導語：如何才能寫好一篇商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞： 綜合體、商業(yè)規(guī)劃、差異、特征、原則方法

正 文：

隨著中國市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)建筑形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，從原來單一的商業(yè)業(yè)態(tài)或簡單的組合業(yè)態(tài)形式，逐漸演化發(fā)展，產(chǎn)生許多商業(yè)業(yè)態(tài)綜合程度高、功能齊備、組合結構復雜的城市綜合體項目。而且隨著目前國家城鎮(zhèn)化趨勢的加強以及房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個又一個的城市地標。

然而，細究這些城市綜合體項目實際操作狀況，我們發(fā)現(xiàn)有許多項目存在半途擱淺、后續(xù)經(jīng)營運作不利等現(xiàn)象。仔細分析其原因，主要是這些開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項目操作的高度專業(yè)化認識不夠，常常憑借以往住宅開發(fā)經(jīng)驗及常規(guī)操作模式來進行商業(yè)地產(chǎn)的操作，結果導致項目整體開發(fā)運作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個方面：

1、銷售產(chǎn)品的不同：住宅銷售的是居住產(chǎn)品，而綜合體項目銷售的是經(jīng)營渠道。

2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產(chǎn)品的要求以合理地滿足居住需要為基礎。而綜合體項目的銷售對象是商業(yè)經(jīng)營辦公服務機構。而商家評估一個產(chǎn)品是否有經(jīng)營前途，主要取決于以下三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與業(yè)態(tài)定位；二是項目設施的規(guī)劃設計是否滿足商家的專業(yè)需求；三是從回報的角度看，是否具備商家資源整合的專業(yè)化管理水準。

3、操作模式的不同：住宅產(chǎn)品的開發(fā)模式基本上是：商業(yè)策劃 規(guī)劃設計 施工建造 銷售招商。綜合體項目開發(fā)模式：商業(yè)策劃 招商、商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃設計 施工建造 商家入住/持續(xù)招商，該種模式以萬達訂單式操作為典型。

4、產(chǎn)品構成及設計特點的不同：住宅產(chǎn)品以住宅為主，適當設置公建設施、沿街商鋪等輔助配套產(chǎn)品。設計內(nèi)容、深度、各專業(yè)銜接協(xié)調(diào)工作均相對較為簡單。而綜合體項目產(chǎn)品構成：包括大型shoppingmall、商業(yè)街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產(chǎn)品，而某類產(chǎn)品內(nèi)部涉及業(yè)態(tài)又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產(chǎn)品類型豐富、功能結構復雜、規(guī)模龐大。其內(nèi)部業(yè)態(tài)布局、動線設計、主力店設置、地下車庫設計、視線裝修設計等內(nèi)容繁復。整個產(chǎn)品設計內(nèi)容、深度要求、專業(yè)協(xié)調(diào)等工作要求相當高、工作量也要大得多。

由此可見，綜合體項目與住宅項目在很多方面存在巨大的差別，在開發(fā)的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進化的結果，是體現(xiàn)城市經(jīng)濟實力的重要載體，也是多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約。各類業(yè)態(tài)在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各業(yè)態(tài)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產(chǎn)業(yè)類型有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，實現(xiàn)自身價值鏈的全面超越。

通過我們對一系列綜合體項目的研究分析，我們認識到綜合體項目具備如下特征：

1、 功能復合性：可實現(xiàn)自身完整的工作、生活、商業(yè)經(jīng)營配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可。

2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時間功能不同而形成互補。

3、 整體統(tǒng)一性：建筑群整體建筑風格統(tǒng)一，且與外部空間整體環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。

5、 空間連續(xù)性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現(xiàn)為連續(xù)性、一致性，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。

6、 高可達性：位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡。

7、 內(nèi)外部聯(lián)系完整性：內(nèi)部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡的建立，使各功能建筑體有機結合。

8、 巨大的社會效應及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應；同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。

通過對綜合體項目特征的認識和理解，我們充分認識到前期正確的規(guī)劃定位對于綜合體項目的順利開發(fā)有多么重要的意義。而這里的規(guī)劃定位工作包括兩方面內(nèi)容：硬件設施的規(guī)劃和軟件設施的規(guī)劃。所謂硬件設施規(guī)劃是指建筑格局規(guī)劃，而軟件設施規(guī)劃是指商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃?！吧虡I(yè)經(jīng)營規(guī)劃應先于建筑格局規(guī)劃”——這一科學的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，正逐漸成為中國商業(yè)地產(chǎn)屆的主流思想。這種觀念強調(diào)的是整體開發(fā)戰(zhàn)略，強調(diào)現(xiàn)代商業(yè)的硬件與軟件規(guī)劃是一個不可分割的整體，而在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更為重要。

那么，如何根據(jù)需要做好城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃呢？我們分析許多綜合體項目業(yè)態(tài)分布特征，結合萬達、萬象城等大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的先進運作模式，總結出如下規(guī)劃設計原則、方法，以期對后續(xù)綜合體商業(yè)規(guī)劃工作起到一定的指導借鑒作用：

1、 定位主題：成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。

2、 業(yè)態(tài)組合及規(guī)模：可原引萬達的業(yè)態(tài)定位的若干條理論，

1）、根據(jù)所屬區(qū)位以及項目定位的不同，確定項目的開發(fā)模式：以商業(yè)零售業(yè)為核心或以辦公業(yè)為核心或以酒店業(yè)為核心等進行業(yè)態(tài)規(guī)劃；

2）、綜合體銷售部分可以定位為占項目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區(qū)/小型獨立商鋪等產(chǎn)品，避免對持有商業(yè)的整體經(jīng)營部分產(chǎn)生沖擊；

3）、購物中心70%商家定位應適合當?shù)?0%的消費人群；其中商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業(yè)黃金分割定律…

3、 公寓類住宅產(chǎn)品：是最接近住宅的商業(yè)性質物業(yè)，也是城市綜合體平衡現(xiàn)金流的

擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體

的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關系，交通設計中須充

分分區(qū)。

4、 辦公類產(chǎn)品：性價比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城

市中屬于高風險性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應嚴格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標 —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻需重點設計。

5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優(yōu)質酒店對于運營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發(fā)或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強制要求；（4）、體量實在過剩。不同區(qū)域不同檔次的酒店設置不同。高檔酒店設置應有標志性、彰顯力。

6、商業(yè)零售業(yè)：

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經(jīng)濟效益實現(xiàn)最慢；2萬平米以上單體

必須多業(yè)態(tài)操作；主力店設置需謹慎，只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風險；

在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。

（2）商業(yè)街：對用地強度要求最高，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，

套現(xiàn)能力最強；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的基礎

上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量

通過轉換結構將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大；原則上

設計層數(shù)不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風險系數(shù)最高，銷售困難，最難套現(xiàn)；

受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金

業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）。

7、主力店選擇與設置：主力店是商業(yè)招商成功與否的關鍵因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業(yè)規(guī)劃階

段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列

要求，可以向萬達學習其訂單式開發(fā)模式，以便減低風險、緩解資金壓力、促進

開業(yè)之際滿鋪開張。

8、平面布局與豎向功能設計：根據(jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需要，進行總體平面的商業(yè)布局、

豎向功能聯(lián)系設計，綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自經(jīng)營的特點，形成整體合理統(tǒng)一、

各經(jīng)營單位相對獨立且符合自身經(jīng)營需求的商業(yè)布置格局。以萬達廣場為例：

1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的交叉顯眼位置；

2）、娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在相對比較偏的地方；

3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業(yè)態(tài)串接起來；

4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業(yè)氛圍…

9、動線的設計：區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置各類業(yè)態(tài)之間及各類業(yè)態(tài)內(nèi)部的動線，避免動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強調(diào)水平與垂直動線的連續(xù)性，應規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間……

結 語：

城市綜合體的建立將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值；其發(fā)展是適應區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。先商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再建筑格局規(guī)劃，將有利于形成綜合體最合理的商業(yè)布局，這也是成熟地產(chǎn)運營商的基本開發(fā)原則之一。采用該開發(fā)原則及方法，將有利于實現(xiàn)商業(yè)低成本的運營，縮短整個項目的開發(fā)周期，構成整體效益對散件效益的優(yōu)勢，提高商業(yè)中心的核心競爭力。

