導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)企業(yè)會計核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);會計核算;存在的問題;研究對策

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國國民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個投資風(fēng)險大、負(fù)債經(jīng)營度高、建設(shè)及設(shè)計時間周期長、市場風(fēng)險高的行業(yè)。隨著我國近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會計核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會計核算工作是一個十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會計結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。

1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述

房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對房屋、土地的開發(fā)，以及對房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對該土地進(jìn)行開發(fā)和使用了。當(dāng)土地開發(fā)完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進(jìn)行合理開發(fā)，然后由該公司直接對開發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開發(fā)。房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對當(dāng)?shù)刈暨M(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個階段。這些階段都會運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無法承擔(dān)全部資金時需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來，會導(dǎo)致市場存有較大風(fēng)險性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

2會計核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1沒有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會計準(zhǔn)則

雖然從2007年開始，就實(shí)行了企業(yè)會計準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)的相對完整、可行、獨(dú)立的會計準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算制度無法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會計準(zhǔn)則，就會無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。

2.2會計科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國對會計行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及2007年的會計實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對于房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會給房地產(chǎn)企業(yè)中的會計制度和會計核算準(zhǔn)則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會計制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準(zhǔn)則中對“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。

2.3企業(yè)會計信息的風(fēng)險未被完全披露，利潤上升緩慢

隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險性增大，行業(yè)風(fēng)險比其他行業(yè)風(fēng)險更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。

3解決會計核算的幾點(diǎn)建議

3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系

雖然我國的會計制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對于會計的工作流程、會計核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算而言，現(xiàn)行的會計制度，包括2007年我國所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會計核算制度，不僅要符合當(dāng)前國家制定實(shí)施的會計制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。

3.2優(yōu)化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目

任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對應(yīng)的會計科目時，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營狀況，然后結(jié)合會計核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會計核算準(zhǔn)則，明確會計科目及會計核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進(jìn)行專業(yè)判斷，對行業(yè)進(jìn)行合理化評價，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作，需要有專業(yè)化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評論指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過數(shù)據(jù)對比，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和之前的經(jīng)營業(yè)績。因此，好的會計信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計核算；對策

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務(wù)，按照其特點(diǎn)，主要包括以下幾個方面：

1.1 出納工作。主要負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行存款以及各種有價證券的保管、收付結(jié)算業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

1.2 材料的核算工作。主要負(fù)責(zé)審查材料采購、加工生產(chǎn)和儲備計劃，辦理材料采購、費(fèi)用的收支業(yè)務(wù)的核算，監(jiān)督材料的收發(fā)結(jié)存動態(tài)，考核儲備資金定額的執(zhí)行情況，參與材料的清查盤點(diǎn)并且監(jiān)督有關(guān)部門加強(qiáng)材料等實(shí)物的收發(fā)管理工作。

1.3 固定資產(chǎn)的核算工作。對于固定資產(chǎn)的核算，主要是對固定資產(chǎn)在數(shù)量上的變化以及涉及到的相應(yīng)的資金變化進(jìn)行賬務(wù)的處理和相應(yīng)的核算，對固定資產(chǎn)在量的變動上要進(jìn)行詳細(xì)的記載，并且對于固定資產(chǎn)的管理要有專門的部門對其進(jìn)行管理。因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)會有一定程度的損壞，所以要定期的對其進(jìn)行維修，這期間產(chǎn)生的費(fèi)用也要進(jìn)行相應(yīng)的編制。固定資產(chǎn)使用一段時間后，就會有折舊費(fèi)用的產(chǎn)生，這些都是需要進(jìn)行處理核算的。

1.4 工資核算工作。主要負(fù)責(zé)應(yīng)付工資的計算、審核和分配工作，計提職工福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等，監(jiān)督工資基金的合理使用并考核其使用效果。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

