導(dǎo)語：如何才能寫好一篇村民委員會選舉條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

今天，我們村召開村民委員會換屆選舉大會。我受本村村民選舉委員會的委托，主持選舉大會。本次選舉大會有兩個主要內(nèi)容。第一，推選新一屆村民委員會候選人，第二，舉行正式選舉，選舉新一屆村民委員會組成人員?，F(xiàn)在清點到會人數(shù)，本村共有選民_______人，初步統(tǒng)計到會_______人，委托投票_______人，流動票箱______人，超過選民半數(shù)，符合法定人數(shù)，可以開會。

根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》、《山東省村民委員會選舉辦法》和《中華人民共和國治安管理處罰條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為搞好本次村民委員會換屆選舉工作，特制定本村換屆選舉會場紀(jì)律，望選民共同遵照執(zhí)行。

1、與會選民要服從選舉大會工作人員的統(tǒng)一指揮，在指定地點就坐。

2、與會選民應(yīng)注意維護(hù)好會場秩序，做到不在會場內(nèi)來回走動，不隨便亂說話，會議未結(jié)束，不提前退出會場。

3、選民要認(rèn)真寫票、投票，珍惜自己的選舉權(quán)，領(lǐng)取選票時，要以村民小組為單位，嚴(yán)格按順序，憑選民證或委托書領(lǐng)取。填寫選票時，要按每次一人的原則依次進(jìn)入秘密寫票處寫票。投票時，選民要將自己的選票親自投入票箱，棄權(quán)票也不要帶走。

4、正式選舉時，接受委托投票和選票的人要嚴(yán)格遵照選舉人的意愿寫票。每一選民接受的委托投票不得超過三張。正式候選人不得參與選舉大會的任何組織工作，不得接受委托投票和選票。

5、任何組織和個人不得追查選民投票情況，不得改變選舉結(jié)果，不得以威脅、賄賂、拉幫結(jié)派、偽造選票等不正當(dāng)手段干擾選舉。

6、村民對選舉程序或者選舉結(jié)果有異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府或者市民政部門提出書面申訴，對其處理決定不服的，還可以向上級民政部門提出書面申訴。

7、嚴(yán)禁在選舉中使用暴力、威脅、欺騙、搶票箱、撕選票等非法手段擾亂會場秩序。凡有違犯此規(guī)定并危害會場安全或他人人身安全的，視情節(jié)輕重給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重的由公安機(jī)關(guān)依《治安處罰條例》有關(guān)規(guī)定給予處罰，構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

選舉大會現(xiàn)在開始。

大會進(jìn)行第一項：全場起立，奏國歌。

大會進(jìn)行第二項：推選村民委員會候選人。

《山東省村民委員會選舉辦法》規(guī)定：“選舉村民委員會由村民直接提名候選人”，“村民委員會候選人通過預(yù)選產(chǎn)生”。本村新一屆村民委員會由____人組成。根據(jù)《山東省村民委員會選舉辦法》的規(guī)定，按照等額推選，差額選舉的規(guī)定，每張候選人選票只填寫_____人，然后按照得票多少的順序確定____名候選人。同時，根據(jù)上級規(guī)定，為了精減干部職數(shù)、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，提倡支部書記和村委主任“一人兼”、支部成員和村委成員交叉任職。

下面推選監(jiān)票人、唱票人、計票人。

第一種形式，經(jīng)村民選舉委員會提議，第一組由___、______、______，第二組由_____、______、_____……為監(jiān)票人、唱票人、計票人，同意的請舉手，不同意的請舉手，好，通過了。

第二種形式。由各村民小組現(xiàn)場推選出各組的監(jiān)票人、唱票人、計票人，然后由各小組監(jiān)票人、唱票人、計票人推選1人作為選舉大會的總監(jiān)票人、唱票人、計票人。然后公布推選名單。

下面，由監(jiān)票人開驗票箱。

下面開始寫票、投票，寫票、投票的順序是先由監(jiān)票人、唱票人、計票人寫票投票，然后其他選民以小組為單位按順序?qū)懫蓖镀?，同時安排流動票箱到戶投票。

本次選舉共發(fā)選票______張，收回選票______張，符合法律要求，選舉有效；有效票______張，棄權(quán)票______張，廢票______張?，F(xiàn)在按得票多少公布選舉結(jié)果。______、_____、______ 、______為候選人。現(xiàn)在請候選人到臺上開會。

（會議內(nèi)容：一是征求候選人是否同意參加正式選舉，如果有人要求退出正式選舉，本人要在大會上聲名，然后根據(jù)得票多少進(jìn)行遞補(bǔ)。二是確定候選人演講。并提出演講要求和紀(jì)律。）

