導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇綜合體商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】城市綜合體；項(xiàng)目開發(fā)；運(yùn)營(yíng)管理

隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市綜合體在時(shí)展下應(yīng)運(yùn)而生，它是一個(gè)國(guó)家內(nèi)部地區(qū)的綜合總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的一種特定產(chǎn)物，對(duì)于世界上的發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的發(fā)達(dá)城市，也不乏眾多成功的例子，其中萬達(dá)廣場(chǎng)的城市綜合體項(xiàng)目就較為成功。對(duì)于城市綜合體的研究，在考慮了開發(fā)的同時(shí)，也要深化運(yùn)營(yíng)管理，以其時(shí)代的模式獲得最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，方便人們的同時(shí)，更創(chuàng)造了更多財(cái)富，增加了國(guó)內(nèi)的GDP。

一、城市綜合體的概要

（1）城市綜合體的背景與產(chǎn)生要求，在引言部分已經(jīng)有所說明，城市綜合體早在1986年的巴黎的拉德方斯誕生。關(guān)于城市綜合體的現(xiàn)代化定義，它可以從廣義方面進(jìn)行相關(guān)歸納，城市的綜合體所指為城市內(nèi)體量比較大，囊括了住宅、商業(yè)、寫字樓、會(huì)展、酒店、餐飲以及娛樂等相關(guān)功能為一體的一種復(fù)合型的現(xiàn)代建筑群體。它所具有的功能相對(duì)來說比較復(fù)雜，各個(gè)功能之間又是相互依存與相互影響的，可以說是一個(gè)發(fā)展的鏈條，也可以把這個(gè)商業(yè)綜合體看成是一座小城，城中之城。（2）城市綜合體在產(chǎn)生背景之中，還需要對(duì)活力以及繁華有所追求，變成綜合體進(jìn)一步開發(fā)的前提催化劑，一定程度上可以促使規(guī)劃者能夠重新認(rèn)識(shí)到城市的中心區(qū)域，其效率之高、價(jià)值之大以及綜合性角度。基于此種事實(shí)原因，應(yīng)該結(jié)合具體的例子進(jìn)行透徹的分析，做好城市綜合體的深入研究。

二、深入研究城市綜合體在開發(fā)上的重點(diǎn)

（1）首先，就以南京河西萬達(dá)廣場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目為例，應(yīng)該明確這個(gè)項(xiàng)目所處的地理位置以及自然條件。南京河西萬達(dá)廣場(chǎng)是大連萬達(dá)集團(tuán)在南京開發(fā)的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于建鄴區(qū)河西新城核心地段，周邊有近二十條公交線路，也是未來南京市地鐵二號(hào)線西延線的起點(diǎn)，交通十分便利。加之河西是南京金融、商務(wù)、商貿(mào)、會(huì)展、文體五大功能為主的新城市中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現(xiàn)代化國(guó)際化新南京的標(biāo)志區(qū)。（2）項(xiàng)目的總體地位。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市的高度建設(shè)，河西新城的發(fā)展要能夠適應(yīng)該地區(qū)未來的發(fā)展需求，為了尋求新的發(fā)展產(chǎn)物，把原來的發(fā)展作為“原點(diǎn)”。對(duì)此，河西萬達(dá)廣場(chǎng)分為商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游商業(yè)街等板塊。將百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)形態(tài)融為一體，可以滿足百姓的購(gòu)物、休閑、娛樂、交際四大需求，其商業(yè)形態(tài)之全，主力店數(shù)量之多都創(chuàng)造了南京商業(yè)的新紀(jì)錄。（3）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是其重點(diǎn)問題。弄清其整體布局，對(duì)于城市綜合體具體的開發(fā)模式方面，首先要弄清它需要滿足的一些條件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA這一地產(chǎn)模式，建成應(yīng)該涵蓋了商務(wù)。購(gòu)物以及居住等業(yè)態(tài)系列綜合的地產(chǎn)項(xiàng)目。其中的HOPSCA在形成的過程中，也應(yīng)該滿足城市綜合體選位應(yīng)取最佳中心位置。因?yàn)槭袌?chǎng)化的進(jìn)程在不斷發(fā)展，對(duì)于爭(zhēng)睹重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃的區(qū)域，應(yīng)該把城市經(jīng)濟(jì)作為它的全新增長(zhǎng)點(diǎn)，制定一套相對(duì)優(yōu)化的政策加以扶持。

三、城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理

（1）對(duì)于城市綜合體，在開發(fā)模式上和運(yùn)營(yíng)管理上，都應(yīng)該慎重進(jìn)行，對(duì)于城市綜合體的具體運(yùn)營(yíng)模式上，首先要弄清它的具體涵蓋，對(duì)于當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)模式一般有兩種類型。一是出租持有經(jīng)營(yíng)作為主要形式；二是出售部分住宅物業(yè)、商業(yè)以及出租持有的經(jīng)營(yíng)互相有機(jī)結(jié)合。（2）對(duì)于它的管理模式同樣應(yīng)該著重思考。城市的綜合體之中，各個(gè)物業(yè)功能都具有自身不同的特點(diǎn)，對(duì)此，在物業(yè)自主的經(jīng)營(yíng)管理模式方面也存在不相同的特征。

綜上所述，關(guān)于城市的綜合體應(yīng)該考慮這一城市的特點(diǎn)進(jìn)行構(gòu)建，不能夠凌駕于城市之上，應(yīng)該既符合與社會(huì)的發(fā)展潮流，又滿足于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)，既有利于城市的發(fā)展建設(shè)，也能夠推動(dòng)城市的發(fā)展與建設(shè)，方便人們的生活。城市綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到了一定階段的產(chǎn)物，它能夠集多種功能與一體，讓人們的工作與生活效率有所提高，為人們的生活提供了一定的幫助。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]張峰.城市綜合體項(xiàng)目施工組織管理實(shí)踐[J].建筑知識(shí).2012（8）

篇2

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；城市社區(qū)商業(yè)綜合體；影響因素

中圖分類號(hào)：TU3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)愈發(fā)轉(zhuǎn)好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設(shè)施在這良好的時(shí)機(jī)下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設(shè)也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，各地不斷建設(shè)新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設(shè)施。而我國(guó)現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設(shè)施不足、布局不盡合理、服務(wù)單調(diào)等造成城市居民的基本消費(fèi)和提高生活質(zhì)量的需求無法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達(dá)到滿足城市居民消費(fèi)的基本目標(biāo)，同時(shí)也是改變城市面貌、增加勞動(dòng)就業(yè)、提升我國(guó)城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等我國(guó)城市化進(jìn)程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問題

改革開放之后我國(guó)的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設(shè)，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開發(fā)商的重視，北上廣等國(guó)際化城市及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經(jīng)有了很好的發(fā)展，有了實(shí)效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)提供經(jīng)驗(yàn)?？傮w而言，目前我國(guó)建設(shè)和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費(fèi)人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當(dāng)前我國(guó)大多城市在城市化進(jìn)程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒有得到相關(guān)部門的重視，對(duì)于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設(shè)管理很多城市政府都有清晰詳細(xì)的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)沒有政府的重視，其建設(shè)和管理都處在無序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關(guān)主管部門沒有足夠的認(rèn)識(shí)，對(duì)于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)僅僅看到了企業(yè)的開發(fā)，把問題放給市場(chǎng)解決，更有甚者對(duì)于建設(shè)布局聽之任之，致使其建設(shè)出現(xiàn)“投資商/開發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開發(fā)建設(shè)快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結(jié)構(gòu)無序，布局錯(cuò)亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設(shè)管理沒有有關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點(diǎn)、商住混雜的落后方式，既對(duì)居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時(shí)期的消費(fèi)需求，更是對(duì)以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設(shè)造成了許多不必要的問題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)后以出售為主，層次不高。從當(dāng)前已經(jīng)開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目來看，更多的開發(fā)商在開發(fā)后都是直接出售，開發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開發(fā)商不干預(yù)購(gòu)買者的活動(dòng)，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護(hù)管理。購(gòu)買商鋪的投資者各自為營(yíng)，使社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個(gè)投資者對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰(shuí)出錢高，就租給哪個(gè)商家，大家各搞個(gè)的，無法統(tǒng)一管理，造成整個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質(zhì)。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強(qiáng)度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質(zhì)量，小沒問題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，亮點(diǎn)是方便，零售和服務(wù)意識(shí)要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來了。不同的人消費(fèi)需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該依據(jù)居民對(duì)不同商業(yè)配套設(shè)施的需求強(qiáng)度來合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)施分為強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施、中度需求商業(yè)設(shè)施和弱需求商業(yè)設(shè)施三個(gè)層次。在這搭配中，強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，包含綜合市場(chǎng)、銀行金融服務(wù)等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設(shè)施，比如說飯店、物流服務(wù)、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設(shè)施相對(duì)來說消費(fèi)需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國(guó)現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設(shè)施，忽略大眾的強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認(rèn)為菜市場(chǎng)臟亂差，為了圖方便，就不建設(shè)這些居民都需要的商業(yè)設(shè)施。那么他們的綜合體有名無實(shí)，服務(wù)單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會(huì)有自己與眾不同的特點(diǎn)。

4、缺乏公共平臺(tái)，無法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質(zhì)需求，它還應(yīng)擁有自己的交流平臺(tái)，居民可以在這里相互認(rèn)識(shí)了解，他們可以在這里求助，得到認(rèn)同。唯有居民在這里有家的感覺，即對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開發(fā)的這個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目才能算是成功。然而，真正建設(shè)時(shí)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內(nèi)居民為消費(fèi)群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強(qiáng)，盈利回報(bào)周期長(zhǎng)，這一系列特征讓它并不受歡迎，開發(fā)商很難去認(rèn)真做這么一個(gè)利潤(rùn)空間不大的項(xiàng)目。而場(chǎng)地小和經(jīng)驗(yàn)不足等因素更是壓制了開發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺(tái)的建設(shè)就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個(gè)重要基礎(chǔ)就是區(qū)位的選擇，項(xiàng)目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說區(qū)域內(nèi)在現(xiàn)在或是短時(shí)間內(nèi)將會(huì)有充足的消費(fèi)力，又有完善的配套設(shè)施，那么在開頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購(gòu)買力，顯然，這個(gè)開發(fā)成功的希望就不會(huì)太大。而在選擇時(shí)，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個(gè)完善的設(shè)計(jì)方案。第一，項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)人群的收入水平也就確定，那么未來社區(qū)商業(yè)綜合體將會(huì)吸引多少的購(gòu)買力就知道了，那么作為影響綜合體運(yùn)營(yíng)的消費(fèi)水平可以預(yù)估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項(xiàng)目的成敗，對(duì)于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個(gè)便利的交通狀況，比如說靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動(dòng)人口就會(huì)增多，人流也會(huì)被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達(dá)性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費(fèi)者也能夠來這里消費(fèi)。