對于房地產(chǎn)的商品銷售，一般情況下，可分為兩種銷售方式，一種是自己開發(fā)自己進(jìn)行銷售，另一種是事先就有投資方要進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，然后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其簽訂合同為其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這種方式是按照投資方的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。后一種方式是按照簽訂合同時的建造標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行建設(shè)的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開發(fā)自己銷售，那么在進(jìn)行銷售之前是沒有收入的，可是房產(chǎn)的建設(shè)周期特別長，在投資上會有很大的投入，開發(fā)建設(shè)的商品往往具有很高的價值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產(chǎn)在建設(shè)的時候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)商品的銷售不同于其他的商品銷售，這種銷售模式一般采用預(yù)售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷售方式，那么首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要取得房產(chǎn)預(yù)售許可證和銷售許可證才可以實(shí)行銷售。在這個過程中，一般首先要簽訂預(yù)售合同，然后進(jìn)行預(yù)付款的交付，然后是簽訂正式的銷售合同，等房屋竣工后要進(jìn)行驗(yàn)收工作，驗(yàn)收合格后向業(yè)戶收取全款，辦理產(chǎn)權(quán)的過戶由此完成一系列的銷售環(huán)節(jié)。這些銷售環(huán)節(jié)的不同決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他的銷售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性所決定，在生產(chǎn)周期上比較長，因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到后期進(jìn)行銷售是一個漫長的過程。要想開發(fā)一處房產(chǎn)，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權(quán)，擁有開發(fā)房產(chǎn)的資格才能進(jìn)行后期的工作，擁有了土地那么就是對房產(chǎn)的建設(shè)階段，然后才是驗(yàn)收合格竣工后的銷售階段。這個過程根據(jù)不同的因素在時間的長短上不確定的，時間短的會是一到兩年，時間長的可能會是四到五年，這個過程肯定會造成企業(yè)的投入產(chǎn)出存在一定的階段性，這個階段性可能是不合理的。因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)階段是一直需要大量的資金投入的，這段時期內(nèi)是沒有收入的，建設(shè)的周期越長，所要投入的資金越大，收入的預(yù)期就會越長，直到項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后才能產(chǎn)生收入，那么在項(xiàng)目建設(shè)階段的投入會因?yàn)椴淮_定的市場因素產(chǎn)生一些意外的問題出現(xiàn)，那么直到竣工銷售后才能有收入，而這項(xiàng)收入還存在不確定性，這就在配比上出現(xiàn)了差異性。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的商品在成本上來講，是整個的工程建設(shè)，但是銷售的時候卻是按照每一個戶型或者是每一個樓層為單位來進(jìn)行銷售的，這樣一來在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對施工的質(zhì)量要求也越嚴(yán)格，那么所投入的成本也就會越高，但是對這項(xiàng)建筑在進(jìn)行銷售的時候，低層的樓房由于在性價比上比較合適，所以價格會很高，那么越是高層的樓房售價就越低，由此就在成本和售價上出現(xiàn)了不配比性。影響成本和售價不配比的因素有很多，還比如說，如果一項(xiàng)工程由于特殊的因素，而在建設(shè)的時候會因?yàn)樾枰霈F(xiàn)不同的造型，那么即使是同一個樓層，因?yàn)椴晒獠煌?，朝向不同等等原因都會有不同的售價，但是在建設(shè)成本上卻是一樣，這樣在成本和售價上又存在不配比性。

2.3 收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。

3 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

3.1 法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn)：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

3.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即收入確認(rèn)的4個必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

參考文獻(xiàn)

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摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷加速，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了新一輪的改革與發(fā)展關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經(jīng)濟(jì)收益，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)自身建設(shè)及內(nèi)部管理工作質(zhì)量。本文重點(diǎn)談?wù)勅绾斡行Ъ訌?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；基礎(chǔ)工作

近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂如火如荼，隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的提升、國內(nèi)居民在住房條件方面的要求提升以及物質(zhì)生活條件的提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展機(jī)遇。但是房地產(chǎn)市場的逐漸擴(kuò)大與規(guī)范、國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的日益白熱化也讓房地產(chǎn)企業(yè)感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰(zhàn)、沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業(yè)，因此在資金管理及財務(wù)管理工作方面也具有更高的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當(dāng)大的進(jìn)步，但隨著市場的變化發(fā)展而出現(xiàn)的新問題也正在逐漸制約著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，因此加強(qiáng)財務(wù)管理工作尤其是會計核算工作質(zhì)量就成為了當(dāng)務(wù)之急，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)工作應(yīng)該成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理者所關(guān)注的最重要問題之一。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)會計核算基礎(chǔ)工作存在的問題

首先，缺乏科學(xué)化的工作意識。房地產(chǎn)企業(yè)是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務(wù)風(fēng)險發(fā)生幾率的特殊類型企業(yè)。但是長期以來的固有意識讓許多企業(yè)管理者往往習(xí)慣性的將管理工作重心放在外部擴(kuò)張、項(xiàng)目建設(shè)及銷售部分，對于內(nèi)部管理尤其是財務(wù)管理工作不夠重視，認(rèn)為財務(wù)管理工作不能夠?yàn)槠髽I(yè)贏得直接經(jīng)濟(jì)效益。隨著管理工作在企業(yè)運(yùn)作中的重要性日益體現(xiàn)，現(xiàn)代財務(wù)管理發(fā)生著巨大的職能轉(zhuǎn)變，在此情形下如果無法樹立科學(xué)積極的財務(wù)管理工作意識，不僅將直接對財務(wù)管理工作造成嚴(yán)重影響，同時對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作也會形成巨大阻礙。

其次，人員隊(duì)伍素質(zhì)方面存在較大缺失。房地產(chǎn)企業(yè)是勞動力密集型企業(yè)且需要大量資金才能夠有序運(yùn)轉(zhuǎn)，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關(guān)注的焦點(diǎn)，但是在資金管理者方面卻未能將隊(duì)伍素質(zhì)有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應(yīng)具體管理需要、管理工作無法落實(shí)到位以及各項(xiàng)管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發(fā)生了。

再次，缺乏有效的內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制。管理工作尤其是與資金相關(guān)的管理工作如果失去了有效的監(jiān)督管控，必然無法達(dá)到真正的管理預(yù)期。就目前房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理及會計核算基礎(chǔ)工作方面看來，內(nèi)部機(jī)制欠缺是比較普遍的，外部監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強(qiáng)會計核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量就顯得比較困難了。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)工作的措施

（一）樹立科學(xué)工作意識

作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者、領(lǐng)導(dǎo)者必須重視會計核算及其基礎(chǔ)工作，必須明確財務(wù)管理對于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的積極意義。而科學(xué)的管理意識不僅要包括重視其工作內(nèi)容，同時也要進(jìn)一步加強(qiáng)具體知識的學(xué)習(xí)及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理具體內(nèi)容的有機(jī)結(jié)合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理、全局指導(dǎo)。

