導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

自改革開放以來，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，各級政府對農(nóng)村土地的大量征收，產(chǎn)生了一系列的社會問題。本文對我國現(xiàn)行的土地征收法律進(jìn)行了分析，歸納出我國法律對農(nóng)村土地征收的強(qiáng)制性、目的性、合法性和補(bǔ)償性，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村土地征收現(xiàn)存的弊端，并提出一定的完善建議。

關(guān)鍵詞:

土地征收;法律特征;補(bǔ)償方式;合法程序;監(jiān)督體制

改革開放以來，我國社會主義城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐逐步加快，各級政府在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，為建設(shè)城鎮(zhèn)、工廠以及工業(yè)園區(qū)等建筑，需要征收大量土地，而土地是農(nóng)民最基本的、賴以生存的生活來源，在市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，農(nóng)村土地征收所產(chǎn)生的一系列社會問題，都可能引發(fā)大量的糾紛。

一、我國土地征收的法律特征

我國農(nóng)村土地征收法律制度是推進(jìn)社會主義城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要保障，在現(xiàn)有的法律法規(guī)中，在《憲法》中規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;在《土地管理法》中明確規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”;在《物權(quán)法》中規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)?！睆囊陨戏煞ㄒ?guī)中，可以看出我國對土地征收，是以補(bǔ)償為前提，以實(shí)現(xiàn)公共利益為基礎(chǔ)，將農(nóng)村集體土地強(qiáng)制征收成為國家所有，具有強(qiáng)制性、目的性、合法性和補(bǔ)償性四點(diǎn)法律特征。

(一)土地征收的強(qiáng)制性

從上文提到的法律規(guī)定中可以看出，對農(nóng)村土地征收的實(shí)施方是國家，國家是有權(quán)并依照法律法規(guī)，可以對農(nóng)村土地實(shí)施強(qiáng)行征收，被征地的一方必須完全服從。因此，國家對農(nóng)村土地的征收是帶有強(qiáng)制性特征的，但強(qiáng)制征收土地必須在法律規(guī)定的“為了公共利益的需要”基礎(chǔ)之上，這就是土地征收的第二個(gè)特征———目的性。

(二)土地征收的目的性

判斷國家及各級政府在征收農(nóng)村土地時(shí)是否符合法律法規(guī)的要求，其標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)就是判斷所謂“公共利益的需求”，這是對土地進(jìn)行征收的前提和基礎(chǔ)。由于城市化的不斷擴(kuò)張，以及市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)、工業(yè)區(qū)建設(shè)等用地的不足，都導(dǎo)致了對農(nóng)村土地的征收逐漸擴(kuò)張。因此，只有明確是為公共謀求利益的目的，對農(nóng)村土地實(shí)行征收，才能具有正當(dāng)性和合理性。

(三)土地征收的合法性

在各國立法中，對土地的征收都必須嚴(yán)格依照法律程序進(jìn)行。我國踐行的是依法治國、依法執(zhí)政、依法行政，按照正規(guī)的法律程序?qū)r(nóng)村土地進(jìn)行征收，才能防止濫用權(quán)力的現(xiàn)象發(fā)生，才能保障土地征收的過程能夠順利進(jìn)行，同時(shí)也能保證被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定和公正性。

(四)土地征收的補(bǔ)償性

上文所列出的如《憲法》等法律法規(guī)，都明確規(guī)定了，如果對土地實(shí)行了征收，那么就必須對被征收者給予一定的補(bǔ)償。即使征地行為是為了集體的公共利益，但少數(shù)人勢必會因此而受到利益損害。所以必須對被征地者進(jìn)行補(bǔ)償，踐行民法公平、正義的原則。農(nóng)村土地征收制度是我國對公共事業(yè)發(fā)展的重要保證，其意義之重大，在對土地征收進(jìn)行中，保證對權(quán)力的合法行使、對土地和資源的合理分配及利用、以及平衡不同利益主體之間的關(guān)系，都起到了關(guān)鍵的、不容忽視的作用。

二、我國農(nóng)村土地征收中的弊端及完善建議

(一)關(guān)于農(nóng)村土地征收的程序方面

在對農(nóng)村土地征收中，涉及到國家、集體和農(nóng)民三方，由于目的、利益等諸多原因，三方之間不可避免的會產(chǎn)生各方面矛盾和糾紛，最為凸顯的矛盾就是關(guān)于征收補(bǔ)償費(fèi)的問題。目前，我國在對農(nóng)村土地征收中，還有很多程序缺失的現(xiàn)象存在，農(nóng)民的權(quán)益受到侵害，無法得到保障。首先，被征地的農(nóng)民個(gè)人，對土地征收的決策并沒有參與權(quán)。國家和各級政府對農(nóng)村土地的征用是在“公共利益”發(fā)展的前提下進(jìn)行的，那么公眾對其“公共利益”的合理性就應(yīng)有權(quán)參與。在國外，在征地前政府公告，派專職專員進(jìn)行一系列審查，召開聽證，被征地者可以參加其中的所有過程并表達(dá)自己的要求。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該本著“協(xié)商優(yōu)先”的原則，讓被征地者真正參與到意見征求和土地征收的過程中。其次在發(fā)生土地糾紛和矛盾時(shí)，要保證被征地者有可以申訴和尋求司法救濟(jì)的部門。如果被征地者對整個(gè)過程的合法性和補(bǔ)償?shù)葐栴}有異議，應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)來受理此類申訴，這樣才可以化解農(nóng)民的矛盾，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。處理好各方面的矛盾，是土地征收順利進(jìn)行的保障。

(二)關(guān)于農(nóng)村土地征地的補(bǔ)償方面

我國的《土地管理法》中規(guī)定，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及土地附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”，以及“支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”。不難看出，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為落后，已經(jīng)無法滿足和適應(yīng)現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的發(fā)展和需要。改革開發(fā)以來，整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的改變，農(nóng)村社會的經(jīng)濟(jì)形勢也發(fā)生了劇烈的變化，依據(jù)上文中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民所能獲得到的征地補(bǔ)償范圍極為狹窄，得到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和土地征用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差極其懸殊。另外《土地管理法》中提到的“保持原有生活水平”，并沒有為農(nóng)民身份的人民群眾進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的考慮。在中國農(nóng)村，大多數(shù)農(nóng)民從業(yè)能力非常有限，在失地的情況下，近乎等同于失業(yè)，無法從事其他行業(yè)來維持生計(jì)。隨著時(shí)間的推移和市場經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，農(nóng)民想要一直保持“原有生活水平”近乎于不可能。因此，應(yīng)提高對被征地者的補(bǔ)償，才能真正對農(nóng)民的利益提供有效的保障。具體來看，除去法律已經(jīng)規(guī)定的補(bǔ)償外，增加社會保障費(fèi)用、再教育和培訓(xùn)費(fèi)用以及土地增值費(fèi)用，才能讓農(nóng)民切實(shí)的享受到土地增值后的價(jià)值。

(三)關(guān)于農(nóng)村土地征收的監(jiān)督體制

目前我國還缺乏對土地征收的進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)督、管理的政府執(zhí)法部門，對權(quán)力依法進(jìn)行監(jiān)督是限制權(quán)力濫用的重要保證。在對農(nóng)村土地征收前，要嚴(yán)格控制對土地的審批權(quán)，實(shí)行責(zé)任制，并切實(shí)落實(shí)到個(gè)人;為征地補(bǔ)償費(fèi)專門設(shè)置專用賬戶，并納入到銀行體系，使農(nóng)民集體可以發(fā)揮監(jiān)督作用;政府應(yīng)設(shè)置土地執(zhí)法監(jiān)督和咨詢的機(jī)構(gòu)，讓農(nóng)民可以充分咨詢和表達(dá)訴求，同時(shí)也可以加強(qiáng)對土地征收的執(zhí)法和監(jiān)察力度。