參考文獻：

1、《城市綜合體》 ，香港理工國際出版社，2011-3-1

2、《商業(yè)綜合體設計解讀》 ，奚亮，天津大學出版社，2011-9-1

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【關鍵詞】商業(yè)綜合體；總體布局；功能集約

城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，引領城市建設發(fā)展潮流。市場需求一種集購物娛樂、休閑觀光、都市文化于一體的大型綜合商業(yè)產(chǎn)業(yè)--購物中心（Shopping Mall），其復合、多樣化空間的特點，商住皆有，聚集人流物流優(yōu)勢，結合傳統(tǒng)商業(yè)歷史、品牌、地段優(yōu)勢，以高強度、高密度、高速度的趨勢蓬勃興起，向超大規(guī)模的新一輪城市建設發(fā)展。城市綜合體熱潮是中國經(jīng)濟發(fā)展城市化推進的必然結果。是對城市規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置，也是對城市升級及審美形象的重新塑造。城市綜合體已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流模式，形成了較為成熟的市場格局。不僅是帶動區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展的驅動力，也給城市風貌增光添彩，增加了城市的競爭力。

一、項目概況與背景描述

重慶中迪九龍城金融廣場項目位于重慶九龍坡區(qū)楊家坪正街。毗鄰楊家坪環(huán)道，緊靠核心商圈，建設用地面積43383平方米 ，地塊南北兩塊組成，南北長450米，東西寬96.4米。東北楊家坪正街，西南規(guī)劃支路。西北大洋支路，西南楊九路，。地勢南低北高，交通環(huán)繞便利。

圖1中迪九龍城金融廣場鳥瞰圖

中迪九龍城金融廣場概念性規(guī)劃設計方案采取國際邀請投標，華東建筑設計研究院有限公司方案為中標方案。建筑總面積70萬平方米，其中地上建筑面積51萬平方米，地下建筑19萬平方米，建筑控高250米。規(guī)劃總體方案設計采用南北地塊設置7層裙房，天街貫通南北裙房，上部設有6棟塔樓，南北地塊之間各設一棟250米超高層五星酒店及5A辦公塔樓，構成雙塔倚角呼應的地標性建筑，4棟140-150米高超高層集群建筑為精品公寓及SOHO建筑，3層地下建筑設有商業(yè)超市及車庫設備用房和地鐵車站，高層塔樓連線并列布置，形成半圍合眾星攬月九龍騰飛的空間序列綜合體。

二、總體功能規(guī)劃、空間區(qū)位架構

中迪九龍城金融廣場項目總體規(guī)劃結合現(xiàn)代城市綜合體的特點與發(fā)展狀態(tài)，力求對規(guī)劃范圍的定位原則進行優(yōu)化布局。分析城市綜合體的空間架構，功能集約、高效低耗、持續(xù)發(fā)展是其核心構成，功能區(qū)位差異性及形態(tài)結構立體性是城市綜合體集約化效能發(fā)揮的基本屬性，是超大型城市綜合體走向節(jié)約型集約化的有效途徑。

圖2中迪九龍城金融廣場總平面圖

九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)的核心功能區(qū)，是重慶市中部城區(qū)向西部城區(qū)拓展的戰(zhàn)略樞紐，城鄉(xiāng)一體化的先行示范區(qū)。中迪九龍城金融廣場基于商業(yè)策劃研究，綜合多個設計方案研究，定位高端奢華，引領時尚消費。底層沿楊家坪正街設置商業(yè)入口廣場，人流集聚，打造城市客廳，對城市展示面進一步提煉，以重慶大舞臺概念為事件發(fā)生器，尊重人的自然屬性，趨眾性，趨光性，首層及天街概念引入，下沉式共享中庭扶搖直上貫通天街，玻璃穹頂天光漫射而下，飛天梯穿梭各層，商業(yè)主動線貫穿南北地塊，次動線環(huán)繞相輔相成，形成立體城市+商業(yè)雙重體驗模式，集中商業(yè)+室外步行街體系。商業(yè)裙房商位大氣，山水天街整體感強，南北地塊間規(guī)劃二路設置酒店辦公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分別置于南北兩端，裙房上部集中布局5A甲級寫字樓 ，服務高端辦公及居住客群。地下車庫設有4個出入口，布置在不同的街區(qū)，減緩城市交通的壓力。注重項目外形打造及細節(jié)推敲，上善若水雙塔地標整體形象靈動自然，簡潔流暢大氣成熟，落地性強實施性高，空間層次豐富，色調(diào)明快構圖新穎，形成強大的視角沖擊力。

規(guī)劃布局研究特征如下：

（1）城市綜合體是以商業(yè)帶動區(qū)域價值的提升，以商業(yè)購物、商務辦公、休閑娛樂、居住公寓及其它配套等功能空間組合，并在各部分功能間建立一種相互依存的能動關系， 實現(xiàn)多功能、高效率的空間架構。

（2） 城市綜合體的建設以先進科學的開發(fā)理念為依據(jù)，以豐富規(guī)范的管理經(jīng)驗為手段，以盈利創(chuàng)收可持續(xù)發(fā)展為目標，構建市民工作生活休閑娛樂的便捷場所，是城市創(chuàng)新進程的必由之路。

三 業(yè)態(tài)功能模塊化，動線流程體系化

實現(xiàn)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，多業(yè)態(tài)共存協(xié)調(diào)的目的。業(yè)態(tài)功能模塊化，動線流程體系化，規(guī)劃組合重點化，配比特色多元化。使消費者在綜合體內(nèi)享受到優(yōu)質完善的服務，同時滿足不同層次客群的消費欲望，給開發(fā)商、商家等利益主體帶來豐厚回報。

中迪九龍城金融廣場項目迎合了人們“一站式”購物需求，又以業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境舒適的優(yōu)勢擁有相當?shù)母偁幜Γ儇浬虡I(yè)細分化、娛樂休閑個性化。項目位臨楊家坪正街約450米長，體量47萬平方米 ，地鐵上蓋商業(yè)綜合體，人口密集區(qū)，利用體量優(yōu)勢，最大化的利用展示面，提供良好的展示空間 ，合理規(guī)劃商業(yè)功能板塊，導入復合型的客群，區(qū)域商業(yè)帶來發(fā)展契機，開啟商圈升級時代。豐富的業(yè)態(tài)組合以滿足客群的需求， 為區(qū)域居民提供了新的生活方式。購物中心規(guī)劃有生活超市、五星級國際影院、品牌服飾專賣店、中西餐飲、娛樂休閑名店、纖體中心、電玩城等國際潮流品牌店，引進工業(yè)遺存博覽館和川美名人藝術畫廊。通過與地鐵站點連接將消費人群導入商業(yè)區(qū)，通過對業(yè)態(tài)、品牌的調(diào)整增強競爭力，將其打造為楊家坪商圈的流行新地標。傳承重慶文化，挖掘城市潛力，激活舊有街區(qū)，打造商業(yè)新地標，成為體驗商業(yè)新楷模，綠色生態(tài)智慧城市。

四 回顧與展望

打造業(yè)態(tài)特色化、規(guī)劃合理化、空間舒適化的商業(yè)綜合體，形成品牌效應，帶動商圈升級擴容，九龍城金融廣場項目建成后，成為楊家坪核心商圈的特色娛樂購物街，濱江時尚步行街及九龍民間美食街，成為區(qū)域代表性的節(jié)能綠色新型城市綜合體，實現(xiàn)商圈進入重慶主城前三甲的使命。展望未來大型購物中心的建設仍將有較大的發(fā)展空間。

參考文獻

[1]王 曉 閆春林編著《現(xiàn)代商業(yè)建筑設計》，中國建筑工業(yè)出版社，2005

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關鍵詞：城市綜合體；商業(yè)模式；城市價值

一、城市綜合體相關概念

城市綜合體是由國外傳入到國內(nèi)的一種城市空間形態(tài)，英文簡稱為HOPSCA，即Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、會議、娛樂、居住、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并使各功能之間形成一種相互補充、促進的關系，最終形成一個多功能、多業(yè)態(tài)的城市綜合建筑群。

城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其建筑空間形態(tài)最早出現(xiàn)在發(fā)達國家，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，發(fā)達國家呈現(xiàn)出一批典型的城市綜合體建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、紐約洛克菲勒中心等都是全球經(jīng)典的大型城市綜合體，特別是巴黎拉德芳斯建于上世紀50年代，至今仍保持著旺盛的生命力。

城市綜合體對于我國來說是一種“舶來品”，直到上世紀九十年代才傳入我國，如北京國際貿(mào)易中心、上海新天地等。城市綜合體在國內(nèi)經(jīng)過二十幾年的快速發(fā)展，經(jīng)過地產(chǎn)企業(yè)的改進，已經(jīng)成為國內(nèi)城市商業(yè)、娛樂休閑、酒店、會議的綜合載體，成為現(xiàn)代城市文化中不可或缺的一部分。

