導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋征收補償法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補償

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-0000-01

一、我國房屋拆遷

1.拆遷是一種政府行政行為。根據(jù)規(guī)定，房屋征收與補償工作由本行政區(qū)域的市、縣級人民政府負責(zé)。

2.拆遷混合了行政和民事法律關(guān)系。政府進行土地征收、拆遷房屋的過程中與被拆遷人之間形成行政法律關(guān)系，為了平衡各方利益應(yīng)當(dāng)以民事法律關(guān)系中的民事主體之間平等交易的原則來衡量。

3.房屋拆遷具有公益性。根據(jù)新拆遷條例第八條的規(guī)定，房屋的征收是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要。

4.拆遷具有有償性。新拆遷條例第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償。為平衡各方利益，被拆遷人作為利益的受損方必須得到及時充分的補償，而且這種補償應(yīng)該要使被拆遷人得到適當(dāng)?shù)臐M足，包括補償方式和補償金額。

5.拆遷的合法性。包括拆遷主體、拆遷行為、拆遷程序合法。

二、我國房屋拆遷補償存在的問題

（一）“公共利益”的界定

“公共利益”一詞在我國有關(guān)土地征收、管理的法律中頻繁出現(xiàn)，但卻未對其進行過明確的定義。本文認為“公共利益”既是“公共”的利益，就應(yīng)當(dāng)由公眾通過民主的方式來界定，即政府征地征房須征求公眾意見，特別是拆遷的權(quán)利受損者的意見，通過公眾投票，支持率達到絕對多數(shù)才能進行拆遷，這樣更能體現(xiàn)公眾的意志、保障公眾的利益。公共利益的判斷權(quán)和決定權(quán)，不能由行政長官來行使，作為法律執(zhí)行機關(guān)的行政機關(guān)，對如此重大的利益，不應(yīng)有判斷權(quán)和決定權(quán)，應(yīng)由權(quán)力的原始擁有者―――大眾說了算。

（二）拆遷補償方案的制訂

被征收人作為房屋的所有者有權(quán)通過民主的投票的方式參與拆遷補償方案的決策，對于不符合自身利益要求的拆遷補償方案有權(quán)申辯甚至提訟，在行政復(fù)議或行政訴訟期間被拆遷人的一切權(quán)利應(yīng)受到嚴(yán)格的保護，中止房屋征收拆遷決定的執(zhí)行，以防止不公正的強制拆遷出現(xiàn)，《條例》對此未作出規(guī)定。

（三）從“行政強拆”到“司法強拆”

拆遷是城市改造中的必然舉措，但近幾年很多地方的拆遷已陷入野蠻拆遷的怪圈，民眾更是聞“拆”色變。在新拆遷條例頒布之前，由于法律法規(guī)允許“行政強拆”的存在，各地因“行政強拆”引發(fā)了不少暴力、自焚等惡性事件。而《條例》第二十八條規(guī)定使得“司法強拆”取代了“行政強拆”，試圖解決“行政強拆”引起的社會矛盾，但“行政強拆”與“司法強拆”只是強拆主體由行政機關(guān)換成司法機關(guān)，程序上由行政機關(guān)向司法機關(guān)申請強制執(zhí)行，表面上似乎通過司法機關(guān)裁決執(zhí)行的案件更為公正合法，但“強制拆遷”的本質(zhì)卻并未改變。

（四）“住改非”和無手續(xù)房屋補償間題

1.對“住改非”的處理簡單化。很多城市為了擴大就業(yè)，鼓勵個人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業(yè)用房，并辦理了營業(yè)執(zhí)照、繳納各種稅費，但因末及時辦理房屋用途變更手續(xù)，因而產(chǎn)生了大量的“住改非”。

2.對無手續(xù)房屋的定性一刀切。由于我國房地產(chǎn)法律法規(guī)出現(xiàn)較晚，以及一些公民法律意識不強等原因，現(xiàn)實中存在不少手續(xù)不全、無權(quán)屬證書的房屋。無權(quán)屬證書房屋并不等于違章建筑。但是在實際操作中，一些地方對無手續(xù)房屋不進行鑒定甄別，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，對無權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑.實施無償拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補償。

（五）房屋拆遷補償金額有失公平

在房屋征收過程中補償金額是焦點問題，往往會因補償金額難以達成一致而阻礙拆遷順利進行，譬如被拆遷人原有房屋只有一套，被拆遷后想要得到一套面積相同的安置用房就得自己掏腰包補齊差價，原本權(quán)利就受到損害，現(xiàn)如今還得自己掏腰包才能彌補之前的損失。

三、我國房屋拆遷補償法律制度的完善

（一）“公共利益”界定需改進

公眾利益一直備受關(guān)注，理應(yīng)得到明確界定，而不能僅以國家制定的法律法規(guī)規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多地聽取公眾意見，由公眾來鑒定。本文認為在實體法上，既然新拆遷條例采取列舉的方式界定“公共利益”，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對其進行界定；在程序法上，建議制訂周詳?shù)摹肮怖妗辫b定程序，設(shè)立民主的“公共利益”認定機制，采取民主投票結(jié)合實體規(guī)范的方式進行鑒定，讓“公共利益”成為名副其實的“公共利益”。

（二）拆遷補償方案需民主決策

對于政府?dāng)M定的拆遷補償方案應(yīng)該由被拆遷人通過民主投票的方式參與決策。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，并經(jīng)全體被征收人投票，支持率達90%以上方為通過”。

（三）“強拆”需限制，法規(guī)需完善

“強拆”因由國家強制力保證實施而令人望而生畏，但當(dāng)這種強制力不合理地侵犯到人們賴以生存的權(quán)利的時候，產(chǎn)生的后果及付出的代價也是沉重的，“強拆”從某種程度上反映了社會法律制度缺乏民主，政府權(quán)力過于強大以致對公民私權(quán)利過度侵犯。在充分保障公民財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上立法應(yīng)當(dāng)給予嚴(yán)格的限制，對行政機關(guān)的“強拆”申請，法院必須召開聽證會征求公眾意見，在得到多數(shù)公眾支持的情況下裁定執(zhí)行方可服眾。

（四）完善相關(guān)政策，妥善解決無手續(xù)房和“住改非”問題

妥善處理好“住改非”，允許各地根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償，對由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)后依法補償；對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決。據(jù)此，對“住改非”補償問題，既要堅持根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)原則，也要根據(jù)實際情況，本著尊重現(xiàn)實的精神靈活處理。

（五）補償需充分、公平

公平合理的補償是政府誠信的表現(xiàn)，權(quán)利受損者不僅應(yīng)該得到公平的待遇，而且應(yīng)該受到適當(dāng)?shù)恼疹櫼泽w現(xiàn)政府執(zhí)政為民的理念。新拆遷條例第十九條應(yīng)當(dāng)為：“對被征收房屋價值的補償，實施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場平均價格?！北ＷC被拆遷人的住房條件不受減損甚至有所提高。

參考文獻：

篇2

關(guān)鍵詞 集體土地;房屋拆遷;補償

中圖分類號 F301.1 文獻標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年來,隨著我國市場經(jīng)濟建設(shè)和城市化建設(shè)進程的加快,城市的外延也在不斷擴張,各地在“城中村”改造、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發(fā)生在集體土地上因而不同于傳統(tǒng)意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區(qū)域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規(guī)范集體土地房屋拆遷行為,保護被拆遷人的合法權(quán)益,全國許多城市都出臺了雖名稱不一但目的相同的關(guān)于集體土地房屋拆遷的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件。從法理上看,盡管各地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平不一,但是在建設(shè)法治政府和保障老百姓合法權(quán)益等方面應(yīng)當(dāng)是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應(yīng)當(dāng)遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件,以期發(fā)現(xiàn)我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進而為推動該制度科學(xué)化進言獻策。

1 集體土地房屋拆遷法律制度的現(xiàn)狀分析

本課題共收集了國內(nèi)17個城市有關(guān)集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個,具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》;省會城市12個,具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會第五次會議1998年批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地征用房屋拆遷管理規(guī)定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)2008年的《合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)征用集體土地房屋拆遷補償安置實施細則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關(guān)于金陽新區(qū)征地拆遷和安置扶助被征地農(nóng)民的暫行規(guī)定》、福州市委市政府2009年的《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補償安置規(guī)定(試行)》、廣州市國土建設(shè)局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、沈陽市房產(chǎn)局1999年的《沈陽市城市中心區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務(wù)院批準(zhǔn)的較大市3個,具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補償暫行規(guī)定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會第二十五次會議2006年批準(zhǔn)的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》?；厩闆r概括如下:

王太高等:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環(huán)境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規(guī)2個,地方規(guī)章7個,其他規(guī)范性文件8個;并且有5個城市并未就集體土地房屋拆遷行為進行立法,而只是對補償安置標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在我國立法工作已經(jīng)來駛?cè)搿翱燔嚨馈钡慕裉?這種狀況至少說明了兩個方面的問題:一是長期以來我國公民的個人財產(chǎn)權(quán)益不被重視,尤其是當(dāng)發(fā)展地方經(jīng)濟和加快城市建設(shè)同保護公民財產(chǎn)權(quán)益發(fā)生沖突時,后者往往自然地被認為要服從前者。二是在處理農(nóng)村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發(fā)生在農(nóng)村或農(nóng)民身上,則顯得“漫不經(jīng)心”。

第二,就立法的內(nèi)容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統(tǒng)一規(guī)定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷補償,而且適用于其他地區(qū)因國家建設(shè)征收集體土地引發(fā)的房屋拆遷,甚至“因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數(shù)地方則是對城市規(guī)劃區(qū)甚至是開發(fā)區(qū)的集體土地房屋拆遷制定專門規(guī)范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補償安置作出明確規(guī)定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農(nóng)民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區(qū)別于兩者的特點,特別是考慮到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷給農(nóng)民帶來的實際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農(nóng)民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進行單獨立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統(tǒng)”地立法,應(yīng)該與其“直轄市的身份”有關(guān)。需要說明的是,補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式帶有很強的政策性,并且應(yīng)當(dāng)隨著經(jīng)濟社會情況的發(fā)展變化及時進行修改和調(diào)整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關(guān)注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉(zhuǎn)的方式,既保證了補償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法的能夠及時調(diào)整,也不失權(quán)威性。當(dāng)然,福州由市委、市政府聯(lián)合批轉(zhuǎn)的作法,雖然體現(xiàn)對地方黨委對征地房屋拆遷補償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。

第三,就補償方式而言,除貨幣補償外,各地基本上都規(guī)定了“實物補償”。而“實物補償”又有“統(tǒng)拆統(tǒng)建”、“劃地自建”、“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會主義新農(nóng)村建設(shè)和加快我國城市化建設(shè)進程的角度看,“統(tǒng)拆統(tǒng)建”相對于劃地由農(nóng)民自建具有明顯優(yōu)勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經(jīng)濟困難家庭的資金困難;從實踐來看,“遷建”存在自建和統(tǒng)建兩種可能,基于前述理由及立法應(yīng)當(dāng)明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補償?shù)姆绞讲⒉豢扇?相對于“房屋安置”而言,“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的內(nèi)涵更明確,不致產(chǎn)生歧義。

第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區(qū)分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發(fā)的規(guī)范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進一步加強對國家立法政策及上位法的學(xué)習(xí)和研讀,以進一步減少直至避免地方立法可能出現(xiàn)與上位法不一致或沖突情形的發(fā)生。

2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權(quán)是否征收無論是“城中村”改造還是開發(fā)區(qū)建設(shè),集體土地房屋拆遷實際上涉及到兩個標(biāo)的物所有權(quán)的變化:一是房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)即農(nóng)村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時,也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補償?shù)耐瑫r還要對被征收土地予以補償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質(zhì)”,因而這里的拆遷補償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補償了。

從某種意義來看,兩種模式并無優(yōu)劣之分,但是從提高立法的科學(xué)性和加強土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財產(chǎn)權(quán)保護法理和國家對土地資源的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權(quán)。因此這里不僅涉及房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的征收補償,而且還涉及到集體土地所有權(quán)的征收補償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的征收補償,這樣一來不僅集體土地所有者的權(quán)益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應(yīng)地單獨進行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規(guī)定,建設(shè)用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財產(chǎn)權(quán)保護法理。最后,由于前一種模式實行 “拆遷必征地”,因而既體現(xiàn)了財產(chǎn)權(quán)保護法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實踐中亂占土地、以及其他規(guī)避土地管理法嚴(yán)格控制土地征收權(quán)的行為。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規(guī)避國家的征地制度及對用地指標(biāo)的嚴(yán)格限制。

3 集體土地房屋拆遷許可

由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎(chǔ)上,還通過拆遷許可制度加強對被拆遷人的權(quán)益的保護。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設(shè)定相應(yīng)的許可有兩種不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規(guī)定,拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證。該規(guī)定體現(xiàn)了對房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個前提。由于拆遷許可實質(zhì)上是對房屋的征收,因此應(yīng)當(dāng)以公共利益需要為前提,而相關(guān)立法均無此規(guī)定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級人民政府的規(guī)章只能設(shè)定“壽命”不超過1年的臨時行政許可,這樣北京市的規(guī)定就面臨效力問題;而杭州的立法只設(shè)定拆遷許可而不規(guī)定許可條件,寧波分別通過地方性法規(guī)、規(guī)章設(shè)定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設(shè)定行政許可必須同時設(shè)定許可條件的規(guī)定。第 三,許可實施主體的“級別”太低,如北京為房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級人民政府。顯然,在發(fā)展地方經(jīng)濟和城市建設(shè)已經(jīng)成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實施是難以發(fā)揮“防火墻”作用的。

其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產(chǎn)的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經(jīng)被征收,那么地上的房屋自然也就同時被征收了。我們認為,這種作法不僅在法理沒有依據(jù),而且與我國目前征地房屋拆遷的實際狀況也不相符。因為土地、房屋這種兩種標(biāo)的物分屬不同的權(quán)利主體,因此對集體土地所有權(quán)的征收并不當(dāng)然意味著對作為私人財產(chǎn)的房屋的征收,反之亦然。而在實際生活中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),無論是開發(fā)區(qū)建設(shè)還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時一并完成房屋的征收。

4 集體土地房屋拆遷法律關(guān)系

集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關(guān)系、拆遷法律關(guān)系、補償法律關(guān)系、監(jiān)督法律關(guān)系。從操作層面看,這些法律關(guān)系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關(guān)注。

在現(xiàn)代民主法治國家,征收是國家強制取得私人財產(chǎn)的重要手段,因而征收權(quán)是國家權(quán)力的重要內(nèi)容,也是財產(chǎn)權(quán)的外在限制。在征收法律關(guān)系中,征收人只能是國家(具體可以表現(xiàn)為作為國家代表的特定行政機關(guān)),被征收人為財產(chǎn)權(quán)人,包括所有權(quán)人和用益物權(quán)人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個預(yù)設(shè)的前提即征收已經(jīng)完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關(guān)系作出規(guī)定。我們認為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯誤甚至已經(jīng)影響到了立法文本,如南京市規(guī)定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規(guī)定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進而拆遷農(nóng)民的房屋依據(jù)是什么?難道僅僅因為用地單位要給予相應(yīng)的補償和安置就可以農(nóng)民依法建造的合法房產(chǎn)嗎?

拆遷法律關(guān)系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關(guān)系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規(guī)定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的合法所有人,這一點是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數(shù)地方規(guī)定用地單位就是拆遷人,但杭州市規(guī)定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個人”、寧波市規(guī)定拆遷人為“各縣(市)、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實施集體土地房屋拆遷工作的機構(gòu)”、無錫市的拆遷人則為一個固定的專門機構(gòu),即“市人民政府房屋拆遷管理機構(gòu)”。我們認為,拆遷法律關(guān)系的產(chǎn)生實際上有一個前提即對房屋的征收已經(jīng)完成,因而無論是規(guī)定用地單位還是專門的政府機構(gòu)為拆遷人都不存在原則性錯誤,但是比較而言,由專門的政府機構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人更具科學(xué)性和可行性。因為規(guī)定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理條例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內(nèi)在統(tǒng)一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關(guān),因此將用地單位這樣一個民事主體規(guī)定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當(dāng)程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個專門的機構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當(dāng)于一個行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復(fù)雜的拆遷事務(wù),又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯位和相對人的抵觸情結(jié)。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規(guī)定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規(guī)定了“拆遷實施單位”,即“各區(qū)政府指定的實施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補償法律關(guān)系中補償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。

就實踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點往往是補償方案,其中又以補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)最受關(guān)注。我們認為,盡管補償法律關(guān)系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關(guān)系多以強制性為表征,而補償法律關(guān)系更應(yīng)該體現(xiàn)其平等性。從各地的規(guī)定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質(zhì)的其他主體進行拆遷,補償主體一般均為拆遷實施主體自身,并且各地通常都以規(guī)范性文件的形式對補償范圍及標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定,因此盡管各地均規(guī)定補償方案要報有關(guān)政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質(zhì)疑甚至是抵觸。因此,為了切實維護被拆遷人的合法權(quán)益,提高補償方案的可接受性,進而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認為,應(yīng)當(dāng)建立起被拆遷人參與補償方案形成的機制,即拆遷方案、補償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權(quán)利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機關(guān)從中漁利的可能[1]。從長遠來看,補償安置方案應(yīng)當(dāng)由用地單位和被拆遷人平等協(xié)商的方式形成,而眼下可以在不改變補償方案單方形成的基礎(chǔ)上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報批補償安置方案之前,應(yīng)當(dāng)廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補償安置時充分考慮這些意見和建議。

