導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)綜合體行業(yè)研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】小型；設(shè)計(jì)；發(fā)展；展望

1、商業(yè)綜合體的概述

1.1商業(yè)綜合體的含義

商業(yè)綜合體是隨著人們物質(zhì)與精神生活質(zhì)量的提高而形成的多功能性的、綜合性的建筑，是對多種生活功能進(jìn)行的一種高效的組合，是城市發(fā)展到某一階段的必然產(chǎn)物。為使商業(yè)綜合體能與城市生活相適應(yīng)，必須不斷對其注入新的發(fā)展理念，這就要求設(shè)計(jì)者不僅要經(jīng)驗(yàn)豐富，而且能夠準(zhǔn)確把握市場需求。

1.2商業(yè)綜合體的特征

第一，功能的復(fù)合性與協(xié)同性。這種特征有效地激發(fā)了不同功能空間的功能，提高了功能效率?？梢哉f，商業(yè)綜合體的復(fù)合性與功能性越高，越能減少人們在城市不同建筑物之間穿梭的時(shí)間成本，提高效率。

第二，功能的集聚性。這種特性復(fù)雜化了交通與人流設(shè)計(jì)，立體化了空間組織設(shè)計(jì)。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體的功能，避免各個功能分區(qū)的相互影響，需要依據(jù)性質(zhì)與目的的不同來有效地分割和組合車流、人流與貨物流以及信息流等，統(tǒng)一整個體系。

2、小型商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)

2.1科學(xué)合理的整合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體包含著十分豐富的功能，如酒店功能建筑、辦公功能建筑、餐飲，娛樂功能設(shè)施、居住功能建筑等。而商業(yè)綜合體的主要特點(diǎn)便是通過合理、科學(xué)地組織不同的功能、區(qū)間的內(nèi)在關(guān)系，并創(chuàng)造出不同類型的組合，其中核心類型有以下幾種：第一，功能互補(bǔ)型，即通過互相補(bǔ)充設(shè)計(jì)一些不同的功能區(qū)間而形成的有機(jī)整體。例如餐飲配套就是有力的服務(wù)于辦公人員的需求。第二，功能系列型，即通過組合一些具有延續(xù)性與互通性的功能區(qū)間而形成的整體。例如在建筑群體內(nèi)設(shè)置一些早教機(jī)構(gòu)和兒童娛樂場所，這樣一來還可以帶動其他的店鋪生意。第三，功能競爭型，即通過多樣性的服務(wù)與市場需求，并行設(shè)置一些功能類似的區(qū)間，以促使其產(chǎn)生集聚化效應(yīng)。當(dāng)然，實(shí)際存在的商業(yè)綜合體是根據(jù)市場需求，靈活地運(yùn)用這幾種類型的系統(tǒng)組合的結(jié)果。

2.2完善合理交通系統(tǒng)

目前來說不管是大城市還是小城市交通問題都是大家出行時(shí)一件比較頭疼的事情。道路是否擁堵，停車設(shè)計(jì)組織是否到位，都的直接影響商業(yè)的運(yùn)作效率，同時(shí)關(guān)系著區(qū)間內(nèi)建筑的運(yùn)作效率。對停車組織的設(shè)計(jì)最應(yīng)該考慮的因素就是顧客所選擇的停車方式的不同，這是一個綜合性的問題，大多顧客喜歡停車在地上，這樣在消費(fèi)好以后可以非常便捷的離開，但是這就涉及到土地利用與經(jīng)濟(jì)等方面的問題。通常情況下，由于地價(jià)昂貴，商業(yè)綜合體的地面空間沒有辦法滿足停車需求，這時(shí)便會選擇建筑地下停車的方式。然而，地下停車的造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地面停車，同時(shí)出入也不是十分方便。因此，地下停車出入口的設(shè)計(jì)是否合理就顯得尤為關(guān)鍵。完善停車組織設(shè)計(jì)，就必須通過科學(xué)合理的規(guī)劃，最大程度地增加停車空間。

然后，有關(guān)交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，就應(yīng)該充分考慮交通現(xiàn)狀與地勢特點(diǎn)的因素，結(jié)合地形詳細(xì)、認(rèn)真地選擇商業(yè)綜合體中交通系統(tǒng)的組織形式。例如出入口的設(shè)置，車流的導(dǎo)向都很關(guān)鍵。如果要把人流與車流作為基本市場需求考慮，交通系統(tǒng)組織形式就可以分為人車混行和人車分流這兩種形式：首先，人車混行這一模式雖然具有一定程度的靈活性，消費(fèi)的可達(dá)性比較好，但是由于比較強(qiáng)的干擾性，存在著很多的不安全因素。因此，就要在規(guī)劃時(shí)利用邊界的曲折性和粗糙的材料來有效地限制車速。其次，人流與車流比較獨(dú)立的人車分流模式，具有流線清晰、干擾少的優(yōu)點(diǎn)，只是過長的流線在保證人流方便的同時(shí)阻礙了車流的通行。兩種方式各有利弊。那就要盡量的綜合起來平衡交通組織形式，既方便停車快捷，又能迅速消費(fèi)購物。

2.3功能空間的設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的內(nèi)部功能空間設(shè)計(jì)十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各個功能空間串聯(lián)起來。比如輕餐飲可以在每層都設(shè)置，重餐飲集中設(shè)置在某一層。這樣一來就使顧客即能在逛街的同時(shí)喝喝咖啡，買點(diǎn)糕點(diǎn)等等。同時(shí)也可以有目的的去商場的大的餐飲店就餐。

3、商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢

3.1商業(yè)綜合體中零售行業(yè)的發(fā)展趨勢

零售行業(yè)主要包括超市、大賣場以及旗艦店等形式，而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物已成為一種時(shí)尚與潮流，現(xiàn)在在大城市網(wǎng)購已經(jīng)是年輕白領(lǐng)日常生活不可或缺的組成部分。所以經(jīng)營者應(yīng)該根據(jù)市場變化的情況，對資金投入、產(chǎn)品類型、經(jīng)營模式以及樓層分布等進(jìn)行合理的安排，以吸引顧客。

3.2商業(yè)綜合體中餐飲業(yè)的發(fā)展趨勢

中國目前小型商業(yè)的發(fā)展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂等功能上升已經(jīng)是一個不爭的事實(shí)。通常情況下，餐飲業(yè)并沒有固定的布置要求，主要考慮的也就是地區(qū)文化、習(xí)俗等對消費(fèi)者的影響，值得一提的是，餐飲行業(yè)能夠拉動樓層的人流，因此，為促進(jìn)商場的發(fā)展，應(yīng)該將餐飲業(yè)合理地分散在各個樓層，以促進(jìn)招商的進(jìn)行。另外，為迎合不同人群的喜好，商場應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，將樓層劃分為不同的區(qū)間，而且用餐區(qū)最好設(shè)立在采光比較好的地方，同時(shí)，為留住顧客情緒，應(yīng)該盡可能地保證就餐的舒適，照顧顧客就餐的情緒。

3.3商業(yè)綜合體中娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢

娛樂業(yè)主要包括休閑、歌、舞、影、視等類型，有利于消除消費(fèi)者購物疲勞，陶冶性情，豐富生活。商場為了提高自身競爭力，給消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn)與感覺，可以把娛樂作為特色來經(jīng)營，根據(jù)人群年齡階段的不同，開設(shè)不同的娛樂項(xiàng)目，謹(jǐn)記“顧客就是上帝”的服務(wù)宗旨，以顧客為根本建立娛樂設(shè)施，并且在抓住經(jīng)典的同時(shí)要不斷創(chuàng)新娛樂項(xiàng)目的形式，以保證商場對市場的領(lǐng)導(dǎo)性。

4商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)與市場需求的展望

4.1擴(kuò)建空間與市場需求

近年來國家的調(diào)控措施的不斷出臺，住宅行情不容樂觀。商業(yè)建筑開始逐漸的占據(jù)了主導(dǎo)地位。對此，為進(jìn)一步滿足市場需求，應(yīng)在規(guī)劃時(shí)對市場變化進(jìn)行充分的考慮，預(yù)留出擴(kuò)建空間，以便在發(fā)展過程逐漸擴(kuò)建商業(yè)營業(yè)空間，提高內(nèi)部環(huán)境的質(zhì)量。

4.2商業(yè)綜合體生長與市場需求

最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明消費(fèi)者來到一個商圈60%以上是為了娛樂、吃飯和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)生購買和消費(fèi)，已成為了開發(fā)商和投資經(jīng)營者一大挑戰(zhàn)，這一問題如果處理的不好，多數(shù)商業(yè)將很有可能陷入“逛多買少”的窘境，這樣可以在一些大型綜合項(xiàng)目中預(yù)留一定空間，使商業(yè)綜合體功能空間在滿足法規(guī)的情況下有一個可互換，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。

5、總結(jié)

總而言之，商業(yè)綜合體的發(fā)展關(guān)系著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市生活水平的提高，而具有功能的復(fù)合性、協(xié)同性以及集聚性的商業(yè)綜合體在市場上發(fā)揮著重要的作用，是城市化發(fā)展的表現(xiàn)。有效、科學(xué)、合理地設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體，有利于優(yōu)化資源配置與整合，促進(jìn)效率的提高。而隨著商業(yè)綜合體中不同行業(yè)的發(fā)展變化，商業(yè)綜合體必須不斷完善自身，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。

【參考文獻(xiàn)】

[1]馬千里.大型商業(yè)綜合體室內(nèi)步行街疏散設(shè)計(jì)與安全性評估[J].建筑科學(xué).2011.27.（11）：46-47.

