導(dǎo)語(yǔ)：國(guó)土局商品住宅投資優(yōu)化研究報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、立項(xiàng)依據(jù)和意義

中低價(jià)位商品住宅主要是指政府組織引導(dǎo)，企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，向本市重大工程、舊區(qū)改造等項(xiàng)目拆遷基地中符合條件的被拆遷居民租售的配套商品住宅，是按“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、面向市場(chǎng)、定向統(tǒng)籌”的原則，在土地供應(yīng)上采取“制定規(guī)劃、鎖定地價(jià)、設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)”的辦法，通過(guò)政府“搭橋”，封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，解決動(dòng)遷戶中中低收入家庭“居者有其屋”的住宅空間問(wèn)題而推出的特殊住房，是**市委、市政府貫徹“三個(gè)代表”重要思想的重要舉措之一，是立黨為公、執(zhí)政為民的工作作風(fēng)的體現(xiàn)。

中低價(jià)位商品住宅供應(yīng)模式運(yùn)作剛剛起步，適度把握中低價(jià)位商品住宅供應(yīng)總量及占**市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量結(jié)構(gòu)中的合適比例成為目前亟需解決的難題之一。特別是隨著**市城市建設(shè)市政重大工程項(xiàng)目的逐步開(kāi)展和**市住房保障工作的不斷深入，享受對(duì)象范圍逐步擴(kuò)大，該類特殊商品住宅將成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)總量中的重要組成部分，將成為**市中低收入家庭改善住房的主要供應(yīng)源之一，而要防止**市房地產(chǎn)供需市場(chǎng)因?yàn)橹械蛢r(jià)位商品住宅的供應(yīng)面積增加而受到影響。合理確定中低價(jià)位商品住宅的供應(yīng)總量和占**市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)總量中的合適比例顯得尤其重要。

通過(guò)本課題研究，以人為本，建立**市多層次的住房供應(yīng)體系，完善**住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化中低價(jià)位商品住宅投資環(huán)境；通過(guò)本課題研究，合理控制商品住宅的成本結(jié)構(gòu)比例和建設(shè)總成本，合理定價(jià)，解決動(dòng)遷中中低收入家庭住房難的問(wèn)題；通過(guò)本課題研究，為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定，為實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和促進(jìn)**建設(shè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心國(guó)際大都市作貢獻(xiàn)。

二、研究?jī)?nèi)容

在對(duì)**中低價(jià)位商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、動(dòng)拆遷家庭居住情況和購(gòu)房承受能力的調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析、預(yù)測(cè)了20**～20**年中低價(jià)位商品住宅的供需總量及其對(duì)全市住宅市場(chǎng)的影響；同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前中低價(jià)位商品住宅所屬區(qū)域空間布局和動(dòng)遷家庭居住的意愿，運(yùn)用土地利用結(jié)構(gòu)理論和區(qū)位理論，研究了優(yōu)化**中低價(jià)位商品住宅建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)指標(biāo)及其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。在如何調(diào)控中低價(jià)位商品住宅建設(shè)成本的問(wèn)題上，課題采用綜合分析法，分析了區(qū)位環(huán)境對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，運(yùn)用基尼系數(shù)研究了普通商品住宅和中低價(jià)位商品住宅之間的理論差價(jià)，從而進(jìn)一步剖析了中低價(jià)位商品住宅的建設(shè)成本，確定了其中可調(diào)控的部分。最終，為了進(jìn)一步發(fā)揮**中低價(jià)位商品住宅作用，課題提出了完善中低價(jià)位商品住宅建設(shè)的配套法規(guī)政策。

三、技術(shù)關(guān)鍵

1．運(yùn)用土地利用結(jié)構(gòu)理論和區(qū)位理論，研究了優(yōu)化中低價(jià)位商品住宅建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與技術(shù)指標(biāo)，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理選擇。

2．采用綜合分析法，分析了區(qū)位環(huán)境對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。根據(jù)調(diào)研所得情況，提出中低價(jià)位商品住宅實(shí)行梯度定價(jià)、租售并舉的建議。

3．利用基尼系數(shù)研究了普通商品住宅和中低價(jià)位商品住宅之間的理論差價(jià)，兼顧土地所有者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住宅消費(fèi)者的利益。既適應(yīng)中低收入家庭的住宅消費(fèi)能力，又保證開(kāi)發(fā)商3%的利潤(rùn)率。