導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計

Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.

Key words: commercial real estate; Planning and design

中圖分類號：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

1.先策劃后設(shè)計，策劃引導(dǎo)設(shè)計

中國商業(yè)設(shè)計協(xié)會曾對全國商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計機(jī)構(gòu)和設(shè)計項目做了一個統(tǒng)計。統(tǒng)計結(jié)果反映了中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，包括建筑設(shè)計的現(xiàn)狀，就是大多數(shù)沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的?？梢哉f，購物中心類商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是只有先通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計，才能達(dá)到項目升值的目的。在整個合作過程中，開發(fā)商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是對商家、對消費(fèi)者，包括對以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項目規(guī)劃、設(shè)計始終，以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行操作是為了盡可能地避免不必要的風(fēng)險，對項目的后期經(jīng)營回報奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

2.注重各獨(dú)立空間的個性

對于商業(yè)中心的規(guī)劃設(shè)計，不應(yīng)只是一個概念問題。每個人對空間都會產(chǎn)生不同的感受，每個廣場、每個商鋪都應(yīng)該有自己的個性，如做餐飲酒吧和國貿(mào)品牌店就完全應(yīng)該采用不同的設(shè)計手法；商業(yè)的外觀設(shè)計也不應(yīng)僅僅取決于建筑材料的應(yīng)用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營造濃厚的商業(yè)氛圍。因此，要使消費(fèi)者對購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好感覺，就需要建筑師們的就精心設(shè)計。

3.人性化的設(shè)計尺度

商業(yè)中心的設(shè)計特別強(qiáng)調(diào)平易近人，如此才能吸引人流。其實(shí)在項目的運(yùn)行過程中，合適的尺度更能讓人覺得舒服、親切。如歐洲的商業(yè)小鎮(zhèn)的商鋪設(shè)計就充滿了人情味，讓購物者感覺回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應(yīng)該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業(yè)環(huán)境之中。

4.因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗

因各個地方文化存在差異，購物中心的規(guī)劃設(shè)計也必須因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區(qū)都規(guī)劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及；而北京的高檔樓盤大都規(guī)定禁止餐飲業(yè)進(jìn)入等。

5.強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性

目前，中國一些商業(yè)建筑外觀豪華氣派，但內(nèi)部空間設(shè)計卻迂回曲折，整個購物環(huán)境并不理想，讓人感覺像是一個迷宮。因此，對于購物中心的設(shè)計，應(yīng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性，從而起到引導(dǎo)公共購物的作用，如整個空間可通過天窗和中庭的變化，營造內(nèi)部空間的靈動感和貫通性。

6.強(qiáng)調(diào)交通組織的合理性

交通組織的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進(jìn)入商業(yè)設(shè)施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業(yè)設(shè)施；合理的動線使商品很容易導(dǎo)入商業(yè)設(shè)施；合理的動線使店員服務(wù)更加方便。

商業(yè)綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補(bǔ)給和員工上下班的后場動線。又分水平動線及垂直動線。

7.注重室外廣場的利用

現(xiàn)在的購物中心趨向于多種購物消費(fèi)形式的融合。室外廣場是購物中心購物空間的延伸，其不僅是購物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經(jīng)常在購物中心的室外廣場上搭建展臺。進(jìn)行多種多樣的促銷活動。這種由現(xiàn)代商業(yè)演化而來的促銷形式，業(yè)已成為了一種習(xí)慣性的商業(yè)模式。

二、大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計解析

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括以下幾個環(huán)節(jié):

商業(yè)方案設(shè)計 商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調(diào)對項目進(jìn)行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：（1）立地選項 在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。（2)商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費(fèi)者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，不能按照住宅項目的設(shè)計或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。 在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項目建成入市以后改建的費(fèi)用會大大增加。在建筑設(shè)計上要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

2.建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機(jī)構(gòu)配合以提供保障。 3.商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計 商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括： (1)外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。 (2)外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。5.二次商業(yè)裝飾設(shè)計 二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：(1）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。（2)導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。

6.商業(yè)管理模式設(shè)計 完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。 商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運(yùn)營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：

(1)組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。（2）制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。

(3)流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

三、如何做好大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計

1.項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

2.重視專業(yè)顧問公司

認(rèn)識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項目論證是招商的短腿。

3.選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營上的巨大困難。

大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。

4.平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

5.豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計創(chuàng)造體驗消費(fèi)的新模式

隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費(fèi)模式。

商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

結(jié)語

總之, 專業(yè)化的開發(fā)公司, 專業(yè)化的規(guī)劃建筑設(shè)計, 注重前期

招商, 配置專業(yè)化的招商顧問公司, 是一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn):

[1]尹青. 建筑設(shè)計構(gòu)思與創(chuàng)意. 天津：天津大學(xué)出版社，2002

篇2

商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在項目開發(fā)與經(jīng)營管理上有其自身特點(diǎn)。

一、項目拓展階段

很多地產(chǎn)公司有住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸，項目拓展對各城市政府資源依賴比較大，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)項目拓展是依托住宅地產(chǎn)完成的，城市公司管理層常常把商業(yè)項目當(dāng)作住宅的附屬物看待，特別是做綜合體項目的時候，他們更多的是關(guān)注住宅。這種項目拓展方式容易造成商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線太長，不同檔次、不同類型的商場可能都會有，這對于人才不足、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展之初的開發(fā)商來說，會增加很大的管理難度，存在較高的管理風(fēng)險。

開發(fā)商應(yīng)該對自身的商業(yè)地產(chǎn)管理能力作出評估，清楚現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊的策劃、設(shè)計、招商及運(yùn)營能力，明確與自身能力對應(yīng)的商業(yè)項目區(qū)位及規(guī)模，是在一線城市核心商圈建購物中心，還是在三四線城市建批發(fā)市場，基于這些分析和判斷再開展土地拓展工作。

在做項目投資決策時，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)關(guān)注重點(diǎn)是不同的。住宅項目開發(fā)強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)與銷售收入，通常關(guān)注的指標(biāo)是節(jié)點(diǎn)完成率、銷售收入、利潤率、現(xiàn)金流，總體說來是以財務(wù)層面的指標(biāo)為主。項目目標(biāo)通常反映在項目運(yùn)營目標(biāo)書中，標(biāo)桿企業(yè)的住宅項目運(yùn)營目標(biāo)書中的指標(biāo)就是以財務(wù)指標(biāo)為主，重點(diǎn)是利潤率。商業(yè)項目與住宅不同，不是建完了就賣掉，商業(yè)項目通常是不賣的。商業(yè)項目在開發(fā)建設(shè)完成后進(jìn)入經(jīng)營階段，通常是由開發(fā)商自己進(jìn)行經(jīng)營管理或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營業(yè)績的好壞不僅對開發(fā)商的公司品牌，而且對城市的經(jīng)濟(jì)、社會將產(chǎn)生重要影響，商業(yè)項目最看重商業(yè)場所的銷售業(yè)績，關(guān)鍵的衡量指標(biāo)是坪效，即每平方米上的銷售收入。只有商鋪的業(yè)績提高了，才能收到更多的租金，因此商業(yè)項目更關(guān)注客戶層面，只有客戶業(yè)績提升了，才能收到更多的租金，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)項目的財務(wù)目標(biāo)。

