導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營銷策劃；營銷策略；營銷效果

我國的商業(yè)地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開始起步，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需要也越來越多樣化。近些年，我國的商業(yè)地產(chǎn)盡管發(fā)展迅速，但是在營銷策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業(yè)地產(chǎn)營銷的發(fā)展，也無法滿足國內(nèi)消費(fèi)者的多樣化需求。

一、商業(yè)地產(chǎn)營銷的要素

商業(yè)地產(chǎn)從外觀來看是一個(gè)單一的產(chǎn)品，其實(shí)不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級(jí)及業(yè)態(tài)分布等多個(gè)方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷不僅僅在于推出一個(gè)樓盤產(chǎn)品，而應(yīng)該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)營銷的構(gòu)成要素主要包括以下幾點(diǎn)：

1.營銷需求：即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開始，升華為打造品牌強(qiáng)勢，最終為追求商業(yè)利潤。

2.營銷主體：不僅僅報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還包括入駐的商家。

3.目標(biāo)客戶：商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶一般分為兩個(gè)階段。初期的目標(biāo)客戶為商鋪投資者及商鋪?zhàn)庥谜叩?；后期的目?biāo)客戶一般為普通的消費(fèi)者及游客等。

4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。

5.營銷策略：商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略應(yīng)該把握位置營銷及內(nèi)容營銷兩大重點(diǎn)，多渠道、多角度、多層次的實(shí)施營銷策略。

6.營銷價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的營銷價(jià)值在于既能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤和品牌強(qiáng)勢等顯性價(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商圈共贏、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善人們生活方式等隱性價(jià)值。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的意義

近年來，我國城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開發(fā)商也把營銷策劃看作經(jīng)營的重點(diǎn)。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。

1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)其自身銷售的意義

一個(gè)好的營銷策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售。

總體來說，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶的需求，然后針對(duì)差別化的客戶需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢的雙贏。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)城市生態(tài)的影響

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市劃和市場導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營銷很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中存在的問題

1.從營銷策劃上看

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來滿足不同的市場的過程。我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃主要存在以下幾個(gè)問題：

（1）品牌意識(shí)薄弱

商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均是從一線城市的密集市場擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開發(fā)商將一線城市的營銷策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。

（2）市場調(diào)研不夠充分

我國商業(yè)地段的同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌稣{(diào)研不夠充分，開發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營銷必須從充分的市場調(diào)研開始，差別化的區(qū)分市場情況，才能滿足消費(fèi)者多樣化的需求。

（3）市場定位不夠清晰

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優(yōu)勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優(yōu)勢做有效銜接。市場定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤開發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

2.從營銷策略選擇上看

（1）定價(jià)相對(duì)盲目

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。

（2）促銷手段單一

我國目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營銷。

四、如何提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的效果

1.加強(qiáng)品牌建設(shè)

商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營銷取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。

2.加大市場調(diào)研

明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營銷的前提。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場調(diào)研、通過各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開展有針對(duì)性的營銷活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱，才能進(jìn)一步提升客戶消費(fèi)動(dòng)力和滿意度。

3.拓寬營銷渠道

我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)?？梢越M織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購活動(dòng)、咨活動(dòng)等，拉近開發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷從深入的市場調(diào)研開始，在挖潛客戶需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開展商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這樣才能收到預(yù)期的營銷效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜新國.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[2]陳林杰.商業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.

篇2

房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國200多個(gè)城市的客戶、超過5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個(gè)城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項(xiàng)目營銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報(bào)告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動(dòng)線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)營銷；營銷理念

中圖分類號(hào)：F123.9 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）30-0076-02

前言

商業(yè)地產(chǎn)通常是指具有商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括各種零售、娛樂、餐飲、休閑、健身服務(wù)、商用公寓、寫字樓、酒店、會(huì)議中心等房地產(chǎn)形式。從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等等；從狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式[1]。

商業(yè)地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，通過商業(yè)與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地或者商業(yè)的最大價(jià)值。當(dāng)前越來越多的開發(fā)商大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但是卻發(fā)現(xiàn)許多失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有的能順利出售但是后期的經(jīng)營卻很混亂，有的招商很成功但是很難出售，有的銷售和招商都很成功但是整個(gè)市場沒有聚集人氣。這些問題歸結(jié)起來很大程度上是營銷模式出現(xiàn)問題。因此，商業(yè)地產(chǎn)能否成功，營銷是關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)營銷概述

房地產(chǎn)市場營銷指的是房地產(chǎn)開發(fā)商以了解、滿足和創(chuàng)造人們的房地產(chǎn)需求為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為目的，開發(fā)出房地產(chǎn)產(chǎn)品（含相關(guān)服務(wù)），并將其有效地從企業(yè)流向需求者的管理過程。

房地產(chǎn)市場營銷的出發(fā)點(diǎn)是人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的制定、營銷策略的選擇以及營銷計(jì)劃的安排、執(zhí)行和控制，都要以人們對(duì)房地產(chǎn)需求為基礎(chǔ)，以滿足人們的房地產(chǎn)需求為目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商制定的營銷策略和營銷計(jì)劃應(yīng)該是有效的，其中營銷策略和營銷計(jì)劃既應(yīng)與人們的房地產(chǎn)需求相吻合，又要有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的傳統(tǒng)營銷理論缺陷

1.商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷理論演變。在20世紀(jì)50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的可控因素歸納為產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion），通常簡稱為4Ps。一個(gè)企業(yè)如果能生產(chǎn)出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品、定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、利用適當(dāng)?shù)匿N售渠道，并輔之以適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，那么就會(huì)獲得成功。

到20世紀(jì)80年代，隨著“大市場營銷”觀念的產(chǎn)生，提出了應(yīng)把政治力量（Political Power）和公共關(guān)系（Public Relation）也作為企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的可控因素加以運(yùn)用，以為企業(yè)創(chuàng)造良好的市場營銷環(huán)境，因此這兩個(gè)“P”加上前面的4Ps就形成了市場營銷的6Ps組合。

