導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地的評(píng)估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：評(píng)估方法；地價(jià)內(nèi)涵；差異

1 幾種主要評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵分析

1.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（簡(jiǎn)稱“基準(zhǔn)地價(jià)法”）。

基準(zhǔn)地價(jià)法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，按替代原理進(jìn)行評(píng)估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府地價(jià)管理的一個(gè)工具，同時(shí)也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞?zhǔn)地價(jià)主要反映某地區(qū)的地價(jià)空間分布規(guī)律以及其大致地價(jià)水平，對(duì)市場(chǎng)地價(jià)具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見(jiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)法主要是從市場(chǎng)管理的角度進(jìn)行評(píng)估，得到的地價(jià)是一個(gè)“管理型”地價(jià)。

1.2 收益還原法（簡(jiǎn)稱“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對(duì)象按預(yù)期所能獲得的收益作為價(jià)值衡量，從投資者的角度去評(píng)估。收益法的核心是待估對(duì)象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報(bào)率，而且收益法中的投資者屬于長(zhǎng)線投資者，即投資者持有待估對(duì)象相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，通過(guò)待估對(duì)象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報(bào)。由此可見(jiàn)，收益法評(píng)估得到的是一個(gè)“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)。

1.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報(bào)，以此衡量待估對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）的核心是對(duì)待估對(duì)象的開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見(jiàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）評(píng)估得到的是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.4 市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對(duì)象的價(jià)格。從土地市場(chǎng)交易行為來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方對(duì)地價(jià)的博弈基本上都是基于該土地的投資價(jià)值，即買賣雙方都已對(duì)該土地的投資價(jià)值做了評(píng)估，最終達(dá)成交易的地價(jià)代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價(jià)值。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的是一個(gè)“投資型”地價(jià)，至于土地是用于長(zhǎng)線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的通常也是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對(duì)象價(jià)值形成的各項(xiàng)成本之和來(lái)衡量其價(jià)值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對(duì)象在其價(jià)值形成的過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對(duì)象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報(bào)。由此可見(jiàn)，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評(píng)估待估對(duì)象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評(píng)估得到的應(yīng)該是一個(gè)“保本型”地價(jià)。

2 各種類型地價(jià)的差異

從上面的分析可見(jiàn)，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類型的地價(jià)，那么這些類型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對(duì)稍低。

“管理型”地價(jià)基本反映市場(chǎng)的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類型地價(jià)里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對(duì)較高。

從投資的角度來(lái)看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對(duì)此類投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對(duì)象（即待估對(duì)象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。

2.3 “長(zhǎng)線投資型”地價(jià)適中。

相對(duì)于短線投資，由于土地的稀缺性，其長(zhǎng)線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對(duì)較低，由此“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)相對(duì)其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。

從上面的分析，這幾種類型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。

3 不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。

但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。

評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場(chǎng)租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場(chǎng)租金將會(huì)評(píng)估得到相對(duì)較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。

4 結(jié)語(yǔ)

篇2

關(guān)鍵詞: 評(píng)估土地價(jià)值 理論 市場(chǎng)比較法 假設(shè)法

中圖分類號(hào)： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動(dòng)價(jià)值論

土地的勞動(dòng)價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來(lái)的，最終由馬克思對(duì)其加以完善,這個(gè)理論認(rèn)為勞動(dòng)投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對(duì)它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說(shuō)明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來(lái)解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2、土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會(huì)而存在，同時(shí)也是萬(wàn)物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動(dòng)而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過(guò)以下的兩種方式來(lái)改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動(dòng)、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開(kāi)墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過(guò)一些要素的投入開(kāi)墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價(jià)值

土地的使用價(jià)值主要是指土地資源給需求者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會(huì)上的價(jià)值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時(shí)土地的使用價(jià)值又分為兩個(gè)方面，一是直接的使用價(jià)值，二是間接的使用價(jià)值。直接使用價(jià)值為土地的需求者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價(jià)值表現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值。

3、市場(chǎng)比較法

3.1基本原理

市場(chǎng)比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評(píng)估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價(jià)格，參照待評(píng)估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個(gè)別因素方面的差別，對(duì)已交易土地案例的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評(píng)估土地的價(jià)格，用此價(jià)格成為土地的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.2估價(jià)的步驟

市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價(jià)格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對(duì)象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來(lái)劃分。大類土地的用途如：商場(chǎng)、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對(duì)象，主要是指比較的實(shí)例與待估對(duì)象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，得到的估價(jià)也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過(guò)10%，如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

3.5市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格 （2）市場(chǎng)比較法使用的前提條件：市場(chǎng)比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場(chǎng)，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場(chǎng)比較法的適用范圍 從適用條件來(lái)看，市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

4.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

假設(shè)開(kāi)發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤(rùn)部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價(jià)=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

4.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，它的分析就是為估價(jià)對(duì)象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對(duì)法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對(duì)材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對(duì)于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它的未來(lái)收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價(jià)值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到陽(yáng)大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案在規(guī)劃的時(shí)候首先要考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，主要是依據(jù)待評(píng)估的該土地在市場(chǎng)中的定位,在項(xiàng)目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場(chǎng)把握性大以及效益明顯的方案作為項(xiàng)目的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和土地價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。

4.3土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價(jià)格定位。

預(yù)測(cè)土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過(guò)比較法來(lái)估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)咨詢公司或者建筑單位所提供的造價(jià)水平來(lái)進(jìn)行推算,如果市場(chǎng)上建筑材料的價(jià)格波動(dòng)較大,需要將未來(lái)建筑材料價(jià)格的變進(jìn)行預(yù)測(cè),對(duì)建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來(lái)對(duì)建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對(duì)土地價(jià)值評(píng)估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來(lái)說(shuō)土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來(lái)估算, 也可以按照土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的比率來(lái)計(jì)算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計(jì)算是根據(jù)當(dāng)前的國(guó)家對(duì)土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所需支付的稅費(fèi)情況來(lái)估算, 一般是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的一定比率來(lái)計(jì)算。

4.5土地利潤(rùn)的計(jì)算

對(duì)于土地利潤(rùn)的計(jì)算一般有兩種方法,一種方法是將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值作為基數(shù),乘以銷售的利潤(rùn)率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計(jì)算基數(shù),乘以成本利潤(rùn)率。銷售利潤(rùn)率以及成本利潤(rùn)率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平以及開(kāi)發(fā)商的期望水平計(jì)算的。

結(jié)束語(yǔ)：

對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估我們不能簡(jiǎn)單地按土地的資源價(jià)值計(jì)算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項(xiàng)價(jià)值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出合理的評(píng)估方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經(jīng)濟(jì)理論的核心地租理論[J].中國(guó)土地科學(xué)，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價(jià)值的內(nèi)涵、來(lái)源及其特殊性[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（2）.

[4] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(第1版)[M].2004,4.

