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[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 立法 法制建設(shè)

我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實(shí)踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用也日益顯著。但在現(xiàn)實(shí)情況下,在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前,由于全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定,使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù),業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù),極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此,在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,已是當(dāng)務(wù)之急。

一、我國物業(yè)管理立法的特點(diǎn)

1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟

自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。2007年，我國新出臺(tái)了《物權(quán)法》以及根據(jù)《物權(quán)法》修改頒布的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，奠定了我國物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)。

2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一

在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。地方法規(guī)在一些重要問題上的體系不協(xié)調(diào)、規(guī)范性差。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，各地的立法有了一個(gè)統(tǒng)一的方向，明確了立法的標(biāo)準(zhǔn)和原則。與《物權(quán)法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權(quán)法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國物業(yè)管理法制體系的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理法制化建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果

1.物業(yè)管理法制建設(shè)是我國住房制度改革的內(nèi)在要求

在過去較長一個(gè)時(shí)期內(nèi)，由于我國幾十年來實(shí)行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當(dāng)我國民用住宅的建設(shè)與分配逐步由福利型領(lǐng)域轉(zhuǎn)入商品化領(lǐng)域時(shí)，與住宅的建設(shè)、出售、分配、管理、使用、維修、調(diào)換等有關(guān)的法律關(guān)系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉(zhuǎn)化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會(huì)上出售時(shí)，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關(guān)系的問題。同時(shí)，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔(dān)。當(dāng)一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時(shí)，建筑物的管理方式、維修的出資標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個(gè)所有人都能平等合理地承擔(dān)管理維修義務(wù)。而要維持住戶間和諧的關(guān)系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實(shí)現(xiàn)，這就要求全體所有權(quán)人(業(yè)主)組成團(tuán)體。這種團(tuán)體的性質(zhì)、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。

2.物業(yè)管理法制建設(shè)是規(guī)范物業(yè)管理行為,促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責(zé)任需要立法規(guī)范。以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設(shè)施，避免給日后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。

(2)通過立法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù),眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，糾紛不斷發(fā)生。所以必須制定相應(yīng)的法律、法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。

3.加強(qiáng)物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權(quán)益

物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)的權(quán)益是一個(gè)統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(quán)(國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）、房地產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)（房地產(chǎn)抵押權(quán)）和房地產(chǎn)債權(quán)(房地產(chǎn)租賃權(quán)）等。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財(cái)產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對(duì)象。但在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對(duì)物業(yè)的管與不管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被動(dòng)接受，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。

三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景

我國物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應(yīng)在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點(diǎn)；將法制建設(shè)和實(shí)踐緊密結(jié)合起來貼近實(shí)際。

新出臺(tái)的《物權(quán)法》，彌補(bǔ)了物業(yè)管理法制建設(shè)的不足，解決了物業(yè)管理中長期存在的如物權(quán)的歸屬，業(yè)主大會(huì)的成立與指導(dǎo)部門的修改，業(yè)主投票權(quán)的明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商責(zé)任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和責(zé)任的落實(shí)等等問題。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將原條例中與《物權(quán)法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正名，更對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的問題深入闡明?？此坪唵蔚奈淖中薷膮s使物業(yè)服務(wù)的定位更加準(zhǔn)確，對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)也更加完善、全面。但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會(huì)出現(xiàn)許多問題，這都需要盡快出臺(tái)與《物權(quán)法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1]張祥莉主編:物業(yè)管理法規(guī)[M].第1版,北京:中國建筑工業(yè)出版社

[2]曾義憲主編:中國物權(quán)法,制度設(shè)計(jì)和創(chuàng)新[M].第1版,北京:中國人民大學(xué)出版社

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關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；業(yè)主

一、物業(yè)服務(wù)合同的特殊性與監(jiān)督的必要性

按照合同法的規(guī)定，合同訂立的過程就是合同當(dāng)事人之間要約一承諾的互動(dòng)談判過程。談判是當(dāng)事人之間的信息交流，當(dāng)事人之間通過充分的信息交流訂立的合同可以保證其內(nèi)容具體明確、雙方權(quán)利與義務(wù)均衡，充分體現(xiàn)民商事合同自愿、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t。在訂立合同的談判過程中，雙方當(dāng)事人的專業(yè)知識(shí)水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱。為了防止信息不對(duì)稱給信息弱勢(shì)一方帶來被欺騙的風(fēng)險(xiǎn)，信息弱勢(shì)一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對(duì)委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)為合同內(nèi)容，但是其訂立過程與一般的合同訂立過程相對(duì)比具有很明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在某一物業(yè)區(qū)域開發(fā)過程中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，再通過物業(yè)銷售合同將其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。普通物業(yè)合同是指由物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其權(quán)利義務(wù)直接及于全體業(yè)主。無論在前期物業(yè)服務(wù)合同或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主都不是合同訂立過程的當(dāng)事人，卻要承受合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，而業(yè)主承受這樣的權(quán)利和義務(wù)并非基于委托關(guān)系，因?yàn)?，在前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位的行為以及普通物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會(huì)的行為都不需要取得業(yè)主的授權(quán)。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人與合同簽訂過程相分離，必然造成業(yè)主在合同內(nèi)容上意思表達(dá)的缺乏或不充分，業(yè)主希望從物業(yè)服務(wù)合同中得到的權(quán)利或利益往往表達(dá)不足，業(yè)主也無法決定合同具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的定約人，其權(quán)利和利益的表達(dá)卻是充分的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握了絕對(duì)的信息和話語權(quán)，這就造成業(yè)主依法主張權(quán)益的困難。我國最高人民法院2009年4月通過的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號(hào))第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡诤贤瑮l款對(duì)業(yè)主權(quán)益表達(dá)不充分的前提下，業(yè)主的訴權(quán)要真正起到維護(hù)其實(shí)體權(quán)益的作用顯然是有難度的。既然物業(yè)服務(wù)合同訂立過程具有特殊性，通過完善物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督機(jī)制確保廣大業(yè)主的合法權(quán)益，就顯得十分必要。

二、政府監(jiān)督及行業(yè)自律機(jī)制的不足

從宏觀角度分析，現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制中，政府的外部監(jiān)督機(jī)制和物業(yè)管理行業(yè)自律監(jiān)督機(jī)制都存在著不足，主要體現(xiàn)在：

(一)政府監(jiān)督有限

現(xiàn)有的政府監(jiān)督機(jī)制主要通過資質(zhì)管理實(shí)現(xiàn)，通過行政規(guī)章設(shè)置行業(yè)門檻以保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，具體內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)管理和人員從業(yè)資格管理兩方面。

2004年國家建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，隨著2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進(jìn)行了修訂。新辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。分別由對(duì)應(yīng)的不同層級(jí)政府負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。三級(jí)資質(zhì)的劃分分別對(duì)應(yīng)不同層次的業(yè)務(wù)范圍，設(shè)置了企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十八條還規(guī)定，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，在法定情形下，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書。其中，前四種情形都屬于本不應(yīng)該頒發(fā)資質(zhì)證書而違法頒發(fā)，第五種情形是“依法可以撤銷審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷審批的其他情形”，該辦法并未規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中不具有可操作性。

在法律責(zé)任部分，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九、二十、二十一條規(guī)定了三種應(yīng)受處罰的情形，分別為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。但是這三種情形都屬于違反資質(zhì)管理程序的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒有必然聯(lián)系。因此可以說《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并沒有就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量問題設(shè)定處罰條款。

另一方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條要求：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。關(guān)于物業(yè)管理人員的職業(yè)資格，既有建設(shè)部主管頒發(fā)的上崗證書，分物業(yè)管理員、部門經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理三個(gè)層級(jí)；又有人力資源和社會(huì)保障部頒發(fā)的物業(yè)管理注冊(cè)職業(yè)資格證書，分物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三個(gè)層級(jí)。資格認(rèn)證體系不統(tǒng)一，各個(gè)部門也互不承認(rèn)。實(shí)踐中，基于我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的實(shí)際狀況，物業(yè)管理人員資格認(rèn)證的程序本身并沒有很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)行業(yè)自律監(jiān)督缺位

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒有包含有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，但是從1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立至今，除西藏、青海和港澳臺(tái)地區(qū)外，我國各省、自治區(qū)、直轄市，都相繼成立了省級(jí)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)，并于2000年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)。這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)屬于經(jīng)民政部門注冊(cè)登記、具有法人資格的民間社團(tuán)，其會(huì)員即為各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定了“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”的法律地位，并在第五十八條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。”《北京市物業(yè)管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?！钡墙^大部分省市的法律法規(guī)并沒有針對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)做出相關(guān)規(guī)定。

  實(shí)踐中，這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)的主要職能包括：(1)為會(huì)員企業(yè)提供溝通渠道和咨詢平臺(tái)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭；(2)協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，建言獻(xiàn)策；(3)促進(jìn)物業(yè)管理方式和物業(yè)科技進(jìn) 步；(4)代表和維護(hù)物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益；(5)制定本行業(yè)的行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，建立行業(yè),自律機(jī)制；(6)組織開展對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員有關(guān)執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。這些職能更多的集中于行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)范疇，著重解決有關(guān)行業(yè)發(fā)展前景問題和調(diào)解行業(yè)內(nèi)部矛盾，行業(yè)規(guī)約涉及的監(jiān)督內(nèi)容有限。

因此，相對(duì)于發(fā)達(dá)國家比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，如美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)(irem)，我國的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還處于較低的層次。會(huì)員企業(yè)加入的自由性和協(xié)會(huì)管理的松散性，使得行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督力度十分有限。

三、業(yè)主監(jiān)督機(jī)制的不足

(一)業(yè)主監(jiān)督的薄弱與不可實(shí)現(xiàn)性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利，其中第七款為“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，也就是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和履約情況。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未做出明確規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示”。該辦法第十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。但何為“質(zhì)價(jià)相符”，其實(shí)并無法律標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，因此判斷是否“質(zhì)價(jià)相符”的主要標(biāo)準(zhǔn)還是合同的約定，看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了其應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。倘若合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容約定并不明確，業(yè)主就很難依據(jù)合同約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)無論是前期物業(yè)合同還是普通物業(yè)合同，業(yè)主往往都是合同內(nèi)容的被動(dòng)接受者，期望依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督難度很大。

(二)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的混亂與不可行性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中，包含了“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)基于合同內(nèi)容進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從表面上看其對(duì)合同內(nèi)容有直接的認(rèn)知和考察優(yōu)勢(shì)。但是，現(xiàn)實(shí)中我國的業(yè)主委員會(huì)并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學(xué)術(shù)界對(duì)之爭議很大，而不具有法人資格的業(yè)主委員會(huì)不能擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能作為訴訟主體。業(yè)主委員會(huì)的成員是利用業(yè)余時(shí)間參與社區(qū)的公益性活動(dòng)，他們并非物業(yè)管理的專業(yè)人員，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，也沒有相應(yīng)的訂約責(zé)任約束。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員往往缺乏足夠認(rèn)知，很難保證他們?cè)诤炗喥胀ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同時(shí)謹(jǐn)慎審查合同內(nèi)容。在監(jiān)督合同履行過程中，既非專職又非專業(yè)的業(yè)主委員會(huì)缺乏足夠的積極性。即使業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問題，由于我國法律并沒有確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，其并沒有采取法律救濟(jì)行動(dòng)的資格。因此，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督實(shí)質(zhì)上也是形同虛設(shè)。

