導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地經(jīng)濟(jì)與管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：土地利用；管理實(shí)踐；土地經(jīng)濟(jì)效益；響應(yīng)

1 研究區(qū)選取和利用方法

1.1 研究區(qū)選取

筆者選取的研究地區(qū)主要是在萬(wàn)州區(qū)，這一試驗(yàn)區(qū)屬于丘陵地區(qū)，氣候特征比較明顯，年平均溫度在18℃，日照時(shí)間充足，降雨量分布不均，主要集中在夏秋兩個(gè)季節(jié)。試驗(yàn)區(qū)的糧食作物主要有玉米、紅薯、小麥，經(jīng)濟(jì)作物有花生和油菜，種植模式較為單一。

1.2 選取土地利用模式

根據(jù)試驗(yàn)區(qū)農(nóng)戶種植習(xí)慣以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，筆者主要在試驗(yàn)區(qū)內(nèi)安排了以下的土地利用模式：一，糧、豆、糧間、套作（FBF）；二，菜、經(jīng)、菜間、套作（VEV）；三，糧、經(jīng)、菜間、套作（FEV）；四、單一糧、經(jīng)（MONO）；五，果、糧、菜間、套作（FFV）。

1.3 設(shè)計(jì)和投入試驗(yàn)

在設(shè)計(jì)試驗(yàn)時(shí)，對(duì)馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等進(jìn)行分配，分配結(jié)束后進(jìn)行試驗(yàn)的投入。馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等植物使用的肥料種類大致相同，只是需要控制不同的比例。

1.4 樣品的采集

作物開(kāi)始收獲后，在每年7月下旬到8月中旬，按照多點(diǎn)混合取樣的方法采集樣品。具體的分析方法有用水土比法測(cè)定pH值，用重鉻酸鉀滴定法測(cè)量有機(jī)質(zhì)，用半微量開(kāi)氏法測(cè)定全氮，用堿解擴(kuò)散法測(cè)定堿解氮。

2 結(jié)果分析

通過(guò)采用SPSS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)配對(duì)分析，根據(jù)土壤中有機(jī)質(zhì)含量，得出以下結(jié)論：糧、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（FEV）居于首位，果、糧、菜間、套土地利用模式（FFV）次之，菜、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（VEV）第三，糧、豆、糧間、套土地利用模式（FBF）第四，單一土地利用模式（MONO）第五。土地利用模式和管理實(shí)踐不同，將直接影響土壤中有機(jī)質(zhì)的含量。

3 不同土地利用模式和管理實(shí)踐下的土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)

在相應(yīng)的區(qū)位條件、經(jīng)營(yíng)水平下，土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)能夠反映出土地利用方式不同，物化投入和產(chǎn)出水平有所不同，與土地的經(jīng)濟(jì)效益有直接聯(lián)系。土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)計(jì)算公式為：

Kc=ai/A；ai=Yi/Ci

其中ai代表的是第i種指定作物的“產(chǎn)量-成本”指數(shù)；Yi代表的是第i種指定作物的單產(chǎn)；Ci代表的是第i種指定作物的實(shí)際成本，A代表的是當(dāng)?shù)刂付ㄗ魑锂a(chǎn)量-成本”的指數(shù)最大值。

通過(guò)計(jì)算，可以得出土地利用模式的不同對(duì)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)有很大的影響。土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)和土壤性質(zhì)的相關(guān)性較強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。通過(guò)分析得知，單一的土地利用模式土地投入量很少，管理比較粗放，因此，要完善土地的利用方式和管理實(shí)踐。對(duì)其他四種土地利用方式比較得知，相同的土地管理實(shí)踐，土壤肥力水平和土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)差別比較大。VEV模式土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)第一，土壤的肥力條件是最好的?？梢钥闯?，VEV模式是最適合試驗(yàn)區(qū)的土地利用模式。

4 結(jié)論

土地利用對(duì)區(qū)域的地形狀況、經(jīng)濟(jì)條件以及土地政策等因素有很強(qiáng)的依賴。土地利用模式不同，農(nóng)戶的土地利用方式以及投入也不相同。筆者通過(guò)對(duì)土地利用模式和管理實(shí)踐的研究，得出以下兩個(gè)結(jié)論。

第一，土地的利用模式影響土壤肥力的變化。要想保持土壤肥力，需要提高土地利用的強(qiáng)度，配合相應(yīng)的管理實(shí)踐。單一土地利用模式對(duì)土地的利用強(qiáng)度比較低，實(shí)行粗放式的管理實(shí)踐，干擾土壤肥力的程度較小。間、套土地利用模式以及與之相適應(yīng)的管理實(shí)踐可以增加對(duì)土地的利用強(qiáng)度，加大對(duì)土壤的干擾程度。這種土地利用模式有助于土壤保肥和供肥能力的提高。由此看來(lái)，耕作方式和管理實(shí)踐越是合理，就越可以提高土壤的肥力，并實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。

第二，土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)對(duì)土壤的性質(zhì)響應(yīng)比較明顯，兩者的變化方向是相同的。研究的幾種土地利用模式都可以提高土壤的肥力，但土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的變化是有區(qū)別的。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，單一的種植模式效果較差，間、套種植的模式效果較好，其中又以菜、經(jīng)、菜間、套士地利用模式的經(jīng)濟(jì)效益最大，它比較適合試驗(yàn)區(qū)的土地利用。以上的研究結(jié)果有利于提高試驗(yàn)區(qū)農(nóng)民的收入，引導(dǎo)農(nóng)戶學(xué)習(xí)科學(xué)管理知識(shí)，增強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)土地的管理能力。進(jìn)而不斷改善土壤的肥力，使耕地保持良好的條件，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。與此同時(shí)，它還可以保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，緩解土地資源和人之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)結(jié)合。

[參考文獻(xiàn)]

[1]王成，趙萬(wàn)民，譚少華.不同土地利用模式與管理實(shí)踐下的土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2009（10）.

[2]蒲春玲，余慧容，李曉龍，王華麗.新疆綠洲環(huán)境友好型土地利用模式探析――以伊寧市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010（08）.

篇2

為加強(qiáng)外商投資企業(yè)用地管理，保護(hù)外商投資企業(yè)的用地權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》以及國(guó)家和本市其他有關(guān)規(guī)定，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)興辦的外商投資企業(yè)（中外合資、合作及外商獨(dú)資企業(yè)，下同），均須依法申請(qǐng)用地登記（以出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開(kāi)展外商投資企業(yè)用地登記工作。這項(xiàng)工作主要包括受理登記、確定權(quán)屬、核定土地使用費(fèi)、簽訂土地使用合同、頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、登記范圍和條件：

（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)外，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)成立的中外合資、合作及外商獨(dú)資企業(yè)，已取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的均須辦理用地登記，未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，須在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)辦理用地登記。具體包括：

1.在直接劃撥的國(guó)有土地、集體所有或中方合營(yíng)者原有的土地上成立的外商投資企業(yè)；

2.利用承租的房屋或場(chǎng)地作為法定地址或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的外商投資企業(yè)。

（二）用地登記須提交的證件：

1.企業(yè)的法定代表人或其人身份證明材料；

2.房地產(chǎn)權(quán)屬證件（復(fù)印件）或權(quán)屬來(lái)源證明文件（復(fù)印件）：

（1）土地使用證，房屋所有權(quán)證；

（2）或政府對(duì)土地征用的批復(fù)、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批準(zhǔn)文件；

（3）或上級(jí)主管部門的資產(chǎn)調(diào)撥通知及批復(fù)；

外商投資企業(yè)承租的場(chǎng)地或房屋，須提交租賃合同。

3.其他主管部門的批準(zhǔn)文件：

計(jì)劃部門的立項(xiàng)批復(fù)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及其批復(fù)；