一味地追求商業(yè)項目的短期利潤有時候會起到相反的作用，比如將部分商鋪出售，短期內(nèi)能增加項目利潤，但對長期經(jīng)營會造成巨大困難，商鋪小業(yè)主可以將鋪位出租給任何租戶，很難實(shí)現(xiàn)商場內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理（除非返租），賣場沒有特色，不同的商業(yè)種類搭配錯亂，無法留住人氣。

二、定位策劃階段

定位策劃階段重要的工作是項目定位、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃及商業(yè)體量策劃。

項目定位需要明確是做哪種類型和檔次的場所。根據(jù)項目所在的地段，做城市商圈分析，明確是做成開放式街區(qū)、大型購物中心或是批發(fā)市場。地段是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，不同地段所在的商圈不同、商圈內(nèi)的商業(yè)競爭格局不同、輻射范圍不同，地段在很大程度上決定了項目的檔次及規(guī)模，如杭州龍湖天街靠近大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)園，項目定位于“年輕活力、品質(zhì)生活”的區(qū)域購物中心，青島萬象城位于城市核心商業(yè)區(qū)域，定位于高端城市購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶有兩類，租戶和消費(fèi)者，后者決定前者。每個商業(yè)場所都有它的輻射半徑，半徑越大，輻射到的消費(fèi)者越多，具有某類特點(diǎn)的消費(fèi)者稱為客群，客群可以分為附近居民、附近寫字樓辦公人員（商場靠近商務(wù)區(qū)）、地鐵客流（商場靠近地鐵線）、片區(qū)居民、城市特色人群、周邊城市特色人群等。深圳萬象城有很強(qiáng)的輻射能力，能吸引來自北方省份的客戶，很多大額的交易就是東北或山西的客戶完成的。商業(yè)地產(chǎn)策劃要分析客群的消費(fèi)意識、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，識別消費(fèi)需求，通過引進(jìn)不同的商業(yè)類型來滿足消費(fèi)者需求。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃就是計劃在商場內(nèi)要引進(jìn)哪些商業(yè)類型，各占什么比例（面積占比）。杭州龍湖天街項目的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃有健身房，這符合它年輕活力的項目定位，萬象城就沒有，地王購物中心緊靠萬象城，規(guī)模和檔次定位低于萬象城，里面就有健身房。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應(yīng)該與商業(yè)項目定位、客群定位相匹配。商業(yè)專家在經(jīng)過國外、國內(nèi)一些成功的購物中心進(jìn)行研究之后得出一個商業(yè)業(yè)態(tài)的黃金分割定律：即商業(yè)、娛樂、餐飲的面積比是52:30:18，亞洲體驗之都———廣州正佳廣場就是按這個比率規(guī)劃的，商業(yè)占 52%，餐飲和娛樂（包括冰場、沖浪、康體等）占48%。

如果要引進(jìn)健身房，那么健身房放在哪個樓層最合適呢？這個問題在業(yè)態(tài)組合規(guī)劃還沒有明確，需要進(jìn)一步做業(yè)態(tài)平面方案，即打算引進(jìn)的商家類型如何在各個樓層平面上分布。一般而言，商場一樓的客流量最大，越往樓上，客流量越少，客流量跟租金密切相關(guān)。傳統(tǒng)商業(yè)不同樓層的租金有一個“逐層減半”的規(guī)律，即二樓的平均租金只有一樓平均租金的一半左右，三樓的平均租金只有二樓的一半……。業(yè)態(tài)平面方案就是要通過合理策劃，將客流往樓上吸引，打破“逐層減半”的規(guī)律，力求客流在各層平均分布，以提高租金收益。餐飲業(yè)能聚集人氣，一般會將其安排在較高的樓層，所以我們經(jīng)常能在購物中心的頂樓找到吃飯的地方，COCO Park是這樣，益田假日廣場也是如此。我們在商場很少看到餐館旁邊有賣服裝的，這也是業(yè)態(tài)平面方案的工作范疇，哪些商鋪不能在同一樓層、哪些不能相鄰、哪些相鄰有助于留住人氣這些都是業(yè)態(tài)平面方案要解決的問題。

商業(yè)地產(chǎn)定位策劃階段重要的一項工作是確定商業(yè)面積。住宅地產(chǎn)通常會根據(jù)容積率指標(biāo)把面積做多，商業(yè)地產(chǎn)體量控制的主要責(zé)任是在開發(fā)商，政府對商業(yè)地產(chǎn)的容積率沒有住宅那么敏感。商業(yè)面積由商業(yè)項目檔次定位和其輻射的客群決定，客群的消費(fèi)能力起決定作用。三四線城市消費(fèi)能力不如一二線城市，不適合做太大的購物中心，場所太大只會讓商場內(nèi)部人氣渙散，破壞商業(yè)氣氛，會帶來運(yùn)營上的困難。華南MALL城位于東莞市萬江區(qū)，建筑面積89.2萬平方米，出租面積66萬平方米，擁有超過1500個鋪位，號稱世界最大的購物中心。由于其在東莞市郊區(qū)，交通便利性較差，自從2005年開業(yè)以來，這個購物中心一直都十分缺乏消費(fèi)人群，特別是來自附近的居民，它有著超過99%的商鋪空置率。2006年，華南MALL城改旗易幟，整體被北大方正收購。2007年更名為“新華南MALL·生活城”，至今經(jīng)營狀況未有大的起色。

“旺場”對商業(yè)地產(chǎn)來說非常關(guān)鍵，旺場有兩層含義，一是指人氣旺，營造的商業(yè)氛圍吸引人，人們愿意來，來了愿意呆；二是指成交量大，商家銷售業(yè)績好，人來了還得愿意買東西，商業(yè)項目體量太大不利于“旺場”。

三、規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成敗具有決定性影響，設(shè)計的先天不足會對商業(yè)地產(chǎn)招商及后期運(yùn)營帶來很大困難。北京中弘地產(chǎn)的第一個項目是2006年開發(fā)的商業(yè)項目六佰本，建筑面積10萬平方米，位于北京望京廣順北大街，由于規(guī)劃設(shè)計上存在嚴(yán)重缺陷（包括柱距、電梯、電力、后勤卸貨區(qū)設(shè)計不合理），導(dǎo)致主力店無法進(jìn)駐，無法形成商業(yè)氛圍，商場開業(yè)后一直門庭冷落，雖然后期經(jīng)過多起大大小小的工程改造，但仍然無法改變慘淡經(jīng)營的局面。

如果客戶能夠接觸到的點(diǎn)都是客戶敏感點(diǎn)，那么對商業(yè)地產(chǎn)而言，公共部位的所有所見之處全都是客戶敏感點(diǎn)?？蛻裘舾悬c(diǎn)越多，規(guī)劃設(shè)計的難度越大。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計難度大還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計沒有固定的、現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)參照，也不能照抄照搬西方國家的做法，比如購物中心內(nèi)街的寬度，在美國以9至15米為宜，在英國以7.5至10.5米為宜，在亞洲以6至10米為宜。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計應(yīng)該根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)者需求進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計，唯一的指導(dǎo)是充分尊重人的感受，滿足人的需要。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重點(diǎn)需要關(guān)注動線規(guī)劃、空間設(shè)計及細(xì)部設(shè)計。

