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近年來，隨著西康鐵路和西柞高速公路的修建，柞水已融入西安一小時經(jīng)濟圈，為盤活土地資產(chǎn)，柞水縣積極探索土地收購儲備機制，穩(wěn)步推進土地收購儲備工作。自200*年建立土地收購儲備中心至今已累計收購儲備土地62宗，面積1038.8畝，投入儲備資金5260萬元。目前已出讓儲備土地38宗，面積426.9畝，收取土地出讓金5800萬元，土地出讓純收益3100余萬元。

一、主要做法

1、壟斷土地市場，發(fā)揮調(diào)控功能

高度壟斷土地市場是實現(xiàn)土地儲備的前提。政府只有掌握了足夠儲備、供應(yīng)量的土地，才能保障經(jīng)濟建設(shè)對土地的需求，才能掌握對土地市場的調(diào)控權(quán)，對此，柞水縣把壟斷土地市場作為土地儲備工作的重要內(nèi)容來抓。首先，堅持“一個龍頭進水，一個池子蓄水，一個渠道放水”的經(jīng)營理念，將盤活收回、置換、征用后的國有土地統(tǒng)一納入儲備庫，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)”的四統(tǒng)一管理，對儲備土地一律采用招拍掛的形式公開供地，外地企業(yè)到柞水不需要找熟人、找關(guān)系，而是直接從市場拿地。目前西安警苑有限公司、西安兆恒實業(yè)公司等10余家企業(yè)相繼被引入柞水搞旅游開發(fā)；其次加強機構(gòu)建設(shè)，健全工作機構(gòu)。在2002年縣級機構(gòu)改革中，縣政府批準成立了副科級機構(gòu)?D?D柞水縣土地收購儲備中心，印發(fā)了《柞水縣土地收購儲備試行辦法》，明確了土地儲備機構(gòu)的性質(zhì)、職責、資金運作方式，規(guī)范了工作程序，確定了土地收儲機構(gòu)的地位和作用，為土地儲備工作的開展提供了組織保證；第三，強化計劃管理。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場供需狀況制定年度土地儲備計劃和年度土地供應(yīng)計劃，有計劃的儲備和供應(yīng)土地，及時調(diào)節(jié)土地市場，防止地價過快增長，避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟”現(xiàn)象，為平抑地價發(fā)揮積極作用。

2、多方籌措資金，促進滾動發(fā)展

資金不足是土地收購儲備工作的瓶頸。在土地收購中，柞水縣采取政府注入資本金、銀行貸款、吸收民營資金等方式多方籌措資金，保證了收購儲備工作的順利進行?？h土地儲備中心除在成立時注入100萬元注冊資金外，還采取按土地出讓金的一定比例提取土地收購儲備基金的辦法不斷充實土地儲備資本金，同時，對土地收購儲備中發(fā)生的政策性虧損和為公益事業(yè)承擔的收購指標，經(jīng)財政、審計部門核實報同級政府批準后，從上繳的土地出讓金中核銷，儲備中心積極爭取金融部門的支持，先后爭取了多家銀行貸款，通過不同渠道籌措收購儲備資金400余萬元，為土地儲備工作的滾動發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

