一、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴(lài)于未來(lái)收入預(yù)期，但是未來(lái)收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購(gòu)房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來(lái)良好收入預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購(gòu)房人，通過(guò)這些借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國(guó)居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣(mài)，但由于我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來(lái)處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國(guó)土資源部2013年國(guó)家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問(wèn)題的有2.38萬(wàn)件，涉及土地20.12萬(wàn)公頃。這些土地要么沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的許可證，沒(méi)有納入國(guó)家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門(mén)之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開(kāi)發(fā)獲取高額利潤(rùn)，或者加價(jià)倒賣(mài)謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

摘要:采用2010～2017年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，基于面板格蘭杰因果檢驗(yàn)分析信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的影響及相應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反思，從信貸的維度來(lái)分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)銀行系統(tǒng)乃至整個(gè)金融體系穩(wěn)定性的影響，并從多個(gè)方面提出有針對(duì)性的建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供有益啟示。

關(guān)鍵詞:信貸;房?jī)r(jià)波動(dòng);商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與銀行信貸關(guān)系

我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近二十年的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)投資的推動(dòng)和GDP的提升起到重要的促進(jìn)作用。近二十年來(lái)，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸產(chǎn)生分化，以房?jī)r(jià)指數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，截止到2017年年底，(如圖1)70個(gè)大中城市整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有所回落，31個(gè)二線(xiàn)城市和35個(gè)三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲幅度高于一線(xiàn)城市。一方面，房地產(chǎn)是一切生產(chǎn)部門(mén)的物質(zhì)空間基礎(chǔ)，尤其是在城市現(xiàn)代化進(jìn)程的背景之下;另一方面，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的影響。據(jù)測(cè)算，從2007年至2017年這十年間，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在五分之一以上，若把房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)計(jì)算在內(nèi)，則占比近四分之一。隨著資本市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，絕大多數(shù)金融危機(jī)都或多或少與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著密切關(guān)系。資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響著信貸市場(chǎng)的穩(wěn)定，并催生了危機(jī)的形成。在我國(guó)，銀行作為整個(gè)金融體系的主體，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控是影響金融體系穩(wěn)定的最重要因素。與此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，銀行作為直接的金融中介，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)量不斷加大，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重穩(wěn)步上升，由于住房作為抵押物，房?jī)r(jià)波動(dòng)將波及到銀行系統(tǒng)，并影響到整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。相對(duì)于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)金融體系仍十分脆弱，金融市場(chǎng)不夠健全。自1998年住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮催生了泡沫的產(chǎn)生。在我國(guó)融資渠道較為單一的情況下，房地產(chǎn)投融資傾向于銀行，這種高度的依賴(lài)性使得銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系最為緊密。因此，若要維護(hù)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定，最大的前提就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行信貸的關(guān)系問(wèn)題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為兩者相互影響，互相作用。馬勇和吳雪妍(2018)［1］基于銀行信貸的角度發(fā)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)顯著的非線(xiàn)性的不對(duì)稱(chēng)效應(yīng)，即區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房?jī)r(jià)越顯著。祝繼高(2017)［2］考察了商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備與房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計(jì)提更高額度的貸款損失準(zhǔn)備金。劉顏和鄧若冰(2017)［3］則基于金融集聚度的角度，全面考察了對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果，金融集聚度提升顯著促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，尤其是銀行業(yè)的集聚對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果最為顯著。秦嶺和姚一旻(2012)［4］、陳健等(2013)［5］、羅知和張川川(2015)［6］、潘海峰和張定勝(2018)［7］也基本得出銀行信貸和房?jī)r(jià)存在同向正相關(guān)的結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)存在巨大影響。實(shí)證研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中國(guó)35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，以個(gè)人購(gòu)房按揭貸款刻畫(huà)信貸因素，分析了對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制，研究結(jié)果表明第一、二、三類(lèi)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)均有顯著的正向影響。曾祥月(2015)［9］采用我國(guó)除西藏、港澳臺(tái)以外的30個(gè)省市2000～2015年的面板數(shù)據(jù)考察了銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用，分地區(qū)的回歸結(jié)果表明，銀行信貸對(duì)三個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)均有推動(dòng)作用，但這種作用強(qiáng)度在不同地區(qū)有所差別，對(duì)中部地區(qū)的推動(dòng)尤為顯著。

