入地方預(yù)算管理要有具體實(shí)施細(xì)則。二是，中央在土地出讓金預(yù)算管理的規(guī)定中，應(yīng)規(guī)范和提高土地出讓金的使用效率，決不可成為主管部門在摸清地方家底后分配地方土地收入的契機(jī)。

7.嘗試工業(yè)用地和農(nóng)民宅基地進(jìn)入市場，讓農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化成果。（1）嘗試政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng)，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場。建議政府放棄對(duì)工業(yè)用地的壟斷供應(yīng)，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入工業(yè)用地市場，這樣，一方面可以減輕政府的財(cái)政壓力，另一方面有利于農(nóng)民分享土地級(jí)差收益，使稀缺的建設(shè)用地按市場價(jià)格配置到更有價(jià)值的使用。廣東省政府積極推行以農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場的做法，值得推廣。（2）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明，村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大，在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來源，而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（3）保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名，侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

（二）重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的土地政策

1.逐步加大市場在土地資源配置中的作用，警惕和防范政府經(jīng)營土地風(fēng)險(xiǎn)。（1）改變建設(shè)用地指標(biāo)過于集中于大城市的局面。在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，政府在建設(shè)用地上行政配置資源的色彩濃，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響大。在一些省份，2/3以上的建設(shè)用地指標(biāo)被集中使用于省會(huì)城市和少數(shù)幾個(gè)中等城市，不利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，應(yīng)該予以改變。（2）在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，地方政府也借鑒優(yōu)化開發(fā)區(qū)的做法，實(shí)行政府土地儲(chǔ)備和獨(dú)家經(jīng)營土地，但是，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場發(fā)育不足，土地出讓收益不理想，政府經(jīng)營土地并非一本萬利，應(yīng)減少政府獨(dú)家供應(yīng)土地的局面，禁止政府將增量土地放入土地儲(chǔ)備。（3）在重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施用地比重過高，帶來供地結(jié)構(gòu)的不合理，也影響土地收益，應(yīng)當(dāng)予以改變。

2.嘗試工業(yè)用地直接進(jìn)入市場，維持我國制造業(yè)的全球優(yōu)勢(shì)。審慎評(píng)估政府壟斷工業(yè)用地“招、拍、掛”對(duì)我國工業(yè)化的影響，讓農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入市場。工業(yè)用地“招、拍、掛”出讓政策的出臺(tái)，可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價(jià)招商引資行為，但也會(huì)提高重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地的成本。我國現(xiàn)在正處在工業(yè)化的關(guān)鍵階段，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和工業(yè)向重點(diǎn)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，都有賴工業(yè)化繼續(xù)保持一定增長速度。優(yōu)化開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)民直接將集體建設(shè)用地以出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等形式供應(yīng)給企業(yè)，既大大降低了企業(yè)的用地成本，又保證了農(nóng)民可以長期分享土地增值收益，地方政府可以獲得企業(yè)稅收和土地使用費(fèi)。推廣地方農(nóng)民集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場的做法，有利于大量中小企業(yè)到廣大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域落戶，促進(jìn)制造業(yè)向重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的轉(zhuǎn)移，繼續(xù)保持我國制造業(yè)在全球的競爭優(yōu)勢(shì)。

3.維持工業(yè)化、城市化進(jìn)程中集體和國有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。（1）城市化進(jìn)程中的土地國有化趨勢(shì)應(yīng)該有所遏制。在法律有待修改的情況下，要用好土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃這個(gè)龍頭。規(guī)劃就是法律，一切用地以規(guī)劃為藍(lán)本，不能突破規(guī)劃，也不能利用政府權(quán)力隨意修改規(guī)劃。防止地方利用村改居、市改區(qū)、區(qū)域調(diào)整、城市化改制等所謂創(chuàng)新，變相大面積圈占農(nóng)地。（2）在制度上確保建設(shè)用地兩種所有制的長期并存。我國憲法確立的土地國有制和集體土地所有制的并存，有利于維護(hù)我們這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口大國的長期穩(wěn)定。但是，由于現(xiàn)行有關(guān)法律造成城市化的同時(shí)土地就必須國有化的現(xiàn)實(shí)格局，建議在憲法中可考慮修改以城鄉(xiāng)分割來劃分兩種土地所有制的提法。不僅要賦予農(nóng)民農(nóng)地農(nóng)用時(shí)的長期而有保障的土地使用權(quán)，而且要賦予農(nóng)民在農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的土地使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。（3）給被征地村留一定比例的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、鋪面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。實(shí)踐證明，村留用地既有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)壯大，在農(nóng)村公共財(cái)政缺位的情況下，土地出租收入成為農(nóng)村公共品提供的重要來源，而且土地分紅也成為發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民分享土地級(jí)差收益的重要途徑。建議中央出臺(tái)專門的政策，就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規(guī)定。（4）保護(hù)農(nóng)民利用宅基地出租房屋獲取收入的權(quán)利。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房，獲取出租收入。鑒于現(xiàn)行法律中對(duì)宅基地的權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定，出現(xiàn)政府侵占農(nóng)民宅基地或農(nóng)民在現(xiàn)有宅基地上超規(guī)定蓋房的雙重局面，因此，必須在法律上明確宅基地為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)宅基地的申請(qǐng)、使用與出租等作出明文規(guī)定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)為名，侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)利。

