導語：如何才能寫好一篇房貸公積金政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)市場 住房公積金貸款政策 研究

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，然而，我國住房公積金矛盾較為突出，在一定程度上直接影響了我國住房公積金的運作。住房公積金貸款政策要適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化同時也能夠對住房公積金貸款政策的選擇產(chǎn)生重要影響。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

隨著改革開放的不斷深入，我國經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟一大支柱行業(yè)，在促進我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，推動了我國城市建設的發(fā)展，大幅度改善了人們的生活環(huán)境。然而，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，使得我國城市化進程不斷加快，大量農(nóng)村人口不斷涌入城市，城市周邊人口不斷涌入城市中心區(qū)域，導致我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，在一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)目前，我國房地產(chǎn)行市場仍然存在一些問題，較易出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，這些問題主要體現(xiàn)以下方面：①開發(fā)投資同按揭負債增長過快。開發(fā)投資是房地產(chǎn)行業(yè)檢測房地產(chǎn)市場活動的重要標準。2009年一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額逐漸降低，然而我國的房地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出投資上漲的趨勢，同時增長也相對較快。據(jù)有調查關數(shù)據(jù)顯示，2009年我國的房地產(chǎn)投資金額高達3.63×107億元，同比去年上漲了18.6%，已成為自1994年來上漲速率最快的一年。同時，2009我國房地產(chǎn)形成資金拉動8個百分點，消費資本為4.6 個百分點。凈出口呈現(xiàn)為-3.8 個百分點的負拉動情況。②存在較為嚴重的租房空置現(xiàn)象?，F(xiàn)目前我國的住房空置現(xiàn)象較為嚴重，據(jù)有關權威調查數(shù)據(jù)顯示，我國2010年的空置住房面積超過2×109，這也體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)市場的泡沫水平，很多人購買房地產(chǎn)不是用來居住，而是進行著以盈利為目的的房地產(chǎn)交易，使得我國房地產(chǎn)出現(xiàn)了沒有房產(chǎn)供一般民眾購買，同時投機人員手中空置著很多住房的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇

現(xiàn)目前，隨著我國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國住房公積金矛盾較為突出，住房公積金需求量居高不下，在一定程度上直接影響了我國住房公積金的運作。因此，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇顯得尤為重要。

（一）住房公積金貸款政策與房地產(chǎn)市場相輔相成

住房公積金的相關貸款政策應當符合房地產(chǎn)的市場發(fā)展需要，同時房地產(chǎn)的市場變化也會直接影響到住房公積金貸款政策的選擇。我國房地產(chǎn)自2003年便得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷增高，推動了人們購房的需求。此外，近年來住房公積金也積累了大量沉淀資金，其使用率也普遍不高，為了提高其使用率以及促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地有關部門都相繼對住房公積金貸款政策進行了適時調整，如提高住房公積金貸款額度，取消多次申請住房公積金貸款的限制等政策。住房貸款政策在一定程度上推動了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時房地產(chǎn)市場的膨脹也對住房公積金貸款政策提出了新的擴張要求，二者相輔相成，住房公積金貸款的額度越大，貸款規(guī)模越高，在一定程度上能夠有效推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的經(jīng)濟效益也相對較大。

（二）適時進行適當?shù)淖》抗e金貸款政策調整

住房公積金貸款政策由于其利率相對較低，使得住房公積金貸款成為了大多數(shù)人們進行購房貸款的首選，同時在住房按揭貸款市場所占比例也相對較大，已成為房地產(chǎn)市場的重要影響因素。房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)萎靡、不景氣現(xiàn)象，政府便會對住房公積金貸款政策進行適當調整來促進房地產(chǎn)市場的復蘇。同時，住房公積金的規(guī)模也相對有限，無資金拆借市場和資金融通平臺，加上住房公積金具有流動性，住房公積金的資金使用率一旦過高，使得存貨比率突破警戒線時，就算房地產(chǎn)的發(fā)展能夠推動住房公積金貸款的進一步擴張，住房公積金也難以滿足擴張需求，相反卻應當采取降低最高貸款額度、調高首付比例等相關緊縮貸款政策。住房公積金貸款政策雖然和房地產(chǎn)市場的發(fā)展相輔相成，然而卻并非一成不變，應當根據(jù)房地產(chǎn)的市場狀況和住房公積金的管理情況進行逆市調整。

（三）建立和完善住房公積金資金應急機制

住房公積金貸款相關政策的制定是各級地市住房公積金委員會根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平和房地產(chǎn)市場的具體發(fā)展情況來進行的，然而各級地市的住房公積金管理委員會并不是常設機構，對于住房公積金的調整不能夠一蹴而就，加上房地產(chǎn)市場存在一定風險，難以對其變化進行預測。因此，各級地市應當建立和完善住房公積金資金應急機制，來保障住房公積金貸款資金的安全。在建立住房公積金資金相關應急機制時，各級地市住房公積金委員會可以參照商業(yè)銀行進行存貸比率控制的相關做法，同時以住房公積金存貸比率為基準設定預警級別，當住房公積金存貸比率超過警戒線時，根據(jù)預警級別采取不同的貸款政策，并形成機制化，以方便管理住房公積金，同時確保資金安全。

三、結束語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)市場仍然存在開發(fā)投資同按揭負債增長過快和存在較為嚴重的租房空置現(xiàn)象等問題，使得我國住房公積金矛盾較為突出，直接影響了我國住房公積金的運作。因此，在進行房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇時，應當堅持住房公積金貸款政策與房地產(chǎn)市場相輔相成原則，并對住房公積金貸款政策適時進行適當調整以及建立和完善住房公積金資金應急機制，保障我國住房公積金的運作。

參考資料：

[1] 范祥林.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇[J].長三角，2010，04（6）：25-26.

[2] 都向明.論住房公積金貸款存在的風險及其防范[J].城市建設 ，2013，（17）.