監(jiān)督法律關(guān)系由于征地房屋拆遷涉及多個不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監(jiān)督。而監(jiān)督主體則包括市人民政府、開發(fā)區(qū)政府、國土、房產(chǎn)、建設(shè)等行政機關(guān),值得注意的是,南京市除規(guī)定國土資源局對征地房屋拆遷補償安置工作實施監(jiān)督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機構(gòu)負責(zé)日常管理工作?？紤]到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復(fù)雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機構(gòu)司職監(jiān)督職責(zé)無疑有助于提高監(jiān)督工作的針對性和有效性。

5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決

從實踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:

實施拆遷許可的行政機關(guān)與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進行拆遷應(yīng)當(dāng)首先獲得相應(yīng)行政機關(guān)的許可。行政機關(guān)只有經(jīng)過審查認定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關(guān)系的第三人有權(quán)依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規(guī)定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。

補償安置方案裁決機關(guān)與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規(guī)定,拆遷人(拆遷實施單位)與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議時,可以申請有關(guān)行政機關(guān)裁決。該裁決制度進一步說明,補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上。在這里,行政裁決只是一個備用手段,即在被拆遷人要價太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會由行政機關(guān)依申請進行居中裁決。試想,如果補償安置協(xié)議本身就是單方的、強制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節(jié)約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導(dǎo)拆遷當(dāng)事人運用行政復(fù)議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。

行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現(xiàn)的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強制拆遷違法。因此產(chǎn)生的爭議,適用侵權(quán)賠償訴訟的一般規(guī)定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,如何組織強制拆遷?例如南京規(guī)定,“被拆 遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷,或者由拆遷實施單位依法申請人民法院強制拆遷。”譬開法院強制執(zhí)行情形,由于行政強制執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷?區(qū)人民政府能責(zé)成市國土資源局強制拆遷嗎?

6 結(jié) 論

基于以上研究,我們就城市規(guī)劃集體土地房屋拆遷補償制度的完善提出以下幾點建議:

第一,考慮到國務(wù)院將出臺的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》立法思路 及制度的連續(xù)性,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷宜單獨立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補償安置標(biāo)準(zhǔn)的前提下,應(yīng)當(dāng)通過地方法規(guī)予以規(guī)定,以凸現(xiàn)對公民合法財產(chǎn)權(quán)的尊重。

第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規(guī)范房屋拆遷行為。2001年國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第7條規(guī)定:“申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證?！痹撘?guī)定意味著,在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規(guī)定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應(yīng)當(dāng)杜絕這種情況,并在明確規(guī)定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據(jù)《行政許可法》的要求,該許可也應(yīng)當(dāng)通過地方性法規(guī)而不是規(guī)章規(guī)定。

第三,在實行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎(chǔ)上,進一步區(qū)分拆遷人與征收主體、用地單位及補償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理條例》第4、13、22條的規(guī)定來看,存在著將補償主體定位為拆遷人,將拆遷補償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系的錯誤。因此,立法中應(yīng)當(dāng)理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關(guān)系,明確不同主體在相應(yīng)法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù),才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學(xué)性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅實基礎(chǔ)。

第四,在明確補償為征收前提的基礎(chǔ)上,進一步完善征地拆遷補償矛盾協(xié)商解決機制,尤其是拆遷補償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機制,進一步提高爭議解決機制的針對性、實效性。

參考文獻(References)

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On the House Demolition on Collectiveowned Land Within Urban Planning Area: Based on the Analysis of Regional Provisions

WANG Taigao1 YAO Jun2 ZHAO Jie2 ZHAO Jian2

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Houses Demolished on Collectiveowned Land, Nanjing Jiangsu 210008,China)

篇3

拆遷單位：**縣征地拆遷事務(wù)所

（以下簡稱甲方）

被拆遷人：

（以下簡稱乙方）

因G319線桃花源景區(qū)公路改線工程建設(shè)項目需要，根據(jù)征地房屋拆遷安置補償法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，就房屋搬遷補償安置事宜達成如下協(xié)議：

一、基本情況。乙方在

鎮(zhèn)（辦事處）

村

組拆遷范圍內(nèi)有房屋建筑面積

平方米，房屋及其他實物情況詳見《房屋調(diào)查原始調(diào)查表》、《補償清交單》。實物量嚴(yán)格按照甲、乙雙方共同核準(zhǔn)的調(diào)查數(shù)值為準(zhǔn)，不得變更；在擬征收土地告知后乙方搶建、搶裝的房屋及附屬設(shè)施等，不予補償。

二、補償金額。按照現(xiàn)行征地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體補償金額為：1.房屋補償費為

元；2.住宅房屋裝飾裝修、設(shè)施為

元；3、室外設(shè)施為

元；4、其他（搬家費、過度費、重建誤工費）為　 　元；5、超面積安補費為

元。以上補償費共計

元。

三、付款方式。自協(xié)議簽訂當(dāng)日一次性付清。

四、安置措施。乙方同意采取以下第

項安置辦法進行安置：

（一）重建安置。由當(dāng)?shù)卮?、組協(xié)助乙方做好異地重建宅基地選址，用地手續(xù)報批，重建宅基地通電、通路、場地平整等工作，使其具備基本的重建條件（重建安置費用乙方均不承擔(dān)）。

（二）貨幣安置。乙方自愿放棄重建安置，今后不再重建房屋，而選擇實行一次性貨幣安置，給予

元節(jié)約用地獎和

元

住房安置補助費。選擇貨幣安置后再申請重建安置的不予受理。

五、獎勵辦法。為鼓勵提前搬家，2013年7月5日至7月25日內(nèi)交出房屋、騰出土地的給予交房騰地獎。獎勵標(biāo)準(zhǔn)為：2013年7月5日至7月 日內(nèi)搬家騰地的給予獎勵

元；2013年7月 日至7月 日內(nèi)搬家騰地的給予獎勵

元；2013年7月 日至7月25日內(nèi)搬家騰地的給予獎勵

元。2013年7月25日24:00后搬家騰地的，不予獎勵。

六、協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)搬家騰地。乙方被搬遷房屋及附屬設(shè)施所有權(quán)即歸國家所有，甲方有權(quán)進行處置，乙方如需利用被搬遷房屋及附屬設(shè)施材料的，甲方可贈予乙方。乙方拒不領(lǐng)取補償費用、拒不搬遷騰地的，依法責(zé)令限期騰地；逾期不騰地的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

七、為確保拆遷過程中人員、財產(chǎn)安全，由甲方聘請有資質(zhì)的單位實施房屋拆除工作。如因乙方自行拆除導(dǎo)致的安全事故甲方不負任何責(zé)任，概由乙方自行負責(zé)。

八、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效；本協(xié)議正本一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

鑒證方：

（簽章）

（簽章）

（簽章）

年

篇4

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

伴隨著經(jīng)濟全球化與城鄉(xiāng)一體化進程的推進，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進一步擴張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補償?shù)膶嶋H情況，筆者采用發(fā)放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問題進行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地?，F(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。 數(shù)據(jù)來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點，有意識的選取農(nóng)戶進行問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內(nèi)容與方法。問卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過程中，主要采取發(fā)放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償?shù)?，按照伊寧市政府頒布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進行調(diào)換，具體調(diào)換方式1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標(biāo)準(zhǔn)過低的占23.5%。 對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規(guī)的主觀認識。關(guān)于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統(tǒng)計中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補償文件規(guī)定”調(diào)查時，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調(diào)查時，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問題”調(diào)查時，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點以及就業(yè)問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調(diào)查時，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過相關(guān)的安置補償文件規(guī)定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調(diào)查時，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問題”的統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問題。通過訪談?wù){(diào)查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時，3/5農(nóng)戶認為“拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實施土地管理法辦法》的規(guī)定，新計價字[2001]500號文件、新國土資發(fā)[2009]131號《自治區(qū)重點建設(shè)項目征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農(nóng)戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現(xiàn)對房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補償，所以一定程度上農(nóng)戶認為“拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補償主要采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監(jiān)管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規(guī)。建議國家盡快出臺《農(nóng)村房屋拆遷管理條例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補償原則，給予被征拆人合理補償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎(chǔ)性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評估、測量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細致，科學(xué)嚴(yán)謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機制。完善失地農(nóng)民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機制、養(yǎng)老醫(yī)療保險機制和資金籌措管理機制等。

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袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導(dǎo)報，2010，(3)：42.

