導語：如何才能寫好一篇土地面積測量規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房產測繪 面積 房屋

房產測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業(yè)測量。近年來，隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產測繪作為一個新型行業(yè)越來越受到關注。本文簡要介紹了房產測繪的內容以及對房產測繪的方式進行探討。

一、概述

房產測繪對房屋和土地進行測繪，是測繪技術與房地產政策相結合的一項測繪工作，它的主要對象是房屋和土地，目的是反映各個單位與個人分戶占有房產及使用土地情況，基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。

二、房產測量的意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據(jù)。產測量的結果一經房產管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據(jù)。其次，房產測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

（二）常見房產測量技術

房產測量技術經過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術主要有：

（1）房產數(shù)字化測圖技術

數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關的信息，通過計算機數(shù)據(jù)處理，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數(shù)字化圖，最后經數(shù)控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產圖。數(shù)字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數(shù)字化測圖具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

（2）運用坐標解析法進行房產測量的計算

房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

（3）GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

三、房產測繪的方式

3.1平面位置和高程的確定

測定地面點的空間位置是房產測繪的基本工作，而地面點空間位置又是由平面位置和高程來確定。

（1）平面位置的確定

水處于靜止時的表面稱為水準面，大地水準面是指洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產測量的過程中我們是以大地水準面為基準面，而地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。

（2）高程

世界各國或地區(qū)，通常是在海邊設立驗潮站，進行長期觀測，獲取該地區(qū)海水的平均高度，以該平均海面為大地水準面。在我國有“1956年黃海高程系”和“1985年國家高程基準” ?！?956年黃海高程系”是以青島驗潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，測得國家水準原點（青島原點）高程為72.289m?！?985年國家高程基準”是1985年1月1日我國開始執(zhí)行的新高程基準，它是以青島驗潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，國家水準原點（青島原點）高程為72.260m。

3.2土地面積測繪

土地面積測繪是土地數(shù)據(jù)資料和土地利用現(xiàn)狀調查的重要組成內容。土地面積測繪的目的是為各土地權屬單位或個人算出土地總面積及各類土地面積。

在土地測量中常會用到一個專業(yè)名詞“丘”，“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，丘的權屬線就是界址點的連線，丘可以分為獨立丘和組合丘。獨立丘是指一塊兒地只屬于一個單位或個人，一塊地為幾個單位共同擁有時成為組合丘。按照《房產測量規(guī)范規(guī)范》的規(guī)定，以下幾種情形土地不計入用地面積的范圍：公共的冷巷、巷道或間距地；市政馬路、街道等；公共的河灘、水溝；經規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地以及其他按規(guī)定不計入宗地的面積。按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級；精度要求按《房產測量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。

3.2.1 房屋建筑面積的測算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。應當指出的是，如果同一房屋，結構、層次不相同時，應分別計算建筑面積。房屋建筑面積的測算依據(jù)和標準是國家標準《房產測量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地區(qū)標準《房屋面積測算技術規(guī)程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情況下需要計算全部建筑面積：①房屋的門廳、大廳內的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽臺均按照水平投影面積計算；②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機房、地下室、半地下室及其相應出入口、斜面結構屋頂?shù)雀叨仍?.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗等均按照水平面積計算；③有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積；④房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積；⑤樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

（2）在以下情況下需要計算一半建筑面積：①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計算：①突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；②房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；③活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；④獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑤與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫；⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

3.2.2 共有建筑面積的分攤

以下共有建筑面積需要進行分攤：①公共使用的電梯井、管道井、水泵房、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛(wèi)用房等；②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻（包括山墻）；③本層共有走廊等。 [本文轉自：lunwen.省略]

共有建筑面積分攤應遵循以下原則：①產權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤；②無權屬分割文件或協(xié)議的，按相關建筑面積比例進行計算分攤。

分攤的方法：①如果是多層商品住宅樓，則須結合整幢房屋和共有建筑面的分攤系數(shù)，然后根據(jù)套內建筑面積比例進行分攤；②如果是綜合樓，則需要根據(jù)整幢房內的不同功能來確定面積分攤系數(shù)，在結合幢內的建筑面積比例進行分攤。

三.總結

總之，房地產測繪單位要充分認識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時要根據(jù)市場發(fā)展狀況，制訂相應的發(fā)展策略，促進企業(yè)的發(fā)展，有效地推動房地產業(yè)的發(fā)展。

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隨著我國社會主義經濟發(fā)展，房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又必需的特殊商品進入市場。受到社會越來越多的關注，對房地產測繪的準確性和現(xiàn)實性也提出更高的要求。在房地產測繪中關鍵是房產面積測算，本文就房產面積測算方法和精度進行如下探討

。 關鍵詞：房產測算/精度分析

中圖分類號：G241文獻標識碼： A

一、房產面積測算的目的和內容

房屋是人民生產生活的場所，房屋和房屋用地是人民生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表述，必須經過房地產測量，所以房地產測量是房地產管理工作的重要基礎。

房產測量的目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有關信息，為房地產管理，尤其是為房屋產權、產籍管理提供準確可靠的成果資料。同時也為房地產開發(fā)、征收稅費、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設以及市政工程提供數(shù)據(jù)和資料。

二、房產測量的作用

房產測量為房地產的產權產籍管理、房地產開發(fā)提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，進行產權登記、產權轉移和產權糾紛的依據(jù)，確認以后的房地產成果資料具有法律效力。

三、房產測量的基本內容

1、房產平面控制測量

房產測量的第一步就是在測區(qū)建立一個高精度、有一定密度、可以長期使用、覆蓋全區(qū)的平面控制網。平面控制點可以利用已有符合房產測量規(guī)范要求的現(xiàn)有成果，必要時則應自行布置房產平面控制網，要按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定和要求進行檢查。這是房產測繪的基礎，是建立好房產信息系統(tǒng)的基礎。

2、房產調查

房產調查包括房屋和房屋用地的調查，其目的是查清房屋及其用地的地理位置 、權屬、權界、權源、數(shù)量和利用狀況以及地理名稱和行政境界，按照《房產測量規(guī)范》規(guī)定的房屋和房屋用地調查表，逐一落實，并現(xiàn)場記錄，填寫調查表，這是進行產權登記和提供官方證明的基本素材。

3、房產要素測量

房產要素測量的目的是測定房屋和房屋用地的幾何位置，包括坐標或邊長。主要有界址點和界址線、房角點和房屋輪廓線，以及房屋和附屬設施和房屋維護的幾何位置關系或相關數(shù)據(jù)，還有鐵路、公路、街道、水域以及相關地物位置測量，有時還要進行行政境界點和警戒線的測量。

4、房產圖繪制

房產圖繪制主要是規(guī)定了房產分幅平面圖、房產分丘平面圖、房屋分戶平面圖這三種圖的規(guī)格和標準，同時也提出了這些房產圖繪制方法。

5、房產面積測算

房產面積的測算包括房屋和房屋用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積，房屋產權面積還包括房屋建筑面積，房屋產權面積，還包括房屋共有面積既分攤面積。這一部分對房屋建筑面積測算、成套房屋建筑面積的測算、共有面積的測算與分攤均有具體詳細的規(guī)定。這些規(guī)定都是根據(jù)房地產管理部門歷年來的規(guī)定綜合統(tǒng)籌制定的，是政策性的。也是身為房產測繪工作人員必備的知識。

6、變更測量

由于城市現(xiàn)狀的不斷變更，以及房屋和房屋用地的產權經常轉移，因此從房產測量開始之日起，就產生了變更測量，尤其是我國正處于高速發(fā)展時期，又處于從計劃經濟向社會主義市場經濟的轉型階段，社會結構和經濟體制也處于變化之中因此變更測量將是今后房產測量的主要任務。

四、房產面積測算的內容

房產面積測算而言其面積均指水平投影面積的測算，分房屋面積測算和房屋用地面積測算兩大部分。這里主要討論房屋面積測算，房屋面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算。房屋建筑面積是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。房屋建筑面積按房屋外墻柱勒腳以上各層的水平投影的面積計算，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設施面積。測算建筑面積的房屋必須是結構堅固、有頂蓋、層高2.2米和2.2米以上永久性建筑。使用面積是指戶內全部可提供使用的凈空面積，按內墻線水平投影計算。產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的建筑面積。公有面積是指有多個產權主共有面積是指由產權主共同占有或共同使用的建筑面積。占地面積是指房屋底層外墻水平投影面積。用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積。面積測算的方法和精度：

1、坐標解析法

坐標解析法是根據(jù)房屋地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房屋角點的坐標計算房屋面積的方法。其面積計算公式為：

或

或

式中：S一房屋面積、房屋用地面積或丘面積，M2

Xi一界址點、房角點或邊界點的縱坐標。

Yi一界址點、房角點或邊界點的橫坐標。

X0，Y0 一測區(qū)范圍內縱坐標、橫坐標的任意一個整數(shù)，加入X0和Y0的目的是為了減少面積計算的位數(shù)。

N一界址點、房角點或邊界點的個數(shù)

