導(dǎo)語(yǔ)：國(guó)土局存量房合同備案工作調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

自上世紀(jì)九十年代以來(lái),房地產(chǎn)交易市場(chǎng)抓住了歷史賦予的機(jī)遇，獲得了迅猛發(fā)展,作為市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易從無(wú)到有,逐步發(fā)展走向成熟。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，**年**存量房交易22萬(wàn)多套,面積達(dá)到2051萬(wàn)多平方米,交易金額1924.7億元,當(dāng)時(shí)活躍在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的中介公司達(dá)到2000多家，中介門(mén)店5000多家，經(jīng)紀(jì)人18000多人。二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平起著越來(lái)越重要的作用，它有力地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緩解了城鄉(xiāng)就業(yè)壓力，經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為直接關(guān)系到民生的服務(wù)性行業(yè)，在活躍的市場(chǎng)的同時(shí)，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：供求信息缺乏透明度，買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)程相對(duì)盲目；市場(chǎng)上少數(shù)中介公司資質(zhì)不清，證照不齊，從業(yè)人員素質(zhì)不高，違規(guī)操作，損害行業(yè)整體形象；管理、控制和監(jiān)管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購(gòu)房款的現(xiàn)象時(shí)有所聞；對(duì)市場(chǎng)交易狀況缺乏準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)的掌握，導(dǎo)致管理手段滯后、調(diào)控力度無(wú)法精確把握；上述問(wèn)題的存在對(duì)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展產(chǎn)生影響和制約，因此只有通過(guò)深化改革，改變管理方式，夯實(shí)交易基礎(chǔ)，才能為整個(gè)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供廣闊空間。

多年來(lái)，如何開(kāi)展交易模式的變革，很多市場(chǎng)參與主體進(jìn)行了探討和嘗試。前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似大賣(mài)場(chǎng)的集中式房屋交易有形市場(chǎng)，也出現(xiàn)過(guò)完全以網(wǎng)站為平臺(tái)的中介交易模式，但從實(shí)踐效果看，這些交易模式或者銷(xiāo)聲匿跡，或者經(jīng)營(yíng)慘淡，都未產(chǎn)生成功范例，市場(chǎng)上仍然以傳統(tǒng)的門(mén)店經(jīng)營(yíng)、手工合同方式為主。**市房地產(chǎn)交易中心自成立以來(lái),在市場(chǎng)交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息展示系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站,也曾組織過(guò)會(huì)員制的網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)以及房地產(chǎn)交易服務(wù)體系,多年的探索使人們認(rèn)識(shí)到只有打造集“信息流、權(quán)利流、資金流”于一體,有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的網(wǎng)上交易管理服務(wù)平臺(tái),才能有效解決市場(chǎng)上業(yè)已存在的諸多問(wèn)題，做好市場(chǎng)的管理員和裁判員。因此存量房合同網(wǎng)上備案是實(shí)現(xiàn)交易和管理模式變革的有效途徑。

**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實(shí)施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場(chǎng)參與相關(guān)各方以及社會(huì)各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實(shí)踐為二手房交易模式變革提供了基礎(chǔ)和方向。

一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標(biāo)

存量房合同網(wǎng)上備案的開(kāi)展，改變了以往二手房交易市場(chǎng)傳統(tǒng)的運(yùn)作模式，行業(yè)管理也從結(jié)果控制為主逐步轉(zhuǎn)向結(jié)果控制和過(guò)程控制并重。存量房合同備案工作的實(shí)施，要達(dá)到以下幾方面的工作目標(biāo)：

（一）有助于厘清市場(chǎng)參與主體資質(zhì)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)。

根據(jù)《**市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，凡在本市從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，必須首先進(jìn)行資格認(rèn)證。通過(guò)資質(zhì)審核的經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人經(jīng)培訓(xùn)和考核后才能取得上網(wǎng)資格，在網(wǎng)上簽訂委托合同和交易合同，開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這一措施可以有效防止無(wú)證無(wú)照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擾亂二手房交易市場(chǎng)秩序，同時(shí)提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和行業(yè)信息化應(yīng)用水平。

（二）有助于匯集房源供應(yīng)信息，提高交易效率。

當(dāng)時(shí)二手房源供應(yīng)信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經(jīng)紀(jì)門(mén)店中。二手房合同網(wǎng)上備案實(shí)施后，原來(lái)分散的房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺(tái)，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應(yīng)網(wǎng)上信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房賣(mài)房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時(shí)房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況采用房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價(jià)格等信息采用經(jīng)紀(jì)委托合同的數(shù)據(jù)，信息的真實(shí)性得到保證。

