導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地征收法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅種及相關(guān)減免政策

（一）現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅種

現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及的相關(guān)稅種主要有以下4類。

1.營業(yè)稅

原國有土地權(quán)屬單位接收國有土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款時(shí)，需提供相關(guān)營業(yè)收入的發(fā)票，地方稅務(wù)部門按營業(yè)收入扣除5.5%的營業(yè)稅。

2.土地增值稅

這是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的稅賦，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。國有土地收儲(chǔ)涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，按相關(guān)規(guī)定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

這是指針對(duì)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲(chǔ)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的企業(yè)盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。

（二）現(xiàn)行稅收減免政策

1.營業(yè)稅減免政策

據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號(hào)），納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號(hào)）規(guī)定，國稅函[2008]277號(hào)文中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

2.土地增值稅減免政策

據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”。另據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，免予征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅減免政策

企業(yè)所得稅方面，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要搬遷或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號(hào)）文件執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

4.印花稅減免政策

據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)），對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。

二、現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲(chǔ)行為認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏立法依據(jù)

營業(yè)稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權(quán)不屬于土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，合同雙方不需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅”。

為實(shí)現(xiàn)上述條款，國有土地的收儲(chǔ)行為需要滿足縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)這一要件，事實(shí)上國有土地收儲(chǔ)行為是否可以認(rèn)定為政府收回土地使用權(quán)的行為缺乏相關(guān)的立法依據(jù)。

（二）將國有土地收儲(chǔ)所依據(jù)的土地儲(chǔ)備行為認(rèn)定為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)的目標(biāo)缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。然而，其中對(duì)于“因城市實(shí)施規(guī)劃及國家建設(shè)需要而搬遷”的解釋相對(duì)模糊，對(duì)于土地儲(chǔ)備行為是否為“實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)”這一定義缺乏法律法規(guī)上的解釋與說明，導(dǎo)致由地方出臺(tái)的相關(guān)辦理辦法對(duì)于土地儲(chǔ)備行為與實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃及國家建設(shè)目標(biāo)之間的關(guān)系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲(chǔ)備立項(xiàng)而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退認(rèn)定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對(duì)企業(yè)所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業(yè)所得稅的依據(jù)。然而，該條文對(duì)于政策性搬遷的解釋相對(duì)模糊：因土地儲(chǔ)備立項(xiàng)而發(fā)生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業(yè)所得稅。

三、國有土地收儲(chǔ)的制度性思考

現(xiàn)行國有土地收儲(chǔ)工作在涉及稅收減免政策方面出現(xiàn)了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲(chǔ)備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)起，直到2007年《土地儲(chǔ)備管理辦法》的，土地儲(chǔ)備的推行在增強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力、盤活存量土地、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃等方面產(chǎn)生了大量的積極效應(yīng)。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢(shì)的不斷變化，現(xiàn)行制度顯現(xiàn)出一些與當(dāng)前實(shí)際工作不協(xié)調(diào)之處，需加以改進(jìn)和完善，以便更好地推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作。

一是關(guān)于國有土地收儲(chǔ)行為與公共利益的界定。國有土地收儲(chǔ)行為及其相關(guān)的稅收減免政策的出發(fā)點(diǎn)多提及到“公共利益”，但法學(xué)界一直未對(duì)公共利益下一個(gè)明確的定義，各地各級(jí)政府對(duì)公共利益的界定也無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二是國有土地收儲(chǔ)行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實(shí)上，從目前土地收儲(chǔ)行為的性質(zhì)來看，包括了行政行為、經(jīng)濟(jì)法律行為及民事法律行為3個(gè)層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲(chǔ)制度中對(duì)國有土地收儲(chǔ)行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲(chǔ)稅收減免政策在執(zhí)行中存在法律意義上的界定風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為加快推進(jìn)國有土地收儲(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)國有土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款稅收減免，建議從法律法規(guī)與行政管理兩個(gè)層面出發(fā)，保障被收儲(chǔ)國有土地權(quán)利人的合法經(jīng)濟(jì)利益。

（一）法律法規(guī)層面

現(xiàn)階段有關(guān)土地收購儲(chǔ)備的規(guī)定仍基本停留在地方規(guī)章的層次，至今尚未出臺(tái)一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲(chǔ)備行為，國家在土地收購儲(chǔ)備方面法律法規(guī)的空白制約了該項(xiàng)工作的開展。因此，有必要從以下兩個(gè)方面出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。

第一，明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、定位及目標(biāo)。與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、定位。就目前北京市實(shí)行的土地儲(chǔ)備實(shí)施政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)定位為非營利性、行使行政的機(jī)構(gòu)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的目標(biāo)應(yīng)體現(xiàn)為：增強(qiáng)政府土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控的能力，優(yōu)化配置城市土地資源，以及保證城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的順利實(shí)施。

第二，明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)國有土地行為的行政行為界定。從法律法規(guī)層面，明確界定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在實(shí)施收儲(chǔ)國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲(chǔ)備行為以“公共利益”為出發(fā)點(diǎn)的特征。對(duì)于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備行為的行政行為范圍進(jìn)行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經(jīng)濟(jì)法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結(jié)合法律法規(guī)等政策性支撐，通過地方政府行使行政權(quán)保障以下措施的實(shí)施。

篇2

1、土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷

土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷是影響土地出讓市場(chǎng)發(fā)展的首要因素。土地出讓市場(chǎng)運(yùn)行狀況，取決于土地市場(chǎng)機(jī)制能否發(fā)揮作用及其發(fā)揮作用的程度。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度由土地產(chǎn)權(quán)行政化向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮(zhèn)土地配置方式既是一種進(jìn)步，但這種產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷，并阻礙了城鎮(zhèn)土地出讓市場(chǎng)的快速健康發(fā)展。城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)缺陷主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能空間和利益大小不明確

第一、產(chǎn)權(quán)的排他性體現(xiàn)不足。

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定“土地使用者獲得的土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權(quán)的同時(shí)，亦獲得該土地的某種處分權(quán)，土地使用權(quán)在一定情況下包括了所有權(quán)的占用、使用、收益三項(xiàng)權(quán)能，具有十分明顯的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權(quán)包含了土地的部分處分權(quán)，可見城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能空間界定不明確，與產(chǎn)權(quán)的有限性和排他性屬性不符。

第二，城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)的利益大小不明確，收益分配不合理。

雖然法律規(guī)定通過出讓方式獲得土地使用權(quán)應(yīng)支付土地出讓金，但對(duì)出讓金的性質(zhì)和數(shù)量未曾規(guī)定，使城鎮(zhèn)土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現(xiàn)在哈爾濱市，就是區(qū)縣政府占大頭，市政府占小頭。根據(jù)《哈爾濱市國有土地使用權(quán)有償使用收支管理辦法》規(guī)定，區(qū)縣土地出讓的收入80%以上歸區(qū)縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農(nóng)村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區(qū)縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導(dǎo)致地方區(qū)縣政府存在短期利益沖動(dòng)而違規(guī)供地和違規(guī)批地。

