導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地增值稅實施條例細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、政策性搬遷概念及分類

政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的整體搬遷或部分搬遷。這里指的社會公共利益需要包括：第一，國防和外交的需要；第二，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；第三，由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；第四，由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；第五，由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；第六，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政策性搬遷包括房屋征收和協(xié)議搬遷兩種工作形式。房屋征收，是指國家基于公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。協(xié)議搬遷，是指搬遷實施單位依據(jù)城市規(guī)劃和政府搬遷文件（同樣也是基于公共利益需要），就國有土地房屋搬遷補(bǔ)償安置事宜與被搬遷人協(xié)商并簽訂搬遷協(xié)議的活動。

不管是協(xié)議搬遷還是房屋征收，都是在政府主導(dǎo)下，基于社會公共利益的需要進(jìn)行的房屋搬遷，二者的工作成果是一致的，是土地所有者（國家）將土地使用權(quán)收回的行為，因此二者都屬于政策性搬遷。同時，都必須有政府搬遷文件或公告方可進(jìn)行。在實際工作中，二者并行不悖，互為補(bǔ)充。

二、非政策性搬遷分類

與政策性搬遷對應(yīng)的非政策性搬遷，可細(xì)分為商業(yè)性搬遷和自行搬遷。商業(yè)性搬遷主要是指企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或處置相關(guān)資產(chǎn)的行為。自行搬遷是指企業(yè)或個人由于自身生產(chǎn)、生活經(jīng)營需要而自主搬遷的行為。

現(xiàn)行規(guī)則已經(jīng)對政策性搬遷給出了比較明確的界定，是政府主導(dǎo)的為了公共利益進(jìn)行的搬遷，這里必須注意兩點：第一，政府主導(dǎo)的搬遷一般都會公告或有正式的文件，都產(chǎn)生了國家將土地使用權(quán)收回的結(jié)果。第二，政策性搬遷是與自行搬遷、商業(yè)性搬遷等概念相對應(yīng)的，企業(yè)自主決定的搬遷是正常的商業(yè)行為，不屬于政策性搬遷。

三、協(xié)議搬遷稅收政策把握

（一）關(guān)于營業(yè)稅

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）補(bǔ)充說，上述文件中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

由此可見，協(xié)議搬遷補(bǔ)償款應(yīng)免征營業(yè)稅。

（二）關(guān)于土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

由此可見，協(xié)議搬遷補(bǔ)償款應(yīng)免征土地增值稅。

（三）關(guān)于企業(yè)所得稅

按照《關(guān)于的公告》（國稅總局公告2012年第40號）明確了企業(yè)所得稅的處理方式：

一是企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，簡單安裝或不需要安裝即可繼續(xù)使用的，在該項資產(chǎn)重新投入使用后，就其凈值按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定的該資產(chǎn)尚未折舊或攤銷的年限，繼續(xù)計提折舊或攤銷。也就是說，僅需要簡單安裝的，其安裝費用直接費用化即可，不必資產(chǎn)化，原資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。

二是企業(yè)搬遷的資產(chǎn)，需要進(jìn)行大修理后才能重新使用的，應(yīng)就該資產(chǎn)的凈值，加上大修理過程所發(fā)生的支出，為該資產(chǎn)的計稅成本。在該項資產(chǎn)重新投入使用后，按該資產(chǎn)尚可使用的年限，計提折舊或攤銷。也就是說，需要大修理的則資本化。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第69條規(guī)定，同時符合兩個條件的修理支出，屬于大修理支出，其一是大修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)的50%以上，其二是延長使用年限2年以上。

三是企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定的年限攤銷。

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摘 要 如今城市建設(shè)步伐加快，在大力推進(jìn)城中村改造項目形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然涉及到房屋補(bǔ)償稅收事宜。站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度，除了希望能享受更多的拆遷稅收優(yōu)惠政策以外，更希望政府能給予企業(yè)更多的稅收便利。本次我們要探討的就是在政策性搬遷情況下，支付給被拆遷企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費，是否可以不開建安發(fā)票，而以收據(jù)及相關(guān)拆遷協(xié)議等資料作為扣除憑證。本文將從營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等幾方面來加以說明。