篇3

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估方法；市場(chǎng)法；成本法；收益法

中圖分類號(hào)：F20 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）35-0165-02

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，企業(yè)進(jìn)行股份制改造、資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓、兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、合資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益增多，涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為均需要由獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)涉及的資產(chǎn)價(jià)值量進(jìn)行客觀評(píng)估，這為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展提供了契機(jī)。資產(chǎn)評(píng)估作為一種專業(yè)中介活動(dòng)，它為客戶和社會(huì)提供了專家意見(jiàn)及專業(yè)咨詢。這些意見(jiàn)或咨詢對(duì)客戶的某些行為起指導(dǎo)作用。在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，評(píng)估人員遵循一定的評(píng)估原則，執(zhí)行評(píng)估程序，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算，確定其在某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值而實(shí)施的技術(shù)性手段，我們稱之為資產(chǎn)評(píng)估方法。目前公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估基本方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法，是20世紀(jì)80年代由美國(guó)估值公司的幾位專家介紹到我國(guó)的，并在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)工作中得到了廣泛的應(yīng)用。那么，這幾種基本方法是否存在孰優(yōu)孰劣之分？是否均可普遍應(yīng)用于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)？在具體的評(píng)估實(shí)踐中，如何選擇更為適合的評(píng)估方法？

一、評(píng)估方法的比較分析

市場(chǎng)法、成本法、收益法作為資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法，有其內(nèi)在的聯(lián)系，同時(shí)也有著明顯的差異與區(qū)別。

（一） 內(nèi)在聯(lián)系

評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。理論上來(lái)說(shuō)，或者說(shuō)在理想狀態(tài)下，對(duì)同一被估資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估采用不同的評(píng)估方法，得出的評(píng)估結(jié)論應(yīng)趨于一致，不應(yīng)有太大差異?；蛘哒f(shuō)，評(píng)估人員可運(yùn)用多種評(píng)估方法來(lái)評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，評(píng)估結(jié)論可相互驗(yàn)證。但是，這種可驗(yàn)證性的實(shí)現(xiàn)，必須要保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被估資產(chǎn)狀態(tài)的一致性，運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。在評(píng)估過(guò)程中，這些方法也是互為利用、相互融通。以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)獲得，也可以通過(guò)核算細(xì)節(jié)分析取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價(jià)值比較獲取。而成本法中的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，一般是將資產(chǎn)未來(lái)因運(yùn)營(yíng)成本超支或利潤(rùn)減少所形成的收益損失進(jìn)行折現(xiàn)求取。所以，三種方法本質(zhì)上其實(shí)無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，重要的是在評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)的具體情況，選擇與被估資產(chǎn)相適應(yīng)、相匹配的評(píng)估方法。

（二）主要區(qū)別

資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法之間的差異可能是多方面的，我們將其歸結(jié)為以下幾點(diǎn)。

1．評(píng)估思路的差異。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，其基本評(píng)估思路是從市場(chǎng)上尋找到類似可比的參照物，對(duì)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的差異進(jìn)行調(diào)整修正，從而得出評(píng)估結(jié)論。成本法其基本思路則是以現(xiàn)行價(jià)格水平重新購(gòu)建與被估資產(chǎn)功能相同的資產(chǎn)的全部耗費(fèi)（即重置成本），扣除各項(xiàng)損耗后的價(jià)值作為評(píng)估值。收益法則是以被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值之和作為被估資產(chǎn)的價(jià)值。

2．資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度的差異。市場(chǎng)法的計(jì)價(jià)尺度主要是現(xiàn)行市價(jià)，因?yàn)樗x取成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日相接近的參照物成交價(jià)進(jìn)行差異的調(diào)整，使得評(píng)估結(jié)果更接近于現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，更易為評(píng)估報(bào)告使用各方理解與接受。成本法采用的計(jì)價(jià)尺度則是以現(xiàn)行價(jià)格水映的成本耗費(fèi)，且這種成本耗費(fèi)是社會(huì)平均成本水平。收益法采用的計(jì)價(jià)尺度則主要是預(yù)期收益的現(xiàn)值。預(yù)期收益指標(biāo)可以是預(yù)期的凈利潤(rùn)、稅前利潤(rùn)，或者是現(xiàn)金凈流量。

3．運(yùn)用的前提條件的差異。市場(chǎng)法的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，在市場(chǎng)上能夠找到三個(gè)或三個(gè)以上的參照物，參照物的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料等可獲得。運(yùn)用成本法則需要獲取與被估資產(chǎn)相關(guān)的歷史成本資料，同類資產(chǎn)或相似資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)信息等。而收益法只有在預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、收益期三個(gè)主要參數(shù)可預(yù)測(cè)并可用貨幣計(jì)量的前提下方可應(yīng)用。

二、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的一般原則

由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷，不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此，不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在選擇最適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法的問(wèn)題。在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員須根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)合理地選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。其選擇一般遵循以下幾個(gè)原則。

（一）評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)

在不同的時(shí)點(diǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值不一定保持不變。有的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)逐漸地衰退，有的資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其現(xiàn)有價(jià)值，有的資產(chǎn)可能個(gè)別價(jià)值小但整合體的價(jià)值大，等等。這就要求對(duì)不同的評(píng)估對(duì)象考慮使用不同的評(píng)估方法。所以，在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)？是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)？是通用資產(chǎn)還是專用資產(chǎn)？可復(fù)制資產(chǎn)或是不可復(fù)制的資產(chǎn)？

一般而言，具有一定的通用性且在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。成本則適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)。收益法適宜評(píng)估具有連續(xù)獲利能力的資源性資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)。

（二）評(píng)估方法的選擇受到可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約

每一種評(píng)估方法的運(yùn)用都需要根據(jù)一系列的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理。如果收集信息資料受限，我們就要考慮是否有其他的替代措施或是替代程序，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的。例如，運(yùn)用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，在確定土地還原率時(shí)，假設(shè)采用房地產(chǎn)市場(chǎng)上與待估地產(chǎn)類似地產(chǎn)的收益（包括租金或其他收益形式）與價(jià)格的比率作為待估土地的還原利率。如果無(wú)法獲得類似地產(chǎn)的收益或是價(jià)格信息，則可采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值等其他方法來(lái)確定土地還原率。否則，收益法便不能被運(yùn)用，要考慮使用其他方法。

（三） 評(píng)估方法的選擇要與被估資產(chǎn)的價(jià)值類型相適應(yīng)

資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。價(jià)值類型說(shuō)明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，并制約評(píng)估方法的選擇。評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性、替代性，并服務(wù)于價(jià)值類型。例如，企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，我們通常選擇清算價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值類型，那么在評(píng)估方法選擇時(shí)，則不宜采用收益現(xiàn)值法，因其沒(méi)有未來(lái)預(yù)期獲利能力；也不宜使用成本法，因?yàn)樗环侠^續(xù)使用的假設(shè)前提。而在企業(yè)整體價(jià)值轉(zhuǎn)讓時(shí)，以收益現(xiàn)值為其價(jià)值類型，采用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值較為適宜。

（四） 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的相適應(yīng)