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那么，改善型購房人如何爭取到優(yōu)惠的利率，以降低貸款成本？公積金貸款是降低成本的一種途徑，但需要滿足一定的條件。

【典型案例】

從寶寶出生后，小鄭就發(fā)現(xiàn)家中的空間越發(fā)局促了。小鄭的房產(chǎn)購置于2006年，出于便利的考慮，小鄭夫婦選擇了一套離單位較近的小戶型。不過，寶寶降臨后，小鄭覺得必須考慮改善住房條件了。

經(jīng)過多次看房，小鄭夫婦選擇了一套地理位置較遠的三房二廳，由于原來的小戶型離市中心較近，售價也比較高，因此賣出再買入，中間需要補足100萬元的差價。

為了降低貸款的利率成本，小鄭最終確定了“純公積金貸款+向父母借貸”的方式。在原有房產(chǎn)售出后，按照公積金貸款的相關申請政策和“認房不認貸”的判定標準，小鄭的新購房計劃可按照首次購房來看待，加上丈夫的單位為他繳納了補充公積金，因此夫婦倆共同申請公積金住房貸款的話，可以獲得70萬元的貸款額度。在6月份的貸款利率下調后，公積金貸款5年期以上的利率為4.7%。

而剩余的30萬元，小鄭向父母申請了“友情貸款”，約定5年后開始分批償還。通過這種方式，小鄭把貸款成本控制在較低的范圍內(nèi)，成功地改善了居住條件。

【操作指南】

我們不難發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)住房貸款利率政策趨于一致的情況下，個人希望改善住房條件，求助于公積金貸款是可取的途徑。

公積金貸款只“認房”

記者了解到，在目前的公積金貸款政策中，主要采用的認定方式是通過與房地產(chǎn)中心的信息進行聯(lián)網(wǎng)，了解到貸款申請人名下的房產(chǎn)狀況。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產(chǎn)出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無成套住房登記為依據(jù)，那么新的購房也可視為“首套房”，在操作的過程中，按照“首套房”的相關貸款政策來進行貸款。

對于“首套房”的可貸額度，上海市公積金管理中心的政策是一人參與貸款，公積金貸款額度最高為30萬元，補充公積金貸款額度為10萬元；兩人或以上共同參與貸款，公積金貸款額度最高為60萬元，補充公積金貸款額度最高可達20萬元，合計80萬元。

如小鄭夫婦的貸款方案中，兩人共同貸款，公積金貸款額度最高達60萬元，小鄭的先生擁有補充公積金，另外可獲得10萬元的貸款額度，合計最高可貸額度為70萬元。

此外，在公積金貸款額度的確認上，還需滿足幾個條件：

一是公積金賬戶余額需滿足一定條件，最高貸款額度的確定上，住房公積金可貸部分為賬戶余額的40倍，補充住房公積金可貸部分為賬戶余額的20倍。

二是不高于按房屋總價比例確定的貸款限額。在首套房的貸款比例上，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于20%；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%。

第三，還需要結合貸款人的收入與每月還款額來確定，每月還款額不得超過公積金月繳存額工資基數(shù)的50%。

“純公積金貸款”在先

不過，需要指出的是，商業(yè)銀行對于首套房的標準所使用的是“認房又認貸”的方法，也就是說，不僅要考慮到貸款人及家庭名下的房產(chǎn)狀況，也要考慮到申請住房貸款的歷史記錄。如果曾經(jīng)使用過住房貸款，即使名下房產(chǎn)狀況符合要求，也不得視為“首套房”。

所以，在這種情況下，小鄭夫婦如果不使用“純公積金貸款”而是申請“公積金貸款+商業(yè)住房貸款”的組合方案，就不能按照“首套房”的標準進行貸款申請，除首付比例要上升外，包括商業(yè)住房貸款利率和公積金貸款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。

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公積金買房的好處

1、貸款享受低息：購房時可享受低息貸款。住房公積金貸款作為一種政策性貸款，具有利率低的明顯特點。通常住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款基準利率低2個百分點左右；

2、限制少，選擇余地較大：目前，主要商業(yè)銀行對二手住房貸款的限制較多于住房年齡過高、房地產(chǎn)位置差、房地產(chǎn)實現(xiàn)能力差的二手住房，銀行難以申請住房貸款。但對于公積金貸款購房，銀行對二手住房年齡的限制相對較小，二手住房年齡和住房貸款年限加起來不超過50年可申請公積金抵押貸款；

3、公積金提前還款規(guī)定寬松：公積金提前還款可以申請?zhí)崆叭窟€款，提前部分還款，只要符合條件，完整的信息處理非常順利。此外，公積金貸款提前還款政策寬松，不受時間、金額、次數(shù)的限制，借款人可以隨時提前還款，不收取借款人的任何費用，商業(yè)貸款提前還款一般收取一定的違約金。

公積金買房的缺點

1、賬戶余額對貸款額度有影響：公積金貸款有限額，一般來說，公積金貸款的金額與貸款人支付的公積金金額和時間有很大關系。如果公積金賬戶余額太小，可以申請的貸款金額也會減少。公積金貸款政策的地方差異很大，需要提前咨詢所在城市的公積金管理中心；

2、繳存時間有要求：除貸款限額外，如果您想申請公積金貸款買房，還應滿足一定的存款時間。一些城市規(guī)定，公積金申請貸款必須持續(xù)存款多長時間。因此，對于一些跳槽的人來說，如果他們計劃在未來用公積金貸款買房，他們應該考慮存款時間對申請貸款的影響；

3、手續(xù)復雜，周期長，有些開發(fā)商不接受：除貸款限額外，如果你想申請公積金貸款買房，你還應該滿足一定的存款時間。一些城市規(guī)定，公積金必須連續(xù)存款多長時間才能申請貸款。因此，對于一些跳槽的人來說，如果他們計劃將來用公積金貸款買房，他們應該考慮存款時間對貸款申請的影響；

4、跨地區(qū)申請公積金貸款有限制：雖然現(xiàn)在國家已經(jīng)開通了公積金異地貸款，但是在實際的操作中還存在著許多問題，如果是進行跨地區(qū)申請公積金，要向事先向有關部門進行查詢，詢問是否支持跨地區(qū)公積金貸款。

公積金買房需要什么條件

1、擁有自己專門的公積金賬戶；

2、申請貸款前，必須連續(xù)繳納6個月以上或累計繳納公積金一年以上；

3、一定要將沒有結清的公積金房貸結清；

4、不能有征信污點；

5、貸款人的年齡和貸款年限之和必須小于70歲；

6、商品房買賣合同必須簽訂。

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我們以100萬元的商業(yè)住房貸款來試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準利率7.05%來計算的話，每月還款額為6686元，而在利率85折時，每月供款為5990元。因此，享有優(yōu)惠政策的話，在購房置業(yè)的過程中將發(fā)揮出降低成本的作用。

支招1：申請優(yōu)惠房貸利率

從貸款基準利率的9折、95折到85折，首套房貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)了顯著的松動，對于當前急于購房的剛需們來說，無疑是個提神的消息。尤其是從各大銀行獲得的反饋來看，首套房優(yōu)惠利率的門檻并不算高，很多首次置業(yè)者都可以滿足條件。

如貸款政策一直較為優(yōu)惠的農(nóng)行，上海農(nóng)行規(guī)定，希望申請到優(yōu)惠貸款利率的購房者，首先需要滿足收入穩(wěn)定，征信情況良好的前提，同時根據(jù)貸款房屋的總價和位置來決定利率的優(yōu)惠。如貸款房屋位于上海外環(huán)線以內(nèi)，房屋總價超過160萬元，貸款人可以獲得基準利率9折的優(yōu)惠。外環(huán)線以外，房屋總價高于100萬元以上的，貸款利率的優(yōu)惠可以達到8.5折。

