導語：如何才能寫好一篇營銷方案的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：智能化實時化展示 停電可視化 智能搶修 營配協(xié)同化

中圖分類號：TM73 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（c）-0112-01

1 營銷GIS一體化平臺的技術架構

基于電網GIS平臺的營配信息一體化平臺采用統(tǒng)一設計、分應用部署方式實現，在技術上采用多層架構技術體系，借助組件技術將界面控制、業(yè)務邏輯和數據映射分離，實現系統(tǒng)內部的松耦合，以靈活、快速地響應業(yè)務變化對系統(tǒng)的需求。系統(tǒng)層次結構總體上劃分為展現層、服務層、數據層，通過各層次系統(tǒng)組件間服務的承載關系實現系統(tǒng)功能。

2 營銷GIS一體化平臺建設功能

2.1 智能化實時化展示

在電網GIS地圖上實時展現營銷服務資源和電網生產資源的運行狀況和能力，對繳費渠道各類資源分布情況集中展示，即：營業(yè)廳、自助終端、社會化代收、銀行代收、服務車輛、充的確電服務點等六類繳費渠道，并通過精確分析計算相鄰繳費網點間的距離，指導繳費網點的合理布局，切實打造“十分鐘”繳費圈；構建繳費渠道異常預警模型，動態(tài)聚焦異常運行的繳費渠道；建立繳費渠道異常應急預警模型，提供異常問題的解決對策，提升營銷決策輔助分析能力和電網資源實用化水平。

（1）服務資源分布情況展示。（2）服務引導。（3）客戶基本信息展現。（4）設備信息展示。（5）表箱可視化。（6）業(yè)擴報裝密集度分析。

2.2 業(yè)擴報裝輔助設計

（1）業(yè)擴報裝全過程營銷生產交互。在高壓新裝增容流程和用電大項目前期咨詢流程中，實現營銷業(yè)務系統(tǒng)和生產PMS系統(tǒng)的互動銜接。

（2）流程交互統(tǒng)一監(jiān)控。實現營銷、生產業(yè)務交互全過程監(jiān)控功能，按業(yè)務類型、單位、時間、工單號等信息查詢營銷、生產交互流程所有環(huán)節(jié)的詳細處理情況。

2.3 購供售一體化

利用調度、交易、營銷等自動化系統(tǒng)數據信息，進行全網購供售的統(tǒng)計分析，實現購售電基礎檔案管理、購售電分析監(jiān)管以及電廠購電統(tǒng)籌管理。統(tǒng)一將購供售電三側電量完全納入營銷計量管理范圍，提升購、供、售電關口的計量管理水平，將現場計量查驗工作與電量監(jiān)控慎密聯(lián)合，形成閉環(huán)治理。結合電網GIS直觀展現全省購售電走勢、購售電、一次網二次網電量損耗、以及購電和售電收入對比。總體提高購售電管理水平，實時展現公司運營效益。

2.4 停電可視化管理

結合生產系統(tǒng)和客戶側供電質量監(jiān)控系統(tǒng)的停電信息，在電網GIS地圖上直觀展現停電影響區(qū)域、戶數、高危重要客戶、預計損失電量等信息，提高停電分析能力和優(yōu)質服務水平。

（1）停電可視化首頁。展示全省17地市的停電信息、停電影響信息及停電明細。在電網GIS地圖上展示影響設備、區(qū)域、客戶。（2）進行停電計劃評估分析。（3）停電影響預測。（4）停電信息管理。（5）停電信息匯總統(tǒng)計。（6）疑似停電管理。（7）高危重要客戶監(jiān)控。

2.5 智能搶修管理

借助配網自動化、電網GIS平臺和95598系統(tǒng)自動獲取停電信息，智能分析故障原因，準確定位故障點，預判搶修時間，實時監(jiān)控故障受理、搶修、恢復全過程，變被動搶修為主動搶修，系統(tǒng)自動獲得故障設備、失電區(qū)域等，及時安排搶修，并告知客戶，提高客戶服務滿意度。通過移動作業(yè)設備及時獲取現場搶修進度，便于及時答復客戶。對于搶修不及時情況實時督辦，提高搶修時效性，即時調度服務資源，提高快速反應能力，應對災害性天氣、重大電網故障，縮短搶修時間，提高供電可靠性。

（1）95598系統(tǒng)自動定位故障點。從生產PMS系統(tǒng)、配網自動化系統(tǒng)和用電信息采集系統(tǒng)自動獲取計劃、故障、臨時停電信息，在電網GIS平臺快速定位故障點，自動判斷故障點周圍停電情況。

（2）搶修全過程指標監(jiān)控。借助手持PDA，實現故障搶修全過程監(jiān)控。借助單兵搶修設備視頻，實時指揮現場搶修。監(jiān)測接單及時率、到達現場及時率、預計修復時間等關鍵指標，督辦超時預警信息。

（3）搶修車輛人員定位分析。借助電網GIS平臺，實時定位搶修車輛和人員，對搶修車輛的運行軌跡進行跟蹤和回放，實現統(tǒng)一指揮調配。

（4）停電信息綜合查詢，查詢各種停電類型的影響信息。

2.6 線損精細化管理

基于調度EMS、用電信息采集終端提供的實時工況數據，結合變電站、線路、臺區(qū)等生產基礎信息，實現分變電站、分電壓等級、分線路、分臺區(qū)的線損統(tǒng)計分析及圖形化展示。線損管控實時化、可視化、精細化。

（1）線損精細化監(jiān)控首頁。按單位，分壓、分線路、分臺區(qū)展示全省線損情況。

（2）10 kV實時線損分析。按條件查詢日線損統(tǒng)計情況，展示線路供入供出計量點明細信息。在電網GIS圖形上展示線路拓撲關系、聯(lián)手線路及雙向計量表計、一次接線圖，每日線損率波動和數據采集異常信息。

（3）臺區(qū)線損分析。按條件查詢臺區(qū)線損情況，展示臺區(qū)供入供出計量點明細信息。在電網GIS圖形上展示臺區(qū)拓撲關系，臺區(qū)線損率波動和數據采集異常信息。

（4）聯(lián)手線路信息維護和損耗分析。設置聯(lián)手線路、統(tǒng)計雙向計量表計、終端。分析聯(lián)手線路線損，在電網GIS地圖上直觀展示聯(lián)手線路的“拉手”情況，供入供出計量點及電量信息，實現線損的精確計算。

（5）母線不平衡分析。展現變電站母線不平衡情況。

2.7 供電質量與能力分析

綜合運用營銷自動化、生產、調度等系統(tǒng)信息，對變電站、線路、公變等電網設備進行供電質量和能力分析，提高客戶側供電質量和能力。

（1）供電能力分析。通過對配變三相電流平衡度、剩余可接入容量分析，實現配電設備優(yōu)化運行和快速響應用戶報裝申請。

（2）供電質量分析。實時監(jiān)測分析高壓用戶供電電壓、供電頻率，掌控高壓用戶的電壓偏差、頻率偏差、電網諧波等情況，降低用戶生產過程中的用電安全的風險。

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如何在國際金融危機中拓展新的渠道,成為中小企業(yè)不得不思考的問題。

