摘要：在全球化經(jīng)濟背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設以及后期的經(jīng)營管理，實現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現(xiàn)招商等工作的有序進行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠為商業(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠發(fā)展，相關人員應當針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長且盈利方式獨特的特點，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權投資等方式拓展自身的收益，并強化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當中，會存在土地成本費用以及前期費用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目應當做好成本控制工作，對整體的成本費用支出影響因素進行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的問題

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認為,商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成

摘要：新常態(tài)下，我國的市場經(jīng)濟體制開始進一步完善，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之激烈起來。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和運營，也開始從傳統(tǒng)的粗放管理模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣s管理模式，在提高項目管理效率的同時也可以達到成本管控的目的。成本管理在企業(yè)中往往占據(jù)著舉足輕重的地位，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達不到預期的效果，將使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務風險，也無法在目前激烈的市場競爭中占據(jù)相應的市場份額，基于此，對商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制是非常必要的。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);全過程成本;控制

1研究背景

較于西方發(fā)達國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，目前仍然處于初步探索發(fā)展階段，而隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項目開始朝著高檔次和大規(guī)模的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，因此，要使得商業(yè)地產(chǎn)項目在既定的時間內(nèi)達到預定的建設規(guī)模，還要滿足企業(yè)降低成本的需求，這是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個困境。企業(yè)進行一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，全過程往往涉及土地征用、開工建設、基礎配套設施建設以及最后的商業(yè)交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時間，有些規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目甚至可能需要3～5年的時間去完成。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設過程中，往往會呈現(xiàn)出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預見或者不可控的因素產(chǎn)生的，這些問題會導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價發(fā)生一個動態(tài)變化，例如工人工資的動態(tài)變化、施工材料價格浮動等因素都會直接使得商業(yè)地產(chǎn)項目成本的變化?；谝陨显?，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本在整個建設開發(fā)過程都是處在一個不確定狀態(tài)下，一旦不對整個開發(fā)建設過程的成本進行持續(xù)有效的科學管控，必然會造成商業(yè)地產(chǎn)項目的成本增加。

2商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制存在的幾個問題

2.1商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控存在的問題。我國的商業(yè)地產(chǎn)項目往往需要耗費大量的人力、物力，同時對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項目啟動程序，就不可隨意發(fā)生項目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響，嚴重的情況下可能會出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象，企業(yè)前期的投入將無法全部收回?；谝陨显颍虡I(yè)地產(chǎn)項目的正式啟動就必須慎之又慎，在進行投資決策時也要充分考慮各種因素對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。但是，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報告的形式，沒有進行深入、客觀的分析研究。商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究往往涉及項目所能調(diào)動的資源、市場、社會以及技術等各個方面，并根據(jù)這些情況對未來的收益和發(fā)展進行一個較為準確地預測，但是較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編著可行性研究報告的人員，個人職業(yè)素養(yǎng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)項目的可研需求，除此之外，在進行商業(yè)地產(chǎn)項目分析和研究的過程中，因為時間及經(jīng)費等原因，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數(shù)據(jù)得到的，這對于可行性研究報告結(jié)論的可靠性會造成較大影響，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時，在進行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分數(shù)據(jù)存在不嚴謹?shù)那闆r。2.2商業(yè)地產(chǎn)在招投標階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)在招投標階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標投標法》，意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)招標工作開始進入法制管理階段，但是，我國各省市的執(zhí)法主體和監(jiān)管主體又進行了相關制度的頒布，兩個主體之間由于各自立場的不同而導致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的不公平競爭。在進行商業(yè)地產(chǎn)設計方案時，由于設計制度的缺乏使得成本因素沒有在設計方案中進行綜合考慮，導致項目的后續(xù)階段在成本管控方面出現(xiàn)問題。其二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作沒有到位。規(guī)范的合同可以在一定程度上減少后續(xù)的責任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際的工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多由于沒有重視合同管理而造成項目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權責進行明確描述，一些需要提前進行約定的條款沒有在合同中進行清晰列明，這使得在實際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實際的支出，還包括一些時間成本。2.3商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)項目在施工過程中呈現(xiàn)出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時間往往較長。而商業(yè)地產(chǎn)施工人員較多往往會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。在很多商業(yè)地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的管理中，都沒有對施工生產(chǎn)安全給予足夠的重視，甚至對出現(xiàn)的隨地休息、不戴安全帽等違規(guī)行為置之不理，這必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的施工階段面臨較大的風險，這些風險使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全成本進一步增加，從而增加了項目的全過程成本。同時，由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的工作量和整個工程進度進行科學估量和預測，從而使得施工現(xiàn)場的人力資源無法進行合理安排，就可能使得商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場呈現(xiàn)出施工人員過剩的現(xiàn)象，或者呈現(xiàn)出人員不足的情況，緊急進行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴重的情況下會呈現(xiàn)出停工待人的現(xiàn)象，從而使得項目工期延誤，不論是哪種情況的產(chǎn)生，都會使得商業(yè)地產(chǎn)項目施工階段總成本的增加。

