導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

回顧10年感觸頗多，由xx年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機(jī)引起的百年不遇的金融風(fēng)暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢之下，持續(xù)10年高增長的中國經(jīng)濟(jì)也不能獨(dú)善其身，面對來勢洶洶的金融風(fēng)暴，中國地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，一場地產(chǎn)行業(yè)變革勢在必行。

xx年年12月3日我從錦繡半島項(xiàng)目回到增城錦繡御景苑項(xiàng)目工作，又一次回到起點(diǎn)，正所謂歸零新起點(diǎn)，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，一級地產(chǎn)市場的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求；一級地產(chǎn)市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細(xì)節(jié)關(guān)注度等都是二級市場要借鑒的經(jīng)驗(yàn)。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機(jī)，也是機(jī)遇，也是對地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時(shí)就是那些沒有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時(shí)，所以我覺得10年就是一個(gè)心態(tài)的考驗(yàn)，一個(gè)對地產(chǎn)行業(yè)是否動搖的考驗(yàn)，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項(xiàng)目在10年度銷售業(yè)績超4億，在大市低迷時(shí)期，御景苑項(xiàng)目不會大起大落，有如下特點(diǎn)：

其二：御景苑項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)具有強(qiáng)有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項(xiàng)目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個(gè)項(xiàng)目中我盤員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯(cuò)的，在樓市低迷的時(shí)候，銷售團(tuán)隊(duì)的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時(shí)，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場的關(guān)鍵。

其三：有了好的銷售隊(duì)伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項(xiàng)目是荔城公認(rèn)的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細(xì)琢，經(jīng)典無限；當(dāng)然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫。

錦繡御景苑項(xiàng)目推廣回顧：

錦繡御景苑項(xiàng)目經(jīng)過近3年的開發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項(xiàng)目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實(shí)踐來驗(yàn)證市場，通過市場來調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。

期數(shù)

推廣名

廣告主題語

推廣方式

效果評估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺、增城日報(bào)

首期開盤通過線上線下多種推廣方式進(jìn)行推廣宣傳，在xx年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點(diǎn)

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開盤是以產(chǎn)品為推廣的重點(diǎn)，以實(shí)景體驗(yàn)生活為目標(biāo)，是對一期形象推廣的延伸和彌補(bǔ)，以10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級，更是項(xiàng)目形象的升級，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風(fēng)景之上

影視、短信

4期是洋房產(chǎn)品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項(xiàng)目也打造精裝修洋房，彌補(bǔ)毛坯交樓的單一

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場才是檢驗(yàn)樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)”只有市場才有話語權(quán)，市場認(rèn)可的產(chǎn)品、認(rèn)可的價(jià)格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。

08年度御景苑項(xiàng)目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規(guī)的現(xiàn)場物料包裝，從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細(xì)節(jié)，過程精品打造結(jié)果精品。

其二：銷售宣傳資料的準(zhǔn)備，及時(shí)無誤的準(zhǔn)備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機(jī)短信鎖定目標(biāo)客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實(shí)景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標(biāo)版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。

其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場人氣是否旺盛也是銷售成交的關(guān)鍵，御景苑項(xiàng)目幾乎每個(gè)月都舉辦一次銷售現(xiàn)場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動、讓客戶停留更多時(shí)間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運(yùn)熱點(diǎn)的泳池開放日活動、也有鎖定目標(biāo)客戶通過親子聯(lián)動的親子運(yùn)動會活動?？傊康囊粋€(gè)活動就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場營造良好的銷售氣氛，促進(jìn)銷售成交。

篇2

2009年本人主管的部門是房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)?，F(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、 生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會到一個(gè)國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將會為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對于我們來說都需要一個(gè)過程，我們會在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

2、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

4、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費(fèi)用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊(duì)伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開闊了眼界，學(xué)會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。

三是體驗(yàn)了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個(gè)年度之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長的平臺，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭拍芰畹焦镜陌l(fā)展更上一個(gè)臺階。

2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機(jī)對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機(jī)不可能永遠(yuǎn)的持續(xù)下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現(xiàn)在的工作，將我的工作做到最好的！

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篇3

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶――商業(yè)運(yùn)營商，終級客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場定位、市場策略等前評價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運(yùn)營，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

經(jīng)營管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風(fēng)險(xiǎn)；在后期的運(yùn)營中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營管理，從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營管理水平、檢驗(yàn)前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行、完善項(xiàng)目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力之后，對項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場的關(guān)注，但其風(fēng)險(xiǎn)之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)作用

檢驗(yàn)前期決策的正確性 在前期決策中，項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析等前期工作對項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。EECRE是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營活動中進(jìn)行的，許多評價(jià)參數(shù)來源于實(shí)際，評價(jià)結(jié)果更為真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果如何、是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實(shí)現(xiàn)等問題都可以通過項(xiàng)目后評價(jià)得到檢驗(yàn)。因此EECRE對項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個(gè)復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經(jīng)營管理等等。在這個(gè)過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問題在不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們在主觀上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再決策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項(xiàng)目后評價(jià)，對已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)

完善商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營管理部門，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項(xiàng)目管理水平，使項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營更加順利的進(jìn)行。

提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營，其運(yùn)營周期比較長。在這個(gè)過程中，參與人員不計(jì)其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)點(diǎn)，沒能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測的準(zhǔn)確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項(xiàng)目決策與經(jīng)營管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的結(jié)果與項(xiàng)目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評價(jià)（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報(bào)建工作的總結(jié)評價(jià)、項(xiàng)目可行性研究的總結(jié)評價(jià)、項(xiàng)目總體策劃的總結(jié)評價(jià)、項(xiàng)目前期策劃與決策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的總結(jié)與評價(jià)、對項(xiàng)目投融資方案的評價(jià)、采購招投標(biāo)工作評價(jià)、開工準(zhǔn)備的評價(jià)等。

建設(shè)實(shí)施階段 合同執(zhí)行的分析評價(jià)、工程實(shí)施及管理評價(jià)、項(xiàng)目資金使用的分析評價(jià)、項(xiàng)目竣工評價(jià)等。

運(yùn)營階段 項(xiàng)目經(jīng)營管理狀況小結(jié)、項(xiàng)目效益預(yù)測等。

技術(shù)方案評價(jià) 工藝技術(shù)和設(shè)備評價(jià)、技術(shù)效果調(diào)查評價(jià)等。

經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析評價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)等。

環(huán)境效益評價(jià) 項(xiàng)目的污染控制評價(jià)、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評價(jià)、自然資源的利用評價(jià)、環(huán)境管理能力評價(jià)等。

社會效益評價(jià) 就業(yè)影響評價(jià)、居民的生活條件和生活質(zhì)量評價(jià)、地方社區(qū)的發(fā)展評價(jià)等。

管理效果評價(jià) 組織結(jié)構(gòu)形式的評價(jià)、對人員的評價(jià)、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評價(jià)、對激勵機(jī)制及員工滿意度的評價(jià)、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評價(jià)等。

目標(biāo)評價(jià) 項(xiàng)目宏觀目標(biāo)評價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)的直接目標(biāo)評價(jià)等。

持續(xù)性評價(jià) 項(xiàng)目可持續(xù)的制約因素分析、項(xiàng)目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項(xiàng)目持續(xù)性評價(jià)是要分析項(xiàng)目在建設(shè)投入完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項(xiàng)目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項(xiàng)目等。項(xiàng)目的持續(xù)性評價(jià)應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目持續(xù)的具體條件并預(yù)測其風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃、決策和實(shí)施的質(zhì)量；有無對比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評價(jià)法 是依靠評價(jià)專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合EECRE各項(xiàng)指標(biāo)的評價(jià)結(jié)果，對項(xiàng)目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價(jià)設(shè)計(jì)和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價(jià)工作。他們有項(xiàng)目后評價(jià)的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國外發(fā)達(dá)國家后評價(jià)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強(qiáng)對項(xiàng)目后評價(jià)工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項(xiàng)目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營的實(shí)際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時(shí)也大大降低了EECRE的可信度。同時(shí)，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經(jīng)濟(jì)效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識，保障EECRE的順利進(jìn)行。

