導(dǎo)語：如何才能寫好一篇繼承權(quán)公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

李某之母生前立下遺囑，表示自己名下個(gè)人房產(chǎn)在身后由李某繼承，并將該遺囑進(jìn)行了公證。李某之母去世后，李某持該遺囑公證書、死亡醫(yī)學(xué)證明書、殯葬證、房產(chǎn)證等資料向房管部門申請辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。房管部門以李某未提交《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通〔1991〕117號(hào)，以下簡稱為《聯(lián)合通知》）規(guī)定的遺囑繼承權(quán)公證書為由，向其出具了不予受理通知單。李某不服，向法院提起行政訴訟，請求法院判令撤銷房管部門作出的不予受理通知單，并重新作出予以受理的行政行為。

原告李某的理由主要有：上述遺囑公證書已明確表明房產(chǎn)由自己一人繼承，房管部門表示僅憑該遺囑公證不能辦理，還要去辦理“繼承權(quán)公證書”，而公證處告知這種公證書必須由全部繼承人共同前往公證處，表示放棄繼承權(quán)并一致同意由李某行使繼承權(quán)的明確意思表示方可辦理。這就要求已經(jīng)有遺囑繼承公證書明確否定了其繼承權(quán)利的其他法定繼承人，再自愿表示放棄繼承權(quán)，還要同意已經(jīng)獲得了排他繼承權(quán)的自己享有唯一繼承權(quán)。這種公證，既會(huì)挑起家庭成員糾紛、激化同胞骨肉矛盾，又會(huì)增加公證或訴訟費(fèi)用負(fù)擔(dān)，并且根本不可能實(shí)現(xiàn)。由于不能取得“繼承權(quán)公證書”，對于辦理繼承房產(chǎn)手續(xù)的申請，房管部門決定不予受理并出具不予受理通知單的行為違反了《繼承法》第五條“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理”的規(guī)定，損害了公民自己繼承母親遺產(chǎn)的權(quán)利。

經(jīng)審理法院認(rèn)為，上述遺囑已經(jīng)公證，屬于《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定的“證明房屋所有發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”，原告提交的申請材料符合《房屋登記辦法》的要求，被告應(yīng)予受理。因此，法院以“不予受理通知單認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予撤銷”為由，判決撤銷該通知單并判令被告于判決生效之日起十日受理原告的房屋登記申請。

二、問題解析

1.登記原因?yàn)槔^承時(shí)，提交的申請資料是否僅限于公證文書或法院生效法律文書

《公證法》第十一條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證?！庇纱丝梢?，法律、行政法規(guī)并未規(guī)定繼承事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制公證，當(dāng)?shù)怯浽驗(yàn)槔^承時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)硬性要求申請人提交公證書。所以，根據(jù)繼承方式的不同，申請人可以提交繼承權(quán)公證書、遺囑（贈(zèng)）公證書、遺囑繼承權(quán)公證書、接受遺贈(zèng)公證書、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議公證書等公證形式的繼承證明，除此之外，申請人當(dāng)然還可以提交證明取得所有權(quán)的相關(guān)民事判決書、調(diào)解書等法院生效法律文書。

根據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。因此，公證形式的繼承文書屬于繼承證明，依法能夠證明遺產(chǎn)的歸屬，與相關(guān)生效法院法律文書一樣，具有結(jié)論性和法定證明力而無需再輔以其他證據(jù)證明。如果申請人既未提交相關(guān)生效法院法律文書，也未提交作為繼承證明的公證文書，而是提交了其他形式的證明材料，那么登記機(jī)構(gòu)是否有權(quán)據(jù)此并直接依據(jù)《繼承法》等法律規(guī)定判斷、確認(rèn)權(quán)屬，進(jìn)而辦理相應(yīng)繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記呢？筆者認(rèn)為，從不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)和登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)來看，答案應(yīng)是否定的。

不動(dòng)產(chǎn)登記將有關(guān)權(quán)利歸屬等事實(shí)記載于登記簿，從性質(zhì)上來講是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記機(jī)構(gòu)并沒有通過登記來創(chuàng)設(shè)權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，即查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人，如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)，要求申請人提交需要進(jìn)一步證明的補(bǔ)充材料、必要時(shí)實(shí)地查看?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》按照物權(quán)的規(guī)定進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)化。但上述法律、行政法規(guī)均未賦予登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)利歸屬的權(quán)力和職能。因此，當(dāng)申請人未提交具有結(jié)論性、明確表述權(quán)力歸屬的繼承公證文書或生效法律文書，而僅提交了需得出結(jié)論的“素材”資料時(shí)，即使做了進(jìn)一步認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查、查驗(yàn)等工作，登記機(jī)構(gòu)仍然無權(quán)根據(jù)這些素材資料作出確認(rèn)權(quán)屬的判斷。否則，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)屬的行為就屬于超越職權(quán)的違法行為了。

公民依法繼承財(cái)產(chǎn)是公民基本的民事權(quán)利，根據(jù)《繼承法》、《物權(quán)法》、《公證法》等有關(guān)法律，公民有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定并根據(jù)實(shí)際情況選擇進(jìn)行公證或通過司法程序來明確財(cái)產(chǎn)繼承事實(shí)、解決繼承糾紛。因此，就繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記來講，因法定職責(zé)所限，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能夠根據(jù)有關(guān)明確反映權(quán)利歸屬、具有結(jié)論性的產(chǎn)權(quán)來源申請資料辦理房屋登記，而無權(quán)根據(jù)除繼承公證文書及法院生效法律文書以外形式的房產(chǎn)繼承資料判斷并確認(rèn)權(quán)屬，否則即屬于超越職權(quán)的違法行為。即使申請人提交的其他形式的繼承“素材”資料足以證明該申請人是唯一的繼承權(quán)人，登記機(jī)構(gòu)也無權(quán)逕行對此確認(rèn)并認(rèn)定該房產(chǎn)由該申請人繼承，進(jìn)而據(jù)此辦理轉(zhuǎn)移登記。

綜上，申請辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，證明權(quán)利歸屬的舉證責(zé)任在申請人，而非登記機(jī)構(gòu)。并且，申請人提交的用以證明自己繼承房產(chǎn)的申請資料，必須具有結(jié)論性且以一定的外在表現(xiàn)形式予以彰顯，該形式應(yīng)具備法定形式，即證明繼承房產(chǎn)的公證書、人民法院生效法律文書。

2.本案件焦點(diǎn)及實(shí)質(zhì)屬于法律適用問題，即《聯(lián)合通知》的效力及其適用問題

對于繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定了“證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”包括“繼承證明”、人民法院生效法律文書，但對繼承文書的具體形式并未明確規(guī)定?！堵?lián)合通知》第二條規(guī)定：遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑應(yīng)當(dāng)辦理公證；遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺囑公證”以及房產(chǎn)所有權(quán)、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。李某雖具備遺囑公證書但未提交“遺囑繼承權(quán)公證書”，房管部門基于此規(guī)定決定不予受理李某的申請。那么，本案是否應(yīng)適用該《聯(lián)合通知》呢？

根據(jù)《行政訴訟法》第五十二條及第五十三條的規(guī)定，人民法院審理行政案件，“依據(jù)”的是法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)（地方性法規(guī)僅適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件），“參照”的是國務(wù)院部、委規(guī)章以及省、自治區(qū)、直轄市及其人民政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市人民政府依法制定、的規(guī)章?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法應(yīng)由“法律、行政法規(guī)”規(guī)定。第二百四十六條規(guī)定：在法律、行政法規(guī)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。

誠然，上述《聯(lián)合通知》制定于上世紀(jì)90年代初，實(shí)施早于1997年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境和條件下確實(shí)起到了規(guī)范登記行為的積極作用。但之后隨著《公證法》（2005年）、《物權(quán)法》（2007年）、《房屋登記辦法》（2008年）及有關(guān)地方性法規(guī)的頒布實(shí)施，有些當(dāng)事人開始對《聯(lián)合通知》的效力及其有關(guān)規(guī)定提出質(zhì)疑。除了上述案例，最高人民法院公報(bào)（2014年第8期）公布的“陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案”與本文案例的案情極為相似，法院最終判決撤銷被告不予受理的申請，責(zé)令被告履行對原告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。

《聯(lián)合通知》屬于司法部、建設(shè)部聯(lián)合的政府規(guī)范性文件，法律效力層級(jí)低于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章。因此，《聯(lián)合通知》規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容與《物權(quán)法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》相抵觸的應(yīng)為無效。就目前法院審理行政案件“參照”的部門規(guī)章《房屋登記辦法》而言，該辦法并未規(guī)定遺囑人死亡后，遺囑受益人應(yīng)到公證處辦理“繼承權(quán)公證書”。鑒于此，與現(xiàn)有法律法規(guī)沖突時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)不再適用《聯(lián)合通知》的規(guī)定辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記了呢？