（三）有助于實(shí)施交易監(jiān)管控制，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為。

存量房合同在網(wǎng)上備案，為經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)范和交易過(guò)程的控制提供了便利，交易中心主要通過(guò)三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管：首先在經(jīng)紀(jì)委托環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)自動(dòng)查詢(xún)權(quán)屬登記信息，對(duì)于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統(tǒng)禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同；其次在房屋交易環(huán)節(jié)，交易中心建立電話回訪制度，針對(duì)網(wǎng)上簽訂的委托合同和交易合同進(jìn)行真實(shí)性校核，避免虛假交易信息的產(chǎn)生；第三在簽約環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)為每套合同的買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人設(shè)立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內(nèi)容，簽約后至當(dāng)事人約定辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)前，備案系統(tǒng)禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣(mài)”的情況發(fā)生。

（四）有助于開(kāi)展交易資金監(jiān)管，提供安全保證。

交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)防范，歷來(lái)是二手房交易環(huán)節(jié)備受關(guān)注的重要方面。合同網(wǎng)上備案開(kāi)展后，便于交易中心充分運(yùn)用房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，與相關(guān)金融部門(mén)合作，通過(guò)監(jiān)控產(chǎn)證過(guò)戶(hù)和資金劃轉(zhuǎn)的同步進(jìn)行，開(kāi)展交易資金監(jiān)管服務(wù)，為交易雙方當(dāng)事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。

（五）有助于建立誠(chéng)信體系，為社會(huì)監(jiān)督提供手段。

網(wǎng)上備案開(kāi)展后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人以認(rèn)證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，網(wǎng)上操作平臺(tái)對(duì)相關(guān)主體信息予以公示，從而為建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人監(jiān)督機(jī)制和誠(chéng)信體系奠定了基礎(chǔ)。房源的上網(wǎng)和交易信息的公開(kāi)減少了交易過(guò)程的暗箱操作，為開(kāi)展社會(huì)監(jiān)督創(chuàng)造條件，有助于引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人注重品牌和信譽(yù)，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，陽(yáng)光操作。

（六）有助于進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。

存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，以往缺乏準(zhǔn)確及時(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)源，只能通過(guò)房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行替代，由于登記采用自愿原則，且時(shí)間上相對(duì)滯后，導(dǎo)致交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)長(zhǎng)期以來(lái)在準(zhǔn)確性和時(shí)效性上存在問(wèn)題。對(duì)于分析判斷市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一的二手房市場(chǎng)當(dāng)前有效供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，更是無(wú)從獲取。存量房合同備案以后，即時(shí)數(shù)據(jù)來(lái)源得到保證，統(tǒng)計(jì)分析將更為精準(zhǔn)，為出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策更具系統(tǒng)性、針對(duì)性、前瞻性和科學(xué)性提供了依據(jù)。

二、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

（一）主體認(rèn)證。

凡具備**工商管理部門(mén)頒發(fā)的有效經(jīng)營(yíng)執(zhí)照并且在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人，在開(kāi)展存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案前，須由網(wǎng)上備案主管部門(mén)進(jìn)行主體認(rèn)證，符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的，參加相關(guān)培訓(xùn)并通過(guò)考核，取得上網(wǎng)操作資格，發(fā)給上網(wǎng)密鑰，同一經(jīng)紀(jì)人只能取得一把密鑰。

（二）經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案。

已經(jīng)取得網(wǎng)上備案操作資格的經(jīng)紀(jì)公司、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人在接受存量房交易委托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)憑業(yè)主提供的房地產(chǎn)權(quán)證，及時(shí)在網(wǎng)上查詢(xún)和簽訂經(jīng)紀(jì)合同進(jìn)行備案。經(jīng)紀(jì)合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發(fā)生委托事項(xiàng)的變更或撤銷(xiāo)，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)辦理。同一套房屋允許委托不同的經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

