導語：如何才能寫好一篇企業(yè)委托管理合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條　本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條　公建配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務費：月_________元/m2;

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權利義務

第十九條　甲方權利義務(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權單位)

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明;在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾;

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容;

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、賬務預算及決算;

7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

(1)負責返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

(1)無償使用;

篇2

第一條為了規(guī)范全國社會保障基金投資運作行為，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社保基金）是指全國社會保障基金理事會（以下簡稱理事會）負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條社?；鹜顿Y運作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。

第四條社?；鹳Y產(chǎn)是獨立于理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋说馁Y產(chǎn)。

第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社?；鸸芾磉\作的有關政策，對社?；鸬耐顿Y運作和托管情況進行監(jiān)督。

中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）和中國人民銀行按照各自的職權對社?；鹜顿Y管理人和托管人的經(jīng)營活動進行監(jiān)督。

第二章理事會

第六條理事會負責管理社?；穑男幸韵侣氊煟?/p>

（一）制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營策略并組織實施。

（二）選擇并委托社?；鹜顿Y管理人、托管人對社?；鹳Y產(chǎn)進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。

（三）負責社?；鸬呢攧展芾砼c會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。

（四）定期向社會公布社保基金資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務狀況。

第七條理事會應嚴格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關法律法規(guī)進行處罰。

第三章社保基金投資管理人

第八條本辦法所稱社?；鹜顿Y管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務資格、根據(jù)合同受托運作和管理社?；鸬膶I(yè)性投資管理機構。

第九條申請辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務應具備以下條件：

（一）在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準具有基金管理業(yè)務資格的基金管理公司及國務院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機構。

（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機構需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。

（三）具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業(yè)務的經(jīng)驗，且管理審慎，信譽較高。具有規(guī)范的國際運作經(jīng)驗的機構，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。

（四）最近3年沒有重大的違規(guī)行為。

（五）具有完善的法人治理結構。

（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務相適應的專業(yè)投資人員。

（七）具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。

第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業(yè)務，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社?；鹜顿Y管理業(yè)務申請人進行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

第十一條社?；鹜顿Y管理人履行下列職責：

（一）按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運用社保基金資產(chǎn)進行投資。

（二)建立社?；鹜顿Y管理風險準備金。

（三）完整保存社?；鹞匈Y產(chǎn)的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。

（四）編制社保基金委托資產(chǎn)財務會計報告，出具社保基金委托資產(chǎn)投資運作報告。

（五）保存社?；鹜顿Y記錄15年以上。

（六）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責。

第十二條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人應當及時向理事會報告：

（一）社保基金資產(chǎn)市場價值大幅度波動。

（二）社?；鹜顿Y管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。

（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

（四）社?；鹜顿Y管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。

（五）有可能使社保基金委托資產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項。

（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報告事項。

第十三條社保基金投資管理人應適應社?；鸸芾淼囊螅?、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第十四條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人必須退任：

（一）社?；鹜顿Y管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社保基金利益。

（三）托管人有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄娌⒄鞯美硎聲狻＊?/p>

（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責。

（五）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。

第十五條當社?；鹜顿Y管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。

第十六條禁止社保基金投資管理人從事下列活動：

（一）以社?；鸬拿x使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。

（二）不公平地對待社?；鹳~戶的資產(chǎn)。

（三）挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。

（四）從事可能使社保基金委托資產(chǎn)承擔無限責任的投資。

（五）用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。

（六）法律、法規(guī)和社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。

第四章社?；鹜泄苋霜?/p>

第十七條本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務資格、根據(jù)合同安全保管社?；鹳Y產(chǎn)的商業(yè)銀行。

第十八條申請辦理社?；鹜泄軜I(yè)務應具備以下條件：

（一）設有專門的基金托管部。

（二）實收資本不少于80億元。

（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務的專職人員。

（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。

（五）具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條社?；鹜泄苋擞衫硎聲_定。申請社保基金托管業(yè)務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社?；鹜泄軜I(yè)務的證明。理事會按照招標原則評選社?；鹜泄苋?，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創(chuàng)造條件采用招標方式確定社?；鹜泄苋?。

第二十條社保基金托管人履行下列職責：

（一）盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。

（二）執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。

（三）監(jiān)督社?；鹜顿Y管理人的投資運作。發(fā)現(xiàn)社保基金投資管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報告。

（四）完整保存社?；饡嬞~簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。

（五）社?；鹜泄芎贤?guī)定的其他職責。

第二十一條社?；鹜泄苋藨m應社保基金托管的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第二十二條有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：

（一）社?；鹜泄苋私馍?、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認為社保基金托管人應當退任。

（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續(xù)履行社?；鹜泄苈氊煛＊?/p>

（四）社?；鹜泄芎贤?guī)定的其他情形。

第二十三條當社?；鹜泄苋烁鼡Q或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。

第二十四條禁止社?；鹜泄苋藦氖孪铝谢顒樱邯?/p>

（一）將其托管的社?；鹳Y產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。

（二）托管的社?；鹳Y產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。

（三）挪用其托管的社?；鹳Y產(chǎn)。

（四）有關法律法規(guī)禁止從事的其他活動。

第五章社?；鸬耐顿Y

第二十五條社?；鹜顿Y的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。

理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社?；鹜顿Y管理人管理和運作并委托社?；鹜泄苋送泄?。

第二十六條社?；鹜顿Y管理人與社?；鹜泄苋隧氃谌耸隆⒇攧蘸唾Y產(chǎn)上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。

第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機構辦理。

第二十八條劃入社保基金的貨幣資產(chǎn)的投資，按成本計算，應符合下列規(guī)定：

（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50％。

（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10％。

（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。

第二十九條單個投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于1家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5％；按成本計算，不得超過其管理的社?；鹳Y產(chǎn)總值的10％。

投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認可。

第三十條委托單個社?；鹜顿Y管理人進行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社?；鹞匈Y產(chǎn)總值的20％。

第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進行投資。

第三十二條劃入社?；鸬墓蓹噘Y產(chǎn)納入社?；鸾y(tǒng)一核算，按照國家有關規(guī)定進行管理。股權資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例接本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條根據(jù)金融市場的變化和社?；鹜顿Y運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規(guī)定的社?；鹜顿Y比例進行調整。

第三十四條經(jīng)中國人民銀行批準，理事會可按照有關規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。

第六章社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同

第三十五條理事會與社?；鹜顿Y管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權利義務、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規(guī)定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條理事會與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確雙方的權利、義務，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。

社保基金委托資產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第七章社?；鹜顿Y的收益分配和費用

第三十七條社?；饍羰找嫒~納人社?；?，按國家有關規(guī)定分配使用和投資。

第三十八條社?；鹜顿Y管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費的年費率不高于社保基金委托資產(chǎn)凈值的15％。

理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。

第三十九條社保基金托管人提取的托管費年費率不高于社?；鹜泄苜Y產(chǎn)凈值的0.25％。

第四十條社?；鹜顿Y管理人按當年收取的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理手續(xù)費的20％，提取社?；鹜顿Y管理風險準備金，專項用于彌補社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社保基金委托管理資產(chǎn)凈值的10％時可不再提取。

理事會按社?；饍羰找娴?0％提取一般風險準備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y發(fā)生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社?；鹳Y產(chǎn)凈值的20％時可不再提取。

第八章社?；鹜顿Y的賬戶和財務管理

第四十一條社?；鹜顿Y管理人的社保基金委托資產(chǎn)管理業(yè)務必須與該管理人的其他業(yè)務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條社?；鹜泄苋吮仨殲樯绫；痖_設獨立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條社?；鹋c理事會單位財務分別建賬，分別核算。

第四十四條社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規(guī)定編制會計報表，定期就社?；鸬臅嫼怂恪蟊砭幹频冗M行核對。

