導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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Abstract:In recent years, along with urbanized advancement's quickening, presented more and more “Chengzhong Village”. not only “Chengzhong Village” has restricted the urban function development, also has brought the huge pressure to the urban environment and the social order, must therefore carry on “Chengzhong Village” the transformation, realizes the city and countryside fusion gradually. Right “Chengzhong Village” in the transformation difficult position and the solution measure's research has the important meaning to the urban development.

關(guān)鍵詞:城中村 困境 建議 昭潭鄉(xiāng)

key words:Chengzhong Village Difficult position Suggestion Illustrious deep pool township

作者簡介:唐逢九,女,漢族,1988年出生,本科大三學(xué)生,湖南邵陽人,中南大學(xué)公共管理學(xué)院公共管理專業(yè)學(xué)生。

一、昭潭鄉(xiāng)“城中村”改造的困境

(一)拆遷補償困境。拆遷補償困境首先來自于土地產(chǎn)權(quán)不清,由于“城中村”改造過程中的土地產(chǎn)權(quán)歸屬難以進行明確劃分,對于部分違法建筑的拆遷改造問題,政府工作人員在工作過程中經(jīng)常遇到難以區(qū)分土地產(chǎn)權(quán)的情況地。同時,昭潭鄉(xiāng)現(xiàn)今所采用的按農(nóng)村集體土地政策補償?shù)姆绞?給予村民的補償安置費往往偏低,加上目前房價上漲,大部分村民買不起商品房。

(二)村民安置困境。昭潭鄉(xiāng)在1992年對商貿(mào)特區(qū)進行了開發(fā)建設(shè),全鄉(xiāng)村民已全部完成建制轉(zhuǎn)戶。當(dāng)時,對年滿16周歲的村民每人給予7000元的勞動力安置費用,而現(xiàn)今7000元根本難以解決村民的基本生活問題。另外當(dāng)時有上千人未滿16周歲而至現(xiàn)在以到該年齡的村民沒有進行安置,現(xiàn)在進行征用拆遷,導(dǎo)致這一部分人要求安置。而目前對于村民的這種安置補償昭潭鄉(xiāng)還沒有足夠的財力支持,村民安置問題依然相當(dāng)嚴峻。

(三)就業(yè)發(fā)展困境。由于土地的征用,昭潭鄉(xiāng)村民的土地大量減少,而村民素質(zhì)普遍不高,村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)。目前,昭潭鄉(xiāng)村民主要依靠出租房屋、小本經(jīng)營等方式取得收入,較少人員主動在文化和專業(yè)技能等方面進行提高,村民這種安于現(xiàn)狀的生活態(tài)度不僅使政府安排的一些就業(yè)機會得不到有效保障,而且也給昭潭鄉(xiāng)長遠的發(fā)展埋下了不利隱患。

(四)規(guī)劃實施困境。要改變“城中村”對城市景觀、城市形象所產(chǎn)生的負面影響,就必須合理對“城中村”進行規(guī)劃建設(shè),如果“城中村”在改造的過程中不能進行科學(xué)合理的規(guī)劃布局,會給城市的長遠發(fā)展以及今后的城市建設(shè)帶來不便,造成“城中村”改造混亂無序。而事實上這種規(guī)劃不僅涉及到政府部門的工作,而且要涉及到眾多村民的意愿以及利益,村民的補償要求、搬遷地點眾口難調(diào)等問題的出現(xiàn)給規(guī)劃問題帶來了困境。

(五)財力不足困境。昭潭鄉(xiāng)在“城中鄉(xiāng)”改造的主要瓶頸來自資金缺乏。無論是村民的拆遷、安置補償、就業(yè)保障,還是“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)劃都離不開資金。政府在財政上的支持不足,僅靠改造后的土地增值所帶來的部分建設(shè)資金,無法從根本上平衡資金的匱乏狀況。

二、“城中村”改造問題的對策和建議

(一)完善相關(guān)政策。由于目前“城中村”改造在我國尚沒有形成具體指導(dǎo)制度和體系,城中村改造的很多政策尚無先例可循,為推動“城中村”改造的開展,筆者建議首先對以下幾個重大法律和政策問題進行解釋:如舊村居民宅基地轉(zhuǎn)為國有土地的法律依據(jù);違章建筑的界定;房地產(chǎn)開發(fā)商可以享受的優(yōu)惠政策;“城中村”改造規(guī)劃指導(dǎo)方案;“城中村”改造資金支持政策等。

(二)堅持針對性原則。要實事求是,針對不同的村落進行具體分析,按照“一村一方案”的方式,對各個村的問題進行靈活處理,盡量照顧舊村居民的利益。采取先易后難、逐步推進的做法,對規(guī)模較小、區(qū)位較好、問題較少的舊村先進行改造,為其他舊村樹立榜樣,然后根據(jù)房地產(chǎn)市場的承受能力,有計劃地逐步推進舊村改建項目,最終從總體上完成“城中村”改造任務(wù)。

(三)提高村民就業(yè)能力。為了保證“城中村”改造以后的社會穩(wěn)定,除了讓村民安居以外,還應(yīng)當(dāng)保障村民的生活來源,這就需要解決村民的就業(yè)問題。昭潭鄉(xiāng)村民素質(zhì)普遍不高,因此,讓這些失去了土地的村民去從事二、三產(chǎn)業(yè),往往顯得力不從心,所以政府一方面要保障他們的生活,積極實施養(yǎng)老保險,解決村民的后顧之憂。另一方面要組織村民進行各種形式的技能培訓(xùn),增強村民的技能和就業(yè)能力。

(四)加強規(guī)劃管理。規(guī)劃設(shè)計要統(tǒng)一切具有長遠眼光,著眼于城市自身的品味和特點,適應(yīng)城市發(fā)展的未來。不能為了一時的方便和眼前利益隨意進行開發(fā),要確保實現(xiàn)城市的整體發(fā)展和“城中村”改造和諧兩者的雙向平衡。

(五)拓寬資金支持面。一方面,政府要加強對“城中村”改造的財政投入。另一方面,要根據(jù)實際情況制訂相應(yīng)的優(yōu)惠政策,建立優(yōu)惠招商制度,在對招標的開發(fā)商加強管理的同時,對此類企業(yè)給予政策支持。政府的優(yōu)惠政策主要目的是為了降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險,保障其獲取一定的經(jīng)營利潤,使更多的企業(yè)參與到“城中村”改造中來,使舊村改造得以順利實施。

總之,在“城中村”改造要實事求是,開拓創(chuàng)新,實現(xiàn)人民權(quán)益得到最大的保障,城市規(guī)劃符合城市品位,開放建設(shè)互利共贏等多重目標,最終實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

[1] 鐘月紅,城中村、城邊村改造初探――以廣西西林縣為例,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技,2009年第10期

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一、城中村改造責(zé)任主體

各街道辦事處作為本轄區(qū)城中村改造的責(zé)任主體，組織實施本轄區(qū)的城中村改造，并指導(dǎo)各有關(guān)管理處和試點村村民理事會做好城中村改造的各項工作。

二、拆遷補償原則

集體土地上的城中村改造的拆遷補償，按不高于市政府規(guī)定的城區(qū)集體土地房屋拆遷補償標準予以補償。

三、安置標準

集體土地上的城中村改造安置標準由改造實施單位按“一村一策”的原則確定，但不得超過人均安置建筑面積110M2；或每戶控制在市政府規(guī)定的三套以下。

四、安置房成本

（一）安置房成本應(yīng)包括安置房建設(shè)成本、村莊改造規(guī)劃設(shè)計成本及公用設(shè)施建設(shè)成本。

（二）所有安置對象分配安置房時必須承擔(dān)安置房成本。

五、安置房建設(shè)要求

（一）安置房建設(shè)必須由改造實施單位通過公開招投標，選定有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，統(tǒng)一施工、統(tǒng)一建設(shè)，并完善工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量。

（二）堅決制止村民借城中村改造之名變相自建房屋。

（三）安置房建成后，由改造實施單位統(tǒng)一進行外墻涂料，安裝玻璃門窗，保持小區(qū)美觀、整潔。安置房分配由村民理事會在街道辦事處和管理處的指導(dǎo)下，按本村改造方案規(guī)定進行統(tǒng)一分配。

六、公共設(shè)施建設(shè)