I一界址點、房角點或邊界點的序號，按順時針方向順編，或按逆時針順序，序號從一開始連續(xù)順編，當I+1>n是令（I-1）=n

面積中誤差按下式計算：

式中：MS一面積中誤差，M2

Mj一界址點、房角點、或邊界點、的點位中誤差，m;

N一界址點、房角點或邊界點的個數(shù)

I一界址點、房角點或邊界點的序號，按順時針方向順編，或按逆時針順序，序號從一開始連續(xù)順編，當I+1>n時令（I+1）=1，當（I-1）,

I一界址點、房角點或邊界點的序號，按順時針方向順編，或按逆時針順序，序號從一開始連續(xù)順編，當I+1>n是令（I-1）=1,當（I-1）

d一界址點.房角點或邊界點的連線所組成的多邊形各角相間點連線的間距。

2、實地量距法

實地量是在實地用：測距儀或卷尺量取有關圖形的邊長而計算出這個圖形面積。實地量距是目前房產測量中最普遍的方法，在測算房屋面積和房屋用地時，現(xiàn)在大多采用實地量距法。

3、圖解法

圖解法就是在圖上量算面積，圖上量算面積的方法很多，最簡單的就是求積儀法和常用的幾何圖形法，這些方法精度太低都不適用于房產測繪。

五、面積測算的精度等級

因為我國各地區(qū)經濟發(fā)展很不平衡，房屋的價格差距很大，房屋的建筑、設計、施工以及使用部門對精度的要求不同，所以我國房產測量規(guī)范將房屋面積精度分三級。即：

房屋面積中誤差系數(shù)

六、邊長測量精度要求的分析

1、面積誤差公式的探討

最常見的房屋和房間為矩形，其面積公式為：

S=a*b（4-1）

其中：S為房屋或房間的面積，a,b分別為房屋或房間的邊長，微分式（4-1），得

式中：MS為房屋或房間面積的中誤差。

MAMB分別為房屋或房間邊長a和邊長b的邊長中誤差。

a,b為矩形房屋或房間的兩個相鄰的邊長。

從房屋或房間面積中誤差公式可以看出，房屋或房間面積中誤差是由房屋或房間邊長測量引起的?，F(xiàn)在房屋的邊長主要是由測距儀或卷尺測得的，其邊長誤差主要由固定誤差和比例誤差組成。固定誤差的中誤差以M0表示，比例誤差的中誤差以表示，為比例中誤差的比例系數(shù)。

以線性方程式表示，則邊長中誤差為：

式中：Md為房屋邊長的中誤差。

M0為房屋邊長誤差的固定中誤差，m；

D為房屋邊長的長度,m;

為房屋邊長誤差的比例中誤差的比例系數(shù)。

在房屋邊長測量中，應測量對稱邊取中數(shù)或獨立測量兩次取中數(shù)，故取中數(shù)后的邊長測量中誤差為：

故有

當使用同一器具，同一方法測量邊長時，各邊長測量誤差中的M0和視為相同。

其中ab=S,又有近似式a2+b2≈2S，a+b≈2√s

2]

=( M0)2+2m0S+（S）2

=（M0+S）2

Md =（M0+S）（4-8）

這就是房屋面積中誤差估算的數(shù)學模型。

七、邊長測量精度要求的分析

如果房屋面積測量無顯著的系統(tǒng)誤差，隨機誤差占主導地位，即邊長測量誤差與房屋面積誤差都服從于正態(tài)分布，則可以依據(jù)（4-8）在理論上計算出各級房屋面積誤差所需對應邊長測量精度如下表。

對應于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差表

但是在邊長測量中，邊長誤差和房屋面積誤差不一定都服從正態(tài)分布。一旦房屋邊長誤差接近限差，且符號相同，面積誤差就會超差，我們稱之為“不利情況下的邊長測量誤差”。如果用下式，則由于邊長誤差而導致房屋面積誤差超限的機會就非常小。

邊長測量中誤差+D)/2

邊長測量限差 +D)/2

八、對邊長測量精度要求與誤差的建議

根據(jù)以上對房屋面積精度和相應的邊長測量精度的論證和探討，先將有關房屋面積測量中，對邊長測量的精度和限差列于下表

參考文獻：

[1]《房產測繪管理辦法》中華人民共和國建設部令國家測繪局83號，2000年12月8日

[2]《測繪法》中華人民共和國主席令第75號，2002年8月29日

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【關鍵詞】地籍圖；測繪要素；精度指標

1 引言

地籍測量是以一定的精度測定土地境界、土地權屬界位置、土地面積，并以反映土地利用類型、分布狀況以及質量等級為主要目的的測量工作，它是國家土地資源管理、城市建設管理決策的依據(jù)。地籍測量有其特殊的行業(yè)背景，不能簡單地把地籍測量工作與地形圖測繪工作等同看待，但是兩者依據(jù)的測繪理論與方法是一致的，當前的新測繪技術在地籍測量中也大有用武之地，結合測區(qū)地形選擇合適的測量方法，根據(jù)規(guī)范取舍測繪要素，按照《圖示》綜合表示圖上內容，就成為當前地籍測量的研究熱點。通過點位圖形庫層面劃分地籍要素和地形要素，充分發(fā)揮“兩圖”優(yōu)勢，從而避免重復測繪，不斷提高成圖質量和作業(yè)效率，以適應土地管理和城市建設的需要。

2 地籍控制測量

2.1 圖根點平面控制測量

圖根點一般采用GPS布設高級控制網，然后采用導線測量的方法進行加密。根據(jù)測量規(guī)范，GPS控制網要求達到D級網精度，一般要聯(lián)測3～4個高等級控制點，布設GPS點時盡量保證點位分布均勻，觀測環(huán)境良好，并且能夠長期保存。完成GPS靜態(tài)觀測與平差計算以后，利用導線測量方法加密圖根點以滿足測圖需要，導線的布設方有符合導線和閉合導線，盡量采用符合導線，少用閉合導線。此處不推薦采用GPSRTK的方法加密圖根點，因為RTK測量的對中和置平誤差較大，城市地區(qū)信號的遮擋和干擾比較嚴重，不容易達到精度要求，而全部采用GPS靜態(tài)測量則代價較高，故用GPS控制和全站儀加密的方法布設圖根點在當前來說是高效并且可行的。

2.2 圖根點高程控制測量

GPS觀測的高程精度較低，故圖根點的高程一般要采用三角高程的方法獲得。這里亦不推薦采用水準測量引測高程，因為圖根點之間距離往往達到數(shù)百米，水準測量架站次數(shù)過多，整條導線誤差容易超限，而采用三角高程還能平面和高程同步觀測，架站次數(shù)減少一半，大大加快了效率。為了保證精度，需要采用2”全站儀進行觀測，測量前必須對所有儀器、棱鏡進行校正，斜距兩個測回，垂直角四個測回。

3 地籍圖測繪要素

地籍圖應該表示界址點、獨立地物、道路、水系、管線等各項地物地貌要素以及各控制點、地理名稱注記等，并著重表示與城市規(guī)劃、建設有關的各項要素。

3.1 界址點測量

界址點應該實測，并用相應符號表示。對明顯的界址點用極坐標法測定其坐標值，對無法由儀器直接施測的界址點，可用角度交會法、距離交會法、內外分點法等解析法實測界址點坐標，然后利用實測的界址點坐標采用極坐標法量算宗地面積。

3.1.1 界址點測量的資料收集整理

進行界址點測量時，應該充分做好資料的收集整理。首先要根據(jù)收集到的土地權屬資料和土地權屬調查資料在工作底圖上標記出界址點的位置以及宗地的用地范圍、權利人和姓名，并在圖上統(tǒng)一編制界址點點號和宗地號，注記出與地籍調查表中相一致的實量邊長。然后制作界址邊長誤差表，根據(jù)實量邊長和坐標反算邊長之差來反應界址點的觀測精度。

3.1.2 界址點測量的實施

界址點用全站儀進行測量，角度半測回并進行2C差校正，距離測一測回。儀器在每個測站開始作業(yè)時都必須用控制點或以前測量的界址點進行檢查校正。對于墻角處的界址點，在照準棱鏡時會產生目標偏心的問題，包括橫向偏心和縱向偏心。對于橫向偏心，要求界址點P和棱鏡中心P’ 到測站點A的距離AP=AP’，即放置棱鏡時必須使P 、P’ 兩點在以A為圓心的圓弧上；而對于縱向偏心要求棱鏡位置放置后能讀出PP’ ，用實測距離減去或加上PP’，盡可能的減少測距誤差。

