導(dǎo)語：如何才能寫好一篇廉租房的性質(zhì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對策

中圖分類號：D62 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是一個重大的社會問題。當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當(dāng)前，我國重要的房屋供應(yīng)體系基本上呈現(xiàn)三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應(yīng)，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策，對于經(jīng)濟(jì)困難的家庭，主要是以產(chǎn)權(quán)歸政府所有廉租房進(jìn)行供應(yīng)。可以說，廉租房制度應(yīng)該說是我國現(xiàn)行的住房保障體系當(dāng)中最核心的組成內(nèi)容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領(lǐng)域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應(yīng)該清醒地意識到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設(shè)施缺乏、退出機(jī)制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房?！绷夥吭谑澜绺鲊急容^普遍，即使在西方一些發(fā)達(dá)國家如美國、英國、新加坡都有相當(dāng)一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的?；诖?，我們可以將這種由政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關(guān)政策文件相繼出臺，可以說，經(jīng)過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補(bǔ)貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國家建設(shè)部公布的情況和有關(guān)媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達(dá)到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經(jīng)取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題?？偟膩碚f，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設(shè)。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，政府則財力明顯不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)滯后。在住房商品化的進(jìn)程中，如何調(diào)整政府的支出結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大廉租房建設(shè)資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預(yù)算安排，已成為廉租房制度建設(shè)的重要任務(wù)。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當(dāng)前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進(jìn)程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴(yán)重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經(jīng)通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產(chǎn)租賃市場的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調(diào)查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實情況與制度設(shè)計的情況存在差異，房源缺乏已經(jīng)成為制約廉租房供應(yīng)的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應(yīng)包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務(wù)工的農(nóng)民工了。筆者認(rèn)為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等作為我國公民，承擔(dān)納稅等其它基本義務(wù)，同樣應(yīng)有權(quán)獲得廉租房的權(quán)利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關(guān)系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認(rèn)為，我國廉租房政策執(zhí)行應(yīng)該應(yīng)貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監(jiān)督相結(jié)合，從而達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

（一）開拓政府引導(dǎo)下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設(shè)資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內(nèi)擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，堅持在政府的主導(dǎo)之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導(dǎo)之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應(yīng)運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的一種長期的合作伙伴關(guān)系。PPP模式在國外經(jīng)常運用到公共實踐項目中，在國內(nèi)仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施一直以來都是由政府財政支持投資建設(shè)，由國有企業(yè)或單位壟斷經(jīng)營，這種建設(shè)管理模式存在浪費嚴(yán)重、效率低下、風(fēng)險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國有壟斷領(lǐng)域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風(fēng)險就成為市場發(fā)展的必然。而民間資本的進(jìn)入就是市場競爭的充分體現(xiàn)，民間資本進(jìn)入到公租房建設(shè)領(lǐng)域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴(kuò)大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會主義的內(nèi)在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會主義和諧社會的具體表現(xiàn)。

首先，應(yīng)該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經(jīng)不再是人們生存的重要內(nèi)容，越來越多的人進(jìn)行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與現(xiàn)實出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進(jìn)行必要的考慮。

現(xiàn)實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進(jìn)行著擴(kuò)大，一方面月收入的標(biāo)準(zhǔn)降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學(xué)生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當(dāng)然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當(dāng)?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ?、進(jìn)城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設(shè)計保障性區(qū)位，改善保障設(shè)施

目前廉租房建設(shè)在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對獨立、遠(yuǎn)離城市基礎(chǔ)設(shè)施，周圍沒有配套的相應(yīng)保障設(shè)施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎(chǔ)設(shè)施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設(shè)計和建設(shè)的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應(yīng)的保障設(shè)施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠(yuǎn)離主城區(qū)，廉租房在選址時要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設(shè)的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設(shè)施的共享，要選擇周圍學(xué)校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應(yīng)混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進(jìn)他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會主義的內(nèi)在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國社會主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇2

【關(guān)鍵詞】 廉租房 融資 困境

一、引言

為了兼顧效率與公平、推動構(gòu)建和諧社會，我國政府建立了由商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房構(gòu)成的適應(yīng)不同收入群體的多層次新型住房供應(yīng)體系。廉租房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或者以廉租租金進(jìn)行實物配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。

由于具有福利性特點，廉租房的開發(fā)與運作面臨著重重的困難。尤其是在廉租房開發(fā)建設(shè)的融資渠道方面，其目前大多仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策性的資金支持上，而更為靈活的財政及金融制度支持或者商業(yè)化運作還有待發(fā)掘。

二、我國廉租房建設(shè)融資的現(xiàn)狀

1、資金供應(yīng)量不足

廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經(jīng)濟(jì)狀況的特困家庭實施的一種社會救濟(jì)方式。在很多國家，廉租房是政府的一項重要福利政策，建設(shè)規(guī)模很大。對于我國這樣一個人口眾多、收入分配不均的國家來說，廉租房建設(shè)的壓力會更為沉重。對于數(shù)量龐大的享有低保的人群來說，大多數(shù)人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設(shè)融資是一個非常大的資金缺口，單單依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。

2、缺乏主動性

在目前的融資方式下，我國廉租房建設(shè)的融資方式對于地方來說，在一定意義上屬于硬性攤派，往往不能調(diào)動地方的積極性。首先，地方政府可以從房地產(chǎn)開發(fā)上獲取利益，出讓土地是地方政府重要的謀利手段。由于土地出讓金一般占到地方預(yù)算外收入的相當(dāng)比重，因此素有“第二財政”之稱。而廉租房建設(shè)不僅不涉及土地出讓，還須拿出資金對低收入家庭進(jìn)行房租補(bǔ)貼。其次，與廉租房相比，地方政府更傾向于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，因為其對地方GDP的拉動作用非常明顯。

3、政府起主導(dǎo)作用

廉租住房制度本質(zhì)上和其他保障制度一樣，是政府向居民提供的公共產(chǎn)品之一，是通過支付轉(zhuǎn)移的方式實現(xiàn)社會收入的再分配，以保持社會公平和社會穩(wěn)定。其福利性質(zhì)決定了資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。無論是財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金，還是社會保障，它們都從根本上來源于國家的財政收入，直接受政府的管轄和支配。從各國廉租房建設(shè)的經(jīng)驗看，政府在廉租房建設(shè)融資中處于主導(dǎo)地位無可厚非，但是僵硬的資金供給機(jī)制會給國家造成沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

4、缺乏監(jiān)督機(jī)制和封閉機(jī)制

目前，廉租房的租金配給方式以“租金補(bǔ)貼方式”為主。在這種模式下，廉租房的建設(shè)實際上并不由政府主導(dǎo)，而是由市場主導(dǎo)，即由開發(fā)商主導(dǎo)。也就是說，政府擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧褪翘峁┙ㄔO(shè)資金、核定廉租房入住資格、發(fā)放租金補(bǔ)貼等，并沒有建立對廉租房建設(shè)及管理的有效監(jiān)督機(jī)制。

三、我國廉租房融資難的原因分析

1、地方政府建設(shè)廉租房缺乏積極性

建設(shè)廉租房需要大量資金和土地的投入，卻不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，這與地方政府追逐自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的傾向相矛盾。況且，廉租房的開發(fā)是一個耗資大、周期長的工程，尤其是其福利性的特點，使得地方政府的投入積極性偏低。另外，部分地方省市的財政實力也并不強(qiáng)，即使其本意想真正落實廉租房政策，但因財政資金的缺失，也無力執(zhí)行。因此，分析當(dāng)前城鎮(zhèn)廉租房的融資模式并對其融資困境予以解讀，可以發(fā)現(xiàn)以政府主導(dǎo)為主的融資弊端重重。我們應(yīng)制定更靈活的金融制度，實現(xiàn)融資模式創(chuàng)新。

2、缺乏金融工具

當(dāng)前，我國廉租房融資主要以政府財政投入為主，金融機(jī)構(gòu)暫時還沒有發(fā)揮實質(zhì)性的作用?？梢姡哉畣我恢苯又鲗?dǎo)型的融資模式日益僵硬化。因此，應(yīng)利用金融創(chuàng)新，發(fā)揮金融杠桿調(diào)節(jié)作用，將傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型融資模式轉(zhuǎn)化為市場為主、商業(yè)化運作模式。

3、過于依賴政府財政

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。實質(zhì)是政府通過財政轉(zhuǎn)移支付的方式而向居民所提供的公共產(chǎn)品。由于廉租房的公共性、福利性，其資金來源在很大程度上依靠政府、社會的無償投入，從而使當(dāng)前廉租房建設(shè)融資過多依賴政府財政撥款、社會保障等純政策性資金的扶持。

4、房價上漲激發(fā)廉租房建設(shè)成本的增長

廉租房的成本與房價有著密切的聯(lián)系。當(dāng)平均房價上漲時，因資本存在逐利性，政府必須加大對開發(fā)商的優(yōu)惠政策，方可吸引開發(fā)商建設(shè)廉租房，因而使政府廉租房建設(shè)成本加大。同時將收購的二手房改造為廉租房，是廉租房房源的來源之一。平均房價的上漲更是直接帶動了二手房房價的增長，從而增大廉租房建設(shè)的成本。

5、信貸結(jié)構(gòu)缺乏合理性

開發(fā)融資選擇銀行信貸是解決廉租房建設(shè)資金不足的必然路徑。由于廉租房具有福利性的特點，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入。但是，當(dāng)前我國政策性銀行對于廉租房建設(shè)所出臺的配套機(jī)制缺乏穩(wěn)定性和不成熟性，這必然使得廉租房建設(shè)資金銀行信貸結(jié)構(gòu)失衡。

