導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋征收的法律規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

論文關(guān)鍵詞 房屋征收補(bǔ)償 民事關(guān)系 行政關(guān)系

一、目前城市房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念

城市房屋征收補(bǔ)償，就是指房屋征收部門依照法律運用國家強(qiáng)制力針對公民的私有房產(chǎn)權(quán)予以剝奪的同時給予金錢或其它物質(zhì)補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｎ覈F(xiàn)行房屋拆遷制度，主要由國務(wù)院制定的《城市房屋拆遷管理條例》（下稱《條例》），建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等規(guī)范性文件組成。

城市房屋征收補(bǔ)償，究其實質(zhì)是一種行政補(bǔ)償，是行政主體一方給予房屋被征收人的一種行政補(bǔ)償。所謂行政補(bǔ)償，就是由于行政主體合法履行職責(zé)的具體行政行為，導(dǎo)致行政相對人的合法權(quán)益受到了一定的損害，此時行政機(jī)關(guān)依照相關(guān)的法律規(guī)定對行政相對人所遭受的損失予以補(bǔ)償。與行政補(bǔ)償相對應(yīng)的是行政賠償這一概念。它們本質(zhì)上的相同之處在于都是由國家行政機(jī)關(guān)對其自身行為所造成的損失給予一定的物質(zhì)利益上的填補(bǔ)，換句話說，行政相對人所遭受的損失都是由行政機(jī)關(guān)造成的；而兩者最根本的就在于引起損失的先行行政行為的性質(zhì)不同：行政補(bǔ)償所要填補(bǔ)的損失是行政機(jī)關(guān)合法行使職權(quán)的行為引起的，而行政賠償所要填補(bǔ)的損失則是行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)的行為引起的。

二、房屋補(bǔ)償中存在的問題

（一）補(bǔ)償對象不全面

根據(jù)《條例》的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ㄈ齻€方面：即被征收房屋的價值，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置費用和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。但在司法實踐中，對于被征收房屋的價值，以及何為停產(chǎn)停業(yè)，及停產(chǎn)停業(yè)損失的范圍，它完全沒有考慮到由此而引起的合同違約損失、員工下崗損失等情況，這一系列因素并沒有一個統(tǒng)一的說法，以致于房屋被征收人不能得到一個滿意的補(bǔ)償。對于被征收房屋的價值，更是因為在房屋評估過程中，很可能由于房屋估價師的故意或過失，抑或是對于所評價房屋的結(jié)構(gòu)、材料、面積等相關(guān)信息的不了解而對房屋價格的評估也不是很全面，出現(xiàn)高估或者低估的現(xiàn)象，大大的損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

（二）補(bǔ)償方式在現(xiàn)實實踐中得不到最有效的落實

《條例》中規(guī)定：房屋征收的補(bǔ)償方式有兩種，其一是貨幣補(bǔ)償，其二則是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人對這兩種補(bǔ)償方式擁有選擇權(quán)，但是當(dāng)建設(shè)單位無法提供可供調(diào)換的房屋時，被拆遷人則只能選擇貨幣補(bǔ)償方式。那么這個時候是否被拆遷人就一定能得到等價的貨幣補(bǔ)償呢？答案當(dāng)然是否定的，在被拆遷人無法得到產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下，貨幣補(bǔ)償往往也不一定會是等價的，有可能是大大的低于房屋的實際價格，并不能完全彌補(bǔ)被拆遷人的損失。

（三）房屋評估機(jī)構(gòu)缺乏中立性

房屋評估機(jī)構(gòu)往往在很大程度上影響著房屋評估的結(jié)果。這主要從房屋評估機(jī)構(gòu)的選擇以及房屋評估機(jī)構(gòu)的評估過程是否公正、獨立來說。在現(xiàn)實生活中，很多房屋評估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，這就導(dǎo)致了房屋評估機(jī)構(gòu)的評估活動大多數(shù)會被房地產(chǎn)商牽著鼻子走低估房屋價格，進(jìn)而侵害被征收房屋權(quán)利人的權(quán)益。

三、淺析房屋征收補(bǔ)償中的法律關(guān)系

根據(jù)《條例》第二十五條第一款，所謂補(bǔ)償協(xié)議，就是指房屋征收部門與被征收人之間簽訂的，涉及到被征收房屋補(bǔ)償?shù)姆绞?、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過度方式和過度期限等一系列事項的，相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種協(xié)議。

一般情況下，只有房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系的主體確定了，房屋征收補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)的歸屬才能相對明確。房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系的一方是行政主體，另一方則應(yīng)是行政相對人。這又依不同的情況而分為兩種：在征收雙方當(dāng)事人能夠就被征收人的補(bǔ)償安置問題達(dá)成協(xié)議時，補(bǔ)償行為是由房屋征收部門作出的，這時補(bǔ)償法律關(guān)系主體就只存在兩方，一方是房屋征收補(bǔ)償義務(wù)人，而另一方則是房屋所有權(quán)被侵犯的被征收人，也即被征收人以及其他利益相關(guān)人，比如被拆遷房屋承租人等。如果征收雙方當(dāng)事人不能就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議，那么此時的補(bǔ)償裁決就應(yīng)是由一個中立并且獨立的第三方機(jī)構(gòu)作出。這時，房屋征收補(bǔ)償中的法律關(guān)系主體就包括了三方，即裁決機(jī)構(gòu)、房屋征收部門和被征收人及其他利益相關(guān)人。

四、淺析城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)

（一）民事說

持該觀點的學(xué)者們認(rèn)為，房屋拆遷行為是民事法律行為，其產(chǎn)生的糾紛也應(yīng)受民法規(guī)范的調(diào)整，并由此產(chǎn)生一系列民法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理由如下：一方面，補(bǔ)償協(xié)議雙方的主體地位是平等的，補(bǔ)償協(xié)議的客體是財產(chǎn)損害補(bǔ)償關(guān)系，房屋拆遷行為是引發(fā)這種關(guān)系產(chǎn)生的原因。房屋拆遷人可以依他與被拆遷人達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行拆遷行為的同時，也有義務(wù)對其進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償；而房屋被拆遷人則要按照協(xié)議在規(guī)定的期限內(nèi)搬離，同時又有權(quán)利主張自己獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容是協(xié)議雙方根據(jù)民法的公平、有償及等價原則而協(xié)商一致的結(jié)果，雙方的合法權(quán)益都能夠受到法律的平等保護(hù)，并不存在著依附關(guān)系，具有法律上獨立的人格，他們之間無隸屬關(guān)系，上下級關(guān)系，是平等的，雙方所獲得的合法權(quán)益都應(yīng)受到法律的保護(hù)。因而，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)是民事合同。

另一方面，《條例》中還規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照公平的原則來簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并且按照房地產(chǎn)市場的評估價格給被拆遷房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償，這一點也更加充分體現(xiàn)了民法中所強(qiáng)調(diào)的不僅僅是形式上的公平，而且更注重實質(zhì)上的公平。自愿是民法中的精髓。而房屋拆遷的雙方當(dāng)事人也可以根據(jù)自己的知識、認(rèn)識和判斷，以及自己所處的相關(guān)環(huán)境來自主選擇其自身所需要的補(bǔ)償，追求以及保護(hù)自己最大的利益。只要沒有違背法律規(guī)定的事項發(fā)生，補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、履行以及解除等，均由拆遷當(dāng)事人自愿決定。對于被拆遷人而言，房屋征收補(bǔ)償其實質(zhì)就是被拆遷人處分自己的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的一種民事法律行為。拆遷的雙方當(dāng)事人之所以會進(jìn)行拆遷，其目的其實也就是為了追求和實現(xiàn)民事利益的最大化；拆遷行為的對象則是被拆遷人的私有房屋及其附屬物；拆遷的實現(xiàn)途徑是拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利的產(chǎn)生、變更和消滅。由此可見，拆遷行為僅涉及拆遷雙方的民事利益，不牽涉其他，是一項完全發(fā)生在民事生活領(lǐng)域，與國家利益和政府行政權(quán)力的行使毫無關(guān)系的民事活動，這充分表現(xiàn)了民事合同當(dāng)事人意思自治的特點。筆者也比較贊同該觀點。