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【關(guān)鍵字】城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式

從20世紀(jì)50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國外形成了較為成熟的開發(fā)和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目，其中的李家村萬達(dá)廣場、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號，經(jīng)營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發(fā)提供參考，并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的配套設(shè)施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況

根據(jù)西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項(xiàng)目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區(qū)域消費(fèi)的增長。同時(shí)，這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項(xiàng)目有李家村萬達(dá)廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業(yè)步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有：天地時(shí)代廣場、賽高國際街區(qū)等。

3.新興區(qū)域城市綜合體

處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，整體項(xiàng)目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國際城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。

（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費(fèi)者的生活提供了方便，同時(shí)使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。

二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達(dá)廣場等，運(yùn)營比較好的城市綜合體項(xiàng)目，但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對項(xiàng)目的影響。

1.盲目立項(xiàng)，導(dǎo)致前期策劃倉促

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益，同時(shí)加上政府對這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點(diǎn)，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項(xiàng)，使得絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，前期策劃倉促，建設(shè)開發(fā)盲目無序。

2.同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴(yán)重

城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項(xiàng)目受到開發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約，開發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運(yùn)營的困難，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3.運(yùn)營管理失控

與國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，我國大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發(fā)商不夠重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是往往缺乏對項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位，從而造成運(yùn)行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發(fā)展對策

針對目前西安市城市綜合體開發(fā)過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應(yīng)對。

（一）遵循合理的開發(fā)程序

在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營管理的城市綜合體開發(fā)中，要求開發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃

政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把此類城市綜合體項(xiàng)目的審批關(guān)，努力推動產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評價(jià)體系，并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測評工作，保證項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競爭的問題。同時(shí)，城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

（三）科學(xué)地確定開發(fā)模式

目前，隨著市場的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開始自持運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營不當(dāng)，開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內(nèi)外具有知名度的、并愿意長期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發(fā)過程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營管理等。

四、結(jié)語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國目前還是處于發(fā)展時(shí)期，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。

參考文獻(xiàn)：

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[3]胡昕.零售業(yè)開放與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展.商業(yè)時(shí)代，2005（23）

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【關(guān)鍵詞】 旅游綜合體；概念；構(gòu)成要素

一、從旅游景區(qū)到旅游綜合體

我國旅游業(yè)的發(fā)展是經(jīng)歷了產(chǎn)品由單一到全面、功能由觀光到復(fù)合的發(fā)展過程，這里我們將這一發(fā)展歷程概括為三個發(fā)展階段。

第一階段，以早期的旅游觀光型旅游景區(qū)為代表。該階段的開發(fā)較為依賴基本的自然和文化資源，著重觀光型旅游產(chǎn)品的開發(fā)，更多關(guān)注游客的數(shù)量和規(guī)模。景區(qū)周圍區(qū)域有一定的延伸性旅游開發(fā)，旅游產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目和業(yè)態(tài)層次相對單一，產(chǎn)品系列不甚豐富，重游率較低，受季節(jié)和外來不穩(wěn)定因素影響較大。

第二階段，以國內(nèi)眾多的國家級風(fēng)景區(qū)、5A級旅游景區(qū)為典型代表。實(shí)現(xiàn)了從“單個旅游項(xiàng)目和景點(diǎn)開發(fā)”向“旅游聚集區(qū)的區(qū)域性運(yùn)營開發(fā)”的轉(zhuǎn)變。通過外來文化的植入和產(chǎn)品的商業(yè)包裝，使得景區(qū)對于基本資源的依賴性下降，旅游產(chǎn)品序列逐漸豐富，以開發(fā)“休閑度假型產(chǎn)品”、“構(gòu)建知名旅游休閑度假品牌”、“創(chuàng)新生態(tài)旅游模式和樣板”為其主要任務(wù)，減少了季節(jié)和外來不穩(wěn)定因素影響。在開發(fā)過程中更加重視文化的挖掘和應(yīng)用，文化產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)的銜接程度大幅提升，從注重游客“數(shù)量”轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅赜慰偷摹百|(zhì)量”、注重游客的“重游率”。這一階段發(fā)展模式仍具有一定的弱點(diǎn)。重游率較高的游客多為精英和富豪階層，其景區(qū)的客源輻射力有限，基本集中于項(xiàng)目所在的旅游中心集散城市、且對特大型發(fā)達(dá)城市的依賴度較高，未能超脫旅游看旅游，跳出旅游做旅游，對于移植文化的依賴性較為嚴(yán)重。

第三階段，旅游綜合體打破了傳統(tǒng)“景區(qū)”的概念，呈現(xiàn)出多維業(yè)態(tài)、多維產(chǎn)業(yè)、多匯客裝置、高重游率、四季休旅的綜合體特征。除休閑度假功能外，充分考慮到旅游功能與城市功能的銜接和配套、游客群體與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的和諧共處、大社區(qū)民生福利生活方式的構(gòu)建。

二、旅游綜合體的概念

1、已有研究的回顧

（1）旅游綜合體是城市綜合體的變異。由于旅游綜合體是一個新生的概念，理論研究和實(shí)踐發(fā)展的時(shí)間較短，在國內(nèi)外尚沒有形成一個統(tǒng)一的認(rèn)識。部分旅游學(xué)者依托城市綜合體理論體系，認(rèn)為旅游綜合體就是以旅游業(yè)為中心的城市節(jié)點(diǎn)或者是街區(qū)群體。如陳雯婷、金權(quán)杰（2011）等認(rèn)為旅游綜合體是：“以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，結(jié)合多種城市功能、業(yè)態(tài)、建筑的優(yōu)勢力量，在集中的場地上形成以旅游業(yè)為中心的城市節(jié)點(diǎn) ?！蓖跷娜海?010）在其研究生論文中認(rèn)為旅游綜合體是：“在特定的空間尺度中，依托相應(yīng)資源，將酒店、景區(qū)、居住、展覽、餐飲、會議、商業(yè)、文娛和交通等滿足游客吃、住、游、購、娛需求的功能空間進(jìn)行三項(xiàng)以上有機(jī)結(jié)合，達(dá)到旅游服務(wù)要素的高效復(fù)合從而形成具有一定規(guī)模及建筑體量且各部分空間依存、價(jià)值互補(bǔ)、功能呼應(yīng)的街區(qū)群體。”

這種觀點(diǎn)從空間理論和價(jià)值鏈理論的角度進(jìn)行探討，強(qiáng)調(diào)通過土地整合和旅游業(yè)態(tài)的結(jié)合，借助建筑、功能空間的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)要素的高度復(fù)合。這種觀點(diǎn)從本質(zhì)上講還是對城市綜合體概念的變異，即依托城市空間，通過業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)其旅游功能。其主要不足之處在于：一是從地理區(qū)位上將旅游綜合體限制在城市內(nèi)部，忽略了遠(yuǎn)離城市以山水資源為主題的旅游綜合體的建設(shè)和發(fā)展。二是對游客范圍的限制，由于位置處于城市內(nèi)部，主要客源范圍受限，主要集中在本地及周邊地區(qū)，如以歡樂谷為代表的主題公園，華僑城總部之所以將其建設(shè)地點(diǎn)選擇在深圳、北京、成都等地就是看到了當(dāng)?shù)爻渥愕目驮础Ｈ窃跇I(yè)態(tài)上突出強(qiáng)調(diào)了旅游服務(wù)要素的有機(jī)組合，卻忽略了旅游服務(wù)要素與滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨蟮娜粘Ｉ罘?wù)要素的整合。

（2）旅游綜合體是旅游業(yè)態(tài)的綜合體。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游綜合體是對傳統(tǒng)旅游景區(qū)的突破，強(qiáng)調(diào)的不是從空間上實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的組合，而是突出了各種業(yè)態(tài)相互協(xié)調(diào)、綜合發(fā)展的模式。如毛潤澤（2010）認(rèn)為旅游綜合體：“是一種新型的旅游業(yè)態(tài) ，是指以復(fù)合型旅游資源為依托，將觀光、休閑、度假、娛樂、運(yùn)動、商務(wù)、會展、居住、購物等不同功能的產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)行組合， 并將各產(chǎn)品項(xiàng)目之間建立一種相互依存、 互為支撐和補(bǔ)充的關(guān)系，從而形成一個多功能、 多業(yè)態(tài)、 高效率、 復(fù)雜而統(tǒng)一的旅游休閑度假空間（旅游集聚區(qū)）?！?謝雯（2010）認(rèn)為：“旅游綜合體是指在一定的空間尺度范圍內(nèi)，依托旅游吸引物，將用于滿足游客‘吃、住、行、游、購、娛、體、學(xué)、療、悟’等旅游需求的旅游與生活空間進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，達(dá)到旅游服務(wù)要素的高效聚集與整合，各服務(wù)要素之間相互依存、功能呼應(yīng)，形成具有一定空間規(guī)模和較高旅游服務(wù)質(zhì)量的綜合體?！?/p>

這種觀點(diǎn)突破了區(qū)域的限定性，并突出強(qiáng)調(diào)了業(yè)態(tài)的有機(jī)整合，而不是簡單的空間和產(chǎn)品的聯(lián)合，這對旅游綜合體的研究是有重要意義的。但是本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)了旅游綜合體是旅游的綜合體，即旅游各要素之間的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，而忽略了旅游綜合體其實(shí)是涉及到旅游產(chǎn)業(yè)本身以及與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)業(yè)、工業(yè)等，同時(shí)也沒有更好地考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨?。可見，只有將旅游業(yè)內(nèi)部要素和旅游業(yè)外部要素綜合考慮才能準(zhǔn)確理解旅游綜合體的概念。

2、什么是旅游綜合體

通過對相關(guān)理論研究成果以及實(shí)踐案例的分析，作者認(rèn)為要想全面準(zhǔn)確地定義旅游綜合體的概念就必須要考慮到以下影響其發(fā)展的因素：

綜上所述，所謂旅游綜合體就是指為滿足游客“吃、住、行、游、購、娛、康、體、療”的需求以及當(dāng)?shù)鼐用窬幼∩畹男枨?，依托山水自然資源、古跡人文資源以及人造主題公園等旅游吸引物，以文化為靈魂，以休閑度假、樂活體驗(yàn)、生活居住為核心，在特定空間體系內(nèi)設(shè)計(jì)集旅游產(chǎn)品體系和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)體系于一體的綜合體。這個概念首先強(qiáng)調(diào)了旅游綜合體不但是旅游內(nèi)部各組成要素之間要建立起一種相互協(xié)調(diào)、和諧發(fā)展的關(guān)系，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了旅游與其他產(chǎn)業(yè)的銜接和有機(jī)組合。其次，旅游綜合體強(qiáng)調(diào)的不是旅游業(yè)在綜合體內(nèi)一定要占絕對的主導(dǎo)地位，而是強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)在綜合體內(nèi)的關(guān)聯(lián)作用和紐帶作用，也就是說發(fā)展旅游業(yè)是建立旅游綜合體的前提，但是隨著綜合體的發(fā)展和壯大，旅游業(yè)在綜合體內(nèi)的比重會逐步下降，其他與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的比重會逐漸上升。最后，旅游綜合體強(qiáng)調(diào)了文化的靈魂作用，這種文化不是指的歷史文化，而是人們的一種生活理念和休閑方式，如山水文化、主題公園文化等。