四、解決廉租房融資困境的對策

1、改善地方政府征集考核機(jī)制

各地政府要提高對廉租房建設(shè)的重視，可建立一個獎勵機(jī)制，獎勵在廉租房建設(shè)方面表現(xiàn)突出的城市，以及一些為廉租房建設(shè)作出努力的地方官員。因為廉租房的建設(shè)會使房價降低，從而減少地方的GDP，影響地方官員的政績，同時由于廉租房建設(shè)需要的巨大財政支出，這些都是讓地方政府減緩廉租房建設(shè)的原因。因此，要改善這樣的現(xiàn)狀，中央就必須建立一種獎勵機(jī)制，以求提高地方建設(shè)廉租房的積極性。

2、創(chuàng)新廉租房建設(shè)財稅支持體系

（1）借鑒國際經(jīng)驗，適時開征住房保障稅。根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅和中央基金的經(jīng)驗，我國的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實行累進(jìn)稅率制，為使我國住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼。

（2）加大財政支持力度。中央對省和省對下級財政一般性轉(zhuǎn)移支付時，要考慮城鎮(zhèn)廉租住房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)。要建立中央財政對中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租房專項轉(zhuǎn)移支付制度。同時，也應(yīng)提高土地出讓金用于廉租房建設(shè)的比例。

（3）利用福利彩票資金。福利彩票發(fā)行的目的是籌集福利資金，發(fā)展社會福利和社會救助事業(yè)，發(fā)行宗旨可以用八個字概括，即“扶老、助殘、救孤、濟(jì)困”。目前福利彩票銷售額的35%作為公益金用于社會福利和救助事業(yè)。廉租房對象包括社會優(yōu)撫對象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此從社會福利彩票資金中適當(dāng)提取一定比例專項用于廉租房，也符合發(fā)行社會福利彩票的初衷。福利彩票銷售額巨大且資金來源持續(xù)穩(wěn)定，這也符合廉租房建設(shè)資金缺口巨大，需要長期融資的特點。

3、發(fā)行住房建設(shè)公債

廉租房作為國家的一項長期建設(shè)投資，發(fā)行住房建設(shè)公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。發(fā)行債券建設(shè)廉租房需防范三種潛在風(fēng)險。一要防范債券募集資金被挪用的風(fēng)險。由于地方政府缺乏保障房建設(shè)的外部監(jiān)督制約和內(nèi)部強(qiáng)大驅(qū)動力，許多本應(yīng)當(dāng)用于保障房建設(shè)的資金被地方政府用于“更重要”的地方和項目的現(xiàn)象十分普遍，所募集資金被挪用的風(fēng)險非常大。二要防范地方債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的風(fēng)險。當(dāng)前，地方債務(wù)的壓力已經(jīng)比較大。2010年度審計報告顯示，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務(wù)外，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計107174.91億元。三要防范債券融資無法還本付息的風(fēng)險。保障房建設(shè)公益性強(qiáng)、賺錢效應(yīng)小，平均收益率只有3%。發(fā)行企業(yè)債，吸引社會資金，說到底就是向老百姓借錢建房。面對5%～6%的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠還本付息，這是個必須要考慮的問題。

4、房產(chǎn)證券化

廉租房產(chǎn)權(quán)具有穩(wěn)定性和收益穩(wěn)定的特點。我國廉租房只租不售，產(chǎn)權(quán)不變更，因此這部分穩(wěn)定的房產(chǎn)可以作為抵押物向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。同時，廉租房收益具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，這正符合資產(chǎn)證券化的特點，即發(fā)行證券到期后再支付投資者券款可為廉租房收益回收的時滯性提供便利。將廉租房開發(fā)貸款證券化可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險，有利于防止銀行不良貸款的再生。同時，房地產(chǎn)證券化還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。房地產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的投融資工具，具有不易滅失、風(fēng)險低、安全性好的特點，再加上房地產(chǎn)固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩(wěn)定的收益。《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》的實施，為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。該管理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面作出了明確規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。

5、項目融資

項目融資（Project Finance）是指以項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險分擔(dān)等特點，因此非常適合廉租房建設(shè)與開發(fā)融資。傳統(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而廉租房開發(fā)項目的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因為各開發(fā)階段對資金的需求量不同。因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為廉租房開發(fā)項目融資，創(chuàng)造為廉租房建設(shè)量身定做的項目融資模式是解決問題的關(guān)鍵所在。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 李晶：保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀、影響及融資模式[J].國際融資，2010（11）.

篇3

【關(guān)鍵詞】廉租房；后期管理；三聯(lián)模式

廉租房的后期管理模式直接關(guān)乎著廉租房制度的有效落實。廉租房后期管理模式涉及到很多環(huán)節(jié)，包括物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量、監(jiān)督監(jiān)管等。目前在廉租房的管理與服務(wù)在具體的運作方式上，正處在不斷的摸索中。廉租房在青海省黃南州的實施主要基于青海省黃南州的實際情況，探討怎樣才能建立科學(xué)健全的廉租房物業(yè)管理體系，有效發(fā)揮廉租房制度的實用價值，具有很強(qiáng)的社會現(xiàn)實意義。

一、廉租房后期管理存在的不足

1.廉租房社區(qū)物業(yè)管理存在的問題：

（1）物業(yè)管理沒有堅盾的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作保障。

國家對廉租房住戶在政策上實施了比較寬松的優(yōu)惠政策。廉租房用戶只需繳納少部分的房屋租金，這部分資金會被應(yīng)用到房屋管理和房屋修理上。相對于社區(qū)物業(yè)的日常經(jīng)營和前期投入成本，其作用可謂是杯水車薪，難以支撐整個廉租房社區(qū)物業(yè)的良性發(fā)展。

（2）政府在物業(yè)管理中參與度過重

廉租房的產(chǎn)生在一定程度上是國家體恤民情，改善民生的一個重要舉措。以青海省黃南州為范例，有調(diào)查顯示，超過七成的民眾認(rèn)為廉租房根本不能從根源上解決困難戶的住房問題，僅大約兩成的民眾支持廉租房具有一定的社會扶貧救濟(jì)性質(zhì)。從我國目前廉租房的運行來看，主要以政府行為為主。廉租房運營過程中所需要的人力、物力、財力主要依靠政府投入。這種運作模式并不適合于我國現(xiàn)有的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系，不符合我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。從長遠(yuǎn)來看，政府的過度參與不利于廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。政府應(yīng)該切實降低實際參與度，只在宏觀的大方向上做適度引導(dǎo)。

（3）廉租房社區(qū)服務(wù)管理人員配備不夠完善

對廉租房社會區(qū)的管理服務(wù)人員的配備，可以就地取材，充分利用社區(qū)勞動力資源。在社區(qū)內(nèi)部選用治安保衛(wèi)人員、衛(wèi)生保潔人員、以及房屋維護(hù)人員，這樣既可以節(jié)省勞動資本的投入，也可以使社區(qū)內(nèi)部閑置勞動力上崗就業(yè)，為部分低收入居民創(chuàng)造了財富，更為社區(qū)的和諧安定提供了基礎(chǔ)性保障。

（4）面對廉租戶后期的經(jīng)濟(jì)改善，沒有相應(yīng)的配套舉措

廉租房住戶對社區(qū)物業(yè)的經(jīng)營投入，只局限于在前期提供一定數(shù)額的房屋租金。這就與后期社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的成本投入產(chǎn)生了沖突與落差。因此如何有效推進(jìn)廉租房的長遠(yuǎn)發(fā)展，迫切需要出臺與目前實際情況相接軌的新廉租房社區(qū)物業(yè)經(jīng)營模式政策。

2.我國現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制存在的問題

（1）不能對廉租戶家庭收入做出真實準(zhǔn)確的鑒定

目前，對我國居民家庭收入的鑒定主要有以下幾種形式，家庭調(diào)查、個體申請、公證公示等。我國缺乏相對健全的個人信用制度與個人申請制度。目前社區(qū)專項工作人員對住戶收入的調(diào)查多依據(jù)住戶家庭的財政支出，難以獲取廉租戶真實有效的收入憑證。經(jīng)濟(jì)條件不好的家庭其主要勞動力的工作多具有不穩(wěn)定性，這就直接為對其家庭收入的鑒定增加了難度，對廉租戶家庭的實際收入缺乏真實性評判標(biāo)準(zhǔn)，這種情況不利于對廉租房家庭動態(tài)收入的把握，而且更容易對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)低于最低生活保障線的住戶產(chǎn)生鑒定誤差。

（2）缺乏完善的廉租房退出機(jī)制

①沒有明確的退出條件與政策

廉租房制度帶有社會扶貧的性質(zhì)，它的主要對象是家庭收入低于最低生活保障線以下的城鎮(zhèn)居民。采取住戶交納低租金的方式運作，而且以家庭收入最低保障線為劃分條件，一旦超越了最低線則在原則上就必須退出廉租機(jī)制。在具體的條款規(guī)定上對確實有困難者又放松政策，允許其繼續(xù)租用，只是在時間長度和租金標(biāo)準(zhǔn)上做一定的限制和調(diào)整。由此可見在廉租房的實際運作中參合了很多的人為因素，相對寬泛的退出條件不夠明確和嚴(yán)禁，很容易受承租家庭和相關(guān)工作人員的主觀愿望所左右。