（三）房源信息掛牌。

經(jīng)紀(jì)公司簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同后，相關(guān)房源信息將在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月。同一房源委托多家經(jīng)紀(jì)公司的，網(wǎng)上只掛經(jīng)紀(jì)委托合同最先備案的公司信息，超過(guò)委托期限后，再行輪轉(zhuǎn)到下一家備案公司。掛牌房源地址應(yīng)采用專(zhuān)門(mén)的“坐落”，一般應(yīng)是對(duì)真實(shí)坐落的簡(jiǎn)化，以保護(hù)業(yè)主隱私和掛牌經(jīng)紀(jì)公司合法利益。

（四）交易合同網(wǎng)上備案。

經(jīng)紀(jì)公司在委托合同備案后，可據(jù)此開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。一旦找到買(mǎi)主，雙方談妥合同條款，應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認(rèn)時(shí)雙方應(yīng)各自設(shè)定合同密碼加以保護(hù)；一套房屋簽訂交易合同后，相關(guān)的掛牌信息自動(dòng)撤除；同時(shí)對(duì)該合同給予一定時(shí)間的“保護(hù)期”，在“保護(hù)期”內(nèi)該套房屋不得簽訂第二個(gè)交易合同，防止一房二賣(mài)，交易雙方應(yīng)在“保護(hù)期”內(nèi)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)；超過(guò)“保護(hù)期”后，同一房屋允許簽訂多個(gè)合同，并采用先來(lái)先登記的“跑步登記”原則確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬。

業(yè)已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續(xù)前，經(jīng)當(dāng)事人雙方同意可進(jìn)行變更或撤銷(xiāo)，變更可在校驗(yàn)雙方密碼無(wú)誤后直接在網(wǎng)上進(jìn)行，并重新確認(rèn)簽字蓋章；如需撤銷(xiāo)合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)持相關(guān)身份證明及其他資料至區(qū)縣交易中心窗口辦理。

（五）無(wú)中介房源網(wǎng)上掛牌及交易合同網(wǎng)上備案。

對(duì)于不通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司尋求交易的客戶(hù)，區(qū)縣交易中心應(yīng)開(kāi)設(shè)服務(wù)窗口提供網(wǎng)上掛牌和交易雙方合同簽約服務(wù)，對(duì)于曾經(jīng)委托經(jīng)紀(jì)公司上網(wǎng)掛牌的客戶(hù)，之后又自行在區(qū)縣交易中心辦理上網(wǎng)掛牌手續(xù)的，以自行掛牌優(yōu)先對(duì)外。

（六）業(yè)務(wù)監(jiān)管與后臺(tái)服務(wù)。

存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實(shí)性、有效性，房源信息前，應(yīng)設(shè)立核實(shí)環(huán)節(jié)，確保上網(wǎng)房源信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性；二是委托合同網(wǎng)上備案的及時(shí)性，應(yīng)通過(guò)備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和摸底核查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的操作主體和操作行為，防止網(wǎng)上備案成為簽約的“快速通道”，應(yīng)考慮采用技術(shù)手段適當(dāng)控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時(shí)間周期。

對(duì)于網(wǎng)上備案開(kāi)展以后，市場(chǎng)參與主體以及社會(huì)大眾提出的涉及政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)、投訴等各類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)設(shè)立熱線咨詢(xún)電話提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

三、實(shí)施要點(diǎn)

（一）政策制定。

存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案是在新的市場(chǎng)背景下的交易管理模式變革,國(guó)內(nèi)外尚無(wú)先例。制定并出臺(tái)相關(guān)法規(guī)、文件和實(shí)施細(xì)則，為全面推行合同網(wǎng)上備案工作提供政策依據(jù)，是此項(xiàng)變革成功實(shí)施的保證。

（二）系統(tǒng)搭建。

建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)，提供簽約備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、統(tǒng)計(jì)分析和網(wǎng)上公示的操作平臺(tái)，是備案工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。網(wǎng)上備案系統(tǒng)應(yīng)能提供面向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人合同備案的簽約平臺(tái)，面向交易中心管理人員的監(jiān)管平臺(tái)，面向社會(huì)公眾的公示平臺(tái)。系統(tǒng)應(yīng)在滿(mǎn)足上述業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶(hù)數(shù)多、數(shù)據(jù)量大以及公網(wǎng)傳輸速率受限制等情況，提高系統(tǒng)性能，確保系統(tǒng)的安全性、穩(wěn)定性和可靠性。

