導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房屋交付的法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、房屋需經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格；

2、具備住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)；

3、房屋的配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付的條件。

篇2

劉某某與戈某某系夫妻關(guān)系，戈某與焦某某系夫妻關(guān)系，趙某某系劉某某之岳母，戈某之母。劉某某原系某公司職工。本市宣武區(qū)祿頭條街19號(hào)院5-6-604號(hào)二居室住房一套系某公司的自管公房，劉某某于1991年4月承租該房。1992年某公司依據(jù)“房改”的有關(guān)政策，開(kāi)始向本單位職工出售住房。1993年2月27日，劉某某向某公司交納了購(gòu)房預(yù)付款2000元。1993年6月，劉某某因出國(guó)訪友，曾與某公司簽定協(xié)議約定：“停薪留職期滿不歸，按自動(dòng)離職處理，并按公司規(guī)定，退出公司的住房，同時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)?！?993年8月，劉某某回國(guó)。某公司發(fā)給劉某某9月和10月兩個(gè)月工資，停發(fā)了劉某某11月份的工資。同年12月15日，劉某某向某公司交納了購(gòu)房款7773.70元及公共維修金804.45元，尚欠部分購(gòu)房款1396.24元未交納。雙方均承認(rèn)當(dāng)時(shí)簽定了購(gòu)房協(xié)議，但均末向法院提交。雙方均未到房地權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，劉某某未取得房屋所有權(quán)證。此后，某公司未向劉某某收取房屋租金。1994年初，劉某某再次出國(guó)并自行辭職，訴爭(zhēng)房現(xiàn)由戈某夫婦及趙某某居住。1997年7月，某公司以劉某某1993年出國(guó)未歸，1994年回國(guó)后自行辭職，遷往國(guó)外定居，訴爭(zhēng)房長(zhǎng)年空閑，劉某某亦未按期交納房租為由向宣武區(qū)法院起訴，要求劉某某騰房并補(bǔ)交欠租。劉某某答辯認(rèn)為，1993年某公司實(shí)行房屋改革，其已將訴爭(zhēng)房購(gòu)買，其與某公司不存在房屋租賃關(guān)系，其親屬有權(quán)使用該房，不同意某公司的訴訟請(qǐng)求。

二、審理情況

宣武法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某某原系某公司職工，并在某公司售房時(shí)出資購(gòu)買其租住之房，該行為屬雙方真實(shí)意思表示，未違反法律規(guī)定。劉某某交納房?jī)r(jià)款，某公司亦已收取，雙方買賣關(guān)系即已確立，且事實(shí)上在劉某某向某公司交納了購(gòu)房款之后，某公司已停止收取劉某某租金，雙方的租賃關(guān)系即已自動(dòng)解除。在劉某某出國(guó)辭職后，某公司以劉某某空閑房屋及未交納租金為由，要求騰房及補(bǔ)交租金沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。判決：駁回某公司要求劉某某騰房及補(bǔ)交欠租的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，某公司不服，以劉某某尚未取得訴爭(zhēng)房的所有權(quán)為由，向本院提起上訴，堅(jiān)持其原訴請(qǐng)求。本院二審經(jīng)審理認(rèn)為：劉某某原為某公司職工，并依照有關(guān)規(guī)定交納了全部的購(gòu)房款及維修金，故雙方之間已不存在承租關(guān)系，其買賣關(guān)系已經(jīng)確立，現(xiàn)某公司因劉某某辭職而要求其騰房，沒(méi)有法律依據(jù)。判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，某公司不服，仍以原訴訟理由向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

本院再審經(jīng)審理認(rèn)為：雖劉某某于1993年12月交納了該房的大部分購(gòu)房款及公共維修金，但劉某某在某公司售房過(guò)程中，自行辭職出國(guó)，并在出國(guó)前，就房屋問(wèn)題與某公司另有約定?，F(xiàn)劉某某已自行離職，應(yīng)按其與某公司的約定將訴爭(zhēng)房退還該公司。某公司亦應(yīng)按約定將劉某某交付的購(gòu)房款及公共維修金退還劉某某。戈某、焦某某、趙某某既非該訴爭(zhēng)房的承租人，又非劉某某之共居人口，居住該訴爭(zhēng)房沒(méi)有法律依據(jù)，其住房問(wèn)題應(yīng)自行解決。劉某某在第一次出國(guó)后，雖中途回國(guó)，但并未繼續(xù)在某公司工作，故劉某某一方在再審中稱，該案不適用劉某某與某公司之約定的辯解，缺乏法律依據(jù)。原判駁回某公司要求劉某某一方騰房的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤，再審予以糾正。某公司再審要求判決劉某某一方退還房屋理由正當(dāng)，再審予以支持。判決：一、撤銷本院一、二審判決；二、劉某某、戈某某、戈某、焦某某、趙某某于本判決生效后三十日內(nèi)將本市宣武區(qū)祿長(zhǎng)街頭條19號(hào)院5-6-604號(hào)二居室騰空，交還某公司；三、某公司于本判決生效后三十日內(nèi)退還劉某某購(gòu)房款9773.7元及公共維修金804.45元。