商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)公務員之家版權所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運作的專業(yè)化理解，把握不準商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質(zhì)流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現(xiàn)價值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

內(nèi)容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權及其收益權,它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權式商鋪全零售”模式基礎上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進銷售,銷售產(chǎn)權式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關系,開發(fā)商往往只關心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項目與開發(fā)商利益已無太大關系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)常可以看到,商業(yè)項目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟糾紛。

內(nèi)容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也十分迅速。本文指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢包括經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，政策變化等，但同時也存在開發(fā)模式落后、融資渠道單一、政府規(guī)劃經(jīng)驗缺乏等問題，只有理性分析經(jīng)驗教訓，才能使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式西安

近段時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業(yè)項目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國零售業(yè)巨頭也紛紛進駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經(jīng)驗與教訓，為以后更好的開發(fā)提供建議。

西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及特點

（一）經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展是重要保證

西安市經(jīng)濟保持發(fā)展的良好勢頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％?；A設施建設投資穩(wěn)步增加，在2005年達到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎。

內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的特點,對現(xiàn)實中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了理論分析,認為商業(yè)地產(chǎn)運營應以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強耦合,并從實證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實操作的可行性。

關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運營模式資本運營產(chǎn)權式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

摘要：商業(yè)地產(chǎn)是用于各種零售、餐飲、休閑、批發(fā)、健身等經(jīng)營用途的工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)的投資和使用主要是企業(yè)，也有部分個人參與投資和利用。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者主要是各大房地產(chǎn)上，經(jīng)營模式也包括租、售等多種模式組合。我國的商業(yè)地產(chǎn)從2010年以來經(jīng)歷了爆發(fā)、飽和、過剩到過量的過程，這其中的影響因素包括宏觀政策波動、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展、國際經(jīng)濟格局變化、城市化進程等。相比于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營影響因素更多，基于目前我國的經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，商業(yè)地產(chǎn)必須更加精細化經(jīng)營，強化品牌戰(zhàn)略。本文首先介紹了浙江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并分析了商業(yè)地產(chǎn)品牌建設的成功案例和經(jīng)驗。進而探討浙江省商業(yè)地產(chǎn)品牌建設和發(fā)展的思路及對策。

關鍵詞：浙江；商業(yè)地產(chǎn)；品牌建設；品牌發(fā)展

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最初主要以商業(yè)街為主，零售百貨、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)相互較為獨立，圍繞人氣旺盛的核心地段集聚。而新型的商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、CBD、專業(yè)街區(qū)等都主要借鑒西方發(fā)達國家的成功經(jīng)驗。從2010年開始，隨著普通住宅市場緊縮調(diào)控大幕拉開，過剩的資金被擠出，加上新經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)人造開始興起，商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)增長，2010年-2011年兩年辦公樓和商業(yè)經(jīng)營用房銷售增長率均保持在2位數(shù)。但自2012年以來，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局，二、三線城市尤為嚴重，新增投資和建設增速逐漸放緩，市場趨于理性。2016年國年務院印發(fā)了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，商改住政策必定為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營帶來新的機遇。浙江省無論是整體城市化水平還是經(jīng)濟活力，在全國范圍內(nèi)都處于領先位置，建設和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)品牌的條件優(yōu)越，但本土地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)品牌建設和發(fā)展上與國內(nèi)外知名品牌企業(yè)還存在不小的差距。因此本文通過對浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、及商業(yè)地產(chǎn)案例進行分析，探討浙江商業(yè)地產(chǎn)品牌建設思路和發(fā)展的對策。