公布正式候選人名單并印制選票（按姓名筆劃排列，如果筆劃相等按筆順排列。）

大會進(jìn)行第三項：由候選人進(jìn)行競選演講（如果沒有要求競選演講的即取消此項。）

下面宣布競選演講紀(jì)律：

1、演講的內(nèi)容不得違被法律法規(guī)和黨的方針、路線、政策。

2、不得亂許愿，亂承諾。

3、不得借機(jī)攻擊和污蔑他人。

發(fā)現(xiàn)上述行為要立即制止演講。不聽勸告，情節(jié)嚴(yán)重的要取消候選人資格。

下面競選演講開始，首先由_________演講,_________作準(zhǔn)備。

大會進(jìn)行第五項：正式選舉新一屆村委會成員。

由各小組清點參加會議人數(shù)。

各位選民，本村登記選民____人，參加今天選舉大會的____人，委托投票____人，流動票箱_____人，符合法定人數(shù)，我宣布正式選舉大會開始。

本次選舉大會在鎮(zhèn)換屆選舉領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，在村黨支部及村民選舉委員會的共同努力下，經(jīng)選民投票已經(jīng)產(chǎn)生了村委會候選人，他們是_____、_____、_____、______(按姓名筆劃排列)。由選民一次性選舉出主任、副主任和委員。

現(xiàn)在推選監(jiān)票人、唱票人、計票人。

我提議：由第一輪投票的_______等同志繼續(xù)擔(dān)任監(jiān)票人、唱票人、計票人，同意請舉手，不同意請舉手，通過了。（如有被推選為候選人的要及時調(diào)整。）

下面，由監(jiān)票人開驗票箱。

下面選民開始寫票、投票，寫票、投票的順序是先由監(jiān)票人、唱票人、計票人到秘密寫票處寫票、投票，然后其他選民以小組為單位，按順序依次到秘密寫票處寫票、投票，同時安排流動票箱到戶投票。

下面投票結(jié)束，各小組整理選票，唱票、計票，然后匯總。

下面就記票方法進(jìn)行說明。

收回的選票等于或少于發(fā)出的選票選舉有效，多于發(fā)出的選票選舉無效。候選人獲得贊成票（主任票加副主任票加委員票的總和）超過參加投票人數(shù)的半數(shù)始得當(dāng)選班子成員。當(dāng)獲得過半數(shù)選票的候選人超過應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選。其中獲得主任票最多的當(dāng)選為主任（主任票不需過半數(shù)），獲得副主任票加主任票最多的當(dāng)選為副主任（副主任票也不需過半數(shù)），其他人當(dāng)選為委員。當(dāng)選人數(shù)達(dá)到或超過3人但仍不足應(yīng)選名額時，宣布選舉結(jié)果有效，不再補(bǔ)選。當(dāng)選不足3人時，可就地在未當(dāng)選的候選人中補(bǔ)選一次，然后確定主任、副主任和委員。如果仍不足3人，按得票多少補(bǔ)至3人，暫時履行村委會職責(zé)，推選一人主持村民委員會工作。但應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)另行選舉，另行選舉時原當(dāng)選村委會成員資格有效。

本次選舉共發(fā)選票_____張，收回選票______張，符合法律規(guī)定,選舉有效。有效票______張，棄權(quán)票______張，廢票______張。

下面宣布選舉結(jié)果。我宣布______，總票數(shù)____張，其中主任票_____張，副主任票_____張，委員票_____張，當(dāng)選為______村第七屆村民委員會主任。_____，總票數(shù)______張，其中主任票_____張，副主任票_____張，委員票_____張，當(dāng)選為副主任。_____，總票數(shù)____張，其中主任票____張、副主任票_____張，委員票_____張，當(dāng)選為委員。

大會進(jìn)行第五項：頒發(fā)當(dāng)選證書。

大會進(jìn)行第六項：舉行宣誓就職儀式，請新一屆村委會成員宣誓就職。

篇2

關(guān)鍵詞：村（居）民委員會換屆；做法；經(jīng)驗

中圖分類號： D034 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》、《中華人民共和國城市居民委員會組織法》和《四川省村民委員會選舉條例》規(guī)定，長寧縣縣第九屆村（居）委會換屆選舉從2013年10月開始，經(jīng)過縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級嚴(yán)密部署和有序開展，歷時兩個多月，已基本結(jié)束。

一、基本情況

全縣18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、269個村委會，30個社區(qū)居委會，總?cè)丝?5.83萬。全縣有選舉權(quán)的村(居)民34.92萬人，登記選民329565人，登記率94.37%，參選選民313346人，參選率95.07%。此次換屆選舉，共選出村（居）委會成員1030人，其中主任294人，委員736人，高中以上文化程度 670 人，占成員數(shù)的65%，比上屆提高了13個百分點，主任、委員平均年齡42歲，比上屆降低5歲，女性成員325人，占成員總數(shù)的31.5%。

二、認(rèn)識統(tǒng)一、措施有力、依法選舉

本次換屆選舉，縣委、縣府高度重視，堅持在“高”字上定目標(biāo)，在“嚴(yán)”字上下功夫，在“優(yōu)”字上做文章；工作中重點堅持了“五個到位”：

一是堅持認(rèn)識到位，思想上不麻痹。為搞好換屆選舉工作，縣委、縣府前后三次召開動員會和培訓(xùn)會，使各級干部提高換屆選舉認(rèn)識，端正態(tài)度，增強(qiáng)依法選舉的自覺性，廣大村民自覺提高了參與意識，換屆選舉深入扎實地開展。