4.盡快制定規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律，結(jié)束集體建設(shè)用地大量非法流轉(zhuǎn)的局面。（1）應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下，集體土地應(yīng)與國有土地一樣，可以出租，出讓，轉(zhuǎn)讓，抵押；可以獲得與國有土地具有同等權(quán)利的《集體土地使用權(quán)證》；農(nóng)民可以獲得土地流轉(zhuǎn)的絕大部分收益；集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得。（2）所有非農(nóng)建設(shè)用地的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地必須在規(guī)劃的控制下，按年度用地計(jì)劃實(shí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，依法進(jìn)行土地登記，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得轉(zhuǎn)用證書。（3）要對(duì)所轄地域的非農(nóng)建設(shè)用地作一次認(rèn)真普查，制定出補(bǔ)辦轉(zhuǎn)用手續(xù)的最后期限和罰則，使所有非農(nóng)建設(shè)用地必須依法取得，禁止私下流轉(zhuǎn)的土地黑市；建立集體建設(shè)用地使用權(quán)交易市場。在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下，依市場原則將集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場進(jìn)行交易，這一過程不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，任何建設(shè)用地使用者都可根據(jù)市場公平交易的原則，與集體土地所有者或建設(shè)用地使用者進(jìn)行等價(jià)交換。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)該是市場價(jià)格。(4)加強(qiáng)集體土地收入的管理，確保農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)收益的主要獲得者。在土地產(chǎn)權(quán)上，嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在土地權(quán)利，在流轉(zhuǎn)收益分配上的關(guān)系，要加強(qiáng)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益資金的管理，將土地流轉(zhuǎn)收益最大程度地運(yùn)用于農(nóng)民的社會(huì)保障，以保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。

5.進(jìn)行功能區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。（1）由城市建設(shè)用地區(qū)域向?qū)谵r(nóng)村建設(shè)用地減少區(qū)域支付土地復(fù)墾費(fèi)用。（2）在建設(shè)用地掛鉤過程中，城市區(qū)域要留一定比例的建設(shè)用地給原騰出建設(shè)用地的農(nóng)村區(qū)域，作為工業(yè)和城市發(fā)展用地。（3）城市區(qū)域應(yīng)騰出建設(shè)用地吸納一定比例的人口進(jìn)城，這部分進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民同等的公共服務(wù)。（4）對(duì)于整理出的閑置建設(shè)用地，可以不占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。

6.以主體功能區(qū)的范圍界定耕地占補(bǔ)平衡，逐步實(shí)行功能區(qū)域之間的耕地保護(hù)與補(bǔ)償機(jī)制。（1）在劃定功能區(qū)之后，為了協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以考慮改變目前以省為單位實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡的辦法，改為以功能區(qū)域?yàn)閱挝唬瑢?shí)行耕地占補(bǔ)平衡。（2）建立農(nóng)田保護(hù)的地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。鑒于區(qū)域之間以及同一地區(qū)不同縣市之間發(fā)展工業(yè)化、城市化程度的差異，它們占用基本農(nóng)田的量也不一樣，各地可以通過縣內(nèi)、地區(qū)內(nèi)、省內(nèi)基本農(nóng)田指標(biāo)的置換，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地與基本農(nóng)田保護(hù)平衡。（3）隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，跨省耕地動(dòng)態(tài)總量平衡將不可避免，建議出臺(tái)功能區(qū)域之間就基本農(nóng)田指標(biāo)異地置換的原則、方式和補(bǔ)償機(jī)制等出臺(tái)有關(guān)政策，這樣既可以解決工業(yè)化、城市化快速發(fā)展地區(qū)的用地需求，又有利于基本農(nóng)田保護(hù)面積大的地區(qū)獲得一定的貨幣補(bǔ)償。

