導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇關(guān)于房產(chǎn)的法律知識(shí)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

四川省瀘州市江陽(yáng)區(qū)方山學(xué)校八（1）班劉曉懿指導(dǎo)教師孫德玲

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊(duì)長(zhǎng)嗎？我羨慕歲數(shù)小而學(xué)識(shí)淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊(duì)長(zhǎng)。我是一個(gè)12歲的小女孩，可我卻有八年的學(xué)法經(jīng)歷，也算是一個(gè)“老法民”啦！

不信，請(qǐng)看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動(dòng)畫(huà)片《貓與老鼠》，鄰居張夢(mèng)舟大姐姐到我家來(lái)玩。就在我去給她開(kāi)門(mén)的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節(jié)目《今日說(shuō)法》，當(dāng)然我不會(huì)答應(yīng)了，耍起了小孩“娃娃臉說(shuō)變就變的看家本領(lǐng)”，哭著吵著要看動(dòng)畫(huà)片，爸爸和媽媽差點(diǎn)也招架不住了我，此時(shí)夢(mèng)舟姐勸我說(shuō)：“《今日說(shuō)法》就是一個(gè)個(gè)有趣的故事，很好看的，而且還能學(xué)不少的法律知識(shí)，尤其是我們可以用它來(lái)保護(hù)我們自己呢！”我也就勉強(qiáng)聽(tīng)進(jìn)了，停止了哭鬧，同爸媽和夢(mèng)舟姐靜靜地聽(tīng)著《今日說(shuō)法》中關(guān)于一家夫妻鬧離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛故事。

當(dāng)我們正被故事吸引時(shí)，“張夢(mèng)舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動(dòng)了我倆，夢(mèng)舟把頭從窗口探出去答應(yīng)了一聲就走了。過(guò)了幾分鐘《今日說(shuō)法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動(dòng)畫(huà)片沒(méi)了。突然在我的腦海里閃過(guò)一個(gè)念頭：曾經(jīng)媽媽給我看過(guò)我們家的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說(shuō)沒(méi)我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒(méi)家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠(yuǎn)不會(huì)分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開(kāi)抽屜一看，房產(chǎn)證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒(méi)辦法了嗎？耶！房產(chǎn)證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產(chǎn)證上就理所當(dāng)然地是我的了吧？我仔細(xì)一瞧，戶口簿還是活頁(yè)呢，這不太簡(jiǎn)單了，真是天助我了，把第一頁(yè)的爸爸與第五頁(yè)的我對(duì)換位置，不就行了嗎？不錯(cuò)，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說(shuō)了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽(tīng)了也覺(jué)得很好笑，我可急得要哭了。一會(huì)平靜后的媽媽將我摟進(jìn)她的懷里，給我耐心地解釋起來(lái)，我睜著大眼睛似懂非懂地聽(tīng)著，一會(huì)爸爸也湊了過(guò)來(lái)幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產(chǎn)證上雖然只有我爸爸的名字，但房產(chǎn)是爸爸和媽媽結(jié)婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財(cái)產(chǎn)。這下我可高興了，既然房產(chǎn)是爸爸媽媽共同的，當(dāng)然就有我的一份啦！

經(jīng)過(guò)這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說(shuō)法》。逐漸地我又在喜愛(ài)法律知識(shí)的爸媽影響下從書(shū)本、電視上學(xué)到了更多的法律知識(shí)，尤其是我已經(jīng)懂得怎樣用法律來(lái)維護(hù)我的合法權(quán)益，讓法律時(shí)刻保護(hù)著我。

如今12歲的我當(dāng)媽媽希望看看我的作文或者日記時(shí)，我會(huì)很干脆地答應(yīng)她侵犯了我的隱私權(quán)；我因頑皮摔得頭破血流去醫(yī)院，醫(yī)生見(jiàn)哭鬧的我不便與處理傷口，讓爸媽緊緊地壓著我的頭和身體時(shí)，我會(huì)大聲地質(zhì)問(wèn)著醫(yī)生的名字，并聲稱要到衛(wèi)生局去告他；我與其他小朋友精心呵護(hù)的小狗被街村人活活打死了，我與十多個(gè)小朋友沖到了當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，與警官“討著說(shuō)法”……

篇2

一、 用法律規(guī)范報(bào)道內(nèi)容

隨著社會(huì)法制化程度的日益提高,公眾對(duì)新聞報(bào)道內(nèi)容中的一些提法在法律層面的要求日趨嚴(yán)格,在采訪編輯工作中稍不留意便可能會(huì)引起不良后果。比較常見(jiàn)的有,在新聞選材時(shí)未注意法律規(guī)范而滲入了一些包含個(gè)人感彩甚至是違法的語(yǔ)句。例如對(duì)報(bào)道中的人物長(zhǎng)相、身體殘疾的不適當(dāng)?shù)拿枋?對(duì)文中人物不必要地提到其民族、宗教、籍貫,對(duì)人物婚姻狀況的說(shuō)法如原配、第三者、二奶等不規(guī)范用語(yǔ),對(duì)犯罪嫌疑人稱歹徒、惡棍、兇犯等等。因此,媒體從業(yè)者必須具備基本的法律知識(shí),是一名知法懂法的公民。如果對(duì)法律只是一知半解,在報(bào)道中難免出現(xiàn)法律錯(cuò)誤。

舉例來(lái)說(shuō),在編輯《鹽水充疫苗 造假終被捉》一文(工人日?qǐng)?bào))中,編輯對(duì)來(lái)稿中涉案人員的長(zhǎng)相、外號(hào)、籍貫;人物關(guān)系中幾個(gè)女性除妻子以外的提法都做了謹(jǐn)慎的處理,在通篇近4000字的敘述中,在事實(shí)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上,刪掉與造假藥事實(shí)無(wú)關(guān),可能會(huì)涉及涉案人員人身權(quán)利的語(yǔ)句。這樣的處理,并不會(huì)影響對(duì)涉嫌犯罪的行為的批判和警示作用,反而能夠彰顯法律的公正、嚴(yán)肅和威懾力。

作為新聞媒體從業(yè)者,我們的作品在社會(huì)上會(huì)有一個(gè)示范作用,如果我們向社會(huì)展示了一個(gè)不合乎法律規(guī)范的作品,其負(fù)面影響與該媒體的社會(huì)影響力成正比,與個(gè)人行為相比常常是成萬(wàn)倍放大的,而且可能會(huì)給自己供職的媒體帶來(lái)訴訟風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。

二、以相關(guān)法律知識(shí)服務(wù)于讀者

當(dāng)下,社會(huì)發(fā)展發(fā)生了巨大的變化,給廣大讀者的生活帶來(lái)一些新的問(wèn)題。讀者亟需通過(guò)讀報(bào),了解新聞事件并從報(bào)道中得到一些解答,并且有獲知相關(guān)法律知識(shí)的需求。人們往往在閱讀新聞的同時(shí)對(duì)事件當(dāng)中的法律關(guān)系感興趣。媒體從關(guān)注民生的層面,對(duì)新聞事件加以法律上的解讀,讓讀者得到新聞的同時(shí),獲知相關(guān)的法律知識(shí),使媒體能夠服務(wù)于讀者,從而引導(dǎo)良好的社會(huì)行為,這是新聞從業(yè)者的職責(zé)所在。

在編輯《原告為什么丟了房產(chǎn)又輸了官司?》(工人日?qǐng)?bào))一文中,編輯不但精心制作了引題:“法律關(guān)系理不清,‘買賣’‘借用’訴不明”,而且以一半的篇幅請(qǐng)法官分析了案情,用“法官說(shuō)法”的形式給以解讀,力圖使讀者知其然并知其所以然。這就既傳播了新聞事件,又進(jìn)行了普法宣傳。如此處理,使編輯在同一個(gè)新聞素材中以更多的方式表達(dá)出新聞事件的深刻內(nèi)涵,豐富了版面。這種“法官說(shuō)法”的編輯形式一直延用至今,引起較好的社會(huì)反響。

三、以輿論作武器,以法律為準(zhǔn)繩

客觀地說(shuō),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了社會(huì)關(guān)系的劇烈變革,社會(huì)不同階層之間出現(xiàn)某種矛盾,甚至形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。如果我們?cè)诓删幑ぷ髦兄蛔⒅匦侣勈录旧?而不注意蘊(yùn)含其中的法制理念,不深入剖析其中的法理,就可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)道上的偏差。不但不能對(duì)事件進(jìn)行公正客觀的報(bào)道,而且有可能引起負(fù)面影響。譬如近來(lái)引起社會(huì)廣泛注意的對(duì)暴力拆遷的報(bào)道,有些媒體僅僅報(bào)道暴力拆遷事件中的激烈對(duì)抗,而不深入剖析其中的法理,并不能起到輿論的正確引導(dǎo)和監(jiān)督作用,反而可能使事件出現(xiàn)更加激化和復(fù)雜的情況。

新聞媒體的導(dǎo)向作用如何發(fā)揮出來(lái),既需要媒體人的良好法制觀念做指導(dǎo),也需要運(yùn)用采編技巧去表現(xiàn)。同樣是報(bào)道關(guān)于暴力拆遷的事件,如果在報(bào)道中對(duì)政府應(yīng)盡的監(jiān)管職責(zé)、有關(guān)法規(guī)需要加以補(bǔ)充完善、公民維權(quán)的有效途徑等角度加以分析闡述,對(duì)今后類似事件的處理都會(huì)有積極作用。如果從一個(gè)事件的報(bào)道,引起社會(huì)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的關(guān)注和理解,并在工作上作出改進(jìn)和完善,對(duì)促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步起到有益作用,與某些進(jìn)一步引起或擴(kuò)大、激化事端,繼而引發(fā)社會(huì)矛盾的新聞報(bào)道相比,孰優(yōu)孰劣是一目了然的。

我們能夠看到,目前關(guān)于勞動(dòng)保障的報(bào)道屢見(jiàn)報(bào)端。在目前的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,勞動(dòng)者一方往往成為弱勢(shì),資方相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。但是在輿論上,資方常常是受譴責(zé)的一方。媒體常常報(bào)道欠薪事件、工傷索賠問(wèn)題,既能使廣大勞動(dòng)者從中學(xué)會(huì)依法維權(quán),又能給一些企業(yè)以警示,對(duì)保護(hù)勞動(dòng)者權(quán)益起到很好的作用。但是,在法制經(jīng)濟(jì)框架下,無(wú)論資方勞方,都受法律保護(hù)。能夠公平公正地客觀報(bào)道勞資糾紛,對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,從而保護(hù)公民的根本利益,這是我們必須要堅(jiān)持的立場(chǎng)。在工人日?qǐng)?bào)的法治監(jiān)督版面上,不但大量編發(fā)諸如《社保多“陳規(guī)”成農(nóng)民工心病》、《拖欠農(nóng)民工工資總是還在發(fā)生》、《打工者受傷,“生死合同”免不掉老板責(zé)任》這類有關(guān)勞動(dòng)者維權(quán)的報(bào)道,同時(shí)也編發(fā)《法院判決違約設(shè)計(jì)師賠付企業(yè)培訓(xùn)費(fèi)》、《員工泄密被判賠10萬(wàn)元》等文章。這類文章既能體現(xiàn)媒體公平公正的報(bào)道原則,也秉持了“法律面前人人平等”的社會(huì)理念,有利于弘揚(yáng)遵章守法的良好社會(huì)風(fēng)氣。

四、遵章駕駛 不闖“紅燈” 不碰“黃線”

現(xiàn)在是信息爆炸的時(shí)代。由于信息傳播手段的提高,一些新聞往往以“光速”傳播,這就給新聞從業(yè)者提出了更高的要求,如何甄別事件的真實(shí)性、媒體報(bào)道的合法性,是媒體人首先要具備的基本素質(zhì)。法律規(guī)定的“紅燈”、“黃線”是絕對(duì)不能碰的。做一名好的新聞工作者需要多方面努力,底線是在法律規(guī)定的框架下對(duì)事件進(jìn)行合法報(bào)道。

具體在采編工作中,有幾個(gè)環(huán)節(jié)是必須加以注意的:對(duì)來(lái)稿中的新聞事實(shí)注意來(lái)龍去脈,要搞清楚其中的因果關(guān)系;向當(dāng)事人特別是批評(píng)報(bào)道中的過(guò)錯(cuò)方核實(shí)事實(shí),并盡可能聽(tīng)取其意見(jiàn);學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī),并向法律法規(guī)專業(yè)人士討教,找到報(bào)道的角度,形成文章的觀點(diǎn)。

篇3

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)法制建設(shè)增加了新的，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行和，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞： 預(yù)售制度 商品房 對(duì)策