到20世紀(jì)90年代，認(rèn)為上述6Ps是市場營銷的戰(zhàn)術(shù)性組合，企業(yè)要有效地開展?fàn)I銷活動(dòng)，還要有“為人服務(wù)”的正確指導(dǎo)思想，即理解人、了解人，這一點(diǎn)對(duì)所有營銷人員都是重要的[2]。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷中存在的問題。眾多名鋪名盤遭遇回報(bào)困境，其中的原因是多方面的。當(dāng)前，定位不準(zhǔn)、操作低效和策劃不當(dāng)是其中不可忽視的重要原因。（1）商業(yè)地產(chǎn)營銷定位不準(zhǔn)。很多商業(yè)地產(chǎn)商沒有進(jìn)行深入的市場調(diào)研，沒有選擇較好的區(qū)域和應(yīng)當(dāng)面對(duì)的客戶群體，就匆匆地開展?fàn)I銷活動(dòng)，結(jié)果造成運(yùn)營的項(xiàng)目無人問津，進(jìn)而資金難以回籠。（2）商業(yè)地產(chǎn)營銷操作低效。這是很多商業(yè)地產(chǎn)商在營銷中存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)的打造應(yīng)當(dāng)在一定規(guī)劃、一定時(shí)間的商業(yè)氛圍營造的基礎(chǔ)上，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。但是，有的商品零散開展，氣氛冷清，造成商戶心里疑惑，這就容易使商業(yè)的整體形象大打折扣，無法聚斂充足的商業(yè)氛圍，也無法吸引更多的消費(fèi)群體。（3）商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不當(dāng)。比如有的商業(yè)街和寫字樓的設(shè)計(jì)非常前衛(wèi)、時(shí)尚，但是缺少對(duì)其使用功能的合理布局，難以帶來旺盛的客流量；有的商業(yè)地產(chǎn)裙樓中的商業(yè)面積缺乏相應(yīng)的通道，這樣使得被分割的商業(yè)區(qū)域難以構(gòu)成不同商鋪之間的客源流動(dòng)；有的商業(yè)自持比出售有更大的利潤，造成租售配比不合理；有的商業(yè)和辦公區(qū)域劃分不清或者復(fù)雜，分割的面積異形較多等，造成客源流動(dòng)不暢[3]。

三、商業(yè)地產(chǎn)營銷的理念創(chuàng)新

由于近年商業(yè)地產(chǎn)市場不景氣且商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較多，導(dǎo)致眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營不佳。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的探討和嘗試遠(yuǎn)不及住宅。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以在自身特有的一些營銷推廣手法的基礎(chǔ)上，可以借鑒住宅的一些營銷推廣方法，并結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)特有的特點(diǎn)來進(jìn)行營銷，通過創(chuàng)新營銷推廣方式來激發(fā)市場需求，以達(dá)到最終擴(kuò)大市場容量的目的。

1.差異化營銷。所謂差異化營銷，又叫差異性市場營銷，是指面對(duì)已經(jīng)細(xì)分的市場，房地產(chǎn)企業(yè)選擇兩個(gè)或者兩個(gè)以上的子市場作為市場目標(biāo)，分別對(duì)每個(gè)子市場提供針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)以及相應(yīng)的銷售措施?；蛘呤侵冈谑袌黾?xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對(duì)手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機(jī)會(huì)。影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的因素有很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、商業(yè)圈半徑、周圍配套設(shè)施、商務(wù)繁榮程度及其影響力，商業(yè)項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。（1）地段選擇。所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊是否具備客戶群；是否具備較好基礎(chǔ)配套。（2）具有前瞻性。市政規(guī)劃、道路的規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建及延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，此類地區(qū)能形成一定的商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。（3）尋找市場的空白點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也要針對(duì)該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似商用物業(yè)的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境做出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后的空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。

2.形象營銷。商業(yè)地產(chǎn)營銷貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程，依賴開發(fā)商的綜合實(shí)力，強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念，健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低商業(yè)項(xiàng)目的宣傳成本。

3.網(wǎng)絡(luò)營銷。隨著信息時(shí)代的到來和電子商務(wù)的發(fā)展，利用Internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。隨著電子商務(wù)進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。

網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢亮點(diǎn)：（1）通過互聯(lián)網(wǎng)雙向交流，打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，全方位地顯示企業(yè)形象和產(chǎn)品形象，為客戶提供多樣化選擇，為潛在客戶提供方便。（2）網(wǎng)絡(luò)營銷屬于低成本的直銷渠道，在具有面廣的影響條件下，有效地控制營銷成本。（3）互聯(lián)網(wǎng)架設(shè)了發(fā)展商與客戶的直接聯(lián)系渠道，通過網(wǎng)絡(luò)為客戶提供服務(wù)，例如提供多種裝修方案供客戶選擇，或者客戶提出要求，發(fā)展商組織裝修公司為客戶提供專門方案。（4）通過網(wǎng)絡(luò)能夠?yàn)榭蛻籼峁┝己玫氖酆蠓?wù)，為客戶提供咨詢服務(wù)，增加客戶的滿意度。

4.競爭與合作策略營銷。在當(dāng)前激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中，對(duì)競爭對(duì)手的分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)，培育自身競爭優(yōu)勢很重要，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)競爭力。要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)。以獨(dú)特優(yōu)越品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)勝競爭對(duì)手得到市場。

開發(fā)商在市場運(yùn)作中既要講究競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政策、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作。開發(fā)商為了獲取更大市場份額而開展各種競爭，當(dāng)各種競爭壓力使之難以支撐時(shí)，就會(huì)尋求合作。開發(fā)商之間通常采用松散性結(jié)盟方式，使合作各方共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到共贏的效果。

5.特色營銷。開發(fā)商必須注意商業(yè)地產(chǎn)特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在外型、區(qū)域劃分、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面力求突破雷同，突出特色，而且在廣告推廣、價(jià)格制定、營銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場亮點(diǎn)。

借鑒案例：山東高速廣場――以“人文”取勝。

濟(jì)南西部新城的臘山河西路與威海路交叉口，其地理位置并不是商業(yè)地產(chǎn)的集中區(qū)域，尤其是附近有綠地中央廣場、西元大廈、榮寶齋等商務(wù)辦公場所，無論在成本、周圍環(huán)境和知名度上都有優(yōu)勢。因此該項(xiàng)目由“人文辦公”入手，增加了適宜觀看臘山河景觀帶的設(shè)計(jì)，增設(shè)了SOHO精裝公寓。并且在3棟塔樓采用無痕幕墻，可以實(shí)現(xiàn)360度環(huán)幕視野，增加了舒適的辦公環(huán)境。而在其他方面，增加了層高、配置了足夠的端口和專線等。目前有一棟塔樓已被整棟購置，主要是因?yàn)檫@些新特點(diǎn)能滿足其特殊的辦公要求。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王健蕾.淺析中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式[J].中國商貿(mào)，2009，（13）.