那么在這個過程中，政府充當(dāng)著一個什么樣的角色呢？筆者認(rèn)為，政府在房屋征收過程中，更多的應(yīng)是一個監(jiān)督者。不僅監(jiān)督行政主體的具體行政行為是否符合法律規(guī)定，實施的過程是否符合法律規(guī)定的程序，是否給予房屋被拆遷人相應(yīng)的補(bǔ)償使其得到安置，還要監(jiān)督房屋被拆遷人及時按協(xié)議履行自己的義務(wù)，即按時搬被征收的房屋，不妨礙房屋拆遷的正常進(jìn)行。政府的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)保證在現(xiàn)實生活中不再出現(xiàn)違法拆遷、強(qiáng)力拆遷等一系列行為的發(fā)生，充分保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利不被侵犯，應(yīng)得到的補(bǔ)償和安置及時落實。對違法拆遷進(jìn)行有效制裁，對拆遷人及其他相關(guān)人進(jìn)行監(jiān)督和管理。

（二）行政說

持該觀點的學(xué)者認(rèn)為，實施房屋征收的目的主要是為了社會公共利益，被征收人為了公共利益，也應(yīng)服從合法的征收決定，在拆遷的過程中，主要包括拆遷管理部門對于拆遷的行政許可行為、在有必要時還有房屋拆遷管理部門的行政裁決行為和行政強(qiáng)制行為，這些行為都應(yīng)屬于行政行為。與此同時，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的相對一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權(quán)的主體，這些都符合行政行為的特點，因此房屋征收補(bǔ)償應(yīng)該屬于行政行為。他們的主要理由有如下幾點：

首先，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)其實是國家行政機(jī)關(guān)根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限及程序，在對公民的私有財產(chǎn)實行征收以后，再與被征收人對所征收財產(chǎn)的相對經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行補(bǔ)償時所簽訂的一種協(xié)議。保障財產(chǎn)征收這一具體行政行為得以實現(xiàn)則是簽訂協(xié)議的主要目的，也是為了要實現(xiàn)社會公共利益的最大化，在這其中并不以謀求私利為目的。

其次，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權(quán)的主體，它是行政機(jī)關(guān)，雖然有些主體自身并不是行政機(jī)關(guān)但其依據(jù)《條例》的授權(quán)而獲得了行使具體組織實施房屋征收與補(bǔ)償?shù)馁Y格。補(bǔ)償協(xié)議雙方的權(quán)利地位并不是一定平等的，他們在房屋征收法律關(guān)系中是管理與被管理的關(guān)系。依據(jù)行政法中有關(guān)行政征收的基本理論，行政征收其實是指那些行政主體運用國家行政權(quán)，根據(jù)國家和社會公共利益的需要，依照法律向行政相對人強(qiáng)制地、無償?shù)鼗蛴袃數(shù)卣魇斩?、費或?qū)嵨锏男姓袨?。因公共利益的房屋征收，其補(bǔ)償協(xié)議是依附在房屋征收行政行為之下的對被征收房屋所有人的補(bǔ)償。所謂的雙方協(xié)議一致，也是在房屋被征收的前提下的自愿和對等。

最后，房屋征收補(bǔ)償實際上是在房屋征收行為后所附帶出來的一種行政補(bǔ)償，并不能完全符合民法意義上的公平等價原則。因為在進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償之前，存在著房屋拆遷的先行行為，也正是由于房屋拆遷這個先行行為才有了后來的房屋征收補(bǔ)償。那么，在現(xiàn)實生活中，有很多居民并不是自愿搬離，房屋拆遷人就會給予高于房屋實際價格很多的價格促使房屋被拆遷人搬遷，這時也并完全符合等價原則。在某些情況下，行政機(jī)關(guān)會出面調(diào)解，說服房屋被拆遷人搬離，做思想工作，從這些情況來看，行政機(jī)關(guān)在整個房屋拆遷過程中都充當(dāng)著不輕的角色，對促使房屋拆遷有著很大的作用。因此，房屋拆遷行為應(yīng)該說是一種行政行為。

篇2

基本案情：申請執(zhí)行人卓某因被執(zhí)行人張某未執(zhí)行A區(qū)人民法院（2009）民一初第438號民事調(diào)解書（內(nèi)容：張某于2009年4月20日前給付卓某本金5萬元及利息4500元），卓某于2009年4月22日申請A區(qū)人民法院強(qiáng)制申請執(zhí)行，人民法院受理后，于2009年7月7日裁定查封了被執(zhí)行人張某位于A區(qū)新工區(qū)中心廣場C區(qū)3室營業(yè)房一套。

另查明，被執(zhí)行人張某因和另一債權(quán)人周某因75萬元債務(wù)糾紛，于2009年6月3日被周某至A區(qū)法院，當(dāng)日雙方即達(dá)成協(xié)議：“被告張某以其所有的位于A區(qū)新工區(qū)中心廣場C區(qū)2號、3號張某名下的兩處房產(chǎn)作價30萬元抵償給周某，該兩處房產(chǎn)尚欠銀行貸款部分自2009年5月起由原告周某負(fù)責(zé)償還，至原告周某還清貸款后，該兩處房產(chǎn)歸周某所有；其余欠款45萬元由被告每月給付3萬元直至還清止?！币陨蠀f(xié)議內(nèi)容經(jīng)法院予以確認(rèn)，并制作了（2009）民一初字第1122號民事調(diào)解書。 2009年7月9日，周某持法院調(diào)解書和張某一起到A區(qū)房管局申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局工作人員李某依據(jù)調(diào)解書的內(nèi)容，為C區(qū)2室和被查封狀態(tài)的C區(qū)3室房屋辦理了過戶登記手續(xù)，并于8月7日給周某下發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書。周某后又將房屋轉(zhuǎn)賣他人?，F(xiàn)因張某下落不明，亦無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，客觀上導(dǎo)致申請人卓某的執(zhí)行申請無法執(zhí)行到位。

針對上述案情，辦案人員就房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為的合法性提出了兩種不同的觀點：

第一種觀點認(rèn)為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是合法的。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第28條之規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！痹谠摪钢?，張某和周某已經(jīng)就涉案C區(qū)3室房屋達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并經(jīng)A區(qū)人民法院予以確認(rèn)，調(diào)解書已經(jīng)于2009年6月3日發(fā)生法律效力，生效的調(diào)解書與判決書具有同等法律效力，張某C區(qū)3室房屋的產(chǎn)權(quán)在調(diào)解書生效時就已轉(zhuǎn)讓給周某所有，周某是否去房管局辦理變更登記手續(xù)，不影響周某對該房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)的效力，所以李某在2009年7月9日給周某辦理房屋過戶手續(xù)是合法的。

第二種觀點認(rèn)為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是違反法律規(guī)定的。同樣也是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第28條之規(guī)定，認(rèn)為該案A區(qū)法院的調(diào)解書并不能必然引起不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更的法律效力。

