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關(guān)鍵詞：土地管理信息化；存在問題；對策

土地管理是指國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟和社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動[1]。我國于1986年設(shè)立國家土地管理局開展土地管理工作，并于1998年頒布新《土地管理法》，成立了共同管理國土、地礦、海洋并負責(zé)測繪工作的國土資源部，開始了我國土地管理工作的新紀元。近年來，隨著信息技術(shù)的突飛猛進，尤其是用于國土資源管理的衛(wèi)星遙感、GIS、數(shù)據(jù)倉庫、數(shù)據(jù)挖掘等地理信息系統(tǒng)技術(shù)的全球化、整合化和可視化發(fā)展，我國的土地管理工作日益朝著信息化的方向大步邁進。土地管理的信息化使得原有的土地管理形式不復(fù)存在，將土地資源狀況編入數(shù)據(jù)庫并建立完整的土地管理體系，大大簡化了土地管理工作的內(nèi)容，并可以實現(xiàn)實時監(jiān)測和查詢，進行高效開發(fā)和利用，實現(xiàn)了省時、省力、高效管理。

1. 我國土地管理信息化的現(xiàn)狀

我國的國土資源部自1998年成立起，就以“加強土地信息系統(tǒng)建設(shè)、實現(xiàn)信息服務(wù)社會化”為目標，積極推進土地管理信息化建設(shè)。十多年來我國已在實現(xiàn)土地管理信息化上取得了舉世矚目的成就，主要表現(xiàn)如下：

首先，從總體上進行了土地管理信息化建設(shè)的規(guī)劃。我國在2001年召開的全國國土資源信息化工作會議上規(guī)劃了國土資源信息系統(tǒng)總體建設(shè)的框架，以期通過建立覆蓋全國各地的土資源信息交換體系實現(xiàn)各地土地資源信息的遠程信息交換和分享。

其次，初步形成了國土資源信息化標準體系。制定并遵守工作和做事標準是圓滿完成任務(wù)的前提，為了早日實現(xiàn)我國土地管理的信息化，國土資源部率先制定了《國土資源信息化標準指南》，使得我國土地管理工作的開展有了切實可行的標準。

第三，大力發(fā)展用于土地信息化管理的基礎(chǔ)設(shè)施。截至目前，我國已經(jīng)建立并試運行了全國范圍內(nèi)的功能強大、技術(shù)先進、運行穩(wěn)定、安全可靠的土地資源管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了土地管理的網(wǎng)絡(luò)化、信息化和自動化。

第四，積累了一定規(guī)模的國土資源數(shù)字化信息。伴隨著高科技在土地管理工作中的成功使用，我國運用3S等信息技術(shù)手段進行國土資源數(shù)據(jù)的搜集和統(tǒng)計，獲得了大量全國乃至各省市區(qū)的國土資源詳細數(shù)據(jù)，成功組建了國土資源狀況數(shù)據(jù)庫，并利用遙感技術(shù)對全國幾百個城市的土地利用狀況進行實時監(jiān)測。

第五，開展了國土資源信息服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)。在積累了大量國土資源的數(shù)字化信息后，為了更加系統(tǒng)化地開展國土資源管理，國土資源部還建立了國土資源管理信息系統(tǒng)。部分省市的國土資源主管部門也建立了較為完善的政務(wù)管理信息系統(tǒng)，逐步建立起全國性的國土資源網(wǎng)上信息服務(wù)體系。

2. 我國土地管理信息化中存在的問題

在國外尤其是西方發(fā)達國家土地管理信息化推進時間較早，已經(jīng)發(fā)展得比較成熟了。相比西方發(fā)達國家，我國土地管理信息化起步晚、發(fā)展快，在取得舉世矚目成績的同時還存在著很多的問題和不足之處，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，信息化土地管理的基層工作人員缺乏能夠高效運轉(zhuǎn)的計算機和大型專業(yè)設(shè)備、儀器。據(jù)調(diào)查，西方發(fā)達國家的土地管理基層工作人員在80年代就已經(jīng)實現(xiàn)了計算機和其他多種信息設(shè)備的百分之百配給，并能夠熟練應(yīng)用這些儀器和設(shè)備。但在我國，基層土地管理人員的計算機配置較低，很多尚達不到專業(yè)水平，嚴重限制了土地管理信息化的發(fā)展。

其次，我國土地管理的數(shù)據(jù)資源積累不足。自開展土地資源信息化建設(shè)以來，我國雖搜集了大量關(guān)于國土資源的數(shù)據(jù)和信息，但目前尚不能滿足正在進行的土地資源數(shù)據(jù)庫建設(shè)需求，和西方發(fā)達國家相比，很多關(guān)于國土資源的基礎(chǔ)信息還沒有實現(xiàn)數(shù)字化。

第三，缺乏從事信息化土地管理的專業(yè)人才。隨著高等教育事業(yè)的發(fā)展，我國雖已培養(yǎng)了大批能夠從事信息化土地管理的專業(yè)人才，但由于在人才就業(yè)過程中許多相關(guān)人才沒能從事相應(yīng)的專業(yè)工作或繼續(xù)在此領(lǐng)域內(nèi)深造，所以我國普遍缺乏掌握并能夠熟練運用土地管理專業(yè)知識，從事相關(guān)工作的專業(yè)人才。更為嚴重的情況是，我國偏遠地區(qū)或基層的土地管理人員往往不是相應(yīng)專業(yè)出身，缺乏從事信息化土地管理工作的能力，制約了我國土地管理信息化的發(fā)展。

第四，我國電子政務(wù)的推進較為滯后。在國外尤其是西方發(fā)達國家，早已實現(xiàn)了辦公的無紙化，電子政務(wù)早已實現(xiàn)了規(guī)范化運轉(zhuǎn)，政務(wù)管理信息系統(tǒng)建設(shè)非常完備。但在我國電子政務(wù)事業(yè)起步較晚，至今發(fā)展還很不成熟，使得與之配套的國土資源信息化管理的發(fā)展也非常滯后。

第五，土地管理信息缺乏統(tǒng)一標準，難以實現(xiàn)土地信息的共享和集成管理。目前，我國雖建立了各種國土資源信息的數(shù)據(jù)庫，但各個數(shù)據(jù)庫大多是分散存在的，尚未實現(xiàn)集成管理，也沒有實現(xiàn)真正意義上的信息共享。[2]

第六，空間分析方法落后。在土地管理的信息化工作方面，不管是我國國內(nèi)還是國際上大都使用GIS技術(shù)來進行對國土資源信息的綜合分析，但由于我國的GIS專業(yè)化應(yīng)用水平較低，缺乏專業(yè)化的空間分析方法，很多涉及土地管理具體領(lǐng)域的專業(yè)問題難以解決。

第七，信息服務(wù)發(fā)展滯后。在發(fā)達國家早已經(jīng)形成了涵蓋法律、機制、技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、人員在內(nèi)的完備信息服務(wù)體系和信息標準化體系，信息服務(wù)事業(yè)已經(jīng)發(fā)展得非常成熟。但在我國信息服務(wù)事業(yè)還處于起步階段，信息服務(wù)體系雖已初步建立，但發(fā)展嚴重滯后，信息標準化的制定也大多是遵循具體項目的需求制定產(chǎn)品標準，缺乏系統(tǒng)、統(tǒng)一的信息標準化體系。

3. 實現(xiàn)我國土地管理信息化的對策

首先，增加對我國土地管理信息化建設(shè)的物質(zhì)投入。土地管理信息化建設(shè)需要有相關(guān)的物質(zhì)設(shè)備做支撐，針對我國基層土地管理人員缺乏用于信息化土地管理設(shè)備的現(xiàn)實，我國應(yīng)從財政支出方面加大對相關(guān)設(shè)備的投入力度，為基層工作人員配備能夠高效運轉(zhuǎn)的計算機和大型專業(yè)設(shè)備、儀器，提高土地管理部門的技術(shù)操作能力。

其次，注重人才的吸引與培養(yǎng)。土地管理信息化的建設(shè)和實現(xiàn)不僅需要物質(zhì)、經(jīng)費的投入，還需要具備掌握相關(guān)專業(yè)知識和技術(shù)的人才來對土地管理信息系統(tǒng)進行開發(fā)和維護，因此，必須加大對專業(yè)人才的吸引和培養(yǎng)力度。一方面，土地管理部門要通過公開招聘的方式吸引國內(nèi)外的優(yōu)秀專業(yè)人才前來應(yīng)聘，并通過提高待遇、地位的方式設(shè)法留住人才。另一方面，要注重對現(xiàn)有的體制內(nèi)人員進行培養(yǎng)、培訓(xùn)和鍛煉，通過定期學(xué)習(xí)最新專業(yè)知識和全程參與項目以獲得實戰(zhàn)經(jīng)驗的方式提高他們的專業(yè)水平，在土地管理系統(tǒng)中培養(yǎng)一支精干、高效的信息化隊伍。

第三，大力推進電子政務(wù)的發(fā)展。電子政務(wù)的發(fā)展是實現(xiàn)土地管理信息化的前提條件，二者是相輔相成、相互促進的，電子政務(wù)的發(fā)展有助于實現(xiàn)各級政府間土地信息的統(tǒng)計、傳輸和保存，因此，要實現(xiàn)土地管理的信息化，就必須加快電子政務(wù)的發(fā)展。

第四，建立全國通用的土地管理信息系統(tǒng)。針對我國各層級政府建立不同衡量標準的分散國土資源信息數(shù)據(jù)庫難以實現(xiàn)信息共享和集成管理的現(xiàn)實，我國應(yīng)加快建立全國通用的土地管理信息系統(tǒng)。關(guān)于具體的建立途徑，目前在我國的各級市縣國土資源管理部門大都已經(jīng)建立了標準一致的1∶10000土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，在此基礎(chǔ)上，國土資源部可以運用最新的變更資料對其進行數(shù)據(jù)更新，建立全國統(tǒng)一的基本農(nóng)田保護、土地規(guī)劃、建設(shè)用地審批、耕地后備資源、土地開發(fā)整理復(fù)墾、耕地遙感監(jiān)測信息系統(tǒng)，以運用準確、科學(xué)的土地基礎(chǔ)資料建立完備、統(tǒng)一的土地管理信息系統(tǒng)，真正實現(xiàn)信息共享。

第五，大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)。信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展對土地管理信息化的實現(xiàn)具有促進作用，有助于輔助相關(guān)部門獲取數(shù)據(jù)，為國土資源的信息化管理提供社會支持。同時，信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展有助于推動信息技術(shù)的進步，有助于開發(fā)出工作效率更高的專業(yè)設(shè)備，為土地管理信息化的實現(xiàn)和發(fā)展提供技術(shù)支撐。

參考文獻：

篇2

(一)進一步完善土地利用總體規(guī)劃。各縣（區(qū)）政府和市國土資源局、相關(guān)單位要按照國家和省上的統(tǒng)一部署，本著嚴格控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模，與城鎮(zhèn)規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃相銜接，合理確定城鎮(zhèn)數(shù)量、布局，促進地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的原則，結(jié)合市、縣（區(qū)）實際，在科學(xué)論證、廣泛聽證的基礎(chǔ)上，依法修編完善市級和縣級土地利用總體規(guī)劃，提高規(guī)劃的可行性，充分發(fā)揮規(guī)劃管理在整個土地管理中的龍頭作用。各縣（區(qū)）人民政府要從組織和經(jīng)費上保障土地利用總體規(guī)劃修編工作，各縣（區(qū)）土地利用總體規(guī)劃的修編經(jīng)費從本級財政預(yù)算中列支。要高度重視城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、城市邊緣村鎮(zhèn)建設(shè)用地的規(guī)劃管理，防止形成新的“城中村”和二次拆遷。

(二)加強對土地利用總體規(guī)劃實施工作的管理和監(jiān)督。經(jīng)省政府核定，市州政府批準的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要向省國土資源廳備案，作為規(guī)劃建設(shè)用地審批的依據(jù)。要加強縣、鄉(xiāng)兩級規(guī)劃實施工作的監(jiān)督。新一輪修編并經(jīng)依法批準的土地利用總體規(guī)劃，必須嚴格執(zhí)行，不得擅自修改。一般建設(shè)項目選址，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等原則性修改，必須報原批準機關(guān)批準。確需單獨選址建設(shè)的項目，依法可以改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其他項目用地涉及修改規(guī)劃的，按法定程序修改規(guī)劃后方可報批用地。

(三)嚴格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃的指令性管理?？h（區(qū)）國土資源部門要會同發(fā)展改革部門，按照國家和省市的統(tǒng)一部署，于每年10月1日前提出本縣（區(qū)）下一年度的土地利用年度建議計劃，并經(jīng)縣（區(qū)）政府審查后，報市國土資源局和市發(fā)展改革委；需報國務(wù)院、省政府、省發(fā)展改革委等部門和市政府、市發(fā)展改革委等部門審批、核準的重點建設(shè)項目，分別由省、市行業(yè)主管部門于上年9月20日和10月前按項目向省國土資源廳、省發(fā)展改革委、國家行業(yè)主管部門和市國土資源局、省行業(yè)主管部門提出建議計劃，同時抄送項目所在地的市、縣國土資源、發(fā)展改革部門。土地利用年度計劃納入市、縣（區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃和省及省以下批準的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等重點建設(shè)用地計劃和城、鎮(zhèn)、村建設(shè)用地計劃，由省發(fā)展改革委、省國土資源廳聯(lián)合分類下達到市，市發(fā)展改革委、市國土資源局分解下達各縣。市上下達的土地利用年度計劃，不得隨意突破；因不可預(yù)見的建設(shè)項目確需增加用地計劃指標的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，經(jīng)審核后報市政府審定，在市土地利用計劃指標內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑。各縣（區(qū)）結(jié)余的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，由市國土資源局確認、匯總并報省國土資源廳核準后，納入該縣（區(qū)）的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，在規(guī)劃期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)使用。市國土資源局要把各縣（區(qū)）土地利用年度計劃執(zhí)行情況列入國土資源管理目標責(zé)任進行年度考核，考核結(jié)果作為下一年度編制計劃的重要依據(jù)。

(四)加強建設(shè)項目用地預(yù)審管理。嚴格按規(guī)劃審查建設(shè)用地，對不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的建設(shè)項目，不得通過用地預(yù)審。需經(jīng)政府及發(fā)展改革委等部門審批的項目由建設(shè)單位在項目可行性論證階段申請用地預(yù)審，并在建設(shè)項目核準前申請預(yù)審。用地預(yù)審意見是建設(shè)項目審批、核準的必備文件，無用地預(yù)審意見或未通過預(yù)審的，不得審批、核準建設(shè)項目。

二、切實加強耕地特別是基本農(nóng)田保護

(一)嚴格保護基本農(nóng)田。各縣（區(qū)）政府在土地利用總體規(guī)劃修編中必須確?，F(xiàn)有基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不下降?；巨r(nóng)田保護圖件實行省、市兩級國土資源部門備案制度，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編后3個月內(nèi)完成備案?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。符合法定條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準，批準后占用的要足額補劃。對占用基本農(nóng)田的，要按省上規(guī)定的最高標準征收耕地開墾費，任何單位和個人不得擅自減免。規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護標志，公告基本農(nóng)田的位置、地類、責(zé)任人和“五個不準”等內(nèi)容。建立基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫，做到省、市、縣、鄉(xiāng)四級基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)基本農(nóng)田保護工作需要，從土地開發(fā)整理資金中核定一定資金，用于基本農(nóng)田保護?；巨r(nóng)田保護要落實到地塊和農(nóng)戶，國土資源和農(nóng)業(yè)部門要在集體土地所有權(quán)證書和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書中注明相關(guān)內(nèi)容，明確行政村和農(nóng)戶對基本農(nóng)田保護的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。要做到“七有”即有保護公告、有保護組織、有保護合同、有鄉(xiāng)規(guī)民約、有圖表檔案、有保護圖件、有保護標志。嚴禁以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等名義破壞基本農(nóng)田或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁占用耕地毀田燒磚。對違犯基本農(nóng)田保護“五不準”的行為，要堅決依法查處，嚴肅追究責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人員由上級主管部門或監(jiān)察機關(guān)依法按權(quán)限給予行政處分。同時，上級政府要責(zé)令限期整改，整改期間暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。啟動“沃土”工程，加強耕地質(zhì)量建設(shè)，提高耕地集約利用水平。