經(jīng)貿(mào)部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書及經(jīng)貿(mào)部門或有批準(zhǔn)權(quán)的主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的公司章程、合同、董事會(huì)組成文件；

工商管理部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

4.已簽訂用地合同的外商投資企業(yè)須提供合同文本。

二、市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局管理權(quán)限分工：

1.中央、部隊(duì)在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

2.中央、部隊(duì)在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，利用集體土地的，由市土地管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

3.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

4.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由區(qū)、縣土地管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

5.在本市無(wú)上級(jí)主管部門的企業(yè)及其它經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的中外合資、合作企業(yè)，依使用土地的性質(zhì)，分別到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或區(qū)、縣土地管理局辦理用地登記手續(xù)。

6.市級(jí)以上單位與區(qū)、縣級(jí)及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業(yè)，其登記及用地手續(xù)按認(rèn)繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質(zhì)，由市或用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理。

7.外商投資企業(yè)有兩處以上的辦公或生產(chǎn)用地在不同區(qū)、縣的，須分別到辦公、生產(chǎn)用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理登記。

三、工作內(nèi)容及時(shí)間安排：

開(kāi)展外商投資企業(yè)用地登記等管理工作，計(jì)劃從1995年元月10日開(kāi)始至1996年10月31日結(jié)束，大體分四個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段：準(zhǔn)備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

該階段，市局要完成的工作為：

1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規(guī)定”等一系列文件；

2、有關(guān)表格的制定和印發(fā)；

3、舉辦外商投資企業(yè)用地登記工作會(huì)和培訓(xùn)班；

4、分別在北京日?qǐng)?bào)和北京晚報(bào)上刊登《公告》。

各區(qū)、縣房地局、土地局要在市局培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，制定出本區(qū)、縣開(kāi)展登記的工作計(jì)劃，并作好有關(guān)準(zhǔn)備工作。

第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）

該階段的主要工作是受理外商投資企業(yè)的用地登記申請(qǐng)，在此基礎(chǔ)上，分類整理出外商投資企業(yè)的用地情況，匯總上報(bào)市房地產(chǎn)管理局或市土地管理局。

第三階段：確定權(quán)屬、測(cè)繪面積、核定土地使用費(fèi)、簽訂土地使用合同、頒發(fā)土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局按照管理權(quán)限的分工，對(duì)管理范圍內(nèi)的外商投資企業(yè)用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部門、產(chǎn)權(quán)（或地籍）部門根據(jù)外商投資企業(yè)提交的權(quán)屬來(lái)源證明文件，確定權(quán)屬。

2.測(cè)繪部門對(duì)外商投資企業(yè)用地及房屋進(jìn)行測(cè)繪，為以上部門提供宗地的面積及有關(guān)圖件。

3.地政（或用地）部門核定企業(yè)的土地使用費(fèi)，報(bào)主管局長(zhǎng)批準(zhǔn)。

4.市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同。

5.核發(fā)土地使用證、房屋所有權(quán)證。

第四階段：總結(jié)驗(yàn)收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局組織力量對(duì)外商投資企業(yè)用地登記工作進(jìn)行驗(yàn)收。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、充實(shí)人員、互相配合，共同搞好外商投資企業(yè)用地登記工作。

1.外商投資企業(yè)用地登記，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的涉外工作，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視，地政（或用地）、產(chǎn)權(quán)（或地籍）、測(cè)繪、交易等有關(guān)部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實(shí)隊(duì)伍，確保此項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

2.各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局，要主動(dòng)與本區(qū)、縣財(cái)政、外經(jīng)委、工商等部門加強(qiáng)聯(lián)系。土地使用費(fèi)核定后，要及時(shí)通知財(cái)政部門征收，確保國(guó)有土地收益及時(shí)入庫(kù)。

3.外商投資企業(yè)用地登記的表格、使用的合同文本等有關(guān)材料由市房地產(chǎn)管理局、市土地管理局統(tǒng)一印制。

篇3

（一）農(nóng)民對(duì)土地“集體產(chǎn)權(quán)”的認(rèn)識(shí)不夠

在我國(guó)《憲法》中明確的規(guī)定了“農(nóng)村和城市近郊的土地在法律的規(guī)定下屬于政府所有，在此之外也屬于集體所有；在農(nóng)村的宅基地、自留地以及自留山等都屬于集體所有”。在農(nóng)村土地的利用中一直處于集體主義的觀念，但是在改革開(kāi)放之后，實(shí)行，將集體的土地進(jìn)行分田到戶的下放。在農(nóng)村集體土地資源的下放承包關(guān)系中規(guī)定了農(nóng)村的土地關(guān)系30年不變[1]。在農(nóng)民的承包土地中不能將土地進(jìn)行回收和調(diào)整，在這種政策的誘導(dǎo)下讓農(nóng)民誤以為土地的產(chǎn)權(quán)在人民手中，以至于出現(xiàn)了集體土地資源的非法買賣現(xiàn)象。在這種趨勢(shì)的影響下農(nóng)村集體土地資源的集體所有意識(shí)已經(jīng)逐漸的在淡化，農(nóng)民的土地資源私有化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

（二）宅基地管理制度有待提升

在改革開(kāi)放之后，農(nóng)村人們的生活水平不斷的提升，人們都迫切的希望改善住宅環(huán)境，于是在農(nóng)村興起了建房的。但是在農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度的不完善情況下，出現(xiàn)了農(nóng)村的宅基地建設(shè)秩序混亂化現(xiàn)象。在宅基地的建設(shè)上出現(xiàn)了違法亂建情況，農(nóng)民在沒(méi)有相關(guān)土地辦審批手續(xù)的情況下就私自的進(jìn)行用地。另外在農(nóng)村的宅基地使用中實(shí)行宅基地的無(wú)限期無(wú)償使用制度，這就使得一部分農(nóng)民開(kāi)始鉆法律的空子，將宅基地建設(shè)成小型的工廠以及小型的養(yǎng)殖場(chǎng)等，對(duì)農(nóng)村集體土地的使用破壞嚴(yán)重。

（三）在土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)上認(rèn)識(shí)不夠明確

在現(xiàn)在的農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)存在著轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包以及互換和租賃等形式，在進(jìn)行土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)中由于沒(méi)有專門的管理制度導(dǎo)致了農(nóng)村的土地資源經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象混亂，對(duì)農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)和管理造成了一定的困難。另外由于在農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)中相關(guān)的法律制度還不夠健全，導(dǎo)致了土地的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)沒(méi)有相關(guān)的政策保護(hù)和政策支持。

二、提升農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)策建議

（一）建立健全土地管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化農(nóng)村用地教育

在農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理中加快對(duì)農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)，在建設(shè)機(jī)構(gòu)的同時(shí)對(duì)專門的土地管理人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，要保障在農(nóng)村的每一塊土地的歸屬權(quán)都有明確的記錄。政府部門應(yīng)該在國(guó)家政策的引導(dǎo)下加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體土地資源的規(guī)劃管理，實(shí)行農(nóng)村科學(xué)用地的宣傳，完善相關(guān)的土地管理制度建設(shè)。杜絕在農(nóng)村集體土地上亂建房屋，強(qiáng)行用地等現(xiàn)象的發(fā)生。在強(qiáng)化農(nóng)村用地的宣傳中要將新的土地管理制度向農(nóng)民進(jìn)行宣傳教育，加強(qiáng)對(duì)土地管理制度的管理創(chuàng)新，做到農(nóng)村土地資源的合理利用。

（二）實(shí)行土地轉(zhuǎn)讓的有償使用制度，改善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