2、功能比例協(xié)調(diào)。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設(shè)置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑和服務(wù)等功能。購(gòu)物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購(gòu)買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎(chǔ)，還有訂餐、外賣等服務(wù)，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務(wù)功能則是提供日常和公共類服務(wù)，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的四項(xiàng)基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機(jī)制是豐富的業(yè)態(tài)組合?？梢詫⑸鐓^(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場(chǎng)（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關(guān)的，不可或缺，它們既能滿足人們?nèi)粘５幕旧钚枨笥挚梢栽黾尤藲?；第二是生活服?wù)類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會(huì)服務(wù)；第三是零售購(gòu)物類（除去超市、菜市場(chǎng)）和娛樂休閑類，這一類的商業(yè)設(shè)施配置要以居民的消費(fèi)需求為主導(dǎo)，從而進(jìn)行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個(gè)典型案例的調(diào)查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的社會(huì)責(zé)任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進(jìn)行開發(fā)，它們達(dá)到了開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間的三贏。

4、產(chǎn)業(yè)集中。集中各種產(chǎn)業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)管理。從調(diào)查來看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)管理模式分為開發(fā)商自持、租售結(jié)合和完全出售等三種。八個(gè)經(jīng)典案例的調(diào)查顯示，更多的開發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產(chǎn)權(quán)集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目；租售結(jié)合的有兩個(gè)，只有一個(gè)項(xiàng)目采用完全出售的方式。開發(fā)商自持物業(yè)這種運(yùn)營(yíng)管理模式有能使開發(fā)商獲取長(zhǎng)久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項(xiàng)目完整舒適的良好結(jié)果。

三、對(duì)我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對(duì)策及建議

我國(guó)現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時(shí)間很短，缺乏經(jīng)驗(yàn)，一切都要慢慢摸索，而我國(guó)的城市化進(jìn)程還有很大的上升空間，房地產(chǎn)開發(fā)方式轉(zhuǎn)變，城市居民的消費(fèi)觀念也在逐漸改變，在我國(guó)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會(huì)有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來看，問題和缺陷還有很多，從國(guó)內(nèi)各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應(yīng)有專門的針對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)劃工作。從國(guó)外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對(duì)這一項(xiàng)目有預(yù)期的針對(duì)性合理規(guī)劃，如此才不會(huì)在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無可解決的困難和混亂。然而我國(guó)目前的城市建設(shè)規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，而專項(xiàng)的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒有商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)規(guī)劃，這對(duì)于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國(guó)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，因?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布置沒有詳細(xì)規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無法適應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，另一些地區(qū)則盲目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)過度。所以政府要在制定商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，相互照應(yīng)，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費(fèi)。整合零散的店鋪，來對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實(shí)用便捷會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要重視對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國(guó)外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經(jīng)驗(yàn)，在加上我國(guó)在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓(xùn)，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，來高屋建瓴的指導(dǎo)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該有一個(gè)分類，然后對(duì)各自的建設(shè)規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

3、政策支持。政府要敢于給建設(shè)社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過政策手段激勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，比如說只要在社區(qū)設(shè)立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對(duì)于各類有能力的單位個(gè)人從多方面鼓勵(lì)其參與綜合體的開發(fā)建設(shè)，而那些和居民生活密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)設(shè)施的建設(shè)主體會(huì)有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)，最終給群眾帶來方便。而且要發(fā)揮各個(gè)政府部門的主觀能動(dòng)性，商貿(mào)、建設(shè)、財(cái)政、勞動(dòng)、工商、民政、稅務(wù)等有關(guān)部門分工協(xié)作，街道辦、居委會(huì)、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極合作，建立起一個(gè)長(zhǎng)效協(xié)調(diào)工作機(jī)制，進(jìn)一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國(guó)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，來指導(dǎo)全面工作，各地主管商務(wù)部門也要因地制宜，明確重點(diǎn)。比如說一個(gè)城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，健全的商業(yè)設(shè)施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經(jīng)預(yù)留了服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)空間的要進(jìn)一步完善，提高服務(wù)水平；尚未開發(fā)的，對(duì)于總體規(guī)劃要做到位，要合理預(yù)估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結(jié)這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，再來推廣，然后擴(kuò)大示范區(qū)域，進(jìn)一步就能做到為全國(guó)的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動(dòng)全國(guó)的發(fā)展。

5、對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)者培訓(xùn)。主要是通過租賃運(yùn)營(yíng)，社區(qū)商業(yè)才能獲得長(zhǎng)期的回報(bào)，那么后續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益價(jià)值就顯示了開發(fā)商的收益。所以，僅僅開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不夠的，這只是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，緊接著的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方才能提升整個(gè)開發(fā)的全面價(jià)值。而我國(guó)目前的狀況是開發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產(chǎn)商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的主體是能力欠缺的“家庭團(tuán)隊(duì)”。所以，政府職能部門不僅應(yīng)該規(guī)劃設(shè)計(jì)，還要對(duì)于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一些必要的指導(dǎo)，以及培育引導(dǎo)專業(yè)開發(fā)社區(qū)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開發(fā)商。作為開發(fā)商，若是集開發(fā)和經(jīng)營(yíng)于一體，那么他們?cè)谠O(shè)計(jì)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時(shí)就會(huì)考慮到招商和居民的消費(fèi)需求等一系列以后運(yùn)營(yíng)中的問題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)開發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖機(jī)構(gòu)，這樣社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)居民。

參考文獻(xiàn)

[1]乜標(biāo) 魯敏;轉(zhuǎn)型中的中國(guó)城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版);2009年01期

[2]鄭光財(cái);淺議評(píng)價(jià)社區(qū)商業(yè)建設(shè)水平的指標(biāo)體系[J];北方經(jīng)濟(jì);2010年16期

篇3

家住在鄭州大學(xué)老校區(qū)附近的劉新是一名80后上班族，每天上班需要從西區(qū)跑到東區(qū)，堵車的痛苦讓他一直有這樣一個(gè)期待：在家門口上班，不必坐公交車、不必早出晚歸；隔壁就是大型超市，走路5分鐘；步行10分鐘就到電影院，可以第一時(shí)間欣賞國(guó)內(nèi)外新片。

劉新的期待可以很快實(shí)現(xiàn)，位于大學(xué)路和中原路交會(huì)處西北角，一座新的城市綜合體上上財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)。

“中國(guó)城市的升級(jí)變革，從城市綜合體開始。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士都在闡述這樣的觀點(diǎn)。

上上財(cái)富廣場(chǎng)、中原萬達(dá)廣場(chǎng)、錦藝城、西元國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目在西區(qū)的落地，都意味著，鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入“城市綜合體”時(shí)代。

同時(shí)，隨著西區(qū)的舊城改造及都市村莊改造，西區(qū)人流量將會(huì)增加，這是西區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。而眾多商業(yè)大鱷紛紛進(jìn)入西區(qū)，一個(gè)大商圈正在形成。

當(dāng)城市綜合體扎堆式布局西區(qū)的時(shí)候，城市綜合體到底能給西區(qū)商業(yè)帶來怎樣的催化作用？

城市綜合體核心在運(yùn)營(yíng)

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過53座。有人預(yù)言：城市綜合體面臨過剩。

這個(gè)在英文中被稱為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”、“高效之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群，在中國(guó)正呈密集開發(fā)之勢(shì)。

在決定做城市綜合體之前，上上集團(tuán)董事局主席馮世翔就在思考這樣一個(gè)問題：在狂飆突進(jìn)的城市發(fā)展背景之下，城市綜合體現(xiàn)象只是商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個(gè)縮影，該以什么樣的心態(tài)來面對(duì)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，使其與城市進(jìn)化的大趨勢(shì)兼容？

在浙商雜志舉辦的一次論壇上，馮世翔如此表達(dá)他的看法，“隨著樓市調(diào)控被推向縱深，住宅地產(chǎn)頹勢(shì)難改，各家房企切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型，還是盲目跟風(fēng)，其所產(chǎn)生的結(jié)果都是不一樣的。為什么要提心態(tài)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)成長(zhǎng)期，當(dāng)你進(jìn)入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，這很重要”。

馮世翔認(rèn)為，“如果一開始就抱著短期的、功利的心態(tài)而去，可能會(huì)直接輸在起點(diǎn)”。

如果說做住宅類似于在小河中游泳，那么做商業(yè)地產(chǎn)就如同在大海里游弋。在商業(yè)地產(chǎn)這場(chǎng)馬拉松比賽中，城市綜合體項(xiàng)目，不管是誰(shuí)設(shè)計(jì)的，最終的目的是要盈利。而城市綜合體的盈利無疑是考量地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)能力、品牌支撐以及團(tuán)隊(duì)的最好方法。

“此處水深，泳者須謹(jǐn)慎”的基本觀點(diǎn)，代表了不少城市綜合體投資開發(fā)商共同的體會(huì)。

“因此，大家應(yīng)該把商業(yè)運(yùn)營(yíng)放在核心位置，一切圍繞這個(gè)來展開?！瘪T世翔說。他認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是替投資者、業(yè)主管理財(cái)富”。

而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、定勢(shì)與定量參照什么來評(píng)定？單以杭州為例，在建或已建有近100個(gè)城市綜合體，現(xiàn)階段的杭州，能否消化得下這些個(gè)商業(yè)綜合體的龐然大物，答案還是未知。

對(duì)此，馮世翔的看法是，從空間的概念來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與城市兼容，不能不考慮城市這個(gè)母體與平臺(tái)，沒有對(duì)項(xiàng)目所在的城市深入研判，就不可能有準(zhǔn)確的定位。 從時(shí)間的概念來看，“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，真正要培養(yǎng)成熟，至少需要八到十年的時(shí)間，如果沒這個(gè)心理預(yù)期，充其量你只能賦予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一半的生命”。

歸結(jié)到一點(diǎn)，能否處理好城市性與商業(yè)性的共生關(guān)系，是馮世翔對(duì)商業(yè)地產(chǎn)能否做成功所持有的基本立場(chǎng)。

而上上財(cái)富廣場(chǎng)這個(gè)位于西區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目，就是馮世翔關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目思考的一次實(shí)踐。

“錯(cuò)位”的經(jīng)營(yíng)布局

上上財(cái)富廣場(chǎng)融合了國(guó)際先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和最新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，將建成由五星級(jí)涉外酒店、高端A類百貨、5A甲級(jí)寫字樓及精品公寓四大業(yè)態(tài)組成的綜合體項(xiàng)目。

上上財(cái)富廣場(chǎng)坐擁鄭州地鐵1號(hào)線中原路出站口。同時(shí)，因?yàn)榕c火車站西廣場(chǎng)相距非常近，亦可借勢(shì)聚集人流量。

然而，上上財(cái)富廣場(chǎng)規(guī)劃中的高端百貨體量是6.5萬平方米，離二七廣場(chǎng)只有兩個(gè)路口。它將如何與二七商圈現(xiàn)有和將有的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)同發(fā)展？這無疑是一次挑戰(zhàn)。

“要在同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要尋求差異化的道路，而前期的定位則是基礎(chǔ)，如果前期沒有做好，靠后期的補(bǔ)救和重新調(diào)整定位，那就將會(huì)付出更大的努力和艱辛?！瘪T世翔認(rèn)為。