二、模型設(shè)定和數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)房?jī)r(jià)與銀行信貸的相關(guān)關(guān)系，設(shè)定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房?jī)r(jià)，T代表信貸因素，i代表省份，t代表時(shí)間，i代表個(gè)體異質(zhì)效應(yīng)，μit代表均值為0、服從獨(dú)立同分布的隨機(jī)干擾項(xiàng)。本文采用來(lái)自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款來(lái)刻畫(huà)信貸因素，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集型市場(chǎng)，自2010～2017年，每年的房地產(chǎn)貸款年末余額占該年各項(xiàng)貸款年末總和的比值均超過(guò)20%，可見(jiàn)房地產(chǎn)商主要從國(guó)內(nèi)銀行獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款用于中長(zhǎng)期項(xiàng)目。為了實(shí)證檢驗(yàn)信貸對(duì)房?jī)r(jià)是否存在因果關(guān)系，下文采用面板格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)考察這兩個(gè)變量的關(guān)系?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，統(tǒng)計(jì)地區(qū)不包括西藏以及港澳臺(tái)。從2010～2017年，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、來(lái)自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、CPI指數(shù)來(lái)源于WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，剔除了價(jià)格因素對(duì)變量的影響，將變量除以以2010年為基期的CPI價(jià)格指數(shù)得到換算指標(biāo)，變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

一、個(gè)人信用制度的定義

個(gè)人信用制度是指在經(jīng)濟(jì)生活中管理、監(jiān)督和保障個(gè)人信用活動(dòng)的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗(yàn)自然人信用情況提供依據(jù)，并通過(guò)一系列法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)當(dāng)事人的信用行為。

個(gè)人征信是指征信機(jī)構(gòu)通過(guò)合法渠道采集、調(diào)查、分析消費(fèi)者個(gè)人的資信，以信用調(diào)查報(bào)告的形式提供給個(gè)人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個(gè)人信用體系薄弱的原因

1.長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政命令代替市場(chǎng)規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無(wú)法收回)，使國(guó)有企業(yè)把銀行貸款當(dāng)作“第二財(cái)政”，借銀行錢(qián)不還的風(fēng)氣日益濃重。

2.受多年來(lái)拖欠銀行貸款風(fēng)氣的影響，我國(guó)公民的守信意識(shí)普遍不強(qiáng)。筆者在車(chē)貸工作中就遇到類(lèi)似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶(hù)索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

一、個(gè)人信用制度的定義

個(gè)人信用制度是指在經(jīng)濟(jì)生活中管理、監(jiān)督和保障個(gè)人信用活動(dòng)的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗(yàn)自然人信用情況提供依據(jù)，并通過(guò)一系列法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)當(dāng)事人的信用行為。

個(gè)人征信是指征信機(jī)構(gòu)通過(guò)合法渠道采集、調(diào)查、分析消費(fèi)者個(gè)人的資信，以信用調(diào)查報(bào)告的形式提供給個(gè)人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個(gè)人信用體系薄弱的原因

1.長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政命令代替市場(chǎng)規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無(wú)法收回)，使國(guó)有企業(yè)把銀行貸款當(dāng)作“第二財(cái)政”，借銀行錢(qián)不還的風(fēng)氣日益濃重。

2.受多年來(lái)拖欠銀行貸款風(fēng)氣的影響，我國(guó)公民的守信意識(shí)普遍不強(qiáng)。筆者在車(chē)貸工作中就遇到類(lèi)似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶(hù)索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

一、個(gè)人信用制度的定義

個(gè)人信用制度是指在經(jīng)濟(jì)生活中管理、監(jiān)督和保障個(gè)人信用活動(dòng)的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗(yàn)自然人信用情況提供依據(jù)，并通過(guò)一系列法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)當(dāng)事人的信用行為。

個(gè)人征信是指征信機(jī)構(gòu)通過(guò)合法渠道采集、調(diào)查、分析消費(fèi)者個(gè)人的資信，以信用調(diào)查報(bào)告的形式提供給個(gè)人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個(gè)人信用體系薄弱的原因

1.長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政命令代替市場(chǎng)規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無(wú)法收回)，使國(guó)有企業(yè)把銀行貸款當(dāng)作“第二財(cái)政”，借銀行錢(qián)不還的風(fēng)氣日益濃重。

2.受多年來(lái)拖欠銀行貸款風(fēng)氣的影響，我國(guó)公民的守信意識(shí)普遍不強(qiáng)。筆者在車(chē)貸工作中就遇到類(lèi)似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶(hù)索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