二、城市綜合體的商業(yè)模式

目前國內(nèi)城市綜合體的開發(fā)和運營主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責，國內(nèi)比較成功的開發(fā)商包括萬達、寶龍等，這些開發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)日趨成熟，滿足大型城市綜合體的開發(fā)、運營要求。但是不同的城市、不同的開發(fā)商所運用的商業(yè)模式存在巨大差別。

1.開發(fā)體量

城市綜合體的開發(fā)體量在一二線城市之間存在著較大的差異，小的城市綜合體建筑面積約在30萬方左右，大的城市綜合體建筑面積約在100萬方左右。

一線城市北京、上海、廣州、深圳在項目規(guī)劃時，往往會將項目體量控制在100萬方左右，具有建筑面積大，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全的特點，而且開發(fā)商均是國內(nèi)外知名開發(fā)商，具有較強的現(xiàn)金流、品牌效應和實踐經(jīng)驗，使項目可以依托公司/集團強大的實力進行規(guī)劃設計、招商運營。一線城市的城市綜合體具備HOPSCA的所有功能，包括休閑娛樂、高端零售、甲級寫字樓、高星級酒店和住宅產(chǎn)品。

二線城市（如武漢、杭州、南京）商業(yè)綜合體項目的建筑面積主要集中在50萬-80萬方。項目開發(fā)體量大小主要根據(jù)當?shù)厥袌鋈萘康拇笮『蜐撛诘男枨罅?，在功能上涵蓋中高端零售、甲級寫字樓、中高端住宅和休息娛樂功能，項目中的星級酒店一般是國外或國內(nèi)星級酒店。在二線城市進行開發(fā)的開發(fā)商與一線城市開發(fā)商一樣。

三四線開發(fā)建設的城市綜合體體量較小，功能具備城市綜合體的基本功能。

2.開發(fā)建設周期

寫字樓、商業(yè)零售、娛樂休閑、酒店餐飲和住宅是商業(yè)綜合體項目在規(guī)劃設計中必備的核心功能業(yè)態(tài)。其中，寫字樓和零售業(yè)態(tài)是標志，作為投資高、功能齊全、體量大的建筑群，對開發(fā)商控制項目的能力要求很高，否則項目會出現(xiàn)虧損甚至爛尾。

城市綜合體的開發(fā)周期長，投資回收周期更長，開發(fā)商一般需要3年-5年（萬達集團除外，萬達廣場從拿地到開業(yè)的周期一般會保持在2年以內(nèi)）的開發(fā)建設周期。也有很多項目由于集團開發(fā)策略，開發(fā)能力的限制，需要制定分期開發(fā)的方式，采用這種開發(fā)方式會使開發(fā)建設周期延長，如上海開發(fā)建設周期達15年之久的新天地。

3.空間規(guī)劃布局

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目規(guī)劃設計的時候需要從多個角度考慮。首先，要根據(jù)國家政策和城市中長期規(guī)劃，對項目所在城市的總體發(fā)展趨勢、社會零售總額、住宅、酒店、辦公的現(xiàn)在和趨勢進行分析總結。其次，項目開發(fā)方要考慮項目周邊的基礎設施（如交通的可達性、公共交通便利性、停車位、貨物運輸及裝卸等）條件，充分考察項目周邊的民風民情，最終實現(xiàn)項目與周邊城市環(huán)境相融合。

項目規(guī)劃設計過程中要充分結合周邊環(huán)境，特別是進出項目動線的設計和項目可達性，這包括地鐵口的銜接、下沉式廣場運用，以及人流的導入系統(tǒng)。實現(xiàn)進入項目動線達到三維一體，設計出一套完善的內(nèi)外部動線體系。

4.目標客群一致性

商業(yè)綜合體具有包容性強，功能布局選擇彈性大的特點。從項目的實際運行中發(fā)現(xiàn)，項目不成功的一個重要原因是項目規(guī)劃布局存在問題，而規(guī)劃布局中最核心的是項目進駐品牌的目標客群是否一致，能否在項目內(nèi)部實現(xiàn)互補。

商業(yè)綜合體項目是通過將購物、休閑娛樂、辦公及居住的功能進行整合，達到各建筑形態(tài)之間相互兼容，實現(xiàn)一體個整體的概念。而具體建筑面積的分配比例需要結合很多因素，包括：地塊經(jīng)濟指標、企業(yè)與政府達成的協(xié)議、國家/城市社會經(jīng)濟發(fā)展、開發(fā)方規(guī)劃設計和內(nèi)部投資收益率。

商業(yè)綜合體所處的城市、區(qū)域不同，對業(yè)態(tài)的定位也不同，即使同一區(qū)域的不同項目定位也會存在差異。這主要是因為在不同區(qū)域的城市綜合體定位存在差異，定位的差異導致商業(yè)功能配比不同。在城市商業(yè)中心、城市商業(yè)副中心、新興商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)區(qū)所輻射的范圍和商圈定位不同，導致出現(xiàn)的客群也存在很大差異。所以，在進行商業(yè)綜合體也太配比和招商過程中需要對品牌進行梳理，實現(xiàn)品牌之間的優(yōu)勢互補，提高項目客流量。

5.開發(fā)建設模式

商業(yè)綜合體項目在確定開放建設模式的時候需要針對不同的投資要求，結合對項目所在區(qū)域、城市調(diào)研的數(shù)據(jù)，最終確定項目的開發(fā)建設模式。通過對國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗總結后發(fā)現(xiàn)商業(yè)綜合體具有三種開發(fā)建設模式：①獨立開發(fā)模式，由實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或財團獨立投資運營的開發(fā)模式；②企業(yè)――政府模式，往往是由于政府暫時無法承擔項目土地整理、規(guī)劃的費用，需要企業(yè)參與協(xié)助，并將某一地塊通過協(xié)議的方式給予企業(yè)進行開發(fā)；③企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式，現(xiàn)在城市綜合體的投資規(guī)劃對企業(yè)的要求越來越高，單憑一家企業(yè)有時很難承擔，所以企業(yè)往往強強聯(lián)手，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢，聯(lián)合搭建商業(yè)綜合體開發(fā)建設模式的全新平臺。

6.運營模式

城市綜合體的投資開發(fā)對于許多有實力的開發(fā)商只要資金到位就可以，但是項目建成后的運營相比開發(fā)建設則要困難。因為后期運營的好壞決定項目投資回報周期的長短或者盈虧的多少，萬達之所以有現(xiàn)在的成就是經(jīng)過前兩代產(chǎn)品摸索出來的，創(chuàng)造出“訂單式”運營模式。

項目能否盈利雖然與開發(fā)建設模式有直接的聯(lián)系，但是真正對項目盈利產(chǎn)生影響的是項目交付后的運營模式。如何確定項目的運營模式對提高項目內(nèi)部收益率至關重要，目前城市綜合體項目廣泛運用的運營模式包括兩種：①將堅持物業(yè)全部持有出租，通過租金獲取收益，例如中糧大悅城系列；②出售部分物業(yè)彌補資金短缺，同時持有項目中黃金位置的物業(yè)，即租售結合模式，例如萬達廣場系列。

三、城市綜合體價值

商業(yè)綜合體對區(qū)域/城市最大的貢獻是通過最佳的業(yè)態(tài)組合提高區(qū)域的客流量，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

商業(yè)綜合體之所以具有城市價值，主要是因為商業(yè)綜合體具有豐富、多樣化的業(yè)態(tài)組合，標準的商業(yè)綜合體項目涵蓋酒店、辦公、購物、娛樂休閑和居住等功能，為消費者提供“一站式”購物體驗，消費者能夠在項目內(nèi)部實現(xiàn)“衣食住行娛”。另外，商業(yè)綜合體項目的運營可以為當?shù)卣峁┥锨€工作崗位。因此，商業(yè)綜合體項目的價值主要體現(xiàn)在商業(yè)和社會兩個方面。

1.商業(yè)價值

商業(yè)綜合體對于城市最大的商業(yè)價值是帶動人流。經(jīng)濟的發(fā)展必須依靠人的流動，只有發(fā)生人的流動便會產(chǎn)生交易行為。商業(yè)綜合體作為區(qū)域內(nèi)大型“一站式”購物天堂，必將吸引其輻射范圍內(nèi)的消費者進行消費。另一方面，成功的商業(yè)購物中心的發(fā)展必將培養(yǎng)起區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍，進而提高項目自身和區(qū)域內(nèi)的土地價值、商業(yè)價值，以及促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達每進駐一個新興商業(yè)中心必定會抬高區(qū)域地價和房價，并迅速將項目轉換成區(qū)域商業(yè)中心。