（一）改造村（組）的公共設(shè)施建設(shè)按照城市小區(qū)的建設(shè)標準進行。

（二）改造村（組）的公共設(shè)施建設(shè)資金按每套安置房不低于2000元的標準，由安置戶統(tǒng)一繳納，不足部分可以在本村出讓土地收益或其它集體收益中解決。

（三）公共設(shè)施建設(shè)由改造實施單位統(tǒng)一負責(zé)施工建設(shè)。

（四）各戶安置房內(nèi)的通水、通電、通氣（三通）費用自理。

七、村民安置用地以外的土地

（一）在確保村民安置用地的基礎(chǔ)上，其他土地由辦事處提交區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組研究，制定土地出讓和分配的具體辦法，用于改造村所屬辦事處范圍內(nèi)或全區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造整體安置和資金平衡工作。

（二）土地出讓由區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織進行。出讓凈收益的90%用于彌補城中村改造資金缺口，10%用于區(qū)政府組織開展城中村改造工作。

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關(guān)鍵詞：臨汾；城中村；問題；對策

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，在城市建成區(qū)形成的一些已經(jīng)被城市建設(shè)用地包圍，但在土地權(quán)屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的“城中村”地區(qū)在人居環(huán)境、公共安全、社會治安等方面存在許多隱患，這些問題越來越受到國家的關(guān)注。

一、臨汾市“城中村”現(xiàn)狀

臨汾市中心城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)155平方公里內(nèi)共有城中村90個?！俺侵写濉笨臻g分布上呈相對集中又相對分散無序狀態(tài)，其中北城鎮(zhèn)及向陽路以北片區(qū)，5個村莊；向陽路、五一路、濱河路、迎春街片區(qū)，3個村莊；現(xiàn)狀北環(huán)、同蒲線、東108國道片區(qū)，5個村莊；五一路、高速引線、同蒲鐵路片區(qū)，2個村莊，共計15個村莊位于開發(fā)區(qū)、建成區(qū)及東城區(qū)，空間分布上呈相對集中分布。這里村民基本依靠第二、第三產(chǎn)業(yè)生活， 不再耕地， 這些村莊已經(jīng)完全被城市所包圍， 然而這里仍然是一派雞鳴犬吠相聞的農(nóng)村景象， 村里房屋建筑雜亂， 違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。道路狹窄，交通不暢，空中則布滿了密密麻麻的電線。留下了許多消防安全隱患。已成為制約臨汾實現(xiàn)跨越式發(fā)展、全面建設(shè)小康社會的瓶頸因素。

二、臨汾市城中村改造存在的主要問題

1.缺乏國家宏觀政策的支持

“城中村”改造是我國城市化進程中一個獨具中國特色的新問題、新的挑戰(zhàn)，具體實施操作因沒有參照和經(jīng)驗，所以各地各行其是，尚無統(tǒng)一、規(guī)范的制度要求。到目前為止，住建部已組織五次高級研討會，召集相關(guān)部門專家學(xué)者對城中村改造實施模式、土地開發(fā)與投融資實務(wù)等問題進行探討與研究，國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)城中村改造的法規(guī)文件，除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規(guī)。在國家出臺的現(xiàn)有法規(guī)文件里也很難找出指導(dǎo)城中村改造的條目。

2.缺乏具體的修建性詳細規(guī)劃與實施方案做指導(dǎo)

城中村規(guī)劃編制沒有真正納入城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的工作之中，與城市其他地區(qū)沒有統(tǒng)籌規(guī)劃，不能協(xié)調(diào)發(fā)展，缺少《城中村修建性詳細規(guī)劃》與《城中村改造實施方案》做指導(dǎo)。大都是項目建成之后才有規(guī)劃，因而城中村村落建設(shè)比較凌亂。村民房屋橫難成線、橫豎成行，朝東朝西、座南座北的都有，有的房屋間距過小，通風(fēng)采光差。村內(nèi)道路彎曲狹窄小，給村民生產(chǎn)生活帶來諸多不便。

3.缺少土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變模式的具體辦法

按照臨汾市政府《關(guān)于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展加快城中村城郊村改造的實施意見》確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，意見中將臨汾市“列入改造的城中村、城郊村，村民建設(shè)用地標準最高不能超過人均133平方米”并規(guī)定“城中（郊）村改造土地利用方案核定的土地利用指標，屬于集體土地的，依照法定程序轉(zhuǎn)為國有土地；屬于國有土地的，依法收回國有土地使用權(quán)”。但意見中沒有提出具體辦法與細則；“改造用地指村民宅基地、道路等公用設(shè)施用地和村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)及辦公用地，不包括耕地等農(nóng)業(yè)用地”。其中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐牟僮麟y度較大，在政策上尚未得到很好地解決，并且按照人均133平方米計算，改造用地很有可能要占用耕地?！俺侵写濉备脑旒葲]有改造進度、開發(fā)模式、安置地塊的規(guī)劃，也沒有將城中村改造納入?yún)^(qū)域性開發(fā)規(guī)劃，因而改造缺少計劃性和前瞻性。

三、城中村改造的對策及建議

1.加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)

建議堯都區(qū)政府、臨汾經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會作為轄區(qū)城中村、城郊村改造的第一責(zé)任人，要統(tǒng)一組織轄區(qū)的城中村、城郊村改造工作，結(jié)合本轄區(qū)實際情況制定城中村、城郊村改造實施細則，并依據(jù)《臨汾市城市總體規(guī)劃》編制科學(xué)合理、操作性強的修建性詳細規(guī)劃。對列入改造計劃的城中村、城郊村，加大督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度，確保城中村、城郊村改造工作和諧、有序、快速推進。

2.嚴格依據(jù)規(guī)劃，相關(guān)部門密切配合

城中村、城郊村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的過程。對列入改造計劃、尚未完成村民轉(zhuǎn)市民、一產(chǎn)轉(zhuǎn)三產(chǎn)、平房轉(zhuǎn)樓房、村委會轉(zhuǎn)居委會、集體土地轉(zhuǎn)國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)等“六個轉(zhuǎn)變”的城中村、城郊村，建議市直各部門要按照部門職責(zé)，密切配合，積極做好相關(guān)工作。公安部門要做好村民轉(zhuǎn)市民工作；民政部門要做好村委會轉(zhuǎn)居委會工作；國土部門要做好集體土地轉(zhuǎn)國有土地工作；經(jīng)信委要做好集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)工作；人社、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門要根據(jù)職責(zé)分工，扎實做好配合工作。

3.強化指導(dǎo)

市城改辦要加強組織、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，抽調(diào)有關(guān)單位人員一條龍辦公，簡化審批程序，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率，為城中村、城郊村改造項目快速推進提供便利，及時解決在規(guī)劃、土地、拆遷安置過程中遇到各種問題。同時，國土、規(guī)劃、住建等部門要加大城中村、城郊村改造范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，堅決遏制各類違法建設(shè)行為，確保城中村、城郊村改造工作規(guī)范、有序、和諧推進。

4.加強管理

凡列入城中村、城郊村名錄的城中村、城郊村，村集體建設(shè)項目未經(jīng)批準不得擅自建設(shè)，嚴格控制城中村、城郊村宅基地建房。納入近期改造的，村民原則上不得在宅基地上新建、改建、擴建房屋；納入中期改造的，進行控制管理，村民住宅經(jīng)房屋質(zhì)量安全鑒定部門鑒定確系危房的，經(jīng)市規(guī)劃局批準后可在原址上翻建；納入遠期改造的，按照有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定程序，村民可申請新建、改建、擴建宅基地上的房屋，但層數(shù)不得超過2層，每戶建筑總面積不得超過200平方米。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：城中村；城市化；改造；規(guī)劃

在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區(qū)邊緣、規(guī)劃建成區(qū)范圍之內(nèi)、已被建成區(qū)包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規(guī)模不斷擴大、城區(qū)不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區(qū)。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。這項工作是城市發(fā)展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環(huán)境和提高城市質(zhì)量的需要，是盤活城市資產(chǎn)、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發(fā)展、違法城市規(guī)劃布局所引發(fā)出的諸多違章建筑的需要。

以唐山市高新區(qū)為例，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。高新區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，建成區(qū)人口由10萬增長到200余萬，高新區(qū)現(xiàn)轄20個村，目前中心區(qū)9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉(zhuǎn)的11個村，按照外環(huán)線10公里之內(nèi)全部納入城市總體規(guī)劃的要求，也將全部納入城市建設(shè)范圍。在未來幾年內(nèi)，高新區(qū)城中村改造將全部完成，高新區(qū)村民變市民就要變?yōu)楝F(xiàn)實。