四、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的具體建議

綜上所述，我國現(xiàn)行法律法規(guī)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所規(guī)定的政府監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的內(nèi)容均不足。比較而言，現(xiàn)有政府監(jiān)督的內(nèi)容具有較強(qiáng)的可操作性，而行業(yè)監(jiān)督的內(nèi)容基本處于空白狀態(tài)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也蒼白無力。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程的特殊性帶來的業(yè)主權(quán)利保障的迫切性，三種具體監(jiān)督機(jī)制都應(yīng)該進(jìn)一步完善。其中，政府作為公權(quán)力的唯一持有者，政府監(jiān)督的直接性和強(qiáng)行性使得其價(jià)值不容否定；行業(yè)自律監(jiān)督應(yīng)成為政府監(jiān)督的必要延伸，通過行業(yè)自律監(jiān)督提高服務(wù)質(zhì)量，從而避免政府監(jiān)督的剛性懲罰。由于我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平參差不齊，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某浞挚隙ㄅc支持。此外，鑒于法律法規(guī)針對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、訴訟地位規(guī)定不足，修訂法律法規(guī)以提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的法律地位勢(shì)在必行。

(一)關(guān)于完善政府監(jiān)督與行業(yè)自律監(jiān)督的建議

第一，完善政府資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是各國在物業(yè)管理行業(yè)中較為普遍的做法。比如在國際上公認(rèn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高的日本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營許可證才能夠從事物業(yè)管理，物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受嚴(yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，成績合格者才能擔(dān)任管理職務(wù)。若想通過資質(zhì)管理達(dá)到保證服務(wù)質(zhì)量的目的，關(guān)鍵在于資質(zhì)的取得應(yīng)符合一系列明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將使資質(zhì)管理失去本來的價(jià)值?，F(xiàn)行的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》僅僅規(guī)定了不同的資質(zhì)審批機(jī)關(guān)，并沒有規(guī)定明確的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易造成權(quán)力濫用和權(quán)力尋租，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)各級(jí)資質(zhì)時(shí)，也無法進(jìn)行自身?xiàng)l件的準(zhǔn)備。因此，建議我國對(duì)各級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)加以細(xì)化，從注冊(cè)資金、人員配備、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、既往服務(wù)中業(yè)主的滿意程度等不同方面對(duì)申請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行考核，使資質(zhì)授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對(duì)于從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)定，鑒于我國各地物業(yè)發(fā)展水平存在差異，建議制定一個(gè)全國性的物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)考核規(guī)劃。在未來一定期間內(nèi)強(qiáng)化專業(yè)化考核，嚴(yán)格認(rèn)證制度，改變現(xiàn)有相對(duì)寬松的資格門檻。

第二，建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制。在該機(jī)制中，物業(yè)主管部門不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，同時(shí)要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)督促和鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)更多地參與對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)監(jiān)督。這就需要保證行業(yè)協(xié)會(huì)的相對(duì)獨(dú)立地位，并由政府授予其一定的評(píng)估和監(jiān)督權(quán)。對(duì)于嚴(yán)重違反行業(yè)協(xié)會(huì)制定的有關(guān)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有權(quán)提請(qǐng)資質(zhì)主管部門撤銷其企業(yè)資質(zhì)，這樣才能激活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，避免長期以來我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦取得資質(zhì)就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)魚龍混雜的局面。

發(fā)達(dá)國家在這方面有許多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。如日本就依靠行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)督。日本相關(guān)的全國性行業(yè)組織比較多，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)等。這些協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行科學(xué)化、人性化、低成本的物業(yè)管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為協(xié)會(huì)的會(huì)員要接受協(xié)會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。在美國，物業(yè)管理公司直接接受全國性行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督，只有經(jīng)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的培訓(xùn)和認(rèn)可才能申請(qǐng)相關(guān)營業(yè)執(zhí)照，取得營業(yè)執(zhí)照后還須每4年接受45小時(shí)的專業(yè)培訓(xùn)，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)所設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的充分理解。

在我國，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)起步最早的深圳市也制訂了相關(guān)規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條專門強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理協(xié)會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，并且規(guī)定：“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作?！鄙钲谑械南嚓P(guān)做法值得有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國性立法或制定行政法規(guī)時(shí)借鑒。

(二)關(guān)于完善業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的建議

業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接利益相關(guān)者，但是通過前文論述，無論是從業(yè)主角度還是從業(yè)主委員會(huì)角度，我們都無法推演出一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)性并且行之有效的監(jiān)督機(jī)制。因此，通過修改立法提高業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的法律地位以確保其監(jiān)督權(quán)，就顯得尤為急迫且重要。本文認(rèn)為，相關(guān)法律應(yīng)該規(guī)定業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程中具有信息跟進(jìn)和監(jiān)督的權(quán)利。所謂信息跟進(jìn)，是指業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程中，要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等簽約主體對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行充分的說明，業(yè)主應(yīng)有權(quán)表達(dá)自己的意見，對(duì)于業(yè)主所提出的合理意見及建議，簽約各方應(yīng)充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內(nèi)容之中。通過這種信息跟進(jìn)，業(yè)主就實(shí)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽約過程的監(jiān)督。有關(guān)法律還應(yīng)提高業(yè)主委員會(huì)的地位，賦予業(yè)主委員會(huì)法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業(yè)主委員會(huì)有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的前提。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；達(dá)州市；物業(yè)管理；業(yè)主

一、達(dá)州市物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。

達(dá)州，作為四川省的一個(gè)地級(jí)市，是1999年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)重鎮(zhèn)，有“川東明珠”之譽(yù)。在達(dá)州市，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規(guī)模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認(rèn)為既麻煩又浪費(fèi)金錢。但隨著物業(yè)管理的不斷完善和服務(wù)質(zhì)量范圍的不斷健全，人們的觀念發(fā)生了很大的改變，并給予了積極的支持。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展到2010年的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)有80多家，其中具有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)有一家，其余均為三級(jí)資質(zhì)或者臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，達(dá)州市物業(yè)管理公司的規(guī)模還在進(jìn)一步的擴(kuò)大中。

在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行政監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高行業(yè)整體服務(wù)水平的推動(dòng)下，達(dá)州市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)意識(shí)和誠信度顯著提高。但達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)組建普遍時(shí)間短，規(guī)模小，裝備差，實(shí)力弱，人才缺乏，服務(wù)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)需求不相適應(yīng)，制約了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展速度。因此，如何加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)主體建設(shè)，對(duì)于推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，乃至繁榮達(dá)州物業(yè)管理市場(chǎng)，建設(shè)和諧社會(huì)，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

二、達(dá)州市物業(yè)管理存在的主要問題

由于物業(yè)管理在達(dá)州市發(fā)展的時(shí)間不長，物業(yè)管理行業(yè)總體上講還處于比較低層次的水平，市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制尚未完善，物業(yè)公司的經(jīng)營活動(dòng)缺乏應(yīng)有的規(guī)范。最近，筆者在達(dá)州市的部分住宅小區(qū)里分別從業(yè)主和物業(yè)管理公司兩個(gè)不同的角度進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)由于雙方只從各自考慮問題的角度出發(fā)，針對(duì)達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)上存在的主要問題，雙方觀點(diǎn)存在較大的差異。

（一）從物業(yè)管理公司的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

第一，物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。目前，在物業(yè)管理方面，國家雖然出臺(tái)了一系列物業(yè)管理政策與法規(guī)，但大多是針對(duì)大、中城市和具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，而對(duì)正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的中小城市（鎮(zhèn)）、面積小、規(guī)模小的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用性不大。加之達(dá)州市的物業(yè)管理起步較晚，對(duì)相關(guān)政策法規(guī)研究相對(duì)較少，制定出臺(tái)的措施也較少，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)，得不到政策扶持。目前達(dá)州市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，2006年，達(dá)州市首次出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理》條例，2007年，達(dá)州市規(guī)劃局和建設(shè)局出臺(tái)了《達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不良行為記錄管理實(shí)施細(xì)則》，除此之外，其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策還很不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，在實(shí)際操作中造成物業(yè)管理無法可依、無章可循，業(yè)主與物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司與各職能部門、街道之間極易出現(xiàn)矛盾和糾紛，物業(yè)管理市場(chǎng)比較混亂。

第二，開發(fā)商留下的諸多隱患導(dǎo)致后期的物業(yè)管理實(shí)施難。由于物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段沒有介入，再加之接管驗(yàn)收不嚴(yán)，責(zé)任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業(yè)管理先天不足。很多開發(fā)商在住宅建設(shè)過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設(shè)質(zhì)量、公攤面積計(jì)算、配套設(shè)施建設(shè)、房屋維修基金預(yù)留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質(zhì)量問題；房屋面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施與購房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設(shè)施不足等等。所有這些問題都留給了物業(yè)公司，致使業(yè)主把對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司。物業(yè)公司與業(yè)主從一開始就成為了一對(duì)矛盾體。物業(yè)公司與業(yè)主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴(yán)重影響社區(qū)生活健康發(fā)展的重要因素。

第三，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍較差。目前達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。而很多業(yè)主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動(dòng)不動(dòng)就以不叫物管費(fèi)相威脅，出了事故，就找物業(yè)公司索賠，使得物業(yè)管理公司的生存如履薄冰。此外，物業(yè)管理企業(yè)同相關(guān)專業(yè)部門職責(zé)劃分不明確，在小區(qū)供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作最終結(jié)算用戶的問題，物業(yè)管理企業(yè)支付了大量的中間損耗費(fèi)用，背上了沉重的包袱。

（二）從業(yè)主的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

第一，物業(yè)管理公司服務(wù)差、存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。在調(diào)查的過程中，很多業(yè)主反映物業(yè)管理公司的服務(wù)觀念不強(qiáng)，經(jīng)營極不規(guī)范，部分物業(yè)公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費(fèi)、亂收費(fèi)，有時(shí)甚至單方面制定一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)，隨意訂價(jià)，只收費(fèi)，不服務(wù)，巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。小區(qū)環(huán)境臟亂差，雜草縱生，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，小商販、閑雜人員任意進(jìn)出，治安秩序混亂，物品時(shí)常被盜，共有設(shè)施維修不到位等縱多問題顯示了達(dá)州市的物業(yè)服務(wù)水平還很低。

第二，物業(yè)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高。物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題是制約物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程的重要因素。達(dá)州市大多數(shù)的物業(yè)管理公司處于初級(jí)發(fā)展階段，沒有專業(yè)的服務(wù)人員和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)從業(yè)人員大多數(shù)都是來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，相當(dāng)一部分人沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，缺乏起碼的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的發(fā)展。

第三，錯(cuò)將自己定位于管理者，而不是服務(wù)者。物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯(cuò)位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?。在沒有經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，物業(yè)管理公司常常將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)、挪用房屋建設(shè)維修資金、擅自改變物業(yè)用房、限制甚至排除共有權(quán)人行使共有權(quán)，使本來是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系演變成管理與被管理的關(guān)系。這種的錯(cuò)位的定位忽略了法律賦予業(yè)主的物業(yè)的決定權(quán)，從根本上顛倒了業(yè)主和物業(yè)管理公司的主體地位。