綜合顧問式網絡營銷

易網效益型綜合網絡營銷解決方案是按效果付費的效益型網絡營銷解決方案,提供包括前期市場調研、網絡營銷策略規(guī)劃、效益型網站平臺建設、綜合網絡營銷推廣、營銷效果評估改進等在內的綜合顧問式網絡營銷服務。

戰(zhàn)略咨詢與解決方案根據客戶需求,易網會與客戶討論運營方案、技術方案和維護方案,直到雙方滿意為止,最終形成項目需求建議書和實施建議書。

技術實現與平臺搭建根據項目實施建議書規(guī)定的技術方案,由專業(yè)技術團隊實施電子商務平臺的開發(fā)、建設、集成和施工等,搭建適合客戶需求的網站平臺,并確保項目進度和實施效果,接受客戶監(jiān)督。

運營支持與系統(tǒng)維護系統(tǒng)上線運營后,易網專業(yè)團隊全程提供運營支撐與技術維護服務,包括網絡系統(tǒng)維護、軟件與頁面的日常維護等。

外包運營與綜合營銷在客戶的監(jiān)督管理下,由專業(yè)團隊負責整個電子商務系統(tǒng)的運營、管理,為客戶提供綜合的網絡營銷與咨詢服務。

易網效益型綜合網絡營銷解決方案從網絡營銷效果和節(jié)省網絡營銷成本出發(fā),具有按效果付費、網絡營銷效果可量化、資深網絡營銷管理顧問提供全程網絡營銷服務等特征。無論企業(yè)是否擁有企業(yè)網站和專業(yè)的網絡營銷人才,都可以獲得很好的網絡營銷效果。

綜合網絡營銷是中小企業(yè)走出國際金融危機影響的首選。綜合網絡營銷會運用所有有效的網絡營銷手段,如搜索引擎優(yōu)化、B2B平臺推廣、交換鏈接推廣、QQ群發(fā)、郵件營銷、博客營銷、社區(qū)營銷、軟文推廣、事件營銷、線下活動等,而不是單純依靠某個產品或某個平臺。

綜合網絡營銷見效快

易網效益型綜合網絡營銷是易網團隊經過5年多的實戰(zhàn)總結出來的先進的電子商務解決方案。綜合網絡營銷具有很多優(yōu)勢。

按效果付費效益型綜合網絡營銷解決方案采用按效果付費、與企業(yè)網絡營銷效益掛鉤的模式,超過預期效果無需額外增加費用,未達目標則如數退還差額。

性價比高效益型綜合網絡營銷解決方案根據潛在客戶的網絡行為習慣,采用多元立體化網絡營銷推廣模式,能夠覆蓋更多潛在客戶,并且有效降低了網絡營銷成本,是性價比很高的一種網絡營銷方式。

綜合解決方案易網為用戶提供全方位的網絡營銷解決方案。企業(yè)可以集中精力做自己最擅長的部分,網絡營銷都交給易網專業(yè)團隊來做。

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【關鍵詞】中小企業(yè) 營銷策劃力 期望理論 創(chuàng)造性

一、引言

市場營銷不僅僅是推銷術的華麗版本,和創(chuàng)新一樣,它是企業(yè)最重要的功能之一。這是現代營銷學之父菲利普?科特勒的名言。金融危機爆發(fā)后,我國大量中小企業(yè)倒閉。導致企業(yè)倒閉的原因很多,從市場營銷角度分析,市場營銷策劃不到位、營銷方案沒有得到有效地執(zhí)行、對市場反應遲鈍是重要的原因。管理專家們認為企業(yè)的營銷策劃力取決于營銷策劃方案的質量與方案執(zhí)行力度的綜合。國內營銷天才張力對我愛網、香港盛世傳媒、惠通卡進行的成功營銷策劃,印證了小企業(yè)也能創(chuàng)造營銷神話。即使這些企業(yè)原本資源短缺、競爭乏力,但是通過張力成功的市場營銷策劃、企業(yè)的密切配合,使得其競爭力從根本上得以改變和提升。事實證明,創(chuàng)造性營銷對中小企業(yè)至關重要。

營銷策劃工作包括兩大部分:其一分析環(huán)境、制定營銷戰(zhàn)略、營銷計劃解決企業(yè)市場營銷活動應該“做什么”和“為什么要這樣做”的問題;其二營銷執(zhí)行則是要解決“由誰去做”、“什么時候做”和“怎樣做”的問題。策劃方案是指導文件可操作性的關鍵,這需要對企業(yè)內外環(huán)境、行業(yè)趨勢非常熟悉,在掌握規(guī)律基礎上進行創(chuàng)新,走出一條新路子?？梢钥隙ǖ氖?創(chuàng)新是營銷策劃的生命,所謂“出奇方能制勝”,沒有好的點子,營銷工作就沒有任何意義。營銷執(zhí)行是按照市場營銷計劃的要求,開展營銷活動;同時對原計劃進行監(jiān)督、評價,加以完善,增加一些具體行為方案,并轉化為具體行動,以高效率、高質量實現計劃目標的過程。即使是完美的營銷構思,一旦遭遇很差的執(zhí)行力,也不可能獲得完美的結果。前一部分制定方案,后一部分執(zhí)行方案,兩者是有機的統(tǒng)一體。

二、營銷策劃在日常經營過程中遇到的制約因素

1、營銷策劃力不足

由于領導者素質較低,缺乏市場營銷意識,計劃經濟的觀念根深蒂固,對營銷工作重視程度不夠,沒有高水平的營銷人才,營銷工作缺乏長遠性、全局性,對外部環(huán)境分析不足,營銷方案質量沒保證,而且中小企業(yè)整體管理水平較低,所以中小企業(yè)營銷策劃力就存在先天不足。

2、營銷執(zhí)行力不足

企業(yè)沒有形成關注營銷的工作氛圍,營銷人員經驗不足,理論水平偏低,普通員工的工作能力不足或者責任心不夠。企業(yè)效益較差,薪水方案沒吸引力,員工流失率偏高。領導缺乏威信和凝聚力,上下級溝通不暢,上級的命令難以實施。這使得中小企業(yè)的營銷執(zhí)行力大打折扣。

3、具體營銷計劃脫離實際,給執(zhí)行工作帶來很大難度

企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略和市場營銷計劃通常是由上層的專業(yè)計劃人員制定的,而執(zhí)行則要依靠市場營銷管理人員,由于這兩類人員之間往往缺少必要的溝通和協(xié)調,因而導致一系列問題:一是企業(yè)的專業(yè)策劃人員只考慮總體戰(zhàn)略而忽視執(zhí)行中的細節(jié),結果使計劃過于籠統(tǒng)和流于形式;二是專業(yè)策劃人員往往不了解計劃執(zhí)行過程中的具體問題,所定計劃脫離實際;三是專業(yè)策劃人員和市場營銷管理人員之間沒有充分的交流與溝通,致使市場營銷管理人員在執(zhí)行過程中經常遇到困難,沒有準確把握方案本意;四是脫離實際的戰(zhàn)略導致營銷工作效果欠佳,策劃人員和市場營銷管理人員相互對立、互不信任,營銷工作相互糾纏。