一、全國及浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著2018年一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的推行以及經(jīng)濟下行壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌，一些中小型房企因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)，而大型房企也在2018年加快了內(nèi)部調(diào)整的進度，重組、轉(zhuǎn)型、合作、共享成為我國房地產(chǎn)市場的主旋律。商業(yè)地產(chǎn)在早幾年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪降溫，2018年看似一如既往，但實際也有了很多變化。例如萬達商業(yè)更名為萬達商管，專注商業(yè)管理運營，而地產(chǎn)開發(fā)則移交給新成立的萬達地產(chǎn)；萬科與印力聯(lián)合收購凱德在我國的20個購物中心項目，并更名為印象系列等。從商業(yè)地產(chǎn)界在2018年發(fā)生的諸多大事件不難發(fā)現(xiàn)，各大地產(chǎn)商開始圍繞地產(chǎn)項目進行多元化、精細化經(jīng)營，而弱化純粹的地產(chǎn)開發(fā)建設的標簽；此外，地產(chǎn)企業(yè)與零售、文化娛樂、餐飲品牌開展廣泛深入的合作，以實現(xiàn)風險共擔、資源共用、收益共享。概括而言，就是我國城市化發(fā)展進行了階段性的平穩(wěn)期，快速的規(guī)模擴張在短期內(nèi)不會出現(xiàn)。因此在成熟區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的投資重心應從新增建設，轉(zhuǎn)為精細化運營，而在空白區(qū)則面臨著激烈的競爭，例如萬達計劃未來十年將有1000座萬達廣場開業(yè)，直接覆蓋中國九成有消費能力的人口。浙江省2018年新增商業(yè)項目51個，商業(yè)面積超過3萬平米，總體量超過400萬平方米，相比2017年均有增加。這些新增項目分布于杭州、寧波、溫州、嘉興、紹興、湖州、臺州和金華，其中杭州新增22個，占比為43%。杭州新增項目中不僅有知名品牌大悅城，為全國第10座，這座超大綜合體在開業(yè)季6天內(nèi)總客流量僅80萬人，70多家零售店鋪多的區(qū)域銷售冠軍、100多個店鋪開創(chuàng)店鋪最好業(yè)績，更有樂町、三只松鼠等品牌輕松拿下全國銷售冠軍。同時還有阿里“新零售”的試驗田親橙里，融合了天貓國際、淘寶心選、盒馬鮮生等線上成熟品牌；而作為萬科在杭州的首個“知識消費體驗場”，坤和萬科•黃龍萬科中心K-Lab集合了華為智能生活館、得到大學、藝術跨界店、科技體驗館、新媒體數(shù)字美術館等新物種商家，為杭州市民打造了全新知識體驗消費場所。隨著杭州影響力的提升，不僅一些全國性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛將目光投向杭州市場，同時近兩年下沉至三四線市場發(fā)展也十分迅猛，例如新城開業(yè)的項目7個吾悅廣場，分別位于寧波慈溪、臺州黃巖、嘉興平湖、臺州仙居、金華義烏和玉環(huán)。從體量上看，浙江本土企業(yè)開發(fā)的項目集中在5萬方-10萬方，超過10萬方的大體量項目則依然掌握在資金和運營能力更強的全國連鎖品牌開發(fā)商手中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域的經(jīng)濟、城市化發(fā)展水平呈明顯的正相關。除了北、上、廣、深，浙江與江蘇兩省經(jīng)濟規(guī)模、工業(yè)化水平、城市化率、基礎設施完善度以及要素引力等各方面都處于全國前列，因此不僅是省會城市杭州成為各大商業(yè)地產(chǎn)品牌的必爭之地，省內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)競爭也已經(jīng)進入白熱化階段。與萬達、萬科等全國性的知名品牌相比，浙江省內(nèi)目前的地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設、運營管理、品牌建設與發(fā)展能力、經(jīng)驗等都較為欠缺。未來的商業(yè)地產(chǎn)運營必然需要深根細作，浙江商業(yè)地產(chǎn)本土企業(yè)應加快學習領先者的經(jīng)驗，及時卡位，建立起根植于浙江，又可全國甚至全球發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)品牌。

二、商業(yè)地產(chǎn)品牌建設經(jīng)驗及案例———以萬達廣場為例

摘要：由于其行業(yè)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在財務管理方面往往呈現(xiàn)出高財務風險的狀態(tài)，因此，如何根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司的實際情況，對財務風險進行有效管理是現(xiàn)階段我們必須解決的問題。在此，結(jié)合現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司財務管理的實際情況，分析商業(yè)地產(chǎn)財務管理的特點，針對其中存在的問題，進行相應財務風險控制模式策略的提出，希望能夠起到一定的借鑒作用。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財務風險；控制模式

一、前言

隨著近年來我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢風云變幻，國家關于土地與金融方面的政策趨緊。根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司的實際情況發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)地產(chǎn)公司普遍存在償債能力薄弱、抗風險能力不強等問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為一個較為典型的資金密集型行業(yè)，這一行業(yè)的主要特征為資金投入量大、存貨的周期長、回收周期以及變現(xiàn)能力較差等特點，這些特點直接決定著商業(yè)地產(chǎn)公司存在較高的財務風險。同時，由于處于后金融時代，政府根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，跟進出臺的多種經(jīng)濟政策，直接或是間接影響到我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這也加劇了商業(yè)地產(chǎn)公司的財務風險。因此，我們必須對當前商業(yè)地產(chǎn)公司的財務風險問題進行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商業(yè)地產(chǎn)公司財務風險管理特點以及存在的主要問題

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低

摘要：在行業(yè)集中度不斷提高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷蠶食市場的情況下，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難，直接影響中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)生存發(fā)展。本文對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)常用的融資手段進行對比分析，并提出解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難的一些對策。

關鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從競標土地到房產(chǎn)開發(fā)，甚至到后期營銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力對企業(yè)的生存和發(fā)展至關重要。在“去庫存、促消費”的背景下，逐漸形成了房地產(chǎn)市場二元分化的現(xiàn)象，即一線二線城市價量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房價及成交量表現(xiàn)乏力。以百強房企為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額繼續(xù)增加，2015年百強企業(yè)銷售額市場份額提升至36.7%，銷售面積市場份額提升至23%，進一步蠶食中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價格不斷上漲，因此融資能力對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。

一、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過以下途徑

1.銀行開發(fā)貸款

銀行的信貸資金是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是非上市公司，因此無法利用股權或是發(fā)行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對較低，因此成為中小型房企主要的資金來源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現(xiàn)各家銀行對地產(chǎn)企業(yè)惜貸的情況。