(二)嚴格執(zhí)行占用耕地補償制度。各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，耕地補充責(zé)任人必須補充數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)母?。自行補充耕地的，應(yīng)提交耕地補充方案，經(jīng)依法批準后，按《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》的規(guī)定繳納耕地開墾保證金，耕地開墾保證金按占用耕地補充方案確定的耕地開墾計劃分期返還。補充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實行按等級折算，防止占多補少、占優(yōu)補劣。不能自行補充耕地的，應(yīng)依法足額繳納耕地開墾費。實行補充耕地驗收責(zé)任追究制度，省國土資源和農(nóng)業(yè)部門負責(zé)對補充耕地的數(shù)量和質(zhì)量的驗收，并對驗收結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。補充耕地折算、驗收的具體管理辦法由省國土資源部門會同省農(nóng)業(yè)部門另行制訂。負有耕地開墾義務(wù)的縣（區(qū)）政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和建設(shè)單位投資土地開發(fā)整理新增的耕地，經(jīng)有權(quán)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的省、市州國土資源部門和農(nóng)業(yè)部門驗收確認后，其開墾耕地的面積和土地整理新增耕地面積的60％可以折抵其建設(shè)占用耕地的補償指標。要嚴格新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金等專項資金使用和管理，確保專項資金用于土地開發(fā)整理項目和基本農(nóng)田建設(shè)。進一步加強土地開發(fā)整理復(fù)墾項目申報和監(jiān)督管理，確保項目投資到位。

三、嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批

(一)嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保證國家和省重點建設(shè)項目、產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目、經(jīng)濟社會發(fā)展中薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)項目以及重大招商引資等項目用地。嚴格控制國家明令禁止的項目和高耗能、重污染以及低水平重復(fù)建設(shè)項目。嚴格控制占用耕地、林地、草地和濕地，凡不符合規(guī)劃、無農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃指標、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策、未通過預(yù)審、補充耕地措施不落實的建設(shè)項目，不得報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。在依法批準的土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，除區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國家、省重點項目建設(shè)外，原則上不得批準項目選址建設(shè)。嚴禁將單個建設(shè)項目用地拆分報批，建設(shè)項目的可行性研究報告或其他文件沒有明確分期建設(shè)的，不得分次報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。對省級以上發(fā)展改革等部門審批、核準文件中明確分期建設(shè)的項目，可以按工程進度分期報批用地。對省政府審批權(quán)限內(nèi)的重點建設(shè)項目用地，經(jīng)省國土資源廳和省發(fā)展改革委批準其控制工期的單體工程用地后，可先期開工建設(shè)，并在規(guī)定的時限內(nèi)依法報批整個項目用地。

建設(shè)用地報批必須按照《中華人民共和國土地管理法》和《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定權(quán)限、條件和程序?qū)彶閳笈恋亍鴦?wù)院、國家發(fā)改委等部門或省政府批準或者核準的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨選址建設(shè)的項目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報國務(wù)院批準，除此之外單獨選址建設(shè)的項目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報省政府批準，其中征收土地面積超過省政府批準權(quán)限（征用一般耕地超過35公頃，其它土地超過70公頃）的，須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，須報國務(wù)院批準；在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地，涉及集體或國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的由市人民政府審批；具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地1公頃以上的，由市人民政府審批；1公頃以下的，由縣（區(qū)）人民政府審批；村民宅基地占用土地利用總體規(guī)劃確定的集體未利用地的，由縣（區(qū)）人民政府審批。單獨選址的建設(shè)項目使用國有未利用地70公頃以上的，由省政府批準；70公頃以下的，由市政府批準。

各類建設(shè)項目用地，涉及占用林地的，需經(jīng)有權(quán)一級林業(yè)主管部門審核同意。

(二)加強建設(shè)用地審批后的監(jiān)管。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效；滿兩年未將批準轉(zhuǎn)用或征收土地供給用地單位的，在下達下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標。用地單位閑置土地的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。各縣（區(qū)）國土資源部門每季度要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或征收土地的執(zhí)行情況和臨時性用地審批情況報市國土資源部門進行備案。

(三)加強村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理。農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用計劃管理。凡占用農(nóng)用地的必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。指導(dǎo)村鎮(zhèn)按集約利用土地的原則做好規(guī)劃和建設(shè)，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理試點。各縣（區(qū)）要制定和實施村莊改造、歸并、整治計劃，積極爭取農(nóng)村居民點整理項目資金，將村鎮(zhèn)建設(shè)與土地整理相結(jié)合，促進小城鎮(zhèn)、村莊的合理布局和集約用地。嚴格農(nóng)村宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。實行“一戶一宅”政策，宅基地面積不得超過《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的標準。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。各縣（區(qū)）要對農(nóng)村宅基地進行清理，對一戶多宅或面積超標準的和城鎮(zhèn)居民擁有農(nóng)村宅基地的要依法處理。

全面推行農(nóng)村宅基地“三榜公布”、“三到實地”制度。農(nóng)村村民需要宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將申請宅基地的農(nóng)戶張榜公布；公布期滿無異議的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將上報的農(nóng)戶再次張榜公布。在宅基地審批過程中，國土資源管理部門受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準后，要實地丈量劃定宅基地；村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。

依法界定臨時用地的范圍。不得將建設(shè)用地按照臨時用地審批，也不得將農(nóng)用地按照臨時用地審批。已按臨時用地審批的建設(shè)用地，追究審批責(zé)任，符合報批條件的重新報批。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

四、完善征地補償安置制度

(一)制定土地征收補償標準。各縣（區(qū)）政府要按照征地補償同地同價、保證被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，組織制定本轄區(qū)土地征收補償?shù)哪戤a(chǎn)值標準，有條件的縣（區(qū)）要組織縣（區(qū)）制定征地區(qū)片綜合地價，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省國土資源部門，由省政府批準公布執(zhí)行，并定期更新。征收農(nóng)村集體耕地，人均耕地1畝以上的，土地補償費、安置補助費合計補償倍數(shù)不得低于被征收耕地前3年平均年產(chǎn)值的16倍；人均耕地0.5畝以上、1畝以下的，按不低于22倍補償；人均耕地0.5畝以下的，按30倍補償，依法征用基本農(nóng)田的，按30倍補償。依照法律規(guī)定支付補償費用后仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，縣（區(qū)）政府在上報土地征收審批時一并提請批準增加安置補助費。經(jīng)省政府批準增加安置補助費或進行補貼的，城市建設(shè)用地由各縣（區(qū)）政府從土地收益中支出，單獨選址的建設(shè)項目由建設(shè)用地單位支付。國家和省重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算。因征地不能達到原生活水平的認定標準由各市州政府在制定征地補償標準時一并制定。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補償標準，按國務(wù)院規(guī)定的標準補償。

(二)完善征地程序。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的審批和實施，要嚴格執(zhí)行土地征收、安置補償標準的公開、公告、聽證等制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要將土地征收補償費用的分配使用管理情況向村民公開，接受社會特別是被征地農(nóng)民的監(jiān)督。征地報批時，必須附其被征地農(nóng)民對擬征收土地的知情和調(diào)查結(jié)果的確認材料和組織聽證有關(guān)材料。嚴禁補償費用不落實、支付不到位而強行征占用土地。對因違法批準征地、違法實施征地、強行用地以及造成、侵害農(nóng)民利益的，要追究地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

全面執(zhí)行“告知”、“確認”、“聽證”的規(guī)定。征地方案必須征求被征地村村民代表的意見；對征地補償標準和安置途徑舉行聽證；對征地農(nóng)民的基本生活保障問題必須妥善解決。否則不予受理用地報批申請。

(三)強化征地補償安置監(jiān)管。征地補償安置方案依法批準后，要在法律規(guī)定的時限內(nèi)全額向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付征地補償安置費用。耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費未按規(guī)定足額繳納的、征地補償費未全額支付到位的，不予批準用地。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，擬定被征地集體經(jīng)濟組織征地補償費用使用、管理、分配和監(jiān)督辦法，報市政府審核后公布執(zhí)行。農(nóng)業(yè)、民政部門要加強對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部征地補償費用分配和使用的監(jiān)督。實施征地后，農(nóng)業(yè)部門要及時辦理土地承包合同的變更或解除手續(xù)。

(四)妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活。市、縣（區(qū)）政府要采取多種形式安置好被征地農(nóng)民，確保被征地農(nóng)民的生活水平不因征地而降低。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因被征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民應(yīng)進行農(nóng)轉(zhuǎn)非，并納入城鎮(zhèn)就業(yè)和社會保障體系；征收城市規(guī)劃區(qū)以外的集體土地，對有開發(fā)整理條件增加耕地的，各縣（區(qū)）政府要通過安排土地開發(fā)整理增加新的耕地進行安置；對有穩(wěn)定收益的用地項目，在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶自愿并與項目建設(shè)單位協(xié)商一致的前提下，可以將征地費用入股或已經(jīng)批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股；對愿意異地安置的農(nóng)戶，政府可統(tǒng)一組織異地移民安置。市勞動和社會保障局要會同公安、財政、國土資源等部門制定被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障的指導(dǎo)意見。

五、規(guī)范土地市場

(一)推進土地的市場化配置。各縣（區(qū)）政府要規(guī)范土地供給行為，建立規(guī)范的土地供給渠道和土地供給信息定期公開制度，嚴格執(zhí)行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌出讓制度，依法嚴格執(zhí)行劃撥用地范圍。經(jīng)營性用地首先應(yīng)以拍賣或招標方式供地，競買、投標人數(shù)達不到法律法規(guī)規(guī)定要求的，方能以掛牌方式供地。對臨街具有商業(yè)價值的地塊，均以招拍掛方式出讓。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實行有償使用制度。工業(yè)用地有兩個以上用地申請者的應(yīng)以招標、拍賣、掛牌方式供地。各縣（區(qū)）政府要擬定本地區(qū)協(xié)議出讓土地最低價格標準，報市國土資源部門和物價部門審查平衡后，上報省政府批準公布執(zhí)行。土地供給的信息要以固定的形式定期向社會公告。縣（區(qū)）政府要將城市批次建設(shè)用地供給的方式、用途、面積、價格每半年向市國土資源部門上報，由市國土資源部門匯總，市政府審核后，向省國土資源部門備案。推行國有土地使用權(quán)租賃制度。對原劃撥土地全部或部分用于經(jīng)營性用地的，要依法收取租金。省國土資源廳將會同省財政廳擬定國有土地使用權(quán)租賃的具體管理辦法，報省政府批準后執(zhí)行。

(二)加強土地市場監(jiān)管。要加快土地有形市場建設(shè)，按照《地區(qū)土地儲備辦法（試行）》（隴署發(fā)〔〕17號），市縣國土資源局要設(shè)立土地儲備機構(gòu)和固定的土地交易中心。經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)在土地有形市場公開交易，并按市場價補繳土地出讓金；低于市場價的，政府應(yīng)當行使優(yōu)先購買權(quán)。對經(jīng)批準自行利用原劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，按現(xiàn)時同地域相同用途經(jīng)營性土地市場價格減去原劃撥土地使用權(quán)價格后，補繳土地使用權(quán)出讓金。對以出讓方式取得的土地不按出讓合同約定動工開發(fā)的，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定征收土地閑置費直至收回土地使用權(quán)。對以劃撥方式騙取供地后進行經(jīng)營性開發(fā)的，要依法查處；符合土地利用規(guī)劃的，按同地域市場最高價補繳土地出讓金。

(三)規(guī)范和加強國有土地有償使用收入管理。國有土地有償使用收入必須足額到位，實行財政專戶管理，嚴格執(zhí)行“收支兩條線”，嚴禁空收、空轉(zhuǎn)、空支。市、縣（區(qū)）財政部門和國土資源部門要對國有土地有償使用收入進行認真清算，及時將凈收益繳入同級財政。新增建設(shè)用地土地有償使用費實行先繳后分，申請用地的市、縣政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，由市、縣財政部門負責(zé)按規(guī)定標準就地全額繳入國庫，不得減免，并由國庫按規(guī)定比例就地分成劃繳。對以前減免和欠繳的，要依法追繳。新增建設(shè)用地土地有償使用費要嚴格按法定用途使用。各縣（區(qū)）財政、審計、監(jiān)察部門要依照職權(quán)對土地有償使用收入、耕地開墾費、新增建設(shè)用地土地有償使用費以及土地收購儲備資金的征收、管理、使用情況進行財政、審計監(jiān)督和行政監(jiān)察。

六、大力推進集約高效用地

（一）強化集約，節(jié)約利用土地。除單獨選址的建設(shè)項目外，各類建設(shè)都要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，交通、水利、電力等公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，要充分論證、科學(xué)選址、節(jié)約用地。完善土地使用市場準入制度，土地供給、審批用地必須嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的容積率、投資強度和用地定額指標。工業(yè)項目的建筑系數(shù)不得低于30％，其行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7％，禁止在工業(yè)用地項目用地范圍內(nèi)建造住宅、寫字樓、賓館、招待所、培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。發(fā)展改革、國土資源、建設(shè)(規(guī)劃)部門在項目立項、城鄉(xiāng)規(guī)劃、總體設(shè)計、用地審批等環(huán)節(jié)，要認真執(zhí)行土地利用控制指標，合理確定建設(shè)用地面積。土地出讓合同要明確土地用途、容積率、建筑系數(shù)、投資強度、開發(fā)進度等土地使用條件和控制要求，國土資源部門要加強土地出讓合同履行情況的監(jiān)督，對近幾年的出讓供地情況進行一次大檢查，對土地使用違約的，要承擔(dān)違約責(zé)任。對擅自改變土地使用條件的，依照法律規(guī)定或者合同約定收回土地使用權(quán)。

(二)盤活存量，控制新增建設(shè)用地。城市建設(shè)要貫徹集約利用和節(jié)約利用土地的原則，防止盲目擴展。各縣（區(qū)）政府要開展存量土地、閑置土地的調(diào)查，對閑置和利用不合理的土地，符合收購條件的由市、縣國土資源部門進行收購儲備。新增建設(shè)項目要利用已有建設(shè)用地。各縣（區(qū)）政府要從本級財政預(yù)算中安排一定的資金或通過融資方式籌集一定資金，用于土地收購儲備。對1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修改前以劃撥方式取得目前閑置的土地，政府要收回土地使用權(quán)安排新的建設(shè)項目用地，對原土地使用者按同地域相同用途土地使用權(quán)市場交易價的50％給予補償；以后經(jīng)依法批準征收的土地，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未實施征地補償安置方案的，批準文件自動失效；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用依法批準后，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未提供給具體用地單位的，按未供應(yīng)土地面積扣減該縣（區(qū)）下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；提供給用地單位后，用地單位一年以上未滿兩年未進行實質(zhì)性開發(fā)的項目，依法征收土地閑置費，已滿兩年未進行開發(fā)建設(shè)的項目依法收回土地使用權(quán)。土地使用者將閑置或利用不合理的土地交由政府處置的，對其劃撥土地使用權(quán)的補償，各縣（區(qū)）政府可本著兼顧國家和原土地使用者雙方利益的原則，制定具體的鼓勵措施。對國有破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地，政府應(yīng)及時收回處置，并利用處置收益，妥善安置破產(chǎn)企業(yè)職工。以有償方式取得的土地，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置的，可收回土地，并按合同約定的剩余年限計算價款，退給土地使用者。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不補收土地有償使用費。

(三)規(guī)范開發(fā)區(qū)用地管理。各類開發(fā)園區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，其用地納入城市建設(shè)用地統(tǒng)一管理。在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)園區(qū)和城市新區(qū)、小區(qū)，不得擅自突破國家確定保留的開發(fā)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地范圍。開發(fā)園區(qū)內(nèi)的道路等基礎(chǔ)設(shè)施要統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，防止基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過度超前而造成控制區(qū)域內(nèi)土地拋荒。開發(fā)園區(qū)要控制非生產(chǎn)性輔助設(shè)施用地，生產(chǎn)性項目用地比例應(yīng)達到60％以上。

