導(dǎo)語：如何才能寫好一篇農(nóng)村宅基地工作開展情況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個(gè)行政村，3個(gè)村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機(jī)制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級(jí)主體”的宅基地管理機(jī)制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺(tái)本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋瑹o農(nóng)村宅基地主管部門，未建立窗口對(duì)外受理，未建立多部門內(nèi)部聯(lián)動(dòng)聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請(qǐng)審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發(fā)生過宅基地審查審批項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織未設(shè)立村級(jí)宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

篇2

關(guān)鍵詞：宅基地；整理；集約利用；置換；產(chǎn)權(quán)

近年來，我國經(jīng)濟(jì)取得快速發(fā)展，城市化水平也有較大的提高。盡管我國總?cè)丝谝?guī)模將擴(kuò)大，但農(nóng)村人口數(shù)量卻由上升轉(zhuǎn)為下降的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2004年我國農(nóng)村人口比1996年減少了11％，而宅基地面積卻增加了1.7％。這種城市人口和農(nóng)村人口比例轉(zhuǎn)型將改變農(nóng)村居住模式，致使農(nóng)村宅基地用地浪費(fèi)問題日益突出，對(duì)于不堪重負(fù)的農(nóng)地資源和生態(tài)環(huán)境將產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也會(huì)直接影響著我國土地資源的可持續(xù)利用模式，乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展。因此，在快速城市化和工業(yè)化的發(fā)展大背景下，面對(duì)農(nóng)村居民用地的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)其科學(xué)地進(jìn)行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的進(jìn)行，卻存在著許多困難和問題。

一、我國農(nóng)村宅基地土地整理工作中存在的問題

（一）宅基地土地整理專項(xiàng)規(guī)劃滯后

要科學(xué)地整理宅基地，必須有一個(gè)科學(xué)合理的規(guī)劃作指導(dǎo)，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)制定土地整理專項(xiàng)規(guī)劃卻面臨著不利的因素。首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)規(guī)劃的技術(shù)力量薄弱，不僅缺少技術(shù)人員，也缺少對(duì)規(guī)劃的技術(shù)資金的投入。其次是近幾年農(nóng)村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時(shí)間，對(duì)它們進(jìn)行拆遷的費(fèi)用相當(dāng)高，這對(duì)制定出的規(guī)劃的實(shí)施又帶來了困難。

（二）土地整理資金籌集問題難以落實(shí)

如何在較短的時(shí)間內(nèi)建立起一套高效的土地整理資金籌措、運(yùn)作和監(jiān)督機(jī)制，保證整理過程資金的按時(shí)足額到位以及資金的高效利用，是一個(gè)急需解決的問題。

同時(shí)，由于資金投入的問題，會(huì)導(dǎo)致一些政策措施的長期性和連續(xù)性問題。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地土地整理關(guān)系到千家萬戶農(nóng)民的切身利益，是一個(gè)較長的過程；尤其是采用引導(dǎo)農(nóng)民自主搬遷的方式，更是需要堅(jiān)持不懈的多年努力，才能見到明顯成效。

然而，在開展農(nóng)村宅基地土地整理過程中，由于資金的籌集問題難以落實(shí)，往往各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決心難以堅(jiān)定，各屆政府的工作不能持續(xù)，法定程序確定的規(guī)劃甚至隨意修改，一些有利于農(nóng)村宅基地土地整理的政策措施必須難以穩(wěn)定下來。從而致使農(nóng)村宅基地土地整理的成果難以形成，達(dá)不到量變到質(zhì)變的過程。

（三）農(nóng)村居民缺少對(duì)宅基地進(jìn)行整理的積極性

我國《土地管理法實(shí)施條例》第18 條規(guī)定:“土地整理所需費(fèi)用， 按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用者共同承擔(dān)?！?顯然，根據(jù)該規(guī)定，村集體和農(nóng)民是農(nóng)村宅基地土地整理的主體， 農(nóng)村居民或作為農(nóng)村居民集合的村集體進(jìn)行土地整理則是從土地整理可能帶來的經(jīng)濟(jì)收益出發(fā)，如果宅基地整理為耕地的經(jīng)濟(jì)收益不能補(bǔ)償整理的經(jīng)濟(jì)成本， 農(nóng)村居民或村集體就不會(huì)有進(jìn)行土地整理的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。從村集體和農(nóng)民的角度看， 閑置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毀成本、對(duì)房主的房屋補(bǔ)償成本以及土地轉(zhuǎn)變?yōu)榱继锏恼沓杀?，而收益則是宅基地整理為耕地后的種植業(yè)收入。近幾年我國農(nóng)民純收入中源自農(nóng)業(yè)收入的比重持續(xù)下降， 農(nóng)業(yè)在農(nóng)民家庭生活中的重要性減弱， 一些地方甚至出現(xiàn)耕地拋荒現(xiàn)象。由于種植業(yè)的比較收益較低， 閑置宅基地土地整理的收益無法補(bǔ)償整理的成本， 使農(nóng)民和村集體無法自動(dòng)產(chǎn)生對(duì)閑置宅基地進(jìn)行整理的利益驅(qū)動(dòng)。此外，由于宅基地的所有權(quán)屬于集體所有， 對(duì)農(nóng)民將宅基地整理為耕地后的使用權(quán)缺乏明確的規(guī)定， 也降低了農(nóng)民自己進(jìn)行宅基地整理的積極性。

（四）農(nóng)村宅基地超占土地嚴(yán)重，“一戶多宅”情況普遍

我國宅基地實(shí)行無償使用，加之我國農(nóng)村宅基地觀念上的一些落后思想，宅基地監(jiān)管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處理，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地超占嚴(yán)重，成為宅基地管理中的普遍難題。國家相關(guān)法律要求農(nóng)村宅基地只能“一戶一宅”，但由于歷史、繼承、買賣、建新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現(xiàn)象突出，同時(shí)沒有相關(guān)的法律制度給與處理。

（五）土地空間置換難度大

在對(duì)宅基地進(jìn)行土地整理的過程中，不可避免地會(huì)出現(xiàn)土地的空間置換問題。土地空間置換是土地使用權(quán)屬的調(diào)整和土地利用方式的變更，涉及不同主體之間用地關(guān)系和利益關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，致使土地置換的難度很大。因此，怎樣把土地整理和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)政策(即經(jīng)濟(jì)機(jī)制)有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)用地置換過程中的利益平衡，也是亟待解決的問題。

（六）土地產(chǎn)權(quán)不明晰

土地登記發(fā)證是農(nóng)村宅基地管理的基礎(chǔ)，對(duì)明晰產(chǎn)權(quán)，為有效控制農(nóng)村宅基地建設(shè)中的違規(guī)違章建設(shè)，提供有效憑證，但目前各地發(fā)證情況不一。主要是土地部門沒有及時(shí)開展宅基地的土地登記工作，另外，農(nóng)村村民對(duì)宅基地登記意識(shí)淡薄，宅基地變更后無法及時(shí)進(jìn)行變更登記。導(dǎo)致宅基地上權(quán)利狀況不清，家底不明，管理也相對(duì)混亂，宅基地民事糾紛頻發(fā)。

宅基地的產(chǎn)權(quán)制度問題涉及政策層面，但對(duì)我國農(nóng)村宅基地管理起到了根本上的作用。我國目前農(nóng)村宅基地的集體所有制，農(nóng)民有宅基地使用權(quán)，一定程度上造成了產(chǎn)權(quán)上的混亂。隨著經(jīng)濟(jì)和市場的發(fā)展，禁止農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，阻礙了農(nóng)村宅基地市場的建立，扼殺了一些有利土地利用的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，也導(dǎo)致了目前隱形市場的存在，成為宅基地管理上的盲區(qū)。

（七）土地整理專業(yè)技術(shù)較為落后

土地整理是一項(xiàng)跨學(xué)科的技術(shù)性和實(shí)踐性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要一套技術(shù)支持體系。目前，參與土地整理的主體是農(nóng)村居民。由于他們沒有掌握相關(guān)的知識(shí)和技能，而相應(yīng)的各方面專業(yè)技術(shù)服務(wù)跟不上，土地整理常常出現(xiàn)受阻或成果不符合要求的現(xiàn)象。

（八）集體土地流失嚴(yán)重

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，客觀存在的土地市場供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止，但現(xiàn)行法律法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。

二、我國農(nóng)村宅基地土地整理的對(duì)策

（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法規(guī)和政策

逐步健全宅基地使用制度， 加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格宅基地審批，為解決多占、超占、強(qiáng)占宅基地問題提供可操作的政策法律依據(jù)。

制定完善土地整理的法規(guī)和政策，引導(dǎo)各地按計(jì)劃、有組織地規(guī)范開展村莊整治工作。要加快土地整理責(zé)任制度、獎(jiǎng)懲制度、資金籌措、使用與專項(xiàng)管理制度及村規(guī)民約的建立，制定宅基地整理優(yōu)惠、鼓勵(lì)政策，使宅基地整理的責(zé)任能真正落實(shí)到戶、到人，并充分調(diào)動(dòng)廣大干部群眾參與宅基地整理的積極性。

（二）開展農(nóng)村宅基地普查登記工作

居民點(diǎn)用地普查登記，是農(nóng)村宅基地整理的前提，通過摸底調(diào)查，可以了解各居民點(diǎn)人口及其結(jié)構(gòu)、用地總規(guī)模、建筑占地面積、建筑容積率、閑置土地面積及其比率、農(nóng)宅布局、所在村土地總面積、耕地面積、糧食畝產(chǎn)水平及存在的問題等。從而為土地利用總體規(guī)劃、土地整理規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃與詳細(xì)設(shè)計(jì)提供依據(jù)，使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資金籌措

中圖分類號(hào)： D267 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1前言

近年來， 浙江省按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的思路， 以村莊環(huán)境和宅基地整治為載體， 大力推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)， 農(nóng)村環(huán)境面貌顯著改善， 村莊規(guī)模逐步擴(kuò)大，農(nóng)民的居住條件也有了明顯的提高。但是，一些地方舊村改造相對(duì)滯后， 村莊內(nèi)存在著大量的廢棄、閑置住宅和空閑地， 有新房沒新村、村莊外延式擴(kuò)張的空心村現(xiàn)象比較突出。農(nóng)村宅基地整治成為改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件和提高農(nóng)村節(jié)約集約用地水平的主要措施， 成為保護(hù)耕地資源、拓展用地空間， 落實(shí)“ 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤” 的重要手段， 如何加快推進(jìn)宅基地整治， 引起了社會(huì)各級(jí)政府的關(guān)注。

