導(dǎo)語：如何才能寫好一篇自建房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿

授權(quán)代表：＿＿＿＿ 職務(wù)：＿＿＿＿＿農(nóng)村建房合同書甲方： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿ 授權(quán)代表：＿＿＿＿ 職務(wù)： ＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿ 傳真：＿＿＿＿＿ 授權(quán)代表：＿＿＿＿ 職務(wù)： ＿＿＿＿＿

第一條 前 言根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其 他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招標（或拍賣、行政劃撥）方 式取得位于＿＿＿、編號為＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為 ______、容積率為＿＿＿、計劃建筑面積為＿＿＿平方米、土地使用權(quán)年限自＿ ＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用權(quán)證（或用 地紅線圖）編號為＿＿＿＿ ；2．乙方是經(jīng)主管部門批準獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。第二條 合作建房甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公（或 商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條 建房資金 建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于 或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。 建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的 一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng) 繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款。

第四條 報批手續(xù) 除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù) 均由乙方負責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供 甲方持有的所需材料。第五條 設(shè)計、建筑 工程設(shè)計和建筑的招標、施工監(jiān)督由甲方負責(zé)，但按本合同第 條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認可后方可報批并實施。 工程設(shè)計的招標工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在 本合同生效后第 天內(nèi)開工，并在第 個月內(nèi)完成竣工驗收工作。第六條 產(chǎn)權(quán)分成全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____ 層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。 乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的 房地產(chǎn)證。

第七條 違約責(zé)任1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標工作、 或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲 方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。

3．如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當拖延時間在____個月以 內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金； 當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。第八條 爭議解決 凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成， 應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁 規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。第九條 合同生效 本合同自政府主管部門批準后生效。

甲方：_______________________

方：_______________________

授權(quán)代表（簽字）：____________

篇2

自建房施工承包合同范文一

甲方：

乙方：

甲方現(xiàn)需新建房屋一棟，在遵循平等，自愿，公平和誠實信用的原則下，雙方就本建設(shè)工程施工事項協(xié)商一致，特訂立本合同。

一、工程承包形式

本工程采用單包工形式承包給乙方，乙方自行承擔(dān)施工作業(yè)所需要的機械、模板(清水木)、馬兒柱、安全繩、切割機等工具。撮箕、釘子、鐵絲、扎線、焊條等輔助材料由甲方負責(zé)。

二、工程承包范圍

1、基礎(chǔ)工程：以設(shè)計施工圖為準?；A(chǔ)應(yīng)挖至甲方認可的硬土層，乙方還應(yīng)負責(zé)基礎(chǔ)的回填和夯實。

2、主體工程：砌磚、鋼筋制作、模板(清水模板)、砼澆灌等分項工程，嚴格按照設(shè)計施工圖及雙方商量的改動方案進行施工作業(yè)。

3、抹灰工程：內(nèi)墻及外墻東面為乳膠漆，南面為墻磚。膩子由乙方負責(zé)，甲方負責(zé)乳膠漆。如需改動甲方應(yīng)提前通知乙方。

4、門窗工程：乙方施工過程中應(yīng)嚴格按照施工要求留好門窗口尺寸，同時配合做好相關(guān)工程施工作業(yè)。

5、水電安裝工程：由甲方提出方案，甲方出材料乙方負責(zé)安裝。如需改動甲方應(yīng)提前通知乙方。

6、附屬及裝飾工程：化糞池和屋面水池，整棟房屋的飛檐、內(nèi)、外墻粉刷、地板磚、門窗、大玻璃、外墻馬蹄、提腳線及衛(wèi)生間和廚房的裝飾、吊頂、操作臺、防水均由甲方出材料，由乙方按設(shè)計施工圖和甲方的要求進行施工和鋪設(shè)。

7、按實際施工建筑面積以每平方米貳佰柒拾元整(270元/㎡)計價。坡屋面和陽臺根據(jù)國家建筑面積計算規(guī)則按半價計算，即每平方米壹佰叁拾伍元整(135元/㎡)，大門及圍墻雙方另行協(xié)商。

三、質(zhì)量要求

乙方必須嚴格按照圖紙及雙方約定施工，施工質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計要求和國家現(xiàn)行施工規(guī)范及有關(guān)標準的規(guī)定，由于施工方的因素達不到質(zhì)量要求所造成損失，乙方除自行承擔(dān)工時費外，還應(yīng)承擔(dān)一切損失。乙方在施工中必須節(jié)約材料，不得人為造成浪費。

四、承包價格及工程款支付方式

甲方以每平方米(建筑面積按國家標準規(guī)定計算)270元/平方米價格承包給乙方。在基礎(chǔ)澆灌完工后支付1萬元;每層封頂后各支付1萬元;內(nèi)外抹灰完工后支付2萬元;整棟房屋粘貼完工后支付2萬元，其余在全部完工后一個月內(nèi)驗收，驗收合格后結(jié)算付清余款，但甲方應(yīng)該扣取乙方工程款2000元作為維修保證金，待一年后支付。

五、施工安全

在施工期間乙方必須搞好施工現(xiàn)場安全管理和安全防范及出入施工范圍內(nèi)的其他人員安全工作，由于乙方在施工過程中所造成的安全事故及工傷事故均由乙方自負全責(zé)。所傷害的施工人員及其他人員一切責(zé)任由乙方負全責(zé)，甲方概不負責(zé)。

六、其它：甲方應(yīng)積極配合乙方做好周邊的鄰里關(guān)系。需甲方購買的材料乙方必須提前測算和通知甲方。

七、施工工期：20xx年3月1日至20xx年7月31日完工。

八、未盡事宜：甲、乙雙方共同協(xié)商解決。

九、本合同一式二份，甲、乙雙方簽字按手印即生效，待工程完工雙方驗收結(jié)算完畢至工程款付清后，本合同自行終止。

甲方：

身份證號：

乙方：

身份證號：

年 月 日

自建房施工承包合同范文二

甲方：

乙方：

甲乙雙方通過充分了解和協(xié)商，本著公平、自愿、誠實、信用原則簽訂房屋建筑施工承包合同。

一、甲方將座落在宿豫區(qū)方施工建設(shè)。

二、工程結(jié)構(gòu)：全框架、墻體采用粘土空心磚砌筑。

三、本工程采用大包干形式，包工包料、包質(zhì)量、包安全，按建筑面積乘以平方米單價，建筑面積計算方式以國家建筑預(yù)結(jié)算方式計算，在承包范圍內(nèi)設(shè)有任何預(yù)算外資金。

四、施工工期： 年 月 日至 年 月 日，以公歷為準，乙方必須在規(guī)定時間內(nèi)完工，如有拖延，乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

五、承建內(nèi)容：

1、本棟工程土建部分按甲方提供的正規(guī)設(shè)計院施工圖施工，除外墻保溫、門窗、內(nèi)墻瓷磚、樓地面裝飾、樓梯扶手、內(nèi)墻涂料外，內(nèi)墻及地面砂漿抹灰。外墻為甲方認可的外墻磚。所有工程質(zhì)量按國家標準驗收，不合格立即返工至合格。

2、本棟工程水電部分按施工圖的標準安裝施工。乙方負責(zé)強電弱電的電線盒、按線盒、開關(guān)盒、防雷、落水管等。其余材料如電纜開關(guān)箱、開關(guān)、燈具、給排水管及配件均由甲方提供乙方負責(zé)安裝保管。

