導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋購買合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

受托方：___________________________（以下簡稱乙方）

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋購買的委托事宜達(dá)成協(xié)議如下

第一條　委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務(wù)_________________________________

第二條　房屋狀況：___________________________________________________

甲方對(duì)購買房屋的基本要求是：__________________________________

坐落范圍：______________________

戶型：__________________________

面積：__________________

交付日期：______________________

其他：________________________________________________________

第三條　甲方委托乙方購買的房屋參考價(jià)（含設(shè)施設(shè)備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。

其他要求：____________________________________________________________.

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過以上期限仍需要委托服務(wù)的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長。

第五條　現(xiàn)場(chǎng)看房

乙方應(yīng)派注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人帶甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋裝修及設(shè)施、設(shè)備情況進(jìn)行核實(shí)，并簽署現(xiàn)場(chǎng)看房記錄。

第六條　甲方義務(wù)

（一）應(yīng)出示身份證或_________等真實(shí)有效的身份資格證明；

（二）應(yīng)對(duì)乙方的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合；

（三）不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后_________個(gè)月內(nèi)與乙方介紹的客戶進(jìn)行私下交易。

（四）乙方完成委托事項(xiàng)，應(yīng)按約定支付傭金。

第七條　乙方義務(wù)

（一）應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營資格證明；

（二）應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，及時(shí)將有關(guān)情況向甲方如實(shí)告知，為甲方簽訂買賣提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，促成買賣合同的訂立；

（三）收取傭金應(yīng)向甲方開具合法、有效的收費(fèi)票據(jù)；

（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費(fèi)用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項(xiàng)后應(yīng)得的報(bào)酬。

當(dāng)乙方完成甲方委托事項(xiàng)的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內(nèi)，甲方應(yīng)按照房屋成交價(jià)格的______%向乙方支付傭金。

第九條　違約責(zé)任

（一）在本合同第三條約定的期限內(nèi)，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應(yīng)支付違約金_________元；

（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續(xù)支付傭金外，還應(yīng)支付違約金_________元。

第十條　合同爭議的解決辦法

本合同如發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）

（一）向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第十一條　其他約定事項(xiàng)：_______________________________________________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

住所：_________________

住所：_________________

身份證號(hào)碼：___________

法定代表人：___________

委托人：___________

委托人：___________

電話：_________________

電話：_________________

_________年____月____日

篇2

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關(guān)法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務(wù)后，雙方無異議簽字后本合同小編為大家整理的相關(guān)2020貨物_購房買賣合同范文資料，提供參考，歡迎閱讀。

 

 

合同一

甲方(出售方)：________________

乙方(購買方)：________________

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條、甲方自愿將其座落于吉林省長春市 街 小區(qū) 號(hào)樓 室，建筑面積 平方米，出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。

第二條 甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣 元整大寫：人民幣 萬元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同意。

第四條 所有購房款付清后本協(xié)議自動(dòng)生效，房屋買賣即成事實(shí)。乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，不得再次轉(zhuǎn)賣他人或用作抵押或用作財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利，如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán)，即甲方違約。

第五條 在政策和法律允許范圍內(nèi)，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方繼承人應(yīng)無條件積極協(xié)助乙方辦理過戶。

第六條 物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

1、甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日。

2、協(xié)議簽定之日后由乙方負(fù)責(zé)。

第七條 協(xié)議生效當(dāng)日，甲方應(yīng)將購買該房產(chǎn)過程中的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、購房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條 甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起，均需遵守本協(xié)議約定，無論今后房價(jià)如何變動(dòng)，甲、乙雙方不得違約。

第九條 違約責(zé)任

如甲方違約:

甲方無條件退還乙方全部購房款，并向乙方支付全部購房款總額的5%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料;

如乙方違約:

乙方將已支付的購房款作為違約金，并無條件退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料。

第十條 本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條 甲、乙雙方在履行本協(xié)約中若發(fā)生爭議，可提交吉林省長春市仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴訟。

第十二條 該協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同二

甲方：________________

地址：________________

電話：________________

乙方：________________

地址：________________

電話：________________

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關(guān)法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務(wù)后，雙方無異議簽字后本合同(一式兩份，雙方各執(zhí)一份)立即生效。具體內(nèi)容如下：

1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購買 商品。乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。

2、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購買商品之日起計(jì)算滿一年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時(shí)，需出具購買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時(shí)，甲方即時(shí)退付乙方購買商品原價(jià)80%現(xiàn)金結(jié)算。其中20%甲方作為商行成本計(jì)算，不予退還。

3、乙方自購買商品之日起計(jì)算滿二年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時(shí)，需出具購買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時(shí)，甲方即時(shí)退付乙方購買商品原價(jià)90%現(xiàn)金結(jié)算。其中10%甲方作為商行成本計(jì)算，不予退還。

4、 乙方自購買商品之日起計(jì)算滿三年或超過三年以上的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時(shí)，需出具購買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時(shí)，甲方即時(shí)全付乙方購買商品原價(jià)100%現(xiàn)金結(jié)算。如果乙方所購商品增值，甲乙雙方另行商議。

5、甲方保證向乙方所銷售商品品質(zhì)和質(zhì)量。甲乙雙方在簽定購銷合同前無異議，合同立即生效。

6、本合同自甲方( )開業(yè)之日起正式施行，無時(shí)間限制。

7、本合同未盡事宜，雙方共同協(xié)商解決。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同三

合同 CONTRACT

日期：合同號(hào)碼：

Date: Contract No.:

買 方：(The Buyers) 賣方：(The Sellers)

茲經(jīng)買賣雙方同意按照以下條款由買方購進(jìn)，賣方售出以下商品：

This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:

(1) 商品名稱:

Name of Commodity：

(2) 數(shù) 量：

Quantity:

(3) 單 價(jià)：

Unit Price:

(4) 總 值：

Total Value:

(5) 包 裝：

Packing:

(6) 生產(chǎn)國別：

Country of Origin :

(7) 支付條款：

Terms of Payment:

(8) 保 險(xiǎn)：

Insurance:

(9) 裝運(yùn)期限：

Time of Shipment:

(10) 起 運(yùn) 港：

Port of Loading:

(11) 目 的 港：

Port of Destination:

(12)索賠：在貨到目的口岸45天內(nèi)如發(fā)現(xiàn)貨物品質(zhì)，規(guī)格和數(shù)量與合同不符，除屬保險(xiǎn)公司或船方責(zé)任外，買方有權(quán)憑中國商檢出具的檢驗(yàn)證書或有關(guān)文件向賣方索賠換貨或賠款。

Claims:

Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.

(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，發(fā)生在制造、裝載或運(yùn)輸?shù)倪^程中導(dǎo)致賣方延期交貨或不能交貨者，賣方可免除責(zé)任。在不可抗力發(fā)生后，賣方須立即電告買方及在14天內(nèi)以空郵方式向買方提供事故發(fā)生的證明文件，在上述情況下，賣方仍須負(fù)責(zé)采取措施盡快發(fā)貨。

Force Majeure:

The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.

(14)仲裁：凡有關(guān)執(zhí)行合同所發(fā)生的一切爭議應(yīng)通過友好協(xié)商解決，如協(xié)商不能解決，則將分歧提交中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)按有關(guān)仲裁程序進(jìn)行仲裁，仲裁將是終局的，雙方均受其約束，仲裁費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

Arbitration:

All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.

