導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地增值稅稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問題

根據(jù)對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個(gè)方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒有按照具體問題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時(shí)，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個(gè)體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國家相關(guān)的優(yōu)惠政策對稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開發(fā)過程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時(shí)必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對項(xiàng)目的各個(gè)階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對增值稅稅務(wù)開展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來獲得國家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營模式來獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評估和合理規(guī)劃。我國稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關(guān)法律規(guī)定，可見，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價(jià)，但房價(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合的財(cái)稅[1995]48號文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡稱“財(cái)稅48號文”）進(jìn)行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計(jì)劃作為一個(gè)大型綜合性商務(wù)建筑開發(fā)，其中O地塊計(jì)劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進(jìn)行開發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊(duì)代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。

由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價(jià)格幾年來迅速飆升，土地評估價(jià)高達(dá)1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產(chǎn)集團(tuán)，非?？春肞地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評估價(jià)1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進(jìn)行再開發(fā)作為集團(tuán)總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

按照正常的計(jì)算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項(xiàng)目金額*5%進(jìn)行計(jì)算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負(fù)擔(dān)，A公司財(cái)務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個(gè)自認(rèn)為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價(jià)款為1.5億元（土地評估價(jià)），同時(shí)上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊(duì)，該未付款項(xiàng)由B公司承擔(dān)向工程隊(duì)支付，A公司的財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，通過這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開發(fā)成本在申報(bào)土地增值稅時(shí)作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過扣除項(xiàng)目金額50％，公司只需申報(bào)土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個(gè)方案初看之下覺得有點(diǎn)道理，但只要細(xì)究一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)人員是錯(cuò)誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.5億元，則工程成本8000萬元不應(yīng)作為A公司的開發(fā)成本，而是B公司的開發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補(bǔ)繳和罰款。

面對著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何合理地運(yùn)用土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行稅收籌劃呢？筆者認(rèn)為：在正確地解讀財(cái)稅48號文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達(dá)到為企業(yè)減輕稅負(fù)的效果：

1、 合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項(xiàng)目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開發(fā)的征收時(shí)間的先后進(jìn)行延后征收、根據(jù)開發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的開發(fā)成本，從總體上達(dá)到減少和延后稅負(fù)的目的。

2、 靈活運(yùn)用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號文規(guī)定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運(yùn)用以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號文規(guī)定對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個(gè)獨(dú)立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實(shí)現(xiàn)銷售，從而達(dá)到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運(yùn)作該項(xiàng)目才能達(dá)到土地增值稅稅負(fù)最小化，同時(shí)雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進(jìn)行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場已開發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個(gè)項(xiàng)目又是在同一地點(diǎn)由同一工程隊(duì)開發(fā)的群體開發(fā)項(xiàng)目，因此 A公司可合理地將開發(fā)成本項(xiàng)目中的某些公共費(fèi)用如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程和設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分?jǐn)偟阶畲箝_發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，從而加大P地塊計(jì)算土地增值稅的增值額扣除項(xiàng)目，達(dá)到節(jié)稅目的。

【策略2】

由于B公司購買P地塊是作為集團(tuán)總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個(gè)項(xiàng)目的資金的方式雙方合作建房，同時(shí)B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發(fā)資金使用，P地塊開發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財(cái)稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運(yùn)用這種方法進(jìn)行籌劃時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權(quán)益，但到了開發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨(dú)設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負(fù)債為8000萬元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財(cái)稅48號文的規(guī)定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進(jìn)一步對這個(gè)方案的整體稅負(fù)進(jìn)行分析，我們可以看到：①根據(jù)財(cái)稅[2002]191號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》，分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營業(yè)稅；②根據(jù)財(cái)政[2003]184號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國稅發(fā)［2000］119號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時(shí)M公司作為分立企業(yè)在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評估確認(rèn)的土地價(jià)值1.5億元確定成本，因此若M公司在項(xiàng)目完成后進(jìn)行再出售的（上述案例是作為集團(tuán)總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價(jià)值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負(fù)的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時(shí)，也帶來了A和M公司整體稅負(fù)的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

篇4

以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費(fèi)情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項(xiàng)目后的增值額÷扣除項(xiàng)目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用后的收益的25％征收。在稅務(wù)籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會(huì)嚴(yán)密對增值額進(jìn)行控制。雖然這一方式在應(yīng)用的過程中取得了一定的成績，但是對其進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點(diǎn)問題。