第九章報告制度

第四十五條理事會、社保基金投資管理人、社?；鹜泄苋藨敯凑毡巨k法的要求報告社?；鹜顿Y運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。

第四十六條理事會的信息披露和報告應符合以下要求：

（一）每年一次向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務狀況。

（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社?；鹭攧諘媹蟾?、投資管理報告。

（三）單個社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計師事務所審計的報告，對社?；鹞匈Y產(chǎn)的投資情況作出說明。

（四）社?；鸢l(fā)生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經(jīng)核準后予以公告。

第四十七條社?；鹜顿Y管理人應按社保基金委托資產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運作報告。

第四十八條社?；鹜泄苋藨赐泄芎贤屠硎聲蠖ㄆ诤筒欢ㄆ谙蚶硎聲峁┥绫；鹜泄苜Y產(chǎn)報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。

第十章罰則

第四十九條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。

第五十三條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。

第五十四條社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報告的，責令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應退任。

第五十五條社?；鹜顿Y管理人或者托管人營私舞弊，違規(guī)操作，不履行其委托資產(chǎn)管理或托管職責的，或者嚴重失職，造成社?；鸾?jīng)營不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。

篇3

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

篇4

關鍵詞：托管業(yè)務；商業(yè)銀行；問題；建議

一、前言

《人民幣結算賬戶管理辦理》（中國人民銀行令〔2003〕第5號）下稱“辦法”及《人民幣銀行結算賬戶管理辦法實施細則》（銀發(fā)〔2005〕 16號）下稱“辦法實施細則”，是人民銀行對我國商業(yè)銀行體系規(guī)范人民幣結算賬戶開立、使用等的基本準則。各家商業(yè)銀行總行根據(jù)上述“辦法”與“辦法實施細則”制定各自商業(yè)銀行內部的結算賬戶管理制度，為滿足存款人利用銀行人民幣結算賬戶辦理結算業(yè)務的需要，提高金融服務水平，維護經(jīng)濟、金融秩序穩(wěn)定，起到了積極作用。但是，當商業(yè)銀行作為托管人實際辦理人民幣資金結算賬戶開立時，因無相配套的人民幣結算賬戶的法規(guī)支持，在套用《人民幣結算賬戶管理辦法及細則》時，卻常常游走于“合規(guī)”與“非合規(guī)”之間。

然而，隨著國內證券市場的發(fā)展，證券投資者越來越多地委托具有專業(yè)資產(chǎn)管理能力證券公司、基金管理公司進行資產(chǎn)投資。委托人與專業(yè)資產(chǎn)管理公司簽訂資產(chǎn)管理合同，將資金及證券資產(chǎn)交付于專業(yè)管理人，并在合約期內喪失了對資產(chǎn)的處置權；具有良好信譽的商業(yè)銀行同時接受投資者的委托，對管理人管理的財產(chǎn)進行保管并監(jiān)督投資管理人的運作，由托管人負責基于托管合同的基礎上對證券投資相關資金進行結算及相關費用的支付。如國內已經(jīng)發(fā)展有十多年歷史的證券投資基金，近些年出現(xiàn)的證券公司集合理財計劃、證券公司及基金管理公司專戶理財都屬于上述范疇。

為滿足上述業(yè)務存在的資金結算需求，在相關市場投資準入的法規(guī)中規(guī)定了需要在托管人（有托管人資格的商業(yè)銀行）處開立資金托管賬戶。但是，當商業(yè)銀行作為托管人實際辦理人民幣資金結算賬戶開立時，因無相配套的人民幣結算賬戶的法規(guī)支持，在套用《人民幣結算賬戶管理辦法及細則》時，卻常常游走于“合規(guī)”與“非合規(guī)”之間。

二、增加建立信托關系的“賬戶存款人”，允許資金賬戶“名義持有人”

現(xiàn)有“辦法”及“辦法實施細則”規(guī)定了在境內開立人民幣結算賬戶的主體-存款人，包含機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位、其他組織(以下統(tǒng)稱單位)、個體工商戶和自然人。但對建立在信托關系或委托管理關系上的理財資金存款人沒有相應的規(guī)定，涉及到的賬戶有：基金管理公司在托管人處申請開立的證券投資基金資金專用賬戶；證券公司為開展集合資產(chǎn)管理業(yè)務申請開立的證券公司集合資產(chǎn)管理計；劃專用資金賬戶；證券公司為開展定向資產(chǎn)管理業(yè)務申請開立資金賬戶；信托公司申請開立的信托產(chǎn)品專用資金賬戶；基金管理公司申請開立的特定客戶證券投資產(chǎn)品專用資金賬戶；企業(yè)年金計劃托管人申請開立的企業(yè)年金計劃受托財產(chǎn)托管賬戶、投資資產(chǎn)托管賬戶；合格境外機構投資者開立的資金賬戶（QFII賬戶）。

上述賬戶中除企業(yè)年金基金托管賬戶由人民銀行與勞社部聯(lián)合40號文《勞社部關于企業(yè)年金基金銀行賬戶管理等有關問題的通知》對存款人、戶名、提交文件作了相關規(guī)定，以及“辦法”與“辦法實施細則”中對QFII賬戶有規(guī)定外，其余都沒有相應人民幣結算賬戶開立的適用規(guī)定。于是，套用人民幣結算管理辦法，填寫單位人民幣賬戶開戶申請書對存款單位有采用托管人、管理人、受托機構、委托人等多種；資金賬戶戶名采用委托人、管理人+產(chǎn)品、托管人+產(chǎn)品或管理人+托管人+產(chǎn)品等五花八門的各種做法。開戶機構根據(jù)“辦法”與“辦法實施細則”，按一般意義單位結算賬戶開戶來審查存款單位背景資料如營業(yè)執(zhí)照、法人代表及身份證明等。開戶時，該由誰來簽署單位賬戶開戶管理協(xié)議就會遇到諸多爭議，存款人到底是誰？客戶身份核實認證怎么做？往往這個時候，各家商業(yè)銀行開戶網(wǎng)點站在競爭存款業(yè)務面前，會所謂的“突破”或自行規(guī)定一套，僅在形式上滿足“辦法”與“辦法實施細則”的規(guī)定，但對該類賬戶開立的重要背景資料，如相關監(jiān)管機構的批復、產(chǎn)品說明書（如公開發(fā)行）、資產(chǎn)管理合同及托管合同等卻可以不作要求，其實既不利于人民幣結算賬戶的開立管理，也不利于商業(yè)銀行托管業(yè)務部門對托管賬戶開戶的管控。

實際上，在理解和厘清基于委托-關系或受托關系上產(chǎn)生的資產(chǎn)結算要求后，應當對此類人民幣賬戶開戶管理的制定要求，如是基于信托關系基礎上資金，應當在信托法的框架下，允許以受托人名義存入資金，并在向商業(yè)銀行申請開立人民幣結算賬戶時，就明確該賬戶的受托性質，注明資金實際持有人或委托人、受益人。這既有利于體現(xiàn)信托法中對于信托財產(chǎn)與屬于受托人固有財產(chǎn)得以區(qū)分，也可以對該類資金委托人因信托關系的設立而喪失了直接管理的權限，與非信托資金得以區(qū)分。在商業(yè)銀行開立結算賬戶時就能對此類賬戶性質加以明確，也便于按照信托法的要求更好的維護信托財產(chǎn)的獨立性，能在受托機構或依法解散、被依法撤銷、被宣告破產(chǎn)而終止時不會追償?shù)叫磐胸敭a(chǎn)。

由于我國信托法規(guī)定設立信托都采取書面形式，銀行在受理該類賬戶開戶時，應要求出具相關合同，如果在設立基金、集合資產(chǎn)管理業(yè)務計劃有相關監(jiān)管機構的批復，可以視為以作了信托登記。