一、城中村改造將要面臨的主要問題

1.市政基礎(chǔ)設(shè)施配套差。

2.公用服務(wù)設(shè)施不配套。銀行儲蓄網(wǎng)點少、面積小、服務(wù)差、水平低；科教文體衛(wèi)等設(shè)施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿(mào)等各項配套設(shè)施嚴重不足等。

3.城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代城市市民，村民面臨角色轉(zhuǎn)變的陣痛。

4.城中村村民的就業(yè)率普遍較低。

二、根據(jù)上述的問題。對城中村改造提出以下的建議

1.實行分類指導(dǎo)與“一村一策”相結(jié)合的改造策略

城中村改造，既要根據(jù)城市未來的發(fā)展方向確定改造的目標和方向，又要根據(jù)城中村的具體特征，采取“在整體改造戰(zhàn)略上實行分類指導(dǎo)，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結(jié)合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產(chǎn)生相結(jié)合”的指導(dǎo)方針。

2.嚴格執(zhí)行《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。在今后規(guī)劃建設(shè)中要符合規(guī)劃要求、規(guī)劃布局和規(guī)劃內(nèi)容。小區(qū)建設(shè)要尊重村民意愿，體現(xiàn)地方特色，依據(jù)“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規(guī)劃、建設(shè)。

編制“城中村”改造規(guī)劃，一要堅持將建設(shè)現(xiàn)代化大城市與推進新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，系統(tǒng)規(guī)劃、分布實施。二要堅持從環(huán)境生態(tài)性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優(yōu)化組合，合理布局。三要將居住形態(tài)、社會形態(tài)、生活形態(tài)與城市協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規(guī)劃、綜合環(huán)境注重居住、休閑、服務(wù)相配套，努力做到設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美。

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“城中村”地處城市和城市周邊地區(qū)，與城市有著千絲萬縷的聯(lián)系，是城市化最直接的被感化者。雖然城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對其仍有諸多限制，但市場意識、思維方式、生活方式等長年受城市的耳濡目染，它的物質(zhì)形態(tài)、社會形態(tài)、經(jīng)濟形態(tài)等與城市息息相關(guān)，也是城市最大的受益者，這些都是城市增長及擴散效應(yīng)的結(jié)果。因此，推動城市化進程，徹底解決“城中村”問題，不僅“城中村”可以受益，對城市合理整合其社會經(jīng)濟要素，強化其功能，提質(zhì)擴容，促進社會經(jīng)濟全面進步同樣是百利而無一害，而且對國家從根本上轉(zhuǎn)換城鄉(xiāng)行政體制，轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)這個長年困惑的問題，都具有非常重要的現(xiàn)實意義和歷史意義，是從根本上實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的嘗試和偉大實踐。

一、“城中村”的特征

“城中村”較一般意義上的村莊比較有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地處城市之中和在城市周邊地區(qū)分布，包括城市郊區(qū)和部分村莊；

第二，從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)看，“城中村”都是以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟支柱，不僅有較大規(guī)模的第二產(chǎn)業(yè)，而且有比較完善的第三產(chǎn)業(yè)；

第三，從管理體制看，“城中村”雖地處城市，但仍是農(nóng)村的管理體制，與城市體質(zhì)相互制約，形成“城”與“村”的摻雜與混淆，由于管理關(guān)系不清，責(zé)任不明，是城鄉(xiāng)管理的“頑癥”；

第四，從文化觀念看，“城中村”由于受城市文化觀念的影響，文化、教育、科技和文明程度較一般意義上的村莊高，思想比較開放，接受新事物較快，人們的法制觀念、業(yè)緣觀念、時間觀念、效率觀念和現(xiàn)代化觀念較強。但較城市而言又受農(nóng)村傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土觀念、宗族觀念、血緣觀念的影響較大；

第五，從生活方式看，“城中村”由于受城市的影響，人們的生活節(jié)奏明顯加快，人們交往的范圍日益廣泛，人們的行為主要受法律和行政法規(guī)的制約，家庭規(guī)模小于一般意義上的村莊，卻大于城市，人們的閑暇生活呈多樣化，已逐漸由家庭走向社會；

第六，從建筑設(shè)施看，“城中村”村民住宅的占地面積和建筑面積一般都大于城市，而建筑質(zhì)量、裝修水平、生活設(shè)施和完善程度卻往往低于城市，高于一般意義上的村莊；

第七，從人口結(jié)構(gòu)看，“城中村”雖“身”在城市，卻幾乎都是農(nóng)村戶口，最顯著的特點它是外來人人口的聚集地，外來人口以民工為主，個體經(jīng)營戶為輔，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成為“城中村”一項重要產(chǎn)業(yè)，據(jù)了解太原市萬柏林區(qū)后北屯村，常住農(nóng)業(yè)人口為4000人，而外來人口卻有25000人，因此，管理難度大，臟、亂、差，黃、賭、毒現(xiàn)象比較嚴重；

第八，從社會功能看，“城中村”較城市仍擁有土地優(yōu)勢，通過自建、聯(lián)辦形式建立了許多農(nóng)副產(chǎn)品、建筑材料、鋼材、汽車、文化、娛樂、商貿(mào)副食、家庭裝飾，甚至電腦城等各類大中型市場和商品聚散地，具有聯(lián)接“城”與“村”經(jīng)濟、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的問題

第一，建設(shè)無章可循?！俺侵写濉庇捎跉v史的原因，村里并沒有統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃，因而導(dǎo)致村民在自己的宅基地建設(shè)的各種建筑物高低不一，雜亂無章，尤其是土地實行聯(lián)產(chǎn)承包負責(zé)制后，不但村民，而且村委會為了擴大經(jīng)營范圍，充分利用逐步進入城區(qū)，甚至中心城區(qū)的優(yōu)勢，辦企業(yè)、蓋商廈、搞出租、建市場，本來這些都無可厚非，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，違法用土和違法建設(shè)屢禁不止，隨意搭建成風(fēng)，造成街不成街、巷不成巷，樓間道路不過二米的人造“一線天”比比皆是。廠房、住宅、庫房、商店、發(fā)廊等混為一體，是違章建筑集中的場所。

第二，環(huán)境衛(wèi)生惡劣?！俺侵写濉彪m然地處城市，但沿襲了長期的生活習(xí)俗，加上各種管理的弱化，垃圾隨處堆放，污水隨地橫流，小商、小販隨便擺攤，搞的周邊環(huán)境交通堵塞，臭氣熏天，臟、亂、差現(xiàn)象十分嚴重。

第三，公共設(shè)施缺乏?！俺侵写濉苯邮茑l(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)，由于體制財力等限制，轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施嚴重缺乏，僅以村民做飯為例，有的用煤氣灌，有的用電爐子，有的用煤焦，有的甚至還用柴草。回頭再看一下取水，有的用自來水、有的用手壓井、有的甚至還是打井取水。試想其他公共設(shè)施更可想而知。

第四，人員居住雜亂?！俺侵写濉钡拇迕褡》恳话愣急容^寬裕，加上亂搭亂建，受利益的驅(qū)使，只要付錢，五湖四海的人求租房屋一般都大開方便之門，而這些外來人的成份五花八門，參差不齊，這必然給“城中村”帶來大量的社會、經(jīng)濟、治安等問題。

第五，社會治安復(fù)雜?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦砣丝诰幼『皖l繁的經(jīng)濟交往，加上城鄉(xiāng)管理的混治，形成一些社會不安定因素?！包S、賭、毒”的現(xiàn)象比較嚴重，偷盜、打架甚至兇殺等刑事案件時有發(fā)生，經(jīng)濟糾紛接連不斷，火災(zāi)等事故也是屢禁不止，這給“城中村”社會治安帶來很大壓力。

三、解決“城中村”的建議

解決“城中村”問題不僅是一個理論問題，更是一個說起來容易做起來難的實際問題。我國城市在改革開放后，尤其是進入21世紀先后都遇到這個棘手問題。它已經(jīng)到了該徹底解決的時候。所以，治理改造我國“城中村”恰恰是提高我國城市化水平的一個突破口。由于我國城市的實際情況千差萬別，雖說不少城市對“城中村”的治理改造取得了許多經(jīng)驗和方法，但要從根本上解決這個問題，僅靠各級城市政府就顯得有些力不從心。這是因為治理改造“城中村”問題不僅涉及到社會、經(jīng)濟、文化、政治等諸多因素，而且更重要的是來自于城鄉(xiāng)二元化體制結(jié)構(gòu)的嚴重束縛。因此，我建議：

