導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地管理相關(guān)法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞 土地開發(fā) 一級開發(fā) 項目管理 面臨風(fēng)險 應(yīng)對措施

筆者認(rèn)為，為了與時俱進，更好地做好土地一級開發(fā)的項目管理，政府必須轉(zhuǎn)變以往的土地一級開發(fā)運作模式，嘗試新的方法，利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續(xù)開發(fā)，逐步使政府從原先的單一完全主導(dǎo)土地一級開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)變由政府主導(dǎo)下提供土地資源，企業(yè)參與提供開發(fā)資金，到時分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場化運作新模式。

一、土地一級開發(fā)的典型模式

1.完全政府控制模式。該模式是由政府通過嚴(yán)格的計劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

2.政府授權(quán)機構(gòu)模式。該模式是指由政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，從而達到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。

3.由政府主導(dǎo)一二級聯(lián)動開發(fā)模式。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)與土地二級開發(fā)緊密相關(guān)，因此這兩類企業(yè)往往將一級土地整理和二級開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定運行土地一級和二級聯(lián)勱開發(fā)。 兩類企業(yè)通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得一級開發(fā)階段收益的同時，也可以滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的市場，保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。

由政府主導(dǎo)的市場化運作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表現(xiàn)為不同的模式開發(fā)主體的盈利能力不同。

1.土地一級開發(fā)商通過一級土地開發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴(yán)格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實際執(zhí)行中有難度。這就要求開發(fā)商具備較強的與當(dāng)?shù)卣?、居民、企事業(yè)單位進行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現(xiàn)多贏。

整體成本費用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對與大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏，通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員和資金效率達到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達到最高。

2.開發(fā)商企業(yè)可以通過創(chuàng)新性的一級開發(fā)節(jié)奏，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計劃的安排。

在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有： 首先是標(biāo)志性工程建設(shè)。盡量爭取政府的辦公場所進駐，可以快速的提升周邊土地增值效應(yīng)。 其次是投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。 再次是投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過提高社會效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場，等等。

另外，引入大型服務(wù)性企業(yè)。前期出讓引入大品牌商業(yè)設(shè)施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現(xiàn)一級和二級開發(fā)互動。

3.政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，如醫(yī)院和教育機構(gòu)等。開發(fā)主體則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力。

4.土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)主體取得二級開發(fā)項目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分二級開發(fā)權(quán)。該模式要求一級開發(fā)主體具有相應(yīng)的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)勱。

三、做好土地一級開發(fā)的項目管理對策

1.鑒于土地一級開發(fā)市場受到諸多政策性因素影響，因此，土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險性。綜合來看主要來源于以下幾項風(fēng)險： 首先是對外出售地價預(yù)估價格較大波動。隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺和物價的上漲，可能導(dǎo)致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，未來地價可能不及當(dāng)初預(yù)估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發(fā)虧損的狀態(tài)。其次是長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經(jīng)土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。再次是政府違約行為的風(fēng)險。在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業(yè)可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險。

另外，還面臨政策風(fēng)險。目前全國性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進行土地一級開發(fā)行為未明確進行制止。在地方政府層面，其政策風(fēng)險因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。

2.為規(guī)避風(fēng)險所采取的應(yīng)對措施。首先，優(yōu)化運作流程，提升管理能力，有效控制成本。開發(fā)主體在土地治理和儲備過程中，涉及征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時，一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。 其次，加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價值。 土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。 再次，把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏。 在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，仍而提升區(qū)域土地價值。

篇2

為了充分利用閑置的土地建設(shè)臨時綠地，改善城市生態(tài)環(huán)境和市容景觀，并加強臨時綠地管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)閑置的土地具備綠化條件的，可以建設(shè)臨時綠地，但有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)建設(shè)臨時綠地：

（一）沿城市道路、河道的建設(shè)項目依法帶征道路規(guī)劃紅線、河道規(guī)劃藍線內(nèi)的土地，尚未實施道路、河道拓建的；

（二）屬政府依法儲備的土地的。

閑置的土地原為耕地的，不適用本辦法。

第三條（管理部門）

市綠化管理部門和市土地管理部門按照職責(zé)分別負責(zé)本市臨時綠地的綠化管理和土地管理。

市或者區(qū)、縣規(guī)劃、建設(shè)以及其他相關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

第四條（責(zé)任單位）

臨時綠地的建設(shè)、養(yǎng)護，由建設(shè)用地單位負責(zé)。

利用本辦法第二條第一款第（一）項規(guī)定的土地建設(shè)臨時綠地的，由市或者區(qū)、縣綠化管理部門負責(zé)組織實施。

利用本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的土地建設(shè)臨時綠地的，由儲備土地的管理單位負責(zé)建設(shè)、養(yǎng)護。

第五條（臨時綠地的建設(shè)）

臨時綠地的建設(shè)應(yīng)當(dāng)因地制宜、統(tǒng)籌安排，與計劃建設(shè)項目的配套綠化相結(jié)合，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

臨時綠地的建設(shè)，按照下列程序進行：

（一）建設(shè)用地單位向市或者區(qū)、縣土地管理部門提出申請；

（二）市或者區(qū)、縣土地管理部門自受理申請之日起10日內(nèi)，作出書面決定；

（三）市或者區(qū)、縣土地管理部門同意建設(shè)臨時綠地的，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)自市或者區(qū)、縣土地管理部門同意之日起10日內(nèi)，與區(qū)、縣綠化管理部門簽訂《臨時綠地建設(shè)養(yǎng)護責(zé)任書》；

（四）建設(shè)用地單位自《臨時綠地建設(shè)養(yǎng)護責(zé)任書》簽訂之日起3個月內(nèi)，完成臨時綠地建設(shè)，但因不可抗力致無法完成的除外；

（五）區(qū)、縣綠化管理部門對臨時綠地進行竣工驗收，經(jīng)驗收合格的，出具驗收合格證明。

第六條（建設(shè)、養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)）

臨時綠地的建設(shè)、養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)，參照不低于三級（含三級）公共綠地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要景觀道路兩側(cè)的臨時綠地，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高建設(shè)、養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)。

第七條（掛牌管理及對公眾開放）

臨時綠地建成后，應(yīng)當(dāng)在醒目位置設(shè)立標(biāo)牌，標(biāo)明臨時綠地的性質(zhì)、范圍和建設(shè)、養(yǎng)護責(zé)任單位。

建成的臨時綠地應(yīng)當(dāng)對公眾開放。

第八條（臨時綠地的撤除和保留）

因建設(shè)需要撤除臨時綠地的，臨時綠地建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在撤除臨時綠地前60日，向區(qū)、縣綠化管理部門辦理撤除備案手續(xù)，明確撤除臨時綠地的時間并公開告示。區(qū)、縣綠化管理部門應(yīng)當(dāng)在辦理備案手續(xù)后，出具備案回執(zhí)，載明撤除臨時綠地的時間。

撤除臨時綠地時，對臨時綠地內(nèi)的樹木應(yīng)當(dāng)予以遷移，不得砍伐；需遷移臨時綠地內(nèi)樹木的，區(qū)、縣綠化管理部門應(yīng)當(dāng)在辦理備案手續(xù)的同時，辦理樹木遷移手續(xù)。