（2）城鎮(zhèn)土地所有權(quán)行使主體不明確

城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)行使主體不明確，主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)土地所有權(quán)主體缺位。我國《憲法》明文規(guī)定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規(guī)定了“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”，“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”，雖然規(guī)定了國務(wù)院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級(jí)政府的城市土地所有權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中，國有土地所有權(quán)的主體由中央人民政府和地方城市政府構(gòu)成，中央政府名義上擁有所有權(quán)，而地方政府通過對(duì)國有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際控制，形成了事實(shí)上的所有。地方政府特別是縣級(jí)以上政府實(shí)際在行使土地所有權(quán)，掌握著國家土地的處分和收益權(quán)。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價(jià)賣地行為的大量發(fā)生，導(dǎo)致大量耕地流失。同時(shí)，國有土地產(chǎn)權(quán)在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級(jí)政府各自在土地資產(chǎn)上的事權(quán)、財(cái)權(quán)模糊不清，演化出上下級(jí)政府之間的權(quán)利之爭或討價(jià)還價(jià)，人為地加大了交易成本。

（3）土地產(chǎn)權(quán)沒有完善的法律保障

到目前為止，我國城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)分配還缺乏正式的法律形式，導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機(jī)制便發(fā)育起來。對(duì)于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上就得到了一種類似法律上的壟斷產(chǎn)權(quán)，這種壟斷產(chǎn)權(quán)可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動(dòng)來追求自己的利益。從這一角度來看，設(shè)租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發(fā)視不同的對(duì)象來設(shè)定租金水平，目前，城鎮(zhèn)土地出讓領(lǐng)域的尋租活動(dòng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在土地出讓活動(dòng)中，盡可能采取協(xié)議方式，以便在政府價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格之間設(shè)定租金。二是由于上下級(jí)政府和同級(jí)政府不同部門對(duì)國有土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利界定不清，現(xiàn)實(shí)中大量存在為獲得土地審批權(quán)和土地出讓收益而進(jìn)行的各個(gè)利益團(tuán)體的尋租活動(dòng)。三是地方政府從地區(qū)利益出發(fā)，利用對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際控制權(quán)獲取實(shí)物地租，或壓低地價(jià)甚至“零地價(jià)”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴(kuò)大，增大了產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的阻力。

2、土地出讓制度不完善

盡管近年來我國己制定了一系列相關(guān)的土地出讓法律法規(guī)，也對(duì)土地市場(chǎng)的健康良性發(fā)展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對(duì)于客觀事物的認(rèn)識(shí)有局限性和逐漸深化過程，使現(xiàn)行的土地法律法規(guī)還難以適應(yīng)土地資源市場(chǎng)化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規(guī)。

目前，與土地出讓相關(guān)的全國性高層次法律法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)。但這些法律法規(guī)對(duì)于規(guī)范和發(fā)展土地出讓市場(chǎng)，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)于一些具體問題，法律規(guī)定尚不夠明確，比如只規(guī)定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對(duì)于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統(tǒng)的規(guī)定，雖然有條件具備的土地應(yīng)用招標(biāo)拍賣方式、條件不具備的可用協(xié)議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規(guī)定，這是立法不嚴(yán)密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。

3、土地稅制不健全

篇3

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動(dòng)力

中圖分類號(hào)：F325.25文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2008)09-0039-02

國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實(shí)際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動(dòng)力，概括來說宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)、國家制度政策驅(qū)動(dòng)等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應(yīng)的流轉(zhuǎn)動(dòng)力也應(yīng)是不同的。

一、國家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

國家征收征用流轉(zhuǎn)是國家因經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的需要，依靠國家強(qiáng)制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國家因經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴(kuò)張的需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動(dòng)力；國家征用宅基地所依靠的強(qiáng)制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實(shí)施，這些正式制度的實(shí)施形成一種外在動(dòng)力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實(shí)現(xiàn)；地方各級(jí)政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動(dòng)力，利益驅(qū)動(dòng)力。

1.城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮(zhèn)化過程分成三個(gè)階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認(rèn)為[1]，我國的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和較發(fā)達(dá)的通訊、郵電設(shè)施，使城市具有發(fā)展某些主導(dǎo)職能部門的優(yōu)勢(shì)，并有主導(dǎo)職能部門相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應(yīng)’帶動(dòng)其他相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)職能部門的相繼發(fā)展。”[2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動(dòng)力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了對(duì)物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的宅基地也被一并征用過來，推動(dòng)了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對(duì)居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來越高。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張給居民帶來了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價(jià)的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設(shè)施用地，這必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償?！钡?條第5款規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！避囋１螅?004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的動(dòng)力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強(qiáng)制性，而相應(yīng)的土地規(guī)劃制度和土地保護(hù)制度因內(nèi)在的種種缺陷，實(shí)施執(zhí)行的強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地征用制度，各級(jí)地方政府在運(yùn)用其征地權(quán)時(shí)往往將征用制度的強(qiáng)制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒有發(fā)言權(quán)，在補(bǔ)償費(fèi)用上農(nóng)戶更沒有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進(jìn)了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農(nóng)地征用復(fù)雜一些，代價(jià)高一些，但由于國家對(duì)農(nóng)地征用的管制越來越嚴(yán)，同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢(shì)。

4、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

征用宅基地雖然相對(duì)于征用農(nóng)地要付出較高的代價(jià)，但相對(duì)于國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，單位面積宅基地征用補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)機(jī)，加大農(nóng)村建設(shè)用地整理的力度，置換出更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)，征用更多的農(nóng)村集體土地。

二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，對(duì)城市住房的需求越來越大，再加上對(duì)房產(chǎn)投機(jī)投資，造成各城市房價(jià)一路飆升。目前城鎮(zhèn)房價(jià)已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴(yán)重失衡，房價(jià)已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價(jià)的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會(huì)將目光投向郊區(qū)價(jià)格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設(shè)用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房價(jià)一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場(chǎng)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。況且集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對(duì)這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)存在巨大的利益空間，必會(huì)激發(fā)農(nóng)村集體組織運(yùn)用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會(huì)采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅(qū)動(dòng)力主要是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)。

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)應(yīng)是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動(dòng)力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買主就會(huì)將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴(kuò)張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽績?yōu)越的區(qū)位，低廉的價(jià)格成為外來人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)

社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)。城鄉(xiāng)之間流動(dòng)促進(jìn)了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認(rèn)識(shí)了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進(jìn)入城市成為城市人的欲望[4]，當(dāng)條件成熟時(shí)，就會(huì)誘致其進(jìn)城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會(huì)想辦法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說當(dāng)前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)對(duì)這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會(huì)越來越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產(chǎn)，也包含對(duì)先人追思的深厚情感。

風(fēng)水說也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)形式之一。中國幾千年來，農(nóng)村建房就講究風(fēng)水一說，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風(fēng)水的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]周一星.城市地理學(xué)[M].北京:商務(wù)印書館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯(cuò)區(qū)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)機(jī)制與制度創(chuàng)新[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì),1999,(7):43-49.