筆者同意第二種觀點。筆者認(rèn)為該案的爭議焦點問題是張某的房屋在已經(jīng)調(diào)解給周某的情況下A區(qū)法院法院能否再對其查封的問題。筆者就上述焦點問題提出自己的一點拙見，筆者認(rèn)為上述問題其實質(zhì)乃是一個法律理解和適用的問題，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！睆脑摋l的字面表述來看，本案中的調(diào)解書應(yīng)該能夠直接引起物權(quán)變動的法律效力。然而，由于上述條文中所述的法律文書是一個廣義的概念，其中是否包括調(diào)解書，尚無明確的司法解釋或相關(guān)規(guī)定，但從理論界的聲音來看，大部分人認(rèn)為，并非法院作出的所有法律文書都可以直接引起物權(quán)變動，能夠引起物權(quán)變動的法律文書僅限于法院作出的形成判決。法院的判決按判決的內(nèi)容可以分為三種判決即形成判決、確認(rèn)判決和給付判決。所謂形成判決指人民法院對當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的沒有爭議的民事實體法律關(guān)系作出變更的判決。形成判決確定時，不需要通過強(qiáng)制執(zhí)行便自動發(fā)生法律狀態(tài)的效果，例如解除或撤銷合同，解除婚姻關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系的判決等。形成判決在法律效力方面具有形成力，這種形成力具有絕對效力，不僅及于當(dāng)事人，也及于一般第三人。確認(rèn)判決是指人民法院單純確認(rèn)當(dāng)事人之間法律關(guān)系存在或不存在的判決。給付判決是指人民法院對民事案件進(jìn)行審理，在認(rèn)定原告請求權(quán)存在的基礎(chǔ)上，判定對方履行義務(wù)的判決。給付判決還可再分為現(xiàn)在給付判決和將來給付判決。對于調(diào)解書，雖然與確定判決有同一效力，但就物權(quán)變動事項所作的調(diào)解，尚無與形成判決同一的形成力。

另外，從實務(wù)的角度來看，調(diào)解書的形成最主要受當(dāng)事人意思自治的影響，如果其能直接引起物權(quán)變動，顯然不利于對不動產(chǎn)物權(quán)的登記管理，也難以維護(hù)交易秩序的安全。物權(quán)法第二十八條盡管規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，但并沒有規(guī)定“哪些法律文書能導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅”。

篇3

關(guān)鍵詞　房屋拆遷　補(bǔ)償　公共利益　強(qiáng)制拆遷

房屋拆遷，是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒印＝陙?，因拆遷而引發(fā)的各類矛盾、沖突、時有發(fā)生，在一些地方還發(fā)生了被拆遷人自焚、當(dāng)事人與政府對峙等極端事件。如何更好的解決這一問題，已經(jīng)成為關(guān)注的焦點。概括來說，可以從以下幾個方面入手。

1　拆遷補(bǔ)償上的矛盾與解決

拆遷補(bǔ)償是城市房屋拆遷管理中很重要的內(nèi)容，關(guān)系到拆遷人和被拆遷人雙方的經(jīng)濟(jì)利益，也是出現(xiàn)矛盾最多的地方。拆遷補(bǔ)償?shù)男问桨ㄘ泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。首先，就貨幣補(bǔ)償來說，存在著貨幣補(bǔ)償價格與購置新房、二手房價格不對等的矛盾。現(xiàn)時的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，這種過低的補(bǔ)償，使得失去原有住房的被拆遷人往往存在在一、二類地區(qū)“拆一”，在同類地區(qū)的二手房不能“買一”，在三、四類地區(qū)商品房不能“買一”的結(jié)果。特別是在老城區(qū)居住的大多是收入偏低的家庭?？傊?，他們很難通過拆遷改善居住條件，這也是他們拒絕拆遷的主要原因。其次，就產(chǎn)權(quán)調(diào)換來說，也是矛盾重重。老城區(qū)所在地通常都是市中心或者接近市中心的地帶，由于地理位置優(yōu)越，可謂寸土寸金，開發(fā)商通常采用貨幣補(bǔ)償安置這一單一的方式。即使采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，如果全部采用原地還建將會失去巨大利潤，因此也不可能就地或就近成片修建還建樓，這通常與被拆遷人的訴求對立，拆遷受阻。

要解決這一矛盾，可以從以下幾個方面著眼：

1.1完善現(xiàn)行立法，保證被拆遷人有選擇的多種補(bǔ)償方式。同時提高拆遷補(bǔ)償?shù)淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)，使被拆遷人也能夠正在享受到城市發(fā)展的福利。

1.2統(tǒng)一立法，將現(xiàn)有法律對公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)落到實處。2004年3月14日《憲法修正案》和《物權(quán)法》的通過是對公民財產(chǎn)權(quán)保護(hù)有里程碑意義的事件，但是由于現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》與其在保護(hù)公民房屋及其他不動產(chǎn)的原則和詳細(xì)規(guī)定方面存在抵觸，使得公民財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)無法落到實處，私有房屋財產(chǎn)權(quán)不斷受到侵犯。立法機(jī)關(guān)應(yīng)以法制協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則為基礎(chǔ)，對各部門制定的法律、法規(guī)之中存在的抵觸、矛盾現(xiàn)象進(jìn)行清理，以建立合法、公平、公正的房屋拆遷法律關(guān)系。

1.3在營利性拆遷中，行政機(jī)關(guān)要盡量減少對拆遷問題的干涉，做好“裁判員”。拆遷法律關(guān)系從本質(zhì)上來說是平等主體之間的民事法律關(guān)系。對于拆遷人與被拆遷人之間有關(guān)補(bǔ)償安置的問題可以由其按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律自由決定，允許被拆遷人為了牟取自身更大的利益與拆遷人達(dá)成交易，作為國家只需為雙方提供平等交易的平臺，其他的就交由法律去處理而不應(yīng)過多干涉。

2　強(qiáng)制拆遷的適用

《憲法》第13條規(guī)定：“國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收個體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償。”以上三部法律的規(guī)定，被普遍認(rèn)為是強(qiáng)制拆遷的法律依據(jù)，由于立法不夠細(xì)致，導(dǎo)致在實踐中強(qiáng)制拆遷被濫用，成為矛盾沖突的焦點。

解決強(qiáng)制拆遷的適用問題，可以從以下幾個方面著手：

2.1明確強(qiáng)制拆遷的適用前提。由上述可知，在房屋拆遷過程中，雙方都是市場經(jīng)濟(jì)中的平等主體，追求個人利益的最大化是其根本目的，只要其個人利益與公共利益沒有沖突，即無可厚非，不應(yīng)適用強(qiáng)制拆遷。由此可以將拆遷可以分為公益性拆遷和營利性拆遷，只有“為了公共利益”才可以強(qiáng)制拆遷。所謂公共利益是指某一行政區(qū)域范圍內(nèi)公民的共同利益?；谌藗兊恼J(rèn)識程度和社會的道德規(guī)范，對公共利益可做以下兩種區(qū)分：一是絕對的公共利益，包括國防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、水電氣公共管線、搶險救災(zāi)征用等；二是相對的公共利益，包括舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等。對于絕對公共利益，其主管下的本級政府即可認(rèn)定，對于相對公共利益由要由較高級別的政府甚至國家最高行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定，以確保從經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局來進(jìn)行公共利益認(rèn)定的正確性。

2.2通過立法進(jìn)一步明確公共利益的范圍，從制度源頭上處理好城市發(fā)展的公共需求與公民財產(chǎn)權(quán)保護(hù)之間的關(guān)系。公共利益體現(xiàn)為以下幾方面特征：一是享受利益范圍大。公共利益必須是在某一個行政區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)人可以享受到的利益；二是社會對政府征收的認(rèn)可度高?；诠怖鎸駛€人財產(chǎn)的征收必須能贏得行政區(qū)域內(nèi)大部分民眾的認(rèn)可；三是經(jīng)濟(jì)效益、社會效益高。即在經(jīng)濟(jì)收益及社會效益上明顯比公民個人繼續(xù)占有要大；四是需要有一種緊迫性。如果沒有一種維護(hù)社會公眾共同利益的緊迫性而去征收公民的個人財產(chǎn)，則沒有合理性。