（一）對國家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視

我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個(gè)角度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會(huì)出現(xiàn)對相關(guān)的調(diào)控制度會(huì)錯(cuò)意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確

從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動(dòng)當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟(jì)走勢和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。

（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯(cuò)誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識較為淡薄

從理論上來說稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會(huì)造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會(huì)忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；

2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，沒有認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。

（一）密切關(guān)注國家相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預(yù)測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動(dòng)向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。

（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。

（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力

需要從業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能方面對相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應(yīng)交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價(jià)，回成本，加大扣除額，降低增值率。

篇5

【關(guān)鍵詞】土地增值稅，稅收籌劃，風(fēng)險(xiǎn)探析

納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)仁马?xiàng)的合理安排與籌劃，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化并選擇一種的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

土地增值稅作為一個(gè)重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個(gè)方法，并對各方法的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相關(guān)分析。

一、控制增值率

土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，通過收入和扣除項(xiàng)目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。

企業(yè)在進(jìn)行此項(xiàng)稅收籌劃的時(shí)候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時(shí)，在計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，還要考慮稅法規(guī)定的計(jì)稅成本和費(fèi)用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當(dāng)降價(jià)讓利銷售住房，控制增值率，也可以達(dá)到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實(shí)際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格變動(dòng)頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務(wù)機(jī)關(guān)對扣除項(xiàng)目一般檢查較為嚴(yán)格，檢查判斷時(shí)稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時(shí)候會(huì)給企業(yè)造成損失。

二、把銷售房款分解

由于土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，包括設(shè)立銷售公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關(guān)聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)公司以便避稅。

三、利用利息支出進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。

以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果公式①中的利息支出大于公式②計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果建設(shè)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，并可提供金融機(jī)構(gòu)證明，可據(jù)實(shí)扣除。

反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。

四、清算階段納稅籌劃法

土地增值稅在項(xiàng)目清算前實(shí)行預(yù)征方式納稅，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后，按規(guī)定進(jìn)行清算，結(jié)算項(xiàng)目稅款，實(shí)現(xiàn)多退少補(bǔ)。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預(yù)計(jì)，如果清算需要補(bǔ)稅的，盡量推遲清算時(shí)間；如果清算需要稅務(wù)機(jī)關(guān)退稅的，則盡量提前清算申請退稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓驗(yàn)收的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當(dāng)年進(jìn)行清算。假設(shè)可以將清算時(shí)間推遲到以后年度，則相當(dāng)于企業(yè)獲得應(yīng)納稅款的一年無息貸款。

四、企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過程中需要注意幾個(gè)方面

篇6

關(guān)鍵詞：營改增；土地轉(zhuǎn)讓；稅收籌劃

一、案例基本

情況為簡化分析，假設(shè)項(xiàng)目在城市，交易發(fā)生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人。甲企業(yè)原取得土地成本1000萬元，擬轉(zhuǎn)讓持有的該塊土地，現(xiàn)市場評估價(jià)格為5000萬元，賬面除土地外，其他資產(chǎn)與負(fù)債賬面價(jià)值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬（含稅價(jià)格）辦理交易轉(zhuǎn)讓。（1）增值稅：根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號文），納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。甲企業(yè)選擇簡易計(jì)稅應(yīng)繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為22.86萬。（3）土地增值稅，應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%，應(yīng)納稅額1914萬元。（4）企業(yè)所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬。

以上合計(jì)應(yīng)繳納2405.03萬。

模式二：生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓。甲公司將地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用100萬元。銷售價(jià)格為變?yōu)?100萬元（含稅價(jià)格），相當(dāng)于收回原投入的100萬元（未考慮資金時(shí)間價(jià)值）。（1）增值稅：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。故甲企業(yè)應(yīng)繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為23.43萬。（3）土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。甲公司投入建設(shè)費(fèi)用100萬元，可以得到開發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬元以上合計(jì)應(yīng)繳納2361.21萬。