2 農(nóng)村宅基地土地整治工作中存在的問題

（一）宅基地土地整治專項(xiàng)規(guī)劃滯后

要科學(xué)地整治宅基地， 必須有一個(gè)科學(xué)合理的規(guī)劃作指導(dǎo)，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)制定土地整治專項(xiàng)規(guī)劃卻面臨著不利的因素。首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)規(guī)劃的技術(shù)力量薄弱，不僅缺少技術(shù)人員，也缺少對(duì)規(guī)劃的技術(shù)資金的投入。其次是近幾年農(nóng)村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時(shí)間，對(duì)它們進(jìn)行拆遷的費(fèi)用相當(dāng)高， 這對(duì)制定出的規(guī)劃的實(shí)施又帶來了困難。

（二）土地整治資金籌集問題難以落實(shí)

如何在較短的時(shí)間內(nèi)建立起一套高效的土地整治資金籌措、運(yùn)作和監(jiān)督機(jī)制，保證整治過程資金的按時(shí)足額到位以及資金的高效利用，是一個(gè)急需解決的問題。

同時(shí)， 由于資金投入的問題， 會(huì)導(dǎo)致一些政策措施的長期性和連續(xù)性問題。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地土地整治關(guān)系到千家萬戶農(nóng)民的切身利益，是一個(gè)較長的過程；尤其是采用引導(dǎo)農(nóng)民自主搬遷的方式，更是需要堅(jiān)持不懈的多年努力，才能見到明顯成效。

然而， 在開展農(nóng)村宅基地土地整治過程中，由于資金的籌集問題難以落實(shí)，往往各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決心難以堅(jiān)定，各屆政府的工作不能持續(xù)，法定程序確定的規(guī)劃甚至隨意修改，一些有利于農(nóng)村宅基地土地整治的政策措施必須難以穩(wěn)定下來。從而致使農(nóng)村宅基地土地整治的成果難以形成，達(dá)不到量變到質(zhì)變的過程。

（三）農(nóng)村居民缺少對(duì)宅基地進(jìn)行整治的積極性

我國《土地管理法實(shí)施條例》第18 條規(guī)定: “土地整治所需費(fèi)用, 按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則, 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用者共同承擔(dān)?！?顯然，根據(jù)該規(guī)定, 村集體和農(nóng)民是農(nóng)村宅基地土地整治的主體, 農(nóng)村居民或作為農(nóng)村居民集合的村集體進(jìn)行土地整治則是從土地整治可能帶來的經(jīng)濟(jì)收益出發(fā), 如果宅基地整治為耕地的經(jīng)濟(jì)收益不能補(bǔ)償整治的經(jīng)濟(jì)成本, 農(nóng)村居民或村集體就不會(huì)有進(jìn)行土地整治的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。從村集體和農(nóng)民的角度看, 閑置宅基地的土地整治成本主要有待整治宅基地上房屋的拆毀成本、對(duì)房主的房屋補(bǔ)償成本以及土地轉(zhuǎn)變?yōu)榱继锏恼纬杀?，而收益則是宅基地整治為耕地后的種植業(yè)收入。近幾年我國農(nóng)民純收入中源自農(nóng)業(yè)收入的比重持續(xù)下降, 農(nóng)業(yè)在農(nóng)民家庭生活中的重要性減弱, 一些地方甚至出現(xiàn)耕地拋荒現(xiàn)象。由于種植業(yè)的比較收益較低, 閑置宅基地土地整治的收益無法補(bǔ)償整治的成本, 使農(nóng)民和村集體無法自動(dòng)產(chǎn)生對(duì)閑置宅基地進(jìn)行整治的利益驅(qū)動(dòng)。此外, 由于宅基地的所有權(quán)屬于集體所有, 對(duì)農(nóng)民將宅基地整治為耕地后的使用權(quán)缺乏明確的規(guī)定, 也降低了農(nóng)民自己進(jìn)行宅基地整治的積極性。

（四） 農(nóng)村宅基地超占土地嚴(yán)重，“ 一戶多宅”情況普遍

我國宅基地實(shí)行無償使用，加之我國農(nóng)村宅基地觀念上的一些落后思想，宅基地監(jiān)管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處理，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地超占嚴(yán)重，成為宅基地管理中的普遍難題。國家相關(guān)法律要求農(nóng)村宅基地只能“ 一戶一宅”， 但由于歷史、繼承、買賣、建新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現(xiàn)象突出，同時(shí)沒有相關(guān)的法律制度給與處理。

（五）土地空間置換難度大

在對(duì)宅基地進(jìn)行土地整治的過程中， 不可避免地會(huì)出現(xiàn)土地的空間置換問題。土地空間置換是土地使用權(quán)屬的調(diào)整和土地利用方式的變更， 涉及不同主體之間用地關(guān)系和利益關(guān)系的協(xié)調(diào)問題， 致使土地置換的難度很大。因此， 怎樣把土地整治和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)政策有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)用地置換過程中的利益平衡， 也是亟待解決的問題。

（六）土地產(chǎn)權(quán)不明晰

土地登記發(fā)證是農(nóng)村宅基地管理的基礎(chǔ)， 對(duì)明晰產(chǎn)權(quán)，為有效控制農(nóng)村宅基地建設(shè)中的違規(guī)違章建設(shè)，提供有效憑證， 但目前各地發(fā)證情況不一。主要是土地部門沒有及時(shí)開展宅基地的土地登記工作，另外，農(nóng)村村民對(duì)宅基地登記意識(shí)淡薄，宅基地變更后無法及時(shí)進(jìn)行變更登記。導(dǎo)致宅基地上權(quán)利狀況不清，家底不明，管理也相對(duì)混亂，宅基地民事糾紛頻發(fā)。

宅基地的產(chǎn)權(quán)制度問題涉及政策層面，但對(duì)我國農(nóng)村宅基地管理起到了根本上的作用。我國目前農(nóng)村宅基地的集體所有制，農(nóng)民有宅基地使用權(quán)，一定程度上造成了產(chǎn)權(quán)上的混亂。隨著經(jīng)濟(jì)和市場的發(fā)展，禁止農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓， 阻礙了農(nóng)村宅基地市場的建立，扼殺了一些有利土地利用的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，也導(dǎo)致了目前隱形市場的存在， 成為宅基地管理上的盲區(qū)。

（七）土地整治專業(yè)技術(shù)較為落后

土地整治是一項(xiàng)跨學(xué)科的技術(shù)性和實(shí)踐性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要一套技術(shù)支持體系。目前，參與土地整治的主體是農(nóng)村居民。由于他們沒有掌握相關(guān)的知識(shí)和技能， 而相應(yīng)的各方面專業(yè)技術(shù)服務(wù)跟不上，土地整治常常出現(xiàn)受阻或成果不符合要求的現(xiàn)象。

（八）集體土地流失嚴(yán)重

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入， 客觀存在的土地市場供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止，但現(xiàn)行法律法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。

3農(nóng)村宅基地土地整治的建議

（1）逐步健全宅基地使用制度，加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格宅基地審批，杜絕“亂批亂占”宅基地的現(xiàn)象。

（2）采取靈活的手段，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理力度。由于造成農(nóng)村宅基地閑置的原因是多方面的，因而采取“一刀切”的強(qiáng)制性行政手段是行不通的，應(yīng)考慮與適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，根據(jù)具體情況具體對(duì)待。其中，對(duì)于騙取批準(zhǔn)、未批先建、批少建多等非法占用宅基地的，應(yīng)采取強(qiáng)制性的行政手段依法強(qiáng)制收回。對(duì)于合法取得宅基地而產(chǎn)生閑置的，應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)宅基地超標(biāo)部分實(shí)行有償使用政策。如：歷史原因造成的宅基地超標(biāo)，強(qiáng)行要求住戶退還超標(biāo)部分將破壞農(nóng)戶宅院的完整性，可以由村集體對(duì)超標(biāo)部分收取適當(dāng)使用費(fèi)，并按超標(biāo)面積采取累進(jìn)的收費(fèi)辦法，超標(biāo)面積越大收費(fèi)越高。對(duì)于建新房而不拆舊的，村集體應(yīng)對(duì)其舊宅基地的使用權(quán)收取一定費(fèi)用，并按年限采取累進(jìn)收費(fèi)辦法；隨著時(shí)間推移，舊房殘值降低，收益下降，而保有舊房的成本盤升，農(nóng)民自然會(huì)主動(dòng)退還宅基地。

（3）逐步取消各種限制農(nóng)村人口城鄉(xiāng)遷移的政策，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力由城鄉(xiāng)流動(dòng)向城鄉(xiāng)戶籍遷移轉(zhuǎn)變，從而降低農(nóng)村勞動(dòng)力“季節(jié)性”城鄉(xiāng)流動(dòng)導(dǎo)致的農(nóng)村宅基地閑置。

篇4

關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;空心村;管理現(xiàn)狀;對(duì)策

一、問題的提出

隨著生活水平的不斷提高,農(nóng)村發(fā)生了前所未有的變化,農(nóng)民要求改善居住條件的愿望越來越迫切,農(nóng)村建房熱始終居高不下并呈增長趨勢(shì),宅基地管理出現(xiàn)了新情況、新問題。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,合理配置和集約高效利用土地資源,改善農(nóng)民居住條件和生活環(huán)境,對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。而棗莊市農(nóng)村宅基地管理中存在很多問題,宅基地閑置嚴(yán)重、土地利用效率不高、宅基地規(guī)劃不合理、“空心村”等現(xiàn)象嚴(yán)重,給棗莊市農(nóng)村宅基地管理和新農(nóng)村建設(shè)帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

二、棗莊市農(nóng)村宅基地管理存在的問題

(一)各市區(qū)農(nóng)村宅基地規(guī)劃發(fā)展不均衡,宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重

棗莊市各地區(qū)農(nóng)村宅基地規(guī)劃不均衡,其中滕州市和山亭區(qū)的農(nóng)村宅基地管理問題最為明顯,宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。其中滕州市農(nóng)村空閑地最多,約224萬平方米,其次為山亭區(qū),農(nóng)村空閑宅基地約99萬平方米;而山亭區(qū)“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重,多出宅基地近350萬平方米,其次為滕州市,多出宅基地近177萬平方米;另外滕州市和山亭區(qū)分別存在著嚴(yán)重的閑置宅基地和不住宅基地。其他地區(qū),如嶧城區(qū)和薛城區(qū)農(nóng)村空閑宅基地約為50萬平方米,市中區(qū)農(nóng)村多出宅基地37萬多平方米,而高新區(qū)幾乎不存在宅基地空閑現(xiàn)象,可見相比其他城區(qū),新規(guī)劃的高新區(qū)沒有歷史遺留帶來的各種宅基地問題。簡言之,棗莊市各地區(qū)農(nóng)村分別存在著不同程度的宅基地閑置現(xiàn)象,反映出農(nóng)村宅基地規(guī)劃不合理問題,亟需對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃和改進(jìn)。