因城市規(guī)劃調(diào)整，臨時綠地需轉(zhuǎn)為永久性綠地的，市或者區(qū)、縣人民政府可以依法收回土地使用權(quán)，并給予原用地單位相應(yīng)補償。

第九條（撤除臨時綠地后補簽合同）

屬有償使用國有土地的，建設(shè)用地單位可以在撤除臨時綠地后，與市或者區(qū)、縣土地管理部門簽訂國有土地有償使用合同的補充合同，對延長有償使用國有土地期限以及其他權(quán)利、義務(wù)作出補充規(guī)定。

簽訂國有土地有償使用合同的補充合同，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

（一）市或者區(qū)、縣土地管理部門同意建設(shè)臨時綠地的書面決定；

（二）區(qū)、縣綠化管理部門出具的臨時綠地竣工驗收合格證明；

（三）區(qū)、縣綠化管理部門出具的撤除臨時綠地備案回執(zhí)。

第十條（優(yōu)惠申請）

臨時綠地存續(xù)期間超過1年（含1年）的，建設(shè)臨時綠地的建設(shè)用地單位可以向市或者區(qū)、縣土地管理部門申請享受以下優(yōu)惠：

（一）臨時綠地存續(xù)期間免繳土地閑置費；

（二）臨時綠地存續(xù)期不計入土地使用期限；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府規(guī)定的其他優(yōu)惠。

第十一條（通報制度）

區(qū)、縣綠化管理部門應(yīng)當(dāng)將本轄區(qū)內(nèi)臨時綠地的建設(shè)、撤除情況報市綠化管理部門備案，并通報區(qū)、縣規(guī)劃、土地管理部門。

第十二條（單列統(tǒng)計）

市和區(qū)、縣綠化管理部門在進行公共綠地面積統(tǒng)計時，應(yīng)當(dāng)單列統(tǒng)計臨時綠地的建成面積。

第十三條（法律責(zé)任）

篇3

宅基用地的問題

農(nóng)村自建房正在大規(guī)模建設(shè)中，對土地資源需求也與日俱增，導(dǎo)致農(nóng)用耕地加速流失。由于遺留的封建傳統(tǒng)，相應(yīng)監(jiān)管制度不盡完善，以及缺少必要的科學(xué)指導(dǎo)，相關(guān)政策和監(jiān)管不到位，在用地量加大的同時，農(nóng)村建房土地使用中存在很多急需解決的問題。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

超審批用地。受傳統(tǒng)思想影響，很多村民將宅基地視為自己的私人財產(chǎn)，不允許任何人染指。在舊房改造時，甚至批少占多，想方設(shè)法擴大宅基地面積、多占用土地，致使自建房的實際占地比批準(zhǔn)使用土地面積多出很多，直接造成耕地流失。

布局雜亂。很多村莊沒有明確的建房用地區(qū)，在房屋選址、布局等方面缺少對村民進行科學(xué)合理的指導(dǎo)。村民建房選址多選在自己的自留地或便利的道路旁，村莊建設(shè)極其沒有規(guī)劃。農(nóng)村新建房分散過于零星，布局無合理可言。

非法批地。有一些土地管理部門在土地審批過程中，越權(quán)審批，存在將耕地視為非耕地、化整為零的審批。同時，土地管理部門中的一些人員思想覺悟較低，法律意識淡薄，常常為一己私利而違反相關(guān)規(guī)定審批土地。

私自交易土地。部分村民為獲得高額的經(jīng)濟收益，不惜將自己的責(zé)任田、自留地，甚至宅基地折價賣給他人建房，如此現(xiàn)象在農(nóng)村一些小鎮(zhèn)上層出不窮。因其雙方都從中受益，有很強的隱蔽性，很難為相關(guān)部門發(fā)覺。

原因分析

農(nóng)村自建房宅基地用地，一直以來都是政府部門關(guān)注的焦點，也是一個難點，筆者結(jié)合實地考察和參閱相關(guān)資料，分析總結(jié)出現(xiàn)上訴問題，主要有兩方面原因：

規(guī)劃滯后，法規(guī)不完善。國家法律規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織統(tǒng)籌對全鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)做總體規(guī)劃，并報上級政府審批。但是，已經(jīng)完成的規(guī)劃絕大部分都只停留在對鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地帶，各個行政村都沒有編制相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃。農(nóng)戶在選擇宅基地時，只能根據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，結(jié)合自己情況選擇方便的建房場地。由于相關(guān)法律的不夠健全和宣傳不到位，在宅基地的審批過程中，存在大量違規(guī)現(xiàn)象，政府工作人員通過批地謀取暴利。比如:未批先用、超額用地等。與此同時，土地管理從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，審批住宅用地總是伴隨著行賄受賄，導(dǎo)致自建房宅基地審批混亂。

村民自身素質(zhì)影響。村民受傳統(tǒng)思想影響很深，小農(nóng)意識早已根深蒂固，這給鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)處理建房用地問題帶來很多棘手的問題。村民認(rèn)為，建房用地審批太難，鄉(xiāng)村收費太高。與此同時，農(nóng)村對土地使用的相關(guān)法律法規(guī)宣傳力度不夠，導(dǎo)致村民法制觀念薄弱。當(dāng)集體利益和家庭利益發(fā)生沖突時，村民往往把自身家庭利益放在第一位，極其容易在村民間產(chǎn)生矛盾。

解決對策

農(nóng)村自建房土地使用中現(xiàn)今面臨的問題亟待解決，這對于農(nóng)村干部和政府官員都將是一個艱難的挑戰(zhàn)。要解決好這些問題，必然需要長久的努力，在此根據(jù)自己筆者體會提出以下幾點解決對策：

重視宣傳。國家對農(nóng)村土地使用的法規(guī)在不斷的完善和改進，要加大宣傳力度，持續(xù)的宣傳新的政策法規(guī)。在宣傳過程中，務(wù)必要做到讓更多的人，不論是土地管理人員還是村民，準(zhǔn)確的接受到最新的法律法規(guī)。只有這樣才能使干部和群眾深刻理解新的政策，營造良好的土地使用和管理氛圍。

統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局。要解決好用地問題，必須要編制好村莊建設(shè)規(guī)劃。在編制過程中要使村莊建設(shè)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一，盡全力減少村莊建設(shè)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的沖突，避免產(chǎn)生糾紛。同時，村莊建設(shè)規(guī)劃與當(dāng)前農(nóng)民建房實際需求相結(jié)合，編制規(guī)劃時不能忽略了村民的風(fēng)俗習(xí)慣，要循序漸進、因地制宜。

加強監(jiān)管力度。要使相關(guān)規(guī)定能有效的實施，相應(yīng)監(jiān)管措施是必不可少的，只有監(jiān)管得力才會對違法行為產(chǎn)生威懾。充分發(fā)揮土地執(zhí)法人員的監(jiān)管作用，要求執(zhí)法人員深入農(nóng)村、進駐一線。建議為巡查人員提供一定的巡查經(jīng)費保障，配備必要的交通工具。同時，將監(jiān)管責(zé)任納入對基層執(zhí)法人員考核內(nèi)容中，不斷完善獎懲制度，強化土地執(zhí)法工作。

總結(jié)

篇4

按照《市人民政府辦公廳和市整規(guī)辦關(guān)于在全市開展整治非法磚窯工作的通知》精神要求，縣上決定進一步在全縣開展非法磚窯整治工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、工作目標(biāo)