正確選擇EECRE評價(jià)時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時(shí)機(jī)，對EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時(shí)間選得過早，項(xiàng)目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不清晰；時(shí)間拖得太久，熟悉項(xiàng)目的人員難免有所變動，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)總結(jié)和推廣，不利于項(xiàng)目后評價(jià)工作的進(jìn)行和后評價(jià)效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過竣工驗(yàn)收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)營效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開展EECRE，評價(jià)的結(jié)果不僅能客觀反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，還能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個(gè)決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在投資項(xiàng)目和開發(fā)活動中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以在項(xiàng)目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項(xiàng)階段的項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)改進(jìn)、在建項(xiàng)目實(shí)施中問題的預(yù)防和對策、完工項(xiàng)目運(yùn)營中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項(xiàng)目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評價(jià)結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項(xiàng)目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，對評價(jià)人員素質(zhì)要求很高，要求后評價(jià)人員既懂投資、又懂得經(jīng)營，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評價(jià)人員在整個(gè)評價(jià)過程中必須堅(jiān)持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評價(jià)。同時(shí)還應(yīng)熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識和對有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價(jià)結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個(gè)可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項(xiàng)目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請一些項(xiàng)目外的人員加入，以利于客觀地對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)、真實(shí)可靠。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)銷售；項(xiàng)目教學(xué)法；課程項(xiàng)目化

一、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)改革的背景

《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)改革勢在必行，傳統(tǒng)教學(xué)模式存在很多的弊端，已經(jīng)越來越適應(yīng)不了社會和企業(yè)發(fā)展的需求。傳統(tǒng)課堂教學(xué)講究理論的系統(tǒng)性和完整性，側(cè)重以教師為中心、以書本為中心，以考試為最終目的，學(xué)生學(xué)習(xí)處于被動狀態(tài)，課堂教學(xué)缺乏互動、引導(dǎo)和情景操作設(shè)計(jì)，忽略了學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和專業(yè)興趣培養(yǎng)。這容易造成學(xué)生的應(yīng)付式學(xué)習(xí)態(tài)度。這也直接導(dǎo)致學(xué)生對所學(xué)專業(yè)——房地產(chǎn)營銷失去信心和興趣，很多學(xué)生學(xué)過《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程后不清楚房地產(chǎn)銷售顧問的職責(zé)是什么，不知道怎樣去推銷客戶所需要的戶型。這些直接導(dǎo)致學(xué)生就業(yè)勢必遇到瓶頸，很多學(xué)生根本就不考慮房地產(chǎn)銷售類的工作。

二、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目化教學(xué)的優(yōu)勢

（1）有利于調(diào)動學(xué)生對專業(yè)的熱愛。在房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)課程中，通過具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使學(xué)生體驗(yàn)房地產(chǎn)銷售的具體流程，有利于增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，有利于加強(qiáng)對專業(yè)的熱愛。（2）有利于專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。引入項(xiàng)目化教學(xué)后，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研、選題、討論、方案撰寫、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、銷售情景模擬、總結(jié)反思幾個(gè)環(huán)節(jié)，能使學(xué)生在房地產(chǎn)銷售眾多環(huán)節(jié)得到鍛煉，有利于培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)。（3）有利于理論與實(shí)踐聯(lián)系。項(xiàng)目推進(jìn)中，涉及房地產(chǎn)銷售中的眾多知識，通過項(xiàng)目的實(shí)施，將房地產(chǎn)銷售中心搬到教學(xué)課堂上來，學(xué)生分別扮演房地產(chǎn)銷售顧問和客戶，增加了課堂的趣味性，調(diào)動了學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，又很好地將理論與實(shí)踐緊密聯(lián)系。（4）有利于學(xué)生就業(yè)率的提高。通過房地產(chǎn)銷售課程項(xiàng)目化教學(xué)實(shí)戰(zhàn)的設(shè)計(jì)，將房地產(chǎn)銷售中心搬到教學(xué)課堂上來，學(xué)生通過售房的這一教學(xué)實(shí)戰(zhàn)過程，很好地體驗(yàn)了房地產(chǎn)銷售顧問這一角色，很好地掌握了房地產(chǎn)銷售的技巧和流程，在課程結(jié)束后，有的學(xué)生就直接順利的走上了工作崗位并在工作中取得了不錯(cuò)的業(yè)績。通過項(xiàng)目化教學(xué)，直接提高了我系房地產(chǎn)營銷專業(yè)學(xué)生的就業(yè)率。

三、《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)教學(xué)的實(shí)施設(shè)計(jì)

（1）項(xiàng)目確定?！斗康禺a(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》有6章，可以分成房地產(chǎn)銷售概述、房地產(chǎn)銷售準(zhǔn)備、房地產(chǎn)銷售流程、房地產(chǎn)銷售技巧、房地產(chǎn)銷售管理、房地產(chǎn)銷售禮儀6個(gè)專題。實(shí)施過程中，先將書本上理論知識講授完畢，再布置學(xué)生以小組為單位完成相應(yīng)實(shí)踐活動，當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐任務(wù)是課程剛開始就布置下去，學(xué)生邊學(xué)習(xí)理論知識邊收集相關(guān)樓盤資料。（2）項(xiàng)目布置。這個(gè)階段先要把項(xiàng)目的目的、意義、要求、要達(dá)到的效果以及相關(guān)信息等傳達(dá)給學(xué)生，使其對活動把握有深刻的認(rèn)識和了解，然后再將學(xué)生分成3人為單位的若干小組，每個(gè)組的組員應(yīng)有明確的責(zé)任分工以及相互合作，并要在規(guī)定時(shí)間里完成所布置工作。（3）項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)。這個(gè)過程涉及樓盤銷售的許多專業(yè)能力的體現(xiàn)，是學(xué)生實(shí)踐能力鍛煉的重要環(huán)節(jié)?！斗康禺a(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》課程項(xiàng)目的主要任務(wù)是：學(xué)生分組后，進(jìn)行角色分配，所有同學(xué)必須進(jìn)行情景模擬賣房的環(huán)節(jié)，這中間要求運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧及談判技巧，從尋找客戶、現(xiàn)場接待、談判直到簽約整個(gè)銷售流程的演練。（4）項(xiàng)目評價(jià)階段。項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)結(jié)束后，教師讓每組同學(xué)做出項(xiàng)目總結(jié)，讓各小組互評，加強(qiáng)學(xué)生對優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)交流，同時(shí)，教師最后也要結(jié)合實(shí)例有針對性地指出同學(xué)們項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)中的優(yōu)勢及不足。

通過《房地產(chǎn)銷售實(shí)戰(zhàn)》項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)教學(xué)，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷專業(yè)的學(xué)生對房地產(chǎn)銷售工作有了重新的認(rèn)識，學(xué)習(xí)的主動性和積極性增強(qiáng)。這種項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)和理論講授結(jié)合進(jìn)行的教學(xué)模式，也極大地提高了我們的專業(yè)課程教學(xué)效果，增加了學(xué)生與教師的互動，變“教師主講理論知識”為“學(xué)生主動參與項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)”，提高了學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)及實(shí)踐能力，讓學(xué)生對專業(yè)和今后的就業(yè)有了自信，極大地提高了房地產(chǎn)銷售專業(yè)學(xué)生的就業(yè)率。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]蔣慶榮.以項(xiàng)目教學(xué)法促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的探索與實(shí)踐[J].珠海城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2006（2）

篇5

關(guān)鍵詞：標(biāo)桿房企；工程成本控制；管理；核心要素

萬科、中海、保利等作為業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的標(biāo)桿房企，在產(chǎn)品體系建立方面已經(jīng)走在了前面。經(jīng)多年積累，它們已建立了幾十個(gè)基本產(chǎn)品戶型。在全國各地，它們無論想拿什么樣的地塊，都可以在決策之前將所有的總規(guī)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、營銷推廣模式全部理清，拿地之后只是進(jìn)行產(chǎn)品加工、生產(chǎn)，進(jìn)而快速復(fù)制標(biāo)桿房企成熟的產(chǎn)品模式而已。因此標(biāo)桿房企沒有成竹在胸的產(chǎn)品規(guī)劃和市場預(yù)期，是無法做到這一點(diǎn)的。歸納起來，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理的核心要素有八點(diǎn)。

1 前期投資 關(guān)注成本風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

前期投資，就是項(xiàng)目前期拿地的目標(biāo)圈定、投資。鎖定了前期拿地的投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也就避免了不可預(yù)見費(fèi)用的“不可預(yù)見”，將其成本降至最低點(diǎn)。拿地前的投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要考慮有十一個(gè)方面，具體為：①項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)；②拆遷風(fēng)險(xiǎn)；③高壓線風(fēng)險(xiǎn)；④地下管線；⑤市政條件風(fēng)險(xiǎn)；⑥地鐵降噪風(fēng)險(xiǎn)；⑦地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)；⑧工程地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)；⑨環(huán)評風(fēng)險(xiǎn)；⑩投資利潤風(fēng)險(xiǎn)；{11}政策風(fēng)險(xiǎn)。