(二)宅基地分配不均,“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重

由于宅基地私有觀念在多數(shù)農(nóng)民心中根深蒂固,認(rèn)為老房子是祖業(yè),新房再多、再大也不能拆祖屋,于是出現(xiàn)了農(nóng)民建了新房也拒不交出閑置宅基地,“劃新不丟舊”造成“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重。滕州市、薛城區(qū)和山亭區(qū)三個(gè)地區(qū)“一戶多宅”情況最為嚴(yán)峻,其中滕州市一戶多宅的戶數(shù)占到村民總戶數(shù)的25%多,薛城區(qū)也近20%。一些農(nóng)民甚至將自己承包的責(zé)任田當(dāng)成私有土地,隨意侵占或調(diào)換建房。一些村干部打著“取之于民,用之于民”的幌子,搭車收費(fèi),出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)條件好的村民多數(shù)存在一戶多宅,真正需要宅基地的村民因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件差無法要求規(guī)劃新的宅基地,而且老宅基地多的戶占用的宅基地相對(duì)多些等現(xiàn)象,造成宅基地分配不均。此外還存在村鎮(zhèn)干部中也存在利用權(quán)力、關(guān)系多占宅基地,農(nóng)民超標(biāo)建房等問題(見表1)。

(三)現(xiàn)行制度不完善,超標(biāo)占地現(xiàn)象嚴(yán)重

《中華人民共和土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！比欢鴹椙f市各地區(qū)不僅“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重,而且市中區(qū)、山亭區(qū)、嶧城區(qū)農(nóng)村多出宅基地每戶的面積都超過了政府文件的規(guī)定面積?？梢娪捎诨鶎诱畬?duì)農(nóng)民建房缺乏的正確引導(dǎo)和管理,再加上我國農(nóng)村宅基地管理制度采用的是無償、無限期的使用制度,出現(xiàn)了農(nóng)民超標(biāo)占用宅基地建房。

(四)“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重

長期以來,因建設(shè)規(guī)劃滯后,棗莊市許多農(nóng)村新建住宅大多集中在村莊、道路兩側(cè),而村內(nèi)存在大量的空閑宅基地,形成了外實(shí)內(nèi)空、外新內(nèi)舊、外齊內(nèi)亂的“空心村”。如山亭區(qū)馮卯鎮(zhèn)澇坡村共327戶、783人,村莊占地面積為219畝,其中空閑土地面積為132畝,空閑戶數(shù)共102戶。村莊內(nèi)部空殼嚴(yán)重,特別是村西北部基本無人居住。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,大批農(nóng)民涌向小城鎮(zhèn)和大中城市,成了非農(nóng)業(yè)的城鎮(zhèn)居民,但仍占著原農(nóng)村宅基地;部分農(nóng)村青年大學(xué)畢業(yè)后在外就業(yè),結(jié)婚生子,把父母接出去一起居住,造成原宅基地閑置,加重了“空心村”現(xiàn)象?！翱招拇濉钡拇罅看嬖?造成土地浪費(fèi),環(huán)境惡化,嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)。而各地區(qū)也先后開始開展“空心村”的治理工作,取得了一定成果,本文總結(jié)了“空心村”治理的經(jīng)驗(yàn),將在第三節(jié)中論述。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策和建議

針對(duì)上述問題,在新農(nóng)村建設(shè)的過程中,必須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,實(shí)行宅基地制度創(chuàng)新,建立完善相關(guān)制度和政策。

(一)加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理

應(yīng)當(dāng)在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上,科學(xué)合理地確定宅基地具體執(zhí)行面積及占地標(biāo)準(zhǔn),人均宅基地面積由省統(tǒng)一規(guī)定出一定的范圍,再由各地按照實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn),各地都應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行;結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)做好村莊規(guī)劃,合理布局,充分利用村內(nèi)各種閑置地,促進(jìn)土地集約利用,并要控制好農(nóng)村居民的規(guī)模,建設(shè)好配套基礎(chǔ)設(shè)施;加大對(duì)閑置宅基地、空閑地、“一戶多宅”現(xiàn)象的清理和處置,建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)強(qiáng)制登記制度。此外規(guī)劃要走群眾路線,要依靠村民參與,集思廣益,充分尊重村民的意見。

(二)建立農(nóng)村宅基地有償使用制度

宅基地有償使用可以從認(rèn)識(shí)和觀念上解決宅基地的權(quán)屬問題,有利于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的確立,使宅基地的集體所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn),能有效地減少和制止多占、濫用宅基地的現(xiàn)象,促進(jìn)節(jié)約和合理利用土地;便于對(duì)村莊進(jìn)行規(guī)劃和管理,能集中一部分資金用于鄉(xiāng)村的公共設(shè)施建設(shè);增加了宅基地分配的透明度,從制度上遏制和限制了干部的不正之風(fēng)。

(三)嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地的審批

黨的十七屆三中全會(huì)《決定》提出的“要完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理”,實(shí)際上就是要求各地建立宅基地審批責(zé)任和過錯(cuò)追究制度,嚴(yán)格宅基地規(guī)劃、審批管理,執(zhí)行“一戶一宅”的政策。嚴(yán)格按照法定的宅基地審批條件、面積限額及審批程序辦理,嚴(yán)把審批條件,嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策,促進(jìn)節(jié)約,集約用地。不符合申請(qǐng)條件的不予批準(zhǔn)。對(duì)上報(bào)的宅基地堅(jiān)持“規(guī)范用地,積極引導(dǎo),公開公正,集體會(huì)審”的原則進(jìn)行核查。對(duì)村(居)分配、使用宅基地管理和收費(fèi)實(shí)行有效的監(jiān)督,確保公平地分配宅基地,減少村(居)分配宅基地中不合理收費(fèi)和私下買賣宅基地行為的發(fā)生。

(四)完善宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制

我國現(xiàn)行的法律和制度對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)做出了嚴(yán)格的限制性規(guī)定?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件,購買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

我國農(nóng)村宅基地限制性流轉(zhuǎn)制度是我國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物,穩(wěn)定了我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì),但是在現(xiàn)階段產(chǎn)生了一系列問題,阻礙作用日益顯現(xiàn)。例如,先富裕起來的農(nóng)民進(jìn)城購房,而受現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)政策的限制,其留在農(nóng)村的宅基地不能公開合法轉(zhuǎn)讓,造成宅基地大量閑置,“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重。

可見限制宅基地流轉(zhuǎn),既不利用資源的有效配置,也不利用土地的節(jié)約利用。因此應(yīng)當(dāng)修改相關(guān)法律法規(guī),建立農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)制度。建立規(guī)范有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場,賦予農(nóng)民擁有房屋宅基地的完全使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán),可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承及贈(zèng)與,允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)。

(五)加強(qiáng)“空心村”的治理

針對(duì)目前農(nóng)村宅基地管理中存在嚴(yán)重的“空心村”現(xiàn)象,各級(jí)政府都高度重視,把治理“空心村”作為目前農(nóng)村工作的大事來抓。對(duì)于“空心村”的治理要做好以下幾方面的工作:

1、科學(xué)規(guī)劃,因地制宜。“空心村”治理的成功,關(guān)鍵要編制一個(gè)科學(xué)的規(guī)劃。由于農(nóng)村情況復(fù)雜多樣,“空心村”治理應(yīng)根據(jù)各村的基礎(chǔ)和條件,以及群眾的實(shí)際需求,確立治理的模式。對(duì)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、建房農(nóng)戶較多的城鎮(zhèn)近郊“空心村”,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,以城鎮(zhèn)為中心,有步驟地實(shí)施整體搬遷、連片發(fā)展,逐步形成規(guī)模,騰出的土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;對(duì)離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的“空心村”,可以小村向大村集中,合理歸并自然村,引導(dǎo)向條件相對(duì)優(yōu)越的中心村遷移;對(duì)不具備合并條件、但可以填實(shí)的“空心村”,加強(qiáng)對(duì)閑置農(nóng)宅的拆遷、回收、流轉(zhuǎn)、整合,對(duì)拆遷的老宅基重新規(guī)劃,作為新的預(yù)留宅基地,由村收回調(diào)劑安排利用。

2、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),有法有序高效推進(jìn)治理工作?！翱招拇濉敝卫硎且豁?xiàng)系統(tǒng)工程,它涉及到農(nóng)村工作的方方面面,涉及到農(nóng)民群眾的切身利益和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。要確?！翱招拇濉敝卫淼母鱾€(gè)環(huán)節(jié)健康有序開展。成立“空心村”治理工作的領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu),如各試點(diǎn)鎮(zhèn)(街道)都成立了由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長,國土、建設(shè)、環(huán)保、財(cái)政等部門主要負(fù)責(zé)人為成員的專門領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),制訂了切實(shí)的工作方案,出臺(tái)了相關(guān)政策,明確到事,責(zé)任到人;制定“空心村”治理工作的有關(guān)政策,使治理工作有法可依,有章可循;加強(qiáng)治理工作的全程監(jiān)督,依靠民主監(jiān)督解決“空心村”治理中的難題;搞好協(xié)調(diào)配合,各有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)搞好協(xié)調(diào)配合;建立獎(jiǎng)懲機(jī)制,對(duì)治理工作中做出突出貢獻(xiàn)的組織和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。

3、創(chuàng)新機(jī)制,廣開籌資渠道?！翱招拇濉敝卫硇枰罅康馁Y金,如何籌措大量資金是保證“空心村”順利實(shí)施的關(guān)鍵,山亭區(qū)村莊建設(shè)搞得好的村,多是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的富村,村集體經(jīng)濟(jì)弱的村往往難有作為。要按照“誰投資,誰受益”的原則,堅(jiān)持以集體自籌為主,財(cái)政補(bǔ)助為輔,社會(huì)資金參與這一多渠道的方式來籌措空心村的治理資金。對(duì)村莊大規(guī)模整治,首先由村集體投入資金搞建設(shè),具有用資金換社會(huì)效益的公益性質(zhì);其次“空心村”治理可以通過市場化運(yùn)作,多渠道籌措資金。企業(yè)或個(gè)人可以參與多渠道籌措資金,把“空心村”治理的一些項(xiàng)目推向市場,通過公開招標(biāo),吸引社會(huì)閑散資金,解決“空心村”治理的資金問題。

(六)加強(qiáng)宣傳教育

各級(jí)部門要采取多種形式大力宣傳《土地管理法》及《農(nóng)村宅基地管理意見》,使法規(guī)深入人心,增強(qiáng)干群節(jié)約土地、依法管地的法律意識(shí),在全社會(huì)形成自覺節(jié)約用地、依法管地用地的良好氛圍。大力宣傳宅基地集約化使用的意義,通過宣傳教育和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo),幫助農(nóng)民樹立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農(nóng)村宅基地集約化工作中來。