買方：賣方:

篇3

內(nèi)容摘要：《合同法》第230條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，從表面上看，對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)沒有限制，但是，筆者發(fā)現(xiàn)在實(shí)際生活中，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到諸多限制。這種限制基于《合同法》的規(guī)定，或者基于其他法律及政策的特殊規(guī)定，主要表現(xiàn)在三方面：出租人出賣用于租賃的房屋類型、房屋租賃法律關(guān)系定法律事實(shí)的存在和《合同法》第230條本身的規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房屋 租賃合同 優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指承租人依照法律規(guī)定享有的在出賣人出賣用于租賃的房屋時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人而購買房屋的權(quán)利。目前，規(guī)范承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律主要是《合同法》第230條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條。但是任何權(quán)利都不是絕對(duì)的，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)也是如此，通過考察其他相關(guān)法律，筆者發(fā)現(xiàn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要受到以下幾方面的限制。

出租人出賣用于租賃的房屋類型會(huì)限制承租人的優(yōu)先購買權(quán)

據(jù)筆者考察，目前，我國房屋的類型主要有建設(shè)在宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)上的農(nóng)村房屋、建設(shè)在國有劃撥土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)適用房、建設(shè)在國有出讓土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的房屋以及既可能建設(shè)在劃撥也可能建設(shè)在出讓土地基礎(chǔ)上的單位集資房。一般而言，房屋類型不同，房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利不同，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制也不同，因此當(dāng)房屋所有權(quán)人作為出租人出賣房屋時(shí)，并不是所有的承租人都具有購買資格。

（一）城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)民房屋不能享有承租人優(yōu)先購買權(quán)

雖然《合同法》第230條對(duì)享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人沒有任何身份限制，但其他法律或者國家政策對(duì)其有一定限制?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）從抑制宅基地需求的角度，強(qiáng)調(diào)了禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（[2007]71號(hào)）則把抑制宅基地及農(nóng)民住宅的供求兩個(gè)方面結(jié)合起來，強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。由于物權(quán)法、合同法、民法通則等法律都沒有對(duì)是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此農(nóng)村房屋的買賣行為需要遵守國家政策。根據(jù)以上國家政策，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同是無效的，但這并不能說明城鎮(zhèn)居民不能租賃農(nóng)村房屋。因此，雖然城鎮(zhèn)居民可以租賃農(nóng)村房屋，但是當(dāng)農(nóng)民出賣用于租賃的房屋時(shí)，由于農(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給同集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，于是城鎮(zhèn)居民作為農(nóng)村房屋的承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)就受到了限制。

（二）承租人租賃單位集資房時(shí)優(yōu)先購買權(quán)受到一定限制

近年來，我國商品房市場(chǎng)發(fā)展迅速，房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入的漲幅。于是，有些單位在政策允許的范圍內(nèi)，為解決本單位職工的住房需求，通過向職工集資然后以一定的優(yōu)惠價(jià)格賣給職工。這些房屋大部分建設(shè)在國有劃撥土地使用權(quán)上面，也有少部分建設(shè)在國有出讓土地使用權(quán)基礎(chǔ)上。職工購買單位集資房后，由于工作變動(dòng)不在原單位上班了，該職工將房屋出租，房屋承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？筆者認(rèn)為，應(yīng)該區(qū)別情況對(duì)待，首先看當(dāng)年購買單位集資房的合同書是否有對(duì)職工轉(zhuǎn)讓該房的限制性約定以及單位是否享有更優(yōu)先購買的權(quán)利，如果有約定，只要此約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定都應(yīng)承認(rèn)其效力，尊重當(dāng)事人的意思自治；如果沒有相關(guān)約定，劃撥土地的房屋承租人只有轉(zhuǎn)變成單位職工才享有優(yōu)先購買權(quán)，而出讓土地的房屋承租人應(yīng)該享有充分的、不受限制的優(yōu)先購買權(quán)。

考察這類房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受限制的原因，筆者發(fā)現(xiàn)不管是農(nóng)村房屋、單位集資房還是經(jīng)濟(jì)適用房都具有以下三個(gè)特點(diǎn)：其一，福利性。這類房屋或者享受到了國家稅收的減免優(yōu)惠，或者房屋購買人由于特殊身份享受到了一定的價(jià)格優(yōu)惠。其二，具有較強(qiáng)的人身依附性。這類房屋的購買人需要具備一定的組織成員身份或者具備由國家認(rèn)定的中低收入家庭身份，并且這種身份具有不可轉(zhuǎn)讓性。其三，具有較強(qiáng)的政策性。這類房屋的存在反映了特定時(shí)期國家為了解決城鄉(xiāng)人民住房問題而作出的暫時(shí)性政策安排。

房屋租賃法律關(guān)系定法律事實(shí)存在限制承租人優(yōu)先購買權(quán)

存在合法轉(zhuǎn)租的情況下，原承租人和次承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到相互制約。一般而言，承租人作為優(yōu)先購買權(quán)的主體并無爭議，但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生承租人經(jīng)出租人同意后又將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人的行為。于是，當(dāng)房屋出租人出賣租賃的房屋時(shí)，可能會(huì)發(fā)生原承租人和次承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突。筆者認(rèn)為解決沖突的原則是：首先，由雙方協(xié)商解決由誰行使優(yōu)先購買權(quán)，以充分尊重雙方的意愿；其次，在雙方協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)考察誰向租賃的房屋中安裝了更多的不可移動(dòng)或移動(dòng)可能損害房屋價(jià)值的固定資產(chǎn)，此添附行為增添了房屋價(jià)值或者增加了房屋的舒適度；再次，以上兩個(gè)原則仍不能解決優(yōu)先購買權(quán)的沖突，應(yīng)尊重出租人對(duì)交易對(duì)象的選擇；最后，當(dāng)出租人不愿表達(dá)意愿而得罪雙方，可以考慮由原承租人和次承租人采取抓鬮的辦法。

存在多個(gè)承租人分別對(duì)房屋進(jìn)行局部租賃而出租人將房屋整體出賣時(shí)，各個(gè)承租人對(duì)房屋整體都沒有優(yōu)先購買權(quán)。出租人是自己利益的最佳判斷者，當(dāng)出租人認(rèn)為房屋整體出賣更能增加其利益時(shí)，片面強(qiáng)調(diào)局部承租人對(duì)其承租部位享有優(yōu)先購買權(quán)，就可能損害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)榉梢?guī)定出租人單獨(dú)出賣承租人的承租部分時(shí)承租人對(duì)此享有優(yōu)先購買權(quán)，而對(duì)其他部分沒有優(yōu)先購買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不能超出權(quán)利范圍。設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法目的是減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，便于不動(dòng)產(chǎn)的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。如果允許局部承租人享有不動(dòng)產(chǎn)整體的優(yōu)先購買權(quán)，若眾多承租人同時(shí)主張權(quán)利必然會(huì)出現(xiàn)諸多矛盾。其二，當(dāng)房屋整體出賣時(shí)，局部承租人也不享有其承租部分的優(yōu)先購買權(quán)。在出租人整體出賣房屋的情形下，該房屋整體應(yīng)視為交易的對(duì)象，承租人若主張其承租部分的優(yōu)先購買權(quán)，無異于將一物分割出賣，“把不適于分割房子零碎的賣給各租戶，甚至超越了各人所租的范圍，既損于房東的利益，又形成了新的多數(shù)房東將來無法避免的糾紛，所以法院就不能片面的去看房戶一面的利益，去保護(hù)房戶優(yōu)先購買權(quán)”。況且“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會(huì)財(cái)產(chǎn)的一部分。允許房戶有優(yōu)先承租、承典、承買的權(quán)利，就是說房主行使產(chǎn)權(quán)，也須服從社會(huì)利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)又能適當(dāng)照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題，這樣處理是適當(dāng)?shù)?。否則，僅著眼于房戶行使優(yōu)先購買權(quán)而忽視了對(duì)社會(huì)的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸?952年所做的批復(fù)，在今天看來仍然具有指導(dǎo)意義。

房屋租賃合同是否備案可能會(huì)限制房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！钡怯泜浒傅囊笾饕浅鲇谛姓芾怼⒅伟补芾硪约岸愂盏确矫娴目紤]，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對(duì)抗要件。參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款的規(guī)定，登記備案后的房屋租賃合同就具有對(duì)抗第三人的效力，在這種情況下，承租人優(yōu)先購買權(quán)所具有的對(duì)抗效力，主要體現(xiàn)在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及合法轉(zhuǎn)租關(guān)系中租賃合同備案的承租人優(yōu)于租賃合同沒有備案的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

《合同法》既賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)也限制該權(quán)利行使

（一）只能在出租人“出賣”租賃的房屋時(shí)的合理期限內(nèi)享有

1.房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)以存在合法的租賃關(guān)系為前提。房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)以存在合法的租賃關(guān)系為前提，合法租賃關(guān)系又以出租人對(duì)房屋有權(quán)處分為前提，而出租人是否有處分權(quán)以法律或者合同為依據(jù)。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，房屋的所有權(quán)人基本可以分為完全產(chǎn)權(quán)人和有限產(chǎn)權(quán)人。完全產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)能最全面，當(dāng)然可以出租，因?yàn)槌鲎馐撬腥诵惺固幏謾?quán)的一種表現(xiàn)?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第33條規(guī)定：“個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。”由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房購房人是典型的有限產(chǎn)權(quán)人。如果經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人在沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的情況下把房屋出租給他人，這種租賃合同是無效的，承租人不僅不能基于此行使優(yōu)先購買權(quán)，而且經(jīng)濟(jì)適用房購房人的出租行為還是一種違法行為，可能受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房的購房人具備一定條件時(shí)，可以把有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，此后所有權(quán)人就可以轉(zhuǎn)讓出租等任意處分該房屋。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的條件是：購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，并向政府交納一定比例的土地收益等相關(guān)價(jià)款。