三、結(jié)論

綜上所述，在城市化進(jìn)程加快的現(xiàn)代社會，針對我國現(xiàn)行的關(guān)于農(nóng)村土地征收的法律法規(guī)特征，其實(shí)際存在的弊端，從法治建設(shè)角度和社會實(shí)踐角度，都應(yīng)該盡快建構(gòu)和完善相關(guān)的法律程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督體制，保障農(nóng)民群體的合法權(quán)益。

［參考文獻(xiàn)］

［1］吳鵬．我國農(nóng)民土地征收法律制度研究［D］．東北師范大學(xué)，2005．

［2］李紅娟．我國農(nóng)民土地征收法律制度改革的問題與對策———基于征地制度改革試點(diǎn)的分析［J］．創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)，2014(1):48－50．

［3］周銀燕．我國農(nóng)村土地征收法律制度研究［J］．廣東省社會主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，2(39):75－79．

篇2

【關(guān)鍵詞】拆遷補(bǔ)償；司法對策

中圖分類號：D92文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01

在經(jīng)濟(jì)全球一體化的當(dāng)今，國家要富強(qiáng)，社會要發(fā)展，這就使得建設(shè)成為必須。然而，建設(shè)要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發(fā)了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進(jìn)程實(shí)踐中，涉及農(nóng)村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發(fā)值得關(guān)注，特別是在一些區(qū)縣的城區(qū)擴(kuò)建和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目中，向農(nóng)村索取集體土地已是必然和常態(tài)。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。

一、農(nóng)村征地過程中存在的問題

農(nóng)村房屋的拆遷工作是與征地工作同時(shí)進(jìn)行的，主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定、國土資源部的一系列規(guī)章以及相應(yīng)的地方法規(guī)和政府規(guī)章。雖然這些都為農(nóng)村集體土地的征地拆遷工作和保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，但在拆遷工程中依然存在很多問題。

（一）相關(guān)法律法規(guī)的空白

如上所述，當(dāng)前開展農(nóng)村房屋的拆遷工作主要依據(jù)的是《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定。值得強(qiáng)調(diào)的是，這些都不是直接針對農(nóng)村拆遷問題而存在的法律法規(guī)。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規(guī)，并依職權(quán)或多或少的出臺了一些地方性法規(guī)和政府規(guī)章，以便農(nóng)村拆遷工作的實(shí)施。然而，由于各地方政府在解決農(nóng)村拆遷問題至今沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，也就使得這些法律規(guī)章在實(shí)際問題的面前沒有可操作性。

（二）公共利益界定的缺失

由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規(guī)定，加之由于當(dāng)前農(nóng)業(yè)對于個(gè)人來講是兩低一高（低產(chǎn)出、低回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)）的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)而不被重視，越來越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，因此一些地方政府和官員為了拉動當(dāng)?shù)谿DP和個(gè)人政績，采取征用農(nóng)民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財(cái)政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項(xiàng)目的開發(fā)，這種對“公共利益”濫用的結(jié)果使得一部分人達(dá)到了位高權(quán)重或者一夜暴富的目的，同時(shí)也使得農(nóng)民的利益受到了極大的損害。

（三）對農(nóng)民權(quán)利的漠視

現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)征地工作都是由開發(fā)商或者是上級政府通過與農(nóng)村的負(fù)責(zé)人直接談判進(jìn)而簽訂征地協(xié)議，然后由相關(guān)部門發(fā)文進(jìn)行公示，拆遷公司進(jìn)行評估。在征地談判過程中，罕有村負(fù)責(zé)人將征地工作和談判進(jìn)程向村民匯報(bào)或者是與村民共同協(xié)商，如此，村民連最基本的知情權(quán)都享受不到，更談何發(fā)言權(quán)、訴權(quán)。在拆遷進(jìn)行中，一些村民的基本權(quán)利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水?dāng)嚯姡貏t人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協(xié)而簽訂拆遷協(xié)議。

（四）執(zhí)法有欠公允

在具體拆遷工作中，評估與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性大。對少數(shù)強(qiáng)勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補(bǔ)償?shù)耐讌f(xié)方式來息事寧人，甚至對個(gè)別的違建也予以較高的補(bǔ)償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強(qiáng)制力和非法暴力解決。

（五）補(bǔ)償對象的混亂無根據(jù)

在個(gè)別地方對農(nóng)村土地征用后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會對能獲得補(bǔ)償?shù)某蓡T范圍沒有一個(gè)法律上或者合理的依據(jù)。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補(bǔ)償或者很少的補(bǔ)償。

二、農(nóng)村征地過程中問題的解決途徑

（一）制定專門性法律法規(guī)

農(nóng)村拆遷引發(fā)的問題之所以頻發(fā)，就是由于目前我國缺乏專門針對農(nóng)村拆遷方面的法律規(guī)范。因此，制定有關(guān)農(nóng)村拆遷的專門性法律是當(dāng)務(wù)之急。對專門性法律法規(guī)的制定和完善，能針對性解決實(shí)踐中的糾紛、填補(bǔ)拆遷程序的缺失、壓制公權(quán)力的膨脹、保障私權(quán)利的合法權(quán)益。

（二）對“公共利益”予以清晰界定

對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農(nóng)村被拆遷人的合法權(quán)益。當(dāng)前，我國農(nóng)村拆遷所依據(jù)的《土地管理法》、《物權(quán)法》等都沒有對公共利益有一個(gè)清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條明確規(guī)定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農(nóng)村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。

（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責(zé)任

對政府角色和責(zé)任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現(xiàn)狀，其旨在保障被征收人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實(shí)施拆遷，并且要對拆遷過程中出現(xiàn)的各種問題負(fù)有首要責(zé)任。第二，收回政府強(qiáng)制拆遷的權(quán)力，改變政府既是“運(yùn)動員”又是“裁判”的不合理現(xiàn)狀。第三，予以政府法律責(zé)任約束，保證其權(quán)力的正確行使。征地過程中直接負(fù)責(zé)人和工作人員對其違反任何規(guī)定的行為要負(fù)相應(yīng)的行政責(zé)任、民事責(zé)任，甚至刑事責(zé)任。只有這樣才能維護(hù)被征收人的切身利益，實(shí)現(xiàn)征地拆遷利益沖突的平衡，體現(xiàn)公正執(zhí)法和公正司法。

參考文獻(xiàn)：

[1]賴淑春.農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學(xué)學(xué)報(bào),2008.

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關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益

中圖分類號：D08 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對鐵路企業(yè)如何保護(hù)好土地權(quán)益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點(diǎn)

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運(yùn)輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。

鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運(yùn)輸事業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟(jì)活動的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和周圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時(shí)，城市發(fā)展后，因?yàn)殍F路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權(quán)及其特點(diǎn)

我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護(hù)好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對企業(yè)的意義重大。

《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：

（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計(jì)民生的項(xiàng)目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權(quán)

1.土地使用權(quán)收回的定義

所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時(shí)，才存在所有權(quán)人對使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機(jī)構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。

2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規(guī)和政策，對政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。

《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。

國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”

《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！?/p>

3.政府收回土地使用權(quán)的理由

鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實(shí)際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機(jī)關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時(shí)，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機(jī)場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實(shí)上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實(shí)際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備?！锻恋貎涔芾磙k法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，對政府有償收回的土地，與土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實(shí)際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲，同時(shí)政府收回的土地需經(jīng)土地儲備后進(jìn)入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補(bǔ)償

1.鐵路劃撥土地其實(shí)不是無償取得

通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費(fèi)用。但實(shí)際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。近年來，隨著土地價(jià)值的不斷攀升，征地拆遷費(fèi)用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價(jià)格。同時(shí)，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時(shí)對土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。

2.劃撥土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)

前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要了，不能再機(jī)械的進(jìn)行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時(shí)適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個(gè)人，均需給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對收回是否補(bǔ)償有沖突。從時(shí)間上可以看出立法的趨勢是從無償?shù)接袃敚瑒潛芡恋厥褂脵?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補(bǔ)償。同時(shí)，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時(shí)，予以土地使用權(quán)人一定的補(bǔ)償。