二是堅持領(lǐng)導(dǎo)到位，工作上不松懈。成立了由縣委書記任組長的第九屆村委會換屆選舉工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組建了工作指導(dǎo)組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)?？h五套班子領(lǐng)導(dǎo)包鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)，全縣副科級干部包村（社區(qū)）指導(dǎo)換屆選舉，做到了分工明確，責(zé)任到人、工作定期通報。

三是堅持規(guī)范到位，程序上不疏漏。按照村（居）民委員會換屆選舉法律法規(guī)，各村（居）都制定了詳細(xì)的實施方案和工作流程，明確選舉程序和重點環(huán)節(jié)，做到了法定的程序一個不少，規(guī)定的步驟一個不漏，公示的事項一個不缺，法定的時限一個不超。圍繞選舉的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)把“五關(guān)”：嚴(yán)把選舉委員會產(chǎn)生關(guān)，嚴(yán)把選舉辦法制定關(guān)，嚴(yán)把選民登記關(guān)，嚴(yán)把候選人產(chǎn)生關(guān)，嚴(yán)把選舉投票關(guān)。

四是堅持責(zé)任到位，責(zé)任追究不遷就。在換屆選舉工作中，全縣普遍實行了“五個第一責(zé)任制”的工作機(jī)制，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記為“第一責(zé)任人”，駐村人員為“第一指導(dǎo)人”，支部書記為“第一執(zhí)行人”，村（居）民代表為“第一監(jiān)督人”，村民群眾為“第一參與人”。出現(xiàn)因操作不規(guī)范、程序不合法，造成選舉無效、群眾上訪等問題，視情節(jié)輕重追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

五是堅持目標(biāo)到位，質(zhì)量上不降低。換屆選舉質(zhì)量上始終堅持有利于穩(wěn)定、有利于發(fā)展、讓人民群眾在“能中選好，好中選優(yōu)”。大量充實一批懂經(jīng)濟(jì)、會管理、辦事公道、有開拓進(jìn)取精神，能帶領(lǐng)群眾致富奔小康的能人，形成了一個能團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)群眾發(fā)展經(jīng)濟(jì)、維持秩序、治理環(huán)境、建設(shè)和諧家園的領(lǐng)導(dǎo)集體。

三、取得的主要成效

全縣第九屆村（居）委會換屆選舉工作取得地成效，概括起來有以下幾點：

1、改善了村（居）會干部結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)了村委會組織建設(shè)。一是村（居）會干部年輕化、知識化，富有朝氣，充滿活力。從這次選舉結(jié)果來看，村委會干部的文化層次比上屆明顯提高，年齡比上屆明顯下降。二是村（居）委會干部中能干的人多了。這次選舉出來的村（居）委會干部，多數(shù)見識寬廣，思維活躍，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)方面有點子，發(fā)家致富方面有辦法。三是經(jīng)過選舉，村（居）干部有了絕大多數(shù)群眾的信任基礎(chǔ)，辦事有人跟，腰桿硬了。經(jīng)過選舉確實改善了干部結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)了村委會建設(shè)。

2、進(jìn)一步提高了廣大干部群眾的民主法制意識。一是群眾對民主選舉政策和村委會組織法衷心擁護(hù)，積極參選。二是群眾對法律、法規(guī)學(xué)得細(xì)，對選舉程序摳得嚴(yán)。在這次選舉中，只要程序有點同法律規(guī)定不一致，群眾就要向有關(guān)人員或到民政部門問個明白。三是一些村干部法制觀念淡薄的現(xiàn)象有了明顯的轉(zhuǎn)變。特別是多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部通過村委會換屆選舉，受到了一次真切生動的法制教育。

3、基本形成了上下齊心促發(fā)展的良好局面。一是一批“老大難”村面貌開始發(fā)生變化，二是民主選舉極大地調(diào)動了群眾的積極性。群眾對選出的干部抱有很高的期望，覺得在新當(dāng)選干部帶領(lǐng)下，能干出樣子，實現(xiàn)自己致富的愿望。因而他們共同致富的熱情高、干勁足。三是干部的事業(yè)心和責(zé)任感增強(qiáng)。一方面他們得到了群眾的信任，深感責(zé)任重大，使命神圣；另一方面，選舉中他們在群眾面前有公開承諾，這對他們既是壓力，又是動力，使他們的事業(yè)心和責(zé)任感大大增強(qiáng)。

4、為全縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。經(jīng)過換屆選舉，比較普遍地選出了各級黨委政府滿意，廣大群眾擁護(hù)支持的村（居）委會班子，使以黨支部為核心的村級組織整體建設(shè)得到了加強(qiáng)，凝聚力、號召力大大提高。換屆選舉基本結(jié)束后，大部分村黨支部、村委會普遍發(fā)動群眾修訂、完善村級各項規(guī)章制度和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，帶領(lǐng)群眾搞好農(nóng)村各項工作。

四、下步工作打算

（一）抓好村（居）委會班子建設(shè)

俗話說：群眾富不富，全看村干部。村（居）民能否致富奔小康，村干部起著至關(guān)重要的作用。下步縣里計劃分批搞好村（居）委會干部輪訓(xùn)，增強(qiáng)其政治素質(zhì)、法制觀念、科學(xué)頭腦、經(jīng)濟(jì)理論、更好地帶領(lǐng)群眾奔小康。