3.2 建筑物(房屋)測繪

建筑物測繪是城市地籍測量的重點工作，要按照規(guī)范要求保證測繪的精確性和準確性。測繪房屋均以墻基腳為準，并標注建筑物材料和層次。臨時性的建筑物可舍去。房屋及建筑物輪廓凸凹在實地上小于0．2m，簡單房屋小于0．3m時，可用直線直接連接，房屋內部天井宜區(qū)分表示，并注記“天井”二字 測繪居民地要求準確反應實地各個房屋的輪廓和建筑特性，房屋一般要求逐個表示，主要房屋、附加房屋和同一房屋有不同層數(shù)、不同結構性質的都應分割表示，居民地范圍要以相應的線狀地物符號或地類界表示清楚；機關企事業(yè)單位較大的門頂和街道兩側、樓前的臺階應予以表示，私宅的門頂和臺階不表示，臺階按投影測繪，但若不足3級，懸空樓梯一般不表示；街道兩側用鐵皮木板玻璃磚等材料裝飾的商業(yè)實地寬度大于lin的商業(yè)門臉，外輪廓用虛線繪出范圍；未封閉的陽臺或全封閉的陽臺均用內實外虛的方法表示，飄樓及大于lm的飄檐等懸空建筑以虛線描繪其外輪廓范圍，飄樓加注飄出的層數(shù)。落地的陽臺室外走廊及有支柱的室外走廊可綜合房屋內表示，懸空陽臺用虛線表示，似飄樓而其下有承重柱的樓房以《圖式 中的廊房符號表示，兩端及中間支柱按實地情況配繪，不依比例的支柱不論其形狀如何均用直徑lmm的圓圈表示；房屋四角有加固垛時，按加固垛測繪房屋，當房屋四角無加固垛但邊墻有時按房屋角測繪；郊區(qū)居民地門前的水泥院落需要在適當?shù)牡胤綐俗ⅰ八唷保娣el0m 以下的非住人房屋、街道旁占用人行道的簡易房、電話亭、正在拆除的房屋、建筑工地內臨時用房、庭院內建造的非永久性的簡易小屋、樓頂?shù)臉翘蓍g以及簡易廁所等等均不表示。

3.3 獨立地物的測繪

獨立地物一般有對應的地物符號，對于沒有統(tǒng)一符號的，可結合規(guī)范要求進行取舍。對于山頂?shù)碾娨暟l(fā)射塔、微波傳送塔等應測出來，而電視接受天線和樓頂避雷針可以不用表示，固定的交通崗亭要進行測繪，而廣告牌、公汽牌等則可以省略；橋梁、廣場、街道的路燈要表示，而單位內部的裝飾燈不表示，街邊公園以及單位內部的大花壇(大于l5m )需要測出來，測區(qū)內的散樹和路邊行樹不用測；測區(qū)內的塔、亭、閣及景點內的假山石應擇要表示；企事業(yè)單位學校大門前或大門內正中橫臥地面的名稱牌，寬在2m以上的需要依比例用虛線表示，符號內加注“廠標”或“校標 等。

3.4 管線與垣柵的測繪

管線與垣柵是城市地物中非常重要的地物，表示其拐彎點要準確測繪。對于1萬伏以上的電力線必需測繪，其他電桿不表示，檢修井和污水篦子不用表示；圍墻、柵欄、欄桿等一般應該測繪外線，圍墻測繪外邊線，遇門要斷開表示；上部為欄桿式圍墻的，當?shù)鬃膰鷫w高出地面1．0m時按圍墻表示，否則按欄桿表示；當圍墻與房屋交接或圍墻與房屋的陽臺、門廊等交接時只測單實線，不需繪圍墻符號，當房屋搭建在圍墻上時(如靠緊圍墻的簡易房)，宜將圍墻表示完整。

3.5 注記

單位名稱、行政村名、自然村名、道路名稱、公路等級、建筑材料及層次注記尺寸按《圖式》規(guī)定執(zhí)行，單位名稱原則上要求標注權屬單位的標準名稱，同一院、大樓有多個單位時，注記主要單位名稱即可；居民地、機關、企事業(yè)單位、街道、河流、山丘、橋梁等名稱均需實地調繪，單位名稱前為縣級名稱的可省略；建筑物應注記結構、層數(shù)、材料于房屋范圍線的適當位置，注記位置應指向明確、明確、醒目、易讀，盡量不要壓蓋符號。

4 精度指標

圖根點對測繪成果起質量控制作用，其精度直接影響到成果的精度，因此圖根點的測繪必須嚴格按照測量規(guī)范規(guī)定的精度指標來完成。一級圖根點用GPS靜態(tài)方式聯(lián)測國家已知點得到，然后再一級圖根點的基礎上用導線測量加三角高程的方法加密得到二級圖根點。一級圖根點精度指標參見GPS測量規(guī)范D級網的精度指標，此處主要介紹二級圖根點精度指標。

4.1 圖根平面導線的主要技術指標

其中n為測站數(shù)，導線總長小于500m時，其坐標閉合差不大于0．02m，方位角閉合差限差為：，相對閉合差可適當放寬?；揪戎笜藶椋合鄬τ谄鹚泓c的最弱點點位中誤差不大干±0．05m，相鄰控制點的相對點位中誤差不大于0．025m。

4.2 圖根高程測量精度指標

平面圖根導線控制點的高程數(shù)據(jù)采用三角高程測定，高程測量與平面測量工作同時進行。s為邊長(km)，HC為基本等高距，D為距邊長(km)，儀器高和覘標高(棱境中心高)應準確量取至毫米，高差較差或高程較差在限差內時，取中數(shù)。

篇4

關鍵詞：地籍測繪；精度指標；

1引言

地籍測量是服務于土地管理的一種專業(yè)測量，有其自身的特殊背景，它是城鎮(zhèn)地籍調查中不可分割的重要組成部分，為當前第二次國土調查提供科學依據(jù)和數(shù)據(jù)保障，而且與現(xiàn)代測繪新技術結合緊密，研究地籍測量不僅可以促進國土資源管理水平的提高，還能促進當代高新測繪技術在城市測量中的應用不斷向前發(fā)展與創(chuàng)新。

地籍測量是以一定的精度測定土地境界、土地權屬界位置、土地面積，并以反映土地利用類型、分布狀況以及質量等級為主要目的的測量工作，它是國家土地資源管理、城市建設管理決策的依據(jù)。地籍測量有其特殊的行業(yè)背景，不能簡單地把地籍測量工作與地形圖測繪工作等同看待，但是兩者依據(jù)的測繪理論與方法是一致的，當前新的測繪技術在地籍測量中也大有用武之地，結合測區(qū)地形選擇合適的測量方法，根據(jù)規(guī)范取舍測繪要素，按照《圖示》綜合表示圖上內容，就成為當前地籍測量的研究熱點。

通過點位圖形庫層面劃分地籍要素和地形要素，充分發(fā)揮“兩圖”優(yōu)勢，從而避免重復測繪，不斷提高成圖質量和作業(yè)效率，以適應土地管理和城市建設的需要。

2地籍控制測量

2.1圖根點平面控制測量

圖根點一般在GPS高級控制網下，采用導線測量的方法進行加密。根據(jù)測量規(guī)范，地籍平面控制，可采用GPS測量、三角測量、三邊測量、邊角網的三、四等和一、二級小三角、小三邊作為測區(qū)的首級控制。這里推薦用GPS測量作為首級控制，因其快捷、高效。布設首級控制時一般要聯(lián)測3-4個高級控制點。布設GPS點時盡量保證點位分布均勻，觀測環(huán)境良好，并且能夠長期保存。完成GPS靜態(tài)觀測與平差計算以后，利用導線測量方法加密圖根點以滿足測圖需要。導線的布設方法有附合導線和閉合導線，盡量采用附合導線，少用閉合導線。此處不推薦采用GPS-RTK的方法加密圖根點，因為RTK測量的對中和置平誤差較大，城市地區(qū)信號的遮擋和干擾比較嚴重，不容易達到精度要求，而全部采用GPS靜態(tài)測量則代價較高，故用GPS控制和全站儀加密的方法布設圖根點，在當前來說是高效并且是可行的。

2 .2圖根點高程控制測量

GPS觀測的高程精度較低，故圖根點的高程一般采用三角高程的方法獲得。這里亦不推薦水準測量引測高程，因為在城區(qū)作業(yè)，人多、車多，影響觀測的精度和速度。而采用三角高程還能平面和高程同步觀測，架站次數(shù)減少一半，大大加快了效率。為了保證精度，需要采用2全站儀進行觀測，測量前必須對所有儀器、棱鏡進行校正，斜距觀測1個測回，垂直角觀測1個測回。

3地籍圖測繪要素

地籍圖應該表示界址點、獨立地物、道路、水系、管線等各項地物地貌要素以及各控制點、地理名稱注記等，并著重表示與城市規(guī)劃、建設有關的各項要素。

3.1界址點測量

界址點應該實測，并用相應符號表示。對明顯的界址點用極坐標法測定其坐標值，對無法由儀器直接施測的界址點，可用部分解析法、圖解法（包括圖解交會法、截距法等）直接測繪界址點坐標。然后利用實測的界址點坐標，用解析坐標計算宗地面積。

3.1.1界址點測量的資料收集整理

進行界址點測量時，應該充分做好資料的收集整理。首先要根據(jù)收集到的土地權屬資料和土地權屬調查資料在工作底圖上標記出界址點的位置以及宗地的用地范圍、權利人和姓名，并在圖上統(tǒng)一編制界址點點號和宗地號，注記出與地籍調查表中相一致的實量邊長。然后制作界址邊長誤差表，根據(jù)實量邊長和坐標反算邊長之差來衡量界址點的觀測精度。

