導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地使用方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

土地使用權(quán)出讓采用方式有招標、拍賣、協(xié)議三種方式。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十三條，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

出讓方：中華人民共和國_____省(自治區(qū)、直轄市)______市(縣)土地管理局(以下簡稱甲方)，法定地址_______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務(wù)______。

受讓方：_________(以下簡稱乙方);法定地址______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務(wù)________。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。乙方因出售(出租;抵押)______房產(chǎn)(或_____部分房產(chǎn))，其使用范圍內(nèi)(或相應(yīng)比例)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)。雙方本著自愿、平等、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)過協(xié)商，訂立本合同。

第二條　_______房產(chǎn)使用土地位于________總用地面積為_______。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方確認。

乙方領(lǐng)有該房產(chǎn)使用范圍內(nèi)土地的國有土地使用證，(或批準文件)，具有合法的土地使用權(quán)。

第三條　乙方出售(出租;抵押)______整棟房產(chǎn);甲方出讓土地的面積為________房產(chǎn)總用地面積，即_____平方米。

〔或：第三條　乙方出售(出租;抵押)_____房產(chǎn)樓層____層，建筑面積____平方米，為_____房產(chǎn)總建筑面積的______%;甲方出讓土地的面積為____房產(chǎn)總用地面積的____%;即_____平方米?！?/p>

本合同項下出讓的土地使用權(quán)與_____房產(chǎn)使用范圍內(nèi)未出讓的土地使用權(quán)為一整體，系公有的，不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據(jù)需要為對方提供便利的條件。

第四條　土地使用權(quán)出讓的年限為___年，自_________起算。

第五條　_____房產(chǎn)使用范圍內(nèi)的土地，按原批準文件為_______用地，乙方須按國家確定的用途、城市規(guī)劃和建設(shè)要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理變更登記手續(xù)。

第六條　乙方按本合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費以及向第三方轉(zhuǎn)讓時的土地增值費(稅)。

第七條　本合同項下的土地使用權(quán)出讓金為每平方米____元人民幣，總額為______元人民幣。

本合同經(jīng)雙方簽字后____日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方支付占出讓金總額_____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。

合同簽字后__日內(nèi)(或乙方出售房產(chǎn)后___日內(nèi))乙方應(yīng)付清給付定金后土地使用權(quán)出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

(或：乙方出租____房產(chǎn)，每年應(yīng)以租金的_____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止?；螂p方抵押____房產(chǎn)后____日內(nèi)，以抵押所獲收益抵交完給付定金后土地使用權(quán)出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。)第八條　乙方在支付全部土地使用權(quán)出讓金后____日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)登記變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第九條　乙方同意從____年開始按規(guī)定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月___日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。

第十條　除合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行帳號，銀行名稱：_____銀行____分行，帳戶號____。

甲方銀行帳號如有變更，應(yīng)在變更后_____日內(nèi)以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

第十一條　乙方依本合同取得的土地使用權(quán)，可依國家有關(guān)規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

房產(chǎn)所有人出售(出租;抵押)_____部分房產(chǎn)時，亦就同時轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)整棟房產(chǎn)使用土地中與出售(出租;抵押)房產(chǎn)占____房產(chǎn)總建筑面積比例相同的土地使用權(quán)。

第十二條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)時，應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同(租賃合同;抵押合同)或在房產(chǎn)買賣合同中設(shè)立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)章節(jié)，但不得違背國家法律法規(guī)的本合同規(guī)定。并依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓(出租;抵押)登記。

第十三條　土地出讓年限屆滿，土地使用者可以申請續(xù)期，重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續(xù)期的，本合同項下的土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物所有權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)交還土地使用證并依照規(guī)定辦理注銷登記。

第十四條　如果一方未能履行合同項下的義務(wù)，應(yīng)被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后，應(yīng)在____日內(nèi)糾正該違約。如____日內(nèi)沒有糾正，違約方應(yīng)向另一方賠償違約引起的一切直接和可預(yù)見的損失。

第十五條　如果乙方不能按時支付任何應(yīng)付款項，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費用的____%繳納滯納金。

第十六條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十七條　因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議各方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以提請仲裁機購仲裁或向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十八條　本合同于____年___月___日在中國____省(自治區(qū)、直轄市)(縣)簽訂。

第十九條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：中華人民共和國____省　乙方：_____(章)

(自治區(qū)、直轄市)____

市(縣)土地管理局(章)

篇3

    （一）地上權(quán)制度的安排

    地上權(quán)制度是存在于私人之間的一種安排，地上權(quán)的設(shè)定一般是有一定期限的，甚至一些國家的立法為地上權(quán)設(shè)定了最長期限，一般為30至100年。這主要是因為土地是社會中最珍貴的不可再生的資源，為保障土地所有權(quán)人特別是其繼承人的利益，對地上權(quán)存續(xù)期間作了限制。這也就意味著現(xiàn)代地上權(quán)均存在一個終結(jié)問題。