篇4

對(duì)葛立寶來說，微笑，就緣于視野和成就。

2010年12月，大同市金拓凱益文化傳媒公司成立。公司成立至今，葛立寶率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)先后與華林集團(tuán)公司、深特集團(tuán)、東小城項(xiàng)目、漢庭房地產(chǎn)公司、銀星金店等30家企業(yè)建立了服務(wù)關(guān)系。

這期間，公司合作的內(nèi)容從營銷咨詢、培訓(xùn)，到品牌推廣；從廣告、公關(guān)、商業(yè)地產(chǎn)策劃，到商業(yè)運(yùn)營管理；再從平面廣告設(shè)計(jì)、文化傳播活動(dòng)，到傳媒行業(yè)與項(xiàng)目宣傳推廣等多個(gè)領(lǐng)域。

“策劃”一詞，最早見于《后漢書·隗囂傳》，是指對(duì)事物的謀劃，為發(fā)展之要。葛立寶說：“謀定而動(dòng)，無不勝。商業(yè)企劃人，集時(shí)（時(shí)間）、勢（借勢造勢）、術(shù)（方案）為一體，先于眼中觀世態(tài)，再于腦中定乾坤，后借地利謀勝利?！?/p>

多年的商海沉浮讓葛立寶有了自己獨(dú)特的感悟：企劃人要善學(xué)心細(xì)，不能輕言自信，大道貴于行簡，用厚積薄發(fā)掌握撬動(dòng)事業(yè)發(fā)展的支點(diǎn)。

學(xué)習(xí)成為葛立寶雷打不動(dòng)的習(xí)慣。在他就職于華林企劃部的那段日子里，就是一邊工作，一邊學(xué)習(xí)。

時(shí)光荏苒，回顧過去的歲月我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，葛立寶幾乎每年都會(huì)有一項(xiàng)新的收獲。

2000年，他推出華林商廈的“三大紀(jì)律八項(xiàng)注意歌”，利用朗朗上口的歌詞普及生硬難懂的規(guī)定；2003年，他提出提升銷售業(yè)績的“媒婆效應(yīng)”和“捕麻雀效應(yīng)”，淺顯直白地破解銷售與顧客的關(guān)系；2004年，他總結(jié)整理的“蜘蛛與蜜蜂效應(yīng)”，道出企業(yè)營銷行與坐的利弊；2005年，即將到來的華林集團(tuán)店慶日又引起他的深思，按照慣例，營業(yè)部門將在這一天舉行內(nèi)部慶?；顒?dòng)，早早打烊……

提到店慶，葛立寶一直認(rèn)為“華林的生日應(yīng)該是消費(fèi)者的節(jié)日”。于是，在2005年10月22日，當(dāng)華林迎來第八個(gè)店慶日時(shí)，葛立寶獨(dú)辟蹊徑大膽提出新的思路和想法，延長銷售時(shí)間，變“早關(guān)門”為“晚營業(yè)”，這一早一晚的差距，讓同期銷售額大幅度地增長。

在葛立寶為上海羅萊家紡大同店提供商業(yè)策劃顧問期間，該店銷售業(yè)績逐年猛增，特別是2008年10月9日當(dāng)天，更是創(chuàng)下了銷售46.5萬元的佳績，成為山西省乃至華北地區(qū)單日最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)單店銷售最高的紀(jì)錄。

憑借著多年對(duì)商業(yè)的熱情與社會(huì)的貢獻(xiàn)，葛立寶在2009年4月獲得了“大同市2008年度最佳策劃人”的光榮稱號(hào)。

篇5

軟肋之一：開發(fā)商與投資者“分家”

一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經(jīng)營則是買方或租方自己的事了，開發(fā)商可能拍拍屁股就不管了。這難免會(huì)令開發(fā)商與購買者或投資者的“勁不往一處使”。

一方面，開發(fā)商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個(gè)好價(jià)錢。個(gè)中原因可能是開發(fā)商實(shí)力不足，急于資金回籠，也可能是開發(fā)商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發(fā)商根本沒意識(shí)到，沒設(shè)身處地去為商鋪經(jīng)營著想：什么樣的商鋪格局才會(huì)更人性化?什么樣的臨街距離才能更吸引消費(fèi)者?什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)更適宜?

某商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威專家指出，真正的商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)將20％～30％的盈利空間讓予售后的商鋪老板，或幫他們規(guī)劃、策劃他們的經(jīng)營。只有商鋪生意紅火了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才算真正成功了。

另一方面，投資者在購買商鋪時(shí)，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點(diǎn)：怎樣才能真正而長遠(yuǎn)地經(jīng)營這個(gè)商鋪。一般商鋪投資細(xì)節(jié)很多，如人流量、消費(fèi)層次，進(jìn)貨渠道，甚至連貨車怎么開進(jìn)來都得一一想個(gè)清楚。另外，商鋪投資的耐心與實(shí)力也極其關(guān)鍵，特別是一些新開發(fā)的商鋪至少得養(yǎng)三年左右…… 專家指出，城市建設(shè)需要規(guī)劃，地產(chǎn)開發(fā)需要規(guī)劃，我們的商鋪建設(shè)與投資也一樣，而且還要事無巨細(xì)，成熟地去規(guī)劃。這樣可能就不會(huì)出現(xiàn)“開發(fā)商賣得不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。

軟肋之二：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型不徹底

“北京很多商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)并不高?！闭笾玫赜邢薰究偛盟就轿穆敱硎?，商鋪品質(zhì)不高，其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是商業(yè)規(guī)劃存在硬傷。有的是商鋪內(nèi)部交通設(shè)置不利于人群流通，有的是商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃布局混亂，定位重復(fù)，這一狀況在大型商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目中尤其突出。

而商鋪品質(zhì)低的一個(gè)重要原因就是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型不徹底。雖然有部分開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的，專業(yè)的概念，但轉(zhuǎn)型并不徹底，很多開發(fā)商依然以住宅開發(fā)的模式來做商業(yè)地產(chǎn)，根本不考慮后期的經(jīng)營管理。“我們社區(qū)底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發(fā)店，洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有?！奔易”本┖５砟承^(qū)的費(fèi)先生表示。

軟肋之三：急功近利追求回報(bào)

這一點(diǎn)在現(xiàn)如今的開發(fā)商與投資者身上普遍存在。

“做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報(bào)，給商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展埋下了隱患?！睂?duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營造詣?lì)H深的司徒文聰一語道破了部分項(xiàng)目的“短板”。他進(jìn)一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關(guān)鍵在于開發(fā)商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并挑選自己的租戶。

一位曾在某商鋪項(xiàng)目負(fù)責(zé)招商經(jīng)營的專家告訴記者：“大型零售品牌在進(jìn)駐商鋪時(shí)通常把價(jià)格壓得很低，這時(shí)開發(fā)商就要作決策：是讓利引進(jìn)品牌商家，還是保住自己的高利潤。如果選擇后者，那么商鋪的長遠(yuǎn)經(jīng)營必然不會(huì)樂觀?！睋?jù)其介紹，他曾服務(wù)的某商鋪?zhàn)畛鯌{借優(yōu)越的地理位置以及交通，報(bào)出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發(fā)現(xiàn)沒有知名品牌商家的吸引，招商變得很困難，迫于資金壓力，開發(fā)商只好降價(jià)招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預(yù)想的高租金，反而影響了商鋪的市場口碑。

有的小開發(fā)商欠缺實(shí)力，如果持有經(jīng)營就很難熬過商鋪培養(yǎng)期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，管理和經(jīng)營，很難成為一個(gè)優(yōu)良的商業(yè)體。司徒文聰表示，“巨庫等產(chǎn)權(quán)式商鋪的失敗案例已不在少數(shù)，除了那些適合打散經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，開發(fā)商最好是與專業(yè)的經(jīng)營公司合作，通過持有的方式開發(fā)經(jīng)營。”他呼吁資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商不要輕易涉足商鋪開發(fā)。