篇3

各縣（市）房產(chǎn)局,各區(qū)住房建設(shè)局，高新區(qū)、新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局，經(jīng)開區(qū)房產(chǎn)中心，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè), 各業(yè)主大會、業(yè)主委員會：

為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，健全業(yè)主自治運作體系，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

二〇一二年一月三十一日

附件：

合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)。

第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)工作。

第二章 業(yè)主大會

第七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）入住率達(dá)到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，建設(shè)單位、20%以上業(yè)主或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起45日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會會議籌備組，并指定專人擔(dān)任首次業(yè)主大會會議籌備組組長。

第十條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會代表組成。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、模范履行業(yè)主義務(wù)、具備必要的工作時間。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

第十二條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會會議所必需費用。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關(guān)的活動。

第十三條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開方案，會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規(guī)則；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時間、地點書面（或以其他方式）通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對表決及會議記錄予以簽字確認(rèn)；

（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托人參加會議；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員名單。

業(yè)主大會自對以上事項表決通過之日起成立?；I備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定通過之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。籌備組自公告之日起職責(zé)終止。

第十六條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）改變共用部分用途；

（八）利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配、使用與管理；

（九）對業(yè)主違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為，向人民法院提起訴訟；

（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項維修資金籌集、使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定辦法；

（六）業(yè)主大會會議的表決程序；

（七）業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（八）業(yè)主委員會日常活動監(jiān)督辦法；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理以及業(yè)主委員會委員工作性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）業(yè)主委員會財務(wù)管理的規(guī)定；

（十二）業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主不按規(guī)定繳納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費等費用或?qū)嵤┢渌麚p害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制。

業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制并不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告；

（四）上一年度利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作報告及下一年度物業(yè)管理方案；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者換屆選舉的業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項；

（四）決議下一年度業(yè)主委員會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他有關(guān)事項。

第二十二條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）有20%以上的業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的；

（三）管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托人參加會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選及表決辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期滿前60日通知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會按規(guī)定履行交接義務(wù)：

（一）移交《安徽省物業(yè)管理條例》第四十八條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、檔案資料等交接進(jìn)行監(jiān)督，并簽署意見。

第三章 業(yè)主委員會

第二十八條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業(yè)主委員會由5人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業(yè)主委員會由7人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業(yè)主委員會由9人組成；物業(yè)項目規(guī)劃建筑面積大于30萬平方米的，業(yè)主委員會由11人組成。業(yè)主委員會可以選舉候補(bǔ)委員，業(yè)主委員會任期一般為三年，可以連選連任。

第二十九條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。

經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

第三十條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第三十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的；

（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的

（三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。

第三十二條 業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員名單；

（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。

材料齊全的，縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)5個工作日內(nèi)予以備案，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條 業(yè)主委員會憑縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。

第三十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，簽訂經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用，督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用；

（八）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作檔案；

（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會直接決定。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同時，應(yīng)將簽訂的合同、經(jīng)業(yè)主大會同意的經(jīng)營性物業(yè)收益使用管理方案報送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）經(jīng)營性物業(yè)租賃合同；

（八）業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。

業(yè)主委員會委員不能委托人參加會議。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項服務(wù)合同、經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）各類資金使用賬目；

（六）業(yè)主意見和建議；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；

（八）物業(yè)交接時的承接查驗資料。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會印章使用辦法。

第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)每季度或半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會委員是公益性崗位，不得領(lǐng)取工資類報酬，是否給予工作性補(bǔ)貼（包括交通費、通訊費等）由業(yè)主大會決定，但不得超過以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于30萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過200元每月；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于50萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過300元每月；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過50萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過400元每月。

對物業(yè)管理區(qū)域面積較小或者較大等特殊情況，業(yè)主委員會委員工作性補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會同意并報經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案后可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責(zé)的；

（四）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:

（一）不履行委員職責(zé)或長期委托他人履行委員職責(zé)的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會。拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十七條 業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

原業(yè)主委員會在屆滿后10日內(nèi)，根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四十八條 業(yè)主委員會集體辭職或業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)及時以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

未能重新選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的投訴。

第五十條 建設(shè)單位拒不履行組織成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令限期改正。對逾期仍不改正的，報由相關(guān)行政主管部門進(jìn)行處罰。

第五十一條 業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，可以由物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

第五十二條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派人參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。

召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十五條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依法追究法律責(zé)任。