2.3依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序?qū)嵤?qiáng)制拆遷。政府首先應(yīng)注意通過公開、民主的程序確認(rèn)拆遷的公益性質(zhì)，這是被拆遷人應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，也是其為大局做出讓步的前提。其次要注意予以被拆遷人充分、及時的補(bǔ)償。政府必須提出不低于市場價格的足夠補(bǔ)償，充分尊重個人權(quán)利。

篇4

第一，區(qū)分了征收與征用。征收、征用都是國家基于公共利益的需要，通過行使行政權(quán)，對集體和私人財產(chǎn)權(quán)的限制，具有很多相似之處：一方面，征收、征用都是出于公共利益的需要，正是因為公共利益的存在，通過征收、征用而限制單位和個人的財產(chǎn)權(quán)，不需要與被征收征用人協(xié)商，從一定意義上講具有強(qiáng)制移轉(zhuǎn)所有權(quán)的特征。另一方面，征收、征用都應(yīng)當(dāng)依法對被征用人給予一定的補(bǔ)償。只有在作出補(bǔ)償?shù)那闆r下，征收、征用才具有正當(dāng)性。但是，《物權(quán)法》中征收和征用是兩個不同的概念，由兩個條款分別加以規(guī)定，二者的主要區(qū)別表現(xiàn)在是否移轉(zhuǎn)被征收人的所有權(quán)。比較法上，征收(taking)的外延比較廣泛，其不僅包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)的征收，還包括不移轉(zhuǎn)所有權(quán)的征收，即所謂對財產(chǎn)利益的征收。①但在我國《物權(quán)法》中，征收與征用的權(quán)屬變動和影響情況不同，征收將導(dǎo)致被征收人所有權(quán)移轉(zhuǎn)，引起被征收人所有權(quán)的相對消滅；而征用僅僅引起使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)為對所有權(quán)的限制，而不發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。征用是在緊急情況下才能適用。征收是在和平環(huán)境下基于公共利益的需要而采取的措施，不以緊急需要的存在為其適用的前提。還要看到，兩者在補(bǔ)償方面存在差異。一般來說，由于征收需要移轉(zhuǎn)所有權(quán)，對被征收人造成的損失更大，對其給予的補(bǔ)償也就更高一些。盡管征收在性質(zhì)上不同于買賣，且征收也不以完全補(bǔ)償為前提，但由于征收要移轉(zhuǎn)所有權(quán)，征收后作出補(bǔ)償時應(yīng)當(dāng)充分考慮市場價格。而與征收不同的是，征用只是臨時使用，征用結(jié)束后如果沒有造成物的毀損滅失，通常需要將被征用物返還被征用人，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。政府在進(jìn)行征用時，通常不需要按照市場價格作出補(bǔ)償。

第二，明確了征收征用權(quán)的主體為國家。一方面，征收征用是一種國家的強(qiáng)制行為，是政府行使征收權(quán)的行政行為，①因此，享有征收征用權(quán)的主體只能是國家，只有國家才能利用公共權(quán)力對集體或私人財產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)，甚至將其強(qiáng)制性地移轉(zhuǎn)給國家。除國家之外，任何組織和個人都不享有公共權(quán)力，因而也不享有征收征用權(quán)。另一方面，既然征收是基于公共利益而移轉(zhuǎn)公共財產(chǎn)權(quán)的行為，只能由政府代表社會公眾來行使征收權(quán)，實現(xiàn)社會公共利益。從物權(quán)法的規(guī)定來看，盡管《物權(quán)法》第42條和第44條并沒有明確征收征用行為的主體，但由于《物權(quán)法》有關(guān)征收征用的規(guī)定，本身就是對政府行使行政權(quán)的規(guī)范，因而并不妨礙我們將征收征用權(quán)的主體理解為國家。我認(rèn)為，為了充分保障被征收征用人的財產(chǎn)權(quán)益，不僅要明確征收的決定應(yīng)當(dāng)由政府依法作出，而且還要強(qiáng)調(diào)的是，整個征收過程包括拆遷方案的制定、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立應(yīng)當(dāng)有政府主導(dǎo)。有一種觀點認(rèn)為，實踐中比較普遍的做法是，城市房屋拆遷由開發(fā)商主導(dǎo)并實施，因而有關(guān)房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商確定。我認(rèn)為這種觀點并不妥當(dāng)，因為房屋拆遷行為具有一定的強(qiáng)制性，只能由政府來實施，而不能由開發(fā)商等民事主體來負(fù)責(zé)?！段餀?quán)法》第44條明確將拆遷納入征收的范圍之內(nèi)，由此表明，拆遷行為也應(yīng)當(dāng)納入到關(guān)于征收的法律制度內(nèi)。

第三，明確了公共利益是征收征用追求的目的。比較法上，“征收”一般是圍繞“公共利益”(publicuse)和“正當(dāng)補(bǔ)償”(justcompensation)這幾個概念來展開的。①征收征用“必須特別嚴(yán)格地遵守合法性的原則，也就是說，征用的種類和范圍是為了滿足公共利益而不可避免的，并且沒有其他較為溫和的手段”。②公共利益既是征收權(quán)行使合法性的基礎(chǔ)，也是征收權(quán)行使的目的。政府之所以可以將公民財產(chǎn)通過征收轉(zhuǎn)歸國家所有，是因為征收是為了實現(xiàn)公共利益。正所謂“公共之必要較個人之必要為大”。(publicnecessityisgreaterthanprivate)③我國《物權(quán)法》第41、42條都規(guī)定了，公共利益是行使征收權(quán)的目的。由于公共利益是征收征用權(quán)行使的目的，所以，不能單純?yōu)榱松虡I(yè)目標(biāo)而行使該權(quán)力。因而，公共利益也是征收征用權(quán)行使的條件和限制，如果政府不是基于公共利益而行使征收權(quán)力，應(yīng)當(dāng)允許被征收人提出異議。

第四，明確了征收征用必須符合法定權(quán)限和程序。我國《物權(quán)法》特別強(qiáng)調(diào)征收補(bǔ)償必須依據(jù)法定的權(quán)限和程序開展，其不僅在第42條、第44條中要求，征收征用必須遵循法定的權(quán)限和程序，還在第43條進(jìn)一步規(guī)定，“國家對耕地實行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地”。法律之所以要將依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序作為征收征用的條件，主要是因為：一方面，出于充分保護(hù)公民的財產(chǎn)權(quán)的需要。征收征用將永久性地或者在一段時間剝奪公民的財產(chǎn)權(quán)利，是對被征收征用人財產(chǎn)權(quán)的極大限制，為了防止一些地方政府及其工作人員以公共利益為名，濫用征收權(quán)力，損害被征收征用人的利益，必須強(qiáng)調(diào)要遵循法定的程序，通過程序來保障權(quán)利人的合法權(quán)益。另一方面，強(qiáng)調(diào)法定的權(quán)限和程序，有利于政府機(jī)關(guān)依法行政，彌補(bǔ)因公共利益的概念過于抽象而產(chǎn)生的缺陷。如前所述，對于公共利益作一個明確的界定是比較困難的，這就需要通過在法律上明確征收、征用的條件和程序來彌補(bǔ)公共利益概念抽象的缺陷。還要看到，由于我國征收征用制度尚不完善，各地征收征用補(bǔ)償制度也很不統(tǒng)一，這在一定程度上也影響了征收工作的順利進(jìn)行。將依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序作為征收征用的條件，也是為了減少不必要的糾紛，保障征收征用工作的順利開展。