三、商業(yè)銀行從“托管人”成為“托管銀行”

證券投資基金，這是典型以信托關系為基礎而設立的，相關法規(guī)明確具備托管資格的商業(yè)銀行為共同受托人，迄今為止啟動十多年，資產(chǎn)總值就已經(jīng)連年增加，很重要的原因它的運作因為有托管人的參與，具備一定的規(guī)范，從而易于將這種信托關系-委托理財?shù)倪\用獲得人們的信任。

鑒于資金的管理權、使用權已經(jīng)由資產(chǎn)管理人所擁有，一般在資產(chǎn)管理合同或托管協(xié)議中約定客戶向托管機構（有托管/保管資格的商業(yè)銀行）預留授權有效簽字（章）樣本，商業(yè)銀行的托管業(yè)務部門對經(jīng)有效簽字（章）的資金劃付指令審核后辦理資金劃付。對于資產(chǎn)管理委托人及管理人來講，商業(yè)銀行的托管業(yè)務部門代表是銀行，不僅提供證券交收、資產(chǎn)保管、投資監(jiān)督、基金會計核算等服務更提供諸如資金匯劃等基本服務。然而面對銀行開戶網(wǎng)點部門，行內托管業(yè)務部門只是替客戶辦理資金劃付的，真正資金劃付還是要按照人民幣結算賬戶管理辦法的一套規(guī)定，如填寫各類資金結算憑證，加蓋開戶時預留印鑒印章，預留印鑒印章：公章或同戶名財務專用章及法人代表或法人代表人授權人名章等針對一般企業(yè)單位支付結算的管理規(guī)定。這就實際導致了關于該賬戶實際向銀行（托管業(yè)務部門）預留資金劃付有效簽章與商業(yè)銀行在實際受理托管賬戶資金劃付認定的有效簽章為2套，這種將商業(yè)銀行承擔托管人職責產(chǎn)生的支付結算要求與商業(yè)銀行一般執(zhí)行單位支付結算割裂開來，托管人不得不采用控制賬戶開立時的預留印章，要求客戶移交全部或至少一枚開戶時預留的有效印鑒章等做法，實務操作中托管人保管了大量人民幣結算賬戶的印鑒章，既加大了商業(yè)銀行托管業(yè)務部門防范業(yè)務風險的難度，也加大了日常業(yè)務辦理中的難度，資金業(yè)務處理流程繁復。

綜合上述，人民銀行對人民幣結算賬戶一貫加強管理，防范支付結算風險，結算賬戶管理系統(tǒng)是人民幣銀行結算賬戶管理制度的有效支撐，涉及人民銀行各級機構和銀行所有網(wǎng)點。但是由于現(xiàn)行《人民幣結算賬戶管理辦法》及細則對人民幣結算賬戶的分類規(guī)定已經(jīng)不能完全覆蓋到經(jīng)濟金融改革對支付結算工作提出的新要求，尤其是配合中國資本市場委托理財關系的資金賬戶管理體系的規(guī)定及配合證券市場結算而相關支付要求更是現(xiàn)階段商業(yè)銀行人民幣結算賬戶管理上的一個空白點。伴隨我國資本市場的的不斷發(fā)展，投資品種的不斷豐富， 金融市場監(jiān)管體系的不斷完善，我國的資產(chǎn)托管業(yè)務具有廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)銀行只有選準定位、確定合適的托管業(yè)務管理模式，不斷提高托管業(yè)務的服務標準和服務水平，持續(xù)強化托管業(yè)務系統(tǒng)功能，逐步豐富托管服務內涵，才能在托管業(yè)務市場取得一席之地。

隨著中國證券市場結算更符合國際上DVP交收要求即“錢券對付”的推進，具有托管資格的商業(yè)銀行對資金的結算效率將越來越高，國際上著名的托管銀行如紐約銀行、JP摩根銀行、花旗銀行、道富銀行對托管賬戶管理方式或許值得借鑒，以托管協(xié)議為主要開戶依據(jù)，托管協(xié)議的簽署方為開戶單位，賬戶名稱可以是以基金名稱、組合單位、產(chǎn)品名稱等凡需要獨立保管或法規(guī)要求需要獨立清算的產(chǎn)品名稱。托管業(yè)務部門承擔起托管銀行職能，按托管協(xié)議，客戶只留一套有效動用賬戶資金的簽字（章）樣本預留在托管（人）銀行處，托管資產(chǎn)核心處理系統(tǒng)與商業(yè)銀行核心資金處理記賬系統(tǒng)直接相連，托管銀行運營部門可以處理銀行核心清算系統(tǒng)，如果商業(yè)銀行內控管理要求下，資金清算運營部門與托管業(yè)務運營部門需要在人民幣資金清算上進行業(yè)務隔離(如花旗銀行)，可采用托管銀行運營部門向商業(yè)銀行集中辦理人民幣資金清算的部門發(fā)送內部指令，跨部門完成業(yè)務辦理托管賬戶資金清算。從而避免長期以來國內托管業(yè)務處理中對托管賬戶管理上，在托管人處預留一套有效簽字樣本，在開戶網(wǎng)點預留印鑒印章，又將印鑒印章要求在托管人處保管使用等既繁復也低效的之舉，從而使托管人更好履行“受人之托，保管資產(chǎn)”職責。

參考文獻：

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[3]李雪.我國基金托管制度分析[J].北方經(jīng)濟，2008，（8）.

[4]王永貴.我國基金托管制度的缺陷及改進[J].山東社會科學，2008（4）.

篇5

關鍵詞:委托管理 造價 控制

一、咨詢公司造價管理現(xiàn)狀及存在的問題

1、管理組織機構

咨詢公司大多實行強矩陣式項目管理，在項目部內部則是線性組織模式，是國內外咨詢公司經(jīng)過長期的項目管理實踐總結出來的，對項目實施矩陣式管理有許多優(yōu)越性。

1)按專業(yè)設置的常設組織機構，便于專業(yè)人員集中管理，作為專業(yè)技術中心，有助于經(jīng)驗的積累和專業(yè)水平的提高。

2)有利于專業(yè)人員的集中使用調配。

3)有利于對專業(yè)人員培訓及人才的儲備。

對項目而言：

1)有利于項目經(jīng)理進行直接管理，有利于項目的管理和控制。

2)有利于項目部成員的聯(lián)絡和協(xié)調，從而提高工作效率。

3)有利于與顧客聯(lián)系，及時滿足顧客需求，實現(xiàn)項目目標。

但矩陣式管理也有其難點主要表現(xiàn)為公司管理與項目部管理的關系問題：

兩級管理可能存在扯皮現(xiàn)象，出現(xiàn)管理真空。項目部是臨時組織，由項目總經(jīng)理對其進行管理，下設安全管理部、工程管理部、計劃財務部和綜合事務部。因是強矩陣式管理，強化了項目管理，項目部是工程指揮中心和成本控制中心。公司職能部門對項目進行指導和技術咨詢。

2、工程造價管理

工程造價控制的責任主體仍為業(yè)主方，咨詢公司從公平公正的角度出發(fā)，作為專家向業(yè)主方提供專業(yè)技術支持。但由于業(yè)主決策層過多重視進度控制，忽視造價控制，項目公司為趕工期會造成部分程序操作不規(guī)范，項目實施控制過程不完整。咨詢公司專業(yè)人員有些無可奈何、力不從心。

3、招投標管理

從招標管理方面看，一是招標準備工作不足，致使招標時應提供資料不齊全，造成結算爭議多。二是投標報價的不規(guī)范。施工單位的報價方式不是依據(jù)本企業(yè)的成本報價，而為了承攬施工任務，接受業(yè)主的不合理要求，使得原本不景氣的建筑業(yè)雪上加霜。三是風險分擔不合理。業(yè)主將更多的風險以合同方式轉至施工單位，使施工承包商面臨著巨大的成本壓力。