建行也規(guī)定，申請人征信、收入情況都比較好，首套房貸可以獲得基準利率8.5折的優(yōu)惠。目前上海工行有條件地實行首套房貸8.5折優(yōu)惠。據(jù)介紹，工行會根據(jù)客戶征信記錄、收入、綜合資信等多方面對首套房貸進行逐筆定價，符合條件的客戶最低可下浮15%。此外，住房貸款申請人需在上海繳納養(yǎng)老保險一年，中行給出的貸款利率最低可為貸款基準利率的9折。浦發(fā)的房貸優(yōu)惠利率最低也為基準利率的9折，交行最低為9.5折。

原則上，外資銀行對于首套房的優(yōu)惠利率最低也為基準利率的85折。如匯豐中國現(xiàn)行的房貸政策是，對于符合限購要求的個人首套房貸款，匯豐中國要求首付款比例不低于30%，且根據(jù)貸款申請人的具體情況，考慮各方面的因素，包括工作情況、收入、信用記錄、還款能力以及申請貸款的住房情況等，來綜合評定貸款利率，最低可下浮至基準利率的8.5折?；ㄆ毂硎?，為支持剛性購房客戶需求，首套住房按揭貸款一般在基準利率上進行適當下浮，根據(jù)客戶資質及貸款風險實行差別化定價，包括考慮客戶的還款能力，過往的信用情況以及整體的綜合資信等多方面情況。下浮幅度最高可達15%。但是一般說來，外資銀行的住房貸款主要限于指定樓盤，且集中在高端物業(yè)。

在其他城市，銀行對于商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠也較為普及，利率優(yōu)惠最高可至基準利率的85折。

事實上，利率優(yōu)惠將直接影響到貸款的成本。我們進行過試算，100萬元的商業(yè)住房貸款來試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準利率7.05%來計算的話，每月還款額為6686元。而在利率7折、85折和95折三種情況下，對應的每月還款額分別為5328元、5990元和6686元。

理財 新聞建議：

根據(jù)以往銀行對于房貸七折利率的運作經(jīng)驗來看，盡管貸款基準利率在變化，但是一般來說，貸款人享受的利率折扣將適用于很長的時間。

剛需貸款人在尋找貸款支持時，應盡量爭取到較為優(yōu)惠的貸款政策。如通過掌握較多資源的房產(chǎn)中介進行辦理，或是了解更多銀行的信息。

支招2：爭取公積金貸款最高額度

近期，公積金貸款的一大變化是，二、三線城市普遍提高了最高可貸額度。根據(jù)媒體的統(tǒng)計，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈陽、克拉瑪依、濱州、鄭州和信陽等城市均上調了公積金貸款的最高可貸額度，調整的額度達到了15%～25%。

而像北京、上海等一線城市的住房公積金貸款政策還沒有出現(xiàn)變化。但是，相比較之下，住房公積金貸款的利率仍然具備一定的優(yōu)勢。目前公積金貸款的利率為五年期及以上為4.9%，五年期以下為4.45%，比起85折后的商業(yè)住房貸款優(yōu)惠利率來說，也有一定的優(yōu)勢。

按照目前的公積金貸款政策，以上海市為例，首套房公積金貸款的最高可貸額度為60萬元。要貸到60萬元的最高貸款限額還需要滿足兩個要求：一是貸款人均為首次置業(yè)，其名下不得擁有其他房產(chǎn)，之前也沒有申請住房貸款（包括商業(yè)住房貸款和公積金貸款）的記錄，沒有使用過公積金進行“沖還貸”業(yè)務；二是至少擁有兩個以上的貸款人，按照規(guī)定，單個貸款人即使購買首套房最高可貸額度為30萬元。此外，公積金貸款申請人需要連續(xù)繳納公積金滿6個月以上，賬戶余額也需要滿足一定的要求。

在首付要求上，上海公積金管理中心規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購買本市經(jīng)濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。

理財建議：

剛需購房的一大主力來自于婚房的購買，根據(jù)現(xiàn)行的公積金貸款政策，兩個以上的貸款人可以擁有更高的貸款額度，因此在購房時可以考慮以共同貸款的方式來申請公積金貸款。

支招3：寬限期還款暫時減壓

圍繞著購房、裝修，花錢的地方越來越多，很多人也開始考慮申請消費貸款來彌補資金的缺口。不過，與住房貸款相比的話，消費貸款的利率整體較高，對于貸款人來說并不合算。這個時候，貸款人可以利用房貸中的寬限期還款，以暫緩還款壓力，將資金用于其他項目的支出上。

在一些銀行的還款方式中，為了幫助貸款人緩解購房初期的還貸壓力，都推出過一些“寬限期”還貸、“入住還”、“停本付息”的還款模式。盡管名稱上有所不一，產(chǎn)品實質上都是類似的。也就是在還款的初期，如1～2年的時間內(nèi)，貸款人與銀行簽訂合同后，可在指定期限內(nèi)每個月只支付房貸利息，不償還貸款本金。在一定程度上，這種延期償還本金的方式能夠起到緩解貸款人壓力的作用。

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(一)運行體制帶來的管理風險

國務院頒布的《住房公積金管理條例》,條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務,應當委托住房委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務,個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業(yè)務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標的經(jīng)濟實體,雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定,但仍無法回避自身利益的驅動,和在運作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務受委托銀行所帶來的利益不均衡,購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費,且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使,往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段,抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務高效、快速發(fā)展。而其自運營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡捷。當然無論是對開發(fā)商還是借款戶來說,都希望資金快速及時到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠,或用先貸商業(yè)貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業(yè)住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質客戶,無形加大了住房公積金貸款風險。

2、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務與委托業(yè)務之間,存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下,而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業(yè)貸款,甚至出現(xiàn)對只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質較好的開發(fā)商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無形加大了住房公積金的貸款風險。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后,沒有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網(wǎng)絡優(yōu)勢,往往會采用其通暢、便捷的程序,進行貸款人員信息登陸和計息扣款,而房改資金管理中心統(tǒng)計信息滯后,貸款程序無法正常運行,雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業(yè)務發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對外保密,既不利于市場的競爭,還加大了住房公積金貸款風險。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規(guī)定:“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”,受委托銀行基于節(jié)約成本考慮,對貸款的回收力度不夠,貸款發(fā)放到位后,銀行既不能及時通知客戶還款,也不實行跟蹤服務,導致客戶逾期還款比比皆是,甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務審核后就不再直接面對借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責,房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面,沒有保護廣大職工的利益。

(二)政策取向和金融市場形成的管理風險

由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民,同時也決定金融管理風險。

1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當一部分職工收入不穩(wěn)定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產(chǎn),職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡,嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性,如遇央行利率上調,職工的還款負擔還會加重,逾期率就會上升。