資產(chǎn)評(píng)估目的通常指在實(shí)際操作中評(píng)估的特定目的。不論是資產(chǎn)的價(jià)值類型還是評(píng)估的特定目的都要通過(guò)評(píng)估方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。評(píng)估方法要與評(píng)估的特定目的相匹配。例如，假定評(píng)估單臺(tái)（件）機(jī)器設(shè)備轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)值，若存在公開(kāi)市場(chǎng)，可獲得成交案例，則優(yōu)先使用市場(chǎng)法；如果該機(jī)器設(shè)備用于長(zhǎng)期投資，則可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估；如果是用抵押擔(dān)保，可考慮優(yōu)先使用成本法評(píng)估其價(jià)值。

除此之外，資產(chǎn)評(píng)估工作的效率和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)專長(zhǎng)等也是選擇評(píng)估方法時(shí)可考慮的因素。

三、正確使用評(píng)估方法

綜合而言，評(píng)估方法之間的差別主要是評(píng)估角度和實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的路徑上的差別。市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)價(jià)被估資產(chǎn)的公允價(jià)值。成本法是以資產(chǎn)重建的角度來(lái)評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公允價(jià)值。而收益法是以資產(chǎn)的預(yù)期獲得能力的角度來(lái)評(píng)估資產(chǎn)。

我們?cè)谶\(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，不應(yīng)人為地割斷各種評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，形而上學(xué)、孤立地看待各種評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估方法的使用范圍作出一些硬性的強(qiáng)制規(guī)定。這樣是不科學(xué)的，也是不合理的。

例如，對(duì)某一家發(fā)生虧損的上市公司股票價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，是不是不能采用收益現(xiàn)值法？如果采用收益法，其收益在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是負(fù)值，評(píng)估結(jié)果是否也是負(fù)值？答案是可以用收益法評(píng)估，評(píng)估結(jié)果不一定是負(fù)值。因?yàn)橛檬找娣ㄔu(píng)估企業(yè)絕不是以企業(yè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益水平或是以前的歷史收益水平作為評(píng)估對(duì)象，而是把企業(yè)未來(lái)的預(yù)期收益能力作為評(píng)價(jià)估值的基礎(chǔ)。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。截至2011年11月1日，深、滬兩市已發(fā)生虧損被特殊處理的上市公司有128家，但沒(méi)有一家股票價(jià)值為負(fù)值，股價(jià)最高的ST高陶每股市價(jià)甚至高達(dá)36.87元，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)是注重于它的發(fā)展?jié)摿臀磥?lái)的獲利能力。

綜上所述，資產(chǎn)評(píng)估基本方法作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段，在本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，但評(píng)估環(huán)境、客觀經(jīng)濟(jì)條件仍差異導(dǎo)致各種評(píng)估方法在實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差異。因此，評(píng)估實(shí)踐中存在評(píng)估方法的選擇問(wèn)題。在資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程中，應(yīng)注意因地制宜、因事制宜，不可機(jī)械地按照某種模式或順序進(jìn)行選擇。同時(shí)，不論選擇哪種方法進(jìn)行評(píng)估，都應(yīng)保證評(píng)估假設(shè)、評(píng)估目的、價(jià)值類型，以及評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，與評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致性。

參考文獻(xiàn)：

篇4

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；因素；評(píng)估

一、價(jià)格評(píng)估的相關(guān)理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。馬克思不但對(duì)級(jí)差地租理論進(jìn)行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對(duì)地租理論。對(duì)于級(jí)差地租，馬克思將它分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租H，他認(rèn)為土地肥力、位置的差異是級(jí)差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租為級(jí)差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經(jīng)營(yíng)上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤(rùn)，這就是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。馬克思進(jìn)一步提出，由于土地私有權(quán)的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的產(chǎn)生條件是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成。

2、土地供求理論。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地與其他商品一樣，其價(jià)格取決于對(duì)土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認(rèn)為，地租的決定原則上應(yīng)受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒(méi)有生產(chǎn)費(fèi)用，因而也沒(méi)有供給價(jià)格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價(jià)格則決定于土地的邊際產(chǎn)品價(jià)值。馬歇爾認(rèn)為由市場(chǎng)供求決定的土地價(jià)格更接近于土地市場(chǎng)交易價(jià)格。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，在一般的價(jià)格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動(dòng)的：價(jià)格是二者相互運(yùn)勸的結(jié)果；土地供給既非完全無(wú)彈性、亦非有無(wú)限彈性。即使在地域性市場(chǎng)的短期分析中，二者的變動(dòng)也同樣存在。需求的擴(kuò)大，致使價(jià)格上升，從而土地供給數(shù)量增加；而價(jià)格的進(jìn)一步上升，又會(huì)導(dǎo)致需求減少，使價(jià)格回落，土地供給數(shù)量隨之減少。

二、影響土地價(jià)格評(píng)估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個(gè)土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質(zhì)即人口增長(zhǎng)對(duì)土地的需求。人口增長(zhǎng)可分為自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。人口增長(zhǎng)引起房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價(jià)波動(dòng)。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價(jià)的是相對(duì)人口密度，一般來(lái)說(shuō)，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對(duì)缺乏，因而土地市場(chǎng)價(jià)格趨高。

③社會(huì)因素：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大影響，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

土地的非成本性和易投機(jī)性使土地市場(chǎng)價(jià)格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場(chǎng)價(jià)格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實(shí)際需要多少土地，而是社會(huì)普遍的土地價(jià)格預(yù)期。當(dāng)人們預(yù)期土地價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，土地的潛在需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，一些投機(jī)性需求也會(huì)趁機(jī)“湊熱鬧”，這時(shí)的真實(shí)需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場(chǎng)價(jià)格將因土地價(jià)格預(yù)期而上升；當(dāng)土地價(jià)格預(yù)期會(huì)下降時(shí)，一部分現(xiàn)實(shí)需求者就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨?，土地投機(jī)者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場(chǎng)交易價(jià)格降落。預(yù)期對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響往往比經(jīng)濟(jì)人口的增長(zhǎng)、城市化等因素大得多。反過(guò)來(lái)，預(yù)期受國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)人口的增長(zhǎng)、城市化、市場(chǎng)信息、輿論導(dǎo)向、土地供給等因素的影響。

三、不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。 但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。 評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。

綜上所述：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格的形成主要受供求規(guī)律與價(jià)值規(guī)律制約，因此影響土地市場(chǎng)價(jià)格的因素也分為兩個(gè)方面，一是通過(guò)影響土地供求關(guān)系來(lái)影響土地市場(chǎng)價(jià)格，二是通過(guò)影響土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的收益來(lái)影響土地市場(chǎng)價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

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[2]懷曉晴.土地評(píng)估市場(chǎng)亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

篇5

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；行業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展前景

中國(guó)土地評(píng)估萌芽于90年代初，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而迅速壯大起來(lái)，地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)理論及宗地評(píng)估實(shí)踐隨著我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而在短短二十年時(shí)間內(nèi)不斷完善發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的部分，成為中介服務(wù)行業(yè)的重要組成部分。

1 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

最近幾年，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場(chǎng)的逐步建立和完善, 土地估價(jià)行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，地價(jià)評(píng)估作為一項(xiàng)新興的社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時(shí)間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國(guó)際評(píng)估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)與行業(yè)管理需要進(jìn)一步的加速提高與發(fā)展。

1.1 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)有待提高，應(yīng)建立完善的行業(yè)自律管理和服務(wù)體系