2.社會價值

成功的商業(yè)綜合體在創(chuàng)造城市商業(yè)價值的同時也會創(chuàng)造相應的社會價值。

社會價值一方面體現(xiàn)在提升城市整體形象，運營成功的商業(yè)項目往往會成為城市對外宣傳的名片和城市的標志，甚至會成為城市的旅游景點之一。例如，上海的南京路、成都的寬窄巷子、武漢的“楚河漢街”等。另一方面，商業(yè)中心的運營將帶來大量的工作崗位，這些崗位大多以體力勞動為主，因此為城市的失業(yè)者提供再就業(yè)機會，對維護社會問題具有不可估量的作用。

四、總結

城市綜合體項目是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，同時城市綜合體的出現(xiàn)也促進城市社會經(jīng)濟的發(fā)展。未來隨著城市間、城市內(nèi)部商業(yè)競爭日趨激烈，城市綜合體的商業(yè)模式將直接決定項目的成敗，更決定項目對城市價值的大小，重視項目商業(yè)模式對于每個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得日益重要。

參考文獻：

篇4

關鍵詞：建筑規(guī)劃； 商業(yè)建筑； 建筑設計

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：

0 前言

綜合性是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢，建筑師在設計商業(yè)建筑的方式和功能都在發(fā)生著改變，不同的策劃定位、商業(yè)特色和地方人文都影響著商業(yè)建筑的模式，這就需要我們不斷改進我們的項目產(chǎn)品，打造更加符合商業(yè)需求的最佳策劃方案和設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間，讓客戶感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗。

一、商業(yè)建筑策劃

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決與市場的定位，而定位的準確性，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟效益差異較大。好的建筑策劃已經(jīng)決定建筑設計的成功或失敗。

（1）市場調(diào)查商業(yè)建筑設計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢，經(jīng)濟條件，交通狀況，周邊商業(yè)格局，城市基礎設施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據(jù)。

（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租、出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設計的依據(jù)，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。言目的規(guī)劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據(jù)不同業(yè)態(tài)設計不同的建筑空問模式來分析和建議。

（3）在進行商業(yè)建筑策劃的過程中，商業(yè)地產(chǎn)專家與建筑師是把握全局的關鍵人物。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項目所處區(qū)域歷史文化特點，特別是根據(jù)當?shù)叵M者偏好，設計項目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。當前，商業(yè)地產(chǎn)項目一般由發(fā)展商組織總體策劃，在投資立項中需要與商業(yè)經(jīng)營專家、商業(yè)業(yè)態(tài)店經(jīng)理人員、商鋪營銷策劃師、建筑規(guī)劃師、景觀規(guī)劃師、建筑師等進行溝通。在實施建筑策劃時，還需城市規(guī)劃師、計算機人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑策劃和設計方案。

（4）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5-6 年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進行了靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

二、商業(yè)建筑設計

商業(yè)建筑設計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟效益，建筑師在商業(yè)建筑設計里面是要實現(xiàn)項目達成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進行商業(yè)建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。

（1）業(yè)態(tài)組合設計

商業(yè)綜合體的構成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應根據(jù)前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益

（2）模式設計

商業(yè)建筑的策劃、設計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品，要對多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)做充分的考慮。商業(yè)建筑本身的功能組合十分復雜，對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設置；高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項目高價值的產(chǎn)品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計時采用了轉角的做法，按照經(jīng)濟性的測算，這種做法可以增加大約 30% 的經(jīng)濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。

（3）引導系統(tǒng)設計

人流、物流決定功能布局合理的引導系統(tǒng)是商業(yè)建筑設計成功的關鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節(jié)上表達更多趣味。進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

（4）綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的的可持續(xù)收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現(xiàn)出強烈商業(yè)建筑風采。

篇5

【關鍵詞】二三線城市；商業(yè)綜合體；設計

【 abstract 】 two three lines and commercial building design of city characteristic very clearly, from a design point of view, commercial building design must be two or three city with the characteristics of the business combination. Commercial buildings in the final analysis is for business services, the floor is a carrier, and finally achieve is the commercial value.

【 key words 】 two three city; Commercial complex; design

中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：

1 綜合體概念及其典型特征

1.1 城市綜合體的概念

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住以及餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。

1.2 城市綜合體的典型特征

（1）超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

（2）通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

（3）現(xiàn)代城市景觀設計

應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

2 商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展沿革

商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展軌跡可以說是從單一化、小型化向多元化、大型化發(fā)展。從20世紀60年代，隨著西方發(fā)達國家經(jīng)濟的高速發(fā)展以及社會空閑時間的增多，市民消費心理逐漸由單一的需求向多元的需求轉化，另外為了降低土地的閑置率以及將多種功能集中于一組建筑設計中，商業(yè)綜合體的概念漸漸孕育而生。商業(yè)綜合體大多集購物、餐飲、娛樂、健身還有辦公以及居住于一體，另外還通常有一個管理機構負責組織和規(guī)劃。

中國最早的訂單復合式商業(yè)綜合體的開創(chuàng)者是東方偉業(yè)，其位于我國的歷史名城——鎮(zhèn)江，早期其功能還較為單一多數(shù)商業(yè)區(qū)域都被劃為餐飲或購物的片區(qū)。慢慢隨著歷史發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)建筑規(guī)模日趨龐大功能也日趨完善，在布局形態(tài)上，從傳統(tǒng)的商業(yè)主干道兩側的發(fā)展模式向半封閉的步行街方向發(fā)展；而從交通以及功能方向看，也從單一的商業(yè)購物環(huán)境發(fā)展為立體巨型的商業(yè)綜合體。

3 二三線城市商業(yè)綜合體設計的特殊要求

（1）殘酷的市場環(huán)境和數(shù)度樓市調(diào)控政策，使得地產(chǎn)現(xiàn)狀向商業(yè)綜合體方向擴展；

（2）二三線城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，且以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為主，很多商業(yè)地產(chǎn)項目的運作，還未有現(xiàn)代購物服務理念，市場留有空白，具有商業(yè)綜合體產(chǎn)生的土壤和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

特別是二三線城市，一定要結合當?shù)厣虡I(yè)狀況及當?shù)鼐用裣M習慣進行設計考慮，不可因為時間緊就直接將北京上海等一線城市甚至國際上的案例拿來，不考慮當?shù)厣虡I(yè)土壤，盲目抄襲模仿，這樣必將導致“水土不服”，閑置等現(xiàn)象的發(fā)生，嚴重擾亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。需根據(jù)區(qū)域條件、市場環(huán)境進行調(diào)整，二三線城市的綜合體不一定要像一線城市一樣具備各種齊全的功能，例如沒有商務環(huán)境的支撐，高檔寫字樓就難以生存

4.設計對建筑師的特殊要求

4.1細思縝密，完善設計

（1）一個商業(yè)建筑項目的成功需要經(jīng)歷策劃定位、設計建造、招商、運營四個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需嚴謹認真地對待；

（2）設計開始之前對市場定位的研究，決定了建筑設計的定位，決定設計的主題及特有的氣質，甚至決定整個項目建成后的成敗。策劃定位是商業(yè)建筑的靈魂，在考慮其商圈特征、消費習慣、購買力等多種因素基礎上，要為項目進行清楚的定位，在明確業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設計；

4.2設計團隊要具有跨界能力

設計團隊需要能提供規(guī)劃和建筑設計，還需要考慮景觀、室內(nèi)設計，甚至是對項目前期綜合的市場判斷、對消費模式的深入研究、項目策劃能力，項目實施中分期建設的可行性研究，甚至后期對市場運營、商業(yè)招租的了解。所以從設計公司來說，要有一定的知識儲備。

4.3設計與商業(yè)策劃、招商團隊在項目全期的合作

（1）項目前期加強互動過程，頭腦風暴，綜合考慮各個環(huán)節(jié)的條件。項目中期密切配合，考慮招商的靈活性，中期招商的情況可能會一直在調(diào)整，應該密切配合。

（2）項目后期根據(jù)招商要求，及時修改設計。后期要配合招商的要求及時修改數(shù)據(jù)，這也是考驗設計公司實力的時候，由于設計前期的許多條件都是假定的，在未確定落實之前都可能會有變動，設計不可能面面俱到、適合各種變化可能，要隨時做好調(diào)整的準備，設計也是在這個不斷完善的過程中逐漸成熟。

4.4提高商業(yè)地產(chǎn)價值的設計手段

（1）動線——延長購物人群的停留時間

商業(yè)的動線就是延長購物人群的停留時間。延長購物人群停留時間的手段有很多，在商業(yè)空間組織上，其“開端、發(fā)展、、過渡”的段落性商業(yè)敘事手法應合理，符合人們逛街、購物的心理習慣。同時相應的業(yè)態(tài)搭配穿插也應巧妙，這樣才能有效地組織起迭起的空間序列。