2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時,只注重借款人的還款經(jīng)濟能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率,住房公積金配貸既無最低儲蓄年限(僅一年)要求,也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費需求,擴大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠看,今后可能會導致資金缺口,而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。

3、國民經(jīng)濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮(zhèn)職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長,在長期的貸款期限內(nèi),社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然會不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等,由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率,這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數(shù)額的個人住房貸款,如果貸款期限延長一倍,住房公積金貸款的期限最長可達20年,從機會成本的角度來看,容易產(chǎn)生市場風險,并其風險將增加一倍以上。同時,住房公積金貸款業(yè)務的單一性使它缺乏銀行通過多項業(yè)務組合分散風險和規(guī)避風險的機制,更加劇了其風險性。

4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費,許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標,過分強調住房公積金貸款數(shù)量增長,往往忽視住房公積金貸款質量,加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風險的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風險是客觀存在的,理應正視和竭力規(guī)避,避免出現(xiàn)大的風險損失,根據(jù)上述風險的分析,規(guī)避住房公積金貸款管理風險,應積極采取應對措施。

(一)確立房改資金管理中心主導地位

解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營模式,可以實現(xiàn)責、權、利的統(tǒng)一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責分明。運作高效,徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時也應該將選擇住房公積金業(yè)務承辦銀行的自交給房改資金管理中心,對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤,而導致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風險,應由受委托銀行承擔,或由房改資金管理中心實行優(yōu)勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風險的規(guī)避,體現(xiàn)房改資金管理中心的主導地位。

(二)建立貸款風險監(jiān)管體系

建立貸款風險監(jiān)管體系,將風險管理系統(tǒng)納入個人住房貸款全過程中,并授予該體系應履行的功能:一是對個人信用情況進行相應的時實評估,特別應能防范惡意超貸的情況;二是實現(xiàn)對個人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結合的功能,實現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理,三是實現(xiàn)個人住房貸款高風險的預警功能,并給出響應的規(guī)避建議;四是實現(xiàn)會商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商,特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會就業(yè)與家庭收入變動信息的應急響應,以期協(xié)同規(guī)避,對已發(fā)生逾期的應協(xié)助盡快催收;五是建立個人住房貸款風險基金,實現(xiàn)個人住房貸款風險化解損失的規(guī)避功能。

(三)采取相關配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度,可采取政府扶持(實行貸款貼息政策)、社會參與的辦法,組建住房置業(yè)擔保公司,為借款人提供信用擔保,既減輕了這部分低收入職工的債務負擔,又化解了金融風險。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關財務管理辦法的規(guī)定,在增值收益中按比例提足貸款風險準備金,并制定嚴格核銷壞賬制度和程序,認定后及時核銷壞賬、呆賬。

3、進一步完善住房保險,在個人住房擔保中介機構尚未發(fā)育成長起來的情況下,應由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結合起來,開拓住房保險新業(yè)務,既降低保險費用,減輕借款人的負擔,又提高借款人的還款能力。

(四)采取相關配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量,減少因服務質量帶來還貸風險。

1、建立便捷的還款方式,利用銀行網(wǎng)點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款等便捷的方式,在時間和地點上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后,及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實際應還多少錢,什么時候還,做到心中有數(shù),經(jīng)濟上有準備,敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習慣,減少不必要還款糾紛。

(五)加強貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環(huán)節(jié),嚴格抵押審查,對降低貸款風險,資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到:

1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),并做出連帶責任承諾,與產(chǎn)權抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率,規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)風險。

4、切實執(zhí)行擔保法,對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發(fā)放個人住房貸款時實行低存低貸的政策,符合我國的基本國情,也有力地推進了城市住房制度改革和發(fā)展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個的管理過程之中。因此,必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系,進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設,使貸款的調查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風險管理方面的經(jīng)驗,用法律和制度等管理手段,有效規(guī)避住房公積金個人貸款的管理風險,以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。

參考文獻:

1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).

2、范純建.借鑒銀行經(jīng)驗加強住房公積金貸款的風險管理[J].科技信息,2006(1).

3、李鋒.住房公積“貸款難”的成因、界定及建議[J].中國房地產(chǎn)金融,2006(6)

摘要:住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體,已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民個人購房貸款首選的貸款方式,但隨著信貸規(guī)模的不斷擴大,貸款風險不斷增強。文章指出應充分認識運作中的管理風險,采取有效的風險規(guī)避方式,促使住房公積金貸款穩(wěn)健發(fā)展,為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。

篇6

【關鍵詞】住房公積金；個人；貸款風險；防范

一、我國住房公積金個人委托貸款狀況及特點

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了更高的要求，個人的住房已經(jīng)走向更加商業(yè)化、市場化等方向。同時，個人住房信貸規(guī)模也是越來越大，特別是公積金個人住房貸款，而且具有貸款利率和貸款期限長等特點，受到廣大中低收入家庭的普遍歡迎，呈現(xiàn)持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢。2008年12月底之前，全面實際住房公積金繳納的人數(shù)累積為7745.09萬人，住房公積金繳納總額和余額分為為20699.78億元、12116.24億元。已經(jīng)對961.17萬職工家庭累積發(fā)放了住房貸款達到10601.83億元。雖然住房公積金管理部門不是以營利為目的的事業(yè)單位，但卻對住房公積金個人委托貸款的風險進行承擔，隨著住房公積金的個人委托貸款的進一步發(fā)展，風險管理作為一項不容忽視的問題應被重點關注。

住房公積金個人委托貸款是住房公積金管理部門委托商業(yè)銀行，以個人住房公積金存款為資金來源，按照規(guī)定的要求向住房公積金繳存人在購買的住房時候發(fā)放一定的貸款，住房公積金個人委托貸款中存在的貸款性質、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等各方面都會存在著相應的差別。而且住房公積金也是屬于委托性個人住房貸款項目，一般都要求資金來源對單位以及個人共同來進行繳存，貸款的風險由住房公積金管理部門承擔，具體貸款業(yè)務委托商業(yè)銀行辦理。對于住房公積金個人委托貸款，業(yè)內(nèi)人士和銀行界普遍認為客戶群體是優(yōu)質客戶，住房公積金個人委托貸款是一種優(yōu)質資產(chǎn)，因而把住房公積金個人委托貸款作為低風險的貸款。然而，目前卻存在著越來越多的客戶未能根據(jù)個人住房貸款要求進行還款，在發(fā)達國家，個人住房貸款導致的金融問題已經(jīng)引發(fā)經(jīng)濟受到影響，對我國個人住房貸款發(fā)揮著警示作用。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下，住房公積金個人委托貸款有了迅速發(fā)展，在個人住房貸款中，住房公積金個人委托貸款規(guī)模的比重快速增長，但在貸款審批和管理方面卻不盡人意。我們應該認識到當前住房公積金個人委托貸款所面臨的潛在風險還是很高的，如果不能對住房公積金個人委托貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，未來住房公積金個人委托貸款的快速擴張反而可能成為住房公積金管理上的一個不容忽視的風險源。