模式三：將土地開發(fā)建設(shè)投資總額超過25%后，整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。假設(shè)甲公司2016年4月30日后通過辦理相關(guān)房地產(chǎn)報(bào)建手續(xù)，開工日期在2016年6月30日后，繼續(xù)投資2000萬元，達(dá)到投資總額的25%，然后以含稅價(jià)格7000萬元進(jìn)行出售。（1）增值稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）故應(yīng)繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為71.35萬。（3）根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）第六條第三款規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬元以上合計(jì)應(yīng)繳納1587.41萬。模式四：甲公司直接轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。假設(shè)甲公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)按照5000萬元價(jià)格出售。應(yīng)繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化，土地成本遵循歷史成本。故應(yīng)納土地增值稅為0元。（2）企業(yè)所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬元

以上合計(jì)繳納1000萬元。

模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現(xiàn)金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。

假設(shè)土地做價(jià)出資為5000萬元。分析：（1）增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（以下簡稱實(shí)施辦法）第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)施辦法第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。以無形資產(chǎn)投資入股取得了其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)繳納增值稅。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（4）企業(yè)所得稅：企業(yè)以經(jīng)營活動(dòng)的部門非貨幣資產(chǎn)對外投資的，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和損失。因?yàn)橄嚓P(guān)計(jì)算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計(jì)納稅2405.03萬。

二、案例比較分析

根據(jù)以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優(yōu)，其次是模式三。但是還存在以下幾個(gè)方面的問題在納稅籌劃時(shí)需要注意：

1.模式四中變賣土地為賣股權(quán)，甲公司節(jié)稅金額巨大，但是隨著《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函【2000】687號）文件出臺，讓原本簡單，明確的政策變得復(fù)雜起來，現(xiàn)在全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未參照執(zhí)行的。筆者認(rèn)為該規(guī)定有不合理的地方，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)未改變土地的計(jì)稅基礎(chǔ)，受讓方取得股權(quán)后繼續(xù)開發(fā)土地會(huì)造成增值額巨大，相當(dāng)于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個(gè)角度來講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會(huì)選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負(fù)最低。

2.模式三中，（1）增值稅的計(jì)算采用一般納稅人按新項(xiàng)目計(jì)稅，如果滿足老項(xiàng)目，采用簡易計(jì)稅方式，增值稅稅負(fù)可能更低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在一般計(jì)稅方式下轉(zhuǎn)讓在建房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以扣除土地價(jià)款存在爭議，筆者傾向于可以扣除土地價(jià)款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)特殊的行業(yè)當(dāng)中，其運(yùn)作既可能是從頭到尾開發(fā)，也可能是半路轉(zhuǎn)讓，半路轉(zhuǎn)讓既可能是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，也依然可能是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上并無不同。因此應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)問題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來看，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)雖然跨越兩個(gè)主體，其實(shí)處在延續(xù)之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)來看，稅負(fù)陡然加重，出現(xiàn)明顯的不合理結(jié)果。

3.模式一中，可能受限于法律約束。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實(shí)際操作中多采用模式二。

4.模式五中，由于以無形資產(chǎn)投資入股要繳納增值稅，與原營業(yè)稅政策相比，不享受稅收優(yōu)惠，導(dǎo)致營改增后該模式節(jié)稅效果不如以前。如果考慮先用現(xiàn)金成立丙公司，然后申請為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅，將也有雙方談判操作空間。

三、案例啟示

通過以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關(guān)注稅法的規(guī)定，同時(shí)也要考慮其他法律法規(guī)的規(guī)定，違反其他法律法規(guī)的方案也不可行。2.進(jìn)行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到對方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對方的配合，顯然會(huì)以失敗而告終。3.稅收籌劃過程中，要關(guān)注稅法變化，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃潔.《“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道》.時(shí)代金融.2017.02.

[2]劉長瑩《土地使用權(quán)的納稅籌劃》實(shí)務(wù)解讀.