從上面物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主反映的問題中可以看出，處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會(huì)引申出很多其他問題，例如，現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司都面臨著收費(fèi)難的問題，就是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而進(jìn)行的消極抵抗：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)差了-不交物業(yè)費(fèi)-物業(yè)公司采用各種辦法催繳-業(yè)主要求物管賬目公開-物管拒絕-服務(wù)越來越差-不交物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主越來越多，對(duì)立從此便產(chǎn)生了。

三、提高達(dá)州市物業(yè)管理水平的對(duì)策

（一）加快完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)的體系

盡快完善我國物業(yè)管理的立法工作，是協(xié)調(diào)目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》己于2003年9月1日正式實(shí)施，這已成為物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的新起點(diǎn)。但是，我們不能就因此而認(rèn)為一部法規(guī)即可包打天下，還應(yīng)有更多的實(shí)施細(xì)則、辦法與之配套。結(jié)合達(dá)州市現(xiàn)在面臨的問題和未來發(fā)展的需要，筆者認(rèn)為物業(yè)管理法律法規(guī)的體系中還應(yīng)該包括以下幾個(gè)組成部分：一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章；五是建立行業(yè)管理辦法；六是建立業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理辦法；七是建立覆蓋各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。

（二）成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管

建議成立住房與物業(yè)管理方面的專門機(jī)構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會(huì)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)工作，在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房地產(chǎn)與房屋所有權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)承接驗(yàn)收備案情況，促使開發(fā)商必須按規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)，及時(shí)整改查驗(yàn)中存在的問題，改變物業(yè)管理企業(yè)被動(dòng)接收項(xiàng)目的情況，并由開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方簽訂關(guān)于質(zhì)量保證金的使用協(xié)議，協(xié)議中對(duì)一些常見的問題規(guī)定各方需承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。例如，針對(duì)開發(fā)商接到報(bào)修后，拖而不修等問題，協(xié)議中便可規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以代修及啟動(dòng)相應(yīng)資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質(zhì)量糾紛。

（三）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)，逐漸擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營

作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。微利行業(yè)的特性使得許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本的狀態(tài)，于是向規(guī)模要效益成為了多數(shù)物業(yè)企業(yè)的心聲。但如何擴(kuò)大規(guī)模呢？創(chuàng)立品牌，用良好的品牌效益來擴(kuò)大經(jīng)營范圍，形成規(guī)模。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，先要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬件、軟件設(shè)施，由點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略。除此之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，讓每位管理者和員工時(shí)刻樹立品牌意識(shí)，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，樹立和維護(hù)物業(yè)品牌。

（四）努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改，物業(yè)管理企業(yè)不僅需要更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更重要的是應(yīng)該更新了服務(wù)理念，提高服務(wù)意識(shí)。首先要確定管理者和業(yè)主的正確關(guān)系：即業(yè)主是物業(yè)的主人，管理者是受雇于業(yè)主的“管家”，把為業(yè)主服務(wù)作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)。在培訓(xùn)中應(yīng)不斷提高員工的專業(yè)技術(shù)能力，使他們成為技術(shù)過硬、服務(wù)質(zhì)量上乘的獲得業(yè)主好評(píng)的物業(yè)管理人員。其次要建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度，并嚴(yán)格實(shí)施規(guī)范服務(wù)，以制度管人，規(guī)范操作。再次為了滿足業(yè)主持續(xù)增長的服務(wù)需求，物業(yè)管理企業(yè)要努力尋找新的服務(wù)方式和方法，積極主動(dòng)研究業(yè)主的潛在需求，不斷創(chuàng)新，提供更完善的管理和服務(wù)，這樣不僅可以減少物業(yè)管理中的糾紛，還能為企業(yè)創(chuàng)造新的收入。物業(yè)管理企業(yè)只有靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能贏得市場(chǎng)，才能打造優(yōu)秀的品牌。

參考文獻(xiàn)：

1、楊正國.中國物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策[D].華中師范大學(xué),2003.

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3、滕永健.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M].中國建筑工業(yè)出版社,2006.

篇4

物業(yè)管理是指業(yè)主委托專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和法律規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向小區(qū)業(yè)主及使用人提供多方面綜合的活動(dòng)。對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，是隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革而產(chǎn)生的，其發(fā)展是一個(gè)長期的演變過程，并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善、社會(huì)事業(yè)的發(fā)展、人們生活水平的提高，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范的。

但是，在我國物業(yè)管理取得重要進(jìn)展的同時(shí)，各種社會(huì)矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等，都引發(fā)大量糾紛，亟待物業(yè)管理相關(guān)制度的完善，政府行政監(jiān)督管理制度應(yīng)運(yùn)而生。這是由監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體，其法律依據(jù)是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例所規(guī)定的政府行政監(jiān)督管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾方面。

1.國務(wù)院物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第一款的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法；配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法；配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法；對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處。

2.地方政府物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)和職責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處。

3.其他政府部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，需要政府行政主管部門的監(jiān)督管理，也需要相關(guān)行政部門的協(xié)助管理，因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定了其他相關(guān)部門的職責(zé)。主要內(nèi)容有：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理；專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

綜上可見，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府行政監(jiān)督管理體制、制度進(jìn)行了科學(xué)設(shè)定，是政府各級(jí)行政主管部門開展物業(yè)管理行政監(jiān)督工作的法律依據(jù)。只有嚴(yán)格執(zhí)行上述法律規(guī)定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變。要嚴(yán)格區(qū)分民事行為與行政行為，物業(yè)管理中有大量的矛盾是民事關(guān)系，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主通過設(shè)定規(guī)則的方法，由業(yè)主自行調(diào)節(jié)和通過司法程序解決，定位好政府的角色。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐中行政監(jiān)督管理的思考

在實(shí)踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯業(yè)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些業(yè)主委員會(huì)缺少制約，由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。下文將從實(shí)踐中一個(gè)典型案例的評(píng)析，具體探討如何有效應(yīng)用行政監(jiān)督管理制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的有效指導(dǎo)。

1.某小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)糾紛案案情簡介

廣州市某小區(qū)游泳池原規(guī)劃屬小區(qū)公共設(shè)施。因工程款糾紛，自2002年起與小區(qū)會(huì)所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務(wù)訴訟方式取得所有權(quán)；2013年法院發(fā)出執(zhí)行裁定書要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶，引起小區(qū)業(yè)主不滿；2013年9月，某小區(qū)部分業(yè)主因游泳池權(quán)屬問題和對(duì)業(yè)委會(huì)的不滿引發(fā)糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進(jìn)行維權(quán)，引發(fā)黃埔大道交通大阻塞。維權(quán)業(yè)主的基本訴求有三項(xiàng)：一是認(rèn)為小區(qū)游泳池為小區(qū)公共設(shè)施，屬于全體業(yè)主共有，省高院的判決不當(dāng)，侵害了業(yè)主的權(quán)益。游泳池不屬于楊某所有。二是認(rèn)為小區(qū)現(xiàn)業(yè)委會(huì)缺位，不作為，沒有盡力為業(yè)主爭取權(quán)益，并出賣了小區(qū)利益。三是要求召開全體業(yè)主大會(huì)，并對(duì)現(xiàn)業(yè)委會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

2.政府行政部門在上述案件處理中行政監(jiān)督職能的體現(xiàn)

政府房地產(chǎn)行政主管部門在處理本案中，總結(jié)出該案涉及的爭議焦點(diǎn)為三個(gè)方面：一是小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題。二是小區(qū)業(yè)委會(huì)是否存在不作為問題。三是小區(qū)業(yè)委會(huì)如何換屆問題。針對(duì)上述焦點(diǎn)問題，房地產(chǎn)行政主管部門逐一探求解決問題的思路。

對(duì)于小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權(quán)利歸屬且生效判決已進(jìn)入執(zhí)行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機(jī)關(guān)和個(gè)人不得對(duì)抗其效力，房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)也不得拒絕履行協(xié)助執(zhí)行通知書的義務(wù)，更不能因?yàn)闃I(yè)主的過激維權(quán)行為而濫用行政監(jiān)督管理權(quán)，參與到游泳池的產(chǎn)權(quán)爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導(dǎo)工作。

對(duì)于小區(qū)業(yè)委會(huì)是否存在不作為問題，行政機(jī)關(guān)根據(jù)業(yè)主提交的資料，認(rèn)真進(jìn)行核查，核查中發(fā)現(xiàn)業(yè)主反映的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)存在危害業(yè)主合法權(quán)益的情形存在。根據(jù)具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對(duì)業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任。對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬等其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為，由縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 疑難問題 分析

引言

1981年，我國內(nèi)地成立了第一家物業(yè)管理公司，經(jīng)過30多年的發(fā)展，我國的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)有了非常大的進(jìn)步。我國頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》），其對(duì)保護(hù)業(yè)主提供了必要的支持。接著國家各相關(guān)部門也先后頒布了一系列管理物業(yè)的規(guī)章制度，這些都為我國物業(yè)服務(wù)的完善提供了有力的保障。但是在物業(yè)管理中仍然存在很多的法律問題，因?yàn)槲覈母鞣煞ㄒ?guī)中并沒有制定專門的“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”或“物業(yè)管理法”，正因?yàn)槿绱?，在?duì)物業(yè)管理時(shí)有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)沒有有效的法律依據(jù)的情況。因此，完善法律制度，提高我國物業(yè)管理水平是物業(yè)發(fā)展的必須要思考的問題。本文就對(duì)物業(yè)管理中的疑難法律問題進(jìn)行分析和研究，以此來對(duì)物業(yè)管理中的一系列疑難法律問題進(jìn)行分析，希望能為解決物業(yè)管理糾紛提供有效的建議。

一、準(zhǔn)業(yè)主與物業(yè)使用人的界定

（一） 準(zhǔn)業(yè)主

從《物權(quán)法》來看，那些已經(jīng)取得了建筑物的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的所有權(quán)人為業(yè)主。除此之外，還有一些因?yàn)榉晌臅屠^承以及受到遺贈(zèng)等方式得到了物權(quán)的情況，還有一些因?yàn)闆]有及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行登記的房屋，其已經(jīng)被買受人占用、使用，這些主體被稱為是準(zhǔn)業(yè)主。雖然他們?cè)诜缮系馁Y格并沒有得到完全的保障，但是其是有業(yè)主資格的，這就造成了物業(yè)管理會(huì)出現(xiàn)一些管理糾紛。

考慮到以上問題，我國對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行了必要的保護(hù)，頒布了相關(guān)的文件，將其范圍擴(kuò)展到非依據(jù)法律行為（繼承、法律文書等）取得房屋所有權(quán)，以及尚未辦理房屋所有權(quán)登記的買受人。正因?yàn)槿绱耍谖餀?quán)變動(dòng)時(shí)，權(quán)利人在取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)并不以登記為生效要件，而僅僅是在轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

然而，在實(shí)際應(yīng)用中，很多制度是以房屋登記過戶的完成作為前提條件，那么，在發(fā)生“一物二賣”和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情形下，將很難認(rèn)定房屋所有權(quán)的主體。正因?yàn)槿绱?，不能夠把沒有完成房屋登記過戶手續(xù)的房屋買受人認(rèn)定為業(yè)主。