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篇5

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；登記發(fā)證；一戶一宅

中圖分類號(hào)：G812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的意義

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根本，對(duì)農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和農(nóng)村秩序的穩(wěn)定具有重大意義。

（一）提高農(nóng)村宅基地的使用效率，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)

我國處在城市化過程中，長期以來農(nóng)村居民點(diǎn)無效擴(kuò)張導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地使用效率低下，其主要原因就是農(nóng)村居民獲得宅基地成本低，一戶多宅的現(xiàn)象突出，城市化進(jìn)程中大量農(nóng)村村民已經(jīng)遷往城市居住，并且已經(jīng)獲得了城市社會(huì)保障，但在農(nóng)村還擁有宅基地。這現(xiàn)象大量存在，導(dǎo)致城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地同時(shí)增加，進(jìn)一步加大了耕地資源保護(hù)的難度。宅基地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作不僅可以有效禁止無效宅基地需求，還可以通過進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)提供農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，消滅空心村，有效提高村莊土地資源的節(jié)約利用水平。

（二）強(qiáng)化農(nóng)村宅基地的社會(huì)保障作用

對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的規(guī)范，進(jìn)一步強(qiáng)化了農(nóng)村宅基地的社會(huì)保障作用。對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，既可以在法律上對(duì)村民的合法宅基地進(jìn)行有效保護(hù)，也可以防止農(nóng)村建設(shè)占用大量的優(yōu)質(zhì)耕地資源。

（三）明晰了宅基地的產(chǎn)權(quán)定位

長期以來，由于缺乏明確的產(chǎn)權(quán)登記要求，很多縣城居民出于各種考慮，購買農(nóng)村的宅基地及其各類小產(chǎn)權(quán)房，引發(fā)大產(chǎn)權(quán)糾紛。在法律上禁止對(duì)城市居民宅基地產(chǎn)權(quán)登記，可以防止城市居民在法律缺失情況下購買小產(chǎn)權(quán)房，從而有效保護(hù)了城市居民的合法權(quán)益，在法律上進(jìn)一步約束了小產(chǎn)權(quán)房的需求。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作中的疑難問題

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查

1、存在的問題

一是是指界時(shí)雙方不同時(shí)到場，有時(shí)只是單方面指界或有一方并非權(quán)利人到場或是其家人到場指界，使指界結(jié)果存在不準(zhǔn)確或不成立，易造成鄰里矛盾引起糾紛，給土地管理工作帶來不必要的麻煩；

二是對(duì)于其鄰宗地是耕地、道路等需由村主任親自指界的，根本不用其到場或其不到場指界，只是宅基地使用權(quán)人一句定論，從而會(huì)引起村集體與個(gè)人的矛盾糾紛；

三是在界址調(diào)查時(shí)不設(shè)立界址標(biāo)識(shí)，不噴涂標(biāo)志，不釘樁等，只是雙方權(quán)利人口頭說明界址，給以后工作帶來隱患；

四是對(duì)宅基地?zé)o圍墻、柵欄等界標(biāo)物的，也給辦理土地使用證，這種狀況就應(yīng)按批準(zhǔn)面積辦證，然而事實(shí)存在擴(kuò)大批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記發(fā)證的現(xiàn)象；

五是最主要的調(diào)查表鄰居指界簽字不真實(shí)，有的存在不能到現(xiàn)場簽字，或是他人代簽。更有甚者把地籍調(diào)查表給用地戶，國土所管理人員放手不管，讓用地戶拿去找鄰居簽字，嚴(yán)重的違反工作紀(jì)律和工作程序。使指界簽字存在不真實(shí)，造成各種糾紛的發(fā)生。

解決對(duì)策

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，關(guān)系到土地位置及權(quán)屬范圍的確定。單位使用的土地必須由單位法人代表出席指界并出具法人代表身份證明，個(gè)人使用的土地須由權(quán)利人出席指界，并出具身份證明。需要委托指界的，需出具法人代表身份證明、委托書和本人身份證明。界址的認(rèn)定必須由本宗地及相鄰宗地使用者或委托人親臨現(xiàn)場共同指界，認(rèn)定界址點(diǎn)及界址線，設(shè)立明顯界址標(biāo)志。經(jīng)雙方認(rèn)定的界址必須由雙方指界人共同在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。決不允許把地籍調(diào)查表給用地戶，讓其自己找鄰居簽字。需在調(diào)查員的監(jiān)督下進(jìn)行。指界千萬不能馬虎，此方面的工作是極易引起權(quán)屬糾紛的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以必須按程序、依規(guī)章進(jìn)行。為土地登記發(fā)證工作奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）“一戶一宅”科學(xué)內(nèi)涵的界定

關(guān)于“一戶”的概念，土地管理法規(guī)、政策并未說明。正因此，許多農(nóng)村宅基地使用權(quán)的混亂現(xiàn)象的致發(fā)因素應(yīng)追溯于對(duì)“戶”這一概念理解上的差異。

對(duì)“一戶一處宅基地”原則應(yīng)進(jìn)行客觀合理的修正，把“一戶一宅”理解為對(duì)宅基地使用權(quán)初始取得上的限制，而不是運(yùn)行中的絕對(duì)限制，允許在農(nóng)村宅基地的實(shí)際運(yùn)行過程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。具體來說就是:

在農(nóng)民以戶為單位向其所在集體申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)時(shí)以此作為一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查，對(duì)于符合用地標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)戶予以批準(zhǔn)。

2、在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的運(yùn)行中，允許合法例外存在，但有關(guān)法律必須對(duì)例外情形以列舉的方式明確規(guī)定，防止任意擴(kuò)大例外情形的范圍。一般來說，主要存在以下幾類情況:

（1）因宅基地使用權(quán)人去世留有房屋而發(fā)生繼承，其合法繼承人如果己經(jīng)有宅基地，從維護(hù)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的角度應(yīng)該允許繼承人繼承作為遺產(chǎn)的房屋及房屋所占的宅基地?！吨腥A人民共和國繼承法》規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括:公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品等。宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無須交納任何土地費(fèi)用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承，但宅基地上建成的房屋則屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)是可以繼承的，直到房屋失去了使用價(jià)值，宅基地的使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)重新發(fā)配。

（2）因房屋買賣、贈(zèng)與等合法行為而取得宅基地使用權(quán)。

（3）因抵消債務(wù)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)等方式取得宅基地使用權(quán)。

簡言之，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初次取得上，按照“一戶一宅”的要求來嚴(yán)格規(guī)范權(quán)利的初始分配，在權(quán)利運(yùn)行過程中，對(duì)因合法行為而獲得多處宅基地的情形則作為“一戶一宅”原則的法定例外。

（三）內(nèi)業(yè)方面的問題

1、存在的問題

內(nèi)業(yè)是對(duì)表件的填寫、宗地圖的繪制、申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證提交資料的初審等工作，仍舊存在一些問題。

（1）發(fā)生權(quán)利人名稱變更的，只有權(quán)利受讓人指界簽字，而權(quán)利轉(zhuǎn)讓人沒能親自到場簽字，從而易造成變更不準(zhǔn)確，導(dǎo)致工作失誤。

（2）繪圖時(shí)仍舊用手工繪圖，存在方位坐標(biāo)及比例尺不準(zhǔn)確，不能真實(shí)體現(xiàn)實(shí)際圖形的具體要素，誤差較大，給發(fā)證工作帶來隱患。

（3）對(duì)于贈(zèng)與和繼承宅基地使用權(quán)的，沒能進(jìn)行法律公證。而只是臨時(shí)使用一紙買賣契約便可。這樣極易造成子女等內(nèi)部糾紛。沒有法律依據(jù)，沒能真正體現(xiàn)公證的法律效率。

（4）權(quán)屬來源方面存在弊端。權(quán)屬來源看的是有沒有土地使用證或檔案，有土地證的可能忽略檔案，也可以假亂真。

2、解決辦法

（1）申請(qǐng)登記發(fā)證資料的初審要嚴(yán)格進(jìn)行，一是土地權(quán)屬來源要審核準(zhǔn)確，變更登記的要求集體土地使用證與原檔案相符。使權(quán)屬來源合法，嚴(yán)防作弊事情的出現(xiàn)。

二是私有房屋所有權(quán)證復(fù)印件要與原件一致，做到真實(shí)有效。

三是身份證明是否是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的不予登記。

四是權(quán)利人變更的，買賣契約要真實(shí)，合法。要嚴(yán)加杜絕造假。

五是宅基地使用權(quán)贈(zèng)與或繼承的，要到司法部門依法公證。嚴(yán)禁用買賣契約

代替。所以要嚴(yán)格進(jìn)行初審，做到登記資料的準(zhǔn)確無誤。

（2）表格的填寫應(yīng)用電腦軟件打印的形式進(jìn)行填寫，取消手工的填寫。這樣使表格填寫清晰、規(guī)范，同時(shí)省時(shí)省力，提高工作效率。

（3）繪制宗地圖也取消手工繪制，利用電腦進(jìn)行

這樣既能使方位坐標(biāo)正確，又能增加宗地圖面積的準(zhǔn)確度。使誤差縮小，以

達(dá)到符合國家測(cè)量的允許誤差最低范圍值，保證宗地圖繪制的準(zhǔn)確。

加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記的幾點(diǎn)建議

（一）通過采取多種渠道、開源節(jié)流，解決登記發(fā)證經(jīng)費(fèi)問題

各地國土資源部門要以此次開展宅基地登記發(fā)證的契機(jī)，及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)，使其充分認(rèn)識(shí)開展宅基地登記發(fā)證工作的重要意義，爭取地方政府及相關(guān)部門的重視和支持，爭取財(cái)政經(jīng)費(fèi)支持。

（二）加大宣傳力度，落實(shí)便民措施

登記申請(qǐng)是登記制度的特點(diǎn)，沒有登記相關(guān)人的配合很難順利開展登記工作。要切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高工作效率，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極為農(nóng)民群眾辦理登記提供熱情周到的服務(wù)。

（三）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、周密安排，確保宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作如期完成

宅基地使用權(quán)登記發(fā)證涉及到使用權(quán)人的合法權(quán)益，是集體土地登記發(fā)證工作中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題。及時(shí)妥善解決宅基地登記發(fā)證中出現(xiàn)的普遍性和較大的技術(shù)與政策問題，增強(qiáng)登記發(fā)證工作的緊迫感，集中力量，克服困難，加強(qiáng)對(duì)宅基

地登記發(fā)證工作的監(jiān)督檢查，確保宅基地登記發(fā)證工作順利實(shí)施，確保宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作如期完成。

參考文獻(xiàn)

[1]周洪亮，陳曉筠.從“一戶一宅”的視角探討農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得[J].中國農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007.3.

