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近年來,房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一個新支撐，并由此成為稅收增長的亮點。由于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展、拉動內(nèi)需、改善人民群眾生活至關重要，因此，中央一再提出必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，各級政府要對房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責任。作為稅務機關，更肩負著對房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)管的職責。

自我國加入WTO后，隨著人民幣的不斷升值，投資領域的進一步開放，外資財團紛紛到國內(nèi)來投資房地產(chǎn)。外資企業(yè)有著強大的資金實力和市場競爭能力，可以預計，在未來相當長的時期內(nèi)，境外資金和各類機構會以更大規(guī)模進入中國更大范圍的房地產(chǎn)市場。從稅收的角度來看，一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會增加稅源，但另一方面也帶來了稅收管理新的課題。

一、我市外資房地產(chǎn)企業(yè)基本情況

（一）戶籍情況

至06年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)共計565戶（含內(nèi)外資），其中開業(yè)509戶，籌建期31戶，其他25戶。在這565戶房地產(chǎn)企業(yè)中外資企業(yè)有126戶，占兩成以上。

（二）企業(yè)經(jīng)營狀況

從上表反映，至06年末，全市外資房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)戶數(shù)有84戶，占66.67%,籌建期企業(yè)戶數(shù)占24.6%。據(jù)統(tǒng)計，至06年末全市外資房地產(chǎn)企業(yè)開業(yè)戶中已預售有入庫稅款的共27戶，僅占全部開業(yè)戶數(shù)的32%。

（三）06年稅收收入情況

從我市的情況看，06年全市房地產(chǎn)企業(yè)共計入庫所得稅42627萬，比05年28185萬增長51.24%，其中外資企業(yè)入庫13050萬，占全市的30.61%（同期比重為25.49%），比05年的7184萬增收5866萬，增幅達到81.65%,其增長幅度遠遠超過內(nèi)資。

二、外資房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的主要問題

目前，對外資房地產(chǎn)企業(yè)的管理存在許多問題，主要表現(xiàn)在以下三方面。

（一）政策法規(guī)差異造成的管理難點

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用所得稅稅率均為33%，不享受稅收優(yōu)惠政策，但由于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的所得稅法、稅收政策不同，因此在預收款征收所得稅、收入的確認、成本費用的列支等問題上二者存在一定差異，并最終影響所得稅的繳納實現(xiàn)?，F(xiàn)將二者主要差異進行比較：

1、預售收入預繳所得稅方法

內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收政策規(guī)定（以下簡稱內(nèi)資規(guī)定）預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。

外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收政策規(guī)定（以下簡稱外資規(guī)定）預售房地產(chǎn)并取得預收款的，按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。

2、預售收入預計利潤率

內(nèi)資規(guī)定經(jīng)濟適用房項目其預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按所在城市不同確定，①位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；②開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；③開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。無錫地區(qū)預計計稅毛利率適用15%。

外資規(guī)定預收款預計利潤率按項目不同確定，①別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等項目預計利潤率為10%--20%；②普通住宅等項目預計利潤率為5%--10%。無錫預計利潤率分別適用10%和5%。

3、視同銷售

內(nèi)資規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

外資對將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務等行為未作規(guī)定，僅規(guī)定采取以土地使用權或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

4、預提費用

內(nèi)資規(guī)定計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

外資規(guī)定企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。

5、計稅工資

內(nèi)資規(guī)定納稅人支付給職工的工資，按照計稅工資扣除。江蘇省規(guī)定計稅工資為960元/每人每月；2006年7月1日起，企業(yè)所得稅稅前扣除的計稅工資定額標準統(tǒng)一調(diào)整為1600元/每人每月。

外資規(guī)定企業(yè)支付給職工的工資和福利費，應當報送其支付標準和所依據(jù)的文件及有關資料，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關審核同意后，準予列支。

6、廣告費、業(yè)務宣傳費

內(nèi)資規(guī)定每一年度發(fā)生的廣告費支出在銷售收入8%的比例內(nèi)扣除，業(yè)務宣傳費在銷售收入5‰的比例內(nèi)扣除。開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

外資企業(yè)對于廣告費、業(yè)務宣傳費沒有限額規(guī)定，據(jù)實列支。

7、其他

內(nèi)資規(guī)定對開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施；建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，按有償或無償分別進行稅務處理。建造的售房部（接待處）和樣板房按自建固定資產(chǎn)進行處理,售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