（二）物業(yè)使用人

目前仍然存在著一些老舊小區(qū)，其屬于公房的范圍，但是其物業(yè)的管理也正在逐漸從政府授權(quán)的房管所管理，轉(zhuǎn)化為由物業(yè)管理公司管理。這就出現(xiàn)了房屋使用權(quán)人的產(chǎn)生，該具體規(guī)定在《物權(quán)法》中并沒有具體的規(guī)定，為了彌補(bǔ)這一問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和最高人民法院的司法解釋對(duì)其進(jìn)行了明確的解釋，解釋對(duì)物業(yè)的使用人的法律地位和權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定物業(yè)的使用人指的是專有部分的承租人、借用人等民事主體。其享受以下法律權(quán)利：1、權(quán)利享有和義務(wù)履行從其約定或與業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。2、法律適用參照有關(guān)業(yè)主的規(guī)定。3、獨(dú)立承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

為了更好地規(guī)范所有權(quán)人為主體而形成的各種各樣的法律關(guān)系，在處理該問題時(shí)可以對(duì)德國《住宅所有權(quán)法》第14條第2款的規(guī)定，對(duì)房屋使用人等物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定。即住宅所有權(quán)人的家庭成員以及營業(yè)雇員或其他住宅所有權(quán)人利用那些屬于專有的或者共有的所有權(quán)的土地或房屋部分時(shí)，應(yīng)該遵守對(duì)住宅所有權(quán)人設(shè)定的相關(guān)義務(wù)。

二、業(yè)主大會(huì)的法律地位分析

業(yè)主大會(huì)究竟具備不具備民事主體地位是各國一直討論的問題，這也是物業(yè)管理中常見的法律問題。我國的法律并沒有對(duì)此進(jìn)行明確的規(guī)定，僅僅在個(gè)別條款中規(guī)定了業(yè)主得通過訴訟向業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利。

雖然我國要有業(yè)主團(tuán)體的意思機(jī)關(guān)說、非法人團(tuán)體說和法人說三種理論，但是我國的《物權(quán)法》并沒有承認(rèn)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同體的民事主體資格，而僅僅是對(duì)業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格進(jìn)行了認(rèn)可。在這種情況下，如果將業(yè)主大會(huì)認(rèn)定為法人或賦予業(yè)主共同體民事主體資格，那么，須在建筑物區(qū)分所有權(quán)的專門立法中明確規(guī)定。

我國《物權(quán)法》第76條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)的多數(shù)表決原則。根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的普通決議應(yīng)由專有部分占建筑物面積過半數(shù)，且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為，依據(jù)多數(shù)表決原則，這一決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，即使不同意的業(yè)主也應(yīng)服從。但是，這種規(guī)定對(duì)少數(shù)業(yè)益的保護(hù)沒有得到足夠的重視。當(dāng)然，是否采用一致表決原則是一個(gè)國家物權(quán)立法的法律政策選擇問題，不應(yīng)對(duì)此苛責(zé)。不過，從法律政策的妥當(dāng)性以及業(yè)主自治的限度來講，未來可考慮在立法中對(duì)特定情形規(guī)定一致表決的做法。另外，可以考慮重新將業(yè)主大會(huì)設(shè)計(jì)為一個(gè)不具有法人資格的非法人團(tuán)體，這個(gè)非法人團(tuán)體的成員是業(yè)主，財(cái)產(chǎn)是業(yè)主的共有物業(yè)及其他附屬設(shè)施，對(duì)外以非法人團(tuán)體的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

總結(jié)：雖然我國出臺(tái)了《物權(quán)法》以及其他一系列法律法規(guī)，但是我國在對(duì)物業(yè)管理時(shí)仍然會(huì)出現(xiàn)一系列法律問題，這對(duì)我國的物業(yè)管理和法律的完善是非常不利的。因此，進(jìn)一步地探討物業(yè)管理的相關(guān)法律問題，為我國的法律完善提供必要的依據(jù)是非常重要的。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯國躍.試論物權(quán)法基本原則的確定——兼評(píng)《物權(quán)法（草案）》的相關(guān)規(guī)定[J].安徽大學(xué)學(xué)報(bào)，2006年03期

[2]杜萬華，辛正郁，楊永清.最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].法律適用，2009年07期

篇6

組織名稱：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

聯(lián)系電話：____________________________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

聯(lián)系電話：____________________________

第一條 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就甲方將___________________委托給乙方實(shí)行物業(yè)服務(wù)有關(guān)事宜，協(xié)商訂立本合同。

第二條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托服務(wù)事項(xiàng)

第三條 乙方按甲方要求提供前期介入有償服務(wù)。

第四條 制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和《臨時(shí)管理規(guī)約》的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。

第五條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

第七條 建筑及其設(shè)施在國家規(guī)定的保修期內(nèi)協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商進(jìn)行對(duì)甲方所有單元內(nèi)發(fā)生的墻體、水、電、氣，通訊、共用天線、排污、排水系統(tǒng)等建筑體系保修；保修期后實(shí)施有償服務(wù)或協(xié)調(diào)專業(yè)機(jī)構(gòu)或職能部門有償維護(hù)維修。

第八條 環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)

1、公共環(huán)境、房屋共用部位的保潔，生活垃圾收集并運(yùn)至垃圾消納站（不含垃圾消納的管理及裝飾裝修垃圾收集和清運(yùn)），化糞池清掏

2、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理，使之處于良好狀態(tài)。

第九條 公共秩序維護(hù)工作

1、建立預(yù)防性安全防范體系并設(shè)立應(yīng)急機(jī)制，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行秩序監(jiān)控和巡視等工作，但不包含甲方產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保證和保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的，以專項(xiàng)合同的約定執(zhí)行。

2、對(duì)來訪客人辦理訪問手續(xù)，控制閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。

3、維持小區(qū)的交通秩序。對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況預(yù)測(cè)和安排，使本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序，交通順暢（不含人身、財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。

4、地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件的組織疏導(dǎo)和協(xié)助施救工作。

5、定期或不定期巡視、檢查小區(qū)，及時(shí)采取措施以防止任何人未經(jīng)乙方同意或違反本協(xié)議的約定而占用、變更、損害公共服務(wù)設(shè)施、設(shè)備，制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度、本協(xié)議、《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為。

6、發(fā)生安全事故，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作。

7、消防工作，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立、消防設(shè)施的檢查、維護(hù)以及定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

第十條 檔案資料管理

1.本物業(yè)竣工資料、圖紙及接管驗(yàn)收檔案的管理。

2.業(yè)主及非業(yè)主使用人的檔案資料的管理。

第十一條 房屋裝飾裝修管理

嚴(yán)格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理?xiàng)l例》、《重慶市產(chǎn)外廣告管理?xiàng)l例》以及物業(yè)服務(wù)公司按照有關(guān)法規(guī)、條例等制定的裝修管理規(guī)定對(duì)裝修方案進(jìn)行審核，對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行制止。

第十二條 受所有權(quán)人委托，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施如網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）等場(chǎng)所進(jìn)行管理。

第十三條　對(duì)小區(qū)公共區(qū)域及甲方保留區(qū)域進(jìn)行管理。

第十四條 不定期的組織開展

社區(qū)文化娛樂活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主間的溝通和文化交流。設(shè)立小區(qū)信息欄，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系和消息……

第十五條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（住宅、商業(yè)）；

2、停車（場(chǎng)）庫車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

3、其它有償服務(wù)費(fèi)

4、公攤水電費(fèi)及電梯運(yùn)行電費(fèi)；

5、物業(yè)維修資金

第十六條 各項(xiàng)費(fèi)用的調(diào)整

乙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用制定獨(dú)立賬目管理，并可按照實(shí)際支出合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但乙方須提前三十天以書面方式通知業(yè)主和物業(yè)使用人

第十七條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理方面的法律法規(guī)或《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、制止、 追究法律責(zé)任等措施。

第三章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1、審定乙方擬訂的前期介入服務(wù)方案、小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案；

2、檢查監(jiān)督乙方服務(wù)的實(shí)施及合同的執(zhí)行情況；

3、審定乙方提出的前期介入服務(wù)工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；

4、負(fù)責(zé)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》和提供《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》，并在房屋銷售時(shí)公示《臨時(shí)管理規(guī)約》；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；保修責(zé)任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋建設(shè)遺留質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；

6、在合同生效之日起 1個(gè)月 內(nèi)按物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的比例向乙方提供管理用房（產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主），由乙方無償使用；

7、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方提供和移交物業(yè)管理相關(guān)資料：

（1）規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料；

8、支付前期物業(yè)前期介入服務(wù)費(fèi)用；按照國家物業(yè)管理?xiàng)l例和地方法規(guī)規(guī)定交納空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)逾期未付的違約金。

9、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人拒絕按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，協(xié)助乙方催收；

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和社區(qū)宣傳教育、文化娛樂活動(dòng)；

12、應(yīng)將本合同在訂立之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案，并按相關(guān)規(guī)定公示。

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、按照本合同第二章的約定標(biāo)準(zhǔn)，提供高品質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)；

2、起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)制度；

3、雇傭、培訓(xùn)、解雇職員并對(duì)其工作進(jìn)行管理。

4、乙方辦公場(chǎng)所、工作服，工具，器具，材料或其他為保證對(duì)甲方服務(wù)工作開展所必需設(shè)備材料的采買和管理。

5、依照本合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用；

6、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

7、適時(shí)聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問和合作單位。

8、按本合同第十七條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為進(jìn)行處理；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，乙方有權(quán)審核業(yè)主或使用人是否嚴(yán)格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》、《重慶市消防條例》、《重慶市城市容貌管理?xiàng)l例》、《重慶市產(chǎn)外廣告管理?xiàng)l例》以及物業(yè)服務(wù)公司按照有關(guān)法規(guī)、條例等制定的裝修管理規(guī)定進(jìn)行其所屬產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的裝修工程，停車（場(chǎng)）庫是否進(jìn)行任何形式的改裝、改造、修建構(gòu)筑物。裝飾和裝修，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行制止。

10、接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況。

11、以物業(yè)公司名義投保，投保項(xiàng)目包括公眾責(zé)任等險(xiǎn)種，甲方應(yīng)對(duì)其屬下的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)利益自行投保。

12、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度服務(wù)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

13、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

14、協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)

的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

15、可適時(shí)設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目（并可根據(jù)需要設(shè)立新的服務(wù)項(xiàng)目），合理收費(fèi)：房屋租賃、代售；代辦電話安裝、寬帶安裝服務(wù)：室內(nèi)清潔服務(wù)；室內(nèi)工程維修；代養(yǎng)護(hù)花木；代車輛清洗、保險(xiǎn)辦理服務(wù)以及與甲方商議的其它服務(wù)內(nèi)容。

16、乙方有權(quán)在不違背業(yè)主整體權(quán)益基礎(chǔ)上制定、修改管理規(guī)則，并利用小區(qū)告示欄、網(wǎng)站、小區(qū)內(nèi)部刊物（如有）等各種信息渠道予以公布，對(duì)各業(yè)主均有約束力。

第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

第二十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成如下；

1、小區(qū)公共秩序維護(hù)費(fèi)；

2、小區(qū)公共區(qū)域清潔、保潔服務(wù)費(fèi)（但所有政府另行征收的如垃圾處置費(fèi)等費(fèi)用均未包含其中）

3、小區(qū)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)、服務(wù)費(fèi)：

4、小區(qū)房屋共用部位維修（小修）及保養(yǎng)費(fèi)； ；

5、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)

6、小區(qū)公共區(qū)域四害防治費(fèi)用；

7、乙方的辦公管理費(fèi)；

8、乙方員工的薪酬、社會(huì)保險(xiǎn)、福利、制服及相關(guān)器具

9、乙方用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

10、乙方為小區(qū)公共區(qū)域所投保的公眾責(zé)任險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)用

