導語：商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：新常態(tài)下，我國的市場經(jīng)濟體制開始進一步完善，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之激烈起來。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和運營，也開始從傳統(tǒng)的粗放管理模式逐步轉變?yōu)榫毣s管理模式，在提高項目管理效率的同時也可以達到成本管控的目的。成本管理在企業(yè)中往往占據(jù)著舉足輕重的地位，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達不到預期的效果，將使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務風險，也無法在目前激烈的市場競爭中占據(jù)相應的市場份額，基于此，對商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制是非常必要的。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);全過程成本;控制

1研究背景

較于西方發(fā)達國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，目前仍然處于初步探索發(fā)展階段，而隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項目開始朝著高檔次和大規(guī)模的方向轉型發(fā)展，因此，要使得商業(yè)地產(chǎn)項目在既定的時間內(nèi)達到預定的建設規(guī)模，還要滿足企業(yè)降低成本的需求，這是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個困境。企業(yè)進行一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，全過程往往涉及土地征用、開工建設、基礎配套設施建設以及最后的商業(yè)交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時間，有些規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目甚至可能需要3～5年的時間去完成。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設過程中，往往會呈現(xiàn)出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預見或者不可控的因素產(chǎn)生的，這些問題會導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價發(fā)生一個動態(tài)變化，例如工人工資的動態(tài)變化、施工材料價格浮動等因素都會直接使得商業(yè)地產(chǎn)項目成本的變化?；谝陨显?，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本在整個建設開發(fā)過程都是處在一個不確定狀態(tài)下，一旦不對整個開發(fā)建設過程的成本進行持續(xù)有效的科學管控，必然會造成商業(yè)地產(chǎn)項目的成本增加。

2商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制存在的幾個問題

2.1商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控存在的問題。我國的商業(yè)地產(chǎn)項目往往需要耗費大量的人力、物力，同時對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項目啟動程序，就不可隨意發(fā)生項目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響，嚴重的情況下可能會出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象，企業(yè)前期的投入將無法全部收回。基于以上原因，商業(yè)地產(chǎn)項目的正式啟動就必須慎之又慎，在進行投資決策時也要充分考慮各種因素對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。但是，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報告的形式，沒有進行深入、客觀的分析研究。商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究往往涉及項目所能調動的資源、市場、社會以及技術等各個方面，并根據(jù)這些情況對未來的收益和發(fā)展進行一個較為準確地預測，但是較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編著可行性研究報告的人員，個人職業(yè)素養(yǎng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)項目的可研需求，除此之外，在進行商業(yè)地產(chǎn)項目分析和研究的過程中，因為時間及經(jīng)費等原因，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數(shù)據(jù)得到的，這對于可行性研究報告結論的可靠性會造成較大影響，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時，在進行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分數(shù)據(jù)存在不嚴謹?shù)那闆r。2.2商業(yè)地產(chǎn)在招投標階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)在招投標階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標投標法》，意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)招標工作開始進入法制管理階段，但是，我國各省市的執(zhí)法主體和監(jiān)管主體又進行了相關制度的頒布，兩個主體之間由于各自立場的不同而導致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的不公平競爭。在進行商業(yè)地產(chǎn)設計方案時，由于設計制度的缺乏使得成本因素沒有在設計方案中進行綜合考慮，導致項目的后續(xù)階段在成本管控方面出現(xiàn)問題。其二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作沒有到位。規(guī)范的合同可以在一定程度上減少后續(xù)的責任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際的工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多由于沒有重視合同管理而造成項目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權責進行明確描述，一些需要提前進行約定的條款沒有在合同中進行清晰列明，這使得在實際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實際的支出，還包括一些時間成本。2.3商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)項目在施工過程中呈現(xiàn)出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時間往往較長。而商業(yè)地產(chǎn)施工人員較多往往會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。在很多商業(yè)地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的管理中，都沒有對施工生產(chǎn)安全給予足夠的重視，甚至對出現(xiàn)的隨地休息、不戴安全帽等違規(guī)行為置之不理，這必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的施工階段面臨較大的風險，這些風險使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全成本進一步增加，從而增加了項目的全過程成本。同時，由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的工作量和整個工程進度進行科學估量和預測，從而使得施工現(xiàn)場的人力資源無法進行合理安排，就可能使得商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場呈現(xiàn)出施工人員過剩的現(xiàn)象，或者呈現(xiàn)出人員不足的情況，緊急進行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴重的情況下會呈現(xiàn)出停工待人的現(xiàn)象，從而使得項目工期延誤，不論是哪種情況的產(chǎn)生，都會使得商業(yè)地產(chǎn)項目施工階段總成本的增加。