針對(duì)農(nóng)村集體土地資源利用率不高，土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題，應(yīng)該實(shí)行農(nóng)村集體土地資源的有償使用制度。在有償轉(zhuǎn)讓制度的要求下，無(wú)論是政府用地還是農(nóng)民轉(zhuǎn)地都應(yīng)該得到土地轉(zhuǎn)讓的賠償金，在土地的轉(zhuǎn)讓中要具有相關(guān)合法的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，防治土地資源的隨意轉(zhuǎn)讓[2]。在土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題上要實(shí)行農(nóng)村集體土地資源經(jīng)營(yíng)性流轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)土地的所有權(quán)還是農(nóng)民，但是土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以是其他人。在土地資源的流轉(zhuǎn)管理中，要著實(shí)的保障農(nóng)民的權(quán)益，健全土地轉(zhuǎn)讓的管理制度，實(shí)行農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督制度。政府在集體土地資源的管理中要實(shí)行有效的監(jiān)督，改革不合理的土地管理制度，創(chuàng)建良好的土地經(jīng)營(yíng)管理制度。

（三）實(shí)行科學(xué)合理的用地，提升集體土地的經(jīng)營(yíng)能力

在農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)該事項(xiàng)科學(xué)合理的用地，政府部門應(yīng)該強(qiáng)化農(nóng)村用地的科學(xué)合理性宣傳。在農(nóng)村的集體土地資源的科學(xué)合理用地表現(xiàn)為對(duì)農(nóng)作物的生產(chǎn)培育科學(xué)合理化。在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村要定期的為農(nóng)民進(jìn)行科學(xué)育種的普及，要按時(shí)的將先進(jìn)的耕種方式向農(nóng)民傳授，要注重的提升農(nóng)村集體土地資源的利用率。要盡量的實(shí)現(xiàn)一地多用政策，例如在農(nóng)村的集體土地資源使用上實(shí)行兩用制度，在前期進(jìn)行土豆的種植，土豆收割結(jié)束后對(duì)土地進(jìn)行翻整進(jìn)行白菜的種植，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的兩用制度，著實(shí)的提升了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，也提升了農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)營(yíng)管理能力。

篇4

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；土地利用；VAR模型；脈沖響應(yīng)；方差分解；洱海流域

中圖分類號(hào)：F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2014）01-0228-08

Dynamic Econometric Analysis of the Relationship between Economic Growth and City Land Use —— Taking Erhai Basin as Example

XU Chi-ping1，WANG Yu2，DONG Li-min1

（1.College of Economy and Business Management， Central China Normal University，Wuhan 430079， China；

2. Audit Department of Wuhan No.1 Hospital， Wuhan 430022， China）

Abstract： With co-integration test， impulse response function and variance decomposition method， the long-term equilibrium and short-term dynamic relationship between economic growth and land use in Erhai basin were tested and analyzed. The research shows that：（1）there exist equilibrium relationship between economic growth and land use in the long term whereas things are different in the short term， and the economic growth range of short term equilibrium going towards long term equilibrium is 17.31%， and the agricultural land range of short term equilibrium approaching long term equilibrium is 34.52%. （2）The relationship between economic growth and land use as well as the interactions among different kinds of land use in the process of urbanization show different characteristics in different stages and are is influenced by economic， social and ecological policies. （3）Economic growth has a significant correlation with itself and construction land， and the main influencing factor in the change of construction land is construction land itself， playing an important role in the change of agricultural land； construction land and agricultural land are the main factors of the change of ecological land. Therefore， in order to prevent the construction land from expanding disorderly， governments should comply with the city planning and land-use planning. At the same time， land use structure should be optimized in order to realize the optical allocation of land use. Finally， governments should also improve land use efficiency， using land economically and intensively.

Key words： economic growth； land use； VAR model； impulse response； variance decomposition； Erhai basin

收稿日期：2013-04-22

基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目（12AGL006）；國(guó)家水體污染控制與治理科技重大專項(xiàng)（2009ZX07105-001）；華中師范大學(xué)中央高校

基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金項(xiàng)目（120002040265）。

作者簡(jiǎn)介：徐持平（1987-），男，湖南長(zhǎng)沙人，在讀碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)、人口資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)，（電話）15387064440（電子信箱）

；通訊作者，董利民（1968-），男，湖北蘄春人，教授，博士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)、人口資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)研究，（電話）

13387585356（電子信箱）。

1 問(wèn)題的提出

當(dāng)前我國(guó)正處于大規(guī)模城市化、工業(yè)化驅(qū)動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，土地利用作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)在空間上的投影[1]，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一面鏡子[2]，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間關(guān)系的研究是關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重要課題。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用關(guān)系的研究主要集中于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與耕地的關(guān)系[3-6]、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與建設(shè)用地的關(guān)系[7-10]、土地利用變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)耦合關(guān)系[11，12]等方面。在研究方法上，主要涉及自然科學(xué)中的地理方法、景觀生態(tài)方法和社會(huì)科學(xué)中的經(jīng)濟(jì)分析方法，前者采用土地利用/覆被技術(shù)[13]、遙感監(jiān)測(cè)[14]、灰色關(guān)聯(lián)分析[15]、空間計(jì)量分析[16]等方法研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間的關(guān)系，后者多采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)或截面時(shí)間序列結(jié)合回歸分析等數(shù)學(xué)方法，擬合出對(duì)數(shù)線性方程、指數(shù)方程、一元二次線性方程、多元線性方程等數(shù)學(xué)關(guān)系式，或者采用相關(guān)分析方法來(lái)探討經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間的關(guān)系。從研究尺度上看，涉及全國(guó)、省、市、縣等多個(gè)層面的研究。

但是，目前的研究尚存在著一些不足。首先，從研究?jī)?nèi)容上看，目前研究多集中于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與耕地、建設(shè)用地之間的關(guān)系，而土地利用是各種類型土地利用的綜合，目前將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與各類土地利用作為一個(gè)系統(tǒng)研究的文獻(xiàn)還較少。其次，從研究方法上看，不論是自然科學(xué)方法還是社會(huì)科學(xué)方法，大多是從研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用關(guān)系的有無(wú)以及緊密程度入手，而對(duì)于兩者在一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)過(guò)程中的相互作用，相互影響的機(jī)制研究還有待深入。再次，從研究尺度上看，絕大多數(shù)的研究都是基于行政區(qū)劃的視角研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間的關(guān)系，然而兩者之間的相互影響并不一定是以行政區(qū)劃為界的，研究?jī)烧咧g的關(guān)系需要一個(gè)新的更為合理的視角。

基于以上原因，本研究以洱海流域?yàn)榭臻g視角，將“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)—土地利用”作為一個(gè)系統(tǒng)，利用洱海流域1990-2011年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地利用的時(shí)序數(shù)據(jù)，采用動(dòng)態(tài)計(jì)量分析中的協(xié)整檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)分析及方差分解法，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中各種類型土地利用之間的相互作用、相互影響關(guān)系進(jìn)行了研究。

2 研究區(qū)域概況、研究方法與數(shù)據(jù)制備

2.1 研究區(qū)域概況

本研究以洱海流域作為研究區(qū)域，整個(gè)區(qū)域包括云貴高原第二大湖泊洱海以及流入洱海的7條主要河流彌苴河、西閘河、永安江、羅時(shí)江、錦溪、茫涌溪、波羅江流經(jīng)的地區(qū)，其范圍包括云南大理白族自治州境內(nèi)的大理市、洱源縣的17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，170個(gè)行政村，總面積達(dá)256 500 hm2，人口90多萬(wàn)人。由于獨(dú)特的地形、地貌、氣候特征，使得洱海流域在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)乃至文化上都成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立連片的區(qū)域系統(tǒng)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，洱海流域?qū)儆谇钒l(fā)達(dá)地區(qū)，近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，全區(qū)域地區(qū)人均生產(chǎn)總值由1990年的1 524.40元增加到2011年的27 157.63元，平均每年約增加1 220.63元。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，洱海流域的土地利用格局也發(fā)生了變化，耕地、園地、林地、牧草地、水域面積減少，分別由1990年的54 523.98、12 704.23、218 721.40、293.13、33 243.24 hm2減少至2011年的49 255.42、12 124.57、216 746.10、253.69、32 637.66 hm2，居民點(diǎn)及工礦用地面積、交通用地面積增加，分別由1990年的11 050.39、2 867.72增加至2011年的13 786.96、3 922.28 hm2。洱海流域1990-2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況見(jiàn)圖1。