3、規(guī)范儲備方法，探索儲備模式

柞水縣大膽創(chuàng)新，不斷完善工作程序，使土地收儲工作步入了規(guī)范化、科學化發(fā)展軌道。200*年初，縣上成立了由縣長任主任的土地儲備委員會，將土地儲備計劃、重點收購儲備地塊、大筆儲備資金的投入納入儲備委員會重要工作日程。在具體工作中，針對不同情況采取不同的收購儲備辦法。對縣城規(guī)劃范圍內(nèi)的無主地和依法應(yīng)收回的土地，由政府直接收回交儲備中心儲備；在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的土地由儲備機構(gòu)直接征用收購，補償按照宗地所在區(qū)域征用同類土地標準計算；對“農(nóng)轉(zhuǎn)非”剩余零星土地和企業(yè)改制、舊城改造等原因，予以置換的土地，按基準地價的10%-60%計算成本，予以補償。對企業(yè)的劃撥用地采取出讓金返還的辦法進行收購。柞水縣在土地市場化進程中，主要采取以下模式儲備土地，一是實物儲備，目前已實施收購縣城南關(guān)、下梁新城區(qū)、石鎮(zhèn)醫(yī)藥園區(qū)土地260畝，投入收儲資金860萬元，前期“三通一平”基本到位。二是協(xié)議收購，即與土地使用者簽訂收回協(xié)議，約定交地時間，待出讓后按出讓金一定比例補償，通過此方式已完成縣農(nóng)機公司等地塊的收購和出讓。三是紅線儲備，按城鎮(zhèn)規(guī)劃直接將規(guī)劃紅線內(nèi)的土地進行儲備。四是政策儲備，如政府規(guī)定石甕旅游區(qū)內(nèi)的閑置土地和建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地一律進入土地儲備庫，一律以招拍掛的方式公開出讓，任何人不得私下交易。五是信息儲備，即對暫時增值不明顯或受資金制約暫時不能收購的土地，進入信息儲備。目前用此類方法儲備的土地達600余畝，各種儲備方式的綜合運用，以最少的成本儲備了盡可能多的土地，掌握了調(diào)控土地市場、配置土地資源的主動權(quán)。

4、注重經(jīng)濟效益，兼顧社會效益

土地儲備工作促進了招商引資?？h土地儲備中心先后以儲備土地融資2000余萬元完成了縣域千米綠蔭長廊建設(shè)和下梁新城區(qū)道路硬化工程，同時還為公益項目供地100余畝，支持縣文化藝術(shù)中心和老年活動中心爭取資金近千萬元，促進了項目建設(shè)。

土地變現(xiàn)是盤活土地資產(chǎn)的重要途徑，尤其是收購破產(chǎn)、兼并、改制企業(yè)的土地，解決了職工安置，企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整籌資金，改善城鎮(zhèn)環(huán)境等問題，2002年以來收購縣絲織廠、縣建司等改制企業(yè)土地16宗，安置職工420余人，變現(xiàn)土地資產(chǎn)8000余萬元，有力地促進了企業(yè)改革。

二、存在的問題

土地收購儲備制度對于培育和規(guī)范城鎮(zhèn)土地市場，盤活企業(yè)存量土地，增加政府土地收益等方面具有積極的作用。土地儲備機構(gòu)的建立有效的克服了以前劃撥用地非法入市和多頭供地的弊端，為建立規(guī)范有序的土地市場起了重要作用。但由于收儲工作剛剛起步，實踐中也暴露出一些問題。

1、土地市場不夠規(guī)范

200*年以來，雖然停止了城區(qū)單位和個人利用劃撥用地建住宅的審批，也曾多次開展土地市場治理整頓，但由于整頓治理不徹底，單位和個人利用劃撥用地搞房產(chǎn)開發(fā)的時有發(fā)生，土地隱形交易行為沒有得到徹底遏制，對土地儲備出讓工作產(chǎn)生了一定的影響；不少出讓土地后續(xù)管理跟不上。隨意修改規(guī)劃和超面積現(xiàn)象不能得到及時查處。還有些出讓土地為生地出讓，由于權(quán)屬復(fù)雜，導致出讓后不能及時交地，糾紛得不到及時化解，影響開發(fā)商開發(fā)利用土地，甚至造成土地的閑置和浪費，開發(fā)商意見大。

2、土地收購價格隨意性大

我縣目前收購國有土地一般采取按用途評估的成本價格、基準地價、標定地價補償，或以土地招標、拍賣所得款的一定比例進行補償，對建筑物一般按城鎮(zhèn)拆遷的成本價進行補償，對城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地一般采取國家征用同類土地的補償標準補償，這種方法雖具有一定的操作性，但在實際工作中容易產(chǎn)生收儲機構(gòu)與土地使用者的對立，尤其征收城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地，群眾要求高，政府補償?shù)?，加之基準地價、標定地價修訂工作滯后，為儲備工作增添了難度。