4、合同管理

合同管理是貫穿工程管理全過程中的，是全員全過程的合同管理，在項目管理中占據(jù)重要的地位，合同交底能促使全體管理者對合同能有一個充分的了解，真正落實合同的全員管理，防止投資的不合理支出，確保造價的可控在控。通過對合同的交底，使合同成為工程管理的一個有效手段，這對減少各種爭議的發(fā)生起到了很好的作用，以達到共同管好工程項目及節(jié)約投資的目的。

5、業(yè)主與咨詢公司的關系

業(yè)主與咨詢公司是委托與被委托的關系，雙方是平等的法律關系主體，咨詢公司提供的服務為專業(yè)知識和經(jīng)驗，而業(yè)主方是投資控制的責任主體，雙方應清楚各自的責任和義務，劃分清晰的管理界面。咨詢公司應發(fā)揮自己的專業(yè)特長，業(yè)主對于相關的決策，充分聽取專家的意見和建議，共同將項目圓滿完成。

6、專業(yè)咨詢管理人員

咨詢公司不乏有良好職業(yè)道德和業(yè)務水平的專家，這些人員涉及專業(yè)面廣，經(jīng)驗豐富。可以成為造價控制的主力軍，同時，可以為業(yè)主提供良好的咨詢服務。但造價專業(yè)咨詢管理人員素質不一，造價咨詢專業(yè)人員往往面臨工作量大、薪金低、沒有職業(yè)前景等問題。

二、如何發(fā)揮咨詢公司在工程造價控制中的作用

1、對于業(yè)主方來講，聘用咨詢公司對工程進行全過程全面的工程管理，自身主要加強決策能力和監(jiān)督職能。

1）充分授權，正確決策

對咨詢公司應充分信任并做相應授權。對于有國家及行業(yè)規(guī)定或有合同規(guī)定的，充分放手讓咨詢公司去管理和執(zhí)行；對于沒有國家及行業(yè)規(guī)定或合同沒有規(guī)定的，請咨詢公司拿出專業(yè)的意見，業(yè)主在充分考慮各方利益及咨詢公司意見的情況下，及時做出決策，不推拖。

2）充分注視項目前期工作對工程造價的影響，請咨詢公司及早介入，使其對項目有充分的建議權，發(fā)揮專家的作用。由于前期工程處于立項階段，咨詢公司的介入是以前期服務合同的方式簽訂的，而不是對整個工程的管理而簽訂的合同。建議業(yè)主應盡量委托同一咨詢公司對項目進行全過程管理，這樣可以使項目更好的銜接。

3）加強計劃管理，根據(jù)整個項目進度要求，合理制訂招投標計劃、投資計劃，實施過程中及時反饋修正，使每項工作得到有效的控制。

4）聘用社會審計部門，對工程造價進行審計

為減少咨詢公司的失誤或避免咨詢公司不作為，業(yè)主可以聘請社會審計部門對工程造價進行審計。審計可以進行工程結算完成后一次性審計，也可以對工程進行階段審計。審計的結果可以作為對咨詢公司的考核，其相應條款可在委托管理合同中明確。

2、對于咨詢公司來講，應考慮以下幾個方面的問題：

1）從組織的管理職能上明確各崗位職責以使各階段的造價控制有人負責。嚴格檢查監(jiān)督各階段設計，用技術經(jīng)濟的觀點審查設計方案，深入研究節(jié)約投資的可能。同時也應指導施工方對施工方案進行多方案比較，使其在技術達到要求的情況下降低其成本。

2）全面掌握和運用招投標文件、合同協(xié)議書及有關設計、施工文件。對所發(fā)生的各種費用進行控制，及時掌握國家有關工程造價方面的法律法規(guī)，收集各種價格信息，了解價格動態(tài)，整理分析并歸檔各種造價資料等。開發(fā)出適合電力行業(yè)的資料積累分析系統(tǒng)，咨詢公司將擁有自己多年積累的、完整的造價資料。一旦需要，隨時可以從計算機中調出，再根據(jù)具體情況調整，即可用于新的工程。

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；信托；投資現(xiàn)狀；存在問題

所謂房地產(chǎn)信托也就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助市場中較權威的信托責任公司的理財經(jīng)驗以及資金應用的經(jīng)驗而制定科學合理的信托計劃，然后通過該計劃匯集所有管理項目的信托資金，最終形成一個規(guī)模較大的資金組合，并將其直接應用在房地產(chǎn)開發(fā)項目當中，最大限度為委托人獲取經(jīng)濟收益。

一、信托的概述

1、信托的含義

所謂信托也就是個人或者企業(yè)為了達到某一目的，將自己擁有的財產(chǎn)交給值得自己信賴的人或者公司進行操作與管理，此時受托人的主要工作也就是最大限度地為委托人獲取更多經(jīng)濟利益。信托的含義有廣義與狹義之分，從廣義的角度講，信托也就是某一方授權給另外一方，此時另外一方則需要根據(jù)其目的進行操作與管理，從而獲取一定經(jīng)濟利益的經(jīng)濟業(yè)務；而狹義的信托也就是信托業(yè)務，是擁有財產(chǎn)的企業(yè)或者個人為了達到某一目的將財產(chǎn)交付給另一人或者企業(yè)，然后讓其對這些財產(chǎn)進行管理與操作。

2、信托的產(chǎn)生及發(fā)展

信托的產(chǎn)生是建立在財產(chǎn)私有制的基礎之上的，根據(jù)史料記載，早在公元前2548年，古埃及就有通過遺囑遺贈小財產(chǎn)的活動。自羅馬國王奧古特士首創(chuàng)的“利用信托管理財產(chǎn)”的法律后，信托觀念才真正確立，例如在“羅馬法典”中就有“信托遺贈”的條款。隨后，信托隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展而得以迅速發(fā)展。現(xiàn)階段，信托行業(yè)在我國的發(fā)展并不顯著，信托業(yè)務也只是被局限與金融資產(chǎn)信托業(yè)務當中。但在我國當前，房地產(chǎn)不僅正在成為新的消費熱點，而且也正在成為一個投資熱點或投資工具，特別面臨正在到來的“知識經(jīng)濟”時代，一般性的管理和經(jīng)營已不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟資源合理利用和增值保值的要求，“專家型”或“智能型”的房地產(chǎn)信托業(yè)務便顯得日益必要。

銀監(jiān)會認可了房地產(chǎn)信托的積極作用，并有意促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展，比較明確地透露出對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的支持，這尤其是體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模上的變化。有關房地產(chǎn)信托200份的限制是業(yè)內人士普遍討論的內容，一般認為這在一定程度上限制了信托產(chǎn)品發(fā)放的規(guī)模，使得利用資金的規(guī)模優(yōu)勢進行組合投資不具有經(jīng)濟性，然而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制?！肮咎嶙愀黜棞蕚浣鸷?，凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元”的信托公司，可以開辦不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托業(yè)務，房地產(chǎn)信托對于地產(chǎn)項目的作用正在放大，單就這一條來說，信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，為房產(chǎn)信托提供了廣闊的發(fā)展前景。