一些中介機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，有的中介機(jī)構(gòu)的人員素質(zhì)關(guān)、人才缺乏，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況，估價(jià)師不能適應(yīng)形勢(shì)變化的需要開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)普遍缺乏，能承接跨國(guó)上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才奇缺。

1.2 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作力度尚需加強(qiáng)

根據(jù)國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部關(guān)于有關(guān)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制文件精神及國(guó)土資源部[1999]318號(hào)文件精神《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)未完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)；仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急須引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。

1.3 土地評(píng)估方法選擇上須與國(guó)際慣例接軌

按照我國(guó)土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，因此在日常評(píng)估中，無(wú)論何種評(píng)估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)如未及時(shí)進(jìn)行更新，其評(píng)估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。

在評(píng)估方法的選擇上，應(yīng)更多的運(yùn)用國(guó)際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。

1.4 土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過(guò)窄

近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)的法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司未按照國(guó)際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估業(yè)務(wù)等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來(lái)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國(guó)內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國(guó)際上的大型評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)60%的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤(rùn)。

2 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展前景分析

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，必將加速中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，隨著大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)土地的需求，特別是工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，尤其需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐，將面臨著新的市場(chǎng)、新的機(jī)遇，與此同時(shí)，境外的評(píng)估機(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，現(xiàn)有的市場(chǎng)主體格局將被打破，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)與境外評(píng)估機(jī)構(gòu) 在規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)在人才、市場(chǎng)等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們?cè)u(píng)估行業(yè)中一批高素質(zhì)的優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。

2.1 轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，調(diào)整思想，加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立系統(tǒng)的培訓(xùn)制度從而提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力

長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)行業(yè)不規(guī)范、誠(chéng)信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權(quán)責(zé)利相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，完善體制和內(nèi)部組織體系

2.2.1 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)目前實(shí)行的是行政管理與協(xié)會(huì)行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要?jiǎng)澐趾孟嗷ラg的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問(wèn)題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問(wèn)題和執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護(hù)以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問(wèn)題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。

2.2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)總量應(yīng)進(jìn)行有效控制，評(píng)估人員注冊(cè)管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，通過(guò)定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律，樹(shù)立和維護(hù)自己的信譽(yù)。使之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統(tǒng)，完善評(píng)估方法和理論實(shí)踐。根據(jù)評(píng)估需要，應(yīng)建立一套較為完備的信息支持系統(tǒng)，逐步規(guī)范評(píng)估操作，在評(píng)估方法的選擇上應(yīng)恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則，隨著土地市場(chǎng)的日益活躍和我國(guó)目前土地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀, 在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)需要特別謹(jǐn)慎，應(yīng)明確基準(zhǔn)地價(jià)修正法的應(yīng)用范圍和限制, 不能再把基準(zhǔn)地價(jià)修正法當(dāng)成“ 放之四海而皆準(zhǔn)” 的宗地地價(jià)評(píng)估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會(huì)的管理者從事管理社會(huì)的需要, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 政府作為土地所有權(quán)的代表實(shí)施民事行為的時(shí)候, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法；2）土地市場(chǎng)發(fā)達(dá), 有充足的、近期的、真實(shí)的土地交易資料, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 土地市場(chǎng)欠發(fā)達(dá), 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法； 3）為了社會(huì)公共利益的需要, 要求大量、快速地評(píng)估宗地地價(jià), 達(dá)到概算總量的目的, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 純粹市場(chǎng)行為化的宗地地價(jià)評(píng)估, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2.3 順應(yīng)市場(chǎng)需要，積極擴(kuò)大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評(píng)估咨詢業(yè)

土地評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評(píng)估向咨詢、中介的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評(píng)估的“單打一”的經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展咨詢性評(píng)估、可行性研究、多種資質(zhì)（資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等）的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)中國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護(hù)為主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命力及注冊(cè)評(píng)估師的創(chuàng)造力。

篇6

來(lái)自礦產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)環(huán)境和地方社區(qū)的潛在影響可能對(duì)礦產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生諸多影響，例如：影響社區(qū)人群的健康、公眾不滿導(dǎo)致聲譽(yù)受損、礦區(qū)關(guān)閉和復(fù)原導(dǎo)致成本消耗、礦區(qū)關(guān)閉后持續(xù)的遺留風(fēng)險(xiǎn)。為此，澳大利亞政府組織編寫了《工業(yè)化學(xué)品環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指導(dǎo)手冊(cè)》。該手冊(cè)概括了針對(duì)工業(yè)化學(xué)品的最優(yōu)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，包括評(píng)估化學(xué)品所使用的信息、方法和工具。

同時(shí)，該指導(dǎo)手冊(cè)為評(píng)估人員提供了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估所需的必要信息，包括：環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的一般概念和實(shí)施的步驟；評(píng)估數(shù)據(jù)的要求；對(duì)數(shù)據(jù)的充分性、適宜性和可靠性的評(píng)估方法；環(huán)境暴露的評(píng)估方法；環(huán)境效應(yīng)的評(píng)估方法；具持久性的、生物累積性和有毒化學(xué)品的評(píng)估方法；以及如何確定環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的特征和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)管控措施等。

二、社區(qū)健康風(fēng)險(xiǎn)管理

社區(qū)健康風(fēng)險(xiǎn)通常與采礦或礦產(chǎn)加工過(guò)程中的大氣、水或土地排放有關(guān)。在澳大利亞普遍存在社區(qū)健康問(wèn)題的地方，礦業(yè)公司可能選擇衛(wèi)生資助計(jì)劃或?yàn)槠h(yuǎn)地區(qū)建設(shè)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)改善社區(qū)人群和礦業(yè)公司員工的身體健康和福利，為社區(qū)和礦業(yè)公司都帶來(lái)了益處。為系統(tǒng)評(píng)估環(huán)境危害所帶來(lái)的健康風(fēng)險(xiǎn)，澳大利亞政府組織編寫了《環(huán)境健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指南》，該指南提供了一種通用的環(huán)境健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，適用于各種環(huán)境健康危險(xiǎn)，并明確了環(huán)境健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的具體步驟，尤其是在確定一般人群、小團(tuán)體或個(gè)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)融入了毒理學(xué)、流行病學(xué)、暴露評(píng)估方法和劑量反應(yīng)評(píng)估方法。

三、風(fēng)險(xiǎn)溝通管理

澳大利亞礦業(yè)公司普遍認(rèn)為自身有責(zé)任與員工和公眾就風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行充分的溝通。有效的風(fēng)險(xiǎn)溝通是建立社區(qū)信任、增加社區(qū)對(duì)采礦和礦產(chǎn)加工風(fēng)險(xiǎn)的了解，以及使利益相關(guān)者能更好地了解可能受到采礦和礦產(chǎn)加工活動(dòng)影響的重要方式。