篇7

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個(gè)階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。銷售已經(jīng)竣工的商品房時(shí)，按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。實(shí)際情況中，很多項(xiàng)目在預(yù)售階段及項(xiàng)目施工過程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項(xiàng)目清算階段之前，是按照實(shí)際操作的工作流程來進(jìn)行的安排。

一、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

（一）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計(jì)稅。

（二）買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。不少開發(fā)商在銷售時(shí)贈(zèng)送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行促銷。進(jìn)行上述優(yōu)惠的正確做法一定是開發(fā)商將上述優(yōu)惠體現(xiàn)在房價(jià)上，同時(shí)業(yè)主將得到的優(yōu)惠在開發(fā)商控制的關(guān)聯(lián)企業(yè)中消費(fèi)掉。比如買房免N年物業(yè)費(fèi)，免掉的物業(yè)費(fèi)一定要體現(xiàn)在房價(jià)里，同時(shí)業(yè)主再把物業(yè)費(fèi)交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。

二、銷售定價(jià)的籌劃

由于土增稅稅負(fù)因素的影響，在開發(fā)成本一定的情況下，售價(jià)增長會(huì)使稅后利潤的絕對值相應(yīng)增長，但土增稅的存在會(huì)導(dǎo)致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價(jià)，雖然會(huì)使稅后凈利潤增加，但企業(yè)得到的凈利小于支付給國家的稅款。當(dāng)然在項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌鰲l件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會(huì)付出較高的稅收成本，依然會(huì)加高售價(jià)。在項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，對于土地增值稅的籌劃有兩個(gè)方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點(diǎn)來進(jìn)行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價(jià)，來達(dá)到稅率不變的情況下?lián)碛休^高的售價(jià)和稅后利潤。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項(xiàng)目，售價(jià)為X，開發(fā)成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：

售價(jià)：X

扣除項(xiàng)：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計(jì)算過程可得出結(jié)論，當(dāng)普通住宅的售價(jià)低于開發(fā)成本的1.67 倍時(shí)，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優(yōu)惠政策，在售價(jià)幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環(huán)境繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優(yōu)惠政策來提高售價(jià)，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優(yōu)惠政策的價(jià)格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點(diǎn)后，在不同的增值率下售價(jià)區(qū)間為：增值率在（20%，50%），售價(jià)所在的區(qū)間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價(jià)所在的區(qū)間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會(huì)低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價(jià)將不會(huì)有意義，所以在定價(jià)時(shí)我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時(shí)候，根據(jù)市場條件，爭取在價(jià)位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費(fèi)者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤。實(shí)際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達(dá)到節(jié)稅目的。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計(jì)稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時(shí)有效提升企業(yè)價(jià)值。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項(xiàng)目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目定價(jià)，把握好土地增值稅稅率變動(dòng)的臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計(jì)算方法將免稅的最高定價(jià)作為參考。利用土地增值稅臨界點(diǎn)來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點(diǎn)造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞?，貸款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善?xiàng)目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項(xiàng)目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及工程項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用等成本測算沒有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實(shí)際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門能夠依據(jù)自身實(shí)際情況，將開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機(jī)構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費(fèi)用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責(zé)劃分不清帶來的費(fèi)用認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，加大建造總成本。

三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實(shí)施方式

以“麗景長安”項(xiàng)目為例，麗景長安項(xiàng)目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價(jià)分別為3萬和3.4萬，每套平均售價(jià)分別約為430萬和490萬。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測算土地增值稅時(shí)，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算，測算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項(xiàng)目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。

2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計(jì)算：（見下頁表2）

依據(jù)此房產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。

（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，依?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項(xiàng)目清算時(shí)使用“基底占地面積”計(jì)算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀?，能夠得到稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，此次測算預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項(xiàng)成本對象的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用及其他間接費(fèi)用不能獨(dú)立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)?；如果方案落地?shí)施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項(xiàng)目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計(jì)可以節(jié)約土增稅7869萬。

三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項(xiàng)目車位計(jì)稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個(gè)，以此計(jì)算車位的可扣除成本約為30萬/個(gè)。市場銷售價(jià)格為25萬/個(gè)，因此該項(xiàng)目車位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計(jì)算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個(gè)，商業(yè)8套，市場價(jià)格車位25萬/個(gè)，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預(yù)測，剩余車位和商業(yè)不能實(shí)現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個(gè)，商業(yè)3萬/平測算，預(yù)計(jì)節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負(fù)增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項(xiàng)目增值幅度。

四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)?，根?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨(dú)立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費(fèi)用的范圍，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。

五是優(yōu)化期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項(xiàng)目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目的人員工資、福利費(fèi)，允許計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，并加計(jì)扣除20%。實(shí)施條件是費(fèi)用支出與項(xiàng)目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項(xiàng)目等有關(guān)費(fèi)用，在實(shí)際管理的開始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項(xiàng)目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費(fèi)用可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)而不歸集為管理費(fèi)用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_發(fā)成本1100萬，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅1035萬。