11、乙方用于上繳有關(guān)部門的各項(xiàng)零星費(fèi)用：

12、乙方用于上繳有關(guān)部門管理費(fèi)、稅費(fèi)；

13、乙方的合理利潤；

14、乙方用于為業(yè)主公共利益服務(wù)

第二十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由乙方按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

（1） 電梯高層物業(yè)費(fèi)按建筑面積______元/平方米/月計(jì)收；

（2） 商業(yè)用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積______元/平方米/月計(jì)收；

（3） 停車（場(chǎng)）庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)每個(gè)停車位______元/月計(jì)收；

（4） 特約服務(wù)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)，雙方自愿的原則。

2、繳費(fèi)辦法

（1）_____________（住宅商業(yè)用房）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)收，在產(chǎn)權(quán)部門核定面積批復(fù)下達(dá)之前以銷售合同注明的面積計(jì)算，批復(fù)之后以產(chǎn)權(quán)部門核定的建筑面積為準(zhǔn)。面積核定前后甲方收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)差額不作退補(bǔ)。停車（場(chǎng)）庫車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)以個(gè)為單位計(jì)收。

（2） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按月繳納。甲方在當(dāng)月15日之前將費(fèi)用金額繳清，逾期將按日向甲方加收應(yīng)交納總費(fèi)用3‰的滯納金。

（3） 首次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取以交房通知文書確定的交房日期為準(zhǔn)，交房日期在15日之前（含15日）的收取當(dāng)月全月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，交房日期在15日之后的收取當(dāng)月半個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（4） 住宅（商業(yè)用房）交房后，若水電氣任何一表進(jìn)行了走動(dòng)以及已裝修、已入住的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額收取；若經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主（使用人）共同確認(rèn)水電氣表起止數(shù)均未走動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%執(zhí)行。若相關(guān)政策發(fā)生變化，按國家新規(guī)定執(zhí)行。

（5） 停車（場(chǎng)）庫車位交付后無論是否空置，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額收取。

（6） 特約服務(wù)費(fèi)按月繳納。甲方在當(dāng)月15日之前繳清上月發(fā)生的特約服務(wù)費(fèi)用，逾期將按日向甲方加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰的滯納金。

第二十二條 公攤水電費(fèi)

首次公攤水電費(fèi)的收取是以物業(yè)對(duì)首月公攤水電核算完成后公布的繳費(fèi)日期為準(zhǔn)，交房后，無論房屋是否空置，裝修，被占用，公攤水電費(fèi)根據(jù)政府規(guī)定的據(jù)實(shí)攤銷原則及核算從簡原則，住宅從交房通知文書確定的交房日期起開始核算公攤水電費(fèi)，按月將上月公攤水電發(fā)生情況及費(fèi)用進(jìn)行公布，按實(shí)際發(fā)生額逐戶按房屋建筑面積平均公攤，每月和物業(yè)服務(wù)費(fèi)一起進(jìn)行繳納。公攤水電發(fā)生情況及帳務(wù)接受業(yè)主監(jiān)督。甲方在當(dāng)月15日之前將本月的公攤水電費(fèi)繳清，逾期將按日向甲方加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰信的滯納金。

第二十三條 電梯運(yùn)行電費(fèi)的收取根據(jù)政府相關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按月進(jìn)行收取。

第二十四條 甲方可以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳方式繳納各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十五條 各項(xiàng)費(fèi)用的調(diào)整

乙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)使用制定獨(dú)立賬目管理，井可按照實(shí)際支出合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但乙方須提前三十天以書面方式通知甲方后，甲方應(yīng)按照調(diào)整后的費(fèi)用支付。

第二十六條 物業(yè)維修基金收取

物業(yè)維修資金按政府有關(guān)規(guī)定維持在一定數(shù)額，不足部分由業(yè)主續(xù)繳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部分的大，中維修、更新、改造。具體項(xiàng)目如下：

1、小區(qū)房屋共用部位大、中修、更新或改造：

2、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備（如防盜監(jiān)控、消防設(shè)施等）大、中修及更新、改造；

3、小區(qū)環(huán)境配套設(shè)施（如健身娛樂設(shè)施等）的更新、改造：

4、小區(qū)公共區(qū)域綠化（如草坪、喬灌木等）更新、改造；

5、小區(qū)公共建筑（如小區(qū)大門，單元大堂、樓層及其裝飾等）、道路的更新、改造：

6、用于小區(qū)非盈利性設(shè)施的大、中修及更新、改造；

7、停車（場(chǎng)）庫共用設(shè)備設(shè)施（如監(jiān)控、車管系統(tǒng)、風(fēng)機(jī)、水泵、消防設(shè)施等）大、中修及更新、改造；

8、其它不在上列內(nèi)但需由物業(yè)維修資金支付的費(fèi)用，如國家法律法規(guī)規(guī)定的須由物業(yè)維修資金支付的費(fèi)用。

第二十三條　水、電、氣費(fèi)按照政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。小區(qū)高層建筑中超過市政供水高度的樓層將采用二次供水系統(tǒng)，二次供水系統(tǒng)由市政專業(yè)供水公司進(jìn)行管理維護(hù)，水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市政專業(yè)供水公司公示標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取（如因國家能源價(jià)格或政策調(diào)整，此費(fèi)用作相應(yīng)變動(dòng)，以相關(guān)文件或通知為準(zhǔn)）。1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由甲方承擔(dān)；

第六章 委托服務(wù)期限

第二十六條_____________由乙方根據(jù)本協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行管理，為期三年（自__________“整體竣工，經(jīng)有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日起開始計(jì)算）。本小區(qū)業(yè)主大會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條　甲方違反合同關(guān)于甲方義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)解除合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第二章的約定，未能達(dá)到約定的委托管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)解除合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第八章 附則

第三十條　雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。

第三十一條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以法定機(jī)構(gòu)的鑒定為準(zhǔn)。

第三十二條　若本協(xié)議任何條文因國家或地方法規(guī)的變更而無效、非法或不能執(zhí)行時(shí)，將按照新的法律法規(guī)的要求執(zhí)行，但本協(xié)議其余條文的有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而改變。

第三十三條　甲、乙雙方一致同意在履行本協(xié)議時(shí)，若發(fā)生任何爭議應(yīng)首先進(jìn)行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，向小區(qū)所在地人民法院

提訟。

第三十四條 本協(xié)議一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，政府房管主管部門備案一份。本協(xié)議自甲、乙雙方簽宇蓋章之日起生效。

甲方簽章：_____________________ 乙方簽章：__________________

法定代表人：___________________ 法定代表人：________________

篇7

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，促進(jìn)和諧**建設(shè)，根據(jù)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合《**市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》精神，經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將我縣加強(qiáng)物業(yè)管理工作的有關(guān)事宜通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工

物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強(qiáng)城市管理，改善人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我縣物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)，決定建立我縣物業(yè)管理部門聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問題。聯(lián)席會(huì)議由縣國土房管局牽頭，計(jì)經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、規(guī)劃、公安、工商、物價(jià)、民政、消防等部門參加，涉及我縣物業(yè)管理重大事項(xiàng)要報(bào)縣人民政府審定。各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處）要按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，分工協(xié)作，齊抓共管，做好物業(yè)管理小區(qū)及社區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定工作，同時(shí)，加大落實(shí)街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處）、社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)力度，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時(shí)處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。切實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

有關(guān)部門在加強(qiáng)物業(yè)管理工作中的職責(zé)：

縣房地產(chǎn)行政主管部門是我縣物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)制定我縣物業(yè)管理的相關(guān)政策規(guī)定及規(guī)范性文件，指導(dǎo)街鎮(zhèn)鄉(xiāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管和物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理等工作，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、搞好物業(yè)服務(wù)誠信制度建設(shè)和物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)等工作。

各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處）要加強(qiáng)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)工作，配合國土房管局做好各小區(qū)物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)的成立工作，協(xié)調(diào)處理管理中的矛盾糾紛。

物價(jià)行政主管部門要根據(jù)法律法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的咨詢和監(jiān)督檢查。

建設(shè)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的建筑工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理工程建設(shè)及物業(yè)裝飾裝修過程中的有關(guān)問題，制定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理實(shí)施細(xì)則，負(fù)責(zé)裝飾裝修隊(duì)伍管理。

規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃管理進(jìn)行建設(shè)的違法行為。

公安部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)保安組織實(shí)施監(jiān)督、管理，實(shí)行備案制度；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓(xùn)制度，實(shí)行持證上崗；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。

消防部門依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全職責(zé)；及時(shí)查處堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為。

加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)印章刻制的管理工作。業(yè)主委員會(huì)刻制印章需憑所在地房地產(chǎn)行政主管部門出具的《業(yè)主委員會(huì)備案證明》和承辦人身份證，在所在地公安機(jī)關(guān)審批后方可刻制。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人，加強(qiáng)對(duì)印章使用的管理，確保業(yè)主委員會(huì)正常開展工作。

工商行政主管部門依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)各類違法違規(guī)行為，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督管理，依法保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益；在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)認(rèn)真審查場(chǎng)地證明，查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自從事餐飲、娛樂、旅館經(jīng)營活動(dòng)的行為。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售廣告及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位廣告的監(jiān)督管理。

環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處經(jīng)營者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙等污染的違法行為。

二、加大專項(xiàng)維修資金歸集力度，加強(qiáng)維修資金監(jiān)管工作

房地產(chǎn)行政主管部門要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理，保證維修資金足額交繳，充分發(fā)揮維修資金的效用，為物業(yè)共有部分的維修和更新改造提供資金保障。各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處）、有關(guān)行政主管部門、金融機(jī)構(gòu)要服務(wù)于民，采取有效措施加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)在銀行專戶存儲(chǔ)，實(shí)行按棟建賬、按戶核算制度，并由縣人民政府確定的國土房管局負(fù)責(zé)監(jiān)管。

三、明確物業(yè)管理用房提供標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域劃分原則

（一）建設(shè)單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本，具體比例如下

物業(yè)管理用房建筑面積按上表實(shí)行分檔累進(jìn)計(jì)算。

物業(yè)項(xiàng)目在1萬平方米以內(nèi)的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于50平方米。

規(guī)劃、建設(shè)和國土房管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理用房的配置、建設(shè)、登記、使用進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃行政主管部門組織對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審定時(shí)，將物業(yè)管理用房納入審查范圍；建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查時(shí)將物業(yè)管理用房納入審查范圍；房地產(chǎn)行政主管部門在前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，審查物業(yè)管理用房面積、位置和使用條件（物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件和簡單裝修），并在備案證明中予以注明?？h國土房管局在核發(fā)商品房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)設(shè)定登記時(shí)，按縣房地產(chǎn)行政主管部門備案意見中確認(rèn)的物業(yè)管理用房的面積和位置及測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果注明物業(yè)管理用房面積和位置。

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分按以下原則進(jìn)行：

配置的設(shè)施設(shè)備是共有的同期或分期建設(shè)項(xiàng)目，為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；由兩個(gè)及兩個(gè)以上開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，但配置的設(shè)施設(shè)備是共有的項(xiàng)目，為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)在新建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段確定物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，在辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，向縣房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照前款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在圖紙上注記。

四、開展舊住宅小區(qū)綜合整治試點(diǎn)工作，引導(dǎo)物業(yè)管理進(jìn)入老舊住宅小區(qū)

