導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造的原因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城中村改造；改造現(xiàn)狀；天津市

"城中村"是各地區(qū)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的普遍問題。按建設(shè)用地占總用地比例可把城中村發(fā)展的具體形態(tài)分為三類，即"典型城中村、轉(zhuǎn)型城中村、邊遠(yuǎn)城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市完全包圍或半包圍形態(tài)。這種形態(tài)直接形成"邊外城市化，邊內(nèi)臟亂差"的鮮明對比，這也發(fā)映出城中村急需治理的現(xiàn)實(shí)。

一、天津市城中村改造現(xiàn)狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區(qū)涉及的66個(gè)城中村已經(jīng)陸續(xù)改造完成20個(gè)，還有46個(gè)村中城有待改造。這46個(gè)村全部坐落在環(huán)城四區(qū)，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內(nèi)容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)，節(jié)約出來的土地征為國家所有，用于城市建設(shè)的再發(fā)展。故這46個(gè)村需拆遷房屋達(dá)800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠(yuǎn)。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區(qū)有很多共性，但以下三點(diǎn)在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務(wù)設(shè)施欠缺，環(huán)境質(zhì)量差與現(xiàn)代城市發(fā)展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足.建筑質(zhì)量不高。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設(shè)施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產(chǎn)性污水就近排入河道或農(nóng)田，固體廢棄物無序堆放，環(huán)境質(zhì)量差。這些都嚴(yán)重制約了城市整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴(yán)重影響了城市的現(xiàn)代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權(quán)屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設(shè)用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權(quán)單位，而由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的概念設(shè)定模糊，在行使具體權(quán)利時(shí)，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實(shí)意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。這些權(quán)屬不清的土地使得土地在流轉(zhuǎn)的時(shí)候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴(yán)重

城中村大多以獨(dú)門獨(dú)戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。由于管理制度和監(jiān)督制度不完善，導(dǎo)致村民因利益驅(qū)動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨(dú)特"風(fēng)景"。隨著外來務(wù)工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農(nóng)民不顧一切的進(jìn)行違法建設(shè)，任意侵占公共空間和道路，市政設(shè)施無人顧及，致使?jié)撛诘耐恋刭Y源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進(jìn)程的快速發(fā)展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負(fù)面現(xiàn)象還是有其潛在的原因。

1、法律法規(guī)實(shí)施力度和監(jiān)察措施不強(qiáng)

法律制度的滯后性是現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)"先發(fā)生后管理"問題的根本原因。而相應(yīng)的監(jiān)察制度是使法律等規(guī)章制度有效實(shí)施的保證措施。監(jiān)察措施不及時(shí)，涉及到的相關(guān)問題就不能及時(shí)得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實(shí)施的重要原因。

2、農(nóng)民的文化素質(zhì)有待提高

在環(huán)境保護(hù)和土地資源保護(hù)中，群眾一直是直接的實(shí)施者與受益者。良好的環(huán)境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎(chǔ)，但是這樣的意識并沒有深入到每個(gè)人群眾的心中。小民經(jīng)濟(jì)的自私性與集體利益沖突時(shí)，大多數(shù)人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數(shù)具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時(shí)候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項(xiàng)長遠(yuǎn)事業(yè)，以利導(dǎo)之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養(yǎng)外，政府的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制也應(yīng)大力實(shí)施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，制定有針對性的土地管理制度

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是城中村改造問題順利解決的基礎(chǔ)因素，明晰的產(chǎn)權(quán)歸屬可以化解很多現(xiàn)實(shí)問題，所以制度一部專門專門關(guān)于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關(guān)于權(quán)屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關(guān)系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發(fā)商、城中村居民，而城中村改造的實(shí)質(zhì)是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價(jià)及拆遷補(bǔ)償安置四方面問題來平衡政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益關(guān)系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關(guān)注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創(chuàng)新

"城中村"改造應(yīng)深入了解本地區(qū)的現(xiàn)狀特征和改造的市場條件，綜合協(xié)調(diào)各方利益，根據(jù)各地區(qū)、各類型"城中村"的不同特點(diǎn)，多方論證改造方案的經(jīng)濟(jì)可行性與空間可行性，提出操作性強(qiáng)、科學(xué)合理、特色鮮明的改造方案。

個(gè)性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此，應(yīng)首先繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，編制富有地方特色、個(gè)性鮮明的改造規(guī)劃。做到"一村一策、一區(qū)一策"，把天津市打造具有活力的現(xiàn)代大都市。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭振維.城市化進(jìn)程中"城中村"問題改造研究--以天津市為例[D].天津師范大學(xué)，2006.

[2]胡明杰.城市化進(jìn)程中城中村改造問題研究--以天津市西青區(qū)為例[D].天津師范大學(xué)，2012.

[3]陳柳欽.關(guān)于天津市"城中村"改造問題的幾點(diǎn)建議[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.

[4]周森.城中村改制和改造的思路與對策[J]南方經(jīng)濟(jì)，2002，（2）.

[5]郭春娥，謝水木.淺談天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.

篇2

【關(guān)鍵詞】“城中村”改造 國家治理 利益協(xié)調(diào) 【中圖分類號】D035 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

“城中村”之所以成為“治理難題”，是城市化發(fā)展中各種“制度性問題的糾結(jié)”，不是簡單的“推倒重建”所能“一推了之”的。“城中村”改造作為治理“城中村”問題的應(yīng)對之策，在全國范圍內(nèi)，從小城鎮(zhèn)到一線城市全面鋪開，展現(xiàn)了中國特有的國家治理方式。從“城中村”改造的艱難推進(jìn)中，深刻反映和體現(xiàn)了國家治理現(xiàn)代化的各種制度性改革問題，從而具有了國家治理現(xiàn)代化的普遍治理意義。

“似城非城、似村非村”的“二元混雜”狀態(tài)，成為中國“城中村”的鮮明地域標(biāo)志

中國城市化進(jìn)程，伴隨著中國現(xiàn)代化進(jìn)程相演相生，其“歷史性加速”有目共睹。據(jù)城市常駐人口統(tǒng)計(jì)，1952年城市化率是11%，1978年是17.9%，1992年是27.5%，2002年是39.1%，2012年是52.57%，2014年是54.77%，2016年達(dá)到57.35%，城鎮(zhèn)常駐人口已_到79298萬人。

伴隨著急劇擴(kuò)張的“攤大餅式”的城市膨脹，在“城市包圍農(nóng)村”的態(tài)勢下，受到“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的體制性約束，各種大小不一，樣態(tài)各異的“城中村”被逐漸地、一個(gè)一個(gè)地“遺留”在城市中。由于城鄉(xiāng)二元的土地所有制制度，農(nóng)田集體所有制土地征用成本低，交易過程簡單，因此村莊農(nóng)用耕地被快速征作城市國有建設(shè)用地，而農(nóng)民宅基地和少量村中集體留用地由于征地程序繁瑣、交易成本高，加之宅基地之上的農(nóng)民住房拆遷補(bǔ)償成本更高，所以留存下來。此種“要地不要人”的城市化擴(kuò)張，就逐漸形成了城市周邊村莊被城市化進(jìn)程“遺留”下來，“城中村”積累性產(chǎn)生，“城中村”問題浮出水面。

正如“城中村”在城市格局中“星羅棋布”有目共睹，“城中村”問題同樣有目共睹。村民為了獲取最大的“租房租金”，宅基地上的“民房”愈建愈高，一般都在5-8層，最高甚至高達(dá)20層；“私搭亂建”違章建筑不斷蔓延，“握手樓”、“接吻樓”鱗次櫛比，房距樓距狹小擁擠；“城中村”街道狹窄、各種電線管線密如織網(wǎng)，一旦發(fā)生火災(zāi)等事故災(zāi)害，消防車根本無法進(jìn)入；“城中村”成為大量流動外來人員暫住的“常住地”，外地人與本地人之間、外地人與外地人之間的矛盾糾紛時(shí)常發(fā)生，“城中村”管理面臨極大挑戰(zhàn)。“似城非城、似村非村”的“二元混雜”狀態(tài)，成為中國“城中村”的鮮明地域標(biāo)志。

這種各級城市政府“管不了、拆不起”的“城中村”，自然成為了“復(fù)雜難解”的“城中村”問題。城市化進(jìn)程越是簡單粗暴擴(kuò)張，“城中村”問題亦是越積越多，而“城中村”問題越積越多，“城中村”改造的規(guī)模和成本就越大。加之“城中村”周邊不斷攀高的城市地價(jià)和房價(jià)，更是刺激了“城中村”村民擴(kuò)建樓房和加高樓層的“尋租”欲望。“城中村”問題隨之呈現(xiàn)出一個(gè)越積越多，越多越難改造的“治理困境”。

但“城中村”改造，是城市化進(jìn)程中提升城市文明的必然趨勢，也是提升“城中村”民眾生活品質(zhì)的民生要求?！皠菰诒匦小钡摹俺侵写濉备脑?，面對長期累積的“城中村”問題，也必定是一個(gè)階段性發(fā)展問題。這便關(guān)涉“城中村”改造中的各種深層次制度性改革問題。

“城中村”改造關(guān)涉各種“制度性問題糾結(jié)”的深層改革邏輯

“城中村”問題既然是各種“制度性問題糾結(jié)”的歷史性積累結(jié)果，就必須針對各種“制度性問題糾結(jié)”而推行深層改革。“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的制度性體系，是“城中村”及其“城中村”問題存在的總的制度根源。

城鄉(xiāng)二元的戶籍制度，造成了城鄉(xiāng)二元分治的總體性格局。城鄉(xiāng)戶口的天生身份差異，連鎖地界定了城鄉(xiāng)不同的土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)、不同的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、不同的社會保障體系、不同的住房和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、不同的城鄉(xiāng)社區(qū)管理機(jī)制等?！俺侵写濉备脑熘杏龅降母鞣N難題也由此產(chǎn)生。

例如，城市的國有土地所有制與農(nóng)村的集體土地所有制，便有不同的土地征用程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“城中村”改造中，有關(guān)土地征用和民房拆遷的法規(guī)依據(jù)，是依據(jù)《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《物權(quán)法》？還是依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》？況且不同的法律法規(guī)中還有不太明確的“模糊之處”，甚至法條規(guī)定之間還有矛盾和沖突。這也是各地城市政府不斷制定適用本地的“城中村”改造管理?xiàng)l例的原因所在，但各地城市政府在制定本地適用的條例時(shí)，所根據(jù)的上位法和具體的實(shí)施細(xì)節(jié)則各有不同，同樣存在矛盾和不一致之處。