第五章 附則

篇4

一、健全普法機(jī)制，扎實做好各項基礎(chǔ)性工作

今年以來，按照“*”普法規(guī)劃的總體要求，縣依

法治縣辦積極創(chuàng)新工作思路，開展了各項法制宣傳活動，保障“*”普法的順利開展。

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作目標(biāo)。年初，因人員變動，及時調(diào)整了依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組。同時，按照州、縣依法治理的工作要求，制定印發(fā)了《*縣*年普法依法治理工作要點》，從普法、法制教育等多方面明確今年的各項任務(wù)目標(biāo)。為深入開展“法治六進(jìn)”工作，縣黨委轉(zhuǎn)發(fā)了依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于開展“法治六進(jìn)”活動實施方案》，進(jìn)一步明確了工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法及重點學(xué)習(xí)宣傳的法律法規(guī)，使該項工作有了較好的可操作性。為進(jìn)一步加強(qiáng)對“法治六進(jìn)”工作的指導(dǎo)、檢查和督導(dǎo)，確?！胺ㄖ瘟M(jìn)”活動扎實有效開展,根據(jù)《關(guān)于認(rèn)真開展*縣“法治六進(jìn)”活動實施方案》文件精神，印發(fā)了《*縣依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位及相關(guān)單位職責(zé)》并成立了*縣“法治六進(jìn)”活動指導(dǎo)小組。各指導(dǎo)小組在依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下由依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭開展工作。要求各單位認(rèn)真履行職責(zé)，落實工作要求，切實承擔(dān)起積極開展法制宣傳教育工作的社會責(zé)任，努力完成法制宣傳教育“*”普法規(guī)劃明確的各項目標(biāo)任務(wù)，為全面推進(jìn)“平安*”、“法治*”建設(shè)和構(gòu)建社會主義和諧社會提供強(qiáng)有力的法治保障。

（二）充分發(fā)揮普法講師團(tuán)作用，最廣泛地動員和組織社會力量參與法制宣傳教育。今年，進(jìn)一步充實了普法講師團(tuán)隊伍，從公安、檢察院、法院、司法局等多部門抽調(diào)人員積極深入機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、鄉(xiāng)村、社區(qū)、學(xué)校舉辦巡回法制講座。普法講師團(tuán)從4月17日至27日,舉辦法制講座8期，主要宣講了《憲法》、《合同法》、《治安管理處罰法》、《農(nóng)村土地承包法》、《道路交通安全法》、《婚姻法》等法律，發(fā)放普法宣傳材料10000余份，廣播宣傳16小時，解答法律咨詢100余人次，起到了明顯的宣傳效果。

（三）健全法制宣傳網(wǎng)絡(luò)。在加強(qiáng)縣普法辦工作隊伍的同時，抓好各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）普法隊伍建設(shè)，并積極發(fā)揮村隊兩委班子、人民調(diào)解員的作用，進(jìn)一步健全縣、鄉(xiāng)、村法制宣傳網(wǎng)絡(luò)。利用電視、廣播、板報、橫幅、標(biāo)語、講座等多種群眾喜聞樂見的形式開展法制宣傳。提高了隊伍的政治思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)能力，并組織開展專業(yè)法的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，不斷提高工作水平。1月份第七次村民委員會換屆選舉，依法治縣辦及時下發(fā)了《關(guān)于做好縣第七次村民委員會換屆選舉的法制宣傳與服務(wù)工作的通知》，廣泛深入地宣傳了《中華人民共和國選舉法》、《村民委員會組織法》和《新疆維吾爾自治區(qū)村民委員會選舉辦法》等法律、法規(guī)。

（四）著力推進(jìn)“法治六進(jìn)”工作。以“法治進(jìn)機(jī)關(guān)”為“龍頭”，以“法治進(jìn)社區(qū)”、“法治進(jìn)鄉(xiāng)村”為基礎(chǔ)，突

出重點，找準(zhǔn)“抓手”，促進(jìn)“法治六進(jìn)”活動全面、深入、務(wù)實發(fā)展。突出學(xué)用結(jié)合，在法治實踐上下功夫，改變“重普（法）輕治（理）”、“普（法）而不治（理）”現(xiàn)象。

二、整合資源，提升普法宣傳效果

（一）積極開展“送法下鄉(xiāng)”活動。以《憲法》、《民法》、《刑法》、《合同法》、《治安管理處罰法》、《國防法》等法律為重點宣傳內(nèi)容，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場開展了“送法下鄉(xiāng)”活動。

將普法與維護(hù)農(nóng)牧民合法權(quán)益相結(jié)合，與“三個文明”建設(shè)相結(jié)合，圍繞農(nóng)牧民增收、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面宣傳法律知識，保護(hù)農(nóng)牧民的合法權(quán)益。用法律知識和社會主義的新思想、新文化占領(lǐng)群眾的思想陣地，為消除農(nóng)村各種陳規(guī)陋習(xí)現(xiàn)象創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

(二)利用“12·4”、“三·八”婦女維權(quán)周、“3·15”、“憲法、法律宣傳月”、“民族團(tuán)結(jié)教育月”、“安全生產(chǎn)月”、“6·26禁毒日”等活動之機(jī)，抓好對憲法和法律法規(guī)的宣傳，突出抓好新頒布的《勞動合同法》、《就業(yè)促進(jìn)法》、《禁毒法》、《律師法》的宣傳，力促“法治進(jìn)機(jī)關(guān)”進(jìn)程。6月18日至20日舉辦了三天的干部培訓(xùn)班，全縣8個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）主管領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，公、檢、法、司等32個縣直相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和干部，共計72人參加培訓(xùn)。在*縣第三期后備干部培訓(xùn)班上，對50名后備干部進(jìn)行了法制講座。

（三）利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場召開牧業(yè)總結(jié)會之機(jī)，深入到廣大牧區(qū)對農(nóng)牧民進(jìn)行面對面的法制宣傳。同時還利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場給牲畜藥浴之際，積極開展了牧區(qū)法制宣傳。