風(fēng)險(xiǎn)溝通過(guò)程必須是雙向的，也就是說(shuō)，傾聽(tīng)和討論同等重要，基于這種互動(dòng)才能充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)溝通的作用。對(duì)于已識(shí)別的重大風(fēng)險(xiǎn)，為了進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，選擇必要的風(fēng)險(xiǎn)溝通方式尤為重要。這些溝通方式包括簡(jiǎn)單的員工會(huì)議、為了與大量?jī)?nèi)部和外部利益相關(guān)者交流而制定的風(fēng)險(xiǎn)溝通計(jì)劃等。風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)AS/NZS4360:2004要求在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的每個(gè)階段和整個(gè)過(guò)程中，與內(nèi)部和外部利益相關(guān)者進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏贤ê蛥f(xié)商，這些重要的溝通要素與整體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是密不可分的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的全面性起到了非常關(guān)鍵的作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

篇7

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押；土地價(jià)格評(píng)估；意義

中圖分類號(hào)： DF452 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-00-01

目前，我國(guó)在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)主要采取的有股份合作，轉(zhuǎn)讓以及互換和出租等。為開(kāi)創(chuàng)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)新局面奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不僅有助于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的維護(hù)，而且還能促進(jìn)農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的完善，對(duì)于進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)之間的差距有著十分重要的意義。但是在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于融資難是一個(gè)最為主要的問(wèn)題。在融資過(guò)程中，通過(guò)采取農(nóng)地抵押的方式，往往需要對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。以下筆者就此展開(kāi)分析。

一、重要意義

由于農(nóng)民在融資過(guò)程中難度較大，加上資金較少，導(dǎo)致農(nóng)民的收入和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提升均嚴(yán)重滯后。而農(nóng)民可以抵押的財(cái)產(chǎn)往往只有土地。目前我國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)在農(nóng)民條件允許的前提下將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為貸款的抵押物。這就能盤活農(nóng)村融資難的局面，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的提升。而在抵押過(guò)程中，為了滿足農(nóng)民的借貸需求，往往需要專業(yè)的土地價(jià)格評(píng)估人員參與，并將土地評(píng)估的價(jià)格作為貸款審核的重要依據(jù)。當(dāng)采取農(nóng)地抵押路徑獲取貸款時(shí)，通過(guò)土地價(jià)格評(píng)估工作的開(kāi)展，能有效的掌握土地的價(jià)值，從而將其作為放貸的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，加強(qiáng)土地價(jià)格評(píng)估工作的開(kāi)展，對(duì)于融資難度的降低和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義[1]。

二、具體的評(píng)估方法分析

為了更好地在農(nóng)地抵押中將土地價(jià)格評(píng)估的作用發(fā)揮出來(lái)，就需要掌握土地價(jià)格評(píng)估方法，常見(jiàn)的方法如下：

1.成本剩余評(píng)估法

當(dāng)前，荒山、荒溝、荒丘、荒灘這農(nóng)村四荒土地在有關(guān)法律法規(guī)中提出，通過(guò)協(xié)商和拍賣以及公開(kāi)招標(biāo)的方式獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以將其作物抵押物，但是必須在確認(rèn)市場(chǎng)原則和市場(chǎng)的方式獲得土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而預(yù)付的價(jià)格在承認(rèn)之后方能抵押。主要適應(yīng)對(duì)象是農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)公司以及農(nóng)業(yè)種植大戶，且這些都是在農(nóng)村經(jīng)營(yíng)的大中型經(jīng)濟(jì)組織。但是就當(dāng)前的實(shí)際分析來(lái)看，在農(nóng)地抵押政策實(shí)施過(guò)程中，農(nóng)村四荒土地?cái)?shù)目上存在限制，大都是分散農(nóng)戶在實(shí)施承包經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在的已經(jīng)耕作的農(nóng)地，并將其作為金融機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象。成本剩余法，主要是基于經(jīng)營(yíng)農(nóng)地預(yù)期收益增值的視角和實(shí)際耗費(fèi)的機(jī)會(huì)成本估算農(nóng)地價(jià)格，在聯(lián)合應(yīng)用經(jīng)營(yíng)農(nóng)地預(yù)期收益增值和實(shí)際耗費(fèi)的機(jī)會(huì)成本的前提下進(jìn)行土地產(chǎn)品的依法交易，并結(jié)合當(dāng)其投資實(shí)況而順利交易變現(xiàn)的方式得到預(yù)期的回報(bào)。

2.市場(chǎng)比較評(píng)估法

在土地市場(chǎng)交易金額評(píng)估過(guò)程中，為了滿足均衡的初衷，需要在評(píng)估中對(duì)緊要供需對(duì)象實(shí)施反復(fù)直接博弈和充分自由競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而更加全面的反應(yīng)其的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并達(dá)到優(yōu)化配置和有效利用土地資源的目的。所以在農(nóng)地抵押時(shí)，我們應(yīng)全面的收集有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)資料，并且自身也需要具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)知識(shí)。但是就當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)很多農(nóng)村地區(qū)并沒(méi)有設(shè)置農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)亟待完善，所以在土地交易權(quán)方面往往具有較強(qiáng)的自發(fā)性和偶發(fā)性。這就需要對(duì)農(nóng)地在市場(chǎng)中的價(jià)值進(jìn)行比較和評(píng)估，才能更好地將其真實(shí)價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)[2]。

3.評(píng)分估價(jià)辦法

在利用這一方法進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，主要是全面的采用綜合評(píng)價(jià)模型實(shí)施低價(jià)評(píng)估，由于不同方面帶來(lái)的影響因素和農(nóng)地價(jià)格的關(guān)聯(lián)性十分密切，所以需要采取因子分析和層次分析以及模糊評(píng)價(jià)與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建的方式，綜合考慮各方面的影響因素，并評(píng)估農(nóng)地價(jià)格。一般而言，采用這一方法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，主要是相互結(jié)合的定型分析與定量分析等情況全面的體現(xiàn)出來(lái)，所以能適應(yīng)多種情況。而農(nóng)田的基本設(shè)施情況和土地制度以及經(jīng)營(yíng)耕作方式和區(qū)域條件與肥力等，均會(huì)給土地價(jià)格的評(píng)估帶來(lái)影響。因而為了要想保障所構(gòu)建的指標(biāo)體系可以與地域農(nóng)地特征之間的符合勢(shì)必會(huì)存在一定難度，所消耗的人力物力財(cái)力和時(shí)間較多，且人力物力財(cái)力和時(shí)間只要出現(xiàn)任意變化，都會(huì)導(dǎo)致其所獲取的數(shù)據(jù)在真實(shí)性上較差。所以評(píng)分估價(jià)的辦法往往需要較高的成本。

4.收益還原評(píng)估法

這一方法在土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中的應(yīng)用，能有效的合理的確定農(nóng)地的純收益。一般而言，由于極端的氣候和病蟲害的侵蝕以及生長(zhǎng)周期等，均可能導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期的產(chǎn)生影響而農(nóng)資和農(nóng)機(jī)以及農(nóng)產(chǎn)品和抵御自然災(zāi)害等方面，在價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面的能力較弱，且市場(chǎng)的供需改變之后，將導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格被大幅度的改變。比如在2011年之后，生姜、土豆和大蒜等農(nóng)村品的價(jià)格改變十分明顯，在分析有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后，由于我國(guó)在財(cái)政職能政策以及政府農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼方面缺乏規(guī)范性和連續(xù)性，不同部門的全面探索方式和作用范圍也不同，使得其給農(nóng)地收益帶來(lái)的影響較大。m然通過(guò)農(nóng)地收益預(yù)測(cè)能得到一定的結(jié)果，但是其過(guò)程較為復(fù)雜，且獲得結(jié)果的精準(zhǔn)性往往受到影響。因而很多地區(qū)采取雙方意愿的分析，采取討價(jià)還價(jià)和協(xié)商的方式對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