動線規(guī)劃的目的就是要制定科學(xué)的街道布局，合理分散和引導(dǎo)人流，挖掘商場的整體租賃價值，減少商場內(nèi)部的經(jīng)營死角，獲得最大的可使用面積。動線規(guī)劃需要模擬采用不同交通工具、不同需求的人來到購物中心的行走路線，通過動靜區(qū)、中庭、景點(diǎn)和配套功能的協(xié)調(diào)分布，使一個面積較大的商業(yè)場所擁有舒適而理想的環(huán)境，使顧客在消費(fèi)時有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長的時間的停留中擁有舒適的心情，不容易導(dǎo)致疲勞和壓抑。動線規(guī)劃重點(diǎn)要解決平面交通和豎向交通的問題，需要綜合考慮停車場設(shè)計、出入口設(shè)計、廣場設(shè)計、中庭設(shè)計和業(yè)態(tài)租戶規(guī)劃。

現(xiàn)代購物中心平面交通設(shè)計追求簡單，購物中心街道布局以“一”字型、“O”型較為常見，如萬達(dá)廣場、益田假日廣場、深圳萬象城都是“一”字型（通常不是筆直的一條街，會帶些彎曲的弧度），廣州天河城是“O”型。

電梯是商場內(nèi)部的主要豎向交通工具，電梯包括自動扶梯、觀光電梯和人貨電梯，其中自動扶梯客流輸送能力最強(qiáng)，是觀光電梯和人貨電梯的客流輸送能力的30倍。電梯數(shù)量和位置應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計，一般說來，重要的出入口和中庭位置都應(yīng)該設(shè)置自動扶梯，電梯位置設(shè)計不合理或電梯數(shù)量不足，顧客不愿意上樓，就會降低二樓以上樓層的商業(yè)價值。電梯的數(shù)量也不是越多越好，電梯運(yùn)行需要較高的電費(fèi)、維修費(fèi)用，過多的電梯設(shè)計將為商場經(jīng)營管理帶來高額成本。一個建筑面積數(shù)十萬平方米的購物中心，電梯的數(shù)量往往高達(dá)上百臺，廣州正佳廣場經(jīng)營面積22萬平方米，電梯共111臺，其中90臺自動扶梯、7臺觀光電梯、14臺人貨電梯。

一般的購物中心的自動扶梯往往是一樓至二樓、二樓至三樓的層層推進(jìn)的設(shè)計，這樣的設(shè)計有利于形成一個比較穩(wěn)定的樓層價值結(jié)構(gòu)，二層的商業(yè)價值高于三層，樓層越高價值越低。而消費(fèi)者的購物心態(tài)是越往上走就越累，一層一層的電梯轉(zhuǎn)換會讓人感到不勝其煩?，F(xiàn)代購物中心電梯設(shè)計理念突破了這一局限，很多購物中心設(shè)計了跨樓層的自動扶梯，以改善顧客的購物感受，塑造購物中心全新的樓層價值結(jié)構(gòu)，如西安萬達(dá)廣場解放路店的自動扶梯從一樓直通五樓，香港朗豪坊的通天梯是一個從四樓直達(dá)十二樓的自動扶梯（八樓設(shè)有緩沖區(qū)）。

建筑空間設(shè)計需要以消費(fèi)者的感受作為基本出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)要確定建筑的長度、寬度、高度。購物中心單層步行距離不應(yīng)過長，購物中心如果像首都機(jī)場候機(jī)樓的長度，恐怕沒人愿意去逛了，業(yè)內(nèi)經(jīng)驗是700米以內(nèi)是比較適宜的。寬度主要是考慮內(nèi)街和通道的寬度，過寬的內(nèi)街給人感覺空曠，當(dāng)路過通道使用，不利于商業(yè)氛圍的形成，過窄的內(nèi)街和通道給人感覺擁擠、壓抑，留不住人。在高度方面，現(xiàn)代購物中心很注重高度的變化，讓顧客行進(jìn)過程中在心理上形成跌宕起伏的感受，持續(xù)不斷地感受驚喜。商場內(nèi)街道高度一般有三個層次：正常街道高度（商鋪高度一般與正常高度相同）、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的凈高一般是3至4米，挑高街道的高度通常是兩層或三層樓的高度，可達(dá)10米以上，通透街道的高度是指從地面至建筑物頂部的高度。中庭是現(xiàn)代購物中心特有的建筑形態(tài)，一般采用通透街道的高度，形成一個視覺的舒展空間，一方面通過展示作用提高各樓層的商業(yè)價值，另一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場內(nèi)消費(fèi)和購物。

商鋪空間劃分類似于住宅的戶型設(shè)計，需要在每層樓商業(yè)價值最大化的前提下確定每個商鋪的開間和進(jìn)深。大型商鋪對開間和進(jìn)深比例不是很敏感，中小型商鋪往往要求進(jìn)深不超過開間的2倍。開間越大，顧客的視線空間就越大，顧客進(jìn)店購買商品的幾率就越大。

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果

隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時，居民消費(fèi)能力也不斷增長，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構(gòu)成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強(qiáng)有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約

商業(yè)地產(chǎn)是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，也可能會阻礙商業(yè)的發(fā)展。

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式

與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)

商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費(fèi)的時尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點(diǎn)，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實(shí)力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)―GDP、社會消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。

注重發(fā)展的可持續(xù)性

首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100―2000美元時，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農(nóng)業(yè)時代下的廟會、集貿(mào)市場；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000―4400美元時，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。

其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2―3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會可持續(xù)發(fā)展的需要。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮到整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。

保證生態(tài)的平衡性

商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補(bǔ)；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析

脫離了商業(yè)發(fā)展的速度

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)――近5年社會消費(fèi)品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。

究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機(jī)住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費(fèi)需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，個別城市人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。

違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。

現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。

忽視了可持續(xù)發(fā)展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費(fèi)；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%?？罩蒙虡I(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費(fèi)了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競爭加劇。網(wǎng)點(diǎn)過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競爭，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險。據(jù)金融部門統(tǒng)計，個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略

開發(fā)商調(diào)整定位

開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對組織機(jī)構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點(diǎn)的機(jī)構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時，要加強(qiáng)投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進(jìn)行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。

尋求最佳經(jīng)營模式

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強(qiáng)大的生命力。在項目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。

建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)習(xí)慣為本

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實(shí)現(xiàn)聚集人流的功能。由于項目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，使建筑風(fēng)格符合消費(fèi)者的審美觀，為消費(fèi)者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強(qiáng)調(diào)體驗式消費(fèi)為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運(yùn)動”的主導(dǎo)模式。

強(qiáng)化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力

由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時，專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團(tuán)隊。這支管理團(tuán)隊既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項目各個環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價值?，F(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；業(yè)態(tài)；規(guī)劃設(shè)計；開發(fā)模式；發(fā)展趨勢

Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.

Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend

[中圖分類號] F407.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A[文章編號]

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等按照用途劃分是用于商業(yè)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施及各類消費(fèi)場所。商業(yè)形態(tài)包括百貨商場、大中型超級市場、小型便利店、專業(yè)產(chǎn)品賣場、品牌專賣店、倉儲型超市以及包含以上多種業(yè)態(tài)的商業(yè)步行街或城市綜合體。

商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發(fā)展到現(xiàn)在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風(fēng)格的建筑設(shè)計、空間布局、環(huán)境營造、主題設(shè)置、運(yùn)作理念等手法改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費(fèi)者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗式消費(fèi)”活動。[1]

2 現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體上可以用“起步晚，發(fā)展快”來概括，在中國短短十余年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中，商業(yè)地產(chǎn)的建造規(guī)模和體量已取得長足的進(jìn)步并引起國際建筑業(yè)的廣泛關(guān)注。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起步于2000年前后，之后進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，2005年進(jìn)入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發(fā)展勢頭。但不可否認(rèn)的是，由于欠缺對商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)職能、交通職能、景觀職能、社會文化職能等高層面的認(rèn)識，限于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級專業(yè)人才缺乏，尤其是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)建筑師嚴(yán)重不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否面臨諸多挑戰(zhàn)。在設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)建筑時，建筑師和同業(yè)人士往往僅服從于業(yè)主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規(guī)模是否適宜，業(yè)態(tài)是否合理，建筑風(fēng)格是否匹配，定位是否準(zhǔn)確等諸多問題，從而導(dǎo)致了各地已開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)存在著招商乏力、人氣難以聚集、經(jīng)營不善、空置率高等問題不斷涌現(xiàn)。

2.1 傳統(tǒng)地產(chǎn)觀念束縛

目前我國部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發(fā)商采取“先開發(fā)后招商”的方式，沒有明確的目標(biāo),不僅不好招商,而且也增大了后期經(jīng)營困難及投資業(yè)主的投資風(fēng)險。

2.2 商業(yè)定位不準(zhǔn)

商業(yè)定位是商業(yè)地產(chǎn)的核心,定位的準(zhǔn)確與否關(guān)系到項目的成敗,一個商業(yè)項目定位內(nèi)容包括業(yè)態(tài)定位、功能定位、商業(yè)服務(wù)對象定位、

盈利模式定位、產(chǎn)品定位、商業(yè)文化定位、營銷方式定位等多方面。每個環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián),一著不慎,可能會滿盤皆輸。目前我國商業(yè)地產(chǎn)定位仿效之風(fēng)盛行,某個項目成功后,很多開發(fā)商紛紛復(fù)制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結(jié)合點(diǎn),從而導(dǎo)致失敗的結(jié)果。

2.3 招商困局

商業(yè)地產(chǎn)對招商資源的競爭將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的既有內(nèi)部原因,也有外部原因。內(nèi)部原因主要是由企業(yè)的戰(zhàn)略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定。目前造成商業(yè)地產(chǎn)招商困局的外部環(huán)境主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性因素影響商業(yè)地產(chǎn)的招商,國際商業(yè)連鎖投機(jī)行為給中國商業(yè)制造了“空前繁榮”,商業(yè)地產(chǎn)的過快發(fā)展加劇了商業(yè)資源的競爭等。

2.4 資金及高級專業(yè)人才缺乏

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè), 具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢等特點(diǎn),而目前國內(nèi)又沒有一個很好的融資渠道和

變現(xiàn)渠道,這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)面臨一個資金缺乏的局面。同時,商業(yè)地產(chǎn)

是一個集開發(fā)、經(jīng)營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業(yè)地

產(chǎn)從業(yè)人員一般是來自地產(chǎn)領(lǐng)域或是零售領(lǐng)域,對商業(yè)和地產(chǎn)都精通

的復(fù)合型人才十分稀少。

篇5

一、行業(yè)綜述

（一）關(guān)于住宅地產(chǎn)。住是人們的基本需求，具有持續(xù)性，是馬斯諾需求層次理論中的低級階段。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，其中人均住房面積從1984年的4m2增加到2006年的25m2。目前，我國已掌握了多種住宅開發(fā)技術(shù)，并積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。為滿足不同收入人群的需要，我國現(xiàn)主要的住宅開發(fā)類型有別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。根據(jù)十七大精神，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，政府將會加大低端住宅的開發(fā)比例。住宅具有開發(fā)周期短，銷售后基本實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠；首付少，便于投資者買賣，適合大眾群體；開發(fā)所需資金的來源一般是以銀行貸款和自有資金為主，有穩(wěn)妥的收益空間，風(fēng)險相對較小，便于操作等特點(diǎn)。我國現(xiàn)在城市化水平在30%左右，如果按每年1%的速度增長，2010年預(yù)測達(dá)到40%左右。預(yù)計今后幾十年將是我國住宅項目高速發(fā)展時期。

從我國房地產(chǎn)市場前景來看，投資住宅機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。機(jī)遇在于隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入加速階段，大量農(nóng)村居民涌入城市以及城市居民改善居住條件的需求導(dǎo)致城市住房緊張，為住宅地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供動力，而且其增值空間比商業(yè)地產(chǎn)空間大得多。挑戰(zhàn)則是隨著可開發(fā)土地存量的減少，開發(fā)商為獲得穩(wěn)定收益，會趨向開發(fā)可持有性物業(yè)類型，即投資空間比住宅地產(chǎn)大的多的商業(yè)地產(chǎn)。而且在住宅的配套產(chǎn)業(yè)缺乏的情況下，無法使住宅附加值進(jìn)一步提升。

（二）關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的概念可以理解為在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。業(yè)態(tài)類型包括商場、娛樂場所、休閑性場所、各類消費(fèi)性場所等。近五年來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資以年均約29%的速度增長，開工面積以28%的速度擴(kuò)大。特別是2006年以來，我國城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了廣闊的空間。

開發(fā)商介入商業(yè)地產(chǎn)是日后發(fā)展的一個方向，支撐點(diǎn)主要有：1、有較高的回報率，回報方式多種多樣，可以收租，也可以自營或者與商戶聯(lián)營；2、投資方式多種多樣，可以購買、托管、包租和聯(lián)營等；3、土地資源的稀缺性將促使開發(fā)商的角色從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營，住宅開發(fā)的外延也需配比商業(yè)。

但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也有其明顯的短板：1、目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多都是只看銷售不管經(jīng)營，導(dǎo)致大量的商業(yè)后期無法持續(xù)生存，而且一個城市所需商業(yè)體量有限。2、商業(yè)項目購買后（自用還可以）出租或出售很困難，操作方面專業(yè)要求高，并且物業(yè)管理費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用較高，保值、增值效果有待提升。3、商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的實(shí)力和理念有很高的要求，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是以開發(fā)住宅起家，近幾年才向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，缺乏開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，因此社區(qū)商業(yè)將會成為重點(diǎn)開發(fā)類型。

二、地產(chǎn)類型比較

作為地產(chǎn)開發(fā)商，必須掌握商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)理念和經(jīng)營理念以及在功能、地段、目標(biāo)客戶等方面的區(qū)別。

在功能方面，住宅的功能要求較為單一，主要是滿足人們的居住功能。而商業(yè)地產(chǎn)則承載著購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)等功能。在地段方面，住宅選擇地段的彈性空間較大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。而商業(yè)對“易達(dá)性”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。并且商業(yè)一旦離開城區(qū)，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。在目標(biāo)客戶方面，住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，一般分為投資型客戶和自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用。商業(yè)地產(chǎn)涉及經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費(fèi)者定位問題，故其客戶群復(fù)雜性要勝之于住宅。在操作過程方面，從開發(fā)商角度，開發(fā)商將住宅賣出后住宅的使用價值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售以后，還要進(jìn)行招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。在物業(yè)要求方面，住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。而且不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同。在銷售模式方面，住宅的銷售模式通常為直接銷售。而商業(yè)一般分為直接銷售、帶租約、返租式銷售、整體銷售四種模式，不但每種銷售模式可以繼續(xù)細(xì)分，而且每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對象。在投資回報形式方面，對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有銷售獲利、后期經(jīng)營收益和物業(yè)升值三種。而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。在專業(yè)性要求方面，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。