2.2 研究方法

本研究利用向量自回歸模型（VAR），采用動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析中的的協(xié)整檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)和方差分解方法來(lái)研究洱海流域城市化與土地利用之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系。為保證各時(shí)間序列的平穩(wěn)性，需要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。

VAR模型是一種利用非結(jié)構(gòu)性方法來(lái)建立各個(gè)變量之間關(guān)系的模型，在模型中，每一個(gè)內(nèi)生變量都被表示為所有內(nèi)生變量滯后值的函數(shù)，其數(shù)學(xué)表達(dá)為

yt=c+■Ajyt-j+Hxt+εt （1）

式（1）中，yt為內(nèi)生變量列向量，xt為外生變量列向量；c為常數(shù)項(xiàng)；p為自回歸滯后階數(shù)；Aj和H分別為內(nèi)生變量系數(shù)矩陣和外生變量系數(shù)矩陣；εt為白噪聲擾動(dòng)列向量，擾動(dòng)項(xiàng)均值為0，其協(xié)方差矩陣為正定矩陣，各擾動(dòng)項(xiàng)之間可以同期相關(guān)，但各擾動(dòng)項(xiàng)不與各自的滯后值和等式右邊的向量相關(guān)。

協(xié)整是指兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)的變量序列的某個(gè)線性組合表現(xiàn)出平穩(wěn)的特性，協(xié)整檢驗(yàn)的主要方法有EG兩步法和Johansen檢驗(yàn)法，前者用于檢驗(yàn)兩個(gè)變量之間的協(xié)整關(guān)系，后者用于檢驗(yàn)兩個(gè)以上變量之間的協(xié)整關(guān)系。

脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF）是分析VAR模型中的擾動(dòng)項(xiàng)受到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的新息（Innovation）沖擊對(duì)各內(nèi)生變量的動(dòng)態(tài)影響，其數(shù)學(xué)表達(dá)為

Ix（n，δk，t-1）=E（Xt+n|εkt=δk，t-1）-E（Xt+n|t-1）（2）

式（2）中，δk代表來(lái)自第k個(gè)變量的沖擊，n是沖擊響應(yīng)時(shí)期數(shù)，沖擊發(fā)生時(shí)所有可獲得的信息用t-1表示?？疾歃膋沖擊導(dǎo)致Xt+n期望值所導(dǎo)致的差異便可求出n期沖擊的IRF值。

方差分解通過(guò)對(duì)每個(gè)新息沖擊對(duì)VAR模型中內(nèi)生變量變化（通常用方差來(lái)表示）的貢獻(xiàn)度，來(lái)衡量各個(gè)信息，其步驟為：先求取VAR（p）模型的s步預(yù)測(cè)誤差：

εt+s+σ1+εt+s-1+σ2εt+s-2+L+σs-1εt+1 （3）

再求取模型的均方誤差：

Ω+σ1Ωσ′1+L+σs-1σ′s-1=pp′+σ1pp′σ′1+L+σs-1pp′σ′s-1

（4）

式（4）中，pp′=Ω，將模型中每個(gè)內(nèi)生變量的預(yù)測(cè)均方誤差分解為各變量的沖擊貢獻(xiàn)值，通過(guò)計(jì)算各個(gè)變量的貢獻(xiàn)占總貢獻(xiàn)的比例來(lái)衡量每個(gè)變量沖擊的相對(duì)重要性。

2.3 數(shù)據(jù)制備

本研究選取洱海流域的城市化率，即流域內(nèi)城鎮(zhèn)人口數(shù)與流域內(nèi)總?cè)丝跀?shù)之比作為表征流域城市化水平的指標(biāo)。對(duì)于土地利用指標(biāo)的選取，為了統(tǒng)一口徑，土地利用類型以1984年制定的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》所作的土地利用分類為準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)土地利用的主要功能，洱海流域的實(shí)際情況以及“一要吃飯，二要建設(shè)，三要保護(hù)環(huán)境”的政策要求，將洱海流域的土地利用類型劃分為農(nóng)業(yè)用地（“吃飯”），建設(shè)用地（“建設(shè)”）和生態(tài)環(huán)境用地（“保護(hù)環(huán)境”）。其中農(nóng)業(yè)用地面積為耕地、園地面積之和，建設(shè)用地面積為為居民點(diǎn)工礦用地、交通用地面積之和，生態(tài)環(huán)境用地面積為林地、牧草地、水域面積之和。城市化指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年《大理年鑒》和《洱源年鑒》、《大理市2012年政府工作報(bào)告》、《洱源縣2012年政府工作報(bào)告》。土地利用的數(shù)據(jù)來(lái)源于大理市、洱源縣1996-2011年的土地利用變更統(tǒng)計(jì)資料。

為了消除異方差，使得研究結(jié)果更有實(shí)際意義，分別對(duì)城市化率、農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、生態(tài)環(huán)境用地4個(gè)時(shí)間序列進(jìn)行了對(duì)數(shù)處理，這一處理并不改變四者之間的協(xié)整關(guān)系，變換之后的序列分別記為lnCSHL、lnNYYD、lnJSYD、lnSTHJYD，計(jì)量分析軟件采用的是Eviews6.0。

3 實(shí)證分析

3.1 建立VAR模型

建立由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（lnGDP）、建設(shè)用地（lnJSYD）、農(nóng)業(yè)用地（lnNYYD）、生態(tài)環(huán)境用地（lnSTHJYD）4個(gè)變量組成的VAR模型分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間的關(guān)系，利用Eviews6.0對(duì)動(dòng)態(tài)方程的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)（表1），綜合考慮方程擬合度、系數(shù)顯著性、滯后階數(shù)，判斷AIC準(zhǔn)則和SC準(zhǔn)則，確定各變量的最大滯后階數(shù)為3。

如表2和圖2所示，VAR所有根模的倒數(shù)小于1，位于單位圓內(nèi)，因此VAR模型是穩(wěn)定的，可以進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。

3.2 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

利用ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)對(duì)時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)（表3），結(jié)果表明lnGDP、lnJSYD、lnNYYD、lnSTHJYD 4個(gè)時(shí)間序列在10%顯著性水平下都是非平穩(wěn)的，而其二階差分序列d2 lnCSHL、d2 lnJSYD、d2 lnNYYD、d2 lnSTHJYD則全部平穩(wěn)。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地都是二階單整序列，即lnGDP～ln（2）、lnJSYD～ln（2）、lnNYYD～ln（2）、lnSTHJYD～ln（2）。

3.3 協(xié)整檢驗(yàn)

采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的方法來(lái)檢驗(yàn)洱海流域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地之間的協(xié)整關(guān)系。選擇序列有確實(shí)性線性趨勢(shì)，但協(xié)整方程只有截距項(xiàng)，進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)（表4），跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征根統(tǒng)計(jì)量都表明在1%顯著性水平下，存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。

根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果，將協(xié)整方程寫成數(shù)學(xué)表達(dá)式，并令其等于VECM，得到