3.劃撥土地補(bǔ)償價(jià)格如何確定

《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。實(shí)際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估后按照評估價(jià)格給予補(bǔ)償。根據(jù)宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計(jì)算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

四、實(shí)際工作中出現(xiàn)一些問題

1.劃撥土地收回補(bǔ)償法律的缺失

目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對于出讓土地使用權(quán)較為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒有明確對劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對土地收回的補(bǔ)償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實(shí)施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。

2.收回土地使用權(quán)的主體不清

收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實(shí)際工作中，具體組織實(shí)施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補(bǔ)償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實(shí)際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行

首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅(jiān)持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時(shí)征收。實(shí)際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時(shí)對房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時(shí)收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

4.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不確定

相對于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實(shí)踐中對劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦?，大多是不予補(bǔ)償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補(bǔ)償，一些地方只對征收的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對劃撥土地給予補(bǔ)償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護(hù)鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點(diǎn)措施

1.堅(jiān)持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補(bǔ)償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補(bǔ)償。

2.堅(jiān)持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價(jià)收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場進(jìn)行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補(bǔ)償方式。利用政府收回鐵路用地的契機(jī)，經(jīng)土地評估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補(bǔ)繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。

3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃

鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時(shí)，對因生產(chǎn)運(yùn)輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。

4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)

鐵路企業(yè)及時(shí)掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時(shí)提出調(diào)劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。

篇4

他認(rèn)為土地增值稅存在先天缺陷，一方面想通過加大對開發(fā)商加高房產(chǎn)售價(jià)進(jìn)行征稅來控制房價(jià)上升，另一方面又無形中將一大塊金融成本加入開發(fā)商銷售成本，最終會傳導(dǎo)到房價(jià)上，成為房價(jià)上漲的一個(gè)推手。他覺得這不符合土地增值稅推出時(shí)國家的期望，“是到了對這一稅種進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候了?！彼鞔_向記者表示。

他進(jìn)一步解釋了自己的想法，首先他認(rèn)為一定要根據(jù)中央的相關(guān)精神開展稅種稅制的調(diào)整工作。“中央十八屆三中全會已經(jīng)通過決議，明確要求加大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)力度。完全可以以此為契機(jī)，探討將土地增值稅并入房產(chǎn)稅的途徑。”他表示，土地增值稅本身就有和房產(chǎn)稅相重復(fù)的地方，都是對房產(chǎn)的增加額征稅，但是計(jì)算方式和征收方式不同，環(huán)節(jié)不同，造成土地增值稅征收起來比房產(chǎn)稅困難得多?！耙虼?，我們要嚴(yán)肅考慮是否將土地增值稅并入房產(chǎn)稅，一是好征管，二是避免重復(fù)征稅，減少購房成本，降低房價(jià)?！?/p>

其次，他認(rèn)為可以考慮階梯式改革土地增值稅，避免改革過快引起市場動蕩?！岸唐趦?nèi)完全可以考慮降低土地增值稅稅率，比如只按房產(chǎn)銷售額的 2% 稅率征收，但要做好稅務(wù)征管工作，保持法律的嚴(yán)肅性。而且這樣做完全可以減少稅務(wù)征管部門因這一稅種的自由裁量權(quán)較大，而導(dǎo)致選擇性執(zhí)法的機(jī)會。而下一步再考慮用新經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，不能不謹(jǐn)慎?！?/p>

篇5

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)法規(guī)　教學(xué)內(nèi)容　教學(xué)形式

1　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標(biāo)和積極意義

中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護(hù)自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實(shí)問題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時(shí)，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標(biāo)主要有以下三方面：

（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學(xué)生對房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)贈與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。

2　房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點(diǎn)

2.1　以專業(yè)課為底設(shè)計(jì)授課內(nèi)容

一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)”、“房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒有法律基礎(chǔ)，因此會在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識，之后再詳細(xì)向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。

二是按照整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計(jì)教學(xué)計(jì)劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗(yàn)收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，按照開發(fā)過程去講解便于學(xué)生理解。

三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識地指導(dǎo)學(xué)生們獨(dú)立思考問題的習(xí)慣，同時(shí)，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進(jìn)一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地?cái)U(kuò)大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。

2.2　以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法

與很多實(shí)操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運(yùn)用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個(gè)任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)過的法律知識去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進(jìn)行，即每個(gè)小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準(zhǔn)備。通過分析、討論加深對每個(gè)案例涉及法律法規(guī)的認(rèn)識。

第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個(gè)教學(xué)過程，例如對某個(gè)概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時(shí)候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個(gè)真實(shí)案例展示在課堂上，同時(shí)列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識。

第三是視頻的觀看。在分析某一個(gè)法律任務(wù)時(shí)，可以提前將準(zhǔn)備好的案例視頻播放出來，使學(xué)生們有一個(gè)較為直觀的認(rèn)識，同時(shí)，可以增加他們的理性認(rèn)識，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實(shí)際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時(shí)俱進(jìn)。

第四是創(chuàng)造機(jī)會去法院旁聽，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護(hù)，體會到在上課時(shí)候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強(qiáng)有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學(xué)生針對案件進(jìn)行分享。

3　授課中存在的問題及思考

一是內(nèi)容整合、課時(shí)再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時(shí)安排每周兩個(gè)學(xué)時(shí)的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點(diǎn)水或只講重點(diǎn)章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時(shí)去講解及進(jìn)行上課探討分析。所以，學(xué)時(shí)應(yīng)增加為每周四至六個(gè)學(xué)時(shí)，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。

二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會開會選舉代表等。

三是資金的投入。總體來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。

篇6

中國農(nóng)業(yè)人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經(jīng)持續(xù)10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內(nèi)，土地問題將是我國農(nóng)村的焦點(diǎn)問題，如何協(xié)調(diào)農(nóng)民與當(dāng)?shù)卣耐恋貦?quán)益，做到土地增值讓農(nóng)民分享，直接影響到未來中國農(nóng)村能否平穩(wěn)發(fā)展。

工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中確實(shí)要占用一部分農(nóng)村土地，但關(guān)鍵是如何規(guī)范化、如何尊重農(nóng)民意愿和保障農(nóng)民權(quán)利。保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)就必須給農(nóng)民足夠的補(bǔ)償，土地增值讓農(nóng)民分享，以此保障農(nóng)民的生存就業(yè)與發(fā)展權(quán)。正如總理所言：“推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益?！绷硗?，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現(xiàn)象的發(fā)生。

應(yīng)盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)護(hù)航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)行《土地管理法》，其征地程序、補(bǔ)償和補(bǔ)助水平已不能適應(yīng)農(nóng)民的實(shí)際需求，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)在該法中一直難以得到合理補(bǔ)償和充分體現(xiàn)，也是目前產(chǎn)生一切亂象的根源。

農(nóng)村征地隨意問題也必須解決。農(nóng)村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，應(yīng)該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發(fā)。

保障農(nóng)民土地權(quán)益的當(dāng)務(wù)之急是盡快給農(nóng)民土地確權(quán)發(fā)證。因?yàn)橥恋刈C書是土地權(quán)益的法律憑證和保障，直接關(guān)系農(nóng)民切身利益。農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，首重產(chǎn)權(quán)明晰。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證可以維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，長期以來，這項(xiàng)工作在實(shí)踐中阻力大、舉步艱，一些地方農(nóng)民土地登記發(fā)證率仍然較低。農(nóng)村集體土地?zé)o證，農(nóng)民無法捍衛(wèi)自己的土地權(quán)益。除了農(nóng)民土地確權(quán)外，還要建立健全土地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，在符合規(guī)劃土地用途的前提下，農(nóng)民可以將土地承包經(jīng)營權(quán)在各種用途中轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股，從而擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的來源。

篇7

關(guān)鍵詞：違法建筑；類型化；狀態(tài)違法行為；構(gòu)建

基金項(xiàng)目：江蘇高校哲學(xué)社會科學(xué)研究項(xiàng)目：“建設(shè)新江蘇背景下城市管理行政執(zhí)法理念重構(gòu)”（編號：2015SJD589）