七、加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度

(一)依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。要嚴肅查處非法批地、供地、占地等違法行為，堅決糾正違法用地只通過罰款補辦合法手續(xù)的行為。對違法用地上的建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當拆除、沒收或追究刑事責(zé)任的，不得以罰款或補辦手續(xù)取代；確需補辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費。建立國土資源部門與監(jiān)察部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，對涉及國家行政機關(guān)、國家公務(wù)人員的土地違法案件，監(jiān)察機關(guān)要及時介入，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人；對構(gòu)成犯罪的案件，依法向司法機關(guān)移送，追究違法者的刑事責(zé)任。

(二)強化行政執(zhí)法監(jiān)督。省國土資源廳制定公開的土地違法案件立案標準和各級國土資源部門案件受理范圍。對有案不查、執(zhí)法不嚴的，上級國土資源部門要責(zé)令其做出行政處罰或直接給予行政處罰。對非法批地、征地、低價出讓國有土地使用權(quán)等、、執(zhí)法不力等造成損失的國家公務(wù)人員，由上級國土資源部門或監(jiān)察部門依法給予行政處分。完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，市、縣（區(qū)）國土資源部門分別設(shè)立比內(nèi)設(shè)機構(gòu)高半格的國土資源執(zhí)法支隊和大隊，加強執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)建設(shè)，建立土地巡查制度，積極預(yù)防土地違法行為，各縣（區(qū)）要從經(jīng)費上保證土地執(zhí)法監(jiān)察的正常開展。

八、提高土地管理行政能力

(一)開展對《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳教育活動。各級政府及有關(guān)部門要認真組織學(xué)習(xí)《決定》和土地管理法律法規(guī)，樹立和落實科學(xué)發(fā)展現(xiàn)，提高對嚴格土地管理重要性和緊迫性的認識。市、縣（區(qū)）司法行政部門要把土地管理法律法規(guī)列入領(lǐng)導(dǎo)干部普法考試的內(nèi)容。各縣（區(qū)）政府要采取多種形式、利用各種渠道，加強對《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳，使全市廣大干部群眾切實貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，牢固樹立土地資源可持續(xù)利用意識，促進我市經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

篇3

［摘 要］ 通過對美國農(nóng)地管理制度演進階段和管理主體以及主要機構(gòu)的分析，指出美國的農(nóng)地管理制度是在變遷的過程中不斷完善的。其基于產(chǎn)權(quán)明晰基礎(chǔ)上的農(nóng)地管理制度、有針對性的農(nóng)地管理政策和重視市場手段在土地資源管理中的應(yīng)用等對我國的農(nóng)地管理具有重要的借鑒作用。

［關(guān)鍵詞］ 美國農(nóng)地管理主體與管理制度 歷史變遷 借鑒

工業(yè)化和城市化是人類社會發(fā)展的潮流，也是我國走向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。當前，我國正處在工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的階段，對土地的需求將迅速增長， 而我國的基本國情是人多地少，人均土地資源相當稀缺。因此，有效總結(jié)和借鑒已經(jīng)完成工業(yè)化并進入城市化穩(wěn)定發(fā)展階段的美國的歷程以及經(jīng)驗，對我國處理好工業(yè)化、城市化進程中的土地管理問題，處理好當前發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，十分珍惜和合理利用每一寸土地，避免在土地問題上犯不可挽回的歷史性錯誤，順利進行現(xiàn)代化建設(shè)和實現(xiàn)既定目標具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、美國農(nóng)地管理制度與管理主體的歷史變遷

美國農(nóng)業(yè)用地（耕地和牧地）約為4.3億公頃，占全球農(nóng)業(yè)用地的10%左右。美國土地權(quán)屬分為地下權(quán)、地上權(quán)和空間權(quán)，三種權(quán)益均可分別有償轉(zhuǎn)讓。美國土地資產(chǎn)占政府總財富的11.5%，占個人財富的12%，占工商業(yè)全部財富的18%，美國國民財富有50%以上是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)價值中75%是土地。美國公民的利益來源主要是公用土地上的各種資源，包括飼養(yǎng)家畜、能源和礦物開采等。土地局公布的公用收益報告指出，1998財政年度內(nèi)，聯(lián)邦政府從土地局管理的土地、礦產(chǎn)資源上收入為13.1億美元，而土地局用于轉(zhuǎn)移支付給擁有公用土地的各個州7.4億美元，用于各州管理公共土地資源的投資6.8億美元。

1．美國農(nóng)地管理制度的演進階段分析

美國土地資源管理政策自建國至今，經(jīng)歷了一個不斷演變的過程。由于農(nóng)地占美國土地的絕大部分，且農(nóng)地政策的演變與非農(nóng)用地政策的變化密切相關(guān)。因此，以農(nóng)地管理政策的演變?yōu)橹骶€，可將美國土地資源管理政策的變化劃分為開發(fā)期、覺醒期、保護期和應(yīng)變期幾個階段。

（1）開發(fā)期：建國至20世紀初的開發(fā)期(1776年至20世紀30年代)

美國獨立時，國土僅從東部海岸線延伸至密西西比河，隨后經(jīng)過一系列殖民戰(zhàn)爭和購買，聯(lián)邦政府所擁有的土地面積不斷擴大。為了鼓勵西部開發(fā)，1862年的宅地法免費為西部每個成年移民贈送160 英畝土地，用于定居經(jīng)營。19 世紀末、20世紀初又出臺了一系列對宅地法進行修改的法令，將贈送面積擴大到320 英畝、640 英畝。美國憲法將土地使用的管理權(quán)賦予各州。19 世紀20 年代，大多數(shù)州都將管理土地的權(quán)力下放給地方政府，這種廣泛的權(quán)力下放幾乎將決定權(quán)都交給了地方政府。這一階段以迅速且不加選擇地處理公有土地而著稱，期間大量的土地被轉(zhuǎn)讓，這些政策被標榜為維護自由民和中產(chǎn)階級城市居民的利益，但實際上各方案的真正受益者多為投機分子、開發(fā)商和地方政府。

在這個歷史時期，美國土地大量的開發(fā)與美國的工業(yè)化、城市化進程是分不開的。工業(yè)革命是美國工業(yè)化最重要表現(xiàn)形式。第一次工業(yè)革命始于1801年，基本完成于1870年。第一次工業(yè)革命，特別是19世紀中期，美國廣泛引進歐洲的先進技術(shù)和設(shè)備，大大加快了工業(yè)革命的步伐，尤其是蒸汽機的革命，使交通運輸技術(shù)發(fā)生了新飛躍，對美國西部開發(fā)和中小制造業(yè)、采礦業(yè)的發(fā)展具有決定性意義。1860年，美國就成為僅次于英國的世界第二大制造業(yè)國家。到1880年，美國工業(yè)產(chǎn)值超過英、德兩國，成為世界第一工業(yè)強國。工業(yè)革命極大推動了美國經(jīng)濟社會的發(fā)展。首先，工業(yè)革命期間及其生產(chǎn)和公產(chǎn)制度的興起，推動了原有城市的擴張和新工業(yè)城市的興起。其次，隨著工廠制盛行，農(nóng)村人口涌向城市，轉(zhuǎn)為工業(yè)勞動力，使城市人口與城市數(shù)量迅猛增長。城市化與城市人口的迅速增加，美國的城市化出現(xiàn)了第一次。城鎮(zhèn)人口由1830年的8.8%上升到1870年的25.7%，促成了美國歷史上城市化的第一次大發(fā)展，開始進入城市化快速發(fā)展階段。第三，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的變革，尤其是社會生產(chǎn)過程中的一個條件即交通運輸?shù)母锩蔀楸匾?。第四，工業(yè)革命時期，大批移民的源源流入，擴大了人力資源，對城市化也起到積極作用。

這一時期城市化的特點表現(xiàn)在兩個方面，其一、在工業(yè)革命的推動下，工廠制的盛行，城市數(shù)目與城市人口迅猛增加，美國四分之一的人口生活在城市里，城市化的進程與工業(yè)化水平出現(xiàn)了同步發(fā)展，這一時期是美國城市化歷史上增長速度最快的年代。其二、多數(shù)城市已成為近代工業(yè)基地，從而大大加強了城市的作用和意義，并以最大的城市紐約為首，初步形成了一個城市體系，對周圍的地區(qū)形成巨大的吸引力和輻射力，從而帶動整個地區(qū)的發(fā)展和繁榮。

工業(yè)化、城市化的發(fā)展也推動了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程和農(nóng)地管理體制的改革與變遷。首先，從人均年均糧食來看，1860年人均糧食為800公斤，1870年接近1000公斤。美國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化所需糧食完全建立在本國農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上。其次，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率迅速提高，為大批農(nóng)業(yè)勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。1820年，一個農(nóng)民所生產(chǎn)的產(chǎn)品僅供4人消費，到1920年供養(yǎng)人數(shù)翻了一番。第三，農(nóng)業(yè)為城鎮(zhèn)提供了大量資金積累，美國城鎮(zhèn)化初期資本積累主要有兩個來源：一是農(nóng)業(yè)，二是利用外國資本。美國奉行土地私有制和農(nóng)場制度。在這一歷史階段，土地管理制度還是更多表現(xiàn)為分配性質(zhì)，同時農(nóng)場數(shù)量也急劇增加，受到分配數(shù)量不等影響，農(nóng)場大小也呈現(xiàn)不一的趨勢。

但是，應(yīng)該看到的是，美國的土地分配制度進一步完善，并開始出現(xiàn)向土地保護等方面政策轉(zhuǎn)移的傾向。受到城市化、工業(yè)化的影響，農(nóng)業(yè)技術(shù)水平上升，農(nóng)藥、農(nóng)用機械運用廣泛，農(nóng)場數(shù)量繼續(xù)上升，但開始出現(xiàn)集中化趨勢。

（2）覺醒期(20 世紀30年代至70年代)

20世紀初，美國城市人口十分密集，擁擠的城市使得人們廣泛要求對土地使用加以嚴格管理，并將用途不能相容的土地隔開。分區(qū)制是美國控制土地使用最重要的一環(huán)，所有開發(fā)與發(fā)展管理計劃幾乎都使用分區(qū)制作為其管理手段。分區(qū)制也同時指明哪些地區(qū)是為了農(nóng)地或農(nóng)業(yè)使用而保留的。盡管如此，1940 年到1970 年的30 年間，美國的總居住面積還是增長了1倍，其中2/3 位于郊區(qū)或非都市區(qū)，主要是占用農(nóng)地和其他農(nóng)村用地。

進入這一歷史階段，制造業(yè)占GDP 的比重開始下降，這時工業(yè)化對經(jīng)濟增長的貢獻開始減弱，但服務(wù)業(yè)比重持續(xù)上升，使城市化仍然保持了上升態(tài)勢。工商業(yè)仍然向城市中心集中，中心城市規(guī)模進一步擴大，單個城市的向心集聚達到頂點，隨著小汽車的普及，中心城市人口開始出現(xiàn)向郊區(qū)擴散的現(xiàn)象，郊區(qū)住宅不斷出現(xiàn)，進入了城市人口的郊區(qū)化時代。1950年社會經(jīng)濟發(fā)展進入工業(yè)化后期，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占95%左右，非農(nóng)勞動力占87%左右，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)不斷上升，超過50%，城市化水平達到64%。美國可以耕種的公有土地基本上已經(jīng)分配完畢，農(nóng)場集中化經(jīng)營趨勢日益明顯。另外，由于大量的開發(fā)、砍伐森林等的破壞，水土流失現(xiàn)象加劇。同時大量使用化學(xué)制品加速了土壤破壞程度?；诖?，土地制度的變遷也由分配性質(zhì)向土地保護轉(zhuǎn)變，這種趨勢一直保持到20世紀90年代才發(fā)生相應(yīng)的變化，特別是20世紀30年代初是美國土地政策的轉(zhuǎn)折點。

（3）保護期(20世紀70年代至90年代中期)

某些類型的土地利用變更的不可逆性使得生物多樣性、生態(tài)功能、獨特的土地資源、表土自然生產(chǎn)潛力喪失。此外，不恰當?shù)耐恋乩梅绞綆憝h(huán)境污染和其他危害，促使美國政府采取積極的行動來管理土地資源。在保護自然資源環(huán)境方面，美國政府出臺了一系列法規(guī)，以控制農(nóng)用地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)換。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓是新創(chuàng)的一種土地管理方式，可永久保護農(nóng)地及重要生態(tài)區(qū)，能夠促使開發(fā)活動集中到預(yù)定地點，并通過經(jīng)濟手段使土地擁有者得到補償。為了保護農(nóng)地，政府通常會采用購買開發(fā)權(quán)，在交易中付給地主非農(nóng)開發(fā)價值與農(nóng)業(yè)用途之間的差額，一旦購買開發(fā)權(quán)后，該土地只限于農(nóng)用。

美國20世紀30年代以來的土地立法，農(nóng)業(yè)價格和收入支持政策把農(nóng)業(yè)政策結(jié)合在一起，通過進一步強化第三階段的政策手段在土地保護方面發(fā)揮一定作用，特別是對調(diào)整和控制農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面最為明顯，農(nóng)場集中化趨勢加劇，農(nóng)場數(shù)量從1950年的518.8萬個銳減為1990年214萬個，平均農(nóng)場大小從216英畝上升為461英畝，但效力有限。支持政策存在的重大問題是增加巨額財政負擔(dān)，使聯(lián)邦政府背負沉重的經(jīng)濟包袱。受到“去工業(yè)化”、“逆城市化”和“再城市化”的影響，使得美國土地保護政策，特別是20世紀90年代前后，在調(diào)控手段上發(fā)生了重大變化，開創(chuàng)了以市場為導(dǎo)向的政策方向。這一時期的政策主要包括1985年食物保障法，即實行靈活的農(nóng)產(chǎn)品價格支持，使它逐漸向市場價格靠攏；1990年食物、農(nóng)業(yè)、資源保護和貿(mào)易法，最主要目的仍然是進一步消減聯(lián)邦政府用于農(nóng)業(yè)的開支，通過擴大農(nóng)業(yè)出口幫助農(nóng)場主維持收入的增加；1996年農(nóng)業(yè)完善和改革法，聯(lián)邦政府減少干預(yù)和平衡預(yù)算，修改了長期無法運轉(zhuǎn)的計劃，同時農(nóng)民也開始意識到擴大國外市場和使用新的經(jīng)營方式的重要性。

（4）應(yīng)變期(20 世紀90 年代中期至今)

農(nóng)村土地利用與城市及建成區(qū)土地利用兩者之間存在明顯的分歧。農(nóng)地的數(shù)量是否能夠滿足國內(nèi)預(yù)期的需求？根據(jù)動蕩的貨幣匯率和全球貿(mào)易格局很難作出評價。針對農(nóng)村土地的公共政策，其關(guān)鍵目標應(yīng)是保護資源的生產(chǎn)潛力以滿足未來國內(nèi)需求。不可逆轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地用途變更是對目前多變經(jīng)濟環(huán)境的一種正常響應(yīng)。城市土地的空間擴展不可避免地會造成農(nóng)地的喪失?，F(xiàn)階段，來自農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的壓力以及日趨高漲的保護生態(tài)環(huán)境的呼聲，使政府不得不重新考慮保護農(nóng)地及其他自然資源、公眾健康安全和福利的重要性和必要性。

2.美國農(nóng)地管理主體及其主要機構(gòu)

美國憲法規(guī)定，國土資源包括土地、礦產(chǎn)、水、森林、海洋等，其所有權(quán)分別屬于聯(lián)邦政府、州政府、地方政府和私人。聯(lián)邦政府主要管理聯(lián)邦政府擁有的土地及其地上的礦產(chǎn)、森林、水，以及海岸線3英里以外的海洋及其海底礦產(chǎn)等；州政府則主要負責(zé)管理州政府所有的土地及地上的礦產(chǎn)、水、森林等，沿海各州還分別管理自己所屬的3英里以內(nèi)的海洋資源；地方政府則負責(zé)管理地方政府所有的土地等，私人土地則由所有者自主經(jīng)營管理。因此，本質(zhì)上說，美國的國土資源管理是按其所有權(quán)進行分權(quán)獨立管理的。