二、房產(chǎn)信托的優(yōu)點以及關系的建立

1、房地產(chǎn)信托的優(yōu)點

房地產(chǎn)信托在社會發(fā)展中具有以下幾個方面的優(yōu)點：首先，房地產(chǎn)信托具有共同事業(yè)的穩(wěn)定性，我們將持有財產(chǎn)的個人或者企業(yè)當做委托人，信任的人或者公司作為受托人，此時委托人會將自己的財產(chǎn)直接轉交給受托人，由受托人代為管理，另外，受托人必須是值得信賴的個人或者組織，這樣才有可能避免各種風險，并且能夠為委托人獲取更多經(jīng)濟利益。其次，房地產(chǎn)信托可以使委托人在較小風險的情況下獲取更多經(jīng)濟利益，委托方將自己的財產(chǎn)委托給受托人之后，就如同將本金存入銀行，委托人在合約期間持續(xù)獲取利益，等到合約結束之后，委托方仍然能夠得到房地產(chǎn)，保障了委托人的資金安全。再次，委托人將資金委托給受托人保管時開能夠隨時取得資金，另外也可以將一部分的資金作為擔保，這充分說明了信托的資金具有較大的流動性，給委托人帶來極大的便利。第四，委托人將財產(chǎn)轉交給受托人之后并不需要對其加以干涉，只需要坐享紅利即可，這也與第二點安全性相似。

2、房地產(chǎn)信托關系的建立

從當前我國發(fā)展現(xiàn)狀來看，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)權轉移給信托責任公司，更多的是對企業(yè)財產(chǎn)進行信托管理。在進行信托管理的過程中，首先我們需要制定一份科學合理的信托管理合同，然后根據(jù)這一合同建立退關關系。一般來說，信托管理合同制定的主要內容應具有以下幾個方面：1）關于托管房地產(chǎn)的一切對外事宜，由受托人出面，并以受托人的名義代委托人辦理。2）由受托人全權與承租人商訂，出租如有欠租、損害或其他違約等，信托人不負責任。受托人對托管的房地產(chǎn)，有代委托人修理的權利；托管房地產(chǎn)應繳付的各種稅金、保險費、水電費和其他因經(jīng)租管理而發(fā)生的各項費用，由受托人代為支付；手續(xù)費數(shù)額及支付方式；委托期限等。3）托管房地產(chǎn)的出租，信托人應依照委托人約定的租金數(shù)目辦理，并與承租人訂立“租賃合同”，按期收取租金，再定期轉交或匯交給委托人或受益人（扣支應收的手續(xù)費）。

三、房產(chǎn)信托投資以及存在的問題

1、在市場經(jīng)濟體制下，一項新的房產(chǎn)信托產(chǎn)品在委托人與受托人的共同努力下可以取得更多經(jīng)濟效益，并且還能夠對房地產(chǎn)進行投資。但是我們需要清楚的知道，在房地產(chǎn)信托過程中，委托人擁有的項目本身就存在一定的風險，這就需要受托人對項目進行現(xiàn)則，了解其發(fā)展前景與存在的問題之間的比例，明確當接受這一委托之后應該如何規(guī)避這一風險。正是因為我國房地產(chǎn)信托業(yè)務受到各種因素的限制，導致其發(fā)展不夠顯著，還不夠完善。

2、建立相適應的政策和法制環(huán)境。加快我國相關政策和法律法規(guī)制定的進度，為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面，海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒，政府可以借鑒美日等發(fā)達國家的做法，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規(guī)，保證和維持整個市場的公平、公正、 公開和透明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)機構的過度競爭；另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業(yè)化投資組合，并保護投資者的利益。

3、投資者對房地產(chǎn)信托風險認識不足，風險意識薄弱。一旦發(fā)生風險，投資者則可能虧損嚴重。

四、結束語

在現(xiàn)代化市場經(jīng)濟中，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者，亦或是信托機構，都需要對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品加以認識，只有明確產(chǎn)品的特點以及存在的風險，才能夠在工作中采取有效的措施對其進行管理。如果沒有做到這一點，即使風險再小的項目，如果心態(tài)上存在差距，也會導致其出現(xiàn)虧損，也在很大程度上阻礙了信托行業(yè)的健康發(fā)展，由此看來，在實際工作中必須要求房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、信托機構適當調整心態(tài)，客觀認識房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在工作中具備防范意識，從而獲得更多的經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1] 馬亞明.論當前政策環(huán)境下房地產(chǎn)投資基金在我國的拓展.信托投資研究.

篇7

新物業(yè)管理合同范本

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

組織名稱：________

代表人：________

地址；________

聯(lián)系電話：________

受委托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱：________

法定代表人：________

注冊地址：________

聯(lián)系電話：________

根據(jù)有關法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業(yè)名稱）委托乙方實和行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：________

座落位置：____市____區(qū)____路（街道）____號

四至：____________

占地面積：____平方米

建筑面積：____平方米

（委托管理的物業(yè)構成細目見附件）

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.

第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、____、____、____.

第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.

第七條 公共綠地的養(yǎng)護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所____、____、____.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、____、____、____.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、____、____、___.

第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1. 物業(yè)管理費：________

2. 保潔費：________

3. 保安費：________

4. 房屋設備運行費：________

5. 維修養(yǎng)護費：________

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條 對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。

第十六條 其他委托事項

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為____年。自____年____月____日____時起至____年____月____日____時止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、 代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益；

2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案；

4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執(zhí)行；

（1） 無償使用；

（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.

7. 負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；

8. 當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費時，負責催交或以____方式償付；

9. 協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理

遺留問題；

（1）________

（2）________

10. 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條 乙方權利義務

1. 根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

2. 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；

3. 按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4. 選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃， 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

6. 向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督；

7. 每___個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況；

8. 對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施；

9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第五章 物業(yè)管理服務要求標準

第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到___%

1. 房屋外觀：______

2. 設備運行：______

3. 房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：______

4. 公共環(huán)境：_________

5. 綠化：_________

6. 交通秩序：_________

7. 保安：_________

8. 急修：_________

小修：_________

第六章 物業(yè)管理服務費用

第二十一條 物業(yè)管理服務費

1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主收??；

2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業(yè)主收??；

5. 管理服務費標準的調整，按___調整；

6. 對業(yè)務和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍收取。

第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收??；

1、 露天車位：______

2、 車庫車位：______

第二十四條 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1.______

2.______

第二十六條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章 違約責任

第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應賠償對方___元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。

第八章 附則

第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條 本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）

第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該事同期滿____天前向對方提出書面意見。

第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

附：業(yè)主公約

為加強____（以下簡稱“本物業(yè)”）和管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、 在使用、經(jīng)營、轉讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、 執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。

三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設施、設備、環(huán)境

衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。

四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。

五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會直轄市解決。

六、 加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。

七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門貪污處理。

八、 業(yè)主發(fā)委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。

九、 凡房屋建筑及附恬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應有由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。

十、 與其他非業(yè)主使用人建立僉租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。

十一、 在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：

（1） 擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）設計用途、功能和布局等；

（2） 對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6） 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；

（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8） 在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（9） 影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10） 隨意停放車輛；

（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12） 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13） 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的共他行為。

十二、 人為造成公共設施設備或其他業(yè)主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失。

十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應收取的各項服務費用。

十四、 業(yè)主使用本物業(yè)內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。

十五、 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

篇8

基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關系的調整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質做出鋪墊[5]：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構成：

1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。

2、雙方的權利和義務，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務事項和服務質量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對區(qū)分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：⑴?；鹁婪叮缂訌娤涝O備、防火設施的管理；⑵。清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；⑶。公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查；⑷?；菊?，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。[6]這四點基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。

4、物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務的方便計。

6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業(yè)資料的移轉。物業(yè)管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關系的糾紛解決及關系結束也與其他合同存有差異。

9、當事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意，關于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認為物業(yè)關系為民法中制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設立關系的合同，以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。

二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]

（一）、物業(yè)管理合同與委托合同

先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。

1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。

2、受委托人的主要義務是處理委托人的事務。

3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務。

4、委托合同有有償、無償之分。

5、受委托人在處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9]