2.如何理解“出賣”。筆者認(rèn)為應(yīng)聯(lián)系買賣合同的“出賣”一詞來理解租賃合同的“出賣”，不能隨意對(duì)出賣做擴(kuò)大解釋?！逗贤ā?30條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！背鲑u租賃的房屋就是出賣人（出租人）將租賃給承租人的房屋出賣，以獲取相應(yīng)的價(jià)款為目的，價(jià)款常常表現(xiàn)為貨幣。因此，出租人以房屋所有權(quán)作為出資份額轉(zhuǎn)移到合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通過出讓房屋所有權(quán)取得貨幣，故不應(yīng)視為出賣房屋，承租人此時(shí)不應(yīng)行使優(yōu)先購買權(quán)。

3.如何理解合理期限。把合理期限界定為三個(gè)月，最早見于1983年頒布的、現(xiàn)已失效的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定。隨后該期限又被《意見》第118條所采用。但是時(shí)過境遷，1999年與1983年和1988年的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)及其房屋租賃市場(chǎng)相比都有了很大的改觀，于是1999年實(shí)施的《合同法》并沒有沿用原來的“三個(gè)月”期限，而是改用更科學(xué)、更合理的“出賣之前的合理期限內(nèi)通知”。筆者認(rèn)為，該合理期限最長為三個(gè)月，具體何謂合理期限應(yīng)該根據(jù)特定案件而由人民法院確定，但應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素：其一，出租人出賣房屋的急迫性及需要貨幣的急迫性；其二，承租人另外尋覓房屋居住的機(jī)會(huì)；其三，出租人和承租人之間溝通聯(lián)系的機(jī)會(huì)；最后，房屋所在地的房屋租賃市場(chǎng)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

（二）僅僅相對(duì)于其他潛在購買人在同等條件下才享有

“同等條件”的基本內(nèi)容是指購買人給定的關(guān)于購買房屋的條件，主要包括三個(gè)方面：一是價(jià)格條件，二是價(jià)款支付條件，三是其他條件。

購買人對(duì)房屋的報(bào)價(jià)關(guān)系到出賣人的核心利益，一般情況下，出賣人會(huì)選擇報(bào)價(jià)較高者與之交易。因此，在相同報(bào)價(jià)下房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)受到尊重。

但是，理性的出賣人除考慮價(jià)格外，還會(huì)考慮獲得較大利益時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，出賣人還會(huì)關(guān)注購買人的價(jià)款支付方式和支付條件，例如購買人是否為支付價(jià)款設(shè)定了種種對(duì)出賣人不利的限定條件或者購買人是否為此項(xiàng)付款設(shè)定了擔(dān)保，又如購買人是一次性付款還是分期付款，如果分期付款，購買人的后續(xù)支付能力是否有保證等。很明顯，如果其他條件相同，一次性付款的其他購買人會(huì)優(yōu)于分期付款的房屋承租人，此時(shí)，房屋承租人就無法行使優(yōu)先購買權(quán)。

當(dāng)然，出賣人也是一個(gè)普通人，不可避免在交易過程中摻雜主觀評(píng)價(jià)因素，這就是筆者所說的其他條件。換句話說，如果在租賃期間，承租人給出租人以不良評(píng)價(jià)，即使房屋承租人報(bào)出同等價(jià)格，但低于其他購買人的信譽(yù)，仍然可能無法行使優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)榉蔁o法強(qiáng)制出賣人將房屋必須出賣給特定人。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買權(quán)  保護(hù)

引言

我國民商法上優(yōu)先購買權(quán)有承租人的優(yōu)先購買權(quán)、共有人的優(yōu)先購買權(quán)、股東的優(yōu)先購買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條有相同的司法解釋?！逗贤ā返诙偃畻l也規(guī)定了房屋承租人對(duì)出租的房屋有優(yōu)先購買的權(quán)利。這是承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)?！睹穹ㄍ▌t》第78條第3款和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》的司法解釋第92條規(guī)定了共有人的購買權(quán)，適用于按份共有，對(duì)于共同共有，只有在共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，且財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體事配套使用時(shí)，共有人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)，其他共有人才有優(yōu)先購買權(quán)。這是因?yàn)?，共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能在共有財(cái)產(chǎn)中確定自己的份額，不能轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利，因此也就不存在優(yōu)先購買權(quán)。股東的優(yōu)先購買權(quán)分為有限責(zé)任公司的股東在轉(zhuǎn)讓出資時(shí)其他股東的優(yōu)先購買權(quán)；公司新增資本時(shí)，原有股東的優(yōu)先購買權(quán)；以及中外合資經(jīng)營企業(yè)，合營一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時(shí)，合營他方的優(yōu)先購買權(quán)?！逗匣锲髽I(yè)法》第20條規(guī)定合伙企業(yè)進(jìn)行清算前，合伙人不得請(qǐng)求分割合伙財(cái)產(chǎn)，而且合伙人在經(jīng)過其他合伙人一致同意的情況下，可以向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或部分財(cái)產(chǎn)份額，因此其他合伙人的優(yōu)先購買權(quán)不能按共有人的優(yōu)先購買權(quán)來對(duì)待，是一種獨(dú)立的優(yōu)先購買權(quán)形態(tài)。這些優(yōu)先購買權(quán)主要是依照法律直接規(guī)定而不是根據(jù)當(dāng)事人之間合同產(chǎn)生的，主要屬于法定優(yōu)先購買權(quán)。但是有關(guān)法律均未明確法定優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及法律效力，學(xué)術(shù)上對(duì)其法律性質(zhì)說法不一，對(duì)法律效力研究也很少。法律規(guī)定的疏漏及理論上的模糊，給現(xiàn)實(shí)中優(yōu)先購買權(quán)的行使及保護(hù)帶來了困難。本文主要以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為出發(fā)點(diǎn)來展開討論。

請(qǐng)看下面一個(gè)案例：

原告邱XX租用被告XX縣飲食服務(wù)公司房屋，約定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告來經(jīng)通知原告，與第三人俞X訂立房屋買賣合同，將原告租用的房屋以10萬元價(jià)格出賣給第三人，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告訴至法院主張被告侵害其優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)被告與第三人之間房屋買賣合同無效，而他對(duì)該房屋具有優(yōu)先購買權(quán)。法院認(rèn)為，被告未經(jīng)通知原告即將該房屋出賣給第三人，侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán)，其與第三人房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)無效。因原、被告房屋租賃合同尚未到期，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)被告出賣該房屋時(shí)，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。法院作出判決，一、被告與第三人簽訂的房屋買賣合同無效；二、原告在租賃合同有效期間對(duì)租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。判決生效后，原告向法院申請(qǐng)執(zhí)行。法院在能否執(zhí)行和如何執(zhí)行兩問題上都存在分歧意見，主導(dǎo)意見是只有被告向第三人出賣房屋，原告才能主張同等條件下優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)被告與第三人房屋買賣合同已經(jīng)無效，被告沒有再向第三人出賣房屋，法院又不能強(qiáng)制被告賣房，所以，本案不能強(qiáng)制執(zhí)行。

一、關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)法律效力的理解

（一）從規(guī)范意旨出發(fā)把握優(yōu)先購買權(quán)法律效力

從所供討論案例看，法院對(duì)優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)和法律效力的理解是，原告行使優(yōu)先購買權(quán)，只能使被告與第三人房屋買賣合同無效，原告與被告間并不因此成立買賣合同關(guān)系，當(dāng)然原告不能依據(jù)根本不成立的合同要求被告向其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。法院的這種理解讓人困惑，照此辦理，權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)能得到什么利益？被告不愿再次出賣房屋又奈他何？即使被告再次出賣房屋，權(quán)利人再次行使優(yōu)先購買權(quán)，結(jié)果與這一次又能有什么不同，還不是一樣不能實(shí)現(xiàn)？在本案法院看來，法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定實(shí)際上無法實(shí)現(xiàn)因而沒有意義。然而法定優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)然不是沒有意義，它不僅應(yīng)當(dāng)?shù)玫綄?shí)現(xiàn)，而且在適用中正確運(yùn)用法學(xué)方法也當(dāng)然能夠?qū)崿F(xiàn)，而象本案法院這種認(rèn)識(shí)卻不折不扣地導(dǎo)致權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