美國的國土資源管理主要涉及聯(lián)邦和州這兩個層次上，地方政府和私人一般只起從屬作用。在聯(lián)邦層次上，美國國土資源管理主要涉及內(nèi)政部、農(nóng)業(yè)部和商業(yè)部，是一種既集中又分散的管理體制。內(nèi)政部主要負責(zé)聯(lián)邦土地及地上礦產(chǎn)、水、森林和外大陸架上礦產(chǎn)資源（包括石油、天然氣）等的管理。農(nóng)業(yè)部主要負責(zé)農(nóng)用土地的管理，以及負責(zé)國有林地和林業(yè)管理。商業(yè)部主要負責(zé)海洋資源管理。在州層次上，在50個州中，以設(shè)立自然資源部或環(huán)境保護部集中管理土地、礦產(chǎn)、能源、水、森林占絕大多數(shù)，可以認為是以較集中管理占主導(dǎo)。1978年美國成立財政部，負責(zé)依法管理國家公共土地出售、財產(chǎn)收入的登記、組織和分配。1946年美國組建國家土地管理局，隸屬內(nèi)政部。1976年美國國會通過了《聯(lián)邦土地政策和管理法》。土地局總部設(shè)在華盛頓，全國各地都設(shè)有派出機構(gòu)。土地局主要職能是：代表國家對城（鎮(zhèn)）土地的利用與保護實行統(tǒng)一管理；除直接管理聯(lián)邦政府擁有的2.7億英畝土地外，還負責(zé)綜合管理全國的森林、河流、沼澤、珍稀動物、自然保護區(qū)和地表以下所有的礦產(chǎn)資源、水資源；對各州和私人的土地利用行為進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和規(guī)范；規(guī)范全國土地交易行為。

在美國國土資源管理中，資源管理與產(chǎn)業(yè)管理是相輔相成、密不可分的。通常在資源管理中伴隨著產(chǎn)業(yè)管理，在產(chǎn)業(yè)管理中也伴隨著資源管理。通常，國土資源管理部門的工作主要著重于對資源的保護和管理，如政策制定、資源調(diào)查、產(chǎn)權(quán)登記、利用規(guī)劃、資源調(diào)查、產(chǎn)權(quán)登記、利用規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境保護等，而在產(chǎn)業(yè)管理上，主要僅限于許可證發(fā)放、收取權(quán)利金、租金、轉(zhuǎn)讓費、監(jiān)督生產(chǎn)經(jīng)營活動有序進行、不違反國家法律等，在具體產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、銷售、發(fā)展和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開拓上管理較少。

目前，美國沒有統(tǒng)一制定全國國土利用總體規(guī)劃，各州一般也沒有具體詳細的國土利用規(guī)劃。聯(lián)邦政府主要通過制定相關(guān)的法律法規(guī)、政策來約束、引導(dǎo)、影響地方的土地使用及資源規(guī)劃管理。

美國土地管理的相關(guān)法律法規(guī)、政策的核心與實質(zhì)在于：宏觀控制、科學(xué)開發(fā)、集約利用土地資源，確保全美社會、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展與國家安全。各州、縣、市、鄉(xiāng)有關(guān)土地利用規(guī)劃方面的內(nèi)容常包含、融匯在各地制定的交通、海洋污染資源保護等規(guī)劃及土地利用方針或規(guī)劃政策之中。美國資源法規(guī)的制定都是自下而上、在公眾參與下完成的。一般是從基層的社區(qū)、市做起，逐級向上歸并，一般只到縣一級。公民有權(quán)決定是否編制資源利用規(guī)劃，主要通過公告、召開聽證會等形式，讓專家學(xué)者、社區(qū)民眾提意見，一般要經(jīng)過半數(shù)以上民眾討論同意，方可進行。

相對于宏觀的調(diào)控和管理，美國的州政府作為具體管理的操作主體，各州政府的農(nóng)地管理行為更加具體。如在俄勒岡州，1973年立法機構(gòu)首次成立了“土地保護與發(fā)展委員會”。作為州的規(guī)劃權(quán)威，這個委員會貫徹全州性目標并將目標付諸于規(guī)劃中。每項計劃又通過起草、討論、再起草、通過并在地方強制實施。在具體操作過程中，將“城市增長邊界”作為一個與傳統(tǒng)土地利用條例有質(zhì)的區(qū)別的規(guī)劃工具來調(diào)節(jié)土地利用，即只有在增長邊界內(nèi)的土地才能在某一特定的時間轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏猛荆谶吔缰獾耐恋匾恢币Ｗo其作為非城市用地。

美國聯(lián)邦政府、州及地方政府在其城市化發(fā)展的不同階段制定或調(diào)整了一系列農(nóng)地保護政策，使之盡量既能兼顧公平與效率，又具有可操作性，如可轉(zhuǎn)移土地發(fā)展權(quán)政策。此政策允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發(fā)展權(quán)出賣給土地使用不受限制的土地所有者進行額外土地開發(fā)。上世紀70年代中期，這一政策率先在芝加哥、紐約等地實施。由于這一政策不剝奪土地所有者的所有權(quán)，實際操作簡單，成本低，因此在美國推廣較快，20世紀90年代，這一政策不僅僅應(yīng)用到城市土地擴張控制、農(nóng)地保護當中，而且還推廣到環(huán)境保護、生物多樣性的維護之中。

二、美國農(nóng)地管理對我們的借鑒

系統(tǒng)回顧美國農(nóng)地管理政策及管理主體后，可以看出，美國農(nóng)地管理的政策有效性較高。主要有以下幾個方面值得借鑒。

一是基于產(chǎn)權(quán)明晰基礎(chǔ)上的農(nóng)地管理制度，在很大程度上可以排除潛在制度租金的可能，管理主體明確，使得管理主體制定的政策具有社會福利性。美國的土地產(chǎn)權(quán)有私有制也有公有制，且國家所有的面積高于私有制的數(shù)量。但其委托較為簡單，聯(lián)邦和州政府具有絕對的權(quán)威性，而地方政府和個人則處于從屬地位，這也是其制定的農(nóng)地管理政策能有效貫徹的基礎(chǔ)。

二是有針對性的農(nóng)地管理政策。美國自建國以來的農(nóng)地管理發(fā)展變化是根據(jù)其社會經(jīng)濟發(fā)展變化的要求而發(fā)生相應(yīng)的調(diào)整。主要表現(xiàn)在以下三個方面。

由重開發(fā)轉(zhuǎn)為重保護。從建國至20世紀初的開發(fā)期，美國掠奪式的資源利用方式給西部脆弱的生態(tài)環(huán)境施加了很大壓力，這使聯(lián)邦的土地政策開始注意自然資源的節(jié)省和保護。20世紀初，西部大片土地被劃為國家森林，使其免遭開墾，同時對干旱草場的載畜量進行控制。20 世紀30 年代以來，全國開始注意廣泛的生態(tài)環(huán)境保護并陸續(xù)出臺了一系列政策法令。

重視農(nóng)地保護。自20 世紀60 年代以來，政府就一直注意城市化過程中的農(nóng)地保護問題。70 年代和80 年代，對用于生產(chǎn)食物和纖維的國有土地資源的關(guān)注程度逐漸增強。針對生產(chǎn)性的農(nóng)地向城市用地和其他不可逆轉(zhuǎn)的用途轉(zhuǎn)變，以及因水和風(fēng)的侵蝕導(dǎo)致的表土損失，1981年的農(nóng)地保護法特別強調(diào)了對農(nóng)地的保護。與農(nóng)地保護有關(guān)的法規(guī)政策的應(yīng)用明顯減慢了一些州的優(yōu)質(zhì)農(nóng)田向非農(nóng)用途轉(zhuǎn)變的速度。

強調(diào)政策的靈活性。美國憲法將土地使用的管理權(quán)賦予各州，在憲法約束下，美國各州可根據(jù)各自自然和財政資源、政治、實際需求而制定處理土地利用問題的方法，這樣美國在土地資源管理政策上具有很大的靈活性。在農(nóng)地保護方面，不同區(qū)域公眾的干預(yù)程度各不相同，農(nóng)地用途變更存在著區(qū)域差異。例如，新紐約州可從佛羅里達或密西西比河三角洲獲得新的耕地，因而在農(nóng)地保護方面要求不很嚴格。然而，依靠需大量資金技術(shù)投入的邊際土地來替代優(yōu)質(zhì)耕地以維持可行的地方農(nóng)業(yè)經(jīng)濟并非良舉?？梢娬哌^于靈活，土地資源管理權(quán)力下放過多也存在弊端。

三是重視市場手段在土地資源管理中的應(yīng)用。美國聯(lián)邦土地資源的管理和利用體系是行政與市場配置土地的混合體系。從土地資源進入市場的過程來看，要經(jīng)過計劃、環(huán)境影響評價、經(jīng)濟評估、司法審查和公眾參與等一系列復(fù)雜的程序。其中的市場手段主要體現(xiàn)在建立明確的私人使用權(quán)和要求使用者支付合理的市場價值兩個方面。聯(lián)邦土地上的各種資源使用權(quán)(如森林采伐、放牧和采礦權(quán)等)，一般是在國會和聯(lián)邦法律控制下，由土地管理局和森林服務(wù)局等行政機關(guān)通過競標方式，出售或出租給私人使用者。法律上通常要求，使用公共土地及資源時要支付合理的市場價值，主要通過競標或經(jīng)濟評估確定。

當然，美國的土地管理政策也存在很多不足之處。主要表現(xiàn)在四個方面：首先下放給地方政府的權(quán)力還是過大，在很大程度上沒有完全消除制度租金產(chǎn)生的可能。其次是應(yīng)用的市場手段不完備。美國聯(lián)邦的土地管理，在有關(guān)行政機構(gòu)計劃和管理過程中，受政治和行政干擾，私人使用權(quán)有時并不夠明確，通常是可以談判的。競標的法律規(guī)定不徹底，并沒有得到全面實施。法律要求使用聯(lián)邦土地及資源要支付合理的市場價值，但同時也規(guī)定了法律上適用的另行規(guī)定。國會在聯(lián)邦土地及資源管理上無限制權(quán)力，行政機構(gòu)上很大的自由裁量權(quán)和復(fù)雜的法律與行政規(guī)定，造成游說和尋租的空間，限制了市場的有效運作。此外，主張耕地保護者往往忽視價格因素和生產(chǎn)效率，缺乏基于市場手段的耕地保護機制。再次，管理機構(gòu)繁多并且政策持續(xù)性差。涉及到美國土地資源管理的機構(gòu)很多，各機構(gòu)管理政策和程序不一，阻礙了土地資源的有效管理。最后，管理過程中多短期目標而少長遠規(guī)劃?？v觀200多年來的美國土地政策，往往是在出現(xiàn)某一個土地利用問題之后，就出臺相應(yīng)的土地政策，該政策對今后長期的影響及其與其他有關(guān)政策之間如何銜接，往往考慮得不夠。

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篇4

（一）房地產(chǎn)市場運行是健康的。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展是快的。

（三）房地產(chǎn)業(yè)貢獻是大的。

（四）房地產(chǎn)市場示范作用是好的。

（五）市委、市政府對房地產(chǎn)業(yè)是重視的。

二、當前我市房地產(chǎn)市場存在的主要問題

在充分肯定我市房地產(chǎn)業(yè)取得巨大成績的同時，必須清醒地看到，目前我市房地產(chǎn)市場運行中的一些新的矛盾和問題。突出的問題是房價上漲過快，市場行為不規(guī)范，信息不對稱，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管不夠，等等，這些問題已經(jīng)引起了市、縣區(qū)政府的重視和全社會的普遍關(guān)注，成為大家議論的一個熱點。當然，有些矛盾和問題在全國其他城市都存在，帶有一定的普遍性。具體說，主要有10個問題。

1.出現(xiàn)炒期房和炒房號現(xiàn)象。去年以來，我市出現(xiàn)了炒期房和炒房號現(xiàn)象，個別樓盤炒房炒號現(xiàn)象較為嚴重。炒房的人群中有開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、機關(guān)和事業(yè)單位的工作人員，也有外地炒房人員。雖然參與炒房的人數(shù)較少，但造成了一定的負面影響。

2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市來講，去年開發(fā)量為130萬平方米，竣工量僅為30萬平方米，而銷售量達到70萬平方米，造成了供求失衡，這是引起房價上漲的一個重要因素。另一方面開發(fā)商囤積土地增多。據(jù)統(tǒng)計，中心城市目前已立項235萬M2，按去年的銷售趨勢看，可以供三年開發(fā)銷售。造成供求失衡有拆遷難、成本高、建設(shè)環(huán)境不理想等客觀原因，也有開發(fā)商為獲取更多利益，人為延長開發(fā)周期，等待周邊地塊房價上漲再開發(fā)的主觀原因。有的開發(fā)商還把預(yù)售商品房分割成若干批推出，房價一批高于一批，人為地造成房源緊缺現(xiàn)象，導(dǎo)致部分老百姓出現(xiàn)追漲心理。

3.違規(guī)收定（訂）金和借購房非法集資。由于房地產(chǎn)市場不斷看好，一些尚未核發(fā)預(yù)售證的房屋已預(yù)訂一空，開發(fā)商利用老百姓搶購商品房的勢頭，采取種種辦法違規(guī)收取定（訂）金。同時，由于金融部門對開發(fā)項目貸款條件逐漸提高，為盡快回籠資金，個別開發(fā)商采取非法集資等方式融資，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

4.部分開發(fā)商結(jié)成價格聯(lián)盟。部分開發(fā)商為追求利潤，不顧購房人的利益和市場經(jīng)濟的有序競爭，相互串通、聯(lián)合，形成新的價格聯(lián)盟。

5.中介市場行為不規(guī)范。目前我市有相當一部分中介企業(yè)和從業(yè)人員無資質(zhì)、無上崗證書。有些中介企業(yè)虛假信息，違規(guī)收取中介服務(wù)費，有的還與開發(fā)企業(yè)的工作人員串通炒期房、炒房號等。

6.對廣告的監(jiān)管力度不夠。一些房產(chǎn)廣告和信息缺乏真實性、合法性。有的尚未核發(fā)預(yù)售證就開始登廣告，有的樓盤虛假廣告和不實信息。

7.房地產(chǎn)市場準入制尚未建立。近年來，房地產(chǎn)市場“三外”現(xiàn)象較為普遍，尤其是一些缺乏技術(shù)力量、沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)和個人搞房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致一些開發(fā)項目品位、質(zhì)量和售后管理上存在諸多問題。一旦項目完成后企業(yè)注銷，出現(xiàn)了問題最終還是由政府來解決。

8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理不統(tǒng)一。各開發(fā)區(qū)、開放區(qū)、加工區(qū)都可以立項，不利于統(tǒng)一管理和宏觀調(diào)控，也不利于房地產(chǎn)市場的信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系的建設(shè)。

9.住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟適用住房作為住房供應(yīng)體系的重要組成部分，雖然已列入計劃，但近年來建設(shè)力度不夠，步子不快，供應(yīng)不足。由于近年來商品房銷售形勢好，開發(fā)商為降低成本、追求利潤，套型、面積越造越大。據(jù)對我市10余家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，建筑面積80平方米以下約占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。

10.對房地產(chǎn)市場計劃指導(dǎo)不夠。缺乏房地產(chǎn)開發(fā)中長期計劃和年度計劃的研究制定，致使每年的房地產(chǎn)開發(fā)量、竣工量、開局等房地產(chǎn)市場信息無法向社會公布。老百姓對商品房買賣的信息了解不夠，導(dǎo)致缺乏理性投資、理性消費的良好氛圍。

以上10個問題，既是我市房地產(chǎn)市場存在的主要問題，也是導(dǎo)致房價上漲過快的重要原因。關(guān)于房價上漲過快，除以上原因外，還有幾條重要因素也應(yīng)該看到：一是受大經(jīng)濟環(huán)境影響。目前全國經(jīng)濟形勢發(fā)展較快，這是房價上升的主要原因。二是舊城改造導(dǎo)致的需求增量，形成了較大的購買動力。三是民間資金把房屋買賣作為投資渠道，加劇了供求矛盾和房價上揚。四是去年以來土地價格、拆遷成本、建材費用的大幅度上漲，是房價上漲過快的直接原因。五是農(nóng)民進城人員增多，給城市商品房創(chuàng)造了一定的銷售渠道。