作為該項(xiàng)目聚客的重要一招，未來的商業(yè)項(xiàng)目，沒有停車位就沒有未來。

篇4

關(guān)鍵詞：城市綜綜合體項(xiàng)目；戰(zhàn)略思維；識(shí)別與防范

城市綜合體，是能夠在城市中組合三種或三種以上的城市生活空間，其中包括商業(yè)、辦公、住宅、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活生活空間，在各個(gè)空間中關(guān)系都非常緊密，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體項(xiàng)目被世人成為“城中之城”，因?yàn)樗诤狭爽F(xiàn)代元素，承載了相當(dāng)完備的設(shè)施和功能。城市綜合體通過各種功能的有機(jī)組合，時(shí)間空間和交通的多維排布，能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)造城市價(jià)值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位的作用，其價(jià)值和內(nèi)涵是難以通過單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)的。十多年來，一些成功的城市綜合體案例，如北京的華貿(mào)中心、深圳的華潤(rùn)萬象城、上海恒隆廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)都相當(dāng)成功。

同時(shí)，城市價(jià)值系統(tǒng)擁有相當(dāng)復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)模式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)或者房產(chǎn)的開發(fā)模式相對(duì)簡(jiǎn)單，但是大型城市綜合體項(xiàng)目資源配置的綜合性、開發(fā)技術(shù)和投資決策就顯得格外復(fù)雜，所以城市綜合體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。現(xiàn)在有很多因素都會(huì)造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒有提前預(yù)測(cè)好區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者對(duì)于沒有把握好行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，或者對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的定位失誤等因素。城市綜合體開發(fā)失敗會(huì)給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會(huì)受到影響，現(xiàn)在很多的城市也為此付出了慘痛的代價(jià)。因此，對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目來說，系統(tǒng)性的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，準(zhǔn)確識(shí)別、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)并采取恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施，成為項(xiàng)目決策、投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵成功因素。

1.城市綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

多種多樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的具體情況運(yùn)用，多種方法相互結(jié)合是合適的選擇。專家調(diào)查法、故障樹分析法、敏感性分析法、情景分析法、核對(duì)表法等都是現(xiàn)在常用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。對(duì)于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，人們最常用的就是專家調(diào)查法和核對(duì)表法。

1.2城市綜合體的主要風(fēng)險(xiǎn)

有幾種情況存在于我國(guó)的大部分城市綜合體項(xiàng)目中：

1.2.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)。耗費(fèi)大量的土地資源是現(xiàn)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)綜合體項(xiàng)目中最重要的問題，寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價(jià)相對(duì)不高形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長(zhǎng)帶來的投融資管理復(fù)雜、國(guó)家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營(yíng)失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)候沒有進(jìn)行前期的市場(chǎng)調(diào)查，就會(huì)找到不合適的經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境，項(xiàng)目的規(guī)劃不根據(jù)市場(chǎng)方向走，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面又有頗多問題。對(duì)于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時(shí)產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

1.2.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)常的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，有來自對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，也有建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購(gòu)房者、租戶等的競(jìng)爭(zhēng)博弈。

1.2.4招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。綜合體項(xiàng)目的主要收益來自兩個(gè)方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積累的滾動(dòng)收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的局限性。

2.城市綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法及選用

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在定性識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，得到更準(zhǔn)確的判斷，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策，正確防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法多種多樣，有敏感性分析法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估算方法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失估算方法、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模擬仿真法、層次分析法（AHP）等。

對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目來說，有大量的不確切因素，一般情況下決策樹、專家決策法及層次分析法是現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)的不二之選。

3.對(duì)于城市綜合體防范風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1風(fēng)險(xiǎn)防范策略

風(fēng)險(xiǎn)防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性及定量分析結(jié)果。想要降低風(fēng)險(xiǎn)因發(fā)生的概率就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素能降低損失后果的嚴(yán)重程度和改變風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)三個(gè)方面著手，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的可緩解性、可規(guī)避性、可轉(zhuǎn)移性、可接受性，采取相應(yīng)措施。

風(fēng)險(xiǎn)防范措施分為兩個(gè)類型，分別是預(yù)防性應(yīng)對(duì)策略和非預(yù)防性應(yīng)對(duì)策略通過預(yù)警性的防御措施，來降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失的情況是預(yù)防性防范措施，比如將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行緩解、盡力的回避風(fēng)險(xiǎn)、把風(fēng)險(xiǎn)巧妙的轉(zhuǎn)移等。非預(yù)防型應(yīng)對(duì)策略是真正發(fā)生為了風(fēng)險(xiǎn)事故，積極找出各種應(yīng)對(duì)方法來進(jìn)行預(yù)防，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的損失，如風(fēng)險(xiǎn)自留和后備措施等。

3.2城市綜合體項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)防范

3.2.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

現(xiàn)在酒店和寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為嚴(yán)重；但是如今的融資費(fèi)用過于高昂、銷售回款難以要回。針對(duì)此，可采取的風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：

（1）管理工作上要進(jìn)行現(xiàn)金流的計(jì)算和成本的核算；當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，可以在融資上尋找更多地渠道，把融資的成本盡量降到最低。（2）物業(yè)的比例和戶型的比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷售方面要多加思考和探析。（3）盡量將進(jìn)擊流量縮小化，科學(xué)的進(jìn)行計(jì)劃銷售，度考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時(shí)候再考慮酒店和購(gòu)物中心。

3.2.2項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)想要實(shí)施的更好需要給項(xiàng)目制定一個(gè)合理的計(jì)劃，想要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終商業(yè)價(jià)值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：

（1）戰(zhàn)略取勝的新思維方式。（2）通過“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”以避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3.2.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

現(xiàn)在的目標(biāo)市場(chǎng)存在著大量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等變化對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來，通過分析和判斷了解他們的內(nèi)心想法，將它與大眾住宅市場(chǎng)客戶的管理方式區(qū)分開來，在服務(wù)方面也有所還早呢隊(duì)形，在有限的經(jīng)濟(jì)條件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（1）自持類物業(yè)在招商階段對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目的招商效率。（2）顧問公司和招商公司是現(xiàn)今比較興盛的公司，要適當(dāng)?shù)囊M(jìn)。運(yùn)營(yíng)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來，這樣開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，并有效的推動(dòng)招商工作的進(jìn)行。

4.小結(jié)

本文應(yīng)用系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和方法，分析了城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范要點(diǎn)，有利于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和改進(jìn)，消除或減少?zèng)Q策失誤，避免項(xiàng)目失敗帶來巨大損失。

（作者單位：中核房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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城市綜合體，是一種綜合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不僅包括傳統(tǒng)意義上的商鋪、住宅，更是囊括旅游、文化、商貿(mào)、休閑的消費(fèi)“聚集區(qū)”。在這里，可以實(shí)現(xiàn)“一站式”吃、住、玩、購(gòu)服務(wù)，也可以體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)的商業(yè)文化和都市氛圍。在許多大都市，城市綜合體即是人流最旺、商氣最好的地方，也是城市的“新地標(biāo)”。毋庸置疑，城市綜合體對(duì)于城市發(fā)展有舉足輕重的作用，是提升城市形象，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的“香餑餑”。

城市綜合體項(xiàng)目接連落地

12月19日，劉新民帶著兒子溜達(dá)到了灘尖子，來看看蘭州萬達(dá)廣場(chǎng)的施工工地。爺倆無法進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)，只能是在工地大門口朝里瞄幾眼?！熬拖Ｍ虉?chǎng)能早些蓋好，鋪?zhàn)幽茉琰c(diǎn)賺錢?！眲⑿旅窈陀H戚共同投資，在這里購(gòu)買了一間小商鋪，滿心期待著能在這里掘到金。

說到蘭州的城市綜合體項(xiàng)目，還得從這個(gè)城市引進(jìn)的首個(gè)綜合體項(xiàng)目——蘭州萬達(dá)廣場(chǎng)說起。這是萬達(dá)集團(tuán)目前在甘肅最大的投資項(xiàng)目，總投資50億元?？偨ㄖ娣e約為44.10萬平方米，其中持有物業(yè)建筑面積約為22.94萬平方米，包含五星級(jí)酒店和約18萬平方米的大型商業(yè)中心。有了萬達(dá)的名氣、財(cái)氣，蘭州萬達(dá)廣場(chǎng)不得不讓劉新民和眾多的投資者、經(jīng)營(yíng)者充滿期待。

不單有萬達(dá)看中蘭州，幾乎在一夜之間，數(shù)個(gè)大集團(tuán)進(jìn)軍蘭州的消息也相繼傳出，高新區(qū)紅星·美凱龍城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目、居然之家蘭州商務(wù)中心、紅樓時(shí)代廣場(chǎng)、鴻運(yùn)金茂廣場(chǎng)、天源一號(hào)、世紀(jì)金源……記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近兩年來蘭州開建或擬建的城市綜合體項(xiàng)目已有十多個(gè)。

在住宅市場(chǎng)限購(gòu)的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為各大房產(chǎn)開發(fā)商一致追逐的寶藏。在商業(yè)地產(chǎn)的諸多業(yè)態(tài)當(dāng)中，城市綜合體既能滿足地方政府對(duì)GDP的追求又能為開發(fā)商平衡風(fēng)險(xiǎn)。因而，不僅在蘭州，幾乎全國(guó)所有的大中城市，住宅地產(chǎn)“退燒”的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)正在迅速崛起。城市綜合體，一夜間成為地產(chǎn)調(diào)控下眾人追搶的“新大陸”。

傳統(tǒng)百貨賣場(chǎng)多業(yè)態(tài)發(fā)展

城市綜合體項(xiàng)目的相繼落地與開建，給蘭州傳統(tǒng)的百貨賣場(chǎng)帶來了更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在傳統(tǒng)的百貨零售行業(yè)，提供給消費(fèi)者相類的品牌，相似的商品，相同的服務(wù)。消費(fèi)者得不到購(gòu)物以外的享受。而對(duì)品牌掌控能力和業(yè)態(tài)的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，容易失去對(duì)市場(chǎng)的占有力。此外，與城市綜合體項(xiàng)目不同，傳統(tǒng)百貨賣場(chǎng)多存在體量小、服務(wù)內(nèi)容單一等現(xiàn)象。因而傳統(tǒng)的百貨賣場(chǎng)受到巨大挑戰(zhàn)，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的瓶頸期。如何在城市綜合體如狼似虎的逼迫下，尋求生存與發(fā)展空間，則是蘭州百貨賣場(chǎng)急需思考的問題。

商業(yè)綜合體迅速崛起的同時(shí)，不少人也在擔(dān)心傳統(tǒng)百貨被搶走市場(chǎng)，實(shí)際上傳統(tǒng)百貨并沒有消極等待，而是在加緊自身的改造升級(jí)步伐。在采訪中，記者了解到，蘭州百貨賣場(chǎng)已經(jīng)開始積極應(yīng)對(duì)。今年包括國(guó)芳百貨、亞歐商廈、新世界百貨、西太華商廈等都先后進(jìn)行了內(nèi)部的裝修升級(jí)和布局調(diào)整，并對(duì)布局進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，這是適應(yīng)消費(fèi)者需求，提升購(gòu)物環(huán)境。以前，蘭州的百貨商場(chǎng)內(nèi)部基本上以服裝、化妝品、金飾品、電器等產(chǎn)品的銷售為主。餐飲、娛樂等配套服務(wù)明顯不足，多是依賴周邊商家提供。而在今年的科學(xué)調(diào)整中，傳統(tǒng)百貨賣場(chǎng)開始悄然增量，在自我內(nèi)部注重服務(wù)功能的不斷完善。