（2）圍合——良好的圍合環(huán)境有利于形成商業(yè)氛圍

不論是室外商業(yè)空間，還是室內(nèi)商業(yè)空間，都需要圍合的環(huán)境，使購物人群行走路線單一封閉，盡量創(chuàng)造簡單易達的商業(yè)動線。商業(yè)購物室內(nèi)外空間與氛圍的形成，主要取決于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它元素的運用，這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想這些界面更“友善”，就需要從景觀、園林等多角度地深化設計。

（3）舒適——創(chuàng)造舒適的環(huán)境和休息空間

商業(yè)建筑設計不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪，或者把一棟建筑做成大的購物中心，每個人對空間都會有自己的感覺，而每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，需要建筑師對其進行精心設計?，F(xiàn)在很多商業(yè)建筑特別強調(diào)氣派，遠看很雄偉，近看卻缺乏人情味，形成不了場所感。如果購物環(huán)境沒有營造好，自然也就吸引不了人來。商業(yè)環(huán)境要特別強調(diào)營造平易近人、親切友善的感覺，只有這樣才能讓人感覺到舒服親切。

（4）核心——最大限度地愉悅購物者的心情

現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)體中有購物、文化娛樂、休閑、展示、觀光相融匯的趨勢，讓人們在購物的同時還觀賞到不同的風景，比如將影城、溜冰場、舞臺表演等植入商業(yè)空間，帶來充沛的人氣，同時又最大限度地愉悅購物者的心情。

4.5建筑師還應具備高度的社會責任感

建筑師還應具備高度的社會責任感，設計同時要考慮到讓項目能更好地提升區(qū)域價值，快速更新區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務形態(tài)，改變和協(xié)調(diào)區(qū)域生活等，實現(xiàn)節(jié)約、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的生活模式。

5 結語

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，在商業(yè)綜合體設計中融匯經(jīng)濟與商業(yè)的策略以及相關元素顯得尤為重要。

【參考文獻】

趙忞.竹技.2009[J];城市環(huán)境設計;2010,(11).

聶向東；綜合體建筑的功能成長、設計定位及設計經(jīng)驗;建筑創(chuàng)作;2011年11期

篇6

關鍵詞：旅游綜合體；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟；模式

中圖分類號：F592.7 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.12 文章編號：1672-3309（2012）06-29-03

一、旅游業(yè)和旅游綜合體的概念

（一）旅游業(yè)的概念

旅游業(yè)，國際上稱為旅游產(chǎn)業(yè)，其傳統(tǒng)概念是：憑借旅游資源和設施，專門或者主要從事招徠、接待游客、為其提供吃、住、行、游、購、娛6個環(huán)節(jié)的綜合行業(yè)?，F(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)其本質已經(jīng)是旅游服務產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)老養(yǎng)生、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)交融滲透后的產(chǎn)業(yè)鏈、乃至產(chǎn)業(yè)群的概念。現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)群的物質空間載體一般為城市（城區(qū)或城郊）或獨立于城市的風景區(qū)。

（二）旅游綜合體的概念

旅游綜合體的概念，實際是由“城市綜合體”概念延伸而來。城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”，它是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

而旅游綜合體，是指基于一定的旅游資源（包括人工打造的資源）和土地基礎，以旅游、休閑、度假為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑（或含度假）聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑度假目的地，通常一個旅游綜合體亦應具備主題特色鮮明的品牌價值。旅游綜合體是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟多元滲透，新業(yè)態(tài)聚集、整合、裂變，以及旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假，旅游休閑已經(jīng)成為一種生活方式）的必然結果。

二、旅游綜合體助推城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的4種類型

依據(jù)城市或區(qū)域生長的不同階段、不同特征，旅游綜合體對其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的助推作用亦有不同，具體表現(xiàn)為以下4種類型：

1.特大城市及都市連綿區(qū)內(nèi)旅游綜合體

對于欲將躋身世界城市、國際城市的國內(nèi)一線城市（如北京、上海）或發(fā)展融合較為成熟的都市連綿區(qū)（如長三角的蘇州—無錫—常州都市連綿區(qū)、珠三角的香港—深圳—廣州都市連綿區(qū)），旅游綜合體可以創(chuàng)造新的經(jīng)濟單元、促進新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生、進一步強化特大城市或都市連綿區(qū)的經(jīng)濟吸引力和輻射力、提升該城市的競爭力和影響力。

在這方面最讓萬眾矚目的當屬北京奧林匹克公園（以下簡稱“奧園”）賽后作為旅游休閑綜合體的概念進行產(chǎn)業(yè)聚合轉型的戰(zhàn)略舉措。奧園不是傳統(tǒng)意義上的市政公園，凡是舉辦過奧運會的城市，主會場周邊都叫奧園。奧運會后，北京市政府及時提出，奧園要建成集會議會展、商務服務、旅游觀光、文化演藝及體育休閑于一體的“高端產(chǎn)業(yè)基地”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。迄今，由奧園管委會整體協(xié)調(diào)，國家體育場（鳥巢）、國家游泳中心（水立方）、國家體育館、國家會議中心、中國科技館、新奧集團（奧園中心區(qū)業(yè)主）、北辰洲際酒店、凱迪克格蘭云天大酒店等9家業(yè)主單位聯(lián)合多家優(yōu)勢資源共同創(chuàng)建北京奧林匹克公園國家5A級景區(qū)的申報審批工作已進入最后階段。若干家不同性質的業(yè)主單位各司其事、異彩紛呈，同時又在嚴格的5A級景區(qū)標準下，實現(xiàn)了園區(qū)服務功能、運行機制、管理水平的統(tǒng)一提升。入住奧園的重點企業(yè)憑借奧園的知名度和影響力基本都實現(xiàn)了資金流持平、無一虧損。由知名導演陸川執(zhí)導的大型實景演出《鳥巢-吸引》、鳥巢版《圖蘭朵》、滾石30周年演唱會等大型演藝活動的創(chuàng)辦標志著奧園在文化創(chuàng)意、商業(yè)模式創(chuàng)新方面的成功。隨著中國工藝美術館和非物質文化遺產(chǎn)展覽館、國學中心、國家美術館三大國家級文化設施的相繼落戶，奧運功能區(qū)將逐步成為北京乃至國家的重要文化品牌。奧園旅游休閑綜合體，對于城市經(jīng)濟而言，激發(fā)了區(qū)域經(jīng)濟潛能的新一輪的釋放；對于國內(nèi)外游客，塑造了首都旅游的新地標；對于當?shù)鼐用瘢峁┝穗y能可貴的中央游憩區(qū)。目前北京正在創(chuàng)建世界城市，5A水準的奧園高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是奧運遺產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展與旅游綜合體嫁接的杰作，亦為世界奧運場館的后續(xù)利用創(chuàng)造了新的范式。

而常州春秋淹城、無錫靈山景區(qū)、杭州西湖景區(qū)、深圳華僑城、廣州長隆歡樂世界、珠海海泉灣溫泉度假區(qū)等創(chuàng)造了一個又一個奇跡的旅游休閑綜合體項目，都成為其所在都市連綿區(qū)的經(jīng)濟引爆點，增加了區(qū)域經(jīng)濟吸引力、輻射力和競爭力。

2.一般城市內(nèi)旅游綜合體

對于一般城市而言，旅游綜合體是拓展新的城市空間、或老城區(qū)功能置換完成產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)造新增長極的有效方式。這一類型可以甘肅省夏河縣旅游綜合體為例。夏河縣位于甘肅省甘南藏族自治州西北部，是甘青川三省結合地，是青藏高原通向內(nèi)地的門戶。夏河縣擁有以拉卜楞寺為代表的輝煌燦爛的藏傳佛教文化資源以及優(yōu)質獨特的藏民族民俗風情和自然生態(tài)景觀資源，馳名中外，被譽為“世界藏學府，中國拉卜楞”。隨著西部大開發(fā)政策的實施以及國家、省對藏區(qū)的政策與資金支持，夏河縣經(jīng)濟進入了一個快速發(fā)展的時期。近年來，夏河縣把實施以旅游業(yè)為主的民族文化產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展作為全縣主攻產(chǎn)業(yè)的首位、并向支柱型產(chǎn)業(yè)轉變。

但目前，夏河縣城的旅游基礎設施較為落后，吃住行游購娛旅游6要素中的吃、住、行、購、娛不配套，現(xiàn)有的飯店、賓館到旅游旺季時滿足不了游客需求，加之沒有娛樂、文化創(chuàng)意、演藝等體驗式產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，游客只花幾小時游覽完拉卜楞寺后就離開了，遠沒有釋放出拉卜楞這一精神文化品牌所蘊含的巨大社會、文化、經(jīng)濟效益和世界影響力。因此，如何在拉卜楞寺附近的老城區(qū)已沒有多余用地空間的情況下，加強旅游基礎服務設施建設，加強藏傳佛教文化精髓和藏民族文化的傳承弘揚及相關文化產(chǎn)業(yè)建設，是夏河縣重要的經(jīng)濟發(fā)展突破口。