關(guān)鍵詞 政策 搬遷拆遷 補(bǔ)償費 票據(jù)

一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，因此，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅”。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)》國稅函（2007）969號規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費，不征收營業(yè)稅”。

再根據(jù)《征管法》第二十一條規(guī)定，“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票”。

從以上稅收政策法規(guī)規(guī)定來看，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不需要開票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。

因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

二、土地增值稅相關(guān)規(guī)定

按照土地增值稅清算規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費，無論以何種方式支付，均應(yīng)取得合法的憑證在土地增值稅前扣除。在上述營業(yè)稅論述中我們已說明政策性搬遷是一種免稅行為，不交營業(yè)稅，不需要開票，所以在計算土地增值稅扣除項目時，也無需取得發(fā)票，應(yīng)當(dāng)以取得的收據(jù)及相關(guān)拆遷協(xié)議資料作為扣除憑證。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第二項第二款規(guī)定“土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等?！?/p>

拆遷補(bǔ)償費主要包括：①土地補(bǔ)償費；②安置補(bǔ)助費；③地上附著物及青苗補(bǔ)償費；④菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑤拆遷補(bǔ)償費；⑥搬遷補(bǔ)助費；⑦臨時安置補(bǔ)助費；⑧安置房周轉(zhuǎn)費用；⑨停工、停業(yè)補(bǔ)償費；⑩退還的相應(yīng)土地出讓金。

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)【2009】91號）第二十二條第三項規(guī)定，審核拆遷補(bǔ)償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：拆遷補(bǔ)償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

因此，強(qiáng)調(diào)拆遷補(bǔ)償費是否實際發(fā)生是關(guān)鍵。實際工作中主要以收據(jù)、雙方銀行流水記錄為實際發(fā)生額提供證明，以雙方簽訂的拆遷協(xié)議對其金額的合理性進(jìn)行審查。所以，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于拆遷補(bǔ)償費，可以不需要發(fā)票，應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個人的相關(guān)詳細(xì)資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

1、拆遷補(bǔ)償合同或協(xié)議；

2、被拆遷人的身份證復(fù)印件；

3、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；

4、支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償費的銀行單據(jù)；

5、政策性搬遷文件及公告；

6、其他相關(guān)資料。

三、企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定

根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

根據(jù)企業(yè)所得稅實施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費是為了建造房屋而發(fā)生的必要支出，根據(jù)拆遷協(xié)議支付的該項支出也是一項合理支出，符合稅法相關(guān)規(guī)定。因此，我們認(rèn)為應(yīng)以被拆遷企業(yè)開具的收據(jù)及拆遷協(xié)議作為企業(yè)所得稅稅前扣除依據(jù)。

四、實際工作要求

拆遷補(bǔ)償費是一筆大額支出， 一般開發(fā)企業(yè)都是按年分期支付，可能在被拆遷企業(yè)搬離主城以后還會繼續(xù)發(fā)生。按照現(xiàn)行土地增值稅扣除辦法相關(guān)規(guī)定，扣除項目必須要有合法的票據(jù)才能扣除。這樣，當(dāng)被拆遷企業(yè)在收拆遷款時，開發(fā)企業(yè)就會要求被搬遷企業(yè)必須先到稅務(wù)開免稅發(fā)票。這樣無形增加了被拆遷企業(yè)工作負(fù)擔(dān)。這時，被拆遷企業(yè)往往不配合開發(fā)企業(yè)到稅務(wù)開免稅發(fā)票。在實際操作中，許多開發(fā)企業(yè)又擔(dān)心沒有發(fā)票不能在土地增值稅清算時扣除的稅務(wù)風(fēng)險。因此，根據(jù)“實質(zhì)重于形式”的原則，也為了提高工作效率，簡化行政手續(xù)，我們認(rèn)為被拆遷企業(yè)無需到稅務(wù)開免稅發(fā)票，但是要提前將政策性搬遷文件及公告等拆遷資料交與拆遷片區(qū)主管稅務(wù)所備案及開發(fā)企業(yè)備查。

綜上所述，筆者認(rèn)為，政策性搬遷支付的拆遷補(bǔ)償費是可以不開發(fā)票的，以被拆遷企業(yè)開具的收據(jù)及拆遷協(xié)議等資料在稅前列支。這樣操作，并不違反我國現(xiàn)行稅收法規(guī)相關(guān)規(guī)定，也不影響各地的稅收征管，相反更為企業(yè)提供了稅收便利。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉振芳.試析政策性搬遷補(bǔ)償款財稅處理差異.商業(yè)會計.2010年16期.