沈玲珍.關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷問題的對策研究[J].理論與探討，2006，(3)：30-32.

篇5

《國有土地上房屋征收條例》出臺已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時，十后擴大內(nèi)需、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)要求集體土地征收必須打好頭陣。

在此背景下，伴隨著社會法制意識的不斷增強，信息化程度不斷提高，而個別地方政府在官本位思想、短期逐利導(dǎo)向的作用下，行政決策欠妥當(dāng)，多種因素導(dǎo)致長沙市現(xiàn)階段的集體土地征收工作進入了必須調(diào)整的“深水期”。

被征地農(nóng)民利益保障不充分

目前，長沙市一些區(qū)、縣政府在集體土地征收中以短期政績?yōu)閷?dǎo)向，一方面，對土地征收及利用缺乏遠景規(guī)劃，完成拆遷騰地后土地長期閑置，既無益于被征地對象又造成土地浪費；另一方面，為追求快速推進項目，采取一些局部突擊拆遷行動，在用地手續(xù)不到位的情況下實施“協(xié)議拆遷”，甚至對部分違法建筑給予政策外的補償。雖然短期實現(xiàn)了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補償法規(guī)政策的統(tǒng)一，給征收工作的長期整體穩(wěn)定造成了不利影響。

法制意識不強的問題也貫穿于征地補償安置工作的全過程中，在區(qū)縣政府、被征地對象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長沙市情況看，一方面?zhèn)€別縣級政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權(quán)越位、錯位，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導(dǎo)致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監(jiān)管、補償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對象和媒體人員素質(zhì)參差不齊，缺乏科學(xué)的維權(quán)意識，不能準(zhǔn)確區(qū)分集體土地征收和國有土地征收，對現(xiàn)行政策法規(guī)缺乏正確認識，造成社會負面輿論多、征收工作阻礙大的問題。

被征地農(nóng)民長久生計是否得到保障是檢驗整個集體土地征收工作實效的根本落腳點。從長沙市情況來看，不同時期、區(qū)域的安置模式及其效果存在很大差異。

近十四年來，長沙市集體土地征收可劃分為60號令和103號令兩個階段，兩個不同政策時期對于安置的最大差異在于安置主體。60號令時期通過下達生產(chǎn)、生活留地指標(biāo)，由各集體經(jīng)濟組織負責(zé)組織建設(shè)生活安置房，盤活生產(chǎn)安置留地。由于各集體經(jīng)濟組織所處區(qū)位、村支兩委的領(lǐng)導(dǎo)能力、村級經(jīng)濟能力、市場發(fā)展機遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現(xiàn)了高升村、紅星村等一批發(fā)展成效突出的小康村，被征地農(nóng)民生活水平得到長足的提高；另一方面也有少量被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置至今仍存在困難，甚至持續(xù)上訪。103號令時期變村集體安置為區(qū)、縣（市）人民政府，這一轉(zhuǎn)變確保了被征地農(nóng)民能在政策范圍內(nèi)得到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的安置保障，由區(qū)、縣（市）政府運作“兩?！比谫Y用地兜底安置保障資金。受宏觀經(jīng)濟波動的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時融資用地的區(qū)位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農(nóng)民最終安置效果有一定差距。

被征地農(nóng)民在外超期過渡是各地方普遍存在的問題。長沙市摸底調(diào)查結(jié)果顯示，全市在政策規(guī)定的兩年過渡期內(nèi)住房保障落實率僅42.8%，有34.36%的被征地對象在外超期過渡，累計發(fā)放超期過渡費達3億元，目前每月還需支付超期過渡費1176.23萬元，這一數(shù)額隨著土地征收項目增加還可能繼續(xù)擴大。

此外，長沙市被征地農(nóng)民保障住房的性質(zhì)不明確。長沙市通過“兩轉(zhuǎn)變一納入”實施保障安置，規(guī)定保障住房流轉(zhuǎn)參照經(jīng)濟適用房，但經(jīng)過5年的實踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產(chǎn)權(quán)證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費標(biāo)準(zhǔn)不明，大部分保障住房交易未納入政策規(guī)范內(nèi)，交易雙方的權(quán)益沒有保障、保障住房交易市場被嚴(yán)重限制等弊端，這些問題伴隨著2013年長沙市放開經(jīng)濟適用房上市交易進一步加劇。根據(jù)規(guī)定，符合條件的經(jīng)適房交易補交土地出讓金后進行交易，并對不同地段的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)作出了具體劃分，同時經(jīng)適房交易享有一定的稅費減免面積。但因保障住房產(chǎn)權(quán)辦理滯后，性質(zhì)不明晰，在上市交易中能否完全等同對待目前還處于盲區(qū)；無法有效地入市流通交易將直接影響被征地農(nóng)民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對象的抵觸。

以群眾利益為落腳點進行集體土地征收

集體土地征收與農(nóng)民的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是一項牽一發(fā)動全局的事情，加強對其專門立法是時展的必然要求。在此過程中，應(yīng)就集體土地征收法律關(guān)系主體雙方權(quán)利義務(wù)、征收法定前提的產(chǎn)生、征收程序的運行、安置保障機制、土地收益管理和分配、強制執(zhí)行方式和法律責(zé)任等進行系統(tǒng)化、具體化和專門化規(guī)定，形成嚴(yán)密完整的統(tǒng)一有機體，減少農(nóng)村集體土地征收的不確定性和復(fù)雜性，強化對公權(quán)力的約束監(jiān)管。

其次，要嚴(yán)格集體土地征收程序。首先應(yīng)培養(yǎng)各職能部門、工作人員的法制精神和責(zé)權(quán)觀，在意識形態(tài)上以自省、自律、自查、自糾構(gòu)建堅不可摧的紀(jì)律“防火墻”；其次，嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)，把好項目啟動實施的政策關(guān)，絕不能讓短期政績觀影響集體土地征收的科學(xué)導(dǎo)向，切實完善各項用地報批和監(jiān)管程序，遏止超標(biāo)準(zhǔn)補償、協(xié)議拆遷蔓延的勢頭，以嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)程序肅清集體土地征收風(fēng)氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴(yán)格履行征地公告程序，維護群眾的知情權(quán)和參與權(quán)，化解因信息不對稱產(chǎn)生的沖突。

在現(xiàn)行政策法規(guī)下探索被征地農(nóng)民多元化安置模式，也是當(dāng)下集體土地征收工作進一步突破發(fā)展的重要保障。通過多元化的安置模式，既有助于減少區(qū)、縣（市）的財政壓力，還能讓被征地農(nóng)民早日安居樂業(yè)。

篇6

英國：補償安置拆遷戶

在英國，中央政府和地方政府征用土地都比較謹慎行事，必須依據(jù)在英格蘭和威爾士實施的《強制征購?fù)恋胤ā?。在拆遷戶賠償方面，拆遷戶將得到其受損利益的市價。在此基礎(chǔ)上，在《強制征購?fù)恋胤ā穼嵤┑牡诙€月，拆遷戶可以得到10%的額外補償。如果拆遷戶是生意人，還理應(yīng)得到一筆由于搬遷造成商業(yè)損失的補償。若賠償價格協(xié)商未果，將進入司法裁決。

努力補償安置拆遷戶是英國政府的法定職責(zé)。而對于開發(fā)商，重新安置拆遷戶可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額。正因為如此，英國的拆遷戶都能得到較好的補償或安置。如北愛爾蘭有一位流浪漢，叫哈里?海洛斯，30多年到處流浪，回到倫敦后，在一所療養(yǎng)院舊址上找到了一個9平方米的角落作為落腳之地，雖然享受社會保障，但他還是以撿破爛為生，在這里已經(jīng)持續(xù)生活了20多年。一直到2005年，這個療養(yǎng)院舊址賣給了房地產(chǎn)商，投資8000萬英鎊，在此建造英國最昂貴的公寓（周圍地皮總價將高達1.3億英鎊）。哈里和他住處的9平方米地皮成了富商中的眼中釘，頻頻派人上門拜訪他，哈里說：“我明白你們的來意，無非想趕我走，我住在這里20多年了，我不怕任何人，沒有人能趕走我。”哈里把此事告訴了他常去的一家免費公立醫(yī)院的醫(yī)生，這位醫(yī)生為哈里請來了為窮人打官司的免費律師，律師告訴哈里，根據(jù)《居住者權(quán)利法》，如果一個人在一個地方居住超過20年而無人提出異議，他就擁有這塊土地，但前提是必須證明你自己居住的年限，比如自來水、電費賬單等，而哈里卻拿不出來。當(dāng)法院來人調(diào)查時，這里的街坊鄰居，包括這里的醫(yī)院工作人員、社區(qū)和公園管理員，甚至巡邏警察都紛紛站出來為哈里作證。2007年3月7日，法院將一份由倫敦地政局頒發(fā)的編號為ZG1870156的地契送到哈里手里。開發(fā)商只好用高價來向哈里收買這塊9平方米土地，但哈里拒絕了開發(fā)商40萬英鎊的巨款（約合人民幣500萬元），而堅持要住在這里。