“整體營(yíng)業(yè)面積有1900多平米，現(xiàn)已引進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶20多家，經(jīng)營(yíng)檔位基本飽和，預(yù)計(jì)本月底可以正式運(yùn)營(yíng)?！蔽魈A商廈西賓美食城的王偉經(jīng)理介紹說，他們之前考察了外地多家百貨商場(chǎng)，在原來服務(wù)基礎(chǔ)上增加餐飲休閑服務(wù)非常必要，不僅能滿足顧客的多方位消費(fèi)需求，而且有利于促進(jìn)原有百貨類產(chǎn)品的銷售。而在西太華商廈之前，新世界百貨的餐飲區(qū)已經(jīng)率先開始運(yùn)營(yíng)。除增添以往缺失的餐飲服務(wù)外，國(guó)芳百貨商廈新近投入運(yùn)營(yíng)的電影城也吸引了相當(dāng)一部分的顧客。12月22日，在該電影城等候觀影的王先生座位旁放著兩個(gè)購(gòu)物袋，他告訴記者：“周末陪女朋友出來逛街，走得累了就上來看場(chǎng)電影，感覺很方便，也輕松了許多?！?/p>

采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨業(yè)一統(tǒng)天下的格局已經(jīng)被打破，百貨店將購(gòu)物中心化，實(shí)行以百貨為主業(yè)，整合專業(yè)店、專賣店、小超市、餐飲、文化、娛樂、休閑等其他業(yè)態(tài)，實(shí)行經(jīng)營(yíng)的多元化。無可厚非，多業(yè)態(tài)并舉將成為百貨業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)。

標(biāo)新立異錯(cuò)位發(fā)展是方向

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生，形成了強(qiáng)大的商業(yè)聚合力和輻射力。它的集中與擴(kuò)散滿足了習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作的基本需求。

在蘭州城市綜合體項(xiàng)目已遍地開花之時(shí)，如何定位如何經(jīng)營(yíng)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商必須考慮的當(dāng)務(wù)之急。在現(xiàn)有的幾大商場(chǎng)內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)品牌趨同商品同質(zhì)現(xiàn)象較為普遍。以服裝品牌來說，歐時(shí)力、ONLY、艾格等品牌幾乎在蘭州的各大商場(chǎng)都設(shè)有專柜，裝修風(fēng)格一樣，銷售的產(chǎn)品也基本一致。這樣的同類化發(fā)展，不僅難以給消費(fèi)者以新鮮感，時(shí)長(zhǎng)日久也使得商場(chǎng)失去了特色。如何做得長(zhǎng)久，做得深入人心，避免步入“千店一面，千品一面”的同質(zhì)化怪圈，不僅是百貨業(yè)需要考慮的問題，對(duì)于后來者的城市綜合體發(fā)展也有著重要的意義。

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去年9月剛接手凱德中國(guó)的CEO羅臻毓坐在《英才》記者的對(duì)面，操著一口新加坡式中文，不時(shí)舞動(dòng)手臂，毫不掩飾對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的美好憧憬。

凱德已經(jīng)在中國(guó)走過了20年的發(fā)展歷程。隨著2013年林明彥出任集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官，凱德集團(tuán)的“綜合體戰(zhàn)略”進(jìn)入了全速實(shí)施的新階段。 內(nèi)部大整合

圍繞“一個(gè)凱德”，凱德公司架構(gòu)被重組為為四個(gè)業(yè)務(wù)單位，包括聚焦兩大核心市場(chǎng)的凱德中國(guó)與凱德新加坡，以及以專業(yè)歸屬實(shí)現(xiàn)跨國(guó)管理的凱德商用和雅詩(shī)閣，這兩者分別負(fù)責(zé)凱德旗下購(gòu)物中心和跨地域的服務(wù)公寓業(yè)務(wù)。

此外，在業(yè)務(wù)層面集團(tuán)也進(jìn)行了諸多調(diào)整，包括出售澳洲置地股份以及將凱德商用私有化。

林明彥向媒體解釋，如此調(diào)整的目的是為了進(jìn)一步整合資源，提高運(yùn)營(yíng)效率和溝通流暢度，更敏銳地對(duì)市場(chǎng)變化做出回應(yīng)，外界認(rèn)為，調(diào)整實(shí)際是為其綜合體戰(zhàn)略鋪路。

伴隨集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整的還有新一輪的人事任命。2014年9月15日，原凱德中國(guó)首席執(zhí)行官廖茸桐正式出任凱德商用首席執(zhí)行官，原凱德中國(guó)副首席執(zhí)行官兼首席投資官羅臻毓繼任凱德中國(guó)首席執(zhí)行官一職。

羅臻毓向《英才》記者這樣解釋，“不管是新的人事任免還是凱德商用的退市，都是為了讓內(nèi)部人員從意識(shí)上形成‘一個(gè)凱德’的觀念，這是資源整合的步驟。”

兩位新帥均為集團(tuán)老將，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的拓展。新任凱德中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓同樣來自集團(tuán)內(nèi)部，擁有深厚的專業(yè)根基和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在亞洲市場(chǎng)，特別是中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資開發(fā)和資本運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。

兩位“中國(guó)系”高管的任命，透出的實(shí)際上是凱德下一步戰(zhàn)略布局的傾向，那就是深耕中國(guó)，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名稱也已經(jīng)正式更名為凱德集團(tuán)，而在此前，凱德僅僅是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的統(tǒng)稱。 資本邏輯

“凱德在中國(guó)做綜合體有三點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先是強(qiáng)大的綜合開發(fā)能力，其次是已經(jīng)建立起來的龐大而專一的經(jīng)營(yíng)體系，第三是凱德在資本市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)?！绷_臻毓對(duì)《英才》記者表示，這也是支撐綜合體戰(zhàn)略實(shí)施的底氣所在。

2013年6月，凱德以19億元獲得上海廣川置業(yè)70%的股權(quán)，從而獲得該公司擁有的漢中路地塊。這是繼年初提出“確立綜合體戰(zhàn)略”之后，凱德中國(guó)在上海內(nèi)環(huán)交通樞紐地段拿下的首個(gè)商辦及住宅地塊，標(biāo)志著凱德中國(guó)在加強(qiáng)綜合體戰(zhàn)略上邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

住宅和綜合體開發(fā)的難度可比天上地下。作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)模式，綜合體對(duì)于企業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)資本化等綜合能力要求非常高，凱德將集團(tuán)旗下住宅開發(fā)、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)等多種業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)形成合力，并通過資本化運(yùn)作，形成良性的造血機(jī)制。

全產(chǎn)業(yè)鏈模式包含四種核心的能力：出色的項(xiàng)目拓展能力、全面的開發(fā)能力、優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)管理能力，以及強(qiáng)大的資本管理能力。

綜合體戰(zhàn)略是一種資本密集型戰(zhàn)略，它不僅僅是單純的修建更多座綜合體項(xiàng)目，而是將這些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)，通過資本運(yùn)作和資產(chǎn)管理，為投資人獲取回報(bào)。因此，凱德一直在戰(zhàn)略性地利用多種資本運(yùn)作的方式來支撐這一戰(zhàn)略，從通過資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券或者其他證券，到自己管理的房地產(chǎn)投資信托基金再到私募房地產(chǎn)基金，再到REITs，這條完整而有力的資金鏈條支持著凱德中國(guó)的快速發(fā)展，而良好的業(yè)績(jī)又能吸引到更多投資。

除了這條完整的“投、融、管、退”鏈條，支撐綜合體戰(zhàn)略的還有凱德自身穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)，以及嚴(yán)苛而精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理能力。

“我們要保證每做一個(gè)項(xiàng)目，都要確保一定的回報(bào)率，這個(gè)回報(bào)率從一開始基本上是用平方米來測(cè)算，細(xì)到每個(gè)店面能租多少錢都要算出來?！?羅臻毓這樣描述道，以北京來福士廣場(chǎng)為例，一層的商鋪?zhàn)饨鸨容^高，因此將雅詩(shī)閣的大堂放在六樓，如果放在一樓，凱德會(huì)認(rèn)為浪費(fèi)資源，“不是每個(gè)人都會(huì)按這個(gè)思路做，但是我們確實(shí)算得比較多?！?撇脂利潤(rùn)

根據(jù)集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月30日，凱德在中國(guó)資產(chǎn)已超過800億元人民幣，息稅前利潤(rùn)近25億元人民幣，貢獻(xiàn)率逾三成。在未來3年，凱德集團(tuán)還將以新加坡、中國(guó)兩大核心市場(chǎng)為主打造近50個(gè)地標(biāo)，總開發(fā)投資額近1800億元人民幣，其中超過一半以上項(xiàng)目位于中國(guó)。在羅臻毓看來，綜合體戰(zhàn)略，在中國(guó)找到了最合適生長(zhǎng)的土壤。

按照集團(tuán)公開資料顯示，接下來的3年內(nèi)，凱德將迎來綜合體戰(zhàn)略的密集收獲期，其位于五大核心城市群的綜合體規(guī)模將超過600萬平米。

“在中國(guó)，每個(gè)城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武漢，這些中心城市的人口密度很高，對(duì)于綜合體的需求很強(qiáng)烈，這是凱德的機(jī)會(huì)所在?！绷_臻毓說。

凱德中國(guó)正在用最快速的方式讓自己融入中國(guó)市場(chǎng)，但對(duì)于新官上任的羅臻毓來說，看似平緩的中國(guó)市場(chǎng)表象下也暗藏漩渦。

面對(duì)不斷下行的行業(yè)與不斷縮小的蛋糕，開發(fā)商如何消化已有項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)張來保證綜合體戰(zhàn)略的實(shí)施，是羅臻毓需要考慮的問題。

從凱德集團(tuán)公布的半年報(bào)來看，2014上半年，凱德在中國(guó)市場(chǎng)共售出約2231個(gè)住宅單位，約合26.7億元。據(jù)凱德商用去年一季報(bào)顯示：2014年一季度，該公司實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長(zhǎng)4.8%，其中凱德商用在中國(guó)地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為2585.9萬新元，同比出現(xiàn)下降。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，凱德中國(guó)在跟隨中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的過程中節(jié)奏是控制得比較好的，這促成了它過去十年的優(yōu)秀表現(xiàn)，但正是因?yàn)樗袊?guó)城市發(fā)展的速度過于同步，當(dāng)中國(guó)的城市發(fā)展遭遇供求失衡時(shí)，它將遇到的痛苦也是同步的。