按社會(huì)一般人即有學(xué)者所謂的“中人”角度來理解，主張優(yōu)先購買權(quán)也不應(yīng)當(dāng)只能使出賣人與第三人間合同無效，而應(yīng)當(dāng)是能優(yōu)先于其他人向出賣人支付價(jià)款并取得標(biāo)的物所有權(quán)。要更準(zhǔn)確把握優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)和效力，應(yīng)從規(guī)范意旨角度來考慮。法律規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權(quán)主要是為了穩(wěn)定共有關(guān)系；保護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完整與安全；減少共有人數(shù)量，增強(qiáng)物的利用效率。規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)主要目的，一是與“買賣不破租賃”規(guī)則目的一致，是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓倉猝間無房可??；二是為了促進(jìn)物的利用效率，減少承租人對(duì)該房屋投入的浪費(fèi)，而且房屋所有人和使用人同一，也增強(qiáng)房屋利用效率?？梢?，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)都是為了保障權(quán)利人優(yōu)先取得物的所有權(quán)。而本案法院的理解和實(shí)踐，則使法定優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)范意旨無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楹贤胁荒艹闪?，還談什么“購買”和取得，當(dāng)然更談不上“優(yōu)先”了。

（二）否定“出賣人與第三人合同效力”之質(zhì)疑

無論從社會(huì)一般人角度，還是從規(guī)范意旨角度看，優(yōu)先購買權(quán)都應(yīng)該具有三項(xiàng)主要法律效力，首先要能成立買賣合同，否則“購買”便是無稽之談；第二合同權(quán)利要能優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，這是“優(yōu)先”應(yīng)有之義；第三要能實(shí)際取得物權(quán)，這是權(quán)利所蘊(yùn)利益的最直接體現(xiàn)。這三項(xiàng)主要效力可分別稱為形成效力、優(yōu)先效力和追及效力。形成效力，即權(quán)利人可依單方意思表示使法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅，并產(chǎn)生各種權(quán)利及請(qǐng)求權(quán)，而相對(duì)人則受到拘束，必須容忍和接受此法律效果。優(yōu)先購買權(quán)的形成效力表現(xiàn)在出賣人與第三人成立買賣合同關(guān)系時(shí)，權(quán)利人主張優(yōu)先購買權(quán)就能使其與出賣人之間按同等條件產(chǎn)生買賣合同關(guān)系，并產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。優(yōu)先效力，一般認(rèn)為，是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，債權(quán)之間不具優(yōu)先效力。但按優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定，按份共有人、房屋承租人基于與出賣人之間形成的買賣合同關(guān)系具有的債權(quán)，與第三人對(duì)出賣人的合同債權(quán)相比，卻具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力。基于優(yōu)先效力，優(yōu)先購買權(quán)人可以排在第三人前面，要求出賣人向其轉(zhuǎn)移所有權(quán)，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。追及效力主要體現(xiàn)是，如果出賣人基于與第三人之間買賣合同向第三人轉(zhuǎn)移了所有權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)人可主張出賣人與第三人間物權(quán)變動(dòng)行為無效，使物權(quán)回復(fù)至該物權(quán)變動(dòng)行為之前的狀態(tài)。追及效力涉及第三人利益保護(hù)的問題，應(yīng)受到善意取得制度限制。但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得，而且房屋租賃合同依法要向房管機(jī)關(guān)備案，具有公示效力，如果租賃合同未經(jīng)登記備案，則不能對(duì)抗第三人，追及效力就不能實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先購買權(quán)的形成效力、優(yōu)先效力和追及效力可以有效地實(shí)現(xiàn)法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)范意旨。本案法院否定了優(yōu)先購買權(quán)的形成效力，認(rèn)為原告行使優(yōu)先購買權(quán)并不能導(dǎo)致其依同等條件與被告形成買賣合同關(guān)系；對(duì)優(yōu)先效力理解也很片面，認(rèn)為只是能使被告與第三人買賣合同無效；沒有提到追及效力，對(duì)被告將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三人的問題置之不理。這樣處理，原告具有優(yōu)先購買權(quán)依法應(yīng)享有的利益當(dāng)然無法實(shí)現(xiàn)，法律的規(guī)范意旨落空。

二、法定優(yōu)先購買權(quán)的行使

（一）行使時(shí)間

有觀點(diǎn)認(rèn)為，提前的“三個(gè)月”、“合理期限”是優(yōu)先購買權(quán)的行使期間。這個(gè)觀點(diǎn)不妥當(dāng)。優(yōu)先購買權(quán)是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利，出賣人與第三人買賣合同不成立，沒有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購買權(quán)便沒有成立基礎(chǔ)。所以優(yōu)先購買權(quán)只在出賣人與第三人成立買賣合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權(quán)利人才能行使權(quán)利，本案法院也采這種觀點(diǎn)。出賣人與第三人成立買賣合同，是優(yōu)先購買權(quán)行使的條件之一。

（二）權(quán)利及具體化

據(jù)以研究的案例中，原告向被告主張優(yōu)先購買權(quán)，是行使權(quán)利的行為，向法院起訴，是要求法院以國家強(qiáng)制力保障其權(quán)利實(shí)現(xiàn)。但從審判、執(zhí)行情況看，原告這一愿望并未能實(shí)現(xiàn)。原告訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也以判決支持了原告的請(qǐng)求，為什么原告優(yōu)先購買權(quán)還不能實(shí)現(xiàn)呢？首先因?yàn)榉ㄔ簩?duì)優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)和效力的理解問題，己如上述，第二個(gè)重要原因就是原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決都未能將“優(yōu)先購買權(quán)”具體化。

（三）訴訟請(qǐng)求

原告可以向法院起訴要求被告履行依優(yōu)先購買權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先作出確認(rèn)之訴的處理，確認(rèn)原告與被告間己形成買賣合同關(guān)系，并確定合同的具體條款，在此基礎(chǔ)上，依合同法規(guī)定，確定是否可以強(qiáng)制被告履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)。如果被告主張不安抗辯權(quán)得到支持而原告不提供擔(dān)保，或被告主張同時(shí)履行抗辯權(quán)得到支持而原告不履行付款義務(wù)的，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。這種情況原告敗訴不是因?yàn)槠鋬?yōu)先購買權(quán)存在瑕疵，而是因?yàn)楸桓婧贤男锌罐q權(quán)的有效行使。否則，法院應(yīng)當(dāng)作出強(qiáng)制被告履行合同義務(wù)的判決。

三、法院對(duì)優(yōu)先購買權(quán)案件的處理

（一）確定具體的權(quán)利義務(wù)

優(yōu)先購買權(quán)只是一個(gè)抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律關(guān)系的具體內(nèi)容，法律均未明確規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利和法院予以司法保護(hù)都要就個(gè)案對(duì)之進(jìn)行具體化，具體到一項(xiàng)項(xiàng)緊密聯(lián)系個(gè)別的時(shí)間、地點(diǎn)、人和事的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而本案當(dāng)事人和法院口口聲聲的“優(yōu)先購買權(quán)”卻都只是抽象的法律概念，沒有具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，大而無當(dāng)，這樣的訴訟請(qǐng)求和判決實(shí)際上都沒有意義。本案原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決都有兩項(xiàng)主張，一是被告和第三人的買賣合同無效，二是原告具有優(yōu)先購買權(quán)。原告和法院都是將被告和第三人間合同無效作為原告優(yōu)先購買權(quán)的效力來主張的，因第二項(xiàng)主張沒有具體化，實(shí)質(zhì)上成了第一項(xiàng)主張的前提，如果第一項(xiàng)主張成立，第二項(xiàng)主張則當(dāng)然而且在先成立。兩項(xiàng)主張同時(shí)主張，很類似種屬概念并舉，就象判斷某物是鋼筆又同時(shí)判斷它是筆一樣，第二項(xiàng)主張實(shí)際上沒有意義。可以推斷，原告第二個(gè)請(qǐng)求是想達(dá)到另外具體目的的，他后來申請(qǐng)執(zhí)行也表明他內(nèi)心并非僅要求確認(rèn)自己具有抽象的權(quán)利，而是要求具體的并可以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)的利益，但他并沒有具體地表達(dá)出來，只是主張一個(gè)抽象的“優(yōu)先購買權(quán)”，而法院又將皮球踢了回去，判給他同樣一個(gè)“虛名”，沒有任何實(shí)際意義。