再審判決后，北京市人民檢察院以再審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)為由，提出抗訴。

本院再審認(rèn)為，劉某某交付了大部分購(gòu)房款及公共維修金，但其并未取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，購(gòu)房行為并未完成。劉某某自行辭職出國(guó)，其應(yīng)依雙方協(xié)議，將訴爭(zhēng)房屋退還某公司。原再審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，故判決維持了原再審判決。

三、評(píng)析

本案涉及職工依據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)房，在未交齊購(gòu)房款、未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下，辭職出國(guó)，該購(gòu)房行為應(yīng)否認(rèn)定已完成的問(wèn)題。在再審理期間，對(duì)此問(wèn)題形成兩種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，某公司于1993年2月接收了劉某某交納的購(gòu)房款，該行為應(yīng)能證明劉某某按期回國(guó)上班，并以單位職工身份辦理了購(gòu)房手續(xù)，劉某某出國(guó)曾與某公司達(dá)成的“收房協(xié)議”已履行完畢。雙方已由房屋租賃關(guān)系轉(zhuǎn)變房屋買賣關(guān)系，購(gòu)房行為已經(jīng)完成，只差辦理產(chǎn)權(quán)證和經(jīng)核算后交付少量房款。劉某某購(gòu)房時(shí)符合《北京市職工購(gòu)買公有住宅樓管理辦法》規(guī)定的購(gòu)房條件，其與某公司的購(gòu)房行為合法有效。某公司要求劉某某騰房及補(bǔ)交房租缺乏根據(jù)，應(yīng)判決駁回某公司之訴訟請(qǐng)求。

篇3

2、開(kāi)發(fā)商交付房子后，購(gòu)房人繳納契稅和維修基金之后才能拿鑰匙，要看購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的商品房銷售合同協(xié)議內(nèi)容，當(dāng)事人在合同中明確約定，購(gòu)房人必須先支付契稅和維修基金之后不再拿鑰匙，按本協(xié)議購(gòu)買房屋的人為向開(kāi)發(fā)商收取契稅和維護(hù)基金。

3、后果：逾期付款要收取滯納金和罰款稅。

【法律依據(jù)】

篇4

單位：

住所：

電話：

被告：*

地址：*

法定代表人：*職務(wù)：*

電話：*

訴訟請(qǐng)求

一、判令被告立即連本帶息退還非法強(qiáng)收的每戶800元人民幣的熱水開(kāi)戶費(fèi)及300元人民幣的熱力維護(hù)費(fèi)；

二、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

事實(shí)與理由

原告購(gòu)買杭州下沙香榭里花園5－3－202房產(chǎn)，并已與今年1月1日交付業(yè)主使用。但在房屋交付時(shí)，即去年年底，前期臨時(shí)物業(yè)——信宇物業(yè)公司突然提出，向每戶業(yè)主收取800元熱水管道開(kāi)戶費(fèi)和300元的熱力設(shè)備維護(hù)費(fèi)（預(yù)收半年），并稱如不繳納相關(guān)費(fèi)用，則不予辦里交房手續(xù)。眾業(yè)主拿房心切，紛紛無(wú)奈繳納，在被告知不交此筆費(fèi)用則拿不到新房鑰匙的情形下，原告也只好按物業(yè)的要求，未簽訂任何合同和協(xié)議，繳納合計(jì)1100元人民幣，僅得到信宇物業(yè)公司一張收據(jù)。

商品房銷售合同中和前期物業(yè)服務(wù)合同中，均未約定業(yè)主入住香榭里花園必須使用管道熱水，并繳納開(kāi)戶和維護(hù)費(fèi)用，而信宇物業(yè)公司作為小區(qū)的一個(gè)前期臨時(shí)物業(yè)，在無(wú)任何法律依據(jù)的情況下，以新房鑰匙要挾每位業(yè)主統(tǒng)一繳納1100元人民幣，此行為侵犯了包括原告在內(nèi)每位業(yè)主的合法權(quán)益。

原告曾向杭州市12345市長(zhǎng)熱線尋求幫助，并有杭州電視臺(tái)報(bào)道過(guò)此事，后得到下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的答復(fù)，答復(fù)大意是：經(jīng)與信宇物業(yè)公司聯(lián)系，信宇物業(yè)并不同意退還強(qiáng)收的費(fèi)用，而政府部門(mén)對(duì)此事件只能從中協(xié)調(diào)，在協(xié)調(diào)未果后，要維護(hù)正當(dāng)權(quán)益，只能向法院。

原告認(rèn)為，信宇物業(yè)公司的這種違背業(yè)主意愿，強(qiáng)收開(kāi)戶費(fèi)及維護(hù)費(fèi)的行為，既無(wú)法律依據(jù)也無(wú)合同依據(jù)，是一種侵占原告財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，依法應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。除須連本帶息立即歸還外，原告因該侵權(quán)行為而產(chǎn)生的誤工損失，也屬于直接損失的范疇，被告也應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)，但因誤工損失計(jì)算復(fù)雜，本訴訟中暫不提起賠償要求。