軟肋之四：無序的“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”之痛

2006年3月，北京莊勝二期“一房兩賣”的事件曾引起業(yè)界廣泛關(guān)注，而關(guān)于商鋪業(yè)主投訴開發(fā)商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并未帶給業(yè)主賺錢的“自由”。

出售型商鋪的一個(gè)關(guān)鍵在于買產(chǎn)權(quán)，無論是50年，70年或100年，最后商鋪的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)都?xì)w購買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售的形式來進(jìn)行。

產(chǎn)權(quán)式商鋪通常分兩種：“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。

先說“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，它通常是指開發(fā)商將超市，百貨大樓等開放式賣場進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者只是認(rèn)購了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。

“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是將所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在多個(gè)主體，多重法律關(guān)系，因此一旦處理不好，常常會(huì)引發(fā)糾紛?！币卒伨W(wǎng)CEO陳建明表示，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。

專家分析認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在兩大弊?。轰佄环指钆c實(shí)際經(jīng)營賣場不吻合，包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。

再說獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，它是真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經(jīng)營公司包租。“這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立商鋪對(duì)投資者而言無疑風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低?！敝袊嗣翊髮W(xué)商學(xué)院教授黃國雄說道。

產(chǎn)權(quán)式商鋪投資共有投資者，管理經(jīng)營公司和業(yè)主三個(gè)利益主體。投資獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會(huì)從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失對(duì)整體項(xiàng)目的掌控權(quán)，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現(xiàn)無人問津的局面。第二，商鋪還可能因?yàn)橥顿Y者專業(yè)化程度不高，與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營困難的局面。

軟肋之五：專業(yè)運(yùn)營商缺失

“在四川成都，東方時(shí)代商城，一家著名火鍋店租賃的鋪位就由28個(gè)小業(yè)主所有：玉林生活廣場內(nèi)的陶然居，租賃的店面就分屬于11個(gè)小業(yè)主，我們的商城全都是分割產(chǎn)權(quán)出售，而這些地方是成都的商業(yè)人氣旺地?！彼拇èD―商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃中心負(fù)責(zé)人說。其正考慮在北京運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在他看來，為融資，變現(xiàn)資金，開發(fā)商選擇分割產(chǎn)權(quán)，出售商鋪是正常的經(jīng)營策略；而且，商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與其日后經(jīng)營的好壞并無必然的因果關(guān)系?！笆〉拇笮蜕啼?，有開發(fā)商，市場管理的經(jīng)營失策，投資人對(duì)投資回報(bào)的期望過高、不懂得放水養(yǎng)魚等中間環(huán)節(jié)。如果這些避免了，產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營該不成問題?！?/p>

篇6

陳少鳴

福州天知營銷策劃機(jī)構(gòu)董事長

早前，由于福州經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，外來企業(yè)落戶榕城的不多，自然對(duì)寫字樓的需求不大，導(dǎo)致寫字樓價(jià)值長期被低估。之后，又因?yàn)樽≌袌龅幕鸨顿Y者把焦點(diǎn)都放在商品房上，再次忽略了寫字樓的投資價(jià)值。直到去年，在住宅投資受政策限制之下，寫字樓才重新回歸市場，并在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)井噴行情。

除了受限于住宅的投資者轉(zhuǎn)場商業(yè)地產(chǎn)之外，“住改商”的禁令也使福州市釋放出12000多家長期“蝸居”在住宅內(nèi)的商家，加上隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的大跨步發(fā)展，許多大型外來企業(yè)紛紛涌入福州。一時(shí)間，福州寫字樓市場需求旺盛，但傳統(tǒng)CBD的供應(yīng)量畢竟有限，尤其是高端寫字樓的稀缺，催生了閩江北岸、海峽金融街等新興CBD的快速崛起。可以說，福州的CBD布局正逐漸從五四路向江濱一帶轉(zhuǎn)移。

傳統(tǒng)CBD寫字樓的配套、交通等方面已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，固其價(jià)值的提升空間也受限，雖然不會(huì)輕易被淘汰，但很有可能被超越。而海峽金融街城市綜合體匯集了三環(huán)交通、馬尾保稅區(qū)、東部新城，以及各種金融機(jī)構(gòu)和商務(wù)配套于一身，使整個(gè)區(qū)域形成互動(dòng)，在未來必將成為福州最具升值潛力的CBD。

尹春蕾

中原地產(chǎn)福州分公司資源研究部高級(jí)研究主任

近兩年隨著商品房調(diào)控政策日趨從緊，寫字樓市場正被更多的目光所關(guān)注。租售價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的上漲。有些位于市中心的寫字樓項(xiàng)目單價(jià)已接近3萬元，但仍吸引不少客戶入駐。

地段是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金定律。對(duì)于寫字樓來講，擁有一個(gè)城市核心的地段，就意味著擁有了極其便捷的交通，完善的配套，以及這個(gè)城市最集中的人流、物流、信息流等，這些都是考量一個(gè)寫字樓是否具備投資價(jià)值的根本，而核心區(qū)位的土地資源是最為寶貴的稀缺資源，這就為寫字樓未來的增值奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。作為寫字樓項(xiàng)目，還應(yīng)更多的關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、物業(yè)管理、結(jié)構(gòu)布局及配套等。這些都是寫字樓投資的需要考慮的主要因素，也決定著寫字樓未來的增值空間與潛力。

從國內(nèi)外大中城市的寫字樓市場狀況來看，優(yōu)質(zhì)的寫字樓基本都是供不應(yīng)求，租金也基本呈逐年遞增的態(tài)勢。福州做為海西經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，城市未來發(fā)展空間巨大，商務(wù)辦公物業(yè)的市場需求也將日益擴(kuò)大?，F(xiàn)在“住禁商”正在大范圍鋪開，這也將促使大量的寫字樓需求回歸入市。當(dāng)然，商業(yè)地塊集中大量推向市場，是需要有一個(gè)較長期培育和市場消化過程。

福州某地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

寫字樓、SOHO、商鋪這三種不同的商業(yè)業(yè)態(tài)雖然在投資受眾上有所區(qū)別，但任何一種產(chǎn)品都有投資價(jià)值，只是價(jià)值體現(xiàn)在哪里而已。

篇7

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 融投資 估值研究 股權(quán)

商業(yè)類型的房地產(chǎn)是商業(yè)和房地產(chǎn)的綜合集合體，在我國的發(fā)展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)是一個(gè)具有商業(yè)和地產(chǎn)等多種投資屬性的綜合性行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)不僅區(qū)別于單純的項(xiàng)目投資和商業(yè)發(fā)展，還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有非常高資金密度的行業(yè)，這對(duì)于進(jìn)入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