第一，我國“城中村”問題的治理改造，從長遠看，必須由國務(wù)院根據(jù)黨的十六大精神，結(jié)合我國“城中村”的實際，在廣泛聽取基層鄉(xiāng)村意見和專家學(xué)者充分論證的基礎(chǔ)上，盡快制定出《我國治理改造“城中村”問題的意見與建議》。

第二，我國“城中村”主要就是解決村民轉(zhuǎn)市民，村委會轉(zhuǎn)居委會，集體土地轉(zhuǎn)國有土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份經(jīng)濟，農(nóng)村社區(qū)轉(zhuǎn)城市社區(qū)等實際問題。要解決這些問題，客觀上有利的推動了我國戶籍制度、土地管理制度、行政管理制度、財稅制度、就業(yè)制度的改革與創(chuàng)新。

第三，我國的城市由于歷史、文化、經(jīng)濟和地域的差異，便形成“城中村”的差別。因此，國家在解決“城中村”問題時應(yīng)采取尊重歷史，面對現(xiàn)實，因地制宜，以點帶面，分步實施，積極穩(wěn)妥的推動“城中村”的治理改造。

第四，在解決我國“城中村”問題時，應(yīng)該以確保“城中村”廣大村民的基本利益和集體合法權(quán)益為出發(fā)點，在服從城市總規(guī)劃的前提下，使“城中村”的經(jīng)濟、社會、文化、環(huán)境、建設(shè)、管理水平等方面，實現(xiàn)從農(nóng)村到城市的徹底轉(zhuǎn)變。

第五，解決“城中村”問題應(yīng)該同建設(shè)“高科技園區(qū)”、“經(jīng)濟園區(qū)”、“工業(yè)園區(qū)”、“教育園區(qū)”統(tǒng)籌考慮，不可顧此失彼，因為它們之間的關(guān)聯(lián)度很大，這不僅提升“城中村”的經(jīng)濟、科技、教育、文化品位和水平，實現(xiàn)了“城中村”經(jīng)濟、社會、生態(tài)、效益的統(tǒng)一，而且為實現(xiàn)共同富裕創(chuàng)出了一條全面建設(shè)小康社會的新路。

四、解決“城中村”問題的具體措施與步驟

第一，“城中村”是一個十分敏感和政策性很強的問題。首先必須消除廣大村民的思想障礙、政策障礙和成本障礙。切實解決好廣大村民轉(zhuǎn)為市民后無業(yè)可就，既得利益得不到保證，合理補償?shù)貌坏奖Ｕ系葘嶋H問題。

第二，“城中村”問題涉及的范圍很廣，要充分調(diào)動區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和廣大村民的積極性。他們是治理改造“城中村”的主體。因此，一定要解決好他們的住房、醫(yī)療、教育、勞動、就業(yè)、養(yǎng)老等社會保障問題。切忌機械教條地照搬照抄城市現(xiàn)有的各種制度政策，一切從各地“城中村”的實際出發(fā)，大膽改革，創(chuàng)造性地進行工作，在實踐中不斷總結(jié)和積累成功經(jīng)驗，不論是治理還是改革都要有前瞻性，在“城中村”規(guī)劃中，既要符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉鏈式”馬路的缺陷和問題。

第三，從治理改造“城中村”的成本考察來看，資金是一個最頭疼的問題，政策大包大攬顯然不現(xiàn)實，而是要采取行政調(diào)控與市場運作相結(jié)合，吸引國內(nèi)外資金與村民投資相結(jié)合的方法，認真解決好治理改造“城中村”的資金問題。據(jù)了解治理改造一個村，需要的資金少則上千萬，多則上億元，除了政府投資一塊外，要充分利用本土資源優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢積極鼓勵海內(nèi)外開發(fā)上，尤其是調(diào)動廣大村民鄉(xiāng)土親情的傳統(tǒng)優(yōu)勢，邀請他們生活工作在外的親朋好友中的有識之士投資開發(fā)和建設(shè)自己的故鄉(xiāng)。還要鼓勵廣大村民從長期利益出發(fā)，自愿投資入股“城中村”的各種開發(fā)項目，使國家利益和個人利益，眼前效益和長期效益相結(jié)合，這是解決“城中村”治理改造所需大量資金的有效途徑。

第四，要給“城中村”外來人員經(jīng)商打工提供良好的生活工作條件。他們既是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的建設(shè)者，也是納稅者，更是消費者，關(guān)鍵是在制定治理改造“城中村”的實施方案中，一定要把外來人員作為專門條款納入城市的總體規(guī)劃和綜合管理之中，除關(guān)心他們的經(jīng)商打工之外，主要是要解決好他們的住房問題。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按當(dāng)?shù)爻鲎夥课菀?guī)定為外來人員提供住房；二是有經(jīng)濟實力的外來人員可優(yōu)先購買“城中村”商品房和經(jīng)濟適用房；三是在“城中村”改造中專門提供“外來人員公寓”，這樣不但解決外來人員住房問題，還可以為村民提供工作崗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保護好歷史文物和旅游資源，這是一座城市歷史文脈和特色所在。不但有深遠歷史意義和社會效益，而且還能取得一定的經(jīng)濟效益。在“城中村”的規(guī)劃建設(shè)中要按照保護與開發(fā)、社會與經(jīng)濟相結(jié)合的原則，使歷史文物和旅游資源淵遠流長，福及后代。

篇6

關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)

現(xiàn)實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題?？陀^需要認真研究不同區(qū)域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟和文化中心，是全疆經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個城中村分布片區(qū)。

南區(qū)城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長春路西側(cè)、鯉魚山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。

二、城中村改造的關(guān)鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進程中，有些村莊從界址范圍來看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進程的目標和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴發(fā)展一直缺乏長遠有效的規(guī)劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續(xù)改善的問題。房屋補償面積認定問題。補償面積認定是制定補償標準、達成補償協(xié)議的關(guān)鍵。國務(wù)院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：補償協(xié)議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項?！贝迕裆a(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區(qū)有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進行風(fēng)險控制的問題。嚴防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項目的實施進程，增大項目的財務(wù)成本和風(fēng)險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個不容忽視的問題。積極研究應(yīng)對與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟實力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發(fā)商參與改造[4]，需要進行項目經(jīng)濟平衡測算，涉及到安置成本，開發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時也需要加強相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進程[5]。地方政府在進行城中村改造中，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補償標準和方式上;其次，村集體經(jīng)濟的發(fā)展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時區(qū)政府力促地方經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)、社會事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區(qū)政府對于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項費用[11]。同時，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。

3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點規(guī)劃、高標準改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實施過程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實施有效性。特別是對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準新的宅基地和房屋建設(shè)項目，應(yīng)及時給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問題出現(xiàn)。同時對于項目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對集體經(jīng)濟相關(guān)問題[12～13]。

四、小結(jié)

本文對新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進行調(diào)查研究，對中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點和改造中存在的問題還有待進一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對隨時可能出現(xiàn)的新問題、新矛盾，及時找出應(yīng)對對策。在城市不斷發(fā)展的過程中，城中村的改造已經(jīng)是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗和教訓(xùn)。

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[10] 上海復(fù)旦地規(guī)劃建筑設(shè)計研究院，烏魯木齊市城市規(guī)劃管理局.《烏魯木齊新市區(qū)、高新區(qū)部分片區(qū)―控制性詳細規(guī)劃》專題

研究報告[R].2010.

[11] 高新區(qū)（新市區(qū)）解決撤村建居遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組.高新區(qū)（新市區(qū)）解決撤村建居遺留問題工作匯報[R].2011.