美國：通過協(xié)商或訴諸法律

在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權(quán)有償征收私人財產(chǎn)”。美國聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權(quán)”必須滿足三個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補償”；通過正當(dāng)?shù)姆沙绦?。美國各州根?jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。

為了建設(shè)道路、學(xué)校或者用于國防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因為質(zhì)疑當(dāng)?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權(quán)。

至于拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么訴諸法律。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負參半，只能根據(jù)具體情況仔細研究。美國是一個強調(diào)保護個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設(shè)計施工方案的案例，不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

韓國：依法通過談判來解決

關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)，韓國出臺了《城市開發(fā)法》和《土地補償法》。如果開發(fā)商想拆除某住戶的私有房屋來建大樓，那么一場漫長的談判就開始了。

首先，要由雙方認可的中介認證機構(gòu)對土地價格做出基本評估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價還價，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內(nèi)。

如果有一處臨街的房屋，房主聽說拆遷動議了，突擊把房子改造成飯店，這個法律不予認可。但是，如果某一處房屋原來是飯店，現(xiàn)處于歇業(yè)之中，那么拆遷前宣布飯店恢復(fù)營業(yè)，開發(fā)商就沒有辦法了，只能按飯店給予高價補償。

篇7

[關(guān)鍵詞]行政補償；問題分析；發(fā)展趨勢

隨著行政權(quán)的急劇擴張，以公共利益的名義對公民財產(chǎn)權(quán)的征用、限制權(quán)已不再是問題了，轉(zhuǎn)而成問題的應(yīng)該是如何保護公民權(quán)利免遭政府的非法侵害。隨著工業(yè)化、城市化步伐的加快，有關(guān)征收征用的糾紛不斷涌現(xiàn)，法院面臨的類似案件日益增多。但《行政訴訟法》對行政補償訴訟未作規(guī)定，導(dǎo)致法院受理、審理此類案件無法可依。在實踐中，許多法院以無法律依據(jù)為由拒絕受理，已受理的在審理與判決上也有諸多不規(guī)范之處，客觀上甚至助長了“圈地”、非法拆遷等侵犯財產(chǎn)權(quán)的行為。因此，應(yīng)盡快建立健全行政補償訴訟制度。

一、行政補償訴訟之內(nèi)涵探析

所謂行政補償訴訟是指行政主體在實施行政管理的過程中，行政相對人因合法公權(quán)力的行為或協(xié)助公務(wù)的行為而遭受損失，行政主體和行政相對人因補償發(fā)生爭議，行政相對人依法向人民法院提訟，由人民法院審查該行政行為是否合法，并根據(jù)審查結(jié)果依法作出裁判，以排除不法行政行為或補救行政相對人受損合法權(quán)益的一種行政救濟制度。行政補償訴訟的定義包含以下幾點內(nèi)容：

（一）行政補償訴訟是解決一定范圍的行政補償爭議活動。

（二）行政補償訴訟必須以行政機關(guān)的先行處理為前提，無論是主動補償程序還是依申請的被動補償程序，行政相對人都是因為行政機關(guān)的不予補償或補償不合理所引起的。

（三）行政補償訴訟的原被告恒定。

（四）行政補償司法審查范圍的有限性。

（五）司法機關(guān)對行政補償除審查其合法性外，又審查其合理性，并且大部分的補償糾紛是由合理性引起的，這就超越了行政訴訟只審查行政行為合法性，只針對行政處罰顯失公平的進行變更的限制。

（六）行政補償訴訟法律、法規(guī)適用的多樣性。

二、行政補償訴訟亟待解決之問題分析

對于我國現(xiàn)階段行政補償訴訟制度而言，缺乏有效的理論支撐及完善的法律規(guī)定，其平衡利益，填補損失的功能大打折扣，為此，筆者認為行政補償訴訟制度急需確定以下問題，沖破學(xué)界和實務(wù)界對行政補償訴訟中一些關(guān)鍵性問題認識不清的瓶頸。

（一）行政補償是否具有可訴性

在當(dāng)前的司法實踐中，對于補償爭議的行政可訴性，有肯定和否定兩種觀點。通過分析，筆者贊成肯定的觀點，一方面是因為司法實踐中存在大量的行政補償糾紛，經(jīng)復(fù)議后提起行政訴訟，如果法院一直不予受理，則十分不利于維護相對人的合法權(quán)益，不利于保障行政主體依法行使行政權(quán)，不利于法院權(quán)威的樹立和維護；另一方面無論其他國家司法權(quán)介入行政補償糾紛的程序如何，至少也都已認可司法在行政補償糾紛中具有最終效力。

（二）行政補償訴訟是否具有公法性質(zhì)

英美法系國家的補償、賠償訴訟與司法審查訴訟一樣是由普通法院來處理的。但在嚴(yán)格區(qū)分公法和私法的大陸法系國家，則同時設(shè)立了普通法院和行政法院，原則上行政案件由行政法院依行政法審理，但對具有公法性質(zhì)的行政補償、賠償爭議，大多由普通法院審理。

但補償、賠償案件由普通法院管轄的做法已廣受質(zhì)疑，被認為“在法治方面存在問題”，其必要性“值得考慮”。從我國的情況來看，我國無行政法院與普通法院之分，不存在大陸法系國家將補償、賠償交由普通法院審理的必要性；沒有存在類似臺灣的那種因為審級不同有可能造成判決不公平的現(xiàn)象。因此，筆者認為，補償和賠償案件相似度較高，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一兩類案件的管轄和定性，我國沒有必要將補償案件作為民事案件，交由民庭審理，反而應(yīng)將其作為行政案件，按照《行政訴訟法》的規(guī)定審理。

（三）行政補償案件是否可以異化為賠償案件

實踐中有人認為，行政機關(guān)不履行補償義務(wù)則構(gòu)成違法，則其原始的補償之責(zé)即轉(zhuǎn)變成賠償之責(zé)，相對人可依據(jù)《行政訴訟法》提起行政確認和賠償之訴，請求法官確認行政主體未依法補償并賠償損失。

筆者認為，在補償爭議的可訴性不確定的情形下，通過判決被告承擔(dān)賠償責(zé)任，來保護原告的受補償權(quán)，其現(xiàn)實意義是積極的，但“不依法補償即應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”的邏輯推理是值得商榷的。因為賠償訴訟和補償訴訟在審判內(nèi)容上也存在著差別。因此，無論是在學(xué)界還是在實務(wù)界，都不應(yīng)混淆行政補償與行政賠償。

（四）行政補償訴訟屬于何種訴的類型

按照行政訴訟基本類型劃分的觀點，補償訴訟屬于完全管轄權(quán)之訴中的給付之訴。由于現(xiàn)代各國均已摒棄了嚴(yán)格法定的形式主義，筆者認為，原告時并無應(yīng)適用訴訟類型的義務(wù)，原告請求究系提起何種訴訟類型，法院應(yīng)依職權(quán)為確定；當(dāng)事人選擇訴訟類型錯誤時，法院應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人變更訴訟請求，而不應(yīng)簡單讓原告承擔(dān)因訴訟類型選擇錯誤帶來的風(fēng)險。

三、我國行政補償訴訟應(yīng)有發(fā)展趨勢之剖析

近幾年，我國行政補償案件數(shù)量穩(wěn)步上升，已經(jīng)成為行政訴訟案件的主要類型，但是在被告沒有改變具體行政行為的情況下，原告撤訴率異常高，畸形結(jié)案方式情況較多；除此之外，法院有案不立、司法推諉的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，相當(dāng)數(shù)量的案件審理壓力大，法院職能移位現(xiàn)象較為明顯，混淆補償和賠償?shù)姆蛇m用情況突出，行政補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，對某些應(yīng)予補償?shù)膿p害未做法律上的規(guī)定。因此，完善行政補償訴訟制度應(yīng)是應(yīng)有的發(fā)展趨勢。