4、外部環(huán)境對營銷方案的不支持

營銷方案沒有得到供應商的配合、分銷商的支持和消費者的認可,營銷工作與外部環(huán)境斷了線,再好的宣傳也是對牛彈琴。究其原因,營銷方案沒有考慮到供應商、分銷商和消費者的利益,他們沒有合作的動力;或者企業(yè)宣傳工作沒做到位,客戶對營銷方案認識不足;或者企業(yè)與客戶之間發(fā)展方向不一。

5、長期目標和短期目標相矛盾

市場營銷戰(zhàn)略通常著眼于企業(yè)的長期目標,涉及今后三至五年的經營活動,但是由于我國市場經濟體制不夠完善,在國際市場處于被動地位,國際市場變化詭異,我們很難對未來市場作出準確判斷,難以制定一個正確的目標。況且針對具體執(zhí)行這些戰(zhàn)略的市場營銷人員,是根據他們的短期工作績效,如銷售量、市場占有率或利潤率等指標進行評估和獎勵的。因此,市場營銷人員常選擇短期行為。企業(yè)不考慮長遠,不考慮外部競爭,關起門來搞生產,一旦出現經濟危機,這些企業(yè)就會第一時間被淘汰。即使沒有經濟危機,這些小企業(yè)也難以生存下去。市場環(huán)境下,強者越強,弱者被淘汰。這些問題不僅限制企業(yè)的發(fā)展壯大,甚至威脅企業(yè)的生存,解決上述矛盾成為中小企業(yè)的當務之急。

三、提高中小企業(yè)的營銷策劃力的建議

市場競爭日趨激烈是不可避免的,在激烈的競爭中生存下來不容易。因此,提高中小企業(yè)的營銷策劃力迫在眉睫。中小企業(yè)管理水平低下、資源缺乏、營銷人員經驗不足,這是它的軟肋,本文就此提出如下建議。

1、提高營銷策劃力,關鍵是提高營銷方案的質量

影響營銷方案質量的因素很多,最重要的就是人。營銷方案制定者是人,執(zhí)行者也是人,服務的對象也是人,提高營銷工作的效率、業(yè)績,人是最關鍵的。所以要以人為營銷工作的主體,也是營銷工作的歸宿。提高員工的工作績效,人本原理最具指導意義,人本原理就是以人為主體的管理思想。其主要觀點為:職工是企業(yè)的主體,職工參與是有效管理的關鍵,使人性得到最完美的發(fā)展是現代管理的核心,服務于人是管理的根本目的。由此可見,營銷工作團隊以營銷人員為核心,還有其他部門人員、供應商、分銷商、廣告商、消費者都是重要的成員,這些角色在營銷工作中一個都不能少。在制定營銷方案時,鼓勵相關人員積極參與營銷工作,充分發(fā)揮集體的智慧,爭取得到更多的支持,保證建議深入、全面。市場營銷工作的第一步就是對市場營銷環(huán)境進行分析,營銷主管必須高度重視客戶的意見,開展深入、全面的市場調查。營銷人員與客戶進行面對面的交流及時掌握市場的動態(tài):營銷工作要面對的威脅有哪些、可以利用的機會有哪些、市場未來的發(fā)展趨勢如何。掌握這些關鍵信息,營銷工作才可以做到有的放矢,提高營銷方案的針對性和適應性。市場營銷工作的第二步是制定營銷計劃、營銷戰(zhàn)略。在制定行動方案過程中,廣泛聽取各方意見。聽取客戶意見,考慮到客戶利益,爭取客戶的理解與支持是營銷工作順利開展的前提。營銷策劃工作必須聽取專家和其他部門的意見,把近期營銷工作和長期發(fā)展相結合,把營銷工作和生產、財務、研發(fā)等工作銜接好,使得營銷工作動力最大化、阻力最小化、措施科學化,保證營銷計劃得到有效的實施。營銷隊伍的素質直接決定著營銷方案的質量和營銷工作的效率。中小企業(yè)尤其要重視員工的培訓工作,給員工提供更多受教育的機會,使營銷隊伍思想品德、思維方法、知識水平、知識結構、工作能力、勞動態(tài)度發(fā)生根本性變化。

2、提高營銷執(zhí)行力

營銷專家認為,在強大營銷執(zhí)行力的支持下,營銷計劃能創(chuàng)造遠遠大于預期的效益。事實上,即使策劃案做的很優(yōu)秀、很全面,但由于缺乏有效的執(zhí)行,具體工作不到位,也會使營銷策劃力大打折扣。影響提高營銷執(zhí)行力的因素很多,關鍵就是營銷團隊的工作態(tài)度,態(tài)度決定一切。營銷工作是富有挑戰(zhàn)性的、自主性的,如果成員缺乏自信心、責任心,營銷績效必然大打折扣。所以,營銷主管需要對成員進行合理分工和有效的激勵,提高營銷團隊自信心和責任心。通過對系列激勵理論比較,期望理論更適合指導營銷管理工作。 V?佛魯姆的期望理論認為,員工對待工作的態(tài)度取決于三種聯(lián)系:努力與績效的聯(lián)系;績效與獎賞的聯(lián)系;獎賞與個人目標的聯(lián)系。員工認為自己努力工作就能達到所要求的績效,達到績效就能得到有吸引力的獎賞,他就會努力工作。營銷計劃執(zhí)行的關鍵取決于營銷團隊的主人翁精神,為了調動員工的積極性、提高戰(zhàn)斗力,建議采取系列措施:一是建立合理的目標體系,把營銷方案轉化為具體目標,層層分解,落實到各部門、個人,形成完整的目標體系。明確各部門、各員工每天、每月、每年的工作目標,控制好工作節(jié)奏。根據員工的能力、興趣安排有一定挑戰(zhàn)性的工作,提高員工的自信心,強化員工的責任意識。在這方面,蒙牛集團是典型的例子。蒙牛集團中的任何一個項目組,無論是否同意高層的意見,都能夠把工作做好,這就是執(zhí)行力強的突出表現?？傊?要在執(zhí)行中理解,保證命令暢通,政策得到貫徹。二是建立合理的獎懲制度,正確評價績效,給予合理獎勵,增強團隊的凝聚力。建立評價體系明確員工的權責利,獎勵先進、懲罰落后。獎勵措施合法、合理、合情、公開、平等、透明。讓每個員工清楚該做什么,不該做什么,可以得到什么,可能失去什么。三是建立共贏的合作伙伴關系。銷售網絡是企業(yè)的寶貴財富,更是中小企業(yè)開發(fā)市場的依靠力量。分銷商是營銷團隊的重要成員,他們戰(zhàn)斗在第一線,對市場競爭結果產生至關重要的影響。生產商與分銷商既是利益的共同體,又是利益的對立方。生產商與分銷商建立起共贏的合作伙伴關系,共同把市場蛋糕做大方為上策。蒙牛奇跡就是企業(yè)管理者的智慧及員工的效率加上廠商、分銷商的完美配合?！吧裰畚逄枴眲P旋后,蒙牛在一個星期之內將印有“航天員牛奶”字樣的蒙牛牛奶投放到中國各大超市。這次營銷策劃在多方的通力合作下,做得非常完美。這就是策劃的內涵和力量。