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。

2、我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約40%來(lái)源于預(yù)售獲得的資金。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新建住宅量大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開(kāi)發(fā)自有資金，是無(wú)法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購(gòu)房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說(shuō)，近幾年來(lái)，正是得益于這一利好政策的支持，許多開(kāi)發(fā)商從無(wú)到有迅速完成了資本原始積累，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來(lái)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見(jiàn)的是購(gòu)房者將自己購(gòu)買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說(shuō)的“炒樓花”，通過(guò)“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開(kāi)發(fā)商更快的回籠資金、降低開(kāi)發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場(chǎng)的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者（最終的購(gòu)房者）更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購(gòu)買“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”但至今國(guó)務(wù)院關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問(wèn)題也沒(méi)有涉及。

第 二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時(shí)，往往只向開(kāi)發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說(shuō)買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無(wú)形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購(gòu)房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房?jī)r(jià)飛漲所帶來(lái)的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，開(kāi)發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購(gòu)房者的地位卻無(wú)法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃” 時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻不能按期入住或者無(wú)法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無(wú)法交付的“爛尾樓盤(pán)”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒(méi)有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！痹摲蓷l文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒(méi)有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。在這里，兩個(gè)因素必須考慮，一個(gè)是專業(yè)技術(shù)問(wèn)題；一個(gè)是法律責(zé)任問(wèn)題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對(duì)融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識(shí)能力的商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開(kāi)始實(shí)施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開(kāi)設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識(shí)。銀行本來(lái)就通過(guò)商品房按揭貸款加入到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開(kāi)發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購(gòu)房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實(shí)保證工程進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

篇4

我經(jīng)常去書(shū)店看一些關(guān)于法律的書(shū)籍，通過(guò)學(xué)習(xí)法律知識(shí)，我對(duì)法律有了逐步的認(rèn)知，法制觀念也由此提高。我懂得了在法律范圍內(nèi)什么事該做，什么事不該也不能做。還能了解怎樣行使權(quán)利，如何履行義務(wù)……而假如我們都是法盲，也許在觸犯法律后也不知道自己的行為是違法的，由此產(chǎn)生的一切后果就必定是嚴(yán)重的，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在各類犯罪人員中，不知道什么是違法行為或不懂法的人數(shù)占總數(shù)的一半以上。

我曾經(jīng)就看過(guò)這樣一個(gè)故事：

有一個(gè)年輕人去公園游玩，可是由于他的到來(lái)卻讓2、3只珍貴的狗熊慘遭厄運(yùn)。到底是什么情況呢？這個(gè)年輕人每次去公園的時(shí)候都會(huì)帶一些化學(xué)的物質(zhì)，而這些化學(xué)的物質(zhì)卻恰恰讓狗熊導(dǎo)致死亡。終于有一次他被警方逮住了。

警方問(wèn)他：“你為什么要?dú)⑺滥切┕沸埽y道你不知道這些動(dòng)物很珍貴嗎？”

年輕人答到：“我喜歡它們還來(lái)不及呢，怎么會(huì)殺死它們呢！”

警方很疑惑：“那你為什么要帶化學(xué)物質(zhì)去殺死他們呢？”

年輕人回答：“我只是想知道那些化學(xué)物質(zhì)對(duì)狗熊會(huì)不會(huì)引起傷害，可是哪里知道……”

警方更加疑惑了：“那你事前就不知道這樣做是犯法的嗎？”

年輕人低下了腦袋：“犯法？唉！如果我知道的話我就不會(huì)這樣做了。我的前程啊！唉……”

看看，這是一個(gè)多么年輕的小伙子??！就是因?yàn)閷?duì)法律一無(wú)所知，才會(huì)犯下如此的滔天巨禍，才會(huì)斷送了自己的前程，由此可見(jiàn)，不懂得法律是多么可怕的一件事?。?/p>

就是因?yàn)樗闹匾?，所以才更要守法。遵守法律是我們每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。俗語(yǔ)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。”法律的制定是維護(hù)社會(huì)秩序的根本途徑，所以為了社會(huì)的安定，更是為了我們自身，我們必須自覺(jué)守法。而且法律所規(guī)定的內(nèi)容，必定是著眼于公民的利益，因此我們沒(méi)有理由反對(duì)，沒(méi)有理由不遵循，更沒(méi)有理由背道而馳。雖然我們有追求個(gè)性的自由，但這并不意味我們能標(biāo)新立異，無(wú)視法律的存在。與法律抗衡的結(jié)果只有一個(gè)，就是自毀前程。前面的故事就是一個(gè)很好的例子。

在我的身邊也曾出現(xiàn)過(guò)這樣的一個(gè)關(guān)于法律的很真實(shí)很具體的事情。

我有一個(gè)鄰居，她是一個(gè)9歲的孩子，她的雙親離異，她和奶奶居住在一起。她的媽媽是一個(gè)傻子，可她家很有錢(qián)，而就是因?yàn)殄X(qián)，孩子的奶奶才和她連親的。嫁妝是一套房子?？墒秋L(fēng)有不測(cè)風(fēng)云，一開(kāi)始說(shuō)給她們的房子的房產(chǎn)證上的名字卻是別人的，從此之后，孩子的奶奶便虐待她，想逼她離婚。終于今年離異了，離婚后得到的財(cái)產(chǎn)：100萬(wàn)。

其實(shí)，法律就在我們的身邊。

法制在我心中，我們就會(huì)擁有愛(ài)，當(dāng)我們心藏法制，我們就會(huì)約束自己的行為，我們就不會(huì)感情用事，我們就不會(huì)做違反國(guó)家利益，損害別人利益的事，我們會(huì)維護(hù)國(guó)家和人民以至社會(huì)，當(dāng)我們的行為都很好，很規(guī)范了，我們的國(guó)家就會(huì)和平，我們就能生活在一個(gè)自由民主的環(huán)境里，快樂(lè)和幸福就會(huì)伴隨著我們。

法制在我心中，我們就不會(huì)刀光劍影，仇恨交加了，我們會(huì)依照法律解決一切需要解決的矛盾，化矛盾為友誼。法制在我心中，我們就能自主的生活，大家都深藏法律在心中，就會(huì)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，那么每個(gè)人的行為都是端正的，沒(méi)有摩擦，就沒(méi)有戰(zhàn)爭(zhēng)，我們就有了自由，有了和諧。我們小孩就能健康快樂(lè)的成長(zhǎng)，做我們自己想要做的事情。

法制在我心中，爸爸、媽媽就不再擔(dān)心我們放學(xué)的路上遇到壞人；我們的美麗的家里就可以不再象金絲鳥(niǎo)住的鳥(niǎo)籠，四處都安有防盜窗；我們就可以廣交朋友，不再害怕上當(dāng)受騙。

篇5

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)；法學(xué)；案例教學(xué)法；理論；實(shí)踐；探索

中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）02－0224－02

“案例教學(xué)法”，又稱為“蘇格拉底教學(xué)法”，在美國(guó)有一百多年歷史。一般認(rèn)為是由美國(guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院前院長(zhǎng)克里斯托弗?哥倫布?朗代爾于1870年前后首創(chuàng)的。朗代爾之后的美國(guó)法學(xué)院把案例教學(xué)法作為法學(xué)教育的基礎(chǔ)，學(xué)生主要通過(guò)閱讀根據(jù)上訴法院裁決編寫(xiě)的案例教科書(shū)來(lái)學(xué)習(xí)法律。我國(guó)普通高校的法律院系，在20世紀(jì)80年代中期引入法學(xué)案例教學(xué)法。2000年電大法學(xué)開(kāi)展教育試點(diǎn)以來(lái)，網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法以其特有的優(yōu)勢(shì)受到電大法學(xué)教師的青睞。但有些教師在網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)中陷入認(rèn)識(shí)誤區(qū)，削弱了案例教學(xué)法應(yīng)有的功效。鑒于此，本文結(jié)合自己的實(shí)踐，談?wù)劸W(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的理論與實(shí)踐若干問(wèn)題。

一、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)與傳統(tǒng)案例教學(xué)的區(qū)別

網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的概念，尚無(wú)權(quán)威的大家認(rèn)可的定義。筆者以為，它是指在基于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的法學(xué)教學(xué)中，教師結(jié)合具體的教學(xué)目的，組織、引導(dǎo)學(xué)生對(duì)某些網(wǎng)上的真實(shí)案例或虛擬案例進(jìn)行分析、討論，理解和掌握案例中的法律規(guī)范和法律精神，以提高學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)法律知識(shí)和其他相關(guān)知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題能力的一種教學(xué)方法。根據(jù)網(wǎng)上案例教學(xué)法在電大普遍采用的形式看，主要具有三個(gè)特點(diǎn)：一是建立了網(wǎng)上案例教學(xué)的支持系統(tǒng)，包括法學(xué)課程的案例資源庫(kù)，相關(guān)課程法律知識(shí)準(zhǔn)備：（1）課程專題理論知識(shí)介紹；（2）相關(guān)法律法規(guī)選編；（3）類似案例的專家點(diǎn)評(píng)。二是組建網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)小組，網(wǎng)上案例討論方式多樣化：利用網(wǎng)上電子公告牌系統(tǒng)、在線聊天系統(tǒng)、電子郵件、視頻會(huì)議等信息技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。三是設(shè)計(jì)了網(wǎng)上案例討論的評(píng)價(jià)功能：（1）討論區(qū)的功能設(shè)置――身份識(shí)別功能，點(diǎn)評(píng)和回復(fù)功能，記錄功能；（2）網(wǎng)上案例教學(xué)的考核方式――①學(xué)生互評(píng)，②教師測(cè)評(píng)，③綜合評(píng)價(jià)。

網(wǎng)上案例教學(xué)法與課堂案例教學(xué)法相比，存在以下較大不同。

1.教師與學(xué)生教學(xué)空間方位的不同。案例教學(xué)中的案例呈現(xiàn)、學(xué)生自學(xué)活動(dòng)與小組討論、教學(xué)交互、案例分析報(bào)告及評(píng)價(jià)等活動(dòng)，前者是在虛擬的網(wǎng)上遠(yuǎn)程進(jìn)行；后者是在現(xiàn)實(shí)的教室面對(duì)面進(jìn)行。

2.案例教學(xué)設(shè)計(jì)上不同。案例教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)上不同：網(wǎng)上教學(xué)案例的設(shè)計(jì)，教師要考慮案例的交互功能和監(jiān)督檢測(cè)功能；課堂案例教學(xué)教師利用案例創(chuàng)設(shè)問(wèn)題情境后，教師用語(yǔ)言和肢體語(yǔ)言監(jiān)督評(píng)價(jià)學(xué)生的學(xué)習(xí)活動(dòng)。

3.學(xué)生利用的案例資源和教學(xué)活動(dòng)的時(shí)間不同。前者案例及輔助資源豐富，討論的時(shí)間靈活，可以實(shí)時(shí)或異時(shí)；后者案例資源十分有限，討論時(shí)間一般利用1課時(shí)。

4.教師對(duì)整個(gè)教學(xué)活動(dòng)的控制方式和程度不同，師生之間的角色關(guān)系多樣化。網(wǎng)上案例教學(xué)中，教學(xué)全過(guò)程由教師潛在操控，操控的力度有限，學(xué)生是學(xué)習(xí)的主體，教師既是指導(dǎo)者又是協(xié)作伙伴、又是學(xué)生的多重角色。課堂案例教學(xué)當(dāng)中，提倡教師的主導(dǎo)作用、學(xué)生的主體作用，教師在整個(gè)教學(xué)活動(dòng)當(dāng)中的角色主要還是一個(gè)指導(dǎo)者。由于師生面對(duì)面進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)，教師很難在其中扮演學(xué)習(xí)伙伴或?qū)W習(xí)者的身份。

二、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)的理論基礎(chǔ)

這方面學(xué)者研究的較少。筆者認(rèn)為，網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)的理論基礎(chǔ)至少有三方面。

1.法學(xué)知識(shí)基礎(chǔ)。法學(xué)適應(yīng)科學(xué)，法學(xué)的實(shí)踐與發(fā)展為案例教學(xué)不斷提供豐富的教學(xué)資源。案例教學(xué)需要借助完整的事件，在教學(xué)中鼓勵(lì)學(xué)生獨(dú)立思考，提出合理的解決方案，這些都與法學(xué)的特征相符合，所以說(shuō)，法學(xué)為案例教學(xué)提供了素材，而案例教學(xué)又為法學(xué)教學(xué)提供了一種適宜的教學(xué)方式。