三、商住決策分析

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無論開發(fā)何種地產(chǎn)類型，都需嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行。在此，大致把其分為獲取土地階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段。開發(fā)商需要以系統(tǒng)性、綜合性的觀念在各個階段做出正確的決策。

在獲取土地階段應(yīng)做出是否獲得該地塊的決定。根據(jù)企業(yè)自身的財務(wù)狀況、在建項目的資金流對擬建項目的影響、地塊附近的業(yè)態(tài)、自身競爭能力等結(jié)合地塊的規(guī)模初步確定可承受的最高出讓價格以及獲得該地塊后可能給企業(yè)帶來的收益、風(fēng)險等。如果預(yù)期收益大于風(fēng)險，則獲取土地，否則就放棄該地塊。

獲得土地之后需要對土地進(jìn)行規(guī)劃。根據(jù)建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，在開發(fā)地塊上，開發(fā)商必須按規(guī)定實(shí)施開發(fā)，即開發(fā)商的決策因素分不可改變的和可改變的兩大類。不可改變的因素有用地面積（開發(fā)商為了擴(kuò)大規(guī)模而對相鄰地塊進(jìn)行整體購買的除外）、指標(biāo)、用途等，可改變的因素有開發(fā)物業(yè)水平、商住比、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)成本、開發(fā)收益、開發(fā)周期等。

如果是住宅用地，則應(yīng)在前期確定項目的定位、主打戶型、面積、價位、周邊配套、開盤時間、目標(biāo)客戶、銷售策略等因素；同時，根據(jù)規(guī)劃可以安排10%左右的商業(yè)作為住宅的配套服務(wù)，這部分商業(yè)的類型和模式直接影響住戶的購房決策。如果是商業(yè)用地，則應(yīng)在開發(fā)前期確定資金來源、商業(yè)模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營者、管理者、銷售模式等因素。由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險大，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要開發(fā)商、經(jīng)營商和設(shè)計院統(tǒng)一協(xié)作，由專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營或管理公司指導(dǎo)設(shè)計院的設(shè)計工作，這樣才會免除后期商家的使用困難，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)盈利?？傊?，在規(guī)劃階段要對影響項目成功開發(fā)的各種因素進(jìn)行嚴(yán)密的分析。

在實(shí)施開發(fā)階段，應(yīng)考慮項目施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性、物業(yè)比例、開發(fā)周期、銷售形式、收益、風(fēng)險等一系列問題，確保項目的開發(fā)能給企業(yè)帶來最大的收益。

對于最優(yōu)選擇，本文運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)的最優(yōu)化理論來輔助企業(yè)決策。若用V表示企業(yè)進(jìn)行開發(fā)獲得的總收益，用xi表示影響項目總收益的各種因素，則各因素在函數(shù)f的作用下，地產(chǎn)開發(fā)獲得的經(jīng)濟(jì)收益可表示為：

V=f（x1，x2，……xn）

隨著土地的緊缺，實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商熱衷對大宗地塊實(shí)施整體購買、整體開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。此時，開發(fā)商在既得地塊上開發(fā)何種地產(chǎn)模式，需要根據(jù)城市區(qū)位、物業(yè)配套、經(jīng)濟(jì)水平等，用全面的、整體的概念，站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的高度來考慮。開發(fā)大宗地塊時，開發(fā)商可在規(guī)劃范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整物業(yè)類型的體量比例，如經(jīng)過詳細(xì)分析研究得出15%商業(yè)和85%住宅時可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，則開發(fā)商可以通過提高商業(yè)體量比例、調(diào)整銷售價格、改變營銷技巧等手段，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最優(yōu)。

此時，V不僅僅表示項目開發(fā)所獲得的經(jīng)濟(jì)收益f1，還有整體開發(fā)帶來的社會效益f2、文化效益f3、自身影響力和品牌的提升帶來的間接商業(yè)效益f4等。

V=f（x1，x2……xn）+f2+……+fm

篇6

投資商業(yè)地產(chǎn)不是撞大運(yùn)，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，而是具有獨(dú)特的屬性，也正是這種獨(dú)特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。

專業(yè)人士表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經(jīng)營這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。

用功不一結(jié)果迥異

有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結(jié)果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。

我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質(zhì)不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內(nèi)商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達(dá)到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運(yùn)氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內(nèi)購買了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價約14000元，平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數(shù)時間空關(guān)，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。

為什么會出現(xiàn)這樣的情形呢?從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認(rèn)真調(diào)查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對社區(qū)早期人住人群也進(jìn)行了走訪，做了大量的考察工作。通過調(diào)查，景先生意識到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導(dǎo)入，社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會使得物業(yè)本身的價值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內(nèi)最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點(diǎn)都不會讓人感到意外。

由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問題。

緊扣“商”宇玩投資

商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風(fēng)險，專家表示應(yīng)該緊扣“商業(yè)”這個主題進(jìn)行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經(jīng)營管理等，供讀者參考。

市場調(diào)查要細(xì)致

商業(yè)地產(chǎn)未來的表現(xiàn)如何?能夠吸引到更多的經(jīng)營者關(guān)注?消費(fèi)者能夠接受?……諸多問題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過細(xì)致的市場調(diào)查來獲得。

專家表示，市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體內(nèi)容不盡相同，但基礎(chǔ)的市場調(diào)查無外乎以下幾個方面的內(nèi)容，如市場環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等)，經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況)，市場現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業(yè)機(jī)構(gòu)那樣把上述所有項目全部調(diào)查清楚，但不可否認(rèn)的是調(diào)查的內(nèi)容越多，越有利于自己認(rèn)清項目未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“管家”須精挑細(xì)選

好的經(jīng)營團(tuán)隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應(yīng)，這是決定商業(yè)項目升值空間大小的決定性因素。

“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業(yè)地產(chǎn)的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當(dāng)時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩(wěn)定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區(qū)域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業(yè)態(tài)分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當(dāng)然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。

劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團(tuán)隊有著密不可分的關(guān)系。專家表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場的發(fā)展，不斷主動調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。

權(quán)限宜集中忌分散

上海北部某大型商業(yè)項目，因為產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進(jìn)行，適當(dāng)?shù)募泄芾硎钟斜匾Ｒ虼送顿Y者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應(yīng)該三思而后行。

專家認(rèn)為，對于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當(dāng)心。

項目扎堆更有潛力

獨(dú)鋪難成市。商業(yè)項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

通?？蓪①徫镏行摹⒕频昙皩懽謽窃O(shè)計為商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式可以強(qiáng)化資源的集中利用，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強(qiáng)大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯(lián)姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務(wù)效應(yīng)。

政策風(fēng)險需關(guān)注

由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來自政策方面的風(fēng)險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，這項與保有環(huán)節(jié)有關(guān)的稅收，勢必會壓縮租金收益。而一旦商鋪?zhàn)優(yōu)槔滗伾踔痢八冷仭?，將放大投資虧損。其實(shí)根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)的各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴(yán)征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資收益。近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點(diǎn)。