（二）有關(guān)情況的處理

1、對(duì)優(yōu)先購買權(quán)放棄的判定

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人提前通知承租人或共有人，并提出出賣條件，如果承租人、共有人不同意按此條件購買，即表明放棄優(yōu)先購買權(quán)，出賣人可以更高價(jià)格賣給他人。這是對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的錯(cuò)誤理解。提前通知只是為了給權(quán)利人決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)并作有關(guān)準(zhǔn)備，而不是要權(quán)利人當(dāng)即購買。至于向承租人，共有人提出出賣條件，這只是一般買賣中的要約或要約邀請(qǐng)問題，而不涉及優(yōu)先購買權(quán)。如果在提前通知期間，承租人和共有人明確表示不主張優(yōu)先購買權(quán)，這是放棄權(quán)利，自然不再享有優(yōu)先購買權(quán)；如果對(duì)出賣人的要約同意，則成立一般買賣關(guān)系，而非優(yōu)先購買權(quán)的行使；如果對(duì)出賣人要約不同意，或者不作任何意思表示，亦只表示一般買賣不成立而已，并不表明放棄優(yōu)先購買權(quán)，如果出賣人以與要約同等條件出賣給第三人，也應(yīng)視為權(quán)利人放棄在此條件下的優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣人以較高價(jià)格或其他更苛刻的條件出賣財(cái)物，則承租人或其他共有人也不得再主張優(yōu)先購買權(quán)，這類似所謂“舉輕以明重”，低價(jià)尚且不買，何況高價(jià)呢？這是基于被告和第三人信賴?yán)娴目紤]，也是禁反言規(guī)則效力的體現(xiàn)。而如果出賣人以較低價(jià)格或其他更寬松條件出售，則承租人和其他共有人仍可主張優(yōu)先購買權(quán)。

2、優(yōu)先購買權(quán)沖突的處理

如果多個(gè)具有優(yōu)先購買權(quán)的人都主張優(yōu)先購買，應(yīng)如何處理，我國民商法律沒有明確規(guī)定。國外立法可供我們參與和借鑒。例如，《法國民法典》第815條第14項(xiàng)規(guī)定：“如數(shù)個(gè)共有人行使其先買權(quán)，除有相反約定外，該數(shù)個(gè)共有人被視為按各自在共有財(cái)產(chǎn)中所占的比例取得出賣部分?！钡绻捶莨灿腥说呢?cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，以及共同共有屬于一個(gè)整體或配套使用的財(cái)產(chǎn)分割后，其中一共有人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)，數(shù)個(gè)共有人都主張優(yōu)先購買權(quán)，就不宜按各自在共有財(cái)產(chǎn)所占的比例取得出賣部分。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，難以分割或分割后會(huì)損耗，在這種情況下，如果沒有約定的，只能由與轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)有最密切聯(lián)系的共有人購買，或者確定由一人購買。至于確定的方式，可按程序來設(shè)計(jì)，比如抽簽。

如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，何者更為優(yōu)先呢？在兩種利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合個(gè)案的具體情況，進(jìn)行具體的利益判斷和衡量。但在一般情況下，應(yīng)該確認(rèn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。按份共有優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的是物權(quán)，承租人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的是債權(quán)。盡管進(jìn)入20世紀(jì)以來，各國民法大都對(duì)租賃權(quán)加以物權(quán)化，并采取“買賣不破租賃”的原則對(duì)承租人加以保護(hù)，但租賃關(guān)系從本質(zhì)上說仍是債權(quán)關(guān)系，仍然不能等同于物權(quán)的效力。債權(quán)是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果，債權(quán)的發(fā)生必須以物權(quán)為基礎(chǔ)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然有保護(hù)承租人生存條件的目的，但這是建立在所有權(quán)人向另外他人出售房屋前提下的。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人并無保障他人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的積極義務(wù)，所以法律不能要求所有權(quán)人為他人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益承擔(dān)義務(wù)。因?yàn)楸Ｕ纤袡?quán)的最根本目的也是為了保障所有權(quán)人生存條件。對(duì)于房屋，無論是按份共有還是共同共有，一旦當(dāng)有的共有人出賣時(shí)，其他共有人均有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榉课萃ǔＪ窃诮Y(jié)構(gòu)上相連的一間或幾間，是不易分割的一個(gè)整體，讓其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，有利于對(duì)房屋進(jìn)行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人優(yōu)先購買共有的房屋那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明確權(quán)利歸屬，雙方對(duì)不易分割的部分又必然形成新的共有關(guān)系。在這種復(fù)雜的區(qū)別所有和共有的情況下，勢(shì)必容易引起矛盾和糾紛。所以從法律效力上看和社會(huì)效果上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

3、優(yōu)先購買權(quán)于拍賣、強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)情況下的適用

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)不能適用于拍賣情形。理由是拍賣雖然是買賣的一種形式，但拍賣目的在于更精確、更公平地確定標(biāo)的物價(jià)格以成立買賣關(guān)系，如果優(yōu)先購買權(quán)能夠適用，通常情況下應(yīng)買之人數(shù)勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，極不利于債權(quán)人和物之所有人，這對(duì)債權(quán)人和物權(quán)人極不公平，而且也有損拍賣的效力。所以應(yīng)對(duì)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定中的“出賣于第三人”的“出賣”作目的性限縮，即將拍賣方式排除在規(guī)范之外，優(yōu)先購買權(quán)不適用于拍賣情形。據(jù)此觀點(diǎn)，在強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置中，如果適用拍賣方式處理財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先購買權(quán)同樣不能適用。本文認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)在拍賣、強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置過程中都應(yīng)適用。首先在強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置中，如果不適用拍賣程序，則與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并無二致，沒有不適用優(yōu)先購買權(quán)的理由。第二，在拍賣程序中注重通知和告知義務(wù)，適用優(yōu)先購買權(quán)并非不能使各方利益盡量平衡。這里有一個(gè)利益衡量問題，不應(yīng)為了債權(quán)人和物權(quán)人的利益，而完全拋棄優(yōu)先購買權(quán)人的利益?？梢哉f我國當(dāng)前的法律制度中已明確確立了拍賣優(yōu)先原則，在拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)過程中，案外人對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)可能存在著一定的優(yōu)先購買權(quán)，如何保護(hù)案外人的優(yōu)先購買權(quán)，法院必須考慮。執(zhí)行法院在根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序后，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)的案外人，行使優(yōu)先購買權(quán)。在拍賣程序中，執(zhí)行法院應(yīng)告知拍賣機(jī)構(gòu)，案外人對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)上存在案外人優(yōu)先購買權(quán)的情況，并在拍賣前三日前書面通知優(yōu)先購買權(quán)人到場(chǎng)參加拍賣。拍賣時(shí)優(yōu)先購買權(quán)人在場(chǎng)的，于最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以此最高價(jià)接受，則賣給優(yōu)先購買權(quán)人。如果在最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人不予表示，則拍賣歸最高出價(jià)者。拍賣時(shí)優(yōu)先購買權(quán)人不在場(chǎng)時(shí)，在確定最高出價(jià)后，通知優(yōu)先購買權(quán)人，要求其在指定期限內(nèi)表示是否優(yōu)先購買。如過期不為表示，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，如果表示優(yōu)先購買，則優(yōu)先購買權(quán)人在此最高價(jià)位上購買。多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示接受的，則在其間可再進(jìn)行競價(jià)。如多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人表示不可協(xié)商確定購買人時(shí)，則認(rèn)定為拍賣無結(jié)果。由各優(yōu)先購買權(quán)人互負(fù)連帶責(zé)任，承擔(dān)拍賣損失，并重新拍賣。重新拍賣時(shí)，各優(yōu)先購買權(quán)人不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。案外人對(duì)被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先購買權(quán)，是根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的一種民事權(quán)利，人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，必須對(duì)案外人的優(yōu)先購買權(quán)予以充分地保護(hù)，以維護(hù)各當(dāng)事人的合法權(quán)益。

篇5

關(guān)鍵詞：買賣不破租賃 優(yōu)先購買權(quán) 租賃登記備案 債權(quán)物權(quán)化

隨著人們對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)作以及資源整合的多種模式的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)，物在使用價(jià)值上的意義往往超過了它的歸屬義意。而租賃也成了緩解各類資源短缺，有效利用生產(chǎn)生活資料的常用方式。由于立法的賦予，基于租賃合同而產(chǎn)生的租賃權(quán)具備了幾項(xiàng)原則和特質(zhì)：“買賣不破租賃”原則、“承租人優(yōu)先購買權(quán)”、“租賃登記備案制度”等。而這幾項(xiàng)原則和特質(zhì)被不少學(xué)者認(rèn)為是“債權(quán)物權(quán)化”的體現(xiàn)，是對(duì)“債權(quán)物權(quán)化”大趨勢(shì)有力印證，更有學(xué)者用這幾點(diǎn)作為論據(jù)，并展開來分析論證租賃權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。對(duì)此，筆者有不同看法。