（二）加強(qiáng)人員隊(duì)伍素質(zhì)提升

人員隊(duì)伍素質(zhì)提升是管理工作有效加強(qiáng)的非常重要的一環(huán)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作隊(duì)伍雖然已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了持證上崗，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理、會計核算基礎(chǔ)工作的特殊性與復(fù)雜性，企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對管理隊(duì)伍的技能再培訓(xùn)與提升，同時加強(qiáng)對管理隊(duì)伍在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作方面的具體知識培訓(xùn)，確保她們能夠更好的勝任實(shí)際工作與實(shí)務(wù)操作。此外，針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)工作相對薄弱且專業(yè)對口人才相對缺乏的現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)該積極加強(qiáng)與高校的聯(lián)系合作，建立訂單式人才培養(yǎng)通路，企業(yè)為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負(fù)責(zé)更具針對性的人才培養(yǎng)，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產(chǎn)財務(wù)管理人才方面的培養(yǎng)質(zhì)量，可謂一舉兩得。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)

在內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制方面應(yīng)該采用內(nèi)外結(jié)合的形式，也就是由內(nèi)部財務(wù)管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監(jiān)控，這樣一方面能夠確保監(jiān)督隊(duì)伍的實(shí)際工作內(nèi)容最大限度適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，以及確保監(jiān)督管理隊(duì)伍對企業(yè)具有相當(dāng)程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內(nèi)部員工長期供職本企業(yè)而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業(yè)管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應(yīng)企業(yè)需求及企業(yè)未來發(fā)展的監(jiān)督控制體系。在外部監(jiān)督控制渠道建設(shè)方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與社會媒體的溝通協(xié)作，加大社會公眾履行監(jiān)督權(quán)力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實(shí)的外部監(jiān)督環(huán)境。

（四）加強(qiáng)會計核算基礎(chǔ)具體工作

首先，要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會計科目設(shè)置，對于新增科目或科目修改必須在上級機(jī)關(guān)及領(lǐng)導(dǎo)部門進(jìn)行報備、獲得批準(zhǔn)。其次，會計憑證的類型應(yīng)該嚴(yán)格采用收入、支出、轉(zhuǎn)賬類型，其他不規(guī)范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認(rèn)真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進(jìn)行嚴(yán)格審核，對于憑證填寫不規(guī)范（修改、涂抹）、項(xiàng)目不完整（金額、項(xiàng)目名稱、時間、簽字等）應(yīng)立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現(xiàn)金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴(yán)格按照原始收入、支出憑證進(jìn)行登記并加強(qiáng)對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應(yīng)注意明細(xì)賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細(xì)賬無法當(dāng)日登記的必須進(jìn)行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強(qiáng)會計檔案管理工作質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)的會計檔案應(yīng)該進(jìn)一步完整與完善，加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)全過程的細(xì)節(jié)化管理，從項(xiàng)目投建到竣工驗(yàn)收的一切財務(wù)會計信息數(shù)據(jù)要進(jìn)行及時記錄，同時利用現(xiàn)代化云端數(shù)據(jù)存儲技術(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大會計檔案數(shù)據(jù)的類型，加強(qiáng)對視頻信息、音頻信息、模型數(shù)據(jù)的使用力度，從而實(shí)現(xiàn)會計檔案的時效性、實(shí)用性提升。

結(jié)束語

現(xiàn)代財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理及運(yùn)作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎(chǔ)工作在其間的影響更為深遠(yuǎn)，因此加強(qiáng)會計核算基礎(chǔ)工作具體質(zhì)量應(yīng)該成為企業(yè)管理者所關(guān)注的最重要問題。雖然加強(qiáng)工作質(zhì)量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必然能夠在今后的工作當(dāng)中不斷取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)步，推動企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

一、企業(yè)會計成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性 

筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對工程項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集，按成本對象進(jìn)行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計算。企業(yè)所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算，不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作為一個成本對象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。四是定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 

恰當(dāng)?shù)某杀緦ο髣澐衷诙惤鹩嬎銜r會使工作高效、簡潔。筆者認(rèn)為劃分成本對象時國稅發(fā)31號文中確定成本對象的四種原則，在實(shí)踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對本單位的成本對象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個分期開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長春子公司的項(xiàng)目計劃分期開發(fā)，那么成本對象的劃分應(yīng)先分期，以每個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國稅發(fā)2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計算分?jǐn)?。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實(shí)際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項(xiàng)目立項(xiàng)的，達(dá)到清算條件時各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實(shí)際工作中北京項(xiàng)目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發(fā)2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對象，比較符合現(xiàn)實(shí)情況。 

二、會計成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性 

良好的會計成本核算需要財務(wù)部門和造價、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個規(guī)劃許可證，每個規(guī)劃許可證對應(yīng)一個標(biāo)段，每個標(biāo)段招標(biāo)一個總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨(dú)的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財務(wù)部門在項(xiàng)目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項(xiàng)目的分區(qū)，盡量把成本項(xiàng)目的劃分和實(shí)際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項(xiàng)目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃時就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)偅缃辉u、環(huán)評等通常整個項(xiàng)目出具一個，需要在各期分?jǐn)?，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實(shí)際成本偏小。 