[3]魏立華，閻小培.中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市非正式移民聚居區(qū)“城中村”的形成與演進(jìn)――以珠江三角洲諸城市為例[J].管理世

篇4

關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機(jī)制

隨著城市的日益發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對(duì)舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實(shí)施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的而進(jìn)行的拆遷。由于對(duì)拆遷的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清同時(shí)又缺乏公開透明的監(jiān)督機(jī)制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見諸報(bào)端，極大地影響了社會(huì)主義法治建設(shè)和社會(huì)的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動(dòng)，國務(wù)院于2011年1月21日公布實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日公布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進(jìn)步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)作提供了保證。

一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷

區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場(chǎng)機(jī)制下的前提。因?yàn)楣嫘圆疬w屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)可申請(qǐng)政府拆遷管理部門作出安置補(bǔ)償裁決，原拆遷管理?xiàng)l例賦予了安置補(bǔ)償裁決行政強(qiáng)制執(zhí)行與司法強(qiáng)制執(zhí)行的效力，若該裁決錯(cuò)誤，強(qiáng)制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請(qǐng)求國家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人沒有強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對(duì)其提起民事訴訟要求民事賠償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補(bǔ)償是在市場(chǎng)的供求機(jī)制下，由拆遷雙方自愿達(dá)成，因此在實(shí)踐中，公益性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟(jì)路徑有著極大差別，因此作為市場(chǎng)活動(dòng)的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場(chǎng)規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序及社會(huì)的穩(wěn)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！边@就在實(shí)體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對(duì)“政府實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋，同時(shí)要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在程序法上也進(jìn)行了若干設(shè)置以加強(qiáng)被拆遷人的參與，例如征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，需要時(shí)應(yīng)組織聽證會(huì)、市縣級(jí)政府對(duì)征收決定應(yīng)作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是筆者認(rèn)為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補(bǔ)償方案可進(jìn)行聽證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進(jìn)行聽證，被拆遷人對(duì)非以公共利益為直接目的的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)享有異議權(quán)。

上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無法完成。浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人稱其為“公益項(xiàng)目拆遷”，居民認(rèn)為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補(bǔ)償差價(jià)高達(dá)1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場(chǎng)所，其進(jìn)行的是商業(yè)經(jīng)營行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項(xiàng)目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲(chǔ)備中有著巨大的逐利空間，對(duì)于拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。

二、建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補(bǔ)償機(jī)制

1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機(jī)制

首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動(dòng)向被拆遷人進(jìn)行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。

其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評(píng)估之中?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第7條規(guī)定：“拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。”筆者認(rèn)為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價(jià)合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評(píng)估。因此，拆遷評(píng)估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告共同作為談判依據(jù)。

最后，商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第3條規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！惫P者認(rèn)為以上費(fèi)用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機(jī)制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)沒有同步進(jìn)行修改，沒有體現(xiàn)對(duì)商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對(duì)相關(guān)法律法規(guī)也進(jìn)行修訂，以保持法律體系的一致性。

2.改革拆遷許可制度

在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進(jìn)行，行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請(qǐng)拆遷許可，同時(shí)拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機(jī)關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。

3、健全司法救濟(jì)途徑

司法是權(quán)利的最后屏障。我國人民法院依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動(dòng)，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認(rèn)為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實(shí)體權(quán)利最有力的救濟(jì)手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

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3、王樹林、劉占生.最新全國房屋拆遷實(shí)用法規(guī)政策詳編.北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2005.

篇5

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，我縣實(shí)施的城南沿江大道建設(shè)工程等房屋征收項(xiàng)目嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《市貫徹實(shí)施＜國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進(jìn)行操作。我們?cè)诜课菡魇者^程中堅(jiān)持公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，充分保證了房屋征收項(xiàng)目的合法性；保證了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)；保證了被征收人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。

對(duì)于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時(shí)與被征收人溝通，對(duì)征收條例不懂、對(duì)政策不清楚的我們及時(shí)給予解答。對(duì)已實(shí)施完成，但存在的工程項(xiàng)目，我們派該工程項(xiàng)目的工作人員及分管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)與人溝通，對(duì)合理的意見、建議我們充分采納，對(duì)不合理的要求我們給予解釋清楚?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》實(shí)施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強(qiáng)制拆遷。

1．及時(shí)成立征收部門明確工作職能。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號(hào)文件，縣機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號(hào)文件通知，將縣房產(chǎn)局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質(zhì)為正科級(jí)全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負(fù)責(zé)全縣規(guī)劃范圍內(nèi)征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調(diào)與管理；主要承擔(dān)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在我縣的貫徹實(shí)施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補(bǔ)償工作取得了較滿意的社會(huì)效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補(bǔ)償公信力。隨著城市化進(jìn)程，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護(hù)廣大人民群眾正常生活秩序和社會(huì)和諧穩(wěn)定。一是加大了對(duì)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)等多種形式開展對(duì)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行全方位的宣傳和報(bào)道，將房屋征收的項(xiàng)目實(shí)施范圍，征收與補(bǔ)償程序、安置方式、安置地點(diǎn)、征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內(nèi)調(diào)查的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果一一進(jìn)行公示。讓廣大人民群眾充分認(rèn)識(shí)到貫徹落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建計(jì)劃項(xiàng)目列入市、縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；確保房屋征收與補(bǔ)償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目方案進(jìn)行了組織論證和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收補(bǔ)償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補(bǔ)償決定前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議討論決定，在作出房屋征收前，征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位，專戶存儲(chǔ)、專款專用。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)縣人民政府?？h人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進(jìn)一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時(shí)公告。公告內(nèi)容包括房屋征收與補(bǔ)償方案和行政復(fù)議，行政訴訟等事項(xiàng)，使我縣的房屋征收與補(bǔ)償方案具有較好的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)穩(wěn)定性。三是認(rèn)真貫徹落實(shí)房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)遵循決策民主，程序正當(dāng)，結(jié)果公開的原則。房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時(shí)間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動(dòng)工作，房屋征收與補(bǔ)償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導(dǎo)，工作協(xié)調(diào)的作用，同時(shí)增強(qiáng)了房屋征收與補(bǔ)償工作人員的工作責(zé)任感，提高了房屋征收與補(bǔ)償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后啟動(dòng)的新項(xiàng)目正在順利實(shí)施。2011年9月我縣依法啟動(dòng)了縣城南沿江大道建設(shè)工程，該項(xiàng)目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項(xiàng)目是新條例出臺(tái)后我縣實(shí)施的第一個(gè)房屋征收項(xiàng)目。為了確保該項(xiàng)目圓滿完成，領(lǐng)導(dǎo)非常重視，廣大人民群眾也非常關(guān)注。房屋征收與補(bǔ)償工作人員嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補(bǔ)償工作。面對(duì)釘子戶，工作人員采取配對(duì)做好釘子戶的工作，發(fā)揚(yáng)敢于負(fù)責(zé)、敢于拼搏、敢于攻堅(jiān)、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭當(dāng)建設(shè)先鋒隊(duì)，樂做城市守護(hù)人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時(shí)主動(dòng)上門做好各項(xiàng)工作。面對(duì)難題領(lǐng)導(dǎo)親自出面，力爭達(dá)成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚(yáng)“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)。目前，該工程項(xiàng)目進(jìn)展順利，基本上都簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。