篇7

城市綜合體的特點(diǎn)城市綜合體作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。城市綜合體模式在成本管理方面的作用城市綜合體通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市綜合體模式對(duì)項(xiàng)目成本管理起到巨大的促進(jìn)作用。城市綜合體帶來巨大的商業(yè)效益城市綜合體體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務(wù)雙軌模式的與時(shí)俱進(jìn)，是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。城市綜合體對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)設(shè)施的完善將起到極大的推動(dòng)作用，它絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)單疊加，其有機(jī)的組合必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。城市綜合體模式有利于項(xiàng)目成本運(yùn)作城市綜合體在規(guī)劃階段，要進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與建筑格局規(guī)劃。在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要?？茖W(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)整體戰(zhàn)略，即更注重商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。一個(gè)大型的購(gòu)物中心包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是圍繞著這些功能配置該如何來進(jìn)行布局，使各個(gè)功能主題明確，互相促進(jìn)，互不干擾，同時(shí)達(dá)到最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化的目的，這正是城市綜合體模式的優(yōu)勢(shì)所在。如萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，都是遵循這一個(gè)原則，先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。如萬達(dá)在長(zhǎng)沙黃興南路步行街開設(shè)的萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層開設(shè)18000平方米的大型超市;從項(xiàng)目開始策劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與發(fā)展商達(dá)成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)項(xiàng)目建成之后就成為一個(gè)一步到位的產(chǎn)品。采用城市綜合體模式，進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局，有利于實(shí)現(xiàn)低成本的運(yùn)營(yíng)，能縮短整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)。

貴陽(yáng)市匯金廣場(chǎng)成本管理

匯金廣場(chǎng)概況“匯金廣場(chǎng)”位于貴陽(yáng)市的延安西路上，地處貴陽(yáng)市中心紫林庵區(qū)域，是貴陽(yáng)雙核的重要節(jié)點(diǎn)，隨著“大貴陽(yáng)”的形成，該區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。距目前的貴陽(yáng)市核心商圈噴水池約1公里、距傳統(tǒng)商圈大十字、小十字近1．5公里。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在:①項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市一級(jí)主干道，交通條件十分便利;②項(xiàng)目周邊是貴陽(yáng)市傳統(tǒng)的政府辦公的密集區(qū)域，有建設(shè)廳、農(nóng)業(yè)廳、商務(wù)廳等省級(jí)單位，市政配套完善，商業(yè)氛圍濃厚;③項(xiàng)目所處區(qū)域及鄰近的三橋片區(qū)是貴陽(yáng)市高密度居住區(qū)域，大量新高端住宅項(xiàng)目相繼開發(fā)，商場(chǎng)潛在客流非常充足;④隨著2010年5月客車站的正式搬遷，政府對(duì)此區(qū)域商業(yè)、居住環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃，客車站原址已規(guī)劃為市內(nèi)一個(gè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并且是連接新區(qū)的一個(gè)重要輕軌換乘站所在。匯金廣場(chǎng)成本管理模式的設(shè)計(jì)為進(jìn)行有效的項(xiàng)目成本控制，結(jié)合匯金廣場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)，從全壽命周期出發(fā)控制項(xiàng)目成本，前期策劃階段就統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目最終運(yùn)營(yíng)，結(jié)合“城市綜合體”的概念，設(shè)計(jì)匯金廣場(chǎng)成本管理模式，即“匯金廣場(chǎng)綜合體”。該模式應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想，將建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期作為成本管理的對(duì)象，從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度考慮項(xiàng)目成本管理，實(shí)現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)控制。匯金廣場(chǎng)綜合體定位分析對(duì)上述貴陽(yáng)市各類業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析并總結(jié)，從整個(gè)城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上看，貴陽(yáng)缺乏真正的購(gòu)物中心。打造貴陽(yáng)中心城區(qū)的SHOPPINGMALL的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，對(duì)匯金廣場(chǎng)能起到確立商業(yè)地位，引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)的作用。從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言，匯金廣場(chǎng)處于一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)的大西門商圈邊緣?？梢酝ㄟ^提升檔次、豐富業(yè)態(tài)，成為區(qū)域商業(yè)的龍頭與旗艦，提升大西門商圈影響力，并促成貴陽(yáng)中心商業(yè)的融合。從規(guī)模上看，匯金廣場(chǎng)并無規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其他各大型商業(yè)的檔次跨度從低到高一應(yīng)俱全。對(duì)于匯金廣場(chǎng)而言，只有建成有特定主題特色的復(fù)合型MALL，而非大而全的綜合購(gòu)物場(chǎng)所，才能凸顯商業(yè)價(jià)值。匯金廣場(chǎng)所在區(qū)位為市級(jí)政務(wù)、商務(wù)、居住、商業(yè)混合區(qū)，具有成熟消費(fèi)人群，尤其是中高端家庭消費(fèi)人群密集，從這部分人群的需求出發(fā)，確定匯金廣場(chǎng)的定位為家庭型購(gòu)物、生活、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)體系。而貴陽(yáng)現(xiàn)存商業(yè)基本沒有瞄準(zhǔn)家庭消費(fèi)客群，基本都是以購(gòu)物為主的品種有限單一的臨街商業(yè)。以家庭生活為中心構(gòu)建品種齊備的復(fù)合型MALL商業(yè)體系，從目前來看是一大空缺，這必將成為匯金廣場(chǎng)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從區(qū)位、規(guī)模、人群構(gòu)成、所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)等方面來看，家庭主題購(gòu)物中心是匯金廣場(chǎng)的最佳定位目標(biāo)。對(duì)匯金廣場(chǎng)進(jìn)行的市場(chǎng)定位為:滿足貴陽(yáng)市中產(chǎn)階層家庭的餐飲、娛樂消費(fèi)需求;滿足大量新生代及兒童的購(gòu)物、娛樂、教育消費(fèi)需求;滿足年輕人消費(fèi)得起的“快速時(shí)尚”國(guó)際品牌購(gòu)物需求。根據(jù)以上分析，設(shè)計(jì)匯金廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài):①高檔時(shí)尚購(gòu)物:滿足年輕、時(shí)尚一族和高收入消費(fèi)人群的消費(fèi)需求;②休閑娛樂:舒適休閑的購(gòu)物環(huán)境，豐富的娛樂設(shè)施，滿足個(gè)性潮人及家庭的休閑向往;③餐飲:充足的特色餐飲和高檔商務(wù)餐飲，滿足了家庭消費(fèi)和高檔商務(wù)消費(fèi)的面面俱到。匯金廣場(chǎng)綜合體定位方案“匯金廣場(chǎng)”總建筑面積近30萬平方米，以近7萬平方米的大型購(gòu)物中心及6萬余平方米超高層頂級(jí)寫字樓作為主體，另配備了3萬余平方米的時(shí)尚國(guó)際公寓以及4萬余平方米高檔住宅。購(gòu)物中心為6．7萬平方米，從地下一層到八層共九個(gè)樓面，單層面積近9000平方米，相當(dāng)于目前貴陽(yáng)市現(xiàn)有百貨單店的3倍規(guī)模。辦公式公寓為3萬平米的國(guó)際時(shí)尚辦公式公寓。超高層寫字樓高達(dá)202米，總體量6萬余平方米的頂級(jí)寫字樓，簡(jiǎn)約現(xiàn)代并獨(dú)具氣勢(shì)。單層面積近2000平方米，14部高速名牌電梯，頂級(jí)寫字樓配置。1)整體方案。雄踞貴陽(yáng)傳統(tǒng)市中心、連接金陽(yáng)新區(qū)行政中心，匯金廣場(chǎng)以充足的業(yè)態(tài)功能組合、整合內(nèi)外資源發(fā)揮其協(xié)同效應(yīng)、以服務(wù)高端商務(wù)及生活需求為目的，打造引領(lǐng)貴陽(yáng)市區(qū)高品質(zhì)綜合性物業(yè)的新地標(biāo)，2)平面業(yè)態(tài)規(guī)劃．負(fù)一層規(guī)劃為生活配套、精品超市、美食廣場(chǎng);一、二、三層規(guī)劃為精品時(shí)尚服飾;四層規(guī)劃為兒童服飾、家居生活用品;五層規(guī)劃為時(shí)尚、特色餐飲、電子游藝;六層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、KTV;七層規(guī)劃為電影院、KTV;八層規(guī)劃為商務(wù)餐飲、書城、SPA。匯金廣場(chǎng)綜合體的規(guī)劃，突破了貴陽(yáng)市目前僅有的傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)模式，以實(shí)施全過程的項(xiàng)目成本控制，提高商業(yè)價(jià)值為最終目的，立足項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，借鑒國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心模式對(duì)匯金廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位、平面布局及硬件配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)。

結(jié)語(yǔ)

篇8

【關(guān)鍵詞】城市商業(yè)綜合體建筑，給排水設(shè)計(jì)

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生，它將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、娛樂等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。這類工程往往規(guī)模宏大，系統(tǒng)復(fù)雜，多位于城市的核心區(qū)域，因此在保證建筑功能的前提下，如何合理進(jìn)行給排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，兼顧初期投資、后期維護(hù)、運(yùn)行管理等方面，是一項(xiàng)值得探討的課題。

1.消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

城市商業(yè)綜合體建筑人員密集，建筑功能復(fù)雜，一旦發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)蔓延迅速、不易撲救，人員逃生困難，容易造成重大人員及財(cái)產(chǎn)損失，因此消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)的可靠性尤為重要。

1.1自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)。城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部應(yīng)根據(jù)各區(qū)域的功能確定系統(tǒng)危險(xiǎn)等級(jí)，對(duì)于超市、商場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)區(qū)應(yīng)按照倉(cāng)庫(kù)危險(xiǎn)等級(jí)確定噴水強(qiáng)度及延續(xù)時(shí)間；室內(nèi)凈高8～12m的區(qū)域，比如大堂、影院等部位，應(yīng)按照非倉(cāng)庫(kù)類高大凈空?qǐng)鏊_定消防水量。這些部位的噴淋水量遠(yuǎn)大于商業(yè)區(qū)、地下車庫(kù)、寫字樓等區(qū)域，須按最不利情況確定本工程的消防用水量。為保證發(fā)生火災(zāi)后，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)及時(shí)動(dòng)作，達(dá)到控火滅火的效果，應(yīng)根據(jù)不同功能場(chǎng)所選擇適合的噴頭：寫字樓、地下車庫(kù)等部位，可選擇普通型噴頭；餐飲的廚房區(qū)須采用高溫型噴頭；對(duì)于商業(yè)區(qū)域等人員密集場(chǎng)所內(nèi)的噴頭，應(yīng)選用快速響應(yīng)噴頭?？焖夙憫?yīng)噴頭的優(yōu)勢(shì)在于：熱敏性能明顯高于標(biāo)準(zhǔn)響應(yīng)噴頭，可在火場(chǎng)中提前動(dòng)作，在初起小火階段開始噴水，使滅火的難度降低，可以做到滅火迅速、滅火用水量少，可最大限度地減少人員傷亡和火災(zāi)燒損與水漬污染造成的經(jīng)濟(jì)損失。