六、施工安全：

1、慚方應(yīng)遵守工程建設(shè)和施工安全管理規(guī)定。嚴格按安全標準規(guī)范施工。指派專人負責(zé)，采取積極的安全防范措施，消除一切安全事故隱患。

2、乙方對所有施工作業(yè)人員進行安全教育和安全培訓(xùn)，切記安全第一，人人個個講安全。

3、乙方必須給所有施工作業(yè)人員簽定勞動合同，購買足額保險甲方不承擔(dān)，任何安全事故帶來的經(jīng)濟損失和其他損失。

4、若遇重大傷亡及其他安全事故，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，立即上報有關(guān)部門，同時按政府有關(guān)部門要求處理，事故發(fā)生的費用一切由乙方承擔(dān)。

七、工程價款：

八、工程款支付方式：

1、簽定合同乙方向甲方支付金后進行開工建設(shè)。

2、基礎(chǔ)完工驗收合格后

3、工程款支付每完成一層樓面甲方付給乙方

4、屋面驗收合格后甲方向乙方總計付款達

5、外墻磚驗收合格后甲方向乙方總計付款至

6、工程驗收合格后一個月內(nèi)，甲方向乙方支付至全部工程款的97%，全款3%為質(zhì)量保證金，一年后全部付清。

九、其他要求：甲方在施工中如有變更，貳仟元以內(nèi)由乙方承擔(dān)，甲方不出任何費用，超出部分只計材料成本，乙方所需一切機械設(shè)備工具、模板等生產(chǎn)生活設(shè)施均由乙方自備，乙方應(yīng)聽從尊重甲方施工人員的合理安排和建設(shè)，乙方應(yīng)與工程管理人員多交流，多溝通，協(xié)調(diào)好周邊關(guān)系，確保工程的順利進行，工程項目用電、用水費由乙方承擔(dān)，并積極與供電供水部門溝通好。

十、違約責(zé)任：

1、乙方必須在規(guī)定的時間內(nèi)完，如托延，按合同日期每日罰款壹仟元每天(￥1000元/天)甲方如未按合同要求付款按2%的應(yīng)付款額向乙方支付違約金，若乙方在施工過程中毀約停工，甲方有權(quán)另請施工隊伍進場施工。

2、由于甲方工程款未及時付到位，引起的工人工資、充備租金由甲方負責(zé)承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份，簽字后生效。

甲方：

年 月 日

乙方：

自建房施工承包合同范文三

發(fā)包方(以下簡稱甲方)：蔡君浩

承包方(以下簡稱乙方)：

茲因甲方在城南社區(qū)地建造3層樓房一幢，今將該工程的磚砌、木摸、鋼筋綁扎(圓釘、鉛絲等)、篩砂、砼澆搗、架子等工種以清工形式發(fā)包給乙方施工。為明確職責(zé)，便于施工，經(jīng)雙方充分協(xié)商取得一致，特簽定如下施工合同條款：

一、承包范圍和形式：甲方將該樓房的磚砌、鋼筋、木摸、鋼筋綁扎、砼澆搗、篩砂、架子等工種由乙方以輕工形式承包施工。

二、開竣工日期：基礎(chǔ)開挖開始自 年 月 日至 年 月 日竣工。

三、發(fā)包工程款：發(fā)包工程款總計人民幣柒萬陸仟元整(76000元整)，一次性包死。

四、工程質(zhì)量：乙方保證工程質(zhì)量，按圖施工達到合格標準，圖紙如有變更，憑原圖紙設(shè)計(或甲方)變更聯(lián)系乙方施工?；A(chǔ)要立摸進行澆灌，要求達到每角必須要彎頭連接，每50-60公分有拉筋，框筋在15-16公尺，基礎(chǔ)要達到標準，樓面厚度要達到規(guī)范標準，折膜按規(guī)定時間并征得甲方同意再可折膜。每層樓面都要用機器澆確保11公分以上。甲方邀請馬道鋒同志監(jiān)督乙方建議過程中的工程質(zhì)量管理，請乙方給予合作配合。

五、材料供應(yīng)：為了保證工程質(zhì)量，甲方必須采購合格材料，不合格的材料乙方有權(quán)拒絕使用。在某材料使用前2天，乙方就通知甲方備料，以免影響施工。

六、工程驗收：基礎(chǔ)、砼腰箍及主體結(jié)構(gòu)、竣工，甲方邀請相關(guān)人員及本人親自到場參加驗收，對鋼筋的規(guī)格、配筋、數(shù)量、銜接等進行自查，竣工驗收合格，應(yīng)出具工程驗收手續(xù)。

七、工程款的預(yù)付及結(jié)算方法。

1、基礎(chǔ)及第一層完工

2、第二層完工

3、屋面完工

4、內(nèi)、外墻粉好

5、工程竣工后，暫扣五仟元作為維修金，一年后無質(zhì)量問題，甲方付給乙方。

八、安全生產(chǎn)：乙方在施工中應(yīng)遵守操作規(guī)程，嚴禁違章操作，確保施工安全，甲方應(yīng)參加工程的安全和人生與財產(chǎn)保險。乙方負責(zé)自己施工范圍內(nèi)的一切安全措施或責(zé)任事故，發(fā)生一切安全事故或其他責(zé)任事故，都應(yīng)由乙方全權(quán)負責(zé)，與甲方無關(guān)。甲方協(xié)助乙方處理事故。

九、違約責(zé)任：

1、乙方未按期竣工(人力不可抗拒的因素外)，如天氣下雨、停工待料、水泥養(yǎng)護、安裝樓板，不能正常施工而工期順延，處以總承包款的5%的違約金。

2、由于乙方施工原因造成返工，其工料損失均由乙方承擔(dān)。

3、甲方未能按第七條規(guī)定付款，除工期順延外，并處以總承包款的5%違約金。

十、其他：工棚由乙方自行負擔(dān)，乙方在施工中應(yīng)做到文明施工，場地整齊，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能為甲方節(jié)省材料，在到場材料中不盡人意由乙方負責(zé)篩選，甲方密切配合，提供各種方便。

十一、本合同一式兩份，甲、乙方各執(zhí)一份，雙方簽字后立即生效，未盡事宜協(xié)商解決。

甲方(簽字)： 乙方(簽字)：

篇3

買方（以下簡稱乙方）

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)和北京市有關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上達成一致，簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行。

第一條甲方自愿將座落于_____________，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共______平方米，______室______廳______廚______衛(wèi)的房產(chǎn)售賣給乙方。

第二條房屋價款及支付方式：

1、甲方向乙方出售本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)的價款總金額為人民幣 ______元整（大寫______ 佰______ 拾______ 萬 ______仟 ______佰______ 拾______ 元整）

2、上述房產(chǎn)價款乙方按下列 方式支付給甲方：

（ 1 ）甲、乙雙方共同到____________房地產(chǎn)交易服務(wù)中心（以下簡稱“交易中心”）辦理本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并經(jīng)交易中心受理，甲方消戶當日 （指甲方消戶前 ） ，乙方一次性付清房產(chǎn)價款于甲方。

（ 2 ）乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房產(chǎn)價款。

（ 3 ）乙方于 ______前向甲方支付人民幣 ______元整（大寫人民幣 ）；剩余房產(chǎn)價款人民幣 ______元（大寫人民幣 ），均由乙方 ______前支付給甲方。

（ 4 ）其他方式：______________________________.