    在地上權(quán)期滿或消滅時，房屋的歸屬的一般原則是土地所有權(quán)人取得房屋的所有權(quán)。例如，《意大利民法典》第953條規(guī)定：“如果地上權(quán)是附確定期限設(shè)立的，則在期限屆滿時，地上權(quán)消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人?！蓖瑯?，在德國，“地上權(quán)因期限屆滿而消滅時，地上建筑物因地上權(quán)歸于土地所有權(quán)人也同時歸于土地所有權(quán)人?！睘檎{(diào)和地上權(quán)人（建筑物所有權(quán)人）與土地所有權(quán)人的利益沖突，現(xiàn)代地上權(quán)法律制度，均允許地上權(quán)人獲得補償或強加給土地所有權(quán)人取得該建筑物時，對地上權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的法律義務(wù)。 這種獲得補償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對房屋擁有所有權(quán)的一個重要體現(xiàn)。

    （二）我國關(guān)于土地使用權(quán)期限的現(xiàn)行規(guī)定

    目前，我國立法中并沒有關(guān)于農(nóng)村私房和城市私房所占土地使用權(quán)存在年限的規(guī)定。實際上，這兩種房屋所有權(quán)人對宅基地的使用權(quán)具有永久性。在農(nóng)村和城市，宅基地均可通過房屋繼承途徑而由繼承人繼承，房屋毀損或滅失后可以修復(fù)或重建（只是要經(jīng)過必要的批準手續(xù)），因此，房屋毀損或滅失，只要所有權(quán)人或其繼承人愿意恢復(fù)其建筑物，那么對土地的使用權(quán)便可以長久地延續(xù)下去。

    而通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)用于建設(shè)，其使用權(quán)均存在年限?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條根據(jù)土地的用途對各類用途的土地使用權(quán)最高年限作了規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

    土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。“

    顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》只明確了土地使用權(quán)到期不申請續(xù)期或未批準，土地使用權(quán)無償收回原則。而4年前的國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條還規(guī)定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/p>

篇4

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)[2005]609號）第1條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應(yīng)稅收入為6129萬元。

二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售

國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當視同銷售。不難看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負擔(dān)。

三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應(yīng)的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。

將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當仍然從屬于這一籌劃思路。

四、三項預(yù)提費用可以稅前扣除

《辦法》第32條允許三項預(yù)提費用在預(yù)提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)計入可售面積，有的則認為不應(yīng)計入可售面積。

有些地方稅務(wù)機關(guān)認定，地下車庫應(yīng)計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當期實現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

《辦法》第32條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

六、選擇有利的增值額核算方式

一個開發(fā)項目既建有普通住宅，又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復(fù)雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產(chǎn)生迥然不同的結(jié)果。計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅；計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。

該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求?，F(xiàn)實工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切地講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神；而方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。

《土地增值稅暫行條例實施細則》（下稱《實施細則》）第8條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分攤成本費用計算相應(yīng)的土地增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分攤相關(guān)成本費用，分別清算應(yīng)繳納稅款。

七、充分運用加計扣除政策

《實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

土地增值稅扣除項目中開發(fā)間接費用的歸集是企業(yè)籌劃時值得關(guān)注的一個點。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。《實施細則》規(guī)定開發(fā)間接費用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費，應(yīng)全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除；同時還規(guī)定這部分費用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計扣除。這些內(nèi)容由于界線不是很明確，會計賬務(wù)處理時容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用。《實施細則》規(guī)定管理費用及銷售費用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計算扣除（或財務(wù)費用、銷售費用、管理費用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的10%以內(nèi)計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，管理費用和銷售費用的開發(fā)間接費用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，會多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發(fā)間接費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業(yè)對開發(fā)間接費用歸集時要謹慎,用足、用好稅收政策。

八、巧用特殊扣除項目規(guī)定

《實施細則》規(guī)定，“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。

是否提供金融機構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明，將利息費計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則可利用另外一種方法。

九、選擇有利的地價成本分配方法

根據(jù)《辦法》第30條,企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

例：某某商都開發(fā)用地面積136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地價費用12549萬元,一期攤銷地價金額9914萬元,二期地價費用分配計算方法可作以下選擇：

A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本(余數(shù)攤銷)

(12549萬元-9914萬元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)

12549萬元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異

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[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；土地使用權(quán)價值；稅收政策；固定資產(chǎn)

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)、向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，它的征稅對象不包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。