1.2消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。城市商業(yè)綜合體建筑往往根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分分隔，各層之間除了公共樓梯間、管井以外很少有隔墻能夠上下層一致，這就為各層的消火栓及立管設(shè)置帶來困難，而且這類工程隨著后期招商的確定、小業(yè)主的進(jìn)入，室內(nèi)分隔會(huì)有相當(dāng)大的調(diào)整，如果按照立管上下貫通的方式進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，則工程后期的拆改相當(dāng)困難。因此建議每層或者隔層設(shè)置消防環(huán)管，各層間的消防環(huán)管通過公共部位設(shè)置的立管進(jìn)行連通。這種做法雖然會(huì)增加初期工程量，但在工程后期拆改過程中，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)的改動(dòng)影響比較小，為后期的配合施工帶來方便。

1.3大空間智能滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)。城市商業(yè)綜合體建筑上下貫通的中庭，以及大型IMAX電影廳，這些區(qū)域往往凈高超過12m，采用普通噴淋已不能滿足規(guī)范要求，可采用大空間智能滅火系統(tǒng)，以保證滅火系統(tǒng)的的安全、迅速、可靠。本系統(tǒng)可與噴淋系統(tǒng)合用，并宜從報(bào)警閥前分開設(shè)置。

1.4消防性能化設(shè)計(jì)。城市商業(yè)綜合體建筑通常有多個(gè)中庭連通，組成一個(gè)不間斷的大空間零售區(qū)域，由于建筑設(shè)計(jì)上的復(fù)雜性和特殊性，為保證功能的一體化，簡(jiǎn)單的完全按現(xiàn)行消防規(guī)范設(shè)計(jì)無法滿足商業(yè)空間的美觀度和商業(yè)布局的靈活性。因此經(jīng)常需要對(duì)這類區(qū)域進(jìn)行消防性能化設(shè)計(jì)，從而在商業(yè)區(qū)域內(nèi)減少防火卷簾，采取合理可靠的防火分隔方式，將商店零售區(qū)域形成獨(dú)立的防火分區(qū)，既保障區(qū)域內(nèi)人員安全疏散的要求，同時(shí)又避免對(duì)建筑的特殊造型和建筑效果產(chǎn)生影響。

2.生活給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)

城市商業(yè)綜合體建筑一般業(yè)態(tài)繁多，租售形式不同，各業(yè)態(tài)業(yè)主要求不同，而且各類不同功能的場(chǎng)所，水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，結(jié)合項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理，宜根據(jù)業(yè)態(tài)分設(shè)供水系統(tǒng)，各系統(tǒng)單獨(dú)向自來水公司交費(fèi)。未單獨(dú)立戶的業(yè)態(tài)水費(fèi)由物業(yè)收取。

2.1生活用水量。對(duì)于寫字樓、商場(chǎng)等區(qū)域，室內(nèi)生活用水定額按《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)選取即可。

餐飲用水量一般有兩種計(jì)算方法：

1）按使用人數(shù)確定：顧客人數(shù)應(yīng)由甲方或建筑專業(yè)提供，當(dāng)無法獲得確切人數(shù)時(shí)，中餐酒樓可按0.85～1.3m2（餐廳有效面積）/位計(jì)算（餐廳有效面積可按圖紙算得，若資料不全，可按80%的餐廳建筑面積估算）。用餐次數(shù)可按2.5～4.0次計(jì)。

2）按餐廳面積確定：一般按25～40L/m2天計(jì)算。餐飲業(yè)服務(wù)人員按20%席位數(shù)計(jì)（其用水量應(yīng)另計(jì)）。

影院用水量按使用人數(shù)確定，上座率按80～90%，每天放映場(chǎng)次按6場(chǎng)計(jì)。

2.2二次供水。本類工程室內(nèi)用水量較大，為保證供水的安全可靠，二次加壓供水系統(tǒng)宜選用水箱+變頻供水設(shè)備的供水方式，水箱有一定的調(diào)節(jié)容積，從而提高供水系統(tǒng)的可靠性，保證各功能區(qū)用水需求。

3.排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

城市商業(yè)綜合體建筑一般位于城市中心區(qū)，為營(yíng)業(yè)面積最大化，建筑退紅線距離一般比較小，為滿足室外管網(wǎng)布置，應(yīng)盡量減少室外埋地排水構(gòu)筑物的數(shù)量。同時(shí)室內(nèi)排水點(diǎn)較為分散，若采用重力自流方式，直接排出室外，排水管道走向過長(zhǎng)，按坡度設(shè)計(jì)管道敷設(shè)較低，對(duì)建筑層高有較大影響，同時(shí)過長(zhǎng)的重力排水管道容易堵塞，為后期運(yùn)營(yíng)、維護(hù)帶來困難，因此室內(nèi)排水宜適當(dāng)集中收集后排放。廚房污水經(jīng)地下室隔油器或隔油池處理后壓力提升排至室外污水管網(wǎng)（靠近外墻的二層及以上的餐飲，若條件允許，隔油器間可設(shè)置在首層，處理后重力排至室外）。衛(wèi)生間污水排至地下室污水處理間后壓力提升排至室外污水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。為便于日后維護(hù)管理，不同業(yè)態(tài)宜分設(shè)污水處理間。（污廢分流）

篇9

關(guān)鍵詞： 防火分區(qū) 報(bào)警切斷 用氣量

1 前言

城市綜合體（HOPSCA）是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。綜合體具有提升城市品質(zhì)，完善功能配套的作用，隨著各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市綜合體建筑如雨后春筍般出現(xiàn)，近年來，南京市江寧區(qū)陸續(xù)建成了萬達(dá)廣場(chǎng)、同曦瑞都購(gòu)物廣場(chǎng)、金輪新都匯、砂之船藝術(shù)商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，接下來，金鷹國(guó)際、百家湖景楓中心、21世紀(jì)商業(yè)中心等商業(yè)綜合體，也將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。綜合體內(nèi)燃?xì)庠O(shè)計(jì)也成為時(shí)下熱門話題，由于綜合體內(nèi)用氣點(diǎn)位分散、防火分區(qū)錯(cuò)綜復(fù)雜、不同用氣區(qū)域安全要求不同等等，如何能讓燃?xì)庠O(shè)計(jì)在滿足規(guī)范的前提下，能夠滿足客戶及安全要求，成為了重中之重。

2 管道整體布局

2.1 招商布局多變

綜合體餐飲燃?xì)庠O(shè)計(jì)一般分兩步走，第一步，根據(jù)開發(fā)商提供的招商業(yè)態(tài)平面圖布置主管，可以基本保證做餐飲的商鋪預(yù)留一個(gè)閥門到該餐飲廚房區(qū)域或廚房附近；第二步，根據(jù)該餐飲裝修平面圖及廚房?jī)?nèi)用氣灶具平面圖，從該預(yù)留閥門開始設(shè)計(jì)，掛表直至設(shè)計(jì)至接灶具。

但在綜合體餐飲燃?xì)忸A(yù)留設(shè)計(jì)過程中，會(huì)隨著開發(fā)商招商的變化而變化。在設(shè)計(jì)初期，大多燃?xì)忸A(yù)留點(diǎn)位為意向性，大多數(shù)餐飲商鋪尚未簽訂租賃合同，隨著設(shè)計(jì)和招商的深入，預(yù)留點(diǎn)位會(huì)隨之發(fā)生變化，并且大多數(shù)餐飲商鋪無法確定廚房區(qū)域，燃?xì)夤艿李A(yù)留存在未知和不確定性。

為消除不確定性帶來的隱患，在設(shè)計(jì)過程中，可以建議開發(fā)商在招商布局過程中，餐飲商鋪盡量采取集中樓層設(shè)置、（同一防火分區(qū)內(nèi)）區(qū)域設(shè)置、在綜合體內(nèi)靠設(shè)置，廚房區(qū)域初步劃定范圍和界限，這樣可以方便管道引入及后期招商即使發(fā)生變化，也對(duì)整體方案影響較小，并且在后期深化設(shè)計(jì)每個(gè)餐飲商鋪中，與前期的預(yù)留點(diǎn)位達(dá)到無縫銜接。

2.2 管道走向

根據(jù)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB50028-2006中10.2.14.1規(guī)定，燃?xì)庖牍?/p>

不得敷設(shè)在臥室、衛(wèi)生間、易燃或易爆品的倉(cāng)庫(kù)、有腐蝕性介質(zhì)的房間、發(fā)電間、配電間、變電室、不適用燃?xì)獾目照{(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、計(jì)算機(jī)房、電纜溝、暖氣溝、煙道和進(jìn)風(fēng)道、垃圾道等地方；10.2.27.1規(guī)定，燃?xì)饬⒐芤嗣髟O(shè)，也可設(shè)在便于安裝和檢修的管道豎井內(nèi)，但不得與電線、電氣設(shè)備或氧氣管、進(jìn)風(fēng)管、回風(fēng)管、排氣管、排煙管、垃圾道等共用一個(gè)豎井。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2014中6.1.5規(guī)定，可燃?xì)怏w和甲、乙、丙類液體的管道嚴(yán)禁穿過防火墻，據(jù)此，可引申至燃?xì)夤艿绹?yán)禁穿越防火分區(qū)。

在綜合體布局中，特別是地下室布局中，防火分區(qū)劃分錯(cuò)綜復(fù)雜，我們采用不同防火分區(qū)從不同區(qū)域單獨(dú)設(shè)計(jì)引入管道的方法，但往往開發(fā)商會(huì)提出一些需求，比如通過加設(shè)鋼制套管（無焊縫），讓燃?xì)夤艿劳ㄟ^疏散走廊、人員密集處、會(huì)議室、包間、消防通道等，在此類問題的處理中，往往采取由開發(fā)商預(yù)先征求當(dāng)?shù)叵啦块T建議后，再采取相關(guān)措施。

3 報(bào)警切斷

根據(jù)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB50028-2006中10.5.3規(guī)定，商業(yè)用氣設(shè)備設(shè)置在地下室、半地下室（液化石油氣除外）或地上密閉房間內(nèi)時(shí)，燃?xì)庖牍軕?yīng)設(shè)手動(dòng)快速切斷閥和緊急自動(dòng)切斷閥，用氣房間應(yīng)設(shè)置燃?xì)鉂舛葯z測(cè)報(bào)警器，并由管理室集中監(jiān)視和控制。

從市場(chǎng)需求來看，綜合體內(nèi)餐飲布局設(shè)置在地下室較多，即使設(shè)置在地上，廚房往往也屬于密閉房間，并且從商場(chǎng)及燃?xì)夤镜陌踩\(yùn)營(yíng)來考慮，綜合體內(nèi)全部需要設(shè)計(jì)燃?xì)庑孤﹫?bào)警切斷系統(tǒng)。

從設(shè)計(jì)思路及業(yè)主需求來看，燃?xì)鈭?bào)警設(shè)計(jì)可以分為分戶（片區(qū)）控制、總體控制、總體與分戶控制相結(jié)合這三種情況。