[2]李佳，李媛.政策性搬遷與處置收入稅務(wù)處理.財會通訊.2010年25期.

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關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)；納稅籌劃；借款費用；土地增值稅

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）28-0129-02

一、納稅籌劃及原則

納稅籌劃是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。納稅籌劃有利于實現(xiàn)企業(yè)價值或股東權(quán)益最大化，所以許多納稅人都樂于進(jìn)行籌劃。

1.合法性原則。遵紀(jì)守法是稅務(wù)籌劃中必須要嚴(yán)格遵守的原則，任何企業(yè)和個人都不得在違反法律的前提下進(jìn)行稅務(wù)籌劃的活動。盡量少繳納稅款是每個企業(yè)都有的想法，但是一定要保證是在合法的前提下進(jìn)行的種種方式，只有在法律的框架下企業(yè)才能充分地享有各種權(quán)利。

2.穩(wěn)健性原則。任何納稅人要想在財務(wù)安全的前提下取得最大的經(jīng)濟(jì)收益，都必須權(quán)衡節(jié)稅利益和節(jié)稅風(fēng)險之間的關(guān)系，節(jié)稅的利益越大風(fēng)險就越大，各種節(jié)稅的預(yù)期方案都有一定的風(fēng)險，比如債務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、利率風(fēng)險、稅制風(fēng)險等，所以權(quán)衡好二者之間的關(guān)系對企業(yè)的創(chuàng)效有著非常重要的意義。

3.財務(wù)利益最大化原則。稅務(wù)籌劃的目的就是要使納稅人的財務(wù)利益最大化，也就是可支配財務(wù)利潤最大化，企業(yè)不能盲目地繳稅納稅，應(yīng)該認(rèn)真做好預(yù)期的節(jié)稅方案，同時還要考慮納稅人綜合經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

4.節(jié)約性原則。稅務(wù)籌劃可以節(jié)約稅務(wù)支出，如可以選擇低稅負(fù)，可以延遲納稅時間等方法，方法越簡單越好，越容易操作越好。但是，與此同時一定會耗費一定的財力、人力、物力，稅務(wù)籌劃應(yīng)盡量節(jié)約籌劃成本，從而提高企業(yè)的成本優(yōu)勢。

二、建筑企業(yè)納稅籌劃實務(wù)研究

1.借款費用的納稅籌劃。借款費用是納稅人為經(jīng)營活動的需要承擔(dān)的、與借入資金相關(guān)的利息費用，包括：長期、短期借款的利息；與債券相關(guān)的折價或溢價的攤銷；安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷；與借入資金有關(guān)，作為利息費用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。（1）當(dāng)企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度，以及有前五年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時，借款費用應(yīng)盡量予以資本化，換言之，即將固定資產(chǎn)的認(rèn)定時點盡量子以延后，使利息資本化期間延長，增加資產(chǎn)價值，供日后多提列折舊，以期減輕稅收負(fù)擔(dān)。（2）當(dāng)企業(yè)處于盈余年度，借款費用應(yīng)盡量予以費用化，以期達(dá)到費用極大化目的，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)。（3）注意利息支出的合法性，即應(yīng)取得合法憑證。例如支付金融機(jī)構(gòu)利息的合法憑證是金融業(yè)的利息清單，支付其他債權(quán)人利息的是收息者的收據(jù)；借入款項應(yīng)于賬內(nèi)載明債權(quán)人的真實姓名和地址，其利息支出才能準(zhǔn)予認(rèn)定。否則如查無此人，或虛列債權(quán)，則以虛報費用、漏報所得處理；一方面借入款項支付利息，一方面貸出款項，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，對于相當(dāng)于該貸出款項支付利息或其差額，將被稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)認(rèn)為非營業(yè)所需且是不合理的支出，而被調(diào)整剔除，宜特別注意。（4）獨資及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分別財產(chǎn)制并依法登記，才能列報利息費用，減輕稅收負(fù)擔(dān)。（5）除金融機(jī)構(gòu)以外的借款（例如民間借款），利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的，其超過部分利息不予認(rèn)定，故應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，不要向金融機(jī)構(gòu)以外對象貸款，避免被調(diào)整剔除。（6）關(guān)聯(lián)企業(yè)相互融資，彼此適用所得稅稅率相同時，雙方可以不計收付利息，得到無息貸款的好處，這樣不僅營運資金得以靈活運用，還可以避免課征營業(yè)稅（金融保險業(yè)）。