同時，我們也應(yīng)當看到，從4、5月份以來，國家出臺了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，鄰近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房轉(zhuǎn)讓等措施，市民對房市持觀望態(tài)度，老百姓對商品房預(yù)訂預(yù)購與以往相比謹慎多了，二手房市場也明顯回落。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)4月份二手房成交量405件，面積3.5萬M2，分別比3月份下降18.51%和16.67%；5月份成交量238件，面積2.2萬M2，分別比4月份下降41.23%和37.14%。

三、加強我市房地產(chǎn)市場管理的措施

加強宏觀調(diào)控，是中央作出的重大決策，我們要很好的貫徹執(zhí)行。保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，既要控制過度需求，又要保障有效供給；既要實行總量控制，又要優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)；既要加強市場監(jiān)管，又要促進市場健康發(fā)育；既要發(fā)揮政府作用，又要尊重市場規(guī)律。當然，有三個問題值得重視，一是房地產(chǎn)業(yè)是我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟的貢獻率越來越大，對稅收起到了重要作用。目前我市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收已占全部稅收的三分之一以上。二是吸納勞動力就業(yè)的重要行業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，我市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)吸納就業(yè)大概在15萬左右，若市場發(fā)生大起大落，對就業(yè)也產(chǎn)生很大影響。三是房地產(chǎn)的私有率比較高，我市住房私有率占90%以上，如果市場大起大落會帶來個人資產(chǎn)縮水和膨脹，這是不利的，對住房的改善和生活質(zhì)量的提高會產(chǎn)生負面影響。因此，加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控，必須把握依法辦事，適時適度，做到管而不死，活而不亂，防止矯枉過正，大起大落。主要是在依法、規(guī)范、健康、有序上下功夫，使我市的房地產(chǎn)業(yè)平衡、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。下面，我根據(jù)市政府常務(wù)會議提出的要求，明確16條措施。

1.嚴禁炒樓花、限制期房轉(zhuǎn)讓。必須堅決糾正、嚴格禁止炒樓花。對期房轉(zhuǎn)讓要加以限制，設(shè)定必要的條件。切實把好“預(yù)售證核發(fā)關(guān)和商品房買賣合同備案關(guān)”。由房地產(chǎn)管理部門負責(zé)。

2.機關(guān)干部不得投機炒房。目前，個別機關(guān)干部利用職權(quán)，通過不正當手段取得房源，進行投機炒房。對此，群眾意見很大。要重申機關(guān)干部不得投機炒房，并作為對機關(guān)干部加強管理的一條紀律。由紀檢監(jiān)察部門負責(zé)。

3.嚴禁虛假廣告。在未取得商品房預(yù)售許可證之前，不得以任何形式銷售廣告。商品房銷售廣告必須注明商品房預(yù)售許可證號。前必須經(jīng)工商和房地產(chǎn)管理部門聯(lián)合審核。對開發(fā)企業(yè)利用廣告制造虛假信息，惡意炒作的行為要嚴肅查處。由房地產(chǎn)和工商管理部門負責(zé)，相關(guān)部門配合。

4.不得違規(guī)收取定（訂）金和非法集資。開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售證核發(fā)前，不得以任何形式收取定（訂）金，違反規(guī)定的要予以嚴肅查處。要打擊和查處各類違反金融秩序的不良行為，杜絕利用商品房認購為名，進行非法集資活動。由人行和銀監(jiān)部門負責(zé)，各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)管理部門配合。

5.出讓土地不得延期開發(fā)。對取得土地后沒有按時開發(fā)兩年以上的依法收回土地使用權(quán)；對閑置一年以上不到二年的，要收取閑置費，并督促及時開工。由國土資源部門負責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。

6.不得擅自變更土地用途搞房地產(chǎn)開發(fā)。需調(diào)整用途的應(yīng)重新掛牌或拍賣。對擅自改變用途、擅自轉(zhuǎn)讓、拖欠稅費和出讓金的，要按土地管理法的有關(guān)規(guī)定，分類處置。對改變土地出讓合同或建設(shè)用地批準文件規(guī)定的用地范圍、用地面積、容積率等，要重新進行掛牌或拍賣。對已經(jīng)超規(guī)定建設(shè)的面積，必須收取有關(guān)規(guī)費和配套費。由國土資源部門負責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。

7.不得擅自分期開發(fā)。凡整體出讓的土地，必須整體開發(fā)。對擅自改變開發(fā)時間，不按出讓合同或立項批文規(guī)定擅自進行分期分批開發(fā)的，要按有關(guān)規(guī)定予以查處。由國土資源部門負責(zé)，計劃和房地產(chǎn)管理部門配合。

8.加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。研究制定房地產(chǎn)市場發(fā)展的中長期計劃，研究確定年度開發(fā)量、竣工量，按開發(fā)量制定年度經(jīng)營性用地計劃，并向社會公布，引導(dǎo)老百姓理性投資、理性購房。統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)項目立項管理，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目立項統(tǒng)一由市建設(shè)（房管）局轉(zhuǎn)報，市計委審批。各縣要根據(jù)實際情況參照執(zhí)行。由計劃部門牽頭，房地產(chǎn)和國土資源部門配合。

9.建立和完善住房供應(yīng)體系。加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，實施廉租住房制度，加大普通商品房開發(fā)量，對高檔商品住房、別墅以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房等，在項目審批、建設(shè)用地供應(yīng)中加以控制。市區(qū)全面啟動碧浪經(jīng)濟適用住房建設(shè)，到2005年力爭20萬、確保10萬平方米建成；繼續(xù)實施廉租住房制度，抓緊1.2萬平方米廉租住房建設(shè)，力爭年內(nèi)投入使用；確保年內(nèi)商品房開發(fā)165萬平方米，竣工60萬平方米。各縣、區(qū)要加強經(jīng)濟適用房建設(shè)，各縣要根據(jù)當?shù)貙嶋H，盡快實施廉租住房制度，要明確普遍商品房開發(fā)和竣工量。由房地產(chǎn)管理部門牽頭，發(fā)展計劃、國土資源部門配合。

10.建立健全開發(fā)企業(yè)的準入制。凡是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地招標拍賣掛牌出讓的，其投標人、競買人必須是具備相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)和個人，不得參與房地產(chǎn)開發(fā)用地的招、拍、掛和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。由國土資源部門負責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。

11.加強商品房預(yù)售管理和合同備案管理。建立商品房預(yù)售公布制度，對已核發(fā)預(yù)售證的予以登報，及時向社會公布，向老百姓提供商品房預(yù)售信息。開發(fā)商必須做到預(yù)售證上墻公布，商品房價格明碼標價，未取得預(yù)售證的樓盤不得以任何形式預(yù)售和發(fā)放認購證。商品房預(yù)售使用實名制，實行商品房合同備案制。由房地產(chǎn)管理部門負責(zé)。

12.加強中介市場的管理。重點加強中介資質(zhì)的管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的管理、從業(yè)人員資格的管理和從業(yè)行為的管理。嚴禁無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和不實信息，嚴格執(zhí)行中介服務(wù)收費標準。建立統(tǒng)一的中介市場平臺，實行統(tǒng)一的市場監(jiān)管，統(tǒng)一的信息。由工商和房地產(chǎn)管理部門負責(zé)，計委（物價）部門配合。

13.加強房地產(chǎn)稅收管理。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售和個人出售（轉(zhuǎn)讓）商品房的稅收管理，通過稅收杠桿對房地產(chǎn)市場進行有效調(diào)節(jié)。對個別偷漏稅的要嚴肅查處。由財稅部門負責(zé)，房地產(chǎn)管理部門配合。

14.加強房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管。嚴格執(zhí)行國家對房地產(chǎn)金融市場的政策規(guī)定。加強對房地產(chǎn)項目資本金、預(yù)售資金和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。由人行和銀監(jiān)部門負責(zé)，各商業(yè)銀行和房地產(chǎn)管理部門配合。

15.積極推進非公有制企業(yè)建立住房公積金制度。努力提高住房公積金制度的覆蓋面，抓好非公企業(yè)職工建立住房公積金。由公積金管理中心負責(zé)。

16.樹立正確的輿論導(dǎo)向。正確宣傳國家有關(guān)促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的政策和措施，真實、客觀地報導(dǎo)我市房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)群眾理性投資，理性消費。由宣傳部部門負責(zé)，有關(guān)部門配合。

四、加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和服務(wù)

一要統(tǒng)一思想。要從四個方面統(tǒng)一思想。一是要把思想統(tǒng)一到中央政策上來，要有增強大局意識，責(zé)任意識，堅決維護國家宏觀調(diào)控的統(tǒng)一性、權(quán)威性、有效性。二是要把思想統(tǒng)一到對**房地產(chǎn)市場形勢正確的認識上來。我市房地產(chǎn)業(yè)總體是健康有序的，但存在的問題也必須正視，及時加以解決。三是要把思想統(tǒng)一到樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績觀上來。房地產(chǎn)市場能不能健康發(fā)展，事關(guān)黨和政府的形象，事關(guān)社會的穩(wěn)定，事關(guān)群眾的切身利益，事關(guān)我市經(jīng)濟社會的持續(xù)健康發(fā)展。四是要把思想統(tǒng)一到市委、市政府的決策上來，確保市委、市政府政令暢通。

二要各司其職。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管，是一項綜合性的工作。各級各部門都要各司其職，相互配合，形成大合唱，切實履行好各自的職責(zé)。對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，發(fā)生在哪個環(huán)節(jié)，就要在哪個環(huán)節(jié)解決，屬于哪個部門的職權(quán)范圍，就由哪個部門來解決，決不能互相推諉、拖而不決。宣傳、計劃、建設(shè)（規(guī)劃、房管）、國土資源、財政、工商、金融、價格等部門要加強協(xié)調(diào)配合，不斷提高調(diào)控能力和監(jiān)管實效。

三要嚴肅法紀。要增強法制紀律觀念，堅持依法執(zhí)政、依法行政、依法辦事，要加強法紀教育，廉政教育，嚴肅黨紀政紀。要堅決維護宏觀調(diào)控政令暢通，決不允許有令不行，有禁不止，自行其是。需要強調(diào)指出的是，各級各部門既要嚴肅法紀，又要嚴格按照法定權(quán)限和程序行使監(jiān)管權(quán)力，嚴格依法辦事。

篇5

加強土地管理，切實保護耕地特別是基本農(nóng)田，關(guān)系糧食戰(zhàn)略，關(guān)系經(jīng)濟社會的全面、健康、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展。全市各級政府必須從踐行“三個代表”重要思想、落實科學(xué)發(fā)展觀和維護國家長遠利益、民族生存的高度，提高對土地管理和耕地保護工作重要性的認識，堅決落實最嚴格的土地管理制度。按照中央要求，地方各級人民政府主要負責(zé)人應(yīng)對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負總責(zé)。市政府將依據(jù)省下達的耕地保有量、基本農(nóng)田保護指標、土地利用年度計劃與各縣、區(qū)政府簽訂土地管理和耕地保護目標責(zé)任書，將耕地保護和土地管理情況列為各級政府綜合考核和任期考核的一項重要內(nèi)容。并將新增建設(shè)用地控制指標（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用計劃考核、土地管理和耕地保護責(zé)任目標考核的依據(jù)；實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計劃指標。國土資源管理部門要切實履行職能，認真做好市政府耕地保護目標和責(zé)任考核的組織實施工作，積極協(xié)調(diào)市農(nóng)業(yè)、監(jiān)察、審計、統(tǒng)計等部門，采取切實有效的措施，落實市政府對各縣、區(qū)土地管理和耕地保護目標責(zé)任的考核，確保土地管理和耕地保護目標的實現(xiàn)。全市各級政府要對本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的土地違法違規(guī)案件造成嚴重后果的，對土地違法違規(guī)問題隱瞞不報、壓案不查的，追究有關(guān)政府負責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

二、嚴把新增建設(shè)用地預(yù)審關(guān)，嚴禁低價征占土地

按照“依法依規(guī)、從嚴從緊、有保有壓、節(jié)約集約”的原則，從嚴控制新增建設(shè)用地規(guī)模，控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。土地利用總體規(guī)劃、新增建設(shè)用地控制指標和年度計劃是國家確定的約束性指標，凡新上建設(shè)項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控方向，符合土地利用總體規(guī)劃和年度利用規(guī)劃。國土資源部門要發(fā)揮建設(shè)用地預(yù)審在加強土地調(diào)控管理中的重要作用，切實履行職責(zé)，嚴格把關(guān)。對不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有土地利用計劃和新增建設(shè)用地控制指標，不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和標準、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等市場準入條件的建設(shè)項目，不得通過建設(shè)用地預(yù)審。

要建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度。國土資源部門要根據(jù)土地等級和區(qū)域土地利用政策，統(tǒng)一制訂公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)用地出讓必須采用招標拍賣掛牌方式，出讓最低價不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。低于最低價標準出讓的土地或以各種形式給予補貼和返還的，按非法低價出讓國有土地使用權(quán)行為，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

三、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

在建設(shè)用地報批中，嚴格按照行業(yè)用地定額標準審核項目用地量，加強對項目用地建設(shè)內(nèi)容、資金、項目平面布置、功能分區(qū)等方面的審核，提高土地使用效率。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，按非法占地查處，并依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

四、確?；A(chǔ)設(shè)施和重點建設(shè)項目用地需求

目前，全市經(jīng)濟社會進入快速發(fā)展時期，基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長正處在發(fā)展高峰期和戰(zhàn)略機遇期。要按照“分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，有保有壓”的原則，確?；A(chǔ)設(shè)施重點建設(shè)項目和城鎮(zhèn)化發(fā)展用地需求，促進項目帶動戰(zhàn)略的實施。凡是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)用地，特別是關(guān)系“四市”建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)，做大做強高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，突破蔡家坡，開發(fā)西山的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以及鐵路、公路、水利、能源、電力、通訊等建設(shè)項目，要加大支持力度，主動協(xié)調(diào)，在依法依規(guī)、集約節(jié)約前題下，提高報批時效，優(yōu)先保障供地，促進全市經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展。

五、規(guī)范土地出讓收支管理

按照國務(wù)院規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線管理”。土地出讓總價款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，各縣區(qū)要嚴格執(zhí)行國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，建立和完善統(tǒng)一的國有土地使用權(quán)出讓程序，規(guī)范出讓行為。加強對土地市場的監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)出讓土地的行為，防止國有土地資產(chǎn)流失。新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準，并嚴格按照新規(guī)定的新增建設(shè)有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標準足額征收。對違規(guī)欠繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費進行一次認真清理，限期追繳。其中，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[]28號）下發(fā)后欠繳的，今年年底之前全額繳清；逾期未繳的，要停辦該縣區(qū)用地審批手續(xù)。

六、切實建立被征地農(nóng)民生活保障機制

征地補償機制安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。我們要積極推進征地制度改革，完善征地安置制度，切實維護被征地農(nóng)民的根本權(quán)益。抓緊完成農(nóng)用地分等定級與估價工作，出臺并向社會公布全市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價，做到征地“同地同價”。堅持征地聽證、公告制度。在征地補償和拆遷安置中，堅持“就高不就低”的原則，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。國土資源、勞動和社會保障部門要會同有關(guān)部門就貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)勞動保障部門關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作指導(dǎo)意見的通知》（[]29號），制訂切實可行的實施辦法。社會保障費用不落實的不得批準征地。市級各有關(guān)部門要建立重點項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷安置協(xié)調(diào)機制，積極妥善處理因征地拆遷引起的群眾上訪和，做好農(nóng)民切身利益維護和社會穩(wěn)定工作。