一、房產(chǎn)稅部門規(guī)章對房產(chǎn)原值的相關(guān)規(guī)定

財稅地[1986]008號文件第十五條規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。財稅[2008]152號文件規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅?！胺课菰瓋r應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算?！?對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。在做出上述規(guī)定后，該文件同時宣布《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字[1986]第008號)第十五條廢止，并于2009年1月1日起執(zhí)行。注意這里的一句“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算”，也就是國家有關(guān)會計制度怎么規(guī)定，稅法就按什么樣的計稅依據(jù)來計征稅款?，F(xiàn)在的問題是，行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度及新頒布的企業(yè)會計準在房屋類固定資產(chǎn)計價的規(guī)定上各有不同，上述會計制度自頒布以來被不同規(guī)模不同行業(yè)的企業(yè)使用，致使各企業(yè)在房產(chǎn)稅稅負上計稅依據(jù)適用不同的標準，稅負不均的現(xiàn)象就產(chǎn)生了。

二、相關(guān)會計制度對土地使用權(quán)價值會計核算的規(guī)定

2001年以前，企業(yè)執(zhí)行行業(yè)會計制度，各行業(yè)會計制度對土地使用權(quán)價值是否計入“固定資產(chǎn)”科目未規(guī)定。

自2001年1月1日開始，企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計制度?！镀髽I(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)(企業(yè)會計制度實施范圍有關(guān)問題規(guī)定)的通知》(財會[2001]11號)規(guī)定，《企業(yè)會計制度》一自2001年1月1日起，“暫在股份有限公司范圍內(nèi)實施”。隨后；《關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答(二)》(財會(2003)10)中規(guī)定除小企業(yè)和金融企業(yè)以外，自2003年1月1日起，新設(shè)立的企業(yè)應(yīng)當按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，進行會計核算并編制財務(wù)報告。至此，我國的新會計制度已經(jīng)明確規(guī)定了“無形資產(chǎn)―-土地使用權(quán)”攤銷的具體方法，即土地開發(fā)使用以后，“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”必須結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)后構(gòu)成在建工程成本即最終構(gòu)成“固定資產(chǎn)――房屋”的原值，或者構(gòu)成商品房的“開發(fā)成本”?？梢钥闯?，這時的會計制度規(guī)定房產(chǎn)原值應(yīng)包括土地使用權(quán)的價值。，

到了2007年，新的會計準則頒布實施。新的會計準則《企業(yè)會計準則第6號―無形資產(chǎn)》中規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值，應(yīng)當將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別進行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā))取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物成本。從上面可以看出，上述似乎規(guī)定又回到了2001年企業(yè)會計制度頒布實施前的路子上來，即土地使用權(quán)價值確認為無形資產(chǎn)，房產(chǎn)原值可不包括土地使用權(quán)價值。新的會計準則要求在上市公司范圍內(nèi)實行，也鼓勵其他企業(yè)參照執(zhí)行。

三、執(zhí)行不同的會計制度影響從價計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

從上面的表述可以看出，2001年以前，企業(yè)只要不違反行業(yè)會計制度的規(guī)定，土地價值是否計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，取決于企業(yè)是否將土地使用權(quán)價值計入“固定資產(chǎn)”科目核算。自2001年開始，企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計制度，將土地價值與房屋建造成本最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算，土地價值計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。2007年開始，執(zhí)會新會計準則的企業(yè)，企業(yè)自行開發(fā)建造廠房，土地價值與房屋價值應(yīng)分開核算，賬冊記載的房產(chǎn)原值不包含土地價值，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不含土地使用權(quán)價值；企業(yè)外購?fù)恋丶敖ㄖ铮瑧?yīng)劃分土地價值和房屋價值，房屋原值不包含土地價值，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不含土地價值，如難以合理劃分，房屋原值包含土地價值，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)含土地價值。

不難看出，納稅人計稅房產(chǎn)原值的確定，取決于納稅人會計核算所選取的具體會計制度的規(guī)定。企業(yè)會計制度還在被部分企業(yè)沿用，如果執(zhí)行企業(yè)會計制度，則稅收負擔(dān)要重于執(zhí)行新會計準則的企業(yè)。倒是沿用以前的行業(yè)會計制度，如果固定資產(chǎn)核算中不包括土地使用權(quán)價值，其房產(chǎn)稅負則沒有什么變化；如果固定資產(chǎn)核算中包括土地使用權(quán)價值且又沒有按新會計準則做調(diào)整，則其稅收負擔(dān)也較高。企業(yè)執(zhí)行不同的會計制度，或者執(zhí)行同一種會計制度，企業(yè)的會計核算不同，都會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不同，這樣會造成即使相同建造成本的房屋，房產(chǎn)稅的稅負不勻，從而違背了實質(zhì)課稅及稅負公平的原則。

四、解決的辦法

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你局五月三日市房字（1992）第53號《關(guān)于申報土地使用權(quán)涉及國有房地產(chǎn)問題的請示》收悉，經(jīng)研究現(xiàn)答復(fù)如下：