1.“買賣不破租賃”的“不破”的權(quán)力劃分

我國《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。且《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋租賃合同糾紛解釋”）第20條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是著名的“買賣不破租賃”原則，簡釋其義就是：若所有權(quán)基于買賣合同轉(zhuǎn)移后不影響已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，租賃合同繼續(xù)有效，新的所有權(quán)人與原承租人之間仍保持租賃關(guān)系。不少學(xué)者認(rèn)為，該原則使作為請(qǐng)求權(quán)的租賃權(quán)已經(jīng)具備了可以對(duì)抗物權(quán)―所有權(quán)的特征，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先”的理論，這個(gè)特征即是典型的“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)的代表。細(xì)致分析一下“租賃合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系”以及“租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的整個(gè)過程”，就不難發(fā)現(xiàn)，上述觀點(diǎn)是一種誤解，根本就沒有發(fā)生“債權(quán)的物權(quán)化”。

首先，“可以通過一個(gè)‘債權(quán)’獲得一個(gè)‘物權(quán)’”。比如，簽訂一個(gè)買賣合同，獲得了一個(gè)標(biāo)的物，那么買賣合同中，買、賣雙方的權(quán)利是是債權(quán)。買賣雙方在合同履行前后對(duì)于標(biāo)的物所享有的所有權(quán)是物權(quán)。同理，通過簽訂一個(gè)租賃合同，獲得了一個(gè)租賃物的使用權(quán)以及收益權(quán)，“租賃合同”體現(xiàn)的是債權(quán)，租賃物的使用收益權(quán)是物權(quán)。依法律規(guī)定，如果在一個(gè)租賃合同履行期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生了改變，新的所有權(quán)人不得向承租人要求“交出租賃物”，也就是說“承租人的使用收益權(quán)”是以可對(duì)抗“新出租人的所有權(quán)”的，這個(gè)時(shí)候，是“承租人的物權(quán)”在對(duì)抗“出租人的物權(quán)”，而這個(gè)“物權(quán)”一直都是“承租人對(duì)于租賃物的使用收益權(quán)”，一直都是“物權(quán)”，并不是“債權(quán)化了的物權(quán)”。這也完全符合同物權(quán)法律體系中，“先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)”的一般原理。

其次，通過所有權(quán)變更，新所有權(quán)人與承租人形成的還是租賃合同關(guān)系，兩者還是債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系，且承租人對(duì)于新所有權(quán)人所擁有的權(quán)利并沒有大于對(duì)于原所有權(quán)人的權(quán)利，并沒有獲得更多的支配權(quán)。承租人依然是“未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租”、依然是“擅自改變租賃物用途應(yīng)征得出租人同意”，其權(quán)利仍然是由出租人設(shè)定的。顯然，此時(shí)的租賃權(quán)仍然是債權(quán)，而不是物權(quán)。

可以這樣理解“買賣不破租賃”原則中的“不破”指的是“通過買賣而獲得的所有權(quán)”不能對(duì)抗“通過租賃而獲得的使用收益權(quán)”，是一種限制物權(quán)“不破”所有權(quán)，是一種物權(quán)“不破”另一種物權(quán)。

2.承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

我國《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等優(yōu)先購買的權(quán)利”。法律在此賦予了租承人一種“優(yōu)先權(quán)”，而這種“優(yōu)先權(quán)”不是物權(quán)，也不是“租賃權(quán)用益物權(quán)特征的一種體現(xiàn)”。

早在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，“承租人優(yōu)先購買權(quán)”這個(gè)概念早已形成，而在較晚頒布的《物權(quán)法》中并沒有“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，該部法律的形成在我國也是經(jīng)歷過比較長的時(shí)間討論和權(quán)衡，未將“承租人優(yōu)先購買權(quán)”作為物權(quán)載入，應(yīng)不是立法的疏漏，那么根據(jù)“物權(quán)法定原則”，這項(xiàng)權(quán)利應(yīng)不屬于物權(quán)。

除了《合同法》的表述，我國司法解釋《房屋租賃合同糾紛解釋》第21條明確規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。此條可見，法律重在強(qiáng)調(diào)“承租人優(yōu)先購買權(quán)”對(duì)于“出租人”的效力，并沒有承認(rèn)其對(duì)于“第三人”的效力，僅把“違反優(yōu)先購買權(quán)的懲罰”限于承租人與出租人之間，也就是說當(dāng)出租人在房屋租賃合同存續(xù)期間未顧及承租人優(yōu)先購買權(quán)出賣房屋侵害其利益時(shí)，應(yīng)對(duì)承租人承擔(dān)賠償。由此可見，“承租人優(yōu)先購買權(quán)”應(yīng)是一項(xiàng)債權(quán)。

再如《房屋租賃合同糾紛解釋》第24條，“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：……”，其中“情形之一”即“（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的”，這里明確表達(dá)了，只要不是第三人明知并故意與出租人串通，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，并且辦理了必要手續(xù)，他們的購房交易都是有效的。很顯然，這項(xiàng)“優(yōu)先購買權(quán)”還沒有大到足以對(duì)抗“物權(quán)”，它還是一項(xiàng)債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。

基于物權(quán)強(qiáng)大的對(duì)抗效力，想與之對(duì)抗，就需要公示制度，而我國法律并未對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)公示作出規(guī)定，它規(guī)定了另一項(xiàng)公示制度，那么看一下這一項(xiàng)公示制度的效力及影響如何呢，它是否真正實(shí)現(xiàn)了“債權(quán)的物權(quán)化”呢？

篇6

[關(guān)鍵詞]房屋的優(yōu)先購買權(quán)；權(quán)利的行使；法律效力

[中圖分類號(hào)]D920.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-5918（2015）20-0082-03

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的基本理論

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念理解

優(yōu)先購買權(quán)是我國立法中的概念，在我國臺(tái)灣地區(qū)以及德國、法國的民法典中通常稱之為先買權(quán)，但其本質(zhì)含義并無實(shí)質(zhì)差別。所謂的優(yōu)先購買權(quán)就是在法律的保障下，當(dāng)出賣的人在出賣某種物品，而出現(xiàn)了第三方購買人時(shí)，這樣的條件下購買的權(quán)利卻高于第三方購買人的權(quán)利。我國法律下的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人在租賃合同有效期內(nèi)，當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，依照法律的規(guī)定在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃房屋的權(quán)利。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征

就中國房屋買賣以及租賃的現(xiàn)狀而言其具有以下四個(gè)標(biāo)志性的特征：

1.法定性

對(duì)于房屋的承租人所具有的這一項(xiàng)權(quán)利是受法律的保護(hù)的，是合法的一種民事的權(quán)利，所以買賣雙方不得擅自的進(jìn)行約定。

2.專屬性

合同有相對(duì)性，房屋承租人的這一項(xiàng)權(quán)利只能是在房屋的租戶與房主的合同的規(guī)定期限內(nèi)所擁有的一種權(quán)利，并且這種權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓給其他人的，更不可以以其他方式轉(zhuǎn)移到他人的身上。

3.特定性

目前的中國國內(nèi)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只適用于購買房屋時(shí)方可使用，除房屋以外的其他物品都不在這一權(quán)限的使用范圍之內(nèi)。

4.限制性

承租人必須是在租賃合同的使用期限之內(nèi)，才能使用該權(quán)限，并且必須有第三方的買家出現(xiàn)，與其有同等的條件，才可以擁有這一優(yōu)先權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使

行使優(yōu)先購買權(quán)是承租者擁有這項(xiàng)權(quán)利的主要部分。

（一）前提條件

1.出租人在出租合同上所寫的規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)于房屋進(jìn)行出售

假設(shè)租戶與房主之間租賃的合同到期日為2015年4月1日，那么承租人的這一權(quán)利只能在4月1日之前使用。

2.出租人對(duì)于這一相關(guān)的房產(chǎn)必須以買賣方式出售房屋

如果在法律允許的條件內(nèi)，房主對(duì)于房屋進(jìn)行贈(zèng)予或者進(jìn)行遺產(chǎn)分割等情況的話，承租人就不可以使用這一權(quán)利的，這一權(quán)益是沒有效益的。