為項(xiàng)目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實(shí)際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項(xiàng)目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務(wù)計算，同時和項(xiàng)目的實(shí)操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。 

筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務(wù)人員思考的地方。云南項(xiàng)目分四期滾動開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個項(xiàng)目配建一個中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占壓資金時間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時，財務(wù)部門根據(jù)未來市場走勢對三、四期項(xiàng)目的增值情況做了一個預(yù)測，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項(xiàng)目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項(xiàng)目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項(xiàng)目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項(xiàng)目之初，財務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項(xiàng)目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續(xù)項(xiàng)目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。

三、會計成本與計稅成本 

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時各項(xiàng)施工合同往往還沒有結(jié)算，此時總成本依靠造價部門提供的動態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區(qū)實(shí)現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實(shí)際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應(yīng)付賬款，對于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時，稅務(wù)師事務(wù)所往往會根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的費(fèi)用，得出計稅成本，對于以下幾項(xiàng)所得稅時允許預(yù)提計入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費(fèi)屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。在項(xiàng)目還未完成結(jié)算時計稅成本通常小于財務(wù)成本，匯算清繳時需要對應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現(xiàn)實(shí)中有一個問題比較影響會計成本的準(zhǔn)確性，就是造價部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價部門為確保項(xiàng)目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項(xiàng)目沒有結(jié)算完成時，財務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會造成項(xiàng)目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時計入了預(yù)提成本，項(xiàng)目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財務(wù)報表中會出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實(shí)是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實(shí)質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個項(xiàng)目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項(xiàng)目準(zhǔn)備交付使用時，財務(wù)部門應(yīng)及時和造價部門溝通，請造價部門謹(jǐn)慎預(yù)計預(yù)估成本。 

四、當(dāng)前企業(yè)會計成本核算所存在的問題 

（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對落后 

在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財務(wù)人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營效益，往往忽略了對企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實(shí)際上，成本核算管理對于企業(yè)的經(jīng)營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚?，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會計成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對企業(yè)會計成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。 

（二）進(jìn)行會計成本核算時企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠 

對于一個企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費(fèi)用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項(xiàng)目初始各相關(guān)部門能對成本對象的劃分達(dá)成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實(shí)中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項(xiàng)目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時，才發(fā)現(xiàn)財稅問題突出，但事實(shí)無法再改善了。 

這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項(xiàng)目的高度來整體策劃，各部門為實(shí)現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項(xiàng)目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。 

（三）企業(yè)會計成本核算過于隨意 

日常核算中對于行政部門的花費(fèi)支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項(xiàng)目中除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點(diǎn)筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。 

會計成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時更多的考慮是當(dāng)期利潤是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對企業(yè)整體的經(jīng)營與發(fā)展是不利的。 

（四）企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高 

企業(yè)會計成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財務(wù)日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會導(dǎo)致計算的結(jié)果存在誤差，影響財務(wù)核算的準(zhǔn)確性。 

五、如何來有效地解決企業(yè)會計成本核算中的諸多問題 

在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算對其經(jīng)營、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時地來對核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對措施： 

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會計核算 會計制度 信息披露

在市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢下,我國的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性,同時也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上出現(xiàn)諸多的問題,本文主要是談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算方面的思考。

一、關(guān)注會計制度的適用問題

《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、《行業(yè)會計制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》這四個會計制度體系是我國現(xiàn)行會計制度的主要部分。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《企業(yè)會計制度》中有所涉及

2001年起,按照財政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會計制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行?，F(xiàn)行的38項(xiàng)具體企業(yè)會計準(zhǔn)則是財政部在2006年頒布實(shí)行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見,除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》范圍之內(nèi)。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會計制度》中有所涉及

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中有所涉及

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》是在舊的企業(yè)會計制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會計制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度中有所涉及

現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會計科目、財務(wù)報表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度的范圍之內(nèi)。

二.關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險披露

近些年來,房地產(chǎn)市場處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場的高利潤收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險。從客觀方面來分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開發(fā)過程中,地價變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來的土地風(fēng)險;產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業(yè)融資風(fēng)險;由于設(shè)計、施工條件等因素而帶來的開發(fā)成本提高的風(fēng)險;或者由于開發(fā)項(xiàng)目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來的工程質(zhì)量風(fēng)險等等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風(fēng)險。遺憾的是,我國現(xiàn)階段的會計制度中并無專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實(shí)情表明,對質(zhì)量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險的能力。從客觀的實(shí)際來分析,會計信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計入工程成本之內(nèi),從而來提高抗擊風(fēng)險的能力;其二是應(yīng)在具體的財務(wù)報告中充分揭示各種風(fēng)險,也就是把風(fēng)險披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中,對于企業(yè)仍在開發(fā)的土地以及工程項(xiàng)目等面對的融資風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險和土地風(fēng)險等進(jìn)行具體說明,從而來增加風(fēng)險的透明度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評價披露

開發(fā)周期較長是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn),這就會在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計入當(dāng)期的費(fèi)用包括在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費(fèi)用的資金;但是那些沒有完工的項(xiàng)目,即使開發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無法確認(rèn)其預(yù)售款項(xiàng)的收入。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,會出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項(xiàng),這勢必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費(fèi)不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動,業(yè)績也會出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財務(wù)報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況。就目前的現(xiàn)狀來看,為了增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個方面的問題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。