2.教育學(xué)基礎(chǔ)。范例教學(xué)理論基礎(chǔ)：在教師的啟發(fā)和輔助下，學(xué)生借助精選出來(lái)的典型例子主動(dòng)地掌握知識(shí)、能力、情感、態(tài)度和價(jià)值觀；教學(xué)要突出重點(diǎn)，忽略細(xì)節(jié)，重點(diǎn)的知識(shí)就是范例；案例教學(xué)引入了范例教學(xué)中利用典型例子組織教學(xué)的方法，同時(shí)又部分采納了關(guān)于范例教學(xué)目標(biāo)的觀點(diǎn)。情景教學(xué)理論基礎(chǔ)：學(xué)生的學(xué)習(xí)活動(dòng)自始至終都離不開(kāi)由一定的物質(zhì)因素和精神因素構(gòu)成的外部環(huán)境，即學(xué)習(xí)活動(dòng)所需要的情景，客觀的教學(xué)情景和學(xué)生自身的主動(dòng)學(xué)習(xí)活動(dòng)構(gòu)成了學(xué)生發(fā)展的綜合因素。依此原理，案例教學(xué)一般選擇真實(shí)的情景，它所引發(fā)的問(wèn)題、懸念等是激發(fā)內(nèi)部動(dòng)機(jī)，引起學(xué)生對(duì)理性思維嘗試的一種良好方法。

3.心理學(xué)基礎(chǔ)。這方面理論較多，如建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論、教學(xué)交互理論、社會(huì)互動(dòng)理論、信息加工理論、頓悟?qū)W習(xí)理論、學(xué)習(xí)遷移理論、認(rèn)知彈性超文本理論等。這里只介紹兩種理論。

（1）遷移理論。遷移假設(shè)理論認(rèn)為，一個(gè)人在解決問(wèn)題過(guò)程中，會(huì)提出和檢驗(yàn)一系列假設(shè)，形成一套解決問(wèn)題的思考順序和假設(shè)范圍，由此形成的思考順序和假設(shè)范圍會(huì)遷移到以后類似問(wèn)題的解決中。案例教學(xué)中，學(xué)生通過(guò)自學(xué)案例、分析案例和小組討論來(lái)尋找解決問(wèn)題的辦法，這一過(guò)程就是運(yùn)用原有的法學(xué)理論知識(shí)形成對(duì)案例中問(wèn)題的解決辦法的假設(shè)過(guò)程。在這一過(guò)程中，學(xué)生將法理與實(shí)際問(wèn)題結(jié)合而生成自己的親身經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)逐步了解與掌握解決問(wèn)題的一般步驟。促進(jìn)遷移的情景相似原理認(rèn)為，學(xué)習(xí)的情景與日后運(yùn)用所學(xué)內(nèi)容的實(shí)際情況相類似，有助于學(xué)習(xí)遷移，即創(chuàng)設(shè)與應(yīng)用情景相似的學(xué)習(xí)情景有利于學(xué)習(xí)遷移。法學(xué)案例一般源于判例或現(xiàn)實(shí)，與學(xué)生將來(lái)法律事務(wù)工作中要面臨的情景具有相當(dāng)強(qiáng)的相似性，能使學(xué)生在案例學(xué)習(xí)中獲得的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)有效地發(fā)生遷移。

（2）認(rèn)知彈性超文本理論。該理論創(chuàng)立者斯皮諾等人認(rèn)為，學(xué)習(xí)劃分為三大類型：適用于初學(xué)者的導(dǎo)論式學(xué)習(xí)、高級(jí)知識(shí)的獲得和專業(yè)知識(shí)與技能的學(xué)習(xí)，后兩類知識(shí)與技能要求學(xué)習(xí)者通過(guò)知識(shí)表征的建構(gòu)掌握概念的復(fù)雜性與跨越案例的變化性，使認(rèn)知具有更大的彈性與靈活性；具有非線性的認(rèn)知彈性超文本是適用于這兩類學(xué)習(xí)的最佳媒體。網(wǎng)上案例的設(shè)計(jì)就是一種將案例相關(guān)內(nèi)容鑲嵌在相關(guān)的上下文或背景中的認(rèn)知彈性超文本，以克服法理的抽象性并有助于對(duì)復(fù)雜法理的理解與掌握。

三、網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)法的實(shí)踐――民法學(xué)案例教學(xué)為例

網(wǎng)上法學(xué)案例教學(xué)模式可表述為：教師利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)案例教學(xué)活動(dòng)任務(wù)，提供教學(xué)案例――對(duì)學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上分組――教師有針對(duì)性選擇類似案例網(wǎng)上點(diǎn)撥輔導(dǎo)――學(xué)生網(wǎng)上獨(dú)立閱讀案例，積極思考，初步分析并提交自己案例分析報(bào)告――小組成員利用網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)區(qū)展開(kāi)討論活動(dòng)，由組長(zhǎng)和組員在網(wǎng)上共同修改整理，形成小組主報(bào)告――各小組之間對(duì)主報(bào)告進(jìn)行互評(píng)，教師給予教學(xué)評(píng)定。簡(jiǎn)言之：提供網(wǎng)絡(luò)案例――網(wǎng)上分組――教師輔導(dǎo)――自主探索――小組協(xié)作學(xué)習(xí)――師生評(píng)價(jià)等教學(xué)環(huán)節(jié)。這期間，網(wǎng)絡(luò)案例選擇與問(wèn)題設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。

從案例與法學(xué)理論關(guān)系看，網(wǎng)上法學(xué)案例可設(shè)計(jì)為兩種類型：一是從例到理型，即引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用法律案例，經(jīng)過(guò)自學(xué)與合作，尋找某科法律知識(shí)形成規(guī)律，發(fā)現(xiàn)基本概念并運(yùn)用掌握的法理和概念去解決實(shí)際法律問(wèn)題；二是從理到例型，即給出法學(xué)基本概念，啟發(fā)學(xué)生運(yùn)用法學(xué)基本概念，以例釋理，以例證理，從而獲得解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

從教學(xué)過(guò)程看，網(wǎng)上案例大體上可以分為三個(gè)階段：導(dǎo)學(xué)階段、知識(shí)能力形成階段和鞏固階段。對(duì)于某一學(xué)科如民法學(xué)的知識(shí)體系來(lái)講，運(yùn)用法學(xué)案例教學(xué)法時(shí)，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)三個(gè)不同階段，設(shè)計(jì)、選擇和運(yùn)用三種不同功能的案例。以《民法學(xué)》“第三章民事法律關(guān)系”為例，談?wù)勅A段的網(wǎng)絡(luò)案例設(shè)計(jì)與運(yùn)用。案例設(shè)計(jì)應(yīng)具有典型性、新穎性、綜合性、趣味性。

1.網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)學(xué)階段的案例設(shè)計(jì)與運(yùn)用。該階段最顯著的特點(diǎn)是啟發(fā)性，設(shè)計(jì)只有一個(gè)知識(shí)點(diǎn)（基本概念）的單一案例，問(wèn)題不宜太多太深，不要求過(guò)多地分析，點(diǎn)到即可。從例到理型來(lái)設(shè)計(jì)如何理解“民事法律關(guān)系”的案例，在案例背景資料庫(kù)中可以鏈接類似案例分析實(shí)例。

例1，甲與乙婚后無(wú)生育，于1937年收養(yǎng)丙為女，1938年甲又與丁結(jié)婚，生有一子一女，他們共同生活。1956年丙結(jié)婚，養(yǎng)父母買了一幢四室一廳的房屋作為結(jié)婚禮物送給她，房契上寫(xiě)明買主為丙。丙與養(yǎng)父母關(guān)系一直很好。1968年與1970年養(yǎng)父母相繼去世。1979年落實(shí)政策，返還1966年甲被抄家的物品折合人民幣15萬(wàn)元和一處房產(chǎn)。丙得知后，要求共同繼承遺產(chǎn)，因丁及其子女拒絕而引訟。問(wèn)題：1.什么是民事法律關(guān)系？本案中涉及哪些民事法律關(guān)系？2.哪些是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，哪些是人身關(guān)系？

2.知識(shí)能力形成階段案例設(shè)計(jì)與運(yùn)用。該階段的任務(wù)是使學(xué)生全面學(xué)習(xí)第三章重點(diǎn)內(nèi)容，突破難點(diǎn)，掌握重點(diǎn)。案例設(shè)計(jì)采用多知識(shí)點(diǎn)的特殊綜合案例，特殊在把第三章的五項(xiàng)內(nèi)容綜合在一個(gè)案例中。可以設(shè)計(jì)兩類案例：一類是法院判例，用已審結(jié)的判例中判決結(jié)果和依據(jù)，作為學(xué)生印證所學(xué)理論的依據(jù)；一類是有爭(zhēng)議的研究性案例，讓學(xué)生在教師指導(dǎo)下運(yùn)用所學(xué)理論分析解決案例所涉及到的法律問(wèn)題。

3.知識(shí)能力鞏固階段案例設(shè)計(jì)與運(yùn)用。該階段的任務(wù)是鞏固復(fù)習(xí)，查漏補(bǔ)缺。當(dāng)?shù)谌聦W(xué)習(xí)完后，為了鞏固學(xué)習(xí)、檢驗(yàn)學(xué)習(xí)水平，可以設(shè)計(jì)一般綜合案例，把民事法律關(guān)系一章的內(nèi)容與已經(jīng)學(xué)過(guò)的其它章節(jié)或其他學(xué)科如民事訴訟法知識(shí)綜合設(shè)計(jì)，具有一定的復(fù)雜性和難度，要求學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)法理和相關(guān)法律規(guī)定解決實(shí)際法律問(wèn)題。

總之，在法學(xué)教學(xué)中廣泛采用網(wǎng)上案例教學(xué)法，既充分調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也提高了學(xué)生法律實(shí)踐能力和探索、合作、創(chuàng)新能力，是提高遠(yuǎn)程教學(xué)質(zhì)量，培養(yǎng)法學(xué)應(yīng)用型人才的一種有效的方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄭金洲．案例教學(xué)指南[M].上海：華東師大出版社，2000：20．

篇6

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞：預(yù)售制度商品房對(duì)策

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購(gòu)買商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題，許多問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。上述問(wèn)題會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。

2、我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約40%來(lái)源于預(yù)售獲得的資金。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新建住宅量大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金，是無(wú)法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購(gòu)房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國(guó)的住房制度改革得以成功?？梢哉f(shuō)，近幾年來(lái)，正是得益于這一利好政策的支持，許多開(kāi)發(fā)商從無(wú)到有迅速完成了資本原始積累，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來(lái)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見(jiàn)的是購(gòu)房者將自己購(gòu)買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說(shuō)的“炒樓花”，通過(guò)“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開(kāi)發(fā)商更快的回籠資金、降低開(kāi)發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場(chǎng)的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者（最終的購(gòu)房者）更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購(gòu)買“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！钡两駠?guó)務(wù)院關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問(wèn)題也沒(méi)有涉及。

第二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時(shí)，往往只向開(kāi)發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說(shuō)買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無(wú)形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購(gòu)房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房?jī)r(jià)飛漲所帶來(lái)的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，開(kāi)發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購(gòu)房者的地位卻無(wú)法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來(lái)侵犯購(gòu)房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購(gòu)房款后卻不能按期入住或者無(wú)法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無(wú)法交付的“爛尾樓盤(pán)”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒(méi)有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”該法律條文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒(méi)有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問(wèn)題。在這里，兩個(gè)因素必須考慮，一個(gè)是專業(yè)技術(shù)問(wèn)題；一個(gè)是法律責(zé)任問(wèn)題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對(duì)融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識(shí)能力的金融商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開(kāi)始實(shí)施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開(kāi)設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識(shí)。銀行本來(lái)就通過(guò)商品房按揭貸款加入到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開(kāi)發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購(gòu)房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實(shí)保證工程進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)的非理性的投資行為（例如盲目追求規(guī)模效應(yīng)將預(yù)售資金挪作一級(jí)市場(chǎng)投資或者其他項(xiàng)目投資使用），這些行為的后果往往會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者交付了資金卻不能取得期待的房產(chǎn)權(quán)利。這種監(jiān)管對(duì)象的重點(diǎn)是資質(zhì)信用不高的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于資質(zhì)信用良好的開(kāi)發(fā)商自然沒(méi)有監(jiān)管的必要。

監(jiān)管者對(duì)商品房預(yù)售資金如果監(jiān)管不力，可能會(huì)使預(yù)售款被開(kāi)發(fā)商挪用、欺詐套取資金；如果管得過(guò)死、管得過(guò)細(xì)造成效率不高，可能影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的正常運(yùn)營(yíng)，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將造成一定的負(fù)面影響。因此，在賦予監(jiān)管者監(jiān)管職權(quán)的時(shí)候，除了明確監(jiān)管者的監(jiān)管職權(quán)范圍和監(jiān)管程序外，規(guī)定其相應(yīng)的法律責(zé)任是相當(dāng)必要的。如果因監(jiān)管不當(dāng)給購(gòu)房者造成損失的，監(jiān)管者及預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。賦予商品房購(gòu)買人由于對(duì)監(jiān)管單位的信賴造成損失而請(qǐng)求監(jiān)管者承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任的權(quán)利，一方面可以敦促監(jiān)管者認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預(yù)售購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)底線，有效地保護(hù)了購(gòu)房者的期待的權(quán)利。同時(shí)我們可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)管者即工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開(kāi)設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行應(yīng)該購(gòu)買責(zé)任保險(xiǎn)，以便在發(fā)生過(guò)錯(cuò)責(zé)任時(shí)作出賠償。這樣最大限度地防范了風(fēng)險(xiǎn)，保障了消費(fèi)者的合法利益。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力嚴(yán)重地?fù)p害了購(gòu)房者的利益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的秩序，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。