持有物業(yè)要耐心

從以前的經(jīng)驗來看，除了極個別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更為豐厚的回報。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；概念；價值；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國大型住宅開發(fā)商紛紛開始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調(diào)控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗著開發(fā)商們的智慧和膽識。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營業(yè)態(tài)的不動產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業(yè)市場、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的價值

商業(yè)地產(chǎn)具有營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值，但要求開發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營運(yùn)能力。

三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1.調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求受到嚴(yán)重擠壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從2011年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調(diào)控政策正在對商品住宅市場產(chǎn)生擠壓。

2.我國城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級的需求也非常迫切。根據(jù)中國社科院的報告，中國城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國家城市化率一般在70%-80%，由于我國人口基數(shù)非常大，未來農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個，擁有營業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.我國國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30年的高速發(fā)展，目前我國居民存款余額接近40萬億元，消費(fèi)潛力巨大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐步成為拉動國民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

4.隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開發(fā)商提供了大量低價并購的機(jī)會，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

1.最大挑戰(zhàn)來自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報周期長，是一個進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例更少，而且國內(nèi)開發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺把沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、營運(yùn)、管理等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時間還很短，人才缺口非常大，營運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒有形成適合中國商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國家相比差距還非常大。

3.競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢，也就是房地產(chǎn)界常說的“地段”優(yōu)勢；第二方面來自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國購地自建商業(yè)項目，如樂購（TESCO）等，隨著對中國房地產(chǎn)市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來的收益。

4.市場的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

5.互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”。可以想象，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

五、對策

1.加強(qiáng)合作，分散風(fēng)險。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，例如萬達(dá)。另一種途徑是與跨國零售企業(yè)合作開發(fā)，緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗。

2.拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營運(yùn)模式選擇銷售型或持有型取決于開發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經(jīng)驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)商通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過長期高效運(yùn)營，使物業(yè)持續(xù)增值。

4.制定合理的價格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價格透支一般不要超過5年（即按預(yù)計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營階段采用不同的價格策略。

篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型；誤區(qū)；解決思路

中圖分類號：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）05-0093-02

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)升級及國家宏觀調(diào)控常態(tài)化實(shí)施，催生了商業(yè)地產(chǎn)投資和發(fā)展的繁榮。但是，商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展也造就了一系列的問題，比如重復(fù)開發(fā)、定位雷同、資源浪費(fèi)及伴生而來的空置率居高、回報率趨低等。其根本原因在于，傳統(tǒng)房企往往容易忽視商住地產(chǎn)之間的固有差異，習(xí)慣于以住宅模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)困難預(yù)估不足，從而導(dǎo)致從項目開發(fā)至管理運(yùn)營過程中的一系列問題，隨著近年商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量驟然大增，這種問題愈發(fā)顯著。本文將著重分析傳統(tǒng)房企在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的誤區(qū)，并在此基礎(chǔ)上探討相關(guān)路徑。

1商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要誤區(qū)

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商普遍脫胎于住宅開發(fā)企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理等方面往往容易陷入住宅開發(fā)的固有思路，這是房企向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中主要誤區(qū)的體現(xiàn)和原因。大體而言，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）追求短期銷售收益。

商業(yè)地產(chǎn)價值體系遠(yuǎn)較住宅復(fù)雜，除銷售收益以外，其價值更體現(xiàn)在資本收益、租賃收益和商業(yè)收益等方面，注重“長期持有”。但由于國內(nèi)房企普遍缺乏自有現(xiàn)金流平臺，難以承受商業(yè)項目“長期持有”帶來的巨額資金沉淀，在商業(yè)項目定位上往往以快速變現(xiàn)為導(dǎo)向，這種導(dǎo)向也同時體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設(shè)過程中。這種目光短淺、追求短期利益的銷售導(dǎo)向行為與商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展思路是格格不入的，也與商業(yè)地產(chǎn)價值體系相違背。其后果在于，開發(fā)企業(yè)僅能享受銷售收益，而無法分享商業(yè)地產(chǎn)核心收益—資本收益和租賃收益；而對投資者和經(jīng)營者而言，由于銷售造成的產(chǎn)權(quán)分割和銷售導(dǎo)向型規(guī)劃開發(fā)造成項目功能缺位，項目資產(chǎn)價值和經(jīng)營價值必大受影響。因此，追求短期銷售收益的商業(yè)定位無異于扼殺了項目本身應(yīng)有的價值，造成了資源浪費(fèi)。

（2）商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計缺失。

住宅使用功能為一般性居住，商業(yè)地產(chǎn)則為多樣化商業(yè)需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務(wù)辦公等，使用要求相對復(fù)雜，其健康持續(xù)發(fā)展必須依托項目整體有序的功能設(shè)施、業(yè)態(tài)布局、商品配置等科學(xué)規(guī)劃，這就要求商業(yè)項目要在規(guī)劃設(shè)計方面全盤考慮商業(yè)需求，在工程設(shè)計方面融入商業(yè)運(yùn)營理念，這往往是傳統(tǒng)住宅設(shè)計單位所無法單獨(dú)勝任的。但由于開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗不足和理念偏差，往往容易忽略項目的整體商業(yè)布局，其結(jié)果是規(guī)劃設(shè)計無法融入現(xiàn)代商業(yè)要素，各商業(yè)模塊之間缺乏銜接，影響項目的整體性和布局合理性，從而影響商業(yè)項目的生存發(fā)展能力。

（3）重視招商而忽視后續(xù)運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)價值體系包括開發(fā)價值、資本價值、租賃價值和商業(yè)價值，其中資本價值和租賃價值的提升都有賴于商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)，因此，商業(yè)地產(chǎn)最核心價值體現(xiàn)為商業(yè)價值，商業(yè)運(yùn)營也成了商業(yè)地產(chǎn)價值實(shí)現(xiàn)的核心步驟。因此，選擇適應(yīng)商業(yè)項目持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)業(yè)態(tài)和品牌就顯得尤為重要。但在眾多開發(fā)企業(yè)眼里，招商工作成為商業(yè)運(yùn)營的重中之重，為達(dá)到招商目的，忽視后期運(yùn)營的長遠(yuǎn)目標(biāo)，盲目引進(jìn)不符合項目主題和市場要求的商戶，破壞項目整體業(yè)態(tài)布局和商品結(jié)構(gòu)，以為招商完成就萬事大吉，這實(shí)際上是套用房地產(chǎn)銷售模式的短線思維。其后果是影響了項目整體形象提升和經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢，這種急功近利的招商行為系目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象之一。

（4）無序供應(yīng)。

商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商業(yè)項目有其立身之本，其發(fā)展程度必須依托于一定區(qū)域內(nèi)潛力客戶規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其供應(yīng)規(guī)模應(yīng)是有序有度的。不是任何區(qū)域都適宜發(fā)展大型商業(yè)項目，這就要求開發(fā)企業(yè)慎重選擇開發(fā)區(qū)域，根據(jù)市場容量和需求來確定商業(yè)規(guī)模和檔次。但近年隨著商業(yè)地產(chǎn)的崛起，我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了無視市場需求和盲目大規(guī)模投入的現(xiàn)象，30萬方以上規(guī)模的大型“綜合體”和超高層寫字樓大量拔地而起。據(jù)稱部分二線城市在建“綜合體”數(shù)量就超百個，部分中小型城市也在醞釀大力發(fā)展大型“綜合體”和超高層“地標(biāo)建筑”。其結(jié)果必然導(dǎo)致大量空置，商業(yè)項目回報率大幅下降，這種現(xiàn)象已在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)。