（三）人員培訓(xùn)。

人員培訓(xùn)是網(wǎng)上合同備案工作的重要環(huán)節(jié)。所有交易中心管理人員,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理人員和經(jīng)紀(jì)人都必須登錄備案系統(tǒng)上網(wǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，因此必須通過(guò)培訓(xùn)考核使各類(lèi)上網(wǎng)人員理解存量房合同為何要進(jìn)行網(wǎng)上備案和如何進(jìn)行網(wǎng)上備案，掌握操作要領(lǐng)和細(xì)節(jié)?？紤]到經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人量大面廣,人員素質(zhì)參差不齊,短期內(nèi)要完成培訓(xùn)和考核任務(wù)，對(duì)師資力量、教學(xué)場(chǎng)地、培訓(xùn)設(shè)備、考試閱卷等方面帶來(lái)很高要求，應(yīng)考慮與專(zhuān)業(yè)教學(xué)部門(mén)合作完成培訓(xùn)考核工作，同時(shí)應(yīng)研究采用特殊教學(xué)和考試方法，比如：編寫(xiě)帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學(xué)光盤(pán)模擬演示操作過(guò)程，采用自學(xué)、教學(xué)、操作實(shí)習(xí)相結(jié)合的方式開(kāi)展培訓(xùn)，編制專(zhuān)用考試系統(tǒng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)考試，電腦自動(dòng)閱卷等。

（四）實(shí)施推進(jìn)。

合同網(wǎng)上備案工作成功與否，關(guān)鍵在于實(shí)施推進(jìn)過(guò)程。推進(jìn)實(shí)施首先要摸清總體情況，采用統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)調(diào)查等手段，合理估算正常經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀(jì)公司、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人總量和區(qū)域分布情況，并在此基礎(chǔ)上制定推進(jìn)計(jì)劃和實(shí)施進(jìn)度安排，應(yīng)與各區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)攜手操作，共同推進(jìn)?？刹捎脜^(qū)域試點(diǎn)、調(diào)整完善、面上推廣的方式分區(qū)域、分步驟層層推進(jìn)，注重抓好幾個(gè)節(jié)點(diǎn)：一是宣傳環(huán)節(jié)；二是告知環(huán)節(jié)；三是上網(wǎng)認(rèn)證環(huán)節(jié)；四是培訓(xùn)考試環(huán)節(jié)；五是全面停止使用手工合同登記環(huán)節(jié)。