3、乙方向甲方支付房產(chǎn)價款，甲方應(yīng)向乙方出具票據(jù)。

第三條甲、乙雙方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，共同到__________________房地產(chǎn)交易服務(wù)中心窗口辦理本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。如因一方原因，致影響產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移登記，給另一方造成損失的，由造成損失的一方負賠償責(zé)任。

第四條稅費分擔(dān)

1、本合同簽訂之前，本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)如有應(yīng)交納的一切稅費均由甲方負責(zé)交納。

2、本合同簽訂之后，本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)所發(fā)生的轉(zhuǎn)移過戶登記費、契稅、印花稅、估價費、服務(wù)費等費用，經(jīng)雙方協(xié)商由_______________負擔(dān)。

3、其他：______________________________.

第五條甲方應(yīng)于______前，將本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)全部交付給乙方。

第六條違約責(zé)任

1、因房管部門確認本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)不能辦理出售、過戶手續(xù)，甲方應(yīng)在當日內(nèi)向乙方退還所收的全部款項，本合同解除。

2、甲方如不按合同約定的日期交付本協(xié)議第一條項下之房產(chǎn)，每逾期一日按房價款總額的 ______計算違約金給付乙方。逾期超過 ______日時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除應(yīng)將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)支付 元的違約金給付乙方。

3、乙方全部或部分不履行本合同第二條的約定，乙方應(yīng)按房價款總額的 ______計算違約金給付于甲方。逾期超過______ 日時，甲方有權(quán)解除本合同。解約時，乙方應(yīng)支付 ______元的違約金給付甲方。

4、甲方保證其出賣給乙方的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)清楚，無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如因買受前該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有糾葛，致使影響乙方權(quán)利行使，由甲方承擔(dān)責(zé)任，并賠償乙方因此遭受的損失。

5、甲方因個人原因不再出售此房，應(yīng)在三日內(nèi)向乙方退還所收的款項，并付違約金 ___________ 人民幣給乙方。

第七條其他

1、因不可抗力使本合同不能履行的，甲方向乙方退還所收的全部款項，本合同解除。

2、本合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。

3、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，交______房屋土地管理局壹份。

賣方（以下簡稱甲方）

身份證號∶

住所∶

郵編∶

電話∶

買方（以下簡稱乙方）

身份證號∶

住所∶

郵編∶

電話∶

簽訂日期：______年___月___日

自建房出租問題解答

一、居民自建房目前還沒有取得《房屋權(quán)利證明》，能不能出租？

答：出租房屋，必須具有合法權(quán)利，該權(quán)利最有效的證明文件就是由主管部門頒發(fā)的《房屋權(quán)利證明》。但由于歷史原因，很多居民自建房屋尚未取得《房屋權(quán)利證明》，這類房屋出租，在辦理合同登記（備案）手續(xù)時，必須提交證明材料，這些證明材料主要有紅線圖、《建筑許可證》，已開具付清房款證明的購房合同，已生效的法院判決文書、裁決文書或仲裁機關(guān)的仲裁文書，主管機關(guān)批準搭建臨時性、簡易性住房的批準文件，街道主管部門或委托社區(qū)工作站開具的《房屋臨時使用證明》等。不能出示證明其產(chǎn)權(quán)證明材料的，禁止出租。

二、辦理房屋安全檢測手續(xù)成本太高，沒有房屋安全檢測報告，能不能出租用做工商業(yè)場所？

答：無合法竣工驗收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同登記、備案時，應(yīng)當提供由建設(shè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書或者經(jīng)建設(shè)主管部門認可的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定報告。如果房屋未經(jīng)過合法的安全檢測，其安全性能沒有得到確認，不僅不應(yīng)出租用做工商業(yè)場所，也不應(yīng)自己當做工商業(yè)場地使用，否則將為生命財產(chǎn)安全埋下嚴重隱患。

三、出租房屋辦理了登記（備案）手續(xù)，也繳交了稅費，為什么還要出租人簽訂出租屋

綜合管理責(zé)任書和安全責(zé)任書？

答：出租屋綜合管理機構(gòu)和出租人、承租人三方應(yīng)當就出租房屋的安全管理責(zé)任簽訂責(zé)任書，明確出租人、承租人的安全責(zé)任和出租屋綜合管理機構(gòu)的安全監(jiān)督責(zé)任。

簽訂上述二份責(zé)任書，是有關(guān)主管部門指導(dǎo)、督促出租人正確履行管理責(zé)任和義務(wù)的重要手段，是動員出租人積極參加流動人口和出租屋綜合管理的有效方法，是出租人依法享有的權(quán)利和應(yīng)忠實履行的義務(wù)。

四、承租人違反合同，擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，或不按合同約定交租金，或未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，向他提出改正要求但他不聽，怎么辦？

答：按合同法的規(guī)定，合同雙方都應(yīng)當嚴格履行約定條款的內(nèi)容，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。如果承租人有違反合同的行為，經(jīng)出租人指出仍不改正，出租人可以按照合同約定單方面解除合同。如果因此產(chǎn)生糾紛，出租人可以向租賃管理部門提出調(diào)解糾紛申請，獲得租賃管理部門的幫助，也可以按合同約定的處理糾紛的辦法處理，比如向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院提訟。

五、租賃期滿承租人不搬遷，怎么辦？

篇4

甲方：________________________

法定住址：____________________

法定代表人：__________________

職務(wù)：________________________

委托人：__________________

身份證號碼：__________________

通訊地址：____________________

郵政編碼：____________________

聯(lián)系人：______________________

電話：________________________

電掛：________________________

傳真：________________________

帳號：________________________

電子信箱：____________________

乙方：________________________

法定住址：____________________

法定代表人：__________________

職務(wù)：________________________

委托人：__________________

身份證號碼：__________________

通訊地址：____________________

郵政編碼：____________________

聯(lián)系人：______________________

電話：________________________

電掛：________________________

傳真：________________________

帳號：________________________

電子信箱：____________________

鑒于：

1.甲方因攝制電影（電視?。┤狈Y金，并獲知乙方為依法成立進行融資居間活動的法人單位，擬委托乙方尋找、介紹出資方；而乙方亦獲知了甲方的上述意愿。

2.鑒于甲乙雙方進一步確認：甲方愿意委托乙方為其籌拍的電影（電視劇）《_________》尋找、介紹出資方，乙方愿意接受委托，雙方愿意簽訂正式合同，并嚴格履行，以達到雙方目的。

鑒于此，雙方本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行。

第一條　委托事項

1.甲方計劃攝制電影片（電視?。禵________》（以下簡稱該影片、該?。?，甲方委托乙方為攝制該影片（該劇）所需的全部或部分資金尋找或介紹出資方，乙方接受甲方委托。

2.乙方應(yīng)盡力為甲方尋找或介紹出資方，并盡可能促成出資方以出借、贊助、投資等合法方式為甲方融資。

第二條　居間人的權(quán)利義務(wù)

1.乙方在接受甲方的委托時，應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營資格證明。

2.乙方在履行本合同的過程中，可以向第三方表明其為甲方的居間人，并可以向第三方介紹電影片的相關(guān)情況，但甲方認為是商業(yè)秘密的除外。

3.乙方應(yīng)認真完成甲方的委托事項，按照合同第一條所規(guī)定的內(nèi)容積極為甲方尋求機會，并為甲方與相關(guān)對方當事人簽署合同或協(xié)議提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)。

4.乙方應(yīng)向甲方及時、真實地報告有出資意向的第三方的情況。

5.乙方不得故意隱瞞與有出資意向的第三方有關(guān)的重要事實或提供虛假情況。若乙方故意隱瞞或提供虛假情況，損害甲方合法權(quán)益的，乙方無權(quán)要求甲方支付酬金，同時應(yīng)向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

6.乙方在甲方的委托事項過程中，因甲方過錯造成其損失時，乙方有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

7.乙方不得與第三方惡意串通，損害甲方的利益。若乙方與第三方相互串通給甲方造成損失的，乙方無權(quán)要求甲方支付酬金，同時還應(yīng)與第三方共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三條　居間報酬與費用

1.若乙方促成有出資意向的第三方與甲方簽署融資合同，甲方應(yīng)向乙方支付融資合同約定的出資方出資額的百分之_____作為乙方酬金，此酬金的有關(guān)稅款由甲方負擔(dān)，居間費用由乙方自行承擔(dān)。酬金的支付方式為：現(xiàn)金；支票；_______.