②在退出的機(jī)制中，有些工作人員不能明確責(zé)任。

有部分廉租戶主觀上不愿意退出廉租房，于是動用一些社會關(guān)系出離于退出制度之外。這種現(xiàn)象的發(fā)生嚴(yán)重背離了我國廉租房制度的最終目標(biāo)與任務(wù)。

③廉租房在實際運作中缺乏資金保障

我國的廉租房在運作及管理上其主要資金渠道來源于政府。但在具體的實施落實上則缺乏力度，致使經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺問題。《廉租住房保障資金管理辦法》對我國廉租房的保障資金來源做了明確規(guī)定，主要來源于省財政預(yù)算中的補(bǔ)助安排。這些政策在具體的資金數(shù)額上沒有明確指標(biāo)，過于籠統(tǒng)十分不確定。我國是發(fā)展中國家，依照廉租戶的適用條件來劃分，在我國城鎮(zhèn)涵蓋面非常廣，廉租戶隊伍十分龐大，但是在政策范圍內(nèi)真正受益的家庭在數(shù)量上卻非常有限。

廉租房資金問題得不到順利的確定性保障，會給社會市場機(jī)制帶來一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市場化路線，因此導(dǎo)致不同地方的廉租房在價格上不統(tǒng)一，價格上的差異引發(fā)了許多不公平不合理的競爭。由于廉租房價格不高，在很大程度上制約了二手房交易，一定程度上破壞了市場規(guī)律的平穩(wěn)運行，妨礙了市場資金的高效率靈活周轉(zhuǎn)，破壞了市場體系宏觀調(diào)控的杠桿性作用。

無法保證物業(yè)管理方面的資金運作。廉租戶大部分家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，生活比較拮據(jù)，并不承擔(dān)廉租社區(qū)物業(yè)費的繳納。致使廉租房社區(qū)物業(yè)管理資金嚴(yán)重不足，不能達(dá)到服務(wù)與管理的既定水準(zhǔn)，社區(qū)的人文建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是一紙空談。

二、廉租房后期管理模式

1、探求新的廉租房管理方式

在廉租房運行的過程中，要確立廉租戶的主體地位。同時要把物業(yè)、開發(fā)商、以及社區(qū)居委會有效結(jié)合起來，發(fā)揮輔作用，共同致力于廉租社區(qū)的管理與開發(fā)。要發(fā)揮廉租戶的自主意識，利用社區(qū)內(nèi)部勞動力資源，籌建比較完善的服務(wù)管理隊伍，有效實施用戶自治。

如黃南州公共住房管理中心聘選或組建物業(yè)管理公司，同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)公司承擔(dān)保障性住房物業(yè)管理。物業(yè)管理公司逐步推行社會化、專業(yè)化管理模式，對保障性住房統(tǒng)一實施專業(yè)化管理州公共住房管理中心組建、成立小區(qū)管理委員會，管委會在共管中心指導(dǎo)下代表和維護(hù)小區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。州公共住房管理中心對管理保障性住房的物業(yè)公司和管委會有關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

2、各盡其職，做好自主經(jīng)營的組織工作

將物業(yè)、開發(fā)商、以及社區(qū)居委會有效結(jié)合起來，要各盡其職，做好組織工作。以提高廉租社區(qū)內(nèi)住戶的生活水平為動力，社區(qū)居委會要有效發(fā)揮組織功能，做好引導(dǎo)?？梢圆扇「鞣N形式的社區(qū)服務(wù)活動，例如家政保潔，托兒所、電器維修等，采取無償或有償?shù)慕?jīng)營模式，調(diào)度社區(qū)內(nèi)閑置勞動力走向就業(yè)崗位。

3、做好廉租房周圍的基礎(chǔ)實施建設(shè)

我國目前的廉租房建設(shè)一般都比較集中，廉租戶的整體經(jīng)濟(jì)條件都很低，整體文化素質(zhì)不高。因此對廉租戶進(jìn)行配套的文化素質(zhì)教育非常有必要，廉租戶整體素質(zhì)的提高有利于廉租社區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展，也會為廉租戶自身提供更多的生存機(jī)遇。因此有必要在廉租戶集中區(qū)周圍完善相應(yīng)的醫(yī)療衛(wèi)生，教育教學(xué)，交通運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施，這樣就會切實解決廉租戶的實際生活難題，為廉租戶的出行，就醫(yī)，上學(xué)提供了方便。同時在小區(qū)的物業(yè)管理上要由政府出資，選用社區(qū)內(nèi)部的勞動資源上崗，增強(qiáng)廉租戶的生存能力，有效減輕政府的負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)語

居有所住，改善民生，是我國廉租房制度的實施的目標(biāo)規(guī)劃。切實解決城鎮(zhèn)居民低收入家庭的住房問題，是黨和國家心系民心的重要體現(xiàn)。落實好廉租房的管理與服務(wù)，有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義，它對我國社會主義的和諧發(fā)展有著重要的推動作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]許自強(qiáng).城市廉租房后期管理模式探析[J].財經(jīng)界.2011（18）

篇4

我國早在1998年就提出了建立廉租房的社會保障體系構(gòu)想。1999年建設(shè)部出臺《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。XX年3月我國在《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的基礎(chǔ)上修改并正式頒布實施了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前，包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的多個城市的廉租房制度試點工作正在進(jìn)行，出臺了適合各地情況的廉租房管理試行辦法。但是，由于種種原因，廉租房在我國房地產(chǎn)市場體系中的進(jìn)展仍然較為緩慢。

廉租房制度，是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，保障的對象是城市中低收入家庭，即對具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補(bǔ)貼或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。建立廉租房制度的目的是，構(gòu)建面向住房弱勢群體的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下幾個特點：

1、供應(yīng)對象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會政策，屬于社會救濟(jì)型福利，其保障特點是范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低。只有符合各地方政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房。

2、以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，以實物配租、租金核減為輔。其中，租賃住房補(bǔ)貼，是指政府先向符合條件的申請對象發(fā)放補(bǔ)貼，再由其到市場上去租賃住房；實物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；租金核減，則是指產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)定，采取在一定時期內(nèi)對現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免的辦法。

3、具有社會保障性特點，是政府主導(dǎo)性社會福利制度。政府的主導(dǎo)作用體現(xiàn)在提供相關(guān)法律和政策，對保障對象和范圍及享受標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，并建立合理的資金來源和籌集房源的渠道，同時，進(jìn)行有效的行政管理也是政府的重要責(zé)任。

4、廉租房資金實行財政專戶管理，專項用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租房的購建、維修和物業(yè)管理等。

5、廉租住房制度是具有嚴(yán)格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準(zhǔn)入機(jī)制、輪候機(jī)制和退出機(jī)制。廉租房應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序提出書面申請，申請家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)。

從國際經(jīng)驗看，當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體制國家形成了三種基本保障方式：

一是以英國、新加坡為代表的政府直接建造公房的住房供應(yīng)支持方式，即政府通過設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，提供運營資金負(fù)責(zé)建設(shè)和管理；

二是以法國、德國、日本等為代表的政府金融支持非營利機(jī)構(gòu)建房的間接參與方法，即提供政府優(yōu)惠貸款，實行貸款利息補(bǔ)貼的辦法，支持非營利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房；

篇5

關(guān)鍵詞:城中村;廉租房;困境

中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)29-0007-02

一、城中村出租屋發(fā)揮了廉租房的重要作用

“城中村”通常是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)大大小小的村落,是我國城市區(qū)劃范圍迅速擴(kuò)張過程中,由于土地補(bǔ)償、拆遷安置困難等原因未將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)化為城市全民所有制而遺留下來的 “城市里的鄉(xiāng)村”。

隨著改革開放步伐的推進(jìn),我國進(jìn)入快速城市化的發(fā)展階段,城鄉(xiāng)人口流動加劇,遷移人口成為城市居民的重要組成部分。20世紀(jì)90年代后期以來,農(nóng)村遷出人口通常占到全國遷出總?cè)丝诘?0%左右,而遷入城鎮(zhèn)的人口占全國總流動人口的80%以上,甚至接近90%,從農(nóng)村流出的人口大部分都流向了城鎮(zhèn)[1]。

我國廉租房制度的保障對象是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭,同時必須是城市具有非農(nóng)業(yè)戶口的常住居民。這使得在流入城市的人口中,大量收入低下且不符合標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”無法得到基本的住房保障,其中1/3的人員選擇了價格低廉、手續(xù)方便、管理松散的城中村出租屋居住,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海等城市有超過一半的外來農(nóng)村務(wù)工人員都租住在城中村里。利用2005年全國1%人口調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可以得出[2],城中村住房已成為城鎮(zhèn)常住人口重要的住房供給來源:全國城市范圍內(nèi),城中村住房面積占全部城市住房面積的33%,城中村住房間數(shù)占全部城市住房間數(shù)的30.6%;城中村住房解決了29.5%的城市常住人口的住房問題。

二、城中村改造的廉租房建設(shè)構(gòu)想

廉租房建設(shè)和城中村改造都是城市化發(fā)展中存在的問題,二者不是相互孤立的。廉租房建設(shè)的關(guān)鍵是資金投入和土地供應(yīng),同時要加大覆蓋面,將廉租房的惠及人群不僅限于非農(nóng)戶口的城市低收入家庭,還要擴(kuò)展到廣大外來務(wù)工人員,包括農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生等。而城中村改造也存在著資金投入、土地開發(fā)、外來務(wù)工人員的住房安置等問題。將“建設(shè)”與“改造”有機(jī)結(jié)合起來,兼顧低收入人群和城市建設(shè)兩方面的利益,在“改造”的基礎(chǔ)上進(jìn)行“建設(shè)”,可以有效地解決廉租房建設(shè)和城中村改造過程中存在的一些難題,減少政府在土地和管理上的投入,加快推進(jìn)廉租房建設(shè)進(jìn)程[3]。

