導(dǎo)語：解決老小區(qū)物業(yè)問題的方案一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

社區(qū)建設(shè)是我市城市建設(shè)的重要組成部分。在市委市政府的重視下，我市社區(qū)工作發(fā)展勢(shì)頭良好，特別在今年我市“兩會(huì)”上市長(zhǎng)在政府工作報(bào)告中提到要“開展和諧小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)”。物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中的地位是不可低估的，但從目前社區(qū)工作情況看，社區(qū)干部最煩、工作精力化得最多的事就是小區(qū)的物業(yè)管理，特別是老小區(qū)的物業(yè)管理更是成了難題。滸山街道范圍內(nèi)有住宅小區(qū)177個(gè)，建筑面積574萬平方米，住戶4.6萬戶，其中在2000年前建造的老小區(qū)有97個(gè)，建筑面積306萬平方米，住戶2.9萬戶，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有63個(gè)，其余的只實(shí)行衛(wèi)生保潔。目前這些老小區(qū)物業(yè)管理中普遍存在“四低”現(xiàn)象，即：覆蓋率低、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、物業(yè)費(fèi)收繳率低和服務(wù)檔次低的問題。接管老小區(qū)的物業(yè)公司連連虧損，如城東新村的物業(yè)管理公司從2005年來連續(xù)虧損了三年，所以物業(yè)公司在管理上也不很到位，有的物業(yè)公司到期不愿接管，撤出小區(qū)，造成了惡性循環(huán)。分析原因主要有：

一、老小區(qū)先天性嚴(yán)重不足，基礎(chǔ)設(shè)施不配套。由于老小區(qū)開發(fā)時(shí)間早，年久失修，普遍存在著屋面墻面滲水嚴(yán)重、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題，再加上老小區(qū)中有部分是原來單位的集資房或公房，安全保障設(shè)施不齊全，物業(yè)維修金又無法落實(shí)，這樣增加了物業(yè)管理難度。有的老小區(qū)由于規(guī)模小、小區(qū)通道多，造成管理運(yùn)行成本大；還有的在原來規(guī)劃、建設(shè)、房屋質(zhì)量等方面有遺留問題，物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房配置又不到位。同時(shí)老小區(qū)內(nèi)居住人員復(fù)雜，低收入家庭多（如城東新村2500戶居民中，下崗工人占30%比例），出租房比例高，人員流動(dòng)性強(qiáng)，不僅對(duì)物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，而且收費(fèi)困難，影響服務(wù)檔次的提升。

二、小區(qū)管理缺乏力度，物業(yè)進(jìn)駐難成共識(shí)。由于老小區(qū)內(nèi)違章停車、私自搭建、架空層出租、野蠻裝修等情況時(shí)有發(fā)生，而物業(yè)公司因無法實(shí)施行政措施，只能對(duì)居民進(jìn)行勸阻，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多困難。此外政府有關(guān)部門在相互配合上沒有整體性，如小區(qū)周邊的無證經(jīng)營(yíng)，特別是餐飲業(yè)，作為工商、衛(wèi)生、環(huán)保都可以管，但實(shí)際上沒有一家單位真正在管。物業(yè)公司對(duì)這些居民反映的問題無法解決，居民認(rèn)為物業(yè)公司沒有管好，意見比較大，有的業(yè)主就拒交物業(yè)費(fèi)，使得整個(gè)物業(yè)費(fèi)收取出現(xiàn)了難題?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)收繳率一般在80%左右，低的只有65%，在老小區(qū)中有10－15%的住戶長(zhǎng)期只交衛(wèi)生費(fèi)不愿交納物業(yè)費(fèi)，甚至是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部職工欠交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象已屢見不鮮。

三、物業(yè)管理不夠規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不大。目前我市19家物業(yè)公司中只有三家具有二級(jí)資質(zhì)，其他都是三級(jí)資質(zhì)，資質(zhì)低下導(dǎo)致部分物業(yè)公司管理質(zhì)量不高。一是沒有公開與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，不能按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。二是行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)不高，人才短缺。從業(yè)人員很多是外來務(wù)工人員，沒有經(jīng)過相應(yīng)的管理培訓(xùn)，無論是職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律知識(shí)水平等都難以適應(yīng)物業(yè)管理和服務(wù)的要求。三是老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之間，而服務(wù)人員工資報(bào)酬在逐年提高，接管的物業(yè)公司無利可圖，甚至虧損，往往出現(xiàn)管理不到位、服務(wù)質(zhì)量降低現(xiàn)象，導(dǎo)致居民滿意度和物業(yè)費(fèi)收繳率的降低。四是現(xiàn)有業(yè)主委員會(huì)人員基本上是一些退休人員或在職人員組成的，屬于一種松散型的組織，其作用尚未充分發(fā)揮。