一、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)部職能分工的“三定”方案和國發(fā)（1989）31號文件都明確規(guī)定建設(shè)部是房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，凡與我部主管業(yè)務(wù)有關(guān)的文，必須與我部協(xié)商一致，會簽方屬有效。某部門所發(fā)《確定土地權(quán)屬問題的若干意見》，涉及我部房地產(chǎn)權(quán)屬管理業(yè)務(wù)，既未與我部協(xié)商征求意見，而且文件內(nèi)容與有關(guān)法規(guī)相抵觸，這樣的文件應(yīng)不予執(zhí)行。

二、為保證房地產(chǎn)各項工作正常進行，必須重申房地產(chǎn)管理一貫遵循的如下原則：

1.堅持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體一致的原則。解放以來，我國對待房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的一貫原則是：不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進行地上建筑，地上建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，連同所使用的房基地一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國家法律保護。我國司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機關(guān)都是按照這一原則處理房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。國家基本法律中關(guān)于公民、法人合法權(quán)益的規(guī)定和法律保護，部門規(guī)章無權(quán)否定和變更。

2.房地產(chǎn)管理部門直管公房的所有權(quán)和房基地使用權(quán)，屬于地方人民政府，并由房地產(chǎn)管理部門代表政府進行管理和經(jīng)營。因此，房地產(chǎn)管理部門是直管公房所有權(quán)和相應(yīng)的房基地使用權(quán)的合法產(chǎn)權(quán)代表人。任何單位和個人不得以任何理由將房地產(chǎn)管理部門的這些合法權(quán)益無償轉(zhuǎn)移給使用單位。把合法土地使用人的土地使用權(quán)確認給承租人，不僅侵犯了土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，而且造成大批有房屋所有權(quán)的沒有房基地使用權(quán)，與有房基地使用權(quán)的沒有房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體不一致的情況，人為地制造了各種房地產(chǎn)糾紛。例如，在房地產(chǎn)交易、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，以及承租人的變更都會因得不到其中一方權(quán)證人的同意而終止，城市房地產(chǎn)流通將被窒息；房屋產(chǎn)權(quán)人為得到房基地使用權(quán)的資格，會以各種方式逼攆承租人退租，出租人怕失去土地使用權(quán)將不再愿意出租房屋，這是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策法規(guī)中所不允許的。

篇7

為加強外商投資企業(yè)用地管理，保護外商投資企業(yè)的用地權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》以及國家和本市其他有關(guān)規(guī)定，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)興辦的外商投資企業(yè)（中外合資、合作及外商獨資企業(yè)，下同），均須依法申請用地登記（以出讓方式取得土地使用權(quán)，進行開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開展外商投資企業(yè)用地登記工作。這項工作主要包括受理登記、確定權(quán)屬、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容?，F(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、登記范圍和條件：

（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權(quán)，進行開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)外，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)成立的中外合資、合作及外商獨資企業(yè)，已取得工商營業(yè)執(zhí)照的均須辦理用地登記，未取得工商營業(yè)執(zhí)照的，須在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，申請辦理用地登記。具體包括：

1.在直接劃撥的國有土地、集體所有或中方合營者原有的土地上成立的外商投資企業(yè)；

2.利用承租的房屋或場地作為法定地址或生產(chǎn)經(jīng)營場所的外商投資企業(yè)。

（二）用地登記須提交的證件：

1.企業(yè)的法定代表人或其人身份證明材料；

2.房地產(chǎn)權(quán)屬證件（復(fù)印件）或權(quán)屬來源證明文件（復(fù)印件）：

（1）土地使用證，房屋所有權(quán)證；

（2）或政府對土地征用的批復(fù)、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發(fā)的建設(shè)用地批準書、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批準文件；

（3）或上級主管部門的資產(chǎn)調(diào)撥通知及批復(fù)；

外商投資企業(yè)承租的場地或房屋，須提交租賃合同。

3.其他主管部門的批準文件：

計劃部門的立項批復(fù)、項目可行性研究報告及其批復(fù)；

經(jīng)貿(mào)部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準證書及經(jīng)貿(mào)部門或有批準權(quán)的主管機關(guān)批準的公司章程、合同、董事會組成文件；

工商管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

4.已簽訂用地合同的外商投資企業(yè)須提供合同文本。

二、市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局管理權(quán)限分工：

1.中央、部隊在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)，利用國有土地的，由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

2.中央、部隊在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)，利用集體土地的，由市土地管理局負責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

3.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國有土地的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

4.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國有土地的，由區(qū)、縣土地管理局負責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

5.在本市無上級主管部門的企業(yè)及其它經(jīng)濟組織與外商興辦的中外合資、合作企業(yè)，依使用土地的性質(zhì)，分別到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或區(qū)、縣土地管理局辦理用地登記手續(xù)。

6.市級以上單位與區(qū)、縣級及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業(yè)，其登記及用地手續(xù)按認繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質(zhì)，由市或用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理。

7.外商投資企業(yè)有兩處以上的辦公或生產(chǎn)用地在不同區(qū)、縣的，須分別到辦公、生產(chǎn)用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理登記。