5.基準(zhǔn)地價(jià)修正評(píng)估法

當(dāng)農(nóng)地價(jià)格評(píng)估不能采用農(nóng)地交易價(jià)格來(lái)確定時(shí)，就需要對(duì)農(nóng)地的分級(jí)和定級(jí)的方式進(jìn)行科學(xué)和全方位的確定，全面的做好標(biāo)準(zhǔn)樣地價(jià)格的評(píng)估工作，并在此基礎(chǔ)上對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。一般而言，農(nóng)地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，主要是結(jié)合地區(qū)的科技發(fā)展水平與社會(huì)差異，評(píng)估農(nóng)地的自然屬性，從而確保分定之后的定級(jí)結(jié)果來(lái)促進(jìn)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升，并預(yù)測(cè)農(nóng)產(chǎn)品實(shí)際價(jià)格，所以更多的時(shí)候是降低估價(jià)而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的[3]。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在農(nóng)地市場(chǎng)和價(jià)格的影響下，使得農(nóng)地資源的可持續(xù)利用受到影響。因而在農(nóng)地抵押過(guò)程中，應(yīng)確保注重土地價(jià)格評(píng)估工作的開(kāi)展，盡可能地將其作用發(fā)揮出來(lái)，采用上述方法實(shí)現(xiàn)農(nóng)地抵押。

參考文獻(xiàn)：

[1]張健.土地價(jià)格評(píng)估的主要方法探究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016（1）：55-56.

篇8

行業(yè)存在行業(yè)監(jiān)管薄弱、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)有待提高等問(wèn)題，提出了推進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)改革與發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 土地資產(chǎn) 土地評(píng)估行業(yè) 土地估價(jià)師 執(zhí)業(yè)水平

一、我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的問(wèn)題分析

最近幾年，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場(chǎng)的逐步建立和完善，土地評(píng)估行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，土地評(píng)估作為一項(xiàng)新興的社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時(shí)間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國(guó)際評(píng)估公司相比，存在著明顯的差距。因此，土地評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)與行業(yè)管理需要進(jìn)一步的提高與發(fā)展。

（一）土地評(píng)估人員素質(zhì)有待提高

一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，有的機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)較低，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要。面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況，估價(jià)師不能適應(yīng)形勢(shì)變化的需要開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)。在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員很難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)普遍缺乏，能承接跨國(guó)上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才急缺。

（二）土地評(píng)估企業(yè)脫鉤，改制工作力度尚需加強(qiáng)

當(dāng)前大部分土地評(píng)估企業(yè)已經(jīng)完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)，仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急需引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。

（三）土地評(píng)估方法選擇上須與國(guó)際慣例接軌

按照我國(guó)土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，因此在日常評(píng)估中，無(wú)論何種評(píng)估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)如未及時(shí)進(jìn)行更新，其評(píng)估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。在評(píng)估方法的選擇應(yīng)更多的運(yùn)用國(guó)際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。

（四）土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過(guò)窄

近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司未按照國(guó)際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來(lái)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國(guó)內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國(guó)際上的評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)60％的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤(rùn)。

二、推進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，必將加速中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，隨著大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)土地的需求，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)在人才、市場(chǎng)等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們?cè)u(píng)估行業(yè)中一批高素質(zhì)優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。

（一）提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力

長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)行業(yè)不規(guī)范、誠(chéng)信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。

（二）健全權(quán)責(zé)利相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，完善體制和內(nèi)部組織體系

管理與協(xié)會(huì)行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要?jiǎng)澐趾孟嗷ラg的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問(wèn)題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問(wèn)題和執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護(hù)以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問(wèn)題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。評(píng)估人員注冊(cè)管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，通過(guò)定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律；樹(shù)立和維護(hù)自己的信譽(yù)，使之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。

（三）順應(yīng)市場(chǎng)需要，積極擴(kuò)大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評(píng)估咨詢業(yè)

土地評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評(píng)估向咨詢、中介的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評(píng)估的“單打一”的經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展咨詢性評(píng)估、可行性研究、多種資質(zhì)(資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等)的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)中國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護(hù)為主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命力及注冊(cè)評(píng)估師的創(chuàng)造力。

三、小結(jié)

隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的逐漸完善，土地評(píng)估行業(yè)的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對(duì)于我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產(chǎn)生積極的影響，使得土地市場(chǎng)更加完備。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓冰.淺析土地評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)下半月刊）,2008(1).

篇9

【關(guān)鍵詞】企業(yè)用地；收儲(chǔ)；補(bǔ)償探討

隨著城市建設(shè)發(fā)展，舊城區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，各地對(duì)企業(yè)收購(gòu)儲(chǔ)備工作不斷研究探索，一些地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了地方土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、房屋征收實(shí)施辦法，對(duì)企業(yè)收購(gòu)方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)具體規(guī)定，一定程度上規(guī)范了土地市場(chǎng)，但收購(gòu)過(guò)程中收購(gòu)方式、補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等各種問(wèn)題凸顯出來(lái)，影響著城市舊城區(qū)搬遷改造。本文結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇?，?duì)企業(yè)用地補(bǔ)償進(jìn)行了探討，以期對(duì)實(shí)際工作提出探討意見(jiàn)。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲(chǔ)備交易中心隸屬于阜新市國(guó)土資源局，成立于2001年12月，現(xiàn)為正局級(jí)事業(yè)單位，下設(shè)土地儲(chǔ)備，融資、工程等6個(gè)科室，承擔(dān)著全市國(guó)有土地的收購(gòu)儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等工作。

為科學(xué)有序開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作，嚴(yán)格了土地收儲(chǔ)審查程序，國(guó)土、住建委、房產(chǎn)、財(cái)政部門聯(lián)合發(fā)文《舊城區(qū)拆遷改造用地收儲(chǔ)工作程序》等三個(gè)工作程序；成立了由國(guó)土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政等部門專業(yè)技術(shù)管理人員組成的《阜新市土地收回收購(gòu)審核專家組》及市長(zhǎng)為主任、分管市長(zhǎng)為副主任、相關(guān)部門（國(guó)土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政、國(guó)資委監(jiān)察）負(fù)責(zé)人為成員的《阜新市土地儲(chǔ)備及價(jià)格審查委員會(huì)》，批準(zhǔn)了國(guó)土部門提出的《規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地出讓和儲(chǔ)備管理的建議》。