通過進一步開展整治非法磚窯工作，全面清查全縣所有磚窯的基本情況及各種違法違規(guī)行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策依據(jù)，切實解決我縣存在的非法磚窯無證開采，破壞耕地、浪費能源等突出問題，確定保留和關(guān)閉名單，對關(guān)閉的磚窯堅決依法取締，并制訂磚窯布局規(guī)劃，依法規(guī)范磚窯生產(chǎn)，保障全縣社會經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展。

二、時間和步驟

第一階段，調(diào)查摸底，議定需依法關(guān)閉的非法磚窯。國土局調(diào)查了解各個磚窯的建窯時間、法定代表人、占地類型、土地面積、土地使用證辦理情況等；礦管辦調(diào)查了解各個磚窯產(chǎn)品類型、生產(chǎn)規(guī)模、采礦許可證辦理情況；環(huán)保局調(diào)查了解各個磚窯是否符合環(huán)境保護政策及環(huán)評手續(xù)辦理情況；安監(jiān)局調(diào)查了解各個磚窯是否具備安全生產(chǎn)條件及安全生產(chǎn)許可證辦理情況；工商局調(diào)查了解各個磚窯工商營業(yè)執(zhí)照辦理情況;鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是轄區(qū)耕地保護的第一責(zé)任人，負有監(jiān)管責(zé)任。國土資源局、礦管辦在對全縣所有磚窯全面摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，掌握磚窯的基本情況后，依照相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策確定保留和關(guān)閉磚窯名單，報經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究后確定，為下一步編制布局規(guī)劃奠定基礎(chǔ)。

第二階段，制訂磚窯布局規(guī)劃。由國土資源局等部門依照土地管理法律法規(guī)和土地政策，結(jié)合我縣實際和土地規(guī)劃修編情況，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、臺塬為主、平塬收縮”的原則制訂全縣磚窯布局規(guī)劃。方案形成后，分發(fā)到各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣政府各有關(guān)部門征求意見，將修改后的布局方案，報市國土資源管理局審核同意后，提交縣政府常務(wù)會議研究，通過后實施。

第三階段，依法規(guī)范。分四個步聚：（一）向違法企業(yè)下發(fā)責(zé)令停止違法行為通知書（由各執(zhí)法主體單位下發(fā)）；（二）1、對不符合土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃的，與違法企業(yè)簽訂關(guān)閉協(xié)議（確定自行關(guān)閉時間由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭，各職能部門配合，督促其按協(xié)議時限關(guān)閉）。2、對符合土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃的違法磚窯，接受處理后，責(zé)令限期補辦相關(guān)手續(xù)，愈期不辦理的堅決予以關(guān)閉。（三）不按協(xié)議時限關(guān)閉的進入司法程序由執(zhí)法主體單位向法院申請強制執(zhí)行，實施關(guān)閉；（四）對規(guī)劃區(qū)內(nèi)確定保留的磚窯，先由國土局辦理用地手續(xù)，然后其他相關(guān)管理單位按各自行業(yè)規(guī)定辦理相關(guān)證照，從而規(guī)范磚窯生產(chǎn)，確保違法行為不反彈。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

整治非法磚窯是全面加強土地管理，切實保護耕地的重要工作，也是整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序“回頭看”行動的一項重要內(nèi)容。為此縣政府成立整治非法磚窯工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在國土局，辦公室主任由國土資源局副局長同志兼任，副主任由國土資源局監(jiān)察科科長同志兼任。

四、幾點要求

1、搞好宣傳教育。要充分利用各種媒體廣泛深入的宣傳耕地保護，墻體材料革新等有關(guān)法律法規(guī)，使廣大干部群眾及各磚窯經(jīng)營者進一步增強耕地保護的責(zé)任感，做到依法用地、依法經(jīng)營。

2、嚴(yán)格土地管理?？h國土資源局要根據(jù)有關(guān)政策,對保留的磚窯合理劃定取土范圍和取土深度；同時要制訂切實可行的年度取土計劃，簽訂取土協(xié)議書和土地復(fù)墾協(xié)議書，收取土地復(fù)耕保證金，堅決杜絕在平原取土等違法行為。

篇5

關(guān)鍵詞：土地管理；問題；意義；途徑

Abstract: the land is precious non-renewable resources, is human survival and development. Although China is a large country, but large population, along with our country economy development and the urbanization process of the faster, the relation between human and land increasingly nervous. No matter from political, economic or the people's livelihood Angle, rational utilization of land resources, strengthening the administration of land, are the urgent priority.

Keywords: land management; Problem; Meaning; way

中圖分類號：F301.2文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

土地問題是關(guān)系到國際民生、千秋萬代的大問題，是我國社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。目前，我國土地管理中還存在一些問題亟待解決。本文就我國土地資源利用和管理中存在的問題、加強土地管理的意義以及合理利用土地資源、加強土地管理的途徑這三個問題提出作者膚淺的見解，希望大家批評指正。

我國土地資源利用和管理中存在的問題

1.土地利用粗放，沒有對土地進行合理規(guī)劃和科學(xué)使用，降低了土地的使用效率，造成土地資源浪費。

2.在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程過程中，片面追求經(jīng)濟效益和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，造成用地結(jié)構(gòu)失衡，一方面導(dǎo)致大量農(nóng)用土地被侵占，耕地面積變小，另一方面導(dǎo)致一些公路、建筑物、綠化地等利用效率不高，長期閑置造成浪費。

3.土地市場混亂，非法圈地、私搭亂建、低價轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象時有發(fā)生。一些地方為了吸引投資，采取“以租代征”、未批先用等非法手段，影響了土地節(jié)約集約管理，使土地資源遭到嚴(yán)重破壞。

4.相關(guān)法律法規(guī)不健全，執(zhí)法力度不夠、監(jiān)察監(jiān)管工作不到位、一些領(lǐng)導(dǎo)干部缺乏節(jié)約集約土地管理意識，對于土地的審批和使用不能隨時監(jiān)管、動態(tài)巡查，使土地管理陷入松散、被動的局面。

5.土地利用效率低，耕地單位產(chǎn)量不高、土地開發(fā)復(fù)墾整理空間不足；建筑用地設(shè)計不合理、造成土地資源浪費。

二、有效利用有限土地、加強土地管理的意義

（一）保障人類生存 促進社會發(fā)展

土地是不可再生資源，在人們社會活動和經(jīng)濟活動日益頻繁的今天，對于土地的消耗程度也逐漸加大。如果不對土地資源合理利用并加強管理，就會導(dǎo)致土地資源數(shù)量越來越少、質(zhì)量越來越差，發(fā)展到最后人類將失去生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。

建設(shè)社會主義新農(nóng)村 提高農(nóng)民生活水平

農(nóng)村經(jīng)濟要發(fā)展、農(nóng)民要致富，必須依賴肥沃富饒的土地資源。如果不能加強土地管理，保護土地資源，那么“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”就只能成為一句口號，解決三農(nóng)問題、解決全國糧食供給問題也將成為一句空話。只是合理保護和科學(xué)利用土地資源、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技水平、提高土地使用效率，促進人與土地的可持續(xù)發(fā)展，才能從根本上提高農(nóng)民的生活水平、推動農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)、保證全社會的和諧穩(wěn)定。