具體事例有：①某項(xiàng)目臨近鐵路附近，位置較好，但在后期驗(yàn)收時(shí)，環(huán)評未通過，原因是臨近鐵路沒有降噪措施，對居民居住有影響。后經(jīng)協(xié)調(diào)，通過鐵道部來補(bǔ)修隔音墻，增加成本近千萬元；②某項(xiàng)目以低價(jià)拍得一城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊，公司原計(jì)算該地塊利潤頗豐，但實(shí)際項(xiàng)目未考慮到該地塊遠(yuǎn)離城區(qū)，其基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)不到位，需投入的基礎(chǔ)設(shè)施較大，而周圍沒有配套設(shè)施，只得虧本設(shè)配套，來圈定人氣，結(jié)果“生地”變“熟地”，其前期、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施增加了大筆資金，沒有達(dá)到預(yù)期投資效果。

2 含量指標(biāo) 嚴(yán)控限額設(shè)計(jì)

標(biāo)桿房企的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)需經(jīng)歷規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的標(biāo)配，到施工圖設(shè)計(jì)時(shí)的適配。在施工圖出來前，設(shè)計(jì)院提供的施工圖紙不得突破公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比、地下室層高、地下車位平均面積、地下室鋼筋含量、硬景面積比七項(xiàng)“高壓線”指標(biāo)，而此這七項(xiàng)指標(biāo)的限定，也就基本圈定了單體毛坯房建安工程的單方造價(jià)，由此便于后期目標(biāo)成本的管理。

3 分塊建模 注重精細(xì)管理

產(chǎn)品以“成本規(guī)劃+適配體系”構(gòu)成目標(biāo)成本。標(biāo)桿房企的工程成本管控，就如“積木拼圖”，將工程成本分為兩大模塊管理：單體工程模塊、公共工程模塊。其中單體模塊中分為：單體土建坯體模塊、單體立面工程模塊、單體精裝工程模塊、單體設(shè)備模塊；公共工程模塊分為：公共景觀工程模塊、公共智能化工程模塊、公共管網(wǎng)工程模塊、公共配套工程模塊、公共費(fèi)用管理模塊等。標(biāo)桿房企在項(xiàng)目前期拿地時(shí)，根據(jù)定位及級配確定后，依據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)模塊對應(yīng)適配填充，形成目標(biāo)成本。參見如表1案例中的適配表。

4 客戶感知 確定產(chǎn)品適配

標(biāo)桿房企的成本管控將重心前移。市場調(diào)研人員根據(jù)客戶的感知度，設(shè)計(jì)人員根據(jù)反饋情況，對產(chǎn)品進(jìn)行分模塊、分等級加以填充，實(shí)行產(chǎn)品適配，由此目標(biāo)成本產(chǎn)生。標(biāo)桿房企的精細(xì)化在于在產(chǎn)品的“后端”深入調(diào)研，深入挖掘、摸清客戶內(nèi)心的產(chǎn)品需求度。以市場需求定制產(chǎn)品。從拿地時(shí)的標(biāo)配“半成品”，到為客戶量身定產(chǎn)品，為產(chǎn)品而細(xì)化、升級適配“成品”。從而由拿地時(shí)的標(biāo)配成本，經(jīng)“適配”后形成目標(biāo)成本。

5 研究成本 分析面積贈送

注重研究面積分?jǐn)?、面積贈送方面的成本與售價(jià)間的關(guān)系，盡量避免成本與售價(jià)的不“匹配”，盡量減小或避免無效面積的的產(chǎn)生，而造成分?jǐn)偝杀驹黾印?/p>

6 重視總結(jié) 分析無效成本

經(jīng)驗(yàn)來源于總結(jié)。標(biāo)桿房企無論是在設(shè)計(jì)、施工還是銷售方面都積極總結(jié)不足，并不斷改進(jìn)，同時(shí)按作業(yè)環(huán)節(jié)總結(jié)產(chǎn)生無效成本的原因及現(xiàn)象表現(xiàn)。如此總結(jié)及共享避免了其他項(xiàng)目公司或以后類似情況的發(fā)生。具體分類情況如表2所示。

7 成本張榜 激勵成本優(yōu)化

產(chǎn)品的優(yōu)化其實(shí)也是對成本的優(yōu)化。而標(biāo)桿房企在產(chǎn)品優(yōu)化方面，始終貫穿于其全成本管理之中。公司以一定物質(zhì)獎勵的方式鼓勵員工開動腦筋，優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化成本，使成本合理化。物質(zhì)的獎勵是對員工成果的肯定，而產(chǎn)品的優(yōu)化往往需要部門間的合作，產(chǎn)品優(yōu)化的肯定也是對合作力量的肯定，如此加強(qiáng)了部門間的橫向溝通聯(lián)系。

8 戰(zhàn)略合作 建立長效機(jī)制

積極推進(jìn)戰(zhàn)略合作，聯(lián)動合作方信譽(yù)檔案，建立長效合作機(jī)制。減少了中間招標(biāo)過程中的過程環(huán)節(jié)，節(jié)省了時(shí)間，同時(shí)，合作方清楚公司的產(chǎn)品需求，合作中減少了磨合、配合及對產(chǎn)品的理解環(huán)節(jié)。

9 結(jié)束語

房地產(chǎn)市場日趨理性化，競爭也日趨激烈，企業(yè)此時(shí)能否獨(dú)占鰲頭做好降本增效，是眾多企業(yè)研究項(xiàng)目工程成本控制的落腳點(diǎn)。通過對標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理核心要素的總結(jié)，讓我們看到企業(yè)如何在項(xiàng)目定位階段給出合適的成本配置？如何在項(xiàng)目前期做出合理的目標(biāo)成本？如何在項(xiàng)目過程中及時(shí)做好把控……所有這些都需要我們?nèi)ニ伎肌⑷タ偨Y(jié)，而要做好這項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致的管理工作，企業(yè)需要不斷創(chuàng)新成本管理思路，因地、因時(shí)制宜不斷總結(jié)全過程的成本控制，才可能有效地將項(xiàng)目工程成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，不斷的邁向成熟復(fù)制、靠近標(biāo)桿房企的行列。

參考文獻(xiàn)

[1]周巍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2008，（5）.

[2]馬新山，王剛.論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理[J].科協(xié)論壇，2007，（12）.

[3]劉秋雁，陳虹霖.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

篇6

一、工作回顧及總結(jié)

XX年年是本人參與項(xiàng)目執(zhí)行工作最多的一年，在集團(tuán)公司總經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的悉心關(guān)懷下，個(gè)人得到快速的成長，工作效率及質(zhì)量有較大提高，主要完成工作如下：

1、項(xiàng)目執(zhí)行工作

百匯海隆廣場項(xiàng)目是本人進(jìn)公司來重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，主要開展市場招商調(diào)研、客戶接待、文案活動策劃執(zhí)行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場項(xiàng)目策劃推廣文案、XX年度總結(jié)寫作;項(xiàng)目前期招商接待工作;協(xié)助接待中心啟用前期裝飾安裝工作;項(xiàng)目相關(guān)軟文寫作;跟進(jìn)并實(shí)施項(xiàng)目宣傳推廣事宜;協(xié)助專題片制作組完成制片工作;持續(xù)跟進(jìn)并協(xié)助報(bào)廣設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝及物料設(shè)計(jì)工作，并充分運(yùn)用報(bào)紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項(xiàng)目開展了多渠道的宣傳;完成項(xiàng)目階段推廣計(jì)劃、客戶營銷活動方案寫作等;協(xié)助項(xiàng)目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進(jìn)工作。

2、個(gè)人學(xué)習(xí)及提升

在本職工作完成之余，通過計(jì)劃性的跑盤工作及區(qū)域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步了解，同時(shí)還時(shí)刻關(guān)注行業(yè)政策的變化。

堅(jiān)持進(jìn)行專業(yè)文章及項(xiàng)目軟文的寫作，用來提高個(gè)人的寫作能力及邏輯思維能力，為項(xiàng)目的策劃推廣工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、工作總結(jié)

回顧XX年工作，本人感覺從專業(yè)能力及工作態(tài)度上，較之于XX年有了一定的進(jìn)步和提高，主要表現(xiàn)在：

工作態(tài)度有明顯進(jìn)步;對項(xiàng)目策劃推廣工作的計(jì)劃性與推動力有深刻的認(rèn)識;能獨(dú)立完成項(xiàng)目策劃推廣執(zhí)行過程中的部分工作;策劃報(bào)告寫作能力有較大的進(jìn)步;有意識進(jìn)行專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)。

但同時(shí)還有許多的不足之處有待提高：

工作主動意識需要進(jìn)一步加強(qiáng);溝通及表達(dá)能力需要不斷提高;執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不夠;專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃性并及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。