（四）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場司法所結(jié)合本地實際，針對不同對象，利用集貿(mào)日等適時開展法制宣傳。如塔秀鄉(xiāng)司法所廣泛開展《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、《婚姻法》、《禁毒法》等法制宣傳。

（五）加強(qiáng)青少年的法制教育。全縣各學(xué)校把法制教育作為教學(xué)的重要內(nèi)容，納入到教學(xué)計劃，做到教材、教師、課時、人員四落實。健全和完善了學(xué)校法制副校長工作制度，全縣18所學(xué)校均配備了法制副校長。同時進(jìn)一步加強(qiáng)了學(xué)校和法制副校長的聯(lián)系，明確職責(zé)，定期上法制課，使法制副校長工作逐步正規(guī)化、制度化。不斷完善派出所、家庭、學(xué)校、社會“四位一體”的幫教體系，努力預(yù)防和減少青少年犯罪。全縣各學(xué)校通過標(biāo)語、宣傳欄、板報、知識競賽等

多種形式，對學(xué)生進(jìn)行生動、直觀的教育，努力營造法制教育氛圍。同時調(diào)動社會各方面力量，加大綜合治理力度，公安、教育、文化、司法等部門聯(lián)動配合，集中整治校園周邊

秩序，凈化、優(yōu)化育人環(huán)境。

（六）抓好宗教人士的法制教育?？h統(tǒng)戰(zhàn)部、民宗委多次舉辦宗教人士法制培訓(xùn)和座談會，組織學(xué)習(xí)《憲法》、《刑法》、《臥爾茲選編》、《新疆維吾爾自治區(qū)宗教事務(wù)管理條例》等法律法規(guī)。

上半年，全縣共開展普法宣傳131場次，發(fā)放宣傳資料12000余份，舉辦各類講座和培訓(xùn)班151期，受教育人數(shù)達(dá)到4208人。

三、強(qiáng)化監(jiān)督檢查，確?！胺ㄖ瘟M(jìn)”取得實效

依法治縣領(lǐng)導(dǎo)小組加強(qiáng)對“法治六進(jìn)”活動的檢查、督促工作，使各項工作任務(wù)得到全面落實，確保了依法治理取得實實在在的效果。5月7日，縣政法委、法院、司法局、局等單位領(lǐng)導(dǎo)組成普法依法治理領(lǐng)導(dǎo)督查小組，深入各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）對“法治六進(jìn)”每一進(jìn)的開展情況進(jìn)行督查，重點對“法治進(jìn)鄉(xiāng)村”進(jìn)行了督促檢查。

篇5

縣物業(yè)管理實施細(xì)則一第一章　總 則

第一節(jié) 目的依據(jù)

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，參照《撫州市物業(yè)管理實施細(xì)則》，結(jié)合本縣實際，制定《資溪縣物業(yè)管理實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)。

第二節(jié) 概念范圍

第二條 本《細(xì)則》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本《細(xì)則》所稱業(yè)主，是指不動產(chǎn)登記簿或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權(quán)人。

本《細(xì)則》所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和除業(yè)主外的實際使用物業(yè)的其他人。

本《細(xì)則》所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，取得相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第三條 本《細(xì)則》適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第三節(jié) 原則職能

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條 縣房管局負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;

(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;

(四)受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;

(五)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;

(六)其他監(jiān)督管理職責(zé)。

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信等行政和公用企事業(yè)單位，按照法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主權(quán)利與義務(wù)

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;

(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié)　業(yè)主大會籌備組

第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照縣房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生細(xì)則，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉細(xì)則;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，起草《業(yè)主委員會選舉細(xì)則》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主管理規(guī)約草案》，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

第三節(jié)　業(yè)主大會

第十一條 業(yè)主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主委員會的職責(zé);

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

(九)業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選細(xì)則等;

(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

第十五條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。

住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計1票。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不履行召集定期會議義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議。

第十八條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本《細(xì)則》規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

第四節(jié)　業(yè)主委員會

第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

第二十四條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責(zé)的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(五)侵害他人合法權(quán)益的;

(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)細(xì)則由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體細(xì)則由業(yè)主大會決定。

第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第二十六條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第二十七條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，必須持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)管理主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。房管部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)《商品房預(yù)(銷)售許可證》的前置條件。

第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第二十九條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《資溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細(xì)則》規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，依法屬于全體業(yè)主共有，并由房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。

第三十條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第三十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車庫(位)與住戶套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)劃行政主管部門按照建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定制定。

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)的車位歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的計量表應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)向最終用戶進(jìn)行收費;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

新建住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的電力工程建設(shè)規(guī)范，由供電部門依照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和驗收，供電方式應(yīng)按照安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理和便于管理的原則確定。

用地面積15畝以上小區(qū)應(yīng)當(dāng)修建一座垃圾中轉(zhuǎn)站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應(yīng)配套建設(shè)一座公共廁所。

規(guī)劃、建設(shè)部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當(dāng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行審查、審批，并征求物業(yè)管理等部門的意見。