客觀講，目前有些登記部門顧慮的是，上述《聯(lián)合通知》畢竟還未廢止，如果不按照《聯(lián)合通知》相關(guān)要求辦理，顯然屬于“違規(guī)”行為，登記部門及有關(guān)審核人員會(huì)因此承擔(dān)行政責(zé)任。其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為辦理房屋登記的行政主體首先應(yīng)依法行政，即行使職權(quán)時(shí)應(yīng)符合法律規(guī)定，且在法律賦予的權(quán)限內(nèi)、按照規(guī)定的法定程序行使，不能在有關(guān)法律、行政法規(guī)之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)力或超出法定職責(zé)行使，否則會(huì)限制或剝奪行政當(dāng)事人的合法權(quán)利，因違法行為造成當(dāng)事人損失的，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)依法承擔(dān)行政賠償責(zé)任。換言之，在該《聯(lián)合通知》的有關(guān)規(guī)定與相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章沖突時(shí)，不適用《聯(lián)合通知》規(guī)定辦理的房屋登記行為不屬于違法行為，登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)承擔(dān)行政賠償責(zé)任和其他行政責(zé)任。

綜上，原告李某提交的已經(jīng)公證的遺囑具備法定形式，屬于《房屋登記辦法》規(guī)定的繼承證明和證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。當(dāng)然，除上述遺囑公證書之外，如果李某又主動(dòng)提交了遺囑繼承權(quán)公證書，也完全符合登記資料的要求。

三、余論

篇2

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)的進(jìn)步,人們的法律意識(shí)也在不斷地增強(qiáng)。自從有了房改,普通老百姓就有了自己100%產(chǎn)權(quán)的房屋,老年人來公證處申請要求辦理處分自己房產(chǎn)的遺囑公證也就多了起來。有了遺囑公證,隨之而來的就是遺囑繼承權(quán)公證的出現(xiàn)。

一、什么是遺囑繼承、遺囑繼承權(quán)公證及遺囑繼承的條件

遺囑繼承就是指在繼承開始后,繼承人按照被繼承人合法有效的遺囑取得被繼承人遺產(chǎn)的法律制度,又被稱為“指定繼承”。

遺囑繼承權(quán)公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公民的申請,依法證明遺囑繼承人具有繼承遺囑人遺留的、生前所指定的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的權(quán)利的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。

遺囑繼承的條件:

1.被繼承人沒有與他人訂立遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。

2.被繼承人的遺囑合法有效。

3.遺囑繼承人沒有喪失、放棄繼承權(quán),也沒有先于立遺囑人死亡。

二、遺囑繼承權(quán)公證的審核

(一)審查當(dāng)事人應(yīng)提供的材料

參照繼承權(quán)公證,筆者認(rèn)為申請遺囑繼承權(quán)公證時(shí),當(dāng)事人應(yīng)提供如下材料:

1.遺囑公證書的原件;

2.遺囑人的死亡證明;

3.遺囑人的繼承人情況證明;

4.遺囑人在遺囑中處分的屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明;

5.遺囑繼承人的戶口簿、身份證等身份證明;

6.遺囑中設(shè)有遺囑執(zhí)行人的,應(yīng)提交遺囑執(zhí)行人的身份證明;

7.公證員認(rèn)為應(yīng)該提交的其他證件、證明材料。

(二)審查遺囑的有效性

由于多數(shù)遺囑人都是在財(cái)產(chǎn)所在地立遺囑,遺囑生效后,遺囑繼承人都會(huì)來到為該遺囑進(jìn)行公證的原公證機(jī)關(guān)進(jìn)行遺囑繼承權(quán)公證,因此公證機(jī)關(guān)首先就要調(diào)檔查卷,查看此公證書有無修改、撤銷等情況;但如果是其他公證處出具的遺囑公證書,因?yàn)槟壳肮C行業(yè)還沒有建立起全行業(yè)的信息中心網(wǎng)絡(luò),無法實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源共享,各公證處承辦的業(yè)務(wù)不能進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)檢索與查詢,所以就要進(jìn)行電話核查,同時(shí)做好電話記錄。

根據(jù)《繼承法》第六條的規(guī)定,繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺憾的,按照遺囑繼承辦理。法定繼承是在沒有遺囑的情況下才適用,遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。因此,以前有人認(rèn)為辦理了遺囑公證后再辦理繼承權(quán)公證時(shí)就應(yīng)當(dāng)便利多了,公證員只需要直接依據(jù)遺囑內(nèi)容確定繼承人就可以了,不必像辦理法定繼承權(quán)那樣,讓當(dāng)事人提供各種相關(guān)證明材料。但在實(shí)際操作過程中,辦理遺囑繼承權(quán)公證所需要的證明材料并不能因?yàn)楫?dāng)事人有了遺囑公證書而有所減少。相反鑒于繼承法的規(guī)定,辦理遺囑繼承權(quán)公證,要審查遺囑繼承人和遺產(chǎn)有無變化,如有下列繼承法規(guī)定情形之一的,遺產(chǎn)中的有關(guān)部分應(yīng)按法定繼承辦理:(1)遺囑繼承人放棄繼承的;(2)遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的;(3)遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的;(4)遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn);(5)遺囑未處分的遺產(chǎn)。遺囑繼承權(quán)公證應(yīng)對缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。遺囑人未保留上述繼承人遺產(chǎn)份額的,處理遺產(chǎn)時(shí),應(yīng)為該繼承人留下必要的財(cái)產(chǎn),所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理。繼承人缺乏勞動(dòng)能力,又沒有生活來源,應(yīng)按遺囑生效時(shí)該繼承人的具體情況確定。

因此,公證員為了核實(shí)遺囑公證書是否是有效遺囑,需要當(dāng)事人提供更多其他法定繼承人的情況,并召集其他法定繼承人到場,以便履行遺囑生效的確認(rèn)程序,這一步在辦理遺囑繼承權(quán)公證的過程中,是不可或缺的環(huán)節(jié)。

三、遺囑繼承筆錄的制作

無論所立遺囑是哪一種目的,我們在辦理遺囑繼承權(quán)公證時(shí)都要對談話進(jìn)行詳細(xì)地記載,包括告知義務(wù)。

(一)重點(diǎn)詢問以下內(nèi)容:

1.立遺囑人是否有其他法定繼承人,其他法定繼承人是否知道該份遺囑的內(nèi)容,對該遺囑內(nèi)容有無疑義;

2.繼承人現(xiàn)在有無需要其扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的人(被繼承人在立遺囑時(shí),可能沒有這樣的人,但在他去世后遺產(chǎn)分割前,可能出現(xiàn)了這樣的人);如果有,立遺囑人是否還有其他財(cái)產(chǎn)來供養(yǎng)他們;

3.被繼承人是否曾在辦理此遺囑公證后,又立有其他的公證遺囑或其他人簽訂過遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議處分過相同的財(cái)產(chǎn);

4.遺囑人現(xiàn)在是否負(fù)有債務(wù)。

(二)告知義務(wù)

1.如果被繼承人現(xiàn)在負(fù)有債務(wù),在法定繼承人不能償還的情況下,遺囑繼承人應(yīng)該在辦理遺囑繼承權(quán)公證前先償還債務(wù),或在遺囑繼承后,再償還債務(wù),否則,債權(quán)人是有權(quán)追償?shù)?

2.如果被繼承人現(xiàn)在還有需要其撫養(yǎng)或贍養(yǎng)的人,而其又無其他財(cái)產(chǎn)時(shí),遺囑繼承人要從其所繼承的遺產(chǎn)中為這些人保留必要的遺產(chǎn)份額;

3.遺囑繼承在效力上優(yōu)于法定繼承,次于遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議,如果被繼承人曾與他人簽訂過遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議或在該遺囑之后又立有其他有效的公證遺囑處分過相同的財(cái)產(chǎn),那么本遺囑繼承將不發(fā)生法律效力;

篇3

遺囑是自然人生前按照法律規(guī)定處分自己的財(cái)產(chǎn)及安排與此有關(guān)事務(wù)并與死亡后發(fā)生法律效力的單方法律行為。廣義的遺囑還包括死者生前對于其死亡后其他事務(wù)做出處置和安排的行為,遺囑是遺囑繼承的前提或依據(jù),但遺囑不等同于遺囑繼承。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》,遺囑有五種形式,即公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑。其中公證遺囑在五種遺囑中效力最高,其他四種遺囑均不能變更、撤銷公證遺囑。