3.1.2界址點測量的實施

界址點用全站儀進行測量，角度半測回并進行2C及指標差校正，距離測一測回。儀器在每個測站開始作業(yè)時都必須用控制點或以前測量的界址點進行檢查校正。對于墻角處的界址點，在照準棱鏡時會產生目標偏心的問題，要求界址點P和棱鏡中心P′到測站點A的距離AP=AP′，即放置棱鏡時必須使P、P′兩點在以A為圓心的圓弧上；盡可能的減少測距誤差。

3 .2建筑物(房屋)測繪

建筑物測繪是城市地籍測量的重點工作，要按照規(guī)范要求保證測繪的精確性和準確性。測繪房屋均以墻基腳為準，并標注建筑物材料和層次。臨時性的建筑物可舍去。房屋及建筑物輪廓凸凹在實地上小于0.2m，簡單房屋小于0.3m時，可用直線直接連接，房屋內部天井宜區(qū)分表示，并注記“天井”二字。測繪居民地要求準確反應實地各個房屋的輪廓和建筑特性，房屋一般要求逐個表示，主要房屋、附加房屋和同一房屋有不同層數(shù)、不同結構性質的都應分割表示，居民地范圍要以相應的線狀地物符號或地類界表示清楚。機關企事業(yè)單位較大的門頂和街道兩側、樓前的臺階應予以表示，私宅的門頂和臺階不表示，臺階按投影測繪，但若不足3級，懸空樓梯一般不表示，街道兩側用鐵皮木板玻璃磚等材料裝飾的商業(yè)實地寬度大于lm的商業(yè)門臉，外輪廓用虛線繪出范圍；未封閉的陽臺或全封閉的陽臺均用內實外虛的方法表示，飄樓及大于lm的飄檐等懸空建筑以虛線描繪其外輪廓范圍，飄樓加注飄出的層數(shù)。落地的陽臺室外走廊及有支柱的室外走廊可綜合房屋內表示，懸空陽臺用虛線表示，似飄樓而其下有承重柱的樓房以《圖式》中的廊房符號表示，兩端及中間支柱按實地情況配繪，不依比例的支柱不論其形狀如何均用直徑lmm的圓圈表示；房屋四角有加固垛時，按加固垛測繪房屋，當房屋四角無加固垛但邊墻有時按房屋角測繪；郊區(qū)居民地門前的水泥院落需要在適當?shù)牡胤綐俗ⅰ八唷?，面積1Om2以下的非住人房屋、街道旁占用人行道的簡易房、電話亭、正在拆除的房屋、建筑工地內臨時用房、庭院內建造的非永久性的簡易小屋、樓頂?shù)臉翘蓍g以及簡易廁所等等均不表示。

3.3獨立地物的測繪

獨立地物一般有對應的地物符號，對于沒有統(tǒng)一符號的，可結合規(guī)范要求進行取舍。對于山頂?shù)碾娨暟l(fā)射塔、微波傳送塔等應測出來，而電視接受天線和樓頂避雷針可以不用表示；固定的交通崗亭要進行測繪，而廣告牌、公汽牌等則可以省略；橋梁、廣場、街道的路燈要表示，而單位內部的裝飾燈不表示。街邊公園以及單位內部的大花壇(大于15m2)需要測出來，測區(qū)內的散樹和路邊行樹不用測；測區(qū)內的塔、亭、閣及景點內的假山石應擇要表示；企事業(yè)單位學校大門前或大門內正中橫臥地面的名稱牌，寬在2m以上的需要依比例用虛線表示，符號內加注“廠標”或“校標”等。

3 .4管線與垣柵的測繪

管線與垣柵是城市地物中非常重要的地物，表示其拐彎點要準確測繪。對于1萬伏以上的電力線必需測繪，其他電桿不表示，檢修井和污水蓖子不用表示；圍墻、柵欄、欄桿等一般應該測繪外線，圍墻測繪外邊線，遇門要斷開表示；上部為欄桿式圍墻的，當?shù)鬃膰鷫w高出地面1 .0m時按圍墻表示，否則按欄桿表示；當圍墻與房屋交接或圍墻與房屋的陽臺、門廊等交接時只測單實線，不需繪圍墻符號，當房屋搭建在圍墻上時(如靠緊圍墻的簡易房)，宜將圍墻表示完整。

3.5注記

單位名稱、行政村名、自然村名、道路名稱、公路等級、建筑材料及層次注記尺寸按《圖式》規(guī)定執(zhí)行，單位名稱原則上要求標注權屬單位的標準名稱，同一院、大樓有多個單位時，注記主要單位名稱即可；居民地、機關、企事業(yè)單位、街道、河流、山丘、橋梁等名稱均需實地調繪，單位名稱前為縣級名稱的可省略；建筑物應注記結構、層數(shù)、材料于房屋范圍線的適當位置，注記位置應指向明確、醒目、易讀，盡量不要壓蓋符號。

4精度指標

圖根點對測繪成果起質量控制作用，其精度直接影響到成果的精度，因此圖根點的測繪必須嚴格按照測量規(guī)范規(guī)定的精度指標來完成。

a、圖根導線的技術要求見下表。

一、二級圖根導線精度指標

注：表中：n為測站（折角）數(shù)。當導線長度小于500m時，相對閉合差分別降為1/3000、1/2000，但坐標閉合差不變。

b、圖根導線垂直角對向觀測一測回，距離單向觀測一測回。

c、圖根點高程測定：精度不低于1/10等高距，對1/500圖不超過±0.05米。

5結語

篇5

【關鍵詞】:新農村建設 土地綜合整治 土地勘測

中圖分類號:F21 文獻標識碼: A 文章編號:1003-8809(2010)-06-0004-02

新農村土地綜合整治是一項綜合性的工作,它不但包括傳統(tǒng)的土地整理,更包括了舊居民點的改造和新農村聚居點的建設、以及農村其他基礎設施的建設、農村產業(yè)發(fā)展等多方面的內容。土地勘測既要全面反映整個項目區(qū)的基本地形地貌地物,更要有重點地反映新農村建設需要的其他基礎內容。本文在分析新農村土地綜合整治需要達到的目的和建設內容的基礎上,有針對性地提出土地勘測的內容和技術方法,以便更好地為新農村建設服務。

一、新農村土地綜合整治的目標和內容

(一)需要達到的目標

“十一五”規(guī)劃明確提出社會主義新農村建設的目標是“生產發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”。實施新農村土地綜合整治,最直接的目標有以下三點:第一是改善農民居住環(huán)境,第二是改善農村的基礎設施,第三是增加農民的收入。

(二)工作內容

實施新農村土地綜合整治,要經歷三個階段:可研及設計階段、項目實施階段、驗收及利用階段。

可研及設計階段,在收集項目區(qū)地質地貌地形地物等資料、社會經濟資料、各類規(guī)劃等資料的基礎上,通過分析與評價,弄清土地權屬、數(shù)量、適宜性及利用方向,進行項目規(guī)劃設計。

項目實施階段,首先進行詳細的、操作性強的工程施工設計,然后按設計施工。工程內容一般包括土地平整工程、道路工程、農田水利工程、建新區(qū)改造、拆舊區(qū)整治、綠化等其他工程。

在項目驗收及使用階段,要展示全部成果,包括項目區(qū)實地工程的展示、圖件文字數(shù)據(jù)資料的展示以及其他資料的展示,驗收合格后各類工程移交使用,以實現(xiàn)最大效益。

二、新農村土地綜合整治土地勘測的內容

由于土地勘測工作貫穿于土地綜合整治的全過程,不同于平常所指的地形測量,因此土地綜合整治項目的土地勘測工作比地形測量工作更細致、更具體,同時更講究方法,它直接關系到工程項目概(預)算的準確性,在科學決策、節(jié)約投資、規(guī)范工程行為等方面有著不可低估的作用。

(1)在項目可研及設計階段,土地勘測要提供最基礎、最原始的地質地貌地形地物資料,為正確決策提供最基本的保證。 為有利于將來整治后土地重新確權定界工作的順利進行,要求在項目前期進行詳細的地籍測量,為土地登記、土地統(tǒng)計提供準確的權屬界線和各種地類界線(包括地塊界)的平面位置和面積。這就要求在土地利用現(xiàn)狀調查成果的基礎上,進行一次詳細的地籍調查和地籍土地勘測,必須讓土地所有者和土地使用者及四鄰參加,取得他們的確認、簽字,以免日后產生糾紛。

要對項目區(qū)地形地貌,舊村復墾、舊城改造涉及的搬遷人口以及損失評估,舊城鎮(zhèn)的地下管線、道路等農業(yè)基礎設施、林地、墳墓的分布等方面的信息以及土地綜合整治中涉及的一些破碎地形地貌的進行詳細準確的調查,形成詳細數(shù)據(jù)描述。

為便于分析項目區(qū)產業(yè)發(fā)展情況,應要求調查清楚耕地地質土壤及種植作物種類等屬性。

(2)項目實施階段。施工單位只要根據(jù)專業(yè)土地勘測單位提供的前期測量成果及設置的專門控制點(界)石和通過審批的設計方案進行施工測控即可,對測量的專業(yè)技術要求并不很高,除施工過程中牽扯到較復雜的如沉降、變形觀測等有時需要專業(yè)隊伍施測外,不用另行實施土地勘測。