中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年9月27日

一、研究背景

伴隨著城市化進(jìn)程的加快，違法建筑作為一種社會現(xiàn)象引起了越來越多的關(guān)注。由于歷史原因、利益驅(qū)動等因素，違法建筑成了居民改善居住條件和牟利的廉價(jià)選擇，從而導(dǎo)致了違建現(xiàn)象層出不窮。違法建筑因其涉及政策性強(qiáng)、法律門類多和時(shí)間跨度長等特點(diǎn)，而成為行政執(zhí)法部門的工作頑疾，執(zhí)法效果和社會效應(yīng)也不盡如人意。在核心為依法治國的十八屆四中全會上，將“法治”推向了一個(gè)新的高度，被定性為實(shí)現(xiàn)“中國夢”的有力保障。如何搬開這塊城市管理中的“絆腳石”，依法治國為違法建筑的治理指明了方向，即依法治理。

本文立足于我國國情，基于違法建筑概念的界定和蘇州市姑蘇區(qū)違法建筑的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，對違法建筑進(jìn)行類型化分析，結(jié)果表明在行政難作為的情形下對違法建筑進(jìn)行一刀切的方式已難以適應(yīng)依法治國的要求，由此提出類型化處理違法建筑的建議，以期對城市管理行政執(zhí)法領(lǐng)域違法建筑處理標(biāo)準(zhǔn)的制定提供參考。

二、相關(guān)概念界定

（一）違法建筑的法律界定。違法建筑是在行政執(zhí)法和司法適用中普遍使用的概念。然而，我國立法界至今未對違法建筑有官方的界定，以至執(zhí)法實(shí)務(wù)中出現(xiàn)“違法建設(shè)”、“違章建筑”、“違法建筑”混用的情況。三者的區(qū)別在于：嚴(yán)格來講，違法建筑的范圍應(yīng)廣于違法建筑，它包含了一切違反法律、法規(guī)以及規(guī)章的建筑物，而違法建筑物一般是指違反規(guī)章的建筑物；違法建設(shè)是從行為過程描述其違法性，而違法建筑或者違法建筑則是從行為結(jié)果描述其違法性。對于行政機(jī)關(guān)執(zhí)法來說，查處的應(yīng)當(dāng)是行為人的違法行為，即違法搭建；而執(zhí)法的對象則是違法建筑。

理清違法建筑在法律上的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是界定違法建筑概念的必要條件，也有利于正確處理違法建筑。認(rèn)定為違法建筑的構(gòu)成要件是“實(shí)質(zhì)和形式”，實(shí)質(zhì)即“是否妨害公共利益”、“是否影響規(guī)劃”。形式指是否取得相關(guān)許可。根據(jù)上述界定，筆者將違法建筑定義為：違反規(guī)范性法律文件的義務(wù)性或禁止性規(guī)定，而進(jìn)行新建、擴(kuò)建和改建所產(chǎn)生的，經(jīng)有權(quán)行政主管部門依法認(rèn)定其違法性和社會危害性的建筑物以及其他建造設(shè)施。

（二）類型化的概念。所謂類型化，實(shí)質(zhì)是對概念進(jìn)行分類，將具體現(xiàn)象和抽象法律概念進(jìn)行連接，便于歸納和對比，從而認(rèn)識內(nèi)在的同一性和差異性。具體到違法建筑，通過類型化分析可以深入認(rèn)識其屬性和利于合法合理處理。簡而言之，違法建筑類型化分析的目的：違法建筑是否需要立即拆除、是否能補(bǔ)辦手續(xù)、是否予以暫緩拆除、征收時(shí)是否需要補(bǔ)償，等等。

三、違法建筑“行政作為難”的原因

違法建筑一直是城市管理的難題，在全國范圍內(nèi)也未見有切實(shí)可行的辦法。城市化要經(jīng)歷“規(guī)劃、建設(shè)和管理”的過程，三分建設(shè)七分管理，可見管理的重要性。

（一）管理體制造成的窘境。對于一般建筑物來說，規(guī)劃和管理并不同屬一個(gè)主體，由于部門自身利益和部門之間銜接不緊密的原因，矛盾往往都下沉到管理環(huán)節(jié)。在規(guī)劃部門驗(yàn)收合格后，若建筑物存在設(shè)計(jì)瑕疵，會對后續(xù)的管理帶來很大的困擾。如，房屋設(shè)計(jì)時(shí)就留有搭建的空間，很可能導(dǎo)致后續(xù)的群發(fā)性違建、別墅群違建等，造成城管執(zhí)法難以解決和處理的困境。

（二）拆除執(zhí)行難。數(shù)以千計(jì)的違法建筑投訴量使城管執(zhí)法部門疲于應(yīng)對，暫且不說投訴的壓力，單單大體量的違法建筑的拆除就是個(gè)難題：一是拆除的技術(shù)問題。一旦遇到高層建筑違法建筑，既要完成拆違又要確保高空作業(yè)人員的安全，對城管執(zhí)法部門來說，是一項(xiàng)難以完成的任務(wù)；二是當(dāng)事人的抗法。拆違中出現(xiàn)抗法最為常見，如果處置不當(dāng)，不僅影響本次的拆違，更嚴(yán)重的是會波及到其他違建的拆除工作。

（三）法律變更帶來的困惑。以蘇州市姑蘇區(qū)為例，從圖1、圖2中可以看出，違法建筑投訴的絕對數(shù)量和占比都較高，而違法建筑的處置不像違章停車，城管執(zhí)法機(jī)關(guān)可以將車輛違章信息抄報(bào)至交警支隊(duì)實(shí)施源頭管理。違建的查處和拆除面臨著復(fù)雜的矛盾和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆沙绦?，遭遇暴力抗法、軟暴力拒拆和敗訴也是常有的事。2008年1月1日前，城管部門現(xiàn)場拆除的依據(jù)是參照《蘇州市城市規(guī)劃條例》第四十五條的規(guī)定，可以現(xiàn)場拆除再建部分。隨著《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的施行，“現(xiàn)場拆除違法建設(shè)”的權(quán)限不再被法律授權(quán)。這一權(quán)限的缺失極大地影響了執(zhí)法的效率：一方面現(xiàn)場拆除不僅能立即消除違法行為，而且對將實(shí)施違法搭建的人們有警示作用；另一方面現(xiàn)場拆除法律依據(jù)的缺失，導(dǎo)致執(zhí)法部門會面臨因程序不合法而敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。（圖1、圖2）

對違法建筑的執(zhí)法效力直接關(guān)乎城管部門的形象和執(zhí)行力，甚至體現(xiàn)的是政府的執(zhí)行力和公信力，炙烤著政府的執(zhí)政思維。

（四）違法建筑處置缺乏標(biāo)準(zhǔn)。全國各地對違法建筑的處理方式各異，這與地區(qū)差異、執(zhí)政理念、體制機(jī)制不無關(guān)系。由于地區(qū)差異而造成標(biāo)準(zhǔn)不一尚可理解，然而同城出現(xiàn)對不同類型、不同危害程度、不同建造時(shí)間的違法建筑采用同樣的處理模式，或?qū)ν活愋偷倪`法建筑予以不同的處罰，這就令人費(fèi)解。筆者認(rèn)為造成這種尷尬局面最關(guān)鍵的因素是缺乏統(tǒng)一的處置標(biāo)準(zhǔn)。

在違法建筑范疇內(nèi)，有一類特殊的違法建筑叫“無證建筑”，雖不屬規(guī)范概念，但卻客觀存在，是特殊時(shí)期和環(huán)境下的產(chǎn)物。無證建筑不全都違法，也有“合法的無證建筑”，即農(nóng)村政策更迭時(shí)期建造的宅基地和相關(guān)規(guī)劃類法規(guī)出臺前后的建筑。對于“合法的無證建筑”，如果實(shí)行和違法無證建筑同等對待予以拆除，或在征收時(shí)劃歸違法建筑而不予補(bǔ)償，這種不尊重歷史的“一刀切”做法不但給建造人的利益帶來巨大損失，而且缺乏法律依據(jù)。