（三）限制開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政和地區(qū)補(bǔ)償機(jī)制。（1）國家財(cái)政專門設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金，作為對(duì)限制開發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。（2）繼續(xù)維持10-15年的退耕還林補(bǔ)償政策。這一政策在其他區(qū)域可以停止，但是對(duì)于限制開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。（3）國家出臺(tái)政策，建立發(fā)達(dá)地區(qū)向限制開發(fā)區(qū)域的環(huán)境補(bǔ)償辦法。

2.加大林權(quán)、草場權(quán)屬改革，增大當(dāng)?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。（1）改革森林采伐制度，提高林業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；（2）林地權(quán)屬的長期化；（3）解決草場的“公地悲劇”問題，解決草場界定中的技術(shù)和產(chǎn)權(quán)問題。

3.對(duì)于資源性利用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展予以土地政策的支持。限制開發(fā)區(qū)不可能完全脫離工業(yè)化進(jìn)程，帶來當(dāng)?shù)厝丝谥赂?，?yīng)該支持當(dāng)?shù)刭Y源性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在建設(shè)用地指標(biāo)上，改變完全集中于大中城市的格局，對(duì)于限制開發(fā)區(qū)內(nèi)一些縣發(fā)展資源性產(chǎn)業(yè)給予一定的土地指標(biāo)。

（四）禁止開發(fā)區(qū)的土地政策

1.建立生態(tài)保護(hù)的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制。由于本區(qū)域主要是國家森林公園或自然保護(hù)區(qū)，資源的保護(hù)具有國家公共品的特性，因此，必須建立限制開發(fā)區(qū)域的土地和資源保護(hù)的受益主體已經(jīng)超越本地區(qū)人口，因此，必須由中央財(cái)政專門設(shè)立生態(tài)保護(hù)基金，作為對(duì)限制開發(fā)區(qū)域保護(hù)環(huán)境的補(bǔ)償。

2.繼續(xù)執(zhí)行退耕還林和生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償政策。前些年實(shí)施的退耕還林還草政策，對(duì)于禁止開發(fā)區(qū)的生態(tài)恢復(fù)起到了十分積極的作用，考慮到這些地區(qū)的生態(tài)正處于修復(fù)期，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民還沒有經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)后續(xù)功能，繼續(xù)10-15年的中央財(cái)政支持相當(dāng)關(guān)鍵，因此，這一政策對(duì)于禁止開發(fā)區(qū)域必須繼續(xù)，這對(duì)于生態(tài)修復(fù)將起到十分有效的作用。不僅如此，在實(shí)施主體功能區(qū)以后，由于禁止開發(fā)區(qū)主要承擔(dān)生態(tài)功能，中央財(cái)政應(yīng)對(duì)本區(qū)域生態(tài)修復(fù)以后的維護(hù)設(shè)立專門資金。

3.加大政策性移民力度，讓禁止區(qū)域人口分享工業(yè)化城市化成果。禁止開發(fā)區(qū)域多為生態(tài)脆弱區(qū)域，資源的承載力不堪重負(fù)是環(huán)境惡化的主要原因。國家應(yīng)和優(yōu)化開發(fā)區(qū)域及重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域協(xié)同，做好政策性移民工作，讓限制性區(qū)域的人口分享工業(yè)化和城市化的好處，尤其是分享土地級(jí)差收益帶來的好處。（1）由禁止開發(fā)區(qū)域政府與優(yōu)化和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域政府聯(lián)手，建立政策性移民專區(qū)，輸入?yún)^(qū)和輸出區(qū)政府聯(lián)合組織管理區(qū)，在土地、就業(yè)、教育、社會(huì)政策等方面形成特殊政策，利于移民長期安置；（2）輸入?yún)^(qū)和輸出區(qū)建立建設(shè)用地指標(biāo)交易平臺(tái)，輸入?yún)^(qū)給予輸出區(qū)土地收益補(bǔ)償。