除本條規(guī)定的酬金外，乙方不得向甲方索取任何形式的酬金。

2.若乙方未能促成第三方與甲方簽署出資合同，乙方無權(quán)要求甲方支付酬金，但可以要求甲方支付其從事居間活動所支出的必要費用。所謂必要費用是指：__________________.

第四條　合同的解除

發(fā)生下列情形之一，甲方或乙方可以通過書面形式通知對方解除本合同：

1.期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同；

2.甲乙雙方通過書面協(xié)議解除本合同；

3.因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的；

4.在委托期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同主要義務(wù)的；

5.當事人一方遲延履行合同主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

6.當事人有其他違約或違法行為致使合同目的不能實現(xiàn)的；

7.______________________________________________________.

在本合同履行過程中，除以上情形，任何一方也可以隨時提出解除本合同，但必須以書面形式通知對方；因解除本合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于本方的原因外，提出解除合同方應(yīng)賠償對方所遭受的損失。

第五條　違約責(zé)任

本合同的任何一方違反本合同的約定給對方造成損失的，都應(yīng)當賠償另一方因此而遭受的損失，并支付本合同居間報酬的_____%作為違約金。

第六條　聲明及保證

甲方：

1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、

行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第七條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_____年。

第八條　通知

1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用__（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：______________________________________________________.

3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起____日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任

【范本二】

根據(jù)中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著平等、自愿、誠信、互利的原則，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方委托乙方進行項目融資居間相關(guān)事宜，達成本協(xié)議，并保證認真遵守及充分履行。

第一條、甲方聲明

1、甲方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本合同所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

2、甲方在本合同項下的全部意思表示是真實的。

3、甲方提供的與本協(xié)議有關(guān)的一切文件、資質(zhì)、報表及陳述均是合法、真實、準確完整的。

第二條、乙方聲明

1、乙方具有簽訂和履行本合同所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

2、乙方在本合同項下的全部意思表示是真實的。

第三條、委托事項

甲方欲為 項目的建設(shè)及開發(fā)募集資金，募集資金的目標為人民幣 萬元（以投資款項實際到達甲方賬戶為準）。為了順利實施此計劃，現(xiàn)委托乙方：

在委托期限內(nèi)，乙方為甲方介紹引進投資方，協(xié)助甲方與投資方進行斡旋和談判，并盡力促成甲方與投資方簽定投資合同。

第四條、委托期限

自本協(xié)議簽訂之日起六個月內(nèi)為委托期限。超過以上期限沒有完成融資目標則本協(xié)議自動解除。若仍需要融資居間服務(wù)的，雙方另行簽訂居間合同或以書面形式將本合同委托期限延長。

第五條、甲方權(quán)利義務(wù)

1、積極配合乙方，為乙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合。

2、依據(jù)乙方要求，提供相關(guān)資料文件。

3、對乙方及投資方提供的一切文件資料予以保密。

4、不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后六個月內(nèi)與乙方介紹的他方進行私下交易。

5、甲方有權(quán)要求乙方及時匯報居間進展，并全程派員參與與投資方進行斡旋和談判。

第六條、乙方權(quán)利義務(wù)

1、應(yīng)盡力完成甲方的委托事項，按照甲方提出的條件與投資方充分溝通，將處理情況及時向甲方如實匯報，為甲方提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，并盡力促成甲方與投資方達成合作協(xié)議。

2、應(yīng)保證為甲方提供的資料已經(jīng)事先核實。

3、不得提供虛假信息、隱瞞重要事實或與他人惡意串通，損害甲方利益。

4、對甲方及投資方提供的一切文件資料予以保密。

5、對甲方及投資方的商業(yè)秘密等秘密予以保密。

6、依照甲方要求完成居間委托任務(wù)，可要求甲方依據(jù)協(xié)議約定支付傭金。

第七條、委托事項的終止

“終止委托事項”是指完成本合同第三條所列全部委托融資事項后終止雙方合作。乙方僅為甲方提供信息，或為甲方提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)的，甲方與投資方簽訂正式投資合同但投資方資金未到達甲方賬戶，視為委托事項未完成。

第八條、費用與傭金

1、傭金

傭金是指乙方完成委托事項后應(yīng)得的報酬。

乙方完成融資事項的，甲方按照投資方的投資款到達甲方賬戶實際數(shù)額的 %向乙方支付傭金。

傭金的支付時間和方式： 投資款到達甲方賬戶的當日即須支付。以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付到乙方賬戶。

第九條、解除條件

雙方可以以書面形式協(xié)商解除本協(xié)議。

第十條、違約責(zé)任

1、本協(xié)議簽訂后，甲、乙雙方中任何一方擅自解除的，應(yīng)當向守約方支付違約金人民幣 200 000 元。

2、在本協(xié)議約定期限內(nèi)，甲方與目標投資方私下簽約的，乙方仍有權(quán)要求取得約定傭金，并主張傭金 5 %的違約金。

3、甲方未如約支付傭金的，每逾期一日，乙方可依據(jù)傭金 1 %的標準收取違約金。

第十一條、其他

1、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽章后生效。

2、合同一經(jīng)生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對合同內(nèi)容進行變更或?qū)ξ幢M事項做出補充規(guī)定。變

更或補充規(guī)定應(yīng)當采取書面形式，與本合同具有同等效力。

3、本協(xié)議項下發(fā)生的爭議，由甲、乙雙方當事人友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向長沙市人民法院。

甲方： 法定代表人：

地址：

乙方（居間方）：

篇5

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村自建房　房主　建筑隊負責(zé)人　資質(zhì)　責(zé)任承擔(dān)

一、農(nóng)村自建房涉及到的法律關(guān)系

（1）房主與農(nóng)村建筑隊的法律關(guān)系。由于我國農(nóng)村的經(jīng)濟落后，使用無資質(zhì)建房班具有深刻的歷史淵源，農(nóng)村工匠閑時做工，農(nóng)忙時務(wù)農(nóng)。既不耽誤農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，又能增加經(jīng)濟收入，是一種天然的小農(nóng)經(jīng)濟模式。我國建筑法第八十三條第三款規(guī)定，“搶險救災(zāi)及其其他臨時性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法?！边@一點可以肯定的排除農(nóng)村自建房房主與建筑隊不管有無資質(zhì)，都不是建筑合同關(guān)系。

筆者認為農(nóng)村自建房的房主和建筑隊之間可能存在兩種法律關(guān)系。

1.一種承攬法律關(guān)系。通過口頭或簡單的書面協(xié)議，房主把建房工程交給建筑隊負責(zé)人，可以整體承包，也可以分包，或承包后再轉(zhuǎn)包。房主在房屋建成后一般情況下是直接將建房款交于建筑隊負責(zé)人，由建筑隊負責(zé)人給工人發(fā)放工資。以一定的工作成果作為合同標的，構(gòu)成承攬法律關(guān)系