二、心得體會

基于XX年度工作回顧及總結(jié)，也有一些心得體會來進(jìn)行分享：

1、專業(yè)，來自沉淀

不積硅步，無以至千里。任何一個(gè)人的知識與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業(yè)的沉淀與堅(jiān)持不懈的努力，才能取得團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的成功。我在具體的項(xiàng)目執(zhí)行工作中，也是在有計(jì)劃地完成專業(yè)沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達(dá)到足夠的專業(yè)沉淀，才能真正做到“厚積而薄發(fā)”。

2、團(tuán)隊(duì)，在于有效溝通

沒有一個(gè)團(tuán)隊(duì)是可以不通過培養(yǎng)和耐心的溝通就可以達(dá)到團(tuán)結(jié)和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團(tuán)隊(duì)，有高效的團(tuán)隊(duì)才可能有強(qiáng)大的專業(yè)公司。在企劃工作中，沒有個(gè)人行為，只有團(tuán)隊(duì)行為，唯有團(tuán)隊(duì)合作才能發(fā)揮強(qiáng)大聚集力量，達(dá)到事半功倍的效果。但在現(xiàn)實(shí)工作中，無論是領(lǐng)導(dǎo)者和團(tuán)隊(duì)成員之間，還是團(tuán)隊(duì)成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通、及時(shí)協(xié)商和解決，在溝通中構(gòu)建鞏固和健全的團(tuán)隊(duì)精神。

3、學(xué)習(xí)，永無止境

企劃是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，除專業(yè)的策劃推廣知識外，還需要了解從項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及后期物業(yè)管理的方方面面。任何一個(gè)小的細(xì)節(jié)問題都需要大量的時(shí)間和精力去摸索、研究，對于一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企劃人來說，學(xué)習(xí)應(yīng)該是永無止境的。

三、xx年展望及建議

1、個(gè)人展望

專業(yè)能力快速提升

通過項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人專業(yè)能力，積累豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)的總結(jié)和調(diào)整。擴(kuò)寬個(gè)人的知識面，積累豐富的專業(yè)知識，提高個(gè)人的口頭表達(dá)和書面表達(dá)能力，真正做到一名優(yōu)秀的策劃人。

突破商業(yè)地產(chǎn)知識瓶頸

入職近二年來，參與的項(xiàng)目基本為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。繼住宅地產(chǎn)開發(fā)主流之后，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)市場的新寵兒。如果想成為一名優(yōu)秀的策劃人，對于商業(yè)地產(chǎn)知識應(yīng)該去充分的了解和學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位和招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。在09年本人將通過案例借鑒和自我學(xué)習(xí)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破。

參與團(tuán)隊(duì)建設(shè)

希望能夠參與到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中去，熟悉項(xiàng)目執(zhí)行過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)度，明確工作目標(biāo)，提高工作效率，加強(qiáng)內(nèi)部人員間的團(tuán)結(jié)合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查核對，對工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)分析，從怎樣節(jié)約時(shí)間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化、從而更進(jìn)一步，達(dá)到新層次，進(jìn)入新境界。

2、對于公司的建議

個(gè)人認(rèn)為，公司是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，公司發(fā)展同科學(xué)管理模式的運(yùn)用和團(tuán)隊(duì)、個(gè)人發(fā)展密不可分，一流的專業(yè)公司應(yīng)同時(shí)具備一流的管理水平，技術(shù)和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團(tuán)隊(duì)一起，努力實(shí)現(xiàn)公司效益和個(gè)人價(jià)值最大化。

從公司層面來說，員工也需要得到公司的充分信任與認(rèn)可，讓我們在公司提供的平臺上，可以盡情地發(fā)揮出各自的主觀能動性，為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；管理措施

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

由于我國諸多地方的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行較為不規(guī)范，這樣就直接造成企業(yè)自身成本控制方面亂象也較多。筆者經(jīng)過分析統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，如果說在房地產(chǎn)成本控制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)樹立起了全過程成本控制的觀念，分階段實(shí)行重點(diǎn)控制，同時(shí)各階段引入目標(biāo)成本管理，按年度季度進(jìn)行預(yù)算計(jì)劃控制，實(shí)時(shí)反饋動態(tài)成本等措施，那么房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的水平一定會有較大幅度提高。

1 目前影響房地產(chǎn)企業(yè)成本的各種原因

但就目前來說，比如市場需求、購買力等促成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的巨大增加。這無形當(dāng)中給企業(yè)增加了諸多的困難，也給消費(fèi)者在對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好上隨之也會發(fā)生變化，如果這個(gè)時(shí)候房企處理不好隨著市場增加的利益變化，就可能促使房地產(chǎn)大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出，這是影響房企成本不利的因素所在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容

一般地，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容包括的比較多。在這個(gè)內(nèi)容里筆者認(rèn)為，首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容。我們先分析它的種類：

第一類，土地開發(fā)成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實(shí)。項(xiàng)目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，這是比較大的一項(xiàng)支出。

第二類是房屋開發(fā)成本。這里是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

第三類就是配套設(shè)施的開發(fā)成本。筆者認(rèn)為，這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上三類筆者認(rèn)為是房企成本最大投入的地方，也是無法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經(jīng)過多年實(shí)踐，逐步總結(jié)出了以上成本控制的主要內(nèi)容。了解了這些內(nèi)容才能較好地控制成本。具體如下：

首先是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

其次是前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

再次是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

第四是配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。

第五是開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

由于筆者多年都是從事房地產(chǎn)方面的工作，對這方面進(jìn)行了總結(jié)分析，得出以下幾方面的主要措施。行文如下：

3.1 確定成本核算對象?，F(xiàn)階段來說，成本核算對象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。現(xiàn)在一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途等因素分別做具體的辦法處理。辦法筆者總結(jié)如下：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對象；還有同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，我們就可以合并為一個(gè)成本核算對象；但也要注意，我們在實(shí)際施工中對個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。

3.2 制訂合理采購計(jì)劃。采購計(jì)劃在這個(gè)環(huán)節(jié)中很重要。筆者認(rèn)為，每當(dāng)一項(xiàng)工程確定后，應(yīng)立即組織技術(shù)人員、材料人員編制準(zhǔn)確的用料計(jì)劃，該進(jìn)的料不按時(shí)進(jìn)會造成停工待料；同時(shí)我們要清醒認(rèn)識到太早采購又會囤積物料，造成資金的積壓、場地的浪費(fèi)、物料的變質(zhì)，這也會造成成本控制難的因素所在。所以制訂有效的采購計(jì)劃是十分必要的。正確及時(shí)地編制物資采購計(jì)劃可以有效地保證物資采購的計(jì)劃性，杜絕盲目采購，避免物資的超出和積壓，降低采購成本。

3.3 嚴(yán)格控制材料等原材料的價(jià)格?，F(xiàn)在有些房企開發(fā)商只一味注重費(fèi)用的便宜貨材料的好壞，不考慮整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)際預(yù)算成本。尤其是在具體施工選擇材料過程中，同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同，價(jià)格也有差別。所以說在這些工程中都要加以細(xì)致的考慮，樹立成本意識，形成控制成本機(jī)制。這一點(diǎn)也很重要。

以上三點(diǎn)，筆者認(rèn)為是控制房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的最根本原因。最近，筆者對某工程部工程進(jìn)行了招標(biāo)，在成本控制上得到了一定的控制。后經(jīng)筆者分析得知，由于前期準(zhǔn)備工作做的充分，對該工程地彈門主材進(jìn)行了市場綜合調(diào)查，得到了地彈簧的價(jià)格范圍在60-800元/個(gè)之間，拉手的價(jià)格范圍在40-160元/套之間。

所以在招標(biāo)過程中，我們就指定了合理的配置和價(jià)位。由于各施工單位報(bào)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)一致，競爭很激烈，最終中標(biāo)價(jià)格比前期預(yù)測價(jià)格低很多，就以地彈門為260元/平方米價(jià)格，確保了公司制定的中高檔配置、中低價(jià)位目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，節(jié)約成本約3萬元。

結(jié)語

綜上所述，多年來房地產(chǎn)企業(yè)成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個(gè)難點(diǎn)。在實(shí)際過程運(yùn)作中，由于成本控制的不確定因素很多，且不同項(xiàng)目的實(shí)際情況不同、人員素質(zhì)不同，如果想在不同的項(xiàng)目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本管理是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都是一個(gè)很重要的課題。

參考文獻(xiàn)

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篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)建設(shè)；項(xiàng)目造價(jià)控制；經(jīng)濟(jì)效益；社會效益

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)不斷取得飛速的發(fā)展，人們對住房等條件要求越來越高，這也帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。但房地產(chǎn)建設(shè)工程在發(fā)展的過程中仍然存在很多問題有待解決，例如工程造價(jià)方面的問題，這嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)建設(shè)部門的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益。