4.堅(jiān)持以人為本，妥善做好老項(xiàng)目工程的收尾工作。目前我縣還有2個(gè)老項(xiàng)目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目、縣城西外路建設(shè)工程。三個(gè)項(xiàng)目還有約6戶尚未簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目所剩4戶經(jīng)過裁決已向縣法院申請(qǐng)了強(qiáng)拆，法院已受理；縣城西外路建設(shè)工程所剩約2戶正在協(xié)調(diào)之中。我縣對(duì)于已經(jīng)辦理了《房屋拆遷許可證》的老項(xiàng)目，按新條例規(guī)定，除了不實(shí)施行政強(qiáng)拆以外，其它的都按老條例實(shí)施。我縣督促了拆遷人要把老項(xiàng)目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細(xì)、做實(shí)，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對(duì)立面，確實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們?cè)趩?dòng)新項(xiàng)目按新條例實(shí)施操作方面還欠缺經(jīng)驗(yàn)，建議上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門要定期對(duì)我們業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。

2、到目前我們縣所有的項(xiàng)目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計(jì)房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時(shí)。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓(xùn)班、召開座談會(huì)等多種形式，加強(qiáng)房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念和以人為本思想。

（二）進(jìn)一步規(guī)范房屋征收程序。認(rèn)真總結(jié)房屋征收工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)查找房屋征收工作存在的問題和不足并進(jìn)行整改。制定出臺(tái)重大項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法等各種配套方案，進(jìn)一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償程序。同時(shí)，建立日常督查工作機(jī)制，由國土、城建、監(jiān)察、審計(jì)、法制等部門不定期對(duì)全縣征地拆遷工作進(jìn)行督查，對(duì)不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時(shí)糾正，對(duì)違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，堅(jiān)決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。

篇6

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；所有權(quán)；土地流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”暴露出的土地制度缺陷

1、土地所有權(quán)主體不清晰。我國法律規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。”根據(jù)土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營和管理。”結(jié)合以上兩條，集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)有權(quán)對(duì)村民集體所有的土地進(jìn)行經(jīng)營和管理，因此在集體土地上開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)屬于合法行為。但土地管理法同時(shí)又規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)地建設(shè)?！睆倪@一點(diǎn)來看集體組織開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”又屬于違法行為。由此可見，現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在明顯缺陷。

我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，是八十年代初農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革時(shí)確立起來的，主要形式為家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營。此經(jīng)營方式改變了原來時(shí)期有名無實(shí)、殘缺不全的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在當(dāng)時(shí)曾經(jīng)極大地調(diào)動(dòng)了廣大農(nóng)民的積極性。但是，在家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營中，土地所有權(quán)和使用權(quán)缺乏嚴(yán)格的界定，未形成明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

我國的法律規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有?！睆倪@條規(guī)定可以看出，農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是集體，但是屬于哪一級(jí)集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權(quán)利和義務(wù)等卻不是很清楚。法律規(guī)定的不明確導(dǎo)致所有權(quán)主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理”。這些規(guī)定表面上確定了農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主體，但集體概念的多樣性導(dǎo)致了農(nóng)村土地所有權(quán)主體模糊不清的現(xiàn)象。這種土地產(chǎn)權(quán)主體的多元化必然導(dǎo)致三級(jí)產(chǎn)權(quán)主體為爭奪所有權(quán)而發(fā)生沖突，造成對(duì)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的隨意侵害，農(nóng)民也形不成有效的、穩(wěn)定的預(yù)期，必然降低土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性。

2、土地征收制度不健全。“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民將集體所有制土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，并且是由村民委員會(huì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。而改變農(nóng)村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續(xù)，“小產(chǎn)權(quán)房”這種變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，先將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，以獲得高額財(cái)政收入。這明顯是對(duì)農(nóng)民權(quán)利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農(nóng)村土地征收制度的缺陷。

《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地”，也就是說農(nóng)村集體土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，必須先征為國有，然后再行出讓?！锻恋毓芾矸ā返诙l又規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收。”政府則根據(jù)用地的需要，以《土地管理法》中的這些規(guī)定為依據(jù)，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行強(qiáng)制性征收，完全不考慮農(nóng)民的意愿。在農(nóng)戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，即利用小產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)獲取利益。

3、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度不完善。“小產(chǎn)權(quán)房”的大量出現(xiàn)，有其一定的必然性?，F(xiàn)如今城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，房價(jià)快速上漲，利用集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可以獲得相當(dāng)可觀的收益，這也成為農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的根本動(dòng)力。但是，這種將集體土地轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，造成諸多隱患?，F(xiàn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的不完善，主要表現(xiàn)在相關(guān)法律法規(guī)制度的不健全。盡管我國現(xiàn)有的法律制度也規(guī)定了農(nóng)村的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但對(duì)于轉(zhuǎn)讓的具體范圍、形式、程序、價(jià)格等等，都缺乏專門的法律法規(guī)約束。

二、對(duì)農(nóng)村土地制度的創(chuàng)新性思考

1、明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體。從農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革入手，創(chuàng)新土地集體所有的組織形式，確立農(nóng)民是農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體。現(xiàn)行法律雖然規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實(shí)際上并不明晰，集體與農(nóng)民之間的權(quán)益關(guān)系很模糊。