根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第六條的規(guī)定,繼承開始后,按照法定繼承辦理,有遺囑的,按照遺囑繼承辦理,法定繼承是在沒有遺囑的情況下才適用,遺囑繼承優(yōu)于法定繼承,但遺囑人是否有遺囑,立的是什么內(nèi)容的遺囑。鑒于遺囑形式的多樣性,遺囑又具有保密性,同時(shí)遺囑只是遺囑人單方面的意思表示。這就給公證人員審查帶來了難度。公證機(jī)關(guān)在受理后必須按照繼承法、公證程序規(guī)則等法律規(guī)定進(jìn)行審查、核實(shí)、調(diào)查取證。繼承人由于利益上的關(guān)系或根本無法知道被繼承人的立遺囑情況,現(xiàn)實(shí)生活中,對于因客觀條件限制無法查證的情況比比皆是,當(dāng)事人所在的單位或基層組織也不一定了解情況。本人認(rèn)為要做好以下幾個(gè)方面,一是公證人員做好談話筆錄。在做談話筆錄時(shí),詢問所有的法定繼承人,確定有無遺囑。二是必要的情況下要求當(dāng)事人出具一份聲明書,保證所述情況屬實(shí),如有不實(shí)或遺漏愿意承擔(dān)法律責(zé)任。三是走訪調(diào)查被繼承人生前的鄰居、所在的街道居委會(huì)、單位,這在辦證過程中是必須的,在我們的公證卷宗中要有所體現(xiàn),雖然事實(shí)上也不是每一細(xì)小的公證事項(xiàng)都是公證人員能調(diào)查了解清楚的。四是在出具公證書的措辭上不能直接敘述:被繼承人生前無遺囑,(待查)。這樣有效防止了公證當(dāng)事人的個(gè)人行為的不實(shí)給公證工作帶來的風(fēng)險(xiǎn),如果有不實(shí)的情況發(fā)生,也可以為遺囑受益人的權(quán)益提供依據(jù),同時(shí)也可以最大限度地避免公證機(jī)關(guān)自身的風(fēng)險(xiǎn)。

遺囑可以變更或撤銷。變更、撤銷有兩種方式,一種是明示的方式,即遺囑人以明確的意思表示變更、撤銷遺囑,遺囑人變更、撤銷遺囑的形式須具備遺囑的法定形式,并且“自書、代書、錄音、口頭遺囑不能撤銷、變更公證遺囑?！惫C遺囑的變更、撤銷須采用公證的方式為之。另一種是推定的方式。指遺囑人未以明確的意思表示變更、撤銷遺囑,而是法律規(guī)定從遺囑人的行為推定其變更、撤銷遺囑的意思。推定遺囑變更、撤銷的,有以下情形:(1)遺囑人立有數(shù)份遺囑,內(nèi)容相抵觸的,推定變更遺囑?！吨腥A人民共和國繼承法》第20條第2款中規(guī)定,“立有數(shù)份遺囑,內(nèi)容相抵觸的,以最后立的遺囑為準(zhǔn)?！钡袅⒂袛?shù)份遺囑的形式不同,其中有公證遺囑的,則應(yīng)以最后的公證遺囑為準(zhǔn)。(2)遺囑人生前的行為與遺囑的內(nèi)容相抵觸的,推定遺囑變更、撤銷?！斑z囑人生前的行為與遺囑的意思相反,而使遺囑處分的財(cái)產(chǎn)在繼承前開始滅失、部分滅失或所有權(quán)轉(zhuǎn)移、部分轉(zhuǎn)移的,遺囑視為被撤銷或部分被撤銷?！?3)遺囑人故意銷毀遺囑的,推定遺囑人撤銷原遺囑。

有人認(rèn)為辦理了遺囑公證書后再辦理繼承權(quán)公證時(shí)就應(yīng)當(dāng)便利多了,公證員只需要直接依據(jù)遺囑內(nèi)容確定繼承人就可以了,不必像辦理法定繼承權(quán)那樣,要當(dāng)事人提供各種親屬關(guān)系證明和相關(guān)人的死亡證明,但在實(shí)際操作過程中,辦理遺囑繼承權(quán)公證所需要的證明材料并不能因?yàn)楫?dāng)事人有了遺囑公證書而有所減少。相反公證員為了核實(shí)遺囑公證書是否是生效遺囑,反而需要當(dāng)事人提供更多其他法定繼承人的情況,以便履行遺囑生效的確認(rèn)程序,這一步,在辦理遺囑繼承權(quán)公證的過程中是不可或缺的環(huán)節(jié)。

在辦理遺囑繼承權(quán)實(shí)踐中經(jīng)常遇到這樣的問題就是被排除在遺囑繼承人之外的其他法定繼承人對遺囑生效確認(rèn)的不配合。相當(dāng)一部分遺囑人在生前立遺囑時(shí),是在對其他繼承人保密的情況下立的,這也考慮到家庭成員之間相處的關(guān)系和感情。但在遺囑人死亡后,當(dāng)公證人員聯(lián)系同一順序的其他法定繼承人,以確認(rèn)遺囑是否為最后所立遺囑時(shí),有的法定繼承人故意拖延或阻撓,不想讓遺囑執(zhí)行人順利繼承遺產(chǎn)。本人最近接待的一個(gè)案例就是這樣的情形。死者的女兒拿著父親生前在本處所立的公證遺囑,申請辦理繼承權(quán)公證,根據(jù)遺囑,死者將其夫妻共有住房中自己的份額遺留給女兒繼承,雙方均為再婚,房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是老伴一個(gè)人的名字。死者的父母親均先于其死亡,死者只有一個(gè)女兒,已成年,系其與前妻所生,也就是說死者的法定繼承人只有兩個(gè)人。在我們聯(lián)系死者老伴確認(rèn)遺囑效力時(shí),老太太拒絕了,她就是不愿意讓其繼女繼承這份遺產(chǎn)。對于這種情況,我們公證機(jī)構(gòu)無能為力。

篇4

(××)字第××號(hào)

被繼承人：×××(應(yīng)寫明姓名、性別、生前住址)

繼承人：×××(寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系)

繼承人：×××(同上，有幾個(gè)繼承人應(yīng)當(dāng)寫明幾個(gè)繼承人)

經(jīng)查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××(死亡原因)在×××地(死亡地點(diǎn))死亡。死后留有遺產(chǎn)計(jì)：×××(寫明遺產(chǎn)的狀況)。死者生前無遺囑。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規(guī)定，被繼承人的遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由其×××、×××(繼承人名單)共同繼承。(如果有代位繼承的情況應(yīng)當(dāng)寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況;如果放棄繼承，應(yīng)當(dāng)寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產(chǎn)如何處理的內(nèi)容)

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

公證員(簽名)

××××年××月××日

【出生公證書樣本】

(××字)第××號(hào)

根據(jù)××省××市(縣)××戶籍管理機(jī)關(guān)××年×月×日檔案記載(或××單位公務(wù)人員檔案記載或知情人××提供的材料)，茲證明×××，男(或女)于××年×月×日在××省××市出生?！痢痢恋母赣H是×××，×××的母親是×××。

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

公證員(簽名)

××××年××月××日

【收養(yǎng)公證書樣本】

(××)字第××號(hào)

×××于××××年××月××日被收養(yǎng)。養(yǎng)父是×××，養(yǎng)母是×××。

中華人民共和國××省××市(縣)公證處

篇5

    論文關(guān)鍵詞 繼承公證 審查 實(shí)踐

    繼承是指當(dāng)某個(gè)人在死亡或者宣告死亡過后,根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī),將自己在生前所獲得的所有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)給繼承人的一種民事法律行為,當(dāng)某個(gè)人死以后,他在生前所擁有的全部個(gè)人財(cái)產(chǎn)的主人稱之為被繼承人,在法律上接受這份遺留財(cái)產(chǎn)的人稱之為繼承人,而我國現(xiàn)階段的繼承制度是一種能夠保證死亡者在將生前地所有財(cái)產(chǎn)能夠全部交由給繼承人的一種民事法律制度,繼承公證所包含的內(nèi)容主要為依照法律規(guī)定與繼承人特定的申請,通過法律法規(guī)來表明繼承人的繼承行為屬于有效的、真實(shí)的、合法的一項(xiàng)公證行為,公證機(jī)構(gòu)在工作中完成繼承公證都是要參照我國頒布的《繼承法》、《婚姻法》與其他法律法規(guī)制度為基準(zhǔn)的。