一、項(xiàng)目造價(jià)環(huán)節(jié)存在的問題

1.項(xiàng)目的決策階段

目前在我國的房建項(xiàng)目造價(jià)控制中，現(xiàn)行的預(yù)算定額方面存在很多問題。首先，目前所采用的預(yù)算定額掌控的范圍過大，為了將消耗的資金控制在工程造價(jià)之內(nèi)，將許多富有競爭力的機(jī)制如技術(shù)裝備、管理水平以及施工手段等都固定化了。這樣，在施工環(huán)節(jié)，施工單位無法針對工程施工過程中具體的成本制定工程設(shè)計(jì)，也不能自由的選用施工手段，這樣就無法充分的發(fā)揮施工單位所具有的獨(dú)特優(yōu)勢。其次，預(yù)算定額應(yīng)該是分項(xiàng)工程在施工過程中產(chǎn)生的實(shí)際消耗量的確定標(biāo)準(zhǔn)，但目前所采用的預(yù)算定額為了方便將價(jià)格與消耗量合為一體。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場體制下，材料的價(jià)格長期不變，將價(jià)格與消耗量合為一體的這種定額方式具有可行性，但在目前的市場經(jīng)濟(jì)體制下，材料等方面的價(jià)格變動非常頻繁，如果繼續(xù)采用這種定額方式就會導(dǎo)致定額適應(yīng)不了市場調(diào)價(jià)的進(jìn)度，進(jìn)而造成工程造價(jià)不合實(shí)際，缺少實(shí)際操作性。

2.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

在房建項(xiàng)目造價(jià)控制中，設(shè)計(jì)階段處于龍頭地位。在確定合理的投資計(jì)劃后，就進(jìn)入了項(xiàng)目造價(jià)的設(shè)計(jì)階段，這個(gè)階段有機(jī)的將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合在一起。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)投制，并講究公平競爭，在選擇中標(biāo)單位時(shí)，應(yīng)該將是否具有對工程造價(jià)有較好控制設(shè)計(jì)階段作為主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

目前，我國很多施工單位在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都存在重技術(shù)而輕經(jīng)濟(jì)的問題，他們沒有正確認(rèn)識項(xiàng)目施工所需的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系，而且設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目造價(jià)的設(shè)計(jì)時(shí)，只負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工程的質(zhì)量，卻不關(guān)注造價(jià)的高低。這樣就無法在設(shè)計(jì)方案環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，并最終較好的控制總造價(jià)。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員所設(shè)計(jì)的工程圖也不規(guī)范，這樣在對工程量進(jìn)行清算時(shí)就容易出現(xiàn)錯(cuò)算和漏算的現(xiàn)象，也會增多暫估項(xiàng)目，從而無法保障招投標(biāo)工作在操作過程中的質(zhì)量，這樣就無法對工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

3.項(xiàng)目的施工階段

在施工階段通常會對施工過程進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，最優(yōu)的設(shè)計(jì)不僅能夠?yàn)槭┕み^程提供方便，還能提高施工效率，同時(shí)又不會增加項(xiàng)目造價(jià)。但在實(shí)際的組織設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中很少能夠達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，有時(shí)候?yàn)槭┕み^程提供方便與節(jié)省項(xiàng)目造價(jià)之間是非常矛盾的。而承包商在設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)方案時(shí)往往追求施工過程的方便，在這種情況下，如果開發(fā)公司的工程師不對組織設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，就容易導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)的失控現(xiàn)象。

同時(shí)，在施工階段，很多開發(fā)商都想盡快的完成項(xiàng)目，使資金能夠早日回籠，沒有認(rèn)真的進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，而是在施工的過程中一邊施工一邊設(shè)計(jì)，這樣就會導(dǎo)致施工方案的隨時(shí)變更，并無法對工程的總體造價(jià)進(jìn)行有效的預(yù)算，在施工過程中造成成本的大量超支，最終導(dǎo)致造價(jià)失控。

4.項(xiàng)目的評估階段

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，很多房地產(chǎn)公司都想方設(shè)法的多開發(fā)一些項(xiàng)目，在這種情況下，就可能在一個(gè)項(xiàng)目沒有完全竣工之前就已經(jīng)開始對另一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)環(huán)節(jié)了。房地產(chǎn)公司無法對所完成的項(xiàng)目在造價(jià)控制等方面進(jìn)行合理的分析和評估，也不能對在施工過程中所出現(xiàn)的問題及針對問題所提出的解決措施進(jìn)行總結(jié)，這樣在下一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，就無法形成有效的預(yù)防措施，久而久之就會形成在項(xiàng)目造價(jià)的控制環(huán)節(jié)的惡性循環(huán)。

二、控制項(xiàng)目造價(jià)的措施

1.做好事前控制

在項(xiàng)目施工前，對項(xiàng)目所需的成本進(jìn)行合理的估算，并對施工所采用的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理的評價(jià)。在對工程的總成本進(jìn)行估算時(shí)要講求全面的估算。例如，在對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行成本估算時(shí)，要講求估算的細(xì)致，分部位、分系統(tǒng)、分專業(yè)，細(xì)致的進(jìn)行估算。在進(jìn)行成本的估算環(huán)節(jié)，必須使用同一個(gè)分項(xiàng)、分部的口徑。估算所得的成本數(shù)據(jù)具有重要的意義，不僅是各部位、各系統(tǒng)、各專業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評判時(shí)的主要依據(jù)，也是在對各個(gè)部分的限額進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)的重要依據(jù)。另外，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)工程師與造價(jià)工程師之間要及時(shí)的進(jìn)行溝通交流，在設(shè)計(jì)的評估與分析環(huán)節(jié)，以成本控制的角度來對其進(jìn)行動態(tài)的分析與評估。當(dāng)估算的成本超出了所預(yù)留的總額，工程師要及時(shí)的提出建議，并與業(yè)主進(jìn)行溝通。

2.把握好施工環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目的施工階段，重點(diǎn)是嚴(yán)格的審核施工過程中所出現(xiàn)的變更。因?yàn)槊總€(gè)變更操作都會造成項(xiàng)目在成本上的增加或減少，但在合同造價(jià)中這些變更并不隨之變動。因此，在進(jìn)行變更時(shí)，工程總監(jiān)要首先簽發(fā)工程指令，施工單位在施工過程中要嚴(yán)格依據(jù)指令操作，然后還要對成本的增加或減少狀況進(jìn)行總結(jié)報(bào)告，并記錄質(zhì)量驗(yàn)收狀況和工程量的收方狀況。最后，工程造價(jià)師要對變更費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核，以作為工程結(jié)算時(shí)的依據(jù)。

3.控制好驗(yàn)收環(huán)節(jié)

在驗(yàn)收階段，要以事前控制的要求為依據(jù)，并結(jié)合在實(shí)際的施工過程中工程造價(jià)所取得的控制成果，將項(xiàng)目竣工之后的造價(jià)編制成結(jié)算報(bào)告，或者在業(yè)主的委托下對工程進(jìn)行結(jié)算審查，在審查過程中要嚴(yán)格審核竣工結(jié)算文件，保證這些文件具有完整性、正確性、依據(jù)性以及合理性，還要協(xié)助業(yè)主方面的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行竣工結(jié)算支付手續(xù)的辦理。

同時(shí)，為了有效的控制項(xiàng)目造價(jià)，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目竣工并結(jié)算完成后要對項(xiàng)目進(jìn)行評估，對項(xiàng)目的整個(gè)施工過程進(jìn)行全面的總結(jié)，將其中對項(xiàng)目造價(jià)的控制情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，并將實(shí)施過程中在造價(jià)控制方面出現(xiàn)的問題以及解決問題的方法進(jìn)行總結(jié)，這樣就能為下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程提供有效的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不斷克服在項(xiàng)目造價(jià)方面所存在的不足，并不斷提高房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目造價(jià)方面的管理水平，通過長時(shí)間的努力，在造價(jià)控制環(huán)節(jié)形成良性循環(huán)。

三、結(jié)語

綜上所述，造價(jià)控制在房建項(xiàng)目中具有重要的意義。目前，我國的項(xiàng)目造價(jià)方面還存在很多問題，不僅降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還影響到了施工質(zhì)量，進(jìn)而對人們的生命財(cái)產(chǎn)等方面帶來潛在的威脅。因此，做好房建項(xiàng)目的造價(jià)控制是非常重要的，必須把握好工程施工過程的每個(gè)環(huán)節(jié)，包括施工前的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)以及竣工后的評價(jià)環(huán)節(jié)，這樣對每個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的控制與總結(jié)，進(jìn)而整體上把握好項(xiàng)目造價(jià)，使項(xiàng)目能夠順利的運(yùn)行，并通過對造價(jià)控制的不斷的改進(jìn)與總結(jié)，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；品質(zhì)問題；對策；