3商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制的幾點建議

3.1商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控的建議。一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目能否取得成功與項目投資決策階段的成本事前控制是不可分割的，同時，在投資決策階段確保企業(yè)成本的合理性對于商業(yè)地產(chǎn)全過程的成本管控是具有現(xiàn)實意義的。一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究工作需要認真貫徹落實?？尚行匝芯繄蟾嫱枰煌瑢I(yè)領域的人員共同完成，因此，建立一個專業(yè)團隊以完成項目前期的可行性研究報告是十分有必要的。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的居民人數(shù)以及消費能力等情況進行現(xiàn)場調研，同時，全面可靠地落實其他項目科研所需的基礎數(shù)據(jù)資料，分析出該商業(yè)地產(chǎn)項目本身的優(yōu)勢以及劣勢。在進行設計方案選擇時，要根據(jù)不同的規(guī)劃方案可以達到的效果，以及該方案本身的風險分析和不確定性分析，優(yōu)選出符合企業(yè)自身發(fā)展，同時可以使得企業(yè)受益最大化的設計方案。另一方面，要在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策階段充分開展市場調研工作。市場調研的方式方法很多，常見的有電話訪問和調查問卷等形式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過市場調查可以充分了解客戶的基本需求和延伸需求，也可以進一步了解市場對商業(yè)地產(chǎn)項目的選擇偏向等基礎資料，這些資料都可以在企業(yè)進行為商業(yè)地產(chǎn)方案設計時提供一些可靠的數(shù)據(jù)支撐。3.2商業(yè)地產(chǎn)在招投標階段成本管控的建議。招投標工作往往是在公開市場上進行的，這種工作方式不僅可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇面更為廣闊，還可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本降低。同時，多家競標單位可以在統(tǒng)一平臺上統(tǒng)一報價，專業(yè)人員的監(jiān)督可以使過度競爭減少，在這種環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的成本可以保證在一個合理的范圍內(nèi)。一方面，在招投標的過程中應當保證合同是規(guī)范制定的。合同是保證招標單位和投標單位雙方利益的有效載體，一旦沒有進行規(guī)范化，將可能使得雙方利益受到損害。在雙方簽訂合同時，商業(yè)企業(yè)應當對施工的工期，以及款項的支付方式和時間、違約條款等進行核對和明確，發(fā)現(xiàn)協(xié)商不確定的條款，就應當進一步說明，避免在實際履約的過程中存在不一致的情況，導致成本的增加。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)應當加強標底的審核力度。商業(yè)地產(chǎn)的項目在進行標底計算時，往往會涉及多個方面，具有一定的復雜性和較高的專業(yè)性?；诖耍虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)不單單要針對標底計算人員專業(yè)能力進行加強，還要建立復核人員對計算結果進行仔細復核，以期可以進一步保證數(shù)據(jù)的準確性，避免由于計算的微小偏差造成商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)成本較大程度增加，也避免一些投標單位盲目進行標價的壓低，沒有實際考慮項目本身的成本支出情況，導致最后商業(yè)地產(chǎn)無法正常順利推進，或者開發(fā)成本質量不達標等情況。3.3商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控的建議。商業(yè)地產(chǎn)的施工階段涉及財力、人力以及物力的大規(guī)模使用，因此注重施工階段的成本管控可以有效降低商業(yè)地產(chǎn)全過程的成本。一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當對現(xiàn)場施工人員的管理制度進行完善?，F(xiàn)場施工人員的安全培訓是非常有必要的，任何時候的施工人員都應當具有足夠的安全意識，避免隨意休息或者不戴安全帽等危險行為的發(fā)生。同時，現(xiàn)場施工人員實行責任分級和管理分級的模式，現(xiàn)場管理人員應當與施工人員保持持續(xù)有效地溝通，使得不同施工人員之間、管理人員和施工人員之間都是相互信任的，從而減少安全成本的支出。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)項目的施工現(xiàn)場應當加強材料、設備等物資管理，對一些價值較大的設備以及施工材料，現(xiàn)場管理人員應當分配專人進行維護和管理，責任落實到人。同時，材料和設備可能會由于屬性的不同存在相互腐蝕的現(xiàn)象，因此要注重分類存放，對于一些容易受潮的材料要注意防護用品的加蓋，并置于陰涼干燥之處。對于材料的購買和領用要指定專人進行登記，避免隨意領取造成的材料浪費，從而達到成本管控的目的。

參考文獻

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作者:貝維華 單位:蘇州市吳江濱湖投資集團有限公司