第五，明確了被征收征用人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。征收雖然是基于公共利益的目的而對個人和集體財產(chǎn)權(quán)所作出的限制，但這種限制并不是對財產(chǎn)的無償征收，而是強(qiáng)制性地以適當(dāng)補(bǔ)償為前提的權(quán)利移轉(zhuǎn)。因而，征收補(bǔ)償不能完全等同于市場交易行為，但是，征收人和被征收人之間又形成了平等有償?shù)年P(guān)系。這就是說，即使政府基于公共利益行使征收權(quán)，也不能隨意將個人、集體的所

篇5

法律是社會關(guān)系的穩(wěn)定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產(chǎn)權(quán)房屋問題上，相關(guān)法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時間，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)正問題初見曙光，城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府不斷釋放小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產(chǎn)權(quán)的法律地位。深圳市頒布的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的社會預(yù)期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態(tài)，徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的轉(zhuǎn)正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的擔(dān)憂，沒有購買小產(chǎn)權(quán)房屋的人們則竊喜沒有掉入小產(chǎn)權(quán)的陷阱。

但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設(shè)部或行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規(guī)其實從未公開承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機(jī)關(guān)作為法律的執(zhí)行者應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問題。當(dāng)然，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴(yán)格地說，行政機(jī)關(guān)執(zhí)法只是實現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機(jī)關(guān)沒有執(zhí)法，也絕不說明大家可以背離法律規(guī)定，私下進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當(dāng)性。

我國農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發(fā)商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責(zé)。法律規(guī)定與社會正當(dāng)性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機(jī)關(guān)明確確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問題。

無論民眾如何評價，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問題上始終猶豫不決。有的學(xué)者認(rèn)為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來一系列難以估量的復(fù)雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來的巨大收益。有的學(xué)者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護(hù)農(nóng)民對自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無定所問題，有效地對抗了金融危機(jī)帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應(yīng)忽視相反的意見。

這些反對意見或可歸結(jié)為，既然農(nóng)村土地屬于村民集體所有，既然農(nóng)民擁有住宅的所有權(quán)，也當(dāng)然有權(quán)對外轉(zhuǎn)讓房屋。農(nóng)民是否居無定所不該成為國家優(yōu)先考慮的問題，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也未必當(dāng)然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權(quán)利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的支持。在現(xiàn)有政策和尊重民事權(quán)利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產(chǎn)權(quán)僵局的重要視角。如果說小產(chǎn)權(quán)問題是我國獨有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經(jīng)驗，也要重視發(fā)掘我國傳統(tǒng)上的習(xí)慣法資源。

篇6

近日，一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價格三分之一繳費》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)溫州媒體報道稱：當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，也就是說，100多萬元的房產(chǎn)，續(xù)期就要再繳納30多萬元。溫州這一土地使用權(quán)續(xù)期事件隨即引發(fā)全國廣泛的關(guān)注。其實，溫州土地使用權(quán)續(xù)期事件在國內(nèi)并非首例，除溫州外，至少在青島、深圳還有五個土地使用權(quán)到期續(xù)期案例。

對于土地使用權(quán)的到期，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，對于該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細(xì)則，更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。

一、土地使用權(quán)到期問題的解決

房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六十四條規(guī)定，私人對其合法的收入、房屋不動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

雖然城市土地管理法修訂時間更新，但考慮到物權(quán)法屬于高位法，因此對于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照物權(quán)法的規(guī)定。所以，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，如果居民不繳納土地出讓金就不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果僅僅是居住需求，居民可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但是，不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)會限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費額度相當(dāng)于房價的三分之一，這在高房價的背景下，無疑會給購房者帶來沉重負(fù)擔(dān)。在無章可循的情況下，專家針對該事件的意見也不統(tǒng)一，可行的解決路徑主要有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。城市住宅建設(shè)用地的升值與房屋不可避免的會折舊，房屋產(chǎn)權(quán)的永久性和土地使用的期限性，是我國房地產(chǎn)中的尖銳矛盾，國家相關(guān)法律法規(guī)的制定卻存在模糊空間，不對其加以完善無疑將影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、城市房地產(chǎn)管理法的完善

1、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理規(guī)則

如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定與《物權(quán)法》第149條的相關(guān)規(guī)定相沖突，應(yīng)予修改。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》對續(xù)期時土地使用費的繳納應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定?！段餀?quán)法》對期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規(guī)定，其立法原意是；“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國務(wù)院根據(jù)實際情況做出相關(guān)的規(guī)定①?！钡?，事實上地上物的歸屬問題不宜由行政法規(guī)規(guī)定，因為國務(wù)院是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一方當(dāng)事人，它有權(quán)制定行政法規(guī)來決定期間屆滿后另一方當(dāng)事人能否獲得地上物的所有權(quán)，難以保障公平。因此《城市房地產(chǎn)管理法》在進(jìn)行相關(guān)規(guī)則設(shè)計時，應(yīng)保護(hù)所有人的利益，盡量由建筑物所有人使用房屋，適度進(jìn)行國家干預(yù)，以保護(hù)利用土地的弱勢群體。

2、完善房地產(chǎn)征收規(guī)則

篇7

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民對城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套需求日益增強(qiáng)，對解決交通擁擠、美化城市環(huán)境的愿望也日益強(qiáng)烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，實施城市房屋拆遷。

但是多年來，房屋拆遷，這部城市建設(shè)進(jìn)程中的“都市劇”，因為其法律屬性的撲朔迷離、補(bǔ)償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無休止的爭論，而且在實踐中也讓利益各方都備感“受傷”。

拆遷，一直被譽(yù)為“天下第一難”的工作。重慶市，一個已經(jīng)被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個大海中的孤島…….近期，號稱“史上最牛釘子戶”成為了全國各大媒體追逐的焦點。

秉持“規(guī)范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會總結(jié)城市房屋拆遷領(lǐng)域存在的問題和經(jīng)驗，對2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理條例》進(jìn)行了部分條款修改。

拆遷人主體：“叫?！遍_發(fā)商

在各國憲法中，絕對的財產(chǎn)自由理念早已被摒棄，人們普遍認(rèn)為財產(chǎn)負(fù)有社會義務(wù)，特別是因公共利益需要為國家征收、征用的義務(wù)。美國憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財產(chǎn)供公共使用。”盡管修正案是從保護(hù)公民權(quán)利角度規(guī)定的，但透過條文規(guī)定，還是可以解讀出國家對公民財產(chǎn)征收征用的保留。美國上世紀(jì)六十年代的世貿(mào)中心征地拆遷案和最近在美國國內(nèi)引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國家對公民所擁有的土地實行征收的典型。

我國憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！毙骂C布的物權(quán)法也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

國家征收與商業(yè)收購是兩種不同法律性質(zhì)的行為。國家征收盡管也要補(bǔ)償，雙方對于補(bǔ)償金額也可以協(xié)商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當(dāng)，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權(quán)法第32條對此也作了相關(guān)規(guī)定。而商業(yè)收購?fù)耆敲袷轮黧w之間根據(jù)平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t達(dá)成協(xié)議，只要一方不同意，收購就無法進(jìn)行。由于國務(wù)院條例和我省原條例都對城市房屋拆遷規(guī)定了行政強(qiáng)制拆遷和司法強(qiáng)制拆遷，以國家公權(quán)力作為后盾，因此，條例所規(guī)定的城市房屋拆遷顯然屬于國家征收性質(zhì)，只能由國家動用征收權(quán)，在依法補(bǔ)償后才能行使。