3、商品房的預(yù)售款管理松散

采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購(gòu)房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購(gòu)房款形式本身來(lái)講并無(wú)不當(dāng)，但在實(shí)踐中目前仍存在許多問(wèn)題。

主要表現(xiàn)在：首先，沒(méi)有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款在什么時(shí)期征收、預(yù)收多少?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。

有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在工程項(xiàng)目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時(shí)就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。其次，對(duì)預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對(duì)預(yù)售款比例的確定缺乏科學(xué)性。有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在工程設(shè)計(jì)圖紙剛出來(lái)時(shí)就要求一次納全額購(gòu)房款。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計(jì)圖剛出來(lái)時(shí)就在報(bào)上刊登山莊設(shè)計(jì)立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購(gòu)房款，4天之內(nèi)銷售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購(gòu)買者到現(xiàn)場(chǎng)一看，還是無(wú)任何工程開(kāi)展。由此可見(jiàn)，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。

而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，部分開(kāi)發(fā)商存在自有資金不足，而為了盲目擴(kuò)大追求規(guī)模，就會(huì)將其將預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用，或者欺詐消費(fèi)者將已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押給銀行。一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，或者開(kāi)發(fā)難以繼續(xù)的狀況，開(kāi)發(fā)商很可能卷款而逃，其結(jié)果就是形成“爛尾樓”而無(wú)法交付給購(gòu)房者，或者由于標(biāo)的物即商品房上的擔(dān)保物權(quán)致使無(wú)法交房、難以辦理產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露

由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開(kāi)發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購(gòu)買方或其它人第三者的利益，預(yù)購(gòu)方又處于明顯弱勢(shì)地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。其中比較常見(jiàn)的是標(biāo)的瑕疵問(wèn)題和交付不能或不能如期交付問(wèn)題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。

（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書(shū)，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書(shū)的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開(kāi)發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門(mén)面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來(lái)，該開(kāi)發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門(mén)面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

5、在預(yù)售制度中購(gòu)房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

（一）施工人（或稱營(yíng)造人、承包人）的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)及對(duì)建設(shè)工程之留置權(quán)的存在對(duì)購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)合同目的是一很大的風(fēng)險(xiǎn)。依合同法第286條之規(guī)定，發(fā)包人（即開(kāi)發(fā)商）未按照約定支付價(jià)款（即工程款）的，施工人可以對(duì)營(yíng)造物進(jìn)行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或拍賣之價(jià)款優(yōu)先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規(guī)定，施工人尚得享有留置權(quán)。這使購(gòu)房人處于極為不利之地位。因?yàn)榘凑召I賣關(guān)系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當(dāng)然取得買賣標(biāo)的物之所有權(quán)，尚有待出賣人轉(zhuǎn)移作為買賣標(biāo)的物之房屋所有權(quán)之行為。在未實(shí)施轉(zhuǎn)移前，開(kāi)發(fā)商尚有標(biāo)的物之所有權(quán)。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報(bào)酬取得請(qǐng)求權(quán)，而購(gòu)房人在已付出絕大部分甚至全部購(gòu)房款之后，尚不能取得房屋所有權(quán)，即使購(gòu)房人有轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。故施工人之報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)比之購(gòu)房人之轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優(yōu)越于購(gòu)房人。一旦開(kāi)發(fā)商違約，施工人得行使建設(shè)工程價(jià)款之優(yōu)先受償權(quán)或者行使留置權(quán)，這樣，遭受損害最大的，非購(gòu)房人莫屬。

（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意

開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開(kāi)發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開(kāi)發(fā)，因此，開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門(mén)備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)之類的事情。因此不要購(gòu)買這樣的房屋。

（三）開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書(shū)上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書(shū)上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開(kāi)發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒(méi)有它們，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）開(kāi)發(fā)商興建房屋時(shí)，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔(dān)保。倘開(kāi)發(fā)商將預(yù)開(kāi)發(fā)之“樓盤(pán)”設(shè)定抵押，則在開(kāi)發(fā)商未按約定清償貸款時(shí)，銀行得依擔(dān)保法之規(guī)定實(shí)行抵押權(quán)。抵押權(quán)屬物權(quán)之范疇，其性質(zhì)為絕對(duì)權(quán)；而買賣為債權(quán)之范疇，其性質(zhì)為期待權(quán)。物權(quán)之效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)，即所謂物權(quán)優(yōu)先。在二者發(fā)生沖突時(shí)，即銀行（擔(dān)保物權(quán)人）要實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，購(gòu)房人（一般債權(quán)人）取得所有權(quán)之期待，要讓步于抵押權(quán)。此于購(gòu)房人而言，又是一種風(fēng)險(xiǎn)。

（五）如開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，依破產(chǎn)法第34條、第31條、第37條之規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用應(yīng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付；更依第28條2款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房人只能作為一般債權(quán)人，在開(kāi)發(fā)商撥付了破產(chǎn)費(fèi)用及清償了有擔(dān)保的債權(quán)后，還須在清償了所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，遭受損害最大者，亦為購(gòu)房人。

購(gòu)房人在商品房預(yù)售交易中權(quán)利義務(wù)失衡以及所承受之巨大風(fēng)險(xiǎn)之原因，就在于在此種交易中，購(gòu)房人不能夠原始取得所購(gòu)預(yù)售房的所有權(quán)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售制度的對(duì)策

在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國(guó)在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問(wèn)題，盡量采取一些較為完善的措施。

1、嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2、指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競(jìng)價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無(wú)論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國(guó)家稅收的偷逃

3、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購(gòu)房者去審查大量法律文件，既沒(méi)有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門(mén)承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門(mén)立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。

4、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門(mén)牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。

5、加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。

6、加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒(méi)有法律約束力。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。

7、加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

8、嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人同意，與購(gòu)房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

9、建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開(kāi)發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來(lái)應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門(mén)合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收。

10、應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。

參考資料：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》1994年

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；信息不對(duì)稱；問(wèn)題；對(duì)策

前言

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)連續(xù)數(shù)年的快速發(fā)展，價(jià)格迅速攀升。目前在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高位運(yùn)行卻仍然迅猛上漲。房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)持續(xù)快速上漲，的確存在市場(chǎng)真實(shí)需求擴(kuò)大、地價(jià)提高和建筑成本上升等客觀因素的作用。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng)，房產(chǎn)商通常在市場(chǎng)需求、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品品質(zhì)等方面具有顯著信息優(yōu)勢(shì)，而置業(yè)者（買方） 則明顯處于信息劣勢(shì)。一定條件下開(kāi)發(fā)商可以利用信息優(yōu)勢(shì)人為拔高房地產(chǎn)價(jià)格，從而獲取“超額”利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱而進(jìn)行的投機(jī)性漲價(jià)是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格“非正?！鄙蠞q的重要原因之一。

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)，是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。從狹義上說(shuō)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等交易活動(dòng)的場(chǎng)所。從廣義上說(shuō)，它是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。所謂信息不對(duì)稱，是指市場(chǎng)交易的各經(jīng)濟(jì)主體所擁有的信息不對(duì)等，各方所掌握的商品或服務(wù)的價(jià)格，質(zhì)量等信息不相同，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息，處于信息優(yōu)勢(shì)地位，而另一方則處于信息劣勢(shì)地位。信息不對(duì)稱問(wèn)題不僅僅存在于保險(xiǎn)、金融和勞動(dòng)市場(chǎng)，在很大程度上也存在于所有的產(chǎn)品市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱主要是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)市場(chǎng)參與者所掌握的信息是不均勻的，對(duì)于所要交易房屋的質(zhì)量、性能等內(nèi)在屬性，一方比另一方更為了解。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的主要表現(xiàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中一般包括政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)）、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者四個(gè)主體。從現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)看，信息不對(duì)稱主要體現(xiàn)在以上四個(gè)主體之間。具體表現(xiàn)如下：

（一）房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的主體。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，相對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，處于賣方地位的房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)行業(yè)的專家，具有較強(qiáng)的信息優(yōu)勢(shì)。他們掌握著房屋的地理位置、地形、環(huán)境、布局、交通情況、成本、質(zhì)量、銷售情況等大量的實(shí)質(zhì)性信息。而消費(fèi)者只能通過(guò)房地產(chǎn)商的介紹和自己的一些直觀感覺(jué)來(lái)了解房屋的情況，對(duì)于房屋的隱蔽信息則知之甚少，處于嚴(yán)重的信息劣勢(shì)地位。

（二）房產(chǎn)中介與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱

由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)者處于信息劣勢(shì)地位，為了解決這種情況，房產(chǎn)中介應(yīng)運(yùn)而生。但由于房產(chǎn)中介與消費(fèi)者的利益不一致，中介的很多行為（如經(jīng)營(yíng)狀況、資金運(yùn)用、信譽(yù)等）消費(fèi)者并不能完全掌握，在房產(chǎn)中介市場(chǎng)上也產(chǎn)生了信息不對(duì)稱現(xiàn)象。有的中介機(jī)構(gòu)出于自身利益的考慮，力求使買方出高價(jià)、賣方出低價(jià)，促使交易達(dá)成，從中獲取中介費(fèi)，還有的中介機(jī)構(gòu)利用自身?yè)碛械男畔?yōu)勢(shì)欺騙消費(fèi)者獲取短期最大利益，從而向消費(fèi)者提供低質(zhì)量的服務(wù)或是低質(zhì)量的房屋。

（三）房地產(chǎn)商與政府、金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)商要得到土地，就必須通過(guò)政府批準(zhǔn)，要得到資金，就需要金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。但是無(wú)論是政府還是金融機(jī)構(gòu)都受到管理方式、專業(yè)水平和監(jiān)督成本等方面的限制，很難獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)情況。例如，申報(bào)資料的真實(shí)性，經(jīng)營(yíng)狀況、信用能力等內(nèi)在的實(shí)質(zhì)信息，只能被動(dòng)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的信息間接地對(duì)其進(jìn)行了解，而房地產(chǎn)商為了自身的利益，有時(shí)就會(huì)提供虛假信息，政府和金融機(jī)構(gòu)則無(wú)法查證這些信息的真實(shí)性，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商與政府、金融機(jī)構(gòu)之間信息不對(duì)稱的客觀存在。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱形成的原因

（一）房地產(chǎn)商品的特殊性

房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般的商品市場(chǎng)，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，由于社會(huì)分工的發(fā)展，很難有人對(duì)各個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)都很精通，這導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。第二，房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點(diǎn)，難以進(jìn)行全面檢查。第三，房地產(chǎn)商品地理位置、設(shè)計(jì)、構(gòu)造各不相同，在市場(chǎng)上不會(huì)存在相同的兩個(gè)商品，人們不可能通過(guò)了解其他商品的特性來(lái)幫助判斷，這決定了房地產(chǎn)商品的私有信息非常豐富。

（二）信息的稀缺性

信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信息產(chǎn)品的外部性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場(chǎng)是一個(gè)效率比較低的市場(chǎng)。信息的不對(duì)稱，是市場(chǎng)本身不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿意公開(kāi)這些信息，使得消費(fèi)者信息缺乏，造成信息的不對(duì)稱。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)成因分析

就信息不對(duì)稱的社會(huì)經(jīng)濟(jì)成因，可以從不同的市場(chǎng)主體來(lái)分析：

1、從開(kāi)發(fā)商來(lái)看。首先，開(kāi)發(fā)商主觀上追求局部、短期利益最大化，容易產(chǎn)生欺編消費(fèi)者的動(dòng)機(jī)；其次，企業(yè)的“信用”意識(shí)不強(qiáng)。一些企業(yè)以完成“資本的原始積累”為目標(biāo)或其他原因，成為“一次性”項(xiàng)目公司，并不注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)品牌和信譽(yù)沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)和態(tài)度；第三，房地產(chǎn)企業(yè)管理水平低下，使得一些問(wèn)題在一定程度上無(wú)法避免，只能在交易中試圖掩蓋以滿足短期利益最大化的要求。