二、我國當前住房公積金個人委托貸款所存在的風險

1.借款人自身的風險

（1）償債能力風險。所使用的公積金貸款的主要對象也是社會中的中低收入階層的還款人員，這部分的職工償還的能力普遍都較低，再加上由于社會勞動制度的改革，一部分的人員流動性相對較大，穩(wěn)定性也相對下降，而且一部分人由于喪失工作以及收入而大幅度的減少還款或者是遇到緊急情況發(fā)生貸款違約等情況，一些家庭由于子女上學或者是重大的疾病等都會發(fā)生大額的費用支出情況，也會出現(xiàn)償還能力下降而發(fā)生的不可避免的貸款風險。

（2）信用風險。目前由于我國大多數(shù)城市未建立個人信用征信系統(tǒng)，對個人信用的核心內(nèi)容、信用記錄、當前負債等情況無從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。由于賴賬的成本較低，有些借款人甚至惡意拖欠貸款形成道德風險。

2.貸款受托銀行的風險

在目前，住房公積金大部分都是委托辦理的模式來進行的，貸款的辦理以及風險承擔的主體不同，而且由于權責的不統(tǒng)一性，再加上公積金的委托貸款的業(yè)務也是與銀行的盈利性相沖突的。而且在缺乏相應的資金監(jiān)理機制的基礎上，銀行也會根據(jù)資格來進行調整理財投資項目，著重把自營項目來發(fā)放那些風險較小，利益較大的項目中去，而把一些風險較大，效益較低的項目會用公積金的形式來進行發(fā)放，這也在一定程度上加大了公積金的還款風險，產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，最終損害住房公積金繳存人的利益。另外受托銀行對公積金貸款業(yè)務不夠重視，對所屬網(wǎng)點和相關人員的管理松懈，少數(shù)信貸人員在貸款的審查和操作過程中缺乏應有的審慎，從而造成貸款的潛在風險。

3.住宅開發(fā)商的風險

因開發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實，帶來潛在風險。

（1）欠費或違規(guī)。開發(fā)商因拖欠物業(yè)維修資金或規(guī)劃用地紅線越位等原因，在建樓盤竣工后，未能通過商品房綜合驗收，使購房人不能按時入住或入住后無法辦理房屋所有權證。

（2）不能及時撤消土地抵押登記。開發(fā)商以設定土地抵押向商業(yè)銀行取得開發(fā)項目貸款，由于樓盤滯銷或貸款資金外挪等原因，在建樓盤竣工后，不能及時還清開發(fā)項目貸款，撤消土地抵押登記，使購房人無法取得“土地使用證”不能辦理房屋抵押登記（或房屋抵押變理登記）手續(xù)。

（3）樓盤不能按期竣工。開發(fā)商因自有資金率較低加上在建樓盤滯銷、籌資困難等原因，無法按期竣工，嚴重時會造成“爛尾樓”。

（4）超出經(jīng)營期限。一些因開發(fā)項目設立的、有規(guī)定經(jīng)營期限的項目公司，在經(jīng)營期內(nèi)未能全部履行擔保責任，經(jīng)營期滿“人走樓空”，擔保責任無從落實。

4.貸款委托人的風險

由于住房公積金管理中心未能充分了解個人委托貸款存在的風險，缺乏有效的跟蹤管理措施，導致貸款抵押物無法得到落實，從而產(chǎn)生潛在的風險問題。

（1）重貸前調查認證、輕貸后跟蹤落實。部分住房公積金管理中心貸前調查認證工作做的比較全面，但忽視了貸后及時落實抵押物。因期房貸款量大面廣，貸后落實抵押物工作瑣碎，極易疏忽，直至發(fā)生貸款逾期，需發(fā)處置時才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實。甚至個別已將住房轉讓他人，再去追究擔保責任，發(fā)現(xiàn)擔保方已歇業(yè)走人，擔保合同成為一紙空文。

（2）工作職責不明確。住房公積金管理中心內(nèi)部未落實專人負責抵押權證的收存，或內(nèi)部移交環(huán)節(jié)不嚴密，相互推諉，造成個別抵押權證不知去向。

（3）盲目相信受托銀行。部分城市住房公積金管理中心將房屋抵押權證委托受托銀行保管，但貸后未采取相應監(jiān)督措施，造成抵押物長年得不到落實。

三、住房公積金個人委托貸款的風險管理及防范

1.幫助貸款人樹立及時還款法律意識。運用政策咨詢及還款測算等多種服務，便于還款人有效掌握并預測在未來一段時間內(nèi)自己的還款能力，從而使合理的貸款額度和年限得以確定。重點是將不按時還款所應承擔的法律責任向借款人進行介紹，以此避免借款人有惡意欠款等問題產(chǎn)生。

2.創(chuàng)建政府擔保制度和保險制度。公積金作為政策性的資金性質，還應組建以政府為主導的多層次的住房抵押信用的擔保和保險機構，以便增加公積金的安全性。而且這樣也能體現(xiàn)降低中低收入者購房的宗旨，不僅為他們提供擔保并實行合理的收費，增加住房貸款的保險性，若是貸款人在此期間發(fā)生失業(yè)或者是其他不可預料到的情況收入無法逆轉物理還款的時候，還可以由保險公司賠償部分的款項，分擔公積金管理機構所承擔的風險。

3.加強對貸款銀行的受托業(yè)務管理，建立有效的貸款業(yè)務考核機制。（1）理論與銀行之間的委托關系。隨著貸款業(yè)務的不斷發(fā)展，完善銀行的委托協(xié)議，明確各自的權利以及義務，細化各種責任條款，對于受托銀行由于自身的經(jīng)營管理不善等原因造成的公積金貸款的風險，還應該追究銀行的責任。（2）加強信貸人員的公積金的政策以及業(yè)務培訓，在辦理公積金貸款的過程中工作人員對受托的銀行相關人員的公積金政策的業(yè)務知識培訓等，不定期的檢查和指導銀行的委托工作，統(tǒng)一的編制貸款業(yè)務的操作流程，最終實現(xiàn)規(guī)范化管理步驟。

四、結語

綜上所述，隨著人們住房條件的逐漸改善，住房信貸市場也向迅猛增長的方向邁進。在該狀況下，作為政策性和住房金融的主體，住房公積金貸款發(fā)揮著一定的作用。要求在做好信用風險防范工作之前，還應對整個貸款業(yè)務流程實施貫穿，進一步將風險管理水平實施提升，從而與住房公積金自身的安全運營要求得以滿足，并對住房制度改革及政策性住房金融發(fā)展的成功與否產(chǎn)生一定影響。