各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處）應(yīng)根據(jù)實(shí)際進(jìn)行舊住宅小區(qū)綜合整治試點(diǎn)工作，改善舊住宅小區(qū)的居住條件。有條件的舊住宅小區(qū)，通過整治，給予一定的優(yōu)惠政策引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)；條件不成熟的，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行自治管理，以提高舊住宅小區(qū)居民的生活質(zhì)量。

篇8

近年來，對(duì)于頻繁爆發(fā)的物業(yè)費(fèi)糾紛，國務(wù)院、最高人民法院先后出臺(tái)了物業(yè)管理或物業(yè)糾紛的行政法規(guī)、司法解釋，然而由于形勢(shì)發(fā)展很快，不少實(shí)踐中的問題沒有具體涉及。近日，法院向社會(huì)通報(bào)了審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的情況及特點(diǎn)，公布了一批物業(yè)糾紛典型案例，并逐案進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)法律意識(shí)，有效維護(hù)自身的合法權(quán)益。

房屋質(zhì)量有問題 拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

2007年1月，業(yè)主程某購買了海安縣金海國際花園小區(qū)商品房一套。2013年1月1日，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同。合同第24條免責(zé)條款中明確約定，因甲方（業(yè)主）或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方（東湖公司）的非職務(wù)行為所造成的損害，東湖公司不承擔(dān)責(zé)任。

2013年1月，程某所購房屋外墻滲水導(dǎo)致室內(nèi)墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發(fā)商、東湖公司、施工單位三方協(xié)商達(dá)成處理方案，但經(jīng)多方多次修理未能修復(fù)。同年，程某停在小區(qū)消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協(xié)助解決事宜，東湖公司經(jīng)查看監(jiān)控，基于案涉小區(qū)存有死角，程某的車輛被誰所扎無法查明，遂告知程某報(bào)警解決。但程某認(rèn)為東湖公司物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，拒不繳納2013年全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，東湖公司與金海國際花園業(yè)主委員會(huì)簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同合法有效。原告履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，作為小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用。被告程某辯稱案涉房屋存在質(zhì)量問題且找過原告維修，原告存在修理不善等服務(wù)不當(dāng)行為，但房屋質(zhì)量問題不是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。被告有關(guān)因房屋質(zhì)量問題所致的維修義務(wù)，應(yīng)向相關(guān)責(zé)任人主張，故對(duì)其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事，法院認(rèn)為，車輛被扎非原告所為；依據(jù)雙方合同約定，并未有原告履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)不當(dāng)?shù)淖C據(jù)，且合同約定由于第三人侵權(quán)導(dǎo)致被告的損失，不能苛責(zé)原告。被告以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用無法律依據(jù)。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)1865.16元。雙方在法定上訴期內(nèi)均沒有提起上訴。

法官說法

物業(yè)公司只需盡到善良管理人義務(wù)

該案承辦法官介紹說，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。針對(duì)現(xiàn)實(shí)中業(yè)主最為普遍的服務(wù)不達(dá)標(biāo)的抗辯意見，《審理意見》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由進(jìn)行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，人民法院應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主說明不達(dá)標(biāo)的具體情形；物業(yè)服務(wù)人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的秩序有序、清潔，安全保衛(wèi)工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的抗辯理由不予采納。

法官介紹說，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)公司，并拒交物業(yè)費(fèi)。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對(duì)等原則，物業(yè)公司只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好，巡邏人員定點(diǎn)巡視），其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有事情負(fù)責(zé)，對(duì)于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請(qǐng)物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決。

限制業(yè)主使用電梯 物業(yè)公司構(gòu)成侵權(quán)

2011年7月，周先生在海安蘇建花園小區(qū)購得涉案房屋。2013年12月，明德公司與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同約定，明德公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并對(duì)物業(yè)服務(wù)期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約金及免責(zé)事由等作出約定。2014年1月1日，明德公司入住小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)。

后周先生以其進(jìn)戶自來水堵塞，明德公司推脫給自來水公司，小區(qū)東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活，2樓商業(yè)房樓頂露臺(tái)長期無人打掃等理由，未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后，對(duì)周先生的門禁卡信息進(jìn)行了處理，限制其使用電梯。為此，周先生訴至法院，要求被告明德公司停止侵權(quán)行為，并賠償因?yàn)殡娞萁迷斐善渖习噙t到扣發(fā)的獎(jiǎng)金及精神損害賠償?shù)葥p失共計(jì)3000元。

案件審理中，承辦法官在查清基本事實(shí)的基礎(chǔ)上，與雙方共同就本院關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件審理意見進(jìn)行解讀，首先明確被告明德公司雖為自身合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)，才采取了限用電梯的措施，但這是一種侵權(quán)行為，且與物業(yè)服務(wù)的宗旨相違背。同時(shí)向原告周先生進(jìn)行了法律釋明，對(duì)本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在的違規(guī)經(jīng)營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結(jié)構(gòu)等違反法律法規(guī)的行為，根據(jù)相關(guān)法律，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)僅為協(xié)調(diào)處理義務(wù)。在明確各自權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上，雙方經(jīng)協(xié)商后，就被告明德公司立即停止侵權(quán)行為、原告的損失及物業(yè)費(fèi)繳納等事項(xiàng)達(dá)成了一致意見。

法官說法

以侵權(quán)手段實(shí)現(xiàn)利益不受法律支持

法官介紹說，合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司限制業(yè)主使用電梯，是一種侵權(quán)行為，雖然起因系業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而引起，看似是為了維護(hù)自身合法權(quán)益不得已而為之，但物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)，可以通過催繳的方式來行使權(quán)利，在催繳后業(yè)主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，所以這種以侵權(quán)手段實(shí)現(xiàn)自身利益的做法是不受法律支持的。

法官說，為了防止業(yè)主濫用權(quán)利，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)物業(yè)服務(wù)秩序，《審理意見》第14條明確，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)人采取停止對(duì)業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等或不恰當(dāng)?shù)南拗茦I(yè)主使用門禁、電梯等制約手段，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人排除妨礙，造成損失的有權(quán)要求賠償。同時(shí)，《審理意見》第12條規(guī)定了物業(yè)公司有公布房地產(chǎn)、價(jià)格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報(bào)電話的義務(wù)，旨在通過相關(guān)部門的監(jiān)督對(duì)物業(yè)公司起到一定的威懾作用。

法官說法

酌減收費(fèi)體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)相一致原則

該案承辦法官介紹說，隨著物業(yè)服務(wù)日益深入城市居民生活，物業(yè)相關(guān)法律和政策也漸漸普及，空置房物業(yè)費(fèi)打折這個(gè)說法在社會(huì)上流傳甚廣。若是雙方物業(yè)服務(wù)合同中明確約定“因業(yè)主原因閑置房屋，按全額計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，應(yīng)該如何處理呢？

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)糾紛法律問題

一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)及其產(chǎn)生的原因

（一）物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展。20世紀(jì)80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。物業(yè)管理被譽(yù)為21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市管理、精神文明建設(shè)和社區(qū)建設(shè)方面發(fā)揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業(yè)管理”呢？根據(jù)修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定：“物業(yè)管理（propertymanagement）是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！雹?/p>

但是，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢(shì)，且案件糾紛的類型也呈現(xiàn)多元化。下面我們談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的表現(xiàn)；

1、物業(yè)管理糾紛類型多，且形式多樣

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業(yè)公司向業(yè)主追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛的數(shù)量較多；（2）維修公共部位費(fèi)用分?jǐn)偟募m紛；（3）小區(qū)停車位收費(fèi)及其權(quán)屬引起的糾紛；（4）業(yè)主違章搭建引起的糾紛；（5）業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理承包合同糾紛；（7）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)公司產(chǎn)生的糾紛；（8）業(yè)主訴房地產(chǎn)行政主管部門行政侵權(quán)糾紛；（9）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理公司賠償在提供特約服務(wù)中所引起的糾紛；（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理協(xié)會(huì)之間的糾紛等。為什么會(huì)產(chǎn)生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們?cè)僭敿?xì)分析。

2、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，標(biāo)的額也不斷增加

伴隨著全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加，而物業(yè)管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標(biāo)的額少則上萬元多則幾十萬元.可見隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？

3、物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜

物業(yè)管理法律關(guān)系是眾多法律關(guān)系的一種，它是指參與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的各責(zé)任主體之間發(fā)生的符合物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)范，具有物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的社會(huì)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系就是調(diào)整業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等責(zé)任主體之間在物業(yè)管理服務(wù)過程中依法產(chǎn)生或形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（1）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體就是物業(yè)管理法律制度所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關(guān)系的參與人，包括物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)行政主管部門。

（2）物業(yè)法律關(guān)系的客體是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對(duì)象。包括三個(gè)方面：（1）物。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象；（2）行為?！段飿I(yè)服務(wù)合同》所約定的物業(yè)管理行為引起的管理服務(wù)活動(dòng)；（3）智力成果。包括小區(qū)、大廈的榮譽(yù)稱號(hào)、獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)品等。如：同升湖山莊被評(píng)為“國際花園社區(qū)金獎(jiǎng)”，“湖南省優(yōu)秀管理示范小區(qū)”。

（3）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，同是也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。包括了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理公司按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定而確定的權(quán)利義務(wù)、開發(fā)商在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)、政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)法律關(guān)系即涉及到業(yè)主與使用人之間的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到開發(fā)商與物業(yè)公司的物業(yè)委托合同關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的委托管理關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系等。而在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理糾紛屬于新類型案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，物業(yè)管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

以上是物業(yè)管理糾紛案件在日常管理與服務(wù)中的一些常見的表現(xiàn)，下面來具體

分析物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。

（二）物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

1、業(yè)主和物業(yè)的定位不清、服務(wù)不規(guī)范不到位

在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會(huì)層面上，人們由于受傳統(tǒng)的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關(guān)系產(chǎn)生了錯(cuò)位，而這種合同關(guān)系又體現(xiàn)在服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系上。但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色的錯(cuò)位，往往以管理者自居，以為物業(yè)管理公司突出的是管理而不是服務(wù)。再加上大部分物業(yè)公司是開發(fā)商自建自管的，自始就與業(yè)主有些對(duì)立。還有些物業(yè)公司是由房管部門轉(zhuǎn)制而成的，他們?cè)谒枷肷线€沒有形成服務(wù)的觀念，對(duì)業(yè)主提出的意見不是主動(dòng)溝通、積極化解糾紛，而是態(tài)度強(qiáng)硬或者是相互推諉，造成了業(yè)主的不滿。而對(duì)業(yè)主而言：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正確觀念和消費(fèi)意識(shí)還沒有完全樹立起來。還有些物業(yè)公司缺少專業(yè)技術(shù)人員或技術(shù)不過關(guān)，對(duì)業(yè)主需要維修的東西，不能夠給予及時(shí)的維修。如我們小區(qū)業(yè)主家的紅外報(bào)警器壞了，業(yè)主就打電話到前臺(tái)，物業(yè)公司也派人來查看了，把主機(jī)拆下來拿走了，但好長時(shí)間沒有回應(yīng)，后業(yè)主又打電話到前臺(tái)詢問，得知主機(jī)壞了，需更換。業(yè)主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費(fèi)。我認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的求助要及時(shí)答復(fù)，不要一拖再拖，這樣只會(huì)造成不愉快。還有大部分物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)不規(guī)范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業(yè)的財(cái)務(wù)收支不透明、侵占業(yè)主的公有收益甚至存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。如本公司是一個(gè)國際花園社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業(yè)公司就對(duì)這些專門負(fù)責(zé)拍照的照相社進(jìn)行了收費(fèi)，收的錢歸了物業(yè)公司。我認(rèn)為物業(yè)公司這樣做侵犯了業(yè)主的權(quán)益，是違法的。