篇7

關(guān)鍵詞：城中村改造；改造現(xiàn)狀；天津市

"城中村"是各地區(qū)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的普遍問題。按建設(shè)用地占總用地比例可把城中村發(fā)展的具體形態(tài)分為三類，即"典型城中村、轉(zhuǎn)型城中村、邊遠城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市完全包圍或半包圍形態(tài)。這種形態(tài)直接形成"邊外城市化，邊內(nèi)臟亂差"的鮮明對比，這也發(fā)映出城中村急需治理的現(xiàn)實。

一、天津市城中村改造現(xiàn)狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區(qū)涉及的66個城中村已經(jīng)陸續(xù)改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環(huán)城四區(qū)，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內(nèi)容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)，節(jié)約出來的土地征為國家所有，用于城市建設(shè)的再發(fā)展。故這46個村需拆遷房屋達800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區(qū)有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務(wù)設(shè)施欠缺，環(huán)境質(zhì)量差與現(xiàn)代城市發(fā)展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足.建筑質(zhì)量不高。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設(shè)施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產(chǎn)性污水就近排入河道或農(nóng)田，固體廢棄物無序堆放，環(huán)境質(zhì)量差。這些都嚴重制約了城市整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴重影響了城市的現(xiàn)代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權(quán)屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設(shè)用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權(quán)單位，而由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的概念設(shè)定模糊，在行使具體權(quán)利時，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。這些權(quán)屬不清的土地使得土地在流轉(zhuǎn)的時候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴重

城中村大多以獨門獨戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。由于管理制度和監(jiān)督制度不完善，導(dǎo)致村民因利益驅(qū)動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風(fēng)景"。隨著外來務(wù)工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農(nóng)民不顧一切的進行違法建設(shè)，任意侵占公共空間和道路，市政設(shè)施無人顧及，致使?jié)撛诘耐恋刭Y源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進程的快速發(fā)展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負面現(xiàn)象還是有其潛在的原因。

1、法律法規(guī)實施力度和監(jiān)察措施不強

法律制度的滯后性是現(xiàn)實生活中出現(xiàn)"先發(fā)生后管理"問題的根本原因。而相應(yīng)的監(jiān)察制度是使法律等規(guī)章制度有效實施的保證措施。監(jiān)察措施不及時，涉及到的相關(guān)問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。

2、農(nóng)民的文化素質(zhì)有待提高

在環(huán)境保護和土地資源保護中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環(huán)境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎(chǔ)，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經(jīng)濟的自私性與集體利益沖突時，大多數(shù)人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數(shù)具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠事業(yè)，以利導(dǎo)之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養(yǎng)外，政府的獎勵機制也應(yīng)大力實施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，制定有針對性的土地管理制度

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是城中村改造問題順利解決的基礎(chǔ)因素，明晰的產(chǎn)權(quán)歸屬可以化解很多現(xiàn)實問題，所以制度一部專門專門關(guān)于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關(guān)于權(quán)屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關(guān)系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發(fā)商、城中村居民，而城中村改造的實質(zhì)是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益關(guān)系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關(guān)注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創(chuàng)新

"城中村"改造應(yīng)深入了解本地區(qū)的現(xiàn)狀特征和改造的市場條件，綜合協(xié)調(diào)各方利益，根據(jù)各地區(qū)、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經(jīng)濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學(xué)合理、特色鮮明的改造方案。

個性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此，應(yīng)首先繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規(guī)劃設(shè)計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規(guī)劃。做到"一村一策、一區(qū)一策"，把天津市打造具有活力的現(xiàn)代大都市。

參考文獻：

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篇8

關(guān)鍵詞：城中村； 改造； 廣州； 發(fā)展策略； 政策研究

Abstract: Based on the background analyze of In-city village renovation in Zhujiang Delta, and discuss the emphases, difficulties, mode and route in Guangzhou In-city village renovation. On example of Tangxi-In-city village, analyze the society and economy development, prospect the renovation which it brings forward the assumption and conception.

Key words:in-city village； renovation；Guang-

zhou； developmental strategy;politic investigate

中圖分類號：TU984.17

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2008）09-0114-04

1概念理解

“城中村”已經(jīng)演化為“為城市流動人口提供廉租房的低收入社區(qū)”，是有序的、自組織的“類單位制”的社會經(jīng)濟運行系統(tǒng)，城中村不同于“貧民窟”。

2改造遇到的問題與難點

2.1 形成原因

① “城中村”保留了以家庭為單位、以宅基地為基礎(chǔ)的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓”，適應(yīng)了大量流動人口進城后對低租金住房的需求，同時亦增加了村民的經(jīng)濟收入。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi)(甚至在城市CBD周邊地區(qū))的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。譬如天河區(qū)新CBD核心地帶“崗頂―天河城―中信廣場”周邊的石牌、林和、冼村等4個“城中村”聚居了10余萬流動人口。

② “城中村”是“有根的”，具有“空間固著性”。它是一個以血緣、親緣、宗緣、地緣、民間信仰、鄉(xiāng)規(guī)民約等深層社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架的村落鄉(xiāng)土社會生活共同體，具有血脈傳承和對村落舊址的歷史歸屬感。

③ “城中村”已形成了適應(yīng)市場需求的、有效運作的“類單位制”的社會經(jīng)濟系統(tǒng)。以村委會為管理層的村集體經(jīng)濟實行“類國有企業(yè)的單位制式”的塊狀管理，全面負責(zé)社區(qū)生活，其管理是有序的。從廣州市“城中村”運作來看，政府并未從資金上對“城中村”的公共服務(wù)做出補貼。

④ “城中村”這種居住模式將是長期的。目前我國大城市流動人口聚居模式有三種：一是以地緣、業(yè)緣為紐帶的聚居。二是外來人口以集體戶的形式，在企業(yè)集體居住，形成當(dāng)?shù)厝丝谂c外來人口分開居住的“二元社區(qū)”，多分布于勞動密集型企業(yè)集中地；三是快速城市化地區(qū)的“城中村”，珠江三角洲大中城市最為明顯。實質(zhì)上中國進城的“農(nóng)民流動人口”處于“無限供給狀態(tài)”。

2.2政府改造遇到問題

① 要在“城中村”土地補償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟成本和社會成本。②在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，政府、村委會、村民二者的切實交流成為關(guān)鍵。③在產(chǎn)權(quán)方面，“城中村”房屋產(chǎn)權(quán)既清晰，又不清晰，原則的清晰和數(shù)據(jù)的模糊并存，需要摸清家底。④在資金來源方面，應(yīng)放棄“補償”這種運作模式。⑤從利益入手：改造城中村給什么人帶來利益？什么人會有損失？哪一部分人的利益重要？⑥“城中村”成為“問題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出強烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序。物質(zhì)空間雜亂無序、成為城市社會的藏污納垢之地、地下非法經(jīng)濟屢禁不止、出租屋和流動人口難于管理，使其成為“社會―經(jīng)濟塌陷帶”。

3廣州市“城中村”改造模式的再思考

3.1 改造思路分析

“城中村”的演變和形成歷史各不相同，非常復(fù)雜和多樣化，各地也出現(xiàn)了不同的改造思路和模式與之相適應(yīng)。歸納來看，主要有：

①通過“拆遷―補償―重新安置”的途徑，從分散、混雜、設(shè)施不足、居住環(huán)境差的傳統(tǒng)農(nóng)村聚落，轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?、設(shè)施完善、環(huán)境宜人的現(xiàn)代化人居環(huán)境；（張建明(1998)、敬東(1999)等專家提出）

②自上而下的“撤村改制”模式，即用城市管理體制取代農(nóng)村管理體制，期望通過“城中村”集體經(jīng)濟的社區(qū)型股份合作制調(diào)和“城中村”的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理體制，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。（房慶方(1999)和鄭靜(2002) 等專家提出）

這些改造的觀點和模式被城市政府廣泛地接受，開展了如“社會主義新農(nóng)村建設(shè)”、“村改居”等實踐工作，取得了一定效果，但從各大城市的城中村改造進程來看，大多數(shù)的城中村改造停留在策劃、規(guī)劃等初級階段，即使是“試點”的工作推進也十分艱難。

3.2 珠三角“城中村”改造實踐分析

①廣州市：改造策略：按照“先行試點、積極穩(wěn)妥”的原則。

第一步是轉(zhuǎn)制。選擇位于中心城區(qū)的7個自然村作為改造試點，采取“一村一策”的辦法，取得經(jīng)驗后，逐步在全市范圍內(nèi)開展。分兩步走：第一步：把城市建成區(qū)內(nèi)的城中村農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，把村委會轉(zhuǎn)成居委會，同時把原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，把原來由村委會管理的集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，把城中村納入城市一體化管理，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統(tǒng)一管理。第二步是有步驟地推進城中村物質(zhì)環(huán)境的改造。結(jié)合各村的實際情況和周邊城市建設(shè)編制舊村改造規(guī)劃，改造主要形式是新的農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村改造相互結(jié)合。以村集體為主導(dǎo)，“三個一點”落實資金。以村集體和村民個人出資為主，市、區(qū)兩級財政視情況，對編制規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)事業(yè)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施給予適當(dāng)支持。市政府在資金問題上不允許房地產(chǎn)開發(fā)商插手。