篇6

十七屆三中全會(huì)《決定》明確提出：完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)?？梢?，宅基地管理在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中是非常重要的。它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)、利用，直接關(guān)系到農(nóng)民的生產(chǎn)生活，直接關(guān)系到國計(jì)民生問題。

近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村生活水平不斷提高，農(nóng)民建房熱情普遍高漲，出現(xiàn)了一輪又一輪的建房熱，農(nóng)村宅基地管理面臨一些新情況、新問題。主要表現(xiàn)在：

農(nóng)村住宅建設(shè)處于無序狀態(tài)。長期以來，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民建房選址隨意性大，沿路建，臨街搭，亂圈亂占，亂搭亂建的現(xiàn)象嚴(yán)重，村莊布局雜亂無序，既影響了村容村貌，又浪費(fèi)了大量土地。

農(nóng)民建房蠶食耕地。一些農(nóng)民把建房地點(diǎn)選在路邊良田內(nèi)，導(dǎo)致公路、村道兩旁部分耕地被占用。一些地方為把非法占用耕地的行為“合法化”，采取了改變耕地性質(zhì)的做法，先把耕地改變?yōu)閳龅?，然后又把場地改變?yōu)榛牡?，一部分耕地不知不覺被蠶食掉了。

“空心村”、“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重。一些村莊盲目擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊延伸，而村內(nèi)舊宅由于年久失修，大多成為破房、危房，無人居住，形成了大量的“空心村”。一些農(nóng)戶建新房不拆舊房，多處占地建房，“一戶多宅”現(xiàn)象比較普遍。

農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓時(shí)有發(fā)生。少數(shù)農(nóng)民為了牟取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責(zé)任田作價(jià)賣與他人建房，更有些買地者假借當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的名義辦理建房手續(xù)，達(dá)到逃費(fèi)逃稅的目的，這種現(xiàn)象在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃區(qū)尤為常見，因其行為雙方互惠互利，具有很強(qiáng)的隱蔽性，且涉及面較廣，查處難度大。

多種原因引發(fā)上述問題

傳統(tǒng)觀念根深蒂固。絕大多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財(cái)產(chǎn)。一些農(nóng)民甚至將自己承包的責(zé)任田當(dāng)成私有土地，隨意侵占或調(diào)換建房。同時(shí)，許多農(nóng)民聽信風(fēng)水先生“宅大招財(cái)，路寬出官”迷信說法，紛紛向村外尋找“風(fēng)水寶地”建房。加之富裕起來的農(nóng)民為求寬敞、講美觀、圖方便，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等或“想致富，臨公路”等狹隘心理需要。

法律法規(guī)缺位。目前我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地方面的立法滯后，而且存在大量的法律真空。雖然近年來一些地方也制定了有關(guān)宅基地管理的措施辦法，但由于宅基地管理工作面廣量大、情況復(fù)雜，有的地方管理不夠規(guī)范，操作性不強(qiáng)，實(shí)施效果不甚理想，從而在制度上進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度。

村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后。長期以來，各地在建設(shè)規(guī)劃上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入極少，大多數(shù)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序。少數(shù)地方雖然搞了規(guī)劃，但有的規(guī)劃不夠科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對(duì)舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。

監(jiān)管不到位。一方面，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理力量薄弱，專業(yè)人員少，執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費(fèi)不足，很難對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的國土資源實(shí)施有效監(jiān)管。另一方面，歷年來一些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))對(duì)違法用地問題處理以罰代拆、一罰了之，給制止違法占地行為帶來了負(fù)面影響。同時(shí)，按照法律規(guī)定，農(nóng)民非法占用土地建住宅的必須拆除，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。

多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理

農(nóng)村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理。重點(diǎn)應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面：

完善農(nóng)村宅基地管理制度?，F(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地的管理雖然作了規(guī)定，但比較宏觀，操作性不強(qiáng)，某些方面還不夠完善。如對(duì)閑置宅基地、多占宅基地等沒有相應(yīng)的處罰規(guī)定，對(duì)宅基地審批后長時(shí)間不動(dòng)工建設(shè)如何處理也沒有規(guī)定，其他如審批程序、劃分標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、流轉(zhuǎn)管理、地籍管理和相關(guān)法律責(zé)任都需要進(jìn)一步具體明確和細(xì)化。因此，國家應(yīng)加快農(nóng)村宅基地立法工作，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。同時(shí)，地方政府要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合本地的實(shí)際情況，出臺(tái)操作性強(qiáng)的農(nóng)村宅基地管理辦法。

強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理。規(guī)劃是龍頭，是搞好農(nóng)村宅基地管理的基礎(chǔ)。要結(jié)合當(dāng)前新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模；要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，安排專項(xiàng)資金編制村莊建設(shè)規(guī)劃。村莊建設(shè)規(guī)劃要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，以舊村莊為依托，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種廢棄地、閑置地，合理布局公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地、道路用地和宅基地。

積極推進(jìn)宅基地整理。即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃要求，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、整治計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理。這就需要因地制宜地開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要先行安排利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

篇7

近年來，在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中，作為農(nóng)民安身立命之本的宅基地問題備受社會(huì)關(guān)注。

1 農(nóng)村宅基地存在的問題及其影響

現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地政策根源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)時(shí)對(duì)解決農(nóng)戶的住宅問題發(fā)揮了積極作用。然而，由于立法滯后、監(jiān)管不力等原因，在農(nóng)村宅基地管理方面出現(xiàn)了一些與新農(nóng)村建設(shè)很不協(xié)調(diào)的新情況和新問題。

1.1 違法占用宅基地的現(xiàn)象嚴(yán)重?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：宅基地的所有權(quán)屬于集體，其使用權(quán)的取得須經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，一戶只能有一處宅基地，面積也不得超過省定標(biāo)準(zhǔn)。然而，在農(nóng)村中，許多農(nóng)戶鉆“國家對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行無償供應(yīng)”這一法律空子，不經(jīng)申請(qǐng)，采取各種手段搶占集體空閑建設(shè)用地，繞過相關(guān)部門審批，在所占宅基地上直接建房。所以，超過省定面積使用宅基地現(xiàn)象非常普遍，“一戶多宅”的現(xiàn)象也是隨處可見。

1.2 閑置宅基地?zé)o法回收。一方面，農(nóng)村宅基地管理粗放。許多農(nóng)戶在建新房的同時(shí)，沒有拆除舊房，上交宅基地，村委會(huì)也沒有強(qiáng)有力的監(jiān)管措施回收宅基地，致使舊房成為了空閑房屋和宅基地。另一方面，當(dāng)今的農(nóng)村人口大量流出，在外購置房屋的越來越多，但他們不愿意也沒有放棄原有的老宅基地，村集體也無法回收，造成土地資源的極大浪費(fèi)。

1.3 宅基地矛盾糾紛面廣量大。近幾年，隨著農(nóng)戶對(duì)住宅的要求越來越高，所建新房越來越多，由農(nóng)村宅基地引發(fā)的矛盾糾紛更是逐年上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，農(nóng)村中各類矛盾和糾紛涉及到宅基地問題的約占60-70%。糾紛雙方往往是互不相讓，甚至因此大打出手，造成流血事件，世代結(jié)怨。由于涉及農(nóng)民的切身利益，面廣量大且情況復(fù)雜，成為積案，處理起來難度大，成為影響農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問題。

1.4 宅基地利用缺乏規(guī)劃。長期以來，農(nóng)村村莊建設(shè)缺乏規(guī)劃，即使有規(guī)劃，也缺乏整體、長遠(yuǎn)的考慮，更沒有約束力，對(duì)村莊建設(shè)不能正確引導(dǎo)和有效控制。農(nóng)戶習(xí)慣于把臨水沿路、交通便利、方便生產(chǎn)生活作為建房地址的首選，形成了“沿路而建”的局面，使得村莊不斷向外擴(kuò)展，而村內(nèi)對(duì)舊宅基地缺乏改造利用，造成“村外新房林立，村內(nèi)破舊不堪”，整個(gè)村莊“只見新房，不見新村”，成了典型的空心村，影響農(nóng)村環(huán)境，嚴(yán)重制約社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2 農(nóng)村宅基亂象原因分析

農(nóng)村宅基地出現(xiàn)上述問題不是偶然的，也并非局部，成因錯(cuò)綜復(fù)雜，具體分析如下：

2.1 農(nóng)戶認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。農(nóng)戶對(duì)宅基地問題的認(rèn)識(shí)主要存在兩個(gè)誤區(qū)，一是傳統(tǒng)觀念根深蒂固。受傳統(tǒng)思想觀念的影響，大部分農(nóng)戶認(rèn)為宅基地是祖輩留下的，是他們的私有財(cái)產(chǎn)，而且在宅基地和房屋方面存在比排場觀念，認(rèn)為房屋高、住宅面積大就是家庭富裕的表現(xiàn)，就是地位的象征，這樣一代代下來，房子越建越多，廢棄的房屋也越來越多，閑置浪費(fèi)宅的基地面積也越來越大。二是對(duì)法律法規(guī)和政策的宣傳缺位。近年來，基層政府對(duì)國土管理的相關(guān)法律法規(guī)和政策宣傳不到位，使得農(nóng)戶真正對(duì)土地管理法律法規(guī)和政策了解不多，甚至出現(xiàn)許多認(rèn)知上的錯(cuò)誤。從調(diào)查的情況看，有超過80%的農(nóng)戶表示不知道國家政策中關(guān)于‘一戶一宅’的規(guī)定，這足以證明農(nóng)戶在認(rèn)識(shí)上存在著極大的誤區(qū)。

2.2 法律政策上存在漏洞。目前我國關(guān)于農(nóng)戶宅基地的法律法規(guī)數(shù)量少，規(guī)定不夠具體，且效力層次低，操作性不強(qiáng)，尤其是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的政策文件不健全，造成宅基地的分配和使用在很多程度上僅僅依靠地方性政策調(diào)整，加大了宅基地管理難度。

2.2.1 宅基地使用權(quán)分配依據(jù)不明確。目前我國還沒有一個(gè)完善的宅基地使用權(quán)分配標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)制度缺失，使得宅基地使用權(quán)的分配不明確，分配過程中人為因素起很大的作用，出現(xiàn)了“誰多占集體土地，誰就多占便宜”的反?，F(xiàn)象。同時(shí)，農(nóng)村普遍存在宅基地“終身繼承制”，在繼承土地上物的同時(shí)，也繼承了宅基地，從而導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用不均衡。

2.2.2 宅基地確權(quán)頒證不規(guī)范。目前，宅基地使用權(quán)管理制度不完善造成絕大部分農(nóng)戶沒有宅基地使用權(quán)的有效證件，即使有證件，也是填寫不規(guī)范，這樣造成宅基地使用權(quán)不明晰，農(nóng)村宅基地糾紛維權(quán)難。盡管物權(quán)法有要求使用權(quán)登記的規(guī)定，但農(nóng)村的宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作依然收效甚微。