2.另一種是雇傭關(guān)系。房主直接雇傭工匠、小工。直接指派任務(wù)，并直接給工人發(fā)工資。這種以提供勞動為標的合同，應(yīng)該認定為雇傭關(guān)系。

（2）建筑隊負責(zé)人與其雇傭的工匠、小工的法律關(guān)系。一般情況下應(yīng)認定為雇傭關(guān)系，因為工匠、小工的工資都有固定的標準，工資發(fā)放人為建筑隊的負責(zé)人。應(yīng)該成立雇傭法律關(guān)系。

（3）建筑隊作為發(fā)包人與分包人之間的法律關(guān)系。在某些情況下，農(nóng)村建筑隊可能把全部的建房工作都承包下來，包括舊房的拆除，內(nèi)部裝修等，并把部分工作轉(zhuǎn)包給更小的建筑隊，比如拆房或砸墻班，打夯班，裝修隊?？赡艹霈F(xiàn)兩種法律關(guān)系，雇傭和承攬。筆者認為如果將一部分工作整體轉(zhuǎn)包給另一建筑隊，應(yīng)適用承攬關(guān)系。如果按天結(jié)算工資，應(yīng)定性為雇傭關(guān)系。區(qū)分標準同上。

（4）房主與建筑隊的工匠、小工之間的法律關(guān)系。一般情況下，房主與工匠、小工并無直接法律關(guān)系。在雇員受害的情況下，房主與受害方可能會產(chǎn)生侵權(quán)的法律關(guān)系。我國侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)則原則為過錯原則，所以在認定房主對沒有直接雇傭關(guān)系的建筑隊工人受害承擔(dān)的責(zé)任的要求是，房主具有過錯。

二、農(nóng)村建故中責(zé)任承擔(dān)問題分析

由于農(nóng)村建房的特殊性，在這一過程中往往涉及到房主與建筑隊承包人的關(guān)系，建筑隊承包人與下面工匠、小工的關(guān)系等等。一旦在建房過程中發(fā)生人身傷亡事故，確定房主與建筑隊負責(zé)人之間的關(guān)系對于責(zé)任的承擔(dān)就顯得至關(guān)重要。

（1）雇用關(guān)系與承攬關(guān)系的判定

目前司法界和理論界的主要觀點的分歧點在于房主與建筑隊之間的合同關(guān)系是承攬關(guān)系還是雇傭關(guān)系上。傳統(tǒng)的區(qū)分方法主要有以下幾種，第一，工作對于雇主的商業(yè)行為而言是否完整和不可缺少，不過這些工作不是臨時應(yīng)急的就應(yīng)當認定為雇員；第二，報酬的確定是以工作時間還是工作效果為標準。雇傭一般一工作時間的長短來確定標準，而承攬一般是以整體的工作效果來確定；第三，工作時間、地點、進度是否由勞務(wù)提供方來決定。如果能自行決定則為承攬人；第四，又誰提供工具、設(shè)備。雇員一般使用雇主的工具、設(shè)備，承攬人一般自備工具、設(shè)備。第五，領(lǐng)取報酬的方式是固定的還是一次性。雇員領(lǐng)取報酬的方式一般比較固定，承攬人一般是一次性。雇傭關(guān)系的雇員一般收到法律強有力的保護，雇主的權(quán)利受到限制，而承攬關(guān)系的雙方地位平等。

法經(jīng)濟學(xué)的角度下也能提供全新的思路。風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)問題就是風(fēng)險責(zé)任的分配問題。利用法經(jīng)濟學(xué)的研究方法，引用漢德法則，在一個事件中，一方當事人的風(fēng)險成本小，該當事人就應(yīng)當采取措施，控制風(fēng)險，即風(fēng)險責(zé)任由其承擔(dān)。換句話說，風(fēng)險成本小的當事人如果不采取措施控制風(fēng)險，發(fā)生事故，責(zé)任由其承擔(dān)；如果他已采取適當?shù)拇胧皇鹿嗜匀话l(fā)生，他不承擔(dān)責(zé)任；如果雙方當事人的風(fēng)險成本相等，行為人自擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。房主和建筑隊的負責(zé)人的風(fēng)險成本就是采取防范措施的成本，在二者相等而其他因素亦相似的場合，人們肯定更傾向于那種能夠提供最經(jīng)濟地避免損失的方法的責(zé)任規(guī)則。經(jīng)濟預(yù)防原則，即對于不經(jīng)濟的損害，應(yīng)通過對能夠最廉價地避免風(fēng)險的人課以責(zé)任的方式予以防止。在雇傭與承攬很難區(qū)分的個案中，引用漢德法則也許不失為一條有效途徑。

（2）各方責(zé)任的承擔(dān)

事實上，無論是按照承攬合同還是雇用合同來確定房主與承建人之間的關(guān)系，均是為了分清在建房過程中發(fā)生事故各方應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。

1.雇主責(zé)任的承擔(dān)

如果房主與承建人之間系雇用關(guān)系，根據(jù)《解釋》第十一條第一款的規(guī)定：“雇員在從事雇用活動中遭受人身損害，雇主應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任?！惫椭鞒袚?dān)的是無過錯責(zé)任，這符合我國民法的公平原則。雇員為雇主完成工作，雇主為受益人，讓雇主獲利的同時負擔(dān)風(fēng)險，符合民法權(quán)利義務(wù)一致的基本原則。

2.房主責(zé)任的承擔(dān)

我國法律并沒有明確規(guī)定農(nóng)村自建房必須需要資質(zhì)，因此以無資質(zhì)建房認定房主存在過錯，而承擔(dān)連帶賠償責(zé)任顯然沒有法律的支持。因此不能適用最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第十一條第一款或第二款的規(guī)定以及第十條的規(guī)定。但是，《解釋》第十一條第二款規(guī)定：“雇員在從事雇傭活動中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。”從我國目前法律法規(guī)規(guī)定來看，國務(wù)院的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》要求從事建筑施工的個體工匠辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)的范圍僅限于“村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)”，而非全部建筑活動。在司法實踐中對此規(guī)定很難操作，因為很多地區(qū)并沒有個體工匠資質(zhì)審查機構(gòu)。如果教條的執(zhí)行將會在客觀上加重房主的賠償責(zé)任。筆者認為只有在村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房，并且當?shù)卮嬖谠趥€體工匠資質(zhì)審查機構(gòu)的才有可能適用《解釋》第十條，“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定做、指示者選擇有過失的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！彼^選任有過錯，是指定作人對承攬人的選擇有明顯過錯，如明知承攬人沒有從業(yè)資格而選任。如果需要個體工匠有資質(zhì)，而房主明知個體工匠沒有資質(zhì)而使用的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。否則房主不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

建造活動中由他人召集或介紹施工人員，報酬由房主直接支付，召集人或者介紹人與其他施工人員同工同酬，發(fā)生傷亡的，房主應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。召集人對建造活動進行指揮、管理，由于指揮、管理不當造成傷亡的，房主在承擔(dān)賠償責(zé)任后可向召集人追償。

3.事故受害人自身應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任

（1）依法由符合法定條件的個體工匠施工的，對在施工過程中發(fā)生的傷亡，不承擔(dān)賠償責(zé)任。不具備法定條件的個體工匠在施工中發(fā)生傷亡的由雇主承擔(dān)賠償責(zé)任，如果存在過錯的應(yīng)由自身承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