推動社會注意市場經(jīng)濟建設(shè)

土地資源作為市場的重要因素之一，其受保護程度和優(yōu)化配置程度直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟的完善與發(fā)展。通過深化土地使用制度改革，加快土地市場建設(shè)，能夠促進我國市場經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（四）維護社會穩(wěn)定

農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定，關(guān)系到整個社會的和諧穩(wěn)定。耕地的數(shù)量與質(zhì)量，直接關(guān)系到農(nóng)作物的產(chǎn)量與質(zhì)量，關(guān)系到六億農(nóng)民的安居樂業(yè)、關(guān)系到十三億人口的溫飽問題。因此，加強土地管理，是維護我國和諧發(fā)展、長治久安的關(guān)鍵。

三、合理利用土地資源、加強土地管理的途徑

（一）建立健全法律法規(guī)

要建立完善的政策制度，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，為土地資源的合理利用與管理建立法律基礎(chǔ)和政策保障。

首先，要采取相應(yīng)的政治和經(jīng)濟手段，加強土地管理。強化節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格執(zhí)行土地保護政策和制度，堅決杜絕土地資源的濫用以及耕地亂占現(xiàn)象發(fā)生。

其次，要堅持土地統(tǒng)管政策，切實執(zhí)行土地審批制度，從不同角度采取不同措施消除土地浪費現(xiàn)象，嚴(yán)厲打擊破壞土地資源和資產(chǎn)的行為。

最后，要制定切實可行的措施，保護土地資源、促進土地節(jié)約，構(gòu)建土地管理的法治環(huán)境。

（二）樹立節(jié)約土地資源的工作理念

各級政府要站在全局的戰(zhàn)略高度，把經(jīng)濟工作的重點集中在資源節(jié)約利用上，杜絕土地資源和資產(chǎn)的浪費，積極構(gòu)建節(jié)約型社會。各級政府機關(guān)及下屬企業(yè)要充分認(rèn)識到土地資源的重要性以及當(dāng)前土地危機的現(xiàn)實，加強土地法制建設(shè)，杜絕以地換效益、換利潤、換政績的行為。

（三）節(jié)約土地 集約經(jīng)營

進一步研究和完善建筑用地的定額指標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，大力推廣和實行土地的用途管制機制，嚴(yán)格審批各類開發(fā)區(qū)用地，避免侵占耕地和造成土地資源浪費。對于建筑用地侵占耕地的行為，要采取占用耕地補償?shù)拇胧?，?yán)格審查補充耕地方案和資金落實情況，開墾等同面積和質(zhì)量的耕地作為補償，并提高占用耕地的成本投入，保護耕地不受侵害。

（四）規(guī)范土地市場 打擊違法行為

進一步深化土地使用制度改革，加大耕地保護力度，維護土地市場規(guī)范。

首先，要加強土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，建立分管機制，做到各級單位各司其職、各負其責(zé)、權(quán)責(zé)明確；同時，要加強公安、司法、稅務(wù)等部門的協(xié)同合作，清除土地管理中的腐敗現(xiàn)象，維護土地管理的良好秩序：

1.對于違反土地調(diào)控政策、非法建筑和開采、浪費和破壞土地資源的行為，要做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.對于為了一己私欲，非法低價轉(zhuǎn)讓國有土地，破壞土地資源、侵害民眾利益的行為，要追查到底、嚴(yán)肅處理。

其次，要制定統(tǒng)一的征地制度，維護農(nóng)民的土地權(quán)益，激發(fā)農(nóng)民保護耕地的主動性。

提高土地利用效率

首先，加強農(nóng)田建設(shè)，提高土地利用效率，增加農(nóng)作物產(chǎn)量。深入開展土地整理復(fù)墾和開發(fā)，在原有耕地面積的基礎(chǔ)上提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)民收入。在調(diào)整農(nóng)作物產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，不能縮減耕地面積、破壞耕地質(zhì)量，保護農(nóng)用土地資源。

其次，加強建筑用地管理，提高建筑容積率，加強對地下空間的利用和建筑立體空間的開發(fā)，爭取用最少的土地，解決最多的問題。

（六）挖掘土地資源潛力 優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)

首先，要定期普查存量建設(shè)用地資源，對于閑置用地進行整治和管理，充分利用閑置用地，提高土地利用效率。

其次，要實現(xiàn)土地集約利用和管理，加強土地使用前的審批、建設(shè)中的管理和使用后監(jiān)督工作，杜絕圈占土地、粗放用地現(xiàn)象。

結(jié)束語：

總之，正視目前我國土地利用與管理中存在的問題，明確加強土地管理的意義，積極實施加強土地管理的相關(guān)措施，是維護我國社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟發(fā)展的需求，也是構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的需求。因此，我們一定要堅定不移的走土地節(jié)約集約利用的道路，保護土地資源，加強土地管理。

參考文獻：

[1]付志旗.關(guān)于我國土地管理改革的思考[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2010(01).

[2]常艷妮，王海鴻．甘肅省城市土地集約利用對比研究[J].西安郵電學(xué)院

篇6

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；利益；合法化

中圖分類號：D9

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產(chǎn)權(quán)房問題成為了爭議的焦點。而我國當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律建設(shè)并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權(quán)法》，還是其他一些法規(guī)，都沒有有效設(shè)置相應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房的立法保護。因此，本文以此為切入點，對“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護問題進行深入研究。

1 我國小產(chǎn)權(quán)房行業(yè)現(xiàn)狀分析

從目前來看，我國加快了對小產(chǎn)權(quán)房的治理和管控力度。2014年，國土部聯(lián)合住建部，在全國范圍內(nèi)對小產(chǎn)權(quán)房進行了專項整治，拆除了很多嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，然而，2015年后，小產(chǎn)權(quán)房再一次掀起，不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問題，全國各地的小產(chǎn)權(quán)房不斷出現(xiàn)，給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的麻煩。在小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量和種類不斷增多。雖然一些地區(qū)對小產(chǎn)權(quán)房進行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關(guān)學(xué)者開始呼吁對小產(chǎn)權(quán)房的改革，但是從實際情況來看，我國相關(guān)部門更多時候是采取一種冷處理的態(tài)度。從各界的態(tài)度來看，我國學(xué)者更傾向于將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，通過設(shè)置一些稅費措施來加強管控，這樣也能夠有效緩解房價問題，也能夠有效帶動農(nóng)民工市民化。還有學(xué)者認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)該設(shè)置一個時間節(jié)點，在這個時間節(jié)點之后，如果新建小產(chǎn)權(quán)房則進行嚴(yán)格處理。對于遺留的小產(chǎn)權(quán)房則應(yīng)該完善相關(guān)手續(xù)問題。總之，在新的發(fā)展形勢下，我國應(yīng)該進一步規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場，這樣才能夠更好地保護相關(guān)利益人的合法利益，也能夠有效維護我國房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展。

2 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)合法化的緣由

2.1 法律規(guī)定的要求

從我國的民法角度來講，小產(chǎn)權(quán)房之所以會出現(xiàn)，是因為我國集體土地所有權(quán)的特性決定的?！睹穹ㄍ▌t》第71條規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第3條第3款和第4條均涉及相關(guān)內(nèi)容。從這些法律的規(guī)定可知，對農(nóng)民處理集體土地小產(chǎn)權(quán)房的行為進行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規(guī)定相違背的，可見，這種制約是同我國當(dāng)前實際不相符合的，需要進行相應(yīng)的改革。