相關(guān)法律依據(jù)

依據(jù)民法通則第五十八條下列民事行為無(wú)效：其中第(三)：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的。

在交房時(shí)，信宇物業(yè)稱其收開(kāi)戶費(fèi)是代熱力公司（杭聯(lián)熱電有限公司）收取，為此，原告依據(jù)電、水、熱、煤氣等能源開(kāi)戶的慣例，向熱力公司索要開(kāi)戶意向協(xié)議和開(kāi)戶費(fèi)發(fā)票，得到的回復(fù)是，熱力公司只向開(kāi)發(fā)商——商宇房產(chǎn)收取了供熱接網(wǎng)費(fèi)，并無(wú)向業(yè)主收取開(kāi)戶費(fèi)一說(shuō)。由此發(fā)現(xiàn)，被告以欺詐的手段在違背業(yè)主真實(shí)意愿的情況下向業(yè)主收取了開(kāi)戶費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。

此后，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)并無(wú)法律依據(jù)和合同要求一定要繳納此開(kāi)戶費(fèi)，遂提出拒繳，但信宇物業(yè)以不繳開(kāi)戶費(fèi)和維護(hù)費(fèi)就不給辦理有關(guān)交付手續(xù)，不給業(yè)主鑰匙為威脅，強(qiáng)迫業(yè)主就范，由此發(fā)現(xiàn)，被告以的脅迫手段在違背業(yè)主意愿的情況下向業(yè)主收取了開(kāi)戶費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。

依據(jù)民法通則第六十一條民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。很顯然，被告必須立即退還原告被其強(qiáng)收的開(kāi)戶費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。

另外，所謂的設(shè)備維護(hù)費(fèi)的收取是每戶業(yè)主均要收取，即使業(yè)主一點(diǎn)熱水也不使用，也同樣要為此繳納熱力設(shè)備維護(hù)費(fèi)，這是物業(yè)公司單方意愿的計(jì)算方式，違背了民法通則第四條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

綜上所述，原告要求根據(jù)民法有關(guān)法律規(guī)定，訴請(qǐng)貴院，依法準(zhǔn)如所請(qǐng)。

此致

杭州市上城區(qū)法院

篇5

根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，構(gòu)成延期的，應(yīng)該按照合同約定支付違約金。

【法律依據(jù)】

《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇6

房屋延期違約打官司是否能贏需要是具體情況而定。

【法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消失”。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

關(guān)鍵詞 房屋買賣 法律糾紛 合同效力

中圖分類號(hào)：D922.385 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1基本案情

王某欲出賣自家的學(xué)區(qū)房，但其房屋現(xiàn)已出租給張某，租賃期還剩余1年。王某將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房?jī)r(jià)自己無(wú)力購(gòu)買。

王某的同事馬某聽(tīng)說(shuō)后，提出購(gòu)買。王某表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。馬某擔(dān)心王某將房屋賣與他人，提出草簽書(shū)面合同，保證王某將房屋賣與自己，王某同意。王某、馬某一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗(yàn)證房屋確實(shí)登記在王某的名下，且所有權(quán)人一欄中只有王某的名字，雙方草簽了房屋預(yù)購(gòu)合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：馬某在合同簽訂后的5日內(nèi)將購(gòu)房款的三分之二通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬給王某，但王某須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保；雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。

王某找到錢(qián)某作為保證人，并用孫某的房屋抵押。孫某與馬某簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒(méi)有約定擔(dān)保范圍。王某馬某雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記，但王某忘記告訴馬某房屋出租情況。

此外，王某的房屋實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某自信妻子李某不會(huì)反對(duì)其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但王某還是瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2年后，王某與李某離婚，李某認(rèn)為當(dāng)年王某擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。王某抗辯說(shuō)，賠償請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴訟時(shí)效。

2法律探討

2.1如果王某不履行房屋預(yù)購(gòu)合同（即草簽的書(shū)面合同），馬某能否請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行？為什么？

2.1.1解讀

這里涉及到預(yù)約合同的效力問(wèn)題。違反預(yù)約，將啟動(dòng)對(duì)方解除權(quán)及違約責(zé)任訴求，但不可強(qiáng)制執(zhí)行預(yù)約。

2.1.2法律依據(jù)

A、預(yù)約的違約責(zé)任：《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

B、違約賠償：《合同法》第113條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

2.1.3結(jié)合本案得出結(jié)論

預(yù)約合同違約責(zé)任形式不包括強(qiáng)制繼續(xù)履行，即法院不能強(qiáng)制王某簽訂正式合同，馬某可按《合同法》第113條請(qǐng)求賠償。

2.2如王某不履行對(duì)馬某的合同，預(yù)告登記將對(duì)馬某產(chǎn)生何種保護(hù)效果？如王某在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？