3、中小企業(yè)出奇招

短兵缺糧是中小企業(yè)的通病,搞營銷對他們而言好像是不切實際,營銷的效果也不會立刻完全體現出來。但是,就算錢少也要辦大事、辦好事。例如冬天裝空調的廣告宣傳,因為這個季節(jié)很少同行做宣傳,所以有機會和媒體砍價,而且我們的廣告是一枝獨秀。雖然是在淡季,對短期的作用不大,但是為夏季的銷售奠定了品牌基礎。張瑞敏砸冰箱事件、蒙牛的超女活動、格蘭仕的蛻變都是丑小鴨變天鵝的典范。

蒙牛、格蘭仕、海爾等都證明了中小企業(yè)在成功的營銷策劃支持下,業(yè)務突飛猛進,發(fā)展成國際大企業(yè)。所以說,強大的營銷策劃力是企業(yè)的核心競爭力之一。只要中小企業(yè)對營銷策劃力高度重視,利用集體的力量,發(fā)揮創(chuàng)造性思維,那么營銷工作一定能為企業(yè)發(fā)展提供強大的推動力。

【參考文獻】

[1] 菲利普?科特勒:營銷管理[M].上海人民出版社,2003.

[2] 周三多、陳全明、魯明泓:管理學―原理與方法[M].復旦大學出版社,2003.

[3] 葉萬春:企業(yè)營銷策劃[M].中國人民大學出版社,2007.

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關鍵詞：房地產項目；重點環(huán)節(jié)；開發(fā)管理。

對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業(yè)具有不同的經營策略，但是想要實現企業(yè)的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發(fā)制度。下文就房地產項目開發(fā)管理重點環(huán)節(jié)進行了分析和探討。

1.房地產項目開發(fā)的投資決策問題

房地產企業(yè)是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業(yè)應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發(fā)建設進度、項目開發(fā)組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設計產品方案

在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發(fā)的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。

第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優(yōu)勢，結合實際的區(qū)域特點對典型項目的用地規(guī)劃進行細致分析。

第五，開發(fā)該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學合理性原則

房地產開發(fā)項目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發(fā)實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規(guī)劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。

（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則

項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經大量的測算分析，人們發(fā)現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發(fā)建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產項目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規(guī)劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執(zhí)行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細化成本控制方案

房地產項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。

（2）前期準備期間

該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發(fā)項目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大?。坏诙?，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規(guī)劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產開發(fā)企業(yè)的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發(fā)項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。

篇5

（僅供參考）

大學生創(chuàng)業(yè)設計大賽要求參賽者組成優(yōu)勢互補的競賽小組，提出并圍繞一個具有市場前景的產品、技術、概念產品或服務，完成一份深入、具體、完整的創(chuàng)業(yè)計劃，以描述公司的創(chuàng)業(yè)機會，闡述創(chuàng)立公司、把握這一機會的進程，說明所需要的資源，揭示風險和預期回報，并提出行動建議。創(chuàng)業(yè)計劃聚焦于特定的策略、目標、計劃和行動，對于一個非技術背景的有興趣的人士應清晰易懂。創(chuàng)業(yè)計劃可能的讀者包括：希望吸納進入團隊的對象，可能的投資人、合作伙伴、供應商、顧客、政策機構等。

一、創(chuàng)業(yè)計劃書內容

創(chuàng)業(yè)計劃一般包括：執(zhí)行總結，產業(yè)背景，市場調查和分析，公司戰(zhàn)略，營銷策略，經營管理，管理團隊，融資與資金運營計劃，財務分析與預測，關鍵的風險和問題等十個方面。