3.出租人已與第三方簽訂具有法律效益的房屋買賣合同

優(yōu)先購買權(quán)是相對(duì)于第三方而言的，所以只有出現(xiàn)了第三方購買人，才能行使這一權(quán)利，若沒有出現(xiàn)第三方，那么此權(quán)利也不存在，不得使用。

（二）時(shí)間條件：該權(quán)利的使用時(shí)間之內(nèi)使用這一權(quán)利才算有效

承租人在收到房主的房屋即將買賣的通知后，如果承租人選擇購買，則可以在這一期間進(jìn)行購買，如果超過日期，那么承租人則沒有了優(yōu)先購買的權(quán)利，這一權(quán)利就失效。這一時(shí)間的規(guī)定，在我國現(xiàn)行的法律中對(duì)于這一時(shí)間的規(guī)定卻沒有明確的一種說法，相對(duì)來說是有漏洞的。在其他國家會(huì)有這樣的類似的規(guī)定，如《瑞士民法典》中對(duì)于這一時(shí)間期限的規(guī)定為三個(gè)月的時(shí)間。

（三）實(shí)質(zhì)條件：“同等條件”

設(shè)置“同等條件”的目的是為了維護(hù)買賣雙方的利益，這也是對(duì)于擁有優(yōu)先購買權(quán)的承租人的一種合法的制約，避免對(duì)于這一權(quán)利的私自亂用，造成不必要的民事糾紛。目前我國學(xué)界和司法界對(duì)“同等條件”的理解有不同的觀點(diǎn)，主要有絕對(duì)同等說、同等價(jià)格說、價(jià)格條件和支付條件同等說等等。

筆者認(rèn)為理解“同等條件”應(yīng)在充分考慮當(dāng)今時(shí)代特征的前提下，本著不損害出租人的實(shí)體權(quán)利并有利于交易的原則。因此首先把價(jià)格條件作為最核心的要素，就符合“效率至上，資本高速流通”的時(shí)代特點(diǎn)，此外價(jià)格的客觀、公正，也使得“同等條件”在現(xiàn)實(shí)中具有可操作性。其次還應(yīng)綜合考慮履行期限、付款方式、定金等其他交易條件，因?yàn)槿魏谓^對(duì)的同一，都是不符合當(dāng)今社會(huì)多元化的發(fā)展趨勢(shì)的。就付款的相應(yīng)方式來說，如果第三方出現(xiàn)時(shí)選擇一種付款方式，而承租人也同樣使用這樣的付款方式的話，此時(shí)就要對(duì)出賣人提供擔(dān)保。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在我國的發(fā)展?fàn)顩r

（一）立法現(xiàn)狀

國務(wù)院1983年第一次關(guān)于購買優(yōu)先權(quán)頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，其中明確地指出：“房屋主人在出售該房屋時(shí)，必須在出售之前的三個(gè)月就要通知承租人，承租人與第三方購買方之間是一樣的購買的權(quán)利。”經(jīng)過實(shí)際的使用過程中的不斷改進(jìn)1988年頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》中規(guī)定：“房屋主人在出售該房屋時(shí)，必須在出售之前的三個(gè)月就要通知承租人，承租人與第三方購買方有同等條件的購買的權(quán)利?！保鶕?jù)實(shí)際的使用，此條已經(jīng)廢除，不再使用。到了1999年頒布的《合同法》中的新的規(guī)定，房主在賣房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的規(guī)定時(shí)間內(nèi)告知承租人，此時(shí)承租者則具有了與第三方一樣的買賣條件，不僅如此還享有優(yōu)先購買的權(quán)利。如遼寧省頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》則指出：“出租人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房屋應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)，給承租人造成經(jīng)濟(jì)損失由出租人賠償承租人的損失?！?/p>

（二）司法現(xiàn)狀

從表面來看我國對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)有多部法律法規(guī)來進(jìn)行合理的控制，但是事實(shí)上，這些相關(guān)的條例大都十分抽象，在實(shí)際的房屋買賣交易過程中往往會(huì)產(chǎn)生很多的問題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這些法律之外的現(xiàn)象，從而造成了法律的漏洞。

1.出租人與第三方購買方?jīng)]有通過法律就私自簽署“明暗兩份合同”

這種明暗兩份的合同主要區(qū)別在于價(jià)格上的不同，一份價(jià)格高的，另一份價(jià)格是低的，在實(shí)際行使時(shí)使用的與在承租人面前展示的是不同的兩份合同，給承租人看的是價(jià)格低那份合同，實(shí)際買賣用的則是價(jià)格高的那份合同了。

2.假贈(zèng)與

贈(zèng)予的行為是受法律保護(hù)的，而出租人為了達(dá)到某種目的，假裝贈(zèng)予第三方，實(shí)際上暗箱操作進(jìn)行買賣。

3.承租人惡意阻攔

承租人因?yàn)槟承﹤€(gè)人的原因或者個(gè)人的嫉妒心理等原因刻意的進(jìn)行惡意拖延，以消耗第三方購買房屋的耐心，最終往往迫使第三方妥協(xié)。

4.同案不同判

比較《民通意見》和《合同法》中對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的說法，可以發(fā)現(xiàn)，《合同法》刪除了《民通意見》中對(duì)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)可以產(chǎn)生宣告房屋買賣無效的后果。但是在司法實(shí)踐中，對(duì)于適用這兩部法律的情形十分混亂。

四、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)法規(guī)的完善

（一）明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使主體

我國的立法中對(duì)于承租人的這一權(quán)利有明確的說明，但是司法實(shí)踐中次房屋承租人、承租人的繼承人能否主張優(yōu)先購買權(quán)的爭議卻屢見不鮮。那么筆者認(rèn)為不管租賃人的租賃性質(zhì)是怎樣的，為了維護(hù)其起碼的生存權(quán)益的前提下，都應(yīng)該保護(hù)其相應(yīng)的優(yōu)先購買權(quán)，只有這樣的保護(hù)，才能促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。承租人這時(shí)是可以選擇使用或者不使用優(yōu)先購買權(quán)的，所以使用了優(yōu)先購買權(quán)的話就不受“長期租賃的或者六個(gè)月以上的租賃”的制約了。

（二）明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

《合同法》中對(duì)于出租者要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)告知承租人買賣的消息但是并沒有明確時(shí)間，現(xiàn)有的管理?xiàng)l例里面對(duì)這一時(shí)間的規(guī)定為三個(gè)月的時(shí)間，這一時(shí)間的規(guī)定往往是被認(rèn)為是合理的。但是事實(shí)上這種理解是錯(cuò)誤的，因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的行使主體是承租人，其期限自然也是用來約束承租人的，但是仔細(xì)分析上述條文，不難發(fā)現(xiàn)所謂的“三個(gè)月”期限約束的主體卻是出租人。筆者認(rèn)為是否定的，因?yàn)槿齻€(gè)月的時(shí)間過于太長，影響了實(shí)際的效益。如果承租人有意愿購買此房的話，最佳的通知時(shí)間應(yīng)該是一個(gè)月之內(nèi)，而不是三個(gè)月。

（三）重構(gòu)出租人、承租人、第三人間的法律效力

1.優(yōu)先購買權(quán)對(duì)出租人的效力

房主與第三方確認(rèn)購買房屋后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以通過書面的表述明確并真實(shí)的告知承租人。

2.優(yōu)先購買權(quán)對(duì)承租人的效力

如果承租人在規(guī)定的期間內(nèi)沒有購買意向，那么要及時(shí)的告知房主沒有購買的意向，并且要明確說明，說明之后代表承租人主動(dòng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)。若房主與第三方合同失效，又產(chǎn)生新的第三方時(shí)，承租人會(huì)出現(xiàn)新的購買優(yōu)先權(quán)。

3.優(yōu)先購買權(quán)對(duì)第三人的效力

如果承租人在合同期限的時(shí)間內(nèi)與房主之間簽訂了購買的合同，而第三方的買家也與房主簽訂了合同，那么這二份的合同都是有效的。但是房屋只有一套，此時(shí)出租人應(yīng)向誰先為給付那？是由出租人選擇？還是先向承租人先為履行？筆者認(rèn)為應(yīng)選擇后者。雖然債權(quán)具有平等性，但是立法的實(shí)質(zhì)目的在于保護(hù)當(dāng)承租人滿足法定的條件時(shí)，享有對(duì)出賣房屋優(yōu)先買到的權(quán)利。如果由出租人白行選擇向誰履行時(shí)，則承租人很有可能因?yàn)椤奥溥x”，而無法獲得該房屋，只能獲得違約賠償，優(yōu)先購買權(quán)被架空，與立法實(shí)質(zhì)相悖。筆者的觀點(diǎn)是肯定的。最高法院幾年前就已經(jīng)做出了公告，將《民通意見》第118條進(jìn)行廢除不再使用，原因就是其條例的規(guī)定與《物權(quán)法》之間存在一定的矛盾性”?！段餀?quán)法》中對(duì)于這一方面有相關(guān)的規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定的分析就是第三方的購買方成為了善意的第三方。分析如下：