對應物業(yè)管理合同的內容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：

1、委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，一般是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。反觀物業(yè)管理關系中的管理服務，其實質是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術化的有償服務，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術化的技術服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)而言，如果每一個業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無法維持?？梢钥闯觯飿I(yè)管理事項與被委托事務存有明顯差別。

2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據(jù)合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權，而沒有干涉和指揮權。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。

3、委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，最終合同的相關內容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關機關的監(jiān)督。

5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務往往比較單一，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，采取不恰當?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設施的長期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關系的特殊性，物業(yè)管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同

6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著巨大的差別。

7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業(yè)管理合同的招標對象。

8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠非委托合同之一種，現(xiàn)在實踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質特征，混淆了基本的法律關系，對于實踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

（二）物業(yè)管理合同與權授予行為

，指人于權限內，以本人（被人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發(fā)生效力的行為。[10]為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在的分類中，基于被人的委托授權而發(fā)生的，即委托（意定），是最常見、最廣泛適用的一種形式。實踐中有些人認物業(yè)管理合同為的委托合同，也有人認為物業(yè)管理合同為權設定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為行為的結論，這其實也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質和物業(yè)管理行為的具體內容兩個方面予以澄清。

首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托授權的原因和基礎[11]，在上文中，筆者已經(jīng)用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業(yè)管理合同中有相關的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據(jù)，其二，理論通說皆認委托合同并不必然地產(chǎn)生權，只有在委托人作出授權的單方行為后，權方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與權授予行為自當不同。

其次，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常都是沒有權的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關系，不能用的概念來解釋物業(yè)管理活動。

再次，民法理論皆認人獲得相應的報酬系基于委托合同，而行為非為營利，這一點與物業(yè)管理制度的目的有著重大沖突，而且是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽?，F(xiàn)代社會，物業(yè)管理向規(guī)范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，在這種結果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。[12]

最后，在物業(yè)管理關系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會的意思行事，這一點也與存在重大差異。

明顯地，物業(yè)管理合同不是權的授予行為，物業(yè)管理活動也與行為存在本質的差別，試圖用制度來解釋物業(yè)管理關系顯然是不妥當?shù)摹?/p>

三、物業(yè)管理合同性質分析-從現(xiàn)行法出發(fā)的分析

法律不是憑空創(chuàng)設契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務為出發(fā)點，而設各種契約類型的。[13]然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應現(xiàn)代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設的。[14]

筆者認為關于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關規(guī)定未盡詳備時，提供可茲應用的規(guī)范才是問題的關鍵。

具體到物業(yè)管理合同所設定的主要給付義務，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面[15]：

1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

2、人的管理，系指對區(qū)分所有人群群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約？

從物業(yè)管理關系的主要給付義務來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設施的維修、保養(yǎng)，既有有關機械設施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

就此而言，物業(yè)管理合同的性質應該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付（有償契約中）。[16]

四、結語-兼論物業(yè)管理合同的法律規(guī)制

在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對生活關系的歸制主要是通過法律關系得以實現(xiàn)的。從這個意思上說，法律關系就是民法的基本工具或調整方法。[17]然而法律關系雖為當事人創(chuàng)設權利義務的私法空間，使得權利人[18]可以在最大程度上依自由意志對自己的利益進行取舍和保護，但法律關系本身只是法律對生活關系的采攫，是用法技術手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現(xiàn)上并不總能夠足以判斷出內在的、個性的法律特征，尤其當這種法律關系是一種復合的法律關系或是生活中的出現(xiàn)的新型法律關系時。

拉倫茨說過：法律關系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來，法律關系的內容，主要是權利及其對應的義務是構成該法律關系的獨特個性，并在此基礎上與其他法律關系實現(xiàn)區(qū)分的基礎，在復合性的法律關系中，情況相對復雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區(qū)分的基礎上才能通過法律關系實現(xiàn)對不同生活關系的區(qū)別和規(guī)制。實際上，通過對不同法律關系的主體、客體和內容，特別是后兩種性質的辨明，進而在理論與立法中為該種法律關系設立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應對實踐生活的自在邏輯。

通過上文的分析，至此，我們可以清楚地認識到物業(yè)管理合同及由此建立起來的物業(yè)管理法律關系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動在民法調整的生活關系中具有較大的個性，民法完全應該對其實行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調整和規(guī)制，從這個思路出發(fā)，在合同法中或另設特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規(guī)定應該不存在太多的障礙。相應地，在實踐問題的處理中，通過對物業(yè)管理合同性質的辨明，明確物業(yè)管理法律關系的客體及雙方當事人的權利義務，分清其與委托關系和關系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。

參考書目：

1、陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版。

2、王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版。

3、王利明、崔建遠：《合同法新論·總則》，中國政法大學出版社2000年3月修訂版。

4、謝在權：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年1月版。

注釋：

[1]物業(yè)一詞并非漢語中的一般概念，在目前相關的專業(yè)非專業(yè)詞典中也都沒有對物業(yè)的具體解釋，據(jù)學者考證，在粵港方言別是東南亞地區(qū)和我國香港、澳門地區(qū)，物業(yè)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權的別稱或同義詞而使用的。相應地，物業(yè)管理，有學者從建筑物區(qū)分所有權角度將之定義為：維持區(qū)分所有物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》，（臺）《中興法學》第24期第191頁。

[2]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第108頁。

[3]大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強制原則。詳見周楠《羅馬法原論》，商務印書館1994年第1版，第706頁以下；另參考王澤鑒《債法原理》第一冊第108頁注〈1〉，中國政法大學出版社2001年7月版。

[4]參見王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。

[5]參見鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，第14頁。

[6]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

[7]值得注意的是目前我國學者大都持此種觀點，詳見：陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版；鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期第14頁；范云《論物業(yè)管理中的幾個關系問題》，《寧波大學學報》2001年9月號，第112頁；周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經(jīng)理論與實踐》2000年第3月號，第119頁；秦德平《物業(yè)管理法律問題研究》，2000年第3期，第112頁。

[8]有學者認為民法中可稱制度者，應有一系列規(guī)則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定的授權行為，能不能稱為制度，這本身就是個可以討論的問題，在這里筆者無意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見丁文《物權請求權與我國物權法》，《法學》2003年第3期。

[9]同上，第四百一十條前段。

[10]王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年7月版，第440頁。

[11]彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社1999年8月第2次修訂版，第169頁。

[12]參見李釗：《用建筑物區(qū)分所有權構筑物業(yè)管理的理論體系》，詳見

[13]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。

[14]同上，第110頁。

[15]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

[16]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。

[17]龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，第110頁以下。

[18]應當指出的是，雖然以權利義務為內容的法律關系是法律關系中的主要類型，但其并非是唯一類型，學者有時也將資格，能力，權限為內容的關系也納入法律關系，稱“準法律關系”，因為他們本身同樣受法律的規(guī)制，往往含相當?shù)姆尚Ч?，且與那種居于核心地位的法律關系（權利與義務），時而界限模糊，不易分辨。參見同上第112頁及其注5.