四、違法建筑類型化分析

違法建筑根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的種類。對違法建筑進(jìn)行類型化分析，可以理清其違法的性質(zhì)和程度，從而明確應(yīng)查處的行政主體，適用的法律、法規(guī)以及處置的方式。

（一）根據(jù)是否具有土地使用權(quán)來劃分。根據(jù)建筑人有無土地使用權(quán)的不同，可以將違法建筑區(qū)分為兩類：（1）建筑人沒有土地使用權(quán)限，侵占他人或公共土地進(jìn)行建筑；（2）在建筑人擁有土地使用權(quán)的土地上建造的違法建筑物，屬程序性違法建筑，即未經(jīng)許可或未按許可內(nèi)容而擅自建設(shè)的建筑。

（二）根據(jù)違法建筑具體違章情形的不同來劃分。根據(jù)違法建筑具體違章情形的不同，可以將違法建筑區(qū)分為三類：（1）未取得規(guī)劃許可建設(shè)的建筑；（2）未按規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)的建筑；（3）逾期未拆除的臨時(shí)性建筑物。

（三）根據(jù)違法建筑違反法律法規(guī)類別的不同來劃分。根據(jù)違法建筑違反法律法規(guī)類別的不同，可以將違法建筑區(qū)分為三類：（1）僅違反公法但未違反私法的違法建筑，即妨礙公共利益而不侵犯私權(quán)；（2）既違反公法又違反私法的違法建筑；（3）僅違反私法但未違反公法的違法建筑，僅是對他人私權(quán)利的侵犯（楊延超，2004）。

（四）根據(jù)能否消除對規(guī)劃實(shí)施的影響來劃分。可將違法建筑區(qū)分為“能”和“不能”消除對規(guī)劃實(shí)施的影響，也就是能否補(bǔ)辦手續(xù)。（1）只未取得審批手續(xù)但未違反城市規(guī)劃的違法建筑，一般可以補(bǔ)辦手續(xù)使其成為合法建筑；（2）違背了城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地管理規(guī)定的違法建筑，則不能通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式轉(zhuǎn)正。這種劃分的意義在于對違法建筑進(jìn)行處理時(shí)，分為程序性違法建筑和實(shí)質(zhì)性違法建筑這兩種情況分別進(jìn)行處理。

（五）根據(jù)違法建筑存在的地域來劃分。按上述標(biāo)準(zhǔn)可將違法建筑區(qū)分為城市違法建筑和鄉(xiāng)村違法建筑。（1）所謂城市違法建筑是指建筑于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違法建筑；（2）所謂鄉(xiāng)村違法建筑是指建筑于廣大農(nóng)村地區(qū)的違法建筑。作這種分類主要意義在于可以明確執(zhí)法、管理工作的重點(diǎn)。但實(shí)際上隨著我國城市化進(jìn)程的加快，違法建筑正在大量地出現(xiàn)“城中村”，此類違法建筑的處理要綜合當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和政策，避免偏頗。

（六）根據(jù)違法建筑建造的時(shí)間來劃分。按此標(biāo)準(zhǔn)可分為“新違法建筑”和“舊違法建筑”。以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行時(shí)間為界，之前建造好的違法建筑為“舊違法建筑”，之后的為“新違法建筑”。

這個(gè)分類的意義在于立足我國國情，綜合兼顧歷史政策的延續(xù)和法律法規(guī)的正式施行，對不同時(shí)間段出現(xiàn)的違法建筑給予不同的處置符合客觀實(shí)際。作這種分類的法律意義重大，直接影響到征收、城市化進(jìn)程等公益事業(yè)，應(yīng)引起我們的關(guān)注。

五、違法建筑類型化處理模式構(gòu)建

由于處理不同時(shí)間段形成的違法建筑所依據(jù)的法律法規(guī)不盡相同，根據(jù)“法不溯及既往”原則，加之政策、動機(jī)、用途等因素，在對違法建筑類型化分析基礎(chǔ)上，必須區(qū)別對待、妥善處理。

（一）新舊違法建筑的劃定和處理原則。本文以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行的時(shí)間為界區(qū)分新舊違法建筑，并進(jìn)行分類處理，具體如圖3。（圖3）針對違法建筑類型化處理流程圖作如下說明：

1、對新違法建筑一律按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定從嚴(yán)處理。對《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后發(fā)生的違法建筑一律按法律規(guī)定從嚴(yán)處理，以體現(xiàn)法律威嚴(yán)。

2、對舊違法建筑按三段式理論進(jìn)行處理。對舊違法建筑按三段式理論進(jìn)行處理，即在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)行前設(shè)定兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是《城市規(guī)劃法》施行時(shí)間，另一個(gè)是施行后的一段延續(xù)時(shí)間（長短因地制宜）。通過兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將時(shí)間分為三段。對第一時(shí)間段內(nèi)的違法建筑一律準(zhǔn)許補(bǔ)辦手續(xù)，不補(bǔ)辦的征收時(shí)也按合法建筑進(jìn)行補(bǔ)償，但扣除相關(guān)稅費(fèi)。對第二時(shí)間段內(nèi)的違法建筑從寬處理：能補(bǔ)辦準(zhǔn)許補(bǔ)辦，不能補(bǔ)辦的征收時(shí)參照合法建筑適當(dāng)補(bǔ)償。在第三時(shí)間段內(nèi)的一律從嚴(yán)，按不當(dāng)?shù)美颠€和征收不予補(bǔ)償?shù)脑瓌t處理。

3、區(qū)分第一時(shí)間段內(nèi)無證建筑與違法建筑的處理。無證建筑是指沒有“兩證”且無檔案的建筑，其建造人通過申請得到主管部門同意后實(shí)施建造，由于建造人自身意識問題未辦理“兩證”?；蛴捎诋?dāng)時(shí)的法律環(huán)境、政策因素、許可制度不完善等原因，主管部門未給予“兩證”。其檔案也因主管部門登記不全或遺失而無據(jù)可查。此類建筑在當(dāng)時(shí)不存在違反審批程序、妨礙規(guī)劃和公共利益，或規(guī)劃調(diào)整后原先影響規(guī)劃和公共利益的情況消失了，應(yīng)視為合法建筑；而第一時(shí)間段內(nèi)的違法建筑在當(dāng)時(shí)存在違反程序或妨礙規(guī)劃、公共利益，或兩者皆有的情況，但因規(guī)劃調(diào)整、法律法規(guī)的變更，原先的影響已消除且具備補(bǔ)辦手續(xù)的條件，這類違法建筑應(yīng)予以補(bǔ)辦手續(xù)，在繳納相關(guān)稅費(fèi)后轉(zhuǎn)為合法建筑。

4、設(shè)定第二個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的理由。鑒于當(dāng)時(shí)我國的傳播途徑、科技水平和生活條件等因素限制，人們獲取信息的渠道少、時(shí)間長，偏僻、落后的地區(qū)更甚；人的行為、思維方式有慣性作用。因此留出一段時(shí)間作為緩沖，符合客觀實(shí)際和人性特點(diǎn)。

（二）違法建筑狀態(tài)違法行為的處理。對于違法行為超過兩年被發(fā)現(xiàn)的違法建筑的處理一直困擾著行政部門。在學(xué)界有狀態(tài)延續(xù)一說，即違法建筑一旦建成，只要不拆除，其后果違法事實(shí)就一直存在，仍然適用行政處罰。筆者認(rèn)為這里存在著一個(gè)誤區(qū)，違法建筑其后果違法實(shí)質(zhì)上屬于“狀態(tài)違法”，其特點(diǎn)是：違法行為終了，不法狀態(tài)（即后果違法）單獨(dú)繼續(xù)。行政處罰是對違法行為的制裁，而不是對不法狀態(tài)的處罰，也就是說超過兩年被發(fā)現(xiàn)的違法行為不適用行政處罰。