3、土地收儲存在風險

土地儲備制度的實施，使政府獲得巨大的增值效益，但是土地儲備具有法律性、專業(yè)性強的特點，土地儲備涉及面廣，包括土地、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、金融等方面，整個收購儲備包括選擇地塊、洽談、收購、征用或拆遷補償、開發(fā)整理、出讓等，操作十分復(fù)雜，整個過程都蘊藏著巨大的風險。土地資產(chǎn)價值大，而收購資金一般都來自銀行貸款，背負著沉重的利息負擔，加之房地產(chǎn)的發(fā)展受到經(jīng)濟發(fā)展、人口、政治、經(jīng)濟文化及土地價格等方面的影響，土地儲備面臨著巨大的風險。

三、解決的辦法

1、按照市場經(jīng)濟規(guī)律宏觀調(diào)控土地資源，提高經(jīng)濟社會環(huán)境綜合效應(yīng)。

不單純地追求土地資產(chǎn)價格，必須兼顧經(jīng)濟社會和環(huán)境綜合效益，必須建立一個穩(wěn)定、公平、安全的土地市場環(huán)境，堅持短期利益符合長遠利益和整體利益，只有這樣才能吸引投資，增加投資者的信心，促進土地市場的健康發(fā)展；要加強土地市場治理整頓力度，杜絕非法交易行為的發(fā)生，注重土地供應(yīng)市場多元化配置，積極培育土地二級市場。針對生地出讓，零散開發(fā)矛盾較多的實際，以后原則上不再出讓基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位的土地，對擬出讓的土地，先委托規(guī)劃設(shè)計部門編制規(guī)劃設(shè)計方案，再由國土部門按設(shè)計方案包裝后出讓。要加強出讓土地的后續(xù)管理和收購?fù)恋氐呐R時管理，暫不開發(fā)的土地，交農(nóng)民繼續(xù)耕地，避免以往征而不用，儲而不管引發(fā)的各種矛盾。

2、因地制宜收購地塊，合理確定土地價格。

土地收購既是一種行政行為，也是一種市場行為，要靠政府行為推動，還要靠市場行為運作。城區(qū)集體土地收購價格的確定要充分考慮各方利益，實行國家集體利益共享。具體運作中，針對不同地塊狀況，采取不同方式靈活運作。對于遠期經(jīng)濟前景不樂觀的地塊，采取規(guī)劃控制手段予以控制，暫不收購，待時機成熟后進行收購儲備和開發(fā)整理，減少資金沉淀和風險。對預(yù)期招商前景較好，具有升值潛力的地塊，先行收購儲備，等時機成熟時開發(fā)整理再供應(yīng)。占用的資金可以在招商供應(yīng)時快速收回，風險較小。對招商前景看好或已確定用地單位的地塊，收購或征用后及時開發(fā)整理，直接供應(yīng)土地市場，盡快收回成本和推動增值收益。同時要加強地價管理，充分發(fā)揮地價在資源配置中的特殊作用和功能，及時調(diào)整和更新基準地價，出臺不同用途、不同區(qū)位的基準地價。在地價的日常管理中，堅持不同區(qū)位不同價，不同用途不同價管理原則，實現(xiàn)土地出讓價格與市場價格吻合，政府調(diào)控與市場定位相結(jié)合。

3、規(guī)范運作，預(yù)防收儲風險。

（1）加強對儲備人才的培養(yǎng)，工作人員不但要掌握土地規(guī)劃、金融等方面的業(yè)務(wù)知識，還要學習相關(guān)法律知識，不斷提高業(yè)務(wù)能力和政策法律水平。（2）規(guī)范土地收儲運作程序，規(guī)范補償費的確定方法及土地拆遷整理制度，對每一收購地塊做到回收前做回收方案，回收后做回收方案預(yù)測，減少盲目性和隨意性，增強預(yù)測能力，定期對所有地塊進行土地資產(chǎn)評估，對儲備地塊做到心中有數(shù)。對權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜的地塊要認真調(diào)查，防止出現(xiàn)差錯。（3）適當儲存土地，土地儲存不能太少，也不能太多。土地儲存太少，不能滿足市場需求，需求者就會在土地儲備中心外部尋求土地資源，從而弱化土地一級市場。土地儲備太多，一方面造成土地和資金雙重積壓，土地儲備成本增大；另一方面帶來巨大的籌資風險，其危害嚴重時，可能導致土地儲備工作的癱瘓。因此土地儲備的數(shù)量要根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的水平來確定，嚴把儲備土地的數(shù)量和質(zhì)量關(guān)。