商業(yè)性房地產(chǎn)任何方面的調(diào)控都將會(huì)影響到我國金融市場的每一個(gè)角落，強(qiáng)制性地打壓房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)給我國經(jīng)濟(jì)帶來沉重的打擊，為了避免我國經(jīng)濟(jì)走上二十世紀(jì)末日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)大規(guī)模衰退的老路，政府需要在必要的時(shí)機(jī)支持房地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分也將會(huì)得到一個(gè)更好的發(fā)展空間，我們要看到房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大作用。

1.1 商業(yè)類地產(chǎn)融資具有較大的關(guān)聯(lián)性

我國的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)必不可少的組成部分。通過我國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)類行業(yè)對(duì)于每年GDP的拉動(dòng)大約為兩個(gè)百分點(diǎn)，雖然這種拉動(dòng)效果不是十分地明顯，但是實(shí)際上房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯(lián)系。如和房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè)，這些行業(yè)又將進(jìn)一步帶動(dòng)著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展，根據(jù)相關(guān)資料房地產(chǎn)領(lǐng)域一百元的銷售額可以帶動(dòng)其他領(lǐng)域十七元的銷售，銷售帶動(dòng)率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經(jīng)有了很多普通消費(fèi)者囤積了很多商品房，在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢下提倡商業(yè)地產(chǎn)的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過商業(yè)類地產(chǎn)的融資可以很大程度上提高我國社會(huì)財(cái)富的合理流動(dòng)速度，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減少國家和地方財(cái)政對(duì)于社會(huì)建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資過程中對(duì)保證經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮的作用

雖然我國在2011年在借貸市場上出現(xiàn)了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，我國的房地產(chǎn)投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設(shè)很大程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調(diào)控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經(jīng)降到了一個(gè)很低的水平。同時(shí)我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對(duì)于房價(jià)調(diào)控力度很大，下一年度的房地產(chǎn)投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經(jīng)濟(jì)要保證GDP百分之八以上的增長率就要協(xié)調(diào)好民生和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的市場的開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，很多普通的市民對(duì)于投資者的商品房已經(jīng)逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對(duì)于消費(fèi)者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產(chǎn)企業(yè)也都相應(yīng)減少了開發(fā)量。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)融資的主要問題

在商品房開發(fā)面臨著眾多背景，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額隨著時(shí)間的推移不斷提升，這說明社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)投資還是具有比較充足的信心的。其中一個(gè)比較重要的關(guān)鍵因素是我國正在處于一個(gè)城市化率迅速提升的階段。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來講一個(gè)國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較快的發(fā)展階段，我國的城市化率從上世紀(jì)末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七，按照這個(gè)比率來講，我國的城市化速度非常快，同比日本減少了三十年，城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)類行業(yè)的配套要求，可以預(yù)見的是我國的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展紀(jì)元。在這個(gè)基礎(chǔ)上我國的商業(yè)地產(chǎn)也將會(huì)有新的發(fā)展方向，以萬達(dá)模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)具有非常強(qiáng)的市場活性。自以來，我國逐步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)初步建立了社會(huì)住房保障體系，但是在商業(yè)性的房地產(chǎn)融資上仍然存在著這樣幾個(gè)方面的問題：

2.1 相關(guān)政府缺乏資金提供的主動(dòng)性

在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策目標(biāo)，根據(jù)城市建設(shè)部門的估算，建設(shè)總體資金量將達(dá)到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設(shè)，這些資金當(dāng)中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個(gè)公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計(jì)六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準(zhǔn)確，這些資金大約占到了建設(shè)資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設(shè)資金的一半以上，資金主體的責(zé)任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產(chǎn)能夠在很大程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)具有非常大的作用，政府的資金參與責(zé)無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產(chǎn)的財(cái)政支持來看，中央政府雖然提高了財(cái)政方面的轉(zhuǎn)移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產(chǎn)者和所有者，更是地方經(jīng)濟(jì)的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產(chǎn)和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設(shè)管理，因此，這部分較大的資金缺口應(yīng)該由地方政府承擔(dān)。但是因?yàn)闆]有完備的資金提供保障體制，這就導(dǎo)致了地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的招商引資上沒有監(jiān)督和約束，導(dǎo)致了投資部門無法真正履行其職責(zé)，也在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的融資進(jìn)程。

2.2 金融市場上商業(yè)地產(chǎn)資金來源的非市場化

目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財(cái)政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金的使用效率低下。從我國的房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)金融市場的資金總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)資金要求。從我國的金融行業(yè)現(xiàn)狀來看，三十多年的改革開放為我國社會(huì)積累了很多的財(cái)富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲(chǔ)蓄率逐年升高，而且居民對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求也日益強(qiáng)烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發(fā)展和我國投資機(jī)構(gòu)增強(qiáng)了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的控制，改善了投資市場的軟環(huán)境，但是也要清楚地看出商業(yè)地產(chǎn)在我國的金融市場發(fā)展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產(chǎn)類產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)廣泛地進(jìn)入投資市場。而且商業(yè)性房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品因?yàn)橘Y金活性差就無法保證產(chǎn)品的保值和增值功能。因此如何保護(hù)性地利用我國的商業(yè)地產(chǎn)金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進(jìn)金融市場資金來源的市場化。

3 新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)融資主要風(fēng)險(xiǎn)探析

在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)投資的一個(gè)新的熱點(diǎn)，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產(chǎn)品都會(huì)存在其固有的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)類房地產(chǎn)的投資量大，投資回收的時(shí)間相對(duì)較長，而且在投資的過程中會(huì)經(jīng)常受到國家和地方的雙重影響，這對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，對(duì)于普通的投資者風(fēng)險(xiǎn)就更為明顯了，作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的地產(chǎn)類投資理財(cái)項(xiàng)目，商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于這樣幾個(gè)方面：

3.1 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)商的決策性失誤

商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)商是地產(chǎn)的第一投資主體，開發(fā)商自身的決策決定了整個(gè)商業(yè)性地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對(duì)某一個(gè)特定的房地產(chǎn)行業(yè)來看，開發(fā)商的主要決策風(fēng)險(xiǎn)存在于自身的管理水平和財(cái)務(wù)狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資范圍比較廣而且產(chǎn)權(quán)的期限也比較長，如果沒有一個(gè)很好的管理水平和決策能力將會(huì)在地產(chǎn)投入使用之后造成管理上的混亂甚至?xí)苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)本身品牌價(jià)值。在現(xiàn)今宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是政府進(jìn)行調(diào)控的重點(diǎn)，各種和房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調(diào)整頻率特別高。面對(duì)著政府的微調(diào)如果企業(yè)沒有一個(gè)良好的企業(yè)財(cái)務(wù)處理能力就會(huì)增加企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。這就需要企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)融資決策之前建立好一個(gè)充足的人才儲(chǔ)備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個(gè)投資者在進(jìn)行商品性房產(chǎn)購買之前對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)要有一個(gè)比較清楚的認(rèn)識(shí)，只有一個(gè)擁有雄厚資本實(shí)力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有效地避開風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 商業(yè)性房地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)不清