在拆遷主體認(rèn)定問題上，早在2004年年底，省人大常委會盧文舸副主任在寧波、慈溪調(diào)研省條例貫徹實施情況時就強(qiáng)調(diào)指出，按照省條例規(guī)定，開發(fā)商可以作為拆遷人，在住房產(chǎn)權(quán)制度改革后，這不符合憲法保護(hù)公民財產(chǎn)的精神。拆遷的實質(zhì)是政府代表國家行使征收權(quán)，對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置理應(yīng)是政府的責(zé)任，讓開發(fā)商成為拆遷人并由其直接對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置實際上是政府在回避這個責(zé)任。

上世紀(jì)八十年代中期開始，舊城改造在各大城市逐步開始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內(nèi)展開。由于當(dāng)時尚未實行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門直管公房和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及國有、集體企業(yè)自管公房，土地使用實行行政劃撥，在“吃飯財政”窘境之下，政府追求“無錢也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應(yīng)運而生。開發(fā)商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開發(fā)商自然成了拆遷人。由于此時房屋的所有權(quán)屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權(quán)從法律上說也是國家的，政府直接將該地塊土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，在法律上尚無障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產(chǎn)權(quán)人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權(quán)人，如果要收回其土地使用權(quán)，必須適用國家征收程序，應(yīng)當(dāng)由政府對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，由開發(fā)商作為拆遷人并由其進(jìn)行補(bǔ)償安置的規(guī)定不僅不利于明確政府責(zé)任，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，并且也不符合國家征收的法律關(guān)系。為了更好地厘清國家征收和商業(yè)收購的區(qū)別，理順拆遷法律關(guān)系。

新條例規(guī)定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆遷該地塊上房屋的行為。”“本條例所稱拆遷人，是指政府設(shè)立的具體實施收回國有土地使用權(quán)并依法取得拆遷許可證的單位。”

為了更好地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，立法工作者認(rèn)為，實踐中還應(yīng)當(dāng)注意兩個問題：一是城市規(guī)劃的制定和調(diào)整必須遵守嚴(yán)格的程序規(guī)范，接受社會公眾的監(jiān)督，避免隨意性；二是對政府的征收行為，應(yīng)當(dāng)保證被征收人有權(quán)尋求司法救濟(jì)。

尋求市場價補(bǔ)償

原條例規(guī)定，房地產(chǎn)市場評估價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、成新等因素評估確定，基準(zhǔn)價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟巍⑼愑猛拘陆ǚ课莸氖袌銎骄鶅r格分別確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后每年3月底前公布。

省人大常委會法工委的同志表示，當(dāng)初之所以規(guī)定基準(zhǔn)價制度，主要是考慮到當(dāng)時房地產(chǎn)評估市場尚不健全，評估行為也不夠規(guī)范，尚未形成開發(fā)、競爭、有序的市場機(jī)制，因而設(shè)立評估基準(zhǔn)價制度，以此規(guī)范和約束評估機(jī)構(gòu)的評估行為，切實保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

在這幾年的實踐執(zhí)行中，由于房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，城市房價節(jié)節(jié)攀升等各種原因，一年公布一次的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的形勢，全省各市、縣公布的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能真實反映房地產(chǎn)的市場價格。如杭州市自2002年上半年杭州市區(qū)國有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價后，一直到2005年才進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)查顯示，2005年年初，杭州市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)住宅貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為5900元/平方米，而該地段二手房均價已達(dá)到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為7200元/平方米，但此時，該地段二手房均價已經(jīng)過萬。顯然，再沿用基準(zhǔn)價制度已經(jīng)不合適。

為此，新條例參考國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，作出規(guī)定：“評估被拆遷房屋的市場價格評估確定，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因?！?/p>

“采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估比準(zhǔn)價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定?！薄霸u估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個以上可比實例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定?！?/p>

評估“基準(zhǔn)價格”和“比準(zhǔn)價格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準(zhǔn)價是政府主導(dǎo)行為，而比準(zhǔn)價格完全由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)選取房地產(chǎn)市場交易價格修正確定，其科學(xué)性和合理性可見一斑。

先安置再拆遷

安置用房建設(shè)是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進(jìn)度，輕安置落實”的做法。老百姓房子被拆，幾年見不到安置房的現(xiàn)象時有發(fā)生。

據(jù)統(tǒng)計，2004年底前，杭州市無法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問題毫無疑問地成為拆遷糾紛矛盾的焦點。

為保證被拆遷人及時妥善得到安置，條例規(guī)定：縣級以上人民政府在組織制定拆遷計劃的同時應(yīng)當(dāng)制定安置用房建設(shè)計劃，并應(yīng)當(dāng)監(jiān)督安置用房建設(shè)；需要新建安置用房的，拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時還應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。

在舊城改造拆遷項目中，特別是在老城區(qū)，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢群體相對集中的地區(qū)，“下崗職工多、低保對象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無經(jīng)濟(jì)能力重新購置新房。

為此，新條例擴(kuò)大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規(guī)定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的，合并計算），并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。市、縣人民政府可以規(guī)定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H確定。

篇8

關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償；補(bǔ)償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進(jìn)舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權(quán)益。這一問題引起了我國理論界的關(guān)注，施國慶在《城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度與城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度兩個方面對城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷進(jìn)行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機(jī)構(gòu)選擇、劃撥土地處理方式、政府指導(dǎo)的基準(zhǔn)價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細(xì)致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補(bǔ)償與救濟(jì)程序等方面的探討。宋揚(yáng)在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補(bǔ)償問題的思考》《就陽建筑大學(xué)學(xué)報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進(jìn)行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關(guān)系調(diào)整，拆遷關(guān)系自始至終應(yīng)當(dāng)遵循市場機(jī)制，以民事法律關(guān)系解決拆遷人和被拆遷人的補(bǔ)償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預(yù)的強(qiáng)制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關(guān)系調(diào)整。兩種拆遷補(bǔ)償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務(wù)主體均不同；提出制定相關(guān)法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補(bǔ)償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強(qiáng)制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償問題已引起理論界與實踐部門的關(guān)注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認(rèn)識城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補(bǔ)償程序與救濟(jì)程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進(jìn)一步推動和促進(jìn)我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?。城市房屋拆遷補(bǔ)償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補(bǔ)償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補(bǔ)償，不僅涉及行政法律關(guān)系，也涉及到民事法律關(guān)系。

(一)城市房屋拆遷補(bǔ)償性質(zhì)

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進(jìn)行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權(quán)征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認(rèn)的事實。在對拆遷房屋的補(bǔ)償中，主要部分是對土地的補(bǔ)償，拆遷中的矛盾多是因為土地補(bǔ)償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進(jìn)行征收是我國城市房屋拆遷的本質(zhì)。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補(bǔ)償法律關(guān)系

民事賠償與民事補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補(bǔ)償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關(guān)系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補(bǔ)償法律關(guān)系，如果是違法行為，則構(gòu)成侵權(quán)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人承擔(dān)民事賠償法律責(zé)任，而不是民事補(bǔ)償責(zé)任。

(二)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的限制，任何公權(quán)力要跨越個人財產(chǎn)權(quán)利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權(quán)利的國家權(quán)力合憲性的標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認(rèn)識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關(guān)國防軍事建設(shè)事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場所等、國家或者公共團(tuán)體指派的建設(shè)項目等。”在我國，2008年3月通過的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”

2、必須符合正當(dāng)程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護(hù)市場主體財產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當(dāng)程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應(yīng)的司法程序。對此，有學(xué)者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補(bǔ)償過低的，被征收人有權(quán)向人民法院提訟，請求給予合理的補(bǔ)償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補(bǔ)償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護(hù)各類市場主體的財產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩頉]有哪個制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán)，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補(bǔ)償。