2、從消費(fèi)者來(lái)看。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，大量的信號(hào)是由開(kāi)發(fā)商或銷咨發(fā)出來(lái)的，帶有明顯的主觀性，而大多數(shù)消費(fèi)者并不具備專業(yè)知識(shí)，很難對(duì)如此大量的信息進(jìn)行篩選、辨別。另外，多數(shù)消費(fèi)者不太愿愈委托專業(yè)中介，一是因?yàn)檫@需要付出成本；二是中介行業(yè)本身缺乏市場(chǎng)誠(chéng)信。這種缺乏專業(yè)幫助的交易往往使消費(fèi)者失去最有力的權(quán)威武器。

3、從中介來(lái)看。我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)中介普通存在著房源信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。一方面由于信息的傳遞層次過(guò)多，中介信息系統(tǒng)不夠完普，信息在傳遞過(guò)程中發(fā)生曲解或遺失，信息傳遞不到位，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)和售價(jià)發(fā)生爭(zhēng)議；另一方面由于中介本身存在問(wèn)題，如專業(yè)化程度過(guò)低，某些中介商為了利益故意讓房屋買賣雙方處于隔絕的狀態(tài)，使交易在買賣雙方不知曉的情況下進(jìn)行，從中撈取超額利潤(rùn)。

4、從政府來(lái)看。由于我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立時(shí)間短，法律、法規(guī)不健全，政府主管部門(mén)沒(méi)有建立規(guī)范的房地產(chǎn)信息制度，信息流通不暢，甚至發(fā)生扭曲，人們不便或無(wú)法獲得完全有價(jià)值的信息。

三、信息不對(duì)稱對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

信息不對(duì)稱對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是多方面的，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱易造成市場(chǎng)資源的極大浪費(fèi)

經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心命題是資源的有效配置和效率增進(jìn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由于信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)中資源配置的效率大打折扣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策分析時(shí)，往往根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來(lái)決定項(xiàng)目的消費(fèi)群體定位、戶型結(jié)構(gòu)比例等，而市場(chǎng)供求狀況中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于其他企業(yè)的信息，由于信息偏差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很可能做出與實(shí)際相悖的決策。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱易產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象

由于近幾年房地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，投資迅速增長(zhǎng)，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，由此導(dǎo)致的問(wèn)題日益嚴(yán)重。一是商品房空置面積、空置率上升；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)圈地面積越來(lái)越大，圈地速度明顯加快，這必然導(dǎo)致地價(jià)的攀升，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上揚(yáng)；三是商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，高檔房、別墅所占比不合理。這一切必將導(dǎo)致企業(yè)過(guò)度借貸，使其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)上升，最終威脅銀行信貸資金的安全。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱可能帶來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前資金市場(chǎng)上資金供不應(yīng)求，借款競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，由于信用環(huán)境和法制環(huán)境上的軟約束，必然導(dǎo)致企業(yè)向銀行隱瞞真實(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和風(fēng)險(xiǎn)狀況以謀求信貸支持。銀行在無(wú)法獲得“完全信息”的情況下，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、管理能力、發(fā)展?jié)摿Φ刃畔盐詹粶?zhǔn)，可能增加逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)的成本，導(dǎo)致決策錯(cuò)誤和資源分配的低效率，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展扭曲，舞弊、隱瞞的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱帶來(lái)糾紛過(guò)多

房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱帶來(lái)了過(guò)多的糾紛，這嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)商品房銷售存在銷售和預(yù)售兩種形式。在商品房預(yù)售中，房屋主體工程還沒(méi)有完工，小區(qū)內(nèi)公建和配套設(shè)施可能還沒(méi)有建設(shè)，小區(qū)規(guī)劃布局還沒(méi)有形成，購(gòu)房者只能通過(guò)銷售商提供的宣傳信息來(lái)決定是否購(gòu)買，而簽約后開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)需要變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)，隱瞞劣勢(shì)，實(shí)施價(jià)格和促銷方面的欺詐，一旦購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買的房屋與宣傳不符就常常導(dǎo)致糾紛。

四、建議和對(duì)策

信息不對(duì)稱給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不利影響是非常大的，但我們又必須意識(shí)到，要完全消除信息不對(duì)稱現(xiàn)象，營(yíng)造完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境是不可能的。我們所能做的就是調(diào)動(dòng)相關(guān)部門(mén)行業(yè)的積極性，共同努力將信息不對(duì)稱造成的影響減弱到最小。

（一）政府應(yīng)該加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

政府的宏觀調(diào)控是彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制不足，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的有效手段。但目前我國(guó)的法制建設(shè)還不夠完善，雖然推出了關(guān)于公積金管理、住房貸款管理、銷售面積計(jì)算及公用面積公攤、房屋質(zhì)量等一系列法律法規(guī)，但仍有些不法之徒鉆法律的空子，進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)，以謀求高額利潤(rùn)。所以，政府應(yīng)該進(jìn)一步建立完善的法律法規(guī)，以及相應(yīng)的監(jiān)督、監(jiān)管機(jī)制來(lái)保障法律法規(guī)的實(shí)行，保證市場(chǎng)運(yùn)行的透明和公正。

（二）房地產(chǎn)商應(yīng)樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)，向市場(chǎng)傳遞真實(shí)信息

房地產(chǎn)商應(yīng)從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)，不能被短期利益所迷惑。要想房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)商必須通過(guò)各種渠道傳遞信息，如通過(guò)加大網(wǎng)站建設(shè)，向消費(fèi)者提供一系列真實(shí)完整的產(chǎn)品信息，增加企業(yè)的透明度，向市場(chǎng)發(fā)送正的信號(hào)；同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及售后服務(wù)，樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)，建立值得消費(fèi)者信賴的品牌，這樣不僅可以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時(shí)也使房產(chǎn)商自己的產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)上脫穎而出，占據(jù)市場(chǎng)銷售份額，獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

（三）規(guī)范房產(chǎn)中介行為，使其發(fā)揮重要作用

作為房產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)著重要地位，我們必須要規(guī)范房產(chǎn)中介的行為，使其真正發(fā)揮作用。目前我國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)存在著很多問(wèn)題，中介執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人員缺乏等，造成整個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不高，交易雙方怨聲載道。由于中介行業(yè)充當(dāng)著信息傳遞者的角色，因此提高房地產(chǎn)中介服務(wù)質(zhì)量，培育發(fā)達(dá)、完善的房地產(chǎn)中介行業(yè)就成為改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況的重要一環(huán)。

（四）消費(fèi)者需加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于其處于信息劣勢(shì)地位，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的主要受害者，為了保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，除了政府、房地產(chǎn)商、中介等機(jī)構(gòu)要做出努力外，消費(fèi)者自身也應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。消費(fèi)者應(yīng)該加強(qiáng)法律知識(shí)，多了解些房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，要充分利用信息社會(huì)的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息，在房產(chǎn)交易中減少自己的信息不對(duì)稱程度。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱嚴(yán)重?fù)p害了廣大消費(fèi)者的利益，造成了市場(chǎng)資源的極大浪費(fèi)，阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們必須綜合各方面因素，制定合理政策，建立合理信譽(yù)體制，通過(guò)各種途徑增加消費(fèi)者的信息量，使買賣雙方的信息量達(dá)到平衡，盡可能減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇行為的發(fā)生，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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篇8

論文摘要:物權(quán)行為理論在物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。但是，由于既存法律制度的約束以及現(xiàn)行法律體系中存在難以與物權(quán)行為相兼容、契合的因素等原因，我國(guó)物權(quán)立法采物權(quán)行為理論的障礙在于制度供給的不足。

本文所述的制度效率主要是指我國(guó)民事法律效率。

一、關(guān)于物權(quán)行為理論的論爭(zhēng)及其效率判斷

物權(quán)行為理論從其產(chǎn)生之日起，就成為各國(guó)民法學(xué)者爭(zhēng)論的對(duì)象，我國(guó)學(xué)者對(duì)物權(quán)行為理論的論戰(zhàn)也伴隨著我國(guó)物權(quán)立法活動(dòng)而展開(kāi)。對(duì)物權(quán)行為理論持批判意見(jiàn)的觀點(diǎn)有:

1、物權(quán)行為是一個(gè)不顧國(guó)民生活感情而由法學(xué)家擬制出來(lái)的“技術(shù)概念”，其目的不過(guò)在于追求法律理論體系的完備并未考慮實(shí)際生活的需要和司法操作上的簡(jiǎn)便。

2、物權(quán)公示與公信原則已經(jīng)確定的情況下，物權(quán)行為理論可能具有的保護(hù)交易安全的作用喪失殆盡(不動(dòng)產(chǎn)交易中善意當(dāng)事人的利益可依登記之公信力獲得保護(hù)，而動(dòng)產(chǎn)交易中善意當(dāng)事人則可依善意取得制度獲得保護(hù))。

3、如果物權(quán)行為理論在買賣契約無(wú)效或者撤銷的情形下，因標(biāo)的物已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，故出讓人不能請(qǐng)求返還所有物，而只能請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)美?，在與受讓人的債權(quán)人的關(guān)系上，出讓人的利益不能獲得應(yīng)有的保護(hù)。

4、如采物權(quán)行為理論，在無(wú)權(quán)處分的情形下，從無(wú)權(quán)處分人處受讓標(biāo)的物的惡意第三人也確定地獲得所有權(quán)，則不符合公平原則。

針對(duì)以上觀點(diǎn)筆者認(rèn)為:

1、物權(quán)行為是以一定的生活事實(shí)作為根據(jù)，是客觀存在的。在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為中，事實(shí)上存在兩個(gè)行為，一是決定債權(quán)的合意，二是決定物權(quán)的合意，決定債權(quán)的合意是關(guān)于標(biāo)的物的處分問(wèn)題，決定物權(quán)合意則是關(guān)于處分物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題.這兩個(gè)行為有的時(shí)候是結(jié)合在一起的，如即時(shí)結(jié)清的買賣合同，被德國(guó)學(xué)者稱之為物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)性。兩個(gè)行為有時(shí)候是分開(kāi)的，即為一般的物權(quán)行為無(wú)因性。在一般的場(chǎng)合下，物權(quán)行為與債權(quán)行為的關(guān)系有三種情況:第一種情況是，在一個(gè)合同中，只寫(xiě)明了債權(quán)的合意，物權(quán)的合意包含在債權(quán)的合意之中，物權(quán)的合意是在債權(quán)的合意中推定的;第二種情況是，在債權(quán)合同中，規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，這個(gè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條款就是物權(quán)行為.在這里，債權(quán)行為和物權(quán)行為是分開(kāi)的，但實(shí)際上是寫(xiě)在一個(gè)合同之中;第三種情況是，既有一份債權(quán)合同，又有一份物權(quán)合同，兩份合同是分開(kāi)的，它就是典型的債權(quán)合意和物權(quán)合意的分立形式。

2、物權(quán)行為與物權(quán)公示、善意取得制度在保護(hù)交易安全方面確有異曲同工之處，但它們決不是簡(jiǎn)單的重疊。善意取得與物權(quán)行為各有其適用范圍。從理論上講，善意取得制度本身就承認(rèn)善意第三人取得的物權(quán)獨(dú)立于其原因行為，并且不受其影響，亦即物權(quán)行為的獨(dú)立性應(yīng)是善意取得制度的前提。與此相仿，公示權(quán)利上的推定力、形式上的確定力構(gòu)成了公示公信力的理論前提與邏輯起點(diǎn)。而權(quán)利上的推定力、形式上的確定力本身表明登記的獨(dú)立性和無(wú)因性。也就是說(shuō)物權(quán)行為理論是物權(quán)公示公信原則的基礎(chǔ)。

3、前述第3，4種觀點(diǎn)所涉及的是對(duì)物權(quán)行為無(wú)因性的價(jià)值判斷。筆者認(rèn)為，對(duì)物權(quán)行為無(wú)因性，還可以進(jìn)行效率上的判斷。在市場(chǎng)交易中，標(biāo)的物上存在某種權(quán)利瑕疵，有時(shí)不能完全避免，權(quán)利瑕疵發(fā)生的原因無(wú)非兩類:一類是所轉(zhuǎn)讓的物權(quán)上可能存在某種前提或權(quán)利限制;另一類是無(wú)處分權(quán)的占有人非法轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物。此種情況下的交易，原權(quán)利人(出讓人)和受讓權(quán)利的第三人之間對(duì)同一個(gè)標(biāo)的物就會(huì)存在著難以兩全的權(quán)利要求，在兩個(gè)權(quán)利要求相互排斥，不能并存的情況下，法律必須作出選擇，或者滿足原權(quán)利人，或者滿足第三人。在這一選擇中，侵權(quán)法經(jīng)濟(jì)分析上的“漢德公式”一促使社會(huì)成本最小化的解決方案，提供了解決權(quán)利沖突的基本思路:

任何問(wèn)題都存在相互性，對(duì)A保護(hù)必然意味著B(niǎo)的損失，反之對(duì)B的保護(hù)則意味著對(duì)A的損失。假設(shè)對(duì)A或者B加以保護(hù)，因此避免的損失是收益的話，那么，因此B或者A付出的損失就是成本，在社會(huì)意義上，需要決定的哪種選擇的效用是最大的，即哪種選擇的收益與成本之比更大一些。這是社會(huì)選擇的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此，在對(duì)難加以保護(hù)時(shí)，兩種方案中應(yīng)選擇社會(huì)成本較小的方案。為了獲得社會(huì)成本的最小化，在決定時(shí)對(duì)A加以保護(hù)的情況下，如果B能夠自己采取措施避免自己的損失，作為效用最大化的他，一定會(huì)主動(dòng)采取該種措施。這樣，權(quán)利沖突的損失以及將來(lái)類似權(quán)利沖突的損失因此而避免—社會(huì)成本也因此最小。

但是，假如受到保護(hù)的A也有一種措施，該措施的成本還低于B付出的成本，那么A在這種情況下是不會(huì)主動(dòng)采取措施的。因?yàn)楹苊黠@，不采取措施的情況下，他的效用是最大的。但是，社會(huì)只有在他采取這種成本最小的預(yù)防措施時(shí)，才是社會(huì)成本最小化。因此，如果A有一種預(yù)防措施，其成本要低于對(duì)其保護(hù)時(shí)B付出的代價(jià)以及B的預(yù)防成本，那么，此時(shí)就不再應(yīng)當(dāng)讓B繼續(xù)承擔(dān)損失，而應(yīng)當(dāng)讓A采取這種成本最低的預(yù)防措施。如果他不主動(dòng)采取就認(rèn)定其有過(guò)失，由他采取承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)在A承擔(dān)損失的情況下，由于A可以采取也一定會(huì)采取成本更低的預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)自己的效用最大化，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了社會(huì)成本的最小化和效用的最大化。因此，結(jié)論是:為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)成本的最小化，責(zé)任應(yīng)由能以較小的成本避免損失的那一方當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)。

回到對(duì)物權(quán)行為理論批判的觀點(diǎn)上來(lái)。在交易過(guò)程中由于標(biāo)的物上權(quán)利的瑕疵導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)的法律后果，那么，由于權(quán)利瑕疵產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)從而有利于社會(huì)成本的最小化和效用的最大化?是出讓人(原權(quán)利人)還是受讓權(quán)利第三人?這里既有價(jià)值取向的問(wèn)題，也有效率標(biāo)準(zhǔn)。從總體上看，無(wú)論從對(duì)標(biāo)的物及其上的權(quán)利的了解，還是從交易謹(jǐn)慎避免合同無(wú)效、被撤銷的角度來(lái)說(shuō)，出讓人為此可能付出的成本要大大低于第三人可能付出的成本。相反，若要求第三人了解標(biāo)的物上的權(quán)利狀況或說(shuō)明自己足夠謹(jǐn)慎，沒(méi)有過(guò)失或是善意的，則可能要付出相當(dāng)大的市場(chǎng)調(diào)查的成本，這一點(diǎn)是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求也是很難以辦到的。因此，法律的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)能促使原權(quán)利人采取成本較低的措施，避免交易的失敗，從而實(shí)現(xiàn)自身和社會(huì)效用的最大化。即，從效益原則出發(fā)，當(dāng)原權(quán)利人與第三人對(duì)同一個(gè)標(biāo)的物存在難以兩全的權(quán)利要求時(shí)，選擇保護(hù)第三人利益符合社會(huì)成本最小化的效率原則。

根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為，從交易安全、交易公平、交易迅捷的角度考慮，物權(quán)行為是較為理想的制度。在我國(guó)目前及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，種類物交易、未來(lái)物交易等信用交易是經(jīng)濟(jì)交往中的主流形態(tài)。對(duì)于交易安全的保護(hù)，物權(quán)行為具有特定的作用?？梢哉f(shuō)，物權(quán)行為理論在物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。

二、物權(quán)行為理論與制度供給

制度的功能及其需求只是制度選擇的必要條件而非充分條件。法律制度的創(chuàng)新或制度變遷必須滿足制度需求與供給的平衡。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，以下因素影響著法律制度供給:

第一，法律供給受既存法律制度的約束。如果既存的法律制度與新法互相支持、兼容，新法將能順利實(shí)施且成本低，反之，則新法實(shí)施困難而成本高;第二，法律供給受法律生產(chǎn)要素的影響。法律的生產(chǎn)要素分配在法制的各個(gè)環(huán)節(jié)，則轉(zhuǎn)化為立法成本、執(zhí)法成本和司法成本。立法成本、執(zhí)法成本和司法成本的不同投入，影響了法律供給的效率;第三，法律供給受法律生產(chǎn)技術(shù)水平的影響。立法技術(shù)、執(zhí)法技術(shù)、和司法技術(shù)決定了法律供給的內(nèi)容、質(zhì)量、規(guī)模和供給方式，法律供給的內(nèi)容、質(zhì)量表現(xiàn)為法律可選擇的方案的合理性，如超前立法、同步立法還是滯后立法;第四，全社會(huì)的法律知識(shí)的積累。法律知識(shí)的積累及法律意識(shí)的提高不僅能簡(jiǎn)化法律供給中決策的過(guò)程，而且創(chuàng)造著市場(chǎng)對(duì)法律的需求、刺激法律的供給。

應(yīng)當(dāng)指出的是，法律制度的供給不僅指立法活動(dòng)，還包括執(zhí)法和司法活動(dòng)。立法是靜態(tài)的概括，執(zhí)法和司法則是動(dòng)態(tài)的社會(huì)關(guān)系。要使法律進(jìn)入社會(huì)實(shí)踐，變成“活動(dòng)的法律”則困難得多。它受到執(zhí)法、司法隊(duì)伍的素質(zhì)和舊法的影響，受到習(xí)慣、傳統(tǒng)文化、倫理道德等非正式規(guī)范的制約.執(zhí)法和司法的成本開(kāi)支遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于立法的成本開(kāi)支，這是制度供給中不可忽視的。 轉(zhuǎn)貼于 物權(quán)行為理論能否被物權(quán)立法所吸納，同樣受制度供給諸因素的影響.筆者認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法采物權(quán)行為制度的障礙在于制度供給能力的不足。表現(xiàn)在:

1、由于既存法律的約束，缺乏采物權(quán)行為制度的基礎(chǔ)?！睹穹ㄍ▌t》第72條第2款規(guī)定:“按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！边@里所謂的“合同”是指買賣合同，贈(zèng)與合同、交易合同等債權(quán)合同.所謂“其他合法方式”是指繼承、遺贈(zèng)、法院判決、拍賣、征用、沒(méi)收等。由此可見(jiàn)，《民法通則》的該項(xiàng)規(guī)定，就財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn).并不要求有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的獨(dú)立物權(quán)行為存在，在一般情況下，債權(quán)合同加上交付行為，即可發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移?！逗贤ā返?33條的規(guī)定中，再次表明了同樣的立法態(tài)度。該條款規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！贝送猓冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽定書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！庇纱丝梢?jiàn)，我國(guó)立法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，是采債權(quán)合同加上過(guò)戶登記的物權(quán)變動(dòng)模式。

2、從現(xiàn)行法的體系來(lái)看，至少在以下幾個(gè)方面，難以與物權(quán)行為制度兼容、契合。第一，是法律行為無(wú)效的原因，《民法通則》第58條第1款第5項(xiàng)規(guī)定:違反法律或社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效?！逗贤ā返?2條第4項(xiàng)規(guī)定:損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。它們適用于包括各類合同在內(nèi)的一切民事行為。并沒(méi)有在債權(quán)行為無(wú)效的情形下例外承認(rèn)物權(quán)行為依然有效。如果采物權(quán)行為制度，那么，買賣合同等“債權(quán)行為”在被確認(rèn)為無(wú)效之前，因履行它而形成的物權(quán)行為不受其影響即依然有效。第二，是合同解除制度.《合同法》97條并列規(guī)定了:“恢復(fù)原狀”，“采取其他補(bǔ)救措施”，“賠償損失”三種解除合同的效果，這三種效果各有其法律基礎(chǔ)?！盎謴?fù)原狀”適用于原物返還的場(chǎng)合，從權(quán)利的角度講，屬于物的返還請(qǐng)求權(quán):“其他補(bǔ)救措施”適用于給付勞務(wù)、物品、交付金錢(qián)、受領(lǐng)的原物毀損滅失等場(chǎng)合。從權(quán)利角度看，屬于不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán);“賠償損失”適用于上述救濟(jì)方式運(yùn)用后，當(dāng)事人還有損失的情形，為民事責(zé)任的范疇。若采物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性，這些恢復(fù)原狀的法律基礎(chǔ)是不當(dāng)?shù)美颠€而非物的返還請(qǐng)求權(quán)，那么，《合同法》第97條的上述區(qū)分就沒(méi)有存在的根據(jù)。第三，是錯(cuò)誤制度。(合同法))第54條第1款第1項(xiàng)規(guī)定了“因重大誤解訂立的合同，可申請(qǐng)變更、撤銷。”若采物權(quán)行為理論，那么，因錯(cuò)誤而撤銷合同就得區(qū)分撤銷債權(quán)行為還是撤銷物權(quán)行為。而我國(guó)現(xiàn)行法和司法實(shí)踐均未采用上述區(qū)分.

3、社會(huì)成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)中缺少對(duì)物權(quán)行為理論的認(rèn)識(shí)，而物權(quán)法作為裁判法同時(shí)又是行為法，其供給成本受立法、執(zhí)法、司法人員以及全體社會(huì)成員的知識(shí)積累的影響。

篇9

__縣人大常委會(huì)：為推進(jìn)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《安全生產(chǎn)法》）的貫徹實(shí)施和全縣的安全生產(chǎn)工作，4月上旬，縣人大常委會(huì)成立了《安全生產(chǎn)法》執(zhí)法檢查組，組織對(duì)縣人民政府貫徹實(shí)施《安全生產(chǎn)法》執(zhí)法檢查。執(zhí)法檢查組到利店、舟壩、黃丹、沐溪、鳳村、建和6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，抽查了安全生產(chǎn)工作的部分檔案資料，聽(tīng)取了6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)貫徹實(shí)施《安全生產(chǎn)法》情況的匯報(bào)，實(shí)地察看了津玉煤業(yè)、吉源木業(yè)、黃丹磷化工廠、華瑞房產(chǎn)（半島藍(lán)灣）4個(gè)企業(yè)的安全生產(chǎn)工作，組織召開(kāi)了縣安監(jiān)局、教育局、交通局、建設(shè)局、公安局、監(jiān)察局、運(yùn)管所、海事處、消防大隊(duì)、交警大隊(duì)等部門(mén)負(fù)責(zé)人參加的安全生產(chǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取了貫徹《安全生產(chǎn)法》情況的匯報(bào)?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、貫徹實(shí)施《安全生產(chǎn)法》的基本情況

20__年11月1日《安全生產(chǎn)法》實(shí)施后，縣人民政府高度重視，認(rèn)真組織貫徹實(shí)施《安全生產(chǎn)法》，較好地推進(jìn)了全縣安全生產(chǎn)工作的順利開(kāi)展。

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任?？h人民政府認(rèn)真履行安全生產(chǎn)工作職責(zé)，及時(shí)成立了以縣長(zhǎng)為主任的安全生產(chǎn)委員會(huì)，確定了一名副縣長(zhǎng)分管安全生產(chǎn)工作，明確由縣安監(jiān)局具體負(fù)責(zé)對(duì)縣域內(nèi)的安全生產(chǎn)工作實(shí)施綜合監(jiān)督管理；將安全生產(chǎn)工作納入了全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，列入目標(biāo)管理實(shí)行“一票否決”制度；堅(jiān)持每年與各部門(mén)負(fù)責(zé)人、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，全縣安全生產(chǎn)工作責(zé)任基本做到了一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)。組織制定了縣域內(nèi)特大生產(chǎn)安全事故的應(yīng)急救援預(yù)案，建立了應(yīng)急救援體系。多次召開(kāi)全縣安全生產(chǎn)工作會(huì)，分析全縣安全生產(chǎn)形勢(shì)，針對(duì)問(wèn)題提出改進(jìn)工作的措施和要求，及時(shí)協(xié)調(diào)解決安全生產(chǎn)工作中的重大問(wèn)題。初步建立了政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、群眾參與監(jiān)督、社會(huì)廣泛支持的安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體系。