具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見表4：

以上優(yōu)化方案共計(jì)節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時(shí)，還需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通。

（二）合理制定項(xiàng)目售價(jià)

合理制定項(xiàng)目銷售目標(biāo)，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項(xiàng)目成本、市場定位以及項(xiàng)目銷售情況，配合項(xiàng)目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進(jìn)計(jì)算的特點(diǎn)，找到本項(xiàng)目有利的稅率臨界點(diǎn)，進(jìn)行效應(yīng)測試，從而起到對銷售價(jià)格定價(jià)的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價(jià)，產(chǎn)生的高售價(jià)反而比相對略低售價(jià)收益低的情況發(fā)生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)

合理運(yùn)用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，允許按照實(shí)際情況對稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在此案例中，保障房利息計(jì)稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

［關(guān)鍵詞］“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)之一，關(guān)系著企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識不強(qiáng)、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國家財(cái)政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，文章以納稅籌劃為切入點(diǎn)，在稅法允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標(biāo)

稅收具有強(qiáng)制性，稅收的無償性說明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤最大化為目標(biāo)的前提下，總是想減少稅費(fèi)繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大。稅收籌劃得當(dāng)，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟(jì)利益，在涉稅零風(fēng)險(xiǎn)情況下，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲取資金時(shí)間價(jià)值，提高自身經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)將房地產(chǎn)分成了新老項(xiàng)目，老項(xiàng)目由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此適應(yīng)選擇簡易計(jì)稅，相較之下新項(xiàng)目選用一般計(jì)稅方法下抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅負(fù)會(huì)明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計(jì)稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國家在一定時(shí)期對特定項(xiàng)目的鼓勵(lì)和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營改增”的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)來說避免了重復(fù)征稅問題，籌劃得當(dāng)能降低企業(yè)稅負(fù)。

3.1.1加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理全面“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項(xiàng)稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平有重大影響。一般來說，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購買物料時(shí)盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實(shí)現(xiàn)及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無法實(shí)現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價(jià)格優(yōu)勢，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強(qiáng)對虛假發(fā)票的識別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時(shí)應(yīng)仔細(xì)辨別真假，確保抵扣進(jìn)行稅額時(shí)發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的關(guān)鍵點(diǎn)。在報(bào)價(jià)相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時(shí)，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時(shí)，其申請代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠(yuǎn)低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的時(shí)間，會(huì)增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實(shí)際工作中還應(yīng)考慮凈利潤，如果向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么應(yīng)當(dāng)選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨(dú)立分離出去，單獨(dú)成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額“營改增”之前，企業(yè)繳納營業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費(fèi)用等全部計(jì)入房屋成本，銷售時(shí)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。“營改增”后，開發(fā)精裝房的材料費(fèi)用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。具體來說，精裝房中可以進(jìn)行裝飾、配置家具家電，購買時(shí)按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，銷售精裝房時(shí)，將裝飾費(fèi)用以及配置的家具家電款等合計(jì)計(jì)入房價(jià)銷售額，按銷售不動(dòng)產(chǎn)9%計(jì)算銷項(xiàng)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴(kuò)大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長等特點(diǎn)使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對外銷售，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負(fù)較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費(fèi)用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項(xiàng)行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項(xiàng)稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時(shí)，需要提前對房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計(jì)算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價(jià)格，此時(shí)需要納稅人計(jì)算不同售價(jià)的備選方案企業(yè)凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來達(dá)到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴(kuò)大普通標(biāo)準(zhǔn)住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進(jìn)稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項(xiàng)目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項(xiàng)目。對于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，但降低售價(jià)會(huì)影響企業(yè)利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡單裝修后對房屋進(jìn)行出售，納稅人可將最終售價(jià)拆分，分成出售合同和裝修合同，獨(dú)立核算房屋原價(jià)和裝修費(fèi)用，這樣裝修合同對應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價(jià)格中，因此計(jì)算土地增值稅的收入不包含裝修費(fèi)用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對于扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按一定標(biāo)準(zhǔn)抵扣，不是按實(shí)際支出扣除。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出能夠合理確定時(shí)，可以扣除的開發(fā)費(fèi)用為開發(fā)成本、土地價(jià)款和利息合計(jì)的5%以內(nèi);當(dāng)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出不能確定時(shí)，開發(fā)費(fèi)用扣除限額為土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的10%。企業(yè)籌資一般選取負(fù)債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費(fèi)用的一部分也可以扣除，從扣除項(xiàng)目來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加負(fù)債籌資的比例。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的利息費(fèi)用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的5%，這時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇第一種開發(fā)費(fèi)用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費(fèi)用扣除方式。除上述單獨(dú)降低售價(jià)或加大扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價(jià)中得以補(bǔ)償;另一方面增加了扣除項(xiàng)目的金額，從而降低增值率。