3.1 分戶控制

在這種情況下，主管往往可以設(shè)計(jì)在室外（商業(yè)屋頂架空或埋地），各商鋪在進(jìn)戶前設(shè)置緊急切斷閥，各商鋪單獨(dú)設(shè)計(jì)報(bào)警及切斷系統(tǒng)，報(bào)警及切斷控制箱接至該商鋪辦公室（往往為非24小時(shí)有人值班），分戶設(shè)計(jì)的報(bào)警及切斷信號(hào)也可通過二次傳輸把信號(hào)傳遞到綜合體消防控制室（24小時(shí)有人值班）。

優(yōu)點(diǎn)：每戶報(bào)警只切斷單戶氣源，不影響其他戶用氣。

缺點(diǎn)：如果不做二次傳輸，存在安全隱患，且造價(jià)較高。

3.2 分片區(qū)控制

在這種情況下，主管往往可以設(shè)計(jì)在室外（商業(yè)屋頂架空或埋地），各片區(qū)（片區(qū)為一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)）商鋪在進(jìn)戶前設(shè)置緊急切斷閥，報(bào)警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時(shí)有人值班）。

優(yōu)點(diǎn)：造價(jià)比較合理。

缺點(diǎn)：一戶報(bào)警，該片區(qū)切斷氣源。

3.3 總體控制

對(duì)該綜合體的供氣主管上在室外采用一個(gè)總切斷閥，各商鋪的報(bào)警系統(tǒng)與該總切斷閥聯(lián)動(dòng)，報(bào)警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時(shí)有人值班）。

優(yōu)點(diǎn)：造價(jià)最低。

缺點(diǎn)：一戶報(bào)警，整個(gè)綜合體餐飲氣源全部切斷，影響較大，并且與該切斷閥聯(lián)動(dòng)的報(bào)警探頭數(shù)量太多，信號(hào)可能會(huì)減弱或存在無法有效控制。

3.4 總體與分戶控制相結(jié)合

在這種情況下，主管往往設(shè)計(jì)在室內(nèi)，在室外供氣主管上采用一個(gè)總切斷閥，室內(nèi)主管的報(bào)警系統(tǒng)與該總切斷閥聯(lián)動(dòng)，報(bào)警及切斷控制箱接至綜合體消防控制室（24小時(shí)有人值班）。各商鋪在進(jìn)該商鋪前設(shè)置分戶緊急切斷閥，各商鋪單獨(dú)設(shè)計(jì)獨(dú)立報(bào)警及切斷系統(tǒng)，報(bào)警及切斷控制箱接至該商鋪辦公室（往往為非24小時(shí)有人值班），分戶設(shè)計(jì)的報(bào)警及切斷信號(hào)也可通過二次傳輸把信號(hào)傳遞到綜合體消防控制室（24小時(shí)有人值班）。

優(yōu)點(diǎn)：主管報(bào)警，整個(gè)綜合體餐飲氣源全部切斷；每戶報(bào)警只切斷單戶氣源，不影響其他戶用氣。

缺點(diǎn)：有時(shí)室內(nèi)主管與該商鋪支管重合，不好界定，且造價(jià)最高。

從以上四種控制方案來看，分片區(qū)控制最為合理，應(yīng)用也最廣泛。在設(shè)計(jì)中，也需要針對(duì)該綜合體的實(shí)際布局情況，采用不同的方案。

4 用氣量估算

在綜合體餐飲燃?xì)忸A(yù)留設(shè)計(jì)中，往往招商尚未完成，開發(fā)商無法準(zhǔn)確預(yù)知各餐飲商鋪的用氣量，大多通過估算，指標(biāo)也只有建筑面積或座位數(shù)，但開發(fā)商為了防止后期商鋪擴(kuò)大或調(diào)整等因素，往往會(huì)過大的申請(qǐng)用氣量，這樣會(huì)導(dǎo)致在設(shè)計(jì)中前期預(yù)留與后期使用差異較大、調(diào)壓設(shè)施和管徑選取偏大，對(duì)工程造價(jià)、施工難度及后期運(yùn)營(yíng)都會(huì)帶來影響。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)分析，各餐飲商鋪燃?xì)庥脷饬款A(yù)估可以取該商鋪的建筑面積的0.03-0.05之間進(jìn)行預(yù)留燃?xì)饬吭O(shè)計(jì)。

5 安全措施

根據(jù)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB50028-2006中10.2.23規(guī)定，敷設(shè)在地下室、半地下室、設(shè)備層和地上密閉房間以及豎井、住宅汽車庫(kù)（不使用燃?xì)?，?/p>

能設(shè)置鋼套管的除外）的燃?xì)夤艿缿?yīng)符合下列要求：

①管材、管件及閥門、閥件的公稱壓力應(yīng)按提高一個(gè)壓力等級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)；

②管道宜采用鋼號(hào)為10、20的無縫鋼管或具有同等及同等以上性能的其他金屬管材；

③除閥門、儀表等部位和采用加厚管的低壓管道外，均應(yīng)焊接和法蘭連接；應(yīng)盡量減少焊縫數(shù)量，鋼管道的固定焊口應(yīng)進(jìn)行100%射線照相檢驗(yàn)，活動(dòng)焊口應(yīng)進(jìn)行10%射線照相檢驗(yàn)，其質(zhì)量不得低于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備、工業(yè)管道焊接工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 50236-98中的Ⅲ級(jí)；其他金屬管材的焊接質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

由于綜合體項(xiàng)目大多為該城市的標(biāo)示性建筑，影響力巨大，安全要求級(jí)別和很高，除了在設(shè)計(jì)材料選型和設(shè)計(jì)思路上提高要求外，也受到越來越多的消防、安監(jiān)等政府部門的關(guān)注，燃?xì)獍踩谡麄€(gè)綜合體的安全中扮演著非常重要的角色，首先需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)嚴(yán)格按照燃?xì)庀嚓P(guān)規(guī)范及當(dāng)?shù)叵赖炔块T的相關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，在施工環(huán)節(jié)，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格按圖施工，在后期運(yùn)營(yíng)過程中，例行巡視和定期安全檢查都非常重要，為了使綜合體燃?xì)飧右?guī)范安全的運(yùn)營(yíng)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中就要把好第一道關(guān)，做好本質(zhì)安全化。

6 結(jié)束語(yǔ)

綜合體燃?xì)庠O(shè)計(jì)還包括鍋爐房燃?xì)庠O(shè)計(jì)、配套住宅燃?xì)庠O(shè)計(jì)、機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、調(diào)壓計(jì)量設(shè)計(jì)、管道井設(shè)計(jì)、放散管設(shè)計(jì)等問題，綜合體燃?xì)庠O(shè)計(jì)需要防范和注意的環(huán)節(jié)還有很多，要在熟悉燃?xì)飧鞣N規(guī)范和當(dāng)?shù)卣蟮那疤嵯逻M(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中，要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)范和法律法規(guī)要求，綜合各方因素，設(shè)計(jì)出最優(yōu)方案。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 《城鎮(zhèn)燃?xì)饧夹g(shù)規(guī)范》GB 50494-2009

[3] 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50016-2014

篇10

關(guān)鍵詞：綜合體；能力分類；功能研究；社區(qū)服務(wù)中心；

Abstract: Nowadays people's living standard continuously upgrade the quality of living environment, the requirements have also increased, the living environment clean and tidy, far can not meet the needs of people. Therefore, this article mainly to the "people-oriented" concept as the starting point, carries on the discussion to the community planning. For complex within the community are introduced in detail, the purpose is to study the main function to the community, different configuration of the crowd, research and human activities etc., truly meet the needs of the people living environment, leisure space and public service facilities and so on, hope to discuss with you.

Keywords: complex; classification; function research; community service center;

中圖分類號(hào)： B845.61 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）

1、引言

隨著程式化進(jìn)程的不斷加快，社會(huì)各行業(yè)的蓬勃發(fā)展的同時(shí)也加速推進(jìn)了服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。而在社區(qū)層面上則表現(xiàn)為原來封閉獨(dú)立的居住環(huán)境，內(nèi)向的公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)模式趨于瓦解，社區(qū)作為地域性社會(huì)生活共同體，在居民日常生活中的作用日益突顯,它是居民生活相關(guān)的重要組織載體，也是促進(jìn)城市和諧的重要內(nèi)容。而在城市的發(fā)展中，由于開發(fā)規(guī)模、建設(shè)時(shí)序不同，造成城市的發(fā)展結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，區(qū)域中心缺失，城市中配置的各種功能也難以滿足居民生活要求；體現(xiàn)在區(qū)域歸屬感減弱，對(duì)城市的記憶逐漸淡化。因此，通過社區(qū)綜合體的建設(shè)一方面可以更好的整合各類服務(wù)資源，另一方面也便于構(gòu)建區(qū)域中心。

2、概念界定

2.1 綜合體

對(duì)社區(qū)綜合體進(jìn)行解釋，首先要從綜合體的定義出發(fā)。“綜合體”就是將城市中服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)功能、社區(qū)服務(wù)、配套服務(wù)等多種功能進(jìn)行整合，同時(shí)在彼此之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，最終形成一個(gè)多功能、高效率的整體。而社區(qū)綜合體則是將綜合體中主要面向社區(qū)服務(wù)的功能進(jìn)行整合，以社區(qū)為服務(wù)單元，整合社區(qū)管理、服務(wù)、教育、醫(yī)療、文化、體育等功能，形成社區(qū)的鄰里中心。依靠社區(qū)綜合體來構(gòu)建區(qū)域中心，主要是從綜合體所具有的共同特征出發(fā)，更多的為人提供一種綜合。一般來說，社區(qū)綜合體具有以下特色：

（1）集約性：各產(chǎn)業(yè)功能、資源要素、服務(wù)設(shè)施等在空間上的集中，以減少建設(shè)與配套成本，提高服務(wù)能力與運(yùn)營(yíng)效率。

（2）復(fù)合性：通常由三種或三種以上功能構(gòu)成，各種要素聚集在一起，形成一定的規(guī)模集聚效益；

（3）關(guān)聯(lián)性：?jiǎn)渭兊墓δ芗胁⒉蛔阋孕纬删C合體，只有各部分間建立相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，才能使各功能實(shí)現(xiàn)復(fù)合式集聚。

（4）公共性：綜合體中大部分空間為公眾可以使用或者進(jìn)入的空間，不僅表現(xiàn)在地理空間上，更重要的是引導(dǎo)使用者交流互動(dòng)。

2.2 綜合體服務(wù)能力分類

根據(jù)規(guī)模及服務(wù)人群能力來分類，以服務(wù)業(yè)為主的綜合體主要分為三個(gè)等級(jí)：1、城市中心級(jí)綜合體；2、社區(qū)中心級(jí)綜合體；3、小區(qū)級(jí)綜合體。（表1）