2商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的相關(guān)路徑

商業(yè)地產(chǎn)與住宅的差異主要在于，一是長期而穩(wěn)定的資金需求量大；二是適應(yīng)的商業(yè)運(yùn)營模式；三是強(qiáng)大的專業(yè)人才隊伍。彌合了上述差異，就基本具備商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的條件。因此，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型應(yīng)著重構(gòu)建以下路徑：

2.1構(gòu)建現(xiàn)金流平臺

商業(yè)地產(chǎn)項目投資額大且回收期長，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入，商業(yè)用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，因此，打造強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺至關(guān)重要。從國際國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗來看，現(xiàn)金流平臺主要有以下形態(tài)：一是“以售養(yǎng)租”，通過出售非核心的銷售型資產(chǎn)獲取現(xiàn)金，支撐經(jīng)營性的核心物業(yè)長期持有運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部或單個項目內(nèi)的資金總體平衡。這是一種“重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡”，在這種模式下，銷售型資產(chǎn)的銷售收入扮演了經(jīng)營性核心資產(chǎn)的現(xiàn)金流平臺角色。這種模式由行業(yè)龍頭萬達(dá)地產(chǎn)引領(lǐng)，由于境內(nèi)長期融資平臺缺乏，這種模式也為眾多發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所效仿。二是“產(chǎn)融結(jié)合”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運(yùn)作的無縫對接。其基本運(yùn)作方式為：通過對商業(yè)項目一段時間的建設(shè)開發(fā)和培育，條件成熟后注入REITs，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。這種模式既可解決商業(yè)地產(chǎn)資金的長期積淀問題，又可同時分享開發(fā)收益、物業(yè)升值和租賃收益，但由于境內(nèi)資本市場尚無REITs上市，因此該模式尚未形成主流，境內(nèi)僅有凱德置地等境外企業(yè)運(yùn)用該模式。三是“自有資金支持”，這需要企業(yè)或其公司具備及其強(qiáng)大的資金實(shí)力，比如華潤置地的“總部孵化”模式。

2.2打造商業(yè)模式和運(yùn)營能力

一是根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源儲備，構(gòu)建適合的商業(yè)模式。比如萬達(dá)地產(chǎn)依據(jù)龐大的商業(yè)資源儲備，獨(dú)家打造了“訂單模式”；華僑城利用其旅游行業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗，確立了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式。二是打造商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)營的四大專業(yè)能力。包括：專業(yè)的投資能力，提升企業(yè)投資符合自身定位和發(fā)展方向的商業(yè)用地能力；專業(yè)的策劃能力，主要是打造商業(yè)項目及各業(yè)態(tài)的專業(yè)組合能力；專業(yè)的經(jīng)營能力，主要是日常運(yùn)營能力；專業(yè)的品牌打造能力，提升企業(yè)品牌和商業(yè)項目品牌的市場號召力。

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【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 概念 價值 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 對策

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國大型住宅開發(fā)商紛紛開始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調(diào)控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。同時，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗著開發(fā)商們的智慧和膽識。

1. 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營業(yè)態(tài)的不動產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業(yè)市場、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

2. 商業(yè)地產(chǎn)的價值

商業(yè)地產(chǎn)具有營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值，但要求開發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營運(yùn)能力。

3. 當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

3.1調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求收到嚴(yán)重擠壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從去年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調(diào)控政策正在對商品住宅市場產(chǎn)生擠壓。

3.2我國城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級的需求也非常迫切。根據(jù)中國社科院的報告，中國城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國還有很大的空間，同時由于我國人口基數(shù)非常大，未來農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個，擁有營業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.3我國國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30年的高速發(fā)展，居民儲蓄額持續(xù)增加，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截止到2011年底，金融機(jī)構(gòu)居民存款余額達(dá)到35.2萬億元，消費(fèi)潛力巨大。隨著國家拉動消費(fèi)政策的落實(shí)，居民的消費(fèi)潛力將被釋放，消費(fèi)將在政策的引導(dǎo)下逐步成為拉動國民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

3.4隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開發(fā)商提供了大量低價并購的機(jī)會，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

4. 當(dāng)前環(huán)境下開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

4.1開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報周期長，是一個進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例更少，而且國內(nèi)開發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺吧沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

4.2專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、營運(yùn)、管理等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時間還很短，人才缺口非常大，營運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒有形成適合中國商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國家相比差距還非常大。

4.3競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢，也就是房地產(chǎn)界常說的“地段”優(yōu)勢；第二方面來自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國購地自建商業(yè)項目，如特易購（TESCO）等，隨著對中國房地產(chǎn)市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來的收益。

4.4市場的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

4.5互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”。可以想象，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

5. 對策

5.1加強(qiáng)合作，取長補(bǔ)短，分散風(fēng)險。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，這些主力客戶往往都有自己獨(dú)特的需求和發(fā)展戰(zhàn)略，像家樂福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)，對商場規(guī)劃都有嚴(yán)格要求，需要為其合作定制，在這方面萬達(dá)做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國零售企業(yè)合作開發(fā)，可以緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗。

5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險的，還可通過發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金（一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有一個多元化的融資渠道。

5.3把握政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。政府的規(guī)劃（包括城市規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃）對項目的成敗至關(guān)重要，應(yīng)順應(yīng)其目標(biāo)和方向做出決策。定位包括營運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個方面。營運(yùn)模式分為銷售型和持有型兩種，營運(yùn)模式的選擇取決于開發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經(jīng)驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。

5.4制定合理的價格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價格透支一般不要超過5年（即按預(yù)計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營階段采用不同的價格策略。

5.5擴(kuò)展盈利點(diǎn)和盈利模式?，F(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)不僅僅是一個購物場所，而是一個社交平臺，在這個平臺上人們需要的不光是購物、用餐等物質(zhì)層面的需求，還需要更全面的體驗，這就給經(jīng)營者創(chuàng)造的新的商業(yè)機(jī)會。

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關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化 城市運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn) 項目投資決策 SD

新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，通過新型城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有望由投資拉動轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動。目前國人的消費(fèi)潛力不容小覷，因此催發(fā)了相對獨(dú)立于住宅的商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展[1]。

一、商業(yè)地產(chǎn)是城市運(yùn)營的重要內(nèi)容

（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商是新型的城市運(yùn)營商

所謂城市運(yùn)營，是對城市的籌劃營謀，是指以系統(tǒng)化的思維方式，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，對城市進(jìn)行整體策劃和管理[2]。商業(yè)地產(chǎn)投資主體作為城市運(yùn)營商是一個城市運(yùn)營過程中的新生產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在充分理解政府宏觀意圖的前提下，充分運(yùn)用市場化機(jī)制和手段，通過開發(fā)成片大面積的土地，來帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既以自身經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長遠(yuǎn)的社會效益[3]。