（二）強(qiáng)化宣傳，增強(qiáng)認(rèn)識(shí)。一是多次召開(kāi)縣長(zhǎng)辦公會(huì)、政府常務(wù)會(huì)，組織縣府組成人員學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)法律知識(shí)及相關(guān)政策，提高了協(xié)調(diào)管理安全生產(chǎn)工作的能力；二是縣府各部門(mén)及時(shí)組織干部職工學(xué)習(xí)《安全生產(chǎn)法》及有關(guān)政策，結(jié)合到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)、學(xué)校指導(dǎo)工作，加強(qiáng)安全生產(chǎn)的宣傳工作。三是積極開(kāi)展安全生產(chǎn)培訓(xùn)，采取以會(huì)代訓(xùn)的形式，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管安全工作的領(lǐng)導(dǎo)、專兼職安監(jiān)員進(jìn)行了交通安全、礦山安全等方面的知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人、在建工程項(xiàng)目經(jīng)理、村鎮(zhèn)個(gè)體工匠、非煤礦山礦長(zhǎng)等進(jìn)行了安全法律法規(guī)及安全操作技能培訓(xùn)，每年縣上組織和協(xié)助市上舉辦的安全知識(shí)培訓(xùn)達(dá)25期以上，10000余人次接受了相應(yīng)的培訓(xùn)。四是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取召開(kāi)“兩干會(huì)”、“三干會(huì)”、張貼標(biāo)語(yǔ)等形式，加強(qiáng)了對(duì)安全生產(chǎn)法律知識(shí)及政策的宣傳。五是各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位結(jié)合企業(yè)實(shí)際認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，并把

法律的規(guī)定細(xì)化為具體的管理制度。六是全縣各學(xué)校把安全教育工作列入了對(duì)學(xué)生教育的重要內(nèi)容，采取上班會(huì)課、召開(kāi)家長(zhǎng)會(huì)等形式開(kāi)展安全教育，增強(qiáng)了學(xué)生的安全防護(hù)意識(shí)。七是抓好安全生產(chǎn)面上宣傳活動(dòng)。每年組織開(kāi)展“百日安全生產(chǎn)”、“安全生產(chǎn)月”宣傳活動(dòng)，__電視臺(tái)開(kāi)辟了安全生產(chǎn)宣傳專欄，縣領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表安全生產(chǎn)電視講話，安全生產(chǎn)監(jiān)督部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展街頭宣傳，采取印發(fā)資料、播放錄像等形式，廣泛宣傳了安全生產(chǎn)法律知識(shí)和有關(guān)政策，為《安全生產(chǎn)法》的貫徹實(shí)施營(yíng)造了良好氛圍。（三）嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)管。一是縣人民政府每年都組織有關(guān)部門(mén)人員組成安全督查組，分別對(duì)縣級(jí)各部門(mén)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、學(xué)校、企事業(yè)單位的安全生產(chǎn)工作開(kāi)展檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全生產(chǎn)工作中存在的問(wèn)題并提出整改要求。二是嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)許可法律制度，積極組織開(kāi)展水上交通安全、道路交通安全大檢查等活動(dòng)，20__年至20__年全縣各級(jí)各部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企事業(yè)單位累計(jì)開(kāi)展安全檢查10033次，較好地規(guī)范了安全生產(chǎn)秩序。三是建立了安全生產(chǎn)舉報(bào)制度，重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)煤礦、非煤礦山安全生產(chǎn)的社會(huì)監(jiān)督。四是認(rèn)真開(kāi)展委托執(zhí)法。針對(duì)安全監(jiān)管力量不足的情況，根據(jù)《四川省安全生產(chǎn)條例》的規(guī)定依法委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按簡(jiǎn)易程序?qū)嵤┬姓幜P，組織全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管安全的領(lǐng)導(dǎo)和部分安監(jiān)員參加了省上統(tǒng)一開(kāi)展的委托執(zhí)法培訓(xùn)和縣上舉辦的執(zhí)法工作培訓(xùn)，初步解決了綜合安全監(jiān)管力量不足、監(jiān)管缺位的問(wèn)題。五是嚴(yán)格規(guī)范安全生產(chǎn)監(jiān)管行政執(zhí)法程序，安全生產(chǎn)監(jiān)管的行政執(zhí)法工作總體上做到了程序合法，處罰適當(dāng)，執(zhí)法檔案資料比較規(guī)范。六是安全監(jiān)管部門(mén)督促指導(dǎo)從事危險(xiǎn)物品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及礦山、建筑施工等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位建立了應(yīng)急救援體系，成立了應(yīng)急救援組織，使發(fā)生的生產(chǎn)安全事故都較及時(shí)妥善地得到了處理。七是建立完善了生產(chǎn)安全事故責(zé)任追究制度，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位發(fā)生的生產(chǎn)安全事故，在準(zhǔn)確地查明事故原因、性質(zhì)和責(zé)任的基礎(chǔ)上，相繼對(duì)12名在履行安全生產(chǎn)監(jiān)管職責(zé)中負(fù)有責(zé)任的干部給予了行政處分并通報(bào)全縣，增強(qiáng)了各級(jí)干部對(duì)安全生產(chǎn)工作的責(zé)任意識(shí)。

（四）加大投入，整治隱患。一是縣政府每年設(shè)立了20萬(wàn)元安全生產(chǎn)基金，把安全生產(chǎn)專項(xiàng)基金列入了縣級(jí)財(cái)政預(yù)算。二是加強(qiáng)保障機(jī)制建設(shè)，完善了安監(jiān)局的職能機(jī)構(gòu)，增設(shè)了安全監(jiān)管執(zhí)法大隊(duì)、危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理股，建立了縣煤礦瓦斯數(shù)字遠(yuǎn)程監(jiān)控中心、礦山輔助救護(hù)隊(duì)，落實(shí)了煤礦駐礦安監(jiān)員和公益性崗位的非煤礦山安監(jiān)員、道路交通安監(jiān)員和水上交通安監(jiān)員53名，全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別配備了3—5名安全生產(chǎn)監(jiān)管工作人員，10個(gè)產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別確定了煤礦專職監(jiān)管員1名，全縣煤礦駐礦安監(jiān)員工資納入了縣級(jí)財(cái)政預(yù)算。14個(gè)有船鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別設(shè)了專職船管員1名。三是加強(qiáng)通鄉(xiāng)公路、庫(kù)區(qū)碼頭、道路交通波型護(hù)欄等安全基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對(duì)安全隱患的治理力度，全縣各級(jí)各部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企事業(yè)單位20__年至20__年共治理安全隱患51278起，有效地防止和減少了生產(chǎn)安全事故的發(fā)生。

通過(guò)學(xué)習(xí)貫徹實(shí)施《安全生產(chǎn)法》，各級(jí)干部的安全責(zé)任意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，人民群眾參與安全生產(chǎn)的意識(shí)和自我防護(hù)能力有所提高，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的安全生產(chǎn)保障條件有所改善，從業(yè)人員的權(quán)利較好地得到了維護(hù)，安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理工作逐步規(guī)范，有效遏制了一般生產(chǎn)安全事故的發(fā)生，杜絕了重特大事故的發(fā)生，全縣煤礦沒(méi)有發(fā)生過(guò)較大以上的生產(chǎn)安全事故，實(shí)現(xiàn)了省市下達(dá)的煤礦死亡人數(shù)控制指標(biāo)，各類生產(chǎn)安全事故死亡人數(shù)歷年沒(méi)有突破省市下達(dá)的控制指標(biāo)，促進(jìn)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

二、存在的主要問(wèn)題

雖然縣人民政府在貫徹《安全生產(chǎn)法》中做了大量工作并取得了較好的成效，但安全生產(chǎn)工作具有涉及面廣、不確定因素多等特點(diǎn)，全縣的安全生產(chǎn)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。從20__年至20__年全縣安全生產(chǎn)事故發(fā)生情況（見(jiàn)下表）看，全縣安全生產(chǎn)工作的任務(wù)還十分艱巨。主要存在以下問(wèn)題需要加以解決。

20__年至20__年全縣生產(chǎn)安全事故發(fā)生情況表

年 份

生產(chǎn)安全事故發(fā)生數(shù)

死亡人數(shù)

占省市下達(dá)目標(biāo)控制數(shù)的百分比

20__年

45起

11人

20人 55%

20__年

33起

15人

20人 75%

20__年

37起

19人

23人 82.6%

20__年

30起

19人

23人 82.6%

20__年

63起

18人

23人 78.26%

（一）安全生產(chǎn)宣傳教育工作的針對(duì)性和實(shí)效性不強(qiáng)。主要反映在全社會(huì)參與安全生產(chǎn)的氛圍尚未真正形成，群眾參與安全生產(chǎn)的自覺(jué)性和主動(dòng)性不強(qiáng)，“關(guān)注安全、珍視生命、安全第一”的觀念未牢固樹(shù)立；安全生產(chǎn)宣傳形式較為單一，實(shí)效性不強(qiáng)；農(nóng)民由于受文化、經(jīng)濟(jì)條件等因素的制約，對(duì)安全生產(chǎn)法律知識(shí)、安全操作技術(shù)的學(xué)習(xí)掌握能力不強(qiáng)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的主體責(zé)任未根本落實(shí)到位，對(duì)生產(chǎn)安全事故的發(fā)生尚不同程度地存在僥幸心理，重效益、輕安全的現(xiàn)象仍然存在，從業(yè)人員違反安全規(guī)章制度的現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生；安全生產(chǎn)“說(shuō)起來(lái)重要、做起來(lái)次要、忙起來(lái)不要”的問(wèn)題未根本得到解決。

（二）安全生產(chǎn)欠賬多，勞動(dòng)保障條件未能根本改善。安全基礎(chǔ)設(shè)施脆弱，政府對(duì)危橋、險(xiǎn)路等公共設(shè)施的安全隱患整治投入有限，不夠及時(shí)和徹底；船只技改、煤礦科技投入、安全監(jiān)管設(shè)備設(shè)施的配置等方面未能很好地得到保障；庫(kù)區(qū)簽單員的工資未列入財(cái)政預(yù)算；農(nóng)村山地災(zāi)害隱患多，農(nóng)民排危的主動(dòng)性不強(qiáng)，存在依賴等靠思想；安全生產(chǎn)投入的保障機(jī)制尚不完善，業(yè)主按規(guī)定足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用、繳納安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵押金、為從業(yè)人員繳納

保險(xiǎn)費(fèi)的自覺(jué)性還不強(qiáng)；各級(jí)工會(huì)組織維護(hù)從業(yè)人員的安全生產(chǎn)合法權(quán)益的作用有待進(jìn)一步發(fā)揮。（三）安全監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)尚不適應(yīng)當(dāng)前安全生產(chǎn)形勢(shì)的需要。安全監(jiān)管人員的激勵(lì)保障機(jī)制不夠完善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和干部普遍不愿分管、從事安全監(jiān)管工作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員變動(dòng)頻繁，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高；礦山安全監(jiān)管技術(shù)人才嚴(yán)重缺乏，鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全工作經(jīng)費(fèi)緊張；安全監(jiān)管力量有待整合，安全監(jiān)管部門(mén)之間的協(xié)調(diào)配合機(jī)制不夠健全，縣鄉(xiāng)村組四級(jí)聯(lián)動(dòng)的安全監(jiān)管局面尚未形成。

（四）安全監(jiān)管執(zhí)法難。由于我縣庫(kù)區(qū)多，水域面積大，涉及6000多人，船主配備救生設(shè)施和群眾乘船主動(dòng)穿救生衣的自覺(jué)性不強(qiáng)，自用船主違規(guī)載人、以筏代舟的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，水上交通安全監(jiān)督管理難；二是農(nóng)村客運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施滯后，農(nóng)村客運(yùn)市場(chǎng)尚未規(guī)范，群眾生產(chǎn)生活的現(xiàn)實(shí)需要與農(nóng)村客運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施滯后的矛盾較為突出，客運(yùn)車輛超載現(xiàn)象依然存在，面包車、摩托車非法載客、超載超速現(xiàn)象較為普遍，因受警力等因素的限制，打擊處理的難度較大。

三、建議意見(jiàn)