2.2.3 宅基地界定不明確。一方面是使用權(quán)主體的界定不明確。目前通用的做法是，以戶籍和居住時(shí)間作為取得使用權(quán)資格，但是“一戶一宅”中“戶”的標(biāo)準(zhǔn)，卻找不到明確的法律規(guī)定。另一方面是宅基地范圍的界定模糊。土地上的樹林、菜園、家禽養(yǎng)殖區(qū)等附屬設(shè)施的功能并沒有喪失，但卻與宅基地使用權(quán)捆綁在一起分配給了農(nóng)戶，這樣對(duì)宅基地范圍的界定就陷入了模糊的境地，農(nóng)戶就可以隨意在此范圍建房。

2.3 相關(guān)部門監(jiān)管上缺位。

2.3.1 村級(jí)監(jiān)管乏力。由于村干部思想上不重視，放松管理，沒有能夠把住一戶多宅違章建房的首道關(guān)口，再加上執(zhí)法主體和法律程序等原因，村集體缺乏強(qiáng)制力，難以有效解決違法違章問題。

2.3.2 基層國土資源管理部門的監(jiān)管收效甚微。對(duì)農(nóng)村違法占用集體土地建房，基層執(zhí)法部門雖然進(jìn)行了管理和監(jiān)督，但這些部門所涉工作面廣量大，加之力量薄弱，使得監(jiān)管效果不明顯。

2.3.3 縣級(jí)國土資源主管部門監(jiān)管力不從心。首先，縣土地主管部門執(zhí)法人員嚴(yán)重不足，無法在第一時(shí)間了解掌握基層的情況，工作往往處于被動(dòng)局面。其次，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)使用宅基地后，法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權(quán)力僅僅是制止權(quán)，按程序首先是下發(fā)《停建通知》，責(zé)令停止建設(shè)，但過后，農(nóng)戶又會(huì)“搶建”，而拆除或收回都涉及到農(nóng)民的切身利益，必定造成農(nóng)民的抵觸情緒。如果一宗違法違規(guī)使用宅基地建房得不到制止，立即又有人效仿攀比，導(dǎo)致違法違規(guī)建房的問題愈演愈烈。

3 對(duì)策與建議

農(nóng)村宅基地規(guī)范管理，是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作，由于農(nóng)村宅基地引發(fā)的問題日益凸顯和尖銳，解決農(nóng)村宅基地問題已迫在眉睫。

3.1 建立健全國家法律法規(guī)。針對(duì)目前在宅基地管理方面立法滯后問題，應(yīng)加強(qiáng)宅基地法律法規(guī)體系建設(shè)，盡快出臺(tái)和完善有關(guān)政策，切實(shí)做到有法可依。

3.1.1 完善宅基地的產(chǎn)權(quán)制度。政府應(yīng)對(duì)農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)作出細(xì)致而明確的規(guī)定，確定產(chǎn)權(quán)主體，明晰使用權(quán)制度。

3.1.2 完善宅基地登記卡制度。據(jù)調(diào)查，農(nóng)村大部分房產(chǎn)既沒有辦理國土審批手續(xù)，也沒有辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。因此，必須將農(nóng)村宅基地登記確權(quán)發(fā)證工作列入日程，推進(jìn)農(nóng)民宅基地有序管理。

3.1.3 嚴(yán)格土地征收管理。國家征收土地實(shí)行補(bǔ)償原則，對(duì)空閑的宅基地，村集體應(yīng)采取收回的措施，對(duì)于宅基地上的空閑房屋，則根據(jù)市場價(jià)格采用購買的方法，這樣既保障原土地使用權(quán)人的利益，也符合市場經(jīng)濟(jì)要求。

3.2 進(jìn)一步加大宣傳力度。通過創(chuàng)新方法，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和政策的宣傳，提高農(nóng)民對(duì)土地管理的認(rèn)識(shí)。一方面，在宣傳內(nèi)容上抓住重點(diǎn)，將當(dāng)前緊張的人地關(guān)系和合理用地、依法用地、集約用地的思想宣傳到位，徹底扭轉(zhuǎn)農(nóng)戶盲目用地、違法用地的意識(shí)，增強(qiáng)農(nóng)戶“惜土如金”的觀念，讓大家明白土地是國家和集體所有，一戶一宅是法律的規(guī)定，切實(shí)提高農(nóng)戶自覺申報(bào)宅基地的法律意識(shí)。另一方面，在宣傳方式上要多種多樣：一是結(jié)合4.22地球日、6.25全國土地日，通過群眾喜聞樂見的各種形式進(jìn)行國土資源的宣傳，使依法使用和保護(hù)土地資源的觀念家喻戶曉，深入人心。二是充分發(fā)揮電視臺(tái)等新聞媒體的強(qiáng)大宣傳功能，廣泛宣傳土地資源管理與利用的常識(shí)。三是通過開設(shè)“土地管理課堂”，進(jìn)行土地方面的法律法規(guī)培訓(xùn)，讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責(zé)任，把好第一關(guān)。四是充分利用各村的宣傳欄，廣泛開展宅基地等國土知識(shí)的宣傳。

3.3 嚴(yán)把宅基地審批關(guān)。

3.3.1 健全農(nóng)村宅基地使用的審批制度。加快《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》的審批，為農(nóng)村宅基地審批提供法律和政策依據(jù)。出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范農(nóng)村宅基地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為監(jiān)管和執(zhí)法提供依據(jù)。

3.3.2 規(guī)范宅基地取得的程序和條件。主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，嚴(yán)格依法履行審批權(quán)，不能因利益驅(qū)動(dòng)而曲法行事。

3.3.3 健全土地執(zhí)法監(jiān)管體制。組建國土、規(guī)劃、公安、司法等部門聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化綜合執(zhí)法能力；建立縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地執(zhí)法監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，層層簽訂土地執(zhí)法監(jiān)管責(zé)任書，落實(shí)工作責(zé)任；加大巡查力度，發(fā)現(xiàn)苗頭及時(shí)制止，不讓非法占地建住宅形成事實(shí)，避免給后期執(zhí)法工作造成被動(dòng)。對(duì)違法占地行為，必須在嚴(yán)格把關(guān)的前提下，采取合理有效的行政、經(jīng)濟(jì)、法律手段綜合處理。

篇8

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地；管理信息系統(tǒng)；設(shè)計(jì)

Abstract: the countryside homestead management information system is based on GIS ShiXianJi management department of land and resources for the development of rural homestead management information system. The system with MAPGIS as a platform to Visual Basic language for development, modular development way of development, has the current situation of house-site in the countryside, where the plan, where the graph clean (check) verification registration inquiry, statistics, analysis, update, printing, and so on the function, may realize the homestead management information.

Keywords: rural homestead; The management information system; design

中圖分類號(hào)：A715文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

宅基地管理是土地資源管理的重要內(nèi)容。通過信息化手段對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行管理，有利于減少農(nóng)村土地利用中的矛盾、維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)還有利于合理開發(fā)與集約利用農(nóng)村土地資源。

1、總體設(shè)計(jì)

1.1設(shè)計(jì)目標(biāo)與設(shè)計(jì)方法

農(nóng)村宅基地管理信息系統(tǒng)主要應(yīng)用目標(biāo)是基礎(chǔ)信息管理，規(guī)劃決策支持。應(yīng)具備查詢、分析、統(tǒng)計(jì)、更新、報(bào)表輸出及證書打印等功能。作為一個(gè)長期的、穩(wěn)定的國土資源信息管理決策應(yīng)用平臺(tái)，不僅可為國土資源信息系統(tǒng)服務(wù)，還可為其它相關(guān)行業(yè)服務(wù)。

1.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)

農(nóng)村宅基地清查工作開展后，已經(jīng)有大量的清查成果，可為建立宅基地管理信息庫提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。

（1）宅基地利用現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖

現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖一般只在建制鎮(zhèn)或規(guī)劃較完善的村莊才有，絕大多數(shù)村莊沒有實(shí)測(cè)地圖；作為建設(shè)用地整理規(guī)劃和空心村改造規(guī)劃，國土部門可以就村內(nèi)土地利用情況提出自己的初級(jí)規(guī)劃，并根據(jù)村莊現(xiàn)狀圖繪制村莊規(guī)劃圖，以滿足土地管理的需要。

（2）各村宅基地管理臺(tái)帳一覽表、申請(qǐng)宅基地十年計(jì)劃表

宅基地管理臺(tái)帳一覽表記錄了每戶、每宗宅基地的面積、發(fā)證情況、農(nóng)村家庭人口數(shù)等基礎(chǔ)資料，申請(qǐng)宅基地十年計(jì)劃表可以反應(yīng)未來幾年內(nèi)農(nóng)村宅基地的需求情況。

（3）衛(wèi)星遙感影像數(shù)據(jù)

按照分辨率的差異，可分高分辨率的衛(wèi)星影像、低分辨率的衛(wèi)星影像。按照成圖比例尺要求，以IKONOS影像質(zhì)量最好，可以制作1∶2000的村莊現(xiàn)狀圖，航空正射影像勉強(qiáng)可以制作1∶5000的村莊現(xiàn)狀圖，SPOT5影像基本滿足不了精度要求。

（4）宅基地清理登記審批表、地籍調(diào)查表

宅基地清理登記審批表、地籍調(diào)查表是農(nóng)村宅基地信息庫的主要資料，它們反應(yīng)宅基地的權(quán)屬關(guān)系與具體現(xiàn)狀情況。

（5）其它相關(guān)媒體資料

其它相關(guān)媒體資料主要包括農(nóng)村宅基地管理工作中的各種圖表文件、照片、視頻資料等。

2系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

農(nóng)村宅基地管理信息系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)包括兩個(gè)部分：系統(tǒng)的物理結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)的軟件結(jié)構(gòu)。

2.1物理結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)的物理結(jié)構(gòu)由服務(wù)器、用戶計(jì)算機(jī)、繪圖儀、交換機(jī)、掃描儀、打印機(jī)等辦公設(shè)備組成。

2.12軟件結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)的軟件結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照農(nóng)村宅基地管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則建立，包括數(shù)據(jù)服務(wù)模塊組合應(yīng)用服務(wù)模塊組兩部分，其中數(shù)據(jù)服務(wù)模塊組包括數(shù)據(jù)更新、數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)、數(shù)據(jù)檢驗(yàn)、數(shù)據(jù)查詢等功能；應(yīng)用服務(wù)模塊組包括資料查詢、輸入編輯、統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)變更、成果輸出等功能。應(yīng)用服務(wù)數(shù)據(jù)模塊組向數(shù)據(jù)服務(wù)模塊組提出數(shù)據(jù)請(qǐng)求，數(shù)據(jù)服務(wù)模塊組向應(yīng)用服務(wù)模塊組輸出數(shù)據(jù)結(jié)果。