三、我國城市房屋拆遷補(bǔ)償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償制度初步確立。2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補(bǔ)償方面取得了重大進(jìn)步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，給予很低的補(bǔ)償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國有土地使用權(quán)被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉?biāo)準(zhǔn)，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強(qiáng)制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標(biāo)準(zhǔn)，從而在實踐中能夠?qū)娌疬w按照補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時，可強(qiáng)制拆遷。但對于商業(yè)拆遷。可通過不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權(quán)，不支持這類拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補(bǔ)償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴(yán)重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規(guī)定補(bǔ)償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》提出的“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法”只是一個指導(dǎo)性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機(jī)構(gòu)選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而評估機(jī)構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系。在缺乏嚴(yán)密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補(bǔ)償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價差。在實踐中，該補(bǔ)償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致。《城市房屋拆遷管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進(jìn)行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎(chǔ)上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質(zhì)量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。

(三)拆遷補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。這些規(guī)定與國外的補(bǔ)償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質(zhì)的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補(bǔ)償中沒有考慮土地使用權(quán)等的補(bǔ)償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費、支付給原居民的補(bǔ)償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的問題主要有：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護(hù)；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大?！芭c國外房屋拆遷補(bǔ)償制度相比較，我國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，補(bǔ)償價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權(quán)利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權(quán)。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)做出不利于被拆遷人的評估結(jié)果。

(四)拆遷及補(bǔ)償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當(dāng)中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水?dāng)嚯娪绊憫糁魃?、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進(jìn)行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補(bǔ)償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”等相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機(jī)制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補(bǔ)

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善

(一)從實體與程序上準(zhǔn)確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補(bǔ)償?shù)那疤?。由于對公共利益缺乏認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴(yán)格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權(quán)力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過法律程序來認(rèn)定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認(rèn)定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)、公共水源及引水地區(qū)保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益?！北M管簡單的規(guī)定有可能依然無法應(yīng)對復(fù)雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當(dāng)前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權(quán)，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

(二)豐富拆遷補(bǔ)償方式，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在補(bǔ)償方式上就應(yīng)以金錢補(bǔ)償為主，以實物補(bǔ)償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補(bǔ)被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，包括確定計算補(bǔ)償財產(chǎn)的日期、補(bǔ)償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額，并且該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導(dǎo)致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機(jī)制對被拆遷人權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。就拆遷評估結(jié)果出現(xiàn)爭議時應(yīng)通過以下程序解決。被拆遷人對評估結(jié)果有異議時，首先可由拆遷主管部門責(zé)成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機(jī)構(gòu)詳細(xì)介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機(jī)構(gòu)說明后被拆遷人對評估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)重新評估。如兩個評估單位的評估結(jié)果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行答辯，由專家組對估價結(jié)果是否合理進(jìn)行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)?，拆遷評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機(jī)產(chǎn)生，對拆遷評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補(bǔ)償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當(dāng)前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。

城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補(bǔ)償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進(jìn)行公平的討價還價。因此，關(guān)鍵問題是政府應(yīng)該認(rèn)清自己在拆遷過程中的位置，主要職責(zé)應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者?？偟膩碚f，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護(hù)者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護(hù)者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點米進(jìn)行定位。

(四)完善司法救濟(jì)程序

“無救濟(jì)則無權(quán)利”，一套健全和有效的救濟(jì)程序，對保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》中的救濟(jì)程序并不能達(dá)到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

篇9

論文關(guān)鍵詞 房屋產(chǎn)權(quán) 土地制度 房屋所有權(quán) 土地所有權(quán) 土地使用權(quán)

《禮記》曰“修身、齊家、治國、平天下”。家國天下是中國人斬不斷、舍不下的“根”與“信念”?，F(xiàn)代社會，對于“家”的重視并沒有因為時間的延伸而削弱，“家”對中國人而言，仍然具有“根”與“信念”的重要意義。精神境界的“家”的存在與發(fā)展，離不開物質(zhì)意義上的“家”——房屋與土地。

前段時間，人民日報微信公眾號再次確認(rèn)房屋所有權(quán)的永久性。 但是根據(jù)我國《憲法》第十條，土地所有權(quán)屬于國家和集體，個人僅享有一定期限的土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)歸屬不同，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)年限不同，在特定情況下，必然存在一定緊張關(guān)系。如何處理好房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地所有權(quán)之間的相互關(guān)系，對維護(hù)公民合法權(quán)益，保障國家利益，維護(hù)社會和諧具有重要意義。

一、我國房屋產(chǎn)權(quán)概述

（一）房屋產(chǎn)權(quán)概念

房屋產(chǎn)權(quán)是指，房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國房屋產(chǎn)權(quán)主要由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。

房屋所有權(quán)作為物權(quán)中的所有權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，依法受到法律保護(hù)。此外，房屋所有權(quán)也不存在年限規(guī)定，其永久屬于房屋所有權(quán)人。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的衍生權(quán)利。《憲法》第十條規(guī)定我國土地所有權(quán)屬于國家和集體。土地使用權(quán)是國家和集體基于土地所有權(quán)，向相關(guān)的自然人、法人和其他組織出讓的土地使用權(quán)利。根據(jù)不同的土地使用用途，土地使用權(quán)的年限也不同，一般情況下，民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)在矛盾

房屋產(chǎn)權(quán)的兩大組成部分，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間存在一定的緊張關(guān)系。

其一，權(quán)利屬性不同。房屋所有權(quán)屬于民事法律關(guān)系中的財產(chǎn)權(quán)，是私權(quán)；土地使用權(quán)作為土地所有權(quán)的衍生權(quán)利，其屬性也不能簡單視作私權(quán)。

其二，時間限定不同。房屋所有權(quán)具有恒久性，房屋所有權(quán)作為私人財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)永久有效；房屋使用權(quán)則具有期限限定。

其三，房屋與土地之間的分界線，法律未明文規(guī)定。雖然房屋與土地所有權(quán)相互獨立，但是，在物理上二者相互聯(lián)結(jié)。

二、當(dāng)前土地制度下的房屋產(chǎn)權(quán)問題

《憲法》第十條規(guī)定我國當(dāng)前的土地制度，對土地所有權(quán)、使用權(quán)等均作出詳細(xì)規(guī)定。在房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)不一致的制度架構(gòu)下，房屋產(chǎn)權(quán)存在一系列問題尚待解決。

（一）土地所有權(quán)公有化之問題

第一，土地所有權(quán)公有化、國有化，是公權(quán)力向私權(quán)擴(kuò)張的重要表現(xiàn)。首先，所有權(quán)作為民法物權(quán)體系的重要基石之一，其本質(zhì)屬性應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。但是不論是《憲法》、《土地管理法》還是《物權(quán)法》，都將土地所有權(quán)列為例外規(guī)定。其次，土地作為重要的生產(chǎn)資料，其所有權(quán)分配是社會資源分配的重要環(huán)節(jié)。社會財富是一定的，國家和集體占有土地這一絕對優(yōu)勢資源，私人主體的權(quán)益將受到限制。再次，私人主體僅享有土地使用權(quán)，且該權(quán)利受到大量限制。因此，土地所有權(quán)歸屬于國家和集體，是將私權(quán)利公權(quán)化，是對國家公權(quán)力的擴(kuò)張。