篇7

論文關(guān)鍵詞 婚前購房 產(chǎn)權(quán)歸屬 個(gè)人財(cái)產(chǎn) 夫妻共同財(cái)產(chǎn)

由于簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)證存在較大的時(shí)間差、按揭貸款合同的履行期限較長等，往往出現(xiàn)在婚前購買的房屋在婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證或支付完房款；另外由于出資人不同，對(duì)婚前購買并登記在一方名下的房產(chǎn)也不能簡單均認(rèn)定為婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此在離婚案件中對(duì)婚前購買房屋的權(quán)屬認(rèn)定往往成為財(cái)產(chǎn)分割的難點(diǎn)。本文認(rèn)為對(duì)婚前購買并登記在一方名下的房屋的權(quán)屬應(yīng)根據(jù)不同的情形應(yīng)作出不同的認(rèn)定，不能一概而論。

一、一方婚前簽訂房屋買賣合同，由一方婚前付清房款、取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，應(yīng)認(rèn)定為一方的婚前財(cái)產(chǎn)

四、婚前簽訂房屋買賣合同，由雙方一次性付清房款或雙方支付首付款、婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，該房屋的權(quán)屬應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

這種情形在現(xiàn)實(shí)生活中比較普遍，一是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)價(jià)格較高，一般情況下一個(gè)人難以承擔(dān)一套房屋的房款；二是雙方為了可以享受政策優(yōu)惠等多種因素，雙方同意共同出全資或首期款購買房屋，以一方的名義簽訂購房合同及辦理貸款手續(xù)，婚后共同償還貸款，之后辦理結(jié)婚登記手續(xù)。但由于戀愛時(shí)關(guān)系很好，往往在婚前雙方?jīng)]有簽訂任何書面協(xié)議。離婚時(shí)，由于雙方感情已破裂，產(chǎn)權(quán)登記一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或贈(zèng)與，或者不承認(rèn)另一方已出資。對(duì)于該房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)。

1.一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法所確立的物權(quán)公示原則和公信原則，房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，且房屋買賣合同是在婚前簽訂的，離婚時(shí)該房屋應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于另一方已出資的部分和共同還貸部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

篇8

一、 書面合同的必要性

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。

因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

二、 合同無效的認(rèn)定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。

三、 租賃期限的確定

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋裝飾裝修的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

1．承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

4．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

5．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。

我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。

五、 房屋擴(kuò)建的處理

《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：

1．承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2．承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。

六、 同意轉(zhuǎn)租的推定

為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。

七、 租金的訴訟時(shí)效

實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問題，這是錯(cuò)誤的。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時(shí)效，無法得到法律的保護(hù)。

八、 優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制

優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價(jià)格購買租賃房屋？

《房屋租賃解釋》對(duì)此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當(dāng)然更不可能以第三人的購買價(jià)格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時(shí)，《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

篇9

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。

所謂拍賣，是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣本身是價(jià)高者得的公開競價(jià)程序。當(dāng)正處于租賃期間的房屋被拍賣時(shí)，價(jià)高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個(gè)悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標(biāo)志的諾成性合同。在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，愿意以與最高競價(jià)者相同價(jià)格買下房屋標(biāo)的物，如愿意則最高兌價(jià)者必須再次出價(jià)的話，則拍賣師的槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價(jià)者出價(jià)相同時(shí)房屋標(biāo)的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價(jià)高者得的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實(shí)質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利。因此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價(jià)高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場(chǎng)合，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護(hù)承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時(shí)通知承租人，以便其決定是否參加競買。

筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)主要是從實(shí)務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)于法無據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來衡量決定。首先應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購買權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣這一法律事實(shí)的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購買權(quán)，這是與拍賣場(chǎng)合、拍賣方式無關(guān)的問題。拍賣方式本身并不能決定優(yōu)先購買權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質(zhì)來說仍是一種買賣，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)正是在買賣中相對(duì)于作為第三人的其他競買人實(shí)現(xiàn)的。

在實(shí)務(wù)中是否可以既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在將房屋將付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個(gè)月，因此，拍賣前的合理通知期限也應(yīng)定為三個(gè)月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣之前，在拍賣底價(jià)以上出價(jià)承諾購買，但這是個(gè)附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人的承諾出價(jià)為拍賣底價(jià)。承租人可不參加拍賣，若在該底價(jià)無人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價(jià)購買該房屋，若有人出價(jià)，承租人則喪失購買該房屋的機(jī)會(huì)。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場(chǎng)情況靈活增加出價(jià)以爭取購得該房屋，但此時(shí)他享有與其他競買人相同的權(quán)利，以價(jià)高者得為原則，不再享有優(yōu)先購買權(quán)。此方式既可避免價(jià)高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的利益保護(hù)，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對(duì)抗其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請(qǐng)法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護(hù)房屋共有人在拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)。新晨

篇10

1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證;如果是單位，到工商局看它的檔案資料;如果賣方有人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介資質(zhì)證書。

4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購房屋進(jìn)行評(píng)估;簽約過程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

范本二

賣方：(以下簡稱甲方)，身份證號(hào)： 買房： (以下簡稱乙方)，身份證號(hào)： 甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

甲方所售房屋位于白云區(qū)麥架鄉(xiāng)下堰村陰陽寨皂角旁(劉家門口)，房屋占地面積約為211.2平方米，院子占地面積約為100平方米，房屋為三屋樓，一樓為4個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為700平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：

甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣壹佰壹拾萬元整(￥1100000);

第三條 付款方式： 簽訂合同之日一次性付清;

第四條 特別約定：

1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合;

第七條 本合同簽訂之后，房價(jià)漲落，買賣雙方不得反悔;

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

第十條 本合同附二、三樓平面圖;

第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;

甲 方(簽印)：_________ ___ 住 址(工作單位)： 聯(lián) 系 電 話：_____ ___________ 乙 方(簽印)：__________ ______________________ ____________________ 聯(lián) 系 電 話：_____ ____ _______ 簽 訂 日 期：__ __年_____月_____日

篇二：

委托人：________________

受托人：________________

雙方經(jīng)協(xié)商一致，就委托事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、委托事項(xiàng)

二、委托人授權(quán)________辦理有關(guān)購買商品房 ________套的各項(xiàng)事宜。

1.購買的商品房共________套，總面積在________平方米之內(nèi);

2.商品房的購入價(jià)應(yīng)掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之間;

3.商品房所在位置，可在________市________區(qū)________路以東，________路以西，________路以南，________路以北范圍之內(nèi)選購;

4.其他_____________________________________。

三、委托報(bào)酬

受托人如完成委托事宜，委托人給付報(bào)酬________元;如果在委托期限內(nèi)未能完成委托事宜，給付勞務(wù)費(fèi)________元。

四、完成委托事項(xiàng)所需費(fèi)用

根據(jù)實(shí)際需要，按支出憑據(jù)向委托人報(bào)銷。

五、各項(xiàng)費(fèi)用的支付方式和期限

委托酬金在合同簽訂后________日之內(nèi)，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。

其他費(fèi)用先由受托人墊付，每季度未結(jié)算一次。

所有經(jīng)費(fèi)往來均通過銀行結(jié)算。

六、委托授權(quán)期限

自________年______月______日起，至________年______月______日止。

七、雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

1.委托人在合同生效之后，對(duì)授予托人在授權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)，不能任意干涉，雙方遇有問題可隨時(shí)研究協(xié)商;

2.受托人應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)行使委托人授予的權(quán)利，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，欺騙委托人;

3.________________________________。

八、 爭議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 ________種方式解決：

1.提交________________仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

九、雙方議定的其他事宜

_______________________________________

委托人：(簽章)_______________

地址：_________________________

郵政編碼：_____________________

法定代表人：(簽字)___________

委托人：(簽字)___________

開戶銀行：_____________________

銀行帳號(hào)：_____________________

受托人：(簽章)_______________

地址：_________________________

郵政編碼：_____________________

法定代表人：(簽字)___________

委托人：(簽字)___________

開戶銀行：_____________________

銀行帳號(hào)：_____________________