存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案工作研究自上世紀(jì)九十年代以來(lái),房地產(chǎn)交易市場(chǎng)抓住了歷史賦予的機(jī)遇，獲得了迅猛發(fā)展,作為市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易從無(wú)到有,逐步發(fā)展走向成熟。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，**年**存量房交易22萬(wàn)多套,面積達(dá)到2051萬(wàn)多平方米,交易金額1924.7億元,當(dāng)時(shí)活躍在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的中介公司達(dá)到2000多家，中介門(mén)店5000多家，經(jīng)紀(jì)人18000多人。二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平起著越來(lái)越重要的作用，它有力地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緩解了城鄉(xiāng)就業(yè)壓力，經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為直接關(guān)系到民生的服務(wù)性行業(yè)，在活躍的市場(chǎng)的同時(shí)，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：供求信息缺乏透明度，買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)程相對(duì)盲目；市場(chǎng)上少數(shù)中介公司資質(zhì)不清，證照不齊，從業(yè)人員素質(zhì)不高，違規(guī)操作，損害行業(yè)整體形象；管理、控制和監(jiān)管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購(gòu)房款的現(xiàn)象時(shí)有所聞；對(duì)市場(chǎng)交易狀況缺乏準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)的掌握，導(dǎo)致管理手段滯后、調(diào)控力度無(wú)法精確把握；上述問(wèn)題的存在對(duì)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展產(chǎn)生影響和制約，因此只有通過(guò)深化改革，改變管理方式，夯實(shí)交易基礎(chǔ)，才能為整個(gè)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供廣闊空間。多年來(lái)，如何開(kāi)展交易模式的變革，很多市場(chǎng)參與主體進(jìn)行了探討和嘗試。前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似大賣(mài)場(chǎng)的集中式房屋交易有形市場(chǎng)，也出現(xiàn)過(guò)完全以網(wǎng)站為平臺(tái)的中介交易模式，但從實(shí)踐效果看，這些交易模式或者銷(xiāo)聲匿跡，或者經(jīng)營(yíng)慘淡，都未產(chǎn)生成功范例，市場(chǎng)上仍然以傳統(tǒng)的門(mén)店經(jīng)營(yíng)、手工合同方式為主。**市房地產(chǎn)交易中心自成立以來(lái),在市場(chǎng)交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息展示系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站,也曾組織過(guò)會(huì)員制的網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)以及房地產(chǎn)交易服務(wù)體系,多年的探索使人們認(rèn)識(shí)到只有打造集“信息流、權(quán)利流、資金流”于一體,有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的網(wǎng)上交易管理服務(wù)平臺(tái),才能有效解決市場(chǎng)上業(yè)已存在的諸多問(wèn)題，做好市場(chǎng)的管理員和裁判員。因此存量房合同網(wǎng)上備案是實(shí)現(xiàn)交易和管理模式變革的有效途徑。**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實(shí)施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場(chǎng)參與相關(guān)各方以及社會(huì)各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實(shí)踐為二手房交易模式變革提供了基礎(chǔ)和方向。一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標(biāo)存量房合同網(wǎng)上備案的開(kāi)展，改變了以往二手房交易市場(chǎng)傳統(tǒng)的運(yùn)作模式，行業(yè)管理也從結(jié)果控制為主逐步轉(zhuǎn)向結(jié)果控制和過(guò)程控制并重。存量房合同備案工作的實(shí)施，要達(dá)到以下幾方面的工作目標(biāo)：（一）有助于厘清市場(chǎng)參與主體資質(zhì)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)。根據(jù)《**市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，凡在本市從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，必須首先進(jìn)行資格認(rèn)證。通過(guò)資質(zhì)審核的經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人經(jīng)培訓(xùn)和考核后才能取得上網(wǎng)資格，在網(wǎng)上簽訂委托合同和交易合同，開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這一措施可以有效防止無(wú)證無(wú)照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擾亂二手房交易市場(chǎng)秩序，同時(shí)提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和行業(yè)信息化應(yīng)用水平。（二）有助于匯集房源供應(yīng)信息，提高交易效率。當(dāng)時(shí)二手房源供應(yīng)信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經(jīng)紀(jì)門(mén)店中。二手房合同網(wǎng)上備案實(shí)施后，原來(lái)分散的房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺(tái)，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應(yīng)網(wǎng)上信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房賣(mài)房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時(shí)房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況采用房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價(jià)格等信息采用經(jīng)紀(jì)委托合同的數(shù)據(jù)，信息的真實(shí)性得到保證。（三）有助于實(shí)施交易監(jiān)管控制，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為。