三、構(gòu)建旅游綜合體的核心要素

1、必須有明確的主題

旅游綜合體是以旅游業(yè)為紐帶的產(chǎn)業(yè)結(jié)合體，旅游發(fā)展主題是否明確、符合自身資源本底，能否迎合時(shí)代要求，直接決定著整個旅游綜合體的成敗。旅游綜合體所在區(qū)域資源的稟賦、周邊的競爭力、核心市場的需求趨向等決定著旅游綜合體主題的確定。通常按照資源稟賦可以分為“自然主題”、“人文主題”、“自然+人文主題”，和“主題公園類主題”等四類。

2、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施

旅游行業(yè)本身就是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)是旅游行業(yè)的核心產(chǎn)品。以旅游業(yè)為紐帶構(gòu)建的旅游綜合體當(dāng)然也要強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性。

3、便捷的交通

旅游綜合體是一個以旅游為媒，多種產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的集合體，區(qū)位對其十分重要。良好的區(qū)位，既可以保證其旅游發(fā)展的充足客源，又為其社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展提供人力資本基礎(chǔ)。當(dāng)然這里良好的區(qū)位并不是強(qiáng)調(diào)的地理區(qū)位，而是對交通條件便利性的要求。即使遠(yuǎn)離中心城市，只要交通便捷快速，我們認(rèn)為其區(qū)位條件仍然是好的。項(xiàng)目對于旅游中心集散城市和臨近發(fā)達(dá)城市的依賴度下降，客源層次和類型也更為更富。

4、契合的產(chǎn)業(yè)

旅游綜合體內(nèi)部以旅游業(yè)為紐帶能形成多產(chǎn)業(yè)集合體，不同產(chǎn)業(yè)之間由于旅游而發(fā)展起來，同時(shí)又推動著旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。旅游綜合體內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)按照與旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)程度可以劃分為三大產(chǎn)業(yè)類型，即核心產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、延伸產(chǎn)業(yè)。核心產(chǎn)業(yè)指的是旅游業(yè)本身，主要指旅游飯店業(yè)、旅行社業(yè)、旅游交通和旅游景區(qū)；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)指的是由于旅游發(fā)展而直接促生的產(chǎn)業(yè)，并隨著旅游綜合體的發(fā)展，逐步發(fā)展成為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這類產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、康體娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)和信息業(yè)等；延伸產(chǎn)業(yè)指的是與前兩個發(fā)展密切相關(guān)的第一二產(chǎn)業(yè)。

5、多元的人群組合

旅游綜合體產(chǎn)品體系的多元化和產(chǎn)業(yè)的高度復(fù)合決定了旅游綜合體的構(gòu)建必須以多元人群為目標(biāo)市場。旅游綜合體的產(chǎn)品既要滿足觀光旅游者的需求，又要滿足休閑度假旅游者的需求；既要有滿足成人需求的旅游產(chǎn)品，又要有適合兒童需求的產(chǎn)品體系；既要有靜態(tài)的靜養(yǎng)類旅游產(chǎn)品，又要有動態(tài)的游樂產(chǎn)品；既要滿足游客凈化心靈的需求，又要適應(yīng)游客康體健身的需求；既要滿足旅游者的需求，又要滿足長期居住者日常生活的需求。

篇4

一、文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)的影響因素分析

文化創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展需要對區(qū)域資源、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、功能多樣化、形象特色化及旅游用地集約化等方面提出新的要求。具體而言，本文認(rèn)為以下因素對文化創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展模式的選擇具有重要影響，即“三個維度、九個因子”影響因子組合。

（一）核心影響維

1.土地條件。文化創(chuàng)意旅游綜合體是以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的，結(jié)合旅游景區(qū)、會展購物中心、休閑度假地產(chǎn)等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式。旅游地土地資源的好壞影響旅游吸引力大小，影響旅游業(yè)盛衰。

2.旅游要素。旅游資源與設(shè)施等要素條件是旅游活動產(chǎn)生和發(fā)展的基礎(chǔ)，擁有強(qiáng)大的旅游資源、接待能力、發(fā)展資本和人才支撐等要素條件，將使旅游業(yè)發(fā)展具有獨(dú)特的比較優(yōu)勢，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢。

3.文化創(chuàng)意。文化性和創(chuàng)意性較強(qiáng)的旅游資源將較好地滿足游客獲取知識訊息、提高文化藝術(shù)修養(yǎng)、體驗(yàn)創(chuàng)意生活等多方面的訴求。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)之間的耦合度和協(xié)調(diào)度，是影響綜合體可持續(xù)發(fā)展的重要因素。 圖1 文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)

4.旅游投資。以完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施為突破口，使土地資本升值，然后通過土地資本運(yùn)作取得開發(fā)資金是一條普遍的旅游投資道路。文化創(chuàng)意旅游綜合體的投資狀況將直接影響開發(fā)商對核心功能選擇的決策，也會成為評價(jià)項(xiàng)目綜合效益的一個重要指標(biāo)。

（二）支撐影響維

1.產(chǎn)業(yè)體系。文化創(chuàng)意旅游綜合體是以旅游開發(fā)作為片區(qū)綜合開發(fā)的內(nèi)在驅(qū)動力，跨產(chǎn)業(yè)跨行業(yè)的融合，需要三次產(chǎn)業(yè)、多個行業(yè)的綜合性、復(fù)合型、多樣化方式的支撐，使之逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，因此產(chǎn)業(yè)體系的支撐作用具有重要意義。

2.客源市場。旅游發(fā)展必須具有客源市場導(dǎo)向性原則，客源地層次、游客年齡結(jié)構(gòu)、游客消費(fèi)心理、游客旅游訴求等狀況將直接影響綜合體的產(chǎn)業(yè)配置和功能組合結(jié)構(gòu)。

3.利益機(jī)制。旅游綜合體作為城市人氣聚集區(qū)，是經(jīng)濟(jì)、文化、休閑中心，其開發(fā)和運(yùn)營能否成為區(qū)域綜合發(fā)展的撬動杠桿，與政府、開發(fā)商、中間商、旅游者及社區(qū)居民等利益相關(guān)者的協(xié)調(diào)機(jī)制作用分不開。

（三）相關(guān)影響維

1.區(qū)域環(huán)境。綜合體所在地的區(qū)位條件和自然環(huán)境將決定資源稟賦和核心價(jià)值;城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，及水、電、通信、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成了綜合體發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，社會大眾的價(jià)值觀念、歷史傳統(tǒng)、、風(fēng)俗習(xí)慣等文化因素也會影響到游客的消費(fèi)方式。

2.政策支持。從政府角度看，旅游綜合體的開發(fā)應(yīng)歸屬于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會綜合性開發(fā)范疇中，最好具有一定的推廣和示范效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。因此，政府政策的導(dǎo)向也將影響旅游綜合體的建設(shè)。

二、文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)模式選擇與構(gòu)建

旅游綜合體各個功能子系統(tǒng)之間是一種相互依存、相互助益的空間能動關(guān)系。文化創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展必須選擇以文化體驗(yàn)為核心驅(qū)動功能的發(fā)展模式，最終達(dá)到區(qū)域自然、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等方面和諧創(chuàng)新發(fā)展的目標(biāo)。

（一）基礎(chǔ)吸引模式

旅游資源構(gòu)成文化創(chuàng)意旅游綜合體的基礎(chǔ)吸引物，在原始土地上充分挖掘文化旅游資源的核心價(jià)值，并將這種歷史、文化價(jià)值轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)和飯店、旅行社等旅游集群產(chǎn)業(yè)作為核心支撐產(chǎn)業(yè)，建成完整的旅游景區(qū)，包括歷史建筑、歷史遺跡、主題演藝、旅游活動和文化項(xiàng)目等功能實(shí)體，首先實(shí)現(xiàn)綜合體的環(huán)境效益，將核心文化打造為特色旅游產(chǎn)品，通過吸引消費(fèi)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)盈利。

（二）核心支撐模式

一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵。在基礎(chǔ)吸引模式上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，以文化、創(chuàng)意、商業(yè)、娛樂等資源為核心吸引物，主要獲得文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支撐，以旅游景區(qū)為原點(diǎn)，圈層式發(fā)展購物娛樂街、主題酒店群、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等功能實(shí)體，實(shí)現(xiàn)綜合體的經(jīng)濟(jì)效益，并通過留住消費(fèi)實(shí)現(xiàn)核心盈利。

（三）延伸拓展模式

通過核心支撐模式的發(fā)展，綜合體的主體部分的開發(fā)已經(jīng)提升了土地的人氣，樹立市場形象和品牌，但要升級土地價(jià)值，旅游地產(chǎn)的發(fā)展是這一階段模式中的核心，獲得房地產(chǎn)業(yè)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的支撐，建造景觀地產(chǎn)、高層公寓、生活社區(qū)、都市藝術(shù)廣場、生態(tài)園林園及綜合商業(yè)園等功能實(shí)體，實(shí)現(xiàn)綜合體的社會效益，通過拉伸消費(fèi)獲得延伸盈利，通過復(fù)合化、綜合化發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域和諧、創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

三、荊州古城文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)動力分析

篇5

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A(yù)測，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動。房地產(chǎn)的價(jià)格波動也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對國內(nèi)外的流動資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會被調(diào)控

多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（五）對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場是未來國家拉動內(nèi)需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場提供載體、帶動商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型?？偟目?，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目?，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對保險(xiǎn)資金投資單個項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ螅壳俺鞘谢潭绕停ｋU(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。

第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來越昂貴，房價(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過去12個月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強(qiáng)勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動。國際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國達(dá)30.3%。

基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇。“十二五”規(guī)劃的一個核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆苊芮信c當(dāng)?shù)卣暮献?，既可以?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過不動產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時(shí)抓住機(jī)會發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對流動性的需求。不動產(chǎn)的流動性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒?，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