三、基于城中村改造的廉租房建設(shè)困境分析

(一)制度困境

長期以來,我國實行的是城鄉(xiāng)分割的二元制度結(jié)構(gòu),主要體現(xiàn)在兩個方面:一是對人的管理。城市的市政部門只負(fù)責(zé)管理城市中非農(nóng)戶口的人員,“城中村”和以前農(nóng)村沒有兩樣,由原來的村委會全權(quán)負(fù)責(zé)[4]。此外,我國的戶籍制度一直以來實行的都是靜態(tài)的等級人口流動制度,農(nóng)村人口戶籍想變?yōu)槌擎?zhèn)人口戶籍,必須有勞動部門的錄用證明、學(xué)校的錄取通知書或者是城市的戶籍管理部門準(zhǔn)予遷入證明。雖然這種現(xiàn)狀在近年已有很大的改觀,但還是沒有得到徹底解決。二是對土地的管理。核心涉及土地所有權(quán)問題。我國的城市土地屬全民所有制的土地,而農(nóng)村土地包括農(nóng)業(yè)用地與農(nóng)民的宅基地均歸農(nóng)村集體所有,屬集體所有制的土地。欲將城中村改造與廉租房建設(shè)相結(jié)合,使城中村的出租屋在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下真正合理發(fā)揮廉租房的作用,首先要解決的就是土地問題,其中最大的難點就是要不要改變城中村土地所有權(quán)性質(zhì)以及如何改變。

首先,廉租房的建設(shè)以及未來的分配和使用能否持續(xù)保持公益性質(zhì)尚存在爭議,即使采取相關(guān)措施能夠保持其長久的公益性,也需要通過政府征用這一環(huán)節(jié)改變城中村土地所有權(quán)性質(zhì),將原本歸屬村集體的集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)槿袼兄?由地方政府行使所有權(quán)。

其次,對于城中村的村民而言,土地征用不僅直接涉及到他們的房屋、宅基地等私人財產(chǎn),更關(guān)系到他們未來的生活來源如何解決等切身利益。由于在城市化進(jìn)程中,城市土地資源日益稀缺,而城中村本身坐落于城市區(qū)劃范圍內(nèi),且地處城市核心地帶或交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部,土地區(qū)位優(yōu)勢明顯。加之城市地價的上漲提高了城中村居民繼續(xù)將土地保持農(nóng)用的機(jī)會成本,我國現(xiàn)有的城中村經(jīng)濟(jì)絕大部分已轉(zhuǎn)為第二、三產(chǎn)業(yè)尤其是以土地出租、物業(yè)租賃為主的經(jīng)濟(jì)模式。城中村居民收入依賴出租屋經(jīng)濟(jì)和政府或開發(fā)商的征地補(bǔ)償,形成一種典型的寄生式經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致村民寄生性的生存狀態(tài)和心理狀態(tài),如果村民未來的生活來源問題得不到解決,城中村的土地征用問題將舉步維艱。事實證明,我國因土地征用問題引起的糾紛已經(jīng)占到全國農(nóng)村的65%以上。

(二)融資困境

城中村改造的政府主導(dǎo)性需求與廉租房的福利性特點,決定了基于城中村改造的廉租房建設(shè)融資過程與一般商品房的開發(fā)運作有著明顯的不同。在廉租房開發(fā)建設(shè)的融資渠道方面,我國目前可采取的籌資方式主要有:市、縣財政預(yù)算安排的住房保障資金;住房公積金增值收益中按一定比例提取的城市廉租房補(bǔ)充資金;從直管公房售房款中提取的部分資金;社會捐贈的資金和土地出讓金凈收益[5]?；旧先酝Ａ粼诩冋咝再Y金的支持上,使其不可避免地存在以下融資困境:

1.融資被動

考慮對地方GDP的拉動作用,城中村改造與廉租房建設(shè)都比不上普通地產(chǎn)的開發(fā),同時,二者還需要地方政府耗費大量的人力、物力資源,甚至極大影響到目前被視為地方政府“第二財政”的土地出讓金收入。故現(xiàn)有融資方式地方政府很難予以積極配合,基本上都屬于硬性攤派,非常被動。

2.融資穩(wěn)定性差

目前,我國基于城中村改造的廉租房建設(shè)的融資方式均屬于國家財政支出,與中央和地方財政狀況有著密切聯(lián)系。當(dāng)中央或地方財政由于特定原因吃緊的時候,建設(shè)資金可能就會在一定程度上被擠占,無法形成建設(shè)所需的長期穩(wěn)定的資金鏈。以住房公積金增值收益為例,其用于城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金上的金額,是扣除住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和公積金中心管理費用后的余額,如果前兩項金額較大,那么用在城市廉租住房建設(shè)上的資金無疑會相應(yīng)減少。因此,資金供給呈現(xiàn)出極不穩(wěn)定的特征[5]。

3.融資資金缺乏監(jiān)督機(jī)制和封閉機(jī)制

用于城中村改造與廉租房建設(shè)的資金,由于其保障功能與政策目標(biāo)的指引,投資回報將明顯低于普通房地產(chǎn)開發(fā)收益。如果融資資金缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制和封閉機(jī)制,資金的逐利屬性將可能使本應(yīng)用于城中村改造和廉租房建設(shè)的資金流入市場,無法保證建設(shè)順利實施,甚至?xí)霈F(xiàn)尋租等社會問題。

4.缺乏融資工具的創(chuàng)新

現(xiàn)有城中村改造與廉租房建設(shè)融資大都屬于財政范疇,金融機(jī)構(gòu)并沒有發(fā)揮很大作用。將僵化的政府直接主導(dǎo)型融資方式轉(zhuǎn)化為政府引導(dǎo)下的商業(yè)化運作方式尤為重要。這就需要金融機(jī)構(gòu)借鑒國外已有的成功經(jīng)驗并結(jié)合我國實際,加快金融創(chuàng)新步伐,設(shè)計出適合我國國情的金融產(chǎn)品,為基于城中村改造的廉租房建設(shè)融資提供更為靈活的市場化運作方式。

(三)管理困境

在城中村的管理中,村民委員會幾乎要負(fù)責(zé)與居民生活有關(guān)的一切事務(wù),包括教育、環(huán)境、衛(wèi)生、治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,這種管理模式的本質(zhì)是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會聚落,管理很難面面俱到,更不可能達(dá)到高效與專業(yè)化。而且,城中村建設(shè)和管理的費用并不像城市中街道社區(qū)建設(shè)和管理的費用是國家財政支付,所有費用幾乎都靠村集體支付,經(jīng)費的極度缺乏加之未必能夠合理地分配、利用,使大多數(shù)的城中村“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重,由于出租屋戶主大都各自為政,致使房屋的建筑沒有統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計,存在結(jié)構(gòu)不合理、密度過大等諸多弊端。雜亂的建筑和生活環(huán)境,破壞了城市的形象,降低了城市生活的品味。此外,城中村中人口的流動性又使本就混亂的管理變得更加復(fù)雜,許多城中村由于管理不到位亦滋生了不少社會問題,成為城市中治安事件的高發(fā)區(qū)。

總之,基于我國現(xiàn)有的特殊國情,將城中村改造與廉租房建設(shè)相結(jié)合,是許多學(xué)者和政策研究人員的共識,民間也已有很多嘗試,但真正將其納入政府的規(guī)劃和指導(dǎo)并大規(guī)模付諸實施,還要求我們應(yīng)仔細(xì)研究面臨的困境,在制度創(chuàng)新、金融工具創(chuàng)新和管理模式創(chuàng)新上做出進(jìn)一步的研究與論證。

參考文獻(xiàn):

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[2] 劉琳.“城中村”住房發(fā)揮了廉租房作用[J].中國投資, 2009,(3).

[3] 劉傳俊,薛耀文,宋軍.基于城中村改造的準(zhǔn)廉租房建設(shè)構(gòu)想[J].中國房地產(chǎn),2008,(6).