對狀態(tài)違法行為的處理，本文提出兩種解決辦法：一是依據(jù)《土地管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》等法律法規(guī)，采取有效措施對因其造成的土壤污染進(jìn)行治理；二是通過城區(qū)改造、征收等形式解決，根據(jù)調(diào)查、認(rèn)定的結(jié)果決定對其處理和補(bǔ)償?shù)霓k法。

六、結(jié)語

本文基于對歷史政策、地區(qū)差異、法律更迭實(shí)際的尊重，根據(jù)各種要素對違法建筑進(jìn)行類型化分析。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用“法治方式”擬對不同類型的違法建筑采用不同的法律依據(jù)和適用條款進(jìn)行處理，為違建處理標(biāo)準(zhǔn)的制定提供參考，符合依法治國的“法治思維”。融入“法治思維”和“法治方式”的違法建筑類型化處理模式，既能維護(hù)法律威嚴(yán)和群眾利益，又可減少不當(dāng)執(zhí)法和暴力抗法現(xiàn)象的發(fā)生，有利于提高行政效率和社會效應(yīng)，為違法建筑處理實(shí)務(wù)提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。

主要參考文獻(xiàn)：

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[4]段朝立.城管執(zhí)法視角下違法建筑治理問題及對策研究[D].山東：山東大學(xué)，2010.

篇8

【關(guān)鍵詞】集體土地征收；土地征收和土地征用；缺陷及完善

一、目前我國土地征收的法律概況

我國土地實(shí)行的是社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規(guī)定，我國的土地征收也只能發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權(quán)的征用。

二、當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用

當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”實(shí)際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個(gè)“公共利益”如何界定的問題。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的價(jià)格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6―10倍來計(jì)算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因?yàn)椴粍赢a(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主

我國土地管理法及其實(shí)施條例雖然對建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實(shí)施方案作出了具體規(guī)定，但在實(shí)施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實(shí)上在征收土地的過程中不但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。實(shí)質(zhì)上不管是土地管理法及其實(shí)施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因?yàn)樗麄兊拿裰鞣梢庾R很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會組織法19條規(guī)定的民主議定原則。一個(gè)小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計(jì)，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

三、對完善土地征收法律制度的思考

（一）從立法上明確“土地征收”和“土地征用”的概念

我國2004年《憲法》第10條第3款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?，F(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款也規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。上述兩部法律雖然對土地征收和征用作出了規(guī)定，但土地管理法實(shí)施條例及其他有關(guān)土地征用的法律法規(guī)、部門規(guī)章還未作出相應(yīng)修改，立法上有點(diǎn)滯后，在現(xiàn)行土地征收、征用的操作過程中出現(xiàn)了法律空擋。那么什么是土地征收？什么是土地征用？實(shí)際上征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。

（二）盡快制定《土地征收法》

篇9

一、正當(dāng)程序及其在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

（一）正當(dāng)程序的基本要求

正當(dāng)程序亦稱正當(dāng)法律程序，它是英美法系古老而長青的原則，其意義在于——在作出任何使他人遭受不利影響的決定前，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的意見。在英國，正當(dāng)程序寓于自然正義原則之中，包括兩項(xiàng)根本原則：一個(gè)人不能在自己的案件中作法官，人們的抗辯必須公正地聽取［2］。在美國法上，正當(dāng)法律程序作為一項(xiàng)憲法原則被規(guī)定在美國憲法之中。1791年美國憲法第5條修正案規(guī)定：“未經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財(cái)產(chǎn)?！?867年第14條修正案又采用正當(dāng)法律程序，將其擴(kuò)大適用到各州，直接針對州政府、州政府官員和地方政府。根據(jù)美國法院的解釋，憲法規(guī)定的正當(dāng)法律程序有兩方面的意義：一是正當(dāng)法律程序是一個(gè)實(shí)體法的規(guī)則，稱為實(shí)質(zhì)的正當(dāng)程序。這種意義的正當(dāng)法律程序要求國會所制定的法律必須符合公平與正義，如果國會所制定的法律剝奪個(gè)人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)，不符合公平與正義的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，法院即宣告這個(gè)法律無效。其現(xiàn)在主要是保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)以外的憲法權(quán)利。二是正當(dāng)法律程序是一個(gè)程序法的規(guī)則，稱為程序上的正當(dāng)法律程序。這種意義上的正當(dāng)法律程序要求一切權(quán)力的行使在剝奪私人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須聽取當(dāng)事人的意見，當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利［3］。法國憲法未規(guī)定“正當(dāng)程序條款”，但法國行政法院逐漸發(fā)展出類似英國“自然正義原則”的“防御權(quán)”，即“凡剝奪既存權(quán)利，即應(yīng)給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)姆烙鶛C(jī)會”。其內(nèi)容包括：“告知程序的存在、所有指控的內(nèi)容、給予充分的時(shí)間準(zhǔn)備防御（答辯）、行政機(jī)關(guān)并應(yīng)確實(shí)斟酌當(dāng)事人表達(dá)之意見等。”［4］德國聯(lián)邦行政程序法第28條明文規(guī)定，行政程序中的當(dāng)事人有聽證權(quán)——行政機(jī)關(guān)作成干涉當(dāng)事人權(quán)利之行政行為前，應(yīng)給予當(dāng)事人對與該決定有關(guān)之重要事實(shí)，表示意見的機(jī)會。為落實(shí)聽證權(quán)，該法還規(guī)定當(dāng)事人其他的附帶程序權(quán)利，包括第25條的行政機(jī)關(guān)勸告、教示義務(wù)，以及第29條的卷宗閱覽權(quán)。

（二）正當(dāng)程序在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

土地征收是對公民土地財(cái)產(chǎn)的剝奪，而正當(dāng)法律程序是制約土地征收權(quán)的有力武器，因而正當(dāng)法律程序原則在各國土地征收中得到了廣泛的應(yīng)用。

1.在美國，作為正當(dāng)?shù)姆沙绦?，通常土地征收行為?yīng)當(dāng)遵循如下步驟：一是預(yù)先公告；二是政府方對征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估；三是向被征收方送交評估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財(cái)產(chǎn)。除非財(cái)產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變；六是法庭要求雙方的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換；七是雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力；八是如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“合理的補(bǔ)償”價(jià)金數(shù)額；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)［5］。

2.在法國，土地征收是公用征收的重要組成部分，其程序分為兩個(gè)階段：行政階段和司法階段。行政階段主要審批土地征收的目的和確定可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，具體包括事前調(diào)查、批準(zhǔn)公用目的、具置的調(diào)查和可以轉(zhuǎn)讓決定四個(gè)程序。批準(zhǔn)公用目的是行政階段最主要的環(huán)節(jié)，只有批準(zhǔn)符合公用目的，土地征收才能合法進(jìn)行，法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移才有合法根據(jù)。批準(zhǔn)公用目的是一個(gè)行政決定，被征收人及利害關(guān)系人以及對土地征收有直接利益的人，如不服該決定可向行政法院提起越權(quán)之訴，請求撤銷違法的決定。司法階段主要是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和補(bǔ)償金的確定。被征收的不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，由不動產(chǎn)所在省的公用征收法官裁判，對此裁判不服的，可向最高法院提起復(fù)核審訴訟。補(bǔ)償金的確定可由雙方協(xié)商，不能達(dá)成一致意見的，可向公用征收法官，不服判決可上訴［6］。