2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容不規(guī)范

物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時(shí)合同的內(nèi)容不夠細(xì)化，且出現(xiàn)不平等條款。

（1）物業(yè)公司未盡充分的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損失

如某小區(qū)的一位業(yè)主，今年8月初下班后將電動(dòng)車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時(shí)發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車被盜。并多次找物業(yè)管理公司要求賠償損失，可物業(yè)公司的人說他們沒有替我保管電動(dòng)車的義務(wù)。根據(jù)該案例，該業(yè)主的請(qǐng)求缺少法律依據(jù)，很難得到法院的支持。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡谒氖邨l規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。根據(jù)該案物業(yè)管理公司一般只對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，其所承擔(dān)小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主可與物業(yè)公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業(yè)公司對(duì)電動(dòng)車才負(fù)有特定的保管義務(wù)，一旦丟失將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故該案物業(yè)公司承擔(dān)電動(dòng)車被盜的損失責(zé)任缺乏法律依據(jù)。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒有過錯(cuò)即使有過錯(cuò)，這種過錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，配齊安全防范設(shè)備及人員，加強(qiáng)安全防范義務(wù)。

從以上案件可以看出，由于物業(yè)公司疏于管理，未盡合理注意義務(wù)，小區(qū)內(nèi)失竊等治安管理是常見的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對(duì)委托的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等規(guī)定的少，或不明確。發(fā)生爭議后，業(yè)主往往以財(cái)物失竊為由拒交管理費(fèi)，物業(yè)公司以已履行了相關(guān)防范義務(wù)為由來進(jìn)行抗辯。

（2）關(guān)于車庫、車位的歸屬問題

如某小區(qū)的一塊空閑場(chǎng)地被物業(yè)公司改造成了停車場(chǎng)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)協(xié)商，由物業(yè)公司管理并收取停車費(fèi)，所收款項(xiàng)物業(yè)和小區(qū)業(yè)主三七分成，但需給業(yè)主停車一定的優(yōu)惠。但后來物業(yè)公司并未兌現(xiàn)承諾，還擅自提高了業(yè)主停車費(fèi)。雙方糾紛不斷，鬧的不可開交。

在此之前，關(guān)于小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬問題，法律上并沒有做出明確的規(guī)定。這實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)、特別是業(yè)主共有相關(guān)制度在我國物權(quán)法立法上的缺位。在以往的生活實(shí)踐中，我們看到，小區(qū)的車庫、車位通常是開發(fā)商和物業(yè)公司通過出售、出租等方式處分小區(qū)車庫、車位，并且取得收益，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，這種不平等的條款應(yīng)視為無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，必須遵守國家的法律、法規(guī)，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益。必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上來確保業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或

者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請(qǐng)物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)?！雹?/p>

3、物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

我國現(xiàn)在的物業(yè)管理中大量存在質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)與服務(wù)水平不一致?！氨本┦邢麉f(xié)于2005年首次對(duì)全北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告顯示，在被業(yè)主評(píng)價(jià)為服務(wù)管理“差”的物業(yè)公司中，有數(shù)家公司為二級(jí)資質(zhì)物管公司。服務(wù)與收費(fèi)倒掛的現(xiàn)象并不少見，很多物業(yè)公司收著高級(jí)資質(zhì)的物業(yè)費(fèi)，卻只干出低級(jí)資質(zhì)的活。”③我國現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相適應(yīng)。盡管物業(yè)管理服務(wù)屬于軟性的行業(yè)，但對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的好壞優(yōu)劣應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，至少一個(gè)地區(qū)或同一個(gè)資質(zhì)的應(yīng)該有一個(gè)相同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)具體量化到每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)公司提出管理方案和管理預(yù)算，業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。故雙方在合同中應(yīng)把相應(yīng)的機(jī)制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時(shí)無所適從。

4、物業(yè)法律法規(guī)和規(guī)章制度不健全

由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，發(fā)展不平衡，相關(guān)法律、法規(guī)制度也尚未完整、系統(tǒng)地建立起來，加上人們消費(fèi)觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來，所以糾紛會(huì)不斷發(fā)生，且在法律適用上比較困難。而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的糾紛，只能作為參照。新的《物權(quán)法》雖彌補(bǔ)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的不足，但還未實(shí)施，目前來說只是一個(gè)法律條文，它的可操作性還有待在日后的實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。

二、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的完善

以上分析了物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的幾方面原因，基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時(shí)期將是尖銳而不可避免的。下面來對(duì)解決物業(yè)糾紛提出自己的幾點(diǎn)建議。

（一）明確雙方定位、利益共享

在法律層面上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已確認(rèn)了雙方是兩個(gè)平等獨(dú)立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡單的定位為誰上誰下，誰主誰輔。根據(jù)9月1日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點(diǎn)就是根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”改成“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。這幾個(gè)小小的名稱變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系由原來的“管理”變成了“服務(wù)”。

一直以來，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主對(duì)自己的定位與雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系不明晰。變“管理”為“服務(wù)”，物業(yè)公司明確了服務(wù)的職能定位，業(yè)主明確了自己的權(quán)利義務(wù)，雙方關(guān)系的處理也就有了明確的指導(dǎo)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業(yè)管理活動(dòng)中推廣“合伙經(jīng)營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認(rèn)識(shí)到，雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中，雙方都處在同一個(gè)“利益共同體”中，是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟(jì)，互為依存，合作建立一個(gè)雙方都接受的“利益共同點(diǎn)”。

有了“利益共同點(diǎn)”,雙方只有彼此“互不設(shè)防”互相信任,真誠合作,才能達(dá)成共同目標(biāo).因此,建立一種互信機(jī)制是十分必要的.不論是物業(yè)的所有者,還是管理服務(wù)的經(jīng)營者,達(dá)成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠信、互利的基礎(chǔ)上思考問題，解決問題。在處理雙方關(guān)系時(shí)，應(yīng)本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

（二）規(guī)范合同內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識(shí)

物業(yè)公司和業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)細(xì)化合同的內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識(shí)，為以后在服務(wù)過程中產(chǎn)生的糾紛提供可供判定的依據(jù)。

物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)也要用合同來確定和保障，《條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)安全防范，充分履行合理注意義務(wù)。并且物業(yè)公司可以與業(yè)主簽訂的保管合同或其他約定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。

同時(shí)，業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)合同意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)的文本，也是物業(yè)糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判準(zhǔn)則，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。所以，業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)服務(wù)合同范本的同時(shí)，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有法可依。在業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強(qiáng)烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)共同經(jīng)營維護(hù)良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會(huì)，取得彼此間的認(rèn)可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都有應(yīng)重視和加強(qiáng)彼此間溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過溝通和解的方式來解決糾紛，避免矛盾的進(jìn)一步激化。

（三）完善物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)主管部門要建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理,并且實(shí)行資質(zhì)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)成正比。物業(yè)主管部門要不定期的對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核，來規(guī)范其資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物管協(xié)會(huì)要充分發(fā)揮其行業(yè)指導(dǎo)調(diào)和功能和“橋梁”作用。勞動(dòng)行政主管部門也要加大對(duì)物業(yè)管理人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入制度檢查的力度，來規(guī)范其人員的招聘的標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來探索適合我國國情的物業(yè)管理模式，建設(shè)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國際化的管理新思路，推出“一體化服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”等，使其成為一流的精英團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，建議成立一個(gè)具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能獨(dú)立機(jī)構(gòu)，其機(jī)構(gòu)成員的人選由政府主管部門，物業(yè)管理行業(yè)的專家和物業(yè)管理協(xié)會(huì)的人員。其職責(zé)主要是提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)的分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。并且和物業(yè)相關(guān)部門相互配合，來保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開、透明度。這樣將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使物業(yè)管理行業(yè)不斷的向前發(fā)展。

（四）加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督

加強(qiáng)物業(yè)管理立法勢(shì)在必行，到目前為止我國尚沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的具體問題缺乏可操作性。備受關(guān)注的物權(quán)法的公布，必將給物業(yè)管理行業(yè)帶來巨大的影響。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》也即將實(shí)施，9月1日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》相適應(yīng)，新《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。如：在業(yè)主委員會(huì)的成立、業(yè)主對(duì)一些事項(xiàng)的決定和業(yè)益的保護(hù)等幾個(gè)方面對(duì)原有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。

在《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉(zhuǎn)變有關(guān)，比如說《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

新的《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。根據(jù)修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性?！稐l例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護(hù)全體業(yè)主的利益。

新修改的《條例》和《物權(quán)法》將從10月1日始實(shí)行。筆者認(rèn)為，從目前我國物業(yè)管理的對(duì)象來看，不僅有建筑物、公共場(chǎng)所和設(shè)施，同樣也有人員的管理，建議我國進(jìn)行專門的物業(yè)管理立法模式較為實(shí)際。其調(diào)整的特殊社會(huì)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的模式來加以專門的規(guī)范和確定。

隨著有關(guān)物業(yè)管理立法不斷健全，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司在發(fā)生糾紛時(shí)，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時(shí)我們認(rèn)為要改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場(chǎng)競(jìng)爭制收費(fèi)模式。

其次，建議在物業(yè)管理行業(yè)中引入保險(xiǎn)機(jī)制來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，即要給業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)，又要對(duì)小區(qū)的公共設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理，在管理與服務(wù)中，面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。如：小區(qū)停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發(fā)生都會(huì)給物業(yè)公司的日常管理帶來許多麻煩，并由此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任和無休止的糾紛。而保險(xiǎn)的作用恰好是為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)公司來處理風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)就可以為物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任。這樣可以減少物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國的保險(xiǎn)機(jī)制在物業(yè)公司的運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和好處。北京物業(yè)管理協(xié)會(huì)經(jīng)過半年的市場(chǎng)調(diào)研，研發(fā)出了物業(yè)服務(wù)公司的專項(xiàng)險(xiǎn)種——《物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)》。該險(xiǎn)種比原來的范圍擴(kuò)大了，列明了風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)責(zé)任劃分非常的分明，避免了因此而產(chǎn)生的糾紛，同時(shí)也使業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系得到了和諧發(fā)展。

同時(shí)，也要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)使用人的法律知識(shí)，在其權(quán)益受到侵害時(shí)能夠拿起法律的武器來維護(hù)自己的權(quán)利。再次，法律的監(jiān)督一定要到位，這樣才能避免不正當(dāng)競(jìng)爭行為的發(fā)生，建立公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭秩序，來促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。

總之，物業(yè)管理是一個(gè)新興的，充滿競(jìng)爭的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷的競(jìng)爭中脫穎而出，占據(jù)有利的市場(chǎng)地位，才能不斷發(fā)展，不斷壯大。同時(shí)也要充分發(fā)揮行業(yè)自治的作用，依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，制止不正當(dāng)競(jìng)爭行為，完善物管協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度，章程，從宏觀方面維護(hù)各公司的利益。國家立法機(jī)關(guān)也要加大物業(yè)管理的專門立法，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)有法可依，不斷減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，最終使“業(yè)主能夠溶于物業(yè)公司的服務(wù)之中，物業(yè)公司的服務(wù)能夠溶于業(yè)主之中”。

1.《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》,中國法制出版社.第1頁

2.張海港：《物業(yè)教育資訊》，北京亞太陽能教育發(fā)展研究院物業(yè)管理研究中心，2007年4月,第12頁

3.《中華人民共和國物權(quán)法》,中國法制出版社.第30頁

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3.張海港：《物業(yè)教育資訊》，北京亞太陽能教育發(fā)展研究院物業(yè)管理研究中心，2007年1月

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5.張哲：《物業(yè)糾紛的膨脹法律為何難解》，載《法制日?qǐng)?bào)》2006年4月18日第8版

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10.張虹主編：《長沙物業(yè)管理》，長沙物業(yè)管理協(xié)會(huì)，2006年1—2版，第43頁

篇10

甲方（業(yè)主大會(huì)）_________

組織名稱：_________

業(yè)主委員會(huì)代表人：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

乙方（物業(yè)管理企業(yè)）_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主公約》的約定，甲方通過招標(biāo)、議標(biāo)等方式選聘乙方，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就（物業(yè)名稱）實(shí)施本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)事宜，訂立本合同。

第一章 物業(yè)管理區(qū)域概況

第一條 物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________；物業(yè)類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________；其他：_________.