四、新《勞動(dòng)合同法》出臺(tái)，加重了物業(yè)公司成本負(fù)擔(dān)。新《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后，用工制度更加規(guī)范，勞務(wù)成本也會(huì)提高，這對(duì)勞動(dòng)密集型企業(yè)物業(yè)公司影響很大。原來招的員工一般文化、技術(shù)要求不高，就業(yè)門檻低，工資報(bào)酬相對(duì)低廉，現(xiàn)在如果真正按《勞動(dòng)合同法》條例實(shí)施，勞務(wù)成本要提高50%以上，從原來每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物業(yè)費(fèi)勢(shì)必也水漲船高。據(jù)了解，有個(gè)小區(qū)原來的物業(yè)費(fèi)是18萬元，現(xiàn)在要提高到42萬元，提高了133%。物業(yè)收費(fèi)大幅度提高，肯定會(huì)出現(xiàn)更多的居民不接受、難接受，物業(yè)費(fèi)收繳率可能更低，退出管理小區(qū)的物業(yè)企業(yè)會(huì)更多、更頻繁的現(xiàn)象，老小區(qū)物業(yè)發(fā)展面臨舉步維艱處境。

建議：

一、逐步建立老小區(qū)物業(yè)財(cái)政幫扶機(jī)制。老小區(qū)是城市化進(jìn)展中的一個(gè)特殊部落，政府要象支持貧困村發(fā)展一樣扶植老小區(qū)物業(yè)管理。如海曙區(qū)已嘗試對(duì)老小區(qū)建立物業(yè)長(zhǎng)效管理獎(jiǎng)勵(lì)資金制度，政府撥出300萬元資金，按每月每平方米0.1元的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)考核結(jié)果和居民滿意程度分檔補(bǔ)貼。上海浦東新區(qū)房產(chǎn)管理署建立了物業(yè)管理應(yīng)急處置機(jī)制，設(shè)立“物業(yè)無人管理專項(xiàng)補(bǔ)貼資金”，接手的物業(yè)公司可得到每平方米0.2元的補(bǔ)貼；除了物業(yè)應(yīng)急托底保障外，該專項(xiàng)補(bǔ)貼資金還有另一項(xiàng)功能——房屋綜合整治，根據(jù)老小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備老化情況，對(duì)房屋實(shí)施保障型的綜合整治。所以建議市政府撥出?？顚?duì)老小區(qū)物業(yè)進(jìn)行扶植，同時(shí)建議在2008年市服務(wù)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策中繼續(xù)對(duì)接管老小區(qū)的物業(yè)公司給予獎(jiǎng)勵(lì)。

二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理。一是市建設(shè)局在招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的過程中對(duì)兼管老小區(qū)的物業(yè)公司要給予優(yōu)先競(jìng)標(biāo)，特別是新小區(qū)的前期物業(yè)在招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)時(shí)要看該公司有否管理著老小區(qū)的物業(yè)，如果沒有的不允許參加招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。二是要加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，抓好用工人員的培訓(xùn)工作。三是要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。

三、擴(kuò)大社區(qū)保安管理范圍。社區(qū)保安隊(duì)伍由原城區(qū)街面、路面、公共場(chǎng)所等管理區(qū)域延伸到一些大型老小區(qū)的治安巡防管理，通過政府財(cái)政轉(zhuǎn)移支付形式承擔(dān)老小區(qū)治安管理職能，減輕居民物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

四、要進(jìn)一步加大老小區(qū)整治改造力度。做到區(qū)域改造與專項(xiàng)改造相結(jié)合，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)背街小巷、老小區(qū)整治工作，完善老小區(qū)公共配套設(shè)施，解決相關(guān)突出問題。余姚在老小區(qū)整治中政府財(cái)政落實(shí)好一定額度的整治經(jīng)費(fèi)作為啟動(dòng)資金，然后以每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助給老小區(qū)社區(qū)。

五、加大宣傳力度，營(yíng)造物業(yè)管理人人有責(zé)的氛圍。我市物業(yè)管理尚處在起步發(fā)展階段，要進(jìn)一步加大宣傳力度，引導(dǎo)居民增強(qiáng)三種意識(shí)：（1）業(yè)主自治意識(shí)。物業(yè)管理是居民實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)的表現(xiàn)，業(yè)主代表大會(huì)作為決定此項(xiàng)事宜的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主管理委員會(huì)作為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)健全組織，履行職責(zé)，起好宣傳、溝通、引導(dǎo)作用。屬地社區(qū)居委會(huì)要配合、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司工作。（2）價(jià)值消費(fèi)意識(shí)。“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，粗放低價(jià)”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律，讓更多的居民認(rèn)同物業(yè)需求，認(rèn)同有償服務(wù)，認(rèn)同等級(jí)消費(fèi)。（3）全民支持意識(shí)。完善物業(yè)管理糾紛快速調(diào)處機(jī)制，開展物業(yè)“關(guān)愛工程”，對(duì)困難戶要開展救助，民政認(rèn)定的救助對(duì)象的物業(yè)費(fèi)建議有政府財(cái)政給予全額補(bǔ)助。美化城市人人有責(zé)，物業(yè)管理戶戶聯(lián)系，國(guó)家工作人員尤應(yīng)率先支持配合，建議市出臺(tái)一項(xiàng)制度，對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在社區(qū)的表現(xiàn)列入年度考評(píng)范疇。