（一）切實(shí)加大對(duì)《安全生產(chǎn)法》的宣傳力度。安全生產(chǎn)工作是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，工作涉及面廣、工作量多、責(zé)任重大，事關(guān)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要全社會(huì)積極參與，齊抓共管。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部職工應(yīng)切實(shí)增強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作重要性的認(rèn)識(shí)，在抓好面上安全生產(chǎn)宣傳的同時(shí)，著重應(yīng)在安全生產(chǎn)宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性上下功夫，積極探索和總結(jié)讓廣大群眾易懂、易于接受的安全生產(chǎn)宣傳形式，促進(jìn)廣大群眾牢固樹(shù)立“關(guān)注安全、珍視生命、安全第一”的觀念，增強(qiáng)學(xué)習(xí)貫徹《安全生產(chǎn)法》的主動(dòng)性和自覺(jué)性；要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位業(yè)主、從業(yè)人員的安全生產(chǎn)宣傳教育工作，增強(qiáng)“安全促生產(chǎn)、安全就是效益”的理念，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位聯(lián)系自身實(shí)際，把法律的規(guī)定細(xì)化為具體的管理制度并付諸實(shí)施，做到守法經(jīng)營(yíng)；要充分利用__電視臺(tái)等載體，加大對(duì)安全生產(chǎn)先進(jìn)事跡和典型生產(chǎn)安全事故、案例的宣傳力度，發(fā)揮輿論對(duì)安全生產(chǎn)工作的監(jiān)督作用，促進(jìn)《安全生產(chǎn)法》的正確貫徹實(shí)施。

（二）著力加強(qiáng)安全監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)。結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全生產(chǎn)規(guī)范化建設(shè)工作，進(jìn)一步健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管機(jī)構(gòu)，完善縣、鄉(xiāng)級(jí)安全監(jiān)管人員的激勵(lì)保障機(jī)制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員應(yīng)盡可能穩(wěn)定。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能培訓(xùn)，注重培訓(xùn)的針對(duì)性和實(shí)用性，加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管工作的指導(dǎo)，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的整體提高，以適應(yīng)當(dāng)前安全生產(chǎn)監(jiān)管工作的需要。庫(kù)區(qū)發(fā)航簽單員的工資應(yīng)列入財(cái)政預(yù)算，簽單員應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)公平公正的原則擇優(yōu)聘用。針對(duì)當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)安全監(jiān)管工作經(jīng)費(fèi)緊缺的實(shí)際和財(cái)政管理體制特點(diǎn)，可以考慮在堅(jiān)持收支兩條線的前提下，補(bǔ)助與鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事委托執(zhí)法罰款數(shù)額相當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)，緩解因工作經(jīng)費(fèi)緊缺制約安全監(jiān)管工作開(kāi)展的矛盾。

篇10

夫妻財(cái)產(chǎn)約定，離婚設(shè)為條件

高大帥氣的莊磊1982年10月出生于江蘇省蘇州市。2001年1月，在朋友的生日宴會(huì)上，19歲的莊磊與長(zhǎng)自己一歲的林菲相識(shí)。莊磊瀟灑英俊，林菲漂亮可人，兩人一見(jiàn)鐘情。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的交往，兩人便訂下了終身。

2002年6月，莊磊在父母的支持下，購(gòu)買了一套位于蘇州工業(yè)園區(qū)的房屋，房?jī)r(jià)為29萬(wàn)余元，莊磊支付了購(gòu)房款21萬(wàn)余元，另外8萬(wàn)元房款莊磊進(jìn)行了按揭貸款。拿到鑰匙后，莊器立即對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。

2004年11月，莊磊剛剛達(dá)到法定的結(jié)婚年齡，便與林菲登記結(jié)婚了。隨后，在雙方父母的操辦下，莊磊與林菲舉辦了一場(chǎng)隆重的婚禮。結(jié)婚后不久，林菲便懷孕了。喜事接踵而來(lái)，雙方父母十分高興，莊磊和林菲更是幸福之情溢于言表，共同期待著小生命的降臨。

可是，林菲的父母激動(dòng)之中卻夾著一絲惆悵。林菲是家中的獨(dú)生女，他們多么希望女兒生個(gè)小孩能跟女兒姓，這樣，自家也就可以算有后了?？墒?，他們想到莊磊也是家中的獨(dú)子，要想讓小孩跟自家姓談何容易。知道父母的心思后，林菲挽著父母的手臂，笑道：“這事我自有打算，一定會(huì)滿足你們的心愿?！?/p>

2005年3月初的一天晚上，林菲躺在床上，用手輕輕撫摸著漸漸隆起的肚子，幸福地對(duì)躺在身旁的莊磊道：“孩子再過(guò)幾個(gè)月就要出生了，你說(shuō)孩子是跟你姓還是跟我姓?”“當(dāng)然是跟我姓，哪有跟你姓的道理!”莊磊不假思索地回答道。見(jiàn)莊磊這么霸道，林菲一屁股坐起來(lái)，回敬道：“法律規(guī)定既可以跟男方姓，也可以跟女方姓，你憑什么說(shuō)只能跟你姓不能跟我姓?!”見(jiàn)妻子林菲較真起來(lái)，莊磊急忙安慰她，解釋說(shuō)，“按照風(fēng)俗，如果孩子跟你姓了，就表明我是倒插門(mén)的女婿，那樣我會(huì)被別人瞧不起的，我的父母在外面也抬不起頭來(lái)。你是嫁到我們家的媳婦，孩子當(dāng)然應(yīng)該跟我姓了?！币?jiàn)莊磊這么說(shuō)，林菲很不服氣，爭(zhēng)執(zhí)道，“我們結(jié)婚前不是說(shuō)好了嗎，我們是‘兩家合一家’，我怎么成了嫁到你家的媳婦了?”“什么‘兩家合一家’，我聽(tīng)都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，這是原則問(wèn)題，我是不會(huì)讓步的。”莊磊認(rèn)為妻子胡攪蠻纏，毫不客氣地把妻子頂了回去。就這樣，兩人你一言我一語(yǔ)爭(zhēng)執(zhí)起來(lái)，鬧得很不愉快。

幾天后，莊磊和林菲再次因婚嫁形式是“男婚女嫁”還是“兩家合一家”以及小孩的姓氏等問(wèn)題發(fā)生矛盾。考慮到妻子有孕在身，為了盡早平息家庭的矛盾，經(jīng)過(guò)商談，莊磊給林菲寫(xiě)了兩份承諾書(shū)，一份承諾書(shū)上寫(xiě)著：“我愿意并且同意，我跟林菲生的第一個(gè)孩子姓莊，不管男女，我都會(huì)很好地對(duì)待他。我跟林菲生的第二個(gè)孩子我同意姓林，也會(huì)很好地對(duì)待他。”落款處有莊磊及林菲的簽名。另一份承諾書(shū)上寫(xiě)著，“莊磊從今天起是林菲的人了。以后一切都交于林菲，如果離婚房屋歸林菲所有。”落款處同樣分別有莊磊和林菲的簽名，莊磊還在其簽名下寫(xiě)了“同意”兩字。

原以為矛盾就此都解決了，可是，雙方在日后的生活中，還是就這些問(wèn)題糾纏不清，夫妻感情也受到嚴(yán)重的傷害，都深感身心俱疲。2005年10月21日，為了能有一個(gè)寬松、愉快的生產(chǎn)及哺育孩子的環(huán)境，在未和莊磊打招呼的情況下，林菲拿著自己的衣物回了娘家。兩天后，林菲在醫(yī)院生下女兒。女兒出生后，林菲也沒(méi)有回家和丈夫莊磊一起生活，雙方處于分居狀態(tài)。

丈夫提出離婚，妻子索要房屋

妻子的不辭而別，特別是女兒出生后仍然住在娘家，讓莊磊徹底失望了。一怒之下，莊磊決定與妻子離婚。于是，2006年11月9日，莊磊向法院提出離婚訴訟。

法庭上，莊磊說(shuō)，“我和林菲均為獨(dú)生子，結(jié)婚時(shí)明確林菲嫁到我家，但林菲在臨產(chǎn)時(shí)突然提出要求我入贅，并將家中存折、現(xiàn)金、首飾等帶回了娘家，夫妻感情嚴(yán)重受損。2005年10月23日女兒出生后，林菲一直帶著女兒住在娘家，女兒至今沒(méi)有姓名，夫妻感情已破裂。”為此，莊磊要求與林菲離婚；女兒由其撫養(yǎng)，林菲每月支付撫養(yǎng)費(fèi)300元，共同財(cái)產(chǎn)依法分割，個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸各自所有。

針對(duì)莊磊的，林菲反駁道“我和莊磊系自由戀愛(ài)，婚前同居三年多，有感情基礎(chǔ)，生活中一直和睦相處，婚前也約定兩家合一家，生兩胎，現(xiàn)發(fā)生矛盾的原因，是莊磊家違反約定。我要求繼續(xù)履行兩家原來(lái)的約定，不同意離婚?！?/p>

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，莊磊與林菲在長(zhǎng)期戀愛(ài)后結(jié)婚，并生育有一女，有一定的夫妻感情。莊磊與林菲產(chǎn)生矛盾，系因雙方家庭婚后對(duì)婚嫁形式及女兒姓氏發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，影響到莊磊與林菲的夫妻感情。只要雙方家庭能夠克服封建陋習(xí)，對(duì)家庭事務(wù)的處理能做到首先以莊磊與林菲的婚姻幸福為第一要素，加強(qiáng)溝通與交流，互諒互讓，莊磊與林菲能做到寬容為懷，互相體恤，夫妻和好還是有可能的。據(jù)此，法院作出了不許離婚的判決。

判決后，莊磊十分想念女兒，于2007年5月1日帶著父母一同前往林菲的家中探望。可是，原本親密無(wú)間的兩家人卻是相見(jiàn)分外眼紅，兩家人再次發(fā)生沖突，矛盾進(jìn)一步激化，莊磊與林菲的婚姻也徹底走到了盡頭。2007年6月25日，莊磊又訴至法院要求離婚。法院考慮到雙方的感情基礎(chǔ)，再次判決不準(zhǔn)離婚。但之后雙方關(guān)系并未好轉(zhuǎn)，六個(gè)月后，莊磊第三次向法院離婚，這次他是鐵了心了，要求法院判令雙方離婚，夫妻共同財(cái)產(chǎn)依法分割，女兒由自己撫養(yǎng)，林菲每月支付撫養(yǎng)費(fèi)300元。

再次離婚，雙方對(duì)婚姻都心灰意冷了。而結(jié)婚的新房因有了很大的升值，經(jīng)評(píng)估，房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)，不包括裝修，評(píng)估價(jià)為72萬(wàn)余元。房屋的歸屬，自然而然地成為雙方爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

法庭上，林菲說(shuō)：“2005年3月18日，我和莊磊簽訂了協(xié)議，莊磊承諾若離婚，房子歸我所有?，F(xiàn)在莊磊提出離婚，該房產(chǎn)應(yīng)判歸我個(gè)人所有?！睘樽C明自己的主張，林菲提交了兩份承諾書(shū)作為證據(jù)。

約定觸及“雷區(qū)”，協(xié)議被判無(wú)效

蘇州中院經(jīng)審理后認(rèn)為：婚姻是以感情為基礎(chǔ)的兩性結(jié)合，雙方于2005年10月分居至今，分居期間莊磊兩次要求離婚，雖經(jīng)法院判決不準(zhǔn)離婚，但雙方關(guān)系并未改善，法院認(rèn)定雙方夫妻感情已破裂，符合雙方的婚姻事實(shí)，予以確認(rèn)；林菲上訴認(rèn)為，夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定，房屋歸林菲所有，該約定是莊磊對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的處理，而非贈(zèng)與行為，莊磊不能隨意撤銷。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻雙方可以對(duì)財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有進(jìn)行約定。從雙方2005年3月18日所簽訂的夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議可以看出該協(xié)議是附條件的，即雙方離婚，該附加條件涉及雙方人身關(guān)系。本院認(rèn)為，以雙方離婚為財(cái)產(chǎn)約定的附加條件違反我國(guó)婚姻自由的原則，因此該夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議不受法律保護(hù)，林菲的上訴理由不能成立，本院不予支持?；楹罅址埔怨餐?cái)產(chǎn)償還房屋貸款，莊磊應(yīng)予以返還本金及相應(yīng)增值部分利益，故判決莊磊與林菲離婚，婚生女由林菲撫養(yǎng)，莊磊每月承擔(dān)女兒撫育費(fèi)600元，莊磊補(bǔ)償女兒出生后至離婚之月的撫育費(fèi)2萬(wàn)元，莊磊婚前財(cái)產(chǎn)房屋一套(包括裝修)歸莊磊所有，莊磊一次性給付林菲人民幣10萬(wàn)元。2009年5月5日，蘇州中院依據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，除對(duì)部分其他共同財(cái)產(chǎn)作出改判外，對(duì)房屋的處理維持了原審判決。

法官說(shuō)法：

拿到法院的終審判決書(shū)，林菲怎么也不能接受現(xiàn)實(shí)。手握丈夫?qū)懙某兄Z書(shū)，林菲緣何輸了官司呢?林菲的最終敗訴，緣干她法律知識(shí)的淡薄，簽訂的協(xié)議觸及了法律的“雷區(qū)”?，F(xiàn)實(shí)生活中，因夫妻關(guān)系的特殊，雙方簽訂的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議觸及法律“雷區(qū)”的屢見(jiàn)不鮮。