同時，我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對商品房進行開發(fā)，是否是將其變?yōu)楣怖嫘枰耐恋乩眯问剑總€人認(rèn)為，這并不是一種為了公共利益需要的開發(fā)，在此情況下，需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化。因為，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應(yīng)的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉(zhuǎn)賣。不僅如此，我國規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)并不能夠進入市場進行自由流轉(zhuǎn)。此時，用于建設(shè)的土地?zé)o疑會大大減少，在這種情況下，如果國家轉(zhuǎn)變集體土地的所有性質(zhì)，將其變?yōu)閲型恋氐脑挘褪且环N違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當(dāng)前的法律法規(guī)就產(chǎn)生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化，對其加以管理和保護。

2.2 相關(guān)部門法律的要求

《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權(quán)方可有償出讓）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房不合法。因此，很多人認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)范的對象是國有土地使用權(quán)的出讓，也就是說，集體使用權(quán)并不在此范圍內(nèi)，正因為如此，該條法律規(guī)定并不能夠?qū)r(nóng)民集體土地開發(fā)建設(shè)進行有效制約，而該條法律也不能確定小產(chǎn)權(quán)房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)問題，但是卻沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣是否違法。在這種背景下，進一步完善相關(guān)法律，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化勢在必行。

2.3 維護相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的要求

小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到農(nóng)民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產(chǎn)權(quán)房極大地表現(xiàn)出了農(nóng)民的要求。而土地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，將其合法化是有效維護農(nóng)民合法權(quán)利的重要基礎(chǔ)，其可以將農(nóng)民從土地制約中解放出來，同時也可以更好地發(fā)揮土地的作用，讓土地應(yīng)用更加現(xiàn)代化。另外，小產(chǎn)權(quán)房也能夠在一定程度上制約房地產(chǎn)泡沫，可以有效調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的市場配置，而通過相關(guān)法律法規(guī)來提升對小產(chǎn)權(quán)房的保護，可以保護農(nóng)民的合法權(quán)益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財政收入。從改善各方利害關(guān)系的角度來講，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化是十分有必要的。

3 小產(chǎn)權(quán)房的立法完善

3.1 完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定

在新的發(fā)展時期，要進一步完善《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，對土地權(quán)利制度作進一步的規(guī)定，要進一步有效體現(xiàn)出集體土地所有權(quán)的特點，對集體土地所有權(quán)出現(xiàn)的登記和權(quán)力的行使進行有效保護。同時在完善《物權(quán)法》的過程中，可以積極設(shè)置相關(guān)的規(guī)定，讓集體土地使用權(quán)能夠進入到一級市場進行合法轉(zhuǎn)讓。雖然該規(guī)定有一定的爭議，但是我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定中用了“國家有關(guān)規(guī)定”，并沒有明確提及具體規(guī)定的內(nèi)容，由此可見，此處對農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的問題留下了一定的空間，從另外一個角度來看，之所以這樣設(shè)置法律規(guī)定，是在一定程度上默許相關(guān)地區(qū)根據(jù)自身的情況進行試點操作。在這種情況下，完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定，能夠有效維護房地產(chǎn)市場秩序，更好地規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的交易活動。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規(guī)

《憲法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)能夠進行轉(zhuǎn)讓，這為土地管理法規(guī)的進一步完善提供了必要的基礎(chǔ)，在新的發(fā)展背景下，應(yīng)該進一步對《土地管理法》加以完善，一方面，要結(jié)合客觀實際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定并不完善，甚至是一種殘缺的產(chǎn)權(quán)，雖然規(guī)定了農(nóng)民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時卻往往受到一定的制約。為了讓小產(chǎn)權(quán)房更加合法化，得到有效的保護，應(yīng)該對此進行進一步完善，可以轉(zhuǎn)變相關(guān)的法律和法規(guī)，規(guī)定農(nóng)民能夠?qū)ψ约旱耐恋剡M行使用，只要不占用耕地，處于規(guī)劃的要求內(nèi)，農(nóng)民可以有權(quán)決定土地的使用方法，允許其進行轉(zhuǎn)讓。

3.3 健全“小產(chǎn)權(quán)房”管理的法律法規(guī)體系

有效保障小產(chǎn)權(quán)房的合法利益，同時進行相關(guān)法律規(guī)定的完善能夠更好地保護相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規(guī)拆遷等問題的出現(xiàn)。為此，第一要進一步有效確定小產(chǎn)權(quán)房的身份。第二要進一步加強對保障性住房的建設(shè)力度，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該有效界定為經(jīng)濟適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關(guān)稅收的規(guī)定，在對其進行交易時應(yīng)該規(guī)定向國家補繳稅費。如果已經(jīng)建設(shè)好的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)其補辦了相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)該讓其擁有正式的產(chǎn)權(quán)。

4 結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房是我國土地制度的產(chǎn)物，想要有效規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對小產(chǎn)權(quán)房的買賣、手續(xù)等環(huán)節(jié)進行有效規(guī)定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產(chǎn)權(quán)房，保護相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

參考文獻

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[3]高立俊.小產(chǎn)權(quán)房問題研究[D].濟南：山東大學(xué)，2013.

篇7

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應(yīng)在進一步完善政策法規(guī)，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應(yīng)用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營目標(biāo)投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當(dāng)然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強制規(guī)定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各級政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導(dǎo)致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關(guān)法律法規(guī)進行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會保障功能，如果不把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位，對個人最高農(nóng)地擁有量進行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導(dǎo)致農(nóng)村兩級分化，影響社會穩(wěn)定。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時，還應(yīng)讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國家建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.2嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當(dāng)前，我省仍是一個農(nóng)業(yè)大省，而且土地資源十分有限，耕地數(shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴(yán)禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.3加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當(dāng)前，各級國土資源部門一定要加強流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時，要建立健全全省各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營等現(xiàn)象。此外，應(yīng)全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人提出的簽證申請，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當(dāng)前，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟地位、法律地位、財產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對土地的依賴性很強。因此，有關(guān)部門應(yīng)重視對《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時，還應(yīng)進一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)均衡原則，即實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的動態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

篇8

一、堅持土地管理相關(guān)法律法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷夯實分局執(zhí)法監(jiān)察工作人員的土地管理法律法規(guī)知識，為加強土地執(zhí)法監(jiān)察工作力度和效果奠定了堅實的基礎(chǔ)。

二、結(jié)合分局工作實際情況，合理安排土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查，堅持秋冬際每個月不少于一次動態(tài)巡查，春夏季每月不少于2次動態(tài)巡查的巡查標(biāo)準(zhǔn)。巡查中對容易發(fā)生違法行為的區(qū)域進行重點巡查，對一般區(qū)域堅持走到看到問到，有效預(yù)防了土地違法違規(guī)案件發(fā)生。每次巡查，安排2人以上巡查人員進行，巡查區(qū)域范圍也達到了上級的要求，截止目前，分局已進行動態(tài)巡查16次。