建議中明確了國(guó)有建設(shè)用實(shí)行統(tǒng)一收回、收購(gòu)及收儲(chǔ)出讓方案經(jīng)市政府審定，土地收購(gòu)補(bǔ)償方式為土地置換、貨幣補(bǔ)償兩種，其中，貨幣補(bǔ)償采取了現(xiàn)值補(bǔ)償和土地收益分成補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償政策：劃撥土地使用權(quán)按評(píng)估價(jià)60%補(bǔ)償，出讓土地使用權(quán)按剩余年限補(bǔ)償，建筑物按評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；收益分成補(bǔ)償按新規(guī)劃用途出讓底價(jià)去掉整理費(fèi)的65%、55%補(bǔ)償，其中原用地為出讓土地的按65%補(bǔ)償、劃撥土地按55%補(bǔ)償。

同時(shí)，因地制宜實(shí)施了土地收儲(chǔ)，舊城區(qū)住宅用地由區(qū)政府征收房屋后收儲(chǔ)，企業(yè)用地貨幣補(bǔ)償采取了收購(gòu)成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑捶康禺a(chǎn)價(jià)值加上搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)等為收購(gòu)企業(yè)的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補(bǔ)償方式表現(xiàn)形式：

第一種做法：以企業(yè)負(fù)債做為補(bǔ)償價(jià)。舊城區(qū)中老的國(guó)有集體企業(yè)，部分經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，停產(chǎn)多年處于破產(chǎn)關(guān)閉邊緣，其房地產(chǎn)補(bǔ)償已不能解決應(yīng)由企業(yè)或社會(huì)必須承擔(dān)的責(zé)任，采取了核算負(fù)債的方法。負(fù)債核算包括拖欠職工債務(wù)、拖欠銀行債務(wù)、拖欠其他企業(yè)債務(wù)及預(yù)留和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，由企業(yè)組織核實(shí)債務(wù)債權(quán)并經(jīng)行業(yè)主管部門初審，同時(shí)國(guó)土部門測(cè)算收購(gòu)成本，報(bào)財(cái)政審計(jì)部門審核后經(jīng)市政府審定。

第二種做法：以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。對(duì)舊城區(qū)中位置較優(yōu)、規(guī)模較大，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任較大，但技術(shù)產(chǎn)能落后需要技術(shù)改造的企業(yè)，采取了以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。由政府和企業(yè)共同委托資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估，對(duì)其房屋建筑物拆遷損失、機(jī)械設(shè)備搬遷損失、停工停產(chǎn)損失及土地評(píng)估，同時(shí)國(guó)土部門測(cè)算收購(gòu)成本，報(bào)政府財(cái)政審計(jì)部門審定。

第三種做法：以房產(chǎn)、土地評(píng)估價(jià)格為補(bǔ)償價(jià)。一般由房地產(chǎn)評(píng)估公司按現(xiàn)值評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)國(guó)土財(cái)政審計(jì)房產(chǎn)等部門專家論證組審查后，報(bào)政府審定即為土地收購(gòu)成本。

第四種做法：以收益分成價(jià)為補(bǔ)償價(jià)。按新規(guī)劃用途掛牌出讓底價(jià)扣除整理費(fèi)出讓土地65%、劃撥土地55%價(jià)格補(bǔ)償。

2、企業(yè)收購(gòu)補(bǔ)償引用的法律政策

（1）國(guó)家《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，企業(yè)征收補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、對(duì)劃撥土地使用權(quán)，可以無(wú)償收回，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。

（2）《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（3）地方政府制定的收購(gòu)補(bǔ)償政策。

3、企業(yè)用地及地上建筑物使用的評(píng)估方法

（1）依據(jù)建筑裝飾工程預(yù)算定額、建設(shè)工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及被評(píng)估行業(yè)相關(guān)定額規(guī)定，采用成本重置成本法進(jìn)行評(píng)估（評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)×成新率）。一般資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（2）依據(jù)國(guó)家《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定的價(jià)格。一般房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（3）依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及各類用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，一般土地評(píng)估機(jī)構(gòu)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法結(jié)合成本法等其他方法評(píng)估。

4、收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格分析

目前，各地對(duì)于市場(chǎng)比較活躍的住宅改造用地收儲(chǔ)補(bǔ)償，基本是以房屋征收形式，按市場(chǎng)價(jià)格或略高于市場(chǎng)價(jià)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭(zhēng)議不大。但企業(yè)收購(gòu)尤其工業(yè)企業(yè)收購(gòu)補(bǔ)償，各地做法不盡相同，同一地區(qū)補(bǔ)償做法也不盡相同，評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的評(píng)估方法也不盡相同，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)差距很大。如何做到公平、公正合理補(bǔ)償，即保證國(guó)家利益不受損害，也保證企業(yè)個(gè)人權(quán)益不受損害，是各地區(qū)需要認(rèn)真研究對(duì)待的問(wèn)題。

通過(guò)收購(gòu)成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，符合現(xiàn)階段舊城區(qū)的企業(yè)現(xiàn)狀情況，可以盤活企業(yè)資產(chǎn)，解決了職工后顧之憂，促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)對(duì)企業(yè)收購(gòu)成本內(nèi)涵統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)界定，有利于企業(yè)收購(gòu)政策上規(guī)范化。但評(píng)估方法的選擇、評(píng)估內(nèi)涵的界定，有待規(guī)范統(tǒng)一。

5、對(duì)策和建議

（1）成立地區(qū)土地收儲(chǔ)及價(jià)格審查決策機(jī)構(gòu)

企業(yè)收購(gòu)工作是一項(xiàng)復(fù)雜涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)方方面面，成立以市長(zhǎng)為主任、分管市長(zhǎng)為副主任、國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、房產(chǎn)、監(jiān)察等部門參加的決策機(jī)構(gòu)，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著重要意義。

（2）完善土地收購(gòu)補(bǔ)償制度

結(jié)合國(guó)家的法律法規(guī)、制定舊城區(qū)改造、企業(yè)收購(gòu)儲(chǔ)備及土地收購(gòu)補(bǔ)償辦法，合理確定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證國(guó)家和企業(yè)個(gè)人的利益不受損害，從法律法規(guī)政策上完善土地收購(gòu)補(bǔ)償制度。

（3）制定技術(shù)規(guī)范指導(dǎo)性意見(jiàn)

各省市制定的區(qū)片地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上規(guī)范了土地市場(chǎng)，但具體操作過(guò)程技術(shù)規(guī)范上還需要進(jìn)一步完善，對(duì)各類評(píng)估機(jī)構(gòu)提出規(guī)范性指導(dǎo)意見(jiàn)，保證評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。土地補(bǔ)償價(jià)格過(guò)高和過(guò)低，都是不可取的辦法。

篇10

森林資源作為一種可再生的自然資源，包括天然林和人工林。天然林和人工林相比，除了更新方式不同外，都要進(jìn)行管理，國(guó)家每年都要投入千百萬(wàn)元的資金進(jìn)行森林資源的保護(hù)。森林資源資產(chǎn)的價(jià)格影響因素，包括市場(chǎng)供求因素以及所投入的必要的勞動(dòng)量因素。森林資產(chǎn)價(jià)格，主要由下列因素構(gòu)成：

1 營(yíng)林生產(chǎn)成本 營(yíng)林生產(chǎn)成本是確定森林價(jià)格的基礎(chǔ)。營(yíng)林生產(chǎn)成本應(yīng)以能夠提供商品材的宜林地的營(yíng)林生產(chǎn)成本作為依據(jù)。