參考文獻(xiàn):

[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算初探.決策與信息財經(jīng)觀察.2007年第1期

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；會計核算；企業(yè)；有效措施

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國支柱性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)所具有的建設(shè)周期長、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營度高和市場風(fēng)險大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會計技術(shù)和會計制度的支持，同時房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中暴露的問題，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

1.1 經(jīng)營風(fēng)險大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實(shí)施的每一個計劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會陷入負(fù)債問題當(dāng)中，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營帶來了非常大的風(fēng)險，如果任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。

1.2 建設(shè)周期長

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說預(yù)期的市場調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個項(xiàng)目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時間。建設(shè)周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。

1.3 經(jīng)營比較復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷售，更包括了建設(shè)過程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購買、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過多的經(jīng)濟(jì)問題，既加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的會計核算工作難度，又造成了經(jīng)營復(fù)雜的現(xiàn)象。

1.4 產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來進(jìn)行市場價格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因?yàn)槠湎M(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發(fā)、經(jīng)營具有計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項(xiàng)目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營具體的項(xiàng)目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計劃，以確保企業(yè)的利益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準(zhǔn)確反映會計信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產(chǎn)會計制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。

2.2 執(zhí)行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業(yè)會計準(zhǔn)則以來，新的準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會計業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級財政部門多次對企業(yè)會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對新的準(zhǔn)則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會計信息。但是對大多房地產(chǎn)企業(yè)會計來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會計制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會計核算的難點(diǎn)之一。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質(zhì)上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會計核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會面臨各種各樣的風(fēng)險，而這些風(fēng)險必須在自身企業(yè)會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險；第二，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認(rèn)

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會計核算建筑物以及土地使用權(quán)的時候，應(yīng)該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計量并且出售，也就是說該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計量；第一，企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財務(wù)報表的時侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

4 總結(jié)

總而言之，會計核算工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時的加強(qiáng)自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

篇7

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算

“營改增”政策使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的會計職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應(yīng)這一變化，隨著政策的發(fā)展對其內(nèi)部財務(wù)管理作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）改變了稅費(fèi)的抵扣形式

營改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項(xiàng)目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負(fù)債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復(fù)繳稅現(xiàn)象。而隨著營改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學(xué)習(xí)效果。

（二）對會計人員的核算提出了新的要求

以往的會計管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營改增”優(yōu)化了會計職能，要求企業(yè)會計從業(yè)人員正確了解會計賬目，正確核算企業(yè)項(xiàng)目，使其抵扣方式與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。企業(yè)還應(yīng)組織財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項(xiàng)目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財務(wù)管理效果和發(fā)展造成影響。營改增政策實(shí)施后，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策。

（三）影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配

隨著“營改增”政策的實(shí)施，我國企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營業(yè)稅的計算方式發(fā)生變化。在以往的營業(yè)稅征收中，多采用預(yù)交制度，并且根據(jù)企業(yè)營業(yè)額統(tǒng)計繳納，導(dǎo)致很多企業(yè)的資金短缺，無法滿足繼續(xù)經(jīng)營的需求。按照進(jìn)度百分比來繳納稅費(fèi)將給企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來確定收入，并且開具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額造成了較大的影響，一般采用確認(rèn)收入與抵扣當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)項(xiàng)稅額，確?，F(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財務(wù)管理部門并不是獨(dú)立存在的，會計核算核算人員應(yīng)與企業(yè)采購人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場動態(tài)，對資金進(jìn)行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進(jìn)上，財務(wù)部門應(yīng)對資金支出進(jìn)行把控。在滿足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價格問題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進(jìn)建筑企業(yè)的發(fā)展。

二、“營改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略

上文我們分析了營改增政策給我國企業(yè)稅收、財務(wù)管理帶來的影響，在這一背景下，企業(yè)應(yīng)采取必要的應(yīng)對策略。具體包括以下幾個方面。

（一）完善會計管理制度

“營改增”對建筑企業(yè)的財務(wù)管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財務(wù)管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來。要確保企業(yè)財務(wù)管理的高效性，要對其進(jìn)行制度的完善，建立建筑企業(yè)財務(wù)管理的體系，對增值稅的相關(guān)科目和要求進(jìn)行全面的分析，并制定與之相對應(yīng)的會計管理制度，并且將責(zé)任進(jìn)行劃分與細(xì)化。對以往財務(wù)管理的可行性進(jìn)行分析，經(jīng)過敲定后對其進(jìn)行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財務(wù)管理制度，由會計主管和財務(wù)總監(jiān)對可行性進(jìn)行研究， 及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理中存在的問題，并對其進(jìn)行強(qiáng)化。

（二）優(yōu)化方式，確保會計核算的高效性

要確保企業(yè)財務(wù)管理的效率，適應(yīng)營改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財務(wù)管理方式進(jìn)行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個從整體上轉(zhuǎn)移到單獨(dú)性管理上。組織企業(yè)人員對營改增理念和流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應(yīng)及時與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，更快的了解機(jī)制的改變，第一時間對企業(yè)管理制度進(jìn)行調(diào)整。

（三）積極應(yīng)對，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展

企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應(yīng)，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現(xiàn)代企業(yè)而言，應(yīng)尊重營改增政策，并且充分利用，積極應(yīng)對，及時了解市場的變化機(jī)制。

三、總結(jié)

總之，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的“營改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來說具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當(dāng)然，這一政策也給企業(yè)帶來了新的任務(wù)和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會計核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進(jìn)行改革，只有根據(jù)需求進(jìn)行必要的調(diào)整，才能與之相適應(yīng)?？梢姡覈髽I(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉茹.探討“營改增”對建筑企業(yè)會計核算的影響[J].管理觀察，2015（01）.