（2）對于建筑隊中的力工、小工因為不具備專業(yè)技能，無法辦理個體工匠資質(zhì)的，應(yīng)該由雇主承擔(dān)賠償責(zé)任，自身有過錯的承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

（3）對于建筑隊的工匠、小工結(jié)成合伙關(guān)系的，應(yīng)按照合伙關(guān)系分擔(dān)民事責(zé)任。

結(jié)語：除極特殊情況可適用雇傭關(guān)系外，農(nóng)村中沒有資質(zhì)的建房班與房主之間的建房合同應(yīng)屬于承攬合同，而不是建設(shè)工程合同關(guān)系。對于雇員受害責(zé)任的承擔(dān)問題不能適用《解釋》第十一條的規(guī)定。對人身損害賠償?shù)姆韶?zé)任應(yīng)主要依據(jù)雇傭關(guān)系，雇工之間存在合伙情形的適用合伙關(guān)系，同時參照《解釋》第十條的規(guī)定確定各方賠償責(zé)任。

參考文獻：

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[4]漢彩霞;雇傭關(guān)系認定研究[D];內(nèi)蒙古大學(xué);2010年

篇6

一、區(qū)別對待，加強規(guī)劃控制。對聯(lián)戶建房項目，按照“存量建設(shè)用地老辦法、新增建設(shè)用地新措施”進行管理。即對縣人民政府已有規(guī)定的“八路開發(fā)”建設(shè)用地、居民原有宅基地（已經(jīng)獲得出讓土地使用權(quán)的），在新建房屋時，仍按原有規(guī)定進行管理。對新征出讓的建設(shè)用地，一律不得審批新的聯(lián)戶建住房（僅指住房）項目，所有房屋建設(shè)項目，一律按開發(fā)建設(shè)項目對待。

二、規(guī)范程序，嚴禁弄虛作假?？h國土資源局與土地使用者（受讓人）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，受讓人必須親自參加并簽名蓋章和按手印，以確保受讓人的真實準確和合同的合法有效。出讓合同簽訂、出讓金收據(jù)的開具時間應(yīng)保持一致，國土資源局在收取購地款時，必須按受讓人分戶開具收據(jù)。且《建設(shè)用地批準書》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》，應(yīng)在辦理完畢后三個工作日內(nèi)送縣建安房地產(chǎn)稅收征管辦公室登記備案。防止個體開發(fā)商利用購房人的身份證及其復(fù)印件，將其開發(fā)建設(shè)的商品房，變相為聯(lián)戶建設(shè)的自建房來辦理相關(guān)手續(xù)。

縣規(guī)劃辦在辦理規(guī)劃許可證副本時，應(yīng)認真核準“建設(shè)單位（或個人）”名稱，按實有戶主據(jù)實注冊戶主姓名。辦理規(guī)劃證正本時，應(yīng)與副本上的姓名相一致，不得增加姓名或擅自更改姓名。防止將購買房屋的戶主改變成聯(lián)戶建房的戶主。

縣房產(chǎn)局在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時，必須是經(jīng)有關(guān)部門驗收合格、手續(xù)齊備的房屋，并應(yīng)認真核實房屋的真實來源，不得將交易房作自建房進行登記發(fā)證。

三、規(guī)范聯(lián)戶建房稅收管理。實行“存量建設(shè)用地老辦法”的項目，且屬于自建自住自用的房屋建設(shè)項目，建安稅仍按華政辦函[2007]70號文件規(guī)定，即每平方米10元標準核定征收，家居裝修按每平方米10元標準核定征收。新批聯(lián)戶建房項目，均據(jù)實征收建安營業(yè)稅及附加。所有新批住房建設(shè)項目，必須符合國家有關(guān)住房建設(shè)的政策規(guī)定和我縣的規(guī)劃要求，限定在縣規(guī)劃委員會審查確定的住宅小區(qū)內(nèi)進行建設(shè)。今后規(guī)劃部門原則上不再審批一家一戶具有獨立土地使用權(quán)的住房建設(shè)項目或?qū)徟?lián)戶建房。所有房屋建設(shè)工程項目，包括原已批準的房屋建設(shè)用地項目，因故延期，現(xiàn)在開工建設(shè)的，必須由有房屋建設(shè)資質(zhì)的工程公司進行施工作業(yè)，按規(guī)定預(yù)繳、交納相關(guān)稅收。利用原有存量土地單獨建設(shè)或聯(lián)戶建設(shè)的房屋，確有多余房屋需對外銷售的，必須如實交納銷售不動產(chǎn)稅收及附加。

四、做好現(xiàn)場調(diào)查核實工作。對實行“存量建設(shè)用地老辦法、新增建設(shè)用地新措施”的項目，除有關(guān)職能部門進行現(xiàn)場調(diào)查核實外，在辦證審批時，縣建安房地產(chǎn)稅收征管辦公室要進行現(xiàn)場調(diào)查復(fù)核。批聯(lián)戶建房項目和規(guī)劃區(qū)內(nèi)拆遷安置住房項目，在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準書》和簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，須確定“建設(shè)單位（或個人）”或“受讓人”姓名和身份證號碼，且姓名一旦確定，非經(jīng)法定途徑不得擅自變更或中途增減。否則，稅務(wù)機關(guān)按照交易、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)行為征收有關(guān)稅收。

五、加大辦案查處力度。要加強對房地產(chǎn)稅收、特別是個體房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅、漏稅行為的稽核查處工作。地稅稽查局和公安經(jīng)偵大隊要開展專項清理檢查，重點查處個體開發(fā)商利用聯(lián)戶建房名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，偷逃國家稅收的案件。對公安經(jīng)偵大隊查實處理到位的案件，縣政府將按照追繳金額30-50%的比例，給予辦案經(jīng)費補貼和獎勵。

篇7

2004年5月19日，當深圳市寶安區(qū)新安街道的拆遷執(zhí)法隊準備上合村尖崗山信宜代耕隊棚屋時，受到堅決抵制。

這已經(jīng)是深圳代耕農(nóng)部落與當?shù)赜嘘P(guān)執(zhí)法部門的第四次沖突了。

為什么信宜代耕隊要屢屢“阻擊”政府組織的強制執(zhí)法行動呢？代耕隊農(nóng)民陳述說：我們是根據(jù)1983年經(jīng)雙方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（公社）認可的承包土地合約來這里耕種的，在這里耕種了20多年，也建房居住了20多年，與信宜老家早已失去聯(lián)系，這片土地已經(jīng)成了我們棲身立命的唯一依靠。如果失去了這片土地又沒有合理安置，我們將生活無依，流離失所，給社會的安定繁榮增添不安定因素。根據(jù)1995年3月11日國家土地管理局的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和廣東省政府有關(guān)的城市房屋拆遷管理規(guī)定，政府應(yīng)認真解決好我們的居住地問題。

對此，新安街道辦負責(zé)人向本刊記者介紹說，原屬上合村的尖崗山片區(qū)土地已征為國有，代耕隊必須拆遷，政府已對他們給予了青苗補償和拆遷補償，但他們還提出無理的拆遷安置要求，政府無法答應(yīng)。

代耕農(nóng)部落的由來

信宜代耕隊因為拆遷安置問題，按有關(guān)規(guī)定逐級上訪，從街道、區(qū)、市、省直到國土資源部和國務(wù)院局，一路走到了頭。但由于情況特殊，問題一直沒有得到解決。