又如，政治制度層面，“城中村”改造后，農(nóng)村村民一體登記為“城市居民”，平等一體的公民政治權(quán)利如何保障？“村民”變“居民”后的知情權(quán)、選舉權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)如何落實(shí)？原有“城中村”中龐大的“集體資產(chǎn)、資金、資源”如何有效管理？“三資”的盈利和收入如何分配到每位居民手中？“村委會”變“居委會”后如何繼續(xù)推進(jìn)基層民主自治？

再如，社會制度層面，“村民”變“居民”后，有關(guān)醫(yī)療、教育、失業(yè)、養(yǎng)老等社會保障體系如何與城市管理體系對接？原有“村民”各自繳納、時(shí)間先后不一和金額多少不一的各種保險(xiǎn)如何接續(xù)管理？各種社會保障所需的龐大補(bǔ)交和支出資金如何籌集？城市社會保障資金如何能夠接納如此突然“進(jìn)入”的龐大“城中村”居民？

還有，文化融入方面，“城中村”中還有不少歷史文化“村落”，如何在快速推進(jìn)的“城中村”改造中保護(hù)傳統(tǒng)的“鄉(xiāng)村文化遺存”？宗族祠堂和名人故居如何保護(hù)性開發(fā)？原有的鄉(xiāng)村道德禮治、風(fēng)俗習(xí)慣如何在城市文明中發(fā)揮作用？

只有在“城中村”改造中，一體聯(lián)動地推進(jìn)各種深層次制度性改革，才能真正持久地解決“城中村”問題，保證不發(fā)生大規(guī)模的上訪和，同時(shí)保證后續(xù)的城市化擴(kuò)張中不再出現(xiàn)新的“城中村”問題。

“城中村”改造的關(guān)鍵制度機(jī)制是利益協(xié)調(diào)和利益平衡

“城中村”改造，從長期來看，是一個(gè)制度缺失和制度平衡問題，關(guān)鍵是推進(jìn)各種保證公民一體平等的制度建設(shè)。從短期來看，則是一個(gè)各種利益相關(guān)方之間的利益協(xié)調(diào)和利益平衡問題。

在全國各地的“城中村”改造中，各地政府也在“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、社會協(xié)同、村民參與”的總體原則下，創(chuàng)造了各種不同的改造模式：如政府主導(dǎo)的“包拆包建”模式、開發(fā)商主導(dǎo)的“市場化運(yùn)作”模式、村委會和村民主導(dǎo)的“自拆自建”模式。但不論哪種模式，都不能由單一方面“獨(dú)自決定”和“獨(dú)自完成”改造進(jìn)程，都會涉及各種利益相關(guān)方的利益協(xié)調(diào)和利益博弈。具體來說，主要有如下相關(guān)方：

城市政府，盡管各地城市政府，在其區(qū)位優(yōu)勢、城市規(guī)模和財(cái)政收入等方面各不相同，但在提升城市品質(zhì)、增加城市土地收入方面，都有強(qiáng)烈的“城中村”改造動機(jī)。城市政府是城市發(fā)展的引導(dǎo)者和主導(dǎo)者，是“城中村”改造中的關(guān)鍵性組織者和協(xié)調(diào)者。但在“改造后的土地增值”中，城市政府也存在與開發(fā)商、村民的利益博弈。

開發(fā)商，是“城中村”改造中具體的“操作者”，只是在改造中“介入”或“主導(dǎo)”的程度不同。但開發(fā)商的根本“宗旨”是其利潤回報(bào)，有利可圖則介入開發(fā)，反之則沒有“改造激勵(lì)”。利用開發(fā)商的專業(yè)開發(fā)資源和專業(yè)技能，是保證“改造質(zhì)量”的主要途徑。城市政府如何激勵(lì)和引入各種開發(fā)商積極介入改造開發(fā)，主要是通過“讓利與商”來實(shí)現(xiàn)的，但也受到“城中村”村委和村民“談判能力”的制約。

村委會，是“城中村”集體利益的“組織化代表”和集體談判代表，是村集體資產(chǎn)和公益的守護(hù)者。為了減少“談判對象”和“談判交易成本”，政府和開發(fā)商一般都愿意選擇“村委會”作為“談判代表”，而不會選擇與每家每戶“一對一”地分別談判。所以，村委會是否能夠充分代表“村民利益”？村委會領(lǐng)導(dǎo)是否公正無私并有能力與政府、開發(fā)商反復(fù)談判？村委會成員是否有、截取冒領(lǐng)征地和拆遷款行為？都成為改造進(jìn)程能否順利推進(jìn)，村民能否認(rèn)同和支持改造工程的關(guān)鍵因素。

村民，是“城中村”改造的最終相關(guān)方，一般以“一家一戶”為利益代表。改造后收益越多的家庭，越有可能支持盡快“改造”。所謂的“釘子戶”、“上訪戶”，可能就是“改造工程”的最大“受損者”。由于“城中村”改造涉及每家每戶的直接利益，所以受到村民的極大關(guān)注，也由于各家各戶的“利益收益”各不相同，各家各戶的“參與態(tài)度”和“參與程度”也自然不同。這正是改造工程中，動員協(xié)調(diào)工作和矛盾化解工作十分“難做”的根本原因，也是考驗(yàn)政府的行政能力和為民服務(wù)意識的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

還有一個(gè)“間接利益相關(guān)方”，那就是居住在“城中村”的“外來流動人員”，同樣由于“戶籍限制”，眾多的“外來居住者”，在“城中村”改造中，既無參與權(quán)、更無利益分享權(quán)。甚至政府和開發(fā)商無需“正視”他們的存在，他們只能“默默地”選擇“逃離”，去投奔更便宜、更邊緣的“臨時(shí)棲息地”。但“城中村”改造的大幅推進(jìn)，必然“抬高”租房者的“租金成本”，對當(dāng)?shù)氐膭趧用芗椭圃鞓I(yè)帶來勞動力雇傭的壓力。

在“城中村”改造中，除了“外來居住者”受到“外部性擠壓效應(yīng)”的影響之外，城市政府、開發(fā)商、村委會、村民之間是緊密互動的“直接利益博弈者”，政府和開發(fā)商可能“合謀勾結(jié)”以最大限度獲取“土地開發(fā)增值”；開發(fā)商和村委會，也可能“合謀勾結(jié)”以私分截留補(bǔ)償資金；村委會和村民團(tuán)結(jié)程度越高，與政府和開發(fā)商的“談判能力”就越強(qiáng)，贏得“城中村利益”的機(jī)會和收益就越多。

在城市政府的主導(dǎo)下，經(jīng)過各種利益相關(guān)方反復(fù)的博弈協(xié)商，建構(gòu)公平、公正、公開的利益協(xié)調(diào)和利益平衡機(jī)制，就是“改造工程”能否順利推進(jìn)并沒有“后遺癥”的制度性關(guān)鍵。這在全國各地的“城中村”改造的各種成敗得失案例中可以得到佐證。

在“城中村”改造的歷史進(jìn)程中構(gòu)建現(xiàn)代城市治理體系

隨著中國全面現(xiàn)代化進(jìn)程的整體推進(jìn)，相伴而生的城市化的“歷史性加速”，“城中村”及其“城中村”問題普遍存在，考驗(yàn)著現(xiàn)代城市的治理水平和能力?！俺侵写濉备脑?，成為構(gòu)建現(xiàn)代城市治理體系的契機(jī)和機(jī)會。

“城中村”改造前，需要健全城中村的自治組織體系，選舉公正廉潔的村集體組織和代表，完善村民利益的“組織化表達(dá)”機(jī)制，為順暢的協(xié)商與談判過程奠定良好的“自組織”基礎(chǔ)。同時(shí)，需要中央政府協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各種有關(guān)“征地和拆遷”的法律體系，各地政府制定具體的征地和拆遷的實(shí)施細(xì)則，為“城中村”改造提供協(xié)調(diào)一致的法律和政策支持。

“城中村”改造中，各地城市政府需要制定城鄉(xiāng)一體協(xié)調(diào)的發(fā)展規(guī)劃，制定社會資金參與“改造”的融資途徑和運(yùn)作平臺，構(gòu)建政府、開發(fā)商、村委會及村民平等溝通的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。同時(shí)，開放公共媒體和社會組織參與監(jiān)督的途徑和機(jī)制。構(gòu)建政府、企業(yè)、社會組織、媒體和民眾多元參與、協(xié)同治理的城市治理體系，不僅是“城中村”改造工程順利推進(jìn)的制度保障，也是提升現(xiàn)代城市治理能力的制度體系保障。

“城中村”改造后，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的社會保障體系，使城鄉(xiāng)居民都能平等享有公平的權(quán)利保障，推進(jìn)“城中村”居民一體深度融入“城市化”進(jìn)程。在大幅增加政府公益性“廉租房”供應(yīng)的基礎(chǔ)上，降低“城中村租房”的市魴枰和“村民建房動機(jī)”，消除“城中村”再生的“外部激勵(lì)”，防止“冒進(jìn)性的激進(jìn)城市化”，遏制新一輪“要地不要人”的“城中村”蔓延。同時(shí)，在消除戶籍限制、對接城鄉(xiāng)征地補(bǔ)償差別、消除外來打工者融入城市的各種制度門檻和制度限制方面，要有所作為。這有利于為新型城市文明的治理能力建設(shè)，奠定長久的制度體系基礎(chǔ)。

（作者為中國社會科學(xué)院政治學(xué)研究所研究員、博導(dǎo)，政治理論室主任）

【參考文獻(xiàn)】

①《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，中國政府網(wǎng)，2014年3月16日。

篇3

關(guān)鍵詞：城中村；改造策略；利益博弈；共贏

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056

1引言

蕪湖市作為安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通次中心，近年來工業(yè)化、城市化發(fā)展較快。隨著城鎮(zhèn)化的廣度和深度的不斷發(fā)展，蕪湖市的人口和面積都在迅速地增長。但“城中村”問題也隨之日益凸顯――房屋低矮連片、密度大、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全。城中村所呈現(xiàn)出來的負(fù)面問題已經(jīng)成為蕪湖市發(fā)展中極不協(xié)調(diào)的一個(gè)因素，嚴(yán)重阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。針對蕪湖市城中村進(jìn)行改造，不僅有利于改善城市居民的居住環(huán)境、提升城市形象，還可以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)也為其他城市改造城中村提供有利借鑒。因此，為解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，城中村的建設(shè)治理已經(jīng)成為蕪湖市全面建設(shè)發(fā)展過程中亟需改善的重要問題。