篇8

【關(guān)鍵詞】　會計核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計處理

從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理結(jié)構(gòu)來講，其在會計核算的業(yè)務(wù)處理上，尚未健全仍存在許多問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何有效完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度，加強(qiáng)會計制度建設(shè)，早已成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作。以下筆者以房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)中納稅處理為例，分析目前房地產(chǎn)會計納稅核算中存在的主要問題，提出解決對策，以供參考。

1．房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面存在的問題

1.1在會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認(rèn)差異

會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在著收入確認(rèn)主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，企業(yè)的預(yù)售銷售，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)的預(yù)售許可證之后，就可以預(yù)售上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認(rèn)收入的。待驗(yàn)收工程和產(chǎn)品并辦完交接手續(xù)后，才能進(jìn)行收入確認(rèn)，由“預(yù)收賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。稅法上通常將預(yù)收款歸為“預(yù)售收入”，并按照稅法規(guī)定預(yù)計其預(yù)售毛利率計算預(yù)交所得稅。第二，企業(yè)的按揭銷售，只有在開發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來的按揭款時會計才確認(rèn)收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是實(shí)際收到首付款之日起確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，在銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入余款的實(shí)現(xiàn)。

1.2在附屬設(shè)施收入上存在的核算處理問題

企業(yè)沒有將停車位、地下室以及銷售閣樓等附屬設(shè)施的銷售計入收入中；沒收客戶違約金、購房放棄的訂購金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費(fèi)、采光費(fèi)和宣傳費(fèi)等費(fèi)用的收取未計收入。

1.3在產(chǎn)品開發(fā)中所存在的收入核算問題

將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于贊助、捐贈、職工福利、獎勵、并分配給企業(yè)股東或是投資者等，均未進(jìn)行納稅申報；進(jìn)行舊城改造，搬遷戶接受到的補(bǔ)償房，償還面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到場頻完工后和收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用上存在的收入核算問題

違規(guī)發(fā)票入賬：舊版已經(jīng)作廢的發(fā)票、經(jīng)過涂改或是自行填開的發(fā)票等；開發(fā)成本未按照“工程結(jié)算單據(jù)”進(jìn)行列支，而是按照預(yù)計和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施沒有單獨(dú)核算其成本，而將其直接計入企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。

成本劃分不明確，實(shí)行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費(fèi)用的計算不夠規(guī)范，尚未竣工驗(yàn)收完成的產(chǎn)品均并入了營業(yè)成本，提前并一次性列支應(yīng)由各期來分擔(dān)土地成本，沒有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程等分?jǐn)偟姜?dú)立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費(fèi)用的列支標(biāo)準(zhǔn)與范圍擴(kuò)大，計稅的所得額。企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)、廣告費(fèi)的計算基數(shù)，計入企業(yè)的管理費(fèi)用；完工前的開發(fā)產(chǎn)品借款利息，實(shí)行一次性的方式計入當(dāng)期損益。企業(yè)的各類明細(xì)的核算科目的未按照開發(fā)產(chǎn)品的對象進(jìn)行設(shè)置。

2．強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面的完善對策

2.1　加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對其進(jìn)行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，便于稅務(wù)部門的檢查。并嚴(yán)格遵守預(yù)收款預(yù)繳制度，時繳納稅款。

2.2建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算

2.2.1明確企業(yè)核算范圍

房地產(chǎn)的銷售收入通常指自行開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售所得、銷售商品房所得的收入、配套設(shè)施的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產(chǎn)的開發(fā)按合同內(nèi)容進(jìn)行的就屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中的回遷戶的拆遷面積內(nèi)所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、超出面積的房產(chǎn)款，均應(yīng)包含在“銷售收入”的核算范圍中，面積的房產(chǎn)款，也在“銷售收入”核算范圍內(nèi)，而自用房產(chǎn)出外，應(yīng)作固定資產(chǎn)核算。

2.2.2正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售通常要簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、交付房款、簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同、驗(yàn)收合格的工程、交付買方驗(yàn)收合同并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶四道程序。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗(yàn)收的前后進(jìn)行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認(rèn)可驗(yàn)收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險與報酬，不管款項(xiàng)是否收付，都不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收、辦好移交手續(xù)之前，房地產(chǎn)預(yù)售款，僅能進(jìn)行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認(rèn)。僅當(dāng)客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；房屋竣工并驗(yàn)收合格后，客戶確認(rèn)了房屋的面積、結(jié)構(gòu)和付款方式之后，交易雙方完成移交手續(xù)；能夠可靠的計量收入金額時，可進(jìn)行銷售收入確認(rèn)，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營業(yè)務(wù)收入。