1. 執(zhí)行總結

是創(chuàng)業(yè)計劃一到兩頁的概括，包括以下方面：

1) 公司及提供的產品、技術、概念產品或服務的概述

2) 面臨的市場機會和目標市場定位與預測

3) 市場環(huán)境和競爭優(yōu)勢

4) 經濟狀況和盈利能力預測

5) 團隊概述

6) 所需資源，提供的利益等

2. 產品/服務介紹

1) 本創(chuàng)業(yè)計劃的產業(yè)背景和市場競爭環(huán)境

2) 詳細的產品、技術、概念產品或服務說明，以及如何滿足關鍵的顧客需求

3. 公司戰(zhàn)略

闡釋公司的發(fā)展戰(zhàn)略，分階段制定公司的發(fā)展計劃與目標，包括：

1) 商業(yè)模式

2) 總體進度安排、分階段制定公司的發(fā)展計劃與市場目標

3) 公司的研發(fā)方向和產品線擴張策略

4) 主要的合作伙伴與競爭對手等

4. 市場調查和分析

1) 目標市場的定位與分析

2) 市場容量估算和趨勢預測

3) 競爭分析和競爭優(yōu)勢

4) 估計的市場份額和銷售額

5) 市場發(fā)展的趨勢等

5. 營銷策略

制定有效的營銷策略，確保產品順利進入市場，并保持和提高市場占有率，包括：

1) 定義產品、技術、概念產品或服務面對的顧客群，所提供的核心價值、附加利益等

2) 制定符合本項目市場特點的價格策略

3) 構建通暢合理的營銷渠道

4) 提出新穎而富于吸引力的推廣策略

6. 經營管理

1) 生產工藝/服務流程

2) 設備購置和改建、人員配備、生產周期

3) 產品/服務質量控制與管理

7. 創(chuàng)業(yè)團隊

1) 公司的管理團隊，組織架構以及團隊能力

2) 各成員與管理公司有關的教育和工作背景，團隊成員的分工和互補

3) 領導層成員，創(chuàng)業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況

8. 企業(yè)經濟/財務狀況

1) 資金需求和來源

2) 融資計劃

3) 股本結構與規(guī)模

4) 資金運營計劃

5) 退出策略（方式、時間）

9. 財務分析與預測

1) 三年的銷售收入預測表、三年的利潤表

2) 資產負債表、收益表、現金流量表，前兩年為季報、前五年為年報

3) 財務分析

10. 關鍵的風險和問題

可能的技術、市場、財務等方面的風險和問題、相應的規(guī)避計劃等。

二、創(chuàng)業(yè)計劃報告書的撰寫原則

1、主題明確

1) 項目名稱：體現創(chuàng)業(yè)投資的主旨或目標——科技、市場、價值。

2) 封頁：精心設計、體現項目特色；簡潔規(guī)范、避免過于花俏。

3) 報告摘要（1~2頁）開門見山地綜述：項目的名稱、技術特點和優(yōu)勢、所屬

產業(yè)及趨勢、市場需求及趨勢、投資及其效益、基本結論等。

4) 報告目錄和章、節(jié)、目的標題：報告的邏輯思路和分析框架。

5) 報告的正文：分“章-節(jié)-目-小目”論述、主題明確、依序論述、循序漸進。

6) 報告的附錄：科研成果獲獎、專利、發(fā)明證書等；市場調研的方案和問卷等

資料。

7) 報告的主要參考文獻：按參考文獻標準寫法標注。

2、結構合理

1) 報告摘要（執(zhí)行摘要）

2) 項目和公司簡介

3) 產品或服務及其特征

4) 市場需求和所屬行業(yè)的競爭和發(fā)展趨勢

5) 市場營銷方案

6) 生產和運作模式

7) 企業(yè)管理方案

8) 融資方案

9) 投資（財務）效益可行性

10) 風險及其防范

11) 撤出機制

12) 結論和決策建議

3、內容充實、重點突出

報告摘要

1) 產品或服務的名稱及特征、所屬產業(yè)、趨勢及特征；

2) 項目的市場需求和趨勢、營銷的基本策略；

3) 公司的組織和管理；

4) 項目的籌資和投資計劃和效益評價結果；

5) 項目的風險投資者的撤出方式和預計效益；

6) 項目的基本結論和建議。

產品或服務和公司簡介

1) 產品或服務簡介：技術價值和應用價值

2) 公司簡介：公司組建、注冊資本和股權結構、發(fā)展戰(zhàn)略

市場需求和所屬行業(yè)的競爭和發(fā)展趨勢

1) 市場容量調查和預測過程和結果

2) 產品或服務的生命周期、產業(yè)的特征和生命周期

3) 行業(yè)的競爭對手和方式

* 市場營銷方案

4P的組合：幾種主要的營銷策略

所選營銷策略的利弊分析和調整

* 生產和運作模式

生產組織方案（采購、生產、倉儲、運輸、銷售）

生產工藝流程

人員和設備的配置

*企業(yè)管理方案

企業(yè)的組織結構設置和調整

董事會、總經理、部門經理等的職能（權責利）

中層經理的職責

部門管理（人事、財務、生產、采購、銷售等）

職工管理

*融資方案

資金來源和比例：技術入股、風險資本投資入股、管理者出資入股、銀行貸款。

計算資本成本：各種資本的成本、加權平均資本成本

*投資（財務）效益可行性

編制：損益表、（經營性）現金流量表、資產負債表*、還貸計劃表*。

測算投資效益指標：靜態(tài)和動態(tài)回收期（PBP）、凈現值（NPV）、內涵報酬率（IRR）、保本點（BEP）等。

*風險及其防范

技術風險和防范：技術創(chuàng)新性和成熟度、技術更新、R&D的后續(xù)能力。市場風險和防范：目標市場的實際需求、價格變動與需求變化、競爭對手的能力和市場競爭態(tài)勢、產品更新?lián)Q代或替代品出現。

*撤出機制

股權轉讓－部分轉讓或全部轉讓股權，預計的股權轉讓價值：

股權價格=每股凈資產（1+溢價率）

公司上市－發(fā)行股票（出售股份或繼續(xù)持股），預計的股票價值：股票價格=前三年平均每股收益*發(fā)行的平均市盈率

* 結論和決策建議

i.

ii.

iii.

iv. 技術價值：該項技術和產品/服務是否成熟和具有應用前景？ 市場價值：基于該項技術的產品/服務是否具有較大和穩(wěn)定的市場需求？ 投資價值：該項投資是否具有經濟效益？風險投資是否具有經濟效益 ？ 決策建議：是否具有投資價值？投資和管理中應注意的關鍵問題？

4、論據充分、論證嚴謹

1) 市場調研分析部分：資料詳實、可信度高；潛在需求現實

2) 技術工藝部分：技術成熟；后續(xù)R&D有保障

3) 財務效益部分：銷售、價格和成本合理；NPV>0；回收期短

4) 營銷策略：可操作性；有特色和創(chuàng)意

5) 風險評價：客觀；可解決

6) 撤出方式：可行

5、方法科學、分析規(guī)范

1) 市場調研和預測方法

2) 財務效益可行性研究方法（NPV、IRR、PBP、彈性分析）

6、文字通暢、表述準確

通俗易懂；邏輯嚴謹；言能達意；謹防語病

7、排版規(guī)范、裝幀整齊

封頁、 標題（大、中、?。┖腿母袷健⒄摹⒍温洹⒁浴⒈砀?、公式、數字表示、參考資料

報告書撰寫的基本要求

主題明確、結構合理內容充實、重點突出

論據充分、論證嚴謹

篇6

1.市場業(yè)務處理工作（沈陽、廣州、大慶、烏魯木齊、溫州、秦皇島、江陰、昆明）。

2.售后問題解答、處理及售后流程制定，返廠產品的評審、維修交接，在erp中退貨退款處理工作，售后費用報支處理分攤工作。

3.與公司各部門進行有效溝通，對交貨期產品直接跟蹤。并將市場反饋的各類信息進行匯總整理，轉遞到相關部門

4.對業(yè)務新同事的培訓指導工作，對新產品的熟悉了解工作。

5.江蘇展廳來客產品介紹工作，江蘇客戶日常送貨、收款工作。

6.根據發(fā)貨周期及時開據檢疫證書。

7.協(xié)助營銷總監(jiān)制定銷售政策、促銷方案、進行系統(tǒng)性銷售分析。

8.其它領導交辦事項。

工作履行情況（工作做得怎樣，存在哪些問題，發(fā)生過哪些失誤？）：

1.常因臨時事件把工作計劃打亂。

2.售后到廠維修產品處理不及時（要求為48小時內處理）。

3.業(yè)務訂單處理速度有待提高。

4.有1件定制件做錯現象。（已轉售處理）

5.開據檢疫證書不及時。

6.銷售分析有待進一步縱深化系統(tǒng)化的分析。

7.erp系統(tǒng)報表統(tǒng)計操作需要進一步熟練掌握。

對兄弟部門工作建議：

財務部：1.提高對帳、核準發(fā)貨單的及時性有待改進，建議專人專項負責。

2.成品庫存帳物相符程度需要改進。

3.建議打款賬戶轉到江蘇財務部。

行政部：1. 建議公司每年組織一兩次集體活動。（如團隊協(xié)作培訓、旅游等）

2. 建議公司改進食堂的衛(wèi)生條件、伙食標準。

3. 豐富員工業(yè)余生活。

4. 增加專業(yè)培訓課程。

營銷部：1. 加強售后隊伍建設，增設相應的專業(yè)培訓。

2. 組織針對缺貨現象的專題會議和專門加急小組。

3. 將營銷工作推出廠門，走向市場。

采購部： 無

技術部：定制圖紙能在9個工作小時內結束。

生產部：在缺貨回復交期的時候希望確實是經過核實最短的時間。

品管部：1.對營銷部反饋的質量問題不能只停留在書面回復上，建議主動聯(lián)系客戶解決，例如31070-02事件。

2.存在明顯質量問題的成品出廠，質檢人員要負連帶責任。

自我評定： 滿意 較滿意 一般 不滿意

對公司的建議：

1.公司要建立人才儲備庫，要有時刻準備另新開一個公司的人才儲備量。目前有許多崗位是一崗一人制，此極不利于公司的長遠發(fā)展。

2.公司應建立緊急預警方案。（例如自然災害、公司高層有突發(fā)事件，公司如何運營。）

3.建立公司廣告宣傳后的運營預案。（至少要有三種以上設想）

4.公司是否考慮在北方建立分公司的設想。（南方產品畢竟很難適應北方的氣候）

5.建立公司滯銷產品的處理方案，設立評審處理小組。（不能靠個人決策）

6.公司自XX年以來一直存在發(fā)貨缺貨現象，公司能否考慮劃出10％的生產能力設立缺貨加急生產小組，把缺貨產品的交貨期縮短到25天以內。

xx年計劃及個人奮斗目標：

個人目標與公司目標是統(tǒng)一的。每個人都會有壓力、有需求，實現自己的個人目標，這就需要將自己的個人職業(yè)生涯規(guī)劃融入到公司的發(fā)展當中，公司會不斷的發(fā)展，要上新產品、要建分廠、要上市……，只有上下統(tǒng)一起來，步調一致，才能往前走。