三、充分利用團連兩級土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，在巡查中要堅持與連隊領(lǐng)導(dǎo)和國土資源局協(xié)管員聯(lián)系溝通，聽取他們的工作匯報和工作建議，為他們傳達新的土地管理政策，隨時掌握全團土地管理利用情況，有效預(yù)防土地違法違規(guī)行為發(fā)生。

四、安排專人負責(zé)土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查業(yè)務(wù)工作，做到第一時間實事求是，記錄土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查結(jié)果，向上級作巡查結(jié)果匯報。每個月按時上報土地執(zhí)法監(jiān)察報表，每季度進行土地違法違規(guī)形勢分析。定期查看群眾舉報箱，接受職工群眾的咨詢和舉報，根據(jù)實際情況予以登記并向分局領(lǐng)導(dǎo)匯報，將土地糾紛等在基層圓滿解救，全年沒有土地違法違規(guī)案件和群眾因土地問題上訪的事件發(fā)生。

篇9

關(guān)鍵詞：機場土地 土地管理 改進建議

中圖分類號：C93 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914x（2014）02-01-01

前言：近幾年我國機場土地管理問題頻出，土地管理變成當(dāng)今機場管理的重頭戲，土地合理管理規(guī)劃成為許多機場管理的首要任務(wù)。而且近幾年土地價格不斷攀升，給機場土地管理又增添了不少壓力。

1. 近幾年我國機場土地管理存在的問題

1.1土地管理權(quán)限規(guī)劃不明確

因為機場以前一直獨立于地方政府規(guī)劃土地管理部門，而且全國機場布局分散，僅靠民航部門管理難度較大，且難以實現(xiàn)與地方土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃的銜接。又因為機場營業(yè)的特殊性，土地管理權(quán)限的規(guī)劃一直不明確。很多機場都包括融資土地，管理起來并不容易。雖然我國在改革開發(fā)后出臺相關(guān)法律規(guī)范機場土地管理，但機場土地管理在實施過程中，仍面臨與地方規(guī)劃土地管理部門分工銜接不暢的問題。同時土地的有償使用已經(jīng)成為我國土地使用的大方向，但是對于機場用地來說，土地的有償使用無疑使給本來運營成本就很高的機場增添了一個大包袱。行政劃撥土地審批手續(xù)較多，私有土地使用成本較高使用權(quán)難以統(tǒng)一，這種現(xiàn)狀導(dǎo)致機場內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)屬主體分散，機場管理機構(gòu)很難有效控制機場土地，這對于機場的后續(xù)開發(fā)管理極其不利。

1.2機場難以取得土地管理權(quán)

行政撥地是現(xiàn)今我國機場用地的重要獲取方式，但我國現(xiàn)行土地供應(yīng)制度在很多方面束縛著機場的發(fā)展。首先，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，機場土地主要來源于行政劃撥，但行政劃撥雖然是無償、無限期、無流動的土地使用權(quán)供給，但是機場對于土地的產(chǎn)權(quán)處分受到很大限制，所以要想對土地進行有效規(guī)劃，必須通過補交地價調(diào)整成有償取得土地使用權(quán)，才能實施靈活的土地資產(chǎn)化經(jīng)營。同時，機場用地一般面積較大，這種方式將增加機場運營成本，而且一旦機場管理機構(gòu)難以取得土地使用權(quán)，將進一步增加管理難度，導(dǎo)致權(quán)屬更加分散，機場難以取得土地管理權(quán)。而且目前我國機場土地資產(chǎn)經(jīng)營大致可分成三類：一是機場集團取得土地使用權(quán)的土地，土地資產(chǎn)經(jīng)營方式主要有出租、合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，且實際做法各地不一，二是各駐場單位在機場用地范圍內(nèi)取得的土地，主要為自用，或以土地為抵押物實施融資；三是機場規(guī)劃用地范圍內(nèi)暫未出讓的土地，這類地納入國有土地儲備范圍，一般由機場管理機構(gòu)或駐場單位臨時使用。這些土地由政府統(tǒng)一管理劃分，它們的資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)限屬于政府所有，不屬于機場管理機構(gòu)。

1.3機場管理體制改革不徹底

我國機場的土地管理權(quán)混亂與機場管理體制改革不徹底有重要關(guān)系。首先機場管理機構(gòu)、國有資產(chǎn)管理、規(guī)劃土地管理以及民航等部門缺乏有效銜接，難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識；而且，土地管理仍比較被動，機場土地權(quán)屬分散，取得方式不一，機場管理機構(gòu)控管能力弱，使得機場的管理難以到位，很多新的經(jīng)營方式難以實現(xiàn)。例如：深圳機場，機場管理機構(gòu)在實施融資方式特許經(jīng)營時，考慮風(fēng)險控制問題，一般不傾向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但如果不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，建設(shè)方就難以實現(xiàn)土地融資，而且建設(shè)方在后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記時按照土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)權(quán)屬一致的原則，只能登記在機場管理機構(gòu)名下。這樣做，建設(shè)方不僅要面臨建設(shè)風(fēng)險，還有在注冊及后續(xù)建設(shè)時受到層層阻礙。面對這種情況，實力較強的駐場企業(yè)完全可以通過獨立取得土地使用權(quán)方式參與機場開發(fā)、運營，而不受機場管理機構(gòu)控制。但是實力較弱的機場便難以自主管理機場，這對我國機場行業(yè)的發(fā)展是極其不利的。

2解決相關(guān)問題的可操作性對策

2.1加強機場土地管理權(quán)的細致化并放寬機場土地管理的所有權(quán)限

很多機場的土地供給方式較多，行政撥地在機場土地劃分時又占有很大比例。這導(dǎo)致機場土地管理權(quán)混亂，機場難以得到土地的管理權(quán)。政府應(yīng)該加快相關(guān)立法的出臺，將機場土地管理權(quán)的劃分細致化，這樣就可以細致劃分機場土地所有權(quán)，做到該給的土地管理權(quán)正常到達機場管理層手中。此外還要放寬機場土地管理的所有權(quán)限，使得機場能夠在不影響政府正常用地的情況下最大限度得到土地的管理權(quán)，這樣不僅可以方便政府的管理，不用人員專門管理這些土地，還可以讓機場更好的規(guī)劃土地，實現(xiàn)合理利用土地，并獲得最大的利潤。

2.2推動機場由經(jīng)營型向管理型轉(zhuǎn)變

推動機場由經(jīng)營型向管理型轉(zhuǎn)變是我國機場發(fā)展趨勢，注重管理才能使龐大的機場更好的運營。改革開放后機場也進行了大改革，但是其經(jīng)營業(yè)務(wù)仍集中在機場主營業(yè)務(wù)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)方面，普遍缺乏以土地為平臺實施土地資產(chǎn)化運作的能力，難以在土地管理上做出大文章。而且我國機場土地資產(chǎn)經(jīng)營主要集中在權(quán)屬屬于機場管理機構(gòu)的土地上，總體上經(jīng)營模式相對保守，風(fēng)險控制能力較弱，在新的時代背景下，應(yīng)該將機場土地由經(jīng)營型向管理型轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在很多機場已經(jīng)獨立運營，機場的要求已經(jīng)不能僅僅滿足于經(jīng)營而是管理，只有擁有管理權(quán)才能在根本上解決機場發(fā)展受限問題，當(dāng)然也包括重要的土地管理問題。