    一、繼承公證審查的相關(guān)內(nèi)容

    對于這里的申請繼承權(quán)公證而言,應(yīng)該對繼承人本人進(jìn)行身份驗(yàn)證,被繼承人已經(jīng)死亡的相關(guān)憑證、說明等,還應(yīng)該出示被繼承人生前所留下來的對整個(gè)財(cái)產(chǎn)的擁有權(quán)產(chǎn)權(quán)證明,倘若被繼承人在活著的時(shí)候已經(jīng)根據(jù)自己的意愿留下了遺囑,那么所有人都應(yīng)該按照遺囑原件的內(nèi)容執(zhí)行,并繼承財(cái)產(chǎn),當(dāng)繼承人繼承被繼承人的遺產(chǎn)時(shí),還應(yīng)該提供被繼承人與繼承人之間的關(guān)系證明,另外,還要到繼承公證處上交作為繼承人需要呈交的其他證明,當(dāng)所需要上交的資料齊全之后,公證人員就應(yīng)該對繼承人所呈交的資料等進(jìn)行審查,所需要審查的內(nèi)容較多,涉及到的主要包括了以下幾點(diǎn):(1)被繼承人的具體死亡時(shí)間、死亡位置以及造成被繼承人死亡的原因,被繼承人在生前已經(jīng)遺留的各類財(cái)產(chǎn)的來源、數(shù)量等進(jìn)行清理,另外,還要確定被繼承人的死亡是否合法、正常,繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)之前是否對被繼承人施以暴力、迫害等,倘若繼承人為了得到被繼承人的財(cái)產(chǎn)而蓄意謀殺或者對被繼承人進(jìn)行虐待、迫害,繼承公證機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來剝奪繼承人的繼承權(quán)。當(dāng)然,被繼承人生前所擁有的所有財(cái)產(chǎn)的渠道、來源是否合法,被繼承人的所有遺產(chǎn)一定要是被繼承人與他人的全部財(cái)產(chǎn)中分離出來的少部分財(cái)產(chǎn),被繼承人在活著之時(shí)有負(fù)債、欠稅的,務(wù)必要從遺產(chǎn)中扣除部分資產(chǎn)來償還所有的債務(wù)。(2)被繼承人活著時(shí)有無定遺囑,倘若被繼承人立了遺囑,那么被繼承人則應(yīng)該依靠按照程序規(guī)定政治辦理遺囑繼承權(quán)公證。此外,辦理的過程中還應(yīng)該參照法定繼承辦理公證。(3)公證機(jī)構(gòu)還應(yīng)該確定法定繼承人是否是繼承人范圍內(nèi)的合法公民,當(dāng)法定繼承程序開始以后,就應(yīng)該按照繼承順序依法繼承,來確定第一順序繼承人與第二順序繼承人,對于遺囑中第一繼承人繼承的財(cái)產(chǎn),第二繼承人則不應(yīng)該繼承,對于遺囑中未提到的人群,則不應(yīng)該繼承相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)。(4)確定當(dāng)事人的繼承性質(zhì),也就是會(huì)所屬于代位繼承還是轉(zhuǎn)繼承人,這里所說的代位繼承主要是指倘若被繼承人制定的繼承人先死亡,那么本繼承人的財(cái)產(chǎn)則由繼承人的晚輩直系血親代為繼承。轉(zhuǎn)繼承人主要是指,倘若被繼承人制定的繼承人先死亡,但是被繼承人是在繼承人還未能夠遺產(chǎn)前先死亡,那么被繼承人的財(cái)產(chǎn)則由繼承人的法定繼承人來繼承應(yīng)得的遺產(chǎn)份額,公證人員則應(yīng)該根據(jù)不同的情況來辦理上述公證。(5)對于被繼承人的財(cái)產(chǎn),繼承人表示接受與放棄的各個(gè)情況,都應(yīng)該是來自繼承人的真實(shí)意愿,尤其是繼承人放棄應(yīng)該繼承的財(cái)產(chǎn)的狀況,更應(yīng)該查明放棄的緣由,并查清楚這時(shí)候是被繼承人甘愿放棄的,有無受到威脅、控制等。最后,還應(yīng)該認(rèn)真審核遺囑,避免因?yàn)椴簧鞫┑舨糠掷^承人繼承遺產(chǎn)。

    二、繼承公證實(shí)踐中應(yīng)注意的問題

    繼承公證實(shí)踐中涉及到的內(nèi)容也較多,主要就包括了遺產(chǎn)分割協(xié)議中的合法性問題、遺產(chǎn)的分割與債務(wù)問題、公證遺囑的撤銷問題,以下對其兩點(diǎn)做出簡要介紹:

    (一)遺產(chǎn)分割協(xié)議中的合法性問題

    公證處依照繼承人提交的遺產(chǎn)繼承申請,并注明被繼承人的遺產(chǎn)分割協(xié)議的真實(shí)合法性,也就是所謂的遺產(chǎn)分割協(xié)議公證,這份公證到被繼承人所遺留的遺產(chǎn)最集中的公證機(jī)構(gòu)辦理,并將自身的各種信息準(zhǔn)確的提交上去,公證處就應(yīng)該驗(yàn)證被繼承人的遺產(chǎn)是否具有合法性,遺囑是否真實(shí)、合法,遺產(chǎn)分割協(xié)議是否真實(shí)、合法等,但是在進(jìn)行遺產(chǎn)公證時(shí),往往由于某些原因,對這些合法性的證件進(jìn)行鑒定與審核需要時(shí)間,嚴(yán)格審核之后才能給公證書。

    (二)遺產(chǎn)的分割與債務(wù)問題

    當(dāng)被繼承人死亡以后,繼承人到公證機(jī)構(gòu)提交遺產(chǎn)繼承申請,公證機(jī)構(gòu)就應(yīng)該審核該被繼承人在生前是否有債務(wù),倘若被繼承人在生前有債務(wù),且被繼承人指定的遺產(chǎn)繼承人較多時(shí),則應(yīng)該由繼承人達(dá)成協(xié)議,將被繼承人的遺產(chǎn)用來償還清債務(wù)以后在開始繼承遺產(chǎn),或者是將債務(wù)平均分給繼承人,由繼承人來分別償還相應(yīng)的債務(wù),倘若繼承人不愿意償還被繼承人的債務(wù),那么公證機(jī)構(gòu)就可以依法不出具繼承公證書。對于被繼承人死后無繼承人或者繼承人拒絕繼承遺產(chǎn)的,公證機(jī)構(gòu)就可根據(jù)被繼承人的身份性質(zhì)來定妥,農(nóng)民的遺產(chǎn)則由他生前所在村集體組織來繼承,其他部分公民的遺產(chǎn)將歸國家所有,對于這類型人群的債務(wù),則應(yīng)該由遺產(chǎn)繼承的單位或者機(jī)構(gòu)來償還。另外,國家還規(guī)定,針對以下幾種情況,倘若不屬于法定繼承人,也能夠適當(dāng)分割遺產(chǎn):

    首先,喪偶兒媳對公公、婆婆進(jìn)了贍養(yǎng)義務(wù),應(yīng)該依法作為第一繼承人的身份繼承遺產(chǎn)。

    其次,受到被繼承人照顧的,無生存能力的人員可以繼承遺產(chǎn)。

    最后,不屬于遺產(chǎn)直接繼承人,但是所盡得贍養(yǎng)義務(wù)較多的人員可繼承遺產(chǎn)。

    三、辦理繼承公證的對策

    (一)遺囑的檢驗(yàn)和效力的確認(rèn)

    我國《繼承法》表明:遺囑繼承與法定繼承相比,更具有優(yōu)先權(quán)。所以,(1)公證機(jī)構(gòu)在遺產(chǎn)公證在審核繼承公證相關(guān)程序時(shí),對于被繼承人有無事先立下遺囑或者是有無確立遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。(2)對于公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)找到的遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議進(jìn)行驗(yàn)證,并確認(rèn)其真實(shí)性,被繼承人在寫遺囑時(shí)精神是否正常,有無受到他人的威脅、強(qiáng)迫等。(3)弄清楚遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議所具備的效力所在,依照《繼承法》相關(guān)內(nèi)容,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑相比,更具有優(yōu)先權(quán),當(dāng)確定了被繼承人有立下遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議時(shí),首先應(yīng)該確定其真實(shí)性,在根據(jù)其協(xié)議具備的效力來辦理公證,倘若遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議以無效。那么公證機(jī)構(gòu)則應(yīng)該依照《繼承法》相關(guān)規(guī)定,“當(dāng)被繼承人立了多份遺囑的,多份遺囑里的內(nèi)容相互抵觸,那么則應(yīng)該以被繼承人最后所立遺囑為準(zhǔn),而自書、代書、錄音、口頭遺囑是無效的,一律以公證遺囑為準(zhǔn),公證機(jī)構(gòu)還應(yīng)該賦予最后一份遺囑特定的法律效力,我國的公證機(jī)構(gòu)還應(yīng)該為繼承人辦理繼承在其他國家或者是港澳地區(qū)的部分人群的遺產(chǎn)繼承公證書的,需要經(jīng)過我國的外交部領(lǐng)事司一級(jí)其他國家的駐華使館來簽訂相應(yīng)的繼承手續(xù)。另一方面,居住在其他國家的遺產(chǎn)繼承人倘若要辦理涉外繼承公證,應(yīng)該讓國內(nèi)的親友幫助辦理。但是繼承人的相關(guān)信息還需要經(jīng)過繼承人所在國公證機(jī)構(gòu)的公證,在經(jīng)過我國的駐外使領(lǐng)館確定認(rèn)證后,才具有法律效力。