[19]梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年11月版，第51頁。

[20]關于物業(yè)管理活動的立法規(guī)制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區(qū)分所有法模式和我國港臺地區(qū)為代表的物業(yè)管理法模式，詳見周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構想》，《財經(jīng)理論與實踐》2000年第3月號，第119頁。

篇9

為統(tǒng)一稅收政策，經(jīng)研究，現(xiàn)對營業(yè)稅若干政策業(yè)務問題明確如下：

一、《國家稅務總局關于垃圾處置費征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函［**］1128號）明確對垃圾處置費不征收營業(yè)稅的規(guī)定，其所稱的垃圾處置，是指專業(yè)從事垃圾處置的單位和個人提供的垃圾收集、中轉運輸、焚燒、填埋等業(yè)務。

二、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)將企業(yè)名下不動產(chǎn)產(chǎn)權過戶到企業(yè)投資者個人名下的，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

三、電信企業(yè)和經(jīng)電信行政管理部門批準從事電信業(yè)務的單位，提供電信業(yè)務（包括基礎電信業(yè)務和增值電信業(yè)務）與其他服務業(yè)業(yè)務分別核算的，電信業(yè)務應按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；如電信業(yè)務與其他服務業(yè)業(yè)務不能分別核算的，一律按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

四、保險公司營銷員（非雇員）取得的傭金、獎勵和勞務費等名目的收入，應按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。由保險公司代扣代繳應納營業(yè)稅。

五、對單位和個人從事拖車（輪）業(yè)務取得的收入，應按“服務業(yè)—其他服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

六、對利用某種載體（如隧道、橋梁等）的冠名等形式進行商品介紹或宣傳企業(yè)而取得的收入，應按“服務業(yè)—廣告業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

七、對從事苗木種植、養(yǎng)護（包種包活）等綠化工程(簽訂工程承包合同)的單位取得的收入，按“建筑業(yè)—其他工程（綠化工程）”稅目征收營業(yè)稅；對從事花草樹木等植物日常養(yǎng)護(修剪、施肥、除草、清衛(wèi)保潔等)的單位和個人取得的收入，應按“服務業(yè)—其他服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

篇10

關鍵詞：企業(yè)年金，投資，法律機制。

2000年，我國出臺了《關于完善城鎮(zhèn)社會保障體系試點方案》，方案中首次提出將企業(yè)年金進行市場化管理和運作。2004年至2005年，針對企業(yè)年金投資運作，我國相繼出臺了《企業(yè)年金試行辦法》、《企業(yè)年金基金管理試行辦法》、《企業(yè)年金管理指引》、《企業(yè)年金基金管理機構資格認定暫行辦法》、《企業(yè)年金基金管理機構資格認定專家評審規(guī)則》、《企業(yè)年金資金管理運作流程》、《企業(yè)年金基金賬戶管理信息系統(tǒng)規(guī)范》等一系列法規(guī)文件。但是，由于企業(yè)年金市場化運作和相關法規(guī)的出臺之間的法律空白，再加上我國多元化的企業(yè)年金投資方式，企業(yè)年金投資出現(xiàn)了許多問題。下面我們將對企業(yè)年金投資運作中存在的法律問題及對策進行探討。

一、企業(yè)年金投資法律問題分析

法律規(guī)定缺乏嚴謹性無疑加大了企業(yè)年金在投資過程中的風險性。我國雖然針對企業(yè)年金制訂了一系列的法律法規(guī)，但是由于在細節(jié)問題上的疏忽，企業(yè)年金市場還是表現(xiàn)出了不同層次的不穩(wěn)定性和風險性。

（一）投資比例缺乏限制。

在關于企業(yè)年金的各種現(xiàn)行法律中，都缺乏對委托人投資比例的限制。在這種情況下，如果企業(yè)經(jīng)營不慎，出現(xiàn)虧損或者破產(chǎn)，企業(yè)年金的安全性就會受到威脅。2002年，美國能源業(yè)巨頭——安然公司養(yǎng)老金體系崩潰就是一個很好的例子，出于對公司的信任，許多安然職工都將養(yǎng)老金投到了企業(yè)股票當中，但是，因為一直隱藏的債務問題和管理上的原因，安然股價一路狂跌，最后致使公司破產(chǎn)，職工的養(yǎng)老金投資收益灰飛煙滅。我國雖然在《企業(yè)年金基金管理試行辦法》第四十七條中對每一類金融產(chǎn)品的投資比例大體做了限定，“企業(yè)年金基金財產(chǎn)的投資，按市場價計算應當符合下列規(guī)定：（一）投資銀行活期存款、中央銀行票據(jù)、短期債券回購等流動性產(chǎn)品及貨幣市場基金的比例，不低于基金凈資產(chǎn)的20%；（二）投資銀行定期存款、協(xié)議存款、國債、金融債、企業(yè)債等固定收益類產(chǎn)品及可轉換債、債券基金的比例，不高于基金凈資產(chǎn)的50%。其中，投資國債的比例不低于基金凈資產(chǎn)的20%??”。其中，只規(guī)定了所要投資的金融產(chǎn)品占總體投資的比例，對企業(yè)年金的整體投資比例沒有限定，所以并不能從根本上排除企業(yè)年金投資的高風險性。

（二）投資風險補償力度小。

針對企業(yè)年金投資風險補償問題，2006年，中國證監(jiān)會出臺了《關于基金管理公司提取風險準備金有關問題的通知》，通知規(guī)定“基金管理公司應當每月從基金管理費收入中計提風險準備金，計提比例不低于基金管理費收入的5%”，但是懂得股票投資和基金投資的人不難發(fā)現(xiàn)，以5%的比例提取風險準備金，對于投資風險來說只是杯水車薪。因為股票型基金，如果按照這個比例提取需要133年才能達到基金資產(chǎn)凈值，貨幣型基金則需要600年。筆者認為，關于投資風險補償機制可以借鑒國外的做法，堅持“雙腿走路”，在設立風險準備金的同時，設立盈余準備金，當企業(yè)年金的實際回報率過低時，可以先用盈余準備金進行補償。

（三）投資管理人魚龍混雜。

《企業(yè)年金基金管理試行辦法》第三十四條規(guī)定：“綜合類證券公司注冊資本不少于10億元人民幣？？取得企業(yè)年金基金從業(yè)資格的專職人員達到規(guī)定人數(shù)？？具有符合要求的營業(yè)場所、安全防范設施和與企業(yè)年金基金投資管理業(yè)務有關的其他設施”，規(guī)定只對投資管理人的經(jīng)濟實力、員工規(guī)模作了詳細規(guī)定，但是這些都是一些硬指標，而對于企業(yè)的軟實力，例如從業(yè)人員素質、企業(yè)的誠信度等并沒有做限定。截止到目前，企業(yè)年金服務機構有50余家，這中間既有綜合類證券公司，又有保險資產(chǎn)管理公司、信托投資公司、基金管理公司，還包括其他專業(yè)投資機構。投資方式多種多樣，投資實力定位模糊不清，大多數(shù)企業(yè)只是道聽途說或者是禁不住基金公司業(yè)務員的死纏爛打勉強為之。但是，選擇哪一家作為投資管理人直接影響著企業(yè)年金投資的收益和職工退休后的生活水平，所以企業(yè)在選取投資管理人時一定要慎之又慎，在選擇之前一定要對備選機構的往年業(yè)績、市場規(guī)模、公司治理結構進行深入了解，最好讓備選機構都準備一份投資計劃書，企業(yè)可以雙向結合，進行優(yōu)中選優(yōu)。另一方面，還需要法律法規(guī)的介入，進一步規(guī)范投資管理人的行為。

（四）突如其來的合同風險。

受托人、托管人、帳戶管理人、投資管理人之間委托關系一經(jīng)確定，就會簽訂書面合同。委托人與受托人要簽訂受托管理合同，受托人與賬戶管理人要簽訂賬戶管理合同，受托人與托管人要簽訂托管合同，受托人與投資管理人要簽訂投資管理合同，各種書面合同條款繁多、關系復雜，一旦一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，一個關系主體違背合同，都會給企業(yè)年金的受益人帶來不同程度的損失。

（五）天生的不公平性。

“城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險是強制性的，任何企業(yè)都必須參加，具有公共產(chǎn)品的性質；但企業(yè)年金卻是自愿的，有條件的企業(yè)才能建立，具有私人產(chǎn)品的性質，更注重效率原則，在企業(yè)內部人力資源戰(zhàn)略中是具有激勵機制的福利手段?！逼髽I(yè)年金的性質決定了企業(yè)年金的投資只是壟斷企業(yè)的內部專享，企業(yè)年金的適用范圍狹小，也在一定程度上加大了其法律風險和投資風險。