三、工作內(nèi)容及時間安排：

開展外商投資企業(yè)用地登記等管理工作，計劃從1995年元月10日開始至1996年10月31日結(jié)束，大體分四個階段進行：

第一階段：準備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

該階段，市局要完成的工作為：

1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規(guī)定”等一系列文件；

2、有關(guān)表格的制定和印發(fā)；

3、舉辦外商投資企業(yè)用地登記工作會和培訓(xùn)班；

4、分別在北京日報和北京晚報上刊登《公告》。

各區(qū)、縣房地局、土地局要在市局培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，制定出本區(qū)、縣開展登記的工作計劃，并作好有關(guān)準備工作。

第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）

該階段的主要工作是受理外商投資企業(yè)的用地登記申請，在此基礎(chǔ)上，分類整理出外商投資企業(yè)的用地情況，匯總上報市房地產(chǎn)管理局或市土地管理局。

第三階段：確定權(quán)屬、測繪面積、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發(fā)土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局按照管理權(quán)限的分工，對管理范圍內(nèi)的外商投資企業(yè)用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部門、產(chǎn)權(quán)（或地籍）部門根據(jù)外商投資企業(yè)提交的權(quán)屬來源證明文件，確定權(quán)屬。

2.測繪部門對外商投資企業(yè)用地及房屋進行測繪，為以上部門提供宗地的面積及有關(guān)圖件。

3.地政（或用地）部門核定企業(yè)的土地使用費，報主管局長批準。

4.市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同。

5.核發(fā)土地使用證、房屋所有權(quán)證。

第四階段：總結(jié)驗收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局組織力量對外商投資企業(yè)用地登記工作進行驗收。

四、加強領(lǐng)導(dǎo)、充實人員、互相配合，共同搞好外商投資企業(yè)用地登記工作。

1.外商投資企業(yè)用地登記，是一項政策性很強的涉外工作，各級領(lǐng)導(dǎo)要高度重視，地政（或用地）、產(chǎn)權(quán)（或地籍）、測繪、交易等有關(guān)部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實隊伍，確保此項工作順利進行。

2.各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局，要主動與本區(qū)、縣財政、外經(jīng)委、工商等部門加強聯(lián)系。土地使用費核定后，要及時通知財政部門征收，確保國有土地收益及時入庫。

3.外商投資企業(yè)用地登記的表格、使用的合同文本等有關(guān)材料由市房地產(chǎn)管理局、市土地管理局統(tǒng)一印制。

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【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用

【中圖分類號】F301.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）18-0201-01

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的需求不斷增加，土地作為一種稀缺性資源，其經(jīng)濟價值得到不斷提升，城市土地價格的上升，達到了集約利用土地的目的，但在農(nóng)村土地利用方面還存在著很多問題，只有將土地利用與產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)合起來，才能提高土地的利用率，實現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值。

一 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)與土地利用

產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟制度的核心，只有將產(chǎn)權(quán)的歸屬進行明確，才能保證經(jīng)濟的有效運行，資源也才能得到合理的配置。對于農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)歸屬，我國有法律明確規(guī)定是歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。但很多專家認為，法律對農(nóng)民與土地之間的關(guān)系界定不明確，土地產(chǎn)權(quán)中有很多項權(quán)能沒有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬。在土地使用過程中的使用強度不足與不明晰等問題導(dǎo)致了使用權(quán)主體行為空間的狹小，這樣就侵犯了農(nóng)民的權(quán)利，也就影響了農(nóng)民對土地投入的熱情。土地征地補償費用偏低也是一個很嚴重的問題，征地費用的分配不合理，農(nóng)民只能得到征地費用的一小部分。在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，也會侵害農(nóng)民的權(quán)利，農(nóng)民只能選擇不出讓以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這樣就造成了土地市場的發(fā)展緩慢。由于對未來收益具有不確定性，為了規(guī)避風(fēng)險，農(nóng)民不愿過多對土地進行投資，甚至有的農(nóng)民放棄耕種土地，選擇進城務(wù)工，這樣就嚴重浪費了土地資源。

二 農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民的經(jīng)濟實力也不斷增強，對住宅提出了更高的要求，但農(nóng)村住宅在外觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)構(gòu)造以及材料使用方面的要求還是與城市住宅標準有一定差距的。由于農(nóng)村土地的使用權(quán)是由政府掌控的，沒有引入土地市場價格機制，農(nóng)村房地產(chǎn)還存在著很多的問題。在空間上，農(nóng)村住宅大多為獨院式以及平房住宅，院落之間的距離不一樣，出現(xiàn)了很多難以利用的邊角空地；在時間上，農(nóng)民沒有對建房進行長期的規(guī)劃，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局設(shè)計有很大的隨意性。布局的分散，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，出現(xiàn)了耕地面積被住宅基地面積侵蝕的現(xiàn)象，人均耕地面積較大、容積率較低、生活設(shè)施較差，造成了土地資源的浪費。