考察農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新遲滯的深層原因，主要是土地所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農(nóng)民合法土地權(quán)益得到切實(shí)保障的關(guān)鍵之一。不可否認(rèn)，多年來政府出臺(tái)和修改了許多相關(guān)的法律法規(guī)，以保障農(nóng)民的土地權(quán)益，如“承包經(jīng)營權(quán)”、“繼承權(quán)”、“占有權(quán)”、“轉(zhuǎn)讓權(quán)”等權(quán)利。但現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民的合法權(quán)益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因?yàn)殚L期以來沒有準(zhǔn)確把握土地所有權(quán)和使用權(quán)兩者的因果關(guān)系。其實(shí)，土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是兩個(gè)性質(zhì)不同的權(quán)益，前者是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個(gè)具體權(quán)益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物?；煜?cái)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)區(qū)別或?qū)烧呋鞛橐徽?、或滿足于條文詞匯上的農(nóng)民權(quán)益保護(hù)，卻置農(nóng)民土地所有權(quán)于不顧而侈談所謂農(nóng)民土地權(quán)益及如何保障農(nóng)民土地權(quán)益問題，怎能找到保障農(nóng)民土地權(quán)益問題的正確方案？因此，在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革中，應(yīng)當(dāng)改變長期以來在土地所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間本末倒置的思維，明確農(nóng)村土地本來就歸農(nóng)民，讓農(nóng)民真正擁有土地權(quán)益是目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革的關(guān)鍵所在。

2、改革征地制度。在工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，大量農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，這是一種必然趨勢(shì)。但在目前形勢(shì)下，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須由政府征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤俪鲎屖褂脵?quán)，顯然，這與目前的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，需要進(jìn)行改革。

首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對(duì)政府動(dòng)用征地權(quán)的項(xiàng)目范圍做出嚴(yán)格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設(shè)施建設(shè)和公用事業(yè)上?？s小政府征地的范圍，控制土地的征用規(guī)模，從根本上摒棄侵犯農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規(guī)定集體土地所有權(quán)和國家所有權(quán)在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉(zhuǎn)。這樣，就為經(jīng)營性建設(shè)用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營者可以直接與農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織交易，真正由市場(chǎng)來調(diào)控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)公平和效率雙重目標(biāo)。

3、進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，能夠?yàn)檗r(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件，但為了促進(jìn)土地的規(guī)范、有序流轉(zhuǎn)，今后土地的流轉(zhuǎn)形式也需要多樣化?？梢詤⒄諊H上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標(biāo)、抵押、入股等等，然后根據(jù)各地自身情況選擇合適的土地流轉(zhuǎn)方式。同時(shí)，政府也應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作與管理方法。嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地，規(guī)范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產(chǎn)權(quán)房得不到控制繼續(xù)發(fā)展下去，將會(huì)有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產(chǎn)開發(fā)，耕地面積將無法得到保障。

三、結(jié)束語

篇7

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；利益；合法化

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產(chǎn)權(quán)房問題成為了爭議的焦點(diǎn)。而我國當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律建設(shè)并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權(quán)法》，還是其他一些法規(guī)，都沒有有效設(shè)置相應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房的立法保護(hù)。因此，本文以此為切入點(diǎn)，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)問題進(jìn)行深入研究。

1 我國小產(chǎn)權(quán)房行業(yè)現(xiàn)狀分析

從目前來看，我國加快了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理和管控力度。2014年，國土部聯(lián)合住建部，在全國范圍內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了專項(xiàng)整治，拆除了很多嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，然而，2015年后，小產(chǎn)權(quán)房再一次掀起，不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問題，全國各地的小產(chǎn)權(quán)房不斷出現(xiàn)，給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的麻煩。在小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量和種類不斷增多。雖然一些地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關(guān)學(xué)者開始呼吁對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的改革，但是從實(shí)際情況來看，我國相關(guān)部門更多時(shí)候是采取一種冷處理的態(tài)度。從各界的態(tài)度來看，我國學(xué)者更傾向于將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，通過設(shè)置一些稅費(fèi)措施來加強(qiáng)管控，這樣也能夠有效緩解房價(jià)問題，也能夠有效帶動(dòng)農(nóng)民工市民化。還有學(xué)者認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)該設(shè)置一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，如果新建小產(chǎn)權(quán)房則進(jìn)行嚴(yán)格處理。對(duì)于遺留的小產(chǎn)權(quán)房則應(yīng)該完善相關(guān)手續(xù)問題?？傊谛碌陌l(fā)展形勢(shì)下，我國應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，這樣才能夠更好地保護(hù)相關(guān)利益人的合法利益，也能夠有效維護(hù)我國房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展。

2 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)合法化的緣由

2.1 法律規(guī)定的要求

從我國的民法角度來講，小產(chǎn)權(quán)房之所以會(huì)出現(xiàn)，是因?yàn)槲覈w土地所有權(quán)的特性決定的。《民法通則》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第3條第3款和第4條均涉及相關(guān)內(nèi)容。從這些法律的規(guī)定可知，對(duì)農(nóng)民處理集體土地小產(chǎn)權(quán)房的行為進(jìn)行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規(guī)定相違背的，可見，這種制約是同我國當(dāng)前實(shí)際不相符合的，需要進(jìn)行相應(yīng)的改革。

同時(shí)，我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對(duì)商品房進(jìn)行開發(fā)，是否是將其變?yōu)楣怖嫘枰耐恋乩眯问?？個(gè)人認(rèn)為，這并不是一種為了公共利益需要的開發(fā)，在此情況下，需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化。因?yàn)?，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應(yīng)的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉(zhuǎn)賣。不僅如此，我國規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)并不能夠進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)。此時(shí)，用于建設(shè)的土地?zé)o疑會(huì)大大減少，在這種情況下，如果國家轉(zhuǎn)變集體土地的所有性質(zhì)，將其變?yōu)閲型恋氐脑?，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當(dāng)前的法律法規(guī)就產(chǎn)生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化，對(duì)其加以管理和保護(hù)。

2.2 相關(guān)部門法律的要求

《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權(quán)方可有償出讓）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房不合法。因此，很多人認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)范的對(duì)象是國有土地使用權(quán)的出讓，也就是說，集體使用權(quán)并不在此范圍內(nèi)，正因?yàn)槿绱?，該條法律規(guī)定并不能夠?qū)r(nóng)民集體土地開發(fā)建設(shè)進(jìn)行有效制約，而該條法律也不能確定小產(chǎn)權(quán)房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)問題，但是卻沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣是否違法。在這種背景下，進(jìn)一步完善相關(guān)法律，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化勢(shì)在必行。