2文獻(xiàn)綜述

針對城中村現(xiàn)象，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)有了豐富的研究成果。

在國外城市發(fā)展的進(jìn)程中，有關(guān)城中村的研究主要通過幾個(gè)方面展開的。首先，是關(guān)于城市邊緣地帶研究。早在20世紀(jì)50年代，奎恩和托馬斯就按照內(nèi)城、城市邊緣區(qū)、城市腹地這三個(gè)部分將大城市的地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，并且很明確地提出“城市邊緣區(qū)”這一概念。從此，城市邊緣區(qū)的研究便開始了。接著，是關(guān)于城市蔓延的研究。大部分學(xué)者一貫認(rèn)為，城市蔓延就是指是城市化區(qū)域向未城市化地域的擴(kuò)張。隨著城市邊緣大片住宅的開發(fā)，住宅的高容積率、建筑密度不斷模糊了城鄉(xiāng)間的界線。最后，是關(guān)于都市村莊的研究。2004年，美國學(xué)者約翰斯頓在《人文地理學(xué)辭典》中定義都市村莊為一種居住型社區(qū)，是移民進(jìn)入城市的聚集點(diǎn)。因?yàn)榫哂邢嗤幕蛳嗨频奈幕蚍N族特征的居民，常常會位于內(nèi)城或轉(zhuǎn)型地帶。此外，美國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇利文則定義都市村莊為現(xiàn)代城市郊區(qū)的次中心，這是使人與人、人與自然在生活、工作、游樂中達(dá)到一種和諧關(guān)系的地方。

在國內(nèi)關(guān)于城中村的相關(guān)研究中，主要是根據(jù)國內(nèi)學(xué)術(shù)界在不同的歷史時(shí)期，基于不同的角度展開的，最終探討了城中村改造的可持續(xù)發(fā)展模式。首先，是20世紀(jì)90年代的城市邊緣區(qū)研究階段。房慶方（1999）從未來規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、城中村法律法規(guī)政策出臺等角度提出相應(yīng)解決對策，此外還提出在城中村改造過程中，一定要因地制宜，制定相應(yīng)的政策。然后，是20世紀(jì)90年代末至今的深入研究階段。周新宏（2007）基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角，探究導(dǎo)致城中村形成的經(jīng)濟(jì)與制度原因，針對城中村的形成、存續(xù)和改造問題進(jìn)行了深刻分析并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的改造方略。辛剛國（2008）從城中村文化角度出發(fā)展開研究，全面評價(jià)和認(rèn)識城中村現(xiàn)象，重點(diǎn)討論城中村多元文化的沖突和融合，以及重建獨(dú)特文化模式。李莉莉（2009）從城市化以及生態(tài)問題的方面展開研究，提出城市生態(tài)化和環(huán)境保護(hù)的改造建議。王新（2011）針對城中村改造中利益群體的沖突，分析城中村改造過程中的利益主w及其相互之間的關(guān)系，探究出城中村改造過程中存在的具體矛盾和矛盾沖突產(chǎn)生的根本原因。

結(jié)合國內(nèi)外的研究，不難得出，雖然眾多學(xué)者從各種角度探討城中村問題，而且取得了豐碩的研究成果。但是，大部分的研究都是大環(huán)境下城中村的治理問題，因此難以避免的是研究范圍過大，不能適應(yīng)于每一個(gè)城市，在某種程度上存在局限性。本項(xiàng)目將立足于對蕪湖市“城中村”地區(qū)進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，找出其形成的具體原因，并探索出適合其可持續(xù)發(fā)展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人經(jīng)驗(yàn)或其他城市做法，由此達(dá)到使蕪湖市全面快速發(fā)展的效果。

3蕪湖市城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀

蕪湖市“城中村”現(xiàn)象明顯地區(qū)，有楊家門附近、灣里街道和蕪湖市步行街附近。從市區(qū)來看，2013年到2015年棚改貨幣化安置比例在不斷的上升，從30%增至59.8%。通過推進(jìn)棚改貨幣化安置和市場化購房等方式，總共消化存量房地產(chǎn)23225套，占據(jù)同期商品住房銷售總量的37.5%。2016年，安徽省蕪湖市計(jì)劃實(shí)施棚改面積為305萬平方米、共有26973戶。盡管如此，在蕪湖市城中村改造進(jìn)程中尚且存在很多有關(guān)利益的沖突，利益主體在進(jìn)行利益沖突的博弈。從調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)為了能夠得到城中村改造資金來源，政府與開發(fā)商展開是否實(shí)施優(yōu)惠政策的博弈。為了解決拆遷補(bǔ)償安置的費(fèi)用和社會保障問題，村民與政府、開發(fā)商展開博弈。為了追求利潤最大化，開發(fā)商與村民為拆遷補(bǔ)償安置方案展開博弈。為此，建立以下博弈模型展開深入分析，得出相應(yīng)解決方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈過程中，三個(gè)博弈主體分別是政府、開發(fā)商和村民。政府主要是為了合理規(guī)劃和管理城市土地，改善城市環(huán)境和提高城市競爭力，從而實(shí)現(xiàn)政治目標(biāo)，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的過程中，政府存在一定的壓力。首先，缺乏資金的來源，推進(jìn)的周期能夠控制在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，但實(shí)現(xiàn)卻困難重重。此外，法律方面不夠完善，實(shí)施城中村改造過程阻力大。開發(fā)商在改造中可以獲得利潤，提升自身品牌形象和知名度，但是投入資金多收益少，改造的周期長且不確定性大。而且，在改造的過程中村民不是很配合，拆遷成為難題。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善臟亂差的環(huán)境，而且在拆遷中可以得到補(bǔ)償和社會保障，從而以嶄新的身份更好地融入城市生活。當(dāng)然，村民也有一些考慮，他們擔(dān)心對土地和房屋補(bǔ)償?shù)钠谕^高，擔(dān)心社會保障不到位，不敢用已有的收入來源作賭注。

在博弈中，政府的最優(yōu)策略是為對城中村改造提供優(yōu)惠，受到城市化進(jìn)程的影響，城市中的村莊不得不改造。政府可以吸引開發(fā)商投入資金，但是政府需要對開發(fā)商追求利益過程進(jìn)行監(jiān)管從而保障村民的利益。村民對城中村改造的支持，取決于改造是否能達(dá)到村民期望收益。在此基礎(chǔ)上，可以建立三方博弈模型，如圖1所示。

圖1是六種城中村改造的組合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和開發(fā)商共同改造；S2表示政府承擔(dān)改造費(fèi)用，村民支持進(jìn)行改造；S3表示村民和開發(fā)商共同改造；S4表示村民在其所在的村進(jìn)行改造；S5表示村民不支持，無法進(jìn)行改造；S6表示村民不支持，無法進(jìn)行改造。

5總結(jié)與建議

5.1總結(jié)

從三方博弈拓展模型綜合分析可知，村民的選擇在城中村改造中起著決定性的作用，只要村民支持改造就能實(shí)現(xiàn)，同樣只要村民反對改造就不能實(shí)現(xiàn)。在村民支持的情況下，一旦開發(fā)商介入，政府和村民就必然獲得相應(yīng)的收益，所以村民就相應(yīng)地支持改造。因此，城中村改造的過程中最主要的問題就是對村民利益的絕對保障。

5.2建議

城中村改造的過程是政府、村民和開發(fā)商之間的一場合作，需要三方看清自己的位置，發(fā)揮好在各個(gè)環(huán)節(jié)中的作用，最終實(shí)現(xiàn)互利共贏的目的。鑒于蕪湖市城中村改造的調(diào)查研究，得出以下幾點(diǎn)建議。

首先，蕪湖市政府應(yīng)該制定相應(yīng)的規(guī)劃，組織招商引資項(xiàng)目，建立一種政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會參與的模式。在建設(shè)用地上，堅(jiān)持通過招拍掛的方式供應(yīng)土地，進(jìn)行陽光操作。同時(shí)，為了維護(hù)好開發(fā)商的利益，各縣都在政策許可的范圍內(nèi)通過制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。堅(jiān)持以村民利益為本，監(jiān)督和調(diào)控拆遷補(bǔ)償安置方案。建立和完善相關(guān)的法律制度，對于住宅房屋的拆遷補(bǔ)償安置，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證等有效證明給予補(bǔ)償，實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，區(qū)分土地使用權(quán)取得方式不同計(jì)算補(bǔ)償，或者按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算補(bǔ)償。完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合蕪湖市實(shí)際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進(jìn)行一次性補(bǔ)貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。強(qiáng)化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動部門要依托各種載體，加強(qiáng)勞動技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進(jìn)區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢，有針對性地制訂培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。夯實(shí)村組集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當(dāng)補(bǔ)償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收。

其次，開發(fā)商應(yīng)該保持良好的企業(yè)形象，不能^分追求利潤和搶奪村民的利益空間。配合政府工作，盡力實(shí)現(xiàn)共同的利益。自覺遵守法律法規(guī)，從考慮村民利益的角度出發(fā)，合理獲取應(yīng)得利潤。

最后，村民應(yīng)該看到城中村改造的發(fā)展前景，大力支持政府工作，全面考慮改造的成本和收益，降低預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，不盲目追求利益，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)和原則。積極主動參與各種政府培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，自主創(chuàng)業(yè)，為農(nóng)村建設(shè)盡自己最大的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]房慶方，馬向明，宋勁松.城中村：我國城市化進(jìn)程中遇到的政策問題[J].城市發(fā)展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村問題：形成、存續(xù)與改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2007.

[3]辛剛國.都市里的村莊―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社會主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（06）：9193.