3.日本的土地征收稱為土地收用，其《土地收用法》規(guī)定了土地征收的一般程序，其程序包括五個(gè)方面：事業(yè)準(zhǔn)備、事業(yè)認(rèn)定、調(diào)查報(bào)告的制作、收用委員會的裁決以及不服申訴和訴訟［7］。其中頗具特色的程序是事業(yè)認(rèn)定、征收裁決以及不服申訴和訴訟程序。事業(yè)認(rèn)定是認(rèn)定申請的項(xiàng)目是否具有公共性的程序，依起業(yè)者申請，由建設(shè)大臣或都道府縣知事在聽取專家、群眾意見或舉行聽證的基礎(chǔ)上進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)完成，并將認(rèn)定結(jié)果公布于眾，認(rèn)定的效果自公告之日起生效。自項(xiàng)目認(rèn)定公告之日起1年內(nèi)，起業(yè)者應(yīng)申請土地所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決。該委員會是獨(dú)立的行政委員會，獨(dú)立行使職責(zé)。征收委員會的裁決有駁回裁決和征收或使用裁決兩種。如當(dāng)事人認(rèn)為事業(yè)認(rèn)定違法、裁決程序違法時(shí)，即提出的理由屬于公益方面的內(nèi)容時(shí)，可以征收委員會為被告提起行政訴訟中的撤銷訴訟；如對損失補(bǔ)償?shù)慕痤~不服，則可以另一方當(dāng)事人為被告提起行政訴訟中的當(dāng)事人訴訟［8］。從以上國家土地征收的正當(dāng)法律程序看，其程序的基本要求是：公共利益的認(rèn)定程序、公告程序、相對人有效參與程序和完善的救濟(jì)程序。

二、我國土地征收程序存在的主要問題

（一）缺乏公共利益的認(rèn)定程序

公共利益的需要是行使土地征收權(quán)的前提條件。只有當(dāng)征收土地符合公共利益的需要時(shí)，才可行使征收權(quán)；反之，則不得行使。正因如此，各國均規(guī)定土地征收必須符合“公共使用”、“公共事業(yè)”、“公共利益”，且設(shè)立了公共利益認(rèn)定程序。在我國，雖然《憲法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律均強(qiáng)調(diào)土地征收必須為了公共利益的需要，但從征收程序的具體內(nèi)容來看，盡管法律也有土地征收方案須報(bào)國務(wù)院或省級政府批準(zhǔn)的規(guī)定，但由于在報(bào)批征收方案時(shí)，以市縣政府作為申請人，并不要求具體的用地單位和使用目的，因此，批準(zhǔn)征收時(shí)，并不包含對征收目的是否符合公共利益的認(rèn)定，導(dǎo)致了征收權(quán)的濫用。

（二）程序公開性不強(qiáng)

我國土地征收程序公開性不強(qiáng)主要表現(xiàn)在：（1）公告時(shí)間的事后性。根據(jù)《土地管理法》第46條“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上人民政府予以公告并組織實(shí)施”，第48條“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征收地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見”的規(guī)定可以看出，我國的公告是有關(guān)部門批準(zhǔn)后的公告，即為事后公告，只是一種既定事實(shí)的告知，并沒有提供有效的救濟(jì)渠道。（2）公告內(nèi)容簡單、缺乏說理性?！墩饔猛恋毓孓k法》第5條、第8條分別規(guī)定了征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告的內(nèi)容，從內(nèi)容來看，較為簡單，是一種例行性通知，對征收是否符合公共利益的需要，補(bǔ)償、安置方案確定的理由和依據(jù)等均缺乏說明。（3）公告形式單一化。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，征收土地、征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)在被征收土地所在地村、組內(nèi)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。實(shí)踐中，多采用張貼公告的方式進(jìn)行。這種單一化的公告方式難以保證被征收人知悉公告內(nèi)容，這就往往導(dǎo)致其權(quán)利無法得以主張。

（三）被征收人不能有效參與征收程序

被征收人不能有效參與征收程序表現(xiàn)在：（1）被征收人無權(quán)參與土地征收決策。被征收人只是在政府作出征收決定后，才被告知其土地已被征收，土地征收決策完全是政府的單方行為。（2）被征收人難以有效參與征地補(bǔ)償、安置方案的制定。盡管依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，征地補(bǔ)償、安置方案由國土部門會同有關(guān)部門擬訂后公告，在公告期間，被征收人可以提出意見和提出聽證要求，但“確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改”的規(guī)定表明該方案已經(jīng)生效并難以改變。（3）聽證形式化。根據(jù)《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證辦法》的規(guī)定，被征收人對補(bǔ)償、安置方案要求舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。但由于舉行聽證會的范圍僅限于補(bǔ)償、安置方案，且沒有規(guī)定未舉行聽證會的補(bǔ)償、安置方案的法律效力，加上我國尚未建立必須根據(jù)聽證筆錄作出行政決定的制度，聽證在實(shí)踐中流于形式。

（四）缺乏救濟(jì)程序

我國只對土地征收中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭議規(guī)定了救濟(jì)程序，且這是一種行政裁決最終的程序?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第25條規(guī)定，“對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施?！边@意味著，土地權(quán)利人對補(bǔ)償、安置有異議的，只能申請縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由上一級人民政府裁決，不能尋求司法救濟(jì)，這種救濟(jì)難保其公正性。其實(shí)，土地征收救濟(jì)包括對土地征收行為本身的救濟(jì)（征收救濟(jì)）和對土地征收補(bǔ)償、安置的救濟(jì)（補(bǔ)償救濟(jì)）兩種，在我國，不管是對土地征收行為本身還是對補(bǔ)償安置均不能進(jìn)行司法審查。

三、我國土地征收正當(dāng)程序的構(gòu)建

（一）增設(shè)公共利益認(rèn)定程序，確保征收前提的合法性

鑒于公共利益的需要是土地征收的前提條件，國外土地征收往往設(shè)立公共利益認(rèn)定程序，以判斷征收是否為了公共利益。在我國，公共利益認(rèn)定往往被吸收在土地征收申請及批準(zhǔn)程序之中，沒有單獨(dú)獨(dú)立出來，弱化了該程序的意義，從而引起征收權(quán)濫用，嚴(yán)重?fù)p害了被征收人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)增設(shè)公共利益認(rèn)定程序，由申請人在項(xiàng)目批準(zhǔn)后向有關(guān)主管部門提出公益目的認(rèn)定的申請，主管部門應(yīng)通過聽證程序并嚴(yán)格按照聽證筆錄做出決定。

（二）完善公告制度，促進(jìn)程序公開

程序公開是實(shí)現(xiàn)公民知情權(quán)和參與權(quán)的前提，要促進(jìn)程序公開，必須完善公告制度。（1）公告內(nèi)容細(xì)致化，增加說理性。我國土地征收除公告現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)對征收符合公共利益的說明，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確定的理由和依據(jù)、被征收土地的詳細(xì)情況、財(cái)產(chǎn)評估方法、被征收人的異議和聽證權(quán)等權(quán)利及其行使的方式、期間等［9］。（2）公告方式多樣化，力求到位。除依現(xiàn)行的方式公告外，征收公告和補(bǔ)償、安置方案必須在當(dāng)?shù)仄毡榘l(fā)行的報(bào)紙上予以連續(xù)、在當(dāng)?shù)乜h級電視臺滾動公布，并應(yīng)借鑒法院送達(dá)的方式派專人或通過特快專遞將其送達(dá)到每一位被征收人手中。