4.加大林權(quán)、草場權(quán)屬改革，增大當(dāng)?shù)厝丝趶牧謽I(yè)、草業(yè)中的獲利。禁止開發(fā)區(qū)域不僅要進(jìn)行生態(tài)的修復(fù)，還要增加生態(tài)保護(hù)的效益，關(guān)鍵是改變?cè)诹?、草方面只重保護(hù)、忽視效益的思路，應(yīng)建立從保護(hù)中增加收益的制度安排。（1）改革森林采伐制度，提高林業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；（2）林地權(quán)屬的長期化；（3）解決草場的公地悲劇問題，解決草場界定中的技術(shù)和產(chǎn)權(quán)問題。

篇6

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；弊端；建議

前言

目前，我國政府投資工程基本上是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的管理模式。在這種模式下，許多政府投資的工程項(xiàng)目，投資與建設(shè)、使用、管理混為一體。各級(jí)政府直接組織工程項(xiàng)目建設(shè)，自己監(jiān)管自己，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，造成了越位。同時(shí)由使用單位組建臨時(shí)基建班子，在越位的同時(shí)又存在著缺位。臨時(shí)班子往往對(duì)基建程序和相關(guān)法律法規(guī)不夠了解，缺乏工程建設(shè)專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，無法制訂合理的管理制度和完善的管理方法，致使建設(shè)任務(wù)難以完成，責(zé)任難以落實(shí)，經(jīng)驗(yàn)難以積累。在這種方式下，行政權(quán)力直接介入工程項(xiàng)目實(shí)施，相互之間缺乏有效的監(jiān)督，極易造成決策失誤或監(jiān)督失效、失靈。建設(shè)單位往往從部門利益出發(fā)，爭項(xiàng)目、爭資金，千方百計(jì)擴(kuò)大投資規(guī)模，導(dǎo)致超規(guī)模、超預(yù)算，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，更導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下，形成投資黑洞，嚴(yán)重影響工程質(zhì)量，并滋生腐敗。進(jìn)行相關(guān)工程項(xiàng)目管理體制改革勢(shì)在必行。

1 目前我國政府投資工程管理的基本狀況

改革開放以來,多元化投資主體的格局逐步形成。工程管理方式也出現(xiàn)了多種形式。目前,全國各地對(duì)政府投資工程的主要管理方式有以下幾種

（1）項(xiàng)目法人型。按照國家計(jì)委計(jì)建設(shè)，經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目必須組建項(xiàng)目法人,項(xiàng)目法人為依法設(shè)立的獨(dú)立性機(jī)構(gòu),對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值,實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。

（2）工程指揮部型。該機(jī)構(gòu)一般臨時(shí)從政府有關(guān)部門抽調(diào)人員組成,負(fù)責(zé)人通常為政府部門的主管領(lǐng)導(dǎo),當(dāng)工程項(xiàng)目完成后,即宣布解散。

（3）基建處型。各個(gè)行政部門(如教育、文化、衛(wèi)生、體育)以及一些工程項(xiàng)目較多的單位均設(shè)有基建處,在這種模式下,具體項(xiàng)目的實(shí)施一般由后者進(jìn)行,前者主要是進(jìn)行常規(guī)性的行政性管理。

（4）專業(yè)機(jī)構(gòu)型。這是最近幾年隨著改革的不斷深化,我國各省市、地區(qū)通過探索而出現(xiàn)的對(duì)政府投資工程的新型的管理方式,按管理機(jī)構(gòu)的性質(zhì)分,有政府機(jī)關(guān)型、事業(yè)單位型、企業(yè)型。

2 政府項(xiàng)目投資管理的弊端

2.1 為加快項(xiàng)目建設(shè)，政府投資管理部門放寬管理

部分審批機(jī)關(guān)對(duì)于前期及各個(gè)階段工作未給予充分重視，部分項(xiàng)目未進(jìn)行可行性研究，或者可研未經(jīng)評(píng)估論證就直接批復(fù)立項(xiàng)，或初步設(shè)計(jì)工作不夠細(xì)致，深度不夠，出現(xiàn)漏項(xiàng)、缺項(xiàng)、設(shè)計(jì)不合理等問題，造成后期更多，影響了項(xiàng)目工期和整體運(yùn)行效果；部分項(xiàng)目存在程序倒置的現(xiàn)象；出現(xiàn)建設(shè)規(guī)模調(diào)整，未能嚴(yán)格按照要求及時(shí)上報(bào)審批建設(shè)規(guī)模和投資調(diào)整，造成“三超”現(xiàn)象；部分項(xiàng)目未按照要求公開招標(biāo)或者違反規(guī)定分解招標(biāo)造成部分工程細(xì)項(xiàng)遺漏；開工前必須完成的手續(xù)未辦理；監(jiān)理、代建單位現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)不足；不及時(shí)辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及財(cái)務(wù)決算工作等。