xx年公司將在央視做廣告宣傳，我們不能再像XX年以前那樣對于營銷還只停留在公司內部的單據處理、催發(fā)貨、售后到廠維修原始工作上。我重新梳理目前工作內容，讓業(yè)務工作走出廠門、沖向市場。我將重新定位自己，有句話說得好，“不參加培訓的人不能當經理，不會培訓人的人當不了大經理?！?每個企業(yè)都要做大做強，但江山不是一個人打出來的，而要依靠群體的力量。每一個銷售經理在面對銷售部員工時，首先是長者，有義務有責任讓下屬開心的工作，要理解人性；不要把那些江湖作風、老爺作風帶到隊伍中來，要讓自己的隊伍有安全感，能獲得收益，能夠不斷成長；要努力培養(yǎng)下屬，將自己的知識和技能毫無保留的傳給他們，要抱著一種水漲船高而不是水落石出的心態(tài)來對待它；要切實加強團隊意識，加強培訓，建設一支真正優(yōu)秀的屬于公司的團隊。

篇7

你的潛在客戶確實有問題需要解決，但他們不明白你的服務是否能幫他們。即使他們過去使用過類似公司的服務，他們還是不太確定，他們的疑心很大。

銷售解決方案不同于銷售看得見的產品，因為它的銷售過程比較復雜、微妙。下面就如何使提供解決方案和服務型公司取得驚人的銷售業(yè)績闡述一些見解。 營銷策略

許多提供專業(yè)服務的公司經理不喜歡銷售。盡管他們知道銷售對公司的發(fā)展如此重要，但卻不愿意自己去扮演銷售的角色。這是為什么呢？

我認為造成這種現象的原因包括我們的感知、 印象、態(tài)度、以及行為。這些因素影響了專業(yè)經理人進行市場推廣的風格。首先是印象。只要一提到“銷售”一詞，就讓人聯(lián)想到負面的景象：推銷保險的人，帶有進攻性的冷訪，還有五花八門的推銷伎倆。所有這些，更加劇了公司希望市場營銷策略必須成功的心態(tài)。當營銷策略沒有起到作用時，你和你的團隊變得焦慮不安，從而影響到你們的行為，使你們變得迫不及待。你會采取一些過激比如夸大其詞的推銷方式。你會讓你的業(yè)務代表變成不受歡迎的冷訪者。這樣的營銷策略不會奏效。

如果你在進行銷售時所采取的方法讓你感到不舒服，同時你也覺得不應該這樣做，你會產生一種恐懼感，害怕被拒絕。當害怕成為現實，你發(fā)誓只同打來電話的或準備買你服務的人打交道。這種被動意識漸漸根深蒂固，使你時常告訴自己只靠口碑就足夠了。你變成了“愿者上鉤”的等待者。

所以，問題出現在感知和態(tài)度上。不同的感知和態(tài)度導致你和你的團隊的銷售行為。下面幾個問題能衡量你的銷售行為：

1．你或你的團隊是否不惜代價進行推銷，還是關心給別人帶來幫助？

2．進行銷售時，你一直都在夸夸其談，還是問問題或者聆聽？

3．你的銷售隊伍是否壓力過大，還是如果不合適沒有銷售也可以接受？

4．你是否訓練銷售隊伍如何推銷，還是訓練提供建議和方案？

5．考慮一下，你是否在鼓勵硬推銷？ 尋找目標客戶

在你售出解決方案和服務之前，你必須有目標客戶。尋找目標客戶是一件費心的事，因為他們不知道會不會成為你的客戶。吸引目標客戶的目的就是喚起這些潛在客戶對你的服務感興趣并讓他們知道你可以幫助他們。這與告知他們你能做什么不同。

你必須提供相關的，有用的信息使目標客戶對你的服務有個了解。市場上能夠使用你的服務的目標客戶對你提供的信息會很敏感。他們會注意，也許產生興趣。最理想的是讓他們覺得他們需要更多信息并和你進行聯(lián)系。

這樣做的結果是你可以對潛在客戶進行篩選。當這些目標客戶決定給你打電話的時候，他們已經對你的服務有了初步了解，更重要的是他們能打來電話說明對你是個初步肯定。他們已經成為你的準客戶。

但不要忘記，他們目前還沒有作出購買你的服務的決定。不要認為他們的電話詢問就是購買決定。你還需要努力。 了解目標客戶

到目前為止，你還不知道是否能幫上他們。你應該用初次面談或電話訪談的機會充分了解他們要達到的目的，以及他們的真正需求。多問一些問題，但不要讓人感覺過分，要仔細傾聽。在準備問題時可以參考以下幾點：

·為什么——他們?yōu)槭裁醋鞒鲞@樣的決定？為什么現在？為什么是你這樣的服務？

·什么——他們購買的程序是什么？他們的預算是多少？

·誰——誰參與購買決策？設法得到決策人以及有影響力人的名字和電話號碼。你需要和這些通上話。

·什么時候——這個目標客戶需要你什么時間完成所提供的服務？結合第一條的“為什么”?？蛻粝Ｍ闶裁磿r候開始提供服務？

現在你已經對客戶有了初步了解，同時你也清楚你的能力是否可以幫助客戶。如果你認為可以幫助，接下來該怎么做呢？ 下一個步驟

如果客戶是一家大公司，決策程序比較復雜，而且你提供服務的又是深度服務，你也許應該和客戶再開一次或幾次會。這一點尤其重要。

在這一階段，你應該向客戶解釋：

·你為什么可以為他們提供服務

·你能給客戶帶來的期望

·客戶需要做哪些工作

·你會做哪些工作

在某些場合，你最好不要把你的方案全盤托出。

·由于競爭原因，你需要對你的資料加以保護

·如果你認為客戶可能自己做這個項目（用你提供的方法）

·如果牽扯到知識產權問題

·如果服務內容過于復雜，技術偏高，也許會讓客戶糊涂 什么時候進行演示

如果你需要向客戶演示你的服務以及你所做過的類似項目，應考慮做演示的時機。許多提供服務的公司通常使用的方法是先向客戶做演示，向客戶不厭其煩地闡述他們能為客戶做什么，產品如何如何的好。