首先，盡快確定行政補償訴訟的類型。具體來說，我國行政補償訴訟的類型應(yīng)包括以下幾類：

（一）有關(guān)公用征收征用的訴訟。以城市房屋拆遷為例，和有關(guān)國家規(guī)定的程序相比，我國城市房屋拆遷缺少涉及公用目的的批準(zhǔn)程序，隨著我國公用征收領(lǐng)域法律、法規(guī)的完善，行政相對人對此不服的，可以提起行政訴訟。

（二）有關(guān)行政機關(guān)限制措施的訴訟。如我國的土地使用權(quán)限制，立足于自然保護區(qū)對相對人財產(chǎn)與非財產(chǎn)的限制。如果相對人對行政機關(guān)上述行為不服，可以提起行政訴訟。

（三）有關(guān)行政機關(guān)采取的行使職權(quán)附隨效果措施的訴訟。如行政機關(guān)在保護野生動植物和國防建設(shè)時可能會對相對人的權(quán)益造成損害。相對人如認為行政機關(guān)在開展上述活動時違反了相關(guān)規(guī)定，可以依法提訟。

（四）有關(guān)行政機關(guān)拒絕履行或拖延履行的行政補償責(zé)任、對行政機關(guān)就補償糾紛作出的裁決和就行政補償計算標(biāo)準(zhǔn)的訴訟，都屬我國行政補償訴訟的范圍。

（五）其他行政補償糾紛訴訟。

事實上，行政補償糾紛類型多樣，并不是所有的補償糾紛都適用行政訴訟，類型化分析只是為了更好地服務(wù)于司法實踐，確保被補償人的合法權(quán)益能真正得到保障。

其次，加強完善立法，將行政補償糾紛納入司法救濟的范圍。建立健全行政補償訴訟制度，借鑒他國成功的經(jīng)驗，推進行政補償立法進程，加快對現(xiàn)有行政補償規(guī)定的清理，今后在修改《行政訴訟法》、《國家賠償法》相關(guān)內(nèi)容時，應(yīng)對行政補償及其訴訟救濟進行明確規(guī)定。

最后，確定行政補償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)，同時可適用司法程序的例外規(guī)定。對于行政補償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)，國外大多適用民事訴訟程序。如法國規(guī)定對公用目的的決定及可轉(zhuǎn)讓的決定不服，提起的訴訟，應(yīng)按照行政訴訟的程序進行。就補償計算標(biāo)準(zhǔn)不服，提起的訴訟，則采用民事訴訟的程序。德國的規(guī)定也是如此。就我國而言，行政訴訟的原則是審查具體行政行為的合法性，在實踐中，行政補償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)相當(dāng)復(fù)雜，難以以法律形式進行統(tǒng)一規(guī)定，這時，賦予法官自由裁量權(quán)顯得尤為重要。故而，根據(jù)我國自身特點，筆者認為應(yīng)以行政訴訟附帶民事訴訟的程序來處理行政補償計算標(biāo)準(zhǔn)的糾紛。當(dāng)然，只是有關(guān)行政補償?shù)挠嬎銟?biāo)準(zhǔn)問題，則可以直接提起民事訴訟。

篇8

房屋拆遷賠償合同范文一

甲方：

乙方：

甲方因開發(fā) 樓盤(位于 )需拆除乙方正在使用的沿街樓房，依據(jù)《國有土地上房屋征收與賠償條例》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就房屋拆遷賠償達成如下協(xié)議：

一、乙方房屋基本情況

第1條：1、建筑面積 平方米(其中一層 平方米;二層平方米;附屬物。

2、所有權(quán)人：

3、房屋性質(zhì)：經(jīng)營性用房。

二、甲方義務(wù)

第2條：甲方以回遷的方式對乙方拆遷的以上房屋及附屬物給予賠償。

第3條：回遷安置房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)：

1、回遷安置房屋位于齊晏大街以南、向陽路以西，樓房東墻距向陽路路中心 米，該距離不得相差5米。

2、回遷安置房屋為一層門頭房，門頭朝向需面對齊晏大街，南北貫通，向南需有門、有窗、可做門頭房使用。面積為平方米，東西長度為27.14米。

3、回遷安置房交房標(biāo)準(zhǔn)：達到國家規(guī)定的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，通水、電、暖;墻面、門窗、衛(wèi)生間等達到可營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，該房屋因水、暖管道等因素造成使用的面積不可超過總面積的1%，若超出總面積的1%部分，需另增加使用面積或經(jīng)濟賠償(按市場售價為準(zhǔn))。

第4條：1、回遷交房日期：自乙方房屋拆遷日起 三 年內(nèi)即

2、自本合同簽訂之日起至回遷房屋交付日，甲方負責(zé)向乙方賠償房屋租金，每年 元。若甲方未按期交付回遷房屋，超出時間甲方向乙方賠償?shù)姆课葑饨鸢?0%每年遞增。

第5條：甲方應(yīng)在交付回遷安置房后三個月內(nèi)為乙方辦理房產(chǎn)證、土地使用證并承擔(dān)相關(guān)費用。

第6條：因回遷安置房面積不宜分割而多出賠償乙方面積部分，甲方以不高于3000元/平方米的價格出售給乙方;乙方拆除面積超出安置房屋面積部分，甲方以市場價格給予賠償。

第7條：若甲方無法交付回遷安置房或交付的回遷安置房達不到合同約定的乙方要求，乙方有權(quán)拒收回遷安置房，甲方需以現(xiàn)金人民幣1500萬元給予乙方賠償。

第8條：抵押擔(dān)保：甲方以 作為本合同的擔(dān)保抵押給乙方，并從房管部門辦理相關(guān)抵押手續(xù)，且甲方承擔(dān)相關(guān)費用。如果不能按時交房，乙方有權(quán)以抵押物抵甲方賠償?shù)幕剡w安置房，甲方應(yīng)在一個月內(nèi)將抵押物過戶給乙方，并承擔(dān)相關(guān)過戶費用。

第9條：擔(dān)保方責(zé)任：甲方需找乙方認可的單位或個人來擔(dān)保本合同的覆行，若甲方未按合同條款約定交付回遷安置房，擔(dān)保方承擔(dān)本合同約定的甲方的全部責(zé)任。

三、乙方義務(wù)

第10條：本合同簽訂后，甲方完成第8條和第9條的條款后，乙方應(yīng)在15日內(nèi)交房或拆除。

四、其它：

第11條：未盡事宜雙方可另簽協(xié)議作為本合同附件。

第12條：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方協(xié)商不成，提交齊河縣仲裁委員會仲裁。

第13條：本合同一式4份。自甲、乙方及擔(dān)保方簽字、蓋章、公證處公證后本合同生效。

1、甲方抵押物的相關(guān)證件和手續(xù)。

2、回遷安置房屋的相關(guān)圖紙。

甲方： 乙方：

擔(dān)保方：

年 月 日

房屋拆遷賠償合同范文二

甲方(拆遷人)：________

地 址：________郵編：_____電話：_______ 法定代表人：_____職務(wù)：____

乙方(被拆遷人)：________

地 址：________郵編：_____電話：_______ 法定代表人：_____職務(wù)：____

甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補償法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)共同協(xié)商一致同意就房屋拆遷補償達成如下協(xié)議。

第一條 項目名稱、地點

建設(shè)項目名稱______，建設(shè)地點________，建設(shè)單位________，《拆遷許可證》文號________。

第二條 被拆遷房屋現(xiàn)狀

(一)乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋__間，其中，磚混結(jié)構(gòu)平頂房_間，建筑面積___平方米;磚木結(jié)構(gòu)安架房__間，建筑面積_平方米，土木結(jié)構(gòu)安架房__間，建筑面積___平方米;磚混結(jié)構(gòu)廈房__間，建筑面積__平方米，土木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，其它_____________________。

(二)乙方在拆遷范圍內(nèi)附屬物分別有__________。

(三)乙方在拆遷范圍內(nèi)經(jīng)濟作物分別有________。

第三條 被拆遷房屋補償

(一)被拆遷房屋___間，其中裝混結(jié)構(gòu)平頂房__間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價補償;磚木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價補償;土木結(jié)構(gòu)安架房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價補償;磚混結(jié)構(gòu)廈房__間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價補償;土木結(jié)構(gòu)廈房_間，建筑面積__平方米，按每平方米_元作價補償。其它：____________________。小計：_____元。

(二)被拆遷范圍內(nèi)的附屬物分別為______________________________小計：_____元。

(三)被拆遷范圍內(nèi)有經(jīng)濟作物分別為_____________________________小計_______元。

(四)被拆遷范圍內(nèi)以上各項補償總計_______元。(注：含所有費用)。

第四條 房屋拆遷補助

甲方支付乙方搬家補助費___元，臨時過渡費___元，按合同約定期限提前搬家獎勵費___元。

第五條 補償款支付方式

補償款分兩期進行支付，第一期在甲、乙雙方簽訂本合同之日起七日內(nèi)甲方向乙方支付該總補償款的50﹪，第二期在乙方將原住房全部騰空交付甲方之日，甲方將乙方剩余的50﹪補償款一次性支付給乙方。

