第一節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)和方式

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用人將其擁有的土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)給他人的行為。這里的“再移轉(zhuǎn)”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán)，已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標(biāo)準(zhǔn)，以土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在〖注：參見史尚寬著：《物權(quán)法論》中國政法大學(xué)出版社2000年版，第198頁〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對(duì)不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在我國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。

依我國現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

第一條本合同雙方當(dāng)事人：

中華人民共和國＿＿＿＿?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）＿＿＿＿市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；郵政編碼＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿職務(wù)＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方），法定地址＿＿＿＿＿；郵政編碼＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；職務(wù)＿＿＿＿＿＿。

根據(jù)中華人民共和國關(guān)于外商投資企業(yè)用地管理法律、法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定，雙方通過友好協(xié)商訂立本合同。

第二條甲方提供給乙方使用的國有土地位于＿＿＿＿＿＿，面積為＿＿＿＿平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)。

第三條本合同項(xiàng)下的土地使用年限為＿＿＿＿年，自本合同簽字之日起算。

第一節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)和方式

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用人將其擁有的土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)給他人的行為。這里的“再移轉(zhuǎn)”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán)，已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標(biāo)準(zhǔn)，以土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在〖注：參見史尚寬著：《物權(quán)法論》中國政法大學(xué)出版社2000年版，第198頁〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對(duì)不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在我國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。

依我國現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

外商投資企業(yè)土地使用合同

甲方：

法定地址：郵碼：電話：

法定代表人：職務(wù)：

乙方：公務(wù)員之家版權(quán)所有

法定地址：郵碼：電話：

第一節(jié)概述

一、土地使用權(quán)之淵源

現(xiàn)今世界各國之土地制度，大約可分為三種：以美國、日本和法國為代表的土地私有制度；以英國和英聯(lián)邦國家為代表的土地公有、但所有權(quán)與使用權(quán)相分離的用地制度；以及以前蘇聯(lián)為代表的土地公有制度〖注：參見周珂：“論土地使用權(quán)出讓制度與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”，《中國人民大學(xué)學(xué)報(bào)》，1999年第1期，第84頁〗。香港在英國殖民期間采用英國的土地制度，由政府掌握土地資源，通過批租的方式把土地交給使用者使用。雖然目前英國的土地公有制已逐漸虛化，全國大部分土地已在事實(shí)上成為私有，但香港的土地批租制度仍沿用至今，并在我國實(shí)行土地有償使用制度時(shí)為我國的立法者所借鑒，遂有今日之土地使用權(quán)出讓制度。

中國在改革土地制度時(shí)為何不借鑒土地私有制、卻單單借鑒土地批租制度？原因可謂復(fù)雜。中國自古就有“普天之下、莫非王土”的傳統(tǒng)。不僅土地，就是臣民的身家性命，都可由皇上任意處分，雖有幾千年的燦爛文明，卻從未建立私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在這塊土地上沒有生命力。加之，新中國是在幾次土地革命的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，土地公有制也是在“打土豪、分田地”、通過暴力無情剝奪地主的土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上建立的，實(shí)行土地有償使用時(shí)，人們對(duì)解放前地主惡霸壟斷土地資源、殘酷剝削農(nóng)民的歷史仍記憶猶新，誰敢把土地所有權(quán)再交給私人呢？誰能保證不出現(xiàn)新的地主惡霸呢？因此，國家對(duì)土地的壟斷地位是不能動(dòng)搖的。但是，傳統(tǒng)體制下的土地公有、使用者一經(jīng)政府批準(zhǔn)就可以無償、無限期使用土地的做法無法優(yōu)化土地資源的配置，也不能適應(yīng)改革開放的新形勢(shì)，于是就有了將土地使用權(quán)與土地所有權(quán)進(jìn)行分離、由國家將土地使用權(quán)有償、有期限地轉(zhuǎn)移給使用者使用的需要，香港的土地批租制度正好與這一需要不謀而合。

所以，我國的土地使用權(quán)制度是改革開放、社會(huì)轉(zhuǎn)型的歷史產(chǎn)物，它的利與弊、它的發(fā)展與消亡，皆因?yàn)樗粚儆谶@個(gè)特定的歷史時(shí)期。

二、土地使用權(quán)與國家主權(quán)

出讓方（甲方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

受讓方（乙方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

第一條為了貫徹實(shí)施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

第三條劃撥土地使用權(quán)（以下簡稱“土地使用權(quán)”）的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)，適用本辦法。

第四條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。

第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。

第六條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

第一條為加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓管理,根據(jù)*,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條土地使用權(quán)出讓是指市人民政府以土地所有者的身份,將*市區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。前款所稱的出讓金,包括土地的級(jí)差地租、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。

第三條土地使用權(quán)出讓,一般應(yīng)采用拍賣或招標(biāo)方式。因特殊情況需要,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),也可以通過協(xié)議方式出讓。

第四條土地使用權(quán)出讓的地塊位置、面積、用途、控制性規(guī)劃指標(biāo)、年限、出讓方式等條件,由市土地管理局會(huì)同市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、市計(jì)劃委員會(huì)、市規(guī)劃管理局、市房地產(chǎn)管理局共同擬訂方案,按照規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后,由市土地管理局實(shí)施。

第五條地下自然資源以及其他埋藏物屬國家所有,不在國有土地使用權(quán)出讓的范圍內(nèi)。

第六條中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)以及其他組織或個(gè)人,除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外,具備下列條件的,均可以依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán):

第一條為了貫徹實(shí)施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用和權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)加強(qiáng)對(duì)劃土地的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

第三條劃撥土地使用權(quán)(以下簡稱“土地使用權(quán)”)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)，適用本辦法。

第四條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。

第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手結(jié)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。

第六條符合下列條件的，以市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

第一章總則

第一條為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定本條例。

第二條國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓

制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。

前款所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。

第三條中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。