2.2.1解讀

這里涉及到房屋買賣預(yù)告登記的效力問(wèn)題。預(yù)告登記主要是為了預(yù)防一屋多賣的情況，即房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的買賣過(guò)程中，一經(jīng)預(yù)告登記，則未經(jīng)權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力，但與第三人的買賣合同效力不因此受到影響。

2.2.2法律依據(jù)

A、預(yù)告登記：

a、《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

b、《物權(quán)法解釋（一）》第4條：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

B、無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)的出賣人訂立的買賣合同的效力：《買賣合同解釋》第3條第2款：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”

2.2.3結(jié)合本案得出結(jié)論

王某賣房并預(yù)告登記給馬某后，馬某對(duì)房屋的交付請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)優(yōu)先權(quán)，王某再處分房屋給第三人的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。但王某與第三人的買賣合同仍然有效。

2.3王某擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其妻李某能否主張買賣合同無(wú)效？是否可以主張房屋過(guò)戶登記為無(wú)效或者撤銷登記？為什么？

2.3.1解讀

這里涉及到夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的處分、無(wú)權(quán)處分和善意取得的問(wèn)題。無(wú)權(quán)處分不影響買賣合同的效力，只要符合法定的條件，買受人可善意取得。

2.3.2法律依據(jù)

A、《物權(quán)法》第106條：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

B、《婚姻法解釋（三）》第106條第1款：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>

篇8

該案例中所涉及的法律知識(shí)如下： 

第一、關(guān)于夫妻公共財(cái)產(chǎn)。王某和崔某2002年購(gòu)買的一室一廳的房子是在兩人結(jié)婚后購(gòu)買的，雖然登記在王某一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所謂夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指從夫妻關(guān)系建立到夫妻關(guān)系結(jié)束期間雙方的工資、獎(jiǎng)金、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益等。因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某和崔某2002年購(gòu)買的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 

第二、關(guān)于共同共有。夫妻共同財(cái)產(chǎn)屬于共同共有，如果是對(duì)共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人的同意。對(duì)房屋進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)王某和崔某的同意。而本案中，王某處分該房屋時(shí)并沒(méi)有取得崔某的同意，因此違反了對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)定。崔某也是基于此條規(guī)定要求認(rèn)定賣房房屋的合同屬于無(wú)權(quán)處分合同。這里需要區(qū)分無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)。王某未經(jīng)崔某同意以自己的名義將房屋賣給韓某的行為是無(wú)權(quán)處分，王某未經(jīng)崔某同意以夫妻的名義將房屋賣給韓某的行為是無(wú)權(quán)。無(wú)權(quán)的合同，未經(jīng)被人的同意，對(duì)被人不會(huì)發(fā)生法律效力，其后果由行為人負(fù)責(zé)。 

第三、韓某要求認(rèn)定善意取得缺乏法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得的法律要求：1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。該案中，有證據(jù)證明韓某在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知道崔某的存在，因?yàn)樾湃畏慨a(chǎn)證上只有王某而與其進(jìn)行交易，韓某是善意的。2、以合理的價(jià)格受讓。經(jīng)產(chǎn)證，王某和崔某之間賣房房屋時(shí)，該房的價(jià)值是每平方米5500元，5000元并未低于價(jià)值的30%，應(yīng)認(rèn)定為合理價(jià)格。3、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)登記的已經(jīng)登記。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生效力。雖然王某已經(jīng)將房屋交付給崔某，但是并未辦理過(guò)戶手續(xù)，因此該房屋的物權(quán)并沒(méi)有變動(dòng)，所以韓某善意取得的主張不能獲得支持。 

篇9

合同期滿后，我與葉某又續(xù)租一年，約定：租金每月為2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距離合同期滿前一月，大約是2011年6月中旬，我與葉某商量，在合同到期后，可否再續(xù)租兩三個(gè)月，因我購(gòu)買的房子還有兩三個(gè)月才能入住。葉某說(shuō)，續(xù)租兩三個(gè)月不可能，因?yàn)檫@房子位于學(xué)校附近，兩三個(gè)月后再出租就不好租了，最多可續(xù)租一個(gè)月。我想那也沒(méi)辦法了，就續(xù)租一個(gè)月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付葉某房租了，葉某當(dāng)時(shí)也表示同意，但讓我補(bǔ)交200元租金，因?yàn)檠航鹗?300元，租金是2500元。我當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)交200元租金，但沒(méi)要求葉某出具收據(jù)。