2.3積極改進以往經(jīng)營模式殘留的弊端

我國改革開放之后漸漸放寬對機場私有化管理的要求，但是很多管理理念及方法已經(jīng)根深蒂固，很難在一時間完全剔除。機場管理體制改革不徹底，使得機場發(fā)展過于虛浮，很難在競爭力極強的今天擁有核心競爭力，難以提升機場的整體競爭水平。我國經(jīng)濟在改革開放后迅速崛起，很多產(chǎn)業(yè)都必須加快腳步才能跟上發(fā)展步伐，機場也不例外，我國現(xiàn)存機場必須要加強經(jīng)營模式的改變，對于不適合現(xiàn)今發(fā)展的模式就應(yīng)該完全摒棄，不能任由其發(fā)展，這就像一顆定時炸彈，不知道在某個時間就被引爆，嚴(yán)重危害機場的快速發(fā)展。就像其中：機場管理機構(gòu)、國有資產(chǎn)管理、規(guī)劃土地管理以及民航等部門缺乏有效銜接，政府與機場都要積極努力找出相關(guān)對策，加強這幾個部分之間的聯(lián)系，不可放任自流。而且，在土地管理權(quán)分散的同時，機場的注冊規(guī)定也十分不利，在新的背景下，對于機場的注冊融資規(guī)定也應(yīng)做出適當(dāng)調(diào)整，政府應(yīng)該在不違反法律的前提下，最大限度支持企業(yè)發(fā)展，而且機場大部分的掌控權(quán)在于政府，所以在相關(guān)只適用于以往經(jīng)營模式的土地及融資規(guī)定，應(yīng)該做出相關(guān)調(diào)整。

2.4積極宣傳發(fā)展特許經(jīng)營模式

國外的機場一直采用特許經(jīng)營模式，效果顯著，但是特許經(jīng)營模式在我國仍處于探索階段。有關(guān)特許經(jīng)營的內(nèi)涵、程序等仍缺乏統(tǒng)一認(rèn)識，更無明確的法律規(guī)定。最早在我國大陸有相關(guān)規(guī)定的深圳市寶安國際機場的相關(guān)規(guī)定如下：《深圳市寶安國際機場管理辦法》（2006）規(guī)定機場管理機構(gòu)享有機場運營服務(wù)的特許經(jīng)營權(quán)，并規(guī)定以審慎的商業(yè)原則經(jīng)營機場?！睹裼脵C場管理條例》（2009）規(guī)定，機場范圍內(nèi)的零售、餐飲、航空地面服務(wù)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)可有償轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)。相關(guān)法律法規(guī)出臺十分嚴(yán)謹(jǐn)且尚未推廣，可見國家層面關(guān)于機場特許經(jīng)營問題仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。但是嚴(yán)謹(jǐn)并不代表不實施，我國政府及相關(guān)部門應(yīng)該積極宣傳特許經(jīng)營模式，積極出臺相關(guān)政策，尋找發(fā)展條件合適的機場，切實推進機場特許經(jīng)營模式改革腳步的前行。同時要借鑒國外發(fā)展較好的機場運營經(jīng)驗，結(jié)合我國機場發(fā)展現(xiàn)狀，將各類經(jīng)驗積極應(yīng)用到我國機場土地管理上，使我國機場發(fā)展越來越好，也可在一定程度上推進我國經(jīng)濟發(fā)展。

結(jié)語：面對新時代經(jīng)濟發(fā)展，機場的發(fā)展也是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”，但是機場土地管理問題一直影響著機場的快速穩(wěn)定發(fā)展，機場土地管理問題亟待解決，希望在不久的將來可以看到我國機場行業(yè)可以發(fā)展的更加昌盛。

篇10

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地管理；措施及對策

中圖分類號:F320文獻標(biāo)志碼:A

1 宅基地管理目前存在的問題

目前，在宅基地管理上，隨著相關(guān)管理政策的逐步推進， 農(nóng)村宅基地管理不斷規(guī)范化，在宅基地管理上取得了一些成績，但由于某些環(huán)節(jié)上還存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，導(dǎo)致了宅基地管理還存在很多問題。通過對存在的問題分析，探討了提升農(nóng)村宅基地管理水平的相關(guān)對策。

1.1 法律法規(guī)建設(shè)不完善，管理難度增加

國土資源部于2004 年以部門意見的形式，頒布了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，法律自身的效能相對比較低，這與立法較為完善的城市房地產(chǎn)管理對比來看， 宅基地管理立法存在一定的滯后性，導(dǎo)致法律存在真空，內(nèi)容也不細致。宅基地方面的法律法規(guī)建設(shè)的不完備性，導(dǎo)致管理難度進一步增大，特別是在農(nóng)村宅基地管理中出現(xiàn)的一些新問題， 很難得到有效的解決，給執(zhí)法帶來一定難度?，F(xiàn)在建設(shè)用地行為違法多，農(nóng)村村民違法用地是宅基地管理混亂的重頭戲，農(nóng)民建房選址存在盲目性，未批先占、不批亦占現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了很大的負面影響。有關(guān)規(guī)定的滯后，加大了宅基地管理難度。關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量少，目前對農(nóng)村宅基地的管理依據(jù)僅限于土地管理法律法規(guī)的相關(guān)政策性文件和個別條文，這些法律法規(guī)和文件，操作性不強，缺乏系統(tǒng)性和針對性，相互之間缺少銜接，因此造成宅基地管理上的不規(guī)范，給土地行政執(zhí)法和民事司法工作帶來了很大的困難。

1.2 宅基地規(guī)劃存在滯后性，“空置住宅”現(xiàn)象普遍

宅基地規(guī)劃存在一定的滯后性，一些政策未落實到點上，也沒有針對村莊布局展開深入詳細的規(guī)劃，規(guī)劃所起到的控制、引導(dǎo)作用并不夠，也不能科學(xué)確定農(nóng)村宅基地用地規(guī)模與布局，這勢必在某種程度上減緩城鎮(zhèn)化的進程， 使得農(nóng)村宅基地在使用上呈現(xiàn)失控的態(tài)勢。相關(guān)資料顯示， 農(nóng)村存在大量的“空置住宅”，特別是隨著城鎮(zhèn)化進程的進一步提速，相關(guān)的配套設(shè)施不能實現(xiàn)與時俱進，宅基地管理未步入良性軌道。

1.3 居民點布局混亂，浪費土地現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)民建房浪費土地現(xiàn)象嚴(yán)重，基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，哪里地勢好就在哪里建，選址多數(shù)選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農(nóng)村居民點布局分散，沒有形成集中布局的形勢。新房舊房錯綜復(fù)雜，極為混亂，且占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃，村莊的平面布局、規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)都缺少科學(xué)性，造成土地的嚴(yán)重浪費。

1.4 一戶多宅和超占現(xiàn)象嚴(yán)重，“空心村”、閑置、空置宅基地較為普遍

據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在農(nóng)民超占現(xiàn)象嚴(yán)重，約15%的農(nóng)戶擁有多處宅基地，空置住宅面積不斷增加。農(nóng)民在新的地點建房，但舊房又拆除，形成了的空心村。在某些地區(qū)各種特權(quán)人群利用各種關(guān)系和優(yōu)勢，占用農(nóng)村集體土地建住宅，一戶多基和超占面積現(xiàn)象更為突出。隨著城市化進程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象更為普遍。