（三）強(qiáng)化被征收人的有效參與

參與程序是現(xiàn)代行政程序的一項(xiàng)重要原則，是指“受行政權(quán)力運(yùn)行結(jié)果影響的人有權(quán)參與行政權(quán)力的運(yùn)作，并對行政決定的形成發(fā)揮有效作用”［10］。要保證被征收人有效參與程序，必須做到：（1）被征收人具有參與土地征收程序的可能性。如被征收人知悉自己有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出意見和建議，知悉行政機(jī)關(guān)作出征收的決策和補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容和依據(jù)，行政機(jī)關(guān)確定的參與時(shí)間和地點(diǎn)方便被征收人參與，聽證權(quán)的告知與聽證的舉行之間應(yīng)具有相當(dāng)?shù)拈g隔，以方便被征收人做好準(zhǔn)備工作。（2）就參與的程序來看，被征收人應(yīng)有權(quán)參與土地征收決策過程、征收補(bǔ)償、安置方案的制定等實(shí)質(zhì)性程序。對于征收中公共利益的認(rèn)定，征收范圍和位置的確定，補(bǔ)償、安置方案的制定，被征收人均應(yīng)有權(quán)參與，行政機(jī)關(guān)應(yīng)與被征收人展開充分的對話與協(xié)商。（3）被征收人的參與行為應(yīng)具有影響土地征收實(shí)體內(nèi)容的可能性。被征收人參與征收行為目的是讓行政機(jī)關(guān)聽取其意見和建議，影響征收行為的內(nèi)容。如果被征收人在實(shí)施參與行為（如提出意見和建議，參加聽證會）之初，征收行為的內(nèi)容已經(jīng)確定且不可更改或難以更改，那么只有傻瓜才會積極參與。因此，被征收人應(yīng)在事前或在行政機(jī)關(guān)最終決策作出之前參與征收程序，且行政機(jī)關(guān)應(yīng)聽取其意見和建議，即對所獲取的意見和建議“必須真誠地予以考慮”，而不是“聽而不取”，裝裝樣子。（4）規(guī)范聽證程序。舉行聽證會是被征收人參與征收程序的重要體現(xiàn)。舉行聽證會應(yīng)從補(bǔ)償、安置方案的制定擴(kuò)大到土地征收決策程序，同時(shí)應(yīng)明確規(guī)定被征收人申請舉行聽證會而未舉行聽證會作出的征收決策和補(bǔ)償、安置方案的法律效力，明確規(guī)定應(yīng)根據(jù)聽證筆錄作出征收決定和制定補(bǔ)償、安置方案。

篇10

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；集中居住；登記發(fā)證

中圖分類號：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-04-0031-1

隨著中央提出的建設(shè)社會主義新農(nóng)村的方針，城鄉(xiāng)一體化的步伐也在加快，農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行，集約化利用土地，有利于改善農(nóng)民生活條件，在農(nóng)村實(shí)施集中居住區(qū)建設(shè)勢在必行。集中居住區(qū)建設(shè)有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有利于土地節(jié)約集約利用，是通過采取自建、聯(lián)建、代建、統(tǒng)建的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村人口逐步向集中居住區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)集中的居住形式，一項(xiàng)利國利民的工程。農(nóng)民原來的宅基地權(quán)屬界線都將被打破，土地發(fā)證難卻成為農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)的絆腳石，使得農(nóng)民合法權(quán)益得不到保障，這就需要土地部門積極調(diào)整解決土地所有權(quán)和使用權(quán)權(quán)屬關(guān)系的問題，順利實(shí)現(xiàn)集體土地統(tǒng)一管理。下面結(jié)合自己的工作對土地發(fā)證存在的問題進(jìn)行梳理，提出不同的處理方法。

1 土地發(fā)證工作存在的問題

我國目前實(shí)行的法律法規(guī)明確限制了集體土地流轉(zhuǎn)，正是這些政策阻礙了土地的登記發(fā)證工作。農(nóng)民的宅基地在我國農(nóng)村具有很強(qiáng)的社會保障作用，宅基地是農(nóng)村居民的基本生活資料。所以國家為了保障農(nóng)民的生活，特定了法律對宅基地進(jìn)行了保護(hù)，避免不合理的兼并和流傳。我國現(xiàn)行的法律是禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)買賣的，同時(shí)也不允許贈與、入股、抵押。我國實(shí)行的房地合一的政策，取得了房屋使用權(quán)就是獲得了宅基地的所有權(quán)，由于宅基地的保障作用，是嚴(yán)禁外流的，需要外流必須在集體成員之間流轉(zhuǎn)，人員想獲得房屋的使用權(quán)就必須落戶在這個(gè)經(jīng)濟(jì)體中；另外一戶一處宅基地的政策，使得農(nóng)民一旦出讓就很難獲得第二處宅基地，其目的是控制耕地的流失；最后對宅基地的面積進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，不得超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 。

在這種政策的支配下，農(nóng)村建設(shè)用地受到了很大的限制，集中建設(shè)居住區(qū)的發(fā)證工作就很困難，因?yàn)榉蠗l件的很少很少，由于政策和法律限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍，那就是宅基地的流轉(zhuǎn)應(yīng)該是一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，限制外來人口。導(dǎo)致發(fā)證難的原因還有農(nóng)民不同意土地的調(diào)整，因?yàn)檗r(nóng)戶一般都住在自己承包田附近，如果調(diào)整遠(yuǎn)了，耕種收獲不便，農(nóng)民不同意調(diào)整土地;另一點(diǎn)，土地的廣袤性，產(chǎn)生了土地的質(zhì)量差別，良田被置換成薄田，農(nóng)民的切身利益受到了影響，他們還是不同意調(diào)整；這樣的調(diào)整從目前看實(shí)施難度大，但是集中居住的情況是農(nóng)民需要跨村、跨鎮(zhèn)的流動變化，所以宅基地跨組集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生，但是按照現(xiàn)在的政策規(guī)定，符合辦證條件的只有很少一部分。

2 幾點(diǎn)建議

2.1 合理調(diào)整宅基地所有權(quán)和使用權(quán)

嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策。目前我國集體土地實(shí)行的是“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的所有權(quán)制度，到集中居住點(diǎn)居住的村民必須退出原有宅基地，把原有土地使用證注銷，重新辦理土地使用權(quán)證書。經(jīng)辦人員要簽名以示真實(shí)有效。對規(guī)劃為示范村和集中居住區(qū)的建設(shè)用地，要按照有關(guān)文件精神給予農(nóng)戶土地補(bǔ)償，如果村集體有同等質(zhì)量的土地，可安排給被拆遷戶使用，由村委會與農(nóng)民簽訂協(xié)議，將規(guī)劃建設(shè)用地變成村集體所有，由村委會統(tǒng)一安排使用。嚴(yán)格限制規(guī)劃集中居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民自行擅自建房。

2.2 限制購買權(quán)

對于集中居住區(qū)建房，必須堅(jiān)持農(nóng)民自建或者政府代建的原則，建設(shè)房屋要辦理土地使用權(quán)證，農(nóng)民或政府代建方要提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、住建局及等相關(guān)部門共同出具的證明。杜絕借機(jī)進(jìn)行商品房開發(fā)。限制集中居住區(qū)房屋的交易范圍，只允許集中居住區(qū)所在村被拆遷農(nóng)戶優(yōu)先購買。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到集中居住區(qū)購買房屋。

2.3 落實(shí)戶口政策，保障外來人員合法權(quán)益

人口的流動，是土地權(quán)屬發(fā)生變化的主要原因。對于示范村和集中居住區(qū)以外的人員申請宅基地，要經(jīng)過村集體經(jīng)濟(jì)組織對其申請條件的審核，如果審核符合申請條件，并且申請者要提供原住宅基地被收回的證明，經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上成員表決同意，則可由村委會給其辦理落戶手續(xù)，確定為宅基地使用權(quán)受讓主體，這樣保證了外來人員的合法權(quán)益。

2.4 集中居住區(qū)土地國有化

改變發(fā)證難可將集體建設(shè)用地征收為國有，并且無償劃撥給農(nóng)戶使用，這樣處理后，宅基地的流轉(zhuǎn)限制得到緩解，同時(shí) 也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)戶房屋的產(chǎn)權(quán)明晰。這種情況一般適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)實(shí)行，并且具有一定的資金和具備征收條件。在實(shí)施中需要注意兩點(diǎn)，一個(gè)是國有儲備地的無償使用，一個(gè)是對于經(jīng)營性用地需要先征收后出讓，公開履行招拍掛程序后方可使用 。

為了保證社會主義新農(nóng)村建設(shè)的順利進(jìn)行，必須結(jié)合農(nóng)村土地管理實(shí)際，加快推進(jìn)農(nóng)村土地使用制度改革步伐，嚴(yán)把土地登記關(guān)，協(xié)調(diào)好土地和農(nóng)民切身利益的關(guān)系，加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地管理，探索集中居住區(qū)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的新途徑和新方法，是土地工作者要研究的新課題。土地涉及農(nóng)民利益，牽涉千家萬戶，做好此項(xiàng)工作意義重大。

參考文獻(xiàn)