（二）商業(yè)地產(chǎn)是落實(shí)新型城鎮(zhèn)化的有效切入口

許多城市都面臨著舊城改造、土地置換等實(shí)際問題，落實(shí)城鎮(zhèn)化需要有切入口，建造城市綜合體，這種大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目通過以點(diǎn)帶面，點(diǎn)狀輻射產(chǎn)生聚集效應(yīng)。商業(yè)的輻射能力決定了城市的輻射力。在運(yùn)營大型商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，應(yīng)主動運(yùn)用城市運(yùn)營的思路，大范圍整合城市的資源，將商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)營提升到新的水平。

二、城市運(yùn)營視角下商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策模型

（一）SD在城市運(yùn)營中應(yīng)用的可行性

SD （System Dynamics，簡稱SD）是一門基于系統(tǒng)論，吸取反饋理論與信息論等，并借助計算機(jī)模擬技術(shù)的交叉學(xué)科。SD被譽(yù)為“政策實(shí)驗室”。

城市運(yùn)營具有跨學(xué)科、跨領(lǐng)域、跨層次的鮮明特點(diǎn)，是開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)。錢學(xué)森教授等指出，解決開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)的方法是建立綜合研討廳體系，采用“從定性到定量綜合集成方法”，人機(jī)（計算機(jī)）結(jié)合的方法處理城市運(yùn)營模型[4]。因此，運(yùn)用SD來研究商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營與城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的相互聯(lián)系與影響是合適的。

（二）SD模型建立

城市運(yùn)營的關(guān)鍵在于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從城市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，城市競爭力最終歸結(jié)為城市產(chǎn)業(yè)資本競爭力。產(chǎn)城融合的過程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求形成與之相配套的城市功能；城市的發(fā)展既需要有完善的城市功能與發(fā)展環(huán)境作為支撐，又要構(gòu)建與之相適應(yīng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)集群?；谝陨戏治觯纠肰ensim軟件建立城市運(yùn)營視角下商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策模型，見圖1。

（三）模型仿真分析

商業(yè)地產(chǎn)是城市生產(chǎn)業(yè)及生產(chǎn)業(yè)的重要載體，優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)的增加能夠增強(qiáng)城市的流通力，有利于增強(qiáng)城市的吸引力。在以人為本的新型城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略的背景下，其投資與運(yùn)營面臨著新時期的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

三、新型城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)提供新的發(fā)展空間

（一）以人為本牽動地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房、商業(yè)等的消費(fèi)需求將被大大提高。新型城鎮(zhèn)化最大的亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。今后一個時期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要符合新型城鎮(zhèn)化的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)更要符合城鎮(zhèn)化中老百姓的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)要與城鎮(zhèn)化的速度相適應(yīng)[5]，使其回歸“民生地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位。

（二）城鎮(zhèn)化帶動消費(fèi)市場擴(kuò)大

目前我國服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重僅為46%，與發(fā)達(dá)國家74%的平均水平相距甚遠(yuǎn)，與中等收入國家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業(yè)地產(chǎn)提供了很大發(fā)展空間。

（三）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型推動商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化升級

新型城鎮(zhèn)化要求適應(yīng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求，引導(dǎo)生產(chǎn)業(yè)在中心城市、制造業(yè)密集區(qū)域集聚；此外，新型城鎮(zhèn)化還要求提升生活業(yè)水平，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，推動一線城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這就要求對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造升級，通過對舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。這些都為城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供了良好機(jī)遇，大型傳統(tǒng)房企均加強(qiáng)項目布局，競爭日趨白熱化。

四、城市運(yùn)營中商業(yè)地產(chǎn)面臨產(chǎn)能過剩

（一）開發(fā)過量加劇資源浪費(fèi)

在一些商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)量過于飽和的城市中，商業(yè)地產(chǎn)從人均一平米的飽和狀態(tài)向人均一個鋪的地步發(fā)展。幾十萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項目，幾億的過度投資是對社會資源、土地資源、國民財富的浪費(fèi)。

（二）開發(fā)過量稀釋城市消費(fèi)力

城市消化力不足的原因可以歸結(jié)于以下三點(diǎn)：一是客群狹窄，物業(yè)投資門檻較高且需要有相關(guān)投資經(jīng)驗；二是大品牌零售商對外擴(kuò)張有局限性，如當(dāng)?shù)刭Y源難以支撐，招租較為困難。三是整個城市消費(fèi)人口，人均可支配收入的增長，是較為緩慢的過程，消費(fèi)人群增長速度趕不上商業(yè)開發(fā)的腳步。

（三）開發(fā)項目偏離城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)項目可分為：目的性消費(fèi)、商務(wù)區(qū)消費(fèi)和居住區(qū)消費(fèi)三大聚集方式。第一種實(shí)現(xiàn)難度較大，第二種主要集中一線城市核心區(qū)域、數(shù)量有限，第三種擁有穩(wěn)定的消費(fèi)需求群體，極具生命力，但在實(shí)際開發(fā)中關(guān)注度較低。此外，網(wǎng)購已顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)零售和國民消費(fèi)模式，低端購物類業(yè)態(tài)占比過大的商業(yè)地產(chǎn)項目，實(shí)體店沖擊明顯。

五、商業(yè)地產(chǎn)項目投資建議

（一）確定項目合理規(guī)模體量

購物中心項目國際上公認(rèn)10萬平米以為最佳規(guī)模，按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，上限可適度提高至15萬平米左右。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了，即項目邊際效益是遞減的。

（二）確定項目合理業(yè)態(tài)配比

目前全球商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的趨勢之一是更多的向化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。在“一站式”購物中心中能夠有效增加人們的滯留時間，所以國外運(yùn)營商傾向于將項目近一半的面積業(yè)態(tài)設(shè)定為休閑娛樂化健身。

（三）確定合理的項目盈利模式

單純的房地產(chǎn)思維與運(yùn)營商業(yè)一樣是零售思維，商業(yè)地產(chǎn)項目分割銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，經(jīng)營的整體性和有效性難以保證。這種化整為零的模式與商業(yè)地產(chǎn)在城市運(yùn)營中的應(yīng)該發(fā)揮的積極作用背道而馳。

六、結(jié)束語

本以新型城鎮(zhèn)化為出發(fā)點(diǎn)，在城市運(yùn)營的視角下運(yùn)用SD仿真模型對商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策進(jìn)行分析，可以得出以下結(jié)論：新型城鎮(zhèn)化和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相互促進(jìn)的，新型城鎮(zhèn)化需要商業(yè)地產(chǎn)的參與，但不等于房地產(chǎn)業(yè)化。對于商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營商而言，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步落實(shí)，如何注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、人口需求結(jié)構(gòu)，以及當(dāng)?shù)刭Y源條件與商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)模式和產(chǎn)品的契合，都需要認(rèn)真研究，努力創(chuàng)新。

參考獻(xiàn)：

[1]黃國雄.論城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)生與發(fā)展[J].商業(yè)時代，2013（28）：25―26

[2]楊磊，周學(xué)榮.城市運(yùn)營與體育場館建設(shè)規(guī)劃研究[J].體育化導(dǎo)刊，2008（3）：78―80

[3]趙力焓，石娟.基于城市運(yùn)營商的城市運(yùn)營模式研究[J].決策咨詢通訊，2010（5）：87―91

[4]楊寶民，江禾.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006：494―495