導語：房地產(chǎn)金融風險規(guī)制一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風險

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設對于防范房地產(chǎn)金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風險之法律規(guī)制

(1)設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領取他項權證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風險之法律規(guī)制

(1)盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發(fā)生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風險轉(zhuǎn)移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨立調(diào)查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

(1)建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發(fā)商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現(xiàn)象；平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風險。(2)嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業(yè)單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現(xiàn)風險后抵押資產(chǎn)的可執(zhí)行性和可流通性，對公益性財產(chǎn)堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續(xù)是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要增長點，房地產(chǎn)金融是支撐房地產(chǎn)發(fā)展中不可替代的支柱，而房地產(chǎn)金融政策法規(guī)又在房地產(chǎn)資源配置中起著基礎性作用，是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。因此法律對房地產(chǎn)金融風險的調(diào)控作用不可小覷，除了以上具體的措施外，還要加快立法進程，針對房地產(chǎn)金融業(yè)在籌集、融通、借貸等環(huán)節(jié)暴露出的新問題，對《合同法》、《商業(yè)銀行法》、《建筑法》等法律條款進行修改完善。圍繞住房貸款的各個環(huán)節(jié)，包括信用管理、抵押登記、抵押評估等進行研究，制定《房地產(chǎn)抵押法》、《抵押房地產(chǎn)處置法》、《房地產(chǎn)評估法》等統(tǒng)一規(guī)范的法律法規(guī)，提高其實用性和可操作性。通過制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列法律法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權利與義務，使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范實施房地產(chǎn)貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶之間的合作關系，共同促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。

作者：謝昆諭劉玉蘭楊倩單位：云南大學經(jīng)濟學院云南大學法學院