(3)項目驗收及使用階段。這一階段的土地勘測數(shù)據(jù)要反映工程項目的成果,包括實施的工程、地塊地形地類的變化尤其是耕地數(shù)量的變化、竣工后權屬劃分界限等。其測量成果一般就作為工程項目及各管理部門的存檔及管理資料,較中期而言,必須達到較高的測量精度,有著較全面的內容要求。

三、新農村土地綜合整治土地勘測的技術要點

為了滿設計方案的制定、設計概預算的準確編制并對項目的方案的經濟性進行分析比較。新農村土地綜合整治土地勘測應注意以下技術要點:

(一)合理確定測圖比例尺。起伏變化少、地勢較平坦地區(qū)的土地綜合整治項目一般要求1:2000即可符合各方要求;而起伏變化多、地貌破碎、通視困難的區(qū)域應該達到1:1000或1:500。

(二)詳細測量關鍵點。為了追求精度,土地綜合整治中的土地勘測往往采取畫密網格的方式,主要是測量關鍵點,關鍵點指的是高程趨勢的變化點,如坡頂、邊坎邊。舊村復墾中的測量關鍵點尤為重要。

(三)坎上坎下均測。為了土方計算的準確性以及為以后的設計及預算提供準確的數(shù)據(jù),要對各種土坎要細分,注明坎頂、坎腳線的位置和標高,特別對于緩坡坎,注明坎頂線與坎底線的位置和標高。

(四)細部測量詳細注明。土地綜合整治中的細部測量應相對詳細,這在舊村復墾、舊城鎮(zhèn)改造中顯得非常重要,具體表現(xiàn)有以下幾點:1、為方便以后拆遷、征地補償費的計算準確,需記錄樹木包括果樹的種類、年齡,墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等;2、準確記錄水塔、管線的長度及使用年限;3、特別是對學校、廟宇及舊村委會等要作詳細記錄,這有利于以后的設計方案的選擇;4、耕地土壤、水文、作物等內容詳細注明。

(五)合理布設高程網點、埋設足夠標石。平坦地區(qū)一般可以60米為網格施測,地貌破碎、地形變化復雜地區(qū)施測高程點網格間距不能大于40米。測區(qū)應埋設足夠的標石,注記高程和坐標,以利進行工程施工控制。

(六)充分利用數(shù)字化和信息技術。利用先進軟件、全野外數(shù)字化測量系統(tǒng)和機助成圖系統(tǒng)等進行實地數(shù)據(jù)采集和進行必要的現(xiàn)場屬性調查數(shù)據(jù)、更新測量、更新資料,基礎信息的現(xiàn)勢性和可用性將會大大提高。利用飛速發(fā)展的空間信息技術、空間虛擬模型顯示技術,從土地勘測成果中同時可獲得地物的位置、方向、坐標、高程、面積、形狀及其他屬性等數(shù)據(jù),使信息的檢索與應用更加方便、快捷。

(七)搭建統(tǒng)一平臺,統(tǒng)一成圖規(guī)范標準,提高信息資源的共享水平,提供公益性、基礎性、權威性和準確性的公共地理空間信息平臺和信息服務環(huán)境,為相關應用部門提供準確及時的用于決策支持的基礎信息,將會使各部門、各行業(yè)的專題數(shù)據(jù)更加快捷、直觀、準確地呈現(xiàn)給使用者、決策者,以利科學化決策,保障工程項目目標的實現(xiàn)。

四、土地勘測成果要求

為了滿足新農村土地綜合整治的規(guī)劃設計和工程實施以及竣工驗收等方面的需求,土地勘測主要應提供以下成果:

(一)1:2000地形圖測量成果

按照國家測繪標準和規(guī)范要求進行實測的1:2000地形圖,這是土地綜合整治的基礎圖件,是項目區(qū)做好田、水、路、林、村規(guī)劃設計的依據(jù);是勘測定界的工作底圖。在此基礎上測量量算各類土地面積,完成勘測定界工作。除了按1:2000地形圖測量規(guī)范進行測量外,還應滿足土地綜合整治勘測定界的基本要求,以自然村(行政村)為基本單位,對以下內容進行勘測: 1、項目區(qū)的總面積及界址點的坐標和高程;項目區(qū)含邊界線外側面約100米的地形圖;2、自然村現(xiàn)有耕地面積按宗地面積對現(xiàn)有耕地的類別分別進行測量、歸類,在圖上標注詳細信息; 3、測量現(xiàn)有居民點及工礦用地及周圍的竹林盤地面積;林地、園地的面積;4、現(xiàn)有溝、渠、塘及水庫的測量,含達到一米以上的溝渠均要測量上圖;重點加密擬規(guī)劃 建設的溝和渠沿線的高程點,以達到計算工程量方的需求;5、現(xiàn)有國道、省道和縣道以及村道、社道、田間道、生產道的測量,含達到一米以上的路 均要測量上圖;重點加密擬增加和改建道路的沿線兩側高程點,達到計算工程量方的需求;6、加密擬土地平整區(qū)域(含坡改梯)的高程點,達到計算工程量方的需求。

(二) 1:2000勘測定界圖

勘測定界測量依據(jù)《四川省勘測定界技術要則》;《土地利用現(xiàn)狀調查技術規(guī)程》;《全國土地利用現(xiàn)狀分類》(過渡時期適用)。在1:2000地形圖測量的基礎上,利用原有的控制網和控制點成果。以自然村(行政村)為基本單位,對各類土地的面積進行測量、調繪和勘測定界,通過室內作業(yè)把野外測量的數(shù)據(jù)數(shù)字化、計算處理,獲取到每個圖斑面積,形成該項目區(qū)土地利用現(xiàn)狀分類表(三大類過渡期)和各類土地宗地面積分類匯總表、碎步圖斑面積分類表。分村編號,標注在圖上,最終在1:2000地形圖基礎上完成勘測定界圖和勘測定界報告書。

(三) 1:2000工程竣工圖

工程竣工測量土地整理項目區(qū)的所有工程完工后要進行的測量工作。在對項目區(qū)進行田、水、路、林、村的綜合治理基礎上,對每一項竣工工程進行的野外測量,經過室內作業(yè),把野外的測量數(shù)據(jù)經計算機處理形成竣工數(shù)據(jù),并分類標注在1:2000地形圖上形成工程竣工圖。 并以此檢核規(guī)劃圖的規(guī)劃設計,為竣工驗收提供準確的成果資料和圖件?？⒐D中應包含項目區(qū)簡介、土地利用現(xiàn)狀與整理對照表、主要界址點坐標表等內容。

參考文獻:

[1]測繪如何在土地整理中發(fā)揮作用. 資源網2010.02.05

[2]成都市土地開發(fā)整理測量技術規(guī)程

篇6

關鍵詞：城市規(guī)劃；測繪技術

城市規(guī)劃管理是一項協(xié)調城市空間布局，改善人居環(huán)境，促進城市經濟和社會全面協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展的重要工作，它直接主導著城市規(guī)劃的實施。隨著科技的進步和城市戰(zhàn)略性規(guī)劃的選擇，傳統(tǒng)的微觀測繪已無法滿足基于大范圍地理的城市規(guī)劃發(fā)展的測繪需求。而城市規(guī)劃又必須掌握城市轄區(qū)內的各種地理、位置和空間信息。所以說，城市測繪資料直接反映城市的面貌，是城市規(guī)劃的主要依托信息，測繪與城市規(guī)劃建設密不可分，缺一不可。本文將探討城市規(guī)劃中測繪技術的具體應用。

一、城市規(guī)劃對測繪的需求

城市規(guī)劃是為滿足城市未來一段較長時間內社會經濟發(fā)展的要求而對城市性質、規(guī)模、定位和發(fā)展方向與城市特有的地理、位置、空間布局等自然要素統(tǒng)籌協(xié)調，合理安排的管理工作。是人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活的空間秩序而作的未來空間安排的意志。其根本作用是作為建設城市和管理城市的基本依據(jù)，保證城市土地的合理開發(fā)利用以及城市社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。從基本定義看，城市規(guī)劃必須掌握城市各類的地理（地形、地貌）、位置、空間布局等數(shù)據(jù)和信息，可以說這些數(shù)據(jù)信息是城市規(guī)劃工作開展的前提。而這些數(shù)據(jù)和信息只能通過系統(tǒng)性的測繪工作獲取。所以說測繪是城市規(guī)劃的天然要求和必要工作。

結合城市規(guī)劃的具體內容，可以發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃對測繪的需求主要表現(xiàn)在對城市內部各類土地資源、土地區(qū)域、土地面積、土地分布、地形地貌特征以及城市內各種建筑景觀、自然景觀的空間位置和分布等信息的掌握，而這些正是測繪才能完成的工作。