對于農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用問題，必須要有嚴格的管理制度進行管理，比如，制定土地有償出讓制度，通過市場來調(diào)節(jié)土地價格。對土地的審批制度進行嚴格規(guī)范，制訂出合理的土地利用規(guī)劃，控制住宅區(qū)用地面積，通過市場運作模式來使農(nóng)村土地的利用率得到有效提高。

三 提高農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地利用率的對策

1.改革舊的土地制度，杜絕浪費

隨著農(nóng)村土地價格的不斷增長，在房屋買賣、租賃、出租等經(jīng)營活動中土地的價值凸顯。因此，在農(nóng)村要實施土地有償有限使用制度，推行土地交易的招標、拍賣制度。在對土地的利用進行合理規(guī)劃后，統(tǒng)一進行征用、開發(fā)、管理以及出讓，杜絕土地的浪費。嚴格按照國家的有關(guān)法律法規(guī)辦理建設(shè)用地手續(xù)，用法律來規(guī)范農(nóng)村土地的使用。

2.規(guī)范土地審批和管理制度

只有嚴格規(guī)范了土地的審批，才能杜絕違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象的發(fā)生，同時還要規(guī)范土地的管理工作，使農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性得到有效提高。農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)劃要與土地利用規(guī)劃相銜接，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)要做到合理用地、節(jié)約用地，應(yīng)該進行集中建設(shè)，充分利用建設(shè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)盡量不占用耕地和林地。對于不符合規(guī)劃的項目不得批給土地，沒有經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計的土地不能開發(fā)，嚴格規(guī)范亂占地、亂開發(fā)的項目。合理安排住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施以及公益事業(yè)的布局，使農(nóng)村各項事業(yè)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.完善農(nóng)村房地產(chǎn)市場

政府應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的實際，制定有關(guān)法律來限制投機炒賣房地產(chǎn)的行為，可以將房地產(chǎn)商品的交易進行登記，明確產(chǎn)權(quán)。政府還要采取各種措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場，設(shè)置房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)，嚴格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，還要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略，通過多種手段來引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)市場更好地發(fā)展。

四 結(jié)束語

農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)在我國是一項新興的項目，在近幾年中發(fā)展迅速，但在發(fā)展過程中還存在著很多的問題，政府要加強對農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的管理，明確產(chǎn)權(quán)制度，制定嚴格的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)使用土地的管理制度，最大限度地提高農(nóng)村土地的利用率，不斷調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，最終帶動農(nóng)村經(jīng)濟的增長。

參考文獻

篇9

    房地產(chǎn)商標專用權(quán)與地名使用權(quán)的沖突包括兩個方面：一是合法正當?shù)牡孛褂门c合法正當?shù)淖陨虡耸褂玫臎_突，亦即地名使用權(quán)與商標專用權(quán)的直接沖突；二是濫用地名使用權(quán)（包括商業(yè)性使用、商標性使用、不當使用等情形）與商標專用權(quán)的間接沖突。

    當?shù)孛褂脵?quán)與商標專用權(quán)直接沖突時，應(yīng)當根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)、權(quán)利產(chǎn)生的時序確定何種權(quán)利優(yōu)先保護。房地產(chǎn)服務(wù)商標專用權(quán)是根據(jù)商標法取得的，該法第四條第三款規(guī)定“本法有關(guān)商品商標的規(guī)定，適用于服務(wù)商標”。服務(wù)商標的保護目的及保護起訖點與商品商標是一致的，二者均是作為一種區(qū)別性標志而存在，其保護的起訖點均從申請之日起即受到保護。地名使用權(quán)則是根據(jù)國務(wù)院《地名管理條例》以及各省、自治區(qū)、直轄市《地名管理辦法》，經(jīng)地名管理機構(gòu)批準取得，無論是法律依據(jù)還是取得程序方面，商標專用權(quán)效力更強。嚴格來說，地名使用權(quán)的實質(zhì)并非是權(quán)利，而是政府的一種審批和認可，這種行政審批和認可并非民事免責(zé)的條件或依據(jù)。行政審批只表明官方的認可，不能排除使用行為因違反其他法律或侵權(quán)而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。也并非只要經(jīng)過行政審批，所有使用地名的行為就具有正當性，就不構(gòu)成侵權(quán)。由于樓盤的不動產(chǎn)屬性，使得樓盤的名稱具有了商品房的特有名稱與地名的雙重性質(zhì)。在這里，地名是基于房屋的建造而產(chǎn)生的，因此，地名的行政審批不能成為排除商標權(quán)的依據(jù)，更不能成為民事免責(zé)的理由。當商標專用權(quán)與地名使用權(quán)發(fā)生沖突，應(yīng)當優(yōu)先保護效力更強的商標專用權(quán)。另外，如果商標申請早于地名申請，則更應(yīng)受到優(yōu)先保護。實踐中，為保護商標專用權(quán)，應(yīng)當嚴格區(qū)分地名在公法和私法領(lǐng)域范圍內(nèi)的使用。當?shù)孛氖褂冒l(fā)生公法范疇與私法范疇的混同時，應(yīng)當將超越公法范疇使用的部分分離出來并認定其侵權(quán)。