1、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的定義

目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”無(wú)論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒(méi)有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”主要是指不以真實(shí)購(gòu)買(mǎi)住房為目的，通過(guò)虛構(gòu)住房買(mǎi)賣(mài)交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中，碰到的“假個(gè)貸”的形式多種多樣，筆者從“假個(gè)貸”給銀行造成危害程度的角度對(duì)“假個(gè)貸”的形式進(jìn)行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個(gè)貸”。這類(lèi)“假個(gè)貸”往往是一些資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中通過(guò)勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假個(gè)貸”。開(kāi)發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷(xiāo)公司或攜款潛逃，給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過(guò)虛構(gòu)二手房買(mǎi)賣(mài)交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員，實(shí)施“假個(gè)貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

摘要：不良貸款給國(guó)家造成的損失十分嚴(yán)重，深究起來(lái)，個(gè)人信用制度體系不完善、公民守信意識(shí)薄弱應(yīng)是其根本原因。針對(duì)這一問(wèn)題，本文從個(gè)人信用制度的定義、個(gè)人信用體系薄弱的原因、加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)的必要性以及建立和完善個(gè)人信用體系的對(duì)策等方面論述了如何加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)。

關(guān)鍵詞：個(gè)人信貸業(yè)務(wù)個(gè)人信用制度體系守信意識(shí)

近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，其中商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的推動(dòng)作用不容忽視，個(gè)貸業(yè)務(wù)在刺激需求、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)等方面逐漸扮演著越來(lái)越重要的角色.。作為一名信貸工作者，每當(dāng)想起不良貸款給國(guó)家造成的損失都十分痛心，深究其中的種種原因，誠(chéng)然有銀行產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理、抵押屋貶值等原因，但這都不是主要因素——個(gè)人信用制度體系不完善、公民守信意識(shí)薄弱才是根本原因，筆者就此談一下如何加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)。

一、個(gè)人信用制度的定義

個(gè)人信用制度是指在經(jīng)濟(jì)生活中管理、監(jiān)督和保障個(gè)人信用活動(dòng)的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗(yàn)自然人信用情況提供依據(jù)，并通過(guò)一系列法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)當(dāng)事人的信用行為。

個(gè)人征信是指征信機(jī)構(gòu)通過(guò)合法渠道采集、調(diào)查、分析消費(fèi)者個(gè)人的資信，以信用調(diào)查報(bào)告的形式提供給個(gè)人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

摘要：不良貸款給國(guó)家造成的損失十分嚴(yán)重，深究起來(lái)，個(gè)人信用制度體系不完善、公民守信意識(shí)薄弱應(yīng)是其根本原因。針對(duì)這一問(wèn)題，本文從個(gè)人信用制度的定義、個(gè)人信用體系薄弱的原因、加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)的必要性以及建立和完善個(gè)人信用體系的對(duì)策等方面論述了如何加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)。

關(guān)鍵詞：個(gè)人信貸業(yè)務(wù)個(gè)人信用制度體系守信意識(shí)

近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，其中商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的推動(dòng)作用不容忽視，個(gè)貸業(yè)務(wù)在刺激需求、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)等方面逐漸扮演著越來(lái)越重要的角色.。作為一名信貸工作者，每當(dāng)想起不良貸款給國(guó)家造成的損失都十分痛心，深究其中的種種原因，誠(chéng)然有銀行產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理、抵押屋貶值等原因，但這都不是主要因素——個(gè)人信用制度體系不完善、公民守信意識(shí)薄弱才是根本原因，筆者就此談一下如何加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)。

一、個(gè)人信用制度的定義

個(gè)人信用制度是指在經(jīng)濟(jì)生活中管理、監(jiān)督和保障個(gè)人信用活動(dòng)的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗(yàn)自然人信用情況提供依據(jù)，并通過(guò)一系列法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)當(dāng)事人的信用行為。

個(gè)人征信是指征信機(jī)構(gòu)通過(guò)合法渠道采集、調(diào)查、分析消費(fèi)者個(gè)人的資信，以信用調(diào)查報(bào)告的形式提供給個(gè)人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

【摘要】土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一,由于其納稅機(jī)制的特殊性,能否進(jìn)行合理有效的稅收籌劃成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題之一。文章從扣除項(xiàng)目金額、不同增值率的房產(chǎn)和如何對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)三個(gè)方面,結(jié)合具體案例論述土地增值稅的稅收籌劃。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿(mǎn)足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來(lái)看,無(wú)疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),并不是一個(gè)利好消息?？陀^來(lái)說(shuō),我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

摘要：高等教育大眾化以來(lái)，高校青年教師生存狀態(tài)問(wèn)題逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。相關(guān)的文獻(xiàn)研究表明，高校青年教師在工作、生活等方面面臨很多壓力。改善高校青年教師的生存狀態(tài)，不僅要?jiǎng)?chuàng)造關(guān)愛(ài)他們的社會(huì)環(huán)境和制度，更要從收入分配、學(xué)術(shù)評(píng)價(jià)等方面提供充分保障，拓寬青年教師的成長(zhǎng)空間，幫助他們從容面對(duì)生活。