現(xiàn)在很多的市民、投資主體和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于商業(yè)性房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)存在著很大的誤區(qū)，國內(nèi)的很多商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進(jìn)行商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設(shè)計(jì)上仍然使用小戶型商品房的設(shè)計(jì)和銷售理念進(jìn)行銷售，認(rèn)為只要開發(fā)出的房地產(chǎn)能夠讓投資者買得起或者自身的產(chǎn)品只要能夠賣出去就是成功，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只做到了地產(chǎn)而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現(xiàn)象。這樣就會(huì)導(dǎo)致在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量大于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，這就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進(jìn)行，那么商業(yè)性的地產(chǎn)也將是空想，所以投資者在進(jìn)行投資的過程中要綜合性地考慮當(dāng)?shù)氐貐^(qū)招商的潛力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來發(fā)展的空間，進(jìn)行綜合性考量，不要盲目投資。

3.3 商業(yè)性融資價(jià)格存在水分

一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報(bào)的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實(shí)際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產(chǎn)然后出售獲得價(jià)格差利潤。目前市場上大多數(shù)的投資者比較傾向于后一種價(jià)格差的獲利方式。而商業(yè)性地產(chǎn)作為一種處于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進(jìn)入到該行業(yè)中就會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進(jìn)入的實(shí)際價(jià)格點(diǎn)位，一個(gè)沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢必將會(huì)導(dǎo)致形成價(jià)格泡沫，價(jià)格當(dāng)中也將會(huì)含有較高的水分，一旦政府進(jìn)行了較為嚴(yán)格的管控措施就會(huì)給投資者造成非常嚴(yán)重的損失，這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價(jià)格危機(jī)是系統(tǒng)性的，所以在投資商業(yè)性地產(chǎn)的過程中投資者要充分考慮到融資價(jià)格是否合理，如果進(jìn)入的價(jià)格點(diǎn)位就是一個(gè)比較高的價(jià)格，就要充分考慮到是否已經(jīng)到了價(jià)格鏈崩潰的邊緣，此時(shí)進(jìn)入的話可能會(huì)給自身的財(cái)產(chǎn)帶來非常嚴(yán)重的損失，而進(jìn)入點(diǎn)位較低的時(shí)候要充分考慮到宏觀形勢，價(jià)格降低是因?yàn)橄嚓P(guān)政策的打壓還是市場的合理波動(dòng)，通過綜合性的合理判斷，做出相對(duì)比較合理的投資選擇。

4 結(jié)語

綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展變化的外部市場環(huán)境，尤其是對(duì)于像商業(yè)地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)。面對(duì)著不穩(wěn)定的金融市場，商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行融資類創(chuàng)新，通過多渠道進(jìn)行發(fā)展，利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題?？偠灾?，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行拓展房地產(chǎn)融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業(yè)地產(chǎn)取得更好更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱周戈.我國房地產(chǎn)業(yè)的融資以及潛在問題分析.科技經(jīng)濟(jì)市場，2012.

[2]朱平安，王元月.房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對(duì)策.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2012.

[3]唐敏.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)策.消費(fèi)導(dǎo)刊，2012，（10）.

[4]劉李勝，高翔.房地產(chǎn)企業(yè)融資上市圖景[M].中國時(shí)代經(jīng)濟(jì)出版社，2009.

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理團(tuán)隊(duì)；企業(yè)競爭力；社會(huì)效益；制度建設(shè)

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理伴隨著社會(huì)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。

1 項(xiàng)目管理的階段性措施

1.1 起始準(zhǔn)備階段

在資金使用方面，主要是對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析，測算各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，從而計(jì)算可銷售的面積和成本單價(jià)指標(biāo)，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據(jù)；同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本。

在時(shí)間進(jìn)度方面，主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，這其中包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制，各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理編制，達(dá)到進(jìn)度控制的目的。

在質(zhì)量目標(biāo)方面，主要是對(duì)各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性、進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報(bào)告。

1.2 前期設(shè)計(jì)階段

在資金使用方面，主要是根據(jù)投資意向和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，讓符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)初步構(gòu)想，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的主要工作；同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)都趨于保守，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要與設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制設(shè)計(jì)進(jìn)程，與總進(jìn)度安排相一致。

在質(zhì)量管理方面，主要是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和完善，要注重設(shè)計(jì)品質(zhì)，利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到相對(duì)最優(yōu)的效果。

1.3 建設(shè)實(shí)施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，這個(gè)階段是能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響。

在質(zhì)量管理方面，一方面要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，大型項(xiàng)目則要選用優(yōu)秀的總承包商，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，通過監(jiān)理公司著重對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要把握營銷節(jié)奏，按照銷售進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的開發(fā)商形象，做好營銷工作以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。

2 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

2.1 了解項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)

必須明確項(xiàng)目管理的目標(biāo)，讓每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員清楚地了解目標(biāo)，并對(duì)此及其帶來的收益有共同的思考，做經(jīng)常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的分工與協(xié)作，責(zé)權(quán)利要有明顯的界限，本著“責(zé)任有邊界，服務(wù)無邊界”的思想，團(tuán)隊(duì)成員之間要相互信任，承認(rèn)彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成

理想的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)有足夠的凝聚力、項(xiàng)目管理目標(biāo)明確、做出正確的決策并迅速實(shí)施、良好的溝通渠道、注重完成任務(wù)的方式方法，每個(gè)成員都朝著既定目標(biāo)努力，從這也可以看出一個(gè)合格的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成通常是由決策者、執(zhí)行者、協(xié)調(diào)人、出主意者、評(píng)論者等組成，團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員扮演多個(gè)角色是可行的，只要保證能夠滿足團(tuán)隊(duì)需要，同時(shí)成員還必須能夠勝任多個(gè)角色。

2.3 做好團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)建設(shè)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)復(fù)雜的過程，牽涉到的環(huán)節(jié)眾多，因此不可能僅靠本企業(yè)或組織內(nèi)部資源完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作必須借助外力、集合各方優(yōu)勢、專業(yè)特長才能完成。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)是要將各個(gè)有著不同利益目標(biāo)的項(xiàng)目各參與方，同業(yè)主設(shè)立的項(xiàng)目開發(fā)成員共同組建成以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

2.4 選擇一個(gè)合適的監(jiān)理公司

國家規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行工程監(jiān)理制，這是我國現(xiàn)行建筑市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)重要制度，也是國際上通行的項(xiàng)目管理方式。通過聘請(qǐng)監(jiān)理單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行咨詢、顧問，以及負(fù)責(zé)各類合同的履行管理。力求能夠在實(shí)施階段建立小業(yè)主大監(jiān)理的混合管理模式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更多的精力投入到規(guī)劃、決策，以及保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的外部協(xié)調(diào)工作中。