參考文獻：

[1]陳杰.住房公積金對保障性住房貸款需要有擔保機制[J].住房公積金決策參考，2010，（8）：11-14

篇7

【關鍵詞】住房公積金；調節(jié)作用；問題；對策

隨著我國住房公積金征收和投人到個人住房消費中的規(guī)模的擴大，它參與調控經(jīng)濟、影響人民生活的社會本質愈發(fā)明顯。公積金制度不僅在微觀層次上對解決職工住房問題、籌集個人和城市住房資金起到積極作用，在宏觀層次上也可以作為調節(jié)杠桿，與其他經(jīng)濟手段聯(lián)動，對經(jīng)濟發(fā)展、社會保障、住房制度改革產(chǎn)生巨大而深刻的影響。住房公積金制度是溫和地、漸進式地對房地產(chǎn)市場起到有效調節(jié)作用。

一、住房公積金對房地產(chǎn)市場的調節(jié)作用分析

1.住房公積金互助保障功能增加房地產(chǎn)市場的有效需求。隨著住房公積金制度覆蓋范圍的擴大，繳存額度大幅增加，個人貸款戶數(shù)逐步增高，有效地提高了中低收入者的購房支付能力，把人們潛在的住房需求轉化為現(xiàn)實的有效的市場需求。配合其他調控政策，滿足了購房自住的剛性需求，也在一定程度上達到了對投資投機需求的擠出效應。

2.住房公積金結余資金分配支持保障房的供給。國家部門要求在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，將一定比例的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設。住房公積金為我國保障房建設注入了大筆資金，成為保障性住房建設的堅強后盾。

3.住房公積金貸款政策助推房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。當一個城市房地產(chǎn)過熱時，住房公積金貸款就會出現(xiàn)強勁需求，相關部門就會自動采取信貸緊縮政策，壓縮住房信貸需求，從而對過熱的房地產(chǎn)市場形成抑制作用；反之，相關部門會采取系列優(yōu)惠政策，增加職工對住房信貸的需求，從而刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。住房公積金相關政策的調整客觀上對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了平衡調控作用。加上住房公積金政策除利率調整外，其他大多是由地方根據(jù)具體情況制定，對維護局部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著一定作用。

二、住房公積金在房地產(chǎn)市場調節(jié)中存在的問題

（一）住房公積金在增加市場有效需求方面存在的問題

（1）歸集金額增長緩慢，受益群體范圍小 。近年來，住房公積金歸集金額隨著職工收入水平的提高呈逐年上升趨勢，但由于單位繳存公積金的意識不強，職工對公積金制度的認識不夠，歸集擴大工作難以開展，住房公積金覆蓋面依然較低，歸集金額增長緩慢，實際受益群體比較少，住房公積金的保障作用受限。（2）繳存差額大，中低收入者受益較少未建立住房公積金中以中低收入者居多，即使有住房公積金，貸款額度過低于事無補，導致中低收入者在住房公積金政策低息貸款方面受益頗少。其實，中低收入者的住房需求是最迫切的，邊際消費傾向更大，住房公積金政策向中低收入者傾斜有利于政府調控房地產(chǎn)市場和引導消費者的住房需求。

（二）住房公積金在提高房地產(chǎn)市場供給時遇到的問題

1.對保障性住房建設的資金支持作用有限。根據(jù)地方住房公積金管理委員會審議通過的增值收益分配方案，在扣除貸款風險準備金和管理費用后，提取公積金用于支持地區(qū)廉租住房建設。本來公積金的繳存額度就不高，真正用到廉租房建設上的就更少了。

2.直接貸款支持保障性住房建設的運作中存在問題。如何實現(xiàn)資金透明化使用、防范貸款風險同時確保貸款本息按時償還，這些都是存在的問題。同時公積金大量閑置、難以保值增值等問題也亟待解決。在地方政府主導下，住房公積金資金實際成為了地方政府可支配的資金，當?shù)卣块T為了形象和政績挪用、占用住房公積金屢見不鮮。

（三）阻礙住房公積金貸款發(fā)揮調節(jié)作用的因素

1.與商業(yè)貸款相比，優(yōu)勢不明顯。低利率是住房公積金最大的優(yōu)點，但是住房公積金貸款利率均比商業(yè)性個人住房貸款利率低了兩個多百分點。在令人咋舌的房價面前，對于中低收入群體購房者來說，相差兩個百分點并不能帶來實質性的好處。但是，商業(yè)貸款有著公積金貸款不可比擬的優(yōu)勢。從額度上說，公積金的貸款上限不超過40萬，商業(yè)貸款沒有貸款金額的上限。從受眾面來說，商業(yè)住房貸款的對象更加廣泛。從辦理流程上說，公積金從申請到批準要花一個多月的時間；商業(yè)貸款則只需要2到3周的時間；銀行與開發(fā)商對公積金貸款呈消極態(tài)度，不少開發(fā)商用“個人住房按揭”這項業(yè)務來交換得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。

2.公積金貸款占個人住房貸款的比重小。相關數(shù)據(jù)顯示，河南省同期住房公積金貸款占房地產(chǎn)個人住房貸款比重很小，僅僅維持在20%左右的比例。這說明同期個人住房的增長主要依賴于商業(yè)貸款，住房公積金貸款并沒有得到充分的利用，阻礙了個人住房公積金貸款對房地產(chǎn)市場的調節(jié)作用。

三、完善住房公積金對房地產(chǎn)市場的調節(jié)作用的對策

（一）增加市場有效需求的對策

1.繼續(xù)擴大住房公積金覆蓋范圍。由于住房公積金制度能顯著提高老百姓購房能力，對解決剛性需求作用明顯，因此要繼續(xù)擴大城鎮(zhèn)公積金覆蓋范圍，讓更多企事業(yè)單位及個人加入進來；在適當?shù)臅r候把農(nóng)村也納入進來，讓公積金政策惠及全社會，進一步發(fā)揮其積極作用以完善我國的住房保障體系。

2.根據(jù)收入和經(jīng)濟形勢，逐步推行不等比例繳存。根據(jù)收入的不同，差別化設定職工和單位的繳存比例。當職工收入處于較低水平時，個人繳存率可以適當?shù)慕档?，提高單位的繳存比例。根據(jù)經(jīng)濟形勢的不同，進行不等比例調控。經(jīng)濟過熱時，應更多地提高個人的住房公積金的繳存率，從而控制需求，防止經(jīng)濟過熱。經(jīng)濟衰退時，應更多地降低單位的住房公積金繳存率，以在保持內(nèi)需的同時減輕企業(yè)負擔。