篇6

[關(guān)鍵詞]廉租房；融資；低收入家庭；創(chuàng)新模式

[中圖分類號]F293.35　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1002-736X(2012)04-0087-03

廉租房制度是我國住房體系中的重要內(nèi)容，是解決我國低收入家庭住房問題的重要途徑，在保障弱勢群體居住權(quán)問題上，具有重要的現(xiàn)實意義。2011年4月16日，提出：“保障性安居工程是一項重大的民生工程，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，惠及廣大人民群眾，要進(jìn)一步提高認(rèn)識，完善政策，把保障性安居工程建設(shè)各項任務(wù)落到實處”。2011年1月頒布的“新國八條”提出，要把加大保障性安居工程建設(shè)力度作為重要內(nèi)容?？梢?，大規(guī)模實施保障性安居工程，既是保障民生的重要措施，又對我國廉租房建設(shè)資金來源狀況提出巨大挑戰(zhàn)，我國保障性住房現(xiàn)有融資模式能否適應(yīng)其政策變化，就成為了有待解決的重要課題。本文通過比較中外廉租房融資模式的差異，借鑒國外經(jīng)驗，提出針對我國現(xiàn)有廉租房融資模式的啟示。

一、廉租房政策型融資模式分析

國外發(fā)達(dá)國家廉租房發(fā)展已經(jīng)歷了百年之久，其中，對住房保障制度及融資模式的研究早已成為國外學(xué)者討論的熱點。致力于住房金融機(jī)制的研究有：對英國的抵押貸款政策的研究(Bal-chin Paul，etc，1996)；對德國的住宅儲蓄制度的研究(Mae Ewen M，1991)；對美國的信貸援助和公私合作的研究(HarloeMichael，1995)；對日本的公營金融機(jī)構(gòu)和私營金融機(jī)構(gòu)的研究(Yo-ko Moriizumi，1994；OliviaS MitchellJohn Piggott，2004；Ellisand Alldrew，2001)；對新加坡的建屋發(fā)展局和住房公積金的研究(Peter K W Fong，1989)；對美國政府為解決住房問題而采用的主要政策和項目及美國低收入住房聯(lián)盟、澳大利亞健康與福利署等官方對本國低收入階層住房政策研究等(阿列克斯-施瓦茨，2008)。從以上學(xué)者的研究中發(fā)現(xiàn)：政府在保障性住房的實施中起到重要作用。從各國融資模式的對比分析中可以看出，資金來源上，美國、德國、日本和新加坡以政府投資作為廉租房建設(shè)的直接經(jīng)濟(jì)來源，而英國和法國在政府投資的基礎(chǔ)上注重民營資本加入；政策扶持上，美國和日本均為廉租房出租者及低收入家庭提供利息、租金等補(bǔ)貼，有利于低收入家庭獲取廉租房；金融監(jiān)管上，美國和德國均屬于封閉的金融體系，國家重視金融機(jī)構(gòu)的參與，形成了嚴(yán)格的保障體系。德國、新加坡比較重視廉租房制度的建立，有明確的廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)。

相對國外政策型融資而言，國內(nèi)學(xué)者的側(cè)重點如下：巴曙松(2006)認(rèn)為，我國廉租房制度雖建立時間不短，但由于種種因素制約，發(fā)展程度有限，成為房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問題之一；曾奕子(2007)從我國廉租房建設(shè)屬福利性質(zhì)的公共產(chǎn)品分析，認(rèn)為社會效益大于經(jīng)濟(jì)效益的特點決定了其建設(shè)資金嚴(yán)重不足，而我國對保障性住房的融資模式比較單一的模式不能彌補(bǔ)廉租房建設(shè)所需資金；巴曙松、王志峰(2010)從當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金來源分析，中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，廉租房建設(shè)工作起步較早，但實施規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期水平的主要原因是保障性住房資金的嚴(yán)重缺失。從以上研究中發(fā)現(xiàn)，我國廉租房起步較晚，保障性住房制度及融資模式等還處于逐步完善階段，學(xué)者們對廉租房現(xiàn)有融資模式提出的相關(guān)問題值得我們重視。

綜上所述，國內(nèi)外保障性住房制度和資金來源差別顯著，政府在保障性住房的實施中均發(fā)揮著重要作用。由于國情的差異，廉租房融資側(cè)重點不同。我國廉租房融資可供參考的理論依據(jù)相對較少，融資模式比較單一，國家財政性融資難以滿足廉租房建設(shè)的資金供應(yīng)。

二、廉租房吸收社會資本型融資模式分析

受國外廉租房發(fā)展的影響，PPP、BOT等公私合營型融資模式的理論起源也較早，在國外有比較豐富的基礎(chǔ)設(shè)施項目作為公私合作型融資的成功案例，而且學(xué)者們對廉租房公私合營型融資的應(yīng)用研究比較深入，多數(shù)學(xué)者從風(fēng)險劃分角度對廉租房融資進(jìn)行分析，旨在權(quán)衡其影響因素的基礎(chǔ)上優(yōu)化公私合營模式。Peter Moles(1995)認(rèn)為，英國的Skye Bridge項目采用私人部門融資方式時，對項目相關(guān)方的風(fēng)險進(jìn)行了研究，得出公共項目中私人投資加入時，其風(fēng)險取決于項目完成后的預(yù)期收益率及預(yù)期業(yè)務(wù)量；Patrick TILam(1999)認(rèn)為，公共項目領(lǐng)域應(yīng)采用BOT融資方式，并指出公共事業(yè)項目建設(shè)中分配風(fēng)險管理決定公共項目的成?。幻绹鴮W(xué)者薩瓦斯(2002)認(rèn)為，應(yīng)該對PPP模式應(yīng)用中的風(fēng)險進(jìn)行劃分，為PPP模式的優(yōu)化提供參考；DarrinGrinmsey、Mervyn K.Lewis(2002)，Yongjian Ke(2010)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目運用PPP模式風(fēng)險角度分析，并對項目相關(guān)方的風(fēng)險進(jìn)行指標(biāo)評價；Urmi Sen-gupta(2006)認(rèn)為，應(yīng)該協(xié)調(diào)好公共部門和私人部門之間的合作關(guān)系，防止利益沖突等因素給項目帶來風(fēng)險而導(dǎo)致項目失敗。

我國學(xué)者對廉租房建設(shè)資金流動性的研究，即政府采取與私營投資者合作，不僅減輕政府投入資金不足的壓力，而且能降低投資風(fēng)險。國內(nèi)學(xué)者對吸收社會資本的融資模式主要集中在以下兩個方面。

(一)廉租房公私合作型融資模式

李嵐(2010)認(rèn)為，與傳統(tǒng)的融資方式相比，BOT模式具有以項目為導(dǎo)向、以特許權(quán)為前提、政府給予支持和指導(dǎo)、有限追索權(quán)、風(fēng)險分散等特點，完全有可能吸引民間資本進(jìn)入廉租房建設(shè)中；許曉蘋(2009)認(rèn)為，我國雖然有多種廉租房融資渠道，但龐大的資金缺口嚴(yán)重制約了廉租房的建設(shè)，通過對PFI進(jìn)行SWOT分析法得出，PFI將會在我國廉租房建設(shè)的融資方法中是比較理想的一種模式；吳文生(2009)從三方面原因分析PPP模式在我國是可行的。可見，國內(nèi)學(xué)者研究的觀點是比較一致的，均認(rèn)為廉租房融資公私合作模式在我國是可行的。

(二)廉租房“政府主導(dǎo)”型融資模式

莫連光、郭慧芳(2006)認(rèn)為，廉租房建設(shè)以政府為出資主體進(jìn)行融資，這不是融資唯一途徑，可采用吸引民間閑置資本注入；厲以寧、巴曙松(2006)認(rèn)為，’福利彩票應(yīng)該作為廉租房建設(shè)籌集資金的一種渠道，但其可行性及應(yīng)用前景并未提及；應(yīng)紅(2005)認(rèn)為，保障性住房的融資，除上市融資和發(fā)行債券工具外，開展政

府和私人合作建房等多種模式也是必要的；李迎生(2004)認(rèn)為，政府應(yīng)以稅收、無償提供土地、優(yōu)惠政策等激勵模式調(diào)動民營資本加入。

綜上所述，國外PPP、BOT等公私合作型融資模式發(fā)展比較成熟，側(cè)重于影響模型因素的具體分析，對PPP、BOT等模式應(yīng)用的完善起到指導(dǎo)作用；國內(nèi)對PPP融資模式的研究僅限于可行性分析及定性分析階段，沒有足夠的實證支持。從研究結(jié)論來看，國外學(xué)者對我國廉租房引用PPP模式持否定態(tài)度，而我國學(xué)者則認(rèn)為此模式在我國有運行的環(huán)境，適合我國廉租房融資。，我國吸收民間資本的“政府主導(dǎo)”型融資模式新穎，而且國內(nèi)學(xué)者研究較少，可能成為今后的研究方向。

三、廉租房金融創(chuàng)新型融資模式分析

REITs融資模式在國外起步較早，研究也相對成熟。Khoo，D.HartZell等學(xué)者(2002)對ABS模式在公共項目融資中的可行性及存在的風(fēng)險進(jìn)行研究；Ko Wang、su Han Chan、George W. Gau(1992)以1971-1988年低價首次公開發(fā)行的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)為研究對象，運用RElTs的87個樣本進(jìn)行統(tǒng)計分析，得出高收益率群體多是私人投資者?？芍?，REITs融資模式起源于美國，而且在廉租住房融資中是比較成熟的一種模式。ABS模式、REITs廉租房融資模式均以開放資本市場運用金融工具對公共住房進(jìn)行籌融資，進(jìn)一步拓寬了廉租房融資渠道。

近年來，我國大多數(shù)學(xué)者致力于借助金融工具對廉租房融資模式創(chuàng)新，即以創(chuàng)新性金融工具助推廉租房建設(shè)。巴曙松(2006)認(rèn)為，REITs的參與主體是政府和金融機(jī)構(gòu)，我國有適合REITs運行的環(huán)境；董宇輝(2010)認(rèn)為，資產(chǎn)證券化ABS融資成本及風(fēng)險較低，可以為對廉租房融資模式的創(chuàng)新提供新能源；黃成娟(2008)認(rèn)為，應(yīng)用創(chuàng)新型融資模式支持廉租房的建設(shè)是可行的。