存量房合同在網(wǎng)上備案，為經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)范和交易過(guò)程的控制提供了便利，交易中心主要通過(guò)三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管：首先在經(jīng)紀(jì)委托環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)自動(dòng)查詢(xún)權(quán)屬登記信息，對(duì)于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統(tǒng)禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同；其次在房屋交易環(huán)節(jié)，交易中心建立電話回訪制度，針對(duì)網(wǎng)上簽訂的委托合同和交易合同進(jìn)行真實(shí)性校核，避免虛假交易信息的產(chǎn)生；第三在簽約環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)為每套合同的買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人設(shè)立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內(nèi)容，簽約后至當(dāng)事人約定辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)前，備案系統(tǒng)禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣(mài)”的情況發(fā)生。（四）有助于開(kāi)展交易資金監(jiān)管，提供安全保證。交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)防范，歷來(lái)是二手房交易環(huán)節(jié)備受關(guān)注的重要方面。合同網(wǎng)上備案開(kāi)展后，便于交易中心充分運(yùn)用房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，與相關(guān)金融部門(mén)合作，通過(guò)監(jiān)控產(chǎn)證過(guò)戶(hù)和資金劃轉(zhuǎn)的同步進(jìn)行，開(kāi)展交易資金監(jiān)管服務(wù)，為交易雙方當(dāng)事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。（五）有助于建立誠(chéng)信體系，為社會(huì)監(jiān)督提供手段。網(wǎng)上備案開(kāi)展后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人以認(rèn)證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，網(wǎng)上操作平臺(tái)對(duì)相關(guān)主體信息予以公示，從而為建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人監(jiān)督機(jī)制和誠(chéng)信體系奠定了基礎(chǔ)。房源的上網(wǎng)和交易信息的公開(kāi)減少了交易過(guò)程的暗箱操作，為開(kāi)展社會(huì)監(jiān)督創(chuàng)造條件，有助于引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人注重品牌和信譽(yù)，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，陽(yáng)光操作。（六）有助于進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，以往缺乏準(zhǔn)確及時(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)源，只能通過(guò)房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行替代，由于登記采用自愿原則，且時(shí)間上相對(duì)滯后，導(dǎo)致交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)長(zhǎng)期以來(lái)在準(zhǔn)確性和時(shí)效性上存在問(wèn)題。對(duì)于分析判斷市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一的二手房市場(chǎng)當(dāng)前有效供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，更是無(wú)從獲取。存量房合同備案以后，即時(shí)數(shù)據(jù)來(lái)源得到保證，統(tǒng)計(jì)分析將更為精準(zhǔn)，為出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策更具系統(tǒng)性、針對(duì)性、前瞻性和科學(xué)性提供了依據(jù)。二、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)（一）主體認(rèn)證。凡具備**工商管理部門(mén)頒發(fā)的有效經(jīng)營(yíng)執(zhí)照并且在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人，在開(kāi)展存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案前，須由網(wǎng)上備案主管部門(mén)進(jìn)行主體認(rèn)證，符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的，參加相關(guān)培訓(xùn)并通過(guò)考核，取得上網(wǎng)操作資格，發(fā)給上網(wǎng)密鑰，同一經(jīng)紀(jì)人只能取得一把密鑰。（二）經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案。已經(jīng)取得網(wǎng)上備案操作資格的經(jīng)紀(jì)公司、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人在接受存量房交易委托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)憑業(yè)主提供的房地產(chǎn)權(quán)證，及時(shí)在網(wǎng)上查詢(xún)和簽訂經(jīng)紀(jì)合同進(jìn)行備案。經(jīng)紀(jì)合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發(fā)生委托事項(xiàng)的變更或撤銷(xiāo)，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)辦理。同一套房屋允許委托不同的經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（三）房源信息掛牌。經(jīng)紀(jì)公司簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同后，相關(guān)房源信息將在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月。同一房源委托多家經(jīng)紀(jì)公司的，網(wǎng)上只掛經(jīng)紀(jì)委托合同最先備案的公司信息，超過(guò)委托期限后，再行輪轉(zhuǎn)到下一家備案公司。掛牌房源地址應(yīng)采用專(zhuān)門(mén)的“坐落”，一般應(yīng)是對(duì)真實(shí)坐落的簡(jiǎn)化，以保護(hù)業(yè)主隱私和掛牌經(jīng)紀(jì)公司合法利益。（四）交易合同網(wǎng)上備案。經(jīng)紀(jì)公司在委托合同備案后，可據(jù)此開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。