2.2 征地拆遷成本不斷提高

2010 年12 月國務(wù)院公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見稿）》，再度就“新拆遷條例”立法征求公眾意見，要求補(bǔ)償金不低于市場價(jià)，實(shí)際上目前不少地區(qū)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償金遠(yuǎn)高于相關(guān)法律、法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)。各別地方政府在征地拆遷上為追求時(shí)間效益，在拆遷過程中往往出現(xiàn)以金錢換時(shí)間、花錢買效率的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致拆遷成本居高不下。

2.3 政府投資項(xiàng)目缺少系統(tǒng)的管理模式

同時(shí)，政府投資項(xiàng)目接受發(fā)改委、財(cái)政、審計(jì)、建設(shè)、監(jiān)察、紀(jì)委等多頭監(jiān)管，權(quán)責(zé)劃分不明確，缺乏對(duì)項(xiàng)目全過程、全方位的監(jiān)管，難以對(duì)投資實(shí)施有效的控制。雖然國家先后在項(xiàng)目法人責(zé)任制、代建制、監(jiān)理制、招標(biāo)投標(biāo)制和合同制等方面進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，但建設(shè)項(xiàng)目管理的專業(yè)化程度還相當(dāng)?shù)汀?/p>

2.4 項(xiàng)目全過程的投資管理缺少合格的專業(yè)人才

項(xiàng)目投資管理是專業(yè)性、技術(shù)性要求很高的工作，不僅要通曉法律知識(shí)，還要熟知工程項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)律和工程經(jīng)濟(jì)知識(shí)。目前我國相當(dāng)部分投資管理人員存在明顯不足。

3 改進(jìn)和完善項(xiàng)目管理的建議

3.1 嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)，強(qiáng)化并完善設(shè)計(jì)賠償保險(xiǎn)制度

設(shè)計(jì)是工程管理的源頭。設(shè)計(jì)的深度、精度對(duì)工程的成功至關(guān)重要，也是工程建設(shè)過程中防止中標(biāo)人工程變更的重要環(huán)節(jié)。工程實(shí)際中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)更改設(shè)計(jì)、追加投資的問題。一個(gè)重要原因就是施工圖的質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度不夠，造成工程造價(jià)不斷上升。目前，各地設(shè)計(jì)院層次不一，設(shè)計(jì)人員的技術(shù)水平也良莠不齊，有些設(shè)計(jì)人員責(zé)任心不強(qiáng)，表現(xiàn)為設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺非常嚴(yán)重；有些設(shè)計(jì)院任務(wù)重、人手緊，設(shè)計(jì)圖紙就像應(yīng)付差事，只設(shè)計(jì)不檢查，各專業(yè)不碰頭，其內(nèi)部校對(duì)、審核、審定制度形同虛設(shè)，以至于造成圖紙錯(cuò)誤百出，應(yīng)該通過強(qiáng)化、完善設(shè)計(jì)賠償制度和保險(xiǎn)制度來強(qiáng)化執(zhí)業(yè)責(zé)任，即通過明確責(zé)任和賠償條款，要求設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)由于重大設(shè)計(jì)失誤造成工程造價(jià)變更，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和相應(yīng)賠償責(zé)任。

可選聘一些經(jīng)驗(yàn)豐富、有責(zé)任心的專業(yè)技術(shù)人員，按專業(yè)分組，負(fù)責(zé)各專業(yè)圖紙的審核校驗(yàn)。對(duì)每一份圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，消除圖紙中的錯(cuò)、漏、碰、缺，嚴(yán)格把關(guān)新產(chǎn)品、新工藝及獨(dú)一無二產(chǎn)品的使用；要審核圖紙的設(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)程的規(guī)定，設(shè)計(jì)方案能否施工，使用的新材料和特殊材料的規(guī)格、品種能否滿足實(shí)際要求等等。