綜上所述，國外運用金融工具對廉租房進(jìn)行融資的研究比較早，發(fā)展相對成熟，研究也較為深入，已經(jīng)建立了相對完備的REITs等金融機(jī)制。國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，運用金融手段進(jìn)行資本籌集是未來廉租房發(fā)展的一種趨勢。其研究方法以靜態(tài)為主，包括廉租房融資的可行性分析、SWOT和博弈法等。由于我國資本市場的影響，導(dǎo)致缺少REITs模式的實證研究，但部分學(xué)者依然認(rèn)為REIT模式適合我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

篇7

廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍推行的一項社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應(yīng)體系由計劃向市場轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實力度不夠，過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實上是房地產(chǎn)市場中的一個利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。但現(xiàn)實情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計時應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價土地的提供者。當(dāng)前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設(shè)計要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡?！?。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房價，為了解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強(qiáng)對廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象，當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

篇8

【關(guān)鍵詞】廉租房；有效需求；閑置資本；準(zhǔn)公共品

1 我國廉租房建設(shè)現(xiàn)狀

廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的一種社會保障性質(zhì)的住房。

從1998 年國務(wù)院23 號文《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到溫總理在2008 年政府工作報告中提出“要建全廉租房制度，加快廉租房建設(shè)，增加房源供給”，廉租住房保障資金首次寫入政府工作報告，我國的廉租房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了十余個春秋。在這十來年中，一些大型城市根據(jù)實際制定了符合當(dāng)?shù)厍闆r的廉租房政策，取得了一定的成績。

建設(shè)部網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2006 年底，全國建立廉租房制度的城市占城市總數(shù)的77.9%，其中，287 個地級以上城市中，有283 個城市建立了廉租房制度，占地級以上城市的98.6%，370 個縣級市中，有229 個城市建立了廉租房制度，占縣級市的61.9%，全國累計已有54.7 萬戶低收入家庭通過廉租房制度改善了住房條件。此外，在2005 年抽樣統(tǒng)計的1000 萬戶低收入住房困難家庭當(dāng)中，截至到2008 年底，已經(jīng)有253 萬戶得到了解決。

但是我國的廉租房建設(shè)情況依然不容樂觀。雖然建設(shè)部多次要求所有市縣在2006 年底必須全部建立廉租房，但建設(shè)部通報的數(shù)據(jù)顯示，截至2007 年6 月，全國657 個城市中有71個城市尚未建立廉租住房制度，有166 個地級市未明確土地出讓凈收益中用于廉租房的比例。即使在一些建立了這項制度的地方，廉租房建設(shè)事實上也被擠壓到了一個無足輕重的邊緣位置，不少地方政府對建立廉租房熱情不高。所有這些情況都表明我國廉租房政策執(zhí)行效果并不理想。

2 社會資本進(jìn)入廉租房建設(shè)市場的可行性分析

2.1 具有大量的社會閑置資本。根據(jù)最近中國人民銀行的報道， 中國城鄉(xiāng)居民的儲蓄額超過了15萬億元，且有進(jìn)一步增加的趨勢。1995年中國銀行的存差第一次超過3000億元，2005年銀行的存差已達(dá)到9．2萬億元，擴(kuò)大的存差直接意味著銀行效益的降低。但具有中國特色的是大量資金積淀在實體經(jīng)濟(jì)之外，而大量信貸需求卻未得到有效滿足。減少銀行存差一個有效辦法就是增加實體經(jīng)濟(jì)的投資，將高額儲蓄轉(zhuǎn)化為消費力，降低過剩流動性對中國金融體系的拖累。

2004年我國的外匯儲備為6009．32億美了己，2005年為8188．72億美元，隨著外匯儲備數(shù)額的增加，外匯風(fēng)險的控制日顯重要。投資實體經(jīng)濟(jì)可以作為減小外匯風(fēng)險的一種重要手段，把部分外匯投向廉租房建設(shè)市場是一種值得嘗試的途徑。在風(fēng)險和效益有保障的前提下，這些巨額的社會閑置資本進(jìn)入廉租房建設(shè)市場是完全可能的，更是一種雙贏的行為。

2.2 可靠的收益保障。政府保證提供低廉的住宅建設(shè)用地，社會剩余勞動力保證了低廉的人力資本，大量的社會閑置資本保證低利率的建設(shè)資金，三者的結(jié)合使得廉租房單位面積造價顯著降低，為廉租房的租用者降低了房租，也為未來房價的升值留下了較大的空間。為了使社會閑置資本放心地進(jìn)入廉租房市場，政府必須用自己的信用和廉租房的產(chǎn)權(quán)作為擔(dān)保，一則為了能以更低的貸款利率獲得建設(shè)資金，二則是讓投資主體更放心地投資并確保本金能安全收回。

略高于存款利息的貸款的利息完全可以由普通的租房者以租金的形式來支付，對特別困難的租房者，政府可以給予適當(dāng)?shù)姆孔庋a(bǔ)助，這樣可以減輕政府的財政負(fù)擔(dān)，政府可以將更多的資金投放到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和職業(yè)教育上。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在城市化過程中城市人均工資水平和住宅價格都會有一個穩(wěn)定的良性增長，為了能更好吸引投資和獲得更低利率的貸款，廉租房未來的溢價可以按一定的比例分別由政府、投資主體、購房者來共享，讓更多的人來分享社會財富的增長。

2.3 具有大量的剩余廉價勞動力。我國目前人口超過13億，其中有9億左右在農(nóng)村，占總?cè)丝诘?2．1％，2．46億戶農(nóng)民中勞動力總數(shù)為5．22億人，農(nóng)業(yè)領(lǐng)域就業(yè)2．47億人，剩余勞動力大約為1．5億人，城鎮(zhèn)剩余勞動力為2167萬人，這些大量的剩余勞動力對大規(guī)模的廉租房建設(shè)形成了兩大潛在優(yōu)勢。(1)大量的剩余勞動力經(jīng)過政府或企業(yè)的短期職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，就可以成為廉租房建設(shè)市場的勞動力，為廉租房的建設(shè)降低了人力資本。(2)他們中的大部分人會成為這些廉租房的租用者和最后產(chǎn)權(quán)的購買者。大批到城市里就業(yè)的打工者，隨著他們的職業(yè)技術(shù)水平的提高，他們的收入也將會隨著中國工業(yè)化的進(jìn)程而逐步提高，收入的增加為將來最終購買這些廉租房的產(chǎn)權(quán)提供了經(jīng)濟(jì)保障，也為廉機(jī)房建設(shè)資金的回收增添了砧碼。

3 結(jié)論與政策建議

對社會的中低收入階層提供住房保障是政府不可推卸的責(zé)任，健全的住房保障制度是社會保障體系的重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會的重要前提。廉租房建設(shè)是住宅保障的突破口，也是降低房地產(chǎn)市場泡沫的有效途徑。要搞好廉租房建設(shè)，中國政府必須走一條符合中國特色的廉租房建設(shè)之路―政府與社會資本相結(jié)合，利用中國在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)的特有的大量的社會閑置資本和剩余勞動力，加大廉租房的建設(shè)步伐。只有這樣，中國的大規(guī)模的廉租房建設(shè)才有可能變?yōu)楝F(xiàn)實。

3.1 加快住房保障法的制定

各國的成功經(jīng)驗都表明要保證廉租房建設(shè)穩(wěn)定、有序地進(jìn)行，必須有一定的法律法規(guī)作為保障。新加坡1955 年推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》，美國于1949 年通過了《住房法》，并于1968 年通過了《住房與城市發(fā)展法》。我國雖然在不同的時期曾經(jīng)頒布了相應(yīng)的條令，但迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，缺乏立法體系的保障。我國應(yīng)該借鑒國外發(fā)達(dá)國家住房保障的經(jīng)驗，加快住房保障法的立法進(jìn)程，從立法層面對廉租房制度的運行機(jī)制進(jìn)行規(guī)制，確定實施計劃、資金供應(yīng)方式、財稅政策、運作機(jī)構(gòu)、保障對象及范圍等。

3.2 整合多方資源，拓寬房源供給渠道

3.2.1 鼓勵或強(qiáng)制開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營廉租房。美國政府從20 世紀(jì)70 年代開始，采取了一系列優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營公共住房，包括提供低息貸款、放寬一些地段的規(guī)劃控制、減免有關(guān)稅費等。而法國則規(guī)定開發(fā)商的每一樓盤，至少拿出20%的面積，低價賣給社會福利房管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常管理和維護(hù)。在我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率較高時，完全可以借鑒法國的經(jīng)驗，強(qiáng)制性地要求開發(fā)商的每一樓盤都必須建造一定比例的廉租房，低價賣給政府，由政府進(jìn)行經(jīng)營。

篇9

關(guān)鍵詞：保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房；公租房；尋租

中圖分類號：F81 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、尋租理論

租，即租金，也就是利潤、好處。簡單來說，尋租就是對經(jīng)濟(jì)利益的追求。它通過獲得或維持某個領(lǐng)域的壟斷地位來尋求、保持和增加經(jīng)濟(jì)租金的非生產(chǎn)行為。尋租發(fā)生的前提往往是存在預(yù)期的經(jīng)濟(jì)租金，租金通常是市場分割后為獲得或鞏固其壟斷地位而產(chǎn)生，根源在于政府或行業(yè)協(xié)會等有權(quán)機(jī)構(gòu)的干預(yù)。尋租行為既浪費資源，損害社會的福利，又扭曲市場的資源配置功能，導(dǎo)致社會矛盾等等。尋租行為普遍存在于各個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)也不可避免。