2.3健全預(yù)售方式下的房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的核算

對于尚未竣工的開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)預(yù)售所得因未符合企業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，因此，房地產(chǎn)預(yù)售款，不得確認(rèn)收入，暫計入預(yù)收賬款的會計科目中；只有在開發(fā)產(chǎn)品竣工完成驗(yàn)收完畢并辦理了移交手續(xù)，該項(xiàng)房地產(chǎn)銷售方得以實(shí)現(xiàn)，才可由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)化為“主營業(yè)務(wù)收入”。房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報時，應(yīng)借“應(yīng)交稅費(fèi)”二級科目為“預(yù)交營業(yè)稅或城建稅或是印花稅”等會計科目，貸方的一級科目與借方相同，二級科目應(yīng)為“應(yīng)交營業(yè)稅”；進(jìn)行收入的確認(rèn)時，方可將這一部分應(yīng)負(fù)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)出，借方為“營業(yè)稅金及附加”，貸方則應(yīng)記為“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營業(yè)稅”，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)收入與稅費(fèi)的準(zhǔn)確配比，并做到對企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況和報表項(xiàng)目的財務(wù)深化分析反映的恰當(dāng)性、公允性。

結(jié)束語

總之，我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，企業(yè)會計核算也并未完善。本文僅分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的納稅部分，并針對其中存在的問題提出了幾點(diǎn)解決措施。我們相信，在我國經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展、會計制度與準(zhǔn)則的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也將逐漸規(guī)范、完善。

參考文獻(xiàn)

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[2]　呂孝俠.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題探討[J].　中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.　2011（02）

[3]　何金鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計核算[J].　企業(yè)導(dǎo)報.　2011（02）

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計工作 不足 建議

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計中的不足

（一）會計收入確認(rèn)難度大

房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，其經(jīng)營方式需要通過土地和房屋實(shí)現(xiàn)，因此，需要的投資金額和買賣金額都不是一筆小數(shù)目，相應(yīng)的決定其資金的回收時間較長。房地產(chǎn)企業(yè)具體的銷售方式可分為兩種。一種是促進(jìn)銷售，另一種是相控銷售，房地產(chǎn)企業(yè)考慮自身利益和安全問題，往往在與客戶成功簽訂合同之后，向客戶索要首付金額，一定程度的保證交易的成功率，然后剩下的資金進(jìn)行分期付款或由銀行按揭。由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售周期很長，內(nèi)容較為復(fù)雜，管理工作開展難度較大。房產(chǎn)銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、周轉(zhuǎn)房及商品房銷售收入、配套設(shè)施的收入，還要區(qū)分取得預(yù)售證、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦理移交手續(xù)等各個階段如何核算。如果房產(chǎn)是在某些促銷的活動下進(jìn)行交易的，那么應(yīng)該判斷該交易是屬于銷售性質(zhì)還是融資性質(zhì)。和銷售房產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險以及報酬還是屬于開發(fā)公司，就算移交手續(xù)已經(jīng)辦完也不能對收入進(jìn)行確認(rèn)。同時，國家未能完善相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，一定程度上加大了會計核算的復(fù)雜性。

（二）未建立健全會計制度

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一個問題，無論是管理觀念還是管理模式，都繼承了以往的傳統(tǒng)，較為落后，不符合社會發(fā)展要求，同時不能保證企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中實(shí)行有效的監(jiān)督，會計核算相關(guān)的制度也不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，財務(wù)部門將基礎(chǔ)設(shè)施的會計核算工作與其他部分的會計核算工作完全分離開來，一定程度增加了資金壓力，同時導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的控制工作難以符合科學(xué)性、合理性及有效性。

（三）缺乏良好的金融環(huán)境

市場環(huán)境的優(yōu)劣直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展好壞，在市場環(huán)境中能對企業(yè)發(fā)展造成重大的影響的就是金融環(huán)境。國際金融大環(huán)境和國家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響還是較深遠(yuǎn)的。同時，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自身會計制度中的不足，缺乏科學(xué)的會計理念，會計目標(biāo)不明確，內(nèi)部控制由于缺乏制度保障管控不到位等，這些不良因素給金融環(huán)境帶來一定的負(fù)面影響。

（四）會計內(nèi)控不力，管理不到位

現(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)未能真正認(rèn)識到開展會計內(nèi)部控制的重要性，對其重視度較低，未建立健全相關(guān)機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)會計工作的開展常常有所遺漏，核算結(jié)果準(zhǔn)確度不高，由于缺乏制度保障，難以激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性，一定程度減小了企業(yè)的內(nèi)在動力，增加了風(fēng)險的發(fā)生率。

目前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展市場的穩(wěn)定性不容樂觀，由于起步較晚，發(fā)展過于迅猛，沒有豐富的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理工作也并不到位，資源無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的配置，利用效率低下，造成資源的大量浪費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)無法平穩(wěn)健康的運(yùn)營，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門信息統(tǒng)計工作不及時，企業(yè)自身對市場變動的應(yīng)對能力較差，對市場的風(fēng)險預(yù)見性和掌控性相對較低。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的有效建議