VECM=lnGDP-0.337 6 lnJSYD+0.351 3 lnNYYD + 0.081 7 lnSTHJYD （5）

采用ADF方法對(duì)VECM進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其是平穩(wěn)的，可以進(jìn)一步驗(yàn)證協(xié)整關(guān)系的正確性。式（5）表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)用地面積增加，農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地面積減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)建設(shè)用地的彈性為0.337 6，即建設(shè)用地面積增加1%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增加0.337 6%，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地的彈性分別為 -0.351 3、-0.081 7，即農(nóng)業(yè)用地面積和生態(tài)環(huán)境用地面積每減少1%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別增加0.351 3%、0.081 7%。其中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)農(nóng)業(yè)用地的彈性絕對(duì)值最大，其次為建設(shè)用地，再次為生態(tài)環(huán)境用地，這說(shuō)明洱海流域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在空間上主要是通過(guò)擴(kuò)張建設(shè)用地和占用農(nóng)業(yè)用地，這可能是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)用地通常具有較優(yōu)的自然、區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，因而成為占用的首選，而生態(tài)環(huán)境用地往往受自然、區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的限制，加上受到城市綠地增加，退田還林還湖還草政策的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響要小于農(nóng)業(yè)用地變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。

3.4 誤差修正模型

協(xié)整關(guān)系反映的是變量之間長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，如果要反映變量之間的短期變動(dòng)關(guān)系，則需要建立誤差修正模型（VEC），VEC模型是含有協(xié)整約束的VAR模型[17]。建立lnGDP、lnJSYD、lnNYYD、lnSTHJYD四個(gè)變量的誤差修正模型。

（6）

VEC模型整體檢驗(yàn)結(jié)果表明在滯后2階的條件下，模型的擬合效果較好。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的誤差修正系數(shù)是-0.173 1，符合反向修正機(jī)制，表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在短期偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，將會(huì)以17.31%的力度被調(diào)整到均衡狀態(tài)，農(nóng)業(yè)用地的誤差修正系數(shù)是-0.345 2，符合反向修正機(jī)制，表明農(nóng)業(yè)用地在短期偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，將會(huì)以34.52%的力度被調(diào)整到均衡狀態(tài)，而建設(shè)用地、生態(tài)環(huán)境用地的修正系數(shù)不明顯，且為正值。

3.5 廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

運(yùn)用廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)來(lái)分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間的沖擊響應(yīng)關(guān)系，該方法與VAR模型中變量次序無(wú)關(guān)，能提高估計(jì)結(jié)果的穩(wěn)定性與可靠性。圖3為lnGDP、lnJSYD、lnNYYD、lnSTHJYD對(duì)各自一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)，橫軸和縱軸分別代表沖擊作用的滯后期數(shù)和因變量對(duì)解釋變量的響應(yīng)程度，實(shí)線和虛線分別為脈沖響應(yīng)函數(shù)和正負(fù)2倍標(biāo)準(zhǔn)差偏離帶。

首先考察lnGDP對(duì)各變量標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的響應(yīng)情況，其結(jié)果如圖3第1行所示，脈沖響應(yīng)函數(shù)表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)其自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差信息立刻有較強(qiáng)反應(yīng)，在第5期達(dá)到最大值，然后逐步回復(fù)到原來(lái)水平，這說(shuō)明洱海流域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與其滯后值有一定的關(guān)聯(lián)。對(duì)于來(lái)自lnJSYD信息的沖擊，lnGDP的反應(yīng)為負(fù)值，這說(shuō)明在當(dāng)前工業(yè)化、城市化過(guò)程中的大規(guī)模建設(shè)用地?cái)U(kuò)張是存在問(wèn)題的，過(guò)大過(guò)快的建設(shè)用地?cái)U(kuò)張實(shí)際上是缺乏效率的，并不有益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而對(duì)于來(lái)自lnNYYD、lnSTHJYD信息的沖擊，lnGDP的反應(yīng)較小。

接著考察lnJSYD對(duì)各變量標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的響應(yīng)情況，其結(jié)果如圖3第2行所示，對(duì)于來(lái)自lnGDP信息的沖擊，lnJSYD的當(dāng)期反應(yīng)為負(fù)，但之后上升為正值，這表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)建設(shè)用地的擴(kuò)張具有促進(jìn)作用，但其中要經(jīng)歷一定的滯后期其作用才會(huì)顯現(xiàn)。對(duì)于來(lái)自自身的沖擊，lnJSYD的當(dāng)期反應(yīng)為正，但之后不斷下降，到第10期已經(jīng)變?yōu)樨?fù)值。對(duì)于來(lái)自lnNYYD、lnSTHJYD信息的沖擊，lnJSYD的反應(yīng)較小，這可能是由于土地利用的不可逆性，由建設(shè)用地向農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地的轉(zhuǎn)變十分困難，故農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地的變化對(duì)建設(shè)用地影響很小。

然后考察lnNYYD對(duì)各變量標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的響應(yīng)情況，其結(jié)果如圖3第3行所示，對(duì)于來(lái)自lnGDP信息的沖擊，lnNYYD的當(dāng)期反應(yīng)為負(fù)，期間雖有一段時(shí)間反應(yīng)為正，但最終反應(yīng)為負(fù)值，這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)用地帶來(lái)負(fù)的沖擊，期間受到土地規(guī)劃、城市規(guī)劃的限制，但隨著時(shí)間的推移，規(guī)劃可能存在失控的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于來(lái)自lnJSYD信息的沖擊，lnNYYD的反應(yīng)表現(xiàn)出波動(dòng)性特征，波峰、波谷在第2、4、9期交替出現(xiàn)，這可能是由于在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程的不同階段，受到相關(guān)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、社會(huì)等諸多因素影響，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地對(duì)于建設(shè)用地的沖擊呈現(xiàn)出階段性不同特征。對(duì)于來(lái)自自身信息的沖擊，lnNYYD的反應(yīng)較為平穩(wěn)。對(duì)于來(lái)自lnSTHJYD信息的沖擊，lnJSYD的反應(yīng)不明顯。

最后考察lnSTHJYD對(duì)各變量標(biāo)準(zhǔn)差沖擊的響應(yīng)情況，其結(jié)果如圖3第4行所示，對(duì)于來(lái)自lnGDP信息的沖擊，lnSTHJYD的反應(yīng)不明顯，說(shuō)明洱海流域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于土地利用的影響主要體現(xiàn)在對(duì)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地的影響，對(duì)生態(tài)環(huán)境用地影響較小。對(duì)于來(lái)自lnJSYD和自身信息的沖擊，lnSTHJYD的反應(yīng)表現(xiàn)出波動(dòng)性的特征。對(duì)于來(lái)自lnNYYD信息的沖擊，lnSTHJYD的反應(yīng)在初期表現(xiàn)出波動(dòng)性的特征，第6期之后趨于穩(wěn)定，這可能是由于在初期受糧食安全政策和生態(tài)環(huán)境政策的雙重影響，生態(tài)環(huán)境用地和農(nóng)業(yè)用地呈現(xiàn)出交替變化的特征，隨著時(shí)間推移，適合的土地基本被開(kāi)墾完畢以及后期對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視加強(qiáng)后，兩者之間關(guān)系呈現(xiàn)出比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

3.6 方差分解

表5、表6、表7、表8分別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地方差分解的結(jié)果。

表5表明，lnGDP的變動(dòng)主要受自身和lnJSYD的影響，尤其是受自身影響，lnGDP自身影響在第3期后基本穩(wěn)定在70%左右，自身和lnJSYD的影響加起來(lái)占到全部影響的95%以上，而受lnNYYD、lnSTHJYD的影響比例較??；表6表明，lnJSYD的變動(dòng)主要受自身影響，其影響比例雖然從第1期到第10期不斷下降，但最后仍占50%以上，lnGDP的影響也較大，從第1期的13.05%逐步上升為第10期的38.38%，lnNYYD、lnSTHJYD的影響比例較??；表7表明，lnNYYD的變動(dòng)主要受lnJSYD的影響，其影響在第10期占到全部影響的54.02%，lnGDP和lnNYYD自身的影響也較大，前者由第1期的6.42%上升至第10期的22.55%，后者由第1期的93.58%下降至第10期的19.37%，lnSTHJYD影響的比例較??；表8表明，lnSTHJYD的變動(dòng)主要受lnJSYD和lnNYYD的影響，在第10期，兩者的影響比例分別為57.89%和23.55%，占全部影響的90%以上，而lnGDP、lnSTHJYD自身影響所占比例較小。