在這一思路指導下，夏河縣規(guī)劃將老城區(qū)擁擠的行政辦公、城市商業(yè)金融、市民居住等功能向東遷移至城市新區(qū)，將老城區(qū)解放出來，作為拉卜楞寺控制區(qū)的延伸區(qū)域，和拉卜楞寺共同以“佛國凈土”、“世界藏學府城”的概念構建旅游綜合體（拉卜楞寺堪比藏傳佛教界的哈佛、劍橋，老城區(qū)恰應是其學院的文化生活區(qū)），以旅游、觀光、休閑、度假、娛樂、購物、演藝功能為導向，以現(xiàn)代服務業(yè)為產(chǎn)業(yè)基礎，為拉卜楞寺旅游接待、文化傳承、相關產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展提供空間載體。

精神文化朝拜已經(jīng)成為當?shù)鼐用竦纳罘绞?，在旅游綜合體內(nèi)，一切旅游觀光、休閑娛樂、文化消費、修習度假（哪怕喝一杯茶）、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的設計、業(yè)態(tài)選擇都要體現(xiàn)藏傳佛教哲學文化思想和藏民族文化風情對旅游者人生觀、價值觀、情感道德和行為方式的影響。在旅游綜合體環(huán)境藝術設計上，亦應突出濃郁震撼心靈的文化符號氛圍，如表現(xiàn)“佛域-佛遇，有形空間-無限緣起”的意境。

旅游綜合體內(nèi)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)包括：拉卜楞非物質文化遺產(chǎn)保護與傳承基地（含：拉卜楞文化藝術之家、他哇古街、夏河傳統(tǒng)民族音樂舞蹈孵化中心、唐卡-堆繡-酥油花展示及體驗苑、拉卜楞藝術品及藏傳佛教祈福用品售賣園、珍寶博物館、夏河藏族服飾及裝飾品售賣園、藏醫(yī)藏藥館、拉卜楞書店及圖書館），藏餐廳，特色主題客棧，拉卜楞文化休閑街，藏式風情酒館，演藝廳及演藝廣場，“天下無憂”夏河電影公園（《天下無賊》等影視劇均是在拉卜楞寺和夏河縣拍攝），郭莊秘笈主題廣場，插箭臺主題廣場，吉祥八寶放生廣場等。除了實體項目，還策劃了多種體驗式消費產(chǎn)品和地域特色的節(jié)事活動。

由此，旅游綜合體成為了夏河新的經(jīng)濟增長極，夏河縣亦成功的實現(xiàn)了老城區(qū)功能置換及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟跨越式發(fā)展，并通過其文化軟實力和拉卜楞寺品牌的弘揚推廣，創(chuàng)造出更加可觀的綜合價值。

3.鄉(xiāng)村地區(qū)旅游綜合體

對于我國廣大的鄉(xiāng)村地區(qū)，旅游綜合體可以帶動鄉(xiāng)村地區(qū)就地城市化、緩解大城市壓力。城市化將是我國未來幾十年內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的最重要動力之一。我國1950年代形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構和戶籍制度，決定了我國城市化之路應是：一方面進一步建設大中小城市及城鎮(zhèn)，另一方面促進鄉(xiāng)村就地城市化?！熬偷爻鞘谢笔侵皋r(nóng)村人口不向城市遷移，而是在原有的居住地，，通過發(fā)展生產(chǎn)和增加收入，完善基礎設施，發(fā)展社會事業(yè)，提高自身素質，改變生活方式，，過上和城市人一樣的生活。在鄉(xiāng)村地區(qū)就地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和農(nóng)村人口再就業(yè)，既可以加快我國總體的城市化進程，又可以保證城市化質量，避免出現(xiàn)土地城市化速度超過人口城市化速度、大量失地農(nóng)民涌入大城市卻又無法充分得到市民待遇所造成的“偽城市化”等城市病。我國一直在探索就地城市化的方式和途徑，例如上世紀80—90年代的蘇南模式就是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了數(shù)百萬農(nóng)民非農(nóng)轉移，“以工建鎮(zhèn)”推動了就地城市化，從而吸引農(nóng)民“離土不離鄉(xiāng)，進廠不進城”。

當前，我國旅游業(yè)進入大發(fā)展時期，旅游綜合體這一概念和模式亦為鄉(xiāng)村地區(qū)就地城市化提供了一個有效方式。我國的很多鄉(xiāng)村地區(qū)，要么為生態(tài)屏障地區(qū)，要么是無資源開發(fā)優(yōu)勢又無人才聚集條件的欠發(fā)達地區(qū)，以發(fā)展旅游為引擎整合多種產(chǎn)業(yè)、借助旅游綜合體這一載體，是該地區(qū)實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉型提升的突破口。三圣鄉(xiāng)曾是成都郊區(qū)最窮的鄉(xiāng)村之一，2004年起，根據(jù)區(qū)域紅砂村農(nóng)民傳統(tǒng)種花的習俗，鄉(xiāng)政府因勢利導，以花卉產(chǎn)業(yè)為載體，統(tǒng)一規(guī)劃，大力發(fā)展新型都市觀光、休閑農(nóng)業(yè)，三圣鄉(xiāng)“五朵金花”旅游休閑綜合體——“花香農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色和江家菜地”由此聲名鵲起。僅紅砂村就引進了 28 家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，并分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè) 30 多家。目前三圣鄉(xiāng)已經(jīng)形成了以公司為龍頭，以100多家種植大戶為紐帶，以3500戶松散型農(nóng)戶為基礎的“公司+市場+基地+農(nóng)戶”的花卉產(chǎn)業(yè)模式。此外三圣鄉(xiāng)在村內(nèi)建有四川唯一的大型鮮切花批發(fā)市場——高店子花木批發(fā)市場，主要經(jīng)營各種鮮切花，輔以經(jīng)營花卉包裝輔材、花器、花肥、種子、園林機具等相關產(chǎn)品。在此產(chǎn)業(yè)基礎之上，“五朵金花”充分挖掘梅、菊、荷等花文化內(nèi)涵，形成特色各異，觀賞性、娛樂性、參與性各有所長的不同主題的鄉(xiāng)村旅游休閑產(chǎn)品，如：紅砂村以花卉種植為主，開展花卉觀光、采摘體驗、銷售以及舉辦激情紅砂之夜、家園園藝節(jié)旅游節(jié)慶活動，打造出一個活色生香的“花香農(nóng)居”；江家堰村側重于讓游客參與鄉(xiāng)村休閑體驗，讓游客親自動手種菜，吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、住農(nóng)家房、體驗農(nóng)家生活，打造出一個返璞歸真的“江家菜地”。2005—2006兩年間，“五朵金花”旅游休閑綜合體共接待游客530萬人次，實現(xiàn)經(jīng)濟收入1.4億元，農(nóng)民人均純收入由2002年不足2000元增長到目前的7306元。

4.風景區(qū)或風景小鎮(zhèn)旅游綜合體

對于獨立于城市之外的風景區(qū)或風景小鎮(zhèn)，旅游綜合體是其突破傳統(tǒng)觀光游瓶頸的新出路。近年來我國眾多風景區(qū)或風景小鎮(zhèn)，開始逐步改變單一觀光游和單一門票經(jīng)濟的經(jīng)營模式，代之以場地共享、項目消費的方式，以及多元的產(chǎn)品、多元的業(yè)態(tài)服務來增加餐飲、住宿、養(yǎng)生休閑等旅游相關產(chǎn)業(yè)的附加值，謀求更大的經(jīng)濟回報。依托風景區(qū)或風景小鎮(zhèn)形成旅游綜合體，實際上是要實現(xiàn)休閑度假與旅游觀光的互動依存，兩者共贏發(fā)展。傳統(tǒng)景區(qū)憑借其獨具魅力的資源及市場優(yōu)勢，能夠對市場產(chǎn)生強有力的號召力，但缺乏相應的休閑平臺，無法留住游客，難以引導二次旅游消費。這時在風景區(qū)外部或風景小鎮(zhèn)的內(nèi)部搭建一個休閑平臺，配置充足的休閑、度假、娛樂、玩賞項目，借助景區(qū)已有的環(huán)境氛圍，形成特色的度假生活方式，引導出新的市場需求，延長游客停留時間，形成多日多次的體驗式旅游消費，反過來又能促進景區(qū)觀光旅游的持續(xù)繁榮。如張家界國際旅游商業(yè)綜合體即是這一類型的典型代表。

參考文獻：

[1] 林峰、賈雅慧.“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時代[EB/OL].旅游運營網(wǎng)，，2012-01-19.