②珠海：市場運作為主導(dǎo)政府給政策的策略，珠海市在城中村改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機制吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。通過政策借力改造城中村，是珠海開展城中村改造的重要舉措和成功經(jīng)驗。這種探索和實踐也為進一步推動公共設(shè)施與服務(wù)市場化改革提供了借鑒，是經(jīng)營城市的一種有益探索。

③深圳：深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，按每鎮(zhèn)一村的辦法試點，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗與特點。規(guī)劃中以土地系統(tǒng)控制為核心，以合理引導(dǎo)鄉(xiāng)村工業(yè)相對集中發(fā)展，村民住宅聯(lián)建統(tǒng)建為基點，逐步摸索出一條“經(jīng)濟、建設(shè)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”的農(nóng)村城市化之路。

3.3 “原位改造低收入廉租住房社區(qū)”的改造思路

廣州市“城中村”改造所堅持的“兩個原則”和“四項轉(zhuǎn)制”是正確的，不要異地新建農(nóng)民公寓，應(yīng)實行“原位改造”，尤其對位于中心城區(qū)的“城中村”，應(yīng)通過改變其物質(zhì)空間模式，最終構(gòu)建保證“城中村”村民及集體物業(yè)收益來源的空間系統(tǒng)，其關(guān)鍵是繼續(xù)讓其發(fā)揮為低收入流動人口提供住房的功能。

“城中村”的“原位改造”在保持其出租屋經(jīng)濟和集體物業(yè)獲利空間的基礎(chǔ)上著手物質(zhì)空間改造，遇到的難題集中在信息溝通、產(chǎn)權(quán)界定和資金來源等方面。在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，村委會和村民掌握著詳細的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，而相關(guān)規(guī)劃及法律規(guī)章制度的絕大部分則掌握在政府手里（如圖2）。這種不對稱造成政府和村民互不信任，難以磋商。政府、村委會、村民兩者的切實交流成為關(guān)鍵。在產(chǎn)權(quán)方面，“城中村”房屋產(chǎn)權(quán)既清晰，又不清晰，原則的清晰和數(shù)據(jù)的模糊并存，需要摸清家底。在資金來源方面，應(yīng)放棄“補償”這種運作模式，因為原位改造僅僅是物質(zhì)空間的調(diào)整，不改變其出租屋和集體物業(yè)經(jīng)濟，政府只是擔(dān)當(dāng)管理者的角色，既不謀其區(qū)位，也不謀其利益，因而“補償”是不必要的。

4廣州城中村實例研究――以棠涌村改造社會經(jīng)濟發(fā)展策略和政策研究為例

4.1社會經(jīng)濟發(fā)展對策

①分析和評估村集體物業(yè)的發(fā)展變化情況，提出新背景下農(nóng)村集體經(jīng)濟今后發(fā)展的動力來源和發(fā)展方向問題，并提出村經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型和提升村集體公司經(jīng)營能力的具體建議；②評估現(xiàn)有村委及集體公司的職能，以及與市區(qū)兩級政府在基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施和保障體系的投資分配情況，以保障村民收益不降低為基點制定合理的補償安置標準（包括人均合理占地指標、需確權(quán)用地量、貨幣及實物補償比例、安置面積等）；③對未來村級公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育、治安、民政、衛(wèi)生、社會保障等方面的公共支出進行核算，提出集體經(jīng)濟發(fā)展和社區(qū)建設(shè)與城市發(fā)展的銜接建議。

4.2配套政策設(shè)計

①在現(xiàn)狀調(diào)研、村民意向、政策條件和經(jīng)驗參考基礎(chǔ)上，研究提出適合當(dāng)?shù)貙嶋H的可行的改造模式；②針對會涉及到的周轉(zhuǎn)安置用地、白云新城核心區(qū)內(nèi)的集體留用地、原住民生活用地、集體建設(shè)用地、歷史用地以及違法用地等不同類型用地提出具體的調(diào)整和處理措施，包括開發(fā)措施以及相應(yīng)政策（如土地置換）等；③研究城中村原住民在改造后的就業(yè)和社會保障問題，制定相應(yīng)的就業(yè)扶持辦法以及就如何將原住民納入城市同一的社會福利保障體系方面的內(nèi)容提出可操作性的方案。

4.3主要社會問題的解決

①就業(yè)問題：廣州失業(yè)率統(tǒng)計指標新增加的2%中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民長期游離于城市的就業(yè)體系之外、集體經(jīng)濟分紅和個人出租屋收入可觀、35 歲以上的居民缺乏文化教育和勞動技能、20 多歲的年輕人存在著“眼高手低”的心理障礙等。

解決方法：針對上述情況，在改制中全面推行勞動預(yù)備制度，各區(qū)勞動就業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)為“城中村”居民開設(shè)了專門培訓(xùn)。政府還充分利用市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會4 級勞動就業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民提供推薦就業(yè)服務(wù)。“城中村”居民可以和城市居民一樣，享受政府的“一三一”服務(wù)，即“一次就業(yè)培訓(xùn)，三次工作介紹，一次推薦就業(yè)”。改制使“城中村”居民就業(yè)納入社會再就業(yè)工程，為“城中村”居民改變以前的靠集體分紅和出租房屋的謀生方式提供了機遇。實現(xiàn)謀生方式的職業(yè)化，是“城中村”居民從農(nóng)村居民轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代意義的城市居民的最重要的標志。

②社會保障問題：由于各村的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，大多數(shù)村仍然沿用原來農(nóng)村體制下的保障供應(yīng)制度。目前實現(xiàn)全體“村改居”居民集體購買社會養(yǎng)老保險的只有海珠區(qū)的聯(lián)星村和白云區(qū)的三元里村等少數(shù)村?！俺侵写濉惫苍O(shè)施的發(fā)展也相對落后，公共設(shè)施配套水平與城市規(guī)劃的標準還存在較大差距。村民由于長期依賴于集體分紅和出租屋收入，在社區(qū)轉(zhuǎn)型期存在著患得患失的心理，不信任政府政策。

解決方法：在過渡時期，引導(dǎo)、鼓勵農(nóng)民參加商業(yè)醫(yī)療保險，以降低村的醫(yī)療保障風(fēng)險，減輕村集體經(jīng)濟負擔(dān)，以利于加強醫(yī)療支出監(jiān)管和減少醫(yī)藥資源浪費。其醫(yī)療保險費用來源，參照合作醫(yī)療的做法，實行集體、個人各出一點的辦法。

③環(huán)境生態(tài)問題：主要表現(xiàn)在：景觀和居住環(huán)境日益惡化；環(huán)境監(jiān)督和管理工作滯后；河涌整治還任重道遠；海珠區(qū)萬畝果樹林的保護措施還需加強；“城中村”采石場整治和復(fù)墾工作還面臨著很多困難；公益林和綠化隔離帶的建設(shè)和維護不到位。

4.4 轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟組織發(fā)展

改制前的集體經(jīng)濟體制存在著限制資產(chǎn)的流動和優(yōu)化組合的問題?！肮煞莺献髦啤睂嵭小耙蝗艘黄薄?，村民股東一般沒有決策權(quán)，股份可以繼承，但不能轉(zhuǎn)讓、退股和抵債。這種產(chǎn)權(quán)的占有和收益具有集體的“封閉性”它不允許以外部資金的注入來改變產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和分享收益。這種單位利益的排他性和對內(nèi)部福利的追求，增強了內(nèi)部的凝聚力，卻限制了資源的流動和增加了公共物品管理的成本。

2002 年出臺的改制政策規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)(公司)。撤銷“城中村”村委會的同時，改變原村集體經(jīng)濟組織政企不分的狀態(tài)，將其轉(zhuǎn)制成為由集體法人股東或個人股東持股的股份制企業(yè)(公司)。從整體意義上看，“城中村”企業(yè)作為維系村民的社區(qū)成員身份的紐帶功能不會改變，但是在局部意義上，經(jīng)股東大會同意后，可以通過成立風(fēng)險性的投資公司，按照現(xiàn)代企業(yè)的模式進行投資和經(jīng)營，從而維護了社區(qū)資產(chǎn)和消除“封閉性”之間的平衡。