結(jié)論

本文對我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。

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篇6

關(guān)鍵詞：城市綜合體；聚合效應(yīng)；啟示

改革開放以來，我國城市化進(jìn)程不斷加快。2012年國家統(tǒng)計(jì)局的公報(bào)顯示，我國城鎮(zhèn)化水平從1978 年的17.92% 飛速增長到2011 年的51.27%，年均提高1.01 個百分點(diǎn)。而隨著城市化的發(fā)展，城市綜合體作為城市化進(jìn)程中的一種必然形態(tài)，也開始加速發(fā)展，尤其在北京、上海、廣州等一線城市尤為明顯。其他二三線城市也紛紛上馬綜合體項(xiàng)目，比如杭州宣布要打造100個城市綜合體，天津在建以及規(guī)劃開發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)30多個。放眼國內(nèi)，“無處不有綜合體”，近兩三年來，城市綜合體已成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞之一。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體是一個在實(shí)踐中提出的概念，在城市規(guī)劃、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域有不同的解釋，目前國內(nèi)外尚無明確統(tǒng)一的定義，很多學(xué)者也從不同的角度對其進(jìn)行了界定。王寧從其屬性、功能要素、功能結(jié)構(gòu)和形象表征四方面定義城市綜合體的內(nèi)涵，揭示了城市綜合體高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動等特征；龍固新認(rèn)為城市綜合體是各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)群體。

基于以往的研究，結(jié)合我國城市綜合體開發(fā)模式，本文進(jìn)一步將城市綜合體的概念界定為：城市綜合體是由城市中辦公、居住、休閑娛樂等城市功能空間中的三項(xiàng)及以上集成組成，通過內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)同周邊區(qū)域密切聯(lián)系，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃及管理所形成的相對獨(dú)立完整的城市建筑群或建筑街區(qū)。

二、城市綜合體的聚合特征

城市綜合體作為一種新穎的城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是對傳統(tǒng)的街區(qū)與社區(qū)的重構(gòu)，它本質(zhì)上已具備現(xiàn)代城市的基本功能，因此部分學(xué)者也稱它為微型城市、“城中之城”。城市綜合體作為城市單元區(qū)域中心為城市綜合體項(xiàng)目帶來了大量的資源流，城市經(jīng)濟(jì)、人口、社會活動等資源要素在地域空間上呈現(xiàn)出明顯的聚合特征。

1.功能聚合?；诠餐某鞘兄黝}，城市綜合體將不同的使用者、消費(fèi)群體甚至具有不同民族背景的人聚集在一個富有一定地域文化的空間體系里，使人們享受到多元化城市服務(wù)，體驗(yàn)到精彩的文化氛圍。由此，城市綜合體復(fù)合了商務(wù)、購物、餐飲、休閑娛樂、會展等城市功能，不同的功能經(jīng)過聚合，最終形成一個現(xiàn)代化、多功能、高效率的功能聚合空間。

2.產(chǎn)業(yè)聚合。城市綜合體將各種城市必備的生活功能在特定空間內(nèi)進(jìn)行有效組合，使各部分功能形成依存互補(bǔ)關(guān)系，使每一項(xiàng)子部分的價(jià)值都比其單獨(dú)存在而有顯著提升，由此導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的集聚，進(jìn)而促成產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的形成。這勢必會產(chǎn)生巨大的聚合作用，最終促使城市綜合體成為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

3.文化聚合。城市綜合體是經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化下的結(jié)果，也是不同地域文化生態(tài)的集中展現(xiàn)。它并不是城市多種功能的簡單疊加，而是一個融合了地方特色文化與優(yōu)美環(huán)境等要素的魅力空間。在這里，既具有豐富的個性特征，又具有全球商業(yè)文化的碰撞色彩，共同形成了當(dāng)代城市綜合體的地域精神。

三、城市綜合體開發(fā)的聚合效應(yīng)探析

聚合效應(yīng)是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果以及吸引經(jīng)濟(jì)活動向一定地區(qū)靠近的向心力，是導(dǎo)致城市形成和不斷擴(kuò)大的基本因素。城市綜合體的聚合效應(yīng)既有正面的也有負(fù)面的，其效應(yīng)是多層次的，時(shí)效是長期的，應(yīng)是一種綜合疊加效應(yīng)。

1.正面效應(yīng)

（1）資源整合。城市綜合體能夠促進(jìn)土地集約化利用，提升城市配套能力。城市綜合體在有限的土地資源上同時(shí)開發(fā)寫字樓、酒店、商場等不同物業(yè)，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用，提高土地的利用質(zhì)量以及城市總體空間效率。這種集約式發(fā)展模式也為解決當(dāng)前我國城市化快速發(fā)展過程中的土地緊缺問題，提供可行的方案。

（2）輻射功能。城市綜合體自身的強(qiáng)大聚合作用，能吸收、利用周邊地區(qū)的各項(xiàng)資源，從而形成更大的綜合體，更大的綜合體又能帶來更強(qiáng)的吸附能力。這樣周而復(fù)始，從而形成巨大的輻射功能，實(shí)現(xiàn)城市整體的綜合競爭力迅速提升。

（3）城市精神。城市綜合體通常被規(guī)劃定位為城市的地標(biāo)性建筑，因功能聚合而產(chǎn)生的輻射力，因輻射而形成新的聚合，其自我持續(xù)發(fā)展的能力，顯示出其較強(qiáng)的生命力。隨著時(shí)間發(fā)展，它強(qiáng)大的聚合效應(yīng)使其影響的人群越來越大，從而成為城市不可或缺的一部分，最終提升整個城市的價(jià)值，不僅成為城市的經(jīng)濟(jì)中心，還成為城市的精神家園。

2.負(fù)面效應(yīng)

在交通運(yùn)輸方面，雖然城市綜合體具有整合城市交通的作用，但由于它復(fù)合了多種城市功能，必然會吸引大量的人流、車流于此處，給城市交通系統(tǒng)帶來不小的壓力，還給周邊居民生活帶來極大的不便，甚至影響綜合體的持續(xù)運(yùn)營。

在生態(tài)環(huán)境方面，我們知道任何一個開發(fā)項(xiàng)目大多會對其所在地區(qū)自然環(huán)境的特性有所改變。對于城市綜合體而言，由于其規(guī)模體量龐大，這種改變更是明顯。如有環(huán)保專家曾指出，迪拜的棕櫚島項(xiàng)目在近海進(jìn)行大規(guī)模的陸地改造，將會破壞海灣海洋生物的棲息地，還將阻擋和改變自然洋流，使當(dāng)?shù)氐奶烊簧碁┰馐芮治g，散步道也會面臨淤泥化的危險(xiǎn)，同時(shí)還會造成水和能源的過量消耗。

在社會效應(yīng)方面，城市綜合體的規(guī)模大，占地空間較大，可能造成對城市傳統(tǒng)文化和原有空間布局的破壞，甚至足以將新的開發(fā)區(qū)和周邊區(qū)域隔絕開來，而且這種大體量的空間一旦形成，對城市現(xiàn)有物質(zhì)環(huán)境、人文環(huán)境以及人口分布等都將產(chǎn)生負(fù)面影響，致使人們生活環(huán)境逐漸惡化。此外，城市綜合體在促進(jìn)周邊土地價(jià)值提升的同時(shí)也可能會產(chǎn)生外部效應(yīng)，損害部分弱勢群體的利益。

四、研究啟示

從以上的分析研究，我們認(rèn)識到城市綜合體具有功能聚合、產(chǎn)業(yè)聚合、文化聚合的聚合特征。此外，城市綜合體的聚合效應(yīng)既有正面的促進(jìn)作用，也有一定的副作用。因此，在其開發(fā)建設(shè)過程中，各地區(qū)政府應(yīng)該因地制宜，合理引導(dǎo)其聚合作用，促進(jìn)城市合理開發(fā)建設(shè)。

1.合理規(guī)劃城市綜合體規(guī)模、數(shù)量及空間布局

在具體實(shí)施城市綜合體投資項(xiàng)目前，我們應(yīng)讓當(dāng)?shù)厣虡I(yè)主管部門和有關(guān)專家參與進(jìn)來，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資和專業(yè)人才的有機(jī)結(jié)合，保證城市綜合體從規(guī)劃設(shè)計(jì)到資源配置、功能布局的最優(yōu)決策。對于符合城市規(guī)劃的項(xiàng)目政府要大力支持，給予其財(cái)政上的補(bǔ)貼，對于不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，禁止出讓綜合用地及提高容積率，引導(dǎo)其合理的開發(fā)建設(shè)。

2.科學(xué)設(shè)計(jì)城市綜合體的建筑方案，實(shí)現(xiàn)以人為本

城市綜合體應(yīng)是具有地區(qū)特色的、綠色低碳的空間體系，是城市的標(biāo)志和宜居生活區(qū)，而不是一個“鋼筋混凝土建筑叢林”。城市綜合體的宜居水平不僅直接影響著居民的生理、心理和行為以及生活質(zhì)量，還關(guān)系到其整體發(fā)展理念、投資環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。 因此，以人為本，重視地方文化的特性，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目與環(huán)境、社會的關(guān)系，將有利于其聚合效應(yīng)的積極作用持久發(fā)揮。

3.構(gòu)建城市綜合體群體開發(fā)等級體系

對城市綜合體應(yīng)進(jìn)行合理的功能定位和整合，避免某些功能尤其是商業(yè)功能的過度開發(fā)。我們可借鑒樓宇經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)的辦法，將城市綜合體的發(fā)展能級由高至低分為多級功能區(qū)：保證一級城市綜合體的優(yōu)先性，明確發(fā)展地位，確保其經(jīng)濟(jì)集聚作用；次級城市綜合體的建設(shè)規(guī)模應(yīng)注意與其服務(wù)輻射范圍的匹配，保證城市綜合體有序、合理建設(shè)。

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篇7

近幾年，在中國城市化進(jìn)程以及國家宏觀調(diào)控的大背景下，全國各地都在輪番上演瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)競賽。繼成都成為全球在建商業(yè)綜合體最多的城市之后，杭州也宣布到2016年將有100個商業(yè)綜合體亮相，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到一個前所未有的發(fā)展，放眼全國已是“無處不綜合體”。