過(guò)了幾天，葉某找到我說(shuō)，他回家和老伴商量后，覺(jué)得用押金抵租金的方式不對(duì)，我應(yīng)再交給他一個(gè)月的租金，并要求簽訂書(shū)面合同。我沒(méi)有同意，因?yàn)槲覀円呀?jīng)口頭商量好了。此后葉某多次來(lái)我居住的房?jī)?nèi)吵鬧，甚至在我居住的房門(mén)上貼條：要求我于2011年7月16日必須搬走，否則視我違約。我沒(méi)有理睬他，后來(lái)他又請(qǐng)律師給我發(fā)律師函，要求我合同期滿搬走，否則按一天500元計(jì)算違約金。我按律師函上面的電話給葉某委托的律師打電話，此電話號(hào)碼不存在。之后，葉某分別去我和我愛(ài)人的單位吵鬧，又找居委會(huì)調(diào)解，居委會(huì)最終也未調(diào)解成功。

現(xiàn)葉某已到法院我，要求我支付違約金11000元，賠償律師費(fèi)5000元，訴訟費(fèi)用也要求我承擔(dān)。問(wèn)：我與葉某口頭達(dá)成的續(xù)租一個(gè)月的說(shuō)法算不算合同，我是否要賠償他上述費(fèi)用？

北京市密云縣某小區(qū)居民 魏銘

律師點(diǎn)評(píng)：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是魏某與葉某的口頭協(xié)議算不算合同？依據(jù)我國(guó)《合同法》第十條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，分為書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。

《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。因此，依據(jù)本案魏某的陳述，魏某與葉某在2011年6月中旬達(dá)成口頭協(xié)議，約定將房屋租賃期限延續(xù)至2011年8月20日，延續(xù)期間收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因葉某收取的押金為2300元，故葉某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作為承租人支付了租金，已經(jīng)履行了合同義務(wù)，葉某接受，故雙方達(dá)成的口頭租賃合同已經(jīng)成立。該口頭租賃合同系葉某與魏某雙方的真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

依據(jù)《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。而本案中葉某在與魏某達(dá)成口頭租賃協(xié)議后，又要求對(duì)合同內(nèi)容予以變更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意變更合同后，葉某進(jìn)而要求解除口頭租賃合同。在葉某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬離居住房屋，應(yīng)視為雙方的口頭租賃合同于2011年8月7日解除?，F(xiàn)葉某認(rèn)為魏某違約，沒(méi)有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此為由，要求魏某給付違約租金11000元，因魏某已經(jīng)交付了租賃期間的全部房租，履行了合同義務(wù)，沒(méi)有違約行為，葉某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)的，同時(shí)其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是有誤的。

另葉某要求魏某賠償聘請(qǐng)律師的費(fèi)用，因此筆費(fèi)用與葉某提訟并不具有必然的因果關(guān)系，并不屬于法律規(guī)定的直接損失，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，因此，葉某的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是不會(huì)得到法律支持的。

那么在本案中，魏某可以就葉某提起的訴訟提起反訴，也就是說(shuō)要求葉某承擔(dān)違約責(zé)任，以及在此過(guò)程中，因葉某的違約行為給魏某造成的損失，魏某也可以在本案中提起反訴，要求葉某賠償上述費(fèi)用。

篇10

顧永福訴請(qǐng)被告王志壽，王華香協(xié)助辦理涉案房屋過(guò)戶手續(xù)，其依據(jù)的應(yīng)是合同法第135條，即出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

一審法院判決的主要法律依據(jù)為合同法第51條 和第58條 ，即無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人的追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這應(yīng)也是王志壽、王華香反駁訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的法條。

二審法院判決的主要依據(jù)是，最高院買賣合同司法解釋第3條，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。該條是根據(jù)物權(quán)法15條的規(guī)定而來(lái)，即：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。

筆者認(rèn)為解決本案的路徑是，通過(guò)試圖疏理所應(yīng)適用的法條，按照解釋論的要求探析適用法條的理由，以期能夠?qū)ふ业浇鉀Q問(wèn)題的答案。

一、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的買賣合同效力

本案首先要解決的問(wèn)題是王志壽擅自處分的是否為夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)橹挥猩姘阜课荼淮_定為共有財(cái)產(chǎn)才涉及擅自處分，產(chǎn)生共有物的無(wú)權(quán)處分。是否為共有物的確定，在動(dòng)產(chǎn)可能不被重視，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)以交付為物權(quán)的變動(dòng)方式，但在不動(dòng)產(chǎn)就是重要問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為標(biāo)志，又通常涉及第三人，所以處理起來(lái)比較復(fù)雜。這個(gè)問(wèn)題同樣也在顧永福的上訴理由被提及。其認(rèn)為，根據(jù)公示、公信原則，上訴人有理由相信王志壽對(duì)涉案房屋有處分權(quán)，王華香明知涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是在簽訂買賣合同和房屋登記時(shí)均顯示為王志壽一人，應(yīng)視為王華香對(duì)自身權(quán)利的處分。

根據(jù)婚姻法中夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)一般為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，本案涉案房屋應(yīng)為王志壽、王華香的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

所謂物權(quán)公示，是指物權(quán)享有與變動(dòng)可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)方式。凡物權(quán)的享有與變動(dòng)，均須進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變動(dòng)的公示方法。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付作為權(quán)利變動(dòng)的公示方法。