七、堅持土地集約節(jié)約利用

提高土地利用率和存量挖潛是解決人地矛盾和緩解建設(shè)用地壓力的重要途徑。按照建設(shè)節(jié)約型社會的要求，各縣區(qū)要落實建設(shè)用地供地季報和年報制度，加強對供地情況的統(tǒng)計分析、監(jiān)督檢查和社會公布。實行存量土地利用和新增建設(shè)用地掛鉤等措施，加大存量土地的利用力度。抓緊做好在全市開展土地集約節(jié)約利用方面的對策和措施的調(diào)查研究,重點抓好“城中村”改造步伐,對城市存量土地進行整合和改造；鼓勵各縣區(qū)內(nèi)挖潛，消費閑置和存量用地，走集約節(jié)約利用土地的路子。要進一步加強農(nóng)村宅基地管理，防止新農(nóng)村建設(shè)變相成為“新村莊”建設(shè)，禁止未經(jīng)審批亂占耕地的行為。年第四季度要在全市開展一次農(nóng)村宅基地的清理整頓，嚴肅查處在承包地和基本農(nóng)田保護區(qū)“建莊立院”的行為。要抓緊村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制和落實，嚴格執(zhí)行農(nóng)村村民戶宅基地面積城市郊區(qū)二分、川地（原地）三分和山地（丘陵）四分的規(guī)定，對確需建房的要加快定點審批。積極開展山水田林路村綜合整治，加快“空心村”土地的復(fù)墾和基本農(nóng)田整理，提高耕地質(zhì)量，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

八、落實房地產(chǎn)調(diào)控政策

積極推行符合我市實情的住房建設(shè)模式和消費模式，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加中小型和中低價位商品房，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，建立健全廉租房供應(yīng)制度。保證中低收入者的住房需求，抑制投機、投資性需求，是當前和今后我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本政策。各縣區(qū)要按照國務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見精神，進一步發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，保證調(diào)控措施的落實。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積。要編制年度土地供應(yīng)計劃，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的土地供應(yīng)，供地計劃要向社會公布。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅決停止別墅類房地產(chǎn)項目的土地供應(yīng)。建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，嚴格土地登記管理，防范金融風(fēng)險，遏制土地市場的違法違規(guī)行為。

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【關(guān)鍵詞】地理信息系統(tǒng) 學(xué)生 問題

【中圖分類號】G647 【文獻標識碼】A 【文章編號】1006－9682（2012）08－0003－02

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information Systems，簡稱GIS）是一個新興的交叉學(xué)科，從20世紀60年代加拿大GIS的出現(xiàn)至今只有50多年的歷史，而國內(nèi)地理信息系統(tǒng)的發(fā)展起步較晚，從20世紀70年代才開始。雖然地理信息系統(tǒng)的發(fā)展歷史較短，但是發(fā)展速度很快，2004年初，美國勞動部將地球空間技術(shù)、納米技術(shù)與生物技術(shù)一起確定為新出現(xiàn)的和正在發(fā)展中的三大最重要技術(shù)。在國內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前開設(shè)有地理信息系統(tǒng)專業(yè)的院校有160多所，還有一些專業(yè)將地理信息系統(tǒng)作為必修或選修課程，例如地理學(xué)、測繪等。進入21世紀以來，隨著通信、計算機、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，GIS也有了很大的發(fā)展，其應(yīng)用也越來越廣泛，網(wǎng)絡(luò)GIS、移動GIS成為當今研究的熱點，對GIS專業(yè)的人才需求量也逐漸變大。然而，在GIS人才的招生、培養(yǎng)方面卻存在一些問題，基于已有的一些研究和自己學(xué)習(xí)期間遇到的一些問題，現(xiàn)從學(xué)生的角度闡述地理信息系統(tǒng)專業(yè)人才培養(yǎng)方面的一些問題。

一、招生的問題

1．GIS專業(yè)招生面臨的問題

20世紀80年代中期我國的地理信息系統(tǒng)高等教育才開始起步。1988年全國第一個本科GIS專業(yè)在武漢招生，至今已發(fā)展成為從本科到博士后的完整教育體系，培養(yǎng)了一大批不同層次的GIS人才，為我國的高科技領(lǐng)域發(fā)展做出了重大貢獻。［1～2］雖然GIS教育有了一定的規(guī)模，但是，各院校在本科招生中還存在一些問題，即GIS專業(yè)的很多學(xué)生都是被調(diào)劑的來的，第一志愿報考GIS專業(yè)的學(xué)生很少。這主要是因為公眾對GIS的了解太少，存在一些誤解。雖然GIS在生活中已有了廣泛的應(yīng)用，例如GPS導(dǎo)航、電子地圖、google地球等，但是人們并不能把這與地理信息系統(tǒng)聯(lián)系起來，單從地理信息系統(tǒng)字面來看，很多人會誤以為是學(xué)地理的，而地理又是相對較為冷門的專業(yè)，所以報考的人不是太多；對信息系統(tǒng)比較了解的人，又會片面的認為是與計算機有關(guān)的專業(yè)；當了解到地理信息系統(tǒng)要學(xué)習(xí)測繪時，又會誤以為是測繪專業(yè)，而這種專業(yè)畢業(yè)后工作條件一般比較艱苦，所以不會有人愿意報考。正是因為對GIS的不了解或片面理解，導(dǎo)致了報考人數(shù)少。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)開設(shè)地理信息系統(tǒng)的院校在本科生招生中，第一志愿報考GIS專業(yè)的人數(shù)比例不到10%，其余學(xué)生均是被調(diào)劑來的，學(xué)生對專業(yè)不了解又會對今后的學(xué)習(xí)產(chǎn)生影響，由此產(chǎn)生的一系列問題會影響到GIS的教學(xué)工作。

2．GIS專業(yè)招生問題的解決方法

要解決這一問題，要從提高GIS的知名度入手，讓公眾能夠正確的理解GIS的含義。提高GIS的知名度，可以充分利用GIS有廣泛的應(yīng)用范圍及GIS專業(yè)人才有良好的發(fā)展空間的優(yōu)點。GIS的應(yīng)用范圍越來越廣，其在水利、國土資源調(diào)查、環(huán)境、電力、交通、醫(yī)療等方面都有應(yīng)用，通過與人們聯(lián)系緊密的應(yīng)用促進人們對GIS的了解，增加GIS在公眾中的認可度是一種有效的方法。另外，隨著GIS的快速發(fā)展，其對相關(guān)人才的需求也必然增大，因而GIS專業(yè)的人才就業(yè)前景應(yīng)該是很好的，在大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)困難問題嚴重的今天，通過GIS專業(yè)良好的就業(yè)情況吸引公眾的眼球，對GIS進行宣傳，增進公眾對GIS的認識也是一種不錯的方法。

地理信息系統(tǒng)其實是計算機科學(xué)、地理科學(xué)與測繪科學(xué)相互交叉融合而成的新興學(xué)科，它是一種特定而又十分重要的空間信息系統(tǒng)，它是以采集、貯存、管理、分析和描述整個或部分地球表面（包括大氣層在內(nèi)）與空間和地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)的空間信息系統(tǒng)。［3］書本上對GIS的定義，由于具有學(xué)術(shù)性，公眾不太容易理解，因而在宣傳GIS時還要注意采用合適的方法。利用地理信息系統(tǒng)與管理信息系統(tǒng)（MIS）相似的地方，采用公眾比較熟悉的一種管理信息系統(tǒng)如銀行用戶信息管理系統(tǒng)作為類比，兩者都是用來管理信息的，不過管理的內(nèi)容不一樣，銀行所用的MIS更多的是管理用戶的資料和賬戶信息，而GIS管理的是空間信息例如一條道路的位置、名字等；兩者都需要有獲取、輸出數(shù)據(jù)的功能，只不過實現(xiàn)這些功能采用的方法不一樣，由于空間信息的復(fù)雜性，GIS處理空間信息的方法會更復(fù)雜一些；又由于80%以上的信息都和空間有關(guān)，因而GIS的應(yīng)用范圍可以很廣泛，所以其就業(yè)也會很好，這樣可以使公眾更好地理解地理信息系統(tǒng)。

二、學(xué)生的就業(yè)困惑

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關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟 土地利用 碳排放 管理對策

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）02-015-02

一、引言

縱觀人類發(fā)展歷程，在由原始文明走向農(nóng)業(yè)文明和工業(yè)文明的過程中，能源資源的重要性與日俱增。然而，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及人口的激增，能源資源在開發(fā)利用過程中所造成的一系列環(huán)境問題越來越困擾著我們，甚至阻礙了我們的進一步發(fā)展，這一切都值得我們反思。于是，近些年學(xué)術(shù)界有關(guān)“低碳經(jīng)濟”、“低碳生活方式”、“碳足跡”、“低碳社會”等一系列新概念應(yīng)運而生。為了適應(yīng)低碳發(fā)展的新潮流，探索如何創(chuàng)建低碳型社會，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，國土資源管理部門在2008年就設(shè)立了公益性行業(yè)科研專項項目《土地利用規(guī)劃的碳減排效應(yīng)與調(diào)控研究》，力圖在揭示土地利用的碳排放效應(yīng)機理基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新土地利用規(guī)劃技術(shù)，形成低碳排放的土地利用結(jié)構(gòu)與布局（中國國土資源報，2009）。在此背景之下，本文擬從低碳經(jīng)濟發(fā)展的視角出發(fā)，探討我國土地的利用和管理。

二、低碳經(jīng)濟與土地利用的關(guān)系

（一）低碳經(jīng)濟的內(nèi)涵

近十年，國內(nèi)外學(xué)者從不同的角度對低碳經(jīng)濟給出過定義。2003年2月，英國政府在其發(fā)表的《我們能源之未來：創(chuàng)建低碳經(jīng)濟（low-carbon economy）》白皮書中首次提出了低碳經(jīng)濟的概念：“低碳經(jīng)濟是通過更少的自然資源消耗和更少的環(huán)境污染獲得更多的經(jīng)濟產(chǎn)出；低碳經(jīng)濟是創(chuàng)造更高生活標準和更好生活質(zhì)量的途徑，為發(fā)展、應(yīng)用和輸出先進技術(shù)創(chuàng)造了機會，同時創(chuàng)造新的商機和更多的就業(yè)機會?！眲⒋毫幔?011）在綜述國內(nèi)外學(xué)者對低碳經(jīng)濟的界定的基礎(chǔ)上，認為低碳經(jīng)濟在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等手段，盡可能地減少煤炭、石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達到經(jīng)濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經(jīng)濟發(fā)展模式。盡管國內(nèi)外對低碳經(jīng)濟的定義表述都不盡相同，但是所表達的基本思想是相同的。筆者在此基礎(chǔ)上概括低碳經(jīng)濟的定義為：低碳經(jīng)濟是一種力求資源低開采高利用、廢棄物低排放、環(huán)境治理全程控制的全新的集約型經(jīng)濟發(fā)展模式，在這種經(jīng)濟發(fā)展模式下最終實現(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展。

（二）低碳經(jīng)濟型土地利用的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟型土地利用就是兼顧“低碳”和“經(jīng)濟”，綜合考慮土地的生態(tài)價值、經(jīng)濟價值以及社會價值，實現(xiàn)土地利用的“低排放、高效率、高效益”的土地利用（彭歡，2010）。也就是說，既要發(fā)展集約型土地利用與開發(fā)模式，又要采取各種方式追求經(jīng)濟利益最大化。因此，這就需要制定科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃方案，通過對土地利用類型、利用結(jié)構(gòu)和方法的有效控制，更合理地利用土地資源，以打造低資源和環(huán)境成本、高經(jīng)濟和社會利益的雙贏局面。

三、低碳經(jīng)濟型土地利用存在的問題

要研究低碳經(jīng)濟型土地利用，主要應(yīng)考慮的便是碳排放問題。就目前而言，由土地利用導(dǎo)致的碳排放有兩種：直接碳排放和間接碳排放。直接碳排放是指由于土地利用類型的轉(zhuǎn)變或保持導(dǎo)致的碳排放，如圍湖造田、草場退化、種植制度的改變等。間接碳排放是指土地利用過程中的人為源碳排放，如交通用地尾氣、礦產(chǎn)品開采工藝排放等。由此可見，土地利用過程中的碳排放現(xiàn)象比比皆是，且隨著經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，碳排放量也與日俱增。如何管理好土地利用以減少碳排放是目前全球所面臨的一大難題，尤其是對我國這樣碳排放總量居全球第二的國家（王錚和朱永彬，2008），尤其需要盡快解決這個問題。

土地類型變化不當往往不利于碳蓄積，會加劇碳排放。如森林砍伐會直接導(dǎo)致地上生物量排除，土壤呼吸加劇；農(nóng)牧林地被建設(shè)用地所占有，生物量便會被清除、土壤被掩埋和收集；草地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)田會加劇土壤呼吸，從而減少了碳素向土壤的分配等等。這一切都是因為土地利用類型轉(zhuǎn)換不當引起的碳排放。改革開放以來，尤其是近幾年在低碳經(jīng)濟理念倡導(dǎo)下，中國政府逐漸重視對土地利用的管理，力求土地利用朝著低碳和經(jīng)濟的方向發(fā)展，順應(yīng)自然發(fā)展規(guī)律，力求土地利用的可持續(xù)性發(fā)展。但是中國六大區(qū)域（東北、華北、華東、中南、西南和西北）仍然存在一些不利用陸地生態(tài)系統(tǒng)碳蓄積的問題，其中尤以東北、華北和華東三大區(qū)域的問題最為顯著。

（一）東北地區(qū)過快的農(nóng)業(yè)發(fā)展擾亂了自然生態(tài)系統(tǒng)

根據(jù)國家統(tǒng)計局1999年和2010年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1996年東北三省耕地總面積達到21526200公頃，占全國耕地總面積的16.55%；到了2008年，東北三省耕地總面積減少到21450000公頃，占全國耕地總面積的17.63%，但實際上2008年耕地總面積只比1996年減少了0.35%。但東北三省的主要土地利用類型為林地，耕地面積增加也主要來源于森林和草地。而該地區(qū)的森林和草地富含生物碳量和土壤碳蓄積量，土地利用類型轉(zhuǎn)變將對于該地區(qū)的地面生物量清除；耕作以及水土的流失將對土壤碳蓄積碳匯產(chǎn)生極為不利的負面影響；草地轉(zhuǎn)變?yōu)楦貙⒓觿⊥寥篮粑焕谔挤e蓄。近幾年，國家政府在低碳經(jīng)濟理念下，面對嚴峻的生態(tài)問題和環(huán)境污染，投資積極植樹造林和退耕還林，2010年該地區(qū)林業(yè)投資完成額達到224262萬元，其中國家投資額占84%，當年造林總面積為507030公頃，其中人工造林為308643公頃，而退耕還林面積卻為0。這樣的發(fā)展并不能使該地區(qū)土地利用低碳化，要徹底改變目前現(xiàn)狀，必須合理配置各類土地利用類型，而并非一味增加林地面積。

（二）華北地區(qū)的牧草地出現(xiàn)嚴重的退化和荒漠化現(xiàn)象

由于過去20年間華北地區(qū)大量的植樹造林，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，到2005年，華北地區(qū)牧草地面積比1985年減少了6888000公頃，主要轉(zhuǎn)化為林地（林地面積增加1175600公頃）；還有部分轉(zhuǎn)化為耕地（耕地面積增加774700公頃）。但是，就總體來看，牧草地面積下降速度依舊過快，同時過度的放牧也加速了土壤沙漠化速度，這些都不利于土壤中碳的蓄積。

（三）華東地區(qū)耕地面積急劇下降，建設(shè)用地擴張過快

華東地區(qū)是經(jīng)濟發(fā)達的平原地區(qū)，理應(yīng)是耕地面積最大的地區(qū)，但是根據(jù)國家統(tǒng)計局2010年數(shù)據(jù)顯示，2008年耕地面積只占了全國耕地總面積的19.98%。與此同時，從表1中可以看出，2008年增加耕地面積僅為95006公頃，但是減少耕地面積卻達到了99695公頃，超過了增加的耕地面積達4689公頃，可見耕地面積減少的數(shù)量超過了增加的數(shù)量，年末耕地總面積呈下降趨勢。在耕地面積減少的總量中，有85%用于建設(shè)用地，占全國耕地改造的建設(shè)用地總面積的44%，可見華東地區(qū)建設(shè)用地改造的面積之大，華東地區(qū)土地利用類型的迅速變化（耕地逐年遞減、建設(shè)用地快速擴張）導(dǎo)致生物量清除、土壤被掩埋和收集，加速了碳排放，將不利于低碳經(jīng)濟型土地利用的發(fā)展。