2.利用分期確認(rèn)收入籌劃?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》第54條規(guī)定：納稅人應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。納稅人下列經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入可以分期確定，并據(jù)以計算應(yīng)納稅所得額：以分期收款方式銷售商品的，可以按合同約定的購買人應(yīng)付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時間超過一年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)；為其他企業(yè)加工、制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶等，持續(xù)時間超過一年的，可以按完工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。分期確認(rèn)收入籌劃的基本原則是，讓法定收入時間與實際收入時間一致或晚于實際收入時間，這樣企業(yè)就能有較為充足的現(xiàn)金納稅，并享受該筆資金差額的時間價值。

3.關(guān)于“三費”的籌劃。“三費”是企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的簡稱。新《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第44條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。在實務(wù)中，有些企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費經(jīng)常超過稅法規(guī)定扣除限額，導(dǎo)致不能在稅前全額扣除，加重了稅負(fù)。進(jìn)行納稅籌劃的基本原則是：在遵循稅法與會計準(zhǔn)則的前提下，盡可能加大據(jù)實扣除費用的額度，對于有扣除限額的費用應(yīng)該用夠標(biāo)準(zhǔn)，直到規(guī)定的上限。在日常財務(wù)工作中可以從以下三方面進(jìn)行籌劃：（1）設(shè)立獨立核算的銷售公司，提高扣除費用額度。按規(guī)定，“三費”都是以營業(yè)收入作為基礎(chǔ)計算扣除限額的，如果將企業(yè)的銷售部門設(shè)立成一個獨立核算的銷售公司，將企業(yè)的產(chǎn)品銷售給銷售公司，再由銷售公司對外銷售，這樣就增加了一次營業(yè)收入，在整個企業(yè)的利潤總額并未改變的前提下，費用限額扣除的標(biāo)準(zhǔn)可同時獲得提高。（2）業(yè)務(wù)招待費與會務(wù)費、差旅費分別核算。在核算業(yè)務(wù)招待費時，企業(yè)應(yīng)將會務(wù)費（會議費）、差旅費等項目與業(yè)務(wù)招待費等嚴(yán)格區(qū)分，不能將會務(wù)費、差旅費等擠入業(yè)務(wù)招待費，否則對企業(yè)不利。因為稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營活動有關(guān)的合理的差旅費、會務(wù)費、董事費，只要能夠提供證明其真實性的合法憑證，均可據(jù)實在稅前全額扣除。同時，也絕對不可以故意將業(yè)務(wù)招待費混入會務(wù)費、差旅費中核算，否則屬于偷稅行為。（3）合理轉(zhuǎn)換“三費”。在核算業(yè)務(wù)招待費時，企業(yè)除應(yīng)將會務(wù)費（會議費）、差旅費等項目與業(yè)務(wù)招待費等嚴(yán)格區(qū)分外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費，提前做好預(yù)算，以利于二者間的合理轉(zhuǎn)換，從而進(jìn)行納稅籌劃。

4.利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。（1）如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000-11 500）÷11 500×100%=30.43%。適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（15 000-11 500）×30%=1 050（萬元）（2）如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000-8 500）÷8 500×100%=17.65%。增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%=66.67%。適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000-3 000）×40%-3000×5%=650（萬元）。分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。

5.固定資產(chǎn)的購置與租賃納稅籌劃。固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會減少成本。當(dāng)固定資產(chǎn)的購置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時，由于各國（地區(qū)）對資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價轉(zhuǎn)移利潤或?qū)⒗麧欈D(zhuǎn)化為資本收益。在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國（地區(qū)）對國際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰承擔(dān)風(fēng)險等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達(dá)到避稅的目的。租賃費的高低，會直接影響交易雙方的收入和成本。在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價還是低定價的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)等諸多因素。