2.3 維護(hù)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的要求

小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到農(nóng)民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產(chǎn)權(quán)房極大地表現(xiàn)出了農(nóng)民的要求。而土地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，將其合法化是有效維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)利的重要基礎(chǔ)，其可以將農(nóng)民從土地制約中解放出來，同時(shí)也可以更好地發(fā)揮土地的作用，讓土地應(yīng)用更加現(xiàn)代化。另外，小產(chǎn)權(quán)房也能夠在一定程度上制約房地產(chǎn)泡沫，可以有效調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)配置，而通過相關(guān)法律法規(guī)來提升對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的保護(hù)，可以保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財(cái)政收入。從改善各方利害關(guān)系的角度來講，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化是十分有必要的。

3 小產(chǎn)權(quán)房的立法完善

3.1 完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定

在新的發(fā)展時(shí)期，要進(jìn)一步完善《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)土地權(quán)利制度作進(jìn)一步的規(guī)定，要進(jìn)一步有效體現(xiàn)出集體土地所有權(quán)的特點(diǎn)，對(duì)集體土地所有權(quán)出現(xiàn)的登記和權(quán)力的行使進(jìn)行有效保護(hù)。同時(shí)在完善《物權(quán)法》的過程中，可以積極設(shè)置相關(guān)的規(guī)定，讓集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入到一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。雖然該規(guī)定有一定的爭議，但是我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定中用了“國家有關(guān)規(guī)定”，并沒有明確提及具體規(guī)定的內(nèi)容，由此可見，此處對(duì)農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的問題留下了一定的空間，從另外一個(gè)角度來看，之所以這樣設(shè)置法律規(guī)定，是在一定程度上默許相關(guān)地區(qū)根據(jù)自身的情況進(jìn)行試點(diǎn)操作。在這種情況下，完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定，能夠有效維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，更好地規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的交易活動(dòng)。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規(guī)

《憲法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這為土地管理法規(guī)的進(jìn)一步完善提供了必要的基礎(chǔ)，在新的發(fā)展背景下，應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)《土地管理法》加以完善，一方面，要結(jié)合客觀實(shí)際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定并不完善，甚至是一種殘缺的產(chǎn)權(quán)，雖然規(guī)定了農(nóng)民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時(shí)卻往往受到一定的制約。為了讓小產(chǎn)權(quán)房更加合法化，得到有效的保護(hù)，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行進(jìn)一步完善，可以轉(zhuǎn)變相關(guān)的法律和法規(guī)，規(guī)定農(nóng)民能夠?qū)ψ约旱耐恋剡M(jìn)行使用，只要不占用耕地，處于規(guī)劃的要求內(nèi)，農(nóng)民可以有權(quán)決定土地的使用方法，允許其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3.3 健全“小產(chǎn)權(quán)房”管理的法律法規(guī)體系

有效保障小產(chǎn)權(quán)房的合法利益，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)法律規(guī)定的完善能夠更好地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規(guī)拆遷等問題的出現(xiàn)。為此，第一要進(jìn)一步有效確定小產(chǎn)權(quán)房的身份。第二要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該有效界定為經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關(guān)稅收的規(guī)定，在對(duì)其進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)該規(guī)定向國家補(bǔ)繳稅費(fèi)。如果已經(jīng)建設(shè)好的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)其補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)該讓其擁有正式的產(chǎn)權(quán)。

4 結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房是我國土地制度的產(chǎn)物，想要有效規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣、手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效規(guī)定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產(chǎn)權(quán)房，保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

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[3]高立俊.小產(chǎn)權(quán)房問題研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2013.

篇8

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 流轉(zhuǎn) 法律完善

從本質(zhì)上講，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度的關(guān)鍵問題是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度問題，必須改革土地制度才可以從根本上解決。在我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村集體土地要擺脫目前的狀況，必然要更多權(quán)能才能去符合現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，才能適應(yīng)時(shí)勢(shì)。對(duì)此，國家應(yīng)對(duì)集體土地所有權(quán)的權(quán)能重新進(jìn)行范疇指定并實(shí)行保護(hù)。

（一）完善集體土地所有權(quán)制度

二元土地制度的最根本原因就是集體土地和國有土地所有制的不平等。因此，只能通過完善集體土地所有權(quán)制度，兩者不平等的格局才能被打破，國家對(duì)土地交易市場(chǎng)的壟斷才能被打破。規(guī)范主體是集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提。我國《物權(quán)法》第十條和《土地管理法》第六十條把農(nóng)村農(nóng)民集體組織分為三類：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組或村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織。雖然明確了農(nóng)民集體土地權(quán)屬問題，但理論與實(shí)踐常常是脫節(jié)的，實(shí)踐中我們很難具體確定三種農(nóng)民集體組織的主次地位，很難理清其各自與內(nèi)部成員之間的法律關(guān)系。法律法規(guī)也沒有明確組織與其成員之間如何分配土地經(jīng)濟(jì)利益。因此，我國需要重新規(guī)范。主體范圍。我國法律把農(nóng)民集體土地所有權(quán)客體的范圍定義的過于寬泛了，僅僅規(guī)定了除了國有土地以外，農(nóng)村的廣大土地和城市郊區(qū)的土地都屬于集體所有。法律沒有做詳細(xì)的區(qū)分界定，這造成實(shí)踐中所有權(quán)的客體混亂，不斷產(chǎn)生客體混亂產(chǎn) 生的經(jīng)濟(jì)摩擦。對(duì)此，我國有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該增加確定土地范圍的條款。《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等四大全能，但我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不用于各種形式的流轉(zhuǎn)或者非農(nóng)建設(shè)。以前的規(guī)定集體土地被征收變成國有才能流轉(zhuǎn)和交易已經(jīng)不合時(shí)宜，法律法規(guī)應(yīng)給予集體土地更多權(quán)能。

（二）明確集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件

為保護(hù)護(hù)國家耕地，保障人民權(quán)利以，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，集體土必須符合一定的要求和條件才能夠流轉(zhuǎn)。所有的集體土地都進(jìn)入交易市場(chǎng)肯定是不可取的，要進(jìn)入交易市場(chǎng)的前提是得到國家政策和法律的保護(hù)。我國人多地少，人均耕地十分有限，必須實(shí)行嚴(yán)格的農(nóng)民集體土地用途管理制度，嚴(yán)格控制農(nóng)耕地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地的條件，這是農(nóng)民集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的前提條件。我國嚴(yán)格地控制著農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地的規(guī)模，在《土地管理法實(shí)行條例》和土地管理法中非常詳細(xì)地規(guī)定了我國土地利用的格局和規(guī)劃，還有各種國務(wù)院的行政規(guī)章，地方各級(jí)規(guī)章制度保障我國的“18億畝”耕地紅線。無論什么條件要利用集體土地進(jìn)行建設(shè)，都必須一樣不少的執(zhí)行各項(xiàng)審批手續(xù)，以保證土地的利用符合國家土地利用總體規(guī)劃。物權(quán)法規(guī)定了我國的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記對(duì)抗制度，有點(diǎn)像日本的婚姻登記制度，簡單講就是：無登記，無效力。因?yàn)榧w土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格審查，我們應(yīng)該秉承最重要的就是：無登記，無效力。使用權(quán)人必須到有關(guān)土地管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)，取得權(quán)屬證明。