篇4

【關(guān)鍵詞】 城中村改造 經(jīng)驗(yàn) 啟示

一、城中村改造的經(jīng)驗(yàn)

1、廣州市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)

廣州市是我國改革開放的前沿陣地之一，也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的區(qū)域性中心城市，其城市化進(jìn)程中的城中村改造頗具代表性。廣州市自2004年至2010年按照城鄉(xiāng)一體化的要求將全市138個(gè)城中村改造為現(xiàn)代城市社區(qū)，其城中村改造的經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)如下。

（1）先行試點(diǎn)，逐步推進(jìn)全市城中村改造。廣州市首先采取“一村一策”的辦法將位于中心城區(qū)的7個(gè)具有代表性的行政村作為改造試點(diǎn)，然后逐步在全市城中村改造中推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

（2）城中村軟硬環(huán)境改造分兩步進(jìn)行。第一步是通過“四項(xiàng)轉(zhuǎn)制”的辦法改造軟環(huán)境，即變建城區(qū)內(nèi)的城中村村民為居民，變村委會為居委會，變集體所有土地為國有，變村委會管理的集體經(jīng)濟(jì)為集體法人股東和村民個(gè)人股東共同持股的股份制公司，變城中村村委會管理為城市一體化統(tǒng)一管理。第二步是對硬環(huán)境的改造，即通過合理規(guī)劃，結(jié)合新式農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村改造的方式對城中村逐步進(jìn)行改造。

（3）采取了“政府指導(dǎo)+城中村自主改造”的模式。在城中村“安居”改造中，廣州市不主張引入開發(fā)商，堅(jiān)持城中村集體自主改造，改造資金的籌措采取“誰投資，誰受益”的原則，資金來源以村集體經(jīng)濟(jì)改制后的股份公司和村民個(gè)人出資為主，輔以銀行優(yōu)惠貸款，區(qū)市財(cái)政對部分市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)給予適當(dāng)資金支持。

2、深圳市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)

深圳市自1997年開始對城中村進(jìn)行改造，其改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下。

（1）試點(diǎn)推進(jìn)，嚴(yán)格城中村用地。深圳市的城中村改造試點(diǎn)是按照每鎮(zhèn)一村的辦法進(jìn)行，政府免費(fèi)提供設(shè)計(jì)方案、村民自主選擇對村民住宅進(jìn)行了連建、單元式統(tǒng)建改造。在城中村改造中，嚴(yán)格規(guī)定城中村土地使用要求，將城中村土地劃分為不準(zhǔn)發(fā)展區(qū)、控制發(fā)展區(qū)和非建設(shè)用地三類，并給城中村留出足夠的發(fā)展用地。改造中堅(jiān)持“以人為本”，改造重點(diǎn)是解決居住、綠化、公共設(shè)施以及環(huán)境等問題。

（2）政策規(guī)章指引，專門改造機(jī)構(gòu)實(shí)施。深圳市于2004年出臺了《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》等政策規(guī)章，為城中村改造的實(shí)施提供了有效的政策規(guī)章指引。此外，深圳市還成立了專門的城中村改造機(jī)構(gòu)，編制了城中村改造總體規(guī)劃，為城中村改造提供了強(qiáng)大的技術(shù)支撐。

（3）實(shí)施城中村改造準(zhǔn)入制度。深圳市對城中村的改造主要采取的是“政府+村集體+村民”的模式，同時(shí)允許部分城中村的改造引入開發(fā)商，并實(shí)施城中村改造準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入許可程序的改造項(xiàng)目和參與城中村改造開發(fā)的機(jī)構(gòu)設(shè)定準(zhǔn)入條件，以保障城中村改造的成功。

3、杭州市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)

杭州市自1998年開始啟動城中村改造，推行撤村建居。相對于其他城市，杭州市需要改造的城中村多位于西湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，由于城中村村民不愿意搬遷和風(fēng)景區(qū)內(nèi)不宜建設(shè)高樓大廈的原因，杭州市采取了統(tǒng)一規(guī)劃、原地安置、建筑控高等措施對城中村進(jìn)行了改造，其城中村改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下。

（1）政府主導(dǎo)。為順利推進(jìn)城中村改造，杭州市出臺了56個(gè)相關(guān)政策，成立了市、區(qū)兩級城中村改造指揮部和辦公室，專門負(fù)責(zé)城中村改造工作。安置城中村村民的多層公寓由政府統(tǒng)一規(guī)劃、組織開發(fā)，其建設(shè)采取“個(gè)人出資，市場運(yùn)作”原則，公寓小區(qū)內(nèi)外的公共設(shè)施和市政配套設(shè)施分別由區(qū)、市政府負(fù)責(zé)解決。

（2）撤村建居，村民變居民。在城中村改造中，杭州市撤銷了原來的行政鄉(xiāng)、村，設(shè)立了街道辦事處，轉(zhuǎn)城中村村民農(nóng)業(yè)戶口為非農(nóng)戶口，村民享受“兩低”、養(yǎng)老、醫(yī)療等與城市居民同等待遇的社會保障。

（3）土地政策。撤村建居后，原城中村集體土地依法征用為國有，并留出10%作為村鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；安居村民的多層公寓建設(shè)用地按照行政劃撥方式提供，且30%的多層公寓作為經(jīng)濟(jì)適用房由區(qū)政府公開向社會銷售，所得利潤則補(bǔ)貼小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。

4、珠海市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)

珠海市自2000年開始對建城區(qū)共26個(gè)城中村進(jìn)行改造，拆遷面積達(dá)260萬平方米，動遷人口近20萬。相比于深圳市“政府+村集體+村民”的城中村改造模式，珠海市則采用了“政府政策指導(dǎo)+開發(fā)商市場運(yùn)作主導(dǎo)”的方式對本市城中村進(jìn)行改造，其城中村改造經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)如下。

（1）目標(biāo)明確，堅(jiān)持規(guī)劃先行。為提高城市競爭力，珠海市以“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”為城中村改造的最高目標(biāo)，在改造時(shí)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施和綠地等要素的有機(jī)聯(lián)系，堅(jiān)持先規(guī)劃再實(shí)施的原則。在具體改造過程中，針對每個(gè)城中村的不同情況采用不同的改造方案，先易后難、逐步推進(jìn)城中村改造。

（2）采取“市場運(yùn)作主導(dǎo)、政府給政策”的改造模式。即在城中村改造中，政府并不直接投資，而是引入開發(fā)商投資、采取市場競爭機(jī)制確保城中村改造質(zhì)量，政府則承擔(dān)了制定城中村改造的原則、規(guī)劃的責(zé)任，并提供相應(yīng)的政策。

（3）政府讓利，照顧村民、開發(fā)商的利益。為調(diào)動需改造城中村村民的積極性，珠海市在拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制定了有利于村民的拆遷政策：對村民合法房屋按建造年份給予1：1至1：1.2的面積比進(jìn)行補(bǔ)償，對違章建筑給予建筑成本補(bǔ)償，拆遷期間的安置費(fèi)和房屋出租收入由開發(fā)商補(bǔ)償，并允許村民參與原村集體留用地等土地升值收益的分成。對于通過公開招標(biāo)中標(biāo)的開發(fā)商，珠海市政府為確保其可獲得25%以上的合理利潤給予了“拆一免二至三”的優(yōu)惠政策，即每拆1平方米房屋，免2-3平方米建筑面積的地價(jià)，并免去相應(yīng)的報(bào)建費(fèi)用。此外，所開發(fā)房屋的1/3用于城中村村民的回遷，其余2/3允許開發(fā)商用于商品房經(jīng)營使用。

二、城中村改造的不足

篇5

【論文摘要】隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村已經(jīng)成為我國城市質(zhì)量提高過程中急待解決的關(guān)鍵問題之一，其改造難度越來越大，改造 成本 也越來越高，已經(jīng)成為專家學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。文章從經(jīng)濟(jì)視角闡述了城中村拆遷改造中存在的問題，并以武漢市城中村拆遷改造為例提出相應(yīng)的對策措施。

一、城中村及存在的經(jīng)濟(jì)問題

改革開放以來，我國生產(chǎn)力水平大大提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)日益增強(qiáng)，城市化進(jìn)程也在不斷加速。在城市快速發(fā)展的過程中，城市建設(shè)用地急劇擴(kuò)張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設(shè)用地內(nèi)，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經(jīng)濟(jì)問題成為城市發(fā)展的障礙。

1、較少有相應(yīng)的集體企業(yè)等經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

城中村居 民主 要靠出租房屋獲取租金、征地補(bǔ)貼、城中村拆遷改造補(bǔ)償費(fèi)用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來源之一，城中村的違章 建筑 物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發(fā)展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏規(guī)劃

城中村的違章建筑多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，市政管網(wǎng)、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或規(guī)劃執(zhí)行力度不到位、 管理 不規(guī)范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產(chǎn)流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產(chǎn)出率低下主要表現(xiàn)為房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，呈現(xiàn)出城市景觀與 農(nóng)村 村落景觀共存的現(xiàn)象。

3、城中村房地產(chǎn)二級 市場 活躍

城中村土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對低廉的土地價(jià)格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍（例如，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易等），導(dǎo)致由于城市規(guī)劃實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。

另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑 材料 資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且還大大增加拆遷改造的補(bǔ)償費(fèi)用，增加拆遷改造成本，使國家整體利益損失嚴(yán)重。因此，經(jīng)濟(jì)視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價(jià)將更大，國家資產(chǎn)的損失將更慘重。

二、武漢市城中村改造現(xiàn)狀

1、武漢市城中村

根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的 行政 村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個(gè)城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及總 人口 35.66萬人， 農(nóng)業(yè) 人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當(dāng)于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。2004 年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據(jù)實(shí)際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市城中村分為三類：a類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；b類村為人均農(nóng)用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；c類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。并確定了首批進(jìn)行綜合改造的16個(gè)試點(diǎn)村，a類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造；b類村以項(xiàng)目開發(fā)的方式改造；c類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。在先行試點(diǎn)并借鑒其他城市改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。

2、武漢市城中村改造實(shí)踐

（1）創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變政府職能。城中村的形成是一個(gè) 歷史 過程，實(shí)際是城市發(fā)展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進(jìn)行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責(zé)任和使命，更是堅(jiān)持城市科學(xué)、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展理念的具體體現(xiàn)。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉(zhuǎn)變觀念，結(jié)合城市發(fā)展、土地整合、變城中村“二元”結(jié)構(gòu)為“一元”結(jié)構(gòu)的需要，從實(shí)現(xiàn)大規(guī)劃的需要出發(fā)，制定相關(guān)政策并采取相應(yīng)措施來保障武漢市城中村改造實(shí)踐的進(jìn)行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調(diào)配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經(jīng)濟(jì)利益的訴求，而且承擔(dān)了巨額補(bǔ)貼，在城中村居民的就業(yè)安安置以及社保方面承擔(dān)了無限責(zé)任。

（2）目標(biāo)明確，循序漸進(jìn)。武漢市出臺城中村綜合改造政策，確定了“五個(gè)轉(zhuǎn)變”的目標(biāo)：村民邊居民、村委會變社區(qū)、村集體經(jīng)濟(jì)變企業(yè)集團(tuán)、農(nóng)民變股民、集體土地變國有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點(diǎn)，后全面。通過股份制改造，將村集體經(jīng)濟(jì)組織依法改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，清理登記好債權(quán) 債務(wù) ，資產(chǎn)評估結(jié)果經(jīng)村民會議認(rèn)可，并報(bào)上級部門確認(rèn)；對村集體經(jīng)營性凈資產(chǎn)適當(dāng)扣除 社會 保障和 公共 事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權(quán)量化的資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，規(guī)劃編制、建設(shè)管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和控制指標(biāo)，按城市規(guī)劃、管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）引進(jìn) 市場 化道路，推動城中村改造。土地出讓實(shí)行徹底的市場化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓，有效的避免政府低估地價(jià)以及房地產(chǎn)商與村之間進(jìn)行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規(guī)定：“開發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè) 成本 和本宗地價(jià)之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體 經(jīng)濟(jì) 組織在爭取自行改造的競爭中處于有利地位；另一方面則可以給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。為避免基礎(chǔ)設(shè)施配套資金無法落實(shí)，規(guī)定土地出讓金、增值收益的60％劃轉(zhuǎn)給城中村所在的區(qū) 財(cái)政 專戶儲存，專用于城中村綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)狻⒐╇?、電信、郵政等；40％由市政府統(tǒng)籌用于城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