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篇4

1. 分類

按照停車場所建造方式的不同，停車場所主要分為以下幾類：

1.1單獨建造的地上停車場所

指建造于地上，獨立存在，不依附其他建筑物的停車場所。

1.2利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場

第一種是非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。第二種是利用人防設(shè)施形成的停車場所，項目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣(區(qū))人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權(quán)利，但沒有出售的權(quán)利。利用人防設(shè)施形成的停車場所是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)比較常見的停車場所類型。因為根據(jù)《人防法》的相關(guān)規(guī)定，房開企業(yè)建造房屋的時候根據(jù)面積必須建造相應(yīng)的人防。這部分人防設(shè)施的開發(fā)成本較高，因此將人防設(shè)施改造成地下停車場所是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的常見選擇。

2. 對不同類別停車場所的會計核算和稅務(wù)處理

2.1單獨建造的地上停車場所的會計和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造單獨建造的停車場所過程中發(fā)生的各項費用，應(yīng)直接計入或分配計入停車場所。出租停車場所時，應(yīng)與承租方簽訂租賃合同或協(xié)議，

稅務(wù)處理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售停車場所，應(yīng)交納土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車場所，取得的租金應(yīng)作為應(yīng)納稅所得額，交納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

2.2利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所的會計和稅務(wù)處理

2.2.1會計處理

第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”因此，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應(yīng)單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至開發(fā)成本-公共配套設(shè)施（地下車庫）之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品-地下車庫之中。

第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下車庫按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。該地下車庫性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”因此其建造成本歸集在開發(fā)成本-公共配套設(shè)施費，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。開發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。

第四種情形，對于隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價款實際已包含在房屋總價中，發(fā)生的可以理解為銷售不動產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

2.2.2稅務(wù)處理

A對外出租的稅務(wù)處理：

地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。其涉稅要點主要為

（1）地下車位只能出租不能出售地下車位經(jīng)核實原屬“人防工程”，但國家有相關(guān)規(guī)定"“人防工程”的地下車庫，所有權(quán)歸國家所有，既不計入公用建筑面積，也不得出售產(chǎn)權(quán)，但可出租車位，收入歸投資人所有。

（2）租賃期限不得超過20年。根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！币簿褪钦f，法律只能保護(hù)您對這個車庫擁有20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，法律不予保護(hù)。

（3）明確約定租金及其支付方式

所涉及到的主要稅種為：

營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.6%交納。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅額以預(yù)收金額為計算基數(shù)，而非財務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅。

企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。以收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計征所得稅。

土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。

房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產(chǎn)稅。

土地使用稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！毙枰⒁獾氖?，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。

印花稅：租賃收入的千分之一。

B對外出售的財稅處理：

對外出售的地下車庫應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)處理，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時，確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品--地下車庫相關(guān)金額至主營業(yè)務(wù)成本。

其涉及到的主要稅種為：

營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅及附加。納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。但納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按成本利潤率來計算價格。（成本利潤率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定）

土地增值稅：單獨確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。

企業(yè)所得稅：稅率為25%，與銷售住宅所得稅處理相同。

房產(chǎn)稅：與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的車庫不交房產(chǎn)稅。

土地使用稅：產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。

印花稅：以銷售額為依據(jù)，按銷售不動產(chǎn)稅率萬分之五申報。

C自用的地下車庫財稅處理：

自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將開發(fā)產(chǎn)品--地下車庫轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。

營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。

土地增值稅：房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。

所得稅：其收入并入房屋銷售總價，成本已分?jǐn)傊量墒勖娣e成本，其所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。

房產(chǎn)稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。

土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。

印花稅：其價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。

需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項目建筑面積實際應(yīng)建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房開企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售、出租或自用。

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2008年注冊會計師考試復(fù)戰(zhàn)已經(jīng)拉開序幕,廣大考生也進(jìn)入了緊張的復(fù)習(xí)階段。筆者從2008年CPA《稅法》教材變化、命題規(guī)律、各備考階段的復(fù)習(xí)要求和2008年命題趨勢預(yù)測4個方面給廣大考生提供一些備考的參考，希望對大家順利通過該科目的考試提供一些幫助。