    (二)確認(rèn)材料合法性與完整性的審核

    當(dāng)事人在辦理繼承公證時(shí),還應(yīng)該帶起相關(guān)的證件到被繼承人活著時(shí)居住地的遺產(chǎn)公證處提交申請,對于被繼承人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)繼承,還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況到不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)初遞交申請,倘若遺產(chǎn)的繼承人較多,需要一起遞交申請的,應(yīng)該一起到有管轄權(quán)的公證處辦理申請,倘若被繼承人活著時(shí)居住地與遺產(chǎn)所在地距離很遠(yuǎn),處在兩個(gè)或者若干個(gè)不同的公證處轄區(qū)范圍內(nèi),則應(yīng)該與繼承人商討,在遺產(chǎn)所在地的某一個(gè)公證處提交申請,遺產(chǎn)繼承人遞交申請后,將公證申請表填寫完整,并連同下列文件一并上交:第一,繼承人的身份驗(yàn)證。第二,被繼承人死亡原因報(bào)告、死亡證明。第三,被繼承人所擁有的遺產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資格證明。第四,被繼承人在活著時(shí)立下了遺囑的,應(yīng)當(dāng)盡快將遺囑原件遞交到公證處。第五,繼承人與被繼承人之間存在關(guān)系證明書。第六,代為繼承人應(yīng)該上交繼承人比被繼承人先死亡的相關(guān)證件。第七,遞交公證機(jī)構(gòu)要求遞交的其他證件。所遞交的資料,經(jīng)過公證機(jī)構(gòu)審核,復(fù)合實(shí)際情況的,根據(jù)我國的法律法規(guī)給予其公證書。

    在繼承方面適用的法律法規(guī)較多,也顯得較為復(fù)雜,依照我國的《繼承法》內(nèi)容可知:中國公民在繼承其他國家的遺產(chǎn)以及外國人繼承在中華人民共和國境內(nèi)的遺產(chǎn)或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺產(chǎn)等,那么遺產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)則應(yīng)該按照繼承人生前所居住地區(qū)、國家的法律為準(zhǔn),不動(dòng)產(chǎn)也按照不動(dòng)產(chǎn)地區(qū)的法律為準(zhǔn),倘若中華人民共和國在之前就已經(jīng)與他國簽訂了相關(guān)條例的,則應(yīng)該按照條例內(nèi)容辦理,在繼承公證實(shí)踐方面,辦理涉外繼承權(quán)公證的程序與內(nèi)容各個(gè)國家基本無多大差異。

    (三)應(yīng)加大與有關(guān)部門的聯(lián)系

    第一,倘若申請繼承公證的繼承人屬于我國的港澳臺(tái)同胞,倘若經(jīng)過公證機(jī)構(gòu)審核無誤的,應(yīng)該及時(shí)的為其辦理,并依法維護(hù)其的合法繼承權(quán),對于目前因?yàn)楦鞣N原因暫時(shí)未能夠回到大陸地區(qū)的臺(tái)灣同胞,繼承人未能夠出示證件或者要求他人幫忙辦理繼承遺產(chǎn)要求的,對于被繼承人的遺產(chǎn),公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對其遺產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn),并為其臺(tái)灣同胞妥善保管其應(yīng)擁有的遺產(chǎn)份額。

    第二,倘若被繼承人所擁有的遺產(chǎn)分布在其他國家,且需要繼承這份遺產(chǎn)的人員較復(fù)雜,居住較為分散,部分遺產(chǎn)繼承人的具體情況以不明確,對于居住在我國的繼承人,公證機(jī)構(gòu)還應(yīng)該在公證書中標(biāo)注上該繼承人是被繼承人的合法繼承人之一,以便其他繼承人他日能夠維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。

篇6

在房屋登記的實(shí)踐中，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的原因主要分為兩種類型：法律行為和法律事件。法律行為是指人的有意識(shí)的活動(dòng)，房屋登記中的法律行為是主觀意識(shí)作用于物而對物的支配、處分和利用，是產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的主要原因，如房屋的買賣、贈(zèng)與和抵押等。法律事件是與人的意志無關(guān)，能夠引起民事法律后果的客觀現(xiàn)象，房屋登記中的法律事件主要是繼承。法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基于實(shí)體法對權(quán)利人物權(quán)歸屬的確認(rèn)與程序法要求按一定的程序使得權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，也即物權(quán)法定取得和不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記公示而生效，因而法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是實(shí)體法與程序法的交叉。繼承而產(chǎn)生的法律關(guān)系主要由實(shí)體法進(jìn)行規(guī)范，是法定直接取得物權(quán)的原因。《繼承法》規(guī)定“繼承自被繼承人死亡時(shí)開始”，繼承是將死者生前所有于死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)移給他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客觀而不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是不需要附加程序而取得權(quán)利的一種情形?！段餀?quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！庇纱丝梢?，繼承對物權(quán)的獲得不需要進(jìn)行登記，也即被繼承人死亡時(shí)，物權(quán)的實(shí)際歸屬已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，實(shí)際權(quán)利歸于繼承人名下，由此而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)是非法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情況，屬于單方申請的登記類型。

二、繼承的形式及房屋繼承公證

繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。法定繼承是依據(jù)法律規(guī)定的繼承人范圍、順序、遺產(chǎn)份額和遺產(chǎn)分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺囑繼承是繼承開始后，按照被繼承人所產(chǎn)的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是自然人以遺囑的方式將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國家、集體或法定繼承人以外的自然人的情形。后兩種繼承形式是被繼承人生前有意思表示，但需要死亡作為生效條件的死因行為，在登記實(shí)踐中，我們收取的要件就不僅需要權(quán)利人生前留下經(jīng)公證的遺囑和遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，還需要死亡后的繼承公證書，這樣登記原因材料才完整，才能充分體現(xiàn)這樣的民事法律關(guān)系構(gòu)成。法定繼承則只需要繼承公證書即可，根據(jù)法律，法定繼承是單純的因權(quán)利人死亡這樣一個(gè)法律事實(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系，不需要其他法律事實(shí)即可依法定程序單獨(dú)實(shí)現(xiàn)。繼承房屋登記過程中，我們依據(jù)公證書對于遺產(chǎn)繼承的結(jié)論進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的登記，對公證書的內(nèi)容不需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，登記機(jī)構(gòu)也無力審查，繼承法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查及由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)和承擔(dān)。

三、繼承房屋的直接處分限制

《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡缜八?，繼承人在未喪失繼承權(quán)的情況下自被繼承人死亡時(shí)取得物權(quán)，這是法定的，也就是說繼承的房屋不需要登記也發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)是對特定的物直接支配和排他的權(quán)利，繼承的房屋取得了這樣的實(shí)質(zhì)物權(quán)，也就享有了占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和意義在于保障交易安全而進(jìn)行公示，具有極強(qiáng)的公信力，實(shí)質(zhì)物權(quán)的取得并不代表可以跨越登記而直接加以處分。因而，要處分繼承得來的房屋必須采用登記在先的原則，即房屋權(quán)利的變動(dòng)先行經(jīng)過登記并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了記載，繼承人才能加以處分，如買賣、贈(zèng)與等。繼承法律關(guān)系有可能比較復(fù)雜且存在登記機(jī)構(gòu)無力了解的情況，登記在先保證了當(dāng)事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下進(jìn)行公平交易。當(dāng)然，處分是法律行為，若繼承得來的房屋出現(xiàn)了其他由于法律事件產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，應(yīng)按具體情況進(jìn)行辦理。

四、對一些繼承房屋登記的探討

1.未經(jīng)初始登記房屋的繼承

合法修建的房屋直接取得物權(quán)，但尚未進(jìn)行初始登記，而權(quán)利人已死亡，繼承人憑繼承公證書要求辦理房屋繼承，登記部門如何登記？第一種意見認(rèn)為依物權(quán)的真實(shí)狀況的變動(dòng)而直接將房屋登記在繼承人名下。第二種意見認(rèn)為由繼承人先登記為被繼承人的名下，再辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。第三種意見認(rèn)為辦理土地繼承后，更改人防、消防和規(guī)劃等手續(xù)后辦理初始登記。第一種情況符合物權(quán)實(shí)際情況，隱含了兩個(gè)法定取得物權(quán)的情形，但不符合權(quán)利人與規(guī)劃及土地主體一致的原則。第二種符合權(quán)利主體一致原則，但由于申請人死亡又不具備民事主體資格。第三種情況實(shí)際操作難度過大，不易實(shí)現(xiàn)。本著便民、經(jīng)濟(jì)、效率原則和先稅后證要求，筆者較為贊成實(shí)踐中采用第二種方式，被繼承人死亡，繼承人自然具備權(quán)，通過名義登記將房屋登記在被繼承人名下只是為完成繼承轉(zhuǎn)移登記而走的一個(gè)過程，實(shí)踐中可在房屋登記簿上注記初始登記后應(yīng)立即辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。