三、關(guān)于武漢市城中村改造的建議

1、進(jìn)一步建立健全地方 法律 法規(guī)

武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。基于城中村改造工作的政策性，如果沒有相應(yīng)的法律法規(guī)作為 指導(dǎo) ，會因?yàn)?管理 人員的素質(zhì)差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會有的人利用手中的權(quán)利以權(quán)謀私，損害集體和村民的利益。政府應(yīng)該根據(jù)武漢市的實(shí)際情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)來指導(dǎo)城中村的改造，嚴(yán)格控制操作程序，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)管。

2、妥善解決就業(yè)、 社會 保障等配套制度安排

城中村失地村民的就業(yè)和社會保障問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求。應(yīng)該采取各種措施，大力促進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)。原村集體所有財(cái)產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員。可以用發(fā)展都市 農(nóng)業(yè) 的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。及早培育經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為村民安居樂業(yè)創(chuàng)造條件，為 農(nóng)村 城市化奠定良好基礎(chǔ)。改造后的城中村的村民理應(yīng)享受城市居民同等的養(yǎng)老 保險(xiǎn) 、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等社會保障待遇，應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)與城市居民相對接近、便于以后與城鎮(zhèn)社保體系相銜接的操作方案，先養(yǎng)老保險(xiǎn)，后醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)，因地制宜、循序漸進(jìn)。

3、合理調(diào)整利益關(guān)系

城中村改造過程中，土地市場化，政府應(yīng)讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進(jìn)市場土地量的占比肯定會提高，市場關(guān)注度也會提高。但由于城中村改造中土地地塊零碎不規(guī)則，利用效率不高，隨著城中村的土地逐步掛牌，競爭可能會日趨激烈。為了調(diào)動城中村改制企業(yè)參與的積極性，并保護(hù)村與合作伙伴的合法利益，保證改造工作的平穩(wěn)推進(jìn)，政府可考慮對城中村土地掛牌交易減免規(guī)費(fèi)，并在土地出讓、土地增值收人中，拿出一定比例實(shí)行“以獎(jiǎng)促改”，或明確一定的比例用于城中村改造 公共 設(shè)施建設(shè)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 周新宏：城中村問題：形成、存續(xù)與改造的 經(jīng)濟(jì)學(xué) 分析[d].上海：復(fù)旦大學(xué)，2007.

篇6

關(guān)鍵詞：城中村；改造

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-00-01

一、城中村的定義及形成的原因分析

1.城中村的定義

城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi)，且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有，居民也基本上屬于非農(nóng)化的村落。正如楊安在城鄉(xiāng)建設(shè)雜志文中描述道，“繁華的鬧市里，縱橫的道路邊排列著一幢幢漂亮氣派的新現(xiàn)代建筑，在現(xiàn)代建的背后卻往往有一大群坐落無序、高低不齊、新舊不一的農(nóng)舍。整座昔日的農(nóng)莊被包裹在現(xiàn)代城市建筑中。真正的農(nóng)莊是農(nóng)舍加周圍的田園，充滿宜人的鄉(xiāng)土氣息和田園風(fēng)光。而城中村卻是農(nóng)舍加周圍的水泥高樓，充滿了城鄉(xiāng)間的不協(xié)調(diào)。農(nóng)村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見?！?/p>

2.城中村的形成的原因分析

我們從城中村歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)其形成的主要原因：

從客觀上來說，是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的結(jié)果。改革開放的近30年中，城市化的進(jìn)程加速發(fā)展，我國的城市數(shù)目從1978年的320個(gè)發(fā)展到現(xiàn)在的662個(gè)。城市建成區(qū)面積也由3.6萬平方公里擴(kuò)大到9萬多平方公里。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。村莊進(jìn)入城市，形成了城中村。

從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指城市和農(nóng)村分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三個(gè)方面：

1.村民安置補(bǔ)償費(fèi)。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成區(qū)生活。那么對村民的安置補(bǔ)償費(fèi)，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償這是村民最關(guān)心的問題。拆遷補(bǔ)償應(yīng)包括：一是房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；二是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；三是搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價(jià)格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，或協(xié)商確定合理的拆賠比。

2.土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項(xiàng)目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當(dāng)今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償?shù)氖袌龈偁幦〉猛恋厥褂脵?quán)。土地使用權(quán)不是無限而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運(yùn)用土地使用權(quán)。地價(jià)不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運(yùn)作有三種模式可借鑒：一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國有土地，由政府負(fù)責(zé)安置村民及補(bǔ)償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā)；二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運(yùn)作開發(fā)土地；三是村集體成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利用。這三種方式各有其特點(diǎn)：第一種從城市總體發(fā)展觀點(diǎn)來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標(biāo)，但政府往往資金有限，難以遂人心愿。其他兩種都是以集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。

3.土地重新規(guī)劃建設(shè)成本。開發(fā)商對“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費(fèi)用有：建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建安工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等。

三、城中村改造的難點(diǎn)分析

城中村的改造不同于城市進(jìn)程中的舊城改造，城中村改造涉及土地的轉(zhuǎn)制、村集體和村民的出租屋問題。這些問題與村民的利益交織在一起，遠(yuǎn)比一般的舊城改造問題復(fù)雜得多。

1.改造模式與改造主體問題

由于城中村所需改造資金數(shù)額巨大，因地制宜地設(shè)計(jì)好各村的改造方案，解決改造模式與改造主體問題，是改造計(jì)劃制定的前提?，F(xiàn)行的一般改造模式主要是下面三種模式：一是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。二是村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式政府支持力度比較大（比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面），適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況；三是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式，開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，可以緩解政府資金的局限性，減少社會問題。這種模式將會成為改造的主要模式。

2.改造程序及優(yōu)惠政策問題

城中村現(xiàn)有土地屬集體所有，在改造過程中涉及土地的轉(zhuǎn)制，因此在改造過程中必須將土地所有制轉(zhuǎn)成國有土地所有制，轉(zhuǎn)制后，牽涉到開發(fā)用地合法手續(xù)問題。如果完全采用市場化的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓模式，將增加開發(fā)商獲取土地的成本，從而加大市場運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

3.村民的阻力問題

目前，城中村村民收入主要靠集體經(jīng)濟(jì)和出租屋收入，改造后的拆遷安置補(bǔ)償成為制約城中村改造進(jìn)程最大的障礙，村民現(xiàn)有出租屋經(jīng)濟(jì)收益是所有的出租屋這些房屋改造的機(jī)會成本，因而村民只愿意接收面積補(bǔ)償。城中村現(xiàn)有容積率已接近或達(dá)到城市規(guī)劃的上限，如果要使項(xiàng)目盈利，勢必要提高容積率，而突破城市規(guī)劃的界限。從目前一些城市的改造來看，改造后村民依舊過著以出租收入為主的生活，沒有實(shí)現(xiàn)村民生存方式的轉(zhuǎn)變。因此改造面臨村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。

四、城中村改造的幾點(diǎn)思路

1.將村民重新納入教育培訓(xùn)計(jì)劃，使其能夠真正適應(yīng)城市社會生活的轉(zhuǎn)變

城中村改造不是單純的城市建設(shè)問題，很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造的問題，改造后村民的生存方式根本沒有得到改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此城中村改造應(yīng)重新將村民納入教育培訓(xùn)計(jì)劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。村民自主創(chuàng)業(yè)、自力致富需要好的帶頭人，改造后的城中村也需要合格的管理者，因此有必要加強(qiáng)“原村官”的教育培訓(xùn)，使其能夠適應(yīng)現(xiàn)代城市社區(qū)管理要求的轉(zhuǎn)變。

2.在改造的拆遷安置補(bǔ)償方案中，重新籌集村民的社會保險(xiǎn)基金、教育培訓(xùn)基金及風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)基金

對承擔(dān)了村民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險(xiǎn)功能的集體物業(yè)，建議采取實(shí)物補(bǔ)償與現(xiàn)金補(bǔ)償相結(jié)合的方式，重新建立起村民社會保險(xiǎn)基金及風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)基金?；鸢船F(xiàn)代股份制企業(yè)方式運(yùn)作，盈利不再以分紅的形式發(fā)給村民，而是為村民提供社會保險(xiǎn)及公共福利開支。這樣既可以為村民提供基本的保障，又可以減少村民的阻力，最重要的是斷絕村民對集體經(jīng)濟(jì)的依賴，鼓勵(lì)村民自食其力，打破以往那種無所事事、游手好閑的生存狀態(tài)。

3.因地制宜，制定出各村改造的優(yōu)惠政策

對于城中村改造的高額成本，為使改造具有投資的吸引力，將土地市場價(jià)格作為取得土地的機(jī)會成本，將拆遷安置回遷成本作為取得土地的價(jià)格，在容積率和優(yōu)惠政策方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，使改造項(xiàng)目具有競爭力。一般城中村現(xiàn)有容積率較高，僅采用容積率的手段來提高項(xiàng)目的可行性則勢必造成容積率居高不下的情況，因此城中村改造應(yīng)因地制宜在土地出讓金及城市建設(shè)配套費(fèi)上給予優(yōu)惠，使?jié)M足城市規(guī)劃要求的條件下增加項(xiàng)目的可行性。

4.將城中村改造納入城市發(fā)展建設(shè)計(jì)劃，規(guī)范城中村改造

篇7

關(guān)鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國各個(gè)城市都在積極地推動與擴(kuò)大城市規(guī)模，對此就出現(xiàn)了我國特殊的社會現(xiàn)狀――“城中村”，城中村是城市擴(kuò)張的必然結(jié)果，其已經(jīng)被城市所包圍，城中村居民屬于農(nóng)民但是其生活習(xí)慣、工作崗位以及思想觀念已經(jīng)全部的融入到城市中。由于城中村的規(guī)劃建設(shè)等沒有統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)果，出現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)象成為必然，其與城市環(huán)境建設(shè)存在巨大反差，因此為了城市環(huán)境的優(yōu)化、解決城市用地緊張問題，城中村改造再建工程是城市建設(shè)的重要內(nèi)容。