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)行業(yè)自80年代逐漸興起至今，逐步走上專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，行業(yè)競爭日益激烈，行業(yè)政策不斷規(guī)范，產(chǎn)品品質(zhì)對企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)目工程管理的指揮控制中心，對產(chǎn)品品質(zhì)控制起到?jīng)Q定性作用，也是產(chǎn)品品質(zhì)最直接的利益相關(guān)人，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)管理對于提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品競爭力及企業(yè)品牌具有非常積極的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的品質(zhì)問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量通常容易狹義的理解為施工質(zhì)量，如門窗滲水、屋面漏水、墻面開裂等，這僅僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)、社會、自然的全面發(fā)展需求，對于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的要求也越來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)反映了產(chǎn)品在適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等五個(gè)方面滿足市場需要的程度，并能夠直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)格和銷售上，具有直接的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。

房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)管理貫穿項(xiàng)目管理的全過程，從可研及立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)及前期準(zhǔn)備階段、施工階段到驗(yàn)收及使用階段的管理都對品質(zhì)有明顯的影響，尤其立項(xiàng)及設(shè)計(jì)階段對于產(chǎn)品品質(zhì)的影響最為明顯，而在施工及使用階段時(shí)很多問題就難以解決或者沒有完善的解決方案。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可研及立項(xiàng)階段存在的品質(zhì)問題

可研及立項(xiàng)階段對于項(xiàng)目品質(zhì)至為關(guān)鍵，這個(gè)階段所確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及品質(zhì)是否滿足目標(biāo)客戶的品質(zhì)要求，直接決定項(xiàng)目的成功與否。項(xiàng)目在規(guī)劃、立面、戶型、景觀綠化、用材需要精細(xì)準(zhǔn)確分析判斷，也是最容易出現(xiàn)問題的方面。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及前期準(zhǔn)備階存在的品質(zhì)問題

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中需要施工圖考慮全面、設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)，如果設(shè)計(jì)太過于表面化、細(xì)節(jié)考慮不足，將會使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其實(shí)際意義。目前，施工圖普遍存在細(xì)節(jié)考慮不足、設(shè)計(jì)變更較多、各專業(yè)之間圖紙存在設(shè)計(jì)矛盾、節(jié)點(diǎn)詳圖及大樣圖大量套用圖集而實(shí)際適用性差等問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段存在的品質(zhì)問題

在房地產(chǎn)施工階段需要按照嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收程序控制項(xiàng)目施工及用材質(zhì)量，能夠?qū)?xiàng)目總體的安全及質(zhì)量進(jìn)行較為有效的控制。除此之外，質(zhì)量通病及細(xì)節(jié)瑕疵是項(xiàng)目中最易忽視和出現(xiàn)的問題，如平整度不滿足要求、標(biāo)高控制差、立面及內(nèi)部觀察差等問題，都是進(jìn)一步提高產(chǎn)品質(zhì)量的重點(diǎn)控制內(nèi)容。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收及使用階段存在的品質(zhì)問題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中僅最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，會出現(xiàn)大量難以彌補(bǔ)的質(zhì)量問題，需要分階段進(jìn)行驗(yàn)收檢查，及時(shí)整改。項(xiàng)目使用階段也是品質(zhì)管理的重要階段，好的產(chǎn)品需要好的維護(hù)，后期客服工作不到位，直接影響客戶對于項(xiàng)目品質(zhì)的感受。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中品質(zhì)問題的對策

1、持續(xù)的品質(zhì)文化建設(shè)

產(chǎn)品品質(zhì)需要人來實(shí)現(xiàn)的，如果人對品質(zhì)理念或態(tài)度出現(xiàn)偏差，則品質(zhì)體系再完善、品質(zhì)控制方法再先進(jìn)，都是沒有用的。要保證全員參與并按照統(tǒng)一的品質(zhì)理念執(zhí)行，建立良好的品質(zhì)文化并持續(xù)加強(qiáng)是一個(gè)非常重要并且必要的措施。

品質(zhì)文化建設(shè)需要從三個(gè)方面著手：一是完整的品質(zhì)理念，產(chǎn)品品質(zhì)不是狹義的產(chǎn)品質(zhì)量，它包含了產(chǎn)品全部性能、細(xì)節(jié)、服務(wù)。尤其在產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)、完美的細(xì)節(jié)處理、產(chǎn)品服務(wù)等方面需要加強(qiáng)品質(zhì)理念的培養(yǎng)；二是全員的充分參與的制度保證，將產(chǎn)品品質(zhì)的理念深入每一個(gè)人的心中，并制定相應(yīng)的管理制度，保證品質(zhì)工作的有效實(shí)施；三是品質(zhì)文化的持續(xù)加強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)需要品質(zhì)理念需要不斷的深入和持續(xù)的強(qiáng)化。

2、針對目標(biāo)客戶制定清晰的品質(zhì)目標(biāo)

以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)是品質(zhì)管理的首要原則。要經(jīng)過科學(xué)的市場調(diào)查合市場分析，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結(jié)合對自身資源運(yùn)作的準(zhǔn)確評估，充分了解目標(biāo)客戶的共性、偏好，諸如支付能力、置業(yè)特征、興趣愛好、身體特征、生活方式等等，完成對樓盤的市場定位。

確定項(xiàng)目市場定位后，應(yīng)制定具體的品質(zhì)目標(biāo)以指導(dǎo)設(shè)計(jì)、施工及售后服務(wù)等階段品質(zhì)管理的實(shí)施。除產(chǎn)品風(fēng)格、戶型配比、特色建筑功能、景觀、裝修之外，品質(zhì)目標(biāo)還應(yīng)根據(jù)市場定位對一些重要內(nèi)容進(jìn)行深入分析：

2.1、目標(biāo)客戶對戶內(nèi)功能的喜好和需求；首次置業(yè)、首次改善、再次改善及老齡住宅等不同客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)有不同的要求，如對功能空間的布局和面積喜好；對于特殊功能空間如玄關(guān)的設(shè)置、影音室、活動室等的需要。

2.2、廚衛(wèi)功能和設(shè)備的配置習(xí)慣；如開敞式與封閉式廚房的選擇，廚房設(shè)備配置及預(yù)留空間的考慮，衛(wèi)生間設(shè)備選配、實(shí)用功能設(shè)備、小配件的考慮及預(yù)留空間和建議。

2.3、對私密性的要求。

2.4、新技術(shù)的集成應(yīng)用；如空調(diào)系統(tǒng)、智能家居等或其部分應(yīng)用。

2.5、細(xì)節(jié)品質(zhì)的要求；主要是對于用材及外觀品質(zhì)要求的程度。

2.6、是否采用菜單式裝修及可選內(nèi)容；如對于個(gè)性化比較強(qiáng)一些設(shè)備配置、墻紙、潔具等提供2～3款可選型號；在條件允許的情況下滿足客戶的裝修改動需要。

3、目標(biāo)明確的人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的前期控制對于項(xiàng)目品質(zhì)的影響最大，人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是產(chǎn)品品質(zhì)好壞的關(guān)鍵之一。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如工業(yè)產(chǎn)品 。目前的實(shí)際現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。

3.1、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)人性化，對于同的客戶群體提供合適的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。需要帶給顧客“功能經(jīng)過細(xì)心設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)進(jìn)行了用心雕琢”的良好品質(zhì)感。

3.2、理順設(shè)計(jì)流程，明確建筑、裝修、水電等專業(yè)的設(shè)計(jì)參與時(shí)間及設(shè)計(jì)內(nèi)容，避免設(shè)計(jì)圖紙反復(fù)。

3.3、對于用材、外觀、關(guān)鍵部位的設(shè)計(jì)品質(zhì)提出重點(diǎn)要求，如入口及主要道路景觀綠化、小區(qū)綠化、單元門庭、公共設(shè)施的隱蔽、室內(nèi)裝修細(xì)節(jié)等。

3.4、對于常見功能可總結(jié)制定不同品質(zhì)的參考設(shè)計(jì)做法；如變壓器箱的隱蔽、公共管井隱蔽、消火栓設(shè)置、照明插座配置、廚衛(wèi)功能配置要求等。

4、過程控制與細(xì)節(jié)管理

在項(xiàng)目的施工建設(shè)階段，同樣對產(chǎn)品品質(zhì)起到至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目的實(shí)施過程是產(chǎn)品品質(zhì)形成的關(guān)鍵時(shí)期，一方面要能夠完美的落實(shí)設(shè)計(jì)意圖，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的人性化功能；另一方面需要提升工程質(zhì)量，尤其是細(xì)節(jié)部位的品質(zhì)控制，以獲得高品質(zhì)的感受。