為了探訪代耕農(nóng)部落的由來和現(xiàn)狀，本刊記者到實地進行了采訪。

據(jù)上合村老村長黃喜鵬介紹：1982年以前，這里的年青人一批批去了香港，大量土地沒有人種，撂了荒，于是村領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)上級指示，到信宜、惠東、陸豐、陽春、高州等5個縣找農(nóng)民來代耕。村里從信宜招來了平塘、茶山、白石3個隊，后來合并成信宜代耕隊（大井山隊）。信宜代耕隊分別承包了上合大隊第一、第二、第三生產(chǎn)隊偏僻荒蕪的360多畝土地，與生產(chǎn)隊簽訂了土地承包合同，每年要完成國家的征購任務(wù)，并給生產(chǎn)隊、大隊上交管理費。他們來時要辦理邊防證，交給大隊辦理臨時戶口和暫住證。他們剛開始都是種糧，后來才改種蔬菜，也種荔枝等果樹，最初簽的代耕合同是七年，后來一次次續(xù)約，至今20多年了。

年屆七旬的信宜代耕隊隊長何流芳，在老家就是大隊干部，是帶領(lǐng)信宜農(nóng)民來上合代耕的領(lǐng)隊之一。他介紹到，信宜代耕隊最早一批人是1983年3月15日到寶安進行墾荒種植的，僅開荒就開了3年，頭兩年都是借糧完成的國家征購任務(wù)。這些地原來種啥都不長，代耕農(nóng)在這些土地上辛勤勞動，辦了雞場，改良了土壤，終于種上糧食、蔬菜。經(jīng)過20多年的耕作，他們在原來荒無人煙、雜草叢生的荒地上，開墾出一片片的蔥翠田野，并根據(jù)國家政策和當?shù)厥袌龅男枰群蠓N植了水稻、蔬菜和果樹等，為當?shù)氐纳a(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟繁榮作出了應(yīng)有的貢獻。代耕農(nóng)到寶安20多年，年紀大的變老了，年青的結(jié)婚生子，很多家庭都有第三代了，現(xiàn)在全隊有98戶360人。因為常年在當?shù)馗?，他們只得在當?shù)卮钆镂葑鳛闂碇?。由于寶安區(qū)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，他們服從國家建設(shè)需要，先后兩次搬遷易地重建住房。1995年在國土部門和上合村委安排指定的地點重建新村，幫助信宜代耕隊劃定地盤、依山建設(shè)、建成有序的一層層新房，總占地面積約28畝，這就是他們現(xiàn)在的居住地。何流芳老人說：“我們這里要拆遷了，國家要建設(shè)，我們理解，要我們搬遷也沒問題，但不給我們安置就無法理解了?！辈稍L中，許多代耕農(nóng)都表示，他們離開老家已經(jīng)20多年，故鄉(xiāng)的房子、田地都沒了，回家根本無法生存，在深圳就業(yè)機會和生活環(huán)境比老家要好得多，家里有老有少，棚屋再差也是個家，舉家搬遷談何容易，為了子孫著想，更得留在深圳了。

二十一條與政策盲區(qū)

1995年3月11日原國家土地管理局的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十一條規(guī)定： “農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關(guān)部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權(quán)?！标犻L何流芳認為，他們居住的28畝地應(yīng)該適用該條的規(guī)定，因此政府應(yīng)該解決他們居住安置問題。

據(jù)了解，信宜代耕隊現(xiàn)住地是種有荔枝林的山地，原屬上合大隊所有，經(jīng)大隊同意建村蓋房，從未上交過任何費用。如果代耕隊是一個正式建制的生產(chǎn)隊，無疑適用該條規(guī)定，可是代耕隊不是正式建制的生產(chǎn)隊，但他們又具有某種集體性質(zhì)。一是他們來時就是有組織地來的，二是上合村一直把各個代耕隊作為一個個集體進行管理，這種非馬非驢的情況如何處理，政策上并沒有規(guī)定。

同樣，代耕農(nóng)自建房的性質(zhì)也是一個政策盲區(qū)。上世紀八十年代初，我國現(xiàn)行的有關(guān)農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房的各項法規(guī)尚未出臺，代耕農(nóng)自建房在某種程度上還是合法的。但是，由于他們的戶口不在當?shù)?，至今沒有辦理任何合法手續(xù)，這種自建房的性質(zhì)認定，也是一個政策盲區(qū)。

對于代耕隊的現(xiàn)狀，記者采訪的有關(guān)各方都表示非常同情，但對他們的要求，都表示無法解決。

上合村1700多人，原來有水田3000畝，旱地2000畝，山頭還有幾千畝，已征走1萬多畝，剩下最后一片現(xiàn)在也被征走了。上合村支部書記黃錫安無可奈何地說：“我們村民都要改成居民了，他們不走怎么辦？政府能給予安置當然更好。他們出來20多年了，老家什么都沒有了，我們很同情，但我們村里現(xiàn)在除了水源保護區(qū)的1000畝地和幾個山頭之外，其余的全被國家征用了，的確沒辦法解決他們的問題?！?/p>

在寶安區(qū)國土分局采訪時，該局征地辦副主任趙立告訴記者，根據(jù)深圳市的規(guī)劃，上合村這一片3000多畝土地，要作為廣深高速公路的配套工程和尖崗山居住區(qū)被國家征用，國土部門主要負責(zé)征地、補償問題。信宜代耕隊的青苗補償費、附著物拆遷費120萬元已經(jīng)發(fā)放到位，陽春代耕隊200多人則拒絕領(lǐng)取，這兩個代耕隊的問題局里已經(jīng)向區(qū)政府打了報告。對于代耕隊要求安置問題，趙主任一再申明，對他們的處境，個人非常同情。由于代耕隊在廣東省比較普遍，處理辦法各地有所不同，有的地方安排入戶，解決了宅基地，深圳市目前還沒有政策規(guī)定，國土部門只能按當?shù)氐恼咿k事，除了補償之外，沒有權(quán)力做規(guī)定以外的任何事情。

新安街道（從原來的西鄉(xiāng)公社分拆出來）賴處長接受采訪時表示：“信宜人是1983年最早來的，在感情上我們是很同情的，他們曾層層上訪，我們也與他們座談過，他們要求安置，我們街道沒有這個權(quán)力。對國有土地，我們街道沒有規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)；對集體土地，所有權(quán)歸村里，街道也沒有權(quán)力?！?/p>

出路何在

代耕隊是特定地區(qū)在特殊歷史條件下形成的，是符合各方利益，也得到社會廣泛公認的。如果不是上世紀八十年代初珠三角地區(qū)大量土地?zé)o人耕種，就不會出現(xiàn)有組織的代耕隊現(xiàn)象。當?shù)卣蟾鞔甯麝犝幸苓呚毨У貐^(qū)農(nóng)民有組織地進來墾復(fù)耕種，既保證完成了國家征購任務(wù)，增加了村隊租金管理費收入，也為代耕農(nóng)民找到了比老家更好的生存之路，應(yīng)該說各方都得了益。因此，對代耕隊這一歷史事實應(yīng)該給予肯定。

由于經(jīng)濟發(fā)展，寶安吸納了200多萬外來人員，而代耕農(nóng)不過幾千人。他們在遍地機會的深圳20多年一直堅持種地，甘于奉獻，是發(fā)達地區(qū)最貧困的弱勢人群。