篇10

一、土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)

國家開征土地增值稅的初衷是為了調(diào)節(jié)土地增值收益,該稅實(shí)質(zhì)上是附加于企業(yè)所得稅之上的另一種形式的“所得稅”,在全國降低高房價(jià)的一片呼聲中,上次的“兩會(huì)”上曾有代表提議取消該稅。為達(dá)到調(diào)節(jié)增值收益的目的,該稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,增值率越大,稅率越高,所以該稅種節(jié)稅籌劃的著眼點(diǎn)在于降低土地增值率,力爭適用較低的稅率,甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,一期工程土地增值稅清算的結(jié)果是:土地增值率18.5%,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)退回預(yù)繳的60萬元稅款。但假如增值率達(dá)到20%以上,不僅不能退回預(yù)繳款,還需補(bǔ)繳200多萬元稅款。所以,企業(yè)應(yīng)充分重視該政策,在建筑面積設(shè)計(jì)、銷售定價(jià)、賬務(wù)核算等工作中要考慮該項(xiàng)政策,力爭把工作做到前頭。

該項(xiàng)政策的籌劃常有著述發(fā)表,在此不再贅述,只是需要強(qiáng)調(diào)的是,如果小區(qū)開發(fā)既有普通住宅又有非普通住宅或商業(yè),一定要在成本列支、預(yù)(決)算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚,否則即使普通住宅增值率達(dá)不到20%,也無法享受免稅政策。當(dāng)然,與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)也非常關(guān)鍵。

2、開發(fā)間接費(fèi)用的列支。開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅條例中的定義是:直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)允許加計(jì)20%扣除,所以企業(yè)日常費(fèi)用開支,凡符合以上定義的一定要列入開發(fā)間接費(fèi)用,而有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將其列入了管理費(fèi)用,沒有為企業(yè)爭取到應(yīng)有的稅收利益。

筆者在實(shí)際工作中綜合會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定,只將招待費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、四項(xiàng)小稅、總部管理人員的工資福利費(fèi)、明顯屬于總部的費(fèi)用列入管理費(fèi)用,其余費(fèi)用全部列入開發(fā)間接費(fèi)用,這樣處理在歷次稅務(wù)檢查中均得到認(rèn)可。另外,《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)文第二十七條第(六)款規(guī)定:“項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)”列開發(fā)間接費(fèi)用,根據(jù)此規(guī)定建造售樓處的支出不需要列營業(yè)費(fèi)用了,可以增加開發(fā)間接費(fèi)用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第二十九條和第三十條的規(guī)定,土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配,如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。公共配套設(shè)施開發(fā)成本明確規(guī)定應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配,而其他成本項(xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。

可以看出,以上規(guī)定給了企業(yè)很大的稅收籌劃空間,尤其是土地成本的分配。政府出讓土地是帶著規(guī)劃的,事先規(guī)劃了哪里建商業(yè)、哪里建住宅,而商業(yè)占地地價(jià)要高于住宅占地,但地塊是整體出讓的,沒標(biāo)明商業(yè)占地和住宅占地分別是多少地價(jià)。如果按占地面積法進(jìn)行分配,顯然增大了住宅成本,減少了商業(yè)成本,具有不合理性,所以稅收規(guī)定預(yù)留了企業(yè)可以采用其他合理方法的空間。企業(yè)需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業(yè)各自的增值率,通過細(xì)致測算后決定采用什么方法更符合企業(yè)利益,然后以充分的理由向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出,征得其同意后實(shí)行。