第二，土地所有權(quán)的所有者缺位，經(jīng)濟(jì)利益旁落。國家與集體都是抽象概念，無法具象為某一組織、機(jī)構(gòu)或個人，因此，國家和集體無法直接行使土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诙l第二款規(guī)定，“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)有國務(wù)院代表國家行使”；第十條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”。土地帶來的經(jīng)濟(jì)利益非常可觀，是各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。2015年前三個季度GDP，房地產(chǎn)投資占海南省的46.42%，即使是江蘇上海等發(fā)達(dá)地區(qū)，所占比例也高達(dá)12～13%。國有土地所有權(quán)為全民所有，亦即國有土地的收益應(yīng)當(dāng)由全民共享。但是由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范，全民所有之賬戶體系未建立，國有土地的收益主要由各地方政府支配管理。即在國有土地所有權(quán)人缺位的情況下，實則由代管人取代國有土地所有權(quán)人對國有土地行使各項權(quán)能。同理，關(guān)于集體土地所有權(quán)，也存在主體缺位的情況。

（二）土地使用權(quán)到期或依法征收后，房屋產(chǎn)權(quán)如何保障問題

房屋產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)，二者缺一不可?！稇椃ā返谑畻l第四款明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下例用途確定：居住用地70年。工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。”土地使用權(quán)的有期限性與不穩(wěn)定性，和房屋所有權(quán)的永久性之間存在一定矛盾。

第一種情形，土地使用權(quán)到期。應(yīng)對該種情況，可以采取依法續(xù)期等方法延續(xù)土地使用權(quán)，使得房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬一致。

第二種情形是土地使用權(quán)被依法征收?！稇椃ā返谑畻l第三款規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！奔捶梢?guī)定補(bǔ)償機(jī)制，彌補(bǔ)房屋產(chǎn)權(quán)人因征收征用所遭受的損失。但是，對于土地征收與征用的決定，公民只能接受而缺乏異議機(jī)制，不少公民通過自殺、沖撞政府等不合理、不合法的行為表達(dá)不滿。

三、如何化解當(dāng)前土地制度下的房屋產(chǎn)權(quán)問題

對于如何化解我國房屋產(chǎn)權(quán)存在的一系列問題，目前主要有兩種模式，一種是改革土地公有制，另一種則是在維持當(dāng)前土地制度不變的前提下，針對各個問題所做的適當(dāng)調(diào)整。

（一）模式一：改革現(xiàn)有土地制度

在該種模式下，主要存在兩種觀點。

第一種觀點是實行土地私有化，即將土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)統(tǒng)一歸屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。該觀點可行性較低。首先，土地制度改革涉及范圍廣。其次，土地制度改革公平分配難。再次，土地制度改革阻力大。由此可見，改革土地制度可行性不高，況且在當(dāng)前社會背景下，改革的必要條件尚不具備，該觀點不宜采用。

第二種觀點是通過強(qiáng)化土地使用權(quán)制度，虛化土地所有權(quán)制度，間接變更現(xiàn)有土地制度。這是借鑒英國的土地制度，英國采用絕對自由繼承地產(chǎn)制度，“fee simple absolute in possession”，意為土地保有權(quán)人可以無限制的保有土地，并自由的行使使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)等權(quán)能。這種制度通過虛化土地所有權(quán)，強(qiáng)化土地保有權(quán)人各項權(quán)益，實現(xiàn)土地權(quán)利的穩(wěn)定化、個人化和自由化。第一，放寬甚至取消土地使用權(quán)年限。有利于平衡房屋所有權(quán)永恒性與土地使用權(quán)有限性之間的差距。第二，構(gòu)建土地使用權(quán)人對土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利運行機(jī)制。由土地使用權(quán)人行使對土地的相關(guān)權(quán)能，促進(jìn)土地自由交易，充分發(fā)揮土地潛在價值，實現(xiàn)藏富于民。同時，房屋產(chǎn)權(quán)人直接參與土地自由交易，更有利于保障其合法權(quán)益。

（二）模式二：保留現(xiàn)有制度框架

第一，建立土地收益共享機(jī)制，保障土地所有權(quán)人實際權(quán)益。創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一土地收益賬戶統(tǒng)籌管理土地收益，建立透明公開的土地收益管理制度，真正實現(xiàn)土地所有權(quán)人的合法權(quán)益。首先，設(shè)立統(tǒng)一土地收益賬戶，統(tǒng)一管理地方各類土地凈收益。其次，建立土地收益管理信息公開制度。最后，建立巨額支出聽證制度。

第二，逐步統(tǒng)一土地所有權(quán)制度，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃。統(tǒng)一土地所有權(quán)制度，亦即取消集體土地所有權(quán)，實現(xiàn)集體土地國有化。首先，取消集體土地所有制，統(tǒng)一并入國有土地所有制，有利于真正實現(xiàn)人民。其次，根據(jù)實際用途進(jìn)行土地分類管理。工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地以及建設(shè)用地等應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分，分類管理。

第三，加強(qiáng)立法、司法、執(zhí)法工作，落實房屋征收征用以及補(bǔ)償機(jī)制。土地征收征用以及補(bǔ)償問題的解決，是房屋產(chǎn)權(quán)面臨的一大難題。對于該問題的法律解決途徑，應(yīng)當(dāng)綜合立法、司法、執(zhí)法多個領(lǐng)域，尋求合理有效的對策。首先，在立法層面，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)立法工作。其次，在司法層面，應(yīng)當(dāng)公正審判，依法裁決。最后，在執(zhí)法層面，應(yīng)當(dāng)依法行政，文明執(zhí)法。

第四，完善監(jiān)督制約機(jī)制，保障房屋產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。權(quán)力的濫用危害私人權(quán)利，因此，必須完善監(jiān)督制約機(jī)制，將權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里。其一，強(qiáng)化行政機(jī)關(guān)內(nèi)部監(jiān)督。利用行政機(jī)關(guān)部門與部門之間、上下級之間的監(jiān)督關(guān)系，制約權(quán)力合法規(guī)范運行，杜絕侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的行為。其二，建立并完善外部監(jiān)督體系。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行信息公開義務(wù)，保障公眾知情權(quán)。相對應(yīng)的，社會公眾應(yīng)當(dāng)提高監(jiān)督和維權(quán)意識，督促行政機(jī)關(guān)依法辦事。新聞媒體應(yīng)當(dāng)積極履行其社會功能，客觀引導(dǎo)公眾輿論，行使社會監(jiān)督權(quán)能。

篇10

關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補(bǔ)償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強(qiáng)拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應(yīng)于當(dāng)前的形勢，與時俱進(jìn)修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務(wù)院正式實施《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準(zhǔn)確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補(bǔ)償，依法強(qiáng)制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導(dǎo)致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強(qiáng)行干預(yù)拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導(dǎo)致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個?。▍^(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門主導(dǎo)，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準(zhǔn)確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a(bǔ)償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進(jìn)行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進(jìn)行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補(bǔ)償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補(bǔ)償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補(bǔ)償，但卻沒有規(guī)定具體的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補(bǔ)償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補(bǔ)償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補(bǔ)償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補(bǔ)償款由政府支出，補(bǔ)償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補(bǔ)償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補(bǔ)償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護(hù)被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補(bǔ)償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》就補(bǔ)償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補(bǔ)償、搬遷和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及政府的補(bǔ)助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補(bǔ)償沒有詳細(xì)規(guī)定，而新《條例》的補(bǔ)償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補(bǔ)償原則，即對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補(bǔ)償中往往“只補(bǔ)房不補(bǔ)地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，意味著補(bǔ)償當(dāng)中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補(bǔ)償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強(qiáng)制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，只能依法申請法院強(qiáng)制拆遷，建議取消行政強(qiáng)拆制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強(qiáng)拆權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對行政強(qiáng)拆的條件和程序作出嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細(xì)規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達(dá)到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進(jìn)行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導(dǎo)致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》將房屋的強(qiáng)制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強(qiáng)制搬遷，實現(xiàn)了由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進(jìn)步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強(qiáng)對基層政府征收補(bǔ)償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補(bǔ)償中的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護(hù)制度的完善[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.