所謂公信是指物權(quán)的存在既然以登記或占有作表征，則信賴該表征而作為者，即使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)信賴該表征的人也無(wú)任何影響。

物權(quán)的變動(dòng)尤其是由法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治。但是因物權(quán)變動(dòng)的效果不僅與交易當(dāng)事人有關(guān)，對(duì)社會(huì)其他人也可能產(chǎn)生影響。因此法律必須以一定方法公示物權(quán)的變動(dòng)，從而使第三人能夠予以認(rèn)識(shí)，防止對(duì)第三人產(chǎn)生不測(cè)。這也是物權(quán)對(duì)世權(quán)的必然要求。

因此，無(wú)論公示還是公信均是對(duì)第三人而言，并非針對(duì)共有物權(quán)人之間的內(nèi)部關(guān)系。無(wú)論夫妻共同共有房屋如何以夫妻中誰(shuí)的名義登記，均不影響房屋是夫妻共同共有的法律性質(zhì)。但這可能對(duì)第三人產(chǎn)生影響。關(guān)于對(duì)第三人的影響，以下再論。所以，王志壽擅自出賣的房屋應(yīng)為王志壽與王華香的共同共有財(cái)產(chǎn)。

在涉案房屋被認(rèn)定為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)后，由于王志壽擅自處分的是夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，則需要確認(rèn)房屋買賣合同的效力，案件的處理才能進(jìn)一步展開(kāi)。

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。合同由當(dāng)事人雙方意思表示一致即告成立。通常成立時(shí)即生效。合同是雙方的諾言。債權(quán)是債權(quán)人可以要求債務(wù)人給付的權(quán)利，也即負(fù)擔(dān)行為。合同僅僅是可以要求給付或可以被請(qǐng)求給付的諾言，并不涉及權(quán)利的變動(dòng)，也不直接引起權(quán)利的變動(dòng)。權(quán)利要變動(dòng)必須通過(guò)履行行為，也就是對(duì)諾言的實(shí)現(xiàn)，但這屬于物權(quán)行為。當(dāng)然如拒絕履行諾言則是對(duì)合同的違反，就應(yīng)承擔(dān)合同上的違約責(zé)任。

我國(guó)無(wú)論理論通說(shuō)還是立法規(guī)定，均不認(rèn)可物權(quán)行為的獨(dú)立性，但都沒(méi)有否認(rèn)物權(quán)行為的存在，只是將物權(quán)行為與債權(quán)行為一體視為債權(quán)行為對(duì)待。至多是將物權(quán)行為視為債權(quán)行為的效果，此所謂物權(quán)法第15條的"區(qū)分原則"，即買賣等債權(quán)行為僅發(fā)生債的效力，債的發(fā)生效力可以與物權(quán)變動(dòng)效力區(qū)分開(kāi)來(lái)。

物權(quán)行為常常隱藏在債權(quán)行為中，通常沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，因而往往被忽視，使得本應(yīng)以物權(quán)規(guī)則處理的糾紛，卻適用了債權(quán)規(guī)則處理，結(jié)果易導(dǎo)致當(dāng)事人錯(cuò)誤的訴訟請(qǐng)求以及錯(cuò)誤的判決。

顧永福是依據(jù)買賣合同提起的訴訟，但訴請(qǐng)的內(nèi)容是要求協(xié)助過(guò)戶，系合同的履行，實(shí)即物權(quán)的變動(dòng)。本案合同已經(jīng)成立，這沒(méi)有異議。如上分析，房屋買賣合同僅是雙方的諾言，并且是物權(quán)可以變動(dòng)的原因。而顧永福要求按照合同約定協(xié)助過(guò)戶是履行行為，涉及房屋權(quán)利的變更，系物權(quán)行為，應(yīng)由物權(quán)法調(diào)整。諾言與履行之間，是先有諾言，才有履行。諾言即合同無(wú)效，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)有因論性要求，則不可以要求履行合同即物權(quán)變動(dòng)。而不可相反，以履行行為即物權(quán)的無(wú)權(quán)變動(dòng)否定諾言的約定效力。此外，無(wú)權(quán)處分的是物權(quán)，物的所有權(quán)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)才有權(quán)處分該物，這也屬于物權(quán)的問(wèn)題并非債權(quán)問(wèn)題。因此，房屋買賣合同效力不受出賣人是否有權(quán)處分房屋效力的影響。物權(quán)法第15條、買賣合同司法解釋第3條對(duì)此提供了法律依據(jù)。所以，本案的房屋買賣合同有效，一審的判決是錯(cuò)誤的。至于顧永福的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，本部分僅解決了買賣合同的效力即債權(quán)問(wèn)題，還應(yīng)繼續(xù)研究買賣合同有效后的履行問(wèn)題，即王志壽是否有權(quán)處分涉案房屋。否則，房屋買賣合同的履行就存在障礙。