據(jù)世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購物中心面積達(dá)3200萬平方米，同比增長15%（2012年為2800萬平方米），達(dá)到了歷史最高水平。中國在建購物中心面積超過全球一半，達(dá)到1680萬平方米，其發(fā)展熱度可窺一斑。

那么，中國需不需要這么多的綜合體？商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的背后是否暗藏隱憂？作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和持有者，如何在眾多競爭者中殺出一條血路，成功突圍？有哪些成功的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒？又有哪些變化值得我們?yōu)橹老玻?/p>

熱潮下的隱憂

一個城市究竟需要多少商業(yè)綜合體？盡管到目前為止并沒有一個精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，目前商業(yè)綜合體開發(fā)量已出現(xiàn)供過于求，這一現(xiàn)象在無“城市綜合體”不歡的二三線城市尤其明顯。

調(diào)查顯示，當(dāng)人口數(shù)量達(dá)到50萬，人均GDP超過5000美元/年，城市即可開發(fā)商業(yè)綜合體。一般二線城市的市級商業(yè)中心數(shù)量在兩個左右，次級商業(yè)中心為10-20個。以此推算，二線城市能夠接納2-3個大體量商業(yè)綜合體和多個小型商業(yè)綜合體。目前，大多數(shù)二三線城市都基本滿足了開發(fā)條件。不過，盡管城市能夠接納但不意味著需要太多商業(yè)綜合體。

然而，許多中國人做事情往往是“一窩蜂”，且不計(jì)后果。以成都為例，世邦魏理仕此前的一項(xiàng)報(bào)告顯示，成都是一個60萬平方米/年消化量的區(qū)域中心城市，但成都在建10萬平方米左右的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過100個，換言之，成都需要15年的時(shí)間才能消化。然而，成都也僅僅是商業(yè)地產(chǎn)熱潮中的一個縮影。與成都一樣，天津、重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等二線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量均十分龐大。

那么，是什么原因?qū)е铝硕€城市商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展呢？“隨著住宅市場調(diào)控的深化，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，二線城市尤其是省會城市的商業(yè)地產(chǎn)便成為很多地產(chǎn)商爭搶的蛋糕，而當(dāng)?shù)卣畡t‘順應(yīng)市場’，大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導(dǎo)致這些城市商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量激增?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，地方政府希望商業(yè)地產(chǎn)成為拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎及做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的硬件基礎(chǔ)。同時(shí)，商業(yè)綜合體能夠樹立更高的城市形象，因此備受政府青睞。但是，商業(yè)綜合體的過大增量將難有足夠購買力支撐，不但不會有效帶動消費(fèi)增長，還會在一定程度上形成商業(yè)地產(chǎn)的高空置率。

“未來市場供應(yīng)量很大，競爭也很激烈，市場存在短期風(fēng)險(xiǎn)?！痹谑腊钗豪硎饲鄭u分公司董事總經(jīng)理張春雨看來，大多數(shù)二線城市在未來一兩年之內(nèi)都將面臨一個短期的放量供應(yīng)，市場競爭加劇，超出市場需求的局面，短期來看，市場存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

以青島為例，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，未來4年內(nèi)，青島市優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量將主要集中在香港中路商圈，嶗山商圈。其中香港中路商圈未來4年內(nèi)供應(yīng)量達(dá)到92.1萬平方米，嶗山商圈54.9萬平方米。龐大市場供應(yīng)背后所隱藏的市場隱憂不可小窺。

靜悄悄的青島金街

實(shí)際上，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)一直都在。相比如華潤?萬象城、萬達(dá)廣場等堪稱“高富帥”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只是少數(shù)，不少城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于種種原因并未能聚攏足夠人氣，至今經(jīng)營不善。如位于香港中路佳世客附近的金街購物廣場，原定于2010年上半年開業(yè)，但是直到現(xiàn)在卻還在閉門謝客。

“金街購物廣場是時(shí)尚界的新寵兒，科技地產(chǎn)行業(yè)的新貴族。足不出戶，就能享有歐洲乃至世界品牌的夢想將不再遙遠(yuǎn)。科技服務(wù)時(shí)尚，購物就是休閑，為消費(fèi)者創(chuàng)造高端、舒適、人性化購物就是休閑的體驗(yàn)，未來金街必將成為島城的新地標(biāo)和新風(fēng)尚?！边@是金街購物廣場在廣告中打出的宣傳語，但有業(yè)主表示，“再華麗的商街如果開不了業(yè)還不等于零？”

2013年9月25日中午，記者來到位于青島香港中路商圈的金街購物廣場，由于其靠近麥凱樂百貨店、佳世客大賣場，從大區(qū)位上來說，位置十分優(yōu)越，區(qū)域商業(yè)氛圍更是十分濃厚。那么，是什么原因讓金街購物廣場遲遲開不了業(yè)呢？記者撥通了金街購物廣場的招商電話，關(guān)于閉門謝客的原因，對方不愿多提，但表示目前已然籌備今年年底前開業(yè)。據(jù)介紹，金街購物廣場擬定以歐美蓬勃發(fā)展的名品折扣商業(yè)為其長遠(yuǎn)發(fā)展方向。換句話說，金街購物廣場的定位為中高端。另外，目前金街購物廣場采用租售并舉的運(yùn)營模式，首期計(jì)劃銷售建筑面積6000平方米，銷售均價(jià)85000元/平方米，租金起價(jià)則為15000元，平方米/年。而針對其開業(yè)后的市場前景，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，海信廣場和即將增加的銀座、華潤?萬象城等經(jīng)營業(yè)態(tài)大都涉及中高端消費(fèi)客源，金街購物廣場也走中高端路線無疑將面臨激烈的競爭。另外，租售并舉的經(jīng)營模式也將為其后期運(yùn)營帶來不小的麻煩。

值得一提的是，金街購物廣場尷尬的處境不經(jīng)意間透露了青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的窘境，金街僅是其中一家。

據(jù)悉，青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，定位也比較重疊。以香港中路商圈為例，大家都走時(shí)尚、高端路線，這就導(dǎo)致了品牌資源的競爭變得異常激烈，為了獲得品牌商戶的青睞，不惜降低租金、免費(fèi)為其裝修，以求填滿商鋪。

“與一線城市相比，二三線城市的消費(fèi)群體品牌認(rèn)知度相對較低，其消費(fèi)習(xí)慣和理念難以在短期內(nèi)快速升級?！痹趶埓河昕磥?，即便開發(fā)商花大力氣請來了品牌商，消費(fèi)者也不一定買賬?！扒捌谌腭v中心商圈商業(yè)綜合體往往‘吃香’，開發(fā)商隨后的復(fù)制行為將會使其遭遇至少三年以上的養(yǎng)商期。而當(dāng)客流減少，銷售額難以完成時(shí)，曾被邀請來的品牌商也會選擇撤退?！彼硎?，目前多數(shù)開發(fā)商以自我意愿為主并沒有按照市場需求進(jìn)行合理規(guī)劃，直接加劇了商業(yè)綜合體運(yùn)營冷清的風(fēng)險(xiǎn)。

而在談到為何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多采用散售或租售并舉的運(yùn)營模式時(shí)，他無奈地說，“事實(shí)上，散售、租售并舉還是全部持有？這幾乎是每個開發(fā)商都糾結(jié)過的問題。散售無疑將加大開發(fā)商對項(xiàng)目運(yùn)營管理的難度，然而，在資金緊張、銀行惜貸、公募缺位的時(shí)代，對于資金實(shí)力不雄厚的大多數(shù)企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)的散售是‘不得不為’。”

亟待升級換代

那么，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和持有者，如何在眾多競爭者中殺出一條血路，成功突圍？

“要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，開發(fā)商需要根據(jù)商圈有限的人口數(shù)量和消費(fèi)特點(diǎn)細(xì)分市場，通過特色定位和服務(wù)的差異化聚攏強(qiáng)大的人氣。換言之，要通過自身不斷的更新?lián)Q代來適應(yīng)市場的發(fā)展?！睆埓河暾J(rèn)為。

古語有云：“窮則變，變則通，通則久?！笨v觀全國一線商業(yè)市場的早期商圈，如今都面臨著“新陳代謝”的過程，中國商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，而這一過程中更是不乏成功者。

在國內(nèi)購物中心瘋搶大品牌，一哄而上，倒貼租金的局面中，北京僑福芳草地算得上是個另類，它正在以其小體量打破這些霸王級大型商業(yè)體的壟斷，成為北京最時(shí)尚、最獨(dú)特的購物中心。據(jù)了解，位于北京國貿(mào)商圈的僑福芳草地購物中心，項(xiàng)目體量不是很大，但其豐富多元的藝術(shù)氛圍構(gòu)成了僑福芳草地的獨(dú)有特色，為每一位到訪者帶來了充滿新意的獨(dú)特體驗(yàn)。

“可以說，它的成功源自與自身的獨(dú)特個性。無論是建筑外觀，還是產(chǎn)品環(huán)境營造，僑福芳草地走的都是藝術(shù)路線，也正是它濃厚的藝術(shù)氛圍，吸引了很多小眾、雅皮的時(shí)尚品牌進(jìn)駐，目前在北京很受白領(lǐng)消費(fèi)者的歡迎?！睆埓河暾f。

無獨(dú)有偶，北京東二環(huán)朝陽門附近，在外交部、司法部、中糧等部委與央企總部及豐聯(lián)、聯(lián)合、泛利等寫字樓的包圍中，有一家名為悠唐廣場的購物中心，雖然位于朝陽門核心商圈，坐擁周邊30萬高消費(fèi)能力的人群，但此前悠唐開業(yè)近三年，卻一直面臨招商難題，開業(yè)率一直不足六成。直到2012年6月，悠唐宣布進(jìn)行全面的升級調(diào)整。調(diào)整后的悠唐強(qiáng)化了體驗(yàn)性的消費(fèi)方式，并定位于京城首個“白領(lǐng)商場”，吸引了約80家面向白領(lǐng)客群的新品牌入駐。在2012年12月24日重裝開業(yè)當(dāng)日，收獲了540萬元銷售業(yè)績。

可以預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，青島的各個商圈也必然將迎來一個重新洗牌的階段。而這其中擁有龐大市場新增供應(yīng)量的香港中路商圈無疑將迎來最佳的變革契機(jī)。