2.存在隱性共有人的房屋繼承

申請人申請房屋登記時(shí)，由于傳統(tǒng)習(xí)慣，通常將婚后財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，另一方則成為了隱性共有人?！斗课莸怯涋k法》實(shí)施后，明確房屋登記依申請登記，登記機(jī)構(gòu)詢問申請人時(shí)，婚后財(cái)產(chǎn)一般被申請為單獨(dú)所有，登記機(jī)構(gòu)按程序?qū)⒎慨a(chǎn)登記在一人名下。但繼承公證書是依據(jù)《婚姻法》對繼承的遺產(chǎn)按實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行認(rèn)定，即房屋登記簿記載為單獨(dú)所有，而公證書則認(rèn)定為夫妻雙方共同共有，出現(xiàn)了登記與實(shí)際不相符的情況。筆者認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利人或隱性共有人死亡后，應(yīng)按公證書對權(quán)利的認(rèn)定以房屋的一半權(quán)利作為遺產(chǎn)并依繼承人對遺產(chǎn)的分配辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，如果辦理更正登記將登記簿記載的權(quán)利人變更為夫妻雙方然后辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，既無必要，也無意義。

3.其他情況

（1）當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)已受理，但賣方在房屋轉(zhuǎn)移登記過程中但尚未登簿前死亡。賣方死亡時(shí)，物權(quán)實(shí)際已發(fā)生變化，由于未登簿，轉(zhuǎn)移登記尚未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，應(yīng)采取退件處理，由出具繼承公證書的繼承人領(lǐng)回賣方相關(guān)資料并申請繼承轉(zhuǎn)移登記后再過戶。

（2）房屋權(quán)利人生前立有經(jīng)公證的贈(zèng)與合同，其死亡后，受贈(zèng)人持贈(zèng)與合同要求辦理贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記。雖然贈(zèng)與合同是房屋權(quán)利人生前的真實(shí)意思表示，但由于未辦理登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，所以其死亡后，房屋已作為遺產(chǎn)按繼承法律關(guān)系處理，贈(zèng)與合同的贈(zèng)與方已不具備民事主體資格，不能辦理贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記。

篇7

（××）字第××號(hào)

茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）××××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××年××月××日，在××××（簽約地點(diǎn)或本公證處），在我的面前，簽訂了前面的《××合同》。

經(jīng)查，上述雙方當(dāng)事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定；合同上雙方當(dāng)事人的簽字、印章屬實(shí)；合同內(nèi)容符合《中華人民共和國ХХ法》的規(guī)定。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（二）繼承權(quán)公證書

（××）字第××號(hào)

被繼承人：×××（應(yīng)寫明姓名、性別、生前住址）

繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系）

繼承人：×××（同上，有幾個(gè)繼承人應(yīng)當(dāng)寫明幾個(gè)繼承人）

經(jīng)查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地點(diǎn)）死亡。死后留有遺產(chǎn)計(jì)：×××（寫明遺產(chǎn)的狀況）。死者生前 無遺囑。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規(guī)定，被繼承人的遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由其×××、×××（繼承人名單）共同繼承。（如果有代位繼承的情況應(yīng)當(dāng) 寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況；如果放棄繼承，應(yīng)當(dāng)寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產(chǎn)如何處理的內(nèi)容）

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（三）出生公證書

（××字）第××號(hào)

根據(jù)××省××市（縣）××戶籍管理機(jī)關(guān)××年×月×日檔案記載（或××單位公務(wù)人員檔案記載或知情人××提供的材料），茲證明×××，男（或女）于××年×月×日在××省××市出生。×××的父親是×××，×××的母親是×××。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（四）收養(yǎng)公證書

（××）字第××號(hào)

×××于××××年××月××日被收養(yǎng)。養(yǎng)父是×××，養(yǎng)母是×××。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（五）專業(yè)職務(wù)公證書

（××）字第××號(hào)

根據(jù)（授予職務(wù)的主管機(jī)關(guān)）出具的證明××（或根據(jù)檔案記載），茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生）于××××年××月××日由××醫(yī)院（或××大學(xué)、××研究員等）聘為××科主任醫(yī)師（或教授、研究員、工程師等）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（六）國籍公證書

（××）字第××號(hào)

根據(jù)××省××市戶籍管理機(jī)關(guān)發(fā)給×××的號(hào)碼為××××××的居民身份證（或××省××市戶籍管理機(jī)關(guān)檔案記載），茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生）現(xiàn)戶籍地在××省××市××路××號(hào)，具有中國國籍。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（七）遺囑公證書

（××）字第××號(hào)

茲證明×××（應(yīng)寫明姓名、性別、出生年月日和現(xiàn)住址）于×年×月×日在 ×××（地點(diǎn)或者公證處），在我和×××（可以是其他公證員，也可以是見證人）的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。

經(jīng)查，遺囑人的行為和遺囑的內(nèi)容符合《中華人民共和國繼承法》第16條的規(guī)定，是合法有效的。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（八）婚姻狀況公證書

1.結(jié)婚公證書

（××）字第××號(hào)

根據(jù)××省××市（縣）××街道辦事處（或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）頒發(fā)的編號(hào)為×××號(hào)的結(jié)婚證書，茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)）登記結(jié)婚。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

2.未婚公證書

（××）字第××號(hào)

茲證明×××（男或者女，×年×月×日出生），現(xiàn)在××××（住址），至今未曾登記結(jié)婚。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

3.離婚公證書

（××）字第××號(hào)

茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)）登記結(jié)婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登記機(jī)關(guān)名稱，或者經(jīng)人民法院判決）離婚。其夫妻關(guān)系自該日終止（登記離婚之日或者判決之日）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

4.夫妻關(guān)系公證書

（××）字第××號(hào)

根據(jù)×××（調(diào)查材料、當(dāng)?shù)厝俗C等），茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)）按照當(dāng)?shù)匚覈褡鍌鹘y(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣結(jié)婚，是夫妻關(guān)系。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（九）家庭經(jīng)濟(jì)狀況公證書

（××）字第××號(hào)

根據(jù)××單位證明，茲證明×××（男或女，××××年××月××日出生，現(xiàn)住××國）的父親×××和母親×××的年收入為人民幣××××元，家庭所需扶養(yǎng)人口為×人（或家庭人均年收入低于人民幣××××元）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

公證員（簽名）

××××年××月××日

（十）親屬關(guān)系公證書

（××）字第××號(hào)

茲證明×××（性別，出生年月日）的配偶是×××（出生年月日），婚后只生育×個(gè)子女：長子×××（出生年月日），次子×××（出生年月日），女兒×××（出生年月日），有（無）收養(yǎng)子女；其父親是×××（出生年月日），其母親是×××（出生年月日）（已故的須注明死亡時(shí)間、地點(diǎn)）。

中華人民共和國××省××市（縣）公證處

篇8

    根據(jù)規(guī)定,以下幾類房地產(chǎn)交易必須先公證:

    1、房產(chǎn)繼承,應(yīng)當(dāng)辦理“繼承權(quán)公證書”。也就是說,對于子女或家屬要辦理繼承房產(chǎn)的話,必須要有公證處辦理的公證書;

    2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑,應(yīng)當(dāng)辦理公證。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證,在遺囑生效后其法定繼承和遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分 割協(xié)議,經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù);經(jīng)公證的遺囑在遺囑類別中具有最高的法律效力,易于遺囑人去世后其子女憑此繼承房產(chǎn) 和解決糾紛。

    3、贈(zèng)與房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與人的“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”,或雙方共同辦理“贈(zèng)與合同公證書”;

    4、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)的法律事務(wù),必須辦理公證證明。

    在辦理商品房買賣合同公證時(shí),申請公證雙方需要向公證機(jī)關(guān)提交相關(guān)的資料,出售方需要提供的材料:企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(居民身份證)、房屋所有權(quán)證或土地使用證、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