（三）修改和完善相關(guān)法律、法規(guī)

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生充分地反映出了法律的穩(wěn)定性及滯后性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的迅速性之間的矛盾?！段餀?quán)法》未明確禁止集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而是采取了授權(quán)性的規(guī)定。而《土地管理法》第四十三條除規(guī)定幾種特殊情形之外，任何單位和個(gè)人需要使用土地進(jìn)行建設(shè)的，必須依法申請(qǐng)國有土地，該規(guī)定奠定了國家壟斷土地交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)。該法第六十三條對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)一步做出了限制。我國現(xiàn)行《土地管理法》對(duì)農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行的種種的限制，復(fù)雜和繁瑣的流轉(zhuǎn)程序也不合時(shí)代進(jìn)步的要求，已經(jīng)不適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。為了使集體土地使用權(quán)能夠自由流轉(zhuǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。修訂《土地管理法》已迫在眉睫。我國實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義，但是由于房屋登記制度的不完善，小產(chǎn)權(quán)房的變動(dòng)難以有效登記，購買者在維護(hù)權(quán)益是一般是處于不利地位。2008 年由建設(shè)部討論并通過的《中華人民共和國房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）公布以后，農(nóng)民集體土地登記和房屋登記因此而得到了很大的改善。但該《辦法》第八十七條對(duì)城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了不當(dāng)?shù)南拗?。損害了人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的自由。我認(rèn)為，可以對(duì)《土地管理法》和《辦法》的不合時(shí)宜的條款進(jìn)行修正和詮釋。

（四）建立和完善相關(guān)配套制度

集體建設(shè)用地使用權(quán)得以自由流轉(zhuǎn)后，國家還需建立健全相關(guān)配套制度，這樣，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問題才能從根本上被徹底解決。在集體建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)過程中，涉及多方主體的經(jīng)濟(jì)利益，只有建立合理的土地利益分配制度才能促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房自由流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。因此，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)集體土地利益的分配管理作出具體規(guī)定。土地利益的分配應(yīng)遵循公平與效率的原則。我認(rèn)為可從以下三個(gè)方面入手對(duì)土地利益分配制度進(jìn)行優(yōu)化：第一，對(duì)管理方案實(shí)行民主投票制，參照選舉方案，對(duì)管理方案全體公投。第二，收益資金?？顚Ｓ?，管理人員實(shí)行聘任制或者輪崗制，定期向全體成員公布財(cái)產(chǎn)收支情況，并實(shí)行一票否決制度。第三，收益資金對(duì)民生的投入必須占用百分之三十以上，對(duì)教育投入百分之十以上。我認(rèn)為，完善農(nóng)村社保障制度可作如下安排：第一，提高低保水平。低保制度關(guān)系著社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，在經(jīng)濟(jì)能力可以的條件下，應(yīng)該適當(dāng)提高低保水平；第二，對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)加大投入資金。我國雖然已經(jīng)大概普及了醫(yī)療保險(xiǎn)，但是和西方國家相比，差距是很大的，要爭取做到有病包醫(yī)的普及水平。第三，加大農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入力度。中國已經(jīng)成為人口老齡化國家，而大多數(shù)老年人居住在農(nóng)村。因此，加大對(duì)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入是我們歷史的使命。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 史煥乾；小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題研究[D]；河南大學(xué)；2008年

[3] 魏瑛；關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的法律制度分析[J].財(cái)經(jīng)界（中月刊），2008，3

篇9

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上房屋征收補(bǔ)償

（征求意見稿）

 

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專項(xiàng)行動(dòng)工程項(xiàng)目建設(shè)需要，擬對(duì)諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋實(shí)施征收，按照國務(wù)院 590 號(hào)令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補(bǔ)償方案。

一、房屋征收目的

為加快實(shí)施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項(xiàng)目建設(shè)需要，對(duì)相關(guān)地塊實(shí)施綜合改造，并對(duì)改造區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋實(shí)施征收并補(bǔ)償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準(zhǔn)）

三、補(bǔ)償資金情況

項(xiàng)目所需房屋征收補(bǔ)償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補(bǔ)償方式

1.住宅房屋的補(bǔ)償

實(shí)施貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場(chǎng)化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u(píng)估價(jià)再給予15%的貨幣補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實(shí)行拆一還一”補(bǔ)差價(jià)，被征收人也可選擇市場(chǎng)化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發(fā)放安置房補(bǔ)助，鼓勵(lì)被征收戶向房產(chǎn)市場(chǎng)購置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購房證明》向征收部門結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補(bǔ)償

原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類土地上的房屋征收，按照成本法對(duì)土地及房屋進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。

五、相關(guān)政策補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費(fèi)：按照2000元/戶計(jì)發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計(jì)發(fā)兩次搬家費(fèi)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置或貨 幣補(bǔ)償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個(gè)月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌?chǎng)租賃情況確定），計(jì)發(fā) 20 個(gè)月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償，放棄評(píng)估的按 照 500 元/㎡補(bǔ)償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動(dòng)合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個(gè)月的工資清冊(cè)，補(bǔ)助一年期的生活費(fèi)6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)助；依據(jù)被征收單位有效的營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的 6%給予補(bǔ)助。

（5）機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，可以拆裝的補(bǔ)償拆裝搬遷調(diào)試費(fèi)用。

（6）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計(jì)劃在2021年4月下旬開始實(shí)施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計(jì)發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計(jì)發(fā)按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)。

篇10

關(guān)鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權(quán)；補(bǔ)償問題

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入，城市房屋拆遷已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，其實(shí)質(zhì)是國家的征地行為，是一種對(duì)城市房屋所有人及其國有土地使用權(quán)的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現(xiàn)被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數(shù)糾紛是由于拆遷補(bǔ)償不合理導(dǎo)致的。尤其是目前城市房屋拆遷補(bǔ)償金的構(gòu)成中，忽略了房屋所附著的土地使用權(quán)的價(jià)值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度勢(shì)在必行。

一、城市房屋土地使用權(quán)屬性分析

我國實(shí)行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農(nóng)村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權(quán)而沒有所有權(quán)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是互相分離的?！段餀?quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律有規(guī)定的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家土地使用權(quán)依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、作價(jià)入股?！?/p>