1 城中村改造再建的必要性

1.1 實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程 城市是一個(gè)地區(qū)的中心，其城市環(huán)境對當(dāng)?shù)氐男蜗缶哂兄匾淖饔?，而城中村由于其環(huán)境差已經(jīng)影響了城市的總體環(huán)境，所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。

1.2 實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展城市發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

1.3 實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量 通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會使原來的城中村融入城市，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享城市發(fā)展帶來的成果。

2 城中村改造再建工程存在的問題

城中村改造再建工程涉及城中村每個(gè)公民的切身利益，同時(shí)由于城市用地緊張程度越來越明顯，城市房價(jià)也越來越高，城市改造再建工程已經(jīng)不再是簡簡單單的工程建設(shè)的問題，其必須要正確的處理許多問題，既有工程建設(shè)管理的問題還有與城中村居民的關(guān)系等等。

2.1 城中村再建工程施工方對再建工程缺乏有效的規(guī)劃，影響再建工程的施工進(jìn)度 城中村再建工程對于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會不配合再建工程，最常見的現(xiàn)象就是“釘子戶”的出現(xiàn)，可以說造成此種現(xiàn)象發(fā)生的原因是多方面：一是由于城中村居民認(rèn)為自己的利益沒有得到足夠的滿足，他們預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)際獲得利益相差甚遠(yuǎn)，并且他們的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益超出城中村再建工程改建成本預(yù)期的范圍；二是一些施工方在對待改建工程時(shí)其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結(jié)果就會導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終到時(shí)施工時(shí)間被無限的延長。

2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預(yù)計(jì)性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機(jī)構(gòu)，還要成立專門的城中村改造再建動員機(jī)構(gòu)，因?yàn)槌侵写逶俳üこ绦枰鸪恍┚用竦淖≌龋茐囊徊糠秩说膫€(gè)人利益，這些問題解決起來是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動員機(jī)構(gòu)等，而這些機(jī)構(gòu)的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場地等，這些都需要額外的費(fèi)用，而這些費(fèi)用具有不可變性；其次城中村再建工程是對城中村舊的農(nóng)村規(guī)劃給予否定，而這些新的規(guī)劃會導(dǎo)致一部分居民的反對，因此為了實(shí)現(xiàn)城中村再建工程的順利進(jìn)行，施工方往往要支付給城中村居民相當(dāng)高的費(fèi)用，而且這些費(fèi)用體現(xiàn)在支付居民費(fèi)用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費(fèi)用；最后城中村成本控制還具有延續(xù)性的不確定性，城中村改建工程并不是簡簡單單的重拆重建，而是改建的工程會改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的生活習(xí)慣以及經(jīng)濟(jì)收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續(xù)生活問題，而這些問題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒有辦法預(yù)算的。

2.3 城中村再建改造工程資金來源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因?yàn)槌侵写逶俳ǜ脑旃こ滩粌H需要大量的資金進(jìn)行工程建設(shè)，還要涉及到房屋安置、貨幣過度等，因此現(xiàn)在的城中村再建工程多數(shù)采取“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產(chǎn)的影響，對此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開發(fā)商投資，由開發(fā)商進(jìn)行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來源也主要集中在向銀行機(jī)構(gòu)的信貸支持。

3 加強(qiáng)城中村再建工程管理的措施

3.1 合理安排施工方對施工進(jìn)度的科學(xué)管理 城中村改造再建工程在施工的過程中一定要嚴(yán)格按照工程預(yù)期進(jìn)行施工，首先施工管理方要協(xié)調(diào)好與施工建設(shè)相關(guān)的人員，為工程施工建設(shè)提供足夠的條件，將施工的硬件設(shè)施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關(guān)系，城中村改造再建工程常常會影響周圍居民生活，因此為了避免發(fā)生擾民時(shí)間，影響工程進(jìn)度，施工管理方一定要做好工程建設(shè)的前期宣傳工作，爭取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，將施工建設(shè)過程中的難題給城中村集體進(jìn)行說明與講解，將一些施工過程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。

3.2 擴(kuò)大城中村再建工程資金來源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個(gè)人的投資是很難完成城中村建設(shè)的，因此作為施工方要充分利用行政調(diào)控與市場機(jī)制的聯(lián)合作用，采取多種模式下的資金合作運(yùn)作模式，進(jìn)而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問題，首先鼓勵(lì)城中村居民增強(qiáng)對再建工程的認(rèn)識，提高對工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高金融機(jī)構(gòu)對城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。

3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進(jìn)行城中村再建工程前一定要明確改造目標(biāo)，確定改造后的工程用途以及再造規(guī)模等，規(guī)劃好城中村基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是與周圍建筑相適應(yīng)的的配套設(shè)施要進(jìn)行充分的建設(shè)，對于屬于交通不便的城中村一定要科學(xué)的規(guī)劃好基礎(chǔ)道路設(shè)施；其次在工程設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格控制成本支出，城中村改造再建項(xiàng)目要聘請具有高資質(zhì)的設(shè)計(jì)人員、造價(jià)人員等對改造項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，通過合理的工程設(shè)計(jì)原理，通過改變再建工程的設(shè)計(jì)方法，將再建工程的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)發(fā)揮到最大，爭取做到以最小的費(fèi)用支出獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；最后實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度，城中村改造再建工程應(yīng)該按照設(shè)計(jì)書以及投資預(yù)算等進(jìn)行資金預(yù)算的初步設(shè)計(jì)，并且按照初期設(shè)計(jì)圖紙等在保證工程的前提下對工程進(jìn)行層層限額設(shè)計(jì)，將工程造價(jià)盡量控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。

3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)管理、集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、社會保障等各個(gè)方面。要充分調(diào)動村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對象，又是改造主體，采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實(shí)施改造。將城中村改造納入農(nóng)村危舊土坯房改造政策，享受相關(guān)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。對城中村改造宅基地集體用地可按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項(xiàng)用于新村配套建設(shè)和城中村改造的虧損補(bǔ)貼。對城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，并享受社會保障、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。因城中村改造增加的就業(yè)崗位及一些公益性社會崗位，優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。將城中村改造中的村民納入社會保障體系，實(shí)行好失地農(nóng)民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)，使農(nóng)民真正融入城市變?yōu)槭忻瘛?/p>

4 結(jié)束語

總之，城中村改造再建工程涉及的問題比較復(fù)雜，尤其是在施工過程中需要施工管理方采取科學(xué)的管理措施促進(jìn)城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關(guān)系，最終提高城中村改造再建工程的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[4]秦敏，張軍紅，我國城市化進(jìn)程中城中村問題初探[J].沿海企業(yè)與科技，2009（1）.

篇8

[關(guān)鍵詞]城中村；改造；生態(tài)城市；建設(shè)；城市化

城中村是農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，出現(xiàn)了越來越多的滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)的“都市里的村莊”，成為城市發(fā)展的絆腳石。作為我國城市化的一種特殊的城市空間現(xiàn)象，被視為我國城市發(fā)展的難點(diǎn)問題。城市發(fā)展是人類文明進(jìn)步的象征，城市化的浪潮在逐步地改變著城市原有的面貌。隨著城市規(guī)模的不斷增大，城市生存環(huán)境的逐漸惡劣。生態(tài)城市的觀念日益得到人們的支持。與此同時(shí)我們提出了改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市目標(biāo)，那么該如何改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市，又該怎樣改造城中村及建設(shè)生態(tài)城市才能適應(yīng)社會發(fā)展的需要?這些都是本文探討和深思的問題。

一、城中村的改造

(一)“城中村”的形成

城中村形成的原因之一是城市化進(jìn)程快速發(fā)展，城市的數(shù)量、建成區(qū)面積不斷增加、增大是以征收原有城市周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。失地的農(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成了“城中村”。另外，城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的根本原因。隨著城市的發(fā)展，城中村的區(qū)域優(yōu)勢得以彰顯。因村民自建住房成為城市外來人員的首選而快速增值。土地及房屋租金收益最大化致使“城中村”形成的加劇。

(二)城中村改造的必要性

城市的迅速發(fā)展帶來一系列的城市問題，所謂的城市病，不但涉及自然環(huán)境。而且涉及人文環(huán)境的問題。隨著城市化的飛速發(fā)展，越來越多的土地被納入城市范圍，越來越多的城中村在城市中出現(xiàn)，成為城市發(fā)展的障礙。

以哈爾濱為例，每年供暖期近半年，煤炭燃燒致大氣污染程度較重。因此，改善其城市的小氣候意義重大。因此，城中村改造過程中使城市的發(fā)展更加適合人類的居住，對城市的整體環(huán)境的改善具有積極的意義。

二、生態(tài)城市的建設(shè)

(一)生態(tài)城市的含義與標(biāo)準(zhǔn)

生態(tài)城市是“以人為中心的城市環(huán)境系統(tǒng)，研究側(cè)重于環(huán)境特征、要素結(jié)構(gòu)功能的變化，以及污染物的環(huán)境行為和有效的途徑”，其內(nèi)涵遠(yuǎn)不僅在于經(jīng)濟(jì)高效、環(huán)境宜人的外表，其更重要的意義在于其社會和諧，對人性的尊重。

建設(shè)生態(tài)城市，要以自然、社會和經(jīng)濟(jì)三方面協(xié)調(diào)發(fā)展為基礎(chǔ)。首先，在開發(fā)建設(shè)活動過程中既要保持在自然環(huán)境所能夠承載的范圍內(nèi)，又要減少對自然環(huán)境的消極影響；其次，堅(jiān)持以人為本，滿足人的物質(zhì)和精神需求，創(chuàng)造自由、平等、公正、穩(wěn)定的社會環(huán)境；再次，保護(hù)和合理利用自然資源和開發(fā)新能源，實(shí)現(xiàn)資源的高效、循環(huán)利用。

(二)生態(tài)城市建設(shè)的必要性

城市在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也給城市的生態(tài)環(huán)境造成了很大的壓力。以環(huán)境污染和社會失序?yàn)榇鷥r(jià)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給生存環(huán)境帶來了嚴(yán)重的威脅。人們逐漸意識到建設(shè)生態(tài)城市的必要性。

第一，建設(shè)生態(tài)城市有利于促進(jìn)生活質(zhì)量提高。城市生態(tài)問題的實(shí)質(zhì)是人與自然關(guān)系的失調(diào)，解決的根本途徑是協(xié)調(diào)它們之間的關(guān)系。