永不沒落的香港中路

不可否認(rèn)，在青島，香港中路商圈仍是吸引力最大的商圈，未來4年內(nèi)達(dá)到92.1萬平方米的新增供應(yīng)量無疑證明了它的獨(dú)特魅力。而更值得一提的是，在香港中路商圈寫字樓的租戶中，金融企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物流企業(yè)占比最大，這便使其擁有了青島消費(fèi)能力最強(qiáng)的人群。而這群人恰恰又是走在時(shí)尚前沿的消費(fèi)者，他們對商業(yè)項(xiàng)目自然有著更高的要求。

可以肯定的是，伴隨著華潤?萬象城、銀座等項(xiàng)目的進(jìn)駐，香港中路商圈將面臨新一輪的升級換代。

“未來華潤?萬象城、銀座的開業(yè)，將會帶動周邊其他現(xiàn)有項(xiàng)目被迫調(diào)整來適應(yīng)升級換代的要求。傳統(tǒng)百貨要么往更高端的方向發(fā)展，要么往低端市場走，必須找到自己新的生存方式。而新進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目則要找準(zhǔn)定位，要做別人沒有的，通過差異化、個性化增加自身的吸引力?！?/p>

舉例說，比如海信廣場定位高端，那別的項(xiàng)目就避開這個，百麗定位快時(shí)尚，那其他項(xiàng)目是不是就避開，去尋找比如女子百貨等個性化方向。尤其是小體量的商業(yè)項(xiàng)目，不走個性化路線是很難與大體量的項(xiàng)目競爭的，自然就不會有好的發(fā)展前景。

傳統(tǒng)的百貨商場為了更有市場競爭力，就需要調(diào)整業(yè)態(tài)比例，比如降低零售比例，增加餐飲以及與兒童相關(guān)的業(yè)態(tài)比例。如今，零售類市場正在被更為便捷和廉價(jià)的電商所取代，諸如服裝類等零售產(chǎn)品很容易便可在網(wǎng)上買到，而餐飲卻沒法去網(wǎng)上消費(fèi)。

那么，電商時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢是什么呢？其獨(dú)一無二的體驗(yàn)性。

篇8

從兩年前錨定零售業(yè)經(jīng)營方向開始，哇哈哈就從沒有停止蓄勢發(fā)力的腳步，如投資17億元成立了娃哈哈商業(yè)股份公司，拿出60萬歐元/年的工薪成本從意大利招聘了一個開發(fā)零售業(yè)的執(zhí)行班底，在杭州錢塘江江畔的錢江新城開設(shè)了首家娃歐商場，在河南、貴陽、杭州等地快速地吃進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)等。也就在前不久，宗慶后再次重申，娃哈哈未來3到5年內(nèi)在國內(nèi)開設(shè)100家購物中心和百貨商店的目標(biāo)不會改變。

對零售業(yè)表現(xiàn)出如此的鐘愛與執(zhí)著，哇哈哈無疑有自己的考慮。作為娃哈哈主業(yè)的飲料品占據(jù)了集團(tuán)營業(yè)額的98%以上，但受市場競爭的壓力，飲料行業(yè)的利潤已越來越薄，甚至去年娃哈哈營收出現(xiàn)了負(fù)增長，鑒于此，哇哈哈希望借助零售業(yè)開辟新的利潤增長渠道，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)多元化的同時(shí)分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；另外，哇哈哈長期做飲料的生產(chǎn)，一直沒有自己的零售終端渠道，而通過開設(shè)實(shí)體門店之后就可以增加在市場零售終端的話語權(quán)。不僅如此，哇哈哈目前在銀行的存款高達(dá)160億元，而且憑借著其良好的口碑還能從銀行獲得更多的授信，外加經(jīng)銷商的馳援，扼制拓展零售業(yè)的資本瓶頸在哇哈哈手中已經(jīng)得到完全破除。

依據(jù)既定藍(lán)圖，城市綜合體（購物中心）和百貨商場將是哇哈哈未來零售業(yè)的兩大業(yè)態(tài)，前者將采取合資與聯(lián)合招商的形式，后者主要以自建的方式，而且二者將重點(diǎn)在二線城市鋪開。據(jù)悉，娃哈哈已初步確定在天津、貴陽、武漢等地自建城市綜合體，并正準(zhǔn)備與新加坡來福士、英國阿蘭澤投資公司等外國企業(yè)洽談合作。與此同時(shí)，散落在二、三線城市的大型百貨商場主要吸引二、三線品牌的進(jìn)入，同時(shí)將其打造成集團(tuán)的重要配送中心。另外，無論是購物中心還是百貨商場，娃哈哈將直接招引工廠進(jìn)場開店，打通產(chǎn)品從廠家到零售的直銷渠道，降低廠商銷售成本的同時(shí)凸顯出零售終端的差異化優(yōu)勢。

但現(xiàn)實(shí)結(jié)果與理念設(shè)想往往存在著差距。開業(yè)已8月有余且主要經(jīng)營“歐洲精品高檔百貨”的娃歐商場不僅人氣不足，而且經(jīng)營結(jié)果“慘不忍睹”。對此，市場的解讀是，做產(chǎn)品和做渠道、做快消和做百貨完全是兩碼事。傳統(tǒng)百貨是一種35000平米左右以租賃招商運(yùn)營為主的業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)特別側(cè)重經(jīng)營管理、商場選址以及品牌認(rèn)知，而僅僅擅長于飲料品生產(chǎn)和快消的哇哈哈不僅缺乏必要的營銷經(jīng)驗(yàn)，且“娃哈哈”作為飲料品牌與零售業(yè)完全不搭邊界，自然就很難引起市場的關(guān)注。

對于哇哈哈零售業(yè)版圖中體量最大的城市綜合體，市場同樣做出了非常不樂觀的解讀。明眼人都知道，哇哈哈的城市綜合體是在試圖跟進(jìn)“萬達(dá)模式”，即“零售+商業(yè)地產(chǎn)”，然而，哇哈哈能否予以成功復(fù)制卻令人生疑。稍稍比較久不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)有自己的百貨，娛樂方面有自己的影院和KTV，而且萬達(dá)和沃爾瑪還有戰(zhàn)略捆綁協(xié)議，加上萬達(dá)自己的酒店，在商業(yè)綜合體里面萬達(dá)自己就能填充一大部分的業(yè)態(tài)，再配合一部分品牌已經(jīng)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，招商壓力自然不大。但反觀娃哈哈，沒有任何的地產(chǎn)和零售口碑，前期商業(yè)資源的乏善可陳很可能讓其陷入無商可招乃至綜合體大面積空置的尷尬境地。

其實(shí)，市場已經(jīng)提前對哇哈哈發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)警告。據(jù)中購聯(lián)購物中心的研究報(bào)告，目前中國共有3100家購物中心，僅今年下半年，全國20個主要城市還有約150個購物中心項(xiàng)目上馬，中國已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積1.2平方米的警戒線，其中上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積達(dá)2.78平方米，合肥、成都等二線城市人均商業(yè)面積逼近4平方米；與此相對應(yīng)，國內(nèi)大型購物中心已呈現(xiàn)出明顯的“1/2現(xiàn)象”，即大型購物中心項(xiàng)目竣工后有1/2開不了業(yè)，開業(yè)后有1/2難以盈利。另從個案來看，英國零售業(yè)巨頭樂購的樂都匯購物中心在中國一共拿到20個塊地，目前只有7個開業(yè)；電器巨頭蘇寧于最近兩年中在全國建設(shè)了11個蘇寧廣場，但目前開業(yè)的只有成都蘇寧廣場； 國美涉足的國美商都至今仍是“爛尾樓”。在這種背景之下，哇哈哈逆襲之中能否逆轉(zhuǎn)整個行業(yè)的生態(tài)自然讓人捏汗。

篇9

哪些商業(yè)地產(chǎn)具有投資價(jià)值?相信這是所有有意商業(yè)地產(chǎn)的投資者都會關(guān)心的一個問題。

業(yè)內(nèi)權(quán)威專家給出的答案是根據(jù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，來尋找合適的投資品種，如新興城市綜合體、生產(chǎn)地產(chǎn)等。當(dāng)然，傳統(tǒng)的社區(qū)中心商業(yè)等，仍然面臨業(yè)態(tài)調(diào)整和升級機(jī)遇，也會帶來諸多機(jī)會。變化之中現(xiàn)機(jī)會

我們的城市面臨著一系列的變化，在這些變化過程中，蘊(yùn)藏著諸多投資機(jī)會，其中包括商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會。

專家分析認(rèn)為，最大的變化莫過于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在接受本刊記者采訪時(shí)表示，今年國家提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。之前我國經(jīng)濟(jì)由出口、投資和消費(fèi)“三駕馬車”來主導(dǎo)，前兩項(xiàng)在前些年我國發(fā)展過程當(dāng)中占據(jù)了經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。而金融危機(jī)之后，雖然我國也采取了相應(yīng)的應(yīng)對措施，如寬松的貨幣政策等，但還是遭遇不少問題。在這個時(shí)候，國家提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭取內(nèi)升的驅(qū)動以及創(chuàng)新發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變將促成服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，從而為與之相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機(jī)。

而從城市自身發(fā)展角度來看，包括北京、上海等一線城市，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，商業(yè)城市氛圍愈加濃厚，這反過來又會帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。SOHO中國董事長潘石屹表示，他最看好北京和上海，奧運(yùn)會和世博會，使得這兩個城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度為國內(nèi)首屈一指。完善的基礎(chǔ)設(shè)施，為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了相當(dāng)有利的條件，因此這兩大城市商業(yè)氛圍形成的巨大“磁場效應(yīng)”，將吸引所有周邊城市。

此外，還有專家認(rèn)為，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)一直保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，相當(dāng)于一個“蓄勢”的過程，時(shí)至今日，已到了爆發(fā)階段。中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員、北京知名商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明告訴記者，隨著我國從粗放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向具有核心競爭力的創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)，會對商業(yè)地產(chǎn)提出更多的要求。

哪些物業(yè)潛力大

哪些類型的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω竽?