外資對此則沒有明確規(guī)定

綜上比較分析，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策相比外資規(guī)定更為詳盡，對成本費用的列支規(guī)定更為嚴格，限制列支項目較多，而外資房地產(chǎn)政策則相對模糊，許多規(guī)定不明晰，彈性也較大，對實際操作的指導意義不夠、針對性不強，造成稅務人員具體政策執(zhí)行比較困難。

（二）征管現(xiàn)狀造成的管理難點

目前現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式、管理機構、征管措施等方面尚不完善，這也給稅務機關的管理帶來困擾。

1、房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性給稅收征管帶來難度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，其專業(yè)性很強，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它又具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，涉及到相關許多部門和行業(yè)，同時房屋作為特殊的商品，其生產(chǎn)周期又較長，因此這個行業(yè)的情況比較復雜，其交易金額巨大，交易形式多樣，涉及稅種多，政策規(guī)定復雜，企業(yè)核算也相對比較復雜，這給房地產(chǎn)專業(yè)知識并不多的稅務人員管理帶來一定困難。

2、缺乏完善的專業(yè)化管理機制。目前，我市的外資房地產(chǎn)企業(yè)有的地區(qū)有專職的管理員，但有些地區(qū)是分散在各個片管責任區(qū)。由于房地產(chǎn)企業(yè)情況復雜、政策把握難度較大，因此對管理員水平的要求也相對較高，目前管理員水平的參差不齊，使得對房地產(chǎn)的管理程度也不一致，管理彈性較大。

3、國地稅部門對外資房地產(chǎn)企業(yè)分別征管，使得國稅機關在管理上相對被動。目前，由于國地稅征管稅種的不同，外資房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的主要兩個稅種：營業(yè)稅和所得稅分別由地稅和國稅兩個部門負責征管，這就給稅務部門尤其是國稅部門的征管帶來了一定難度。一方面企業(yè)使用的發(fā)票由地稅部門提供，國稅部門不能及時掌握企業(yè)的用票情況，進而不能及時了解企業(yè)的經(jīng)營銷售情況，加上營業(yè)稅在地稅申報，國稅機關對其申報的所得稅無法及時審核其準確性，只能是事后進行監(jiān)督，這就有可能會造成同一筆收入在兩個稅種上的申報不同步。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資轉外資涉及所得稅征管部門由地稅轉國稅的，則國稅部門對其在地稅的預收稅款情況的掌握就有困難。

4、內(nèi)資轉外資房地產(chǎn)企業(yè)存在管理漏洞。由于外資房地產(chǎn)在政策規(guī)定上相對較為寬松，如預繳率低、成本費用不明確等，使得不少內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)轉為外資，而目前內(nèi)外資所得稅政策上的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)資轉外資時的政策執(zhí)行不夠明確，也容易造成征管上的漏洞。

（1）預繳率差異造成的漏洞。在對預售收入征所得稅的政策上，內(nèi)外資存在一定差異，內(nèi)資的預計利潤率除經(jīng)濟適用房外均為15%，而外資規(guī)定普通住宅5%，別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等10%，明顯低于內(nèi)資，當然由于其他政策的差異，利潤率的絕對差并不是兩者實際預繳率的差異。我們以某上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，對其內(nèi)資階段實際預繳所得稅占預售收入比例進行了測算。某上市房地產(chǎn)公司2005年開始預售，預售銷售收入92500萬元，期間費用4730萬元（包括廣告、售樓處、交際費等主要集中在預售初期），按內(nèi)資規(guī)定計算繳稅為3018萬元，按外資規(guī)定換算成利潤率為9.88%，高于外資規(guī)定的普通住宅5%的標準。

（2）對開發(fā)項目性質的界定差異造成的漏洞。內(nèi)資政策將項目僅分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，有明確的標準，容易區(qū)分，而外資則分為普通住宅和別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等兩類，對普通住宅又無確切的定義，這就使其很難確定預計利潤率，尤其是在區(qū)分普通住宅和公寓時比較困難，而這兩類適用的預計利潤率相差5%，這不僅給稅務人員管理帶來難度，也給了企業(yè)以可乘之機。

（3）內(nèi)轉外時涉及稅務機關調(diào)整，已售房屋稅款結算規(guī)定不明確造成漏洞。由于現(xiàn)在的征管模式，房地產(chǎn)企業(yè)由內(nèi)資轉外資時勢必會調(diào)整主管稅務機關，或由地稅調(diào)整到國稅，或在國稅內(nèi)部調(diào)整，無論何種調(diào)整，都存在一個稅款結算的問題。由于在這方面沒有明確的規(guī)定，因此，各稅務機關操作也不盡相同，而對于轉出機關未對已售房進行結算的，會對轉入方稅務機關在最終結算時帶來操作上的困難。