另一方面，由于城市規(guī)劃是從全局和戰(zhàn)略的角度對城市發(fā)展做出指導，其測繪的需求既注重大范圍內的測繪，同時又需要城市的細部測繪。所以對于測繪的要求也越高，一方面是測繪的內容多，另一方面是測繪的精度高。這就需要有能滿足和適應城市規(guī)劃要求的測繪技術。

二、適應城市規(guī)劃的主要測繪技術

遙感衛(wèi)星及其組網、衛(wèi)星星座綜合觀測成為現(xiàn)代衛(wèi)星遙感系統(tǒng)的核心，空、天、地一體化的綜合對地觀測和大、小衛(wèi)星相輔相成的全球性、立體、多維空間的觀測體系將是對地觀測系統(tǒng)發(fā)展的必然。多平臺、多傳感器、多比例尺和高光譜、高空間、高時間、高分辨率的天地一體化測量數(shù)據(jù)獲取方法成為時代的明顯特征?；诳仗斓匾惑w化的測繪技術也正成為城市規(guī)劃中測繪技術的基礎。

1、航空數(shù)碼攝影

航空數(shù)碼攝影技術是基于航空數(shù)碼相機和傳感器技術的高分辨率影像獲取技術。目前已成為城市建設中制作大比例尺數(shù)字表面模型（DSM）、數(shù)字高程模型（DEM）、數(shù)字正射影像（DOM）和數(shù)字線劃圖（DLG）的主要數(shù)據(jù)來源。此外，中低空高分辨率主被動寬幅與三維探測遙感設備、寬幅高精度的航空數(shù)碼測量型多光譜相機、成像光譜儀、LiDAR等載荷發(fā)展也非常迅速，對地獲取高分辨率空間數(shù)據(jù)的能力明顯增強。

2、高分辨衛(wèi)星遙感測繪

我國資源三號測繪衛(wèi)星在506千米的地球軌道高度可對地球南北緯84度以內的地區(qū)實現(xiàn)無縫影像覆蓋，每59天實現(xiàn)對中國領土和全球范圍的一次影像覆蓋。資源三號衛(wèi)星集測繪和資源調查功能于一體，可生產中國1：5萬基礎地理信息產品，以及 1：2.5萬等更大比例尺地圖的修測和更新。

3、低空攝影測量

低空無人飛行器航測遙感系統(tǒng)可形成高分辨率和高清晰度的影像信息。在城市規(guī)劃測繪中，無人機可以通過地面遙控實現(xiàn)大傾角（40°-60°）攝影，能夠按布設航線獲取各建筑物的側面和頂部影像。空間分辨率可以達到0.1米甚至更高。其測繪影像是城市三維模型的主要影像源。

4、傾斜攝影

傾斜攝影技術融合傳統(tǒng)航空攝影技術和數(shù)字地面采集技術，克服了傳統(tǒng)航攝技術只能從垂直角度拍攝的局限，可實現(xiàn)同時從1個垂直角度和4個傾斜角度采集影像，從而更加真實地反映地物的情況。傾斜攝影技術特別適合我國這種多山國家，尤其是針對在一些垂直起伏大的地區(qū)的重大工程應用的坡面測繪。

5、車載移動攝影測量

車載移動攝影測量系統(tǒng)是在機動車上裝配GPS（全球定位系統(tǒng)）、CCD（成像系統(tǒng)）、INS/DR（慣性導航系統(tǒng)或航位推算系統(tǒng)）等傳感器和設備，在車輛高速行進之中，快速采集道路及兩旁地物的可量測實景影像序列（DMI），這些DMI具有地理參考，并根據(jù)各種應用需要進行各種要素特別是城市道路兩旁要素的任意任時的按需測量。目前已廣泛應用于交通、鐵路、公安、數(shù)字城市建設等領域，可應用于基礎測繪、電子地圖測制、電子地圖修測、公路GIS與公路路產管理、鐵路可視化GIS建庫、公安GIS、空間信息服務等領域。

三、城市規(guī)劃測繪應用實例

1、項目概況

位于華北平原的某新城為完成總體規(guī)劃修編工作，需要測繪新城規(guī)劃范圍內的1：2000地形圖，包括老成區(qū)、新城區(qū)以及開發(fā)區(qū)，建立基礎信息數(shù)據(jù)庫。測區(qū)范圍總面積約為80平方公里，地勢較為平坦，海拔約3-5米。

2、已有資料

經調查測區(qū)周圍有二等三角點4個，一等水準點1個，二等水準點15個，經實地踏勘，標石保存完好，可作為本項目首級控制測量的起算成果。

3、作業(yè)依據(jù)

《工程測量規(guī)范》GB 50026-2007；

《全球定位系統(tǒng)城市測量技術規(guī)程》CJJ73-97；

《1：500 1：1000 1：2000地形圖圖式》GB/T7929-1995；

《基礎地理信息要素數(shù)據(jù)字典第一部分：1：500 1：1000 1：2000基礎地理信息要素數(shù)據(jù)字典》GB/T 20258.1-2007；

《1：500 1：1000 1：2000外業(yè)數(shù)字測圖技術規(guī)程》GB/T14912-2005；

《數(shù)字測繪產品檢查驗收規(guī)定和質量評定》GB/T18316-2001；

《國家三、四等水準測量規(guī)范》（GB 12898-91）；

本項目技術設計書。

4、平面坐標及高程系統(tǒng)、測圖比例尺、圖形分幅及編號

本項目采用新城所在市任意直角坐標系、高程系。地形圖比例尺為1：2000，采用40cm*50cm矩形分幅。圖幅編號方法以新城所在市任意直角坐標系下1：10000圖廓西南角坐標公里數(shù)為基礎編號，采用從左到右、從上到下自然順序編號法，一幅1：10000圖分為25幅1：2000圖。

5、項目準備

本項目投入包括各類管理和技術人員共計約120名，設立了控制組、地形組、內業(yè)組、技術組、審核組等30個作業(yè)班組，對參加本項目的作業(yè)人員進行了相關規(guī)程、本項目技術要求、質量要求、技術設計書的培訓，以確保所有作業(yè)人員了解項目要求，保證產品質量。本項目投入GPS接收機10臺套、全站儀30臺、水準儀15臺以及計算機、打印機、繪圖儀等生產設備，作業(yè)所使用的測繪儀器檢定合格。

6、測繪方法

平面及高程控制測量以二等三角平面控制點為起算點，在測區(qū)布設四等GPS控制網作為首級控制網，采用GPS靜態(tài)測量技術施測；以四等GPS控制網為框架網，在其基礎上采用GPS靜態(tài)測量技術、GPS RTK 測量技術直接加密二級GPS控制點；圖根控制點可根據(jù)情況采用GPS RTK或常規(guī)導線（導線網）測量方法施測。高程控制測量采用水準測量的方法。

地形圖測繪采用測記法（全站儀采集數(shù)據(jù)存儲在固體記錄器，內業(yè)進行數(shù)據(jù)處理）成圖，圖形編繪要求采用SCS G2004多用途數(shù)字測繪與管理系統(tǒng)完成。

結論與總結：

測繪工作是城市規(guī)劃工作的重要組成部分，基于城市規(guī)劃任務和主要規(guī)劃內容的要求，其對測繪的要求也更加復雜。目前基于城市規(guī)劃的測繪已步入空、天、地一體化測量時代，各類高分辨率影像測繪技術成為城市規(guī)劃測繪的重要技術支撐。

參考文獻：

[1]陶光祥.論城市規(guī)劃中城市測繪的作用[J].中華民居，2012，（7）：907.

篇7

[關鍵詞]新形勢 數(shù)字測繪技術 地籍測繪 分析

中圖分類號：[P24] 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）24-0274-01

引言：隨著我國城市化進程不斷加快，面對土地相對稀少如何合理的分配土地資源是人們在規(guī)劃過程中不得不考慮的問題。地籍測繪數(shù)字化技術具有成圖速度快、坐標精確度高等方面的優(yōu)點，在城鎮(zhèn)地籍測繪過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，本文主要針對地籍測繪數(shù)字化技術方面的內容作簡要的介紹，爭取為地籍測繪方面的工程人員提供參考和借鑒。

1 地籍測繪的定義和基本方面

地籍，簡單的說，指的是土地和土地附著物的權屬、位置、數(shù)量、質量和用途等信息的集合，我們一般用圖形、數(shù)據(jù)或文件等形式將地籍歸納整理出來。地籍測繪是獲取地籍信息的一種測繪行為，一般為政府組織實施，主要是利用測繪技術整理出土地的地籍信息。在進行地籍測繪過程中，我們一般的操作步驟是：測繪控制、地籍要素測繪、地籍調查、動態(tài)更新等。在地籍要素測繪過程中，我們應對界址點等信息進行碎步測量，并利用成圖軟件繪制成地籍圖。城鎮(zhèn)地籍數(shù)字化測繪技術就是將數(shù)字化測繪技術應用到城鎮(zhèn)地籍測繪的工作中來。在這個過程中，我們一般經過的流程為：測繪技術選擇―地籍信息或界址點信息選擇―建立控制導線―碎步測量―地籍要素輸入―繪制地籍圖―建立地籍數(shù)據(jù)庫等。