（二）繼續(xù)擴大住房供給的對策

（1）加大住房公積金保障性住房建設力度和范圍。在政策允許的前提下，住房公積金由支持廉租房建設擴大到支持公租房和經(jīng)濟適用房的建設，擴大保障性住房的供給力度，抑制部分投機需求，提高資金的增值收益和實際利用率。（2）改變住房公積金直接進入保障房建設的投資方式。用住房公積金的結余和增值部分購買國家債券，也可以將住房公積金作為貸款貸放給住房建設部門，國家再將這部分住房公積金投入到保障性住房建設或進行其他投資。這樣既提高了資金的使用效率，確保住房公積金的保值增值又盡可能的降低了住房公積金的投資風險，避免了有關部門對公積金的挪用。

（三）完善住房公積金貸款的對策

（1）科學制定并嚴格執(zhí)行住房公積金存貸款政策。首先，住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的利差應保持適當?shù)目臻g，保證二者的錯位配置優(yōu)勢。其次，在滿足連續(xù)繳存期限和購買中低價位住房或保障類住房的前提下，對中低收入者在首付比例、最高貸款額度、還款期限等方面予以傾斜。再次，住房公積金存款利率不低于儲蓄存款的利率，這既可保障不貸款人尤其是中低收入者的利益，也可以調動職工繳存的積極性。（2）運用住房公積金貸款的額度、限制等方面政策發(fā)揮調控作用。對購買首套住房的中低收入者可以適當放寬住房公積金提取金額和次數(shù)；住房公積金提取額度不能超過購房首付款，對高收入群體提取住房公積金進行投機行為加大打擊力度；簡化公積金提取手續(xù)，鼓勵提取公積金支付房租，合理引導居民的住房消費，平衡房地產(chǎn)市場需求結構。（3）簡化辦理手續(xù)。要簡化貸款手續(xù)，規(guī)范業(yè)務流程和審貸制度，取消各種不合理的收費和限制。相關聯(lián)部門和環(huán)節(jié)之間通過聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)資源共享，為申請貸款人員提供更為便捷優(yōu)質的服務。加強宣傳，主動與開發(fā)商合作，提高住房公積金運營效率和服務水平。

針對我國住房公積金制度存在的問題，本文提出來相對應的解決對策。在可預見的將來，住房公積金制度將對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展和社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮更加積極重要的作用。

參考文獻

[1]滕濤.住房公積金與房地產(chǎn)市場調控配合機制探討[J].政策研究，2011（4）.

[2]張明，住房公積金宏觀調控體系研究[D].青島：青島大學，2008.

[3]章鈞.樓市調控下如何調整住房公積金使用政策[J].中國房地產(chǎn)，2009（2）.

篇8

關鍵詞：

無論在國外還是國內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都毫無例外地被視為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，在國計民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產(chǎn)經(jīng)濟的一個重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產(chǎn)市場調控的措施等方面，來闡述住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用。

一、 住房公積金的概念及意義

住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它具有強制性、互、專用性的特點。

住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強制實行、定向使用的個人住房基金，通過個人繳存、單位資助和長期儲蓄的方式，不僅增強了職工解決住房的能力，降低了職工購房還貸的壓力，同時也調整了職工的消費結構，確保了職工的住房消費支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉，使政策性住房貸款有了可靠的資金來源，更有利于緩解房地產(chǎn)市場住房消費需求，抑制房地產(chǎn)市場價格過快上漲，解決中低收入家庭基本住房問題。

二、 住房公積金的使用

（一）、提取住房公積金

按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，職工購買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。在實際提取業(yè)務中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費提取的住房公積金額占當年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達到80%。

（二）使用住房公積金貸款

住房金融是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據(jù)政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優(yōu)惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業(yè)住房金融，我國的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，住房公積金貸款也不斷創(chuàng)造出歷史新高，可以說，住房公積金貸款的發(fā)放額是房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的晴雨表，隨著房地產(chǎn)市場的波動而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業(yè)銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數(shù)購房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費的使用率已經(jīng)高達92.16%。

從以上各項數(shù)據(jù)可以看出，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中發(fā)揮了重大作用，可以說是舉足輕重、功不可沒。

三、 住房公積金在房地產(chǎn)市場調控中所采取的措施

（一） 擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優(yōu)惠政策。

建設部、財政部、和中國人民銀行于2005年頒布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》已將繳存主題擴大到包括城鎮(zhèn)單位聘用的進城務工人員、城鎮(zhèn)個體工商戶和自由職業(yè)人員。因此，各地住房公積金管理中心應加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優(yōu)惠政策，推動社會和諧發(fā)展

（二）嚴格執(zhí)行住房公積金貸款政策，充分發(fā)揮調控作用。

科學制定并嚴格執(zhí)行住房公積金貸款政策，要根據(jù)國家宏觀調控政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢并結合當?shù)貙嶋H情況適時進行調整，盡可能地發(fā)揮住房金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的杠桿作用。

在房地產(chǎn)市場過熱時，為了抑制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，應采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準利率，減少貸次數(shù)。

在房地產(chǎn)市場過冷時，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長貸款期限，降低貸款基準利率，增加貸款次數(shù)。雖然貸款政策相對寬松，但一定要規(guī)范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發(fā)生。

住房公積金作用的發(fā)揮應積極與相關稅收、信貸等政策協(xié)調配合，使住房公積金貸款趨于規(guī)范化、制度化和法制化，提高住房公積金調控房地產(chǎn)市場的敏感度，使房地產(chǎn)市場保持健康有序的良好發(fā)展態(tài)勢。

（三）加大住房公積金保障性住房建設力度，提高資金利用率

按照《住房公積金管理條例》第二十九條規(guī)定，住房公積金增值收益按照規(guī)定提取過風險準備金和管理費用以后，剩余部分將全額上繳同級財政，用于保障性住房建設。同時，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會七部門于2009年10月聯(lián)合印發(fā)了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。保障性住房建設有利于緩解房地產(chǎn)市場供給不足導致的房價上漲，有利于帶動住房投資和消費，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長；有利于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動實現(xiàn)“住有所居”目標。

在二十年的發(fā)展過程中，住房公積金為解決職工住房難、推動住房貨幣化進程、促進住房信貸機制完善、支持國家宏觀調控和住房體制改革方面發(fā)揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學、覆蓋面偏低、各地發(fā)展不均衡、繳存金額巨大但金融監(jiān)管力度不足等問題。在今后的工作中需要對住房公積金制度不斷進行改革、完善和創(chuàng)新，真正發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場調控和住房保障等方面的積極作用。

參考文獻:

1、《住房公積金管理條例》；

2、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》

3、《房地產(chǎn)金融》，洪艷蓉等著，北京大學出版社；

篇9

關鍵詞：公積金貸款；管理風險；信貸規(guī)模

文章編號：1003-4625(2010)05-0117-02 中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴大，公積金貸款在管理和運作中存在的一些問題逐步凸顯出來。對此，本文提出了相關政策建議，供商榷。