第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第三十四條 本《細(xì)則》實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的供水供電設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定是否進(jìn)行水電改造后移交給專業(yè)經(jīng)營單位，業(yè)主大會決定改造移交的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第三十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)管理主管部門備案。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標(biāo)人少于3人;

(二)總建筑面積少于3萬平方米。

第三十七條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第三十八條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第三十九條　新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置;

(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位;

(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

(六)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

(八)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

(九)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗收，接受房產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

第四十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電等服務(wù)合同并在以后的移交中向業(yè)主委員會予以公示。

第四十一條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受開發(fā)建設(shè)單位的委托，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位辦理住宅交付的有關(guān)具體事宜。

第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

第四十三條 建設(shè)單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

第四十四條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主承擔(dān);在房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十五條 建設(shè)單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理主管部門備案。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)　一般規(guī)定

第四十六條 業(yè)主可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

在本縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣房產(chǎn)管理局備案。經(jīng)核準(zhǔn)合格后，方可從事物業(yè)服務(wù)活動(經(jīng)營)。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第四十九條 嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：

(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;

(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;

(四)發(fā)生群體性事件;

(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。

第五十條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)材料檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。

第五十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全縣物業(yè)管理信用體系。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送統(tǒng)計報表。

第二節(jié)　物業(yè)的裝飾裝修

第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

(五)禁止行為和注意事項;

(六)裝修保證金的收取和退還;

(七)違約責(zé)任;

(八)其他需要約定的事項。

第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

(一)物業(yè)服務(wù)事項;

(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn);

(三)合同期限;

(四)違約責(zé)任。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項：

(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(二)公共綠化的維護(hù);

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由物業(yè)管理主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理相應(yīng)手續(xù)。對承接查驗中確認(rèn)的問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時整改。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向物業(yè)管理主管部門備案。

第六十條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

第六十一條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

(二)物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;

(三)成立首屆業(yè)主委員會后，依法選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案;

(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;

(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。

普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的物業(yè)服務(wù)收費以及停車服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價格，價格標(biāo)準(zhǔn)按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據(jù)《價格法》及其價格管理的有關(guān)規(guī)定制定。

其他住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費以及其他服務(wù)項目收費實行市場調(diào)節(jié)價格，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報物價、物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)實行明碼標(biāo)價。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

按照《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細(xì)則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)收費前，必須到物價部門申請辦理物業(yè)收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主約定應(yīng)以物業(yè)部門指導(dǎo)價為準(zhǔn)。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細(xì)則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規(guī)定收費。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第六十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向具備條件的最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標(biāo)準(zhǔn)收費;未辦理產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

物業(yè)管理服務(wù)費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過3個月。

第五節(jié)　舊住宅區(qū)的物業(yè)管理

第六十九條 對具備建立物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)采取措施對舊住宅區(qū)進(jìn)行整治。舊住宅區(qū)完成整治改造后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可依托業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會，由業(yè)主自行管理物業(yè)。

第五章物業(yè)的使用與養(yǎng)護(hù)

第一節(jié)物業(yè)的使用

第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

第七十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

第七十二條 房屋交付后，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二節(jié)車位的使用管理

第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。

業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導(dǎo)價。

車庫、車位在優(yōu)先滿足本物業(yè)管理業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。

第七十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業(yè)服務(wù)費后屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。

業(yè)主對機(jī)動車有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第三節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第七十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

第七十七條 建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。

物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管帳戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設(shè)立專戶。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。

第七十八條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

第七十九條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。

第八十條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位。

物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前30日，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。

第八十一條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第四節(jié)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)

第八十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時維護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八十三條 業(yè)主對專有部分進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修等，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。

前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量器具。

第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用。

(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;

(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?

(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護(hù)和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護(hù)和管理。

第八十七條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主，應(yīng)當(dāng)繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細(xì)則，由縣房管局、縣財政局按照有關(guān)規(guī)定制定并執(zhí)行。

第八十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

第八十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第九十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第九十一條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

供水、供電、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第九十二條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。

(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。

第六章法律責(zé)任

第一節(jié)物業(yè)爭議解決途徑

第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本《細(xì)則》的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實，并依法處理。

第二節(jié)違反《細(xì)則》處理規(guī)定

第九十四條 違反本《細(xì)則》第三十九條規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。

第九十五條 違反本《細(xì)則》規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理主管部門予以處罰：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以一至五萬元的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

(二)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本《細(xì)則》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本《細(xì)則》第七十條、第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第九十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以對其行為進(jìn)行公示。業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當(dāng)?shù)南拗拼胧?，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當(dāng)選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好思想教育工作，必要時應(yīng)當(dāng)代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。

第九十九條 違反本《細(xì)則》規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《撫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細(xì)則》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

第七章 附則

第一百條 本《細(xì)則》自公布起之日起30日后施行。

縣物業(yè)管理實施細(xì)則二第一章總則

第一條為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《黃岡市物業(yè)管理實施細(xì)則》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關(guān)活動。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場地等。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循政府指導(dǎo)、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、屬地管理的原則進(jìn)行。

第四條縣政府負(fù)責(zé)把物業(yè)管理納入社會管理 范疇。

縣房管局是物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的行政指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理活動;

(二)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)管工作;

(三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理選聘活動的監(jiān)督管理工作;

(四)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)的承接查驗工作;

(五)負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的收取、使用、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

(六)負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案工作;

(七)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法行為;

(八)負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題;

(九)會同人社部門，對物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)準(zhǔn)入制度的實施進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查;

(十)依法履行其他職責(zé)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的綜合管理工作，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。主要職責(zé)是：

(一)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?