1.5 產(chǎn)權(quán)不明晰，宅基地流轉(zhuǎn)機制缺失

由于宅基地相關(guān)配套工作的滯后，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地情況不清，產(chǎn)權(quán)不明，宅基地缺乏規(guī)劃。農(nóng)村集體土地非法入市，農(nóng)民私自出租宅基地、非法轉(zhuǎn)讓，私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)，農(nóng)村宅基地的市場流轉(zhuǎn)面臨體制性制約，但經(jīng)濟利益驅(qū)使隱形交易的存在，宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易量呈增多趨勢。缺少必要的指導(dǎo)與規(guī)范，出現(xiàn)的隱易行為，嚴(yán)重制約了土地市場的正常運作，并且也加劇了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)糾紛，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

2 加強農(nóng)村宅基地管理的措施及對策

2.1 制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，推進農(nóng)村宅基地的集聚化建設(shè)步伐

首先，制定農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)。從當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的實際出發(fā)，出臺農(nóng)村宅基地管理方面的法律，進一步明確農(nóng)村宅基地土地流轉(zhuǎn)、宅基地登記等方面的實際問題。其次，推進農(nóng)村宅基地的集聚化建設(shè)步伐。按照城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟發(fā)展實際情況以及工業(yè)化的實際情況，預(yù)測農(nóng)村的用地規(guī)模、居民點實際數(shù)量。然后充分結(jié)合土地規(guī)劃的修訂工作與新農(nóng)村建設(shè)，進一步完善鄉(xiāng)村的規(guī)劃，設(shè)立專門的資金來編制具體的村莊建設(shè)用地規(guī)劃，全面發(fā)揮好對村莊的引導(dǎo)與控制作用，一定要實事求是，開展分類指導(dǎo)，科學(xué)規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)性用地，進一步規(guī)范農(nóng)村居民點用地，改善農(nóng)村面貌。而對第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的地區(qū)，可以嘗試將其納入到城鎮(zhèn)規(guī)劃，采取整體搬遷方式，逐漸實現(xiàn)向城鎮(zhèn)集中。而針對那些零星的住宅區(qū)、靠近城鎮(zhèn)的區(qū)域，都不能盲目推進農(nóng)民生活公寓化，對遠離城鎮(zhèn)的村莊，也不能強力推進居民生活公寓化，需要從生產(chǎn)、生活的實際出發(fā)，創(chuàng)建中心村。

2.2 建立農(nóng)村宅基地有償使用制度和流轉(zhuǎn)制度

首先，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。盡全力打破傳統(tǒng)性的宅基地使用區(qū)域界限，進一步加快農(nóng)村宅基地向小城鎮(zhèn)或者是中心村集中。統(tǒng)籌考慮好當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展以及廣大農(nóng)民的實際承受能力的差異。堅持采用農(nóng)村宅基地的有償性使用，并采取循序漸進的方式，先在經(jīng)濟發(fā)達城市進行試點，在條件成熟的時候，可以在全國逐漸推行。其次，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。當(dāng)前農(nóng)村宅基地的使用流轉(zhuǎn)權(quán)限制在了村莊內(nèi)部的集體性質(zhì)的經(jīng)濟組織間，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去購買宅基地，這實際上是禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也不能很好地創(chuàng)建城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)機制，構(gòu)建資源節(jié)約型社會。與此同時，大量的農(nóng)民開始到城市內(nèi)打工，農(nóng)村宅基地的閑置量進一步增加。在科學(xué)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度框架內(nèi)，農(nóng)民在進城之后， 宅基地也將會逐漸變成農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場的有機載體，該市場的創(chuàng)建與完善，也有利于推進城鄉(xiāng)一體化進程。創(chuàng)建農(nóng)村宅基地使用方面的流轉(zhuǎn)制度， 根據(jù)土地承包權(quán)的未來改革走向，適當(dāng)調(diào)整農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)的設(shè)置。認(rèn)定每一塊宅基地使用需要按照規(guī)劃，進行新增或者是適當(dāng)減少宅基地的使用面積。許可廣大農(nóng)村宅基地能在居民內(nèi)部實現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。全面建立與農(nóng)村宅

基地流轉(zhuǎn)相匹配的財稅制度與土地產(chǎn)權(quán)制度等。

2.3 建立農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度，推進農(nóng)村宅基地的整理

進一步確定在登記發(fā)證中的一些具體的政策界限，并且能實現(xiàn)徹底解決出現(xiàn)的超面積、一個住戶多套住宅的情況，進一步加快農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的步伐。在對農(nóng)村宅基地進行全面普查后，建立檔案。掌握當(dāng)前的宅基地現(xiàn)狀與未來發(fā)展的規(guī)劃，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地管理的規(guī)范化。土地管理是新農(nóng)村建設(shè)的重要抓手。全面面推進農(nóng)村宅基地的整理，開展增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地減少相互匹配間的試點工作。針對耕地資源儲備相對匱乏的地區(qū)，可以將建設(shè)用地收益反哺到農(nóng)村土地的整體利用上，使之成為新農(nóng)村建設(shè)中建設(shè)用地整理的重要投資渠道，全面緩解土地整理方面的資金問題。

2.4 農(nóng)民建房嚴(yán)格依法審批，實行一戶一宅制

要嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，實行村民安置建房新模式，加強農(nóng)村宅基地規(guī)劃和用地計劃管理。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)民建房管理。建立宅基地審批“三到場”制度，進一步規(guī)范了宅基地審批程序。要提高效率，要嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅制度、拆舊建新制度。根據(jù)我國土地法規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地” 如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地就構(gòu)成違法，并依法進行管理，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

2.5 對農(nóng)村宅基地進行整理規(guī)劃，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度

農(nóng)村宅基地管理，必須堅持合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則及節(jié)約集約用地原則，農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作，要堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。對進行宅基地整理的村莊規(guī)劃，要堅持以人為本，把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境條件放在首位。強化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，強化批后監(jiān)督的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場機制的關(guān)系，充分發(fā)揮政府干預(yù)職能，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度，強化宅基地的動態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護。

2.6 強化基層國土部門的法律地位，完善相關(guān)法律法規(guī)

隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，要充分發(fā)揮國土資源管理所在土地管理中的有效作用。并在法律上予以明確規(guī)定，為其依法行政，提供法律依據(jù)。要加強宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，并完善現(xiàn)行法律制度，現(xiàn)行的法律制度對農(nóng)村宅基地的管理雖然作了規(guī)定，但操作性不強，某些方面還不夠完善。所以，加快宅基地立法工作，盡快出善相關(guān)法律法規(guī)，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

2.7 建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機制，盡可能減少占用耕地建住宅

要建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機制，首先是要建立農(nóng)村宅基地退出補償機制，為農(nóng)村廢棄宅基地復(fù)墾整理創(chuàng)造條件。其次是建立農(nóng)村宅基地有償使用制度，推動農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。其三是建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。最后是建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系，集中起來建設(shè)中心村。同時盡可能減少占用耕地建住宅，改變住宅和養(yǎng)殖混在一起的臟、亂、差局面，使村容村貌得到根本性的改觀。盡可能的利用村內(nèi)閑置地或者集中開發(fā)、治理老村。

3 小 結(jié)