2.5 做好設(shè)計(jì)單位的管理

設(shè)計(jì)的工作由設(shè)計(jì)單位完成，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員在設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。可以將開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念、要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)通過溝通、監(jiān)控的方式貫穿于設(shè)計(jì)過程中，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并減少后期實(shí)施過程中變更的發(fā)生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業(yè)分包商的選擇?？偝邪痰倪x擇應(yīng)該以承包商的綜合實(shí)力作為指標(biāo)，特別是其工程管理經(jīng)驗(yàn)是重點(diǎn)考察的方面。對(duì)于專業(yè)分包商來說，開發(fā)商應(yīng)該建立專業(yè)分包商信息庫，重點(diǎn)對(duì)其專業(yè)資質(zhì)，專業(yè)水平作更多的考察，通過專業(yè)水平來進(jìn)行選擇。

2.7 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，組織與協(xié)調(diào)工作十分重要，其作用主要就是圍繞項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)各參建單位、需協(xié)調(diào)的單位及個(gè)人、政府部門全力配合項(xiàng)目的實(shí)施，共同努力去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)涉及多個(gè)界面的非常復(fù)雜的工程系統(tǒng)，為了開發(fā)建設(shè)的需要，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目以不同的方式，將之劃分為許多子系統(tǒng)、階段或?qū)哟巍?/p>

3 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發(fā)展起來的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來房地產(chǎn)業(yè)也將得到迅速的發(fā)展，行業(yè)市場競爭將更加激烈，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的模式將會(huì)因市場的變化而發(fā)生改變并得到不斷完善。

【參考文獻(xiàn)】

篇9

新常態(tài)促市場轉(zhuǎn)型升級(jí)

作為重慶商業(yè)符號(hào)的朝天門市場，在經(jīng)歷了多年的發(fā)展變遷之后，如今正迎來新的發(fā)展契機(jī)。這個(gè)在全國都響當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌?，究竟?yīng)該怎樣才能實(shí)現(xiàn)其升級(jí)和轉(zhuǎn)型？

“紡織服裝專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)下已經(jīng)成為必然。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)，以及消費(fèi)需求的拉動(dòng)下，都需要我們轉(zhuǎn)換方式，也需要我們的業(yè)態(tài)去升級(jí)，同時(shí)也需要我們的服務(wù)去升級(jí)，更需要給我們的品牌成長帶來新的環(huán)境?！敝袊徔椆I(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長、流通分會(huì)會(huì)長夏令敏表示。

在這個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，浙商朝天門中心強(qiáng)勢登陸朝天門核心地段，并引領(lǐng)朝天門整體的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從商貿(mào)的轉(zhuǎn)型發(fā)展來看，既要考慮產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展互動(dòng)，也要考慮與金融業(yè)、營銷策劃、市場管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與互動(dòng)，進(jìn)而形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局，打造一流的服務(wù)平臺(tái)，而重慶的傳統(tǒng)紡織服裝專業(yè)市場，更需要吸引像凱德來福士廣場、浙商朝天門中心這樣的知名企業(yè)入駐，從而形成綜合產(chǎn)業(yè)高地。

“浙商朝天門中心一直不遺余力地在紡織服裝流通行業(yè)上做著不懈的努力，積極思考和探討紡織服裝流通行業(yè)的新出路、新模式，值得行業(yè)內(nèi)的所有機(jī)構(gòu)尊敬和學(xué)習(xí)?！痹谌涨芭e辦的2015中國紡織服裝流通行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展論壇暨浙商朝天門中心項(xiàng)目儀式上，重慶浙商興渝置業(yè)有限公司總經(jīng)理李徑道介紹道，“作為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展標(biāo)桿，又地處中國經(jīng)濟(jì)增長極的重慶朝天門，浙商朝天門中心將樹立起朝天門區(qū)域商貿(mào)流通領(lǐng)域行業(yè)地位，明確區(qū)域內(nèi)商貿(mào)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展方向，構(gòu)建起區(qū)域商貿(mào)機(jī)構(gòu)新形象?！?/p>

“未來的朝天門商貿(mào)將會(huì)在以往的經(jīng)營模式上進(jìn)行創(chuàng)新――把零售批發(fā)和商務(wù)、娛樂、消費(fèi)結(jié)合起來，讓商家依托這一平臺(tái)，拓寬業(yè)務(wù)輻射面，創(chuàng)造世界級(jí)財(cái)富。”李徑道認(rèn)為，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢下，朝天門區(qū)域順勢而為，做出了加快自身商貿(mào)轉(zhuǎn)型的決定。

新模式融合多種業(yè)態(tài)功能

據(jù)了解，浙商朝天門中心由浙商新業(yè)集團(tuán)、光大控股聯(lián)手投資，具備了強(qiáng)大的金融實(shí)力、互聯(lián)網(wǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)等豐富多元的基因優(yōu)勢。因?yàn)橛袕?qiáng)大的金融實(shí)力支撐，項(xiàng)目規(guī)劃，未來商戶有可能憑借交易流水記錄，便可獲得浙商朝天門中心的低利率或免息信貸持。

此外，浙商朝天門中心將與區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營、品牌定位形成錯(cuò)位發(fā)展，將打造成為集時(shí)尚購物城、空中立體街市、總部辦公樓于一體的商業(yè)巨艦，其時(shí)尚購物城朝天MALL率先提出互聯(lián)網(wǎng)跨界運(yùn)營的全新商業(yè)理念，以線上、線下完美結(jié)合的商業(yè)模式，打造“中國的超級(jí)時(shí)尚中心”。

同時(shí)，浙商朝天門中心還將致力于引進(jìn)韓國樂天FITIN等優(yōu)質(zhì)資源，并以“潮而不貴”的主張，引領(lǐng)亞洲時(shí)尚新風(fēng)潮。浙商朝天門中心將時(shí)尚潮流、品牌培育、體驗(yàn)展貿(mào)和旅游文化，四大獨(dú)特體系完美融合，將成為中外游客前往朝天門旅游的又一目的地。

篇10

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)技術(shù)結(jié)合；經(jīng)濟(jì)測算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

經(jīng)濟(jì)測算的重點(diǎn)在于通過業(yè)態(tài)產(chǎn)品的比選及合理安排，使得成果在經(jīng)濟(jì)層面與設(shè)計(jì)層面達(dá)到共贏。規(guī)劃有4個(gè)層面：（1）城際區(qū)位分析及人文概況；（2）周邊產(chǎn)業(yè)狀況及物業(yè)分布；（3）目標(biāo)地塊四界資源；（4）目標(biāo)地塊技術(shù)條件。市場有4個(gè)層面：（1）宏觀趨勢；（2）容戶群分析；（3）周邊類型產(chǎn)品分析；4、產(chǎn)品線選擇。研究以上幾個(gè)層面在規(guī)劃條件下才可能得出充分的產(chǎn)品組合方案。最終目標(biāo)為：通過詳細(xì)的基地信息，規(guī)劃信息分析，運(yùn)用技術(shù)手段，提供可供業(yè)主進(jìn)行前期測算與決策的方案，強(qiáng)調(diào)土地價(jià)值最大化和最優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)理性測算和文本清晰度。以下說明測算的要點(diǎn)：