《物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”第一百三十五條和第一百三十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！薄霸O(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式?！边@就以立法的形式確認(rèn)了國有土地使用權(quán)全新的涵義：經(jīng)依法取得的國有土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，成為一種新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形式，成為了用益物權(quán)。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權(quán)，但都享有該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。因此，土地使用權(quán)是合法土地使用權(quán)人所擁有的重要資產(chǎn)。明確了土地使用權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)———財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)即土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權(quán)，就要依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。因?yàn)楸徊疬w人的土地使用權(quán)受到了侵害，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

二、國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償原則

從行政征收的補(bǔ)償原則來看，補(bǔ)償應(yīng)該首先強(qiáng)調(diào)公平公正。目前大致有兩種補(bǔ)償原則：適當(dāng)補(bǔ)償原則和“生活權(quán)補(bǔ)償”原則。適當(dāng)補(bǔ)償又可以稱為合理補(bǔ)償，認(rèn)為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當(dāng)時(shí)社會(huì)的一般公正觀念，給予合理補(bǔ)償，即為公平的補(bǔ)償。目前，我國采取的就是這一行政補(bǔ)償原則。而在當(dāng)代西方國家中出現(xiàn)了一種新的補(bǔ)償原則，即“生活權(quán)補(bǔ)償”，這一理論認(rèn)為，如果作為征收對(duì)象的財(cái)產(chǎn)，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)人生活基礎(chǔ)的意義，那么對(duì)其損失的補(bǔ)償，就不僅限于對(duì)其財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，還應(yīng)考慮其附帶性的損失補(bǔ)償，甚至有必要給付財(cái)產(chǎn)權(quán)人為恢復(fù)原來生活狀況所必須的充分的生活補(bǔ)償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對(duì)象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當(dāng)補(bǔ)償原則進(jìn)行補(bǔ)償，被征收人得到的補(bǔ)償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因?yàn)楸徽魇杖说膿p失包括被拆遷房屋的財(cái)產(chǎn)損失、房屋所在的土地使用權(quán)的損失和與房屋有關(guān)的其他利益的損失，如子女上學(xué)的學(xué)區(qū)選擇。在這些損失中，房屋的財(cái)產(chǎn)損失的價(jià)值是可以按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算，從而得到合理的補(bǔ)償?shù)?，但是?duì)于房屋所在的土地使用權(quán)和與房屋有關(guān)的其他利益的損失的價(jià)值就很難客觀的估算了。因?yàn)榉恳虻刭F，房屋所在的地段好，房價(jià)自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價(jià)值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價(jià)值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價(jià)值就越高，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的必然結(jié)果。國家將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給拆遷人是為了實(shí)現(xiàn)其以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商業(yè)行為、獲取更高的商業(yè)利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學(xué)、交通、生活、就醫(yī)等方面都不方便的情況下，卻得不到級(jí)差地租的補(bǔ)償呢？對(duì)于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補(bǔ)償款中不包括土地使用權(quán)費(fèi)，那么他們手里所能拿到的補(bǔ)償金根本就買不到同等質(zhì)量的房子。如果連這唯一能夠遮風(fēng)避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對(duì)拆遷都不行。如果按照西方“生活權(quán)補(bǔ)償”原則，被拆遷人所得到的補(bǔ)償就必須使其在拆遷后能夠達(dá)到拆遷以前的生活水平，因此評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真研究住房所在地段的地價(jià)，認(rèn)真研究房屋分?jǐn)偟牡貎r(jià)，在房價(jià)中體現(xiàn)地價(jià)，使被拆遷人得到真正公平的補(bǔ)償。

三、城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的解決途徑

為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法正當(dāng)權(quán)益，減少城市房屋拆遷補(bǔ)償糾紛，筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的突破口。

3.1加快立法進(jìn)程和規(guī)范立法管理，在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利

當(dāng)前城市房屋拆遷活動(dòng)的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是2001年11月國務(wù)院修訂實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。而各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，建議有關(guān)部門盡快對(duì)有關(guān)拆遷的行政法規(guī)和地方性立法進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進(jìn)一步規(guī)范和完善。統(tǒng)一規(guī)范立法程序和管理，加快房地產(chǎn)管理的立法進(jìn)程，使城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中有統(tǒng)一的法律依據(jù)。

3.2制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)

在規(guī)定被拆遷人對(duì)土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí)，有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會(huì)給被拆遷人帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益，因此，可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策，在對(duì)被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場(chǎng)等）適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在制定具體操作標(biāo)準(zhǔn)過程中需要處理好以下幾個(gè)問題：

（1）房屋和土地使用權(quán)的分離評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，其中土地使用權(quán)價(jià)值占有相當(dāng)大的比重，房地分離評(píng)估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權(quán)和建筑物各自的真實(shí)價(jià)值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積，房地分離估價(jià)有利于體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特性，真實(shí)顯示土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

（2）房屋及其以外場(chǎng)地的土地使用權(quán)補(bǔ)償。實(shí)施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內(nèi)可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補(bǔ)償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場(chǎng)地用地部分的土地使用權(quán)也要給予補(bǔ)償。

3.3實(shí)際評(píng)估中評(píng)估方法的選擇要認(rèn)真慎重，實(shí)際操作中，估價(jià)應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則—替代原則

如若同一供需范圍內(nèi)有較發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)，用市場(chǎng)比較法評(píng)估。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價(jià)格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規(guī)整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價(jià)法。選擇基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)注意基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式不同時(shí)，修正的內(nèi)容和方法之區(qū)別。劃撥土地的使用權(quán)評(píng)估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價(jià)格，然后扣除出讓金等款項(xiàng)，此時(shí)應(yīng)注意劃撥土地的權(quán)利限制。或者應(yīng)用成本法，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益。

四、城市房屋拆遷中的法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時(shí)，因房屋拆遷產(chǎn)生的社會(huì)矛盾也不斷涌現(xiàn)，由此給維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的難題。事實(shí)上，因房屋拆遷產(chǎn)生的矛盾在很大程度上源于補(bǔ)償費(fèi)用達(dá)不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權(quán)得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。

（1）相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。當(dāng)前城市房屋拆遷活動(dòng)的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是2001年11月國務(wù)院修訂實(shí)施的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償,這就為一些拆遷人對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償提供了借口。

（2）制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定被拆遷人對(duì)土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí),有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會(huì)給被拆遷人帶來不同的經(jīng)濟(jì)利益,因此,可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策,在對(duì)被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場(chǎng)等)適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

結(jié)束語

目前我國城市房屋拆遷方面的相關(guān)法律法規(guī)不明確，導(dǎo)致在實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的糾紛與矛盾，因此在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定對(duì)被拆遷人享有的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，采取科學(xué)合理的方法制定具體操作標(biāo)準(zhǔn)，以盡快改變對(duì)依附于房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)被無償剝奪的不合理狀況，對(duì)被拆遷人進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)

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