那么為什么華東地區(qū)會出現(xiàn)這樣大量耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的現(xiàn)象呢？這一方面是華東地區(qū)地處平原，耕地面積大，礦產(chǎn)資源匱乏，因此自古以來該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展主要是依靠耕地和進出口貿(mào)易。隨著對外貿(mào)易的發(fā)展以及領(lǐng)海這一得天獨厚的地理位置，該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較內(nèi)陸地區(qū)快，各地紛紛建居民樓、廠房、寫字樓，加速了該地區(qū)建設(shè)用地的需求。另一方面，耕地種植所帶來的經(jīng)濟效益遠遠不及貿(mào)易所帶來的利潤，人們紛紛閑置耕地或者轉(zhuǎn)賣土地成為城鎮(zhèn)居民，進廠打工或者自己成立工廠進行加工、貿(mào)易。近幾年，隨著新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，這種勢頭更為猛烈。江浙一帶很多原有的耕地都被低價轉(zhuǎn)賣給政府用于建設(shè)用地。農(nóng)民搬進了政府新建的農(nóng)民安居房，農(nóng)民成了沒有土地的農(nóng)民。這種現(xiàn)象已經(jīng)違背了作為新農(nóng)村建設(shè)的初衷，同時也惡化了土地利用類型的合理調(diào)整，不利于低碳經(jīng)濟型土地的利用，值得政府部門深思。

四、低碳經(jīng)濟型土地利用管理的對策

低碳經(jīng)濟型土地利用需要協(xié)調(diào)好生態(tài)發(fā)展和經(jīng)濟利益之間的矛盾，順應(yīng)自然發(fā)展規(guī)律，有節(jié)制地開發(fā)利用土地，有效地管理保護好土地的生態(tài)系統(tǒng)。因此，轉(zhuǎn)變土地利用的方式，重視土地利用過程中的“減源”、“增匯”，這是降低土地利用的碳排放和提高土地生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的必然手段（彭歡，2010）。只有這樣才能打造出一個優(yōu)質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展的低碳土地利用。

因此，我們首先應(yīng)該加強土地利用的管理力度，通過法制化的方式進行土地利用類型的管理，通過增加耕地轉(zhuǎn)化審批環(huán)節(jié)，嚴格控制耕地流向建設(shè)用地。對破壞耕地、任意改造為建設(shè)用地者進行嚴厲打擊，應(yīng)處于高額罰金，并要求其限期對土地進行復(fù)墾，恢復(fù)其原有生態(tài)系統(tǒng)。同時，提高林地面積規(guī)模，控制耕地、牧草地、沼澤和灘地面積減少速度，促進其他未利用地面積向林地、牧草地和耕地轉(zhuǎn)換，設(shè)立提高土地的碳吸納能力。

其次，我們應(yīng)該利用經(jīng)濟杠桿，促使土地利用合理化?？梢蕴岣叱鞘薪ㄔO(shè)用地取得和保有的成本，提高土地價格，以此用經(jīng)濟杠桿自動調(diào)節(jié)土地利用類型，使得基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地的節(jié)約集約利用。

最后，我們應(yīng)該建立健全的碳交易市場。盡管低碳經(jīng)濟、碳匯等詞匯已經(jīng)耳熟能詳，但是碳積蓄后到底用于哪里或者說能否帶來經(jīng)濟效益，這沒有一個明確的答案。這主要是碳交易市場不健全導(dǎo)致的。碳交易其實質(zhì)就是“合同的一方通過支付另一方獲得溫室氣體減排額，買方可以將購得的減排額用于減緩溫室效應(yīng)從而實現(xiàn)其減排的目標，實際上就是碳排放權(quán)利的交易。碳交易把氣候變化這一科學(xué)問題、減少碳排放這一技術(shù)問題與可持續(xù)發(fā)展這個經(jīng)濟問題緊密地結(jié)合起來，以市場機制來解決這個科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟綜合問題”（彭歡，2010）。我們應(yīng)該應(yīng)用市場化的手段，制定好合理的碳交易體系，并處理好各個相對量的指標，建立全國的統(tǒng)一標準。只有這樣才能使得碳交易朝著健康的方向發(fā)展，碳排放才能從經(jīng)濟的角度得到實質(zhì)性的遏制。

總之，目前低碳經(jīng)濟下我國土地利用還存在著很多問題，這就需要利用政治、經(jīng)濟、法律和社會道德等各種手段進行管理。重要的一點是讓低碳經(jīng)濟觀念深入人心，政府部門應(yīng)該從本質(zhì)出發(fā)，倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟型土地利用。同時，利用經(jīng)濟手段，讓低碳和土地利用自動協(xié)調(diào)發(fā)展，這對于現(xiàn)今這個經(jīng)濟高速發(fā)展的社會而言，是最行之有效的手段，讓經(jīng)濟成為土地利用管理的有力杠桿。當然，健全的法律也是必然的管理途徑，法制的強制力手段將能使土地利用管理變得井然有序。

參考文獻：

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土地復(fù)墾學(xué)雙語教學(xué)實踐教學(xué)

一、“土地復(fù)墾學(xué)”課程的開設(shè)現(xiàn)狀

1.課程的產(chǎn)生及特點

人類對土地及礦產(chǎn)資源的開發(fā)與利用，帶來了一系列的負面影響，這些影響包括：土地的破壞、占用與浪費、水土流失、荒漠化、土地鹽堿化、退化、土地污染，以此由此帶來的空氣水體污染、滑坡、泥石流等其他次生環(huán)境問題。特別是隨著近代工業(yè)化革命帶來的生產(chǎn)力提升，由此帶來的土地與環(huán)境問題形勢也愈加嚴峻，土地復(fù)墾正是在這種條件下孕育而生。我國自上世紀五六十年代開始自發(fā)的復(fù)墾工作，隨著1988年《土地復(fù)墾規(guī)定》的頒布，我國土地復(fù)墾也走上了法制化的軌道，2007～2013年《土地復(fù)墾方案編制規(guī)程》《土地復(fù)墾條例》《土地復(fù)墾條例實施辦法》等一系列規(guī)定規(guī)程的頒布，意味著復(fù)墾工作開始得到全面的重視，并已納入采礦權(quán)、建設(shè)項目審批的必須環(huán)節(jié)，土地復(fù)墾迎來了新的階段，土地復(fù)墾工作日益常態(tài)化，人才需求量大。

土地復(fù)墾學(xué)由于是屬于新興的綜合叉應(yīng)用型課程，具有以下特點：

（1）多學(xué)科融合交叉，內(nèi)容涉及面廣。該課程是由多學(xué)科相互滲透而形成的一門新興科學(xué)，課程涉及的知識面廣，其課程內(nèi)容涉及土地、測繪、生態(tài)、地質(zhì)、采礦等多方面內(nèi)容。

（2）課程實踐性強。該課程要求學(xué)生在掌握基本理論的前提下，應(yīng)具有較強的動手實踐能力，通過課堂教學(xué)使學(xué)生掌握土地復(fù)墾一般的理論方法、規(guī)劃技術(shù)，能勝任土地復(fù)墾的日常工作。

（3）新理論、新技術(shù)、新方法不斷更新和涌現(xiàn)。由于土地復(fù)墾學(xué)在我國開展教學(xué)的時間較晚，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新發(fā)展，大量的儀器、方法、裝備被應(yīng)用于該學(xué)科中，因此，新理念、新技術(shù)、新方法不斷出現(xiàn)。

（4）外語要求高。我國自1988年《土地復(fù)墾規(guī)定》的頒布，才開始逐步走上法制化和規(guī)范化的道路，而國外相對而言復(fù)墾工作的重視較早，無論是從法律法規(guī)頒布還是復(fù)墾技術(shù)、復(fù)墾方法、復(fù)墾理念，都值得學(xué)習(xí)和借鑒。因此，閱讀國外資料，學(xué)習(xí)國外先進的復(fù)墾理念和方法是必須的手段和環(huán)節(jié)。

2.課程的開設(shè)現(xiàn)狀

土地復(fù)墾學(xué)作為一門新興的交叉性應(yīng)用學(xué)科，在各大專院校陸續(xù)開設(shè)，如河南理工大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、安徽理工大學(xué)等，成為面向土地資源管理、測繪工程、地理信息系統(tǒng)等專業(yè)開設(shè)的一門特色專業(yè)課程，為學(xué)生就業(yè)開辟途徑。土地復(fù)墾學(xué)自1994年首次在中國礦業(yè)大學(xué)開課，已有16年的歷史。

二、教學(xué)內(nèi)容體系的構(gòu)建

土地復(fù)墾學(xué)的任務(wù)是使學(xué)生通過課程的學(xué)習(xí)，了解土地復(fù)墾的產(chǎn)生與發(fā)展、掌握土地復(fù)墾學(xué)的概念、土地復(fù)墾的政策與各種實用技術(shù)如土地復(fù)墾的管理技術(shù)、土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計技術(shù)、采煤沉陷地的土地復(fù)墾技術(shù)、露天礦復(fù)墾技術(shù)、煤矸石山復(fù)墾技術(shù)，目的是使學(xué)生能勝任土地復(fù)墾的日常工作。

1.教材的選取

土地復(fù)墾學(xué)開課之初沒有教材，沒有平臺，教學(xué)內(nèi)容以國外和教師實踐經(jīng)驗介紹為主，輔以現(xiàn)場需求，不成體系。隨著課程的講授，采用了張國良教授的專著《礦區(qū)環(huán)境與土地復(fù)墾》（ISBN：9787810405867，中國礦業(yè)大學(xué)出版社，1997）做為教材，初步形成了課程教學(xué)體系。自2006年，胡振琪教授組織河南理工大學(xué)、遼寧工程技術(shù)大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)等多個高校撰寫了礦業(yè)“十一五”規(guī)劃教材《土地復(fù)墾與生態(tài)重建》，由中國礦業(yè)大學(xué)出版社于2008年8月正式出版。據(jù)出版社統(tǒng)計，該書已售出4200冊，反映效果良好。該書介紹了土地復(fù)墾與生態(tài)重建的概念、內(nèi)涵與發(fā)展歷史，闡述了采礦對土地與環(huán)境的影響，介紹了相關(guān)的基礎(chǔ)理論知識，詳細討論了土地復(fù)墾與生態(tài)重建的十大技術(shù)：工礦環(huán)境破壞的動態(tài)監(jiān)測與評價技術(shù)、土地復(fù)墾管理技術(shù)、土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計技術(shù)、采煤塌陷地復(fù)墾與生態(tài)重建技術(shù)、露天礦土地復(fù)墾技術(shù)、煤矸石山綠化技術(shù)、礦區(qū)重金屬污染土地的修復(fù)技術(shù)、土地復(fù)墾與生態(tài)重建信息技術(shù)、土地復(fù)墾與生態(tài)重建的評價與驗收技術(shù)和微生物復(fù)墾技術(shù)。最后，對礦區(qū)土地復(fù)墾與生態(tài)重建中的測量工作也給予了介紹。

2.教學(xué)內(nèi)容體系的構(gòu)建

由于學(xué)時限制，目前土地復(fù)墾學(xué)的授課內(nèi)容體系主要由七部分組成，分別是：

（1）緒論。介紹土地復(fù)墾的產(chǎn)生、土地復(fù)墾的定義與內(nèi)涵、土地復(fù)墾的作用與意義、土地復(fù)墾的歷史與現(xiàn)狀，煤炭開采對土地及環(huán)境的影響等。

（2）土地復(fù)墾學(xué)的概念與體系。介紹相關(guān)概念、學(xué)科體系和主要專業(yè)術(shù)語。

（3）土地復(fù)墾的管理技術(shù)與模式。國外土地復(fù)墾立法與管理的經(jīng)驗，我國土地復(fù)墾管理的基本政策與任務(wù)，我國土地復(fù)墾的行政管理，土地復(fù)墾管理的主要技術(shù)與模式，土地復(fù)墾評價與驗收。

（4）土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計技術(shù)。土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計的類型，土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計的原則、深度與程序，土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計的方法，土地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計實例。

（5）采煤沉陷地的土地復(fù)墾技術(shù)。采煤沉陷地的土地復(fù)墾概述，平整與梯田復(fù)墾技術(shù)，疏排復(fù)墾技術(shù)，挖深墊淺復(fù)墾技術(shù)，充填復(fù)墾技術(shù)，采煤沉陷地復(fù)墾技術(shù)新進展。

（6）露天礦土地復(fù)墾。 露天礦土地復(fù)墾的一般要求，露天礦土地復(fù)墾的主要機械設(shè)備，露天礦土地復(fù)墾的技術(shù)工藝，我國露天礦土地復(fù)墾實踐。

（7）煤矸石山復(fù)墾技術(shù)。煤矸石山復(fù)墾的必要性與可行性，煤矸石山復(fù)墾的原則，煤矸石山復(fù)墾技術(shù)，煤矸石山復(fù)墾效果評價。

3.教學(xué)手段與方法

土地復(fù)墾學(xué)屬于交叉應(yīng)用性學(xué)科，具有涉及內(nèi)容廣、學(xué)科多等特點，在教學(xué)中要體現(xiàn)“少而精”與“寬而新”的原則，即在基本原理上注重體現(xiàn)“少而精”，而在介紹土地復(fù)墾學(xué)發(fā)展和實際應(yīng)用方面體現(xiàn)“寬而新”。在授課過程中，采用比較法，實例分析法等，對土地復(fù)墾學(xué)進行教學(xué)。

（1）比較法

土地復(fù)墾工作在國外發(fā)展較早，通過比較國內(nèi)與國外在政策制定、復(fù)墾方向選擇、復(fù)墾技術(shù)方面的差距，可以讓學(xué)生更清楚的認識土地復(fù)墾，并進行自主的思考。比如，通過分析比較“reclamation”“Restoration”“Rehabilitation”的區(qū)別，可以進一步深化學(xué)生對土地復(fù)墾概念的理解。而通過對比美國露天采礦管理與復(fù)墾法（Surface Mining Control and Reclamation Act，SMCRA）的頒布過程與中國近20年《土地復(fù)墾規(guī)定》與《土地復(fù)墾條例》等法律法規(guī)的頒布與實施，可以找出國內(nèi)國外在政策制定方面的差距，引導(dǎo)學(xué)生對未來土地復(fù)墾研究方向進行思考。而通過對比國內(nèi)外土地復(fù)墾方向與復(fù)墾技術(shù)的選擇，將更有助于學(xué)生了解國情，明白我國耕地保護的重要性和復(fù)墾方向耕地優(yōu)先的原則，國外由于人少地多更注重復(fù)墾方向多樣性的原則，而不是死板硬套的使用國外的技術(shù)與理念，因地制宜的采用和構(gòu)建具有中國特色的復(fù)墾理念、技術(shù)、體系。

（2）實例分析法

土地復(fù)墾是應(yīng)用工程型的學(xué)科，復(fù)墾的目的是為了進一步合理的利用由于生產(chǎn)建設(shè)損毀的土地，也就意味著會有大量的實際工程的實施。通過實例分析，能夠更形象的對復(fù)墾的相關(guān)概念、技術(shù)進行剖析，有助于學(xué)生理解教授知識。例如，通過介紹山西王莊煤矸石山復(fù)墾失敗的案例，可以很好地揭示酸性自燃煤矸石山的危害性及治理過程中需要注意的環(huán)節(jié)，從失敗中發(fā)現(xiàn)問題，從成功經(jīng)驗中對技術(shù)進一步優(yōu)化與提高，培養(yǎng)學(xué)生自主思考能力。

三、實踐教學(xué)內(nèi)容探討

1.課程實習(xí)與實驗

充分利用現(xiàn)有的實驗設(shè)備及軟件，讓學(xué)生有充分的獨立動手實踐機會，從而切實提高學(xué)生的動手操作能力。實驗教學(xué)中設(shè)計了以下內(nèi)容：

（1）土壤測試分析實驗

在授課過程中，安排了4學(xué)時的復(fù)墾土壤測試分析實驗，主要了解土壤測試分析的一般要求，學(xué)習(xí)土壤測試分析的樣品準備以及pH和電導(dǎo)率等土壤特性的測試分析。