篇7

關鍵詞：商業(yè)建筑；策劃定位；設計原則；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號：TU2文獻標識碼： A 文章編號：

引言

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場的定位，而定位準確，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟效益差異較大。

一、商業(yè)建筑的策劃

建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家必須與發(fā)展商和建筑師達成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調(diào)查分析。

1.1市場調(diào)查

商業(yè)建筑設計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢、經(jīng)濟條、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎設施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據(jù)。

1.2 模式需求

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設計的依據(jù)，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。無目的規(guī)劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據(jù)不同業(yè)態(tài)設計不同的建筑空間模式來分析和建議。

1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色

商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進行靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

現(xiàn)代商業(yè)建筑設計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟效益，建筑師在商業(yè)建筑設計里面是要實現(xiàn)項目達成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調(diào)查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進行商業(yè)建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。

二、商業(yè)建筑的設計原則

2.1 客流規(guī)劃

商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

2.2 交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。

2.3 商業(yè)環(huán)境

選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店 這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。

另一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢?；蜷_辦大商場不能提供的小型服務業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。

2.4 地形特點

選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。

三、商業(yè)建筑的設計要點

3.1 業(yè)態(tài)組合設計

商業(yè)綜合體的構成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術的需求要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益。

3.2 模式設計

商業(yè)建筑的策劃、設計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。

3.3 人流和物流

人流和物流決定功能布局合理的引導系統(tǒng)是商業(yè)建筑設計成功的關鍵。

先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節(jié)上表達更多趣味。進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

3.4 綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的可持續(xù)收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現(xiàn)出強烈商業(yè)建筑風采。

四、結語

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設計、商業(yè)招商運營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設計同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價值息息相關，建筑師設計價值 商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。

參考文獻：

[1]JGJ48-88，商業(yè)建筑設計規(guī)范[S].

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“十三五”期間，小寨商圈重點項目建設將分三個階段進行，分別呈現(xiàn)出核心驅動、全面開花、管理完善三大特點。預計2011年初至2015年底，不少于50個重點項目將分布在小寨商圈內(nèi)不同節(jié)點，項目建設管理水平不斷提升，商圈建設規(guī)?；拘纬?。

一、第一階段突出重點，全力推進，形成規(guī)模。

以商圈主要節(jié)點的重點項目建設為核心，緊緊抓住小寨十字周邊、長安路沿線等重點區(qū)域和重要節(jié)點項目建設，加快項目建設，與特色街區(qū)建設相呼應，帶動商圈發(fā)展，形成支撐小寨商圈的核心骨架。

全面啟動東八里片區(qū)綜合改造工作，打造國內(nèi)頂級的商業(yè)、頂級的辦公、頂級的酒店、頂級的公寓。在完成東八里地區(qū)綜合改造整體策劃的基礎上，優(yōu)化該區(qū)域控制性規(guī)劃，篩選確定最具開發(fā)實力和資質的開發(fā)商，按照規(guī)定程序，辦理拆遷安置手續(xù)，盡快開展拆遷工作，促進項目盡早啟動建設，盡快取得成效。

省軍區(qū)軍人服務社A區(qū)商業(yè)樓、西旅國際中心、金鼎國際購物廣場、西安財經(jīng)學院商住樓、萬科新地城、華城國際、長安文化綜合大廈、嘉祥世家、省軍區(qū)一號院商住樓、綠辰公園賞、長安大學科技綜合樓、陜西教育學院綜合樓、明德8英里、凱躍大廈、長延居、華城萬象、泊闌地商住樓等20余個項目集中建成，將有效帶動小寨商圈商業(yè)規(guī)模的不斷擴大，核心區(qū)域商圈形態(tài)形成規(guī)模。

二、第二階段合理布局，豐富業(yè)態(tài)，形成品牌

在小寨商圈核心區(qū)域項目建設的基礎上，著力打造有代表性的重點項目，打造“拳頭”產(chǎn)品，商圈建設在質上取得飛躍。預計小寨商圈商業(yè)面積將達到300萬平米以上，商圈內(nèi)人流聚集，形象提升，品牌形成?；A設施配套日益完善，公共交通組織趨于合理，對區(qū)域經(jīng)濟的輻射帶動作用更為明顯。形成以小寨十字為核心的電子城商圈、吉祥十字商圈、電視塔商圈等百花齊放，整個小寨商圈功能齊備、業(yè)態(tài)規(guī)范、布局合理、配套完善的良好態(tài)勢。

以東八里綜合改造項目為主的大型城市綜合體輻射帶動效應充分顯現(xiàn)，同時小寨商圈范圍內(nèi)長慶坊、御筆華府、西安音樂學院演藝中心、新領地、祥和雅居、陜西歷史博物館商住樓、象牙宮寓、銘城16號、華城泊郡、城南翡翠、東姜村改造、后村改造、中鐵一局住宅小區(qū)、中交二局整體改造、西安探礦廠改造、金裕云頂?shù)?0余個項目相繼建成，初步形成商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)豐富的小寨商圈核心區(qū)域，小寨商圈建設基本完成。

三、第三階段優(yōu)化結構，挖掘資源，形成機制

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誠然，我們又不得不承認，四面開花的房地產(chǎn)項目，中國地產(chǎn)界出現(xiàn)了有點急功近利的思潮，開發(fā)商忽略了土地開發(fā)的最為關鍵的重點，畸形的供求關系，追求利益最大化的初衷，迷惑了開發(fā)商的觀察力。因此沒有人關注土地的價值的最大化挖掘，而是以最快的速度把地取下來；隨即包裝策劃、銷售、預售，最終將土地資源變?yōu)槿菀谆厥召Y金的項目。土地被不合理的開發(fā)利用，最終導致了有的房子剛蓋好就成了建筑垃圾，有的項目一上馬，就構成了對城市功能的破壞。

也許我們可以安慰自己說，房地產(chǎn)的水平目前還處于一個發(fā)展階段，其中的一些問題在所難免，也許我們還可以用“這個產(chǎn)業(yè)太年輕，還不成熟”來原諒自己，但我們卻不能原諒如此狀況仍然肆無忌憚重復上演。

此時地產(chǎn)商與開發(fā)商的本質區(qū)別得到充分的體現(xiàn)。開發(fā)商總是把項目一賣了之，他們往往更注重短期內(nèi)獲取利益最大化，而非價值最大化。地產(chǎn)商卻不同，他們強調(diào)百年品牌理念，當?shù)貕K因建筑而增值，建筑因經(jīng)營而高端，從而帶動起周邊區(qū)域甚至整個城市影響力及其形象的提升，其利益將在價值持續(xù)最大化時，也獲得持續(xù)最大化。而我們的城市，需要多一些地產(chǎn)商，摒棄掉所有的短視行為，以成熟的心態(tài)、理性的思考、示范的行為，把主流還原成市場之主導。

在這個房地產(chǎn)紅紅火火開發(fā)的年代，城市商務樓市的競爭日熾。比如北京，以中關村、金融街和CBD三大熱點區(qū)域之間的競爭為最。建筑綜合體作為一種體量巨大的建筑形態(tài)，在這場沒有硝煙的競爭中無疑是主角之一。

建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的綜合體。從建筑形態(tài)上，建筑綜合體進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異，創(chuàng)造比團塊式建筑更豐富的空間。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。

最初，很多人認為建筑綜合體就是一個通常意義上的綜合樓，現(xiàn)在逐漸開始從業(yè)態(tài)互動、功能復合化、使用全時段等各個方面來研究。當酒店、商場、寫字樓等都復合在～起的時候，人們開始認為這不再是一個單純的寫字樓問題，或者說是一個單純的商場問題了，而是一個綜合體的問題，這也是對建筑綜合體有機性的一種理解。

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關鍵詞：城市綜合體；經(jīng)濟；建設；

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

前言

城市建筑綜合體是年輕的建筑類型，在我國的發(fā)展歷史很短。與城市建筑綜合體大量建設和重要地位相比較，對其建設理論、經(jīng)驗和方法等方面的研究相對薄弱。城市綜合體是社會與經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，城市建筑綜合體的發(fā)展不僅是城市發(fā)展的客觀需求，還是國家和城市經(jīng)濟結構轉型、社會結構調(diào)整、文化結構改善等一系列問題的主觀需要。由于人們生活習慣的日益多元化和消費心理的多變性，傳統(tǒng)的商業(yè)建筑已經(jīng)無法滿足人們增長的需求，傳統(tǒng)商業(yè)建筑必須由單一的功用型向復合的商業(yè)型轉變，商業(yè)建筑配套設施也必然朝著功能綜合化、規(guī)模大型化和空間和流線組織的復合化方向發(fā)展，作為城市綜合體核心的商業(yè)空間，是提供一切消費行為的主導空間，也是功能最為復雜空間極為靈活的，其作用和發(fā)展越來越受到人們的關注。