二、夫妻一方擅自處分共同共有房屋的物權(quán)行為效力

上述已經(jīng)分析顧永福訴請(qǐng)的"協(xié)助過(guò)戶"系物權(quán)變動(dòng)，而非債權(quán)行為。只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利來(lái)源是來(lái)自雙方的約定，即王志壽應(yīng)協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。我國(guó)并不承認(rèn)物權(quán)的無(wú)因性和物權(quán)行為的獨(dú)立性。顧永福根據(jù)有效的買賣合同，要求辦理過(guò)戶手續(xù)，是符合物權(quán)有因性和物權(quán)行為的非獨(dú)立性的要求的。

但解決了物權(quán)變動(dòng)的原因問(wèn)題之后，物權(quán)的變動(dòng)還得符合物權(quán)的規(guī)則。因?yàn)樵谖餀?quán)規(guī)范之中，處分物權(quán)的人必須具有處分權(quán)(這里的處分指處分行為即權(quán)利變動(dòng)的物權(quán)行為)。否則，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。物權(quán)法第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但共有人之間另有約定的除外。這是不動(dòng)產(chǎn)共有人處分共有物需要符合的法律要件。

物權(quán)法第103條規(guī)定，共有人對(duì)共有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或共同共有或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。因此，依此規(guī)定本案所涉房屋應(yīng)是王志壽、王華香共同共有。按照物權(quán)法97條規(guī)定，共同共有的不動(dòng)產(chǎn)處分應(yīng)經(jīng)共同共有人的同意。王志壽處分房屋時(shí)未經(jīng)作為共同共有人的王華香同意，屬于無(wú)權(quán)處分共有物，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

那么，無(wú)權(quán)處分共有物的物權(quán)行為就無(wú)效嗎？根據(jù)合同法第51條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分共有物，經(jīng)其他共有人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后，取得處分權(quán)，

該處分行為有效。因此，無(wú)權(quán)處分共有物的物權(quán)行為應(yīng)為效力待定，而非無(wú)效。為此，合同法第51條應(yīng)限縮解釋為合同有效中的合同應(yīng)為物權(quán)合同，而非債權(quán)合同。否則，債權(quán)合同效力待定，而非物權(quán)合同效力待定，這既不符合物權(quán)、債權(quán)區(qū)分原則，也不能解決買賣合同司法解釋第3條與合同法第51條的矛盾。

由于涉案房屋的無(wú)權(quán)處分，被其他共同共有人即王華香明確否認(rèn)，所以王志壽的無(wú)權(quán)處分行為確定無(wú)效。因而，房屋物權(quán)確定不能變更，王志壽也就無(wú)法履行房屋買賣合同，則其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這是本案的核心問(wèn)題。二審法院對(duì)此未予以提及。

二審判決認(rèn)為王志壽擅自處分共同財(cái)產(chǎn)，侵犯了王華香的合法權(quán)益，王華香對(duì)房屋的物權(quán)優(yōu)于顧永福對(duì)涉案房屋的債權(quán)，其有權(quán)追回房屋。

所謂物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，是指同一標(biāo)的物上，既有物權(quán)也有債權(quán)，無(wú)論物權(quán)成立于債權(quán)之前還是之后，物權(quán)均優(yōu)先與債權(quán)的效力。具體說(shuō)就是，債權(quán)以某種特定物為給付的標(biāo)的物，而該物上又有物權(quán)存在時(shí)，無(wú)論物權(quán)成立的先后，均優(yōu)先于該債權(quán)。

本案房屋買賣合同有效，而物權(quán)變動(dòng)已經(jīng)確定無(wú)效。因此，導(dǎo)致王志壽在事實(shí)上不能履行非金錢(qián)債務(wù)。根據(jù)合同法第110條規(guī)定，當(dāng)事人不履行非金錢(qián)債務(wù)的，對(duì)方可以要求履行，但法律上或者事實(shí)上不能履行的除外。王志壽不能履行房屋買賣合同而違約的情況下，依據(jù)合同法第110條規(guī)定的規(guī)定，顧永福不得要求王志壽履行合同。

由于王志壽不能履行合同，合同約定的給付義務(wù)則轉(zhuǎn)化為違約責(zé)任，且只能采取賠償損失的違約責(zé)任。依照合同法113條前段規(guī)定，賠償損失實(shí)行的是完全賠償原則，即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失。包括合同履行后，可以獲得的利益。

因此，顧永福就不能夠依據(jù)《合同法》第135條的規(guī)定請(qǐng)求協(xié)助辦理涉案房屋過(guò)戶手續(xù)，而應(yīng)依據(jù)合同法第107條當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，請(qǐng)求賠償損失，且應(yīng)是全部損失。為此，王志壽的給付標(biāo)的物就是金錢(qián)，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志壽、王華香物權(quán)的標(biāo)的物，不是顧永福與王志壽房屋買賣合同的標(biāo)的物，涉案房屋并沒(méi)有同時(shí)存在債權(quán)和物權(quán)。因此，二審法院認(rèn)為涉案房屋物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理由并不成立。此外，二審判決既已判令王志壽賠償損失，顧永福與王志壽之間因買賣合同已經(jīng)給付的房款與交付的房屋就沒(méi)有繼續(xù)占有的依據(jù)，應(yīng)互為返還。這是王志壽承擔(dān)違約責(zé)任，顧永福得到賠償后的反射效果，并非物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的結(jié)果。