第六條 搬遷期限

乙方在簽訂本房屋補償合同之日起于20xx年4月30日前應(yīng)將原住房騰空，并由乙方拆遷。

第七條 違約責(zé)任

(一)甲方未按本合同約定的期限內(nèi)向乙方支付賠償款，甲方除正常支付給乙方的補償款之外，向乙方賠付違約金10萬元。

(二)乙方未按合同約定期限將原住房騰空并未拆遷，乙方將收到甲方支付的補償款無條件的退還給甲方，并賠付給甲方違約金10萬元。

第八條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋拆遷主管部門一份，具有同等法律效力，自簽字日起生效。

甲方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

乙方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

甲方：(簽章)______

代表人(簽章)______

___年__月_日

房屋拆遷賠償合同范文三

甲方：(拆遷入)

乙方：(被拆遷人)

經(jīng)**市城市建設(shè)房屋拆遷管理辦公室拆許字( )第 號《房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)，甲方在 范圍內(nèi)拆遷，進行 項目建設(shè)，需要拆遷乙方的住宅房屋，依據(jù)《**市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，甲乙雙方就拆遷補償事項，訂立如下協(xié)議：

一、乙方房屋位于 街(路) 號 棟 層 房間 建筑結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。

經(jīng)房屋拆遷評估機構(gòu)評估確定，乙方房屋 成新，評估單價 元/平方米，計 元;上年度磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋建筑成本 元/平方米，價格調(diào)整系數(shù) ，價格補貼 元/平方米，計 元，面積補貼 平方米，計 元，被拆遷房屋貨幣補償金額總計 元。

二、乙方自愿選擇 的拆遷補償方式。

實行貨幣補償?shù)?，甲方?yīng)一次性支付給乙方 元貨幣補償款。

實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，甲方提供給乙方的房屋位于 街(路) 號 棟 單元 層 朝向 房間， 建筑結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米(產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋系期房的，附產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的設(shè)計平面圖，房屋建筑面積以產(chǎn)權(quán)部門初始登記的建筑面積為準(zhǔn))，所調(diào)換房屋價格 元/平方米，計 元，于 年 月 日前 向 方支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款 元。甲方應(yīng)于 年 月 日前將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給乙方，并于年 月 目前負責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)證和土地使用證，手續(xù)費用由甲方承擔(dān)，所涉及的契稅由乙方承擔(dān)。

三、甲方向乙方一次性支付搬家補助費 元。

實行貨幣補償?shù)?，甲方按照lO元/(平方米月)標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方臨時安置補助費，一次性支付3個月，計 元。

實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且乙方自行過渡的，過渡期限 個月，甲方按照 元/平方米月標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方臨時安置補助費，先預(yù)付 個月，計 元，其余部分在房屋交付給乙方使用時按照實際過渡期限一次結(jié)清。

四、本合同訂立時，乙方應(yīng)將房屋所有權(quán)證、土地使用證交給甲方，并由甲方到有關(guān)部門申請注銷登記。

五、本合同訂立后 日內(nèi)乙方應(yīng)遷出，并將房屋交給甲方;同時甲方將上述各項費用一次性支付給乙方。

六、本合同盯立后，甲方不得擅自變更規(guī)劃和設(shè)計。

七、本合同訂立后，雙方應(yīng)共同遵守，任何一方違約，按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。因履行本合同發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按以下第 方式解決。

(一)提交***仲裁委員會仲裁;

(二)向人民法院起訴。

八、本協(xié)議一式四份，甲方、乙方、拆遷實施單位各一份，送拆遷管理部門備案一份。 本合同未盡事宜，可另行訂立補充協(xié)議。

甲方： 乙方：

法定代表人：

經(jīng)辦人：

拆遷實施單位： 委托人： 法定代表人：

篇9

關(guān)鍵詞:土地征收補償請求權(quán);生存權(quán);全額

中圖分類號:D912.1 文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0169-02

一、土地征收補償請求權(quán)的基本理論

(一)土地征收補償請求權(quán)的含義、性質(zhì)

關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的含義國內(nèi)還沒有一個明確解釋,對于我自己的理解,所謂的土地征收補償請求權(quán)它是一種性質(zhì)還未確定的請求權(quán),是一種用益物權(quán)被侵犯后而產(chǎn)生的補償請求權(quán),是一種基于憲法而產(chǎn)生的生存權(quán)的體現(xiàn)。總結(jié)來講它是指集體土地被國家依法征收過程的始終,土地的使用權(quán)人及其利害關(guān)系人依法向國家或者征地主體請求損失補償?shù)臋?quán)利。此概念尚不成熟,有待商榷。

對于此權(quán)利性質(zhì)的界定,可以說直接關(guān)系到此權(quán)利實現(xiàn)問題。從物權(quán)法視角分析可以得出,此權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì),因為土地被征收后,土地的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移――有集體所有轉(zhuǎn)為國家所有。從憲法的角度來說,國家雖然沒有提供公民衣、食、住、行和滿足他們的基本需要的義務(wù),但有責(zé)任建立完善的社會保障制度,滿足公民因故無法正常獲得這些得以維持其生命延續(xù)的最低條件時,可以得到社會的救助或國家的幫組以維持正常的生活條件。①

(二)關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的特征

從定義中我們可以總結(jié)出此權(quán)利具有以下特征:一、索賠主體不僅為被征土地的原使用權(quán)人,還應(yīng)包括與使用權(quán)人有利害關(guān)系的相關(guān)人。這樣規(guī)定更有利于保護公民的財產(chǎn)權(quán)完整。因為在現(xiàn)實生活中,有些土地使用權(quán)人可能不愿意或根本就不能行使此請求權(quán)。比如:使用權(quán)人失蹤或死亡。二、權(quán)利客體為土地的使用權(quán)而非土地的所有權(quán):因為我國實行的土地制度結(jié)構(gòu)為二元制結(jié)構(gòu),所有權(quán)歸國家或集體。之所以不賦予集體此請求權(quán),原因主要是:第一、基于土地的價值,國家征地后的補償有限。如果再讓這杯羹分集體一部分,那農(nóng)民能拿到的補償就更可想而知了。第二、現(xiàn)行法律對補償款分配問題已經(jīng)做了大概的規(guī)定,集體可以拿得一部分,而且,集體設(shè)立的出發(fā)點就是為了國家更好的服務(wù)人民,讓人民公仆去和人民搶飯吃,不合適也沒必要。三、此權(quán)利的行使對象為國家或者其他征地主體:按憲法第十條第三款:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。也就是說,只有國家才可以實施征地行為。但在現(xiàn)實生活中,除了國家,還有一些其他“征地主體”,如地方政府為了經(jīng)濟的發(fā)展,違背中央精神,漠視人民的切身利益。像這種情況,如果權(quán)利人提出補償,而地方政府的補償又不足的,法律應(yīng)當(dāng)賦予權(quán)利人可以要求用地方再次補償?shù)臋?quán)利,即“連帶補償”。

二、行使土地征收補償請求權(quán)的依據(jù)

(一)我國關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的依據(jù)

1、從法所追求的終極目的來看

法所追求的終極目標(biāo)就是正義、人權(quán)、秩序、自由、效率。我國的土地制度實屬二元制,所有權(quán)和使用權(quán)相分離,這就必然導(dǎo)致對土地征收客體的定性。而《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定,“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”,可以看作是對二元論的一種肯定。既然如此,依法對土地征收就應(yīng)當(dāng)從法所追求的終極目標(biāo)出發(fā)對使用權(quán)人給予足額補償。

2、從憲法的角度來看

憲法第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。憲法第三十三條規(guī)定:國家尊重和保障人權(quán)。對于土地的使用權(quán)問題,我國實行的是,在承包土地時,農(nóng)民和集體簽定土地承包使用合同。也就是說使用權(quán)的來源肯定是合法的?；诖?土地的承包人享有土地的用益物權(quán),即財產(chǎn)權(quán),并因此用益而帶來利益?？梢哉f農(nóng)們對土地的使用和收益均符合十三條的規(guī)定。第三款緊接著規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。也就是說對損失,公民有受到補償?shù)臋?quán)利。由此我們可以推斷,這時如果法律賦予公民補償請求權(quán),應(yīng)該是合情合理的。