根據(jù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，有可能出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)集群，或者城市規(guī)劃有可能進(jìn)行調(diào)整，這些都會衍生出新的機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按照經(jīng)營來分類，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪、辦公樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等。那么，哪些商業(yè)地產(chǎn)在新的變化中具有更大的潛力?我們不妨聽聽專家的見解。

新興城市綜合體是熱門

“未來比較熱門的商業(yè)形態(tài)將是新興的城市綜合體?！敝爝B慶這樣告訴記者。在他看來，中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長的時(shí)間，已經(jīng)相當(dāng)成熟，調(diào)整的空間很小。而隨著交通設(shè)施的改善，以及基礎(chǔ)人口的大量導(dǎo)人，區(qū)域?qū)霈F(xiàn)新興的城市綜合體，如正在建設(shè)過程中的上海嘉定新城中，就會出現(xiàn)這樣的商業(yè)模式。

據(jù)了解，相對于較為單一的普通商業(yè)項(xiàng)目，城市綜合體項(xiàng)目的寫字樓、酒店、商業(yè)等多功能優(yōu)勢，會引發(fā)人群的聚集效應(yīng)，并且以商務(wù)群體為主，這就決定了其租金水平、投資價(jià)值等均高于普通物業(yè)。

不過朱連慶提醒說，新興城市綜合體是大型商業(yè)項(xiàng)目，但不能超過一定的限度。他發(fā)現(xiàn)有些地區(qū)開發(fā)近百萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，這種一味求大的做法，反而會使得綜合體內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營面臨困境。因此他建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注總建筑面積在20萬平方米左右的項(xiàng)目。當(dāng)然，如果區(qū)域內(nèi)人口較多，項(xiàng)目總建筑面積也可以適當(dāng)增加。

社區(qū)商業(yè)方興未艾

發(fā)展社區(qū)商業(yè)雖然早在幾年前就已經(jīng)展開，但在專家看來，其仍然具有很大的發(fā)展空間。

“社區(qū)商業(yè)仍然是一個薄弱環(huán)節(jié)。”在談到社區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀時(shí)，上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋作出上述表述。他分析指出，社區(qū)商業(yè)講究就近消費(fèi)，便民利民，具有很大的發(fā)展空間。但目前社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足，同時(shí)經(jīng)營業(yè)態(tài)也比較低級粗放，尚待升級，由簡單提供日用品消費(fèi)的單一模式，發(fā)展成為能夠提供購物消費(fèi)、休閑娛樂等綜合服務(wù)的社區(qū)商業(yè)中心。

齊曉齋表示，根據(jù)上海新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，上海社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃形成102個。這表明未來與社區(qū)商業(yè)相關(guān)的商業(yè)項(xiàng)目將會有不小的潛力。項(xiàng)目主要以商鋪為主，滿足消費(fèi)、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。

不過專家提醒說，由于目前社區(qū)商業(yè)存在規(guī)劃過于隨意的現(xiàn)象，如有些不具備發(fā)展商業(yè)的街道也配套建設(shè)商鋪，投資此類商鋪可能無法獲得滿意的回報(bào)。

生產(chǎn)地產(chǎn)潛力顯現(xiàn)

生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來具有很不錯的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

上海商學(xué)院院長方名山舉例說，他在香港考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，海外的大公司賬目均由獨(dú)立的會計(jì)事務(wù)所來管理，這種模式必將引入內(nèi)地，屆時(shí)將有大量的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，而這必將促進(jìn)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

目前生產(chǎn)業(yè)在北京、上海等城市也被作為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，北京、上海等地都將生產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。據(jù)了解，為廠商尤其是為制造業(yè)提供分銷、促銷、物流、資金、研發(fā)、設(shè)計(jì)、法律、稅務(wù)、商務(wù)以及設(shè)備租賃等專業(yè)服務(wù)的企業(yè)即生產(chǎn)企業(yè)。專家表示，與該行業(yè)有關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)主要包括辦公樓、園區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目等。

其實(shí)，目前市場已經(jīng)開始關(guān)注這類地產(chǎn)。如根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心6月份最新資料顯示，位于浦東張江高科技園區(qū)內(nèi)的張江潤和國際總部園，僅一天內(nèi)就成功售出近萬平方米辦公樓。該項(xiàng)目已得到內(nèi)、外資企業(yè)的青睞，目前入駐企業(yè)近30家，其中有美國、德國、加拿大、土耳其、意大利、荷蘭等世界各地企業(yè)在滬成立的總部基地。

產(chǎn)業(yè)升級寫字樓有機(jī)會

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級已經(jīng)成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，而這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機(jī)會。

朱連慶表示，伴隨著產(chǎn)業(yè)升級，未來有些上海市中心區(qū)域可能會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，淘汰部分粗放型產(chǎn)業(yè)，而引進(jìn)具有創(chuàng)新價(jià)值的新型服務(wù)行業(yè)，這將為中心區(qū)域的高檔寫字樓帶來一系列的機(jī)會。

這樣的例子比比皆是。以靜安區(qū)為例，根據(jù)上?！皣H金融中心”建設(shè)的總體戰(zhàn)略布局，靜安區(qū)發(fā)展金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，準(zhǔn)備與浦東陸家嘴“金融城”和黃浦區(qū)“金融聚集帶”實(shí)現(xiàn)錯位發(fā)展，將在南京西路地區(qū)以會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等著名樓字為重點(diǎn)區(qū)域，打造金融服務(wù)和高端專業(yè)服務(wù)集聚區(qū)。記者了解到，目前有不少投資者對位于板塊內(nèi)的寫字樓恒利國際大廈表現(xiàn)出濃厚的興趣，也正是看到了其不錯的發(fā)展前景。

商圈型酒店式公寓機(jī)會多

依托于商圈的酒店式公寓項(xiàng)目還有投資機(jī)會。

篇10

報(bào)告總結(jié)，全國品牌企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，調(diào)整產(chǎn)品策略，以合理、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不斷提升的產(chǎn)品口碑契合市場主流需求，實(shí)現(xiàn)品牌影響力的穩(wěn)步提升。第二，均衡布局與深耕重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合，持續(xù)強(qiáng)化品牌輻射力。

國有品牌房企積極謀求多元化

研究機(jī)構(gòu)評出“2013中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值”Top10，從榜單可以看出，國有品牌企業(yè)積極開展多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，愈發(fā)注重對城市可持續(xù)發(fā)展價(jià)值的挖掘，實(shí)現(xiàn)更深遠(yuǎn)的品牌影響。國有品牌企業(yè)2012年銷售額均值達(dá)到297.56億元，同比增長26.22%，平均進(jìn)入城市達(dá)21.4個，較上年增加2.3個。國有背景的全國品牌企業(yè)2013品牌價(jià)值均值為81.49億元。

國有背景的全國品牌企業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，抓住城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富企業(yè)品牌內(nèi)涵。中信地產(chǎn)借助多年積累的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢，2012年已在遼東半島、環(huán)渤海、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)圈多個城市打造了23個旅游度假系列產(chǎn)品；首創(chuàng)置業(yè)2012年創(chuàng)新性地提出“城市綜合營運(yùn)模式”，以住宅產(chǎn)業(yè)新型綜合體業(yè)務(wù)線為核心，有效融合養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)模式，通過各產(chǎn)業(yè)之間的連橫整合實(shí)現(xiàn)了良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。第二，堅(jiān)持履行社會責(zé)任，提升城市價(jià)值。招商地產(chǎn)已形成可持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)開發(fā)理念、綜合的社區(qū)資源整合開發(fā)能力、租售并舉的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)、完善的全程服務(wù)體系四大核心價(jià)值體系，被譽(yù)為中國地產(chǎn)界“城市運(yùn)營”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實(shí)踐者和成功典范。

專業(yè)領(lǐng)先品牌房企注重核心競爭力打造

經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，專業(yè)領(lǐng)先品牌房企十分注重品牌核心競爭力的打造，致力于提升產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)化產(chǎn)品特質(zhì)，其發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)在：第一，依托專業(yè)領(lǐng)域，鑄造專業(yè)特色，深度挖掘品牌價(jià)值，構(gòu)建品牌專業(yè)優(yōu)勢。融匯地產(chǎn)以“復(fù)合型的大盤運(yùn)作，高起點(diǎn)的城市運(yùn)營，可持續(xù)的規(guī)模開發(fā)”為核心競爭力，堅(jiān)持“有山有水”的“山水觀”，先后在全國開發(fā)了以融匯千畝桂湖、融匯溫泉城為代表的溫泉旅游度假大盤，一躍成為國內(nèi)溫泉旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的新標(biāo)桿。第二，為品牌價(jià)值注入人文情懷，構(gòu)建和諧人居理念。卓越集團(tuán)定位為CBD商務(wù)標(biāo)桿和城市人居引領(lǐng)者，通過對商業(yè)地產(chǎn)的深度挖掘，已開發(fā)出卓越商務(wù)系列、卓越蔚藍(lán)系列、卓越城市上居系列等多條成熟產(chǎn)品線。

住宅品牌項(xiàng)目均為品牌房企精雕細(xì)琢的成熟產(chǎn)品，已經(jīng)形成了統(tǒng)一的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其發(fā)展軌跡顯現(xiàn)出如下特點(diǎn)。第一，全國項(xiàng)目品牌通過不斷提升項(xiàng)目品質(zhì)，積累良好的口碑以獲得更高的認(rèn)知度。中海1號系列將中海的精品理念滲透至產(chǎn)品的每一個細(xì)節(jié)，以優(yōu)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃全方位滿足城市高端人居的極致需求，締造出地標(biāo)級產(chǎn)品的經(jīng)典案例。第二，全國項(xiàng)目品牌承載濃厚的人文理念，通過產(chǎn)品品牌內(nèi)涵展示企業(yè)文化價(jià)值觀?？兹赋菍F(xiàn)代詩意生態(tài)小鎮(zhèn)的風(fēng)格有機(jī)融入規(guī)劃設(shè)計(jì)之中；綠城·金華御園涵蓋法式別墅、法式合院、法式排屋和景觀高層四類高端物業(yè)，采用“整體設(shè)計(jì)、整體營造”的空間規(guī)劃理念，項(xiàng)目品牌特色濃郁。