4.5改造方式

①物質(zhì)空間改造方式

“新建農(nóng)民公寓” 與“舊村改造”相結(jié)合，改造根據(jù)農(nóng)民公寓建設(shè)進展情況安置村民后再逐步實施。

“新建農(nóng)民公寓”，安置本村搬遷村民，為舊村改造創(chuàng)造條件，此用地為該村原有自留用地。而“舊村改造”，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自來水供應(yīng)問題，以及清理村內(nèi)兩旁的違章建筑，各類飄蓬、招牌廣告、整治防盜網(wǎng)，清理“六亂”現(xiàn)象及屋頂陽臺雜物，外墻整治穿衣帶帽，逐步增加綠化、路燈和消防設(shè)施的設(shè)置，安排市政排污設(shè)施的建設(shè)。

所產(chǎn)生問題：“異地新建農(nóng)民公寓”看似為村民提供了漂亮舒適的住宅，但村民失去了原來村落區(qū)位所具有的巨大經(jīng)濟價值――出租屋、集體物業(yè)以及觸手可及的謀生機會。況且富裕的“城中村”村民已有足夠資金購買自己所中意的商品房，新建農(nóng)民公寓對其并沒有吸引力。“城中村”，應(yīng)通過改變其物質(zhì)空間模式，最終構(gòu)建保證“城中村”村民及集體物業(yè)收益來源的空間系統(tǒng)，其關(guān)鍵是繼續(xù)讓其發(fā)揮為低收入流動人口提供住房的功能。

②對社會形態(tài)的改造

改造兩部分人：村民――不僅是身份轉(zhuǎn)變，倉促的改造進一步邊緣化。低收入人群――廉價出租屋。

三個問題：就業(yè)問題（一次就業(yè)培訓(xùn)、三次工作介紹、一次推薦就業(yè)），社會保障問題（養(yǎng)老保險醫(yī)療保險）、環(huán)境生態(tài)問題（公共服務(wù)――環(huán)衛(wèi)、治安、市政維護）。只有這樣才能打破現(xiàn)有的地緣、血緣結(jié)構(gòu)，最終在文化上、行為方式上、價值觀念上將村民塑造成為真正的城市居民，實現(xiàn)社會形態(tài)和村落經(jīng)濟經(jīng)營形態(tài)的變革。文化推進――把“城中村”人的思想和行為融入城市文明。

③中心村規(guī)劃：a. 在規(guī)劃村生活范圍內(nèi)征地建設(shè)村民新村。b. 村民新村的籌資方式基本上按照1∶1∶1 的原則，由銀行貸款、村委會出資和村民戶集資3 部分組成。c. 拆除舊村的舊房由村委會按建筑成本價購回。被拆除的舊村用地在修建性詳細規(guī)劃尚未完成時，由村委會作為經(jīng)濟發(fā)展用地使用。d. 村申請的政策優(yōu)惠有，按村的申請批準征用建設(shè)村民新村的用地；由區(qū)政府負責(zé)完善市政基礎(chǔ)設(shè)施接入；免除市政配套費和有關(guān)稅費。e. 新建村民新村的建筑容積率控制在2.0 以內(nèi)，要求安置村民依據(jù)的異地安置調(diào)節(jié)比為1∶1。建設(shè)村民新村的開發(fā)方式：主要由村委會組織實施，在適當(dāng)?shù)臅r候，要求允許村以土地入股，引進開發(fā)商資金。

5結(jié)論與展望

廣州城中村改造還在如火如荼地進行，離2010年158個改造完畢的目標還有很大的差距，廣州市實施“中調(diào)”戰(zhàn)略。要結(jié)合珠江新城、白云新城等新區(qū)建設(shè)、河涌整治等來進行城中村改造。而新社區(qū)及廣州新城建設(shè)的推進，也為“中調(diào)”留下了更多開發(fā)空間。

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篇9

1、人口、住房情況

按以往統(tǒng)計口徑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有99個自然村，農(nóng)村人口約8萬人，住房面積約210萬平方米。隨著我市城市建設(shè)、工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進入建城區(qū)。其中，傳統(tǒng)建城區(qū)內(nèi)有13個行政村，人口約2.8萬人，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數(shù)的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數(shù)的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以磚木石結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量較差，部分房屋已構(gòu)成危房，整體布局雜亂。

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況

城中村大部分地方臟、亂、差、擠、舊等現(xiàn)象十分突出，路面自然損壞、坑洼不平、寬窄不一，缺乏必要的給排水、衛(wèi)生、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以往多采取哪“疼”醫(yī)哪的辦法，治標不治本，嚴重影響村民生活水平的提高和城市區(qū)域環(huán)境的改善，制約了城市的發(fā)展。

3、城中村改造試點情況

為改善駐城村民居住條件和推進城市建設(shè)發(fā)展，市政府于20__年在紫荊山街道司家莊社區(qū)實施了城中村改造試點工作。通過試點項目，一定程度上積累了在城中村改造中建設(shè)管理、盈虧平衡調(diào)控、房屋拆遷補償安置等方面的經(jīng)驗。目前，我們正依據(jù)試點經(jīng)驗，借鑒外地經(jīng)驗，論證擬定我市城中村改造的指導(dǎo)意見，希望能夠借此推進我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的問題

城中村改造建設(shè)是一項艱巨復(fù)雜的工程，能不能達到政府、村民、村集體（開發(fā)商）三滿意的效果，是城中村改造建設(shè)能否順利進行的關(guān)鍵。尤其是產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、土地及拆遷補償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。

①產(chǎn)權(quán)問題。主要是因城中村大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性,令改造陷入兩難境地∶如果承認違法建筑的產(chǎn)權(quán),則鼓勵了違法行為,會引起新的搶建;如果不承認產(chǎn)權(quán),考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對該部分違章建筑難以實行,令改造無從進行。

②規(guī)劃容積率指標控制較嚴。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強度大,大部分城區(qū)容積率高,市政公用設(shè)施缺乏。在已無空地可以置換的情況下,城中村若按常規(guī)規(guī)劃容積率要求實施改造，不僅村集體（開發(fā)商）無利可圖,恐也難以接受。融海集團（長裕社區(qū)）北海公司在電影院南申請實施舊村改造，因拆遷補償面積大、新建規(guī)劃容積率指標控制問題，幾近“流產(chǎn)”就是一個例子。

③拆遷補償問題。城中村現(xiàn)狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經(jīng)營的住房，每年還可為業(yè)主帶來相當(dāng)可觀的租金收益,其所需要補償安置的成本巨大（現(xiàn)拆遷住房按產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在1：1.2以上）。而且,業(yè)主對于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本與風(fēng)險,令開發(fā)改造的村集體（開發(fā)商）望而卻步。此外,業(yè)主傾向于只接受住房補償,進一步加大了規(guī)劃的困難。

④土地供應(yīng)問題。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實行大幅度的地價優(yōu)惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應(yīng)失控,沖擊商品房市場。

⑤城市整體觀念問題。目前我們已受理了8個城中村改造申請。從其申請情況看，這8個城中村中有4個村申請利用空閑地邊建設(shè)回遷樓、邊建設(shè)商品樓開發(fā)，用開發(fā)利潤部分補貼舊村搬遷費用，進而推進舊村改造。若其真正做到按申請及規(guī)劃要求達到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發(fā)建成商品樓后出售，不再推進舊村改造則其行為就成為變相開發(fā)，勢必增加今后舊村改造成本。另外，部分現(xiàn)已實施的舊村（城）改造項目，在制定改造規(guī)劃方案時，缺少前瞻性和延展性，城市建設(shè)的

整體觀念不強，太注重改造和利潤率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路兩邊，中間沒人管的狀況，造成市區(qū)“夾心房”地帶的存在，而“夾心房”區(qū)域一般無開發(fā)價值或利潤，為城市建設(shè)留下“后患”。

⑥缺乏規(guī)范性指導(dǎo)意見。目前，我市舊村改造項目的運作實施缺乏指導(dǎo)性意見的規(guī)范約束，對舊村改造項目規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)、后期管理等缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)意見來規(guī)范監(jiān)督，特別對改造項目實施中的經(jīng)營收入部分應(yīng)用于村民的社會保障、醫(yī)療保險經(jīng)費及發(fā)展集體經(jīng)濟等。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計、監(jiān)管機制。