除以上弊端之外，在企業(yè)年金的投資過程中，也出現(xiàn)了企業(yè)推遲交付企業(yè)年金的現(xiàn)象，面對“僧多粥少”的市場現(xiàn)狀，許多企業(yè)年金投資管理機構不得不“打破牙齒合血吞”，承擔額外的調整年金計劃管理方案的費用和客戶維護費用。企業(yè)年金投資市場的復雜性決定了投資操作過程中出現(xiàn)問題的必然性。

二、企業(yè)年金投資的法律對策

企業(yè)年金投資的得失不僅關系著公司的整體利益、職工退休后的生活水平，在一定程度上也影響著社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。我國必須從投資的大環(huán)境出發(fā)，對企業(yè)年金投資的重要性進行再認識，在不斷完善和細化相關法律法規(guī)的同時，借鑒國外的先進經(jīng)驗改善企業(yè)年金操作，從根本上保障企業(yè)年金的安全性，并在一定程度上確保投資收益，做到利益最大化。

（一）預防信用風險。

前面我們提到的各個參與主體之間的合同風險就是所謂的信用風險。天下從根本上降低信用風險的唯一做法就是政府針對企業(yè)年金投資市場化運作的各個參與主體設立嚴格的詳密的準入和退出制度和法律規(guī)定。對于參與主體尤其是帳戶管理人和投資管理人，要對其資本規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績、人員素質、資信水平、治理結構等進行嚴格周詳?shù)膶徍耍瑘詻Q杜絕不滿足相關條件的企業(yè)滲入到該領域，其次，也要對曾經(jīng)出現(xiàn)違規(guī)經(jīng)營的企業(yè)禁嚴，從源頭上杜絕信用風險的發(fā)生。另外，筆者認為，針對所有參與到企業(yè)年金經(jīng)營運作中的企業(yè)甚至企業(yè)負責人要建立特殊的信用檔案，信用檔案要在證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等權力機構報備，確保受托人在確定帳戶管理人和投資管理人時，能夠在信息獲取上暢通無阻。

（二）分散投資風險。

將企業(yè)年金分配給多個投資管理人，拓寬投資渠道，對投資比例進行法律規(guī)定等都可以在一定程度上分散投資風險，減少投資帶來的損失。

1.增加投資管理人。對于企業(yè)年金，尤其是金額龐大的企業(yè)年金，可以選擇多個投資管理人分別對部分企業(yè)年金進行管理。這樣就能從根本上避免“一著不慎，滿盤皆輸”的結局，個別環(huán)節(jié)投資的失敗不至于導致企業(yè)年金整體投資計劃的失敗，從而從根本上減少了風險的波及范圍。

2.拓寬投資渠道。拓寬投資渠道，在一定程度上就弱化了相關責任人的法律責任，縮小了不法之徒的運作空間?！镀髽I(yè)年金基金管理試行辦法》對企業(yè)年金投資范圍和投資比例都做出了明確的規(guī)定。關于企業(yè)年金投資范圍，該辦法第四十六條規(guī)定：“企業(yè)年金基金財產(chǎn)的投資范圍，限于銀行存款、國債和其他具有良好流動性的金融產(chǎn)品，包括短期債券回購、信用等級在投資級以上的金融債和企業(yè)債、可轉換債、投資性保險產(chǎn)品、證券投資基金、股票等。”由于政府對企業(yè)年金的投資范圍和投資比例有限制規(guī)定，所以，企業(yè)年金投資普遍存在收益低、投資面狹窄、投資靈活度不夠等問題。伴隨著我國金融市場的不斷擴大，金融類產(chǎn)品更是推陳出新，股指期貨、期權、利率掉期、各種國債、企業(yè)債、銀行理財產(chǎn)品層出不窮，金融產(chǎn)品的增多，無疑為企業(yè)年金開拓了新的投資渠道。投資渠道的增多也為降低企業(yè)年金投資風險、增加投資收益提供了保障。拓寬投資渠道對于企業(yè)年金投資而言可謂是有百利，筆者認為，隨著資本市場的不斷改革和企業(yè)年金規(guī)模的不斷擴大，政府可以與時俱進，在對各種投資渠道進行反復權衡的前提下，有計劃、漸進性地放寬投資限制，比如可以將企業(yè)年金適當引入到房地產(chǎn)、基礎設施的投資甚至海外投資上，至于放開形式可以先試點，如果效益好，再大規(guī)模地推行。目前，在國外，對于企業(yè)年金的成功運作，除了最大可能的搭配更加優(yōu)良的投資組合之外，還包括將投資領域擴大到了實物領域，在某一實物，例如房地產(chǎn)，發(fā)展向好時，集中投資，從而使收益最大化；將政府債券搭配到投資組合當中，在對投資收益把握性欠缺的情況下，許多國外企業(yè)選擇將企業(yè)年金投資在政府債券上，政府債券相對而言是一種性能穩(wěn)定的投資方式；青睞共同基金，共同基金由專業(yè)人士專門負責，可以節(jié)稅，變現(xiàn)性靈活。

3.限定投資比例。筆者認為，在投資領域受限的情況下，要想降低投資風險，最直接的做法就是通過法律對各個投資領域的投資比例做出限定，例如，適當降低風險性較大的領域（如股票等）內的投資比例。

（三）建立信息披露制度。

信息披露是維持企業(yè)年金投資市場健康穩(wěn)定發(fā)展的首要前提。建立信息披露制度是企業(yè)年金管理機構的必然選擇。建立完善的信息披露制度，不但有利于企業(yè)自我反省，更有利于企業(yè)年金的委托人及時了解企業(yè)年金的投資狀況和投資收益以及企業(yè)年金管理機構的經(jīng)營狀況，有利于增加委托人和管理機構之間的粘度。目前，國外在信息披露方面的做法主要包括對信息披露項目進行了嚴格規(guī)定，要求信息披露及時、充分、公開。充分性主要是指披露渠道的多樣化，包括紙媒、網(wǎng)絡等；及時性主要是對披露時間進行了規(guī)定；公開性，主要是指有針對性的公開，比如向委托人及時公開投資收益數(shù)據(jù)，向勞動保障廳公開可能使企業(yè)年金投資收益受到重大影響的事件、董事會相關的變動等等。

（四）加強風險管理。

企業(yè)年金投資所面臨的風險包括市場風險、管理風險、利率風險、流動性風險、匯率風險能夠各種風險?！耙徽胁簧?，滿盤皆輸?！睙o論是企業(yè)年金的委托人還是受托人都必須具備識別風險、衡量風險的能力，受托人還要具備化解風險的能力。

正如企業(yè)年金大多數(shù)的投資方式一樣，企業(yè)年金投資行為的規(guī)范也需要經(jīng)過漫長的一段時間，相關制度規(guī)則的制定既需要從特殊情況出發(fā)，又需要從長遠利益、大局利益著眼。對企業(yè)年金投資行為的規(guī)范需要根據(jù)情勢的發(fā)展一步一個腳印腳踏實地務實地進行。

經(jīng)濟的飛速發(fā)展，使企業(yè)年金的投資環(huán)境越來越優(yōu)越，但是也同時增加了投資過程中的不穩(wěn)定因素，企業(yè)年金投資的可控性減弱。隨著企業(yè)年金規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)年金投資效益的作用力將越來越大。兩個巨大的矛盾的激烈存在，既要求政府不斷完善企業(yè)年金法規(guī)制度，加強對委托人和受托人的監(jiān)管，同時也對受托人的經(jīng)營水平提出了更高的要求。中國企業(yè)年金投資市場潛力無限但也險象環(huán)生。

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