4 結(jié)論與建議

4.1 主要結(jié)論

通過(guò)對(duì)1990-2011年洱海流域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)環(huán)境用地4個(gè)時(shí)間序列的計(jì)量分析，得到以下主要結(jié)論。

1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（lnGDP）、建設(shè)用地（lnJSYD）、農(nóng)業(yè)用地（lnNYYD）、生態(tài)環(huán)境用地（lnSTHJYD）之間存在著協(xié)整關(guān)系，即長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

2）誤差修正模型表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在短期偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，會(huì)以17.31%的力度被調(diào)整到均衡狀態(tài)，農(nóng)業(yè)用地在短期偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，會(huì)以34.52%的力度被調(diào)整到均衡狀態(tài)。

3）脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解結(jié)果表明，洱海流域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中各類土地利用之間存在著復(fù)雜的作用關(guān)系，在不同的階段這種作用關(guān)系表現(xiàn)出不同的特征，并受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境政策的影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變動(dòng)主要受自身和建設(shè)用地的影響；建設(shè)用地變化的主要因素是自身，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于建設(shè)用地的變化也有較大的作用；農(nóng)業(yè)用地的變動(dòng)主要來(lái)自于建設(shè)用地的影響；生態(tài)環(huán)境用地變化的主要因素為建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地。

4.2 政策建議

研究結(jié)果表明，在“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)—土地利用”系統(tǒng)中，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)各類土地利用帶來(lái)不同程度的沖擊，各類土地利用反過(guò)來(lái)也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不僅如此，各類土地利用在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中也存在相互作用和相互影響。因此要處理好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地利用之間以及各類土地利用之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)“吃飯”、“建設(shè)”、“保護(hù)環(huán)境”之間的均衡協(xié)調(diào)。政府部門應(yīng)該做到：第一，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要嚴(yán)格遵循城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張，遏制農(nóng)地非法流轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的勢(shì)頭；第二，調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，綜合利用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)的合理化和土地利用功能的最大化；第三，提高土地利用效率，適當(dāng)提高土地利用強(qiáng)度和集約化程度，尤其注重對(duì)建設(shè)用地內(nèi)部的挖潛，由目前“攤大餅”式的外延擴(kuò)張型土地利用向內(nèi)涵挖潛型土地利用轉(zhuǎn)變。

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篇5

各區(qū)、縣房地局，市房屋土地登記事務(wù)所：

為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押登記管理，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，現(xiàn)就抵押房地產(chǎn)為他人擔(dān)保辦理抵押登記的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、房地產(chǎn)所有權(quán)人以其所有的房地產(chǎn)，作為他人債務(wù)履行的擔(dān)保設(shè)定抵押的，所有權(quán)人為抵押人、債權(quán)人為抵押權(quán)人，債務(wù)人為抵押關(guān)系的第三人。

篇6

為了加強(qiáng)對(duì)本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通中的積極作用，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》（國(guó)家工商局第36號(hào)令）和《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》（滬府辦〔1994〕第19號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，就進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)考試、資格認(rèn)定以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理工作通知如下：

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定。上海市房屋土地管理局會(huì)同上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定工作。對(duì)符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過(guò)聯(lián)席會(huì)議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。市、區(qū)、縣房地局主管部門對(duì)1998年1月1日起已領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不予受理備案、注記和評(píng)定資信等級(jí)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個(gè)經(jīng)紀(jì)組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報(bào)工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的工商登記、核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊(cè)登記時(shí)，工商行政管理部門應(yīng)對(duì)申報(bào)的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。

三、違法行為的檢查和處理。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門要密切配合，共同加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，凡未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事非法經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或超越經(jīng)營(yíng)范圍、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違法活動(dòng)的，由工商行政管理部門查處。凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處。

篇7

各區(qū)、縣人民法院、各鐵路運(yùn)輸法院；各區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局：

    為了維護(hù)我市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)執(zhí)行秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和我市有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就執(zhí)行案件中涉及房地產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題提出如下處理意見(jiàn)：

    一、人民法院對(duì)房屋、土地裁定查封或進(jìn)行實(shí)體處分前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門查清該房屋所有權(quán)、土地所有權(quán)、使用權(quán)的權(quán)屬和他項(xiàng)權(quán)利的情況，以及國(guó)有土地使用權(quán)取得方式。人民法院可以派員、發(fā)函查詢。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極配合人民法院的協(xié)助執(zhí)行工作，在接到來(lái)函后10個(gè)工作日內(nèi)，將協(xié)助查詢的結(jié)果書面函復(fù)要求查詢的人民法院。

    二、人民法院辦理協(xié)助執(zhí)行事宜的，應(yīng)當(dāng)先到房地產(chǎn)行政主管部門的辦公室辦理受理手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)人民法院的協(xié)助執(zhí)行工作，統(tǒng)一由辦公室登記受理，再轉(zhuǎn)有關(guān)部門辦理。

    三、房屋、土地權(quán)屬的確認(rèn)，以房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人在房地產(chǎn)行政主管部門的登記，或房地產(chǎn)行政主管部門提供的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。

    預(yù)售商品房，以房地產(chǎn)主管部門的預(yù)售登記為準(zhǔn)。

    四、人民法院在查封、解封和處分房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循房地合一的原則。

    五、人民法院對(duì)房屋、土地進(jìn)行查封時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書和裁定書或生效的法律文書，協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)當(dāng)載明被查封房屋、土地的權(quán)利人、權(quán)證號(hào)、坐落、部位、面積等。

    人民法院辦案人員應(yīng)當(dāng)出示工作證、介紹信、執(zhí)行公務(wù)證等能證明身份的有效證件。

    六、兩家以上人民法院對(duì)同一標(biāo)的房地產(chǎn)進(jìn)行查封的，以最先送達(dá)到房地產(chǎn)行政主管部門的有效法律文書為準(zhǔn)，辦理相關(guān)事宜。

    七、人民法院對(duì)于案件執(zhí)行完畢或不需要執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)通知房地產(chǎn)行政主管部門，對(duì)未予執(zhí)行的房屋、土地解除查封。

    八、有下列情形之一的，人民法院認(rèn)為確有必要采取控制性措施的，可以按第四條規(guī)定實(shí)行備案查封：

    1．違法用地或違法建設(shè)的；

    2．對(duì)所有權(quán)、使用權(quán)有爭(zhēng)議的房屋土地；

    3．權(quán)利人尚未申請(qǐng)辦理所有權(quán)證、使用權(quán)證的房屋、土地；

    4．房地產(chǎn)行政主管部門尚未完成確權(quán)的房屋、土地；

    5．其他情形。

    備案查封期間，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)上述房屋、土地可以確權(quán)，但不得辦理轉(zhuǎn)移、變更、抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門確權(quán)或處理上述房屋、土地后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)函告人民法院。對(duì)確權(quán)后所有權(quán)、使用權(quán)不屬于被執(zhí)行人所有的房屋、土地，人民法院應(yīng)當(dāng)解除備案查封。

    九、人民法院對(duì)已經(jīng)依法抵押的集體土地使用權(quán)、未交足土地出讓金的土地使用權(quán)或者預(yù)售商品房進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)行政主管部門取得一致意見(jiàn)后再處分。

    十、人民法院變價(jià)執(zhí)行房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

    涉及地價(jià)款、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體土地征為國(guó)有土地的有關(guān)費(fèi)用的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)行政主管部門依法確認(rèn)。

    涉案房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估包括：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)（在建工程）的買賣、交換、贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承、拍賣、以房地產(chǎn)抵債，房屋和土地使用權(quán)租賃，房屋裝修或改造以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    十一、人民法院以拍賣方式處分房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)人民法院確定的拍賣底價(jià)保密。