第二條 具體物業(yè)構(gòu)成明細(xì)及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細(xì)詳見附件一和附件二。

第二章 委托服務(wù)事項(xiàng)

第三條 甲方委托乙方提供的物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：

1、物業(yè)共用部分的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置；

2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯；

3、市政共用設(shè)施（不屬市政部門管理的）和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈_________；

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；

5、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、公廁、_________；

6、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；

7、交通秩序與車輛停放的管理；

8、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

9、物業(yè)檔案資料管理；

10、物業(yè)項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修資金的預(yù)算和計(jì)劃；

11、裝修管理；

12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收??；

13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。

第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項(xiàng)為：

1、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（服務(wù)價(jià)格由雙方另行商定）；

2、_________；

3、_________.

第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見附件三）

第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

第六條 本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第_________種方式：

1、包干制（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤）

根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格確定的原則，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季、年收取，其收取的標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）

（1）住宅：_________元/月·平方米

（2）寫字樓：_________元/月·平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

（4）其他物業(yè)：_________元/月·平方米

業(yè)主向乙方按約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

2、酬金制（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）

本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）

（1）住宅：_________元/月·平方米

（2）寫字樓：_________元/月·平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

（4）其他物業(yè)：_________元/月·平方米

乙方選擇以下第種方式對(duì)物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：

（1）乙方每月/每年按_________元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取；

（2）乙方每月/每年按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_________%的比例提取。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預(yù)算

方案主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9）_________.

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全額用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔(dān)。

第七條 共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，采取_________方式向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。

第八條 業(yè)主應(yīng)于_________之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。

已納入管理服務(wù)范圍的，開發(fā)建設(shè)單位未出售或未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；業(yè)主的空置房（經(jīng)乙方與業(yè)主雙方認(rèn)定，其水、電、氣表起止數(shù)均未走動(dòng)的），其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按50%的比例交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自約定之日起書面告知乙方。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金按（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每年/每季/每月）前_________日內(nèi)履行交納義務(wù)。

第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主書面報(bào)告物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年_________次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由承擔(dān)。

第十條 停車收費(fèi)分別采取以下方式：

1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，該項(xiàng)停車費(fèi)中_________元/個(gè)·月的停車管理服務(wù)費(fèi)歸乙方所有，其余停車費(fèi)為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)支出或納入維修資金管理；

2、停車場(chǎng)屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，乙方從停車費(fèi)中按露天車位_________元/個(gè)·月、車庫車位_________元/個(gè)·月標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)；

3、車位權(quán)屬系業(yè)主的，應(yīng)按露天車位_________元/個(gè)·月、車庫車位_________元/個(gè)·月標(biāo)準(zhǔn)或按占地面積（包括公攤面積）_________元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。

第十一條 乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬全體業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會(huì)所，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)：

1、_________；

2、_________；

3、_________.

第十三條 乙方經(jīng)營管理會(huì)所，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設(shè)施，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)。

第十四條 乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)，會(huì)所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應(yīng)當(dāng)征得甲方相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后剩余部分的本金和利息歸全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理。

第十五條 乙方接受業(yè)主委托，提供專項(xiàng)服務(wù)的，專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用按其約定執(zhí)行。

第十六條 其他約定_________.

第五章 雙方的權(quán)利義務(wù)

第十七條 甲方的權(quán)利義務(wù)

甲方享有以下權(quán)利：

1、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理制度；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告和大中修方案的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算，監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案計(jì)劃的實(shí)施；

3、制訂物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)方面的規(guī)章制度；

4、審批物業(yè)維修資金的使用項(xiàng)目和使用預(yù)算，負(fù)責(zé)組織對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備和共用部分的大中修及更新、改造的竣工驗(yàn)收；

5、定期聽取乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金的使用情況的報(bào)告，并定期向業(yè)主公布報(bào)告；

6、代表本業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟；

7、對(duì)乙方違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

8、監(jiān)督乙方實(shí)施物業(yè)服務(wù)的其他行為；

9、實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的，有權(quán)與乙方共同委托雙方認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

10、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

甲方應(yīng)履行的義務(wù)：

1、甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)資料；

（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。

2、協(xié)助乙方督促業(yè)主或物業(yè)使用人依約按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

3、協(xié)助乙方因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，配合做好相關(guān)業(yè)主的工作，并協(xié)助乙方在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；

4、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與乙方的關(guān)系；

5、負(fù)

責(zé)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和續(xù)籌；

6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

7、協(xié)助乙方對(duì)業(yè)主和使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

8、協(xié)調(diào)、配合乙方共同處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問題；

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 乙方的權(quán)利義務(wù)

乙方享有的權(quán)利：

1、按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進(jìn)行管理，提供專業(yè)化的服務(wù)；

2、按照本合同和有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用；

3、可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定；

4、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

5、自主開展各項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項(xiàng)獲取不當(dāng)利益；

6、對(duì)欠費(fèi)業(yè)主停止約定服務(wù)或進(jìn)行法律訴訟，直至其履行交費(fèi)義務(wù)。

7、根據(jù)甲方授權(quán)，制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

8、根據(jù)甲方授權(quán)，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》及公眾管理制度的行為；

9、根據(jù)甲方授權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；

10、依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。

乙方應(yīng)履行的義務(wù)：

1、履行合同、提供物業(yè)服務(wù)；

2、及時(shí)向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；

3、在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好書面記錄和簽認(rèn)工作；

4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

5、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃，年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告（僅適用酬金制收費(fèi)方式），經(jīng)依法議定后組織實(shí)施；

6、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；

7、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時(shí)，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益；

8、實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告，報(bào)甲方審批，并且每六個(gè)月應(yīng)公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時(shí)制止和糾正，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，要及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門處理；

10、非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；

11、未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；

12、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；

13、本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時(shí)如數(shù)地移交給甲方。

14、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第六章 物業(yè)管理用房

第十九條 甲方按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供物業(yè)管理用房，建筑面積平方米，其中包括：辦公用房_________平方米（含物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的辦公用房）位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房_________平方米，位于_________.

第二十條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)及時(shí)如數(shù)地移交給甲方。

第七章 物業(yè)服務(wù)合同期限及解除

第二十一條 本合同期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。合同期屆滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方作出續(xù)聘或選聘的決定，在甲方與續(xù)聘或選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。

第二十二條 有以下情形之一的，可以提前解除本合同：

1、物業(yè)項(xiàng)目因拆遷等原因滅失的；

2、因不可抗力因素，致使物業(yè)服務(wù)合同無法正常履行；

3、乙方嚴(yán)重違反本合同約定，不按本合同履行義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解除合同的；

4、二分之一業(yè)主不履行本合同的約定，致使物業(yè)管理活動(dòng)無法正常開展，乙方要求提前解除合同的。

第二十三條 需提前解除合同的，解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知送達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接，在辦理交接期間，乙方應(yīng)維護(hù)本物業(yè)小區(qū)正常的生活秩序，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)支付費(fèi)用。

第八章 違約責(zé)任

第二十四條 乙方因管理不善造成房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量損害，達(dá)不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十五條 甲方不履行本合同約定的義務(wù)，乙方可要求甲方履行，由此造成的損失，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十六條 乙方違反合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方清退，并由乙方按多收費(fèi)用的3倍標(biāo)準(zhǔn)給予業(yè)主或物業(yè)使用人賠償。

第二十七條 乙方違反本合同約定，致使管理服務(wù)不能達(dá)到本合同“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，由乙方按以下標(biāo)準(zhǔn)賠償損失：

1、_________

2、_________.

第二十八條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬分之的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

第二十九條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由：

1、因不可抗力導(dǎo)致的中斷服務(wù)或物業(yè)價(jià)值的貶損；

2、因物業(yè)本身固有的瑕疵造成的損害；

3、因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用的（除排危搶險(xiǎn)情形以外，乙方應(yīng)事先通知業(yè)主及使用人）；

4、因非乙方責(zé)任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備的障礙和損失。

第九章 附則

第三十條 本合同的效力及于本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主及物業(yè)使用人。業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第三十一條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均可監(jiān)督本合同的實(shí)施。

第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等效力。

第三十四條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)調(diào)解，向有關(guān)行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：

1、向重慶仲裁委員會(huì)仲裁；

2、向人民法院訴訟。

第三十六條 本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。

第三十七條 本合同自起生效。

附件：

1、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；

2、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；

3、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

甲方（簽章）_________ 乙方（簽章）_________

委托人：_________ 委托人：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

附件

附件1：

物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

附件2：

共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)

1、綠化面積：_________平方米

2、道路面積：_________平方米

3、化糞池：_________座

4、污水檢查井：_________座

5、雨水檢查井：_________座

6、垃圾站：_________個(gè)

7、公用垃圾桶：_________個(gè)

8、配電室：_________個(gè)

9、水泵：_________個(gè)

10、熱交換站：_________個(gè)

11、空調(diào)冷卻塔：_________個(gè)

12、煤氣調(diào)壓站：_________個(gè)

13、機(jī)動(dòng)車庫：_________個(gè)平方米

14、露天停車場(chǎng)：_________個(gè)平方米

15、非機(jī)動(dòng)車庫：_________個(gè)平方米

16、道路燈：_________盞

17、庭院燈：_________盞

18、電梯：_________部

19、共用天線系統(tǒng)：_________個(gè)

20、消防水池：_________個(gè)

21、信報(bào)房（箱）_________個(gè)

22、中央監(jiān)控系統(tǒng)：_________個(gè)

23、消防箱：_________個(gè)

24、設(shè)備層：_________平方米

25、人防層：_________平方米

附件3：

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)

（可參照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》約定）

一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理

1、_________；

2、_________.

二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理

1、_________；

2、_________.

三、公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通

1、_________；

2、_________.

四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理

1、_________；

2、_________.

五、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理

1、_________；

2、_________.

六、公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理

1、_________；

2、_________.

七、裝飾裝修管理服務(wù)

1、_________；

2、_________.

八、物業(yè)檔案資料管理

1、_________；

2、_________.

九、其他服務(wù)

1、_________；