地籍測繪是地籍管理工作的依據(jù)，是后續(xù)施工、建設工作的基礎，所以在進行地籍測繪過程中，必須嚴格保證測繪的精度和地籍信息的準確性。

2 數(shù)字化技術應用到地籍測繪中的幾種方法

2.1 建立測繪控制導線

在進行所有的測繪活動中，必須建立高等級的控制導線，也就是利用精密更高的測繪儀器、更嚴格的測繪步驟，獲取設置好的基本控制點坐標（當然我們可以使用已知的國家基本控制點坐標）。隨著科技的發(fā)展，GPS技術和全站儀技術得到了廣泛的應用，地籍測繪工作已經告別了基本的三角測量形式。使用GPS或全站儀技術進行測繪工作，不僅可以有效的降低勞動強度，還可以提高基本控制導線的準確性。在基本控制導線布設過程中有，一般有一下幾種方式。

（1）使用靜態(tài)全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)進行布設，這種可以利用GPS中自帶的平差軟件，方便的獲取基本控制導線點位坐標。

（2）使用高精度全站儀進行基本控制點位布設。這種布設方式建立在已有的基本控制導線點位之上。目的是將較遠的基本控制點位，引導工作區(qū)域。在建立基本控制導線的過程中，必須要個的遵守操作程序和標準要求，取得坐標點位后，應對坐標點位進行平差處理，消除測繪過程中產生的誤差。

（3）利用較近的已知的基本控制導線坐標。

2.2 數(shù)字化測繪技術的基本方法

（1）實時動態(tài)差分技術

在城鎮(zhèn)地籍信息測繪過程中，對一些開闊且建筑物比較少的地區(qū)在進行測繪過程中，我們可以使用實時動態(tài)差分技術。測繪人員將實時測繪的坐標點位及地籍信息輸入到電子手簿中，并實時的繪制關系草圖，測繪完成后，將獲取的坐標點位輸入到電腦中并利用電腦成圖軟件成圖的一種方式。這種方式工作效率快、測繪精度高、工作現(xiàn)場的條件要求比較低（不需要滿足站點間通視即可進行測量）、信息處理量大、自動化水平高、在測繪中的應用比較廣泛。

（2）全站儀測繪

對一些有建筑物遮擋，電磁波信號無法覆蓋的區(qū)域，我們可以使用全站儀對界址點或地物等地籍信息進行測繪。在測繪開始前，必須建立基本控制導線，使用全站儀依據(jù)基本控制導線進行碎步測量，將所測得的地籍點坐標存儲在全站儀中，并現(xiàn)場繪制草圖。等測繪任務完成以后，依據(jù)全站儀中的坐標信息和所畫的草圖，利用成圖軟件繪制出來。

全站儀進行地籍測繪過程中，可以有效的對地籍死角進行測量。且在測繪過程中配合全棱鏡設備的應用可以有效的提高測繪效率、降低勞動強度。

（3）數(shù)字攝影技術

數(shù)字攝影技術是利用數(shù)字攝影設備在空中獲取地面地籍信息，然后通過內業(yè)處理，將所獲取的信息在電腦上進行匹配，創(chuàng)建地面模型，然后利用專業(yè)的軟件獲得數(shù)字地圖。全數(shù)字攝影技術是未來地籍測繪中的應用將越來越廣泛，全數(shù)字攝影技術具有成圖面積大、資金投入少、精確度良好等優(yōu)點。

（4）掃描成圖作業(yè)

在城鎮(zhèn)地籍測繪過程中，我們可以根據(jù)已有的地形圖或地籍圖，利用掃描軟件將原始測繪圖掃描到計算機中。然后通過計算機軟件將獲取的柵格圖變成矢量圖，從而獲取數(shù)字化的地籍圖的方法。這種地籍圖測繪方法會受到原始圖精度的影響，精度較低。所以，在成圖后，測繪人員應對地籍圖上的基本信息進行補測、修測等工作，對重要的地籍信息點位應進行核實，防止錯誤的出現(xiàn)。

3 城鎮(zhèn)地籍數(shù)字化測繪技術應用過程中應注意的問題

3.1 詳細的地籍調查工作

在進行城鎮(zhèn)地籍測繪工作前，必須對工作范圍內的所有地籍要素進行詳細的調查，包括土地及附屬物的權屬、房產、稅收、管線等地籍信息，還有對土地的所有權、使用權、土地面積、界址線等四個方面的基本關系應調查清楚。并填寫好地籍調查表，保證相鄰人員沒有爭議。在測繪介紹后，對測量成果進行地籍點位標注時，應保證輸入的屬性信息具有完整的土地權屬信息表格，建立完善數(shù)字測繪信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對地籍信息的數(shù)字化管理，為后續(xù)的工作提供坐標支持。

3.2 城鎮(zhèn)地籍測繪過程中的注意事項

在使用全站儀或電子經緯儀等設備進行地籍測繪時，首先必須建立基本控制導線。基本控制導線的要求必須滿足委托方允許的控制等級。一般地基測繪工作中，測繪等級分為一、二級，依據(jù)《城市測量規(guī)范》規(guī)定有5″、8″、12″三級，5″級導線點必須建立在四等以上的控制網中進行控制。

平面控制點的埋石密度要求：1：500的地形圖分幅圖大于等于3個，1：2000比例的分幅圖不少于4個，埋石點的位置、坐標信息、點位等級等方面的信息應記清楚，防止混淆。

布設一、二級控制點后，必須根據(jù)需要采用三角測量、導線測量和各種交會測量等方法加密一定數(shù)量的圖根控制點。在實際工作中，我們應該注意的是，布設圖根導線全長一般≤ 1.5km，12條邊，二級一般≤ 1km，支導線≤ 3 條邊，長度< 1/3 倍符合導線長，并需測左右角、距離往返測，圓周角閉合差≤ 40″，平差可以采用計算機來完成。

結語：隨著科技的發(fā)展，數(shù)字化測繪技術在地籍測繪中的應用會越來越廣泛，政府部門在實施地籍測繪的過程中，也應充分的利用現(xiàn)在的高科技技術，提高測繪效率和精度，在滿足城市建設的需要的前提下，使地籍測繪工作變得更輕松，同時為以后的規(guī)劃建設提供基礎的地圖資料。

參考文獻：

[1] 馬潤臺，朱瑞芳，孟永新，趙國琴.超站儀HD-STGPS在北京市地籍測繪中的應用[J].測繪信息與工程.2001（04）.

[2] 陳琳，王琴.地籍測量與土地信息系統(tǒng)課程教學改革探討[J]. 黃河水利職業(yè)技術學院學報. 2006（02）.

[3] 馬策，文雪巍.基于數(shù)字化測圖在地籍測量中的特點及應用的研究[J]. 數(shù)字技術與應用.2011（05）.

篇8

目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎上，總結經驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題。

本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。

商品房買賣合同說明（內容略）

「釋義該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中，有關填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應詳細閱讀，并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足，最大限度地維護開發(fā)商的合法權益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。

「常見問題有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴格按照“說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴肅。

「對策認真閱讀“說明”，嚴格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。

合同雙方當事人：（內容略）

「釋義該部分詳細列明買賣雙方（包括其人）的基本情況。

「常見問題有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）

「對策賣方的基本情況應以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。

第一條 項目建設依據(jù)。

出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權?！竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，「現(xiàn)定名「暫定名______________________.建設工程規(guī)劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義 該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關規(guī)定，取得了有關主管部門的許可。

「常見問題 實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書?！?/p>

「對策 雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產，較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為「現(xiàn)房「預售商品房。預售商品房批準機關為________________，商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義 該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向

>

該商品房「合同約定「產權登記建筑面積共___________________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

「釋義 本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。

「常見問題 目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。造成這種的結果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來，建設部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質量技術監(jiān)督局、建設部對此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經過一個案件，房產管理部門和質量技術監(jiān)督部門對同一房產的面積測量結論相差懸殊，而兩部門都具備“測繪資質”，導致法院難以認定。

「對策 針對上述情況，我國第一個國家標準《房產測量規(guī)范》（gb/t 17986-2000）于2000年8月正式實施，成為房產面積測量里領域最權威的標準。國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質提出初審意見。質量技術監(jiān)督部門負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具的行為?！?000年12月28日建設部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產測繪管理辦法》進一步明確：“房產測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。申請房產測繪資格的單位應當向所在地省級測繪行政主管部門提 出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內，轉省級房地產行政主管 部門初審。省級房地產行政主管部門應當在15日內，提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中，對申請甲級房產測繪資格的初審意見應當同 時報國務院建設行政主管部門備案。申請甲級房產測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主 管部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級房產測繪資格的單位，由國務院測繪行政主管部門和國務院建設 行政主管部門聯(lián)合向社會公告。取得乙級以下房產測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產行政主管部門聯(lián)合向社會公告。 ”

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、 _______________________________________________________________________________「釋義 本條與原示范文本相比最大的改進是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來“按建筑面積計算”的基礎上，增加了“按套內建筑面積計算、按套（單元）計算”等二種新的計價方式。使買方有更多選擇。

「常見問題 雖然文本給出了多種計價方式，但由于習慣原因和營銷策略的需要，大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內建筑面積計算”和“按套（單元）計算”等方式。