一、當前住房公積金貸款管理及運作中存在的問題

(一)管理體制存在缺陷

1　公積金貸款跨區(qū)域使用受限制。住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能造成了許多購房者沒有把住房公積金用到實處，浪費了大量資源。

2　存貸不掛鉤制約了公積金貸款使用的可持續(xù)性。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經(jīng)濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限要求，也無最低存款額限制。從長遠看，可能導致資金缺口，加大住房公積金融資的風險。

3　住房公積金政策“幫富不幫窮”。實行住房公積金制度的出發(fā)點，是要解決城鎮(zhèn)居民買房、建房資金短缺問題。但從實際情況看，改善居住條件多數(shù)為高收入職工家庭，中低收入家庭無力承受改善住房條件的還貸壓力，因此也享用不到自己長年繳存的住房公積金。

4　住房公積金貸款辦理程序繁瑣。由于住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取部分手續(xù)費，所以受委托銀行受自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務高效、快速發(fā)展。手續(xù)繁瑣、審批時間長，貸款條件多，讓許多前來辦理公積金貸款業(yè)務的客戶煩不勝煩，大大影響了職工使用公積金貸款的積極性。

5　公積金管理中心在貸款資金的回收上權力缺失。由于《住房公積金管理條例》規(guī)定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠。而公積金管理中心因貸款業(yè)務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與公積金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期。此外，由于住房公積金業(yè)務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，公積金管理中心也無力對銀行進行制約和追究。

(二)貸款運作中風險隱患較多

1　政策性因素帶來的風險。主要是地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對公積金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

2　經(jīng)濟社會發(fā)展因素帶來的風險。城鎮(zhèn)職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然會不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。

3　借款人還款能力下降所帶來的風險。由于住房公積金歸集覆蓋面較寬，既有行政事業(yè)單位和國有企業(yè)，還有私營、民營等非公有制企業(yè)，借款人中相當一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。

4　受委托銀行自身風險的轉移。國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務，應當委托住房委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由住房公積金管理中心承擔風險，也就使同一貸款業(yè)務的委托方與受托方形成兩個不同的利益主體。容易導致住房公積金管理中心一方面失去了資質較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形中加大了住房公積金的貸款風險。

(三)住房公積金貸款管理部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息化建設滯后

由于我國許多地方住房公積金管理中心的信息化建設相對滯后，致使許多職工根本不知道自己的個人信息，而加大了住房公積金貸款風險。

二、改進和完善住房公積金貸款管理及運作機制的相關建議

(一)進一步完善住房公積金管理制度。一是建立全國性住房公積金管理體系。打破現(xiàn)有的以行政區(qū)域為單位所形成的條塊分割的住房公積金管理現(xiàn)狀，實現(xiàn)國家對住房公積金系統(tǒng)的垂直管理。全國住房公積金管理部門可以嘗試允許直系親屬或者具有合同保證人之間互用住房公積金，即只要直系親屬或者個人愿意將自己的住房公積金借給另外一個人使用，并簽訂了合同，住房公積金管理部門就可以考慮開辦互用住房公積金業(yè)務。

(二)加強住房公積金管理中心與人民銀行和受委托銀行之間的協(xié)作。加快實現(xiàn)住房公積金貸款與人民銀行個人征信系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，充分利用征信系統(tǒng)全面了解貸款申請人的信用狀況，從源頭上剔除不良信用客戶，防范信貸風險。

(三)建立健全貸款風險監(jiān)管體系。一是對個人信用情況進行相應的時實評估，及時防范惡意超貸的形象；二是加強貸前審核與貸后監(jiān)察相結合，對個人住房貸款實現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理；三是加強對個人住房貸款高風險的預警，并及時給出相關規(guī)避建議；四是建立會商制度，即住房公積金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會就業(yè)與家庭收入變動信息的應急響應，以期協(xié)同規(guī)避，對已發(fā)生逾期的應協(xié)助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現(xiàn)個人住房貸款風險化解損失的規(guī)避功能。

(四)豐富住房公積金貸款資金來源。目前，住房公積金貸款資金來源只有單位和職工共同繳納的住房公積金，資金來源單一，要將住房公積金貸款發(fā)展成為強大的住房金融工具，單靠這一資金來源遠遠不夠。建議根據(jù)我國的實際情況，不斷拓寬住房公積金貸款資金來源渠道，比如可以把人們低利率儲蓄資金引入到住房公積金中。

(五)加強地方政府的參與度。一是鼓勵政府積極參與。世界上任何國家住房公積金貸款順利實施離不開政府的積極支持和幫助，因此，各地政府應加強指導，不斷提高相關制度保證。二是探索建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度?？刹扇≌龀?如實行貸款貼息政策)、社會參與的辦法，組建住房置業(yè)擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。

篇10

《中國經(jīng)濟季報》稱，如何使中低收入群體買得起住房是中國政府所關注的一個重要政策問題，住房公積金問題是其中一個重要方面。最近中國出臺的幾項政策措施著眼于調整住房供給，使之適應中低收入群體的需求及承受能力。但是，在為滿足中低收入群體住房需求而發(fā)展的配套融資方面，措施有些滯后。

世行在報告中指出，中國城鎮(zhèn)目前實行的住房公積金制度仍存在三大問題。

首先，住房公積金作為提供住房貸款的機構還比較薄弱。世行數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，中國有6330萬人繳納住房公積金，累計金額6260億元人民幣，但只有45％的住房公積金被用來發(fā)放住房貸款，而且只有17％的繳費者獲得了公積金貸款。

其次,住房公積金貸款主要使收入較高的家庭受益。由于住房公積金是基于工作就業(yè)的,大部分非正規(guī)就業(yè)或失業(yè)的中低收入者無法參加公積金。此外,很多低收入的成員因為承受能力的制約而無法使用其公積金。因此,實際從中受益的群體是城鎮(zhèn)人口的一小部分。

此外，在公積金風險分散和監(jiān)管方面還存在一些政策問題。由于住房公積金大部分的資產(chǎn)是某個特定地區(qū)(往往是某一個城市)的房地產(chǎn)貸款，因而公積金的貸款組合沒有進行充分的風險分散。在監(jiān)管方面，建設部缺乏金融機構監(jiān)管的專業(yè)能力。同時，在促進住房開發(fā)和安全合理貸款二者之間也存在潛在的利益沖突。

世行報告認為，改革可以使住房公積金效率更高。如果政府希望將這一體系用于公共政策，那么貸款必需更好地針對那些難以從銀行獲得融資的群體，也可以通過分離其補貼和融資職能來擴大其覆蓋面，允許住房公積金以市場利率發(fā)放貸款，而低收入家庭可以從中央或地方政府預算獲得補貼。