第二，建設(shè)生態(tài)城市有利于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。解決結(jié)構(gòu)性污染問題根本在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提高資源的利用率。

第三，建設(shè)生態(tài)城市有利于優(yōu)化投資環(huán)境。良好的生態(tài)環(huán)境是建設(shè)國際化城市的重要條件。優(yōu)美的城市環(huán)境有利于吸引投資、發(fā)展旅游業(yè)。

三、城市化與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展

(一)加強(qiáng)城中村改造，推進(jìn)城市化進(jìn)程

城中村改造不僅是農(nóng)村、農(nóng)民的事情，更是城市發(fā)展的大事，作為城市建設(shè)的重點(diǎn)在城中村的改造過程中，要時(shí)刻注意城中村改造過程中出現(xiàn)的生態(tài)環(huán)境問題。

在城中村的改造過程中。不僅要進(jìn)行城中村的環(huán)境改造，同時(shí)也要對當(dāng)?shù)氐拇迕竦乃刭|(zhì)方面進(jìn)行提高，采取不同的措施。居住景觀的改變之外，更重要的是內(nèi)在的自然融入，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向市民、農(nóng)村向城市的兩大轉(zhuǎn)變。

(二)加快生態(tài)城市建設(shè)。促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展

進(jìn)行宣傳保護(hù)環(huán)境方面的知識。提高人們保護(hù)環(huán)境的意識，提高個(gè)人素質(zhì)及修養(yǎng)。一方面，應(yīng)該及時(shí)處理生活垃圾，倡導(dǎo)“愛護(hù)環(huán)境，人人有責(zé)”：另一方面，建立完善的監(jiān)督機(jī)制，督促當(dāng)?shù)鼐用窈蜁鹤【用裰鸩綐淞h(huán)境意識。

生態(tài)城市建設(shè)要以城市生態(tài)系統(tǒng)為主體，城中村的改造要以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為宗旨，城市化發(fā)展要“以人為本，天人合一”的理念為建設(shè)目標(biāo)。

(三)城中村的建設(shè)與生態(tài)城市的建設(shè)要注意以下幾點(diǎn)：

1.在城市的發(fā)展過程中采取密集發(fā)展城市的形式，在哈爾濱的許多城中村都有公交到達(dá)，例如哈達(dá)村在哈站直接有公交車經(jīng)過。這樣可以有效的減低人均能源消耗。

2.城市化發(fā)展要實(shí)行傳統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)開發(fā)向現(xiàn)代化的生態(tài)建設(shè)轉(zhuǎn)變。面對城市發(fā)展適合人居，注意產(chǎn)業(yè)在該區(qū)環(huán)境中的影響，注意綠地和三廢的排放程度。

3.加強(qiáng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域流和互動，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化成長。在發(fā)展城中村的過程中，必須與生態(tài)城市發(fā)展相適應(yīng)。

篇9

城市的發(fā)展是一個(gè)不斷再建設(shè)的過程，包括改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。然而，隨著社會進(jìn)步，現(xiàn)代化城市不斷的發(fā)展，城市和農(nóng)村接合部區(qū)域內(nèi)的集體土地逐步地轉(zhuǎn)化為國有土地，城市中也必然會出現(xiàn)大量不適應(yīng)城市發(fā)展和居民生活水平提高的特殊現(xiàn)象，在城市里仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的特殊社區(qū)，成為城市中不和諧的部分，即通常所講的“城中村”。所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的過程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，但在土地權(quán)屬、戶籍、組織制度、行政管理體制以及生活方式上仍然保留著農(nóng)村模式的特殊城市社區(qū)。它既指社區(qū)不和諧物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)狀態(tài)的改變，同時(shí)也包括在有意識的引導(dǎo)或推動下，為實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)社會層面的優(yōu)化，而對社區(qū)實(shí)施的組織及制度層面的變遷。①其土地的利用有以下主要特點(diǎn)：(1)土地權(quán)屬的變化：鄉(xiāng)村土地所有權(quán)通過各種土地流轉(zhuǎn)程序，將由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校?2)土地用途的不穩(wěn)定性：隨著城市化的進(jìn)程，土地利用類型將由土地利用類型向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)變；(3)土地升值潛力大，土地使用價(jià)格轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)價(jià)格。②但是，現(xiàn)行征地制度不夠完善，應(yīng)盡快地構(gòu)建與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)制度；加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民與土地使用權(quán)的關(guān)系不再凝固化，對城市化進(jìn)程將起到極大的推動作用。

“城中村”形成的主要原因

從客觀上來說，“城中村”的形成是城市化進(jìn)程加速發(fā)展的產(chǎn)物，我國的城市數(shù)目從1978年的300多個(gè)發(fā)展到現(xiàn)在的660多個(gè)，城市建成區(qū)面積也擴(kuò)大了兩倍以上。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。從主觀上來說，“城中村”的形成是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度，國家實(shí)施了城鄉(xiāng)不同的戶籍、糧食供給、教育、就業(yè)、養(yǎng)老、住宅等制度。③二元管理體制使得“城”與“村”分屬不同的機(jī)構(gòu)體系管理，縣城在對城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村宅基地的土地使用、建設(shè)管理方面存在一定的真空，城市規(guī)劃管理范圍及建設(shè)管理法規(guī)對農(nóng)村集體所有的宅基地、留用地等的管理無效，這種制度的存在，是造成“城中村”的根本制度原因。因此，加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民與土地使用權(quán)的關(guān)系不再凝固化，對城市化進(jìn)程將起到極大的推動作用。④

“城中村”改造對促進(jìn)城市化有著重要的意義

有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置?！俺侵写濉蓖恋乩寐实?，通過改造，有利于優(yōu)化土地資源配置，為城市發(fā)展提供了空間；同時(shí)，也有利于解放土地和勞動力，實(shí)施集約化經(jīng)營。如：將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的土地集中起來，根據(jù)城市土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地投入市場。

有利于改善城市環(huán)境，提升城市競爭力。城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化和科技的集中地，也是政治、社會管理的中樞，是當(dāng)今社會的主體。⑤“城中村”的改革改造是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境、提升城市競爭力的迫切需要。通過改造可改善城市形象，提高城市品位和競爭力，為擴(kuò)大現(xiàn)代化城市的經(jīng)濟(jì)效益提供動力。

有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質(zhì)?！俺侵写濉毕鄬Ψ忾]，村民基本保持農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環(huán)境臟亂差。通過改造，促其向現(xiàn)代城市方式轉(zhuǎn)變，思想觀念、行為方式、整體素質(zhì)、居住環(huán)境都能得到提高?！俺侵写濉贝迕褚?yàn)槭チ烁兀巡豢赡苓M(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。進(jìn)行“城中村”改造，隨之而來的是對村民進(jìn)行技能培訓(xùn)，為村民素質(zhì)提高，增強(qiáng)就業(yè)競爭力提供保證，幫助其在就業(yè)市場找到一席之地。

有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。通過改造，舊的村落建成現(xiàn)代化的公寓小區(qū)，配以良好的公建設(shè)施和科學(xué)的物業(yè)管理，使居住環(huán)境大大改善，違章建筑基本杜絕，社會治安明顯好轉(zhuǎn)，為良好的城市管理提供了保障。

更好地維護(hù)農(nóng)民的利益。只要符合政府的土地使用規(guī)劃，就應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)地使用權(quán)的自由交易。當(dāng)農(nóng)地改變用途時(shí)，開發(fā)者必須從按照規(guī)劃加以保留的土地使用者那里購買足夠“份額”的土地開發(fā)權(quán)，充分補(bǔ)償失地農(nóng)民所損失的機(jī)會受益，保證其今后生活水平不會下降。⑥

“城中村”改造面臨的問題

目前，“城中村”改造領(lǐng)域面臨以下幾個(gè)亟待解決的問題：

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。建筑密度大，違章建筑泛濫，安全隱患多。有的城中村建筑密度達(dá)到70%甚至更高，形成“一線天”、“貼面樓”等現(xiàn)象。因?yàn)槿狈Ρ匾南劳ǖ?，消防安全隱患嚴(yán)重。環(huán)境衛(wèi)生、防洪排澇、生活服務(wù)等市政建設(shè)和公共配套設(shè)施普遍缺乏。電力、電信、供水管線走向雜亂。物業(yè)管理缺乏，衛(wèi)生死角多，垃圾遍地?！俺侵写濉背蔀榄h(huán)境“臟、亂、差”及生活質(zhì)量低下集中地區(qū)。

不少“城中村”成為“兩不管”地區(qū)。一些城區(qū)邊緣及新劃歸城區(qū)的“城中村”至今仍是城市管理的空白地區(qū)；無法對這些區(qū)域內(nèi)的宅基地、留用地實(shí)施有效的管理。

成為社會治安薄弱地區(qū)。各種違法和違章建筑泛濫，公共安全隱患多，刑事犯罪率高?！俺侵写濉敝芯奂舜罅康耐鈦砣丝?，又缺乏嚴(yán)格的管理，極易成為違法犯罪的溫床。

土地流轉(zhuǎn)過程中資產(chǎn)流失較為嚴(yán)重?！俺侵写濉敝屑w資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清，流失嚴(yán)重；國有土地和集體土地的界限、權(quán)屬不清；非法轉(zhuǎn)讓宅基地、違法開發(fā)等問題比較嚴(yán)重；一些具有較大增值空間的土地，被征用后，長期閑置；還有的為逃避政府查處，只投入少量人力物力，開發(fā)一小部分，其余的等待更大的升值后再開發(fā)。

已成為新市民的農(nóng)民邊緣化傾向明顯?！俺侵写濉贝迕竦尼t(yī)療、社會保險(xiǎn)等仍被排除在城區(qū)之外，缺乏有效的制度保障。

“城中村”的存在不但阻礙了城市的發(fā)展，同時(shí)也制約著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。可耕土地的減少不能形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，無法形成規(guī)模效應(yīng)，造成投入多、產(chǎn)出少、銷售難的局面?！俺侵写濉爆F(xiàn)象已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)，如不盡快扭轉(zhuǎn)其現(xiàn)狀，不僅延緩城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的進(jìn)程，還在很大程度上困擾城市現(xiàn)代化建設(shè)。2003年9月30日鄭州市人民政府頒布了《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》，從而為進(jìn)一步規(guī)范“城中村”改造、加快城市化進(jìn)程、改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，提供了幫助。

應(yīng)注意和做好的幾項(xiàng)工作

“城中村”改造涉及的面較廣。包括：

“城中村轉(zhuǎn)制”，即城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。轉(zhuǎn)制后的“城中村”按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國有土地，村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市居民戶口；轉(zhuǎn)制中集體資產(chǎn)的處置原則；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資等。