(二)督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛、物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務(wù)的關(guān)系;

(三)負(fù)責(zé)組織召開物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)席會議;

(四)參與本轄區(qū)物業(yè)管理檢查和考評工作。

縣政府各部門按照各自職責(zé)，做好各自的物業(yè)管理工作。

縣住建局

(一)對審批后的建設(shè)項目(工程)搞好批后監(jiān)督管理，對違反基本建設(shè)程序建設(shè)的行為予以查處;

(二)對違法違規(guī)施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質(zhì)量安全的行為予以查處;

(三)對建設(shè)、施工單位不按照國家規(guī)定及約定的保修期限和范圍承擔(dān)保修責(zé)任的行為予以查處。

縣規(guī)劃局

規(guī)劃設(shè)計新建物業(yè)項目時，負(fù)責(zé)對新建項目的各項設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施，對開發(fā)建設(shè)單位擅改規(guī)劃設(shè)計要求的行為予以查處。

縣城管執(zhí)法局

(一)對違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為進(jìn)行查處;

(二)對破壞公共園林綠地、公共設(shè)施的行為進(jìn)行查處;

(三)對因從事餐飲、娛樂、建設(shè)等經(jīng)營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進(jìn)行查處;

(四)依法履行的其他職責(zé)。

縣公安局

(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)開展安裝及維護(hù)工作;

(二)依法打擊處理違反流動人口服務(wù)和管理條例的各類違法犯罪行為;

(三)依法查處飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為;

(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、妨害社會管理等違法犯罪行為;

(五)科學(xué)指導(dǎo)視頻監(jiān)控平臺等安防設(shè)施建設(shè)。

縣消防大隊

(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓(xùn)及消防演練的進(jìn)行查處;

(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進(jìn)行查處;

(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進(jìn)行查處;

(四)對建筑消防設(shè)施、器材未保持完好有效的行為進(jìn)行查處;

(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進(jìn)行查處;

(六)對在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲存易燃易爆危險品行為的進(jìn)行查處。

縣物價局

(一)對超出政府指導(dǎo)價浮動幅度擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的行為進(jìn)行查處;

(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費備案時，進(jìn)行審核并頒發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)審證》;

(三)對超范圍收費的行為進(jìn)行查處;

(四)對其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為進(jìn)行查處。

縣質(zhì)監(jiān)局

(一)對違反規(guī)定，擅自在經(jīng)營活動中使用無生產(chǎn)許可證的產(chǎn)品或無強(qiáng)制性認(rèn)證產(chǎn)品的行為進(jìn)行查處;

(二)對用于貿(mào)易結(jié)算的計量器具(水、電、氣表等)未經(jīng)檢定投入使用行為的查處;

(三)對不按規(guī)定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機(jī)械、游樂設(shè)施等特種設(shè)備以及不按規(guī)定進(jìn)行上述設(shè)備維修、保養(yǎng)的行為進(jìn)行查處。

縣文明辦應(yīng)將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設(shè)范疇。

縣工商局負(fù)責(zé)對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的行為進(jìn)行查處。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，負(fù)責(zé)直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。相關(guān)職能部門和社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第六條本縣新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城區(qū)改造，分步實施物業(yè)管理。

第二章前期物業(yè)管理

第七條新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理辦公設(shè)備和場地，其資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等。

第八條新建小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定《臨時管理規(guī)約》，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反《臨時管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買賣人的合法權(quán)益。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。

第十條縣房管局應(yīng)會同縣工商局制定《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》、《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等文書，用于具體指導(dǎo)全縣的物業(yè)管理。

第十一條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十二條開發(fā)建設(shè)單位與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)一式三份，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣房管局各執(zhí)一份。

第三章物業(yè)的承接與查驗

第十三條新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務(wù)用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全措施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督和管理，達(dá)到開發(fā)小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。

第十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，并在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中應(yīng)注明物業(yè)管理服務(wù)用房的具置。

新建小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)用房;規(guī)模較小的開發(fā)項目，配置物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區(qū)居委會駐點工作用房。

物業(yè)服務(wù)用房其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房具置，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十五條申報竣工綜合驗收的開發(fā)小區(qū)須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：

(一)開發(fā)小區(qū)建設(shè)用地的使用符合小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務(wù)設(shè)施、圍墻、景點等位置準(zhǔn)確;

(二)開發(fā)小區(qū)所有規(guī)定建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和環(huán)境建設(shè)按小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質(zhì)量通過相關(guān)專業(yè)部門的檢查認(rèn)定，符合有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求，使用功能完好，并取得認(rèn)證文件;

(三)開發(fā)小區(qū)工程技術(shù)檔案、資料完整準(zhǔn)確，并按有關(guān)規(guī)定要求歸整完畢;

(四)小區(qū)內(nèi)施工機(jī)具、臨建設(shè)施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛(wèi)生清潔;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。