三、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋是否構(gòu)成有效

當(dāng)然，并不是所有的未經(jīng)共同共有人同意的擅自處分均為效力待定的無(wú)權(quán)處分。如果擅自處分人的行為構(gòu)成有效，則擅自處分為有效處分。這是在夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的糾紛中，買受人常常提出的抗辯。雖然本案中各方對(duì)此均沒(méi)有提及，但有必要在此一并討論。

依照民法通則第62條規(guī)定，人在權(quán)限內(nèi)以被人的名義，實(shí)施民事法律行為，被人對(duì)人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。按此規(guī)定，王志壽買賣房屋未經(jīng)王華香授權(quán)，是沒(méi)有權(quán)的，應(yīng)屬無(wú)權(quán)。但合同法第49條規(guī)定，行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或或者權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效。此所謂表見(jiàn)，即在無(wú)權(quán)中，因人具有權(quán)的外觀，致相對(duì)人相信有權(quán)而形成有效。

顧永福是否可以以上述規(guī)定作抗辯？筆者認(rèn)為，王志壽擅自出賣房屋至少缺少表見(jiàn)須以本人名義的要件。王志壽是以自己的名義，非以本人名義出賣房屋。也許顧永福會(huì)認(rèn)為王志壽以自己的名義還可以是間接，即以自己名義實(shí)施。其實(shí)，間接乃是的類似制度并非真正的。且間接通常只在自己與相對(duì)人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并不直接在本人與第三人之間形成法律關(guān)系。所以，王志壽出賣房屋的行為不符合以本人名義的要件，并不構(gòu)成表見(jiàn)。

筆者以為，王志壽出賣房屋的行為與家事特征更為接近。因?yàn)?，家事并不一定需要人以本人名義實(shí)施民事行為，以自己的名義實(shí)施就可能產(chǎn)生的法律效果。

所謂家事亦稱日常事務(wù)，是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務(wù)為一定的法律行為時(shí)，享有對(duì)方的權(quán)利。日常事務(wù)權(quán)行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所為的行為后果及于配偶二人。家事權(quán)的行為應(yīng)以配偶雙方的名義為之，配偶一方以自己的名義為之者，亦為有效。

我國(guó)目前沒(méi)有關(guān)于家事的法律規(guī)定，但這并不妨礙現(xiàn)實(shí)社會(huì)中家事行為的真實(shí)存在。社會(huì)生活中夫妻一方對(duì)家庭日常事務(wù)的處理，無(wú)論配偶任何一方以及第三人均不會(huì)否認(rèn)夫妻一方的行為是代表夫妻的行為。最高院婚姻法司法解釋（一）第17條對(duì)婚姻法第17條"夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)"進(jìn)行了解釋，即因日常生活需要而處理共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方有權(quán)決定。該解釋更符合家事的表述，與表見(jiàn)的表達(dá)距離較遠(yuǎn)。表見(jiàn)與家事的性質(zhì)不同。表見(jiàn)屬于無(wú)權(quán)中的有權(quán)，而家事屬于有權(quán)中的法定。在使用規(guī)則上，筆者以為，夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的應(yīng)選擇是否適用家事，一般不考慮表見(jiàn)的適用。

家事的范圍僅限于日常事務(wù)，其他事務(wù)需要共同決定。在濫用家事權(quán)的限制方面，對(duì)于配偶一方超過(guò)日常事務(wù)權(quán)的范圍，另一方可以因違背其意思表示而予以撤銷，但行為的相對(duì)人如善意無(wú)過(guò)失，則不得撤銷。正如婚姻法司法解釋（一）第17條所規(guī)定的"夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。"

王志壽出賣房屋的行為是否屬于日常事務(wù)，是能否構(gòu)成家事的關(guān)鍵。日常事務(wù)應(yīng)僅限于家庭生活一切必要的日常事務(wù)，如食品購(gòu)買、子女教育消費(fèi)、報(bào)刊訂閱等待。而房屋價(jià)值高、對(duì)家庭生活影響大，購(gòu)置、出賣也非經(jīng)常發(fā)生。出賣房屋顯然已不屬于家庭日常事務(wù)的范疇，而是屬于家庭重大事務(wù)，應(yīng)由夫妻共同決定。王志壽出賣房屋，未經(jīng)王華香的同意，不構(gòu)成家事。

那么，顧永福對(duì)王志壽濫用家事善意無(wú)過(guò)失嗎？因?yàn)榕渑家环綖E用家事權(quán)，超過(guò)日常事務(wù)范圍，第三人如善意無(wú)過(guò)失，則應(yīng)對(duì)第三人的合法權(quán)益予以保護(hù)，而承認(rèn)家事有效。