同樣道理,借款費(fèi)用和其他成本項(xiàng)目的分配也需認(rèn)真考慮。

4、變銷售為長期出租。現(xiàn)在多數(shù)樓盤地下停車位長期出租,一次收取最長20年的租賃費(fèi),根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為,因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,不需要繳納土地增值稅,應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”項(xiàng)目,以5%的稅率繳納營業(yè)稅。

照此例子,如果能變房屋銷售為長期出租,將推遲土地增值稅的繳納,假如將來取消土地增值稅,企業(yè)將獲得一筆巨大收益。

5、股東購買土地作價(jià)入股。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)規(guī)定,自2006年3月2日之后,以土地使用權(quán)投資入股或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的,在投資環(huán)節(jié)確認(rèn)收入,對投資人按規(guī)定征收土地增值稅,以該環(huán)節(jié)征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。不再適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

在財(cái)稅[2006]21號文出臺前,有人根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號文提出過籌劃方案,引起大家熱烈討論,但不知有沒有過實(shí)際操作。財(cái)稅[2006]21號文出臺后,筆者認(rèn)為大家仍然可以考慮怎樣籌劃?，F(xiàn)舉個(gè)例子供大家探討:

李某以個(gè)人名義購買土地一塊,購買價(jià)1000萬元,李某需交納契稅30萬元,印花稅0.5萬元,李某以該土地投資成立萬城房產(chǎn)公司(個(gè)人獨(dú)資),評估作價(jià)(售價(jià))1500萬元,高某需繳納印花稅0.75萬元,土地增值稅扣除項(xiàng)目金額1031.25萬元=1000+30+0.5+0.75,增值額468.75萬元,增值率45.45%,繳納土地增值稅140.62萬元=468.75×30%,需繳納個(gè)人所得稅65.63萬元=(1500-1000-30-0.5-0.75-140.62)×0.2。

萬城房產(chǎn)公司接收該土地不需要繳納契稅(根據(jù)財(cái)稅[2008]142號),印花稅因計(jì)入管理費(fèi)用不考慮,公司利用該土地開發(fā)普通住宅,開發(fā)成本6000萬元,實(shí)現(xiàn)收入12000萬元,繳納營業(yè)稅及附加660萬元=12000×5.5%,扣除項(xiàng)目金額10410萬元=(1500+6000)×(1+20%+10%)[假設(shè)利息不能按開發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)偂⑷?xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生和計(jì)算扣除一致,即750萬元=(1500+6000)×10%]+660,增值額1590萬元=12000-10410,增值率15.27%,免交土地增值稅,繳納企業(yè)所得稅772.5萬元[12000-(1500+6000)×(1+10%)-660]×0.25,李某總的凈收益2580萬元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-(1500+6000)×10%-660-772.5。

而假設(shè)李某以現(xiàn)金1000萬元出資先成立房產(chǎn)公司,再購買土地,繳納契稅30萬元,印花稅0.5萬元,開發(fā)成本6000萬元,實(shí)現(xiàn)收入12000萬元,繳納營業(yè)稅及附加660萬元,扣除項(xiàng)目金額9799萬元=(1000+30+6000)×(1+20%+10%)+660(三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算扣除,但是不能超過實(shí)際發(fā)生數(shù)750萬元,筆者所在地區(qū)的濟(jì)寧市地稅局于2009年12月31日下發(fā)的文件[關(guān)于印發(fā)《濟(jì)寧市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理辦法(試行)》的通知(濟(jì)地稅發(fā)[2009]79號文)]中對此有規(guī)定,增值額2201萬元=12000-9799,增值率22.46%,交納土地增值稅660.3萬元=2201×30%,繳納企業(yè)所得稅724.93萬元=[12000-(1000+30+6000)-(1500+6000)×10%-660-660.3]×0.25,李某總的凈收益2174.77萬元=12000-1000-30-6000-(1500+6000)×10%-660-660.3-724.93。

由此可見,同樣投資1000萬元,前后兩種運(yùn)作方式凈收益相差405.23萬元=2580-2174.77,根本原因在于以股東投資環(huán)節(jié)確認(rèn)的土地收入作為房產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅扣除土地的成本,這樣使房產(chǎn)公司的土地成本抬高,土地增值率低于20%,從而享受免稅。

6、籌建費(fèi)列前期工程費(fèi),而不是管理費(fèi)用。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)規(guī)定,對開辦費(fèi)的處理,新所得稅法中開(籌)辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用,企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除,也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理,但一經(jīng)選定,不得改變。