伴隨商品房價格的飆升，人們對保障性住房寄予厚望，目前政府大力推進(jìn)保障性住房項目，以滿足人們的住房需求。但是從另一方面來說，保障性住房過分強(qiáng)調(diào)行政配給，可能在更多方面催生尋租。

二、我國保障性住房項目實施中的尋租行為分析

保障性住房是政府針對中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。目前，保障性住房主要分為兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和政策性租賃房等。保障性住房的性質(zhì)決定了政府的干預(yù)角色，但正是其大量參與，導(dǎo)致保障性住房項目實施中尋租行為盛行，在經(jīng)濟(jì)適用房住房制度中尤為嚴(yán)重。

（一）關(guān)于保障性住房房源方面尋租行為分析

1、保障性住房供應(yīng)模式分析。關(guān)于保障性住房，這里主要介紹經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房三種供應(yīng)模式。

經(jīng)濟(jì)適用房，即價格合理，達(dá)到國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足住戶的基本居住需要。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。這種制度造成住房價格“雙軌制”，尋租行為大量存在，政府已經(jīng)意識到這個問題，許多城市已停建經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)向廉租房和公租房。

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房只租不售，房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房等。

公租房即公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個過渡性產(chǎn)品，用低于市場價或者承租者承受起的價格向其出租。對于公租房的房源，主要采取新建和有針對性地收購兩種方式。

2010年我國保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型商品房三類住房實際用地9.58萬公頃，占全年住房用地實際供應(yīng)量的76%，保障性住房用地供應(yīng)逐年增加，占居住用地的比例穩(wěn)步提高。

2、保障性住房房源獲取方面的尋租行為分析。目前，保障性住房的房源主要分兩大類：新建房屋和收購。新建房屋分為供出售的經(jīng)濟(jì)適用房和供出租的廉租房和公租房等；收購?fù)ǔ０罩脴潜P、老舊公房、改造危房等。

對于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)來說，目前主要是政府間接出面，通過招投標(biāo)選擇房地產(chǎn)開發(fā)商，給予其一定的優(yōu)惠政策，最直接的就是間接補(bǔ)貼，通常是土地行政劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放。這些優(yōu)惠政策，對開發(fā)商來說是不可抵擋的。另外，經(jīng)濟(jì)適用房是具有商品房性質(zhì)的，雖然國家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項目利潤率不超過3%，但實際利潤率卻是相當(dāng)高的，這也是吸引開發(fā)商進(jìn)入的因素。因此，開發(fā)商為獲得經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，競相向權(quán)利主管部門負(fù)責(zé)人尋租，腐敗衍生。而當(dāng)這些負(fù)責(zé)人意識到自己手中權(quán)利的市場價值，“造租”活動也迅速蔓延。一方面某些通過尋租獲得經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目的開發(fā)商，為了獲取利潤，想盡辦法突破政府的政策約束，提高房屋建設(shè)檔次，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實。要使這些違規(guī)“活動”合法化，仍然需要向主管部門負(fù)責(zé)人行賄，權(quán)利尋租蔓延，因而“高檔”、“豪宅型”經(jīng)濟(jì)適用房頻現(xiàn)；另一方面某些開放商通過降低成本來獲取利潤。他們在房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施方面做文章，偷工減料，不僅帶來安全隱患，也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量往往難以保證，造成公眾的不滿。

廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是針對的對象有所不同。這兩種制度下，即使是新建房屋也是出租，房地產(chǎn)開發(fā)商往往無利可圖，反應(yīng)冷淡，而同時政府的土地出讓金收入也會減少，因此導(dǎo)致推進(jìn)緩慢。但是，這兩種制度在一定程度上較好地避免了經(jīng)濟(jì)適用房制度新建房屋中的尋權(quán)利租行為，大大降低了這一環(huán)節(jié)的腐敗問題。對于新建的廉租房和公租房，建造者為了創(chuàng)造更多的利潤，勢必在房屋質(zhì)量方面下手，通過偷工減料“創(chuàng)租”，為了通過有關(guān)部門的檢查驗收，不免要向相關(guān)部門管理負(fù)責(zé)人行賄。而通過收購獲取房源的廉租房和公租房，尋租行為最可能發(fā)生在對于舊房價值的評估環(huán)節(jié)，以及對舊房改造環(huán)節(jié)，選擇收購的舊房，選擇評估公司，選擇改造工程公司，在這些方面政府主管人員們?nèi)菀壮霈F(xiàn)腐敗問題，因此仍然需要加強(qiáng)監(jiān)督管理。

（二）關(guān)于保障性住房適用對象的尋租行為分析。保障性住房的適用對象是中低收入，住房困難的家庭。目前，我國尚未建立全面有效的信息化統(tǒng)計系統(tǒng)，社會誠信系統(tǒng)缺失，如何界定中低收入者的范圍，如何確定保障性住房的適用對象一直都是難點。在申請保障性住房過程中，大量“欺瞞”、“套利”行為存在，申請人、購房者、開發(fā)商與政府權(quán)力主管部門負(fù)責(zé)人之間相互串通，通過隱瞞家庭真實收入信息，偽造購買資格而騙取政策享受待遇，同時“轉(zhuǎn)租”、“轉(zhuǎn)售”行為也盛行。

據(jù)有關(guān)調(diào)查，經(jīng)濟(jì)適用房出租率高達(dá)48%。對于具有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人群，其中也存在有些家庭目前擁有住房，他們選擇“出售”自己的購房資格或短期內(nèi)將房子出售，賺取差價，他們成為房地產(chǎn)市場中的交易主體，因而造成保障的缺失。由于經(jīng)濟(jì)適用房的商品性質(zhì)，導(dǎo)致在銷售過程中銷售對象的選擇也是有貓膩的。開發(fā)商以及內(nèi)部員工是對房號最優(yōu)支配權(quán)的人，他們將一部分房號高價賣出，一部分則會免費送給與他們息息相關(guān)的“關(guān)系戶”。這種免費當(dāng)然也是有規(guī)則的，就是以利易利。而不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的人通過偽造資格，高價購買，權(quán)利尋租來騙取政策優(yōu)惠。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹健案缓馈?、“跑車”的身影出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，以及“五連號”事件。

另外，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制方面不健全，比如“回購”，也會留下了牟利空間。如果政府沒有回購，那么個人出售經(jīng)濟(jì)適用房所得就包含了土地的價值以及土地升值帶來的價值。很明顯，這樣變相地將財政收入所得轉(zhuǎn)移到了個人的腰包，這樣無疑傷害了社會公平。若政府回購經(jīng)濟(jì)適用房，行政手段在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的力量得到進(jìn)一步強(qiáng)化。這樣政府就不但掌握了經(jīng)濟(jì)適用房的分配權(quán)，也掌握了經(jīng)濟(jì)適用房流通時的定價權(quán)和再分配權(quán)，這種行政主導(dǎo)社會資源的分配必然導(dǎo)致尋租的空間。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的推出與回購環(huán)節(jié)，很可能成為權(quán)力尋租的新平臺。

對于廉租房和公租房也存在套利空間。大量具有申請廉租房、公租房資格的人群，他們通過“走后門”，向政府官員尋租，私下將住房轉(zhuǎn)租，從中獲利。而不具備資格的人隱瞞真實情況，通過權(quán)利尋租獲取資格，騙取政策優(yōu)惠。正是這些尋租行為的存在，造成目前許多城市保障性住房的“高租售率”，一邊是“一房難求”，一邊是大量閑置“豪宅”。因此，必須要完善我國保障性住房制度，減少尋租行為。

三、保障性住房中尋租行為產(chǎn)生的原因

我國保障性住房中的尋租行為在經(jīng)濟(jì)適用房制度中，表現(xiàn)得尤為突出，而在廉租房公租房等模式下，得到了一定的控制。究其原因，將保障性住房制度下的尋租行為產(chǎn)生的原因歸為以下幾點：

第一，政府監(jiān)管機(jī)制乏力與缺失。雖然有各種政策都規(guī)定了監(jiān)督辦法和程序，但沒有嚴(yán)格意義上統(tǒng)一的住房保障法和監(jiān)管體制。與保障性住房，特別是與經(jīng)濟(jì)適用房帶來的利益相比，這種監(jiān)管力度顯得過于寬松，而通過欺瞞、假報等違法行為獲取保障性住房的風(fēng)險低。

第二，保障性住房適用對象甄別制度滯后。由于我國目前沒有完整的個人征信數(shù)據(jù)系統(tǒng)，公民的個人信息在各部門間相互屏蔽，申請人很容易乘機(jī)弄虛作假，隱瞞個人真實情況，導(dǎo)致保障性住房適用對象錯位。

第三，缺乏有效的管理機(jī)制。各地對保障性住房設(shè)有專門的管理機(jī)構(gòu)，但許多地方各個機(jī)構(gòu)之間是相互獨立的，其作用也主要停留在項目的等級備案、審批、協(xié)調(diào)上，沒有實際參與項目。對于資金問題、土地的劃撥及政策優(yōu)惠等事宜缺乏一個權(quán)限較大的部門去統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。另外，對于保障性住房的后續(xù)管理存在一定的問題與未知性。

第四，法律制度存在空白。住宅法以及相關(guān)住房保障法律的缺失是當(dāng)前保障性住房發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)不一、發(fā)展力度滯后的主要癥結(jié)。法律本身可以約束政府以及社會行為的資金來源渠道、建設(shè)方式、資金使用規(guī)則和監(jiān)督管理方式等。

四、結(jié)論

通過從保障性住房的房源獲取以及適用對象兩個方面入手，分析可能的尋租行為，了解到其大量存在于經(jīng)濟(jì)適用房制度中，在廉租房和公租房這類只租不售的模式中，得到較好的控制。而這種尋租主要表現(xiàn)為權(quán)利尋租，究其原因主要是政府參與過多，又缺乏有效的監(jiān)控管理。住房問題是社會關(guān)注的焦點問題，而保障性住房是解決我國中低收入家庭住房問題的重要手段。目前，我國政府已擁有一定的財力，也有強(qiáng)烈改善民生的愿望，更應(yīng)該從政府職能，完善保障性住房法律制度，建立住房保障后續(xù)管理機(jī)制等各個方面入手，探索符合我國國情的保障住房模式，從而更好地控制尋租行為，確保保障性住房制度的“可行”、“公平”、“有效”。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]劉啟君.尋租理論研究.華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文，2005.