一、2008年CPA《稅法》教材的主要變化

2008年《稅法》教材在結(jié)構(gòu)上變化比較大，刪除了內(nèi)外資企業(yè)所得稅法兩章的內(nèi)容，增加了新《企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》內(nèi)容，教材由原來的18章調(diào)整為17章。教材的內(nèi)容也有所變動，各章變化程度如下：

第2章《增值稅法》

1.27頁第12行增加“按債轉(zhuǎn)股企業(yè)與金融資產(chǎn)管理公司簽訂的債轉(zhuǎn)股協(xié)議，債轉(zhuǎn)股企業(yè)將貨物資產(chǎn)作為投資提供給債轉(zhuǎn)股新公司的，免征增值稅”；

2.32頁最后一個自然段新辦商貿(mào)企業(yè)增值稅一般納稅人的認(rèn)定及管理規(guī)定中新增“對設(shè)有固定經(jīng)營場所和擁有貨物實物，注冊資金在500萬元以上、人員在50人以上的新辦大中型商貿(mào)企業(yè)，提出一般納稅人資格認(rèn)定申請的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核查驗，可直接認(rèn)定為一般納稅人，不實行輔導(dǎo)期一般納稅人管理；

3.35頁低稅率的規(guī)定中新增“鹽、音像制品和電子出版物、自來水（不含自來水生產(chǎn)廠）”；

4.46頁17行海關(guān)完稅憑證進(jìn)項稅額抵扣的時間限定中新增“納稅人丟失海關(guān)完稅憑證，可憑海關(guān)出具的相關(guān)證

第4章《營業(yè)稅法》

1.127頁修改了納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人的規(guī)定；

2.132頁明確對港口設(shè)施經(jīng)營人收取的港口設(shè)施保安費以及單位和個人受托種植植物、飼養(yǎng)動物的行為，應(yīng)按照服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅；

3.149頁新增公司從事金融資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)時的相關(guān)規(guī)定。

第7章《資源稅法》

1.190頁新增“ 從2007年1月l日起，對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅”；

2.刪除了鐵礦石、有色金屬礦的減免稅規(guī)定。

第9章《城鎮(zhèn)土地使用稅法》

217頁城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠中增加“利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經(jīng)營、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅、在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅以及核電站的城鎮(zhèn)土地使用稅的征免”內(nèi)容。

第10章《房產(chǎn)稅法》

224頁增加“居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定。

第11章《車船稅法》

屬于變化較大的一章，根據(jù)《車船稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》的規(guī)定重新進(jìn)行了編寫，增加了保險機(jī)構(gòu)代收代繳車船稅和滯納金的計算內(nèi)容。

第12章《印花稅法》

242頁調(diào)整“股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)適用3‰稅率，包括A股和B股”。

第14章《企業(yè)所得稅法》

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的相關(guān)內(nèi)容，重新編寫了教材。

第15章《個人所得稅法》

1.自2008年3月1日起，個人工資薪金所得的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)、個體工商戶業(yè)主的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者本人的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)和對企事業(yè)單位的承租承包經(jīng)營所得的必要費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)由原來的按月扣除1 600元調(diào)整為2 000元；

2.316頁利息、股息、紅利所得應(yīng)納稅額的計算中“適用稅率，2007年8月15日前為20%，8月15日起為5%；”

3.330頁增加了員工取得股票期權(quán)的個人所得稅的相關(guān)規(guī)定；

4.334頁增加了有關(guān)企業(yè)向個人支付不競爭款項征收個人所得稅、個人取得拍賣收入征收個人所得稅和個人取得有獎發(fā)票獎金征免個人所得稅的相關(guān)規(guī)定。

第17章《稅務(wù)行政法》

刪除了“稅務(wù)行政賠償”一節(jié)。

二、命題規(guī)律總結(jié)