關(guān)鍵詞：高校；青年教師；生存狀態(tài)；研究綜述

高等教育大眾化以來(lái)，我國(guó)高校教師隊(duì)伍不斷發(fā)展壯大，青年教師逐漸成為高校教師隊(duì)伍的主力軍。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有青年教師90萬(wàn)人左右，占全國(guó)高校教師總比例60％以上［1］。高校青年教師生存狀態(tài)成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，知名媒體對(duì)高校青年教師的生存狀態(tài)進(jìn)行了充分的調(diào)查性報(bào)道，學(xué)界采取多種抽樣調(diào)查方法，對(duì)高校青年教師的生存狀態(tài)進(jìn)行了研究探討。本文綜合媒體的調(diào)查性報(bào)道和學(xué)界的研究現(xiàn)狀，分析高校青年教師的生存狀態(tài)問(wèn)題。

一、經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低

在日常生活中，人們常常把經(jīng)濟(jì)收入作為衡量一個(gè)人的社會(huì)地位高低與生存狀態(tài)好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)高校教師的收入在逐步增長(zhǎng)的同時(shí)，出現(xiàn)明顯的分化現(xiàn)象。2014年中國(guó)高等教育學(xué)會(huì)薪酬管理研究分會(huì)課題組的一項(xiàng)調(diào)查顯示，高校教師年收入10萬(wàn)元以下的占47．7％，年收入在15萬(wàn)元以下的占到總?cè)藬?shù)的85．9％。這份調(diào)查涉及全國(guó)84所高校教師，超過(guò)13萬(wàn)個(gè)樣本。相對(duì)于這樣一個(gè)知識(shí)密集型和人力資本高投入型群體，高校教師現(xiàn)有收入非常缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。多數(shù)高校青年教師都是月光族，每月能有結(jié)余的只占31．3％，23．7％的人收不抵支，11．8％的高校青年教師工作前幾年主要靠父母和配偶支持。由于生活壓力大，不少高校青年教師不得不從事各種兼職，以代課、培訓(xùn)、承攬項(xiàng)目等方式貼補(bǔ)家用，甚至有14．2％受訪(fǎng)者以兼職收入為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。有研究表明，對(duì)生活的滿(mǎn)意度方面，青年教師在收入水平方面認(rèn)為比較滿(mǎn)意的為11．11％，認(rèn)為非常滿(mǎn)意的為0，認(rèn)為不太滿(mǎn)意的和非常不滿(mǎn)意的共有48．89％［2］。不僅如此，高校青年教師還存在收入分化現(xiàn)象，學(xué)術(shù)地位高職稱(chēng)高的青年教師與低職稱(chēng)的青年教師之間差距在不斷拉大；不同學(xué)科專(zhuān)業(yè)背景的青年教師的收入也存在差距，自然科學(xué)學(xué)科專(zhuān)業(yè)背景的青年教師的收入一般比人文社會(huì)科學(xué)背景的教師收入高。其原因在于：各高校相繼實(shí)施崗位津貼制度，教師的收入與職稱(chēng)、工齡、教學(xué)科研工作量等指標(biāo)掛鉤。獲取同級(jí)別項(xiàng)目課題，自然科學(xué)研究經(jīng)費(fèi)及其學(xué)校獎(jiǎng)勵(lì)配套遠(yuǎn)大于人文社會(huì)科學(xué)等。北京工業(yè)大學(xué)“北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告”課題組在對(duì)北京市高校引進(jìn)人才“就職原因”的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，引進(jìn)人才選擇高校工作的原因，排在前三位的原因分別是“研究條件”“教師地位”“發(fā)展空間”，而在十幾個(gè)選項(xiàng)中排在最后一位的是“工資收入”，由此可見(jiàn)教師群體最不看重的是經(jīng)濟(jì)收入。但耐人尋味的是，在對(duì)“離職原因”的調(diào)查中，“收入太低”又成為高校教師離職的第一原因?？梢缘贸鲞@樣一個(gè)矛盾的結(jié)論，高校教師最不滿(mǎn)意的是收入，但最不看重的也是收入。有學(xué)者指出，高校青年教師面臨巨大的生活壓力，青年教師疲于奔命，從而大大降低了生活滿(mǎn)意感，必然會(huì)影響學(xué)校的教學(xué)水平和科研水準(zhǔn)，最終也會(huì)妨礙到學(xué)生的成長(zhǎng)發(fā)展［3］。

二、住房困難