3、系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

農(nóng)村宅基地信息管理系統(tǒng)的功能主要包括6部分13個(gè)功能，分別是圖數(shù)的輸入編輯、信息查詢、統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)變更、打印輸出及系統(tǒng)擴(kuò)展功能。

圖形錄入編輯是指宗地圖的錄入和編輯。主要錄入方法有三種：坐標(biāo)錄入法、直接劃線法、模板法。

（1）坐標(biāo)錄入法：在文本框內(nèi)輸入線的序號(hào)和線的起點(diǎn)、終點(diǎn)坐標(biāo)，按“增加”按鈕，則在作圖區(qū)域出現(xiàn)相應(yīng)的直線。

（2）直接畫線法：點(diǎn)擊“開始造線”按鈕，按鼠標(biāo)左鍵在作圖區(qū)域造線，松開鼠標(biāo)后，在隨即出現(xiàn)的輸入對(duì)話框中輸入線的長度即可。

（3）模板法：在窗口中可點(diǎn)擊“保存模板”按鈕將做好的而數(shù)據(jù)庫中沒有的宗地圖保存到數(shù)據(jù)庫中作為模板。使用時(shí)點(diǎn)擊“宗地模板”按鈕可以調(diào)入以前編輯好的模板以快速做好宗地平面圖。

軟件的數(shù)據(jù)錄入界面清晰明了，且與現(xiàn)有“清登表”結(jié)構(gòu)相近，容易接受。

3.2信息查詢

屬性查詢分為精確與模糊查詢兩種查詢模式。用戶可以輸入查詢關(guān)鍵字的全部或部分內(nèi)容進(jìn)行查詢，通過查詢關(guān)鍵字，可以快速地在屬性庫中查找所需要的資料?？梢詽M足用戶對(duì)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)之間的雙向查詢。歷史查詢即用戶可以查詢宗地上建筑物拆除前、改建前的信息，并從圖中分析出宅基地規(guī)劃管理的發(fā)展情況。

3..3統(tǒng)計(jì)分析

系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)圖形學(xué)的技術(shù)充分運(yùn)用到了統(tǒng)計(jì)分析模塊中，用戶可以把查詢結(jié)果用不同的顏色在現(xiàn)狀圖中表現(xiàn)出來。系統(tǒng)可以根據(jù)每一戶屬性信息或圖形信息匯總出這個(gè)村莊的村級(jí)統(tǒng)計(jì)表，在村級(jí)匯總的同也可以進(jìn)行鄉(xiāng)級(jí)、縣級(jí)、市級(jí)的匯總工作。用戶可以通用追溯宅基地變更記錄來分析和總結(jié)這些年來的工作，為今后的管理工作積累豐富的經(jīng)驗(yàn)。

3.4數(shù)據(jù)變更

系統(tǒng)把農(nóng)村宅基地管理中的日常工作以向?qū)У姆绞秸宫F(xiàn)給用戶，用戶可以通過此向?qū)Ш芊奖愕赝瓿赊r(nóng)宅工作中的新放宅基地、拆遷、搬遷、改修、分戶、繼承、換房等一系列變更工作，大大減少了土地管理部門的工作強(qiáng)度。用戶可以根據(jù)實(shí)際工作的需要，靈活多樣地對(duì)宅基地信息進(jìn)行變更操作，把過時(shí)的信息作為歷史信息保存起來，把新的信息更新到數(shù)據(jù)庫中。

3.5打印輸出

系統(tǒng)可以自動(dòng)匯總并打印輸出農(nóng)村宅基地工作中的各種表格，系統(tǒng)還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)證書的套打，比如集體土地使用證等。

系統(tǒng)可以打印輸入出村莊現(xiàn)狀圖、村莊規(guī)劃圖、宗地圖、地籍圖、土地證附圖等一系列圖形圖件成果。

3.6其它功能

系統(tǒng)根據(jù)不同的應(yīng)用制定了不同用戶使用權(quán)限，包括系統(tǒng)管理員、編輯錄入員、信息瀏覽員。通用對(duì)用戶權(quán)限的設(shè)定，對(duì)使用農(nóng)村宅基地信息庫的用戶進(jìn)行限制，使它們只能在自己擁有的權(quán)限下進(jìn)行操作，這樣可以避免很多人為因素造成的數(shù)據(jù)丟失、損壞和外泄。

系統(tǒng)為用戶提供了靈活的數(shù)據(jù)備份功能。用戶可以把數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)十分方便的備份到磁盤、光盤、磁帶等存儲(chǔ)媒介上，一旦發(fā)生火災(zāi)、盜竊等不良情況，可以對(duì)備份的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行回復(fù)，使損失降到最小。

用戶還可以把部分?jǐn)?shù)據(jù)以封裝的形式導(dǎo)出來，用以提交成果、交換數(shù)據(jù)等應(yīng)用。

4、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4.1數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

農(nóng)村宅基地信息庫屬于GIS數(shù)據(jù)庫，要求不僅能管理屬性數(shù)據(jù)，還要管理空間圖形數(shù)據(jù)。在信息庫設(shè)計(jì)過程中把兩種數(shù)據(jù)分別存儲(chǔ)，并用統(tǒng)一的關(guān)鍵字將它們有效地聯(lián)接在一起，其中，屬性數(shù)據(jù)采用關(guān)系型數(shù)據(jù)庫存儲(chǔ)；空間圖形數(shù)據(jù)采用國產(chǎn)MAPGIS數(shù)據(jù)格式存儲(chǔ)。

4.1.1圖形信息庫設(shè)計(jì)

考慮到現(xiàn)在農(nóng)村宅基地情況的復(fù)雜性、地區(qū)差異明顯等特點(diǎn)，根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和實(shí)際需求的不同，將圖形信息庫建設(shè)分為三種方式：

（1）在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)不完整、缺少影像圖并且對(duì)數(shù)據(jù)精度要求不高的情況下，可以采用把現(xiàn)有手工繪制的村莊現(xiàn)狀圖用計(jì)算機(jī)矢量化，做成概略比例尺的村莊現(xiàn)狀索引圖。

（2）在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)完整、擁有衛(wèi)星影像圖并且對(duì)數(shù)據(jù)精度要求一般的情況下，采用把衛(wèi)星影像圖作為底圖，參照基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的四至、宗地號(hào)、邊長、面積等屬性，制作成村莊現(xiàn)狀地籍圖。

（3）在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完整、擁有衛(wèi)星影像圖并且對(duì)數(shù)據(jù)精度要求高的情況下，采用把衛(wèi)星影像圖作為底圖，參照基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的四至、宗地號(hào)等屬性，制作成村莊宗地現(xiàn)狀導(dǎo)線數(shù)據(jù)，再以導(dǎo)線為基礎(chǔ)，根據(jù)宗地號(hào)、權(quán)屬代碼等屬性用程序的方法把地籍調(diào)查表中的地籍圖自動(dòng)掛接到村莊現(xiàn)狀圖上，生成村莊現(xiàn)狀地籍圖。

4.1.2屬性信息庫設(shè)計(jì)

農(nóng)村宅基地屬性庫內(nèi)容包含了眾多的宅基地信息，例如位置、四至、面積、周長、人口數(shù)、家庭成員、占地類別等。這些信息可以分成空間屬性和人文屬性兩大類。在信息庫設(shè)計(jì)過程中，把這兩類信息按照一定的關(guān)系分別存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫中，根據(jù)實(shí)際工作需要分別管理。

4.2數(shù)據(jù)庫表設(shè)計(jì)

4.2.1邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

依照土地管理部門的信息流程習(xí)慣將工作分為數(shù)據(jù)錄入部分、數(shù)據(jù)管理、打印輸出三個(gè)部分。系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫分為圖形數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫，同時(shí)結(jié)合實(shí)際工作需要，優(yōu)化程序結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)了獨(dú)立的用戶數(shù)據(jù)表、數(shù)據(jù)字典，并配置了輔助數(shù)據(jù)用表。

4.2.2物理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

為了便于程序設(shè)計(jì)中較好的調(diào)用數(shù)據(jù)庫表，結(jié)合程序后臺(tái)數(shù)據(jù)庫服務(wù)器SQL Server程序設(shè)計(jì)的方便性，物理結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫與邏輯結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫層次關(guān)系雷同的特點(diǎn)，數(shù)據(jù)表的關(guān)鍵字段設(shè)為主鍵、子表中相應(yīng)字段設(shè)為外鍵，建立起相互之間的聯(lián)系，要求該字段和具有重要意義的字段不能為空值。

5、接口設(shè)計(jì)

5.1用戶接口

本系統(tǒng)所有子系統(tǒng)的功能模塊調(diào)用均采用統(tǒng)一風(fēng)格的菜單；所有屏幕背景風(fēng)格統(tǒng)一；數(shù)據(jù)錄入、輸出、調(diào)用、修改的操作習(xí)慣一致；屏幕錄入?yún)^(qū)、顯示區(qū)的分布一致；系統(tǒng)調(diào)用層次統(tǒng)一，幫助方式一致；報(bào)表或菜單的頁面打印格式一致；信息輸入輸出的相對(duì)時(shí)間短。

5.2外部接口

硬件設(shè)備：客戶端采用微機(jī)系統(tǒng)，采用局域網(wǎng)方式連接；服務(wù)器端軟件為Windows Server 2003 、Microsoft SQLServer 2000，客戶端為Windows XP或WINDOWS2000；使用支持上述軟件、硬件的相應(yīng)協(xié)議。

5.3內(nèi)部接口

系統(tǒng)內(nèi)子系統(tǒng)之間的接口通過數(shù)據(jù)庫表的關(guān)聯(lián)來實(shí)現(xiàn)。

6、系統(tǒng)出錯(cuò)處理設(shè)計(jì)

6.1出錯(cuò)信息

系統(tǒng)運(yùn)行過程中，建立錯(cuò)誤提示和調(diào)用幫助信息表，提示信息表的存放位置與各子系統(tǒng)數(shù)據(jù)表存放在同一數(shù)據(jù)庫位置。錯(cuò)誤提示涉及用戶操作錯(cuò)誤、數(shù)據(jù)輸入輸出錯(cuò)誤、數(shù)據(jù)校驗(yàn)錯(cuò)誤、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)錯(cuò)誤等。