    購買方需要提供的材料:居民身份證、戶口簿或法人資格證書。

    此外,公證機(jī)關(guān)需要對所出售房屋的具體情況作詳細(xì)了解。比如合同中買賣房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、坐落位置、數(shù)量、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積;房屋買 賣價(jià)款數(shù)額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時(shí)間;辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定;雙方違約責(zé)任;雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他內(nèi)容;合同雙 方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等,包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負(fù)擔(dān),都是公證機(jī)關(guān)審查的內(nèi)容之一。

    另外在辦理商品房買賣合同公證時(shí),購房者應(yīng)注意以下一些問題:首先,房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易所核定;其次,商品房開發(fā)銷售手續(xù)不健全的房 屋,一般不予公證;辦理合同公證應(yīng)盡量委托自己的律師代為辦理,這樣無論從專業(yè)的角度,還是從操作便利的角度看,對購房人都會(huì)更加有利。

    提醒:二手房購買與裝修過程中也可辦理公證在二手房購買與房屋裝修的過程中,消費(fèi)者為確保自己的權(quán)益,也可以針對某些環(huán)節(jié)到公證處辦理公證。

    在二手房買賣的過程中,最為常見也最為有效的是提存公證。如果賣方要把原來的舊房子賣出去,可能會(huì)擔(dān)心房產(chǎn)簽了合同、過了戶,購房者一方卻不付錢;而買方也會(huì)有付出錢而拿不到房產(chǎn)證的擔(dān)心。所以買賣雙方也可以到公證處辦理房款提存公證,待房產(chǎn)順利實(shí)現(xiàn)過戶之后再由公證處將錢交給賣方。這樣公證處就在買賣雙方達(dá)成了一座足可信任的交易平臺(tái),保障了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

    另外在二手房買賣的過程中,還可能會(huì)出現(xiàn)不是房主本人跟購房者直接進(jìn)行交易的情況,這就需要房主到公證處辦理委托書公證。裝修也可提存公證在裝修過程中,消費(fèi)者也可以與裝修公司一起到公證處辦理裝修款提存公證,雙方根據(jù)不同的裝修方式簽訂協(xié)議,不管是一次性付款還是按階段付款,最好都先把裝修款交到公證處。在消費(fèi)者對裝修質(zhì)量滿意之后,再由公證處將裝修款交給裝修公司。

    如果出現(xiàn)漏水等質(zhì)量問題的,客戶可以要求公證人員到現(xiàn)場即時(shí)拍攝,提取證據(jù),留存公證處辦理證據(jù)保全。

    Tips:房地產(chǎn)公證怎么辦?

    一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進(jìn)行:

    公證申請。當(dāng)事人向有管轄權(quán)的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個(gè)人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。

    公證受理。公證處對當(dāng)事人的公證申請,經(jīng)審查符合公證條件的,予以受理。

篇9

論文關(guān)鍵詞 遺產(chǎn)繼承 轉(zhuǎn)移登記 違法 案例 剖析

遺產(chǎn)繼承是一個(gè)大熔爐，從來都是街頭巷尾被熱議的話題，當(dāng)然也是家庭矛盾的集聚點(diǎn)。如果說，一個(gè)家庭的家庭關(guān)系還能湊合度日，那么一旦發(fā)生遺產(chǎn)的繼承問題，就一定會(huì)在這個(gè)家庭中掀起軒然大波，矛盾勢必也會(huì)在瞬間被激化，導(dǎo)致家庭關(guān)系徹底破裂。所以遺產(chǎn)的處理問題不僅關(guān)系著家庭的和睦，更加關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。有關(guān)房屋的遺產(chǎn)繼承過戶登記，是如今社會(huì)越演越烈的矛盾，我們應(yīng)如何處理相關(guān)的問題？應(yīng)怎樣向有關(guān)部門進(jìn)行求援？在以下文章中，我們就這個(gè)問題進(jìn)行深入的探討。

一、相關(guān)案例的解讀

（一）案例概述

在1997年，牛某通過房改得到了他所在城市市中心的一套房屋，房改在計(jì)算工齡的時(shí)候，把牛某去世的妻子的年齡也計(jì)算在內(nèi)，他的妻子去世于1992年，按照這所城市有關(guān)房改的一些規(guī)定，可以用遺屬的工齡再加上已去世職工的相關(guān)工齡來核算相應(yīng)的工齡折扣。在2001年的5月份，牛某和莊女士再婚，并于2003年7月1號(hào)立下遺囑，當(dāng)日還進(jìn)行了相應(yīng)的公證，并明確規(guī)定這所房屋的所有權(quán)由莊女士一個(gè)人來繼承，與此同時(shí)，公證處還出具了相應(yīng)的公證書。

于04年2月10號(hào)，牛某去世了。莊女士在這一年的3月1日，向該房屋所屬權(quán)屬登記部門申請了轉(zhuǎn)移登記，并提供了相應(yīng)的資料，相關(guān)部門在2004年3月16日為莊女士頒發(fā)了房產(chǎn)證。但是，在該年的8月，已故牛某的繼子和繼女因?qū)υ摲康睦^承條例存有異議，于是向某市的區(qū)級(jí)人民法院就此事項(xiàng)提起訴訟。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為此房屋是其繼父與其母親的遺產(chǎn)，而莊女士對此房屋無權(quán)進(jìn)行任何處置。

在2006年1月，該法院針對此事所作判決如下：牛某的繼子與繼女擁有該房產(chǎn)的一半繼承權(quán)，而另一半由莊女士與牛某的繼子和繼女共同繼承，并且這一半三人享有同等的繼承權(quán)，與此同時(shí)，該法院也否定了該遺囑的公證，認(rèn)為其具有瑕疵，缺乏證明力。然而，莊女士又不服法院針對本案所作的判決，于是提起了上訴。

在2005年的5月中旬，莊女士將此房賣給了瞿先生，并進(jìn)行了有關(guān)登記。在房屋轉(zhuǎn)移登記的辦理中，相關(guān)部門并沒有收到任何個(gè)人或部門的限制文件，也就不知道該房其實(shí)存在糾紛。于是，一周后，登記部門就為瞿先生頒發(fā)了相關(guān)房產(chǎn)證。

2006年的8月14號(hào)，牛某的繼子與繼女向本市的人民法院提起了行政復(fù)議的申請，并要求對瞿先生所持有的房產(chǎn)證明進(jìn)行撤銷。法制辦進(jìn)行復(fù)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)的繼承糾紛已經(jīng)進(jìn)入了二審程序。于是，在8月26號(hào)法制辦中止了相關(guān)審理。

2006年12月，中級(jí)法院維持原判并駁回了莊女士的上訴申請。

06年12月，法制辦恢復(fù)了相關(guān)的行政復(fù)議，07年1月公布了行政復(fù)議結(jié)果，內(nèi)容如下：莊女士申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，由于公證處出具了有瑕疵的公證書，致使房產(chǎn)局為莊女士辦理了不符合事實(shí)的轉(zhuǎn)移登記，并且具體的行政行為違反了法律，所以房產(chǎn)局被限定在60天內(nèi)重新做出行政行為。針對上述事實(shí)，房產(chǎn)局依據(jù)規(guī)定，將瞿先生有關(guān)房屋所有權(quán)的登記注銷了。瞿先生收到行政復(fù)議結(jié)果后，向法院提起了行政訴訟。但法院維持了房產(chǎn)局所做出的行政行為，駁回了瞿先生的訴訟。目前，瞿先生正在向這市中級(jí)人民法院提起上訴。

（二）相關(guān)問題

1.牛某在進(jìn)行房改時(shí)，他已逝的前妻對房改房是否擁有產(chǎn)權(quán)？

2.法院維持房產(chǎn)局撤銷瞿先生房產(chǎn)證的決定是否正確？

3.瞿先生因房產(chǎn)證的撤銷而帶來的損失有誰承擔(dān)？

4.如何體現(xiàn)對善意取得的不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)？

二、相關(guān)案例分析

本案中爭論的焦點(diǎn)主要有兩個(gè)，分別是牛某亡妻是否擁有房改房的產(chǎn)權(quán)；瞿先生是否是訴訟中的善意第三人。我們必須理清它們之間的關(guān)系?，F(xiàn)在，我們先來探討牛某的亡妻是否擁有房屋的產(chǎn)權(quán)？