（三）企業(yè)錯綜復雜的情況造成的管理難點

目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要是收入的確認和成本費用的核算兩方面。

1、收入的確認

（1）部分企業(yè)將預售收入記入應付賬款、其他應付款貸方，不通過預收賬款科目核算，長期掛賬不按規(guī)定以5%或10%的核定利潤率計算預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。

（2）開發(fā)產(chǎn)品完工后，具備納稅清算條件仍不清算，一直按預售收入進行申報納稅。因當前房地產(chǎn)行業(yè)的實際利潤率遠大于預繳所得稅時的預計利潤率，實質上遲延了納稅時間。

（3）將已完工的產(chǎn)品出租或是投資，以及處理相關資產(chǎn)的收入等長期作為往來款項，不按規(guī)定作為收入確認；更有甚者，將實際取得的租金或其他收入在賬外循環(huán)，作為小金庫處理。

（4）將開發(fā)產(chǎn)品用于向建筑商、材料商等進行抵賬的債務重組業(yè)務中，對抵債的產(chǎn)品不進行收入確認。

（5）為客戶提供的額外的服務，如封閉陽臺、安裝防盜門、提供變電設施收入等相關收入委托物業(yè)公司進行結算且長期掛賬或在賬外循環(huán)。

（6）將開發(fā)的商品房低價賣給股東、關系單位或關系人，或者在出租房屋業(yè)務中，對關聯(lián)企業(yè)不按照獨立企業(yè)間的正常交易價格調(diào)整收入。

（7）不將車位銷售收入計入計稅收入繳納所得稅。因《物權法》規(guī)定，地下車位不能辦理產(chǎn)權證，故部分房地產(chǎn)企業(yè)借此不作為收入處理。

2、成本費用方面

（1）工程項目決算時間有意滯后，以致于成本難以及時結算，同時致使一部分限額列支的費用難以核算。

（2）建筑安裝成本重復入賬。因建筑安裝工程施工復雜，項目繁多，專業(yè)性強。故企業(yè)將開發(fā)項目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，在取得地稅項目辦開具的發(fā)票作為成本入賬后，仍將部分金額較?。ㄒ话愕陀?0萬元）且合同中明確規(guī)定由承包企業(yè)負擔的建筑材料，將施工企業(yè)購買建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中再次列支。

（3）人為加大期間費用問題比較嚴重。例如：大額或巨額送禮費用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，以列支工資及福利費用。

（4）不合規(guī)發(fā)票問題成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費用方面存在的另一個大問題。如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等；更有個別企業(yè)采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關的各種票據(jù)在期間費用中列支。

（5）由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結轉銷售收入后一般都將盈利，且不享受所得稅上的優(yōu)惠，部分企業(yè)將關聯(lián)企業(yè)特別是投資方的費用隨意記入開發(fā)成本或期間費用，以達到逃避稅款的目的。

（6）對連續(xù)滾動開發(fā)的項目，開發(fā)項目之間成本費用核算劃分不清。對跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產(chǎn)項目，年終未能把所有的成本費用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配以合理的結轉成本，而是人為將應由以后開發(fā)項目負擔的成本、費用記入已完工的開發(fā)項目，減少了當期應納稅所得額。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)管理的措施和建議

根據(jù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外資稅收政策的對比分析，結合房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點、經(jīng)營情況，為進一步加強外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，現(xiàn)提出以下建議：

（一）在外資房地產(chǎn)政策尚未進一步明確細化前，部分內(nèi)容可參照內(nèi)資政策執(zhí)行。

1、外資規(guī)定中不明確、比較模糊的政策在執(zhí)行時可參照內(nèi)資。如在視同銷售和期間費用（如發(fā)生的綠化等配套設施費）的處理上可參照內(nèi)資的規(guī)定，因為內(nèi)資政策在這兩方面的規(guī)定相對更細，便于執(zhí)行操作。

2、可適當提高外資房地產(chǎn)企業(yè)的預計利潤率。為避免房地產(chǎn)企業(yè)有意鉆政策差異的空子，適當調(diào)高外資房地產(chǎn)的預計利潤率將會有所幫助。