一旦找到買(mǎi)主，雙方談妥合同條款，應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認(rèn)時(shí)雙方應(yīng)各自設(shè)定合同密碼加以保護(hù)；一套房屋簽訂交易合同后，相關(guān)的掛牌信息自動(dòng)撤除；同時(shí)對(duì)該合同給予一定時(shí)間的“保護(hù)期”，在“保護(hù)期”內(nèi)該套房屋不得簽訂第二個(gè)交易合同，防止一房二賣(mài)，交易雙方應(yīng)在“保護(hù)期”內(nèi)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)；超過(guò)“保護(hù)期”后，同一房屋允許簽訂多個(gè)合同，并采用先來(lái)先登記的“跑步登記”原則確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬。業(yè)已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續(xù)前，經(jīng)當(dāng)事人雙方同意可進(jìn)行變更或撤銷(xiāo)，變更可在校驗(yàn)雙方密碼無(wú)誤后直接在網(wǎng)上進(jìn)行，并重新確認(rèn)簽字蓋章；如需撤銷(xiāo)合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)持相關(guān)身份證明及其他資料至區(qū)縣交易中心窗口辦理。（五）無(wú)中介房源網(wǎng)上掛牌及交易合同網(wǎng)上備案。對(duì)于不通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司尋求交易的客戶(hù)，區(qū)縣交易中心應(yīng)開(kāi)設(shè)服務(wù)窗口提供網(wǎng)上掛牌和交易雙方合同簽約服務(wù)，對(duì)于曾經(jīng)委托經(jīng)紀(jì)公司上網(wǎng)掛牌的客戶(hù)，之后又自行在區(qū)縣交易中心辦理上網(wǎng)掛牌手續(xù)的，以自行掛牌優(yōu)先對(duì)外。（六）業(yè)務(wù)監(jiān)管與后臺(tái)服務(wù)。存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實(shí)性、有效性，房源信息前，應(yīng)設(shè)立核實(shí)環(huán)節(jié)，確保上網(wǎng)房源信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性；二是委托合同網(wǎng)上備案的及時(shí)性，應(yīng)通過(guò)備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和摸底核查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的操作主體和操作行為，防止網(wǎng)上備案成為簽約的“快速通道”，應(yīng)考慮采用技術(shù)手段適當(dāng)控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時(shí)間周期。對(duì)于網(wǎng)上備案開(kāi)展以后，市場(chǎng)參與主體以及社會(huì)大眾提出的涉及政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)、投訴等各類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)設(shè)立熱線咨詢(xún)電話提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。三、實(shí)施要點(diǎn)（一）政策制定。存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案是在新的市場(chǎng)背景下的交易管理模式變革,國(guó)內(nèi)外尚無(wú)先例。制定并出臺(tái)相關(guān)法規(guī)、文件和實(shí)施細(xì)則，為全面推行合同網(wǎng)上備案工作提供政策依據(jù)，是此項(xiàng)變革成功實(shí)施的保證。（二）系統(tǒng)搭建。建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)，提供簽約備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、統(tǒng)計(jì)分析和網(wǎng)上公示的操作平臺(tái)，是備案工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。網(wǎng)上備案系統(tǒng)應(yīng)能提供面向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人合同備案的簽約平臺(tái)，面向交易中心管理人員的監(jiān)管平臺(tái)，面向社會(huì)公眾的公示平臺(tái)。系統(tǒng)應(yīng)在滿(mǎn)足上述業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶(hù)數(shù)多、數(shù)據(jù)量大以及公網(wǎng)傳輸速率受限制等情況，提高系統(tǒng)性能，確保系統(tǒng)的安全性、穩(wěn)定性和可靠性。（三）人員培訓(xùn)。人員培訓(xùn)是網(wǎng)上合同備案工作的重要環(huán)節(jié)。所有交易中心管理人員,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理人員和經(jīng)紀(jì)人都必須登錄備案系統(tǒng)上網(wǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，因此必須通過(guò)培訓(xùn)考核使各類(lèi)上網(wǎng)人員理解存量房合同為何要進(jìn)行網(wǎng)上備案和如何進(jìn)行網(wǎng)上備案，掌握操作要領(lǐng)和細(xì)節(jié)?？紤]到經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人量大面廣,人員素質(zhì)參差不齊,短期內(nèi)要完成培訓(xùn)和考核任務(wù)，對(duì)師資力量、教學(xué)場(chǎng)地、培訓(xùn)設(shè)備、考試閱卷等方面帶來(lái)很高要求，應(yīng)考慮與專(zhuān)業(yè)教學(xué)部門(mén)合作完成培訓(xùn)考核工作，同時(shí)應(yīng)研究采用特殊教學(xué)和考試方法，比如：編寫(xiě)帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學(xué)光盤(pán)模擬演示操作過(guò)程，采用自學(xué)、教學(xué)、操作實(shí)習(xí)相結(jié)合的方式開(kāi)展培訓(xùn)，編制專(zhuān)用考試系統(tǒng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)考試，電腦自動(dòng)閱卷等。（四）實(shí)施推進(jìn)。合同網(wǎng)上備案工作成功與否，關(guān)鍵在于實(shí)施推進(jìn)過(guò)程。推進(jìn)實(shí)施首先要摸清總體情況，采用統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)調(diào)查等手段，合理估算正常經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀(jì)公司、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人總量和區(qū)域分布情況，并在此基礎(chǔ)上制定推進(jìn)計(jì)劃和實(shí)施進(jìn)度安排，應(yīng)與各區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)攜手操作，共同推進(jìn)?？刹捎脜^(qū)域試點(diǎn)、調(diào)整完善、面上推廣的方式分區(qū)域、分步驟層層推進(jìn)，注重抓好幾個(gè)節(jié)點(diǎn)：一是宣傳環(huán)節(jié)；二是告知環(huán)節(jié)；三是上網(wǎng)認(rèn)證環(huán)節(jié)；四是培訓(xùn)考試環(huán)節(jié)；五是全面停止使用手工合同登記環(huán)節(jié)。