    十二、人民法院以變賣方式處分房屋、土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行變賣，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)人民法院確定的交易底價(jià)保密。

    十三、經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，由被執(zhí)行人自行變賣的房屋、土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)在變賣前，書面通知房地產(chǎn)主管部門，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院控制變賣價(jià)款。

    十四、違法用地和違法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，被執(zhí)行人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，并補(bǔ)交稅費(fèi)及罰款后，人民法院可以處分。

    十五、房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)助人民法院執(zhí)行裁定和生效的其他法律文書，辦理房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)時(shí)，如一方當(dāng)事人拒絕配合，房地產(chǎn)行政主管部門仍應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行，辦理相關(guān)手續(xù)。

    十六、房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)助人民法院執(zhí)行生效的裁定和其他生效法律文書，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交回房地權(quán)屬證書；拒不交回的，房地產(chǎn)行政主管部門可以直接注銷其證書，并辦理新的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

    十七、人民法院辦理訴前保全、訴訟保全的，參照本意見(jiàn)執(zhí)行。

    十八、已被人民法院采取查封等控制性措施的房屋、土地，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，或房地產(chǎn)行政主管部門在接到人民法院的查封、轉(zhuǎn)移裁定和協(xié)助執(zhí)行通知后，仍辦理抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定其行為無(wú)效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員相應(yīng)的法律責(zé)任。

    房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按人民法院的裁定撤銷不合法的抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證件。

篇8

近年來(lái)，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動(dòng)下，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。這對(duì)于改善居民的居住條件，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范問(wèn)題在不少地區(qū)還比較突出，違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場(chǎng)混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，群眾反映強(qiáng)烈。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要組成部分，對(duì)于保護(hù)居民住房消費(fèi)積極性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展、營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，增強(qiáng)做好工作的責(zé)任感和緊迫感，切實(shí)把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作抓緊、抓好。通過(guò)專項(xiàng)整治，使房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，必須堅(jiān)持深化改革與加強(qiáng)法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治、重在治本。

整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)，各城市人民政府具體組織實(shí)施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

建設(shè)部會(huì)同國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各有關(guān)部門明確分工、各司其職、密切配合。

二、突出工作重點(diǎn)，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為

各地區(qū)、各部門要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，突出工作重點(diǎn)，加大查處力度。對(duì)影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處，切實(shí)解決群體上訪、重復(fù)上訪等問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，依法查處違法、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為

各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，并加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償；未按約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要適應(yīng)政府按年度計(jì)劃采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應(yīng)土地的要求，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。對(duì)于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正，并處以罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令拆除違法建筑物。

未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期改正，并處工程合同價(jià)款1％以上2％以下的罰款。

未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處收取的預(yù)付款1％以下的罰款；對(duì)于擅自挪用預(yù)售款項(xiàng)的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條規(guī)定，責(zé)令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊(cè)資本（金）、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或者超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。對(duì)于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾皶r(shí)通知各有關(guān)部門不得審批或同意其新開(kāi)建設(shè)項(xiàng)目。

（二）規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為

要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計(jì)價(jià)方式。按建筑面積計(jì)價(jià)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者明示套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查處力度，依法打擊面積計(jì)算、面積分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害?gòu)房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（三）強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為

《商品房買賣合同示范文本》對(duì)于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛、保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。未包含的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整；拒不調(diào)整的，不予發(fā)放預(yù)售許可證。

已預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更后10日內(nèi)通知買受人。未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強(qiáng)對(duì)合同的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)合同欺詐行為，切實(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)

各地要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場(chǎng)。所有商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用。未按規(guī)定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收或?qū)⒖⒐ぞC合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并在資質(zhì)年檢中予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書。給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。

（五）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為

要通過(guò)完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會(huì)委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)。

要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接。要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)，通過(guò)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。

各地價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

房地產(chǎn)管理部門要采取切實(shí)有效措施，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的管理與監(jiān)督。對(duì)于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，要在媒體上曝光。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為

各地要把加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理作為集中整治廣告市場(chǎng)秩序的重點(diǎn)。對(duì)違法房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)廣告的監(jiān)測(cè)，對(duì)違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng)在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料承諾的內(nèi)容與實(shí)際交付不一致，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定處罰。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

（七）完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為

加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對(duì)于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)于在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中收受委托合同以外財(cái)物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、虛假或不實(shí)信息、在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

在本通知下發(fā)前，未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一律取消其從事評(píng)估業(yè)務(wù)的資質(zhì)，并追究有關(guān)行政主管部門的行政責(zé)任。對(duì)出具不實(shí)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書；對(duì)負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，依法追究其責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，撤消注冊(cè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。對(duì)違反規(guī)定收取費(fèi)用的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。

各地要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

三、建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠(chéng)信制度的建立

要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無(wú)相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。

推廣電子政務(wù)，實(shí)行政務(wù)公開(kāi)。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同備案等內(nèi)容在網(wǎng)上公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

各地要建立能進(jìn)能出、能升能降的動(dòng)態(tài)資質(zhì)管理制度。要把是否有不良記錄作為資質(zhì)年檢和晉級(jí)審批的條件。凡在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有不良行為的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。

各?。▍^(qū)、市）建設(shè)行政主管部門要在每個(gè)季度末，把對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)責(zé)任人員的處理情況報(bào)建設(shè)部備案。建設(shè)部將不定期在有關(guān)媒體上曝光。要營(yíng)造強(qiáng)大的輿論攻勢(shì)，使有不良記錄者付出代價(jià)。

四、加強(qiáng)法制建設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)者依法經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)

各有關(guān)部門、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法、違規(guī)行為，切實(shí)做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。各地要集中一段時(shí)間，對(duì)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)和自覺(jué)性；要組織開(kāi)展形式多樣的普法宣傳活動(dòng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方主體，特別是購(gòu)房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。

五、轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政務(wù)公開(kāi)

各級(jí)政府及其主管部門要主動(dòng)適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強(qiáng)事后監(jiān)督。要全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范操作，簡(jiǎn)化程序，透明公開(kāi)，明確責(zé)任；要建立錯(cuò)案行政責(zé)任追究制度，堅(jiān)持“誰(shuí)審批、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。對(duì)違反審批程序，越權(quán)、越級(jí)審批的，要追究其主管領(lǐng)導(dǎo)、直接責(zé)任人的行政責(zé)任；要通過(guò)推行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化、推行服務(wù)承諾等措施，切實(shí)簡(jiǎn)化辦事程序，方便購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

要建立行政責(zé)任追究制度。對(duì)不依法行政的，由上級(jí)機(jī)關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據(jù)有關(guān)法規(guī)作出嚴(yán)肅處理。

各地要公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴電話，指派專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)投訴。對(duì)不認(rèn)真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)

中華人民共和國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)

中華人民共和國(guó)財(cái)政部

中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部

中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局

篇9

為保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，現(xiàn)就試行中的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、本通知下發(fā)前已在市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所、各區(qū)縣局房地測(cè)繪部門進(jìn)行測(cè)繪的商品房，仍按《關(guān)于我市銷售商品房有關(guān)測(cè)繪口徑的通知》進(jìn)行面積計(jì)算。

二、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時(shí)，即應(yīng)按本規(guī)定提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料。

已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的，可不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。

本通知下發(fā)以后，凡辦理預(yù)售契約登記的各開(kāi)發(fā)企業(yè)，須按本規(guī)定，在商品房預(yù)售契約中注明套內(nèi)建筑面積（即獨(dú)自使用建筑面積）、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和公用建筑部位。

三、房地權(quán)屬管理部門、測(cè)繪部門進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測(cè)繪，應(yīng)遵循本暫行規(guī)定。

北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計(jì)算。

三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

（一）套內(nèi)的使用面積住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）第2.5.2條（附件二）的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