婚姻關(guān)系實(shí)際上就是身份關(guān)系的一種，隨著牛某前妻的去世，他和亡妻的婚姻關(guān)系便已經(jīng)終止，而他們之間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)也是以牛某的前妻去世時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)?！痘橐龇ā分忻鞔_指出，在婚姻關(guān)系存在期間，夫妻之間實(shí)際取得以及能夠明確取得的所有財(cái)產(chǎn)收益，都是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。牛某所購買的房產(chǎn)是在他前妻去世前的共同財(cái)產(chǎn)，并且只是租用，只具有房屋的使用權(quán)，卻沒有房產(chǎn)的所有權(quán)。而在牛某的妻子去世之后，牛某才進(jìn)行了房屋所有權(quán)的改取，這并不是其婚姻關(guān)系存在期間；其次，牛某在其妻子生前并未參加房改，因此，即使牛某參加房改時(shí)，使用了其亡妻的工齡進(jìn)行了折扣，但也不滿足“能夠明確取得的所有財(cái)產(chǎn)收益”這條規(guī)定。所以說，牛某亡妻在生前的時(shí)候，既沒有房屋的產(chǎn)權(quán)，也沒有工齡折扣的取得權(quán)。而有關(guān)該市房改的一些政策，可以認(rèn)為是國家對死者家屬的關(guān)照，牛某亡妻工齡是否被計(jì)算在內(nèi)都不會(huì)對牛某以及房改房原產(chǎn)權(quán)單位的相關(guān)合同買賣關(guān)系產(chǎn)生影響，只不過會(huì)影響房屋的售價(jià)而已。然而，不論房屋價(jià)錢的高低，都由牛某一人承擔(dān)，因此，牛某所購房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)被視為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，他擁有其全部的處置權(quán)，牛某的亡妻不擁有該房的產(chǎn)權(quán)。

據(jù)上分析可知，此房產(chǎn)并不屬于牛某與亡妻之間的共同財(cái)產(chǎn)，而屬于牛某個(gè)人財(cái)產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定可得，莊女士以及牛某的繼子、繼女在牛某遺產(chǎn)的繼承權(quán)上是同等的。但根據(jù)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，在遺囑繼承與法定繼承并存下，應(yīng)優(yōu)先考慮遺囑繼承。因此，根據(jù)已被公證遺囑，莊女士有權(quán)對該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記申請，并取得相關(guān)的證明。當(dāng)然，莊女士在擁有房屋的產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，也擁有了房屋的處置權(quán)。所以，瞿先生可購買該房屋并進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)移登記，在這種情況下，房產(chǎn)局是可以為瞿先生核發(fā)相應(yīng)房產(chǎn)證的。由此看來，莊女士在整個(gè)過程中并無過錯(cuò)，因此，她與牛某在公證處得到公證的公證書也同樣應(yīng)該具有法律效力。

（2）法院判決分析

在法院看來，莊女士在進(jìn)行房屋的產(chǎn)權(quán)申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)的公證書卻發(fā)生了問題，經(jīng)過法院的終審，認(rèn)定莊女士所提供的公證書具有瑕疵，并不具備證明的效力，就算后面進(jìn)行了行政復(fù)議，但仍被認(rèn)為這份證明書具有瑕疵，由于這個(gè)原因，造成了莊女士在進(jìn)行申請登記時(shí)，屬于申報(bào)不實(shí)。因此，莊女士的房屋產(chǎn)權(quán)被注銷，在注銷之后，該房產(chǎn)又恢復(fù)成牛某的遺產(chǎn)，這樣一來就應(yīng)由法定繼承處理了。莊女士就喪失了對該房屋的獨(dú)立處置權(quán)，莊女士與瞿先生簽定的房屋買賣合同就因此存在了頗大的爭議。由于莊女士的房屋產(chǎn)權(quán)被注銷了，那么，瞿先生相關(guān)的房屋轉(zhuǎn)移的登記也就不復(fù)存在了，這樣有關(guān)瞿先生房屋的產(chǎn)權(quán)登記也就被注銷了。

瞿先生對房產(chǎn)局所作出的決定不服，并提起訴訟后，人民法院維持原判這又是否正確呢？筆者認(rèn)為，法院與房產(chǎn)局的職責(zé)不同，所以看待問題的角度也應(yīng)該有所不同。房產(chǎn)局看待這個(gè)案例應(yīng)結(jié)合有關(guān)房產(chǎn)的相關(guān)辦法和條例，但是，法院應(yīng)該結(jié)合我國的法律與規(guī)章制度，更加全面、更加綜合的對此案件進(jìn)行分析。第一，應(yīng)該從怎樣維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及交易安全等方面進(jìn)行考慮。瞿先生向莊女士購買該房屋，在莊女士已經(jīng)證明自己進(jìn)行了房屋的轉(zhuǎn)移登記而且還擁有該房的房產(chǎn)證的情況下，瞿先生是有充分的理由相信這次交易是安全且可靠的。依據(jù)《物權(quán)法》106條的規(guī)定，除非是作為行政訴訟第三人的莊女士以及牛某的繼子、繼女有證據(jù)證明瞿先生在購買房屋時(shí)并不是善意的，除此之外，瞿先生就應(yīng)該能夠取得此房屋的產(chǎn)權(quán)。這樣說來，法院的判決就是不正確的。

不過，瞿先生因?yàn)榉慨a(chǎn)證被撤銷而引起的損失又應(yīng)該由誰來負(fù)責(zé)呢？在此次交易過程中瞿先生并沒有什么過錯(cuò)，他有理由相信交易的合法性。就如前面所說，此次交易中出現(xiàn)的最主要問題就是莊女士所出示的公證書，由于她的申報(bào)材料與實(shí)際不符，因此登記單位才做出了錯(cuò)誤的登記。據(jù)新的《物權(quán)法》規(guī)定，如果當(dāng)事人所提供的登記所用的材料存在不真實(shí)的情況，那么由此而給他人帶來的損失，應(yīng)由當(dāng)事人自己承擔(dān)。但是如果是由于登記的錯(cuò)誤而給他人帶來的損失就應(yīng)由登記的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行賠償，并且在登記機(jī)構(gòu)賠償以后，仍可以向這個(gè)錯(cuò)誤登記的造成者追償。所以，瞿先生不但可以向登記機(jī)構(gòu)索償，還可以向莊女士要求賠償，并且就算登記機(jī)構(gòu)在此之前進(jìn)行了賠償，那么也應(yīng)該向莊女士追償。

如今，在房地產(chǎn)交易異?；钴S的情況下，維持社會(huì)主義市場的經(jīng)濟(jì)秩序及交易安全，并明確物產(chǎn)的歸屬地，使該產(chǎn)權(quán)的權(quán)力人得到應(yīng)有的保護(hù)。當(dāng)然，不僅是房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移繼承容易造成糾紛，其他的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也很容易出現(xiàn)相似的問題。比如說，房屋產(chǎn)權(quán)登記在了夫妻一方的名下，并且單方進(jìn)行了房屋處理，另一方卻毫不知情，這樣也非常容易引起紛爭。因此，法院在對此類案件進(jìn)行審理的時(shí)候，就應(yīng)該要求和案件具有厲害關(guān)系的人物，提供受讓方并非善意取得的相關(guān)證據(jù)。如果在證據(jù)不明確的時(shí)候，就應(yīng)嚴(yán)格的按照《物權(quán)法》106條的規(guī)定來執(zhí)行，判處已經(jīng)登記的受讓方獲取房屋的產(chǎn)權(quán)，維持有關(guān)機(jī)關(guān)正確的行政行為，判決情況應(yīng)由登記機(jī)關(guān)在登記薄上予以記載。

補(bǔ)充說明：

1.此案例之所以會(huì)出現(xiàn)后面的行政訴訟和行政復(fù)議，是由于牛某的繼子與繼女在向人民法院提起有關(guān)繼承權(quán)的訴訟時(shí)，根本沒有提出查封訴爭房產(chǎn)的申請要求。所以說，我們應(yīng)該使法規(guī)、法律的教育及宣傳得到加強(qiáng)，并以此節(jié)約相關(guān)的訴訟成本。

2.有關(guān)牛某繼子與繼女的權(quán)利救濟(jì)。在保護(hù)了瞿先生這個(gè)善意第三者的權(quán)益后，牛某繼子、繼女的繼承權(quán)就會(huì)受到損害，而他們的損失應(yīng)該由莊女士進(jìn)行賠償。

篇10

1．格式

（）××字第××號(hào)

被繼承人：×××（應(yīng)寫明姓名、性別、生前住址）

繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系）

繼承人：×××（同上，有幾個(gè)繼承人應(yīng)當(dāng)寫明幾個(gè)繼承人）

經(jīng)查明，被繼承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地點(diǎn)）死亡。死后留有遺產(chǎn)計(jì)：×××（寫明遺產(chǎn)的狀況）。死者生前無遺囑。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規(guī)定，被繼承人的遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由其×××、×××（繼承人名單）共同繼承。（如果有代位繼承的情況應(yīng)當(dāng)寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況；如果放棄繼承，應(yīng)當(dāng)寫明誰放棄了繼承，放棄部分的遺產(chǎn)如何處理的內(nèi)容）

中華人民共和國××市（縣）公證處

公證員：×××（簽名）

×年×月×日

2．說明

繼承權(quán)的公證應(yīng)注意的事項(xiàng)有：