    當?shù)孛褂脵?quán)與商標專用權(quán)間接沖突時，應(yīng)當充分考慮服務(wù)商標的特殊性及地名使用是否合理。房地產(chǎn)服務(wù)商標畢竟不同于商品商標，其保護范圍和保護方式都有自身的特殊性。商標合理使用是指在考慮到商標權(quán)人及第三方的合法利益的情況下，將他人的注冊商標在自己的商品或服務(wù)上善意地作敘述性使用。商標的合理使用應(yīng)當滿足以下三個要件：（1）對他人商標的使用不是商標意義上的使用，即并非用于識別商品來源；（2）行為人對他人商標的使用有正當?shù)睦碛?，不違反誠實信用原則；（3）當事人并非出于不正當競爭目的，而是善意的使用。目前我國對于服務(wù)商標的使用，主要規(guī)范是國家商標局在1999年出臺的《關(guān)于保護服務(wù)商標若干問題的意見》，其中對于服務(wù)商標的使用方式采取了列舉和概括結(jié)合的方式，強調(diào)在下列情形下的使用，視為服務(wù)商標的使用：?1、服務(wù)場所；2、服務(wù)招牌；3、服務(wù)工具；4、帶有服務(wù)商標的名片、明信片、贈品等服務(wù)用品；5、帶有服務(wù)商標的賬冊、發(fā)票、合同等商業(yè)交易文書；6、廣告及其他宣傳用品；7、為提供服務(wù)所使用的其他物品。另外，該意見還特別強調(diào)：他人正常使用服務(wù)行業(yè)慣用的標志，以及以正常方式使用商號（字號）、姓名、地名、服務(wù)場所名稱，表示服務(wù)特點，對服務(wù)事項進行說明等，不構(gòu)成侵犯服務(wù)商標專用權(quán)的行為，但具有明顯不正當競爭意圖的除外。例如《商標法實施條例》第四十九條規(guī)定：“注冊商標中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號，或者直接表示商品的質(zhì)量、主要原料、功能、用途、重量、數(shù)量及其他特點，或者含有地名，注冊商標專用權(quán)人無權(quán)禁止他人正當使用?！痹摋l中的地名是指行政區(qū)劃意義上的地名。該條規(guī)定的目的是：先于商標存在的行政區(qū)劃地名屬于公共領(lǐng)域的詞匯，具有公共性的特點，為了防止這種在先的公共性被商標注冊人絕對地壟斷使用，法律在保護此類商標時應(yīng)當考慮到該區(qū)劃內(nèi)其他經(jīng)營者對該地名的合理使用。住宅小區(qū)的“地名”從其根本意義上講，更確切的性質(zhì)應(yīng)為住宅小區(qū)“名稱”，是用于居住的商品房群落，不涉及到眾多的經(jīng)營者對該名稱的使用，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者來講，該地名不具有公共性，更不是行政區(qū)域意義上的地名。因此，將商標申請為住宅小區(qū)地名并進行使用的行為，違反《商標法實施條例》的規(guī)定。

    筆者認為，房地產(chǎn)銷售是一種無形的服務(wù)行為，這些行為不能和服務(wù)本身區(qū)分開來。如果服務(wù)商標無法體現(xiàn)對房地產(chǎn)銷售等的保護，則申請注冊房地產(chǎn)商標就成了毫無意義的事情。因此，充分考慮房地產(chǎn)服務(wù)商標保護范圍及方式的特殊性和地名的正當使用，應(yīng)是司法實踐中處理案件的重要原則。

 張忠野

篇10

關(guān)鍵詞：低碳；土地利用；城市規(guī)劃；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1. 排放量評估應(yīng)是城市規(guī)劃的基礎(chǔ)

低碳城市的終極目標就是減少碳排放。評估城市土地利用模式對溫室氣體排放的具體影響，對城市的碳排放量進行有效合理的計算，研究城市在產(chǎn)業(yè)、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相應(yīng)的減排策略，是發(fā)展低碳經(jīng)濟、是制定低碳城市發(fā)展目標的基礎(chǔ)。

1.1 碳排放量評估應(yīng)作為低碳城市規(guī)劃設(shè)計的第一步

精確計算城市碳排放的水平應(yīng)作為城市規(guī)劃的起點加入到城市規(guī)劃設(shè)計過程當中。只有正確的把握城市碳排放的情況，才能明確城市的低碳化發(fā)展方向，才能制定相應(yīng)有效的減排措施。這種碳排放量的評估實質(zhì)上是對城市規(guī)劃方案的碳排放情境的預(yù)測分析。正式這種預(yù)測分析的提前完成是今后制定一系列減排政策的依據(jù)。