以上問題的存在，使我市城中村改造實際啟動的少，等待觀望的多。作為建設(shè)行政主管部門，我們有責(zé)任做更多的研究和工作，并希望相關(guān)部門各負其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，共同推進。

（三）實施建議

1、盡快完善城中村改造規(guī)劃方案。城中村改造本身就是對城市進行高速優(yōu)化，使之更加合理。因此，必須堅持規(guī)劃先行的原則，在我市現(xiàn)有城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要抓緊編制全市城中村改造總體規(guī)劃以及分區(qū)控制性詳細規(guī)劃。使全市城中村改造工作，在規(guī)劃的指導(dǎo)下有序進行，達到既能有效改善城市面貌、提高村民居住條件，又能節(jié)約集約利用土地的目的。

2、盡快出臺中心城區(qū)舊村改造實施意見。通過試點項目經(jīng)驗，借鑒外地先進經(jīng)驗，進一步論證完善已擬訂的《關(guān)于城市中心區(qū)域內(nèi)舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭取市政府早日批復(fù)，指導(dǎo)城中村改造工作。

3、盡快明確城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地”的基本原則，對于由村民集資、政府或村集體統(tǒng)一組織建設(shè)房屋用于村民回遷居住的，可劃拔供應(yīng)，其住宅參照經(jīng)濟適用住房辦法管理；采取整體拆遷、商業(yè)運作、連片開發(fā)的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應(yīng)，改造后按商品房住宅管理，對土地出讓收入，由市政府按項目盈虧平衡測算，給予部分或全部返還，用于拆遷補償安置及村民保障。

4、盡快建立城中村改造相關(guān)監(jiān)管機制。要盡快建立城中村改造的相關(guān)監(jiān)督管理機制

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[關(guān)鍵詞] “城中村” 商業(yè)形態(tài) 更新研究

一、“城中村”商業(yè)形態(tài)的特點

1．具有“城中村”特色的商業(yè)服務(wù)設(shè)施

在“城中村”中，主要存在的是自發(fā)形成的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，很少甚至沒有公共的文化娛樂服務(wù)設(shè)施。以沿街小商鋪為主要模式的商業(yè)街在“城中村”社區(qū)空間中占有重要的地位，活動中心自然呈現(xiàn)出帶狀分布特點，并具有很強的靈活性和自發(fā)組織功能，是“城中村”商業(yè)服務(wù)的特色。表現(xiàn)有：

第一，很容易改變經(jīng)營內(nèi)容，比如說賣飾品不景氣，過一段時間可能要賣百貨；

第二，商鋪很容易易主，今天這個老板在這經(jīng)營，明天可能就換作另外一個生意人；

第三，如果現(xiàn)有的門面房不能滿足需求，那么會有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開店的話，就會作為住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共開放空間，街道便承載了社區(qū)中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場所。

2．人口組成情況

在對西安市“城中村”調(diào)研中，發(fā)展成熟的“城中村”外來人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環(huán)邊緣的草場坡村，其中本村村民約占總?cè)藬?shù)的20%，租住的外來人員占80%。其成員組成如圖1所示。

3．商鋪租金情況

“城中村”主要交通道路的人流量相對其他位置的人流量要多，相應(yīng)的租金也有差別。在草場坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達到月租2000元，村民一個月單靠房租收入上萬。

可以看出，處于位置優(yōu)越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。

4．商鋪形態(tài)

“城中村”中的商業(yè)大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且?guī)缀醵际亲园l(fā)形成的。

從“草場坡村”調(diào)研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業(yè)需求而設(shè)計的，基本上都是根據(jù)村民的需要自己改造。村民根據(jù)自己家里住宅的布局，將底層的房間打開作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商鋪經(jīng)營種類齊全

商業(yè)服務(wù)項目種類全，數(shù)量多，在這些項目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業(yè)服務(wù)設(shè)施以私人經(jīng)營為主，規(guī)模較小、任意性、變動性很大。

二、“城中村”商業(yè)存在的問題

“城中村”商業(yè)形態(tài)由于缺乏統(tǒng)一的組織規(guī)劃而呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)，形態(tài)紛雜，主要以零售業(yè)，服務(wù)業(yè)為主，商鋪形態(tài)不固定，流動性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業(yè)功能，環(huán)境狀況和規(guī)劃狀況方面分析，還存在許多問題：

1．商業(yè)功能不全面

“城中村”商業(yè)種類繁多，商業(yè)氣息濃厚。外來商業(yè)介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業(yè)活動介入困難。由于租金稅費等問題，導(dǎo)致許多低利潤的商業(yè)服務(wù)項目無法進入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務(wù)需求，在“城中村”社區(qū)內(nèi)不能得到滿足。

2．環(huán)境狀況差

大部分“城中村”的環(huán)境狀況很差，缺乏統(tǒng)一的管理，社區(qū)服務(wù)意識差。沿街的小型餐飲店衛(wèi)生狀況差，管理混亂，大都沒有必要的衛(wèi)生消毒設(shè)施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個角落存放，容易滋生病菌。

3．規(guī)劃狀況

由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因為經(jīng)濟利益的驅(qū)使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴建自己的住房，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，造成現(xiàn)在“城中村”中住宅層數(shù)、住宅間距、住宅類型不規(guī)整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現(xiàn)參差不齊的立面。

三、“城中村”商業(yè)更新原則

1．更新的定位

在“城中村”商業(yè)更新中，定位“城中村”的商業(yè)形態(tài)應(yīng)針對居住人群的收入水平、消費習(xí)慣，以此來確定商業(yè)項目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調(diào)研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，第二代人中部分有固定的職業(yè)，還有一些做個體商販。但是調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長期以來的城市化生活使村民的觀念發(fā)生很大的改變，所以要徹底對“城中村”進行改造，不僅考慮外在形態(tài)上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。

2．更新的延續(xù)性

“城中村”更新的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)尊重歷史和現(xiàn)狀，協(xié)調(diào)村里物質(zhì)環(huán)境與村里的社會、經(jīng)濟情況和城市管理等方面的關(guān)系，同時尊重村民的生活習(xí)俗，繼承城市在歷史上創(chuàng)造并留下來的有形和無形的各類資源和財富。這是延續(xù)并發(fā)展城市文化特色的需要，同時也是確保更新獲得成功的基本條件。

3．更新的階段性

“城中村”更新是一個連續(xù)的過程，任何改建都不是最后的完成（也從來沒有最后完成），而是處于持續(xù)的更新之中，應(yīng)當(dāng)妥善處理目前與將來的關(guān)系?！俺侵写濉备聭?yīng)該從現(xiàn)狀出發(fā)，區(qū)分不同的情況，分類分階段的逐步進行。

四、“城中村”商業(yè)形態(tài)的更新策略

1．再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮

在“城中村”的改造更新中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合村落的傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮。如特色商業(yè)街、小吃文化街、民族風(fēng)情街等，這樣既滿足村中商業(yè)經(jīng)濟利益的需要，也使村落的內(nèi)在文化特征保留并遺傳下來。

2．交往、娛樂空間的塑造

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“城中村”中基本沒有專門的娛樂、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業(yè)更新中重新塑造交往場所，促進村民的心理認同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動中發(fā)展他們的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，強化區(qū)域認同感。

3．合理利用村中資源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應(yīng)針對“城中村”各自的特點，制定相應(yīng)的改造措施，采取逐步推進的辦法。例如有的“城中村”由于傳統(tǒng)文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來，建立特色文化旅游觀賞區(qū)，一定范圍內(nèi)保留村中原始的文化資源，無論對城市還是對“城中村”都是一筆寶貴的文化財富。

“城中村”不是單純的物質(zhì)體系，而是以人為核心的物質(zhì)體系、經(jīng)濟體系、社會文化體系的綜合體?！俺侵写濉备脑觳粏问俏镔|(zhì)形態(tài)上的轉(zhuǎn)變，我們應(yīng)該更多地關(guān)注“城中村”方面的問題，從而實現(xiàn)“城中村”的全面城市化。

參考文獻：

［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉(zhuǎn)變.規(guī)劃師，2004，5.

［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規(guī)劃師，2004，5.