3、對開發(fā)項目的劃分標準應本著簡單明了的要求執(zhí)行，增強管理過程中的可操作性。

（二）完善一整套房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度

1、健全日常管理制度。

（1）項目化管理要落到實處。要充分利用國際處開發(fā)的“房地產(chǎn)企業(yè)項目化管理軟件”，按照項目化管理軟件所列的內(nèi)容，通過實地巡查、法人約談等方式，及時、細致了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于各個階段期的變化情況，并建立起處于籌建期、建設期、經(jīng)營期、清算期的房地產(chǎn)企業(yè)的基礎情況臺賬，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營進行全面監(jiān)控。

（2）強化日常管理措施。要進一步完善稅收管理員定期巡查制度，要求按季對房地產(chǎn)企業(yè)的季度申報情況進行審核，重點是對企業(yè)的預收房款是否足額預繳所得稅以及竣工后是否達到結算條件進行評估，以有效防止企業(yè)遲延納稅時間，占用國家稅款。同時要設專人負責對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理，分戶建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，及時掌握企業(yè)隸屬關系、資本構成、財務核算方式等信息；加強對房地產(chǎn)企業(yè)的源頭管理，及時收集整理房地產(chǎn)企業(yè)的相關資料、證明等資料證件；加強檔案管理，將收集的有關資料證件按檔案管理辦法裝訂成冊。

2、加強匯繳管理制度。要做好房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅匯繳工作，一年一度的涉外企業(yè)所得稅匯算清繳是所得稅管理鏈上重要的環(huán)節(jié)，集中體現(xiàn)征管質量和水平。在匯繳前，應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的培訓，輔導納稅人正確填寫相關申報表及附表；在審核評稅時，結合日常征管情況和年度審計報告，重點對納稅年度內(nèi)收入、扣除項目的申報進行審核；在匯繳后，開展行業(yè)間的比效、分析，尋找薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行全面審計。

3、強化項目結算管理制度。要抓好房地產(chǎn)企業(yè)竣工后的匯算工作，理順工作流程。房地產(chǎn)企業(yè)的竣工匯算工作因涉及到項目繁多的成本費用核算，專業(yè)性強、工作量大、難度較高，需要較強的業(yè)務能力，同時也因為匯算工作將確定房地產(chǎn)企業(yè)的應稅所得額，對最終入庫稅款額影響很大，故這項工作至關重要。首先要求外稅部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計制度和稅收政策的學習與研究，吃透文件精神，不斷提升管理水平；其次要理順匯算工作流程，明確各部門的職責分工，保證匯算工作有條不紊地進行；最后加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策宣傳、培訓，同時明確審核方式和報送資料。對于內(nèi)轉外的房地產(chǎn)企業(yè)要做好內(nèi)轉外前已售房的結算工作。

（三）加強與橫向部門的溝通

要通過與房地產(chǎn)企業(yè)相關的各橫向部門的聯(lián)系，形成對房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)動監(jiān)控。

1、注重與國土部門的溝通。通過與國土部門的溝通，第一時間掌握地塊歸屬情況，從源頭上對房地產(chǎn)企業(yè)實施監(jiān)控。

2、及時與房管部門取得聯(lián)系，了解企業(yè)開始預售的時間、預售情況、可售房屋面積情況及房屋結算情況等，以監(jiān)控企業(yè)收入進度。

3、定期與地稅部門進行信息交流。目前地稅部門通過將建筑商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為關聯(lián)企業(yè)進行管理，從源頭杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)的漏征漏管戶，為此，要定期到地稅部門取得所轄外資房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的信息資料，對企業(yè)繳納營業(yè)稅情況與申報所得稅的情況進行認真比對，通過比對來發(fā)現(xiàn)企業(yè)未及時申報所得稅或所得稅申報不足等問題，對存在差異的及時安排實地調(diào)查。

4、加強與其他綜合部門的聯(lián)系。除了上述主要部門外，還可以通過與其他相關部門的聯(lián)系，側面了解企業(yè)的經(jīng)營銷售情況。如通過與銀行聯(lián)系，了解企業(yè)資金進出情況，掌握其房屋銷售價格等，形成對企業(yè)全方位的監(jiān)控。

5、加強征管轉移時的內(nèi)部銜接。企業(yè)由于內(nèi)轉外或地址遷移等情況發(fā)生稅務機關轉移時，其預售、結算情況等都要在轉移時一并列清，以確保管理的連續(xù)性和完整性，避免出現(xiàn)漏洞。