（2）復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計實踐

為了幫助學(xué)生提高動手能力，安排了4學(xué)時的運用計算機繪制復(fù)墾規(guī)劃圖的有關(guān)技術(shù)。使用CAD、MapGis、Arcgis等軟件的使用，

此外，通過在課堂上播放由美國露天采礦與復(fù)墾執(zhí)法辦公室攝制的“美國露天開采立法、管理、復(fù)墾技術(shù)”（Introduce the reclamation law and management and surface mining reclamation technology in the US）和由中國農(nóng)業(yè)電影制片廠攝制的“土地復(fù)墾”等影片，幫助學(xué)生直觀地了解相關(guān)知識。

2.實踐基地的建立

結(jié)合暑假實習(xí)、畢業(yè)實習(xí)與設(shè)計開展土地復(fù)墾的實踐教學(xué)。2003年9月1日與山東省兗州市國土資源局簽訂了長達15年的校外實習(xí)基地協(xié)議。在這里，學(xué)生可以參觀到井工開采煤礦導(dǎo)致的多種土地破壞形式，如坡地、裂縫、積水等，而且，該地有3個國家投資的土地復(fù)墾項目可供參觀，復(fù)墾工程全面，學(xué)生可以獲得非常直觀的認識。由本教學(xué)組教師指導(dǎo)的畢業(yè)實習(xí)和設(shè)計學(xué)生均到礦山企業(yè)實習(xí)，也可以參觀礦山破壞土地及復(fù)墾工程。此外，結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展和“綠色北京”建設(shè)，在土地復(fù)墾與生態(tài)修復(fù)方面與北京市科學(xué)技術(shù)委員會建立全面的合作，重點是建立實習(xí)基地和參與其“國家生態(tài)修復(fù)科技綜合示范基地”建設(shè)。

四、結(jié)束語

《土地復(fù)墾學(xué)》是土地資源管理專業(yè)的特色課程，也是測繪工程、地理信息系統(tǒng)等相關(guān)專業(yè)的重要專業(yè)基礎(chǔ)課程，具有實務(wù)操作性強的特點。本文對土地復(fù)墾學(xué)的產(chǎn)生與特點、課程的開設(shè)現(xiàn)狀、教學(xué)內(nèi)容體系的構(gòu)建及教學(xué)手段與方法、實踐教學(xué)等方面進行了介紹與探討。力爭促進該課程教學(xué)質(zhì)量和效果的全面提升，推動土地復(fù)墾學(xué)科的發(fā)展，為培養(yǎng)更多有用的土地復(fù)墾方面人才而努力。

參考文獻：

[1]趙艷玲，胡振琪，李晶.《土地復(fù)墾學(xué)》課程教學(xué)改革研究[J].中國校外教育，2011，（7）：113-114.

[2]王世東，劉昌華，陳秋計，張合兵，常玉光.“土地復(fù)墾學(xué)”課程體系與教學(xué)方案的改革與實踐[J].中國電力教育，2010，（9）：102-104.

篇9

關(guān)鍵詞：國企物業(yè)管理；發(fā)展創(chuàng)新；核心競爭力

隨著國企改革創(chuàng)新的步伐逐漸加快加大，作為后勤管理領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)工作面對的競爭和挑戰(zhàn)變得更加嚴峻也成為不爭事實。國內(nèi)外先進的物業(yè)管理擁有領(lǐng)先的管理理念和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)，以其高端的品牌形象屹立在物管市場中。而國有企業(yè)的物業(yè)管理面臨著被分離到市場中，在市場化與品牌化的轉(zhuǎn)型中增強綜合實力，爭取利潤，尋求生存與發(fā)展的壓力。如何抓住發(fā)展機遇，開拓廣闊的生存空間，是國企物業(yè)管理最大的課題。

一、規(guī)劃方向，打造品牌

國企的物業(yè)管理應(yīng)在打造物業(yè)資產(chǎn)管理品牌，實現(xiàn)管理的規(guī)范化和標準化上下功夫。根據(jù)集約經(jīng)營、專業(yè)管理的戰(zhàn)略部署，打造物業(yè)品牌，照準自己的市場定位，促進國企物業(yè)管理水平的全面提高。走市場化道路，就要進行跨越性的變革和發(fā)展，不再依附于資金支持，而是通過實力的增長促使改制，實現(xiàn)獨立生存，成為市場中具有實力的主體，發(fā)展連鎖經(jīng)營等國企品牌資產(chǎn)管理公司，提高企業(yè)核心競爭力，才有資格獲得市場中物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營份額。完善企業(yè)文化建設(shè)，發(fā)展物業(yè)核心價值。以人為本的理念始終是國企物業(yè)管理的核心價值。營造企業(yè)民主、和諧的氛圍，讓員工感受到企業(yè)的溫暖，從而推動企業(yè)品牌建設(shè)，是物業(yè)管理工作的不二選擇。例如堅持召開職工大會，落實職工參與企業(yè)民主管理、民主監(jiān)督權(quán)力，利用職工大會等形式宣傳集團“十三五”規(guī)劃；開展管理理念教育和市場意識教育，宣傳物業(yè)管理要向市場化管理方向邁進的思想理念，促進企業(yè)管理人員的管理創(chuàng)新，還結(jié)合市場經(jīng)濟新形勢和物業(yè)公司發(fā)展實際，開展危機意識教育，增強職工的憂患意識，居安思危、與時俱進，不斷改變思想認識，為適應(yīng)市場發(fā)展和現(xiàn)代化管理要求奠定基礎(chǔ)[1]；同時，以黑板報、座談會、宣傳欄、櫥窗等形式向職工宣傳，讓職工理解企業(yè)發(fā)展，用戰(zhàn)略規(guī)劃來統(tǒng)一思想，用發(fā)展目標來激勵職工。

二、做好服務(wù)，加強管理

加強國企文化建設(shè)，首要的是提高物業(yè)管理服務(wù)。例如開展豐富多彩的職工活動：以增強工會組織影像力，增強企業(yè)凝聚力，活躍職工文化生活，促進企業(yè)文化建設(shè)為目標，開展職工文化活動；做好職工迎春運動會的相關(guān)參與工作，并利用有利資源，開展形式多樣的娛樂文化活動，豐富企業(yè)文化生活，創(chuàng)造融洽和睦的工作氛圍，促進企業(yè)和諧發(fā)展。本著提升物業(yè)服務(wù)，拓展智能服務(wù)的原則，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹立物業(yè)形象，以細致周全、貼近生活的服務(wù)貼近職工群眾的心，打造和諧的企業(yè)工作環(huán)境，營造積極向上的企業(yè)文化氛圍，從人性化角度，以超前的視角，拉近企業(yè)與職工的距離。

三、解決問題，維護權(quán)益

提高國企物業(yè)核心價值，也要堅持堅決職工生活問題，維護職工合法權(quán)益。將溫暖帶給員工，營造以人為本的企業(yè)文化氛圍。首先是為職工辦實事，解決困難職工生活和工作問題：一是認真落實職工帶薪年休假制度。嚴格貫徹集團職工帶薪年休假管理辦法，統(tǒng)籌安排，做好職工帶薪年休假的實施工作，對于集團集體休假期間仍值班的職工，采取換休年休假制度；二是嚴格按照集團要求做好職工防暑降溫及冬季取暖補貼的及時發(fā)放工作。三是關(guān)心困難職工生活。四是嚴格按照集團要求組織為職工進行體檢，為物司職工在生日派送生日蛋糕，送上祝福。第二是維護企業(yè)職工的合法權(quán)益：將這項工作作為物業(yè)組織的基本職責(zé)：一是完善困難職工幫扶機制，通過給困難職工送溫暖、重視日常性幫扶工作，使職工感受到溫暖與關(guān)懷。物業(yè)干部以后要做到一年至少一次家訪，做到從工作、子女就業(yè)等方面做好脫貧工作，要做好及時掌握因突發(fā)性事件導(dǎo)致困難的職工情況，努力做到對困難職工的具體情況清楚明白不遺漏。二是認真地處理好職工工作。對于職工的合理訴求，要明確支持并積極協(xié)調(diào)解決，對不合理的或暫時解決不了的，要耐心細致地做好解釋工作，盡力化解矛盾，維護企業(yè)和諧穩(wěn)定。三是密切關(guān)注關(guān)心職工切身利益，切實給職工辦事。嚴格按照國家政策及集團規(guī)定，公平公正做好相應(yīng)地解釋及處理工作。四是關(guān)愛職工，為職工多做好事、辦實事、解難事，繼續(xù)開展“金秋助學(xué)”活動，對職工子女考入大學(xué)的給予資金鼓勵和支持；做好對職工家屬生病住院和家庭大事進行看望和慰問的關(guān)懷工作，對職工住院、婚喪嫁娶、女職工生育等家庭重大事件及時了解掌握，及時探望慰問，帶去公司的關(guān)懷和溫暖，增強企業(yè)凝聚力，構(gòu)建和諧企業(yè)。五是要關(guān)心女職工生活，維護女職工合法權(quán)利。積極做好“三八”節(jié)女工活動，組織好每年一次的女工體檢、女工用品發(fā)放、女工特殊保險購買工作，使女員工都能享受到工會組織的關(guān)心和關(guān)懷。六是堅持做好每年一次的職工體檢工作[2]。

四、探索模式，物管增殖

傳統(tǒng)的物管模式已經(jīng)不能適應(yīng)國企改革發(fā)展的新需求。要在日常的服務(wù)、維修、保養(yǎng)、運行、保潔、綠化等工作的基礎(chǔ)上，探索新的物業(yè)管理運營模式，如市場研究與開發(fā)、投資估值、物業(yè)評估、租售等等。在物業(yè)保值增值領(lǐng)域加大工作力度。如根據(jù)政策和法律，整合企業(yè)和社會資源，盤活固定資產(chǎn)等資源，積極推進資產(chǎn)的市場化運作，與國土資源部門，市政規(guī)劃部門結(jié)合，開拓咨詢服務(wù)、投資咨詢、租賃經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)于一體的商業(yè)物管的路子，減少國有資產(chǎn)流失，減輕企業(yè)負擔(dān)，發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟。同時還要將物業(yè)管理的市場定位明確在為用集團公司服務(wù)、創(chuàng)物業(yè)名牌上，在這個過程中積極參與激烈的市場競爭，通過走市場化道路實現(xiàn)跨越式發(fā)展。五、結(jié)語在新的發(fā)展形勢下，國有企業(yè)物業(yè)管理需要轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由管理和支配的單一模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)、管理、維護、保障、促進等多種功能組合的模式。實行內(nèi)部職責(zé)明確的崗位責(zé)任制，做到事事有人干，事事有人管的效果。為企業(yè)和職工做好服務(wù)，為市場化轉(zhuǎn)型鋪平道路。

參考文獻

[1]王曉峰,顧皓丹.淺析國有企業(yè)的物業(yè)管理如何在發(fā)展中增強核心競爭力[J].中小企業(yè)管理與科技,2015,(30):11-12.

篇10

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃知識；土地價格評估；影響

土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價格的重要因素。土地的自然供給數(shù)量是固定的和無彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對供不應(yīng)求的短缺資源。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各部門對土地的需求呈增長趨勢。為了合理地協(xié)調(diào)與均衡土地資源的供求關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)運而生。城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規(guī)劃的主要任務(wù)最終要靠土地的規(guī)劃與安排來實現(xiàn)，因而對土地價格的評估就顯得尤為重要。

一、土地價格評估概述

1.1、城市土地價格的內(nèi)涵

根據(jù)馬克思的勞動價值理論，土地是一種自然生產(chǎn)，是自然存在的，不是人類所勞動的產(chǎn)物，沒有凝聚人類的勞動力，因此土地是沒有任何價值的，也沒有由土地價值決定的價格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關(guān)系的影響，而且土地市場的供求關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)。土地供給增長，需求不變，則土地價格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價格上升。當城市發(fā)展采取保護農(nóng)田的政策時，意味著土地供給受到限制，城市開發(fā)將趨于高密度的建設(shè)方式，土地價格的整體水平將會上升。規(guī)劃如果是規(guī)定一種特定的用地總量，不但會造成該類用地土地價格水平上漲，而且還會因為規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，對個別地塊的土地價格產(chǎn)生重要影響。

1.2、城市地產(chǎn)價格的特點

一般商品的價格以價值為基礎(chǔ)，同時，價格還受市場供求關(guān)系的影響，不過無論影響多大，它總是圍繞價值或生產(chǎn)價格上下波動的。而土地價格的決定則不是這樣的。土地市場的供求關(guān)系與一般商品市場的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發(fā)展空間的。隨著近年來的城市化進程不斷加快，人口不斷涌進城市，以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展，城市土地的供求關(guān)系進一步加劇，土地的供給減少了，地價則節(jié)節(jié)攀升。同時地產(chǎn)價格也受國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)情況、居民收入水平、財政收支等有關(guān)，通常來講，一個地區(qū)如果經(jīng)濟發(fā)展水平高、經(jīng)濟增長快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、收入水平和投資水平高，地產(chǎn)需求量大，地產(chǎn)價格總體水平也就高，反之亦然。

1.3、城市規(guī)劃對地價的影響

土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價格的重要因素。當城市的發(fā)展采取保護農(nóng)田的政策時，就表示土地的供給問題就受到限制，地價的整體價格就會上升。規(guī)劃如果限制某一特定用途用地的數(shù)量，不僅會造成該類用地地價水平上升，而且由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會對一些地塊的土地價格產(chǎn)生影響。

1.4、土地價格評估的重要性

在城市發(fā)展過程中，做為職能部門的土地價格評估中心，對土地價格的評估起到了至關(guān)重要作用，如負責(zé)政府公益性、職能性、社會服務(wù)性的土地評估和政府有關(guān)地價管理的技術(shù)協(xié)調(diào)工作；負責(zé)基準地價，標定地價，出讓底價的評估以及基準地價和標定地價查詢服務(wù)等。

首先 土地價格評估有助于土地交易的順利進行。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進行估價。只有通過專業(yè)人士搜集的各種資料，分析評定后買賣的雙方才不致有上當?shù)膿?dān)心，交易自然變得簡單快捷。

其次土地價格評估有助于企業(yè)投資。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；反之亦然。

另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行價格評估。而且土地估價有助于土地市場的完善。并且土地估價有助于土地市場管理。

二、土地價格評估可以控制對城市土地規(guī)劃并引導(dǎo)其朝良性方向發(fā)展

2.1、城市性質(zhì)

城市性質(zhì)是指某一城市在國家政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質(zhì)反映著一個城市的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向。城市的特征也應(yīng)該是不斷變化的動態(tài)過程，而不是一成不變的。確定城市性質(zhì)，必須建立在一定的時間范疇內(nèi)。

2.2、城市土地的合理化

當今社會城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多已成為現(xiàn)在急需改變問題。如果進行土地價格評估，我們就更能了解我們現(xiàn)在僅有的土地資源，減少不必要的開發(fā)，節(jié)省資金。所以我們更應(yīng)該對土地進行價格評估，合理的利用資源、資金，遏止房地產(chǎn)泡沫化問題。

2.3、土地區(qū)位的通達性

如果進行土地價格評估，就會預(yù)測出整個城市的規(guī)劃格局并進行詳細的規(guī)劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費。建設(shè)四通八達的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節(jié)省不少的時間。節(jié)約生產(chǎn)流通過程的時間，提高生產(chǎn)質(zhì)量。

2.4、城市的環(huán)境狀況

隨著社會的不斷發(fā)展我們步入了工業(yè)化社會，環(huán)境問題也日益嚴重，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地的使用。在西方國家中，凡污染嚴重，環(huán)境低劣的地區(qū)土地價格都極其便宜，這樣我們的生活用地就更少了，所以我們要合理的規(guī)劃哪些工業(yè)用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。

三、土地價格評估對城市規(guī)劃起著決定性的作用

城市規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)對地價的影響屬戰(zhàn)略影響，將會直接影響到城市基準地價總體水平的發(fā)展趨勢。城市的交通線路的設(shè)立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價格。反過來，土地價格的評估，會在一定程度上影響著政府部門在線路選址方面的考慮。土地用途的變化會引起土地價值的瞬時改變，因此，城市規(guī)劃與土地價格評估有著相互影響的關(guān)系，兩者相互作用，相互借鑒。

參考文獻：

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