3、從物權(quán)法的視角分析我們可見:我國《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn);第四十二條規(guī)定:征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益;第一百二十一條規(guī)定:因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償;第一百三十二條規(guī)定:承包地被征收的,土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。有此種種條款,我們不難推出:農(nóng)民是有獲得補償?shù)臋?quán)利依據(jù)的。只是種種規(guī)定均原則化、宏觀化,沒有細化到特定的權(quán)利。

三、土地征收補償請求權(quán)的行使原則

1、我國有關(guān)法律關(guān)于此權(quán)利行使原則的現(xiàn)狀

與國外相比,我國對補償請求權(quán)的規(guī)定,不僅沒有原則性規(guī)定,具體的條文規(guī)定也沒有。所以在現(xiàn)實生活中,補償給與不給,給多少,幾乎完全有征地方來決定。當(dāng)然隨著我國社會的不斷發(fā)展與進步,在征地補償方面有了很大的改觀。但相比國外,依舊不成熟,不夠完善。

法律的制定者似乎忘了法是公平正義的象征和體現(xiàn)。公平正義是人類政治思想的核心價值,社會主義比以往任何社會制度更加重視在全社會實現(xiàn)公平正義,必須切實尊重人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)、監(jiān)督權(quán),以讓人民群眾看得見、聽的懂、做得到、靠得住的方式保證司法公正。

2、從上面這段話中我們便可以引申出從不同的主體出發(fā),關(guān)于土地征收補償請求權(quán)的使原則:

(1)從受損當(dāng)事人的角度出發(fā)――正當(dāng)原則

權(quán)利正當(dāng)主要指其來源正當(dāng)。在現(xiàn)實生活中主要指一些中間商,他們與集體的相關(guān)負責(zé)人合謀,先從農(nóng)民手中以低價騙得土地的使用權(quán),在以集體的名義索要上面的補償款,從中拿得兩者的差價。像類似情況,雖然中間商有土地的使用權(quán),但國家或相關(guān)主體可以對其行為不予理會,對觸犯法律的,應(yīng)當(dāng)追究其責(zé)任。

目的正當(dāng)主要指真正的土地只用權(quán)人在土地被征,損失造成后,確實是基于為獲得相應(yīng)的補償而向征地方行使補償請求權(quán)的。而不是像現(xiàn)實生活中的部分人,上訪鬧事的目的除了獲得相應(yīng)的損失補償,還意圖能就此大發(fā)一筆。這樣的人,這樣的行為,無疑給國家,給社會的穩(wěn)定發(fā)展帶來不必要的阻力。

手段正當(dāng)主要指的是在行使補償請求權(quán)時的手段、方式應(yīng)當(dāng)合法。決對不允許動輒引火自焚,跳樓自殺等過激行為的發(fā)生。因為每個人都沒有權(quán)利剝奪自己的生命,更沒有權(quán)利擾亂社會的安定。

(2)從征地主體的角度出發(fā)――足額原則

因為土地征收補償請求權(quán)的權(quán)利主體是土地的用益物權(quán)人及相關(guān)人,所以權(quán)利必然也就應(yīng)當(dāng)由用益物權(quán)人及相關(guān)人來行使。而現(xiàn)在從征地主體出發(fā)來思考這一原則問題,就自然應(yīng)當(dāng)從征地主體的義務(wù)方面出發(fā)來配合權(quán)利行使此請求權(quán)。具體包括:補償款足額、補償時間的及時、事后工作的到位等。

四、此權(quán)利的具體保護方法或?qū)崿F(xiàn)方式

第一、明確征地的具體主體,而不是現(xiàn)存憲法及法律規(guī)定的“國家”。這樣可以避免現(xiàn)實生活中存在的情況――無征地權(quán)力的主體打著“國家”這一面大旗肆意征地。損害人民切身利益的同時,破壞了國家在人民心目中的美好形象。

第二、明確征地補償?shù)目腕w范圍:擴大現(xiàn)存征地補償?shù)目腕w范圍標(biāo)準(zhǔn):從各國的土地征收補償法律制度來看,征地補償可以分為直接補償和間接補償兩種,包括財產(chǎn)補償和權(quán)利補償。我國的征地補償客體要件只包括了直接補償,具體內(nèi)容只涉及到征地補償費,青苗費,安置補償費等幾項。

第三、明確糾紛的解決主體:在新加坡,被征地主體對征用補償有異議時,先由地稅征收官作出決定,若對該決定不服,當(dāng)事人可向上訴委員會上訴,對上訴委員會的決定仍然不服時,當(dāng)事人依法可以向上訴法院上訴。在法國,公用征收的當(dāng)事人雙方關(guān)于補償金額不能達成一致意見時,可向公用征收法官,請求法院確定補償金額。在日本,征用土地的賠償爭議雖然沒有法院的司法審理,但該爭議由獨立于土地征用者和土地所有者之外的征用委員會依法定程序受理和裁決。在構(gòu)建制度方面令人深思和仿效。我國現(xiàn)行土地管理法律法規(guī),只規(guī)定了征地補償方案制定后公告,征求被征地農(nóng)民的意見,對不同意方案的意見由有關(guān)政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成由政府裁決,等于就是征地主體來裁決。對土地征收出現(xiàn)爭議和征地行為侵害農(nóng)民利益時,司法救濟排除在行政法律救濟之外,無疑是我國法制進程中的一大缺憾。

第四、當(dāng)事人參與:參與的法律價值是“實行政行為相對一方在行政程序中成為具有獨立人格的主體,而不致成為行政權(quán)隨意支配的、附屬性的客體?！睆臋?quán)利救濟角度來講,參與制度是相對人積極有效的自我權(quán)利救濟模式,主要表現(xiàn)為聽證形式?！霸诿绹?土地征收規(guī)定了嚴(yán)格的程序。被征收人有權(quán)要求召開公開的聽證會,要求政府說明征收行為的必要性和合理性。如果被征收方對政府的征收本身質(zhì)疑,可以提出司法挑戰(zhàn),迫使政府放棄征收行為?！雹诩油恋卣魇諈⑴c權(quán)利的實現(xiàn),一定程度上可以滿足相對方的知情權(quán)、申辯權(quán),便于展開積極有效的救濟措施。另外,從控權(quán)的角度解析,可以抑制政府權(quán)力的盲動,權(quán)力運作更加符合授權(quán)目的。

第四、土地征收程序公開:土地征程序公開,是指土地征收行政機關(guān)在做出行政決定及實際執(zhí)法過程中,應(yīng)通過一定的方式和步驟讓被征地人及其他利害關(guān)系人了解有關(guān)信息的制度。土地征收程序公開可以體現(xiàn)在告知、閱卷以及表明身份三個方面。告知指行政機關(guān)在做出行政決定,制定和公布規(guī)范性行政文件時,應(yīng)告知相對人做出該項決定及制定該文件的事實和法律依據(jù),解釋自己運用或不運用某種材料的事實和理由。即“對直接或間接涉及行政相對人利益的所有資料,只要不屬于法定的保密范圍,任何公民均有權(quán)查閱和復(fù)制。③我國行政處罰程序中明確規(guī)定了表明身份制度。在土地征收實務(wù)中,不乏有行政機關(guān)無權(quán)或者越權(quán)違法征地現(xiàn)象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的沖突,加強土地征收的透明度。

注釋:

①周偉.憲法基本權(quán)利――原理、規(guī)范、應(yīng)用[M].北京:法律出版社,2006:293.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；課程建設(shè)；措施

中圖分類號：G4

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題的能力。

房地產(chǎn)法是國家制定和認可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及經(jīng)濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識，還應(yīng)加強課程資源建設(shè)，改進教學(xué)方法。

2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達國家普遍超過70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關(guān)法律知識?？梢娢飿I(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過程中加強行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析

我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析

我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實踐的重要性。同時單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學(xué)生的實際應(yīng)用能力進行考核，這就不利于學(xué)生實踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施

3.1建設(shè)教學(xué)團隊

專業(yè)是興校之基石，而師資是強專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團隊?wèi)?yīng)該由具有較強的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線。“請進來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所引進熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實施工作。同時制定相應(yīng)的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟活動涉及的社會關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價相關(guān)工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進而調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力。

3.3改革教學(xué)方法

房地產(chǎn)法不是一門很強理論的學(xué)科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對知識學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。

3.4建設(shè)教學(xué)資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運用現(xiàn)代教學(xué)手段。運用多媒體課件組織教學(xué)，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時在教學(xué)過程中還應(yīng)加強案例庫、試題庫等教學(xué)資料的建設(shè)。

3.5完善考核評價

由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學(xué)生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應(yīng)用性較強的現(xiàn)實案例采用實訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。

參考文獻 

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