代耕農(nóng)的居住是一個特殊問題，應(yīng)該特殊對待。一般的外來人員不可能自己建房居住，而代耕隊現(xiàn)有棚屋是自建房。他們自建房的歷史還長達20多年。這是一種很特殊的現(xiàn)象。現(xiàn)在要拆遷了，是否應(yīng)該考慮到這種特殊性呢？深圳市、寶安區(qū)在征地、補償方面是按政策、按程序進行的，當?shù)卮迕窈痛爩Σ疬w、補償也沒有異議。產(chǎn)生矛盾的原因在于涉及代耕隊安置這一特殊問題，而且這一次拆遷是代耕隊終結(jié)性的一次拆遷，雙方都已無路可退。政府方面試圖以強制拆遷的辦法解決問題，但遭到了代耕農(nóng)的激烈抵制。據(jù)寶安區(qū)農(nóng)業(yè)局張局長介紹，區(qū)政府不是沒有考慮過信宜、陽春代耕隊的問題，而是多次開會研究，終因害怕連帶效應(yīng)而沒有拿出政策措施。

篇8

住址：郵政編碼： 聯(lián)系電話：

乙方： 姓名 身份證號碼 ：

住址 ：郵政編碼： 聯(lián)系電話：

鑒于：

1、甲方單位現(xiàn)準備在 通過集資建設(shè)臨街商住樓房，甲方根據(jù)其單位的規(guī)定，具有參于建房的資格。

2、甲方愿意將其單位本次建房的資格轉(zhuǎn)讓于乙方。

3、乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。

4、甲方同意收取乙方繳納的集資款項，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項。

5、甲方確認以其名義取得的本次集資建房房屋產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有。

6 、自簽訂本協(xié)議之日起至房屋產(chǎn)權(quán)過戶于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產(chǎn)權(quán)人，乙方為此房屋的實際產(chǎn)權(quán)人

為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以達上述目的，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方取得位于集資建臨街商住樓房的房屋產(chǎn)權(quán)特簽訂以下協(xié)議：

第一條：集資房屋的基本情況及產(chǎn)權(quán)實際人約定

1、甲方單位集資建設(shè)的房屋坐落于 ；甲方依據(jù)其單位的規(guī)定，可通過集資建房取得位于第_________層， 房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米的房屋的產(chǎn)權(quán)。

2、自協(xié)議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實際產(chǎn)權(quán)人。

第二條：集資款項繳納

1、甲方根據(jù)其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設(shè)款項，在收取每筆集資建房款時應(yīng)向乙方出具相應(yīng)數(shù)額的書面收據(jù)，并按其單位要求及時繳納于該單位；在繳納每筆集資款項后，應(yīng)在繳納當日向乙方交付該單位開具的收款憑證原件。

2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項，取得的交款憑證自行保存。

3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應(yīng)繳納的集資建房款項時，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應(yīng)向甲方支付與扣劃款項相同數(shù)額的資金（該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項）

第三條、集資建房手續(xù)辦理

甲方應(yīng)按本單位的要求，及時辦理其單位集資建房過程中所需各種手續(xù)的辦理工作，及時提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。

第四條、集資房屋交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得

一）房屋交付

若協(xié)議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應(yīng)在其單位交房日即行將該房屋轉(zhuǎn)交付予乙方。乙方即行行使基于實際產(chǎn)權(quán)人對該房屋的所有權(quán)益。

二）產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得

1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產(chǎn)權(quán)，則甲方有義務(wù)，及時和乙方共同提交單位所需辦理房屋產(chǎn)權(quán)予乙方名下的各種文件和資料。

2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產(chǎn)權(quán)辦理至乙方名下，則甲方應(yīng)在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書后，將以其名義取得的房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)助乙方轉(zhuǎn)讓過戶至乙方名下（該轉(zhuǎn)讓甲方不得收取任何費用）

3、無論出于何種原因，致該房屋產(chǎn)權(quán)暫時無法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實際產(chǎn)權(quán)人仍享有對該房屋的所有權(quán)益，甲方不得就此主張任何異議。

第五條、甲方報酬

因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協(xié)議簽訂后 45 日內(nèi)給付甲方相應(yīng)報酬伍萬元整（50000）元。

第六條除集資款外的費用承擔(dān)

本協(xié)議履行中，甲方除收取因轉(zhuǎn)讓本次購房資格的報酬 萬元整（ ）元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費用，因辦理房屋產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的各種法定稅、費由乙方承擔(dān)。

第七條、違約責(zé)任

1、協(xié)議履行中，甲方擅自終止協(xié)議，除應(yīng)退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報酬款外，還應(yīng)向乙方承擔(dān)與甲方單位所建設(shè)房屋（協(xié)議約定的房屋）應(yīng)繳集資款和收取乙方報酬款項數(shù)額相同的違約金。

2、協(xié)議簽訂后，乙方無故不履行協(xié)議，除有權(quán)取回其已交購房款外，無權(quán)要求甲方退還已收取的報酬。

第八條 聲明及保證

鑒于本協(xié)議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對乙方權(quán)益影響重大，甲方承諾其簽署本協(xié)議時，對此協(xié)議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協(xié)議履行的主張和權(quán)利。

第九條 協(xié)議的變更

本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本協(xié)議，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十條 爭議的處理

本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成，則依法向人民法院。

第十一條 補充與附件

本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

第十二條 協(xié)議的效力

1、本協(xié)議自雙方簽字之日生效

2、本協(xié)議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。

3、本協(xié)議的附件和補充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

甲方（簽字） 乙方（簽字）

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

公證人：（簽字）

簽訂地點：_________

篇9

同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲,危機后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產(chǎn)制度,起到了關(guān)鍵性作用。

據(jù)統(tǒng)計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了三倍。

分析德國房價不漲的內(nèi)在原因,簡單來說,可總結(jié)為八個方面:

其一,確保房屋充足供應(yīng),供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面,德國都有著詳盡的建房規(guī)劃,住房建設(shè)依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰(zhàn)后西德動員全民建房外,在1989年柏林墻倒塌后,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業(yè)公司擁有住房還超過260萬套。

其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在采取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。

其三,德國發(fā)達的房屋租賃市場,也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規(guī)范。由于德國嚴格的租房法,注重保護房客的利益,租房的安全感并不亞于買房,數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國家庭樂于租房,并且有著大量而廉價的出租房屋供應(yīng),這對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。

政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房獲取渠道,就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價的局面。

其五,德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行“指導(dǎo)價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定。評估師對自己的評估結(jié)果負責(zé)30年,對評估中的錯誤負有法律責(zé)任。

除了私人評估師外,德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”,其職責(zé)之一便是負責(zé)制訂當?shù)亍暗貎r圖”的“基準價”或者“指導(dǎo)價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”,這類指導(dǎo)價具有法律效力,所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行,在合理范圍內(nèi)浮動。雖然指導(dǎo)價的制定必然參考歷年市場房價,但任何不具備壟斷勢力的開發(fā)商或炒房者,都不可能單獨影響“指導(dǎo)價”的制定。

其六,“指導(dǎo)價”之所以能夠得到執(zhí)行,還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院,如果房價不立即降到合理范圍內(nèi),出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。

其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經(jīng)大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間,對于炒房者而言可謂釜底抽薪。

其八,德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè),作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通過抬高當?shù)氐貎r、房價,來增加當?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖?。房地產(chǎn)政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為“房奴”,他們喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

篇10

因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關(guān)對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。

稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控 ，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

（一）開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進一步加強農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會負責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責(zé)任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機關(guān)按工程形象進度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準價格計稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務(wù)機關(guān)有權(quán)以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。