4.1、細(xì)化設(shè)計(jì)圖紙、嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖、及時(shí)提出改進(jìn)意見。以裝修設(shè)計(jì)為例，容易出現(xiàn)對戶型和水電的大量改動、人性化功能考慮少、細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖紙不詳、設(shè)計(jì)尺寸及排磚與實(shí)際存在偏差、觀感粗糙等問題，一是需要深化設(shè)計(jì)圖紙、實(shí)施前加強(qiáng)審圖并及時(shí)提出改進(jìn)意見；二是需要在土建、裝修施工階段嚴(yán)格尺寸控制及對設(shè)計(jì)圖紙的落實(shí)，避免空間大小、龍頭面板等的隨意布置，做到美觀有序；三是要制定樣板，明確打膠、填縫、各類過渡交接等細(xì)部施工的品質(zhì)要求。

4.2、分析產(chǎn)品品質(zhì)的核心競爭點(diǎn)，制定關(guān)鍵質(zhì)量通病、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的控制要求。要獲得良好的產(chǎn)品品質(zhì)需要減少質(zhì)量通病和問題的發(fā)生、交付給業(yè)主精心設(shè)計(jì)和施工的產(chǎn)品。在項(xiàng)目招投標(biāo)及施工前應(yīng)提出適合項(xiàng)目品質(zhì)目標(biāo)的質(zhì)量通病控制措施、重點(diǎn)部位品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)鍵部位的用材及設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)，做到成本和品質(zhì)均衡。

4.3、立面、景觀綠化、室內(nèi)裝修等細(xì)節(jié)處理質(zhì)量的控制。管理方針容易制定、用材質(zhì)量也容易控制，但要把細(xì)節(jié)做好不是一件容易的事情。細(xì)節(jié)決定成敗，產(chǎn)品品質(zhì)重點(diǎn)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)功能設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)部位的施工處理上，產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的精益求精最終都是通過細(xì)節(jié)的感受傳遞給客戶，做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)能夠增強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)感受，是成本投入更具價(jià)值。

5、提高客戶服務(wù)質(zhì)量

建立完善的客戶服務(wù)制度，在項(xiàng)目交付使用后，對于產(chǎn)品質(zhì)量問題給予及時(shí)有效的檢查、維修和回訪，如限定響應(yīng)時(shí)間、明確高標(biāo)準(zhǔn)的維修要求等，讓客戶對產(chǎn)品滿意。

6、產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件的建立

善于總結(jié)無論對于企業(yè)還是個(gè)人都是至關(guān)重要的，哪些是品質(zhì)關(guān)鍵的控制點(diǎn)、有關(guān)品質(zhì)的設(shè)計(jì)圖紙審查要點(diǎn)、有哪些成熟設(shè)計(jì)技巧、現(xiàn)場管理控制的重點(diǎn)部位、有哪些高品質(zhì)施工措施等都是需要企業(yè)不斷總結(jié)的品質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)。通過學(xué)習(xí)、借鑒、積累建立產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件，對于品質(zhì)管理實(shí)施和延續(xù)能夠起到很好的推動作用，以制度和標(biāo)準(zhǔn)來保證產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)步提升。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)管理貫穿項(xiàng)目管理的全過程。項(xiàng)目初期的品質(zhì)管理主要體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，設(shè)計(jì)出滿足客戶需求并能夠符合項(xiàng)目市場定位的產(chǎn)品，是項(xiàng)目品質(zhì)贏得市場競爭的關(guān)鍵。在項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)品品質(zhì)管理的重點(diǎn)是控制和調(diào)整。項(xiàng)目使用階段的重點(diǎn)是產(chǎn)品的良好維護(hù)。

總之，品質(zhì)管理的不斷改善是企業(yè)永恒的追求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的發(fā)展過程中找到適合企業(yè)自身的管理方法和項(xiàng)目管理特色，形成企業(yè)自己的品質(zhì)文化。

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞]課程改革；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；考核標(biāo)準(zhǔn)[中圖分類號]G71[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）29-0168-02

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》是“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)”專業(yè)第五學(xué)期開設(shè)的一門實(shí)踐性極強(qiáng)的專業(yè)核心課程。本課程旨在通過講授及多角度訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)務(wù)操作，使學(xué)生掌握新建商品房銷售業(yè)務(wù)及存量房（俗稱“二手房”）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

1目前《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程存在的主要問題

1.1教學(xué)內(nèi)容方面

通過對多家用人單位及2007、2008級畢業(yè)生的就業(yè)情況回訪，統(tǒng)計(jì)如下：從事新房置業(yè)顧問占26%；二手房經(jīng)紀(jì)占40%；房地產(chǎn)營銷策劃占13%；房地產(chǎn)估價(jià)助理占8%；其他13%。其中從事二手房經(jīng)紀(jì)的學(xué)生占了全部就業(yè)人數(shù)三分之一以上，但是教學(xué)過程中對這個(gè)模塊的介紹與實(shí)訓(xùn)卻幾乎是空白。

基于此總結(jié)出目前教學(xué)過程主要存在的三個(gè)方面的問題：①忽略了對二手房房源、客源的管理；二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程等內(nèi)容的教學(xué)與實(shí)訓(xùn)。②課程的原有教材為高職高專統(tǒng)編教材《房地產(chǎn)市場營銷》，大部分章節(jié)知識點(diǎn)的選取遵循學(xué)科體系的要求，而非崗位技能知識模塊建立課程體系。③未按學(xué)生就業(yè)的方向來設(shè)置教學(xué)內(nèi)容，使學(xué)生不了解新房與二手房銷售方面的差異，不能掌握適用的實(shí)際技能，畢業(yè)后需花費(fèi)較多時(shí)間才能適應(yīng)所從事的房屋經(jīng)紀(jì)工作。

1.2教學(xué)方式及考核方式

學(xué)生的教學(xué)仍然按照課堂理論講授為主，輔以案例分析、課堂討論，期末集中輔導(dǎo)答疑，嚴(yán)重缺乏實(shí)踐操作環(huán)節(jié)。另外對學(xué)生的考核仍然采用傳統(tǒng)的閉卷考試，其成績構(gòu)成是：期末成績占70%，作業(yè)、課堂討論占30%。顯然，這種本來具有極強(qiáng)操作性的課程卻主要以理論課程來教學(xué)，結(jié)果是學(xué)生的實(shí)際操作能力普遍比較欠缺，表現(xiàn)尚不盡如人意。

2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程的設(shè)計(jì)思路

目前，大多數(shù)學(xué)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程的內(nèi)容章節(jié)從整體上看稍顯“亂而雜”。依據(jù)多年的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，按照房地產(chǎn)專業(yè)主要就業(yè)方向的崗位需求，所需的能力結(jié)構(gòu)來設(shè)計(jì)安排教學(xué)內(nèi)容更能夠突出應(yīng)用性、實(shí)踐性的原則，更有利于學(xué)生工作能力的培養(yǎng)。在與行業(yè)企業(yè)、多家用人單位深入交流后，我們進(jìn)行了基于實(shí)際工作流程的課程開發(fā)與設(shè)計(jì)，即以房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的兩個(gè)主要的就業(yè)方向“新房營銷與二手房經(jīng)紀(jì)”里的專業(yè)崗位技能來擬建和籌劃相應(yīng)的知識模塊，由此確定具體的教學(xué)方式及考核方式。這里就以這兩個(gè)基本模塊為例來說明具體的課程設(shè)計(jì)思路。

2.1依據(jù)二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)，系統(tǒng)化設(shè)計(jì)“存量房”經(jīng)紀(jì)教學(xué)模塊

該部分教學(xué)內(nèi)容在設(shè)計(jì)之初，走訪了多家二手房的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，與店長等一線人員探討二手房經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的工作任務(wù)，最終確定按照二手房的組織結(jié)構(gòu)分解崗位及工作流程步驟，以此來設(shè)計(jì)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)這個(gè)重要模塊的教學(xué)與實(shí)訓(xùn)?；诠ぷ鬟^程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)出：租單、售單、權(quán)證、業(yè)務(wù)組等不同的崗位分工，通常的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由這幾個(gè)部門構(gòu)成：①營銷部（又分成租單組和售單租）：主要職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶接待、配對及約看、實(shí)地看房、交易撮合、成交簽約；②權(quán)證部：產(chǎn)權(quán)的過戶及貸款的辦理；③監(jiān)察部：對各種基礎(chǔ)工作及所有數(shù)據(jù)的檢查；④業(yè)務(wù)部：尋找房源、開拓客源及其他部門的協(xié)調(diào)；⑤財(cái)務(wù)部：成交簽約的復(fù)核及收取傭金。對學(xué)生今后可能從事的工作分部門進(jìn)行講授與實(shí)訓(xùn)，并讓學(xué)生到企業(yè)現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)，回到學(xué)校后在專業(yè)實(shí)訓(xùn)室分組進(jìn)行工作情景模擬實(shí)訓(xùn)，教師對實(shí)訓(xùn)情況給予點(diǎn)評和成績，由此構(gòu)成了二手房經(jīng)紀(jì)的全部教學(xué)內(nèi)容和過程。