（二）套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

共用墻系指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（三）陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

1.封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

2.挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

3.凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

4.半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（三）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

（一）大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間。

（一）作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

（二）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

八、其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

    十、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

十一、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

十二、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂Ｆ渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)?，按本?guī)定執(zhí)行。

任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

十三、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

十四、商品房銷售面積的測(cè)繪，按《北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

十五、本規(guī)定由市房屋土地管理局解釋。

十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實(shí)行?！蛾P(guān)于我市銷售商品房有關(guān)測(cè)繪口徑的通知》同時(shí)廢止。

附件一：國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄

    附件三：北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定

    附件一：國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

（1982年11月12日  〔1982〕經(jīng)基設(shè)字58號(hào)）

一、計(jì)算建筑面積的范圍

    （一）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（二）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。

（三）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

（四）地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。

（五）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

（六）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過(guò)2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（七）穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

（八）圖書館的書庫(kù)按書架層計(jì)算建筑面積。

（九）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

（十）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

（十一）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（十二）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（十三）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（十四）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（十五）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（十六）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（十七）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（十八）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（十九）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（二十）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

二、不計(jì)算建筑面積的范圍

    （一）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

（二）檢修、消防等用的室外爬梯。

（三）層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。

（四）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。

（五）建筑物以內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

（六）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

（七）單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

（八）層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

三、其他在計(jì)算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。

附件二  建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》

（GBJ96－86）（摘錄）

摘錄第2.5.2條  套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

一、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；

二、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

三、不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

四、內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

附件三：北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定

為配合我市商品房（樓房）銷售工作，在執(zhí)行《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市具體情況，制定此技術(shù)規(guī)定。

一、準(zhǔn)備工作

    （一）根據(jù)施測(cè)單位提供的竣工圖紙或施工圖紙按約比例繪制作業(yè)草圖，草圖繪制在統(tǒng)一的草圖紙上。

（二）準(zhǔn)備作業(yè)工具，外業(yè)測(cè)量必須使用檢驗(yàn)合格的測(cè)量工具。

二、實(shí)地測(cè)量按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（1982）經(jīng)基設(shè)字58號(hào)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)量數(shù)據(jù)要滿足面積計(jì)算的要求，草圖的繪制和草圖內(nèi)容按照《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》中的要求執(zhí)行。

三、繪制房地平面圖一律按《北京市地籍測(cè)繪規(guī)則》中的圖式要求進(jìn)行繪制，如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在括號(hào)內(nèi)標(biāo)注出實(shí)際層數(shù)。

如：十五層    ——標(biāo)注層數(shù)

      （十四層）  ——實(shí)際層數(shù)

    四、面積計(jì)算面積計(jì)算按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則（1982）經(jīng)基設(shè)字58號(hào)和《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的要求進(jìn)行計(jì)算。

五、精度要求房屋建筑面積測(cè)算中誤差MP，不得超過(guò)下式計(jì)算結(jié)果：

    MP＝±（0.04√P＋0.003P）

式中：MP=建筑面積測(cè)算中誤差。

      P=量算的面積。

（一）測(cè)量數(shù)據(jù)米為單位，保留兩位小數(shù)。

（二）面積計(jì)算以平方米為單位。

（三）計(jì)算過(guò)程保留三位小數(shù)，公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留四位小數(shù)。

（四）最終計(jì)算成果均保留兩位小數(shù)。

六、填寫登記表

    （一）填寫“北京市房地登記表”

依照《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》中的要求進(jìn)行填寫。

（二）填寫“北京市房屋登記表”

依據(jù)《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e填在備注欄中。如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在部位及房號(hào)欄中顯示，實(shí)際層數(shù)要加注括號(hào)。

如：十五層1501——標(biāo)注層數(shù)

       （十四層）    ——實(shí)際層數(shù)登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。

（三）填寫“北京市城鎮(zhèn)土地使用權(quán)登記表”

依照《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》中的填寫要求進(jìn)行填寫，如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在備注欄中注明，注釋方法與“北京市房屋登記表”中相同。

新的登記表使用之前，按以上要求填寫現(xiàn)行有關(guān)表格。

七、本規(guī)定由北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所負(fù)責(zé)解釋。

附件：商品房銷售面積明細(xì)表

    商品房銷售面積明細(xì)表

                             地號(hào)：

共  頁(yè)    第  頁(yè)              坐落：

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜      ｜        ｜            其    中            ｜公用建筑面積｜

｜部  位｜銷    售｜－－－－－－－－－－－－－－－－｜            ｜

｜      ｜        ｜套內(nèi)建筑面  ｜陽(yáng)臺(tái)建｜分?jǐn)偟墓茫謹(jǐn)傁禂?shù)：  ｜

｜房  號(hào)｜建筑面積｜            ｜      ｜          ｜－－－－－－｜

｜      ｜        ｜積（含陽(yáng)臺(tái)）｜筑面積｜建筑面積  ｜  備    注  ｜

｜－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜

｜      ｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

｜－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜

｜      ｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

｜－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜

｜本  頁(yè)｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

｜小  計(jì)｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

｜－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜

｜總  計(jì)｜        ｜            ｜      ｜          ｜            ｜

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

計(jì)算人：                檢查人：                      年    月    日

篇10

現(xiàn)將北京市財(cái)政局《關(guān)于更換北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)、統(tǒng)一罰沒(méi)款物收據(jù)及票據(jù)購(gòu)領(lǐng)證的通知》（京財(cái)綜〔1999〕1069號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按要求，做好有關(guān)收據(jù)及購(gòu)領(lǐng)證的更換工作。此項(xiàng)工作有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與市局計(jì)財(cái)處聯(lián)系。

北京市財(cái)政局《關(guān)于更換北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)、統(tǒng)一罰沒(méi)款物收據(jù)及票據(jù)購(gòu)領(lǐng)證的通知》

京財(cái)綜〔1999〕1069號(hào)  一九九九年八月十三日通知

市屬各單位、中央駐京各有關(guān)單位、各區(qū)縣財(cái)政局：

為貫徹落實(shí)財(cái)政部《關(guān)于行政性事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金票據(jù)管理規(guī)定》（財(cái)綜字〔1998〕104號(hào)）和北京市財(cái)政局《關(guān)于印發(fā)〈北京市行政事業(yè)單位銀錢收據(jù)管理規(guī)定〉的通知》（京財(cái)綜〔1999〕283號(hào)）等文件精神，從1999年9月1日至1999年10月15日，在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一更換北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)、統(tǒng)一罰沒(méi)款（物）收據(jù)有票據(jù)購(gòu)領(lǐng)證，為確保此項(xiàng)工作能夠順利進(jìn)行，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

1.凡在本市行政區(qū)城內(nèi)使用北京市財(cái)政局印制的統(tǒng)一銀錢收據(jù)及罰沒(méi)款（物）收據(jù)的單位，須持本單位原票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)證及98年6月15日以后購(gòu)領(lǐng)的統(tǒng)一銀錢收據(jù)，統(tǒng)一罰沒(méi)款（物）收據(jù)等材料，到原購(gòu)票的財(cái)政局更換新的票據(jù)及票據(jù)購(gòu)領(lǐng)證。

2.從1999年11月1日起使用帶有防偽標(biāo)志、規(guī)格為18厘米×10厘米、監(jiān)制章為菱形的新版票據(jù)，舊票一律作廢（包括各類專用票據(jù)）。對(duì)逾期不辦理更換票據(jù)及票據(jù)購(gòu)領(lǐng)證的單位，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，予以處罰。

請(qǐng)將此通知轉(zhuǎn)所屬各單位執(zhí)行。

換票時(shí)間：9月1日-9月15日          市屬各局、總公司

              9月16日-9月23日         市屬各委辦

              9月24日-9月7日          各高校及其它單位

             10月8日-10月15日         中央各部委辦