規(guī)劃管理：“城中村”改造總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃；按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細(xì)規(guī)劃。

土地管理：“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照國有土地進(jìn)行管理，并依法確認(rèn)國有土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)證、土地用途的評估、補(bǔ)償?shù)取?/p>

建設(shè)和拆遷安置：建筑物、構(gòu)筑物的拆除；安排原村民居住用房；優(yōu)惠政策等。

在實(shí)際工作中我們應(yīng)當(dāng)注意把握好以下幾個(gè)方面：

實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃?！俺侵写濉备脑焐婕敖ㄔO(shè)、發(fā)展計(jì)劃、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、規(guī)劃、土地、民政、教育、房管、公安、法制等諸多行政部門；同時(shí)要求以城市總體規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，把“城中村”納入城市規(guī)劃管理之中，加大城市規(guī)劃宣傳力度，建立城市規(guī)劃展覽系統(tǒng)。嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照城市總體規(guī)劃、城市建設(shè)的要求，編制“城中村”改造詳細(xì)規(guī)劃?？傊?，“城中村”改造必須統(tǒng)籌安排，各職能部門協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

依法確定權(quán)屬。一是已經(jīng)依法審批的建房，《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)土地屬于國家所有”，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)不應(yīng)該存在集體土地這種形式，依法進(jìn)行管理和分批次征為國有，“城中村”的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，按照國有土地進(jìn)行管理，并依法確認(rèn)國有土地使用權(quán)，辦理國有土地使用權(quán)證。各種手續(xù)齊全的完全合法的房屋，予以確權(quán)。二是經(jīng)過處理的違法建房。主要是在違法用地大清查中已作處理，原則上亦予以認(rèn)可。三是對少批多占的房屋，嚴(yán)格按批文確權(quán)，對超建的房屋一律視為違法建筑，不予確權(quán)。要防止濫用土地征用權(quán)和侵害被征土地權(quán)利人的利益的情況發(fā)生，就必須依法辦事。在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府設(shè)立獨(dú)立的整地認(rèn)定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對事業(yè)的目的進(jìn)行審查；增加公告和通知程序，規(guī)定土地他項(xiàng)權(quán)利人在一定期限內(nèi)到有關(guān)部門備案申報(bào)權(quán)利；賦予被整地人對土地征用和整地補(bǔ)償決定的異議權(quán)；建立對異議的復(fù)議和訴訟程序。⑦

尊重農(nóng)民利益。切實(shí)把保護(hù)農(nóng)民的利益放在工作的首位。村民的合法權(quán)益能否得到保護(hù)，村民的收入及生活質(zhì)量能否提升，是衡量“城中村”改造成敗的關(guān)鍵。因此，要制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，把保護(hù)村民利益作為“城中村”改造的基本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。根據(jù)舊村拆遷安置的計(jì)劃，土地管理部門與拆遷所分期簽訂委托拆遷協(xié)議，驗(yàn)收后支付拆遷補(bǔ)償資金。要提高對失地農(nóng)民的補(bǔ)償水平，征地、拆遷應(yīng)補(bǔ)給農(nóng)民的費(fèi)用要根據(jù)“公正、公平、公開”的原則，如數(shù)交給農(nóng)民，并建立相應(yīng)的監(jiān)督制度。除著力解決失地農(nóng)民培訓(xùn)與就業(yè)外，還要推動村民的社會保障制度與城區(qū)的對接。

圍繞征地補(bǔ)償，應(yīng)加緊建立土地價(jià)格評估制度，通過評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在征地過程中應(yīng)賦予農(nóng)民應(yīng)有的權(quán)利，讓農(nóng)民享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、訴訟救濟(jì)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換以確認(rèn)的原房屋建筑面積為依據(jù)，結(jié)合考慮拆遷安置人口，確定安置房面積。此外，還要發(fā)給搬家費(fèi)、過渡安置費(fèi)和提前拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。⑧從開發(fā)區(qū)整體功能布局的角度，對安置房實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一定點(diǎn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一配套公建設(shè)施，并打破原行政村的區(qū)域，采取集中聯(lián)建方式，以提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的共享和利用率，節(jié)省開發(fā)改造投資成本。以提高土地集約利用率。

辦好權(quán)證。應(yīng)建立健全集體土地產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則和產(chǎn)權(quán)監(jiān)管制度，推動和規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，以保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的平等法律地位。嚴(yán)格按政策辦理土地使用證和房產(chǎn)證，按一戶一宅的要求，對拆遷戶發(fā)放國有土地使用證。實(shí)行全村“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，對該村所剩的集體土地，由土管部門進(jìn)行勘查測量，核定面積，簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，預(yù)付回收土地補(bǔ)償費(fèi)，將集體土地征為國有。

總之，“城中村”改造工作，要能夠真正地促進(jìn)城市的管理和城市化進(jìn)程的推進(jìn)。

注 釋：

①藍(lán)宇蘊(yùn)：《論城中村改造的社會基礎(chǔ)》，《華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)》，2007(3)。

②陳麗：《城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村土地利用與流轉(zhuǎn)分析》，《經(jīng)濟(jì)問題探索》，2006(6)。

③⑥袁鋮：《二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中的中國農(nóng)地法律制度創(chuàng)新》，《法商研究》，2007(3)。

④王志宏：《城市化與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度關(guān)系研究》，《邊疆經(jīng)濟(jì)文化》，2005(3)。

⑤周一星：《城市地理學(xué)》，北京，商務(wù)印書館，1995年版。

⑦楊進(jìn)、張迎春：《關(guān)于改革農(nóng)村土地征用制度的思考》，《經(jīng)濟(jì)體制改革》，2005(1)。

⑧《鄭州市城中村改造規(guī)定，鄭州市人民政府[2003]32號文件。

篇10

關(guān)鍵詞：城中村；土地所有權(quán)；土地使用權(quán)；征用

中圖分類號：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)12-0256-02

1　城市化“城中村”現(xiàn)狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，失地農(nóng)民保障措施滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的失地農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。莆田市80年代城市面積為10平方公里。到了90年代中期為20平方公里。隨著莆田市行政區(qū)域調(diào)整，將原先莆田縣和兩個(gè)區(qū)重新調(diào)整為四個(gè)行政區(qū)。這一來城市面積擴(kuò)大到90平方公里。(1)秀嶼區(qū)：將原先的秀嶼鎮(zhèn)三分之二的面積規(guī)劃為城市，約15平方公里；(2)涵江區(qū)：將原先的江口鎮(zhèn)、三江口鎮(zhèn)、梧塘鑲、涵東辦事處、涵西辦事處、白塘鎮(zhèn)、國歡鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里；(3)城廂區(qū)：龍橋辦事處、鳳凰山辦事處、霞林辦事處、華亭鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里；(4)荔城區(qū)：鎮(zhèn)海辦事處、拱辰辦事處、西天尾鎮(zhèn)、新度鎮(zhèn)，黃石鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴(kuò)大到25平方公里。為了弘揚(yáng)媽祖文化，2007年，莆田市召開“兩會”期間，以地方性法規(guī)形式確定建設(shè)媽祖城。媽祖城開發(fā)建設(shè)按近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段推進(jìn)，近期(核心區(qū))5.68平方公里(三年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建成并初具規(guī)模，五年基本建成)，中期16平方公里，遠(yuǎn)期與湄港新城融為一體用地面積達(dá)到60平方公里。那么莆田市將越來越多農(nóng)村沒有改造直接成為“城中村”。

究其原因，從客觀上來說，是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的結(jié)果，如莆田市行政區(qū)劃經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)重新劃分，撤消莆田縣成立荔城區(qū)、城廂區(qū)、涵江區(qū)和秀嶼區(qū)。城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。土地被征用了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農(nóng)村”的運(yùn)動隨即發(fā)生了。村莊進(jìn)入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的。土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得農(nóng)村村民可以低價(jià)甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村”形成的進(jìn)一步加劇。故而我國“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。

2　“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀

“城中村”現(xiàn)狀的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

2.1　“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)失地農(nóng)民

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定；“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有耐結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外。屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃人城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：(1)已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融人城市之中，不再是“城中村”改造的對象。(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。(3)尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)即有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

2.2　“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。由于兩種土地所有權(quán)存在本質(zhì)的差異，相應(yīng)其土地使用權(quán)也不完全一樣，國有土地使用權(quán)僅有一種形式，而集體土地使用權(quán)又可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)與非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)雖在性質(zhì)上都有物權(quán)性質(zhì)，屬于他物權(quán)的范疇，但集體土地使用權(quán)比國有土地使用權(quán)具有更多的限制：(1)宅基地使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓、抵押；(2)只有依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)和抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可以抵押；(3)集體土地使用權(quán)不能用于租賃；(4)集體土地使用權(quán)不能作價(jià)出資或入股。這些限制使得集體土地使用權(quán)在實(shí)質(zhì)上與國有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地。而在“城中村”區(qū)域里，這兩種土地使用權(quán)并存但在效能上差距很大，突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益上，國有土地使用權(quán)人所獲得的利益遠(yuǎn)大于集體土地使用權(quán)所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權(quán)人不再安分于土地使用的各種規(guī)范之中，突破了原規(guī)則，尋找與國有土地使

用權(quán)對等的利益。這就必然出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：(1)大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準(zhǔn)；(2)存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；(3)非法租賃土地；(4)以土地入股開辦各種實(shí)業(yè)；(5)用集體土地抵押貸款；(6)用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

3　現(xiàn)階段“城中村”改造實(shí)踐中土地權(quán)利的處理

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，而它在現(xiàn)實(shí)中已發(fā)展成為我國城市發(fā)展的障礙。目前各地城市都在對其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實(shí)踐中，針對土地權(quán)利這一根本問題，通過“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法。“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”這一行為具有以下特點(diǎn)：(1)土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲遥?2)土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來的集體所有變?yōu)閲宜校?3)土地的權(quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來集體土地使用權(quán)不能進(jìn)行的抵押、租賃問題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時(shí)是農(nóng)民身份的改變，全部脫農(nóng)民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進(jìn)行規(guī)劃，醫(yī)療、保險(xiǎn)均按城市居民對待。

“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。透過實(shí)踐的背后，我們隱隱感到一種疑慮，這一合法行為的公平性明顯存在著質(zhì)疑：集體土地所有權(quán)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)后，所有權(quán)人以其永久所有權(quán)換取了有期限的使用權(quán)，對于原集體土地所有人權(quán)而言，在與國家就土地所有權(quán)的交易中，付出的代價(jià)太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

4　“城中村”改造中土地權(quán)利解決的途徑