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土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問題現(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強力調(diào)整，這與目前房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀走勢密切相關(guān)，可以說它是我國經(jīng)濟(jì)體制改革、用地制度演變、城市經(jīng)營探索等因素綜合作用的結(jié)果，具有深刻的歷史現(xiàn)實背景。

1、市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對土地資源進(jìn)行市場化配置

城市土地是城市經(jīng)濟(jì)體系中最基本的生產(chǎn)要素，是社會主義市場體系的重要組成部分。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，兩者的目標(biāo)模式應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用完全否認(rèn)土地的商品屬性，排斥市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致了土地利用效率低下、配置不合理等問題。市場經(jīng)濟(jì)體制對城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過公平競爭機制獲得，價值規(guī)律要對土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極的作用，從而使市場機制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。我國的市場經(jīng)濟(jì)體制正愈益完善，經(jīng)濟(jì)多元化趨勢不斷增強，市場機制的主導(dǎo)地位已經(jīng)基本建立。與宏觀經(jīng)濟(jì)體制改革相比，由于受城市土地國有、資源相對稀缺、土地價值高昂等因素的影響，現(xiàn)階段我國城市土地資源配置的市場化進(jìn)程相對滯后，對城市社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

2、城市經(jīng)營理念的出現(xiàn)要求對土地經(jīng)營機制進(jìn)行優(yōu)化

近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的日益加速，"城市經(jīng)營"作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地資源)、人力作用資本(如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施)及其相關(guān)的延伸資本(如廣場、街道的冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組和營運，走以城建城之路?，F(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，土地作為城市資源的重要組成部分，對其進(jìn)行市場化經(jīng)營已是必然。目前，已經(jīng)有一些城市從"經(jīng)營城市"的角度出發(fā)，通過建立土地儲備制度，優(yōu)化土地供應(yīng)機制，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，改善了城市硬投資環(huán)境，推動了土地價值上揚，從而增加了土地級差收益，形成了城市發(fā)展的良性循環(huán)。

3、經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下

我國城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種，掛牌出讓則是實踐中由拍賣出讓派生而來的。這四種城市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日國內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓至2002年7月1日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導(dǎo)地位。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5％左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機行為活躍等諸多問題。

4、土地供應(yīng)總量迅速膨脹

我國城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動力機制的作用下，我國現(xiàn)行城市土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機性，嚴(yán)重影響了城市土地市場的正常運轉(zhuǎn)。1995年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為438．5公頃。1998年以后隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，土地購置面積大幅攀升。1998年的197．5公頃相比，大約增長了959．5％，年均增長率約80．4％。1998年，北京市土地出讓面積約為829公頃，2002年上升到了3416．6公頃，大約增長了312．1％，年均增長率約為42．5％。據(jù)北京市國土資源和房屋管理局相關(guān)人士稱，2003年北京市國有土地出讓總量將繼續(xù)保持較高增幅，根據(jù)2002年底土地出讓備案情況統(tǒng)計，已經(jīng)立項和規(guī)劃的成熟用地，總面積將近9000公頃，國有土地出讓將進(jìn)入新一輪的高峰。

5、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)，是近幾年一些大城市高檔住宅(如高級公寓、別墅)及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價位在4000元／平方米的住宅項目不到10％；上海市預(yù)售價格在3500元／平方米以下的低價位商品房僅占18％，杭州市價位在3000元／平方米以下的商品房只占3.7％。從全國來看，目前仍有12％的城市家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面積在8至16平方米，兩者相加，占全國家庭總數(shù)的40％，區(qū)位較好、配套完善的中低價位住房是目前住房市場僅有的供不應(yīng)求的產(chǎn)品。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問題。為此，國土資源部已于2003年2月下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中提出了要停止別墅類用地的土地供應(yīng)。