1 測算目標(biāo)功能

在地產(chǎn)項(xiàng)目的前期研究中，需要以市場需求為導(dǎo)向，結(jié)合開發(fā)商的價(jià)值取向，進(jìn)行合理的項(xiàng)目價(jià)值、盈利模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位研究，以及進(jìn)行功能業(yè)態(tài)比例分析，并最終確定項(xiàng)目產(chǎn)品，測算將成為研究中的重要工具。

1.1 用于項(xiàng)目價(jià)值研究

在開發(fā)商拿地之前，需確定待拍賣土地的收益狀況，從而確定可以出的地價(jià)高限；或者在土地取得之后，是用來理性的指導(dǎo)產(chǎn)品選取及配比。一般程序是，先進(jìn)行規(guī)劃分析以及市場信息，之后詳盡羅列出待開發(fā)地塊上可能出現(xiàn)的產(chǎn)品種類，再對(duì)每一種產(chǎn)品就地塊進(jìn)行單一產(chǎn)品的強(qiáng)排分析，得出每種產(chǎn)品的大致容積率，并與目標(biāo)容積率進(jìn)行比照，從而推導(dǎo)出幾種具備可行性的產(chǎn)品組合方案，進(jìn)一步對(duì)若干種產(chǎn)品進(jìn)行組合和強(qiáng)排，關(guān)注每種方案中不同產(chǎn)品的占比，在得出這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)之后，就可以進(jìn)行詳細(xì)測算，綜合考慮各個(gè)方案的銷售總額、土建成本、地庫成本、銷售去化速度等等因素，進(jìn)行理性的比價(jià)、分析，最終得到最優(yōu)的產(chǎn)品組合方案。設(shè)計(jì)技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)測算后的成果，會(huì)比營銷策劃公司提的營銷策劃報(bào)告更具現(xiàn)實(shí)操作性和可靠依據(jù)。通常情況下，最優(yōu)方案都是以測算數(shù)據(jù)為依據(jù)的，但也不排除一些特殊情況，例如一塊樓板價(jià)不高的地塊，要求2.8的容積率，選定產(chǎn)品為高層和聯(lián)排別墅，售價(jià)差一倍以上。如果以通常的測算步驟來做，做足2.8的容積率其實(shí)并不是收益最高的方案，而犧牲一些容積率讓優(yōu)勢產(chǎn)品聯(lián)排別墅多一些，因低層產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度，總體收益反而更高。因此，設(shè)計(jì)師還要結(jié)合實(shí)際情況來判斷測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，以更有效的幫助開發(fā)商作出判斷。

1.2 用于項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)

有差異化的盈利模式將使得項(xiàng)目產(chǎn)生定位乃至業(yè)態(tài)的差異。如項(xiàng)目是持有還是銷售，項(xiàng)目利益產(chǎn)生于近期還是遠(yuǎn)期，項(xiàng)目利益空間產(chǎn)生于何環(huán)節(jié)，這些因素都是可以通過定性設(shè)計(jì)加定量測算進(jìn)行分析。在有的項(xiàng)目中，我們就分析了項(xiàng)目價(jià)值，并進(jìn)行了權(quán)重排序，論證了項(xiàng)目的核心利益，為項(xiàng)目后續(xù)研究奠定了基礎(chǔ)。

1.3 用于項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)比例設(shè)置

不同項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益目標(biāo)的樹立，將對(duì)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)配比產(chǎn)生很大影響。在與上海一著名設(shè)計(jì)公司的一場項(xiàng)目前期研究中，我們通過設(shè)定項(xiàng)目投資回報(bào)年限、投資強(qiáng)度、收益方式等多元參數(shù)，完成了不同利益目標(biāo)下的業(yè)態(tài)組合方案，也為建筑形態(tài)的發(fā)展莫定了基礎(chǔ)。

1.4 用于產(chǎn)品研發(fā)

產(chǎn)品是地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力所在，不同產(chǎn)品的盈利能力各不相同，并與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場去化速度，甚至對(duì)投資方的資金供給都很有關(guān)聯(lián)。同樣在與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場項(xiàng)目中，通過對(duì)公益性、經(jīng)營性、半經(jīng)營性項(xiàng)目的定義，分解了股東方的目標(biāo)，迎合了項(xiàng)目定位，最終形成了具有鮮明差異化的產(chǎn)品組合，并確保了項(xiàng)目的總體收益，促進(jìn)了綜合效益的平衡。

2 測算的要素

2.1 參數(shù)設(shè)置

參數(shù)設(shè)置，將直接影響測算結(jié)果。首先數(shù)據(jù)需要符合市場實(shí)際情況。如與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場項(xiàng)目中的參數(shù)設(shè)定，其工作量完全不亞于后續(xù)的測算，我們從投資規(guī)模、業(yè)態(tài)類型、租賃單價(jià)、運(yùn)營因素、融資成本等多元化的角度，描繪了項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)邊界條件。參數(shù)條件中，主要包括彈性因素和剛性因素兩大類。其中，彈性因素很多元化，如功能業(yè)態(tài)組合方案、政策因素、項(xiàng)目形態(tài)品質(zhì)等因素都屬于此；彈性因素主要由經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀決定的；剛性因素則可包括收入指標(biāo)、成本指標(biāo)，其中，建設(shè)成本、銷售價(jià)格、租賃價(jià)格等是最常見的參數(shù)條件。

2.2 收益攝式

收益模式主要由項(xiàng)目的定位決定，收益模式的基礎(chǔ)是市場需求，收益棋式直接影響測算方案。一般居住地產(chǎn)的收益模式比較簡單，主要是銷售收入。在文化商業(yè)地產(chǎn)中，則會(huì)比較復(fù)雜。如與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場中，其持有性決定了項(xiàng)目收益只能來自于租金收益；而且其公益性、經(jīng)營性、半經(jīng)營性項(xiàng)目的分類，也決定了經(jīng)濟(jì)效益只能來自于經(jīng)營性項(xiàng)目；社會(huì)效益將主要通過公益性的設(shè)計(jì)博物館、設(shè)計(jì)圖書館等項(xiàng)目產(chǎn)生。在最終的效益平衡中，具體數(shù)據(jù)將是權(quán)衡比選的重要基礎(chǔ)。

2.3 測算方案

測算主要有幾種用途，一是用于項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)測算，這類測算主要是針對(duì)項(xiàng)目定位算大賬，通過定量測算，設(shè)定項(xiàng)目持有或銷售，價(jià)位分配權(quán)益，項(xiàng)目本體與外圈項(xiàng)目的利益關(guān)系；二是用于項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)比例設(shè)置，同樣在與上海一著名設(shè)計(jì)公司一場的多元化分析中，我們知道了業(yè)態(tài)配比將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的定位以及相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。此外，在產(chǎn)品研發(fā)中的經(jīng)濟(jì)測算，也能很直觀對(duì)比分析出產(chǎn)品的盈利能力，進(jìn)而影響產(chǎn)品組合。

2.4 測算流程