一、城市綜合體的類型和特征

1、城市中心地段的商務中心綜合體

一個城市的中心地段通常是城市的核心，不僅有著城市的標志性建筑，也是城市人口和經(jīng)濟活力最為集中的區(qū)域，因此成為大量企業(yè)和商家的必爭之地，往往成為城市中央商務的聚集地。這種集聚效應并非簡單的拼湊和組合，而是需要建立在適應市場需求的基礎上，隨著城市建設步伐的不斷加快而逐漸壯大成為城市核心競爭力的綜合體。這種綜合體的建立一定程度上是可以帶動城市整體經(jīng)濟發(fā)展的直接動力，也是推動城市建設發(fā)展的重要導向和支柱產(chǎn)業(yè)。城市中心商務服務區(qū)的綜合體主要表現(xiàn)形式通常還可以以商業(yè)-娛樂綜合體、辦公-貿(mào)易綜合體以及旅游-酒店綜合體和超級復合型綜合體形態(tài)表現(xiàn)出來。

2、城鄉(xiāng)結合的新型城市綜合體

城市的建設發(fā)展過程中必然要面對城市規(guī)模不斷增大的現(xiàn)實，而這時城市市區(qū)的土地往往呈現(xiàn)資源緊缺、住宅價格大幅升高、環(huán)境污染問題不斷加重等一系列難以掌控的因素，城市的發(fā)展建設就要面向城郊發(fā)展，城市綜合體的發(fā)展經(jīng)驗和相關配套設施更容易提高城郊綜合體建設的競爭力。因此，這種類型的綜合體往往會以先建立城市規(guī)劃開發(fā)區(qū)為起步，迅速發(fā)展成為具有規(guī)模效應的綜合體后，再借助開發(fā)區(qū)的發(fā)展引擎作用，結合周邊城鄉(xiāng)發(fā)展建設，成為具有超級復合型綜合體特征的城鄉(xiāng)綜合體。

二、城市綜合體商業(yè)空間組合特點

1、序列化特點

城市綜合體的商業(yè)空間的序列化特點是以不同的尺度和樣式連續(xù)排列的整體形態(tài)，而這種連續(xù)排列的空間形式則是由時間的先后序列來體現(xiàn)。組織空間序列就是要把空間的組合安排和時間的先后序列這二者有機地結合起來。

2、人性化特點

在現(xiàn)代的商業(yè)空間中，不僅要滿足購物這一最基本的需求，更重要的是要滿足人們購物之余包括休憩，交流，娛樂等諸多其他方面的心理需求。

3、集約化特點

空間的集約化可以進一步提高城市與建筑空間的運轉效率與使用效率，合理的高密度，可以提高城市空間使用率；功能豎向疊置，能夠節(jié)約土地面積；混合功能空間的使用，提高空間的使用效率；功能空間的相對集中，節(jié)省能源；留出開放空間，提高生活質量提倡步行環(huán)境，減少對空氣的污染。具有多功能混合和空間集約為特點的城市綜合體商業(yè)空間，呈現(xiàn)出多種功能在有機整體內(nèi)相互協(xié)調(diào)平衡、相互激發(fā)，更加能動地發(fā)揮其職能和功效，對社會生活和環(huán)境具有強大聚合力，成為促進社會發(fā)展的積極媒介。

4、城市交通化

目前城市綜合體的發(fā)展日趨擴大化與群體化，建筑的規(guī)模越來越大的同時集合的功能越來越多。在這種情況下，城市綜合體的交通空間從單純的建筑空間中脫離出來，成為城市交通空間的一個節(jié)點。這樣成為城市公共交通的一個節(jié)點甚至是交通樞紐的最終目標是快速、安全、高效、方便、節(jié)省費用，使城市綜合體內(nèi)部的人群流動起來，增強其流動性和可達性。如日本東京的大都會廣場，既是池袋車站，又是一座超大規(guī)模的城市建筑綜合體。

三、當前城市綜合體建設的基本內(nèi)容和要求

1、地域性的選擇和定位

城市建設和設計開發(fā)講究因地制宜，城市綜合體建設同樣適用于這個詞。在城市綜合體的建筑中要結合城市的形態(tài)特征進行城市綜合體的項目選址以及定位日后綜合體發(fā)展的趨勢和最終目標，簡單的說，城市綜合體的建設是將就地域性的，其地理位置的選擇對于項目的成敗往往起著決定性的作用。在選擇過程中還要考慮到兩個主要因素，一個是綜合體建設項目在當前城市中的發(fā)展現(xiàn)狀和地位，另外一個就是在城市未來的建設規(guī)劃中該城市綜合體的地位和預期達到的目的。用經(jīng)濟學理論來講就是說城市綜合體的建設規(guī)模是對市場容積率的判斷，而項目的選擇則關系到市場、產(chǎn)品和成本以及效益之間的關系，只有充分搞清楚這些問題之間的內(nèi)涵和意義，才能確定城市綜合體項目的規(guī)模和地位。

2、優(yōu)化配置各功能區(qū)

現(xiàn)代都市中，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。當下，城市商業(yè)綜合體從產(chǎn)品形態(tài)上一般分類為：商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通。建筑師一般根據(jù)城市綜合體項目建設的目的性、多樣性、參與性三個主要方面進行考查及研究。注重公共空間，以最大限度地設計出人們購物及娛樂的商業(yè)圈，以達到提高商業(yè)效益的最終結果。公共空間大于單一功能的房間設計，其具有豐富的，多樣的設計并通過良好周圍環(huán)境，以吸引流動人員。在整個復雜的功能物業(yè)組合中，最佳配比的相互作用、密切相關，各功能之間也相互聯(lián)系的整體設計是最常用的設計，但在這一設計中任何一個功能都會影響整體效果。所以在空間組合的設計過程中，建筑師應考慮全面而細致，如結構模式、消防安全規(guī)定的規(guī)模、所需的空間要求等都需要有機地結合在一起，呈現(xiàn)出最完美的設計和達到最高的經(jīng)濟收益。

3、區(qū)位效能與作用

城市綜合體與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。比如說：在功能上一般的酒店功能和購物中心功能是最基本的組合；辦公樓和購物中心功能可優(yōu)化組合。城市綜合體內(nèi)部包括：居民住房、工作單位、購物場所以及飲食和娛樂等城市生活元素，在這個廣闊的空間里，各生活元素共同生存、互利互讓、互相促進。

4、城市綜合體的市場化導向性

在當前的市場經(jīng)濟格局下，城市綜合體的建設必須要面向市場，以滿足市場需求為目標。也就是說城市綜合體建設規(guī)劃中需要配置市場專家或商業(yè)策劃人員，甚至是運營專家和重要商戶，由他們從市場角度提出專業(yè)的修改建議，并經(jīng)過若干次的循環(huán)后，最大程度上使設計滿足市場化需求，精準定位市場。簡而言之，城市綜合體的市場化導向性也就是傳統(tǒng)設計同現(xiàn)代商業(yè)運營想融合的過程。

5、堅持以人為本的城市綜合體建設原則

城市綜合體的主體是城市，是以方便城市中人們的出行、消費、旅游以及休閑和娛樂的服務為主的載體。在城市綜合體設計中不論是公共部位空間的設計還是建筑內(nèi)部功能使用的設計，以及在建筑結構設計、空間構造、景觀搭配、園林綠化和配套設施、安全性能等方面都要以高度人性化的服務性設計為主導。城市綜合體的建設不僅要方便商戶的集聚經(jīng)營，還要加強社會公共的參與性，為人們營造出健康、和諧、舒適的生活及工作環(huán)境。

結束語

城市綜合體的建設需要達到一個設參考文獻：計合理、環(huán)境優(yōu)美的效果。建設和顏色是很重要的因素，用以塑造建筑形象。還應該考慮建筑彩色夜視燈的視覺體驗和創(chuàng)造的商業(yè)環(huán)境。還需要注意的門面的設計，其會影響整個建筑組合的統(tǒng)一，因此，要保持城市綜合體的風格統(tǒng)一，有必要形成一個連續(xù)性的門面。

[1]劉立山,胡啟波.城市綜合體商業(yè)空間設計研究及施工過程要點闡述[J].中國高新技術企業(yè)，2010.23

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