3.2 完善施工企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系

一些施工企業(yè)常有拖延工期、克扣或拖欠工人工資、挪用安全技術(shù)措施費(fèi)等損害工程質(zhì)量和工人利益的行為，甚至偷工減料造成工程質(zhì)量事故，給建設(shè)單位造成無法挽回的損失。一些施工單位缺乏專業(yè)、科學(xué)的報(bào)價(jià)機(jī)制，對(duì)預(yù)期的施工難度和工程復(fù)雜性等估計(jì)不足，盲目壓價(jià)，使報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于成本，以至于中標(biāo)后根本無法完成任務(wù)，甚至工程建設(shè)到一半退場，導(dǎo)致建設(shè)單位重新招標(biāo)承包商，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度，給雙方都造成巨大損失。一些管理不規(guī)范、管理成本較低、不太正規(guī)的企業(yè)，為拿到承建項(xiàng)目，不惜競相壓價(jià)，甚至虧本經(jīng)營，嚴(yán)重?cái)_亂建筑市場秩序。建筑市場的圍標(biāo)串標(biāo)、轉(zhuǎn)包掛靠等屢禁不止。

一個(gè)好的施工單位有較高的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、技術(shù)水平和管理團(tuán)隊(duì)，將給項(xiàng)目的成功帶來很大的保證。針對(duì)建筑市場發(fā)育不完善，政府監(jiān)管不到位的問題，建議應(yīng)繼續(xù)通過加快行業(yè)市場化改革進(jìn)程，完善建筑法規(guī)，培育信用體系，通過逐步建立和完善各項(xiàng)改革措施，創(chuàng)造依法者生、違法者亡的市場環(huán)境，培育、完善社會(huì)信用體系，體現(xiàn)誠實(shí)信用獲得價(jià)值和失信違約必付代價(jià)，以此營造相互信任和恪守信約的執(zhí)業(yè)氛圍。

3.3 完善監(jiān)理企業(yè)的信用評(píng)價(jià)體系

由于目前監(jiān)理單位良

莠不齊，監(jiān)理人員水平高低不一，僅靠監(jiān)理單位預(yù)選名錄還無法真正約束監(jiān)理單位，且監(jiān)理人員流動(dòng)性較大，即使約束了單位，也難以約束個(gè)人。因此目前深圳市建筑工務(wù)署正在與相關(guān)部門溝通，建議政府在完善監(jiān)理企業(yè)信用制度和評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，完善監(jiān)理工程師個(gè)人的執(zhí)業(yè)履約情況，此履約評(píng)價(jià)以工程管理中容易出現(xiàn)的問題作為評(píng)價(jià)細(xì)則，比如監(jiān)理工程師管理水平、技術(shù)水平、協(xié)調(diào)能力、工作質(zhì)量，是否存在失職瀆職行為等等，并建立相應(yīng)獎(jiǎng)罰措施。相應(yīng)評(píng)價(jià)信息公開并方便查詢，以加大對(duì)監(jiān)理人員的執(zhí)業(yè)約束。

3.4 成立質(zhì)量檢查小組，把關(guān)工程施工質(zhì)量

工程質(zhì)量是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一，確保萬無一失。除了通過監(jiān)理單位來加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控外，工務(wù)署還通過項(xiàng)目組各專業(yè)技術(shù)人員來把控工程質(zhì)量。同時(shí)聘請(qǐng)知名的退休老專家、監(jiān)理公司總工等技術(shù)人才組成質(zhì)量檢查小組，制定質(zhì)量檢查細(xì)則，使質(zhì)量檢查常態(tài)化并為此建立長效機(jī)制。

篇7

論文關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 消費(fèi)者 權(quán)益

一、商品房預(yù)售制度概況

關(guān)于房屋預(yù)售之條件,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細(xì)之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對(duì)此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權(quán),惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購買人。其三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,房產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完成交付之期限。此項(xiàng)規(guī)定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設(shè),以實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值以及消費(fèi)者之消費(fèi)目的。其四,業(yè)已和金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實(shí)質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費(fèi)者之間形成一種特殊關(guān)系,在不動(dòng)產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。這是房屋預(yù)售之形式要件,我國物權(quán)變動(dòng)才債權(quán)形式主義,惟已辦理登記之公示,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)不可稱之已發(fā)生。

在房屋預(yù)售的特征方面,有以下幾點(diǎn)值得注意。首先,房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者權(quán)益之影響

(一)房屋預(yù)售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實(shí)施細(xì)則,而究其房產(chǎn)市場緣何持續(xù)過熱,商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下,房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。豎所以開發(fā)商所謂“期房價(jià)格低”只是假象,實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于,當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價(jià)上漲,而房價(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件,因?yàn)樵诜績r(jià)上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動(dòng)下,人們未來房價(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房價(jià)屢創(chuàng)新高。中國房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房價(jià)慢慢賣,造成期房價(jià)格低的幻覺等。