表1 綜合體分類表

2.3 社區(qū)綜合體

社區(qū)綜合體，作為整個(gè)鄰里單元的中心，是以社區(qū)為主要服務(wù)對(duì)象，在業(yè)態(tài)上集社區(qū)管理、居民服務(wù)、公共活動(dòng)、教育醫(yī)護(hù)為一體的綜合設(shè)施。構(gòu)筑一個(gè)社區(qū)的中心，促進(jìn)人的社會(huì)交往，在人的心理感知中建立標(biāo)識(shí)。在人的使用功能上相比較城市綜合體，社區(qū)綜合體對(duì)酒店、辦公、商業(yè)、會(huì)展等功能進(jìn)行了降級(jí)，并對(duì)展覽、會(huì)議等功能進(jìn)行弱化，主要凸顯的是社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、居住區(qū)級(jí)教育、醫(yī)療、文化、體育等服務(wù)作用。

3、社區(qū)綜合體探索

通過對(duì)社區(qū)綜合體建設(shè)模式的探索，重點(diǎn)對(duì)社區(qū)綜合體功能、設(shè)施關(guān)聯(lián)性、使用人群等方面進(jìn)行研究。通過社區(qū)綜合體對(duì)社區(qū)單元內(nèi)的服務(wù)設(shè)施的集約化，多種服務(wù)功能的復(fù)合化，形成社區(qū)單元的中心，有利于提供服務(wù)的均好性。在服務(wù)上，提高居住環(huán)境品質(zhì)，滿足居民日常生活需求與社會(huì)交往，塑造社區(qū)文化、增強(qiáng)社區(qū)歸屬感。相關(guān)研究表明，社區(qū)活力中心往往是處于步行尺度的可達(dá)范圍內(nèi)，因此在社區(qū)綜合體范圍內(nèi)建立“人車分行”的交通組織體系，使人的公共服務(wù)需求盡可能在慢行范圍內(nèi)得到滿足，更利于形成以開敞空間和生活配套為主的社區(qū)中心，建立標(biāo)志性、活力性、高品質(zhì)的社區(qū)綜合體。

3.1 社區(qū)綜合體功能研究

人是社區(qū)綜合體的使用主體，社區(qū)綜合體所配置的功能首先要滿足人對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的需求。一方面對(duì)于社區(qū)綜合體的功能配置，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)級(jí)規(guī)模，參考相關(guān)規(guī)范及地方管理規(guī)定進(jìn)行配置。一般包含兩大類，一類是綜合服務(wù)中心，包括街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、綜合健身館、文化活動(dòng)中心（含青少年活動(dòng)中心）、公廁、再生資源回收站等；另一類是獨(dú)立服務(wù)設(shè)施，包括中學(xué)、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、派出所、居住區(qū)綠地、居住區(qū)商業(yè)中心、公交場(chǎng)站、加油站、加氣站、養(yǎng)老設(shè)施等。同時(shí)根據(jù)人的使用情況可以對(duì)社區(qū)綜合體主要功能進(jìn)行更詳細(xì)的功能分類，例如將社區(qū)管理分為：派出所、街道辦事處；社區(qū)服務(wù)分為：社區(qū)用房、社區(qū)服務(wù)中心；教育分為：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。另一方面，基于人需求層次的不同，可以對(duì)社區(qū)綜合體所配置的設(shè)施進(jìn)行分級(jí)設(shè)置。

首先是人日常生活中必不可缺的設(shè)施，主要包括社區(qū)管理中的街道辦事處、派出所；社區(qū)服務(wù)的社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)用房、養(yǎng)老設(shè)施；以及醫(yī)療衛(wèi)生：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；公共文體設(shè)施：文化活動(dòng)中心、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綜合健身館、居民健身設(shè)施等，這些設(shè)施基本涵蓋了社區(qū)綜合體中使用頻率最高的部分，同時(shí)又是構(gòu)筑社區(qū)中心必不可缺的部分。

其次，從較高需求層次的要求和增強(qiáng)社區(qū)凝聚力的角度出發(fā)，將一部分設(shè)施定位為建議配置設(shè)施，主要包括：教育設(shè)施的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園；醫(yī)療衛(wèi)生的綜合醫(yī)院；以及一些大型的商業(yè)：大型超市、購(gòu)物中心、綜合購(gòu)物中心；餐飲服務(wù)和文化娛樂設(shè)施的電影院、圖書館、文化宮等。將以上設(shè)施置于社區(qū)綜合體中，可以進(jìn)一步提升社區(qū)綜合體的中心效應(yīng)。

第三，將更高需求層次的要求定位為可以選擇配置的設(shè)施。這部分設(shè)施的配置，在一定程度上可以提高社區(qū)綜合體在整個(gè)區(qū)域乃至更大范圍的影響力和吸引力，其功能主要包括商務(wù)辦公、會(huì)議展覽、酒店服務(wù)等。（表2）

表2 社區(qū)綜合體設(shè)施配置要求一覽表

3.2 使用人群研究

社區(qū)綜合體應(yīng)把“服務(wù)于人”作為根本出發(fā)點(diǎn)，因此對(duì)人的活動(dòng)行為進(jìn)行研究，是社區(qū)綜合體建設(shè)模式的重要內(nèi)容。按不同的年齡段劃分為幼兒、青少年、成年人、老年人。這四種類型的人群，在使用社區(qū)綜合體中都有各自的需求。一方面社區(qū)綜合體中需要配置可以滿足不同人群的服務(wù)設(shè)施，另一方面在設(shè)施的規(guī)

劃中還需要考慮不同人群使用時(shí)間段對(duì)社區(qū)綜合體的要求。

（1）幼兒

首先，幼兒由于自身能力的限制，其活動(dòng)的時(shí)間與地點(diǎn)自主性較差。同時(shí)幼兒又是一個(gè)自我意識(shí)發(fā)展的一個(gè)主要階段，公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)有針對(duì)性并提供必要的場(chǎng)所。要考慮到同齡相聚性的原則，在幼兒園的設(shè)置上盡量與公共開敞空間相結(jié)合，避免道路的過度分割，保證區(qū)域的相對(duì)完整性。其次從時(shí)間性上，白天在戶外活動(dòng)的主要是一些學(xué)齡前兒童。放學(xué)后、午飯后和晚飯前后則是各種年齡兒童戶外活動(dòng)的主要時(shí)間。節(jié)假日與寒暑假期間兒童活動(dòng)的人數(shù)增多，活動(dòng)時(shí)間多集中在上午9 時(shí)到下午5時(shí)，因此幼兒園在設(shè)置上就需要避免與商業(yè)設(shè)施、菜市場(chǎng)等人員流動(dòng)性大的設(shè)施組合在一起；還需在幼兒園等設(shè)施附近設(shè)置一些文化娛樂，休息游憩的設(shè)施，來服務(wù)幼兒家長(zhǎng)在等候接送兒童時(shí)的需求。最后考慮到幼兒的自我中心性。小區(qū)中兒童游戲場(chǎng)的主要服務(wù)對(duì)象是3～12 歲的兒童，在社區(qū)綜合體配置上需要保持相對(duì)的獨(dú)立性，遠(yuǎn)離社區(qū)的停車、市政、社區(qū)管理等設(shè)施。

2）青少年

青少年在平時(shí)生活中的活動(dòng)線路相對(duì)較為單一，主要局限于教育設(shè)施與住區(qū)之間的線性活動(dòng)，在其主要的活動(dòng)線路上，可以通過串聯(lián)各類不同的設(shè)施來方便青少年的自發(fā)性活動(dòng)。在小學(xué)附近設(shè)置可以進(jìn)行公共活動(dòng)的公園及運(yùn)動(dòng)設(shè)施，在聯(lián)系社區(qū)單元外部的交通設(shè)施附近設(shè)置圖書館、文化活動(dòng)中心，為青少年提供更多的活動(dòng)方式和交流平臺(tái)。

3）成年人

成年人每天的活動(dòng)最頻繁，處于同一密集活動(dòng)時(shí)間幅度內(nèi)的如: 上下班、接送小孩、購(gòu)物、存放車輛等內(nèi)容; 同時(shí)，這些活動(dòng)具有一定的程序和線路。成年人希望盡可能以最便捷、最有效的行動(dòng)路線完成需要做的若干事情。對(duì)于成年人的活動(dòng)方式，主要區(qū)分為兩個(gè)大的時(shí)間段：工作日、休息日。社區(qū)綜合體在工作日的服務(wù)配置中，首先考慮的是高效性的原則，并最大限度的激發(fā)鄰里單元內(nèi)的自發(fā)性活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)間的交流。如在社區(qū)綜合體周邊主要的道路結(jié)合便利的慢行系統(tǒng)（如綠化步行廊道、自行車租賃點(diǎn)等），同時(shí)在上下班高峰時(shí)間的交通設(shè)施附近設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，便于人出行的同時(shí)提高社區(qū)綜合體的使用效率。

社區(qū)綜合體在休息日的設(shè)施服務(wù)配置中，則更多考慮線路的豐富和使用設(shè)施的多樣性，以此來滿足成年人對(duì)于社區(qū)綜合體的各種要求。（例如在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近設(shè)置社區(qū)商業(yè)，將產(chǎn)生較高關(guān)聯(lián)性的設(shè)施臨近設(shè)置，在享受社區(qū)服務(wù)功能的同時(shí)，還可以有便捷的交通設(shè)施作為支撐以及多樣的文化服務(wù)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，來提高服務(wù)水平）。

4）老年人

老年人的生活特性主要是其生活環(huán)境發(fā)生了性質(zhì)的變化，由原來的以工作生產(chǎn)為主轉(zhuǎn)向以生活休閑為主，特別是對(duì)精神生活提出更高的要求。因此應(yīng)將養(yǎng)老設(shè)施與開敞空間、老年活動(dòng)中心、文化服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行組合，以促進(jìn)老年人的自發(fā)性活動(dòng)。

綜上所述，一方面社區(qū)綜合體規(guī)劃的功能配置上，以必要性活動(dòng)設(shè)施點(diǎn)為中心，構(gòu)筑起網(wǎng)絡(luò)化的自發(fā)性活動(dòng)體系，并考慮在功能的配置上盡量做到具有較高的設(shè)施關(guān)聯(lián)度；在空間上構(gòu)建多條通行廊道，為社區(qū)綜合體所服務(wù)的人群提供不同的選擇途徑，將獨(dú)立設(shè)置的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、居住區(qū)綠地、公交場(chǎng)站等進(jìn)行合理的集中，形成社區(qū)綜合體中最具凝聚力的中心。另一方面，社區(qū)綜合體應(yīng)努力做到高效配置，便捷服務(wù)的特點(diǎn)，將社區(qū)商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理及社區(qū)教育等功能進(jìn)行整合設(shè)置，為人提供“一站式服務(wù)”，使綜合體中各類設(shè)施可以得到充分的利用，構(gòu)建起整個(gè)社區(qū)的公共核心。

4、結(jié)語(yǔ)

社區(qū)綜合體規(guī)劃模式的探索，希望找尋一條宜居城市的途徑，以“人”為出發(fā)點(diǎn)，在滿足人日常生活需求與舒適環(huán)境的基礎(chǔ)上，營(yíng)造社區(qū)中心，滿足社會(huì)交往、文化認(rèn)同、歸屬感等多元心理需求。同時(shí)，通過研究不同年齡層次人群的需求，合理組織社區(qū)功能及交通流線，使社區(qū)綜合體發(fā)揮最大效益。

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