切記，客戶需要的是你對他們遇到的情況表示興趣。所以要注意傾聽，多問一些問題。只有當你對客戶有了了解之后，你的演示才會有針對性，你的信心也隨之增加。 建議書的應用

建議報告最好是在銷售結束時提供。在這之前，你需要了解客戶的具體需求并和他們討論各種方案。

不要猜測客戶要什么。如果只是猜測，你在浪費時間。如果客戶不愿意花時間跟你討論細節(jié)，也許他們還沒有認真的考慮過作出購買決定。

建議報告應該涵蓋你們討論的內容，其中包括客戶需求，解釋你將如何與客戶工作。建議報告應該是討論的總結。

如果你的服務內容比較復雜，價格較高，應考慮使用建議草案。如果客戶向你要建議報告，最好說：可以，我們爭取下星期給您個草案，再做進一步討論；而不是說：沒問題，下星期就把建議報告給您。

把建議草案當做加強與客戶關系以及澄清重要問題的機會。如果得到客戶認可，你可以往下走。 達成合作形式

這時，你已經和客戶建立了默契。你也許和客戶花了很多時間，仔細地探討了存在的問題以及解決問題的幾種方案。你有充分的理由向客戶開口要生意。簽協(xié)議的時候到了。

·用書面形式確定你將如何與他們開展工作

·法律方面應考慮你提供服務的內容，風險程度，以及客戶的期望值

·付款條款要清楚，付多少，何時付，如何支付

·明確雙方的職責

篇8

關鍵詞：房地產開發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設計

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設計人員根據當地規(guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設計方案，同時給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業(yè)給方案做個經濟測算，讓開發(fā)商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現場考察

項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據當地人反饋，私密性要求較高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設計

3.1 總平面設計

規(guī)劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當地城市規(guī)劃技術管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結合會所、泳池等設計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進入地下車庫，不進入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區(qū)入口設置大堂，讓業(yè)主步行通過大堂進入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據前期市場調研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業(yè)可以跟現已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設計

建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。

整個園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。

4.設計難點及建議

4.1 難點

項目規(guī)劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發(fā)前期人員與當地規(guī)劃局進行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對該項目進行經濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區(qū)服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區(qū)整體價值。

5.小結

篇9

制定行之有效的營銷考核和激勵方案。許多企業(yè)新產品之所以推廣不成功，是因為企業(yè)的營銷團隊根本就沒有引起重視，企業(yè)對業(yè)務人員既沒有考核，也沒有激勵。這樣一來，業(yè)務人員便不會主動去推銷，新產品還沒有走向市場，就先被自己的營銷團隊給否定了。

因此企業(yè)要想把尤其對企業(yè)來講具有戰(zhàn)略意義新產品推廣成功，首先就要把上市新產品的意義給業(yè)務人員講明白，并制定行之有效的營銷考核和激勵方案。

某企業(yè)一只非常具有競爭力的新產品，但是推廣一直不理想，老板非常著急，找到我讓我出主意。我經過和老板的溝通，發(fā)現由于企業(yè)對業(yè)務人員沒有針對業(yè)務人員出臺任何措施，于是業(yè)務人員便想推廣，不想推廣就不推廣。

找到癥結后，我便給他建議并制訂了一份針對新產品的詳細考核和激勵方案。一方面所有業(yè)務人員頭上都掛上任務指標參與考核，推廣不力的要受到相應處罰，營銷總監(jiān)/大區(qū)經理/區(qū)域經理推廣不力的要受到降級甚至撤職處分；另一方面開展擂臺賽，只要業(yè)務人員大力推廣并有業(yè)績，可在正常的薪資方案外拿到相應的獎金并在月度營銷大會上成為講師向大家傳授推廣經驗，一定時期（以三個月和半年為時間段）銷售特別突出的，召開全體營銷人員會議，由企業(yè)董事長和總經理親自頒發(fā)獎狀和額外獎金，并且這些人員做為企業(yè)將來干部選撥的優(yōu)先考慮對象。

這個方案一實施，馬上在營銷團隊中引起震動。沒有多長時間，我便接到老板的電話，說公司的這款新產品的銷量在原基礎上翻了十多倍，業(yè)務人員的信心和士氣得到了大幅度的提升。過了幾個月這個企業(yè)的這款新產品便很快地扎根開花，該公司也很快引起了行業(yè)同行的重視，企業(yè)的盈利能力也得到大幅提升。

經銷商的引導和強制要求。由于企業(yè)的新產品的成功推廣離不開經銷商的支持/配合和資源的傾斜，所以如何給經銷商足夠的壓力和動力，讓他們大力去推廣，這也是企業(yè)的新產品能否成功推廣的關鍵因素。

那么企業(yè)該采取那些措施去給經銷商足夠的動力和壓力的呢？

在動力方面，要給經銷商講明企業(yè)上新產品的原因和市場前景，以及經銷商大力推廣這些新產品能夠給他帶來的利益。另外可以把經銷商享受某些政策與推廣新產品結合在一起，讓經銷商自己權衡。比如：企業(yè)推廣新產品達到一定程度時由企業(yè)出工資給該市場派駐助銷員，幫助經銷商進行產品宣傳推廣和做其他工作。為了鼓舞經銷商，企業(yè)高層可親自到那些重要的市場和新產品推廣的好的市場拜訪。

在壓力方面，對于企業(yè)重點的新產品，如果經銷商拒絕投放或不用力去推的產品，可以告訴他，企業(yè)可以就新產品在該市場另外開設經銷商。另外拒絕投放企業(yè)新產品或推廣不力的則無權享受企業(yè)的某些政策。

某企業(yè)推出了一款新產品，安徽區(qū)域的經理通過努力，新產品的推廣的非常順利并取得不錯的業(yè)績，但是有一個市場的經銷商卻拒絕投放，由于該經銷商是公司的一個大戶，與公司領導的關系非常好，管理起來難度比較大。為了實現新產品在該市場的上市并推廣，該經理和企業(yè)領導經過溝通達成共識，把該市場新產品定了考核目標，并把其他產品的促銷政策與這些新產品的的考核目標捆綁在了一起。經過這一措施，該市場的經銷商從不得不推廣到后來銷量的迅速提升（因為該市場基礎比較好）.

堅持不懈。新產品從市場導入到成長在到成熟，需要一定的時間和過程。如果企業(yè)忽視這一規(guī)律，往往會造成在新產品的推廣上虎頭蛇尾，最后不了了之。因此一個新產品要想實現成功的推廣，就需要堅持不懈。

企業(yè)在新產品不能做到堅持不懈的表現主要有：

1. 對新產品的上市沒有進行很好的分析跟蹤，一旦發(fā)現不是很理想，，就自己喪失信心，最后不了了之.