2.2依據(jù)工作流程來系統(tǒng)化設(shè)計(jì)新房銷售的教學(xué)模塊

通過走訪了校外實(shí)訓(xùn)基地及大量房地產(chǎn)全程營銷機(jī)構(gòu)，與項(xiàng)目銷售經(jīng)理等一線人員探討置業(yè)顧問的工作任務(wù)，提煉出14項(xiàng)培訓(xùn)任務(wù)：即為：①房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識；②周邊配套了解；③配套畫圖；④周邊樓盤調(diào)查；⑤項(xiàng)目基本情 況（占地面積、總戶數(shù)、車位比等，分析所有戶型的優(yōu)劣）；⑥項(xiàng)目配套學(xué)習(xí)、接待禮儀學(xué)習(xí)；⑦自擬項(xiàng)目配套說辭；⑧現(xiàn)場模擬講解；⑨項(xiàng)目戶型了解；⑩沙盤、模型熟悉、講解；B11模擬樣板間講解；B12樣板間對抗性說辭應(yīng)對；B13前期按揭貸款規(guī)定；B14接待客戶流程學(xué)習(xí)。將這14項(xiàng)培訓(xùn)任務(wù)作為學(xué)習(xí)新房銷售的主要實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目，在仿真實(shí)驗(yàn)室，合作的售樓中心內(nèi)完成。通過對這些工作任務(wù)進(jìn)行編排梳理，歸納總結(jié)出針對不同房地產(chǎn)類型的銷售流程步驟，基于工作過程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)了相似的學(xué)習(xí)情境。

3課程改革實(shí)施途徑

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》課程充分考慮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位的職業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生對所學(xué)的房地產(chǎn)理論和相關(guān)知識的綜合應(yīng)用能力、分析能力和實(shí)務(wù)操作能力，提高專業(yè)技能。理論教學(xué)以“夠用”為度的原則，我們重點(diǎn)培養(yǎng)和提高學(xué)生的實(shí)踐能力，為實(shí)現(xiàn)學(xué)生畢業(yè)后能直接上崗的培養(yǎng)目標(biāo)服務(wù)。

3.1校企合作共建課程

（1）校企共建教學(xué)團(tuán)隊(duì)。本課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)中，本課程主講教師均具有多年行業(yè)經(jīng)歷，運(yùn)作營銷過多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；另外多名校外兼職教師均為房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場的銷售經(jīng)理等具有豐富的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的骨干人員。

（2）校企共建實(shí)訓(xùn)基地。教學(xué)地點(diǎn)主要集中在“龍泉驛區(qū)三葉房產(chǎn)”、“藝景灣”、“龍城一號”“東山國際新城”等項(xiàng)目現(xiàn)場及本系的房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)室共同完成。

（3）校企合作訂單培養(yǎng)。本專業(yè)與多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合作開設(shè)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”訂單班，本課程的設(shè)計(jì)思路和訂單班的需求條件直接相關(guān)。

3.2采取靈活多樣教學(xué)方式

（1）針對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的新變化、新趨勢，該課程構(gòu)建了以實(shí)踐性教學(xué)體系為主體的工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式。從綜合職業(yè)能力出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的考證要求，將崗位能力分解為房地產(chǎn)營銷策劃崗、存量房居間業(yè)務(wù)、新建商品房銷售等相對獨(dú)立的實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目，并設(shè)置了仿真實(shí)訓(xùn)、房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告、情景教學(xué)、專業(yè)實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)等技能訓(xùn)練和管理訓(xùn)練項(xiàng)目，實(shí)踐教學(xué)時(shí)數(shù)占總教學(xué)時(shí)數(shù)高達(dá)50%以上。

（2）對實(shí)踐性教學(xué)進(jìn)行大膽的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，建立和完善一線房地產(chǎn)操作人員提出的實(shí)踐教學(xué)體系。實(shí)踐內(nèi)容涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位的各個(gè)實(shí)踐環(huán)節(jié)，授課方式采用實(shí)務(wù)操作課、分析實(shí)驗(yàn)課與案例教學(xué)實(shí)踐課相結(jié)合的方式，授課地點(diǎn)采取課堂、房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)室、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店、新建商品房的售樓中心、房交會現(xiàn)場等相結(jié)合的方式。

3.3以企業(yè)的考核標(biāo)準(zhǔn)作為期末考試的重要組成部分

（1）二手房可量化指標(biāo)的完成情況作為主要的實(shí)訓(xùn)成績。與成都龍泉驛區(qū)多家二手房置換公司合作，以學(xué)生實(shí)習(xí)的可量化指標(biāo)的完成情況作為實(shí)訓(xùn)的成績，將占到期末考試成績的30%；

基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)包括：①能清楚了解市區(qū)樓盤不少于10個(gè)；②平均每月的信息拓展量不低于房源5個(gè)，客源5個(gè)；③每月回訪電話不少于10個(gè)；④每月不少于10個(gè)房源勘驗(yàn)；⑤每月不少于5組客戶帶看；⑥按時(shí)完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)；⑦能獨(dú)立完成稅費(fèi)計(jì)算；⑧在銷售部門主管的指導(dǎo)下能獨(dú)立完成合同簽署；⑨熟悉房產(chǎn)貸款操作流程。

（2）新建商品房的銷售流程實(shí)訓(xùn)考核占到期末考試成績的20%?？己藰?biāo)準(zhǔn)包括：①實(shí)習(xí)公司的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀；②實(shí)習(xí)樓盤區(qū)位、特點(diǎn)、價(jià)格和銷售情況；③實(shí)習(xí)樓盤周邊的學(xué)校、醫(yī)院、商場、小區(qū)交通等配套，以及周邊在銷和即將上市樓盤的特點(diǎn)檔次、優(yōu)劣勢、價(jià)格變化、營銷策略等情況；④熟悉當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和各項(xiàng)法規(guī)等政策法規(guī)，熟悉貸款計(jì)算方法和流程，稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)；⑤家庭裝修的一般知識。

4課程改革主要創(chuàng)新點(diǎn)

特色一：凸顯地域和行業(yè)特色的課程設(shè)計(jì)。經(jīng)過三年的教學(xué)實(shí)踐，將房地產(chǎn)專業(yè)的崗位主要設(shè)置為四個(gè)方向：二手房經(jīng)紀(jì)人、新房置業(yè)顧問、房地產(chǎn)營銷策劃崗、房地產(chǎn)估價(jià)助理；這四個(gè)崗位均為目前房地產(chǎn)行業(yè)人才需求量最大的，而尤以前兩項(xiàng)為最多就業(yè)選擇方向。所以我們也更側(cè)重于這兩個(gè)崗位的課程設(shè)計(jì)、教學(xué)與實(shí)踐。從教學(xué)內(nèi)容的選取、教學(xué)場地的選擇、校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)等方面都較好地體現(xiàn)了地域特色和行業(yè)特色，以成都龍泉驛區(qū)真實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目為教學(xué)背景，使學(xué)生在校期間就對成都市周邊的商圈、居住社區(qū)有一個(gè)預(yù)先了解；為畢業(yè)后在房地產(chǎn)企業(yè)就業(yè)提前預(yù)熱，將來也能更快地適應(yīng)和熟悉工作環(huán)境。

特色二：企業(yè)項(xiàng)目、真實(shí)場景下的教學(xué)過程。本課程融教、學(xué)、做為一體，教學(xué)全過程全部在真實(shí)售樓處、二手房經(jīng)紀(jì)公司及高仿真的房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)室內(nèi)進(jìn)行，每個(gè)周末，安排兩組學(xué)生分別去項(xiàng)目售樓中心和二手房中介公司作為銷售助理協(xié)助完成售樓交易過程或二手房租賃或置換簽約過程，學(xué)生通過實(shí)際操作和演練，實(shí)實(shí)在在地學(xué)會了售樓置業(yè)顧問崗位及二手房經(jīng)紀(jì)人員的基本技能。

特色三：雙重身份的訓(xùn)練通關(guān)。本課程完全參照目前售樓中心考核售樓員；二手房經(jīng)紀(jì)公司對新進(jìn)業(yè)務(wù)人員的考核標(biāo)準(zhǔn)來訓(xùn)練學(xué)生；學(xué)生在模擬環(huán)境中以“置業(yè)顧問或二手房經(jīng)紀(jì)人”及“客戶”的雙重身份參與真實(shí)樓盤的虛擬訓(xùn)練和銷售流程考核，實(shí)現(xiàn)了寓教于樂。