2 資金的時(shí)間價(jià)值 由于培育森林資源的長(zhǎng)期性，在營(yíng)林生產(chǎn)過(guò)程中，需要不斷投入資金，森林資源資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估應(yīng)充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)林木價(jià)值的影響，充分考慮資金占用的利息，營(yíng)林生產(chǎn)成本應(yīng)以復(fù)利計(jì)算。同時(shí)，林木在不同的時(shí)間有不同的價(jià)值，同一樹(shù)種在不同年齡林木價(jià)值不同，形成森林的時(shí)序成本和時(shí)序價(jià)格。

3 利潤(rùn) 森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中應(yīng)當(dāng)包括營(yíng)林利潤(rùn)。在森林資源資產(chǎn)評(píng)估中，營(yíng)林利潤(rùn)率的確定，可以以社會(huì)平均資本利潤(rùn)率為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮到營(yíng)林生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，再加上林木生產(chǎn)的實(shí)際情況，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

4 稅金 森林資源資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。

5 林木生產(chǎn)中的損失 在漫長(zhǎng)的森林培育過(guò)程中，林木可能會(huì)遭受各種各樣的自然災(zāi)害，如火、風(fēng)、雷、水、病蟲害等，會(huì)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。在評(píng)估中，必須對(duì)林木生產(chǎn)過(guò)程中的這些意外損失做出合理的估計(jì)。

6 地租 在我國(guó)，林地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中應(yīng)包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租，地租量應(yīng)根據(jù)不同林地、不同樹(shù)種、不同經(jīng)營(yíng)水平等因素確定，如氣候條件、土地肥沃程度、交通條件、宜林性質(zhì)等因素。

7 地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià) 林木是在一定的自然地理?xiàng)l件下，經(jīng)過(guò)人類勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的，因此，林木的成本與價(jià)格，既受自然條件的制約，又受林木本身生態(tài)特性的影響，形成了林木的地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)。因此，差價(jià)是森林資源資產(chǎn)價(jià)格的重要特征。

二、森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集與資產(chǎn)核查

1 森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集 森林資源資產(chǎn)評(píng)估必須搜集掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料，主要有：①營(yíng)林生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定額及有關(guān)費(fèi)用資料；②木材生產(chǎn)、銷售等定額及有關(guān)成本費(fèi)用資料；③評(píng)估基準(zhǔn)日各種規(guī)格的木材、林副產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，及其銷售過(guò)程中稅、費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；④當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的價(jià)格資料；⑤當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林業(yè)生產(chǎn)投資收益率；⑥各種樹(shù)種的生長(zhǎng)過(guò)程表、生長(zhǎng)模型、收獲預(yù)測(cè)等資料；⑦使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數(shù)表等資料；⑧其他與評(píng)估有關(guān)的資料。

2 森林資源資產(chǎn)核查 森林資源資產(chǎn)的實(shí)物量是價(jià)值量評(píng)估的基礎(chǔ)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在森林資源資產(chǎn)價(jià)值量評(píng)定估算前，應(yīng)由林業(yè)專業(yè)技術(shù)人員對(duì)被估的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查。根據(jù)不同的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)和委托方要求，可選擇使用抽樣控制法、小班抽查法和全面核查法進(jìn)行核查。森林資源資產(chǎn)核查項(xiàng)目，主要包括權(quán)屬、林地或森林類型的數(shù)量、質(zhì)量和空間位置等內(nèi)容，具體項(xiàng)目：

林地。所有權(quán)、使用權(quán)、地類、面積、立地質(zhì)量等級(jí)、地利等級(jí)等。

林木。樹(shù)種權(quán)屬、樹(shù)種組成、林齡、平均胸徑、平均樹(shù)高、幼齡林的單位面積株數(shù)、中齡林單位面積活立木蓄積，近、成、過(guò)熟林的立木蓄積，材種出材率等級(jí)、經(jīng)濟(jì)林的單位面積產(chǎn)量、薪炭林的單位面積立木蓄積量、未成林造林地上的幼樹(shù)的造林成活率、造林保存率、竹林的立竹度、均勻度、整齊度、產(chǎn)筍量等；其他與評(píng)估有關(guān)的內(nèi)容。

三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法

根據(jù)原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和原林業(yè)部的《森林資源資資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（試行），森林資源資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象主要是林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)等。森林資產(chǎn)評(píng)估的基本方法主要是市場(chǎng)法、收益法、成本法。由于森林資源資產(chǎn)的特殊性，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和資料情況，針對(duì)林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)，又有相對(duì)應(yīng)的具體的評(píng)估方法。其中林林地資產(chǎn)評(píng)估主要是林地使用權(quán)評(píng)估，其評(píng)估方法與土地使用權(quán)的評(píng)估方法原理相同。

在進(jìn)行林木資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要根據(jù)不同的林種，選擇適用的評(píng)估方法和林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行評(píng)定估算。目前主要的評(píng)估方法有市場(chǎng)法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產(chǎn)評(píng)估中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)須綜合考慮林分的生長(zhǎng)狀況、立地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量等來(lái)確定。

1 市場(chǎng)法 該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，評(píng)估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。

戶=K×K6×G×Q式中：戶為林木資產(chǎn)評(píng)估值；Q為被估林木資產(chǎn)的蓄積量；K為林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Kb為物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；G為參照物單位蓄積量的交易價(jià)格。

所謂林分是指，內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。一個(gè)林區(qū)的森林，可以根據(jù)樹(shù)種組成、森林起源、林相、林齡、疏密度、地位級(jí)、林型及其他因素的不同，劃分成不同的林分。不同的林分，常要求采取不同的森林經(jīng)營(yíng)措施。

2 剩余法 剩余法又稱市場(chǎng)價(jià)倒算法，是用被評(píng)估林木采伐后所得的木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及合理利潤(rùn)后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：

P=W-C-F+S式中：P為林木資產(chǎn)評(píng)估值；W為銷售總收人；C為木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）；F為木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)；S為林木資源的再生價(jià)值 （林木資源的再生價(jià)值是指林木被砍伐后重新生長(zhǎng)所產(chǎn)生的價(jià)值）。

3 收益法 收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。

P=∑（（At-Ct）/（1+r）t）

式中：P為林木資產(chǎn)評(píng)估值；At為第t年的年收入；Ct為第t年的營(yíng)林生產(chǎn)成本；N為經(jīng)營(yíng)期；r為資本化率。

4 成本法 成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新?tīng)I(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

P=K?∑Ct×（1+r）n-1

式中：P為林木資產(chǎn)評(píng)估值；K為林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Ct為過(guò)去第t年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本，主要包括各年投入的工資、物質(zhì)消耗、地租等；r為資本化率；n為林分年齡。

5 森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法的適用范圍

市場(chǎng)法從理論上講各種有交易的森林資源資產(chǎn)的評(píng)估，采用該方法時(shí)，應(yīng)選取3個(gè)以上參照物進(jìn)行測(cè)算。但是，由于市場(chǎng)條件限制，有些情況下，如防護(hù)林的評(píng)估，市場(chǎng)法就不適用了。