由此可見,開辦費(fèi)的攤銷已不存在稅會(huì)差異,企業(yè)可一次攤銷。工商企業(yè)通常列入管理費(fèi)用,而房地產(chǎn)行業(yè)可根據(jù)(國稅發(fā)[2009]31號)文第二十七條規(guī)定列入前期工程費(fèi),可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除20%的成本。

二、企業(yè)所得稅和土地使用稅的節(jié)稅點(diǎn)

1、將開發(fā)的商品房出租,不再視同銷售確認(rèn)收入。根據(jù)(國稅發(fā)[2009]31號)第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。該內(nèi)容將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)文中該條規(guī)定中的“開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)”刪除了,同時(shí)結(jié)合國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第一條的規(guī)定,可以認(rèn)為,企業(yè)將自己開發(fā)的商品房出租,不再需要視同銷售確認(rèn)收入。

結(jié)合以上土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)中的相關(guān)分析,企業(yè)將房產(chǎn)變銷售為長期出租,不僅可以推遲土地增值稅的繳納,還可以推遲所得稅的繳納,并且能夠坐享房產(chǎn)增值,但需要付出成本資金利息,而且出租收入需按照12%繳納房產(chǎn)稅,因此企業(yè)需要做出詳細(xì)的測算,在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒有實(shí)現(xiàn)銷售前的招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)到實(shí)現(xiàn)收入時(shí)累計(jì)扣除。房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性,從籌建到開工建設(shè)直至實(shí)現(xiàn)收入往往過程非常漫長,前期項(xiàng)目運(yùn)作花費(fèi)的招待費(fèi)較多,為此國稅發(fā)[2006]第31號文針對招待費(fèi)專門做出規(guī)定,允許企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi),可以向后結(jié)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。國稅發(fā)[2009]31號文對[2006]31號文進(jìn)行了補(bǔ)充和完善,沒有聲明[2006]31號文廢止,但也沒有提及這部分內(nèi)容,這說明招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)扣除的規(guī)定還是適用的,只不過扣除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的規(guī)定。而廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)根據(jù)新企業(yè)所得稅法超標(biāo)準(zhǔn)部分可以無限制的結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),稅務(wù)部門對前期發(fā)生的招待費(fèi)比較認(rèn)可的處理是:先做待攤費(fèi)用處理,實(shí)現(xiàn)收入后再逐步攤銷,最長可攤銷到實(shí)現(xiàn)收入后的第三年。這樣做雖不符合會(huì)計(jì)制度,但因?yàn)槠鋵?bào)表的影響較小,會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)時(shí)一般不予以調(diào)整。

至于計(jì)提基數(shù),按照[2009]31號文有關(guān)精神和實(shí)際工作中所得稅納稅申報(bào)表的填制,房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。上文提到的濟(jì)寧市地稅局的濟(jì)地稅發(fā)[2009]79號對此有明確規(guī)定。

3、土地使用稅從開具銷售發(fā)票的次月起停交。根據(jù)土地使用稅暫行條例,納稅人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)交納土地使用稅,《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號)文中規(guī)定,納稅人實(shí)際占用的土地面積,是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量,但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的,以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書的,應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)企業(yè)交納土地使用稅的起點(diǎn)是土地出讓合同的簽訂日期,不論是否取得土地證,這符合稅法精神。但在房屋售出后,即使發(fā)票開具、房屋已交付使用,甚至房權(quán)證大證已分割,而土地證因種種原因未能分割,在這種情況下,企業(yè)已不再實(shí)際占有土地,但稅務(wù)部門以土地證未分割、土地所有權(quán)人仍是企業(yè)的為理由,不允許企業(yè)停交土地使用稅,顯然與稅法精神不符合,這就形成了稅務(wù)執(zhí)法的前后自相矛盾。

也有些地區(qū)比較務(wù)實(shí),以發(fā)票開具或以房權(quán)證分割為停交土地使用稅的終點(diǎn)。上文提到的濟(jì)寧市地稅局的(濟(jì)地稅發(fā)[2009]79號文)明確了此問題的處理:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)當(dāng)從開具銷售發(fā)票的次月起,停止征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)稅法立法宗旨、法條釋義、類似判例據(jù)理力爭,避免不必要的支出。