商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)在發(fā)展過程中呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：第一，加強(qiáng)細(xì)分市場定位，產(chǎn)品組合日益豐富。寶龍針對各類細(xì)分市場采取不同產(chǎn)品組合的發(fā)展策略，在定位鮮明的“寶龍城市廣場”系列基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)充了定位于城市休閑度假的“寶龍?zhí)斓亍?、定位于旅游區(qū)域商業(yè)需求的“寶龍城”等產(chǎn)品線，產(chǎn)品組合更趨多元；隆基泰和依據(jù)不同市場定位，建立并完善其“專業(yè)市場”、“城市綜合體”、“城市商業(yè)中心”三類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，打造的“泰禾廣場”、“未來城”等產(chǎn)品系列品牌，以“產(chǎn)品專業(yè)化、營銷品牌化、運(yùn)營創(chuàng)意化、理念人性化”來升級城市功能，樹立了城市新名片。第二，創(chuàng)新業(yè)務(wù)運(yùn)營模式，進(jìn)行全國化復(fù)制，擴(kuò)大品牌影響力。東方銀座集團(tuán)秉承“涵養(yǎng)一生高貴”的品牌口號，形成了以城市綜合體開發(fā)為核心，高端商業(yè)、五星酒店運(yùn)營及高端酒店式物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)品牌的綜合開發(fā)模式，品牌影響力持續(xù)擴(kuò)展。

優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，充分整合內(nèi)外部資源，通過不斷契合消費(fèi)者需求、增強(qiáng)產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢，形成了鮮明的品牌特色，具體如下：第一，品牌綜合體項(xiàng)目繼續(xù)強(qiáng)化多業(yè)態(tài)運(yùn)營，成為城市功能高效整合的重要載體。萬達(dá)廣場準(zhǔn)確把握城市文化和發(fā)展脈絡(luò)，融合了大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)類型，并且注重豐富和完善業(yè)態(tài)組合，形成集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的國際化、現(xiàn)代化大型城市綜合體，持續(xù)創(chuàng)造“締造都市魅力中心”的奇跡；重慶高科·重慶涉外商務(wù)區(qū)以外事、外企、外資“三外”為核心，引入國際流行的商務(wù)與居住結(jié)合的新商務(wù)中心概念，集甲級5A寫字樓、五星級酒店、大型高檔購物中心、大型娛樂中心、時(shí)尚街區(qū)為一體，成為24小時(shí)服務(wù)的“城中之城”，為重慶涉外經(jīng)濟(jì)打造高標(biāo)準(zhǔn)的外事服務(wù)、商務(wù)辦公、文化交流和特色消費(fèi)平臺，充分展現(xiàn)項(xiàng)目品牌的國際影響力。第二，商業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目向精細(xì)化、體驗(yàn)化發(fā)展。華潤萬象城構(gòu)建購物、餐飲、娛樂、休閑與時(shí)尚生活等多元素為一體的“現(xiàn)代化、一站式”消費(fèi)中心，創(chuàng)造全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，確立“華潤萬象城”品牌在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位；泰禾廣場注重購物環(huán)境的營造，打造與世界高品質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)同步的商業(yè)綜合體，以充滿人性化和“一切以客戶為中心”的卓越服務(wù)新概念，樹立購物中心行業(yè)新標(biāo)桿，提升了項(xiàng)目高端商業(yè)形象及城市地標(biāo)的價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)體現(xiàn)為：第一，不斷開展業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展跨業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合體以契合市場需求。聯(lián)東集團(tuán)以聯(lián)東U谷為品牌，于2013年開創(chuàng)“科技研發(fā)綜合體”即旗下第三大產(chǎn)品線體系，以研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)為核心，打造集科技研發(fā)樓宇、低密度總部、高層辦公樓、商業(yè)配套于一體的綜合業(yè)態(tài)，品牌影響持續(xù)向縱深發(fā)展；百世金谷高度重視產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌建設(shè)，致力于創(chuàng)造超越客戶期望值的產(chǎn)品與服務(wù)，其“產(chǎn)業(yè)生態(tài)體”創(chuàng)新型模式通過圈層融合的理念將生產(chǎn)圈層、產(chǎn)業(yè)圈層和生活圈層互相融合，形成資金、資源以及平臺的聚合效應(yīng)，樹立了企業(yè)獨(dú)特的品牌形象。第二，完善園區(qū)增值服務(wù)，持續(xù)提升園區(qū)核心競爭力。光谷聯(lián)合以“城市建設(shè)與開發(fā)的資源整合者、方法創(chuàng)新者、過程控制者和綜合服務(wù)者”為企業(yè)發(fā)展定位，致力于打造入園企業(yè)一站式服務(wù)平臺，企業(yè)逐步具備了全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)綘I運(yùn)服務(wù)能力，園區(qū)品牌滿意度明顯增強(qiáng)。

旅游地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、配套要求高、資金投入大等特點(diǎn)，更加需要企業(yè)擁有較深厚的品牌積淀來支持，其表現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：第一，注重整合多方資源，配套設(shè)施不斷完善?！皽婧Ｒ皇表?xiàng)目作為實(shí)力集團(tuán)旅游地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿典范，貫穿休閑、養(yǎng)生、度假三大產(chǎn)業(yè)主題，構(gòu)筑了復(fù)合型旅游休閑度假小鎮(zhèn)，為商務(wù)和休閑旅游創(chuàng)造最高價(jià)值體驗(yàn)；在“夢云南”系列項(xiàng)目產(chǎn)品的打造過程中，云南城投整合國際一流的旅游度假產(chǎn)品資源，強(qiáng)化與華僑城、希爾頓集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、悅榕集團(tuán)等戰(zhàn)略合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合保障產(chǎn)品品質(zhì)，深化品牌價(jià)值。第二，強(qiáng)調(diào)品牌個性，重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品功能，滿足客戶差異化的需求。歡樂谷項(xiàng)目承襲華僑城獨(dú)有的創(chuàng)想文化內(nèi)核，打造世界領(lǐng)先的高科技游樂設(shè)施，以“動感、時(shí)尚、激情”的品牌個性豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，提供多元化旅游休閑方式和都市旅游產(chǎn)品，締造了文化主題旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯項(xiàng)目以生態(tài)、環(huán)保、健康為主題，在產(chǎn)品質(zhì)量上嚴(yán)格執(zhí)行“新精品標(biāo)準(zhǔn)”，打造了集酒店、會議、飲食、娛樂、運(yùn)動、保健與商業(yè)于一體的多功能綜合旅游度假居住區(qū)，多方面滿足客戶個性化需求。

各大房企成功的品牌塑造經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的重要保證，在激烈的市場競爭中，品牌已成為驅(qū)動企業(yè)快速發(fā)展的重要引擎。2013中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)在2012年以來充分發(fā)揮品牌的市場作用，競爭優(yōu)勢凸顯：1.品牌謀定市場：品牌企業(yè)充分發(fā)揮品牌影響力的引擎作用，驅(qū)動其進(jìn)一步綁定市場需求，有效幫助企業(yè)獲取品牌溢價(jià)、提升品牌區(qū)域延伸能力、提高銷售速度、擴(kuò)大市場占有率等，品牌優(yōu)勢成為品牌企業(yè)在市場深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵；2.品牌主導(dǎo)經(jīng)營：品牌企業(yè)進(jìn)一步完善品牌管理職能體系、強(qiáng)化品牌組合的協(xié)同作用，以“品牌主導(dǎo)型”經(jīng)營有效輔助企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸與區(qū)域拓展，持續(xù)挖掘品牌效應(yīng)的最大價(jià)值；3.品牌提升形象：品牌企業(yè)圍繞“以客戶為中心”的品牌傳播渠道，注重傳統(tǒng)媒體與新媒體、全國化與全面化的互動傳播，有效提升品牌傳播邊際效益的同時(shí)，品牌三度（忠誠度、美譽(yù)度、知名度）也顯著提升；4.品牌引聚資源：品牌企業(yè)憑借良好的品牌形象，通過多渠道低成本融資，同時(shí)補(bǔ)充土地資源儲備，獲得政府或品牌企業(yè)項(xiàng)目合作支持，以不斷升級的品質(zhì)和服務(wù)吸引大量優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)全方位資源的優(yōu)化整合，為企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展提供源源動力。

策劃品牌企業(yè)市場集中度提升

此次會還同時(shí)公布了《2013中國房地產(chǎn)策劃品牌價(jià)值研究報(bào)告》，研究指出：伴隨房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向上發(fā)展，策劃品牌企業(yè)憑借專業(yè)能力不斷獲得開發(fā)企業(yè)認(rèn)可；同時(shí)，品牌企業(yè)市場份額逐步增加，市場集中度持續(xù)提升，品牌影響力不斷擴(kuò)大。

策劃企業(yè)市場前景大好，為此，研究機(jī)構(gòu)給出如下建議：一方面，品牌企業(yè)通過整合自身資源，提升企業(yè)競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化：世聯(lián)地產(chǎn)2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額2111億元，成為首家突破2000億元規(guī)模的商，市場份額提升至3.28%，主要得益于企業(yè)實(shí)施“大客戶拓展、大區(qū)域裂變和核心成熟城市領(lǐng)先”三大策略，各分公司升級迅速，共同促進(jìn)世聯(lián)地產(chǎn)的快速發(fā)展；思源經(jīng)紀(jì)在2012年6月份成立南方大區(qū)，通過優(yōu)化區(qū)域公司合理分配企業(yè)資源，進(jìn)一步推進(jìn)全國化布局；同策咨詢依托完善的服務(wù)體系、專業(yè)的技術(shù)人才、豐富的社會資源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已經(jīng)覆蓋了全國56個城市，持續(xù)推進(jìn)全國化布局，借助布局城市的升級，企業(yè)在2012年一手物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額630億元；博思堂以專業(yè)、信譽(yù)和創(chuàng)利能力享譽(yù)業(yè)內(nèi)，已形成輻射華東的“博思堂”品牌，同時(shí)在企業(yè)品牌延伸方面成就斐然，通過開展投資咨詢、廣告企劃、二手房中介、裝飾裝潢等業(yè)務(wù)，形成了“博仕會”、“博屋館”等一系列市場品牌，向成為品牌地產(chǎn)最具價(jià)值的綜合服務(wù)商進(jìn)發(fā)；在致力于成為房地產(chǎn)全程行銷策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)的使命下，新景祥經(jīng)過16年的發(fā)展，業(yè)務(wù)遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江蘇等17個省市自治區(qū)，市場份額穩(wěn)固。