2. 有的企業(yè)相信，多養(yǎng)些孩子，不一定那一個孩子一旦出息了，自己也就賺了。在這種心理支配下，許多企業(yè)會同時或緊跟著推出一些換湯不換藥的新產品，搞得業(yè)務人員和經銷商一頭霧水，不知到底該推廣那個產品，結果造成孩子養(yǎng)了不少，卻一個也沒有培養(yǎng)成才。產品各個營養(yǎng)不良，最終都沒有推廣成功

筆者有一次接觸一個企業(yè)，發(fā)現該企業(yè)庫存的產品原材料堆積如山，嚴重的占壓著企業(yè)的流動資金，搞得企業(yè)經營舉步維艱。通過詳細了解，這些原材料造成的積壓都是企業(yè)開發(fā)新產品所造成，而許多新產品經過分析，還是很有市場競爭力的。而之所以造成這樣的結局原因就在于企業(yè)一個新產品推出后，由于沒有詳細的上市方案，產品一旦推廣失利，企業(yè)就急著出替代產品或其他新產品，結果造成惡性循環(huán)，原材料越積越多，而新產品也沒有推廣成功。

針對上述情況，筆者向企業(yè)提出建議，不要再急著出新產品了，先把庫中的新產品原材料盤點一下，先從非常具有競爭力的產品入手，制定出詳細的上市方案和營銷團隊的考核激勵方案，并堅持執(zhí)行一段時間。結果企業(yè)的新產品原材料不斷的變成了有競爭力的產品，有幾只新產品還逐步成立企業(yè)的主導產品。其他的競爭力不明顯的新產品原材料也依次類推推向了市場，企業(yè)的原材料積壓問題得到了解決。

建立標桿和樣板市場。企業(yè)推出新產品，除非企業(yè)在電視等媒體等大量投放廣告，最好不要在所以市場同時發(fā)力。可以通過集中企業(yè)資源建立標桿和樣板市場，以起到鼓勵經銷商和營銷團隊信心與士氣的作用。

某企業(yè)推出了一款新產品，也制定了產品上市方案和營銷團隊考核和激勵方案，雖然業(yè)務人員和經銷商都在推廣，但是都是不溫不火。而在許多業(yè)務人員和經銷商看來，認為自己已經做得很不錯了，還有的認為這個產品就不可能在市場上有多好的銷量和表現。老板很著急，但是也苦無良策。

篇10

企業(yè)保守的經營模式和理念中，商品流轉是一種 “ 間接 ” 流轉機制，這種機制下，生產企業(yè)的商品大部分都要通過批發(fā)商，有時候甚至會經過好幾個批發(fā)商，才干到達零售商手中。這種機制不但給商品流通增加了許多無謂的環(huán)節(jié)，而且也增加了相應局部的流通、貯存和運輸費用，再加上各個批發(fā)商都會提取自己的利潤，就會使得商品出廠價與零售價有著很大的差別，這是每一個消費者都不愿意接受的現實。

一）網上商城信息系統(tǒng)

網上商城建設方案專家主要針對企業(yè)網上商城來解決用戶及服務商之間的交易，重點解決企業(yè)基于網絡構建產品設備供應鏈重要的商業(yè)平臺。并致力于提供網上商城解決方案，實現企業(yè)高效率的信息共享與交流，進而實現網上商城的利用最高性價比，實現商城的網絡化業(yè)務管理和財務管理。

二）網上商城管理系統(tǒng)

作為完善網上商城解決方案應包括對產品的進銷存管理、客戶管理、供應鏈管理和財務管理，并提供了從商品管理的一整套的商品進銷存管理。

進銷存管理

面對紛繁復雜的商品，您如何高效進行分類與管理？面對成百上千的訂單，如何輕松進行處置？面對眾多的銷售記錄如何進行簡便有效的統(tǒng)計？提供了強大的商品管理功能和簡捷的會員訂購功能：商品無限級分類、全部生成 HTML 頁面、完善的商品屬性設置、靈活的促銷設置、復雜而精確的價格計算公式等多項后臺管理設置中；簡單而強大的訂購流程，只需四步即可完成商品訂購，同時各種促銷禮品及價格計算準確無誤；一目了然的訂單情況，細致到每一個細節(jié)的訂單處置流程；各種統(tǒng)計報表，為您分析客戶提供最詳細的數據。

所有網上商城建設方案專家從客戶使用角度動身，提供了最簡潔的四步訂購流程。這四步流程中包含了非常復雜的內部處置過程，雖簡潔但不簡單：

第一步：購物車?？蛻魧⑺x購的商品放入系統(tǒng)的購物車內，如果客戶是企業(yè)注冊會員，則系統(tǒng)會自動根據網站中對不同會員所設置的不同的價格折扣計算出相應的商品價格，同時會自動將本商品的相關的促銷禮品一并顯示，以供客戶選擇是否一并購買。購物車內可包括客戶選擇的多個商品。

第二步：去收銀臺。客戶點擊了去收銀臺后，系統(tǒng)會根據客戶所購商品的總金額，顯示商家預設的促銷方案中的促銷禮品和有關信息。這一步的訂購過程中，若商家預設了商品的促銷方案和送貨方式，則客戶選擇不同付款方式可以得到不同的促銷信息，選擇了不同送貨方式會有不同的運費。系統(tǒng)對運費提供了周全的運費設置功能。

第三步：確認訂單。系統(tǒng)根據客戶先前的所有選擇計算各種費用，并明確告訴客戶相關信息，以方便客戶進一步確認并提交所購商品的訂單。

第四步：訂購勝利?？蛻艚凰徤唐返挠唵魏?，系統(tǒng)提供給客戶可選各種的付款方式，如在線支付或者銀行匯款。會員可以通過在線支付、銀行匯款等多種方式直接購物，所有資金操作都有明細記錄，以供會員和商家進行查詢。

網上商城建設方案（二）

隨著網絡營銷的發(fā)展，多數網站建設公司推行的普通企業(yè)網站建設已經遠遠不能滿足企業(yè)的需要，更多企業(yè)開始瞄準網上商城建設。

但是網上商城建設談何簡單？沒有專業(yè)的技術團隊跟進維護，沒有專業(yè)的營銷團隊打造機遇，沒有足夠的資金鏈條，想成功，難于登天；因此，不少網站建設公司并不愿意花太多的精力于網上商城建設業(yè)務的拓展。

關于網上商城的營銷推廣方法，深圳網站建設公司國人在線在這里給大家提幾個小建議

第一，可以借助C2C平臺，打響商城知名度

C2C平臺包括淘寶店鋪，淘寶商城，騰訊拍拍等一些知名網絡銷售平臺。網站建設公司國人在線建議大家可以先建立屬于自己的店鋪，如果已經擁有了一定的信譽度與客戶信息當然最好，可以為商城帶來流量與客戶。

第二，借助相關網站進行營銷推廣

網站建設公司國人在線認為如果你的人脈夠廣，資源夠豐富，完全可以和相關網站進行鏈接，或者是在相關網站上投放廣告以贏得流量，提升知名度，促進銷售

目前最常用到的方法就是參與到團購網站的活動當中，通過低利潤的團購來帶動銷售，獲取人氣。

第三，借助線下宣傳增加營銷機會

沒有人說過網上商城的推廣宣傳不能在線下進行，網站建設公司國人在線認為，只要是好的方法，有用的方法都能用，都應該用，戶外媒體宣傳，廣播電視雜志宣傳，都可以

第四，借助線上宣傳加大網絡覆蓋率

網站建設公司國人在線認為企業(yè)網站建設后期推廣宣傳當中常被用到的軟文推廣方法不失為商城營銷推廣的最佳手段

第五，借助促銷活動加大銷售機會

節(jié)日促銷是市場營銷的必要手段，網上商城的營銷推廣自然也不能錯過大大小小的節(jié)日營銷策劃。