《稅法》考試近幾年呈現(xiàn)以下幾個特點：

1.題型穩(wěn)、題量大

考試題型和分值分布基本穩(wěn)定，其中客觀題包括單項選擇題、多項選擇題、判斷題三種題型共50題，主觀題包括計算題和綜合題7或8道題，主客觀題的分值各為50分。題量比較大，以2007年考試題為例，客觀題50個問題，7道主觀題共67個問題目，其中計算題28問，綜合題39問，也就是說考生要在150分鐘做117道題目，可以說是時間緊任務(wù)重，要求考生對知識點非常熟悉，并有較強(qiáng)的計算能力。

2.全面考核、重點突出

稅法考題的特點是每章均有考題，重點章節(jié)考點又比較突出，重點章節(jié)包括增值稅、消費稅、營業(yè)稅、個人所得稅和企業(yè)所得稅等幾章，分值為總分的80%左右。

3.跨章節(jié)考核、跨學(xué)科考核

計算題和綜合題具有很強(qiáng)的綜合性和復(fù)雜性，一個題目的考核會涉及多個稅種、或是多個主體，同時有些考題還需要一定的會計知識，這反映了稅法考試側(cè)重實務(wù)性和操作性的特點。

三、各備考階段的復(fù)習(xí)要求

1.教材通讀階段

根據(jù)考試的命題規(guī)律和各章節(jié)的重要程度，合理分配復(fù)習(xí)時間，根據(jù)大綱的要求緊密聯(lián)系教材的內(nèi)容，理解各個知識點，進(jìn)行系統(tǒng)的復(fù)習(xí)，提高自身的專業(yè)知識基礎(chǔ)。

2.教材提升階段

根據(jù)考試主客題目的特點，提煉知識點，打亂教材的章節(jié)結(jié)構(gòu)，使知識點系統(tǒng)化，全面提高對考點整體把控能力。

3.習(xí)題強(qiáng)化階段

精選符合考試命題規(guī)律的習(xí)題，仔細(xì)分析習(xí)題的考點，強(qiáng)化知識點、提升解題能力。

4.考前沖刺階段

依據(jù)大綱，緊扣教材，突出重點、難點的復(fù)習(xí)，剖析歷年考題，提升應(yīng)試能力。

5.模擬考試階段

查缺補(bǔ)漏，精選模擬試題，模擬考場環(huán)境，全面提升臨場發(fā)揮能力。

四、2008年命題趨勢預(yù)測

近三年稅法考試的通過率呈下降的趨勢：2005年通過率為18.19%， 2006年通過率為17.34%，2007年通過率為11.08%。特別是2007年，稅法考試通過率是CPA考試五個科目中最低的，同時由于前述教材內(nèi)容的變化，教材總篇幅縮水120頁左右，所得稅的考核難度與前幾年比會有所下降?；谝陨蟽牲c，筆者預(yù)計2008年稅法考試通過率會有所提高，因此在此建議已報名準(zhǔn)備參加稅法科目考試的考生一定要借助這個利好消息抓緊復(fù)習(xí)，順利通過該科目考試。

但作為CPA考試來說，由于稅法政策變化而造成通過率大幅度提高的可能性也不會很大，所以建議考生也不要掉以輕心，特別是所得稅內(nèi)容調(diào)整后其在總分值中的考核比例會從原來的25%下降一半左右，這些分值會轉(zhuǎn)移到其他稅種的考核中，這會對考題題型、分值分布等產(chǎn)生一定的影響。客觀題的考核依然會體現(xiàn)全面考核的特點，各章的分值分布情況會有所變化，但題型預(yù)計不會改變。但主觀題的考核內(nèi)容和題型會有一定的變化，筆者結(jié)合多年的輔導(dǎo)經(jīng)驗建議考生注意以下幾類題型：

1.多稅種的綜合考核，這是傳統(tǒng)的綜合題目，歷年考試中所占分值比較多，比如流轉(zhuǎn)稅各稅種之間的結(jié)合、流轉(zhuǎn)稅和所得稅的結(jié)合、各小稅種的綜合等內(nèi)容；

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第一條根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

第二章收入的稅務(wù)處理

第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

第三章成本、費用扣除的稅務(wù)處理

第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第十三條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。

第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。

第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章計稅成本的核算

第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。

第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

第五章特定事項的稅務(wù)處理

第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章附則