1.2 碳排放量評估有利于城市低碳減排目標的制定

近年來隨著低碳城市理論的發(fā)展，碳排放量情境評估分析已經(jīng)逐漸被世界各國所接受和應(yīng)用。IEA的《全球能源展望》、能源與環(huán)境政策研究中心的《中國能源報告（2008）：碳排放研究》、國家發(fā)改委能源研究所的《中國2050年低碳發(fā)展情境研究》，分別基于投入產(chǎn)出、IPAC模型等方法，對我國中長期的碳排放水平進行情境分析?！度蚰茉凑雇坊鶞是榫诚露趸寂欧帕繌?005年的50億噸增

長到2030年的110億噸；《中國能源報告》的結(jié)論則認為2005年和2030年的碳排放量為25.19億噸和31.47億噸（折算成二氧化碳排放量分別為92億噸和115億噸），與IEA參考情境下的碳排放量相近；《中國2050年低碳發(fā)展情境研究》得出中國碳排放總量于2040年達到最高值。

2 土地利用的碳排放量計算及相互關(guān)系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量計算

在建設(shè)低碳化城市的過程中最基本的碳排放量指的是在城市和生產(chǎn)消費過程中向大氣排放的二氧化碳的量，該量的基本公式為：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放總量－二氧化碳吸收總量

其中，二氧化碳排放總量＝能源消費帶來的二氧化碳排放量＋工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳總量＋農(nóng)業(yè)二氧化碳排放總量＋其他。

二氧化碳吸收總量主要是指“林地吸收二氧化碳總量”

2.2 城市土地利用與碳排放量的相互關(guān)系

土地利用是指農(nóng)田、森林、草地、濕地、建設(shè)用地之間的相互變化。通常來說，城市土地利用的碳排放量，一般計算林地、草地的碳吸收量及農(nóng)業(yè)的碳排放量與碳吸收量，其他如建設(shè)用地的碳排放量在能源排放總計算。對于城市來說農(nóng)業(yè)用地有限，因此不是計算的重點。

森林每生長一立方米木材大約可以吸收1.83噸二氧化碳、釋放1.62噸氧氣，而破壞和認為減少森林面積就會大大降低森林碳匯功能，從而導(dǎo)致碳排放量的增加，而森林被轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地后的十年，土壤的有機碳平均下降30.3％。

3 減少碳排放的土地利用規(guī)劃策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用實質(zhì)上是指該地塊在功能上的多樣化布局和使用，不同功能的混合可以有效是縮短交通距離，降低城市的運行壓力。土地混合使用應(yīng)在控規(guī)編制階段所確定的土地使用性質(zhì)。應(yīng)具有控規(guī)的法定效力。作為規(guī)劃結(jié)果的土地混合使用，應(yīng)在同一個地塊有超過兩類以上使用性質(zhì)的建筑。因此在引導(dǎo)混合用地配置上提出一下幾點。

3.2 通過土地利用變化直接減少碳排放

可通過一下幾種土地的直接利用來降低碳排放

（1）減少地面硬質(zhì)鋪地。地面土壤中的生態(tài)系統(tǒng)和通氣透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面積的硬質(zhì)鋪地隔絕了土壤與空氣的接觸從而降低了這種土壤的自然功能。

（2）推廣綠色建筑。綠色建筑可在使用周期內(nèi)最大程度上節(jié)約能源的消耗是未來建筑的發(fā)展趨勢。

（3）基礎(chǔ)建設(shè)低碳化。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)過程中，應(yīng)改變小汽車為主導(dǎo)的交通模式，以運輸量大，能源消耗低，方便快捷的交通系統(tǒng)為主導(dǎo)，如軌道交通和公共交通，以非機動車為輔助的交通模式來有效的降低碳排放。

3.3 增加碳匯直接減少碳排放

國內(nèi)外研究早已證實成長中的樹能從大氣中吸收并固定二氧化碳，而砍伐樹木后退化的土壤會向大氣排放二氧化碳及其他溫室氣體。利用不同數(shù)據(jù)、衛(wèi)星遙感數(shù)據(jù)、觀測資料對1981－2000年間中國大陸植被分析結(jié)論包括：在此期間中國年均砍伐樹木的總碳匯為0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳匯最高為（0.075 PgC/a），其次為灌木叢（0.014～0.024 PgC/a），最低為草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳儲存量為每公頃71.5噸；因此增加森林面積，增加碳匯是最直接有效的減少碳排放的策略。

4 結(jié)語

低碳城市是未來城市的發(fā)展趨勢而碳排放評估對城市的發(fā)展將起到長期結(jié)構(gòu)性作用，我國正處于大規(guī)模城市建設(shè)和新一輪的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)盡快確立碳評價標準體系和評估系統(tǒng)，并由此形成可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃體系。

參考文獻

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