「對策 計價方式的多樣性，是市場進步的潮流。只要開發(fā)商在計算標的房產面積時，嚴格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計算都不應損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。

第五條 面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________ 2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據(jù)實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議「釋義 當雙方選擇按建筑面積或按套內建筑面積計算房價時，合同約定的面積（通常稱“暫測面積”）有可能與申請產權登記時主管部門實際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設計的 .本條設計了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設部《商品房銷售管理辦法》處理。

「常見問題 選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實測面積為準，實測面積超

過暫測面積的部分，由買方按約定的單價補足房款；實測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。

「對策 負責任的開發(fā)商應采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。

第六條 付款方式及期限買受人按下列第 種第 項方式按期付款：

1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房價款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實際付款額為（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

萬

仟

佰

拾

元整。

2. 分期付款乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶名稱： ，帳號： ）

（1） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（　 　幣）　 　仟　 佰 　 拾

萬

仟

佰拾

元；

（2） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

萬

仟

佰拾

元；

3. 貸款方式付款（1）買受人應于 年 月 日前支付全部房價款的 %，計

元；

（2）買受人應于 年 月 日前支付全部房價款的 %，計

元；

（3）買受人應于 年 月 日前首付款付清后，持有關材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。

4.其他方式「釋義 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內容。

「常見問題 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。但該條的相關規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。

「對策 開發(fā)商應當將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關規(guī)定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。

第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 日之內，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過

天后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.「釋義 按時支付購房價款是買方最主要的合同義務，本條規(guī)定了買方逾期付款應承擔的違約責任。按本條1項的規(guī)定，買方的違約責任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計已付款的適當比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達到約定天數(shù)。

「常見的問題 本條最難掌握的是如何約定賣方有權選擇解除合同的逾期時間，以及違約金的比例。

「對策 結合實踐經驗，筆者認為確定賣方有權選擇解除合同的逾期時間應考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標的房產價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應付款計算的違約金，筆者認為不宜超過10％。

第八條 交付期限出賣人應當在

年

月

日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1. 該商品房經驗收合格。

2. 該商品房經綜合驗收合格。

3. 該商品房經分期綜合驗收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內告知買受人的；

2. ；

「釋義 本條規(guī)定的是賣方交付標的房產的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。

「常見問題 簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇“該商品房經驗收合格”還是“該商品房經綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況。（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

但實際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗收都是由建設部門召集各有關部門進行，經常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。2000年新的《建設工程質量管理條例》實施后，建設部門對工程竣工驗收采取備案制度，由建設單位自行組織驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作，使得驗收工作更加費時費力。由于房地產的開發(fā)經營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商

品房交付使用的同時通過“綜合驗收”，因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。

「對策 在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇“商品房經驗收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。

第九條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過　 　日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2.「釋義 本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式，即違約時間在某天數(shù)內，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權選擇解除合同。

逾期時間超過確定的天數(shù)時，如果買方選擇解除合同，賣方應當支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算，而不分段計算。

「常見問題 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權利意識的增強，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。

「對策 不管什么原因，只要不構成不可抗力賣方就應當承擔責任。而且本條的責任應當與第七條“買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。

第十條 規(guī)劃、設計變更的約定經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

1. 該商品房結構形式、戶形、空間尺寸、朝向；

2.「釋義 本條是關于標的房產發(fā)生設計變更時如何處理的約定。

「常見問題 根據(jù)該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設計變更達到“影響到買受人所購買商品房質量或使用功能”的程度，出賣人才有義務通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產生糾紛后難以判定。

「對策 為減少誤解，應在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質量或使用功能的情形明確約定。比如“房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施等發(fā)生變更”。

第十一條 交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

「釋義 本條是關于標的房產的交接程序以及相關法律后果的約定。

范本還規(guī)定了出賣人在交付房產時應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（gf-95-0171）的新規(guī)定。住宅質量保證書和使用說明書制度是建設部1998年頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，促進住宅銷售?！蹲≌|量保證書》應當包括以下內容：1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；9、其他需說明的問題。

「常見問題 由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內，對標的房產的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實。而想象和現(xiàn)實總是有些差別的，更何況在我國房地產業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導致了交接糾紛大面積產生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產質量爭議（包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等。

「對策 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應區(qū)別分析。比如標的房產的質量問題只有在開發(fā)建設的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關房屋質量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產生意想不到的效果。

另外，針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標的房產損毀的風險由買受人承擔，基于該房產產生的物業(yè)管理等費用由買受人自負。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛。

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

「釋義 本條是關于出賣人權利瑕疵擔保責任的約定。所謂權利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權不能完全轉移于買受人而應當承擔的責任。

「常見問題 實踐中，出賣人將標的房產向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。

「對策本條只規(guī)定出賣人違反權權利瑕疵擔保義務，應當“承擔全部責任”，過于籠統(tǒng)。學理上講，出賣人違法權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合

同、損害賠償。建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。

第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定達到（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第 種方式處理：

1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

「釋義 出賣人交付的房產不符合附件中關于裝修標準的約定時，應承擔的責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設備差價，這是參照《消費者權利保護法》第四十九條的規(guī)定做出的。

「常見問題 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準，但實踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設備”等等，容易導致糾紛。

「對策 裝修、設備附件的內容應當盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標準，設備的品牌、型號等。

從開發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內恢復到約定標準，或賠償差價。”

第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑，按以下日期達到使用條件：

1.

；

2.

；

如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1. ；

2. ；

「釋義 本條是出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法承諾的責任?；A設施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內為全體業(yè)主服務的建筑，一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等，具體項目以開發(fā)商的承諾為準。

「常見問題 有些項目買受人入住后配套設施長時間不能正常運轉，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自然大打折扣。

「對策 基礎設施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經營的。他們的服務意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認識。要想使基礎設施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴守進度以外，還要注意與有關部門的協(xié)調、溝通。

第十五條 關于產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起　 日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 　 ％賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的 　 ％向買受人支付違約金。

3

「釋義 出賣人提交辦理產權證所需材料的時限和違約責任。

向房產主管機關申辦產權過戶登記（俗稱辦產權）是買賣雙方共同的義務，需要雙方各自提供相應材料，協(xié)調配合。出賣人應提供的證件有：1、資質證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃5、投資許可證（1991年4月16日以后需提供）6、建設用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預售許可證9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證（1991年4月16日起）

「常見問題 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產權證的時間，而僅僅是“出賣人提交辦理產權證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識。

「對策 建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。

十六條 保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。

「釋義 本條是關于標的房產各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質量保證書》〉的內容為準。《住宅質量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

「常見問題 商品房質量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務意識淡薄。

「對策 目前，有些開發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的“售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試。

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權3. 該商品房所在樓宇的命名權4. 該商品房所在小區(qū)的命名權5. 6.

「釋義 關于標的房產的屋面、外墻面使用權以及所在樓宇、小區(qū)的命名權歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（gf-95-1701）中，沒有這方面的內容。隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產。這些都是促使本條產生的客觀原因。

「常見問題 絕大多數(shù)購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。

「對策 首先，作為一個負責任的開發(fā)商應將該條的確切含義以及可能設計的經濟利益向客戶解釋清楚。

其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權利比較合

理。但是，標的房產的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權自然應當歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標的房產不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權豈不是笑話）。

當然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權時，也應當以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。

第十八條 買受人的房屋僅作

使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質。

「釋義 本條規(guī)定包含兩方面的內容，一方面是標的房產的用途及買方使用標的房產時的權利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應當與主管部門批準的用途一致。買受人不得擅自進行可能危及標的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。

另一方面是有關買受人對建筑物公用部分所享有的權和承擔的義務的規(guī)定。權利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。

「常見問題及對策 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關于建筑物區(qū)分所有權的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，《物權法》草稿中雖然已經彌補了這一缺陷，但在物權法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權的爭議已經屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權的部分內容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。

第十九條 爭議解決方式：

因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當事人雙方協(xié)商或調解解決，協(xié)商調解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下打？，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：

1.提交

仲裁委員會仲裁。（　 ）

2.依法向人民法院起訴。（　 ）

「釋義：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個特點：1、當事人有權選擇處理爭議的仲裁機構和仲裁員；2、仲裁實行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進行。4、方便、快捷。4、仲裁機構本身沒有強制執(zhí)行機構，當事人不自動履行裁決的，由法院強制執(zhí)行。

「常見問題當事人選擇仲裁時，經常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。

「對策 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機構的名稱。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：

第二十一條 合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共

頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力。

「釋義 第二條至第二十三條是關于合同附件和補充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分攤面積構成說明、裝飾、設備標準三項。補充合同的內容，雙方可根據(jù)標的房產的具體情況做出約定。

「常見問題 補充合同內容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。

「對策 補充合同的內容與范本不一致的，如果補充合同違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該補充條款無效；如果補充合同有效，也應當將合同范本的二十一條刪除，并注明以補充合同為準。

附件可以采取直接在范本的相應位置書寫的方式也可以采用粘貼相應內容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應注意在附件上由雙方當事人簽字或蓋章。

第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 申請登記備案。

「釋義：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。