[2]余榮榮，唐凱.經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題及相應(yīng)對策分析.經(jīng)濟(jì)與管理，2007.

篇10

【關(guān)鍵詞】 廉租房 供給模式 成本收益法

2011年5月12日，國土資源部公布了2011年的住房土地供應(yīng)計劃，今年全國保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，財政部已累計下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項資金617億元，今年無疑是政府在信貸以及土地供應(yīng)等各方面對保障房建設(shè)支持力度最大的一年。在2011年5月3日的《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》文件中，國資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，而這也是國資委首次下發(fā)專門文件，要求央企參建保障房。因此，優(yōu)化保障性住房尤其是廉租房供給模式，已成為住房保障問題的重中之重。

一、廉租房的供給模式

保障性住房是指由政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房、安置房等。廉租房供給模式是指租金補(bǔ)貼、實物配租和租金相結(jié)合的形式。租金補(bǔ)貼是指市、縣人民政府向符合條件的申請對象發(fā)放補(bǔ)貼，由其到市場上租賃住房；實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

1、實物配租模式

（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府為了解決住房問題，專門出資修建廉租房，通常這些新建的住房建筑面積均以小戶型為主，由政府根據(jù)申請者的需要，提供各種輔助設(shè)施。新建保障房模式在我國應(yīng)用比較廣泛。（2）收購空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不應(yīng)求的局面下，我們可以考慮由政府收購部分滯銷的房子以及一些“尾盤”等等，將其轉(zhuǎn)化為廉租房。（3）收購過濾住房和二手房。住房過濾是指隨著住房消費者收入的增加或住房自身的老化，住房這種耐用品在其生命周期內(nèi)被不同收入階層的住房消費者傳遞、過濾。（4）騰退公有住房。公有住房產(chǎn)權(quán)歸國家所有，居住者只有使用權(quán)。政府可以直接將國有住房收回，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，出租給符合條件的保障群體。（5）利用待拆遷改造住房。

2、租金補(bǔ)貼模式

（1）限定性租金補(bǔ)貼模式。該模式是指政府按照一定的配租標(biāo)準(zhǔn)為保障對象提供租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼只能一次性用于政府指定的區(qū)域內(nèi)的住房消費。（2）非限定性租金補(bǔ)貼模式。該模式中保障對象可以在領(lǐng)取租金補(bǔ)貼后租住小于配租標(biāo)準(zhǔn)的租房，節(jié)省的補(bǔ)貼部分可以積累至下一次租房時繼續(xù)使用，租金補(bǔ)貼也可以用作其他消費。（3）租金核減模式。該模式是指政府對已經(jīng)租住的廉租和公租對象，據(jù)配租標(biāo)準(zhǔn)減免其已交房租中的超額部分。（4）租金補(bǔ)貼還貸模式。

二、廉租房供給模式的比較分析

1、廉租房供給模式的成本分析

廉租房供給模式成本分析指標(biāo)體系由目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和要素層組成。指標(biāo)體系的層次分析如圖2所示。目標(biāo)層即效益I與成本C之比最大，準(zhǔn)則層包括經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則和社會準(zhǔn)則兩方面的內(nèi)容。

根據(jù)上述指標(biāo)，我們通過構(gòu)建成本函數(shù)模型來分析，利用NPV法進(jìn)行折現(xiàn)，設(shè)折現(xiàn)率為r，從廉租房模式啟動到退出機(jī)制啟動之間的年份為t，t=1，2，3…，n，根據(jù)表1中變量中各含義構(gòu)造出各供應(yīng)模式的成本函數(shù)。

2、廉租房供應(yīng)模式的收益分析

廉租房的公益性決定了其外部性，因此在考慮廉租房效益時，應(yīng)考慮外部正效應(yīng)（對經(jīng)濟(jì)增長對沖、對消費拉動效應(yīng)）帶來的效益以及保障對象得到的效益。廉租房的供給模式收益函數(shù)為實物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障對象效益Us之和。

I= f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0為實物配租的年租金收入）。

三、廉租房各供給模式比較及適用性分析

1、新建廉租房供給模式

該模式收益成本函數(shù)比為：

由上式可知，政府新建廉租房的優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：有效解決短期住房不足問題。興建面積適宜的廉租房能緩解房源短缺問題；CB（B，S）的建設(shè)費用能解決大量的就業(yè)問題，大量的保障房建設(shè)后又能促進(jìn)社會消費；形成標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理。物業(yè)管理費+有利于提高保障對象的居住福利水平。（2）劣勢：政府財力投入巨大。新建導(dǎo)致CB（B，S）過高，政府財力負(fù)擔(dān)加重；集中修建在城市中心地帶土地機(jī)會成本COL（E）較大，而在城市邊緣地帶又造成基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的困難，容易產(chǎn)生“貧民窟”等社會問題。

適用性：政府新建廉租房模式中政府出資修建模式適合于低等級住房嚴(yán)重短缺且政府財政支持能力較強(qiáng)的城市。合作建房模式適用于民營資本活躍或企業(yè)閑置土地較多的城市。

2、收購住房供給模式

收購住房供給模式包括上述的收購閑置商品房、過濾性住房以及二手房等模式。該模式的收益成本函數(shù)比為：

上式將CA1和CA2統(tǒng)歸為收購資金CA，由此分析可知收購住房的供給模式優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：快捷找到充沛的房源；由于過濾性房屋的老化問題，收購成本CA（N，S）小于CB（B，S），從而降低政府壓力；混合居住減少社會問題。收購住房模式避免了城市邊緣地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費用的負(fù)擔(dān)，使保障對象生活便捷，提高了保障對象的效益Us。（2）劣勢：一次現(xiàn)金支付能力要求高，政府需有較強(qiáng)的付現(xiàn)能力。

適用性：該模式適用于住房二級市場發(fā)達(dá)，空置商品房及過濾性住房數(shù)量較大，且政府付現(xiàn)能力較強(qiáng)的城市。

3、騰退公有住房的模式和待拆遷住房改造模式

騰退公有住房模式的收益成本函數(shù)比為：

該模式的前提條件是被騰退的住房是安全的，現(xiàn)狀是公房剩余可騰退的數(shù)量很少。同前幾種模式相比，具有成本小的絕對優(yōu)勢，不足在于可用數(shù)量小，年久老化嚴(yán)重，質(zhì)量安全問題突出。該模式在各城市均可適用，作為主要供給模式的有效補(bǔ)充。

4、租金補(bǔ)貼的供給模式

在租金補(bǔ)貼的四種模式中，租金補(bǔ)貼還貸購房模式前提條件是購買了廉租房，因此和政府購建供給模式結(jié)論相似。其他三種模式的成本收益函數(shù)比為：

上述三種供給模式的優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：相對于實物配租而言，沒有購房費CA（N，S）、建房費CB（B，S），有效利用土地的機(jī)會成本COH（E）；退出機(jī)制執(zhí)行有效。相對于實物配租而言，這三種租金補(bǔ)貼的退出機(jī)制簡單。（2）劣勢：房源尋找困難；監(jiān)管成本高。由于失去了原來建立起來的社會信息圈子，缺乏積極的社會監(jiān)督機(jī)制，會給廉租家庭的管理帶來困難。

適用性：租金補(bǔ)貼模式適用于租賃市場發(fā)達(dá)且小戶型房源數(shù)量較多的城市。

四、應(yīng)對策略及建議

1、明確保障對象

造成保障房供給困難的深層原因在于對保障對象比例確定和對象認(rèn)定上，只有明確了保障目標(biāo)并提出相應(yīng)的保障標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入門檻，才能指導(dǎo)合理的保障房供給。

2、確保資金來源

當(dāng)前阻礙我國廉租房供給的最大障礙是資金缺口，多元化有效的融資手段是保障房供給的有力保證，政府應(yīng)實行優(yōu)惠政策吸引民間資本，積極嘗試PPP等聯(lián)合融資模式，有效利用信托基金如REITs融資模式，同時加大對住房公積金的有效利用。

3、供給模式權(quán)變

保障性住房的復(fù)雜性決定了其供給的地域差異，我國城鎮(zhèn)保障性住房供給不能依照一致的標(biāo)準(zhǔn)，土地資源不足的城市應(yīng)側(cè)重從收購住房和租金補(bǔ)貼角度入手，而閑置土地較多的城市可以有效利用資源，積極采用企業(yè)自建的模式等。

此外，健全基本保障房法，加大監(jiān)管和透明度，建立合理的退出機(jī)制，是實現(xiàn)保障性住房有效供給的前提，也是本文有待繼續(xù)深入研究的問題。

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