6.2補(bǔ)救措施

針對(duì)系統(tǒng)可能發(fā)生的問題和用戶的特征，各子系統(tǒng)、模塊在可能的情況下進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)版和單機(jī)版設(shè)計(jì)，工作站間進(jìn)行主動(dòng)搜索和被動(dòng)接受信息。網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行一旦出現(xiàn)系統(tǒng)出錯(cuò)信息以外的故障，及時(shí)運(yùn)行獨(dú)立的單機(jī)版，系統(tǒng)恢復(fù)后數(shù)據(jù)存入服務(wù)器數(shù)據(jù)庫；對(duì)于有中間數(shù)據(jù)表、信息交互需求的工作以現(xiàn)有的信息交流手段進(jìn)行補(bǔ)充。

6.3系統(tǒng)維護(hù)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)維護(hù)設(shè)計(jì)主要包括：用戶權(quán)限管理、系統(tǒng)初始化、數(shù)據(jù)字典維護(hù)、系統(tǒng)參數(shù)和應(yīng)用數(shù)據(jù)庫的維護(hù)等。為了整體軟件系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、產(chǎn)品化生產(chǎn)，和系統(tǒng)維護(hù)規(guī)范化管理的需要，系統(tǒng)維護(hù)中同時(shí)包括了標(biāo)準(zhǔn)代碼的提取，數(shù)據(jù)庫權(quán)限的管理。

參考文獻(xiàn)：

武漢中地信息工程有限公司，MapGIS開發(fā)手冊(cè)，2002.1

黃杏元,湯 勤.地理信息系統(tǒng)概論[M].北京:高等教育出版社,1989

篇9

關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進(jìn)了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細(xì)調(diào)查，并及時(shí)補(bǔ)充和修正地籍調(diào)查成果，對(duì)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。通過調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測(cè)量和立體影像，比對(duì)復(fù)核房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)與原有地籍測(cè)量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)無誤后，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時(shí)，還要詳細(xì)調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對(duì)房屋號(hào)進(jìn)行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細(xì)調(diào)查與核實(shí)調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計(jì)劃，對(duì)通知書進(jìn)行填寫，通知由于各種原因不能及時(shí)到現(xiàn)場指界的權(quán)利人準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場指界;三是實(shí)地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實(shí)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過南方CASS軟件平臺(tái)的運(yùn)用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實(shí)施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對(duì)設(shè)計(jì)書的要求給予滿足。經(jīng)過檢測(cè)合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對(duì)數(shù)據(jù)入庫的要求，以此對(duì)空間的拓?fù)錁?gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動(dòng)產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴(yán)格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，入庫前通過結(jié)合人工和計(jì)算機(jī)的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點(diǎn)層內(nèi)拓?fù)潢P(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實(shí)地照片，對(duì)立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實(shí)成果數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;通過宗地編號(hào)，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫。三是數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項(xiàng)目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素?cái)?shù)據(jù)庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲(chǔ)空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲(chǔ)非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對(duì)三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測(cè)繪技術(shù)，對(duì)實(shí)景三維模型進(jìn)行構(gòu)建。為了增強(qiáng)數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性，探索采用校驗(yàn)外業(yè)測(cè)繪成果。通過新型測(cè)繪系統(tǒng)軟件的運(yùn)用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實(shí)體化，這樣才能對(duì)農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L度、面積、高度等房屋屬性直接量測(cè)量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測(cè)量工作的時(shí)間極大的減少，促進(jìn)農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)三維立體化管理。

四、對(duì)策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，對(duì)宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對(duì)農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對(duì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度全面監(jiān)督和檢查，對(duì)制定技術(shù)方案積極參與，組織開展宣傳動(dòng)員會(huì)議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個(gè)部門之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負(fù)責(zé)對(duì)手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進(jìn)行規(guī)劃和驗(yàn)收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門對(duì)此項(xiàng)工作應(yīng)全力支持，負(fù)責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對(duì)權(quán)屬來源資料的調(diào)查，現(xiàn)場指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對(duì)土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場會(huì)，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)村莊發(fā)展方向合理確定，對(duì)村莊用地分類進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會(huì)力量共同參與。作為一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的社會(huì)工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會(huì)的力量共同參與。加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，對(duì)宅基地管理的重要意義充分認(rèn)識(shí)，并向每家每戶及時(shí)宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級(jí)政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過多種渠道，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，使其充分了解國土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時(shí)，對(duì)各種媒體充分運(yùn)用，將法律知識(shí)向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門依法執(zhí)行到位，嚴(yán)格依據(jù)法律，堅(jiān)決拆除違法占地。并且對(duì)中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對(duì)農(nóng)村土地使用制度的改革有計(jì)劃有步驟推進(jìn)。建立完善的宅基地有償退出機(jī)制和基地有償使用機(jī)制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動(dòng)起來。

五、結(jié)語

篇10

[關(guān)鍵詞]新型城鎮(zhèn)化；農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；退出

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 148

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國農(nóng)村的人口出現(xiàn)大規(guī)模向城鎮(zhèn)遷移或轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，但是土地城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于人口城鎮(zhèn)化，人地矛盾已然成為人地關(guān)系中最為嚴(yán)重和突出的現(xiàn)實(shí)問題。一方面是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速需要更多建設(shè)用地的支持；另一方面是有限的耕地資源急需受到更好的保護(hù)，這之間的矛盾一直困擾著中央和地方政府。而解決這個(gè)問題主要有兩種途徑：一是對(duì)新土地資源的開發(fā)；二是對(duì)現(xiàn)有土地資源進(jìn)行規(guī)劃和整理，通過集約節(jié)約利用土地，提高土地資源利用效率。但是，第一種途徑受我國后備土地資源嚴(yán)重不足和土地開發(fā)需要付出較高經(jīng)濟(jì)、生態(tài)代價(jià)的限制，因此，要緩解目前的人地矛盾，實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的雙重目標(biāo)，就必須依靠第二種途徑。然而，受宅基地退出機(jī)制缺乏以及地理環(huán)境、居住習(xí)慣的長期影響，遼寧省農(nóng)村宅基地存在著嚴(yán)重的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。因此，政府必須越來越重視新型城鎮(zhèn)化下遼寧農(nóng)村宅基地使用權(quán)退出機(jī)制。

1 新型城鎮(zhèn)化下遼寧農(nóng)村宅基地使用權(quán)內(nèi)涵分析

黨的十報(bào)告明確提出走中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化與新型工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展、相互協(xié)調(diào)，城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提升。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，必然伴隨著人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化過程和城鄉(xiāng)空間社區(qū)結(jié)構(gòu)的變化過程。新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵包含以下兩點(diǎn)：一是要求關(guān)注就業(yè)問題。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)力需求的平衡。新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)人口就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移的過程，在新型城鎮(zhèn)化下要實(shí)現(xiàn)向城市轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力充分得以就業(yè)。二是關(guān)注城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)體制和土地制度使得我國城鄉(xiāng)差距不斷拉大，是我國城鄉(xiāng)之間兩極分化和社會(huì)矛盾日趨激化的主要原因。因此，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)形成城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的互動(dòng)機(jī)制，縮小城鄉(xiāng)差距。[1]

農(nóng)村宅基地屬于集體土地，是我國農(nóng)村集體建設(shè)用地的重要組成部分。宅基地使用權(quán)是一種非完全產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)受一定法律政策的限制。宅基地使用權(quán)退出可以分為三種情況：一是通過村莊整合縮小宅基地使用的土地面積，并將剩余土地恢復(fù)為耕地或林地。二是合理通過農(nóng)民自愿放棄宅基地使用權(quán)，由此減少農(nóng)村建設(shè)用地使用的總規(guī)模。三是通過一些途徑將宅基地轉(zhuǎn)化為其他用途的建設(shè)用地。從法律層面上講，宅基地使用權(quán)退出意味著基于某個(gè)特定的宅基地上的合法使用權(quán)回歸所有權(quán)人，這個(gè)基于特定的宅基地上的用益物權(quán)隨之而消失，宅基地使用權(quán)退出是一種用益物權(quán)的消滅。[2]

2 新型城鎮(zhèn)化視域下遼寧農(nóng)村宅基地使用權(quán)退出路徑設(shè)計(jì)

2 1 建立宅基地收回補(bǔ)償制度

目前，宅基地收回補(bǔ)償制度比較流行，我國各地都有所措施，比如天津、浙江等地。天津的宅基地?fù)Q房指的是在堅(jiān)持承包責(zé)任制不變的情況下，耕地總面積不減，在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，建設(shè)一個(gè)新型的小城鎮(zhèn)。農(nóng)民用自己的宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償換取一套住宅，同時(shí)由村鎮(zhèn)政府組織對(duì)農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)均衡。浙江省比較典型的有嘉興的兩分兩換改革，將宅基地和承包地分開，征地和拆遷分開，農(nóng)民自愿以宅基地使用權(quán)置換城鎮(zhèn)住房。

2 2 建立完善農(nóng)村的住房保障體系

建立起在福利經(jīng)濟(jì)思想下的現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用制度，對(duì)農(nóng)民來說就是賦予其一種最低層次的住房保障，農(nóng)民只是獲得了可以建造房屋的土地，而不是直接居住的住房。要加快農(nóng)民宅基地退出，就必須建立健全農(nóng)村的住房保障體系。可以鼓勵(lì)農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織興建集中農(nóng)民公寓住房，直接給予分配農(nóng)民住房或者加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，改善農(nóng)村居住環(huán)境或者對(duì)已經(jīng)遷入城鎮(zhèn)的農(nóng)民，給予合理安排城市住房。

2 3 建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度

由于宅基地登記制度的缺失，導(dǎo)致現(xiàn)階段宅基地退出中存在權(quán)屬不清邊界不清等問題，農(nóng)村退出的土地實(shí)際收益得不到有效保障，同時(shí)引致集體資產(chǎn)的流失。建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度，對(duì)宅基地的使用情況、 使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓情況、消除情況等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和登記，開展宅基地使用情況的調(diào)查，明細(xì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以為宅基地退出提供法律依據(jù)。[3]

2 4 建立宅基地退出機(jī)制保護(hù)制度

對(duì)具有國家法律規(guī)定保護(hù)的住宅建筑，不論宅基地使用權(quán)人是否閑置該宅基地，其均有權(quán)自主選擇是否退出其宅基地使用權(quán)。選擇退出者，其宅基地使用 權(quán)必須移交給村集體組織，并可獲取一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值，對(duì)于仍然定居在村集體的，且無其他基本保障宅基地者，還應(yīng)給其再分配新的宅基地。對(duì)于擁有多處宅基地，宅基地使用權(quán)人可以將其符合標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的閑置宅基地使用權(quán)有償移交給本村集體組織或者無償直接歸村集體組織收回。對(duì)于閑置宅基地上有建筑物或構(gòu)筑物的，如其地上建筑物或構(gòu)筑物發(fā)生償轉(zhuǎn)讓，則連同宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，原宅基地使用權(quán)人因此喪失宅基地使用權(quán)。[4]

3 新型城鎮(zhèn)化視域下遼寧農(nóng)村宅基地使用權(quán)退出的重要意義