(二)消費(fèi)者購買預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟(jì)狀況和信息咨詢方面處于不對(duì)等的地位,而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過程中也難免會(huì)受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應(yīng)的認(rèn)知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在,消費(fèi)者則無可避免地成為承受風(fēng)險(xiǎn)更大的一方。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面:

1.開發(fā)商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發(fā)資質(zhì)或無商品房預(yù)售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗(yàn)開發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書就是用來證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預(yù)購人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預(yù)購人已履行了房款價(jià)金債務(wù),通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無效時(shí),更是只能請(qǐng)求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責(zé)任,則另當(dāng)別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權(quán)利也絕無實(shí)現(xiàn)之可能性。豏購房人仍務(wù)必須留心的是,以上證書中所列的項(xiàng)目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費(fèi)者訂定預(yù)售合同之時(shí)的名稱相同。若非如此,我們極有上當(dāng)受騙之虞,蒙受經(jīng)濟(jì)損害,甚至于要承擔(dān)更為嚴(yán)苛的法律責(zé)任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。

2.動(dòng)產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動(dòng)產(chǎn)本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動(dòng)產(chǎn)常常被房開商拿來預(yù)售,以至于預(yù)購人購房后不能正常取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見不鮮。故而消費(fèi)者在購買此類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)更應(yīng)尤其留意以下風(fēng)險(xiǎn)。首先,放開企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn),《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴(yán)禁在集體土地之上進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發(fā)商投標(biāo)競標(biāo)得到建設(shè)用地使用權(quán)之后,方可在此土地之上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。是故,若知道此預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費(fèi)者切勿與房開商簽訂預(yù)售合同。其次,有些房產(chǎn)開發(fā)商純粹投機(jī)炒房,并無房開企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關(guān)國家 機(jī)關(guān)的許可取得營業(yè)執(zhí)照,才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營。而那些并無房產(chǎn)開發(fā)資格者建設(shè)的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預(yù)售之房屋將來很可能無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,消費(fèi)者購買此類房產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn),自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力,應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費(fèi)者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費(fèi)者發(fā)出之要約邀請(qǐng),于情于理都實(shí)為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當(dāng)然要受其內(nèi)容之約束。由于開發(fā)商為了市場競爭和盡快吸引消費(fèi)者之購房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進(jìn)度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實(shí)信用之基本原則的情況下,對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對(duì)其宣傳要約邀請(qǐng)有足夠興趣,就應(yīng)該再與銷售方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成合意,然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。

4.單方面變更設(shè)計(jì)方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預(yù)售之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的在消費(fèi)者訂立合同時(shí)尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計(jì)方案不同的情形。開發(fā)商此種做法實(shí)際上已構(gòu)成根本違約,但現(xiàn)實(shí)中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責(zé)任方面通常對(duì)消費(fèi)者并不有利,如僅規(guī)定開發(fā)商返還已支付房款價(jià)金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設(shè)計(jì)而解除商品房預(yù)售合同時(shí),往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機(jī)會(huì),或者要面對(duì)房產(chǎn)市場已經(jīng)價(jià)格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴?yán)嬷畵p失很難在預(yù)售合同中找到救濟(jì)手段,損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不甚明了。

5.預(yù)售中的定金風(fēng)險(xiǎn)定金乃保證合同目的之實(shí)現(xiàn)的很好的擔(dān)保手段,但在實(shí)務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費(fèi)者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請(qǐng)到銀行的貸款,某些開發(fā)商往往就會(huì)從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實(shí)毫無法律依據(jù)。理由在于,實(shí)在無法期望所有預(yù)購房者都能順利申請(qǐng)到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛,購房者在與開發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí),應(yīng)返還已付購房款和定金。之于是否應(yīng)當(dāng)合理扣除少許手續(xù)費(fèi),自有商議的余地。

三、行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房預(yù)售中的消費(fèi)者之保護(hù)

鑒于房開商和消費(fèi)者之間的“信息不對(duì)稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風(fēng)險(xiǎn)”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度勢(shì)在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購房者一方傾斜,普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí),這樣房地產(chǎn)市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立資格和條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),盡可能保證房開商資產(chǎn)雄厚、信譽(yù)良好。并通過市場杠桿和行政行為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產(chǎn)開發(fā)商“拒之門外”。