（一）強(qiáng)化會計信息反饋，做好風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，其內(nèi)部管理人員需要切實(shí)將權(quán)力和責(zé)任落實(shí)到每一個會計人員身上，要求他們定期上報會計核算的數(shù)據(jù)信息，無論是收入還是支出數(shù)據(jù)都需進(jìn)行詳細(xì)的核算，對交易過程中的金額和時間等一系列問題進(jìn)行細(xì)化歸類核算、詳細(xì)明確記錄，根據(jù)要求及時上報。定期收集、整理重要的財務(wù)信息，做好風(fēng)險管理。重點(diǎn)把握好企業(yè)自身運(yùn)營中面臨的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險等，及時作出預(yù)警分析，提出應(yīng)對建議，并采取必要措施化解各種風(fēng)險。

（二）強(qiáng)化會計內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化細(xì)化會計內(nèi)部控制制度，營造良好的管理控制氛圍，嚴(yán)格執(zhí)行制度，部門加強(qiáng)相互監(jiān)督、制約，有效降低風(fēng)險的發(fā)生率，加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時分析，及時改進(jìn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源合理配置，完善相關(guān)獎懲機(jī)制，提高會計人員的工作積極性，激發(fā)創(chuàng)造能力，實(shí)現(xiàn)會計核算效率的提高，推動房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

（三）強(qiáng)化會計人員專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)開展會計工作時，需實(shí)現(xiàn)合理的分工，切實(shí)保證每一位財會人員都擁有明確的職責(zé)，保證分配的合理性、科學(xué)性，有效保證會計核算的準(zhǔn)確性，大大提高會計核算的效率。把會計工作中的事前預(yù)算、事中控制、事后核算做好做細(xì)，給企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者提供有效的決策依據(jù)。這種明確分工的核算方式?jīng)Q定了每一個財會人員都需具備很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)。應(yīng)加強(qiáng)財會隊(duì)伍建設(shè)，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)以不斷適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求。在人才的培養(yǎng)和引進(jìn)中堅持以德為先、德才兼?zhèn)涞脑瓌t，重視培養(yǎng)既會核算又懂管理、在復(fù)雜形勢下能夠做出獨(dú)立思考和正確判斷的具備戰(zhàn)略眼光的復(fù)合型領(lǐng)軍人才，確保財會隊(duì)伍能夠勝任構(gòu)建以財務(wù)管理為中心的現(xiàn)代企業(yè)管理構(gòu)架的重任。

三、結(jié)束語

社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求不斷增加，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠有效緩解居民的住房壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在國家財政收入中占據(jù)重要地位，同時又關(guān)系到國計民生，有必要強(qiáng)化其內(nèi)部會計工作，加強(qiáng)會計核算、會計信息、會計內(nèi)部控制及會計人員培養(yǎng)等方面的工作，確保我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 會計核算 科目設(shè)置 會計信息

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了超高速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關(guān)注。我國所獨(dú)有的房地產(chǎn)生產(chǎn)及銷售形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產(chǎn)公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的健康發(fā)展，是相關(guān)從業(yè)人員都在認(rèn)真思考的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下對策加強(qiáng)會計核算。

1. 合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算，就可以不單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬，只需在成本項(xiàng)目欄目內(nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄，由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體，為更加有利于開展核算，可適時取消開發(fā)成本一級賬，把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級賬，然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中，企業(yè)完全可以設(shè)立開發(fā)成本明細(xì)臺賬，根據(jù)核算對象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片，全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末，只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬，全面記錄成本開支情況。運(yùn)用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項(xiàng)目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭，便于開展監(jiān)督分析，同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

2. 實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀嬈陂g的存在，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況，所以會產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是，通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作實(shí)踐，筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn)，更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施，從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會計賬戶進(jìn)行處理的機(jī)會，簡而言之，就是便于人為調(diào)節(jié)利潤，導(dǎo)致會計信息的失真，進(jìn)而導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況，從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購銷合同越多，其應(yīng)收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制，并不符合我國的實(shí)際國情。另一方面，實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害，有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則，還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況，實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中，不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整，可見，現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此，對于房地產(chǎn)公司而言，在經(jīng)營業(yè)務(wù)及收入的會計核算中，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存，并根據(jù)國際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況，而對一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的，在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來具體實(shí)施。

3. 擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會計核算工作，應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍，主要應(yīng)抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構(gòu)成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質(zhì)低價土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標(biāo)拍賣形式，相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢，從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢頭，進(jìn)而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額，根本無法掌握土地儲備的相關(guān)信息。可見，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)報告附注中，增加土地儲備量和成本情況的內(nèi)容，是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務(wù)報告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，也就是說，要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位，披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等，這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的披露。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)，需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此，應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度，保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量，由于房地產(chǎn)商品還具有長期、高價值等特點(diǎn)，企業(yè)要按照所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況來提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金，以提升應(yīng)付風(fēng)險的能力。同時，要在企業(yè)的財務(wù)會計報告中充分闡述各種風(fēng)險，也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報表附注中增加風(fēng)險披露的相關(guān)內(nèi)容，對公司還在開發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險進(jìn)行充分說明，以提高抗擊風(fēng)險的力度。

4. 結(jié)語

在實(shí)施新會計準(zhǔn)則之后，會計規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強(qiáng)，有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高，這就對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會計核算工作，為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]郭公民，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的幾個問題[J]. 浙江金融，2006(11).